Sunland 在 Hope Island 啟動 Ancora 項目 全國領先房地產開發商 Sunland Group（ASX：SDG） 正 式 啟 動 Ancora 項 目， 一 個 位 於 Hope Island 建築區價值 2200 萬澳元的水濱社區。 Ancora 是 去 年 Sunland 在 Hope Island 開 發 的 排 名 第 二 的 住 宅 開 發， 第 一 名 是 已 售 罄 的 Quays Hope Island，Quays Hope Island 正 在 建 設 中，並預計將於下個月初迎來第一批 住戶。 Ancora 位 於 47 – 51 Grant Avenue，擁有 Hope Island Grand Canal 河濱臨街地，50 戶環繞著中心景緻 花園的高檔陽台住宅。 Sunland 總 經 理，Sahba Abedian 說 道：“Ancora 完 美 結 合 了 高 雅 的 建築風格、景色優美的設計和 Hope Island 自身的美麗景緻，為業主帶來 獨一無二的生活方式”。 Abedian 先 生 說 道：“Ancora 位 於 Hope Island 建築區優越位置， 結 合了現代住宅和景觀設計和超大綠 化面積。” “中央花園將包括帶頂野餐區和 用於休閒娛樂的花園，距每戶住宅僅 幾步之遙。” “該精美景緻鏈接 2 個大型“綠 化帶”，沿著小路可通向其他社區和 水濱木板路。” 房屋採用現代開放式設計，每戶 都有 3 間臥室、1 間化妝室、主衛浴 和主臥配套衛浴。每戶均可欣賞雅緻 風景，俯瞰美麗花園或河景，售價
$450,000 起。 Abedian 先生說道建設將於 2016 年下半年開工，並與 2017 年中旬完 工。 Hope Island 位 於 Coomera River 河 口， 是 著 名 Hope Island 度 假 區 和 高爾夫錦標賽的家園，並有很多生活 便利設施，包括 Robert Dalley 公園、 Pat Cash 高爾夫學院和球場以及 Hope Island Marina 購物村。 Hop Island 交通便利，輕易可達 M1 高速公路，距 Coomera 火車站僅 5 分鐘路程，至布里斯班市區有多種 直達交通方式。 同 時， 它 還 臨 近 Sanctuary Cove 大量零售、生活和用餐區，Sanctuary Cove 擁有 2 個高爾夫錦標賽球場和 著 名 的 InterCotinental Sanctuary Cove 度假區。 僅 憑 預 約 看 房， 欲 瞭 解 更 多 資 訊，請電聯 1300 816 989 或訪問網址 sunlandgroup.com.au/ancora。 Sunland 成 立 於 1983 年， 是 國 際 領 先 房 地 產 開 發 商， 擁 有 30 年 以上在澳大利亞東海岸開發優質 且 設 計 獨 特 的 社 區 經 驗。 與 2015 年，Sunland 慶 祝 其 連 續 20 年 上 榜 Australia Securities Exchange 。 媒 體 聯 繫 人：Sarah Dixon， 國 家 公 關 經 理，0418 748 892 或 sdixon@sunlandgroup.com.au
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俞天任：TPP 就是一個屁 這兩天把《共產黨宣言》的第一句 改一下來用似乎特別合適：“一個幽靈， 一 個 TPP 的 幽 靈， 在 960 萬 平 方 公 里 上 遊蕩”。 有人把 TPP 讀成“踢屁屁”，而且 那個被踢的屁屁的主人還就是中國，不管 是出於憂患還是別的什麼，反正“玩得好 好的，突然不帶我們玩了”的言辭到處都 能看到，弄得很有些“黑雲壓城城欲摧” 的味道，似乎奧巴馬像胡漢三那樣帶著還 鄉團打了回來，立即就要反攻倒算似的。 到底是不是這麼回事呢？ 這 個 TPP 的 全 稱 是 "Trans-Pacific
不安和焦慮，這種擔憂還是可以理解的。 但是不是需要這麼擔憂就是另外一 個問題了。 這個世界上的雙邊或多邊自由貿易 協定 FTA 很多，TPP 之所以引起中國人 重視其一是因為加盟國都是環太平洋國 家，和中國關係較深，還有一點是 12 個 加 盟 國 的 GDP 總 和 占 到 了 全 世 界 GDP 的 40% 以上，權重太大。其實 TPP 和別 的 FTA 有點不一樣，最重要的不同在於 2011 年 11 月得到各成員國同意的以下五 點： 1. 消除關稅以及非關稅壁壘以得到 Strategic Economic Partnership Agreement" 廣泛的市場可入性。 ( 環太平洋戰略經濟夥伴關係協議 ) 因 2. 發展參加 TPP 的全部地區的生產 為 名 字 太 長， 一 般 就 簡 化 成“Trans- 和供應鏈的協定，以支持增加就業改善 PacificPartnership”，也就是 TPP。 生活水準以及可持續發展。 這個協定最早是 2006 年 5 月在新加 3. 在 APEC 以及其他論壇上促進對於 坡、汶萊、智利和紐西蘭這四個太平洋 以下議題的討論： 國家之間開始生效的一個經濟合作協定， A．規則制度的整合性，推進國家間 主要內容是撤銷 90% 左右的關稅，和一 貿易的平滑以及效率。 般的自由貿易協定 FTA 不同的是加進了 B．便利競爭以及商務，增強成員國 相當多經濟合作協定 EPA 的內容，除物 的競爭力，促進經濟統一和就業。 流之外，還包括了人員移動，智慧財產 C．中小企業，鼓勵參加國際貿易。 權保護和投資競爭政策的保護。 D．發展，強化市場自由，改進貿易 2008 年 2 月，美國商業代表處 USTR 投資規則以促進 TPP 參加國的經濟發展 表示了同 TPP 國家進行投資和金融方面 4. 推進對革新產品以及服務的貿易 談判的意向，9 月美國正式成為了 TPP 最 和投資以挑戰新貿易課題，包括數碼化 早的追加加盟國，現在有美國、澳大利 經濟、綠色技術，在 TPP 內部維持有競 亞、越南、秘魯、馬來西亞、加拿大、 爭力的商業環境。 墨西哥和日本作為追加加盟國，再加上 5. 隨著新產生的貿易課題以及新加 原來的四個國家，總共有 12 個國家參加 入國家帶來的問題不斷更新協定以保持 這個協定，10 月 5 日這十二個國家在美 協定的生命力。 國的亞特蘭大達成了基本協議。 從上述的五點可以看出，TPP 在企圖 沒有人知道這個基本協定的具體內 消除關稅壁壘之外，還企圖消除加盟國 容，因為談判是在絕對保密中進行的， 之間的政策壁壘，規範加盟國之間的經 不但局外人不知道，就連參加談判國家 濟政策和相關法律，這才是 TPP 的關鍵， 的議員們都不知道。談判內容的保密期是 這可能也是有關“TPP 許多規則和條件就 協定生效後四年，這是當初最早的四個 是針對中國制定的，是為中國量身打造 國家就定下來的，因為這個對參加談判 的，是中國根本無法做到的”這種說法 的代表團們很有利，所以在之後的談判 的來歷。 中也就沿用了下來，現在在中文簡體漢 TPP 談判是一件浩大的工程，共有 字網路網路上流傳的那個“TPP 協議”其 24 個分領域的工作組在進行，到最後到 實是開始四國間簽的協議，也稱“P4 協 底達成了一些什麼具體的協定到現在也 定”，並不是現在達成的 P12 基本協定， 不得而知，但是這個談判事關重大，日 這個協定的內容要到那個加盟國的國會 本傳媒、反對黨以及反對 TPP 的各利益 審議時才有可能被公諸於眾。 集團經常會指控或者倒逼政府，引得政 TPP 談判已經進行了好幾年，中國傳 府不得不否認或承認某項具體政策，從 媒一直都沒有怎麼加以關注，所以這次基 這些日本政府斷續的否認或者承認中基 本協定達成之後中文簡體漢字網路上突 本上可以判斷出最後的 TPP 基本協定大 然出現的擔憂一邊倒的聲音很令人不解， 概是一個什麼樣子。 也許是出於中國知識份子所特有的強烈 現在參加 TPP 的十二個國家的 GDP 的憂國憂民的憂患心理，也許是出於對這 總和大約是 24 萬多億美元，其中美國占 些年來中國經濟發展過於順利而產生的 59%， 日 本 占 了 22%， 其 餘 加 拿 大 占 了
