悉尼 9 成再售房屋獲利 墨爾本近 4 成房屋翻倍 長期持有可賺錢 澳大利亞統計局本周發佈的最新住 宅 房 價 資 料 顯 示， 在 2014 年 下 半 年 至 2015 年的最初幾個月裡 , 有證據顯示房市 熱潮正在冷卻。悉尼房價在 2013 年 3 月 至 2014 年 3 月之間迅速上漲 16% 之後好 像就穩定下來了，價格仍然在增長但速 度 沒 那 麼 快 了。2013 年 12 月 到 2014 年 12 月悉尼房價平均只上漲了 12.1%。 但根據統計局的最新資料，悉尼房 價在截止 2015 年 6 月份的一年裡上漲了 18.9%，是悉尼十多年來最高的年增長。 墨爾本也有增長，2014 年 3 月時房 價好像到頂了，但今年第二季度房價又 增長了 4.2%，是 2010 年 3 月以來的最高 增長。 但就跟 2012 年以來房市熱潮通常的 情況一樣，房價增長的情況只出現在悉 尼和墨爾本。所有其他省會城市房市幾 乎沒有復蘇的跡象。其中珀斯情況最差， 受礦業熱潮消退影響，平均房價從 2014 年 3 月起就沒有增長。 2011 年 11 月起澳儲行開始降低利率 以來的房價增長情況，就會發現這種差 距甚至更明顯。在這段時間裡悉尼住宅
房價增長了 52%，墨爾本增長了 20%，而 其他省會城市增長沒有超過 15% 的。 從 2011 年第四季度開始只有悉尼的 房價增長比全國加權平均值高，顯示了 悉尼房市的主控地位。 至於存量房總數，新州占 40%，維 州占 25%。 有趣的是，本世紀最初十年的早期 到中期，房市熱潮並不只有悉尼有，當 然悉尼的房價是全國最高的，但從 20042008 年間像珀斯和墨爾本這樣的地方房 價也有大幅增長。 但從 2011 年起只有悉尼的房價在大 幅 增 長。2011 年 12 月 悉 尼 中 間 房 價 是 53.3 萬澳元，墨爾本是 49.5 萬澳元，是 悉尼水準的 92%。現在悉尼的中間房價是 87.1 萬澳元，而墨爾本是 57 萬澳元，只 有悉尼房價的 65%。 就跟以往一樣這次房市熱潮也有貸 款的作用。三月份澳大利亞房貸收入比 達到創紀錄新高：142.1%。在經歷六年相 對平穩的增長後，自 2011 年末澳儲行開 始降低利率以來貸款水準開始迅速上升。 過去兩年房貸收入比增長 8.9%，是
4. 零售店不講價 在零售店或者打的的時候不講價， 如果是私下裡購買二手貨物，則可以砍 砍價。 5. 禁止賄賂 任何形式的賄賂都是嚴重的犯罪， 不論是多小的事情多小的金額。 6. 合租不要吵鬧 在家的時候不要大聲的吵鬧，晚九 點後最好不要再打電話。如果別人的門 是關上的，就儘量不要去打擾對方。 7. 不可以浪費水 澳大利亞水資源緊缺，每個人都有 煙，引起了澳洲人的眾怒。 用水定量，所以一定要注意節約用水。 2. 請注重個人空間 8. 不要什麼家務都不做 雖然不像日本人那樣，但是澳洲人 在澳大利亞，每一位元家庭成員都 同樣注重個人空間。在學校排隊或者交談 需要做家務。自己房間的衛生自己要清 的時候，要保持一臂的距離，如果撞到 潔，收拾好自己的衣物。 了他人，要說聲“對不起”，如果要向前， 9. 不要飯後馬上離開 也要說聲“勞駕”。 到別人家裡做客，飯後立即離開是 3. 遲到是不禮貌的 很不禮貌的。陪主人聊聊天，表達感謝。 無論是上課還是赴約，都不要遲到， 可以在飯後半小時後，再離開。 如果不可避免，要提前打招呼。
澳洲生活絕對不能做的九件事
如何才能快速融入到新的環境中 ? 首先需要瞭解的就是在澳洲生活，什麼 事可以做，而什麼事絕對不能做。 1. 任何場所，都禁止亂扔垃圾 首 先， 亂 丟 垃 圾， 隨 地 吐 痰 在 澳 洲 是 不 能 接 受 的， 如 果 在 公 共 場 合 這 樣做，是會被罰款的。不僅是扔垃圾和 吐痰，在公共場合吸煙也是讓澳洲人無 法接受的，比如在教室、餐廳、機場和 購物中心。曾有人在悉尼的邦德海灘吸
2007 年 3 月以來最快的兩年增長水準。 投資者似乎並不擔心房價增長，但 澳大利亞審慎監管局已經制定措施限制 單個銀行的投資者貸款年增長率為 10%， 現在的總體增長率仍有 10.8%。 上 周 澳 儲 行 行 長 Glenn Stevens 在 眾 議院經濟委員會上解釋這些限制投資者 貸款的新規定時，提到一些銀行已經增加 了投資者貸款利率的情況，他預測這可 能會對信貸增長產生衝擊，但實際的衝 擊力可能非常小。Stevens 預測“我們會 看到很多以前自稱投資者的人現在自稱 自住業主，因為貸款利率變了”他相信 限制投資者貸款的規定會維護銀行系統 的穩定性，但對保持房價穩定作用不大。 今年第二季度墨爾本有三分之一多 的房產售價至少是買價的兩倍。 Core Logic RP Data 最新的 Pain&Gain 報告，墨爾本再售獨棟房屋和公寓中只 有 5.7% 虧損，僅次於悉尼，低於全國平 均水準 9.1%，也低於去年同期水準 6.6%。 墨爾本房主平均持有獨棟房屋 11.2 年才能獲利，公寓持有 9.7 年，是全國最 長的。那些虧損的房主獨棟房屋僅持有
