商業城市 Greater Springfield 位於布里斯班入口
處，是布里斯班增長最快的新城區。讓 每三位居民得到一份工作是其正在努力 實現的目標。 主要雇主 Bunnings 正在 Orion Springfield Central Giant Masters 隔壁建 造一間大型商店。 新的商店將於今年父親節開業，這無論 是對當地消費者還是找工作者們來說都 是一個好消息。 80 多家零售商，包括 JB Hi-Fi、 Target 及 AusHotels 等也將進駐耗資
$154,000,000 擴建的 Orion Springfield Central，今年下半年開業。 其他公司包括 Mater Health Service 和 ANZ 住宅貸款也進駐了這片 396 公頃 CBD 區。美國通用電氣公司最近把昆士
蘭州總部設在了這裡。 Event 電影院也將在這裡開設該區最大 的電影院。 預計 100,000 人次將到訪 Robelle Domain 二期工程，即大型湖泊和 southbank 風格游泳區。 請登錄 greaterspringfield.com.au/ commercial 獲取更多出售或出租資訊。
中等密度住宅為您提供更多選擇
奢華公寓即將進駐
GREATER SPRINGFIELD 潛在買家對 Greater Springfield 在 Park Avenue 的首處中等密度住房 顯示出極大興趣。 這項全新奢華公寓可俯瞰 Robelle Domain Parklands, 步行超短路程 可達 Orion Springfield Central 和 Springfield Central 火車站。1 臥和 2 臥公寓均有。隨著 Greater Springfield 的人口增長到接近 30,000， 每天還在有新的家庭加入，修建中等密度住宅非常有必要。請登錄 www.myparkavenue.com.au 註冊。
全新 Park Avenue 公寓概念圖 Mater 大樓概念圖
毫無疑問，Greater Springfield 是以健康、教育和信息技術為支柱設計的。 這三方面是我們為期 23 年總規劃的基礎，支撐著經濟和人口增長，並為我們的 CBD 吸引來各類企業，規模達到了布里斯班的兩倍。 作為布里斯班的候補商業中心，我們需要最棒的技術支援，這也是我們遍佈整個 CBD 的原因。 我們耗資 2 億 5 千 3 百萬澳元建造的 Polaris 數據中心供給了這一高端技術。 Polaris 是澳洲第二大數據中心，Greater Springfield 的潛力無可估量。
董事長：Maha Sinnathamby
Available at mahasinnathamby.com
Springfield 土地有限公司 Springfield Tower 10 層 145 Sinnathamby Boulevard Springfield Central, QLD 4300
STOP NOT TILL THE GOAL IS REACHED
PO Box 4167 Springfield QLD 4300
電話：1800 262 803 澳洲境內 +617 3819 9999 澳洲境外
Greaterspringfield.com.au
GREAT SPRINGFIELD 盛大開幕
Great Springfield 是 布 里 斯 本 增 長 最 快 的 新 城區，位於澳洲布里斯本 CBD 西南 30 公里，佔 地面積 396 公頃，目前人口 32 萬，每天還有新 的 家 庭 加 入。Great Springfield 是 印 度 裔 企 業 家 Maha Sinnathamby 家族為期 23 年總規劃，耗資 850 億澳元，城市建設專案榮獲澳洲全國最佳總 規劃開發獎，以健康、教育、信息技術為支柱設計 的，吸引了 80 多家零售商。 美國通用電器公司最近把昆士蘭州總部設在了 這裏。 Mater 私立醫院看准 Great Springfield 人口增 長速度快，市場需求大，Springfield Mater 私立醫 院第一期工程耗資 8 千 5 百萬澳元，配備 80 個床 位，4 間手術室，住院病房及醫療服務部，2014 年昆士蘭州政府預計，在 Springfield Mater 醫院的 第一期工程中，每年將有 4,800 名病人接受治療。 耗 資 2 億 5 千 3 百 萬 澳 元 建 造 的 Polaris 數 據 中 心， 是 澳 洲 的 第 二 大 數 據 中 心，Great Springfield 的潛力無可估量。 Orion Springfield Central 於 2015 年 9 月 5 日啟動慶典，當天超過 12 萬人次到訪，許多民 眾特別是帶孩子的家庭都很享受如 Southbank 風 格 的 游 泳 區。Huan Property 歡 姐 房 屋 地 產 中 介 團隊有幸受 Springfield 集團商業發展總裁 Naren Sinnathamby 和 Springfield 集 團 商 業 發 展 顧 問 Christopher Lewis 的 共 同 邀 請 參 加 了 9 月 5 日 晚 上 的 VIP 聚 會。 歡 姐 邀 請 了 好 朋 友 們 一 起 共
襄盛舉：華人獅子會的最具號召力的前任會長暨
Primetime Marketing 公 司 董 事 Ronnie 葉 維 傑， 第一傳媒的昆士蘭總經理 Na 于娜，地產中介公 司 Ray White Sunnybank 的 Jeniffer 錢 嘉 韻 , 地 產 中 介 公 司 Platforms International 的 Wayne 汪 涵，HXTC Constructive Group 的 董 事 Tim 夏 天 也是 Holland Park 公寓樓的地產開發商，獨立金 融服務中心 BALANZ 董事 George 沙曉陽，還有 印度裔美女攝影師 Reena Augustine ！當天傍晚 大家齊聚在位於 Great Springfield 集團總部的 10 樓，大家被 Great Springfield 的城市沙盤所震撼， Journeys Kitchen and Bar 的 老 闆 Michael Milne 不光準備了豐富的酒水和可口的食物，而且善解人 意的為大家拍攝優質照片贏得一致好評。晚上大家 一起觀看了 7 點煙火秀。 地 產 葉 的 同 行 們 都 對 Great Springfield 這 個 新 城 市 的 未 來 發 展 充 滿 信 心， 對 歡 姐 代 理 的 位 於 Springfield 的豪華公寓 Park Avenue 公寓樓花 預售表示支持，這項全新的豪華公寓可以看到美 麗 的 精 緻， 步 行 可 到 附 近 的 兩 個 火 車 站：Orion Springfield Central 和 Springfield Central ！ 開拓商業機會，安居樂業，生兒育女，養老 送終，Great Springfield 是一個很好的選擇，歡迎 聯繫歡姐了解 Great Springfield 及其 Park Avenue 公寓樓預售項目，謝謝！ Huan Property 歡姐房屋中介 Huan 羅歡
海外投資者在澳洲買房的看過來 FIRB 購房政策新內容
2015 年 8 月 19 日，澳大利亞政府公 佈了對於海外投資者澳洲購房的政策更 改，具體更改的內容如下 :
1 強調遵守法規 現有外國人投資框架將保留目前的 格式。政策變化主要集中在強調遵守這 些規則。
2 稅務局 ATO 參與 政府將把申請過程中的責任和承諾 從外國投資審查委員會（FIRB）轉移到 澳大利亞稅務局（ATO）。 稅務局將確保外國投資者投資住宅 物業時須符合外資並購所規定的義務和 收購法 1975 年（FATA）。 a) 從 2015 年 7 月 1 日起，稅務局將 設立農業用地對海外投資的新登記庫。 b) 從 2015 年 12 月 1 日 起， 稅 務 局 會收取申請費 ; 篩選並批准任何有關住宅 房產的外國投資申請。 c) 對於違反了相關規定的個人或企 業，必須於 2015 年 11 月 30 日前在稅務 局登記結清罰款。
3 申請費 12 月 1 日起效 從 2015 年 12 月 1 日起，新的申請費 將適用于所有外商投資提議。 澳大利亞稅務局將負責收集所有申 請費用（包括住宅地產，商業，農業和 商業地產的申請）。 關於住宅資產，購買估價在一百萬 澳元以下（包括一百萬澳元）的房產將 徵收 5000 澳元的費用。超過一百萬估值 的房產按每百萬收取 10,000 澳元的額外
物業開發商須對一百套以上（包括
業中所得的資本收益。
7 臨時簽證離境需及時售出房產 若臨時居住權簽證持有者終止居住 權，則必須在 3 個月內出售其購買的已建 成物業。當臨時簽證過期，其他相關政 府機構將通知稅務局。
8 全國聯網 建立全國連網的土地所有權轉讓資 訊庫，以記錄海外房產投資者在澳洲境 內的國籍及居住情況。 9 高級期房證書 高級期房證書將在符合條件的情況 下才被批准。
一百套）的住房規劃，申請高級期房證 書，以出售期房給海外買家，同時銷售 於澳洲本地市場。 a) 當前對違規沒有相應處罰，但會 拒絕批准該開發商進一步的申請等。修 訂的 FATA 現在將帶來民事和刑事處罰， 包括對開發者的侵權警告。 b) 單身的外籍人士購買公寓的價值 將被限制不得高於 300 萬澳幣。如果外國 投資者希望購買 300 萬澳幣以上的公寓， 則須單獨申請。
10 調查反洗錢行為 政府確定將反洗錢和反恐融資法 （Anti-Money Laundering and CounterTerrorism Financing ACT2006）的法定審查 制度增加到外國投資者購買住宅物業的 調查領域。
11 資料共用 各政府部門共用資料。 包括財政部的外國投資和貿易政策 司更好地利用澳大利亞交易報告和分析 中心（AUSTRAC）和移民與邊境保護署 （DIBP）的資料庫，並於同稅務局 ATO 共用資訊。