5%，墨西哥和澳大利亞大約 4%，也就是 說這個號稱是 12 個國家參加的 TPP 協定 實際上是美國和日本占了大頭，TPP 的 實質就僅僅是一個美國和日本的 FTA 協 定！ 所以看 TPP 就只要看看美日兩國國 內對這個協定的看法就知道了。 美國奧巴馬政權對這個 TPP 的態度 是很奇怪的，民主黨並不是那麼主張自由 貿易的政黨，本來作為民主黨總統的奧 巴馬就不應該起這個念頭，而確實美國 人在提出之後也沒有很積極地開始行動， 因為民主黨內對 TPP 的批判更多，美國 真正開始行動倒是在民主黨在 2010 年中 期選舉失去了眾議院的多數之後，這時占 議會多數的共和黨是自由貿易的積極支 持者，美國這才認真地開始運作 TPP 談 判。 至於日本，在一開始就根本沒有理 會美國的提議，2008 年當時還是自民黨 政權的日本政府就明確表明了不參加， 這個表態甚至還早於中國。 但是 2009 年民主黨在日本掌了權。 和支持基盤在農村的自民黨不同，受到 工會支持的民主黨更加重視消除關稅壁 壘之後給日本的工業製成品可能提供的 機會，所以民主黨在 2010 年底表示參加 TPP 談判，民主黨重鎮前原誠司就公開把 加入 TPP 之後給農業可能帶來的損失和 給工業可能帶來的機會進行比較，認為 工業製成品對日本國家利益的貢獻更大， 這就是他們要加入 TPP 的理由。 “凡是敵人擁護的我們就要反對”， 自民黨是民主黨的政敵，當然就反對 TPP 了，2012 年安倍晉三作為總裁率領自民 黨參加眾議院大選時的競選綱領中對 TPP 談判的態度還是這樣的，白紙黑字： 1. 只要存在無禁區地撤銷關稅的前 提就反對參加談判； 2. 不能接受違反自由貿易理念的汽 車等工業製成品的數值目標； 3. 保衛全民醫療保險制度； 4. 保衛食品安全標準； 5. 不同意損害國家利益的 ISD（投資 家控告國家政府）條款； 6. 政府採購和金融服務堅持我國特 性； 這就基本上全部否定了當時在猜測 議論中的 TPP 協議。當時日本議會中有 一個名為“立即撤回加入 TPP”的議員聯 盟，其中的自民党議員數占了 62%。 但 自 民 黨 贏 得 了 2012 年 的 選 舉 之 後，安倍晉三在 2013 年 3 月訪問美國時 以“不存在無禁區地撤銷關稅的前提”
為理由從當初的選舉綱領退步，改變了 反對 TPP 的理由，並且成為了 TPP 的強 烈支持派。 這種態度轉變的原因可能就是引起 現在簡體漢字傳媒上一片視 TPP 為洪水 猛獸言論的原因。如果說民主黨搞 TPP 是從經濟利益上在考慮問題的話，自民 党就完全是從政治上在考慮問題而不惜 犧牲日本的經濟利益。 其實美國推動 TPP 的真正目的在於 擴大美國農業和金融、保險這些服務業 的出口擴張。或者說是推廣美國式價值 觀以及美國法律。TPP 中有一條不太被人 重視的是美國的國內法高於 TPP 協議， 像 ISD 條款，Rachet 條款，看起來似乎為 了保護投資者的利益可以民告官，甚至是 主權國家的政府，挺好的是不是？但其 出發點是在其他國家的的法律或者規則 和 TPP 衝突之時，以 TPP 協定為准，但 是要知道根據美國國內法是“任何國際 條約不能和美國法律抵觸”，也就是說 這個條款實際上就是美國國內法最優先。 現實中美韓的 FTA 條約就成為了這麼一 個不平等條約。韓國的不少國內法律比 如大型零售店以及政府購買事項因為和 美韓 FTA 相抵觸而發生了訴訟，不少人 認為這才是美國推動 TPP 的真正目的。 美國並不是工業製造業大國，它是 一個農業大國和金融大國。拼製造業美 國是拼不過東亞這些製造業大國的，美 國在這個世界上兜售的除了軍火之外其 實是農產品和金融服務，而這些全和日 本利益發生衝突，尤其是和自民黨。 大家都還記得 2014 年 4 月奧巴馬訪 日時候發表的有關釣魚島的高調言論，那 些毫無必要的言論幾乎出乎所有觀察家 的預料，其唯一解釋就是日本在 TPP 上 肯定做出了很大的為人不知的讓步，其 實這也就是安倍政權積極地推進 TPP 的 關鍵，日本人用 TPP 的讓步來換取美國 人在安全保障方面的允諾。 在現行 WTO 框架下的國際貿易中， 中國經常被人當作一個“壞孩子”，其 實這種看法在很大程度上是一種偏見， 中國在國際貿易實務中並不比其他國家 做得更差。如果具體說到美日兩國的話， 這兩個國家經常有人在指責中國，但是 並拿不出什麼中國人侵害了多少美日利 益的具體證據。 TPP 是一套成員國之間的行為規範而 並不是一個排外的封閉市場，並沒有從 成員國以及市場中排除中國製品的意思。 中國可能遇到的關稅壁壘完全可以通過 兩國和多國間的 FTA 協定來（轉下頁）
（接上頁）解決，比如韓國也沒有參加 TPP 談判，這是因為韓國和美國已經有了 FTA，而且日中韓三國 FTA 協定也一直 在醞釀中，中日韓三國的 FTA 一旦成立， 其規模和 TPP 也相差無幾，，所以不存 在“TPP 把中國關在門外”的說法。 實際上中美之間的貿易衝突比日美 之間的貿易衝突更小，日美貿易中的日 本巨額出超問題因為日本大量地採用了 現地生產方式已經基本上平息了下來，現 在反過來是美國的農業盯上了日本政府 發誓要保護的大米、小麥、豬牛肉、乳 製品以及蔗糖這五類農產品的市場，而 美國的金融業則盯上了日本的醫療保險 以及郵政儲蓄這兩大塊，幾乎可以肯定， 奧巴馬在拉日本參加 TPP 談判的時候動 的是這個腦筋。所以日本社會除了製造 業之外，農業，醫療和金融業都在反對 TPP，不少人乾脆把就 TPP 看作向是日本 在向美國進行利益輸送。有趣的是支持 TPP 的日本人在強調日本製造業可能得到 的好處之外也不諱言向美國輸送利益的 問題，他們的觀點是：如果美國不能從 TPP 中得到經濟利益的話，就沒有了保護 日本的動機，一種花錢買保鏢的感覺。 從這個角度來看問題的話，中國根 本就沒有加入 TPP 的必要，這倒不是單 單因為 TPP 很可能是一個不平等條約， 更重要的是美國已經不再有能簽不平等 條約的國力了。 TPP 確實是一個龐大而又野心勃勃的
計畫，它已經包括了世界經濟的 40%，如 果真的 TPP 協議得以實現也就意味著美 國式的經濟運營方式就會推廣到比現在 的美國經濟還要大一半的範圍，美國幾乎 可以重返上世紀五十年代那個黃金時代， 但這個計畫是實現不了的。 現在的美國已經不是當年實行馬歇 爾計畫，扶持日本時候的那個美國了。 現在的美國還號稱自己是“自由世界的 領袖”，但實際上美國已經失去了做領 袖的資格，原因在於美國已經沒有了做 領袖的本錢了。 有一種陰謀論的變種叫“大棋派”， 因為開口就是“XX 在下一盤很大的棋” 而得名，這次 TPP 又有人在說：“美國 下了一步妙棋”，是不是這麼回事呢？ 其實還有一句話叫“大軍無兵法”， 稀裡糊塗碾過去，怎麼打怎麼贏。美國人 可能在提出參加 TPP 那麼一瞬間動過“下 一步妙棋”的念頭，但是一旦有了“下 妙棋”的念頭的話也就是一個普通的參 賽者了，也就是下下棋罷了，因為所有 參賽者手裡的棋子，也就是各種資源都 是公開的，如果真的能靠玩一點手段就扭 轉局勢的話，當初就不會有這幅局勢了。 做領袖是要能付出犧牲的，靠割羊 毛為自己謀利益就做不了領袖，實際上 美國從 1985 年策劃廣場協議逼日元和西 德馬克升值那個時候開始就已經沒有了 做領袖的本錢了，比如這次直到達成基 本協議的最後一刻還在和澳大利亞因為
新藥的保護期限在斤斤計較。 就日本人來說也沒有誰把 TPP 當回 事，本來是準備放棄一些日本的利益換 取美國在安保問題上的支援，但到最後 美國除了 2.5% 的汽車關稅還要徵收 25 年 之外，其餘對日本的醫療保險，郵政儲 蓄等的企圖似乎都沒有得到日本的首肯。 實際上談到最後，說整個協議已經被各種 閹割了，成了一幅誰也弄不清楚的樣子。 再者說了，就是完全按照美國人的 心願制定出一個十全十美的協議又能如 何？一位日本經濟學家說的有意思：“總 需要一個員警來維護市場秩序，但是員 警在哪兒？奧巴馬不是在 2013 年 9 月明 明白白地說了‘美國不再是世界員警’ 了嗎？沒有員警維持秩序的市場能長久 嗎？” 中 國 會 不 會 受 到 TPP 協 議 的 衝 擊 呢？中國經濟現在面臨著很多問題，但都 是中國經濟本身的問題，外界能夠圍剿中 國經濟的可能是已經完全沒有了，因為 中國經濟的規模實在太大了，無法圍剿。 反而是中國經濟因為規模太大，稍微打 個噴嚏別人就要感冒，而中國經濟如果 感冒就有人要生肺炎了。前些天中國的 股市震盪最後引出一場世界性的股市危 機就是一個例子。 中國經濟現在到底大到了什麼程 度？可以給出一個形象性的說明：現在 中國經濟的規模是日本的三倍，每年增 長率如果是 7% 的話，就是 1/5 個日本。
換句話說只要有 7% 的增長率，不到五年 就多出來了一個日本，而日本是世界第 三大經濟體！ 現在中國的強大還是在製造加工業 上，但已經不是單單依靠勞動力的低廉 了，不要說和東南亞南亞相比，有些時 候和美國日本相比都沒有了勞動力的低 廉優勢。有人說是人權狀態差，坦率說 比起美國日本起來或許還有差距，但完 全可以負責地說中國工人的人權狀況比 東南亞和南亞要強多了，就是說現在的 中國已經不是僅僅靠血汗工廠在競爭了。 中國製造業的最強項在於製造環境， 這一點從事製造業的朋友都知道，無論是 材料、工具、設備、物流還是輔助加工在 中國都能在半小時路程之內的距離裡解 決，這種環境在日韓的工業區裡有一些， 比如東京的大田區，大阪的東大阪市和 韓國的仁川周圍等地，但在中國的長三 角和珠三角這種區域大量成片地存在。 英雄不問出身，別管當年這些地區是怎 麼出來的，既然已經出來了，即使勞動 力價格上漲，除了簡單裝配之外的製造 業就無法簡單地轉移到其他地方去。 說到底，中國的問題是中國自己的 問題，而不是別人能夠強加過來的問題。 所以如果真的要和中國玩的話，TPP 就是 一個屁，中華文明的精髓在哪兒？在“上 有政策下有對策”，玩條文漏洞，呵呵， 還是算了吧，那可有幾千年的智慧。