了四年就出售，公寓持有了 5 年。 約有 36% 的住宅再售價格是買價的 至少兩倍，6% 的房產獲利 75-100%。虧 損的獨棟房屋（3.5%）比公寓（10.5%） 少， 投 資 房 產（9.9%） 虧 損 比 自 住 房 （3.2%）多。 墨 爾 本 東 部 的 Boroondara、Manningham 和 Monash 的房產再售平均利潤最高， 邊 遠 地 區 Macedon Ranges、Mitchell 和 Murrindindi 是維州再售房產沒有虧損的僅 有的的三個地區。 CoreLogic 高 級 研 究 分 析 員 Cameron Kusher 表示墨爾本市的虧損比例最高， 可能是由於公寓供應過量，但他也說整 個墨爾本地區的虧損房產已經減少，顯 示出房市相當堅挺。 維州邊遠地區的房屋再售表現也很 好，第二季度只有 8.6% 的住宅虧損。 Infolio 房 產 諮 詢 常 務 董 事 Lauren Staley 表示房產投資者需要長期持有才能 獲利，尤其是公寓。 悉尼 97.8% 再售房屋獲利 持有越久 越易盈利 悉尼有 97.8% 的房屋再出售時獲利， 在澳大利亞省會城市中排第一。 根 據 CoreLogic 最 新 的 2015 第 二 季 度 Pain and Gain Report， 悉 尼 再 出 售 的 房 屋 中 只 有 2.2% 虧 損。 墨 爾 本 再 出 售 盈 利 的 房 屋 比 例 為 96.5%， 布 里 斯 班 為 92.8%。 就公寓來說，悉尼也是再出售獲利 公寓比例最高的城市，為 98.2%，把墨爾 本（89.5%）遠遠甩在後面。悉尼也是第 二季度公寓再出售虧損比例低於獨棟房 屋的唯一城市。 在悉尼只持有 6.4 年的獨棟房屋再出 售時會虧損，而持有剛剛超過 10 年的房 屋會獲利。對公寓來說持有 7 年左右再出 售時會虧損，而持有 8 年多的就會獲利。 資料顯示那些短期持有的住宅更容易虧 損。 新州邊遠地區獨棟房屋再售虧損比 例為 8.1%，公寓為 13.1%。儘管損失比例 比悉尼市高，但仍是全國邊遠地區獨棟 房屋再售損失比例最低的。
澳大利亞突變天
中澳關係利好 ? 澳洲政壇出現大地震 !2013 年帶領自 由黨贏得大選的總理阿博特，昨日在黨內
還要看前後兩位總理個人執政風格的差 距有多大。
逼宮行動中，被迫辭去總理和黨魁職務，
特恩布爾之前的職務是通信部長，
由多年政敵、現任通訊部長特恩布爾取
與阿博特相比更像是「技術官僚」，而
代。環球時報發表社評指，特恩布爾有
阿博特則更像「政治官僚」。兩相比較，
可能成為中國與之打交道感覺「相對舒
阿博特政治上趨於保守，重視國家間的價
服些」的澳總理，但對中澳關係的實際
值觀認同，感情上認同美國，也重視對日
利好，或許都將有限。以下為社評原文：
關係。阿講到二戰時曾讚揚日本軍人的
澳大利亞總理突然面臨易人。在 14
「技能和榮譽感」，讓中國人非常不悅。
日臨時舉行的自由黨黨內投票中，前通
特恩布爾在對華外交上表現出嚴謹。
信部長、自由黨前黨首馬爾科姆·特恩布
他近來強調二戰時期中國是西方一個很
爾擊敗現總理阿博特成為新黨首，並將
重要的盟友，甚至認為澳因為中國的抵
自動成為新任總理。特恩布爾與阿博特
抗而轉危為安。他被認為是在中國話題
是老對手，雙方的這次得票是 54 對 44 票， 上思考深、說話也有水平，表現出熟稔 中國近代史的人物。 差距不算太大。阿博特丟了總理位子， 然而這是否意味著特恩布爾會推行 但實力尚存。 更加友好的對華政策，是不太確定的。事 澳最近兩年內多頻繁換總理，特恩 實上中澳之間沒有什麼大的衝突，阿博特 布爾已是最近 28 個月中的第四位澳總理。 顯得在政治上親美，但他後來意識到必須 阿博特倒在了經濟上，由於中國經濟增 同中國保持密切關係，從而加快了中澳 長放緩，澳向中國出口的礦石價格大跌， 自貿協定談判，最終簽署協議。但另一 澳向全球的資源出口也因全球經濟不景 方面，美國的影子長期存在於中澳之間， 氣而賣不出好價錢。 澳在中美之間擺動的基本邏輯很難改動。 這次總理換人首先應看成是自由黨 陸克文熟悉漢語，執政前期給很多 的「內部鬥爭」，在澳大利亞的體制下， 人留下對華友好的印象。但他後來有不 這種變局理論上可能帶給國家的內外政 少對華強硬的表現，又頗令中國人失望。 策變化要比政黨輪替通常小一些。當然 實際上怎麼算是中澳關係好或不好， 是個不太好講清楚的問題。中澳經貿關 係十分緊密，但澳方又會不時有頭面人
美媒評澳大利亞新總理：更善於適應中國崛起
物冒出幾句讓中國人很不順耳的出格話， 接下來他們又會做點解釋，淡化那些話 的影響。中澳的情況大體就是這樣的。
在前總理阿博特執政期間，澳大
更樂於就亞洲的未來秩序應如何適應
在華盛頓和北京之間小心翼翼地行事
特恩布爾大概會在避免言語冒犯中
利亞在其主要交易夥伴和主要盟友之