補充：什麼是 FIRB FIRB 全稱是 Foreign Investment Review Board，也就是外國投資審批委員會。 在澳洲政府看來，外國投資幫助了澳大利亞的經濟建設，創造新的就業機會，帶來新的技術和技能，同時也成為了經濟增長 的重要推助理，因此澳洲政府對於海外投資是持著歡迎的態度的。然而，為確保國家利益能得到保護，外國投資審批委員會 將會對海外投資進行審核，以確定投資提案是否有違國家利益，進而確定是否能批准該投資。
維州難撼新州全澳經濟領頭羊地位 新建營建審批量暴增 27% 衡量澳洲各州及領地經濟表現的 新指標“Stateometer”顯示，新州經濟
“這是彰顯新州經濟強勁增長的又 一跡象，”財長 Gladys Berejiklian 女士說
州的表現預示了澳洲經濟雖然緩慢， 但一直持續的復蘇。”
引領全澳。 澳盛銀行（ANZ）的分析發現， 哪怕維州的經濟也呈現增長勢頭，但 新州以相當大的優勢成為澳洲經濟表
道。 澳 盛 銀 行 的 Stateometer 顯 示， 佔 據 澳洲國內生產總值半壁江山的新州和維 州經濟發展都好于趨勢水準，並且保持
超低利率和澳元貶值對新州工業 起了提振作用。住房建設行業是新州 近期經濟表現強勁的重要因素之一。 週二公佈的營建審批數量猛增意味著
現最佳的州。礦業繁榮過後澳洲迎來 經濟轉型陣痛，但在這個時期內，新 州經濟表現相對比較強勁。 澳盛銀行澳洲經濟狀況聯席主管 Cherelle Murphy 先 生 表 示， 該 行 始 創 的 Stateometer 顯示，新州的領先優勢 可能比人們此前預想的要大很多。
向上發展勢頭。 “Stateometer 顯示，新州和維州的住 房投資、勞動力市場狀況、商業信心以 及商業地產價值都相對比較強勁，不過 新州更勝一籌，”報告寫道。與此同時， 其他州和領地的經濟勢頭依然“低於趨 勢水準”。
住房建設行業的狀況依將繼續提振新 州 工 業。 新 州， 特 別 是 悉 尼 房 價 的 上揚也對鞏固零售支出發揮了相應作 用。 Murphy 先生表示，新州強勁的經 濟表現將持續下去。“我們預計新州 繼續保持良好經濟勢頭。”
人的行為觸犯刑事罪行。 該條例限制了市場上不專業的仲介 行為。
統計局週二公佈的資料也顯示， 7 月，新州營建審批數量猛增了 27%， 彰顯了新州經濟的力量。7 月，新州的 營建審批數量達到創紀錄的 6,824 份， 比全州五年平均水準高 82%。截至 7
澳盛銀行的報告表示，昆州和塔州 住房和私人消費相對比較穩定，均從澳 元貶值中獲益。 報告稱，隨著資源業投資的衰退， 新州和維州穩健的經濟表現成為國家經
澳盛銀行的 Stateometer 衡量了全 澳各州及領地的經濟表現，根據從勞 動力市場狀況、家庭和商業活動及物 價等 16 項經濟指標為各州及領地編制 出一系列複合指標。
6 政府沒收違法收益 通 過 FATA 的 修 正 案， 在 頒 發 撤 資
月的 12 個月內，新州營建審批數量超 過 6.1 萬份，是 41 年來最多的一年。
濟活動調整的重要組成部分。“基於新 州和維州與其他地區的內在關聯，兩個
費用。
4 新處罰 新的民事處罰（包括侵權通知）， 並通過修訂 FATA 增加了對違規的刑事處 罰。 5 禁止並重罰協助違規行為 民事處罰也適用於故意協助外國投 資者違反規則的協力廠商運營商。 根據刑法的規定，存在明知協助他
程式後，政府將保留所有在違法收購物
大無法決絕的理由！讓中國購房者選擇澳洲的！ 導語： 為何澳洲房產對中國投資者具有如 此大的吸引力？ 中國和澳洲在房產政策 和市場環境方面到底有哪些不同呢？ 10 個理由，你就知道為什麼要投資澳洲房 產！ 一、市場成熟度 20 多年前，中國房地產業才正式邁 入市場化，新政策不斷出臺，宏觀調控 頻繁，市場波動較大。 澳洲的房地產業已有百年以上的發 展歷史，保持穩定增長走勢，近半個世 紀以來房價平均每七到十年翻一番，受 益於澳洲政府對於房產市場的保護政策 和金融系統的有效調控。 二、法律保障 中國買房一般去房產交易所辦理， 沒有專業律師參與。如果投資者對合同 細節不予瞭解，日後容易陷入陷阱和麻 煩之中。 在澳洲，買賣雙方都要聘請專業過 戶師或律師處理法律事務。有專業人士 諮詢和把關，能保護利益，降低風險。 三、產權年限 土地管理法規定，中國住宅土地的 使用期限是 70 年。70 年後，土地歸國家 所有，續租費用未定。 澳洲絕大部分房產是永久產權，可 以傳給子孫後代，沒有遺產稅。 四、期房貸款 在中國，簽合同時一般要首付 20%50%，購買第二套房首付比例更高。交房 前就要開始還貸，只能選擇連本帶息還。 另外，中國沒有對沖帳戶，申請過貸款 的人再次申請貸款比較困難。 澳洲簽期房合同時，一般只需首付 10%，交房後才開始還貸，最多可申請到 80% 左右的貸款，可以選擇等額本息或者 只還利息。還可以開通對沖帳戶，把手 頭多餘的資金放在裡面，以此對沖本金， 抵消利息。此外，在澳洲再次申請貸款很 方便，也可以等房產增值後進行再融資， 將增值部分套現，用於新的投資。 五、新房交付 中國交房時，大部分是毛坯房，牆 面地面僅做基礎處理，交房後需要業主 自行裝修。 在澳洲，新房交付時大多都是精裝 修，馬上就可出租。 六、爛尾樓風險 在中國，首付款交給開發商，沒有 監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓 問題，會使投資者遭受損失，投資風險 較大。
在澳洲，首付款存放在政府監管的 信託帳戶，還有利息收入，交房前開發 商無權動用。 七、負扣稅 中國沒有負扣稅政策。 在澳洲，租金收益若少於貸款利息、 房屋折舊和其它支出，政府允許投資者 申報損失，抵扣其它收入。 八、租憑管理 在中國，房屋租賃管理體系還沒有 達到規模化、專業化和規範化，立法工 作滯後，出租管理公司缺乏後續服務。 澳洲的租賃業相對正規，出租管理 公司能為投資者提供一系列服務，包括 刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、 收取租金、代繳費用等。 九、租金回報 報告顯示，今年上半年中國十七個 大中城市的普通住宅租金回報率均值為 2.6%。上海和北京的租金回報率分別為 1.9% 和 1.8%。 澳洲首府城市的租金回報率一般都 在 3.5％至 6% 之間，公寓高於別墅，從 另一方面看，別墅通常沒有物業管理費， 公寓的物業管理費會逐年遞增。 十、空置率 2014 年 中 國 城 鎮 住 房 空 置 率 報 告
顯 示， 全 國 城 鎮 住 宅 市 場 的 空 置 率 達 到 22.4%， 上 海 和 北 京 的 空 置 率 分 別 為 18.5% 和 19.5％。 根據今年 1 月份的統計，澳洲各大 州府城市的出租空置率都低於 5%。 按照 國際通行慣例，5％－ 10% 之間的空置率 為合理範圍，說明商品房供求平衡，有利 於國民經濟的健康發展；10％－ 20% 之 間的空置率為空置危險區，有必要採取 一定措施，保證房產市場的正常發展和
國民經濟的正常運行；空置率在 20% 以 上為商品房嚴重積壓區。 綜上所述，和中國相比，澳洲房產 市場更為成熟與規範，信貸制度和租賃 管理體系相對健全與完善。澳洲房產為 永久產權，沒有遺產稅，投資門檻低，還 款壓力小。期房鮮有爛尾樓風險，交付 後馬上可以出租，還可享受負扣稅優惠。 租金回報率高且空置率低，適合中長期 投資。
【澳洲房產】 解讀利率與房價的深層關係 澳洲近年房價不斷上升，很多人 都說這是因為利率低的關係。更有不 少人預測，一旦利率上升，房價便會 下跌。 究竟房價與利率有沒有關係？答 案當然是肯定的，因為無論是買房自 住還是投資，大多會申請房屋貸款， 而借貸需要支付利息，利率愈高，貸 款的成本也隨著增加，可以借貸的金 額亦會降低，而獲得貸款的人數亦會 減少，結果是買房的需求減少。利率 上升影響所有想買房而需要房貸的 人，包括自住和投資者。購入物業自 住人士，如果因為不能負擔房貸還款， 只有選擇繼續租賃房屋而放棄置業。 而當利率上升，無風險的存款利率也 會上升，如果租金回報率不及儲蓄存 款的回報，加上要承受房價下跌的風 險，物業投資便變得不再吸引。 利率高置業能力相對被削弱，價 格反映供求，在需求減少情況下，房
價自然下跌，這似乎是很多人相信的金 科玉律。 不過，如果我們看看歷史，這個所 謂的金科玉律又似乎並不是一定準確。澳 洲在 1987-89 年房市興旺，房價急升，但 當時的利率也同時上升，房貸利率高達 17%。當年的房市大熱，主要是因為 1987 年股市大跌，澳洲股市曾下跌 50%，投資 者把資金從股市轉投到房地產市場，令 1987 年 12 月至 1989 年 12 月這段期間全 國平均房價上升差不多 50%。 又例如我們熟悉的香港，在 2002 至 2005 年間，就曾出現低至 0.3 厘利率的情 況，但當年的房價不但沒有上升，反而 因為沙士疫症（SARS）而急跌。此外， 香港的利率在 2007 年曾上升至 4.3 厘， 但同期的房價反而由低位回升了一倍。 以上澳洲及香港的例子似乎否定了 利率上升一定會引發房價下跌的說法， 利率不一定與房價成反比。因為即使利 率如何偏低，甚至為零，但只要預期會出
現通縮，房價會下跌，需求自然大減， 所以低利率一樣無法推高房價。 經濟現象是由不同的因素決定 的，不能只憑直覺，認為單一因素已 足以解釋任何現象。利率的升與跌不 一定指導房市的方向，有時同步，有 時反方向。很多人認為利率上升，樓 價下跌；利率下跌，樓價上升，這是 個永恆的規律。不過，歷史告訴我們， 事實並非如此。利率只是影響房價的 眾多因素之一，並不是主要因素。因 此，大家要留意的不單是利率的走勢， 更多的應是背後的經濟因素。 雖然利率與房價息息相關，但利 率起跌，只是影響房價上升和下跌的 因素之一，同時要注意當時的社會經 濟環境、就業情況，以及通脹的變化。 當然，作出投資決定，最重要的還是 要考慮自己的負擔能力。
QE 盛宴
我們該如何利用澳洲物業保護資產 QE 是什麼 ?