澳洲稅務局清單：投資購房可退項目一覽 在澳洲工作生活，稅收無處不在， 投資房產出租所得收益同樣需要繳稅， 誰 都 希 望 多 收 錢 少 繳 稅。 那 麼 問 題 來 了，有沒有什麼辦法可以讓投資者少繳 稅收呢？ 官方列出的允許抵扣稅款的項目 可抵稅項目 (1) 租房廣告費：投資者對自己房 產發佈廣告招租時所產生的費 用，例 如：報紙、門戶網站上發佈招租廣告所 產生的費用。 (2) 物業管理費：澳洲的物業管理 費包括一些基本的日常管理費用 和未來 預期可能發生的費用。泳池健身房等附 屬設備越齊全的 房產中，其物業管理費 也會相對更高一些。 (3) 借款費用：辦理借款過程中產 生 的 一 些 手 續 費 的 等。 根 據 澳 洲 ATO 規定，如果借款費用未高於 $100 澳幣， 則可以在當年一次 性抵扣，反之則分攤 到 5 年內抵扣。 (4) 清潔費：房屋自身清潔費用。 房東出租房產時雇傭清潔公司 清潔房屋 所產生的費用。
(5) 市政費：因所屬地區不同，每季 度收取的市政費也會有所差 異，一般包 括一些市容維護，垃圾處理等費用。 (6) 房屋折舊費：（* 參考物業公司 提供的折舊報告）。
(7) 園藝費：修理園藝費用。修正花 園、草地等所產生的費用。 (8) 保險費：投資房產繳納的保險。 澳洲的一些商業機構都會提供 各種保險 以保護購房者的利益，如房東保險、按
揭保險金等。 (9) 借款利息：因貸款購房時所產 生繳納的利息。 (10) 律師費：房屋出租所涉及到的 一些律師費用 （* 購房售房時產生的律師費不可 計入）。 (11) 除蟲費：雇傭專業除蟲人員對 自己購買的房產除蟲所產生的費 用。 (12) 仲介代理費：房屋交于仲介管 理所產生的費用。其中搬家費用 也歸屬 于仲介代理費中。 (13) 裝修維護費：購房者對自己購 買的房產進行裝修維護 （* 請確認該裝修計畫符合 ATO 可 退稅標準） (14) 交通費：房東去收房租，檢查 房屋所產生的交通費（例如：屋 主住在 悉尼，投資購買了一套墨爾本的房產， 因為出租房屋需要 本人前往墨爾本所產 生的所有交通費）。 (15) 水費：房東自付出租房的水費 （* 房客自付的不可計入）
看十大富豪家族在澳洲的生財和守財之道
近 期 內， 澳 洲 的 商 業 評 論 週 刊 Business Review Weekly （ 簡 稱 BRW） 公佈了最新的澳洲家族財富排行榜。前 50 個澳洲的富豪家族的財富總和達到了 411.8 億澳元，平均的家族財富達到了 8.24 億澳元，創史上最高！其中，下面的前 十大家族就佔據了半數的財富總量。 1. 澳洲富豪家族榜，這是一個個移 民創業的勵志故事 移民創業，這已經在當前的澳洲不 是什麼稀罕的話題。然而相比之下，澳 洲的十大富豪家族並不一樣。到現在， 這些家族已經累計了兩代到三代人的財 富，他們的財富積累可以追溯到第二次 世界大戰，甚至是第一次世界大戰前後。 他們中的大部分人在戰亂中離鄉背井，來 到澳洲這篇土地上。完全靠著辛勤的勞動 和不屑的努力，在各個行業搭建起一個 個商業帝國，並且通過有效的管理讓財 富傳承下去。上演了一出出“白手起家” 和“屌絲逆襲”的好戲！排行榜第一的 Smorgon 斯摩根家族和第六的 Myer 瑪雅 家族就是這樣典型的例子。 Smorgon 斯摩根家族 – 從烏克蘭的 小肉店到工業化帝國 這可能是澳洲最具 備傳奇色彩的家族了。該家族的財富創造 者：Victor Smorgon 維 克 多 . 斯 摩 根 是 一 位傳奇人物。出生于 1913 年的他成長于 烏克蘭，於 1927 年被其父親和家人帶到 于墨爾本定居。來到澳洲以後，斯摩根 家重操舊業，在墨爾本的 Carlton 卡爾頓 區購買了一家肉店。而這就是其家族企業 的根基。在維克多接手了家族生意以後， 首先將業務轉向了肉罐頭出口生意，出 口到英國和美國。在二戰以後，家族的 生意進一步擴展到了造紙和塑膠的生產， 金屬回收。19 世紀 70 年代，“斯摩根整 合工業 Smorgon Consolidated Industry 公司 成立”，開始大舉進軍鋼鐵行業，成立 了“斯摩根鋼鐵集團”，並一度成為澳 洲第二大的鋼鐵生產商！ 1999 年，該公 司在澳洲證券交易所 ASX 上市。而該公 司在 2007 年被 OneSteel 合併，斯摩根家 族套現 25 億澳元。當初的小肉店早已成 為了澳洲工業化時期最重量級的企業之 一！而該家族也一直在富豪排行榜上保 持領先。 Myer 家族 – 從一無所有到零售巨頭
不會英文怎麼能夠在澳洲取得商業的成 功？來看看零售業巨頭 Myer 瑪雅的故事 吧。生活在澳洲的移民都不可能不知道瑪 雅商超，這家澳洲的零售業巨頭的百貨 公司遍佈澳洲各大城市的繁華區域。這 正是 1899 年從俄羅斯移民澳洲的猶太人 Sidney Myer 西德尼 . 瑪雅所創建的。在來 到了墨爾本以後，西德尼和其兄弟艾爾 肯 . 瑪雅操著非常不地道的英語從挨家挨 戶的兜售布料開始了生意。隨後，他們在 墨爾本西北部的本迪戈 Bendigo 地區購買 了他們的第一家布料加工店。從 1911 年 開始，瑪雅家的生意通過自己擴張和收購 發展到了巴拉萊特區 Ballarat 和墨爾本市 區。並最終成立瑪雅零售集團，在 1925 年上市。瑪雅控股 MYR 當前的市值為 8.1 億澳元左右。西德尼的一生不僅獲得了 極大的商業成功，也獲得了澳洲人民的 尊重。在他 1934 年的葬禮上，有十萬多 人參加了悼念。從一位不會英文的移民， 到名利雙收的澳洲企業家，瑪雅的成功 是那個時代澳洲新移民成功的典範！ 2. 澳洲富豪家族的經商之道 經商的成功之道沒有定律，各個家 族有自己的獨到的生意法則。從經營的模 式到發展模式，從商場到資本市場，我總 結了四個角度來比較他們的不同和相同。 “ 專注經營，還是跨行發展？專注 於一個行業還是在多個行業跨行經營？ 這也是眾多企業和家族發展道路上會遇 到的問題。而在澳洲十大富豪家族中，既 有在一條路上走到底的，也有多元化誇業 經營的、也有已經完全剝離了早起核心業 務，完全轉型的。前文提到的斯摩根家族 本身就是一個很有特點的案例。該家族起 始於食品加工，然後誇業進入加工和製 造，進而搭建了澳洲最大的礦業集團公 司之一。而在完全出售了礦業資產以後， 家族企業再次進入了跨行經營，涉足隨 後的業務開始進一步擴張到了生物燃油、 三文魚產品、回收和農業等。相比之下， 巴克力奇家族是產業鏈專注經營的公司， 而利伯曼家族則是企業轉型的典範。 Buckeride 巴 克 力 奇 家 族 – 西 澳 的 建 築 霸 主 巴 克 力 奇 集 團 公 司 Buckeridge Group of Companies（ 簡 稱 BGC） 是 西 澳 建築行業的霸主。從最早期的廉價住房建 築業務開始發展至今，該公司旗下擁有
超過 20 家公司，涉足於建築行業的每個 細節上：水泥、屋頂、瓷磚、採石和窗 戶等等。同時，BGC 企業還有地產管理 公司、物流公司和鋼鐵公司。該公司著 名的作品包括：佩斯競技場，WACA 再 開發專案和北橋 Northbridge 警察局綜合 群。”巴克力奇商業模式”是業內廣泛認 可的垂直產業鏈整合模式，在建築產業 鏈上全力發展。 該家族的創始人 Leonard Buckeridge 萊昂納德 . 巴克力奇是一位被 澳洲媒體稱為“充滿色彩和爭議”的商 人。這是一位經歷過第二次世界大戰、赤 腳從英國逃難到澳洲的移民；這也是一 位一輩子努力工作，靠自己的雙手成就 商業成功的締造者；同時也是不斷地把 工會和西澳政府告到法庭的刺頭；也是 大力支持社區活動和俱樂部的慈善人士。 2014 年，萊昂納多在自己家中的辦公桌 前心臟病發去世。這樣是他自己的希望 “要工作到最後的一口氣”。在其去世 以後，其兒子安德魯和山姆作為 BGC 的 董事繼續運作家族事業。 Liberman 利伯曼家族 – 襪子巨頭轉 型 風 險 投 資 家 在 1949 年，Cham 查 木 和 Jack Liberman 傑克 . 利伯曼帶著他們的家 人從二戰後的波蘭移民來到澳大利亞。 在五年不到的時間裡，他們成為了澳洲 最大的襪子生產商，傑克也被稱為”襪子 大王“！隨後，他們逐漸地進入了其他 的領域，包括雜貨零售、塑膠，也開始 進入了房地產和停車場的投資。就這樣， 利伯曼家族成功地完成了第一次家族的 轉型，從傳統生產進入了金融、地產和娛 樂行業的投資。其開始對墨爾本、悉尼 等地的民用開發和商用物業進行了大量 的投資。這包括對電影院集團 Hoyts 的投 資，也就是萬達在今年用 22 億人民幣收 購的那家澳洲第二的電影院集團。 傑克 在 1997 年過世以後，博瑞斯 Boris 利伯曼 和其兒子賈斯丁 Justin 利伯曼成為了家族 中新的支柱。而這兩位利伯曼都走進了 風投的行業，完成了家族的第二次轉型。 博瑞斯對生物科技、能源、金融等公司 進行了投資，而賈斯丁則專注於互聯網 科技類的公司，其成功投資的案例包括 澳洲非常著名的線上招聘公司 Seek. 而在 Seek 投資成功以後，賈斯丁和 Seek 的聯 合創始人 Paul Bassat 保羅 . 巴沙特一起創