中國力量不斷增長局面的問題闡明富
已有好幾年時間了。前外長鮑勃·卡爾
國方面做得比阿博特好，因為此前他表現
間左右為難。
有澳大利亞特色的觀點。
在 2014 年出版的回憶錄中寫道，在坎
了對華說話禮貌的意願和水平。但是他估
據美國《外交政策》雙月刊
在就任總理後僅僅一個星期
培拉熱切支持奧巴馬的亞太“再平衡”
計不會在加強美澳軍事合作方面往回縮，
網站 9 月 25 日文章，在華盛頓，爭論
時，他就遇到了這個問題。9 月 21 日，
政策並在 2011 年同意美國海軍陸戰隊
華盛頓一直通過加強這種合作增加對中
在於是歡迎和接受中國崛起還是阻止
記者請他說說全球安全面臨的重大威
進駐達爾文市之後，澳有必要“修正
國的心理壓力，而澳也一直給予了配合。
它。但在澳大利亞，兩大政黨都竭力
脅，他說：“我們需要確保的是，中
近來疏遠中國而過於熱情地擁抱美國
澳大利亞是不同於日本的、相對比
向澳大利亞人保證，他們可以繼續依
國的崛起……不破壞本地區的安全和
的偏向”，以避免與北京之間出現裂
較獨立的美國盟友。美在澳部署了少量
靠中國使他們變得富有、依靠美國保
相對和諧。”直言不諱地承認中國崛
痕。
軍隊，但那同美在日韓的駐軍性質不同。
證他們的安全。2013 年，對中國的出
起所構成政策挑戰的性質和嚴重程度
美中間日益激化的戰略對抗
澳的外交有較大自主性，在中美之間搞
口額占澳出口總額的 36%；另一方面，
是澳大利亞外交政策的一個重要新起
將是特恩布林面臨的最大挑戰。澳大
平衡是它的基本國策，該國策會受具體
美國從二戰結束後不久就與澳大利亞
點。
利亞會願意以損害自身的對華貿易為
執政者的影響而發生有限擺動，澳大利
之間有了牢固的共同安全條約。坎培
上任前，特恩布林就經常談
代價支援美國因中國人涉嫌網路攻擊
亞的國家利益決定了每一位執政者不會
拉從未承認中國不斷增長的財富和力
及中國以及中國在世界上的位置。他
活動而對北京實施經濟制裁嗎？最難
受個性化政治傾向的支配走得太遠。
量標誌著澳大利亞所處的國際環境發
尤其質疑華盛頓是否懂得應如何應對
的是，一旦美國圍繞南中國海問題或
因此特恩布爾有可能成為中國與之
生了根本性轉變，也從未承認澳大利
中國崛起。特恩布林也許會敦促華盛
臺灣問題與中國發生武裝衝突，澳大
打交道感覺「相對舒服些」的澳總理。
亞需要以全新的戰略來應對日益強大
頓與中國建立新型關係——既承認中
利亞是按照《澳新美安全條約》中的
一方面這對中國也「挺重要的」，因為
的中國。
國日益增強的能力又容納其不斷增長
規定派兵支援美國，還是作壁上觀以
也許可以少生點閒氣，尤其是對中國社
的雄心。
便保護其與北京的聯繫？特恩布林可
會來說，這就「夠了」。另一方面，必
能會是終於願意回答這些問題的澳大
須看到這不是澳大利亞政權一次意義非
利亞總理。
凡的易主，它所能對應的實質變化，包
但隨著瑪律科姆·特恩布林成 為澳大利亞總理，這種狀況可能會發
儘管他的幾位前任在任內都
生改變。特恩布林可能會遠比阿博特
不願談論這個問題，但其實澳大利亞
括中澳關係的實際利好，或許都將有限。
首次購房者不妨考慮先買投資房 與已經貸了很多款買了房子的人相 比，首次購房者的債務水準通常較低， 但是，他們的存款水準可能也很低，可 動用的錢有限。 這不意味著他們沒有選擇餘地。事 實上，首次購房者可以很好地計畫他們 未來的財務，他們有很好的選擇。 你想居住的地方並不一定買得起 每個人都有自己嚮往的區，夢想著 去那裡住。也許你不喜歡每天通勤 20 多 分鐘，也許你不願意離開你熟悉了的酒 吧、咖啡館。 不論什麼情況，如果你所喜歡的地 方房價太貴，而去遠一點的地方住有不合 你的口味，那麼繼續租房住，同時買一個 投資房，這或許是一個可行的替代辦法。 你想居住的地方不是投資的最好地 方 即使你對目前所住的地點很感興趣， 而且也能買起，但你一旦買了不一定在 經濟方面會有多好。 作為首次買房的投資者，你可以選 擇一個正在上漲的區，隨著時間的推移， 你就會從中受益。而與此同時，你可以 繼續以租房的形式享受自己所喜歡的生 活方式。 如果你買自住房，儘管你很明智地 選擇，但仍然有很大的局限性。比如，如 果別的省的房產前景更好，但你不大可能 去別的省買個房，輕而易舉地就搬過去。 同樣，有時房產的類型不適合於你。 如果你目前為了最大限度地省錢租住在 一臥室的套房裡，而房產增值最主要的 是獨門獨院的房子，那麼在這種情況下， 你應該考慮的是買來投資。 你喜歡自己的生活風格有靈活度
