布里斯班全新展廳拉開帷幕 昆士蘭在今年超越新南威爾士州成為全澳洲第二大的豪華車市場，到目 前為止法拉利的銷售量占到全州的 23%，相信全新車型法拉利 GTB 的 面世將會更長遠地刺激銷量。展廳坐落在 Breakfast Creek Road and Waterloo Street，於蓬勃發展的 Newstead 區。它是昆州首家法拉利雙 層展廳，展廳總面積共 550 平方米。
Ferrari Brisbane - 26 Reddacliff Street, Newstead, QLD, 4006
車水 馬 龍 、 香 車 如 雲 昨 晚 當 展 廳 全 新 開 張， 法 拉 利 各 系 列 的 車 型 都 有 展 出， 包 括 廣 為 人 知 的 加 利 福 尼 亞 California T,；法拉利歷史上第一款四輪驅動 四座跑車 Ferrari FF,；新一代的 V12 動力車 款法拉利 F12 Berlinetta； 以及全球矚目，配 備了雙渦輪增壓 V8 發動機的 488 GTB。
最全整理！ 澳洲房產與中國房產的 4 大區別！ 區別之一：產權 中國和澳洲的社會經濟存在著巨大 的差別，由此也帶來了中國和澳洲房地 產市場的諸多不同之處，瞭解這些區別， 是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。 首先，澳洲房產不限海外人士購買，但 是只能夠買期房，不能買二手房，因為 二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人 士購買，而且沒有永久居住權的居民只 限購一套。 產權擁有期 中國：70 年產權 澳洲：永久產權 澳大利亞有財產私有制的經濟基礎， 法律規定業主擁有永久土地所有權，而 不是租賃權（國內的使用權，是把所有 權和使用權剝離開來，這時的使用權就 等同於是租賃權）。而實質上 “ 永久產權 ” 這一術語指的是您可以永遠享有該土地 的所有權。除非您擁有的土地是政府計 畫的軍事用地或者文物遺產等，擁有時 限才可能會受到限制，但這種情況通常 都會在土地購買時加以說明。 如果是租賃權， 您只能在一定期限 內擁有土地。在中國，目前這一期限是 70 年，國內最近對使用權的問題討論熱 烈，估計 70 年的使用權可以續約，但是 需繳納一定費用，所以在房地產評估時， 過了一定年限的房地產價值會降低。 但是，永久產權的房地產就不會存 在這個問題。因此，永久產權對於投資 來說更優越， 能夠長久保值、增值。 區別之二：增值潛力 我國經濟的快速騰飛帶動了房產市 場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或 者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽 朋友說，上海房價增長最誇張的時候三 個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初 沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後 來人的錢呢 ? 在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定 的，年增長 7%—10%，大約 7—10 年翻 一番。尤其是自九十年代開始，在全球經 濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。這 主要是由白人文化導致的，外國人喜歡 租房更勝於買房。澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然而，近幾十年源源不斷 的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求， 也帶來了購房安家的觀念。每年 2.1% 的 人口增長極大的拉動了內需，刺激了經 濟。這些移民中，又以中國人做出的貢 獻最為巨大。
澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但 是這也正是成熟市場的表現。正是因為 租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對 於其他國家也更加健康，風險相對較小。 區別之三：空置率和回報 空置率 (vacancy rate) 是指某一時刻空置房屋面積占房屋 總面積的比率。它是衡量一個國家房地產 產業是否健康的標準之一。按照國際通行 慣例，商品房空置率在 5%---10% 之間為 合理區，商品房供求平衡，有利於國民經 濟的健康發展 ; 空置率在 10%---20% 之 間為空置危險區，要採取一定措施，加 大商品房銷售的力度，以保證房地產市 場的正常發展和國民經濟的正常運行 ; 空 置率在 20% 以上為商品房嚴重積壓區。 下面是幾組資料參考： 2014 年 2 月末，上海商品房空置面 積由 2010 年初的 735.46 萬平方米擴大 至 1211.75 萬平方米，空置面積擴大了 近一倍，其中商品住宅空置 554.07 萬平 方米。