建了科技風投公司 Square Peg Venture。經 過三代人的努力，襪子巨頭已經完全轉 型成為風險投資家。 “ 白手起家，還是借船出海？儘管 十大澳洲富豪家族中，絕大多數的家族都 是從白手起家開始的，但是也並不排除” 借船出海“的故事。排名第二的威爾遜家 族和排名第五的比森家族是其中的典範。 Wilson 威爾遜家族 – 水管行業的司 馬氏？曹魏建立統一的全國政權，司馬氏 卻最終取而代之。這個中國歷史上有名 的故事用在威爾遜家族上還真有點合適。 威爾遜家族是澳洲和紐西蘭水管和浴室 用具連鎖巨頭公司 Reece 的 70% 的股東。 Reece（澳洲證券交易所 ASX 代碼 REH） 當前的市值為 33.6 億澳元。威爾遜家族 的財富奠基人是現年 73 歲的 Alan Wilson 艾 倫 . 威 爾 遜。1961 年， 艾 倫 開 始 其 裝 修產品公司。在八年後，他被介紹至當 時的小型 ASX 上市公司：H J Reece，並 在 1974 年成為了該公司的執行董事。在 隨後的 30 年中，艾倫全心專注地把當時 僅僅在墨爾本有兩家店的 Reece 做成了在 澳洲和紐西蘭擁有 450 個門店的 ASX 前 100 以內的上市公司！而威爾遜家族也在 這些年完成了從職工成為了 Reece 的據對 控股股東的轉變。在他們的努力下，該 公司的市值已經在過去的 15 年內上漲了 7 倍之多！艾倫當前依然是 Reece 公司的 主席，在該公司的董事會上有他另外兩 位“威爾遜兄弟”：Bruce Wilson 布魯斯 和 George Wilson 喬治威爾遜。艾倫的兒 子 Peter Wilson 彼得 . 威爾遜在 2008 年子 承父業，是當前 Reece 公司的 CEO。不過 很有趣的是，威爾遜家族保持著非常封 建的”傳男不傳女“的習俗。僅僅有家 族的男性成員可以進入董事會和管理層。 不知道是不是也有怕自己的帝國他人竊 取的心態？ Besen 比森家族 – 女婿參與創造的 零售和地產帝國和其他幾個家族的子承 父業相比，Besen 比森家族的故事有些不 太一樣。該家族最著名的企業是女性時 尚品牌：蘇珊集團 Sussan Group。這個依 然活躍在澳洲時尚界的企業擁有：Sussan, Sportsgirl 和 Suzanne Grae，在澳洲和紐西 蘭擁有超過 550 個店面。而這一切都源自 1939 年在墨爾本市區柯林斯（轉下頁）
（接上頁）街上的第一家 Sussan 小店。 小店當時的主人名為：Fay Gandel 菲 . 甘 德爾，她和丈夫 Sam 山姆育有兩個孩子： 伊 娃 Eva 和 約 翰 John。1950 年， 伊 娃 和 布料供應商馬克 . 比森 Marc Besen 喜結連 理，而從此馬克成為了該家族的核心人 物，將兩個家庭的事業加速擴大，並最終 把甘德爾家的零售業務變成了比森家族 的事業！現在，比森家族是墨爾本西區高 點購物中心 High Point Shopping Centre 的 主要股東。馬克和伊娃的子女紛紛在地 產行業中展露光芒。他們的兒子丹尼爾 運作者地產開發商 Fridcorp, 他們的女兒 卡羅爾 Carol Schwartz 一度是則是著名的 商用物業集團 Stockland 的董事，當前成 立了地產投資管理公司：Qualitas Group。 還值得一提的是，在比森和甘德爾家族 的合作中，約翰成為了南半球最大的購 物中心查得斯頓 Chadstone 購物中心的主 要股東。這個女婿參與創建的商業帝國 也是一個“借船出海“的佳話。 “ 收購、分拆、上市到股權投資， 處處都有資本的力量模式一：上市後出 售與斯摩根和瑪雅家族類似，在財富榜 上排名第七的 Roberts 羅伯特斯家族和第 十的 Talbot 塔爾波特家族都採用了公司 上市後出售退出的策略。約翰 . 羅伯特斯 在 1962 年創立西澳建築公司 Multiplex, 經 過了近 40 年的努力，該公司在 2003 年上 市。另外一家建築巨頭 Brookfield 在 2007 年收購了羅伯特斯家族手上剩餘的 26% 的 Multiplex 股 份， 為 此 支 付 了 12 億 澳 元。在家族套現以後，羅伯特斯家族第 二代的三個高管分別開始了自己的獨立 事業，涉足：地產基金、海產品和頂級 私人飛機行業。相比之下，塔爾波特家 族的故事比較傷感。家族失業的奠基人 肯 Ken 也是一個白手起家的企業家。作 為一名化工工程師，他在 1988 年成立了 Macarthur Coal 馬卡斯而煤礦公司，並且 與 2007 年在澳洲證券交易所 ASX 上市。 該公司股價在 7 年內上漲了 20 倍！但是 遺憾的是，肯在 2010 年的一次飛機事故 中喪生。其公司在 2011 年被家族出售給 了 Peabody 能源公司，售價為 49 億澳元。 模式二 – 直接出售也不是所有的企業都 需要等到上市才能賣個好價錢的，比如 財富榜排名第九的薩爾特裡 Salteri 家族的 建築公司 Transfield。這是一家對澳洲的 基建行業有重大影響的公司，悉尼港隧 道和墨爾本 Citylink 公路都是該公司建造 的。 Transfield 由 Carlo 卡羅 . 薩爾特裡和 其合夥人弗蘭克 . 那提斯 Franco Nettis 成 立於 1956 年，而在 1997 年分家，薩爾特 裡家族保留該公司的國防合同，進而成 立了新的公司 Tenix。英國巨頭 BAE 系統 在 2008 年以 7.78 億澳元收購了 Tenix. 模 式 三 – 兩 條 腿 走 路， 上 市 和 非 上市並行澳洲混凝土之王雷蒙 . 巴羅
Raymond Barro 則選擇了上市和非上市公 司兩條路來共同發展家族事業。巴羅家族 擁有巴羅集團公司 Barro Group, 同時也擁 有 ASX 上市公司 Adelaide Brighton 中 32% 的股份。該公司市值 27 億澳元。 富貴富貴，回饋社會名利雙收，這 是許多富豪家族所追求的。因此，在取 得商業成功的同時，這些家族通過參與 社會活動，為社區做出貢獻或者通過資 助的方式進而獲得澳洲社會的認可和尊 重。十大家族在這方面普遍都是成功地。 斯摩根家族成立了 Loti 斯摩根基金會和 維克多 . 斯摩根基金會，分別為藝術和醫 療進行捐贈和募捐；瑪雅家族成立了西 德尼 . 瑪雅基金和瑪雅基金會，旨在為藝 術、教育、貧窮和環境問題進行貢獻；塔 爾波特家族每年捐贈 5 百萬到各個基金會 當中，在肯的遺囑中，其 30% 的財富都 貢獻到了基金會。參與社區活動和支持 社區運動是富豪家族的另外一種回饋社 會的方式。萊昂納德 . 巴克力奇是 North Cottelsloe 地區衝浪救援俱樂部長達 45 年 的支持者；而斯摩根家族的 David 在墨爾 本 Bulldogs 澳式足球俱樂部做了 15 年的 主席。 3. 家族富豪榜上的中國戰略 看完這些家族的故事，不難看出， 他們幾乎全部都是在工業化時期從製造、 資源、貿易、零售和地產等相對比較傳統
的行業完成了原始資本的積累。可以說， 他們把握住了那個時代的澳洲機會。但是 商業必須與時俱進，在亞洲世紀的當下， 中國和澳洲的經濟合作正在改變著澳洲 富豪家族的格局和藍圖。因此，在這些 家族中，能夠看到較為清晰的中國戰略！ Ring 淩家族 – 中國市場帶來的新富 合生元收購 Swisse 的消息猶然在耳，而 這次 16.7 億的收購業讓 Swisse 的主要股 東墨爾本的淩家族以 4.4 億身價成為第 30 名的澳洲富豪家族。這家在十九世紀六十 年代成立的有機麵包店在中國市場的消 費需求和資本驅動下，完成了家族華麗 的升級。 奶粉、活畜，股權投資鎖定中國需 求 在 2000 年 前 後， 斯 摩 根 家 族 的 維 克 多和其外孫 Peter Edwards 成立了維克多 斯摩根集團 VSG，開始進軍其他行業。 開始進行公司的投資業務。而近幾年， 該公司當前也看上了巨大的中國需求。 VSG 先 是 已 經 悄 悄 地 成 立 了 奶 粉 品 牌 NutraCare，目標是中國的嬰幼兒奶粉市 場，並且已經開始展開銷售。同時，VSG 也成立了活牛出口公司 MyCow，目標依 然是中國的消費市場。 4. 中國姓氏，等待你的上榜 看到這裡，不知道你是否也會和我 一樣地激動！同為遠渡重洋、離鄉背井 來到澳洲這篇土地上的移民，這些家族
已經為我們樹立了非常成功地形象。在一 戰和二戰前後來到澳洲的他們曾經和我 們一樣沒有流利的英文、沒有社會關係， 他們更遠遠沒有現在許多華人移民厚實 的經濟基礎，以及中國和澳洲這樣難得的 經濟合作背景。然而儘管如此，他們都紛 紛取得了巨大的商業和社會的成功！相 比之下，我們比他們差嗎？和他們一樣， 中華民族血統流淌著智慧勇敢、吃苦耐 勞；也和他們一樣，我們重視子女教育和 家族的傳承。而與此同時，中文在澳洲 是第二大外來語言，各個行業內都有中 文從業人員，我們已經擁有了人才基礎； 中國是澳洲最大的交易夥伴和投資夥伴 之一，我們已經擁有了合作基礎；同時， 當前抵達澳洲的中國商業和投資移民帶 著資金和中國的市場來到澳洲積極地尋 找機會，我們擁有了市場和資本的基礎。 還有，他們現在也在研究中國戰略。這些 都是之前的富豪家庭所不具備的！所以， 我相信在不就的將來中國的姓氏將會出 現在澳洲的富豪家族的排行榜上！這不 會是“是否”的問題，而是將會有多少 個姓氏上榜的問題！最後，歡迎更多地 朋友們來墨爾本。為什麼？你沒看到幾 乎所有的前十富豪家族都定居在這世界 最佳居住城市，並在此運作家族生意嗎？ 這樣有說服力的宣傳還需要什麼別的解 釋嗎？