對某些準備買房的人來說，那種買 了房，自己被抵押貸款綁住了手腳，想 搬個地方卻不能搬，這種情況是令人不 爽的。 儘管一些買家可能更喜歡擁有自己 的房產的那種穩定感，不必像租房一樣與 房東打交道，但很多目前正在租房的人， 特別是需要搬來搬去的，也許更喜歡短 期租房的這種方便與靈活性。 擁有一個投資房，保證你可以隨時 搬家，同時讓你有機會在未來增值，在 未來擁有自己穩定的自住房。 節省開支的機會 如果你目前正在租著廉價房，或者 與別人合租一套房，或者與父母住在一 起，或者選擇住在廉價的地區，你可以 繼續以現行的方式省著錢，同時去買一 個投資房。 有時，買房會帶來新的開銷，比如 水電費等。如果租客在付給你房租的同 時也替你承擔著這些費用，那麼可以幫 助你繼續維持目前的低開銷。 另一種選擇是，買一套房，自己住 一間，把別的房間租出去。這樣做將導 致一些稅費，需要申報收入，因此你應 該事先請教你的會計師。 稅收減免 買投資房可以讓你享受某些稅務方 面的好處，比如你可以申報索回你的開 支，其中包括房產的貶值部份。 如此一來，在年底報稅時，你應交 的稅將會減少。特別是對高收入、交稅 多的人來說，可以省一大筆錢。 儘管稅務好處從來都不應該是考慮 買投資房的唯一理由，但是你應該把其 納入考慮之列。
不過，買投資房也會帶來其它的稅， 比如增值稅，也是需要考慮的。 從房產中獲得現金 如果你買的投資房，房價不高，但 租金較高，那麼你的處境是正收入，投 資房給你帶來了現金流。
在這種情況下，相當於你的租客正 在為你償還抵押貸款。而在買房貸款之 初，也會使你更容易貸到款。 儘管有一些開銷會抵消你這方面的 收入，比如難以事先預料的維修等。但你 的租金收入無疑讓你還貸款還得更快些。
澳洲富人不愛股市 房產成為他們偏愛的投資項目 管理諮詢公司 Capgemini 展開的一 項調查顯示，相比其他國家，高淨值澳 人（指持有除家庭住所以外超過 100 萬 美元資產的投資者）有明顯更高的房地 產投資傾向。在澳洲富人的投資資產組 合中，房地產占 30.8%，而富裕亞洲投 資者的房地產資產比例只有 21.4%。從 全球來看，高淨值個人只有 18.2% 的資 產是房地產。 Capgemini 澳 洲 金 融 服 務 總 監 DipakSahoo 先生說道：“澳洲富人認為， 房地產能給他們帶來大投資回報。在亞 洲其他地區，房地產沒有被那麼看重， 因為房價已經開始降溫。” 在某種程度上相反的是，澳洲富人 對股市的接觸比全球平均水準低。儘管 不斷有人批評自主管理養老基金投資太 多股票，但澳洲高淨值個人只有 26.5% 的投資資產組合是股票，全球富人的這 部分比例為 27.9%。 也 就 是 說， 專 業 人 士 傳 達 的 資 訊 似乎開始起作用，即澳人需要讓他們的 投資組合多元化，而不能只注重股市投 資。
Sahoo 先生表示，雖然過去一年澳 幣匯率嚴重下跌，但在澳洲富人的股 票投資組合中，海外股票投資的比例 從 2014 年 的 30.4% 上 升 至 2015 年 的 30.7%。 考慮到澳人對房產的偏好，統計局 （ABS）公佈的最新資料將帶來一些寬 慰。週二 ABS 表示，澳洲八個州府城 市的房價在第二季度相比去年同期飆升 9.8%。悉尼房價相比去年勁漲 18.9%， 是該系列資料公佈以來的最快增速。 Capgemini 的調查顯示了澳洲富人 的三大擔憂：他們是否有足夠現金來保 障終身生活；他們是否能在退休時維持 他們的生活方式；醫療保健成本上漲。 對 於 投 資 者 來 講， 追 隨 富 人 投 資 是最明智的。富人投資的眼光決定了他 們財富的如有程度。而多數富人偏愛房 地產投資就證明了房地產創造財富的神 話不是空穴來風。並且澳洲房產市場的 收益普遍比較穩定，沒有出現暴跌的情 況，同時近期悉尼和墨爾本房價不斷上 漲，投資就能立即獲得很好的資本收 益，使得很多投資者紛紛趨之若鶩。
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你知道澳洲人在選擇居住區域時，優先考慮的是什麼嗎？ 金 融 比 價 網 站 Finder.com.au 最 近 就 對澳洲人進行了這樣一項問卷調查。結果 顯示，一千多名受訪者中，有一半人將 住房成本作為最關鍵的考慮因素；接下 來他們會看居住區的安靜程度、犯罪率、 是否靠近超市、工作地點或火車站等因 素。 第 1 名 住房成本 澳洲目前是經合組織裡第三大房屋 最不可負擔國家，房價與收入比僅低於 紐西蘭和加拿大。 除了房價最便宜的塔斯馬尼亞州外， 澳洲其它地方的買家都將住房成本作為 選擇居住區的第一考慮因素。 沒有經濟基礎，何談上層建築，所 以選房先看價錢這一點無可厚非。 第 2 名 安靜程度 澳洲其實有專門的噪音控制管理條 例，對於居民區域產生的各種噪音有不 同時段的限制規定。 在澳洲購置物業有一套極其規範的 法律和法規，清晰的知道這些規範是澳 洲房產購買者的權利，也是對澳洲房產 投資者的保護，因此購買澳洲房產者有 權通過專業律師嚴格要求澳洲房產開發 商和澳洲房產仲介代理遵守規範，在這 裡消費者是真正的上帝。現在我們來詳 細看看您的權利是怎樣得到保障的。 一、 規範的合同 規範的合同是一大本，其中的有些 內容是您在國內買房想都沒想到過的。 ( 簽訂澳洲房產合同須知 ) 1、原始資料：關於您欲購的房產所 佔有的土地的地點、面積、歷史上曾經 在這塊土地上發生過各次交易的賣主的 姓名，貸款的機構。這是一份影本，叫 做“title”。 2、政府出具的計畫資訊，它告知這 塊土地的被批准的使用用途，即是否可以 當作為民居，或可用於經商或可再開發。 3、房產是否還有以前發生的貸款， 各項開銷，比如市政稅﹐水費等。 4、政府出具的建築限制 建築許可 是指過去七年中針對任何新建或改建項 目所下達的。 5、其它附屬協議：與該房產有關的 與它人的協議﹐例如房產周圍的圍牆方 位、面積、高度﹐以及是否允許你再在