從空置年限看，空置一年以下的 商品房面積為 652.55 萬平方米，占全部 空置面積的 53.9%; 空置一年以下的商品 住宅 333.49 萬平方米，占全部商品住宅 空置面積的 60.2%。 北京市公安局人口管理總隊發佈的 資料顯示，截至目前，北京已基本建成全 市房屋標準位址資料庫。據悉，該資料 庫共採集錄入的房間量為 1320.5 萬條， 其中 381.2 萬套空置，以此計算，北京 空置房比例高達 28.9%。 空 置 率 在 10%-20% 便 是 空 置 危 險 區，上海的是 60.2%, 北京的壓根就不敢 按面積算，算的是空置房 / 總房數。官方 統計，全國空置房起碼需要 42 年才能消 化。也就是說按照正常的經濟體制，在 42 年內，房價就算不跌，也沒有理由繼 續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例， 空置率是多少呢 ? 1.6%—1.8% 浮動。 上文提到，30% 的澳洲人租房住。 因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不 出去。因為一百套房子裡只有一兩套房 子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。 對於留學生而言，多數人都有過租 房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛 況並不鮮見。人多房少，供小於求，這 就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。 租金回報率 ROI (return on investment) 簡而言之，租金回報率就是每年的 房租除以房價。調查顯示，目前在北京、
上海、廣州、深圳等四大一線城市，普 通住宅的平均投資回報率均小於 3.5%。 其中，北京的投資回報率更低，除了北 部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都 在 2.5% 以下。北京並非孤本，上海整體 租金回報率僅 2%—3%。 與之形成鮮明對比的正是澳洲房 產的租金回報率。悉尼房產的租金回報 率 保 持 在 在 5.3% 左 右。 布 里 斯 本 市 中 心 因 人 口 爆 炸 式 膨 脹， 回 報 率 可 達 到 6%—6.5%。墨爾本則保持 city 7% 左右。 如 果 在 Gladston、Townsville 一 類 的 礦 區或軍區，人多房少無高樓，租金回報 率會是難以想像的 11%—13% ！ 區別之四：貸款難度 在澳洲，房產投資者向銀行申請貸 款的難度要比中國低的多。即使是留學 生也可以申請貸款。在經過 BROKER 的 專業指導之後，一般都可以申請到 80% 的貸款。不需要額外的抵押物，房子本 身就是你的抵押物。這足以說明銀行業 對澳洲房的地產市場具有充足的信心 ! 試 想，如果你的還款能力出現問題或者破 產，銀行只需收回這套房產，並以當時 的價格對外競拍。銀行敢於這麼做只能 說它有把握回收之後的市場價格肯定高 於它放貸時支付的價格，這可是賺錢買 賣 ! 要知道，悉尼平均每週有十套房產被 銀行收回再拍賣 …… 房產泡沫的說法不 攻自破。 並且，最近的種種經濟指標和資料 指明，澳洲房產泡沫的確很少。澳大利 亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆 迪 AAA 主權評級的唯一發達國家。在這 個國家信用風險愈演愈烈的時代裡，澳大 利亞 2011-14 財年預算赤字占 GDP 的比 重大致僅為 3%。與被稱為避險天堂的日 元資產比 (2011-14 財年預算赤字占 GDP 的比重為 195%)，澳元甚至已經具備了 部分避險功能。即便是十年一遇的經濟 危機，對澳洲房產市場也並沒有過可見 的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳 洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有 不安定預期時，澳大利亞政府便會採取 一系列措施鼓勵房產市場，刺激內需。 這些政策包括降息、政策性補助等。 貸款首付 房屋貸款在投資上起了金融杠杆 (Leverage) 的作用，用較小的投入博取 較大的投資收益。在租金與貸款利息持平 的澳洲，首付當然是越低越好。購買澳洲 房產首付僅為 10%。反觀國內，05 年開 始國務院下令，個人住房貸款首付提至