期房戶型的六個重要指標 目前樓市在售的房源大部分都是期 房，不少樓盤購房者選房只能通過戶型 圖。但是絕大多數購房者在第一次拿到 戶型圖的時候，往往不知從何看起，也 有些人由於對戶型圖的研究不夠重視， 最終看到實物戶型時，才發現和當初所 購房屋有很多出入。其實，想要讀懂戶 型圖，關鍵是要從紛繁複雜而又精緻的 房型圖冊上找出最重要的六個指標。 1. 開間 與進深戶型的好壞，開間、進深非 常重要。開間是指房間的寬度，一般在 3 至 3.9 米之間。進深是指房間的長度， 一般控制在 5 米左右。如果進深過深， 開間狹窄，則不利於採光、通風。一般 來講，進深的總數值越小越好，而開間 則是越大越好。 2. 面積 大多數戶型圖都會標注戶型總建築 面積，但是這個資料與實際交房的標準 會存在上下浮動的誤差。因此，很多戶 型圖上把面積標注為建築面積約為多少 平方米，或是使用大於等於符號，這都 是正常的現象。另外，如果在中國買房， 在看戶型圖時，一定要注意辨別建築面 積 與 實 際 使 用 面 積 之 間 的 差 別， 一 定 需要向售樓員詢問樓盤的公攤面積有多
少。用建築面積減去公攤的面積，就是 戶型的實際使用面積。公攤面積越小的房 子，得房率越高，也越實惠。而在澳洲， 戶型圖上標注的建築面積就是使用面積， 沒有公攤面積 ! 3. 配比 戶型合理與否，並不在於大小，而 在於房屋各個部分之間的比例與佈局關 係。這個關係取決於設計者對於整個房 型的把握，更關係到日常生活的細節。比 如在總面積不大的情況下，次臥只留 8 至 9 平方米的狀況很常見，但這樣的狀況在 實際使用中很難施展。另外，也有的戶 型將衛生間的開門直接對著客廳、餐廳， 這樣的位置擺放，在看戶型圖的時候，不 會覺得有很大問題，但在實際生活中可 能就會遇到諸如室內空氣不好的問題了。 因此，在看戶型圖時，需要購房者仔細 研究，慢慢考量。 4. 孤立 戶型很多戶型圖上，某一住宅的某 一戶戶型圖，往往佔據著版面至少 70% 的部分，而整層的平面圖則位於畫面中 不被注意的一小角上。千萬不可忽略這 並不引人注意的一小角。舉個例子：一 個樓面上，一般會有電梯、走道、樓梯、 強電弱電、過道窗等，每個因素對日常
的使用都有或多或少、或利或弊的影響。 把房型放回樓層平面裡看，就能瞭解到 它受這些配件的影響程度。如果深入一 些來看，相鄰房型的影響也不容忽視。 遮擋採光與否、私密性得到保障與否， 這些都很關鍵。 5. 傢俱 擺放有些戶型圖為了達到一種效 果，會把圖內的桌椅板凳製作成不等比 例的圖樣，使購房者形成該空間能夠容 納大型成套傢俱的錯覺。因此，戶型圖 上的傢俱比例是不能輕信的。這一點較 為隱蔽，購房者看戶型圖時需要格外小 心。 6. 結構 房型在某些時候是需要“先天不足 後天補”的。所以，瞭解房型的可變結 構也很要緊。比如哪些牆能動，哪些牆 千萬別動 ; 下水管、上水管的位置、電 線走向等，也都要盡可能地掌握。這些 資訊在購買期房時，尤其要向仲介瞭解 清楚。到入住的時候，萬一不能如您所 願，而去鋌而走險動一些承重牆、管道， 將好好的房子改造壞了，那就得不償失 了。況且很多時候，是不可以隨意更改 的。
為何澳洲樓花在房市中如此火爆 ? 樓花，也叫期房，是指一項地產開 發專案在動工興建前先交訂金、分期付 款方式售出的房屋，實際上就是未完成 的房屋。那麼購買樓花有哪些優勢呢 ? 1、杠杆優勢明顯，投資者有緩衝期 以準備餘款 買樓花簽合同時，投資者只需要交 納 10% 的定金，而餘款則可以等到房子 全部建成後一併付清，或者是選擇貸款 ( 通常可貸款 70-80%)。 與中國不同的是，在澳洲購買樓花， 投資者在交房前不用交付定金以外的任 何費用，而交房之後，投資者可以通過租 金等收入支付按揭費用，免除還款壓力。 樓花預售到交房一般有一到兩年甚 至三年的時間，投資者完全可以在這段 緩衝期裡準備餘款，而房產增值等一系 列投資收益都不會受到影響。 此外的一個好消息便是一些開發商 會將投資者預付的定金存在專業律師事 務所擔保下的 Trust Fund 裡，而投資者則 可以得到利息收入，回報率比現房高很 多。 2、投資門檻低，價格優勢明顯 通常來說，樓花的價錢都是越賣越 貴的。從開發商開始打地基，到建樓， 到內部裝修，這個價格都是逐步上去的， 所以買樓花是最好的投資——用今天的 錢買明天的價值。與此同時，澳洲部分 地區的法律規定印花稅是按售房合同簽 訂之日的房產價值徵收的，而如果買樓 花，通常是在房產開工前就簽訂了合同， 投資者只需交付按地皮價徵收的印花稅， 可以節省下一筆費用。 3、選擇餘地廣，增值潛力大 買樓花另一個優勢就是，客戶可以 自由選擇樓層與戶型。由於澳洲房產發 展勢頭良好，開發商多會採用樓花銷售。 而對於投資者來說，開盤初期房源充足， 戶型與樓層選擇面寬，能夠充分滿足自 身需求。而從投資方面來看，只有在樓花
銷售時期才能買到真正的好戶型好樓層， 而這樣的房產才具有最強大的增值潛力。 雖然投資樓花有上述的優勢，但是 客觀來說，任何投資都會有一定的風險， 投資樓花也不例外。對於投資者來說， 這些風險都可以通過瞭解市場與相關政 策法規以做到最大限度的規避。那麼有 哪些方法可以進行風險規避呢 ? 風險規避方法 (1) 比起現房來說，樓花的價格浮動 相對較大，因此作為投資者來說，在購 買心儀的樓花前應該對該樓盤以及周圍 樓盤的房價做一個深入的瞭解，爭取以 最具優勢的價格購買到自己想要的樓花。 (2) 正如前文所言，如果開發商在開 發完成前因為破產等原因未能完成開發， 投資者能夠拿回自己的全部定金。這樣下 來，雖然投資者沒有資金上的損失，但 是因為開發商不能完工而無法交房，令 投資者無法獲得原本的預期收益，這樣 也是一種損失。因此，對於投資者來說， 選擇背景雄厚，資金充足與信譽良好的 開發商是非常重要的。 澳洲購買樓花，優勢很明顯，如可 以有緩衝期準備餘款，投資門檻低，早 期以很少的現金投資非常有前景的區位， 但是選擇樓花時還是要通過專業的仲介 諮詢，以確保自己的權益。那麼我們就 來看看期房的購買流程。 購買流程： 1. 預定房屋 (reserve a property )： 買家選定了滿意的房子後，需支付 一筆小訂（一般是房價的 0.25% 或者大概 三五千澳幣），用來讓仲介向開發商申 請保留該物業。訂金會在規定時間內退 還給買家。 2. 簽訂購房合同 (sign the contract)： 仲介 / 開發商向買家的代表律師提供 購房合同，買家在諮詢了自己的代表律 師並充分理解合同後簽字；同時，開發 商也需要在購房合同上簽字，並向買家
來澳留學的我到底應該 租房還是買房？ Jack 的 父 母 思 想 相 對 保 守， 出 國 前也沒有為孩子準備好相應的留學規 劃，他們認為只要送孩子出去讀書就可 以了，其他的等孩子拿到澳洲永居身份 （PR）再做考慮。 Jack 由於需要支付高額的房租，為
了減輕家裡的負擔，課餘時間都在打工， 沒有多餘的精力參加學校活動拓展社交 圈，使得自己久久無法適應遠在異國他 鄉的留學生活。房租一漲再漲也使得他 不得不數次搬家。疲於奔命的日常也拖 累了學業。
提供一份雙方簽署後的合同，購房合同 就此生效。 3. 申請海外人士購房許可 (apply for FIRB approval)： 絕大部分的樓盤都有 FIRB 的配額； 對於部分沒有申請 FIRB 的樓盤，海外買 家可向澳洲海外投資審核委員會（FIRB） 提交購房申請，這一步驟僅適用于非澳 大利亞公民。買家需填寫一份申請表格 並遞交 FIRB 審核，這個過程一般由買家 的代表律師協助完成。 4. 支付 10% 的購房首付金 (pay 10% deposit)： 買家需要在合同規定的時間內 ( 一般 為 10 個工作日 )，支付購房款的 10% 作 為首付。這筆訂金是支付到開發商律師 的信託帳戶，收信用保護，並不是由開 發商所有。 如 果 是 以 銀 行 擔 保 (Bank Guarantee) 的方式支付訂金，在房屋交割前，買家 還可以獲得這筆定金的存款利息 ( 目前利 率為 4.21% 左右 )。 5. 房屋施工 (construction)： 在此施工期間，買家不需支付任何 費用。 但有一種情況：如果您購房首付金
僅付了 5%，然而購房合同上有一條說明 “如果施工期間資金運轉不足，開發商 可以要求買家即時支付另外 5% 的首付 金”，那麼，但出現說明中的情況時， 開發商可以要求買家補交另外這份 5%。 6. 交割前驗房 (final inspection）： 在房屋完工後，開發商會邀請買家 前去驗收新房。在驗收過程當中，發現 的問題將被記錄在案，開發商隨後將安 排修善。如果房屋在完成交割後的三個 月內出現了任何問題，開發商也將及時 負責維修。 7. 保 修 及 室 內 設 施 的 維 護 和 使 用 （warrantee）： 在每季度交付的物業管理費中，已 經包括了房屋保險，因此不需要另行支 付。這裡涉及的室內設施包括洗碗機、 烤箱、抽油煙機和爐灶，它們都是擁有 三年的廠家保修和兩年的政府強制險， 即一共五年保險期。 8. 交割（settlement）： 房屋交割的當天，買家需將購房的 全款支付給開發商，買家的律師會持合 同和房款與開發商的律師交涉完成最後 的交割手續。買家最後拿到鑰匙，隨後 即入住新屋。