比如，晚上 8 點後一般不准使用電 動工具，10 點後不准使用樂器和電子擴 音設備。如果鄰居的狗老是叫的話，你 可以向當地市政府投訴。 第 3 名 犯罪率 澳洲是個低犯罪率國家。犯罪學研 究所年初公佈的國家兇殺犯罪監控報告 顯示，2012 年澳洲兇殺率已降至歷史低 點，平均為萬分之十一。兇殺率長期呈 現下滑趨勢，較 25 年前減少 18%。 第 4 名 靠近親朋好友家 維多利亞和南澳州人尤其喜歡住得 離家人近一些，把這點列在第三位，其 他州的人列在第六位。 部分地區高昂的房價和稀缺的房源 可能是人們不得不離家人住得較遠的原 因。 第 5 名 靠近零售店 / 超市 一家大型超市曾做過一項問卷調查， 發現澳洲人的購物習慣正在發生變化，
人們每週購物的次數比以前增加了。由 此可見，購物方便成為越來越重要的選 房因素了。 第 6 名 靠近工作地點 澳洲就業機會大部分集中在首府城 市的中央商務區和城市近郊。由於房屋 價格上漲、房源供應有限、負擔能力不 足或生活方式的選擇等原因，大多數上 班族往往無法住在工作地點附近。 一份調查報告顯示，澳洲上班族每 天要花近 1 個小時的時間在路上。 第 7 名 靠近學校 去 年 一 項 調 查 顯 示， 每 月 有 約 400 萬澳人在 Google 上搜索澳洲學區房，證 明了學區是澳洲家庭買房時考慮的關鍵 因素之一。 第 8 名 靠近火車站 一項關於澳洲人上下班的通勤方式 調查發現，澳洲有超過三分之二的人開 車上下班，造成城市交通在高峰時段經
詳細解讀澳洲購房的合同規範 屬於你的房產範圍內建你需要或可能需 要的附屬建築物等。 以上各項資料在澳洲大部分地區稱 為“ 賣 主 聲 明 (Vendor’s Statement (or Section 32))”。在新南威爾士，也認定為” 售房合同 (Contract of Sale)”的一部分。 這份聲明﹐買主的房產代理必須為您提 供。賣主和房產代理為所提供的資料必 須保證其正確和詳盡。這是澳洲房產法 律所規定的。 二、合同的正文 1、當然必須明確標定價格 ;
2、成交日期 ( 即你已認可交付給你 的房產完全符合合同中的規定，你願意 擁有 該房產並全額支付購房款之時 ); 3、動產 ( 屬於你在購房時合同中標 明的可移動的所購房產內包含的所有財 產，如窗簾、電器設備配置等 ) 4、特別要約或規定：如您的貸款條 件、方式 ( 澳洲房產貸款相關 )。房屋品 質要求的特別標準。以及一切在最終成 交前。賣方責任範圍內應做到的事。 5、合同中必須沒有任何對購房者或 使用不利的內容。
常擁堵。 如果住房和工作地點都離火車站不 遠，坐火車上班很可能比開車時間更短。 專案推薦 Signature Ashfield 所屬社區生活購物 非常便利，步行 550 米到艾士菲火車站， 20 分 鐘 可 直 達 悉 尼 大 學， 悉 尼 科 技 大 學，悉尼市中心，25 分鐘可到第二 CBDParramatta； 精 英 中 學， 醫 院， 餐 廳， 咖 啡館，都近在咫尺。 公寓總共 50 套，有一房，兩房，三 房戶型，加屋頂一個 232 平米的 penthouse 總共 6 層，地下停車庫兩層。公寓沒有游 泳池和健身房 , 所以物業費會比較低。 公寓都有光線充足的寬敞客廳區， 精裝修高品質內飾。除 SUTDIO 外，其餘 戶型均帶停車位。該項目今年 9 月開工， 在明年（2016）年底完工。
6、售房合同中必須詳細載明您認為 應該歸入購房權益的附帶設施和相關用 具，比如附屬設施中的活動鐵皮房子等。 當您對一切都滿意而且資金的進入已獲 書面批准，合同方可簽署。合同一式兩 份，每一方都在自己的售房合同文本上簽 字。然後是“交換合同”，賣主持有您 簽字的合同文本，您則持有對方簽字的 文本。照理一旦雙方都在合同上簽了字， 合同就不能更改了。 但 澳 洲 法 律 還 規 定 有 一 個“ 冷 靜 期”，如按昆士蘭州政府規定，所有住宅 交易都強制性規定有一段考慮變動的期 限，其時間是從購房者與銷售商或發展 商簽訂合同並收到合同當天起算共五個 法定工作日。在這個所謂的冷靜期，買 家要取消合同可以完全不說明任何理由， 甚至就是因為買家突然改變了主意。 當然在這五個工作日內買房者也可 以提出合同修改內容，如果合同對方不 同意或不能修改，那就中止。 在澳洲購置房產的交易過程中，政 府出臺了這一整套政策、法律、法規， 為了就是保證交易的公平公正性和杜絕 欺詐。購房買賣合約是在澳大利亞購房過 程中最需要格外注意的環節，為確保您 買到稱心如意的房產，保障您的相關權 益不受侵害，建議您諮詢專業律師機構。