目前已有對澳洲房市瞭解的留學生 家長開始打起了 “ 以房養學 ” 的算盤。的 確，以今年墨爾本房屋中位價兩房 60 萬 為 例， 購 買 樓 花 的 訂 金 只 需 5%—10%, 即 3 萬 —6 萬澳元，一個留學生不到一 年的學費 + 生活費。兩年後樓盤竣工， 按 照 年 增 長 7% 計 算， 房 屋 已 增 長 至 68.4 萬，加上 1 萬澳元的投資者政府補 貼，獲利將可能是兩年的學費。 其後如果將此房用於自住，付的是 和房租差不多的貸款，得到的將是一套 房子。如果將此房用於出租來抵消貸款， 找個房價高的年份賣掉，得到的將是大 筆的 capital gain。如果一邊自住，一邊 將此房的 Master room 租出去，自己住 小間，每年給租客漲房租 ( 貸款是不會隨 房價漲的 )，既節約了自己的房租，還將 得到賣房時 capital gain。當然了，在這 樣一個講求專業的國家，一定要找個專 業的投資顧問研究專案發展走勢，專業 的 broker 幫助實現貸款，專業的律師維 護最大權益，專業的會計會幫助避稅。 只付利息 澳洲的銀行是允許購房者只還貸款 利 息 (interest) 不 還 本 金 (principle) 的！ 為什麼可以只還利息？參見前期產權的 介紹，國內房屋使用權 70 年，所以當然 要在房屋使用的期限內把錢付清。而澳 洲的房屋是私有財產，無限期，那麼你 想什麼時候還清就什麼時候還清！ 為什麼要只還利息？第一，既然購 買不動產是一種投資，那麼利益最大化風 險最小化就是我們的訴求。投資者有風險 喜好和風險厭惡之分，及對投資專案的 信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢， 將多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信 心，那不如拿 pay-off 的錢在其他地區多 買幾處房產，既實現了利益最大化又分 散了風險。第二，只還利息還能使每年 的帳面虧損最大化，退儘量多的稅回來。 反之，pay-off 以後，租金收益超過了折 舊 depreciation 了 怎 麼 辦 ? 不 僅 不 能 退 稅還得因為投資盈利而上稅！ 再融資 當房價漲了以後，例如 60 萬的房子 漲到了 70 萬，那麼，可以用這 10 萬的 漲幅向銀行申請再融資。拿這 “ 隱形 ” 的 10 萬作為第二套房子的首付，“ 免費 ” 購 買第二套房產。以此類推，每隔幾年便 可以向銀行申請 Refinance，輕鬆走上投 資理財的正確道路。這就是西方版的母 雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發達國家， 想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財 30%，第二套房貸首付不低於 50%。如 富往往都是通過每個人的努力慢慢積累 果購買的第二套房用做投資用途及出租， 起來的。掌握了正確的投資理念，每個 那麼在理論上已失去了投資價值。因為 人都可以生活的很好。 “ 單純預期房屋增值獲取收益是不理性的 不正確的投資 ”。
超值景觀 45 英畝大地
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精緻裝修 4 臥 2 衛浴房產，坐擁 45 英畝地塊。5 年前翻新，擁有全新內壁、 隔熱屋頂、新衛浴、電力系統系統、燈飾配件、4 個 Daikin 分離系統空調並 且所有房間都有屋頂風扇。裝有不銹鋼扶手的寬敞有頂遊廊通向樓上，讓您 盡情欣賞 Lockyer Valley 的優美景色，讓此處房產在炎炎夏日更加涼爽宜居。 地處高地勢，確保了此處房產不會受到洪水的幹擾，全圍欄和自足式基礎設 施確保了此處房產的安全性。 水箱和一個高壓電力輸送泵為您輸送城市用水。飲用水被輸送到兩個超大水 箱中，以便您可以隨時使用。房產水箱容量共計 30,000 升並擁有獨立電力 輸送泵，另有一個容量為 4,000 升的水箱和它自己的電力輸送泵為圍欄庭院 供水。根據賣家經驗，過去兩年城市用水消耗很少，因為超大水箱可收集雨 ●
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樓下娛樂室 4 臥、2 衛浴 2 個帶鎖車庫，擁有照明和電力系統 ●
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業主必賣！趕快報價吧！ 地址：45 Hill Rd Plainland 參觀：預約參觀
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水，足夠滿足家庭用水。 想像一下在一個炎熱的夏日，坐在美麗的平臺上，欣賞遠處的山丘和小鎮。 臨近高速公路，距布里斯班約 45 分鐘車程。開車幾分鐘即可到達大型購物 中心、體育設施、郵局、五金店、游泳池和公園。 Laidley and Gatton 是 Lockyer Valley 的主要教育中心，提供高質量的教育。 學校巴士為附近的學生提供便利交通。一個巴士車站就位於房產入口處。 想像一下：一條蜿蜒的瀝青車道直通農莊、水壩和耕地，耕地擁有肥沃的土 壤，農作物生長茂盛。是的，在這片 45 英畝的土地上，您有機會擁有這讓 人羨慕的生活。 此處房產的好處無法用言語來形容，趕快拿起電話預約看房吧，您一定會滿意！
硬木裝飾廚房和硬木地板 55 米瀝青車道從房產入口通向房屋 車庫旁有放置花園工具的小棚 屋頂衛星電視接收天線 ●
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化糞池系統，自動水下污水泵
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Issue No.017 / Friday September 25,2015
位於布里斯本黃金海岸之間的 4.32 英畝種馬場