2008 年金融危機後，美國的利率已
量 化 寬 鬆 貨 幣 政 策 (Quantitative
趨近於零，無法以傳統的貨幣政策改善
Easing Monetary Policy), 俗 稱“ 量 化 寬
經濟問題，於是開始推行 QE 政策，通過
鬆”，指一國貨幣當局通過大量印鈔，
印刷大量鈔票購買長期債務， 並降低房
購買國債或企業債券等方式，增加市場
貸利率以刺激房地產行業。並且在隨後
貨幣流通量，降低市場利率，旨在刺激
的幾年，又接連 3 次推出 QE 政策，復蘇
經濟增長。
經濟。
比 如， 某 國 有 100 億 的 貨 幣 量， 與
美國 QE 的全球影響
其相對應的有 100 億的實物量。在 1 比 1
自 2008 年至 2014 年，美國通過推行
的關係下，因某種原因，這個 100 億流動
QE 政策，使市面上的美元貨幣量增長了
艱難，即使銀行利率降至接近零了，也
三倍。有人形容美國在 2013 這一年內的
少有人用。經濟發展停滯或極為緩慢。
印鈔量相當於 2000 個平均年薪 100 萬的
於是央行決定發行 50 億貨幣，借貸給想
工作，工作 92 年。而美元是世界儲備貨
用錢的實體，通過這部分實體的運轉，
幣，全球的主要商品都以美元作為基礎定
帶動經濟發展。
價。美國量化寬鬆政策的實施，導致美
QE 的歷史
元大幅貶值，引發全球型通貨膨脹危機。
首 次 採 用 QE 政 策 的 國 家 為 日 本。
為了對抗膨脹的美元，西方各國也
2000 年，日本為解決通貨緊縮，將大量
相應實施 QE 政策， 保護並刺激本國經
資金注入銀行系統，降低長短期利率，
濟。在大勢所趨的背景下，澳大利亞也加
借此改善通貨緊縮，刺激經濟增長， 效
入了 QE 盛會，在大量印鈔降低利率的同
果明顯。同樣，在 2011 年日本大地震使
時，大力扶持良性的房地產投資。據悉，
經濟受到嚴重破壞，日本再次採用量化
2015—2016 年度澳洲政府預算投入 55 億
寬鬆政策，注資 50 萬億日元，拯救日本
元， 扶持小企業發展，刺激經濟。
經濟。
澳洲 QE 下的保值策略 那 麼 問 題 來 了， 在 全 球 QE 的 環 境 下，投資者如何規避通脹風險，借由 QE
澳去年僅 2% 房賣給中國買家 亞裔澳洲人被當做外國投資者 新研究顯示，2014 年，澳洲所有
不是根據實際購買資料得出的。
大勢，實現有效的資產增值？通常，保 值產品有三種：金屬貨幣（如黃金，白 銀）、金融產品（如股票，金融衍生品） 和不動產（如房地產）。 民出現在拍賣會上，就被叫做外國投
的房產交易中，海外中國人買房的交
“不要責備中國人，”亨德里斯
資者，受到種族誹謗。“現在有大量
易僅占 2%，使得人們質疑外國投資推
切克週三在雪梨大學舉行的 Festival of
證據證明，住房可負擔性問題在很大
漲澳洲房價的言論。
Urbanism 上發表自己的研究結果時總
程度上是一個歷史的、本土的問題。”
據 費 爾 法 克 斯 媒 體 下 屬 Domain
結道。
在中國投資猛增之前，可負擔性
網 站 報 導， 研 究 報 告 的 作 者、 雪 梨
他的研究並沒有將外國人非法
就已經成為一個問題了，因此羅傑斯
大 學 教 授 亨 德 里 斯 切 克（Hans Hen-
購買澳洲房產可能帶來的影響計算在
呼籲把關注點放在澳洲的稅制、供應
drischke）說，“比例如此之低，讓人
內，而聯邦政府最近已經展開針對這
和人口增長上。
很難說是他們導致澳洲住房的可負擔
方面的調查。
性變得嚴重了”。 亨德里斯切克將所有住宅房產 交易價的資料和外國投資審查委員會
受房價，特別是雪梨和墨爾本兩 個城市房價強勁增長影響，澳洲房市 出現反對外國買家的情緒。
不過，在部分地區，從銷售來看， 中國買家的存在感確實很高。 雪梨大學的劉莎（Sha Liu，音譯） 目前正在撰寫關於中國買家和國際房
澳洲獨特的投資環境，使房地產的 投資優勢完勝其他的保值產品。金屬貨 幣雖具有保值風險低的優勢，但升值空 間有限，沒有有效的借助 QE 政策下的杠 杆原理實現資產升值。股票投資雖可借 助杠杆，但投資風險高，投機性強，不 是穩健投資的首選。 相比而言，澳洲房地產投資的優勢 就已十分明顯。在 QE 政策下，利用杠杆 原理進行低利率投資，獲得永久保值的 土地，同時有租金現金流，並可自住。 回顧澳洲近幾年房價，2012 年之前，澳 洲房價每年穩健增長，自 2012 年後，澳
（FIRB）的資料進行比照，計算作為
上週六，反對外國買家的“爭取
市的博士論文，表示中國買家在部分
澳洲第一大外資來源的中國買家對本
自由黨（Party for Freedom）”成員才
開發案所占比例可能達到近 90%，特
地房市的影響有多大。
在雪梨下北岸的拍賣會外扛著旗幟和
別 是 在 開 發 商 也 是 中 國 企 業、 開 發
標語牌進行抗議。
案地處華人聚居區的情況下，比如在
下滑而大幅下跌；而在經濟繁榮時期，
Chatswood 或唐人街。
地產的價值會高於經濟增長速度，大幅上
根據澳洲統計局和 CoreLogic RP Data 的資料，他估算出去年全澳共有
“爭取自由党”主席福克斯（Nick
2,700 億元房產被售出。再和 FIRB 的
Folkes）稱：“拍賣會上的大部分人看
新屋和現房交易審批資料對比，他估
上去是剛剛從飛機上下來的買家。”
計中國人購買的澳洲房產所占比例為 2% 左右。
西雪梨大學城市研究講師羅傑斯 （Dallas Rogers）表示，澳洲的住房可
不過，亨德里斯切克稱 2% 是高
負擔性問題癥結在國內，和海外買家
估了，因為這是根據審批資料得出的，
的關係不大。“亞洲面孔”的澳洲公
洲地產漲幅巨大。投資地產的優勢在於， 即使經濟不景氣，地產價值不會因經濟
但是，由於澳洲銀行開始限制向
漲。更為重要的是，澳洲移民人數激增，
外國買家貸款，中國買家難以從澳洲
而土地審批流程嚴格，導致澳洲房市供不
銀行貸到款，他們的買房行為也會跟
應求。因此，在全球 QE 的背景下，澳洲
著減少。
優越的地產投資環境造就了此時的黃金
上週六，一小部分人在 Chatswood Lobelia St 17 號的拍賣會上抗議
投資市場，在經濟復蘇時期，利用低利 率優勢進行地產投資以規避通脹風險實 現資產保值已然成為投資者的最佳選擇。
至
$3 50 55 , 5 , 00 00 0 0
Carlyle 公寓，2015 年 4 月竣工的全新公寓楼
M A C K A Y
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租赁 : 6.75% 净租赁回报率 , 自第二年起年增长至少 3%
户型：一居，两居，和三居公寓
距 Mackay CBD 仅 1km 公寓设计注重采光和通风，优质冰箱和石质台面更加凸显了公 寓的档次 现场管理人 / 看门人，Oaks 提供 6.75% 净租金 高现金收益房产，个人管理养老基金客户的完美选择 仅剩 5 间公寓
免费： 印花税和配套家具 Beeney Huang 0407 118 831 beeneyh@sincere.com.au *6.75% 回报率是基于公寓购买价格计算，请参照具体条款及条件。请联系我们以获得《产品披露声明》
91-97 LINTON STREET KANGAROO POINT FROM
購買新房，戶型重要 在布里斯班，擁有更大平面圖或更大陽台空間的公寓吸引了 很多買家。Linton便是這樣的房產之一。
銷售展示 現已開放
LINTON ST
週三到週日 11AM-4PM
VULTURE ST
請蒞臨
865 STANLEY STREET, WOOLLOONGABBA （STANLEY STREET和WELLINGTON ROAD交界處）
參觀我們的銷售展示
WELLINGTON RD
STANLEY ST
開放時間段之外的參觀預約 請撥打1300 799 006
銷售展示