對 Jack 來說留學的回憶大多只剩苦 楚。留學結束後便匆匆的離去回國。 TOM 的父母思想相對開放，尤其在 投資領域頗有成就。他們認為既然送孩子 出國留學，就應該做好相應的留學規劃 準備。經過研究澳洲房地產市場後，他 們決定讓孩子在國外留學的同時還能安 居樂業，更便於解決父母探親旅遊期間 的居住問題，所以他們早在 TOM 出國前 就諮詢了專業的海外置業投資顧問，為 TOM 在學校附近購置了一套學區房產。 由於有了穩定的住所，Tom 很快便
找到了歸屬感和自信，全身心的投 入到了學習和生活中，並且把多餘 的房間出租給了自己的同學，收取 房租，每月還有固定的被動收入用 來支付房貸。他利用自己的交際圈和空 餘時間參加公司實習，畢業後便申請了 綠卡拿到了公司的 offer。 固定房產對於漂泊在外的學子來 說，起到的作用不僅僅是補貼留學時所 花的費用，而是成為了遠離家鄉後的另 一個“家”，能為你增添一份自信，幫 你更快融入新的生活。
澳洲 500 萬澳元投資移民的那些事？ 熱點探討 澳洲 500 萬澳元投資移民引起許多 中國成功企業家，各行各業成功人士非 常踴躍。但是，自 2015 年 7 月之後，該 類別的簽證申請人數未見有明顯的增長。 七一之後的移民新政，到底給希望來澳洲 發展的成功人士帶來了什麼樣的機會？ 9 月 25 日週五，美馳出席了由澳大 利亞移民和邊境保衛部駐香港領事館的 商業簽證審批團隊舉辦的第 7 次 500 萬投 資移民簽證申請資訊交流會。這次的會議 由移民領事 Erica Biddle，SIV 審批團隊負 責 人 MonicaSiu 和 副 經 理 Wilson Yuen 主 持。以下是 Moelis 記錄的部分會議資訊。 500 萬投資移民申請的最新審批資料 截至 2015 年 6 月 30 日，坎培拉移民 局所公佈的最新審批資料為： 1） 意向書申請 3249 份 2） 簽證申請邀請函 2957 份 3） 正式簽證申請 2573 份 (93.4% 來 自中國 ) 4） 885 份簽證獲批 (91.5% 來自中國 ) 5）超過 44.25 億澳元的相符投資資 金已投入澳大利亞 截至 2015 年 8 月 31 日，香港領事館 審批團隊所公佈的的審批資料為： 1） 正式簽證申請 2430 份占總申請 的 94% (6% 由阿德萊德移民部審理 ) 2） 1408 份 申 請 已 完 成 審 批 ( 占 58%– 包括獲批、撤回及被拒的申請 ) 3） 958 份申請獲批 ( 占 68%) 4） 450 份申請被拒或撤回 ( 占 32%) 5） 340 份已分配給簽證官並處於審 理中 ( 占 14%） 6） 24 份申請遞交但未遞交支援檔 （1%） 7） 656 份剛遞交等待分配給簽證官 審理（27%） 8） 2015 年 7 月 1 日新政推出至今收 到 14 份簽證申請 最新變更 188C 臨時簽證由 4 年期限自動延長 至 4 年 3 個月。這將給予申請人在申請 888 永居時可以滿足 4 年持有 188C 簽證 的要求。申請人可以在持有 188C 簽證 3 年 11 個月後開始遞交 888 永居申請。 從 2015 年 7 月 開 始， 合 規 投 資 （complyinginvestment） 的 官 方 名 稱 被 改 為“ 重 大 合 規 投 資（complyingsignificant investment）”。目的在於更好的分辨新 政合規投資和舊政合規投資。 4 年之後申請人在遞交 888 永居申請 時，移民局會審核申請人所進行的投資 是否在整個 4 年期間都保持合規。 審批時間
移民局正在審理 7 月 1 日前遞交的 申請，並同時審理 7 月 1 日後新政申請。 移民局安排了另一支團隊負責新政的申 請，所以新政申請可以在短短 28 內獲得 簽證官的回復和獲批。 1） 從遞交申請到獲得投資邀請函的 平均時間為 6.3 個月 2） 從遞交申請到獲得簽證的平均時 間為 8.9 個月 3） 今年 4 月 188C 簽證暫停前所遞 交的申情超過 900 份，因此整個審批速度 將有所延遲 4） 目前審理團隊正處理 5 月份遞交 的申請，估計 11 月才能開始審理 6 月份 遞交的申請。 5） 為了提高和加快審理時間，申請 人會有 28 天的時間補交檔。除非理由充 分否則申請將可能因此被拒而不會再通 知申請人。每次申請最多可獲 7 天的延 期。 6） 若延期後還是無法遞交補充文 件，簽證官不會再給機會探討同個問題， 申請可能因此被拒。 7） 如果需要更多時間兌現資產，轉 款到境外或基金管理人需要時間完成反 洗黑錢和瞭解客戶的盡職調查，一般理 由充分的話移民局會給予延期，但投資 必須在最長 70 天內完成。 8） 移民局再次提醒代理 70 天的延 期不是自動的，必須要有充分理由才會 被允許。代理必須書面要求延期，如果 在 28 天內沒有向簽證官申請延期，申請 會因此被拒。 9） 提供虛假檔是非常嚴重的刑事 罪，在 PIC 4020“正直品行”條例下自動 導致申請被拒，並且在 3 年內不可申請澳 大利亞任何簽證。 資金來源 1） 申請人應該提供一份非常詳細的 資金來源聲明包括解釋申請人的背景， 經商經歷和如何累積用來投資的 500 萬資 金。 2）若申請人提供超過 500 萬澳元的 淨資產？ 3） 若使用定存作為資金來源怎麼處 理？只提供結月單注明定存的到期日可 以證明帳戶中還有資金嗎？ 4） 若使用理財金融產品作為資金來 源，認購協定作為證明檔 ? 5） 若使用現金存款作為資金來源， 簽證官一般會要求申請人證明資金是從 哪裡獲得的。 6） 移民局要求房產估價單需由具有 一定資質的公司提供。對於估價公司的 資歷在支援檔指南裡已有注明。
申請人僅提供房產購買合同夠嗎？ 1） 若申請人用房產質押貸款的話， 提供銀行出具的預批復貸款檔就能夠證 明房產的價值，是否還需提供第 3 方估價 單？ 2） 若申請人使用以往貸款給公司的 資金作為資金來源，必須提供財務報表 以證明此筆貸款的時間並提供銀行流水 單和存款單證明資金轉移。 3） 直接向公司貸款是不允許的，因 為貸款不被視為申請人的個人資產。貸 款屬於負債的，是必須歸還給公司的， 因此不符合資金無負債的規定。 任何從公司裡面提取的資金？ 1） 若使用公司股份質押貸款，必須 提供審計報告以證明公司的股份價值。 審計公司的資質需有國際審計資格（資 格要求請參考支援檔指南）。 2） 很多代理遞交一大疊未整理的投 資檔和月結單將使簽證官無法清楚知道 申請人的收益具體來自哪裡，代理應提 供一份總結聲明 3） 贈予 – 在贈予還未轉到申請人 名下前簽證官不會發投資邀請函 對於資金已經在澳大利亞境內，申 請人必須提供完整的證明檔追溯資金在
轉入澳洲前的來源。包括所有的資金轉 移憑證必須顯示是同一筆資金轉入澳大 利亞的。 4） 在轉款到澳洲時需注意，在國內 接收轉款的公司和澳大利亞打款到申請 人帳戶的公司必須是同一間。轉款過程 中，經手人越少越好，因為每一個經手 人都必須提供他們的公司註冊執照和證 明營業的合規性。申請人可以在獲得投 資邀請函前完成投資，但是 7 月 1 日前做 的投資不能用於新政申請。 5） 若基金管理人不是負責管理基金 的法人，那麼正在負責管理基金的公司 必須提供一份聲明注明允許授權代簽。 投資“基金的基金”必須提供這份檔。 6） 承諾投資在風投基金的資金可以 暫存在信託帳戶，但需提交信託帳戶月 結單證明資金已經在帳戶裡，並提供聲 明注明這筆資金將用投資風投基金。 7） 移民局和澳大利亞貿易委員會將 攜手嚴格監控基金管理人在進行投資時 保持合規。 8） 移民領事 Erica 即將卸任，新的 領 事 將 由 來 自 坎 培 拉 的 Zoe Williams 擔 任。
清盤率下跌！ 澳大利亞地產即將進入買方市場？ 上周是澳大利亞進入春季以來的 第一個週末。從歷史資料來看，春季通 常是房地產市場的旺季，而上週末，最 大的房地產市場悉尼和墨爾本的房屋清 盤率出現較大的滑坡。 房屋估價機構 Herron Todd White 稱，雖然房屋清盤率 大幅下跌，但是今年放出市場的房源也 比去年同期要多很多，以往一些不參加 拍賣的區域今年也加入了拍賣的行列， 因此市場總體的清盤率被拉下來了。 Herron Todd White 的董事 Kim Quick 稱，悉尼西南方向的區域如 Canterbury, Bankstown 等 地 參 加 拍 賣 的 房 屋 數 量 超 過了去年，更多的人參與地產市場中， 希望趁著房屋供需還未達到平衡前分 到 一 杯 羹。 悉 尼 西 郊 地 區 Lidcome， Blacktown 和 Revesby 在 上 周 的 房 屋 清 盤 率 低 於 了 60%，Smithfield 的 清 盤 率 為 50%，Hurstville 的 清 盤 率 為 46%， Greystanes 的 清 盤 率 為 30%。Castle Hill 和 Baulkham Hills 的清盤率在 60% 左右。 Quick 表示，參加拍賣的成本較高，