黃金海岸的住與行 根據昆士蘭州政府統計辦公室的資 料，從 1991 年 6 月到 2013 年 6 月，黃金 海岸的人口增加了 17.2%，位居全州區域 榜首。 為什麼有這麼多人將目光投向黃金 海岸？ 黃金海岸不僅有如畫的迷人美景， 在投資者看來，這裡更是一塊不可多得的 財富之地。自 2000 年以來，黃金海岸的 房價上升了 178%，年均漲幅 9%；而在未 來的三年，這裡的房價將繼續上漲 13%。 VFM 房 產 顧 問 TonyCoughran 這 樣 形容黃金海岸的房地產市場：“溫和而 穩定的可控持續性增長，非常適合投資 者、首置業者以及希望升級現有住宅的 人 ”。SQM Research 的 執 行 總 裁 Louis Christopher 預測，黃金海岸房市將大熱， 在未來三年，房產投資者將有較高彙報， 無論是租金還是資金增長，“當地的房 屋空置率大跌至 2% 以下，而租金則上漲 8%”。
對於投資者來說，黃金海岸最高可 達 6% 的租金回報率一定不會讓您失望： 自 2000 年以來，只要擁有一套房產 3.55 年，就可以獲得 $10.5 萬澳元的收益。據 黃金海岸時報報導，2015 年第二季的華 人買家對黃金海岸房地產的購買意願指 數，比起去年同期劇增了 1120%。昆士蘭 州政府對商業發展的開放態度也成為助 推黃金海岸經濟增長的一大動力，相較 於維多利亞州對海外投資者額外徵收 3% 印 花 稅、0.5% 地 稅 以 及 $5000 澳 元 的 申 請費，昆士蘭州則表示不會加收此類新 的稅收。 對於尋求優質海濱生活的人們來說， 黃金海岸不僅有完美結合了都市便捷和 自然美景的現代生活方式，與悉尼、墨爾 本等老牌大都市比起來，房價仍處於較低 水準。黃金海岸的公寓中位價僅為 $32.75 萬澳元，house 也僅需 $50 萬澳元——而 $50 萬澳元在悉尼只夠買半間 house。 這裡的生活既有繁華都市的現代感，
也有度假天堂的輕鬆感。街上的許多行 人身著短褲和人字拖，隨性自在；遇到 迎面走來的陌生人向你微笑問好，也不 要感到驚訝；結束一周工作之後，有各 種有趣的活動供您放鬆身心——日光浴、 衝浪、BBQ、泛舟、登山、騎車……無拘 無束，悠閒自在，這大概便是黃金海岸 生活的真實寫照。有人說，黃金海岸是 個幸運的城市，能夠生活在這裡，也是 一種幸運吧。 無論是眼光獨到的投資者，還是精 打細算的置業者，有越來越多的人已經、 正在或者即將來到黃金海岸。而作為當地 政府，則致力於如何將這座城市打造成設 施完備的現代化都市，迎接不斷攀升的 人口增長數字。除了上期介紹的唐人街 及新太平洋購物中心以外，值得一提的， 還有關係到每個人出行問題的黃金海岸 輕軌。 輕軌 / 鐵路對於一座城市的重要性， 已毋庸贅述。黃金海岸輕軌專案投資高
達 12 億澳元，歷時三年的規劃與建設， 已經於 2014 年 7 月正式投入運營。線路 總 長 13 公 里， 沿 途 設 有 16 個 網 站， 包 括黃金海岸大學醫院，格裡芬斯大學， 黃 金 海 岸 醫 院， 中 心 住 宅 區 紹 斯 波 特 （Southport）以及商業觀光區飆網者天堂 （SurfersParadise）等。黃金海岸輕軌作為 貫通城市的主要交通動脈，還將在 2018 年英聯邦運動會中提供重要的公共交通 服務，連接多個主要比賽會場。 在工作日，輕軌執行時間為 5am 至 午夜，白天每 7 分鐘就有一列車，晚上也 僅有 15 分鐘發車間隔。而週末，則是 24 小時運行，你可盡情享受黃金海岸活力 十足的夜生活，完全不用擔心趕不上回 家的車。 目前，黃金海岸已開通直飛武漢的 航線，預計每年將帶來 3.5 萬名遊客以及 $5300 萬澳元的旅遊消費。香港直飛黃金 海岸的航線也將于明年開通。
中國人在澳洲房地產投資資料大起底 近日，中國人在澳大利亞的房地產 投資再次被推到了風口浪尖，中國買家 被指推高了悉尼的房地產市場，造成居 住可負擔水準升高。 然而悉尼大學教授杭智科則指出， 根據外國投資審查委員會 (FIRB) 的資料， 其實中國投資房產的比例並沒有那麼高， 民用房產的投資比例僅僅占到 2%。究竟 中國人在澳大利亞房地產市場的投資狀 況如何呢？ 按照法律術語，“中國投資者”被 定義為那些購買房產需要外國投資審查 委員會審批的人士。在 2013-14 財年，根 據外國投資審查委員會資料，中國投資者 購買的民用房產投資總價值達到 58 億澳 元。這與悉尼大學和畢馬威公司針對中國 人澳大利亞實際投資的資料包告相一致。 根據澳大利亞統計局資料，澳大利 亞民用房地產銷售同期的總價值為 2580 億澳元。然而 58 億澳元的被中國人所購 買的民用房地產投資資料是估計值，因 為外國投資審查委員會僅僅列出審查通 過的房地產投資，並沒有區分商用或者 民用。 按照估計的數值比例，整體通過審