開發商總部在悉尼，銷售記錄優良 圖片由專業人士拍攝，僅作展示用。 開發商保留修改權，恕不通知。有意向買家請親自諮詢決定。
華人房產銷售代理獲拍賣師大賽冠軍
墨爾本拍賣師 Harry Li 贏得澳大立亞拍賣師大賽冠軍
墨爾本房地產代理、McDonald 房
三個小時的準備時間。每個人都必須模
地產 Springvale 分部主管 Harry Li 昨晚
擬拍賣一棟房產，接收出價並應對房地
經過兩輪緊張的模擬拍賣後贏得了這一
產業代表組成的觀眾提出的刁鑽問題。
殊榮，他打敗了上屆衛冕冠軍紐西蘭拍
Li 先生 28 歲，做拍賣師已經 7 年
賣老將 Andrew North 和維州年度拍賣師
了，在入行四年後他決定在該比賽上試
Tom Roberts 以及其他 13 位參賽者贏得
試身手。在處理日常房地產工作時也很
了比賽。
享受接受額外的挑戰。他相信一名優秀
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過海選的小夥伴，這次指導也會幫助你在以後求職的道路上越走越順。 在 8 月中，經過歷時 2 周的簡歷收集和為期 2 天的篩選，最終有 10 名同 學幸運的進入了複賽階段。8 月 26 日上午 10 點，準備好的進入面試階 段的同學們來到 Smart Mortgage 總部，先簡單參觀公司，聽取了 Director
看看 Smart Mortgage 杯職業挑戰賽究竟花落誰家？
Ben Ou 先生的介紹之後，每人 30 分鐘的面試開始。
Smart Mortgage 是澳大利亞聯邦銀行，西太銀行，澳新銀行等 25 家商業
經過為期一天的面試，和公司高層共同討論決定，Flora Fang 同學在所
銀行和金融機構的貸款經紀公司。在七月面向全澳洲商科應屆畢業生，
有面試者中脫穎而出，成功的獲得了在 Smart Mortgage 任職的機會！
提供十二周的實習崗位一枚！成功通過實習即可留任。 Ben Ou 先生在面試後說：“對於公司招聘來說，最重要的是看候選者是 自七月 Smart Mortgage 杯職業挑戰賽的廣告發佈之後，在第一階段的兩
否有專業的精神和積極的工作態度，如果有相關的工作經驗那就是錦上
周內共收到了 70 多份簡歷。
添花了。”
雖然是寒假，不過布同哥也能看到很多同學非常珍惜這次職業挑戰賽的
對於第一次在布里斯班華人圈中的職業挑戰賽，比賽模式、流程及活動
機會，在簡歷收集過程中，Smart Mortgage 的人力資源經理也對收集到
理念，都可以值得繼續探索和精簡，也感謝大家持續關注，本屆 Smart
的簡歷普遍呈現的一些小問題做了專業的建議和指導。對於簡歷沒有通
Mortgage 杯職業挑戰賽圓滿成功！希望和所有同學明年再見。
歡迎掃描二維碼，關注 Smart Mortgage 微信平臺。 聲明 : 文章僅作參考之用，所有借貸須受銀行信貸批核准則規限，附帶條款和細則以及收費適用。
主要業務 房產過戶 土地開發 生意買賣 酒牌申請 商舖租約 信託設立 公司成立 股份轉讓 民事官司 酒駕辯護 工傷索賠 婚姻家庭 物業管理權 / 連鎖店
韓 冰 主任律師 Darren Han 法律博士 商科學士
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亞洲潮 2.0，大量投資湧 入布里斯班房產市場
售價遠高於拍賣底價， 拍賣成交率升高
來自 Yong 勇集團的房地產代理 Tom Zhang 張小義聲稱相當一部分買家不惜重 金買下自己理想物業。 位於華人區 10 Monteith Strett, Robertson 的房產於 2013 年以 $1,170,000 的售價賣出。此房產與上月重返市場出 售，售價為 $1,500,000。兩年前，此房產 的銀行估價為 $950,000。 像這種 18 個月上漲了 30% 收益是很 少見的，張先生說道，中國買家認為布里 斯班房地產價格是負擔得起的，華人區以 及附近區域預計會出現大規模房地產增 長。
拍賣成交率為 66%，是從 2009 年起最高 點，遠超去年同一時期數據 44.7%。
布里斯班已迎來房產熱，出售價遠高
來自 Yong 勇集團的房地產代理 Tom
於拍賣底價，拍賣成交率達幾年以來最高
Zhang 張小義說道，華人區房產為賣家帶
值。
來了大量的資本收益，一些房產競爭激
中國買家大量湧入昆士蘭房產市場， 布里斯班成重點投資對象。
CoreLogic RP Data 數據顯示布里斯班
一位專家聲稱這種狀況還會持續，布 里斯班房價將繼續在貸款高峰期吸引投資 者前來購房。
烈，早在拍賣前就已出售，售價遠高於拍 賣底價。
Tom Zhang 銷售和宣傳人才 張小義 澳大利亞第一代獲得正式許可的房 地產畢業生
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【裝修】二手房翻新要領！
市政廳的管制 TKD Architects 的 John Rose 認為在購 房前需花錢瞭解市政廳的要求，否則你
分辨地基是否堅固的方法。 屋頂：一個有問題的屋頂，包括漏 水、破碎的瓦片或者排水不利，翻新會 花費數萬元。
翻新的幾大步驟 :
說，需要在防水層下鋪 500 毫米厚的泥
想要將一層樓的半獨立式房屋改成獨立
檢查 在交割前，獲取一份檢驗報告是必
土。“地面潮氣一般只會滲出地面 1 米 高，但是如果地面抬高，它會再高出一
式的美夢就要泡湯了。 線路：損壞的電源插座說明房屋有 “市政間的開發管制總是有所不同， 很大的線路問題。 蟲害：如果底層地板的出入孔或者 無論傳統還是環境，可能就是該區的特
不可少的。 Express Building Reports 建 築 檢 驗 公
米，”他說。 石棉
色，”他說。
司的 Philip Connor 說，儘管房東沒有義務
Philip 說， 不 能 依 靠 檢 驗 來 檢 出 石
“在最近幾年市政廳規範發生了些
這麼做，但是有了檢驗報告你會省去許 多麻煩，還有花銷。
棉，因為不拆除房子是沒辦法檢測出的。 “檢驗公司也許會說‘如果我們看
變化，開始一致化。如今如何安置房屋 就顯得容易多了。”
標準的檢驗報告會花去你 500 澳元
見纖維狀的東西，那即有可能就是含有石
左右，它會告訴你房子的當前狀況、建
棉。’但是問題是：如果牆面已刷過油
“尋求建築師的建議是非常重要，
築的結構完整性和你將面臨的一些潛在 問題。 因為房屋檢驗員不再需要有執照， Philip 建議你最好的方式就是找一個很有 名望的檢驗員，他最好有 15 年以上的檢 驗經驗，而且已經投保。公寓和別墅也 分為不同的檢查項目。 公寓 對別墅的房屋檢驗是對整個房子， 從前圍牆到後圍牆的全部檢驗報告。而 對公寓來說，則是不同的。 “你檢驗一間單元房時，只需檢驗 這間單元房和它的周邊情況，”Philip 說，
漆，你沒有看到纖維，你就會漏掉它，” 他說，“有些纖維材質不含石棉，但是 一般說來，你看到纖維就必須要懷疑它 是否含有石棉。” 能源節省 Ausgrid 的 能 源 評 級 專 家 Paul Myors 說，翻新超過 5 萬的房子需要有 BASIX 證明，該證明可以測出房子的能源效率。 大約 60% 的能源消耗來自於制熱、 製冷系統和熱水供應系統，所以主要的翻 新就很容易了，安裝隔熱板、制熱製冷空 調系統和燃氣熱水供應系統來減少耗費。
但你自己也需要知道你想要如何建成你 的房屋。Sydney 內城圈滿是 40 到 80 年的 村舍，這些村舍要翻新的話需要做大量 的工作，”他說。 “你需要判斷哪些好建議是適合你 的。大多數人付給建築師一到兩個小時 的費用在 150 澳元到 500 澳元之間。” 翻新代價最高的前十項 來 自 Archicentre（archicentre.com. au）的 David Hallett 列出了翻新代價最高 的前十項。 打樁：檢查房屋地梁區是唯一可以
“這可能會有很多隱患，因為你不能檢 驗電梯或者其他人的公寓。” “較小街區的房子可以更容易摸清 它的歷史，”他說，“關於二手單元房