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此物業囊括一切優點，同一個 family 擁有 20 年以上，因退休，忍痛割愛。種馬場受到精心維護，設備齊全， 且具有未來發開潛力。 ●
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11 馬廄外加種馬馬廄（帶蓄欄、電及水）； 9 小牧場（帶優質柵欄及水）；
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戶外帶頂棚區及入地游泳池； 高壓城市用水，雨水收集箱及水塘。
沖洗灣；
物業包括一間雙層建築，頂樓有 3 臥室、客廳及廚房，外加 1 前陽台，可盡覽寬敞華麗游泳池美景。後面另設 1 陽台，可欣賞獨特山河美景。樓下有 2 臥室、 寬敞多媒體室（帶小廚房）及遊戲室（可鋪設後用作第四臥室）共三浴室，可容納兩家人共同生活。 該房產距離 M1 高速路僅數分鐘，且距離 Beenleigh CBD 僅 5.65 公里，實屬作為馬術學校完美之選，亦或簡單滿足一下騎馬愛好者的需求，且極近商店 及學校。該房產維護良好且設備齊全，在如此顯著地區非常稀有，實屬機不可失！ 僅預約參觀。屋主誠意出售！
地址：565 Beaudesert-Beenleigh Road, Wolffdene 售價：$980,000 可議價 參觀：請預約 聯繫：Jack Lin 0417 488 164 ， Louis Soh 0423 645 918 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
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1610 平米大地 兩面臨街
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該房產坐落於 Sunnybank 中心地帶。可從 198 McCullough Street 及 21 Yamal Street 出入。讓您享受家庭及商業雙重便利。 步行即可到達最繁華地區，包括 Sunnybank Plaza、Times Square、McDonald's、Market Square、Sunnybank Private hospital、Sunny Park ！該單層家居建造牢固，外牆及內牆最近剛粉刷。 其他特色包括： ●
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2 寬敞臥室，其中 1 房間帶衛浴套房； 2 浴室及 2 洗手間； 家庭客廳綜合區；
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2 車位； 四周堅固圍牆； 入地游泳池。
機會難得，不容錯過！即刻聯繫，查詢更多資訊！此物業具有無可限量的開發潛力！ 地址：198 McCullough St, Sunnybank 拍賣：10 月 24 日週六 2:30pm 在 8 Clunies Ross Ct，Eight Mile Plains 拍賣 參觀：週六 2:00pm – 2:30pm 聯繫：Jun Lu 0422 202 672 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
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澳洲部長：人民幣貶值是受歡迎的 澳大利亞國庫部長霍奇表示，市場 對中國經濟增速減緩的擔憂被誇大了， 並且人民幣貶值是受歡迎的。 霍奇週五在安卡拉出席 20 國集團會 議接受採訪時表示，澳大利亞的經濟能 夠應對中國的狀況，只要這不是全球範 圍的現象；正如股市所反映的一樣，中 國正在學習如何管控市場波動。 “我們能夠應對持續下跌的貨幣， 因為這將有利於我們出口，”霍奇稱。 他拒絕給出一個特定的澳元水準。週五 早些時候，澳元兌美元跌至六年低點。 “我們認為我們的預測目前大概是 正確的，”霍奇說，“現在就業增長相 當強勁”，即使經濟增長沒有回升至趨 勢增長率。 澳大利亞此前發佈的報告稱，中國 仍是澳大利亞最大的交易夥伴，雙邊貿 易額占澳大利亞對外貿易總額約 23%， 但是受中國從澳大利亞進口礦產資源
總 體 下 降 影 響， 澳 大 利 亞 出 口 中 國 的 商 品 總 額 下 降 了 4.9%， 進 口 卻 增 長 了 10.2%。 美國財長 Lew：中國應避免人民幣 匯率持續失調，需加大匯改政策的透明 度；人民幣匯率反應潛在基本面；中國 應當暗示允許人民幣雙向波動。 德國央行總裁魏德曼指出，對於討 論是否將人民幣納入國際貨幣基金組織 (IMF) 特別提款權 (SDR) 貨幣籃子，他持 開放態度，並表示，最近中國市場的動 盪應該不會給全球經濟構成持續性的危 險。 盧森堡財長 Gramegna 也表示，只 要中國滿足一系列的技術、法律及市場 條 件， 歐 盟 將 歡 迎 人 民 幣 納 入 SDR。 Gramegna 指出：“人民幣在許多方面已 成為儲備貨幣，這是個事實 ... 所以這個 重要貨幣納入 SDR，是符合 SDR、IMF 及世界的利益。”