批 的 價 值 124 億 元中國房地產投 資， 民 用 和 商 用 的 數 值 分 別 為 58 億 元 和 66 億 元。 不過對比悉尼大 學和畢馬威公司 聯合公佈的資料， 實際民用房產投 資 在 2014 日 曆 年 達 到 44 億 元， 稍 稍低於政府的估 計。 2013-14 財 年， 澳 大 利 亞 統 計局記錄了大約 482,720 套房產買賣，澳大利亞的平均房 價從 2013 年 9 月季度的 516,300 元增長到 2014 年 6 月份季度的 548,900 元。 基於投資審查委員會資料，整體外 國投資占到民用不動產的 13.4%，而來自 中國投資者的投資比例接近 2%。 這一估計和國民銀行澳大利亞季度 居民房產調查的資料相一致。調查稱，同 一財政年度外國投資者對於新建房產的
需求波動位於 12.5% 至 10.2% 之間，而對 於二手房的需求波動位於 8% 至 7.2% 之 間。
隨著經濟增長的減緩和澳元的下 跌，外國人投資民用房地產的趨勢未來 應該不會減弱。
2013-14 年度海外在澳大利亞房地產的投資額度 投資類型 商用不動產 民用不動產 總計
FIRB 整體審批外國投資額 （百萬澳元） 39,900 34,720 74,590
FIRB 審 批 的 來 自 中 國 投 資額（百萬澳元） 6,632 5,774 12,406
比例 53% 47% 100%
為什麼澳洲房產已成為中國高淨值投資首選？ 近年來，伴隨著中國高淨值人群的 快速增長，以及西方成熟理財思想的逐 漸引入與普及，在華人企業家中間，一 些原本陌生的概念被越來越頻繁地提及： 海外資產配置、離岸財富管理、跨地區 分散風險等等，一股財富管理熱潮正悄 然興起。 海外資產配置理念越來越受國內投 資者青睞，這種理財方式無疑擁有眾多 先天優勢：首先，可以有效規避境內法 律和政策變化帶來的風險，提高資產有 效保值增值的穩定性；其次，持有的金 融資本得以追求跨地區最佳投資配置， 這也是全球經濟金融一體化進程的必然 趨勢；最後，具體到中國的高淨值人士， 需要更多元的投資方式來有效管理財富。 海外房產投資方式可以有效説明他們的 資金穩定保值增值，彌補股市、利率和 匯率波動等市場風險，確保良好的資產 根基。 誰在引領海外投資風潮 調查資料顯示，中國大陸地區高淨 值人群中擁有海外資產的比例達到 33%， 海外資產與財富規模呈正相關性，財富 越多的客戶配置海外投資的比例越高， 並且大多表示會進一步增加。不過，如 今這已不僅僅是超高淨值客戶的專利， 很多入門級私人銀行客戶也開始開設規 劃海外投資，正是這一龐大基礎客戶群 的增長提升了海外投資的總比例。 從地域上來看，北京、上海、廣東、 江蘇等地大批高淨值人士早已搶先一步 展開海外投資規劃，但是海外資產配置
這件事僅限於這些高淨值人士嗎？並不 儘然！ 哪些是海外資產配置首選目的地？ 在挑選海外投資地區時，財富所有 者們主要會考慮當地的文化和與居住地 距離的影響。中國投資者對澳洲房產情 有獨鍾，據統計，在 2013-2014 年間，澳 洲所接受的海外投資專案總額已攀升至 250 億澳元，維州所接受的海外投資專案 總額已攀升至 104 億澳元，而新洲的海外 投資專案額度則略低，為 103.9 億澳元。 從項目數量上看，維州的項目達 3483 個， 比新州的多 1130 例。
品質的大學教育吸引著海外房產投資者。 在許多投資者看來，墨爾本和悉尼 是不分伯仲的兩座城市，大都市的高品 質生活和好的學校。而墨爾本略低的購 房成本得到許多投資人的青睞，因為通 常在悉尼購買一所公寓的資金可以輕鬆 購得墨爾本的一處別墅型房產。 此外，昆士蘭州在近一年來也吸引 了一些海外投資者，成為了僅次於維州和 新州的第三名海外投資的目標地。據悉， 最受中國購房者青睞的澳洲城市排名為： 墨爾本、悉尼、布里斯班、帕斯、阿德 萊德。
在一些專業人士眼中，維州的房產 投資熱度並不意外，因為它是多所著名 高校的聚集地，在人們心中樹立了良好 的口碑。墨爾本以優質的生活方式和高
建立財富安全避風港 中國的財富所有者，尤其是民營企 業家們，現在已經越來越意識到，資產的 保全或許是比資產增值更需要仔細考慮
的問題。強烈的不安全感源自諸多方面： 辛苦累積的資產在經濟下行週期中可能 輕易蒸發，猝不及防的法規與政策風險， 商業糾紛或是離婚官司往往帶來巨額損 失，大勢所趨的遺產稅讓人更擔心“富不 過三代”會一語成讖……隨著對海外富豪 們理財策略的逐步瞭解，中國新興財富 階層也開始將目光投向了海外資產配置， 為自己和家庭編織一張牢固的安全網。 財富傳承的有效機制 隨著資產積累的增加以及先進理財 觀念的普及，如今的中國大陸新興財富 階層，已經開始著手建立一個穩固的“金 字塔形”財富結構：最下層的寬闊根基 是“保障”，任何時候都維持著牢固的 安全網；略窄的中層則是“儲備”，穩 健資產以不變應萬變；最上層直至塔尖， 則是風險程度遞增的“投資”，用以抓住 資產增值機會。而像澳洲這樣，政治穩 定、經濟發達、法律完善、銀行體系安 全、金融透明度高、生活品質佳的社會 環境，自然地成為了構築“財富金字塔” 的最佳選址。 對於可支配資產從幾百萬到上億元 不等的財富擁有者們來說，常見而穩妥 的方法是，通過海外資產配置做好風險 管理，把握投資機遇，成就穩定保值增值 的財富走勢。財富管理的終極目標，正 是要為每個家族的這座財富金字塔打好 根基、添磚加瓦，幫助其歷經風霜考驗而 屹立不倒，打破“富不過三代”的魔咒， 令家業長青，也讓子孫後代們能夠永遠 享受到一份不被財富束縛的自由。