中位價通常是人們用來評判市場 增長或者下降變化的數值 , 但是，它也 許沒有你想的那麼簡單。如果您正在 查看中位價，或者打算利用中位價來 評估市場表現，那麼你需要瞭解 4 件 簡單的事情。 如何決定出中位價 首先，第一個要瞭解的是中位價 是怎麼決定出來的。維州房地產協會 （Real Estate Institute of Victoria） 的 Enzo Raimondo 先 生 先 前 給 我 們 提 供 了迅速計算中位價的方法。通常情況 下，你需要有人為你提供最新的房價 資料，瞭解如何處理這些資料是非常 重要的。 “中位價是一系列銷售結果中處 於中間位置的房價，中位價是一半較 低價格和另一半較高價格的臨界點。 比 如 說， 如 果 一 個 區 的 銷 售 記 錄 是 15，那麼從低到高排序，第 8 個銷售 價格就是中位價，”Raimondo 先生解 釋道。 想要瞭解中位價有什麼作用，可
為單元房中位元價和別墅中位價。 中位價驟漲並不意味著資本收益增 長 中位價是瞭解一個郊區房價變化的 很有用的工具，能很明顯看出房價是上 漲還是下降，然而 10% 的增長並不意味 著你的房產增值了 10%。 事實上，這段時間你的房價可能有 所下降。中位價所反應的是市場的變化活 動。什麼情況下中位元價會發生改變呢？ 比如，一下子有一大批數百萬的住房上 市，或者新的公寓大樓落成，又或者首 次購房者一擁而上。
以將其他計量方式與之相比，比如平 均數、均值等。中位元價與平均數是 不同的——平均數的計算方式是將所 有數位相加，然後再除以總數，中位 價與均值也不一樣，均值也就是平均 數的另一說法。眾數就是一組資料中 出現最頻繁的數字。住房中位元價是 以最近交易的住房為基準的，通常分
你需要深入調查房市銷售情況，瞭 解到底是什麼樣的情況——是原有的上 市房產被搶光了，還是新的房產紛紛上 市？過去兩個月銷售資料有什麼不同？ 將之前月份售出的房產類型與現在的做 個比較是大有裨益的。你可能會注意到上 個月售出的房產幾乎都是 4 房磚房別墅， 而現在出售的都是 2 房化纖別墅。這就是
另外一個潛在問題就是噪音，但是我們 不檢驗或者評論單元房之間的噪音。” 別墅 Philip 說， 建 於 1895 到 1920 年 的 別 墅可能會受到地面潮氣的影響，而建於 1920 年到 1985 年的房子可能會有石棉。 “所有房子都會面臨的一個問題就 是排水，”他說。 “無論是地面潮氣、白蟻，還是腐 蝕木頭的真菌，都是由排水問題造成的， 所以，如果你解決了排水問題，你就可 以一次性解決所有這些問題。” “解決排水代價不高，只要確保從 屋頂流下的水能通過排水系統或者蓄水 池從地基排走。” 然後你需要的就是耐心了。 “一旦你解決了排水問題，你需要 只是 3 到 12 個月來使該房幹透，”Philip 說。 地面潮氣 地面潮氣是水分從地面通過有孔隙 的建築材料滲透進來，如磚頭，然後滲 到牆面上。它污染牆面、使得油漆或牆 紙剝落、腐蝕牆腳板、發出黴味。 它雖然令人頭疼，但也很好對付。 由鉛、板岩或柏油製成的防水層可 用作防水牆，這樣水分就不會滲透磚塊。 為了保證防水層能發揮作用，Philip
如何尋求建築商的建議
漲姿勢啦！ 什麼是房產 中位價？
下水道堵塞，這說明可能有蟲子入侵， 堵塞了出入孔。 水管：老房子裡生銹的管道會通水 不暢。打開多個水龍頭測試水壓，看看 水是不是黃色的。 油漆：如果油漆是為了掩蓋某些問 題，你可以花代價修理，重新油漆。 石灰牆面：石灰牆面可能會有小裂 紋或者在打地基的時候整個裂開。圈梁： 受到白蟻危害也需要重新粉刷。 地面潮氣：受潮的牆會產生黴菌， 從而損壞建築構架。 排水和下水管：排水管沒安好或者 被銹蝕了，或者對它不管不問，暴雨天 氣會造成很大問題。 雨水渠：地下管道包括雨水渠和污 水管，翻新代價很高。
說，市場上房價下跌的情況並不意味 著你的房產價格也會下降。 儘管中位元價不能代表資本增 值的情況，但是它能帶給你莫大的幫 助——能幫助你看出一個區的重大變 化。這些變化包括：社區突然被劃分， 或者被歸類到不同的區內，又或者有 新的房產上市。 在某些區中位價的作用更加重要 某些郊區的中位元價資料在決定 增長方面比其他地區更加有用，更有 意義。比如，某些郊區住房類型都差 不多，房間數量差不多，佈局以及占 地面積也多相似，這樣的郊區中位價 更能反映出房價的變化。那些房產交 易比較頻繁、比較有規律的郊區，中 位元價資料也比那些每十年只上市一 次房產、而且每次銷售情況都不一樣 的搶手郊區的資料更加可靠。 中位元價資料時間跨度越長資訊 越有用處 最後要說的一點也很重要，查看 中位元價資料的時候，時間跨度越長， 資訊越有用處，不要只依賴月中位價 變化。這將有助你真正瞭解房價增長 情況以及該區的表現。按時間軸來對 中位元價資料進行排序，這樣縱觀下 來能排除掉個別表現比較好的月份， 很快就能找到這組資料中的極端數 位。
選哪個更好？
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資本增值
什麼叫資本增值？ 資本增值就是所謂的 Capital Gain or
租金收益
每個月都要貼錢，直到房產售出為止。
高租金回報的利弊
Capital Growth, 也就是房產現有資產價值 減除購入時之價格，所賺取或損失之價 值。即當持有的可變賣資產（如股票、或 者房產），在脫手時，其賣價高於原先購 進成本，即產生利潤，此利潤為已實現的 資本利得。
另一方面，租金回報率較高的房產通 常是正扣稅的投資性房地產（也就是說， 租金收入高於成本總和），這意味著投資 本身是在為自己房產支付成本，這也意味 著房產在產生現金儲備，這些現金儲備可 用於償還貸款或其他用途。 不利的一面是，在房產出售時，資本
什麼叫租金回報？
續的問題。此外，強勁的資本增長策略其 實是孤注一擲的，所有收益都是在未來某 個時間房產售出時才能取得。 同時，投資者常常會出現虧損和負現 金流。
高租金回報率戰略
A 強勁的資本增長，兩套房產的租金差距 縮小。但這是基於租金水準可以與資本增
房產低，特別是將年同比複合增長的影響
情況下總體收益（由於資本增長率較低）
率。 它是指租房獲得租金與房屋價錢的
考慮在內時。
不如前者高。此外，如果評估下來的總收
比值。租金回報率可用以衡量房產的投資
重要的一點，雖然有可能同時獲得強
入大於可扣稅的支出（包括減值），就可
收益情況，可以真實反映市場的真實需
勁的資本增長和高租金回報率的房產，但
能需要繳稅，因此投資者可獲得的現金流
求。
這種情況實屬罕見。
就會減少。
相應地，這就涉及到哪個選擇更適合
增長又有高租金回報率的房子，但這種情
投資者的目標和風險預測，以及哪個選擇
況實屬罕見。通常，投資者需要在這兩者
的可負擔性最強。
之間做出抉擇。 這個問題的答案並不像你們所想的
強勁的資本增長戰略
那樣直接或明顯，因為個人情況、財務情
投資于住宅房地產時，你一定希望
況及投資策略不同，相應的回答也會是不
獲得可觀的資本增長。問題是增長的量如
同的。
何？
資本增值的利弊
增長率定義為通貨膨脹率加上 4%-5%。因
金流則大大高於房產 A。
顯著減少持續現金投入的潛在需求。
ment) or Rental Yield, 也 就 是 指 租 金 回 報
抉擇。
以上），而在投資期間，房產 B 產生的現
從而幫助保護投資者免受利率衝擊，同時 該投資策略的風險較低，因此，正常
雖然有可能獲得同時有強勁的資本
可以看出，15 年後，房產 A 的價值 大大高於房產 B 的價值（將近高出 50%
你還可以看到，15 年後，由於房產
增值收益很可能會比擁有強勁資本增長的
房產如何選擇才能雙贏？
下表說明了 15 年後可能的財務狀況：
高租金回報率策略能產生正現金流，
租金回報就是 ROI ( Return on Invest-
通常，投資者需要在這兩者之間做出
出和持有成本都相同情況。