91-97 LINTON STREET KANGAROO POINT FROM
購買新房，戶型重要 在布里斯班，擁有更大平面圖或更大陽台空間的公寓吸引了 很多買家。Linton便是這樣的房產之一。
銷售展示 現已開放
LINTON ST
週三到週日 11AM-4PM
VULTURE ST
請蒞臨
865 STANLEY STREET, WOOLLOONGABBA （STANLEY STREET和WELLINGTON ROAD交界處）
參觀我們的銷售展示
WELLINGTON RD
STANLEY ST
開放時間段之外的參觀預約 請撥打1300 799 006
銷售展示
開發商總部在悉尼，銷售記錄優良 圖片由專業人士拍攝，僅作展示用。 開發商保留修改權，恕不通知。有意向買家請親自諮詢決定。
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APRA: 改 變 房 產 投 資 形 勢
(下)
正在考慮投資的你，這些限制會對你 產生什麼影響呢？ 首先，我們來看看房地產投資的貸款 利率。雖然確實有一些銀行已經上調 了房產投資貸款利率，這些加息只能 代表一個 20 - 50 基點的上升，這意 味著，這次對投資房貸款的加息比起 大多數的自住房貸款的平均利率僅僅 高出 0.5% 左右。當考慮到貸款利率 已經跌到歷史最低點，無論如何，這
證明，對像你這樣希望在今年春天投 資房產的投資客而言不會產生多大的 威懾作用。 此外，並不是所有的貸款方都有風險 會違反 APRA 關於住宅抵押貸款每年 不超過 10% 的增長的相關規定。這 麼說是因為有許多小型的貸款方還沒 有大幅提高他們的房產投資貸款的利 率——－事實上，他們中有一部分根 本完全沒有提高過相關利率。 如果你計畫在今年春天購買投資物 業，請與我們聯繫，我們會貨比三家
幫助你找到最低的貸款利率。 收緊放款標準對你有什麼影響？ 當你正準備購買一個投資物業的時 候，碰到銀行收緊放貸標準會對你產 生一些影響。在你收入維持不變的前 提下，有很大機會你能夠借到的金額 比起原來要少 10-15%。此外，四大 銀行最有可能要求你給 20％的首付， 然而在過去他們只需要你給 10%（一 些小心貸款方現在依然會批准只付 10% 首付的貸款，所以如果你有需要 請告訴我們，我們會幫你仔細對比） 其結果是，你的購買力可能下降。而 如果你想要在這個春天進行投資，可 能選擇價格稍低的房產比較理想。對 於大多數房產投資者而言，這將只是 一個小絆腳石——－畢竟少從銀行借 到 15% 的金額對你的購買能力並沒 有太大影響。你可能需要花更多精力 去找一個合適的投資機會，但最終你 還是很有機會找到一些適合你預算的
專案。 有建設性的意見比起以往任何時候更 為寶貴 事實就是，從一個能夠貨比三家並在 市場上各種貸款方中幫你找到最低貸 款利率的經紀人那裡獲得對你有幫助 的建議，這比起以往任何時候都更加 重要。 我們很高興地說，這就是我們的工 作。由於 APRA 限制已經開始發揮作 用，我們已經能夠説明好幾個不同的 客戶為購買投資物業找到很好的融資 方案，以及幫客戶的轉貸爭取到了更 低的利率。我們很有信心可以幫助到 你。如果你正在市場上尋找房產投資 機會，請致電我們。我們將竭誠為你 服務。
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法律博士 商科學士
昆士蘭最高法院執業律師 澳大利亞最高法院律師
Mob: 0433 225 386 蔡聖予 主任律師 Jimmy Tsai 法律學學士 會計學學士 翻譯學榮譽碩士
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待售房產 1. Carindale 展示房出售
2. 出售 Rochedale 房產套餐
3. Rochedale 房產公司展示房
4. Norman Park 公寓
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“金九銀十”搶房熱潮來襲澳洲 黃金海岸珠寶三塔專案 VIP 認購會耀啟京滬 導讀萬達集團 2015 年重磅推出的澳
海岸核心地段專案類型：精裝公寓配
洲·黃金海岸珠寶三塔項目 VIP 認購會即
套超五星萬達文華酒店建築面積：14.4
將於 9 月 19 日盛大開啟，優先搶購全球
萬平方米開盤日期：2015 年 9 月預計
矚目的世界級度假勝地唯一親海地標！
入住：2018 年黃金海岸珠寶三塔項目
在 9 月 19 日（週六）的 VIP 認購會 現場，來自各地的高淨值房地產投資人 士將在京滬同時進行黃金海岸珠寶三塔 的 VIP 認購，想要與萬達海外一起共襄 盛舉，搶佔市場先機，那就千萬不要錯 過這個難得的機會喔！ 自 澳 洲· 黃 金 海 岸 珠 寶 三 塔 項 目 在 “2015 萬達海外 三盤共耀 對語全球”全
三棟建築共 512 套精裝公寓，涵蓋從一 房到四房的多種戶型選擇。 專業的萬達文華酒店託管服務讓 您高枕無憂，由專人跟進繁瑣的租賃 事務，無需勞神費力即可享受公寓帶 來的收益。另外還可享受每年一定次 數的酒店房間免費使用特權，同時享
球發佈會上驚豔亮相以來，黃金海岸珠
受每月由酒店返給業主出租客房獲得