因此以上這些區域的賣家通常不會將房 屋拿出來拍賣，但是今年，他們已經開 始加入了拍賣的行列，在悉尼西北部沿 著鐵路線和坡地相結合的一些周邊地區 的地產活動也很活躍，而且賣家對房屋 的期望值變得越來越高了。 Domain Group 的資深經濟學家也同 樣一些新參與到拍賣行列的區域拉低了 整體拍賣的清盤率，但是他表示在一些 過去較受歡迎的地區，清盤率的表現也 有些疲軟。 他表示，目前所有的地區 清盤率都不高，今年 5 月，整體清盤率 達到了 90%，而現在表現最好的地區清 盤率也只有 80%。 根 據 Corelogic RP Data 的 資 料，9 月份悉尼的拍賣總數預計在 4858 套，去 年的數量為 3223 套。而墨爾本 9 月份的 排名數量預計在 4933 套，去年的數量為 3262 套。 今年的春季清盤率只要能達 到 70% 至 80% 之間，那房市仍是比較向 好的，如果清盤率低於 70% 的話，那房 地產市場就將進入一個買方市場了。
ARTHA PROPERTY GROUP Brisbane: (07) 3367 8687 | Suite G2, 303 Coronation Dve, Milton Qld 4064 Brisbane South: (07) 3219 9932 | Suites 15 & 16, 3 Fermont Rd, Underwood Qld 4119 Gold Coast: (07) 5606 8400 | Level 13, 50 Cavill Ave, Surfers Paradise QLD 4217 Sydney: (02) 8599 0561 | Suite 1D, Level 23, Governor Phillip Tower, 1 Farrer Pl, Sydney NSW 2000 www.arthapropertygroup.com.au
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本週六下午 2:30 在本公司拍賣 公司地址：8 Clunies Ross Court, Eight Mile Plains
1610 平米大地 兩面臨街
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該房產坐落於 Sunnybank 中心地帶。可從 198 McCullough Street 及 21 Yamal Street 出入。讓您享受家庭及商業雙重便利。 步行即可到達最繁華地區，包括 Sunnybank Plaza、Times Square、McDonald's、Market Square、Sunnybank Private hospital、Sunny Park ！該單層 家居建造牢固，外牆及內牆最近剛粉刷。 其他特色包括： ●
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2 寬敞臥室，其中 1 房間帶衛浴套房； 2 浴室及 2 洗手間； 家庭客廳綜合區；
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2 車位； 四周堅固圍牆； 入地游泳池。
機會難得，不容錯過！即刻聯繫，查詢更多資訊！此物業具有無可限量的開發潛力！ 地址：21 Yamal Street, Robertson（or 198 McCullough Street，Sunnybank） 拍賣：10 月 24 日週六 2:00pm-2:30pm 在 8 Clunies Ross Ct，Eight Mile Plains 拍賣 參觀：10 月 23 日週五 5:00pm – 5:45pm 聯繫：Jun Lu 0422 202 672 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
地址：565 Beaudesert-Beenleigh Road, Wolffdene 售價：$880,000 可議價 參觀：請預約 聯繫：Jack Lin 0417 488 164 ， Louis Soh 0423 645 918
CASA Newstead Complex 購買精品 2 臥公寓的最後機會！
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歡迎養寵物人士（10 公斤以下寵物，需申請批准）； 不銹鋼廚具：擁有 5 年保修期的洗完機、爐灶、烤箱和抽油煙機； 室內洗衣房； 超大帶頂陽台，開放式玻璃滑動門，為您提供更多娛樂空間； 低物業費； 擁有自己的經理人，是投資的絕佳機會！ 精緻電梯；
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地址：Newstead 售價：$590,000+ 聯繫：Louis Soh 0423 645 918 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
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澳元貶值海外澳人聞風而動 以大折扣搶購雪梨高端房產 澳元一路貶值，移居海外的澳人湧
LJ Hooker Palm Beach 的 愛 德 華 茲
向雪梨高端房產市場，向資金充裕的中
（David Edwards）表示，今年春天，Palm
McGrath Manly 的羅（Jake Rowe）表
國買家發出警告。
Beach 有不少適合移居海外人士的優質房
示，最近，隨著上市房產數量的增多，
據《每日電訊報》報導，自澳元兌
屋上市。“過去 12 到 15 個月，移居海外
移居海外的澳人也開始詢盤了，需求也
美元匯率跌破 80 美仙以來，移居海外的
的澳人買房相當於享受了 15% 到 30% 的
多種多樣。
半的房子沒了。”
澳元會在明年 3 月或 4 月跌到 65 美仙。 他們確實回來了，成為中國買家的強勁 對手。” The Property Expert International 的 克
澳人就開始密切關注澳洲
拉裡克（Robert Klaric）也
房市以利用額外的價值， 同時尋找一個可以安全存
認可更多移居海外的澳人
放資金的地方。
回來買房的說法，不過表
到澳幣跌破 70 美仙的
示他們更加謹慎，會觀察
時候，他們就成群結隊地 回來，因為房價對他們來
市場接下來的走向。“他
說相當於便宜了 30%。
們沒有熱氣騰騰地殺回
移居海外的澳人關
來，但確實在關注了。”
注的是藍籌股區域，比如 雪 梨 北 灘 的 Palm Beach、
Phillips Pantzer Donnel-
Manly、Terrey Hills 和
ley 的 普 蒂 甘 姆（Anthony
Seaforth； 東 邊 的 Bronte、
Puntigam） 表 示， 一 年 中
Bellevue Hill、Vaucluse、 的這個時候，通常可以看
Paddington、Woollahra 和 Bondi； 以 及 北 岸 的 Naremburn 和 Chats-
折扣，這還是在沒有和經紀人及賣家討
wood。
價還價的情況下。”
PK Property Search & Negotiators 總經 理克拉爾（Peter Kelaher）表示，受澳元
到移居海外人士買房的活動增多。“這 個時候，海外買家希望在雪梨買到合適
隨著春夏銷售的升溫，一般情況下，
他表示，房產已經成為股票以外相
貶值和慷慨的稅收優惠影響，希望在雪
未來幾周將有大量房產進入市場，給買
對比較穩定的投資。“買房有一個好處，
梨買房的移居海外人士明顯多了起來，
的房產以回國定居，包括讓孩子趕上新
家帶來更多選擇。
那就是當你第二天醒來後，不會發現一
而且這一趨勢還會保持下去。“我覺得
學期開學。”
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www.mastersrealty.com.au Sunnybank: Tel: 07 3345 8822 Fax: 07 3345 4265 Add: Shop 37 Market Square Cnr. McCullough St & Mains Rd, Sunnybank QLD 4109 Email: sunnybank@mastersrealty.com.au Coopers Plains: Tel: 07 3067 9166 Fax: 07 3191 4094 Add: 10/23 Richland Avenue, Coopers Plains QLD 4108
Silvia Duan ( 董事長 )
E-mail: s.duan@xiyuan.com.au
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● 中國農業大學園藝營銷專業學士學位 ● 澳洲格里菲斯大學 (Griffith University) 會計學士學位 ● 澳洲格里菲斯大學 (Griffith University) 人力資源管理學士學位 ● 澳洲邦德大學 (Bond Univeristy) 房地產碩士學位 ● 澳洲昆士蘭房地產註冊持牌經理人