租金回報率不同房產會有不同，但 是 8-10% 左右通常被視為高回報率，然而 對於高資本增長房產，租金回報率一般在 4-6% 之間（有些情況下甚至更低）。
舉個例子 -【數值比較】 為了說明這一點，我們假設有兩套價 值均為 40 萬澳元的房產可供選擇。
長趨勢保持一致（以保持收益）的假設， 事實情況不一定如此。
資本增值 vs 租金回報 那麼，哪個選擇更好？ 這兩個策略都能為投資者帶來不錯 的總體回報和收益，但是它們的贏利和風 險各不相同。 答案可以歸結為個人的需求和目標， 最好通過詳細的財務分析來確定，包括考 慮一些假設情景和現金流情況。 此外，如果你投資多套房產，那麼合 理的建議就是可選其中幾套是高租金回報
房產 A 的預期資本年增長率為 7%，
從長期來看，我會把強勁的資本年 一方面，投資房產的時候，追求強勁 的資本增長似乎是一個顯而易見的選擇， 因為這個選擇有著產生長期資本收益的潛 能。
此，你所考慮的增長率很可能在 6.5-7.5% 之間。 如上所述，該策略存在的風險是，在 你持有該類投資性房地產期間，你很可能
但是，高資本增長房產的租金回報率
要貼錢，而且還要面臨利率風險，如果按
往往較低，這意味著這些房產幾乎一直都
揭利率上調，你將會有所損失（特別是因
是負收益的 [ 就是可以負扣稅的，就是相
為合同或市場等約束使你不能立馬提高租
關費用（比如按揭利息和其他成本）超過
金時）。
獲得的租金收入 ]。
但這些風險可以通過一些方法來降
根據現行稅法制度，投資者能獲得一
低，比如減少借款和獲得固定利率的貸
些有用的稅收優惠，但是這也意味著他們
款，但是一般來說，該策略存在著一個持
租金回報率為 4%， 而房產 B 的資本增長率為 4%，租金 回報率為 7%。 ( 兩者互換的回報率 ) 假設購置獲得的價格、金融方面的支
率的房產，然後你可以使用多餘的現金來 支付另外幾套低回報率房產（但高資本增 值）的淨開支。這可以幫助你平衡收支的 同時，又可以實現部分房產的高資本收益 （未來某一個最佳時刻銷售的時候）。
澳大利亞外國人限購真相：限制違規買二手房而非新房
某熟悉澳大利亞房地產市場人士向 《證券日報》記者透露，澳日前公佈的限 制外國人購房舉措是針對違規購買二手房 的，而非限制外國人購買新房，且對外國 人買新房頒佈“限購令”的概率也極小 編者按：近年來，房企“出海”日盛，從 買樓到建房，花樣不斷翻新。今日，本報 聚焦近日發生的兩大熱點，解讀海外融資 和購房政策對房企“出海”的影響，希望 為讀者判斷房企出海之路有一些幫助。 “未對悉尼和墨爾本的房地產市場產 生特別影響。”萊坊董事及大中華研究及 諮詢部主管紀言迅向《證券日報》記者透 露，若澳大利亞頒佈針對外國人購買新房 的“限購令”，外國投資者將轉移投資陣 地，屆時受損的將是當地市場。 對此，紀言迅向《證券日報》記者直 言，若真實施對海外人士購房的“限購 令”，中國開發商在澳的地產投資一定會 受到影響，但澳實施這一政策的可能性非 常小。 值得注意的是，有機構透露，中國房 企出海投資的住宅專案大多數是銷售給中 國客戶的，這種客戶定位較為單一的經 營模式，一旦受到政府相關政策限制，無 疑將增加中國開發商海外投資的風險。鑒 於此，中海房企出海砸錢投資除了要做好 “功課”外，也要注意客戶定位佈局的多 元化問題。 限制違規買二手房而非新房 近日，有媒體報導稱，澳大利亞總理 托尼·阿博特 2 日表明，澳政府打算嚴格限 制外國人在澳購置房產，確保本國年輕人 不會因房價高漲而無力購房。而據當地媒 體報導，在澳購置住宅的外國投資者中， 絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中 國。 有業內人士稱，這背後的信號是，中 國內地人炒高了中國香港的房價，同理， 中國人也正哄抬澳大利亞悉尼和墨爾本的 住宅房價。 對此，紀言迅向本報記者表示，“目 前還沒有聽到澳大利亞執行限制外國人購 買新房的政策，估計其頒佈‘限購令’的
概率將非常低”。紀言迅認為，與中國香 港和新加坡房地產市場供應量小不同，澳 大利亞的悉尼和墨爾本雖然是門戶城市， 但可供開發的土地儲備量較大，房地產市 場供應量高，而且軌道交通極為方便，所 以市中心房價高，郊區則不一定高，因此 是不容易炒高房價的。 而《證券日報》記者經過多番調查後 也獲悉，澳大利亞聯邦政府針對的是違法 購買二手住宅的人士，而非合法買房人 士，更不是限制外國人購買新房。 根據 FIRB( 外國投資審批委員會 ) 的 明確法律條款顯示，海外人士買“二手 房”時必須滿足三個條件：購房人須持有 可連續停留澳洲 12 個月以上的有效簽證； 購房人僅可以購買一套二手房；所購房產 必須是自住房，不可以作為投資房。 簡言之，對於外國人購買新房、公寓 樓等是沒有限制的，實際上，澳政府是鼓 勵海外人士購買新房的。 “政府有意執行現有的法律，希望加 大處罰力度和為外國投資審查委員會提 供更多人力物力以加強監督管理。”萊坊 澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向《證 券日報》記者透露，這主要是針對違規買
二手房的海外投資者，另外想把外國投資
導，2014 年澳大利亞非住宅類房地產交易
者限制在只能購買新房上。 而對於新房市場，澳大利亞確實也有
中，大約三分之一由外國投資者購買。 另外，據熟悉澳大利亞房地產市場的
一定的政策信號釋放，即提出了“向外國 人征收購房申請費，並將此款用於調查外 國人買房行為。如果對每個外國購房者徵 收 1500 澳元的申請費，這將在四年內籌 集到 1.6 億澳元”。當然，該建議僅是停 留在建議階段，還未實施。 對此，某國內在澳有地產專案的開發 商表示，澳大利亞政府是想從海外投資者 處創收，但即使真的加收申請費，與房地 產增值創收比起來依然是杯水車薪。
萊坊機構向《證券日報》提供的一組資料 顯示，中國投資者在澳大利亞的房產投 資總額增長強勁，2014 年按年增長超過 60%。 事實上，近年來除了綠地、萬達等大 型開發商進駐且加碼投資澳大利亞房地產 專案外，中國的一些中小開發商在澳大利 亞開發的地產專案也小有規模，其具體業 態包括住宅、酒店、寫字樓甚至綜合體項 目。
房企出海風險高 事實上，《證券日報》記者調查獲悉， 在過去的 2014 年，悉尼和墨爾本的房價 確實經歷了一輪上漲，部分區域的房價可 能要提升 15% 左右，這是正常的市場波 動，可能受需求旺盛和低利率政策影響， 並不是外國投資者哄抬房價的結果。 “微調性政策是可能落地執行的。” 紀言迅認為，澳大利亞的外來投資非常活
對此，紀言迅向《證券日報》記者直 言，若真實施對海外人士購房的“限購 令”，中國開發商在澳的地產投資一定會 受到影響。 從另一個角度來看，中國房企出海已 經交了不少學費，包括國外項目被停工， 多番周轉之後才復工的先例，這將改變中 國房企過去拿錢就投資的局面，將激勵中 國房企做更多“功課”去壓低風險。
躍，一旦出臺“一刀切式”的限制性政策， 不過，國內市場越發困難，出海又是 將導致投資量大跌，開發商將紛紛向其他 一條節省資金成本，融資難度低，利潤相 海外市場轉移，最終受損的是本地市場。 對較高的市場蛋糕，這對國內房企的吸引 以中國香港為例，出臺了“限購令”，中 國香港的投資量大跌，但房價依然在漲， 這最終可能導致的是全球資本逃離這個市 場，寫字樓難以招租，投資市場癱瘓。澳 大利亞將不會願意看到這個結果。 值得一提的是，外國投資者在澳大利 亞的房地產市場確實佔有一席之地。據澳
力非常大。 那麼，中國房企出海砸錢之際，實際 上要避免炒高房價，以免投資客難以脫 手，專案後續入市房源難以銷售。最重要 的是，出海房企要做面向多元化客戶的產 品，單一地靠給大量中國人蓋房的經營模 式風險很高，一旦受當地政策等各種因素
大利亞國民銀行統計，在澳大利亞 2014 年成交的住宅交易中，大約六分之一由外 國投資者購買。據澳大利亞聯合新聞社報
影響，可能導致項目滯銷，進而砸在手 裡。