經濟學家認為經濟衰退言過其實 稱衰退可能性僅 1/10 聯 邦 銀 行（CBA） 經 濟 學 家 MichaelBlythe 先生認為，明年澳洲經濟衰 退的可能性只有 10%，他表示，一些專 家的看法是明年經濟衰退的幾率是三分 之一，這種預估過於悲觀。 即使沒有知名經濟學家直接預測 澳洲將面臨經濟衰退，大宗商品價格暴 跌和減慢的增長速度也已經引發人們討 論澳洲的經濟惡劣狀況將如何演變。 諾 貝 爾 獎 得 主 Paul Krugman 先 生 是表明經濟衰退是國內面臨的真正危險 的預測人士之一。他稱，澳洲必須為經 濟衰退做好準備；高盛集團經濟學家 Tim Toohey 預計，如果商業投資未能改 善，住房投資下滑，那麼明年聯邦選舉 之前經濟衰退的幾率是三分之一。 與此同時，花旗集團首席經濟學家 Willem Buiter 先生警告道，未來兩年中
國將引領一場全球經濟衰退。 不過，Blythe 先生並不認為澳洲將步 入加拿大和巴西的後塵，經歷一場經濟 收縮，即使它處在一段異常漫長的無衰 退時期。 Blythe 先生稱，金融市場目前預計澳 洲陷入經濟衰退的幾率只有 10%，相同的 模式意味著，在 1990-2006 年期間，市場 預計未來一年經濟面臨衰退風險的平均 幾率是大約 25%。 在公共基礎設施支出疲軟的同時， Blythe 指出，住房建造繁榮創造了足夠多 的就業，數量超過了因礦業衰退而流失 的就業崗位。他稱，仍有許多令人失望 的領域讓決策人頭疼。 最令人擔憂的是收入增長狀況，它 通過潛在收緊支出給經濟帶來了衰退風 險，同時鼓勵投資以彌補疲軟工資狀況。
這將使得資產價格泡沫進一步膨脹。 Blythe 先生補充道，“中國經濟和大 宗商品狀況是關鍵。” 澳洲家園網點評： 澳洲經濟 25 年未出現經濟衰退體現 了澳洲政治經濟 的 穩 定 性， 尤 其 是在 97 年亞洲金 融 風 暴 及 08 年 金融危機波及之 下。 我 們 以 史 為 鑒， 能 看 到 澳 洲 經濟整體的穩定 性， 當 然 這 並 不 能說明經濟不會 出 現 衰 退， 經 濟 的起伏是受市場 規 律 所 致， 目 前
的澳洲經濟也在面臨巨大的挑戰，外部 全球性的經濟環境不容樂觀，礦業經濟 隨著中國經濟疲軟開始面臨衰退，低利 率雖然刺激了悉尼墨爾本房市繁榮，但 還是要警惕泡沫風險的存在。
愛拼才會贏 —記福建同鄉會第五屆慶祝中秋晚會— 十月三日晚，布里斯班新利班區的 MacGregor 小 學 禮 堂 熱 鬧 非 凡， 四 百 多 名鄉親朋友歡聚一堂，參加期盼已久的 2015 昆士蘭福建同鄉會中秋晚會。 走進禮堂，人們便置身於歡樂的氣 氛中， 新朋友相識後熱情握手，老朋友 團聚時激動擁抱，父老鄉親用家鄉話互祝 中秋佳節。雖在異國他鄉，再沒有了“明 月何時照我還”的思鄉惆悵了。 布里斯班市 MacGregor 區的黃文毅議 員主持口號比賽為此次活動開場。澳大利 亞新總理 Malcome Turnbull 發來賀詞預祝 此次活動成功，由主持人 Fiona 在晚會上 宣讀。中國駐布里斯班總領館趙永琛總 領事講話，肯定了福建同鄉會對布里斯班 僑界的貢獻。當地一些政要也上臺講話， 與僑民共慶中國傳統節日中秋節。昆士 蘭福建同鄉會會長林世貴先生在講話中 動情地說：既然中秋團聚是永恆的主題， 那麼福建同鄉會舉辦慶祝中秋晚會就是 圓布里斯班華人的這個夢。樸實的語言， 貼心的晚餐，精心的節目，心動的獎品，
使整個晚會氣氛祥和，互動熱烈。 中秋團圓晚宴開始了，美食成排， 品種多樣，海鮮肉類時蔬，壽司甜食鮮 果，煎炒烹炸齊聚，酸辣甜鹹味鮮，碟 碗參錯其間，老幼捫腹歡顏。 品嘗美食之餘，精彩的節目不斷， 或令觀眾翩翩舞動，或換鄉親思鄉回憶。 先有華夏中樂團演奏的採茶曲，後有蔣 海春一曲悠揚蕩氣的《故鄉的雲》。張 悅涵的古箏演奏，Justin 的木琴演藝，高 潮連連。印度勁舞舞動全場，扯鈴絕技 歎為觀止。江博士作詩朗誦抒鄉情，鄭 學達無錘拍賣秀全場。廣場舞兩次登臺 展風貌，閩南文化博餅薪火相傳。壓軸 的當然還是福建同鄉會全體理事們的合 唱《愛拼才會贏》。這已經不是一首歌， 這是福建同鄉會的一種態度，一種精神。 第五屆昆士蘭福建同鄉會中秋晚會 再次獲得成功。福建同鄉會祝布里斯班 的鄉親和朋友美滿幸福，快樂安康！