寶三塔項目即以世界級度假勝地不可複
的收益。
製的核心地段、超一線的無敵海灘景觀、
萬達海外地產專案是萬達集團國
五星級酒店配套服務設施和尊崇服務，
際化並購與投資穩步擴張計畫的重要
以及世界級建築大師的精心設計等亮點， 組成部分，萬達集團力圖將其打造為 備受各方投資人士及業內人士熱切關注， 萬達自有品牌酒店項目為主的海外綜 成為今年夏天最具影響力的海外地產專
合地產項目投資及運營平臺。在萬達
案之一！
集團的全球佈局中，包括了英國、美
澳洲·黃金海岸珠寶三塔項目 VIP 認
國、澳大利亞、西班牙等多個世界知
購會的盛大開啟已進入最後的倒數計時
名的國際化大都市地產項目。海外項
階段，期待在本週六（9 月 19 日）與你
目均選址在世界知名的國際化大都市
相約京滬 , 共同見證澳洲房地產市場下一 個銷售傳奇的誕生！ 黃金海岸珠寶三塔項目是世界級度 假勝地黃金海岸 30 年來首個直接臨海項 目，由世界級建築大師精心設計並擁有
中不可複製的核心地段，並擁有一線 的景觀資源。此外，這些專案全部配 備超五星級酒店配套，並由世界級建 築大師設計和打造。
五星級綠色建築設計認證。配套超五星 級萬達文華酒店，全方位提供最舒適的 尊崇體驗酒店提供託管服務。無敵海灘 的一線景觀資源與水晶般的珠寶三塔建
澳洲部長：人民幣貶值是受歡迎的
築相結合，輔以五星級酒店配套服務設 施及尊崇服務，就是即將成為澳洲新國 家地標的黃金海岸珠寶三塔項目！ 隨著黃金海岸由旅遊度假城市向新 興國際化都市轉型，穩定的投資回報使這 裡深受眾多海外房地產投資人士的青睞。 臨海公寓更是最佳長期持有物業資產，珠 寶三塔項目是黃金海岸唯一在售的零距 離親海項目，黃金海岸海景公寓可謂是深 具投資價值，成為投資澳洲的最佳之選。 項目位置：澳大利亞昆士蘭州黃金
[ 摘要 ] 霍奇週五在安卡拉出席
幣，因為這將有利於我們出口，”霍
透明度；人民幣匯率反應潛在基本面；
20 國集團會議接受採訪時表示，澳
奇稱。他拒絕給出一個特定的澳元水
中國應當暗示允許人民幣雙向波動。
大利亞的經濟能夠應對中國的狀況，
準。週五早些時候，澳元兌美元跌至
只要這不是全球範圍的現象；正如
六年低點。
股市所反映的一樣，中國正在學習 如何管控市場波動。 據彭博社報導，澳大利亞國庫 部長霍奇表示，市場對中國經濟增 速減緩的擔憂被誇大了，並且人民
“我們認為我們的預測目前大概 是正確的，”霍奇說，“現在就業增
德國央行總裁魏德曼指出，對於 討論是否將人民幣納入國際貨幣基金 組 織 (IMF) 特 別 提 款 權 (SDR) 貨 幣 籃
長相當強勁”，即使經濟增長沒有回
子，他持開放態度，並表示，最近中
升至趨勢增長率。
國市場的動盪應該不會給全球經濟構
澳大利亞此前發佈的報告稱，中
成持續性的危險。
國仍是澳大利亞最大的交易夥伴，雙
盧 森 堡 財 長 Gramegna 也 表 示，
霍奇週五在安卡拉出席 20 國集
邊貿易額占澳大利亞對外貿易總額約
只 要 中 國 滿 足 一 系 列 的 技 術、 法 律
團會議接受採訪時表示，澳大利亞
23%，但是受中國從澳大利亞進口礦
的經濟能夠應對中國的狀況，只要
產資源總體下降影響，澳大利亞出口
這不是全球範圍的現象；正如股市
中國的商品總額下降了 4.9%，進口卻
所反映的一樣，中國正在學習如何
增長了 10.2%。
幣貶值是受歡迎的。
管控市場波動。 “我們能夠應對持續下跌的貨
美國財長 Lew：中國應避免人民 幣匯率持續失調，需加大匯改政策的
及 市 場 條 件， 歐 盟 將 歡 迎 人 民 幣 納 入 SDR。Gramegna 指出：“人民幣在 許多方面已成為儲備貨幣，這是個事 實 ... 所以這個重要貨幣納入 SDR，是 符合 SDR、IMF 及世界的利益。”
（接上頁）的幾年內收益增加的速度十 分緩慢，但是以後隨著時間的推移，收 益會呈幾何級數增長。 現在，讓我們再來分析看一下投資 收益率（複利率）與投資收益之間的關 係。 現假設一次性投資 10,000 元，投資
購房額外費用有哪些， 如何讓預算更合理？
期是 40 年，複利率是 5%，那麼 40 年之 後的收益額為 7.03 萬元。但如果複利率
大家都記得在買了房子那一刻的
外支出。如果您已經鎖定心儀的房產，
和享受在新家的生活了 ，但不要忘了提
是 15% 的話，40 年之後就有 267.86 萬元
激動心情，特別是當您第一次登上新房
以下開銷是您在購買前需要考慮的 : 建
前計畫相關的花費，這樣您的搬遷也會
的收益。如果複利率為 25% 的話，那麼
子樓梯的時候，當您終於獲得貸款審批
築品質檢驗費如果看中一個房子，您需
進行的很順利。這些預算計畫很大程度
40 年之後的收益額就高達 7,523.16 萬元。
時，興奮之餘很容易忽視其它購買房產
要獲得一些該房產目前的建築品質狀況
上取決於你所購買的房產類型，以下事
雖然複利率只有百分之幾的差異，
的附加費用。 為了讓各位買家對買房
資訊，檢驗報告，以及蟲害檢驗報告。
開銷有更清醒的認識，制定出更合理的
這些檢驗結果對於評估以後物業維護的
預算，我們在這裡羅列了一個額外花費
花費，和對您做出購買決策是非常重要
的清單，可以為您提供預算參考。
的，因此在買房過程中請務必完成相關
但是時間越長，回報額之間的差距就越 大。這就是複利的“黃金戲法”。 將複利投資玩得爐火純青的人非沃倫·