亞太區奠定豪宅市場“領頭羊”地位 房價增幅榜出爐悉尼獲“探花” 悉尼豪宅市場如此炙手可熱，增速 已經超出全球豪宅市場的平均增幅。 國際不動產顧問服務公司萊坊（Knight Frank）公佈的全球城市豪宅指數（Prime Global Cities Index）顯示，澳洲豪宅市場 猛增了 10.2%。 該指數追蹤的是房市前 5% 房產的價 格動向。 該指數顯示，截至 2015 年 6 月的一 年內，悉尼豪宅價格增長了 13%，僅次 於溫哥華的 15% 和邁阿密的 14%。墨爾 本排到第七位，增長 7.9%。 價格增幅排名前 10 的城市中，有七 個在亞太地區，顯示大量資本在這個地 區迴圈。 由於歐洲、中東和俄羅斯豪宅市場
疲軟，全球 35 個城市的豪宅價格平均增 幅從 5.2% 降至 2.5%。 萊坊澳洲住房研究主管切 Michelle Ciesielski 先生表示，香港和新加坡豪宅市 場增速放緩使得其他城市吸引力大增。 “悉尼就是這樣。外國人，特別是中國人， 想要買到悉尼擁有海港景觀的豪宅。在墨 爾本，教育和大學是賣點。” 負責豪宅銷售的 Morrell & Koren 主管 David Morrell 先生說道：“中國人已經不 容忽視了。他們不在乎價格。” 悉尼近期表現亮眼的豪宅交易包括 Bennelong 的頂層公寓 Toaster，在上週末 以 2,200 萬元的價格售出。而 Vaucluse 的 濱海豪宅 Loch Maree 賣到 2,400 萬元的價
格。 Ciesielski 先生表示，全球金融危機 過後，悉尼和墨爾本的豪宅市場增長相 對落後於其他城市，不過還有很大的增 長空間。“我們正在迎頭趕上。” 2008 年以來，雅加達的豪宅價格猛 增了 174.5%，北京的也上漲了 76.9%。 相比之下，悉尼的僅僅增長了 27.6%， 墨爾本的則增長了 23.5%。 “澳元貶值使得我們的豪宅更具吸 引力，不僅僅是對海外買家，還有那些 移居國外工作的澳人。他們可能還沒準 備回家，但市場還在增長，他們試圖花 點錢買房好為回國做準備，”Ciesielski 先生說道。
那些被你忽略過房產投資良機之布里斯班篇
如今，出境遊對國內民眾來說已不算
位價將上漲至 55 萬澳元。
本，預計到 2031 年，布里斯班內城人口
Kelvin Grove 等區域，這些區域 2%-3% 的
將增至 138 萬人。昆州財政和貿易部預計，
超低空置率是房產投資回報的有力保障。
該地區的住房需求將持續增長，今年布里 斯班房產銷售量預計將比去年增加 25% 至
四、布里斯班房市未來趨勢展望上升週期 或長達 10 年
35%。
布里斯班在很大程度上屬於經濟受採
從地區發展規劃來看，澳洲聯邦政府 近期斥資 1342 億澳元用於布里斯班未來
礦業驅動的首府城市。與悉尼和墨爾本一 樣，布里斯班房價在 21 世紀初期也隨著
幾年的基礎設施建設，這是澳洲歷史上最
資源產業的蓬勃發展出現暴漲。
大規模的基礎設施投資。 今年在布里斯班召開的 G20 峰會，大
從 2002 年起，布里斯班房價以年均 12% 的漲幅發展，並在 2009 年達到峰值。
大提升布里斯班的國際影響力和地位，從
全球金融危機導致信貸收緊，受此影響， 布里斯班房價在 2009 年後的水平均低於 峰值 5% 左右。
新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計 不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海
2. 房產投資回報高居八大首府城市之 首
外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的
布里斯班房屋平均周租金為 550 澳
同時，你是否考慮過這些旅遊城市中，會 蘊含哪些房產投資機會？且看布里斯班被
元。 別 墅 的 租 金 回 報 強 勁 地 增 長 到
忽略的房產投資良機。
5.02%，遠遠超越其他主要省會城市。
而給布里斯班帶來更多的發展機會，吸引 包括能源資源產業、創造性製造業、物流
布里斯班，澳大利亞第三大城市， 昆士蘭州的首府，遊客眼裡的眼光之都，
公寓的平均租金回報是 5.54%，是五 大主要城市 ( 人口 100 萬以上 ) 中唯一連
配送以及健康和生命科學等重點產業的人 才和投資，推動當地經濟和社會發展。布
現在的布里斯班房價相當於悉尼房價 的 60% 至 65%。但布里斯班住房價格在
更是 2014 年 G20 領導人峰會的舉辦地。 這裡有傳統強勢的留學產業，更有雄心勃 勃的數位化變革，如今這個“澳洲新興國
續 4 個季度在公寓租金回報上排第一的城 市。 3. 房市發展——前景一片大好
里斯班已有必和必拓、力拓集團、Xstrata
數年前曾達到峰值，相當於悉尼房價水準
際都市”正向世界展示著多面的風采，並 發出誠意邀約——不只是休閒旅遊，還有 商務活動、留學教育、投資企業，歡迎選
2011 年，受洪災和加息的雙重影響， 布里斯班是澳洲房市表現第二差的州府城 市。
等約 177 家礦業公司和資源公司總部，預 計到 2031 年，布里斯班將新增就業崗位 逾 200,000 個，這不僅將促進當地的經濟
的 80%。 在 2014 年，隨著利率保持低位，澳 元匯率繼續低於平價，布里斯班房價將呈
發展，隨之而來的員工住宅需求也將為購 房者在布里斯班的投資提供強勁的支撐力
現出穩健增長的趨勢。 在未來的三年內，布里斯班將領先它
擇布里斯班！ 一、你不能錯過的布里斯班景點 來到布里斯班，你會被這裡豐富的活
2013 年，布里斯班的房價中位數出 現兩年以來的首次上漲，市場顯示復蘇的 跡象。
和升值潛力。
省會城市，由於供應不足，其獨立房中位
2. 布里斯班公寓年漲 29% 成投資新星 今年布里斯班內城區新公寓的供應量
數價格將有維持在 17% 的增長水準上。 在未來 10 年裡，布里斯班房價中值
力和多姿多彩的生活所感染。先到南岸公 園暢遊澳大利亞唯一的內城人造海灘， 然後在龍柏樹熊保護區擁抱考拉、餵食袋
2014 年，布里斯班主辦 20 國集團首 腦會議 (G20)，其產生的長期經濟效益不 可估量。種種跡象表明，布里斯班正成為
創下 4 年新低，公寓房中位值是 37 萬澳 元，遠低於墨爾本的 41 萬澳元和悉尼的 55.4 萬澳元。截止 10 月布里斯班內城區
將觸及 107.2 萬元。 根據澳洲央行的預測，昆士蘭州房產 市場目前出現了反彈跡象，這是一個漫長
鼠，之後前往故事橋參與世界上僅有的三 項大橋攀登活動之一。在休閒的亞熱帶風 情中，享受佳餚美酒、藝術、娛樂和各種 戶外探險活動，包括布里斯班河上獨木
前瞻人士投資置業的新重心，和悉尼、墨 爾本三足鼎立。 三、布里斯班房產投資機會：公寓成投資 明星
的公寓均價同比上漲 29%，從 54.1 萬澳元 上漲到 69.7 萬澳元。這其中高端公寓的成 交量最多。
的週期。布里斯班房價的升勢有望長達 10 年，因此當地的房產需要以長期投資 來對待。
舟、攀岩、熱氣球和四輪車遠足等等所帶 來的無窮樂趣，必令你流連忘返。 二、三大要點瞭解布里斯班房市 1. 布里斯班房價低，但增長快 布里斯班房產價值中位數 45.5 萬澳 元，比悉尼低 40% 左右。 今年 6 月份，布里斯班城市房價月增 長 1.3%，年增長 7%，即房產價值在一年 內飆升超過 3 萬澳元。 在澳洲八大首府城市中，布里斯班的 房價只排第六，但強勁的增長位居第三， 僅次於悉尼、墨爾本。 2014 年澳洲八大首府城市房價年增 幅： 悉尼 14.6% 墨爾本 6.9% 布里斯班 6.7% 阿德萊德 5.6% 柏斯 3.7% 侯巴特 4.3% 達爾文 3.4% 坎培拉 2.4% 預計到 2017 年，布里斯班的房產中
1. 布里斯班給投資者大展拳腳的空間 和機遇 從內部環境來看，根據 2013 人口普 查資料，布里斯班的人口總數為 223.8 萬， 在澳洲各市中位居第三。近幾年布里斯班 人口以每年增加 1.4 萬的速度呈爆炸式增 長，其 2% 的人口增速遠高於悉尼和墨爾