項您可能需要考慮 : 物業管理費如果你 購買一個公寓或聯排別墅，你將需要支 付每月的物業管理費。我們建議您買房
How to come up with the correct bud-
檢驗。Coronis 可以為您推薦信譽良好，
子時先瞭解這些花費，特別是如果房子
get? 購房貸款花費您在申請銀行貸款時
經驗豐富的協力廠商權威檢驗機構。房
需要大量的維護或修理時，這點就對您
會有一系列附加費用。費用金額會因您
產過戶法務服務費房產在過戶到您的名
比較重要了。並且當您搬進新公寓的第
（轉上頁）的投資複利收益率為 26.5%，
個人財務狀況和貸款銀行而有所不同。
下前您需要指定一位元律師，並支付相
一個月，就要記得繳納物業管理費了。
到現在他已經獲得了 121.23 億美元的收
Coronis 貸款經理人將為您的附加開銷
應的律師費。如果您還沒有信賴的律
政府地稅這些費用包括垃圾預處理費以
益。你是否覺得不可思議呢？
和總預算提供專業諮詢建議。一般來
師， 可 以 聯 繫 我 們，Coronis 會 為 您 推
及市政提供的其他服務，金額將取決於
說，這些額外費用包括 : 貸款申請費用
薦業界聲望好，收費合理的專業房產過
大多數銀行收取房屋貸款申請費用來支
戶律師。政府收費在房產過戶過程中，
付法務檔，產權檢查費和信貸檢查的開
有一些澳洲政府規定的費用需要支付，
銷。抵押貸款創建費除申請費外，部分
包括印花稅和產權註冊費。但是您需要
我們將前面的一次投資 10,000 元變
銀行還會收取在銀行系統建立抵押貸款
的支付的金額會大有不同，這取決於您
成每年追加投資 10,000 元，假設複利率
體系的費用。房產估價費在批准您的貸
房產所在地以及其他相關情況。您可以
用，例如：如果熱水管道壞了，他需要
款之前，銀行會對您的財產進行獨立估
諮詢 Coronis，我們會幫助您分析這些
換新的。諸如此類問題如果出現您自己
值，包括土地、建築和及其裝修翻新。
問題。房屋財產保險新房是您最貴重的
的家裡，就需要自己修理，所以要為緊
需要注意的是，銀行不會接受您個人做
資產之一，所以購買適當的保險保護您
急情況預留資金以備不時之需。搬家費
出的的估值，即便您聘請獨立專業的評
的房子免受如火災、洪水和盜竊等損失
用這取決於你住在哪裡，如果要雇用一
估專家做估值報告。抵押貸款註冊費用
非常重要。建議您預留這部分資金以保
個搬家公司可能花費不菲。我們建議您
所有抵押貸款必須去政府註冊，需要
證保險事務正常進行。收入保險我們建
前 面 我 們 曾 經 講 過， 沃 倫· 巴 菲 特
繳納註冊費用。您可以諮詢 Coronis，
議您對收入保險做預算，當您因為，疾
在 40 年前投資 100 萬美元，現在獲得了
我們幫你估算您的房產花費。抵押貸款
病、受傷或其他不可預見的事件導致你
121.23 億美元的收益。當年他只要一次性
保險費如果您的首付金額少於您購買的
不能工作，失去收入而影響還款能力時
投資 100 萬元，多年之後就會成為身家
房產價值的 20%，根據澳洲法律規定，
它能覆蓋您的還款。我們可以幫你計畫
分，當您搬家時，你可能需要新傢俱和
百億美元的超級大富豪，但沃倫·巴菲特
您需要辦理銀行抵押貸款保險。房地
你的保險需求，幫您選擇適合您並且性
全新的廚具。要為購置這些東西留一些
還是選擇每年追加投資，使自己的投資
產交易中涉及的費用購買房產是一個相
價比高的保險。搬入新居的成本終於到
預算，這是建立起您的新家的一部分，
本錢逐年增加。
對複雜的過程，做預算時很容易忽視額
了可以喬遷新居的時候了，要開始搬入
您會非常享受逐步佈置新家的感覺。
巴菲特莫屬。他在 40 年前投資了 100 萬 美元，並持續投資 40 年，每年 ( 轉下頁）
這就是看似不太可能的“利滾利” 的複利投資效果。 現在讓我們來進行收益更高的複利 投資策略。
是 10%， 那 麼 10 年 之 後 的 投 資 收 益 就 是 18.53 萬元。再過 10 年，就有 64 萬元 的收益。那麼 40 年過去，它的收益就是 487.85 萬元。每年追加複利投資，隨著時 間的流逝，收益回報呈幾何級數上漲。
如今，沃倫·巴菲特的個人資產已超 過 430 億美元。 可見，投資的時間越早，並且每年 的追加投資都採取複利投資的方式，將 會獲得巨大的成功。
投資理財箴言 如何對待金錢，決定了一個人是成 為富人還是成為窮人。 駕馭金錢的人，就會成為金錢的主 人；受金錢驅使的人，就會成為金錢的 奴僕。 不會管理金錢，富翁會淪為乞丐； 善於支配金錢，乞丐也會變為富翁。 管理金錢，就是管理自己的本錢、 時間、風險和債務。
你房產的價值以及所處的地區。長期物 業維護費用所有的房子都需要持續維 護，您需要為可能發生的維修做預算。 當您租房時，房東會支付相應的維修費
找三家信譽良好的搬家公司，比較他們 的報價，並且要確認他們的報價包括保 險 費 用。 傢 俱 購 置 費 這 是 很 有 趣 的 部
國家發展
編者按：本文作者是 Jessica Irvine， The Age 時代報的主筆。不同於一片唱 衰 或 懷 疑 之 聲， 在 這 篇 文 章 裡， 她 介 紹 了 聯 邦 銀 行 的 首 席 經 濟 學 家 Michael Blythe 的獨特觀點：我們應該對澳洲經 濟更具信心。本文十分值得關心澳洲經 濟走向的讀者瞭解，思考，從一個積極 的角度看待我們的經濟問題。 每三個月發佈一次的國民經濟增長 核算資料總是能夠高居新聞頭條，也常
十大理由笑對澳洲經濟
常被當做是國家經濟發展的“成績單”。 而最近的這份成績單，大概是那種“皺皺 巴巴塞在書包底塞了好幾個星期的成績 單”——咱們六月份的季度增長是可憐 巴巴的百分之零點二。對於艾伯特而言，
意味著我們的礦產品出口貿易帶來的利
場薪資上更大的“靈活性”的呼聲，值
這樣的經濟表現實在是拿不出手，可以
潤變少了。是的，礦業公司們錢包也縮水
得大家留意。
遊的計畫擱置起來，因為澳元已經又跌
說沒什麼資本來歡慶執政兩年。
了，新項目投資也停止了。六月的季度
▎澳洲的國際競爭力更強
倒七十美分之下了。對於澳洲人民個體
而對於這樣的情況，“需要提升”
經濟資料中，用於探礦的支出驟降。但，
大 概 是 一 個 寬 容 的 解 讀。 而“ 危 機 四
這也正正說明瞭我們快要“觸底”了。
伏”，恐怕是另一個。
下季度，我們不大可能再看到這麼難看
這 周 來 訪 的 美 國 經 濟 學 家 Paul Krugman 向大家警告了那個恐怖的以 R 開 頭的單詞（譯者注：risk，危機）。而前
的資料了。
▎多數公司倉庫空空如也
當然了，不漲工資簡直太衰了，但
咱們最好還是把去海外度度假旅旅
來說，這消息簡直不能更悲傷，但是對
平心而論，這產生了一個連鎖反應就是
於大澳洲而言，這卻是實打實的好消息。
澳洲的工資溢價相對于世界水準來說收
因為你不能在海外花錢，那你的錢就會
縮了不少。對於商業活動來說，澳洲仍
花在國內的旅遊度假項目上。
然是一個高工資高成本的地方，但收緊
▎天氣狀況非人力可控制
澳 聯 儲 董 事 會 成 員 Warwick McKibbin 則
當我們在統計經濟產出的時候，統
的工資增幅和貶值的貨幣能夠加強我們
說，我們有百分之五十的可能在接下來
計局也會把公司倉庫裡是貨品堆積如山
出口的吸引力。這將會增加我們接下來
的今年裡面臨衰退。
還是庫存迅速消耗的不同情況考慮進去。 提升工資的機會。
地調整”，消除掉那些規律事件的影響。
不過現在塵埃落定了，我們終於有
國民核算顯示，庫存銷售比正在歷史低
比如說耶誕節消費的井噴或者是冬日羊
時間來好好消化分析這份“成績單”裡
點。“銷售將提振生產以滿足需求”，
成百上千的資料到底意味著什麼。讀過
Blythe 認為這預示著未來良好的經濟增
這份成績單後，聯邦銀行的首席經濟學
長。
家 Michael Blythe 給他的廣大客戶們寫下 了一張華麗的小便條，表明他看好澳洲 經濟，並陳述了十大理由。
▎家庭裝修熱潮即將到來 高企的房產價格的一個必然結果是，
我（作者 Jessica Irvine）估算了一下， 搬遷花費的增速將迅速地超越不動遷的 自己十數年的經濟新聞生涯中大概閱讀 花費增速。在一段微弱的增長期後，家裝 了 41 份“成績單”，而 Michael Blythe 讀
花費的增長終會亮眼一些。而家裝佔據
了多少“成績單”呢？
了整個住宅建造活動的百分之四十之巨，
▎就業市場表現始終亮眼 國民核算中的稅收資料顯示，工資
經濟資料的成績單通常會“季節性
毛襪爆炸銷售資料。但有些事情是難以
單和 PAYG（隨賺隨繳預扣稅）收據單都
預測的。事實證明，好天氣推動了今年
“合理地”增長了。本周公佈的就業資
第一季度的資源產品出口，給第二季度
料顯示，全國的失業率下落到了百分之
的增長帶來了負回報。不得不再次強調，
六點二。不相信這個資料對它嗤之以鼻？
這情況也是不大可能會再次出現的。
國民核算的資料建議你最好相信它們， 與那些“認為澳洲統計局搞錯了的末日 預言家們”保持理性距離。
▎全國家庭儲蓄日積月累
▎總之增長可能向上修正 國民核算資料可以算是歷史長卷的 潦草初稿，會有點出入。最近一份聯儲 的對於過去十五年的資料研究指出“對
121 份。那麼他的結論是什麼？
這將有助於對沖新屋建造的減速帶來的
“ 當 然， 這 份 成 績 單 有 點 疲 軟，
影響。
們不願意買東西，這持續了一段日子了。
於 GDP 的早期預估的修正幅度可能會很
▎雇員會減薪而非被解雇
但除開工資沒什麼增長的現狀，國家儲
大，也有提升經濟產出的傾向”。 比如，
蓄水準在經濟危機以來就不斷攀升。我
經濟危機的深淵時期，第三季度的國民
們現在每掙一塊錢就要存八分錢起來。
核算說經濟增長只有百分之零點一。而
而這些錢就靜靜地呆在那，直到我們重
實際上，澳洲統計局現在認為那個季度
但是那些針對某些不良資料的極端悲觀 論調與解讀是我們需要極力避免的。” Blythe 說道。 以下，則大致歸納了他對澳洲經濟 保持樂觀的十大原因：
▎礦業的衰落已接近穀底 是的，大宗商品價格是暴跌了，這
在經濟不景氣的時候，老闆能夠“靈 活地”控制雇員的工資增長還是要比直接 將雇員掃地出門好些。不出意外，這狀況 將會出現。澳洲的勞動力市場是相當“靈 活”的，可以應對相對衰退的經濟環境， 這當然是個好兆頭。這種我們需要在職
零售商們老是在抱怨澳洲的消費者
新鼓起勇氣去花它們為止。鑒於我們的 就業市場資料不錯，這一天估計不遠了。
▎國民海外消費相對減少
的增長是百分之零點七。 怎麼說呢，對於資料，我們心存一 些疑慮，總是值當的。