布里斯班公寓市場正在進入 4 年迴圈 的上升期。居外建議，國內投資客應關注 租金收益和買家需求高但供應減少的城 區。新的基建專案、預期的經濟增長和住 房供不應求必定在未來推高布里斯班的公 寓房價。 建議有意進行澳洲房產投資的朋友可 以關注靠近布里斯班 CBD 的地區的公寓 樓花專案，例如 Kangaroo Point，Milton，
綜合而言，現在澳洲房產投資的最佳 地點是布里斯班，結合了高性價比可負擔 的房價，富有吸引力的租金收益率及近在 眼前的增值收益等各項完美優勢。 免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與 新浪海外地產無關。其原創性以及文中陳 述文字和內容未經本站證實，並請自行核 實相關內容。
墨爾本 8 月拍賣資料告訴你 : 房產熱潮不會退 今日墨爾本訊 澳洲東部時間 8 月 21 日 上週末，墨爾本房產拍賣市場火爆。 8 月份墨爾本房產拍賣數量出現前所未有 的激增，可見人們的購房熱情依然高漲。 據 Domain 網報導，上週末，墨爾本 有超過 800 套房產進行拍賣，與之前一 周的 785 套和去年同期的 647 套房產拍 賣數量相比都有所上漲，到目前為止， 墨爾本 8 月份所有週六的房產拍賣數量 共計 3197 套，遠超去年同期的 2419 套。 本週末，預計墨爾本將有超過 1000 套房 產上市拍賣，將創下週六房產拍賣紀錄。
本週六，墨爾本內城區的房產拍賣數 量最高，達 136 套，其次是內東區的 122 套，內南區和西區都達 116 套，外東區達 107 套，東北區達 105 套，北區達 68 套和 東南區達 47 套。隨著春季購房熱潮的到 來，墨爾本內城區的房產拍賣數量繼續呈 激增趨勢。 本週末舉行的房產拍賣市場上，最 熱門的郊區是擁有 17 套拍賣房產的 Glen Waverley，其次是 Mount Waverley 和 Hawthorn，兩區都有 15 套拍賣房產，依次接 著是有 13 套拍賣房產的 Reservoir，都擁
有 12 套房產的 St Kilda 和 Camberwell 以 及都擁有 11 套房產的 Kew 和 Toorak。 上週末墨爾本房產清盤率為 79.9%， 僅比前一個週末 79.5% 的房產清盤率高 一點，不過稍高於去年同期的 75.5%。到 上週末為止，墨爾本的清盤率已經連續 三周呈上漲趨勢。 通過墨爾本 8 月持續上漲的房屋清盤 率，與此同時郊區的房產銷售也相應呈 上漲趨勢。可見，無論房價多高，買家 是什麼類型以及房產位置在哪，買家的 購房欲望都很強烈。
中國富豪新舉動！ 馬興法 4700 萬澳元“試水溫”購 70 萬公頃澳洲土地 《澳洲金融評論報》報導稱，天馬 軸承集團股份有限公司（Tianma Bearings Group）的創始人兼主席馬興法 1 個月斥 資 4,700 萬澳元買下了北領地和昆士蘭州 交界處的 2 座養牛場。他聲稱這筆交易是 “試驗”。 雖然馬興法正尋求從經營上和地理 上讓業務多元化，天馬也在最新年報中 明確將農業列為增長引擎，但他還是對 澳洲有所保留，儘管過去 5 年打造了包括 其它 3 座養牛場和 2 座酒莊在內的農業資 產組合。 馬興法解釋稱，他主要擔心澳洲對 外來投資的反對態度及恰當基礎設施的 不足。他說：“我去過澳洲十幾次了，
但還是不覺得很瞭解這個國家。因此， 我不樂意進行非常大的投資。我們所有
能發生在澳洲農業的下一個大繁榮。天馬 的上市公司去年成立了澳洲分部 Tianma
的投資都是規模相對小的試點專案。我 們還在試圖奠定基礎。2 國間存在一些法 律和文化方面的大差異。雖然雙邊貿易 總額很大，但存在部分不順暢的板塊。 我們正採取謹慎方式。”
Agri Holdings 來開展農業投資交易。 馬興法的兒子馬文奇在墨爾本留學 4 年後回國執掌天馬的葡萄酒業務，包括西 澳酒莊 Ferngrove 及南澳酒莊 Stonehaven。
他指出，天馬每年進口 100 個集裝箱的澳 洲葡萄酒，但現階段不太可能進口更多 了，相反，重點在於牛。 馬興法收購的溫特沃斯（Wentworth） 及伍倫貢（Wollogorang）養牛場總計有 4 萬頭牛。
馬興法 1986 年開了第一家滾珠軸承 廠，其業務在 2009 年中國政府大力投資 基建以對抗金融危機時達到頂峰。當時 他在中國富豪榜排名第 123。但後來其財 富隨著中國製造業增速放緩及經濟轉向 消費引導型而縮水。 目前馬興法尋求對外擴張，參與他 聲稱因為中國人想要更高品質食品而可
馬興法買下的伍倫貢養牛場
來自本地，外省，甚至海外的投資 人已推動了布里斯班房產市場，城市中 擁有兩位元數房價增長率的區域在六個 月以內增加了一倍。 來自地產仲介 PRDNationwide 的資 料，北邊的 McDowall（16% 的公寓價格 增幅），南邊的 Durack（13.6% 的獨立 屋價格增長），東邊的 Murarrie（其公 寓價格在過去 12 個月增長了 18.1%)， 都從今年上半年開始房價有了快速的 增長。這樣的整體價格上升對布里斯班 一些之前“表現欠佳”的區域也有了影 響。比如，六個月前，在近市區東南區 的 Coorparoo 房 價 是 6% 的 跌 幅， 而 現 在卻已 10.7% 的速度在增長。 6 個月前，布里斯班 195 個區域中 只有 18 個區域有兩位元數的房價增幅 率，而現在區域的數量已達到 35 個。
布里斯班房產市場的復蘇
對布里斯班這個城市來說現在的增 幅的確是很大的變化。因為此前這座城
根 據 RP CoreLogic 資 料， 布 里 斯
從布里斯班單獨這個城市的房產週
Belrose，你說到今天有哪個是不賺的，
市的年房價增長正常情況在 3% 到 5%
班在 8 月末獨立屋租金市場的回報率為
期來看，正處於觸底反彈的階段，甚至
只是賺多賺少的問題。所以在這裡重要
之間，如果你夠幸運，7% 已經是很不
4.4%，公寓為 5.4%。而這些資料都領先
現在的中位價比五年前還低。而政府實
的是合適的入市時間，再說簡單點你趕
錯的表現了。而現在不管是內城區西邊
於其他五大澳洲首府城市。
在的基建投資，加之各種媒體仲介對這
上了投資悉尼的好時間。
布里斯班房價的增幅並不是僅限於
個城市的“炒作”，已讓布里斯班獲得
而布里斯班這樣的初期表現已經
個別區域，而是整個大區域的均勻擴散。
了足夠的投資噱頭與曝光率。但這些都
驗證了這個增幅週期的開始，接下來會
昆士蘭州房產機構在週三報導稱
來 自 PRD Nationwide 的 Mardiasmo 博 士
不重要，重要的是它真真正正吸引到了
出現更多的潛力區域，入市時間拖的越
布里斯班房屋中位元價在六月季度已上
稱，熱點區域和高增幅區域在布里斯班
足夠的買家，你不管這些買家是投資的，
久，需要考慮的問題越多，譬如今天悉
升到 61 萬，而此前房價在 60 萬水平線
每個地區範圍都會出現。
投機的，自住的，只要有了需求，房價
尼市場軟弱的租金回報。但是這個增幅
就會有增長。
週期能保持多久，究竟是曇花一現還是
還是東邊，這些地區會突然冒出很多兩 位數以上增幅率的區域。
上徘徊了數個季度。作為澳洲第三大城
現在很難從布里斯班房市中區分本
市，布里斯班房價的增幅一直落後於悉
地與海外的投資資本，布里斯班房產仲
拿悉尼的市場來舉例，投資人如果
穩定上升，就要看怎麼樣去持續地吸引
尼和墨爾本，而現在這兩個城市越來越
介在今年 1 月出售大量房產，其中有一部
是在 2011-2012 階段買的物業，不管你買
外省甚至海外投資人，畢竟布里斯班房
多的買家將目標鎖定在了北邊（昆士蘭
分是來自悉尼與墨爾本的投資者，當然
的是哪個區域，是被包裝的很好的熱點
產市場內需現在還不足以消化掉即將大
州）。
還有一部分的買家是來自海外。
區域如 Rhodes，還是有些名不見轉的如
量出現的項目。