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黃金海岸趕超悉尼房價將上漲 11% 中低端市場將帶動上漲 限制銷售的唯一因素就是庫存數量。” 在新公寓市場中，像中國萬達這樣 的大型開發商已經開始動工，國內開發 商也已經開始制定計劃，包括有名的 JimRaptis。 在 18 個月以前看到機會後，Citimark 也在該地區進行開發，這家公司計畫在 飆網者天堂和 Chevron 島建造價值 10 億 澳元以上的高層公寓樓。 Citimark 聯合常務董事 Angus Johnson 先生說道，黃金海岸的市場基本面從未 如此強勁。“目前的市場特徵是，缺乏 一位多次預測悉尼房價繁榮的分析 人士現在預計，明年黃金海岸的房價將 最高增長 11%。
低 至 2% 以 下， 租 金 在 一 年 裡 最 高 增 長
長方面享受優秀的回報。” SQM 預計，2016 年該地區的房價將
8%。 他 稱， 黃 金 海 岸 還 未 目 睹 傳 統 以
增長 7% 至 11%。
SQM Research 總 經 理 Louis Christo-
來的建造浪潮，直到現在該地區只是從
RayWhite 飆網者天堂高端房產仲介
pher 先生曾經預測，2013-14 財年悉尼的
2009 年 -2013 年的市場崩潰中適度恢復，
Robert Graham 先生說道，由於成交水準
房 價 將 上 漲 15%，2014-15 財 年 則 增 長
這意味著房價仍低於公允價值。
低，11% 的增長預測難以出現在高端市
8%-12%。如今他認為，澳洲有名的閃光
“回顧 2010 年，黃金海岸房市遭遇
場。
供應，同時需求不斷上漲。” 黃金海岸位於澳大利亞東部海岸中 段、布里斯班以南，以沙灘為金色而得 名。一個由中國投資者支援的財團，要在 黃金海岸建設一個遊艇終點站和度假村。 中國地產開發商綠地控股集團上月也聯 手小派克的皇冠度假村，要在布里斯班 建設一間新賭場和娛樂中心。 同時萬達
一系列造成重大房價衝擊的事件帶來的
Graham 先生說道：“我認為，在房
也要入住黃金海岸，建設地標性建築珠
Christopher 先生說道：“現在毫無疑
完美風暴。許多事件現在已經消散，現
產價格為 200-500 萬澳元的市場中，11%
寶三塔。黃金海岸的投資熱度可見一斑，
問的是，房東正主導黃金海岸市場，空
在有諸多有利的經濟因素正説明改善這
的增幅難以出現。
相信作為投資家的你，一定有較遠的投
置率已經大幅下跌，租金加快增長。”
個地區。所以我們相信，未來三年黃金
“當然，我們看到低於 200 萬澳元的
海岸的房產投資者有望在租金和資本增
房產價格大幅增長。需求遠遠超過供應。
地帶將進入“強勁的房市復蘇”。
他的資料顯示，該地區的空置率將
資眼光來看待這個尚待開發的投資熱點 之地。
主要業務 房產過戶
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冰 主任律師 Darren Han
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Mob: 0433 225 386 蔡聖予 主任律師 Jimmy Tsai 法律學學士 會計學學士 翻譯學榮譽碩士
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該地區繼續受益於基礎設施，如 輕軌和大學醫院和包括萬達集團 斥資 10 億澳元珠寶專案
黃金海岸將舉辦 2018 年英聯邦 運動會，預計將引發 13 億澳元 的額外資本基礎設施開支
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利率仍然保持在很好的水平，並且如果您有足夠的首期和穩定的經濟基礎，投 資貸款都不難獲批。 最近拍賣房成交量有所下降。同時，由於市場逐漸趨向利好買家的趨勢，私人 線下房產交易也變得更受歡迎，使得拍賣房成交量在各州都有所下降。由於市 場上投資意願十分強烈，特別是來自中國的投資者，去年秋季房產拍賣市場異 常地活躍。然而今年拍賣會上的競爭並沒有上年秋季那麼激烈，儘管市場上的 在積極地尋找。 買家仍然都在積極地尋找。
以下是截止至 2015 年 10 月 4 日各州 以下是截止至 2015 年 10 月 4 日各州的拍賣數量以及成交比例： 的拍賣數量以及成交比例：
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State Victoria New South Wales Queensland South Australia Western Australia Northern Territory ACT Tasmania
Number of auctions 90 567 118 32 10 4 20 4
Clearance rate 68% 71% 64% 71% 75% 33% 54% 50%
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投资价值 : 發達網絡 . 鄰近现有的大型公車站（200 米）和火車站（1.2 公里）, 高速公路直達機場或黄金海岸 THORNHILL 所在的 Cannon Hill 區距离 CBD 東僅 5 公里 (3 分鐘 ), 有着成熟的商業結構 , 和迅猛发展的基礎設施 THRONHILL 位於 Cannon Hill 正中心黄金地带 , 在最 繁华的 Wynum 路一侧，處在商業交通樞纽地带 200 米遠就是 Cannon Hill 購物中心，包含大型連鎖超市 Woolworth, Coles, Aldi，醫療中心等，以及眾多餐影和零售。 昆 士 蘭 最 大 的 購 物 中 心 Carindale Westfield, 就 在 不 到 10 分鐘路程的位置，是女士的最爱。而 500 米處，昆士蘭最大的 Bunnings，各種家庭用品雜貨修理工具，是男士們的好助手。 四所遠學校圍繞，由 200 米遠的幼兒園到 Cannon Hill 州立 學校 , 昆省有名的 Angilican 文法學校，以及最遠 2.5 公里处的 著名聖公会综合學院，THRONHILL 身處濃厚的文化氣氛。 對面 100 米，是明年即将建成的大型商住中心，电影院， 健身房，游泳池，是眾人娱乐休閒的地方。正在開發中的高爾 夫球場也将成為當地的一大熱點 . Cannon Hill 人口平均年齡在 35 歲，比布里斯班平均值小 2 歲，就业業率高，周為蓬勃發展的商業，使得該地住房緊缺， 平均每個物業有 445 人瀏覽， 是住房需求最高的城區之一。
•回報率高。該地區的房屋空置率為 1.4%，高租金回報 6%， 不難看出還有很大的升值空間。對投資者來說， 不但毫無養房 壓力，反而會實現正現金流。 •布里斯班房產全國性價比第三 . 據德高望重的市場研究集團 Bis Shrapnel 近日公佈的住房市場前景報告顯示 , 墨爾本和悉尼 的房價在未來 3 年將遭受打擊 , 整體預計下跌 7%. 而昆士蘭全 省前景看好 , 布里斯班市場房價目前仍低於 5 年前 , 有很大增長 空間 , 預測將增長 13%. •到 2036 年 Cannon Hill 人口預計有 40% 的增長。
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澳洲買地建房的步驟須知 House & LandPackage, 顧名思義就是 房屋和土地一起打包出售，這是目前澳洲 市場上期房的一種主要購買方式。 在澳 洲， 購 地 建 房 (House & Land package) 此 類房屋買家，需單獨簽署兩份合同，一 份是土地合同，另一份是建築合同；在 所有澳洲當地開發商的房產類型中，有 近 60% 的房子是屬於這種類型，尤其以 昆士蘭州最為普遍，因為昆士蘭州容許 買家只承擔土地價值的印花稅，如購地 後才蓋房，就可省回建築房屋印花稅。 “購地建房”整個付款流程如下： 1 首先買家簽土地合同時需要支付土 地價格的 10%，簽建築合同時需要支付建 築價格的 5% 作為首付款 2 到土地交割時，買家需要支付剩下 土地價格的 90%（含貸款部分） 3 土地交割後，建築商收到政府的建 築許可 (Building Permit) 後開始動工建房， 整個建築過程分為五個階段來完成：即 地基，框架，封頂，裝修和完工階段 一般土地交割後付款方式如下： 1，房屋地基做好後，買家需要支付 建築價格的 15% 給建築商 2，框架做好後，買家需要支付建築 價格的 20% 3，封頂做好後，買家需要支付建築 價格的 35% 4，裝修完工後，買家需要支付建築 價格的 25% 5，完工交房時，買家需要支付建築 價格的 5%。
需要注意的是：每筆費用都有銀行 直接撥給建築商，每撥一筆費用，買家則 需要多還那一筆費用的利息，直至交房， 買家開始正常還整個房子（土地 + 房屋） 的利息， 但是還是要根據個人財政狀況 以及還貸款狀況來選擇將兩個貸款合二 為一或者是仍然分開繳還貸款。 一般建築週期為 5~7 個月即可完工， 目 前 市 面 上 有 另 一 些 叫 做 Express Series House, 最短工期為 14 周。通常用於 建造投資房。 “購地建房”和“一本打包購房合 同”之間的利與弊分析： 就澳洲本土購房者來說，以上兩種 方式都是較為普遍的置業方法。當然其中 各有利弊。亦不可單純說那種方式更好， 關鍵在於適合購房者的具體需求。 “購地建房”在澳洲是最為普遍的
投資到底該選公寓還是別墅？ 隨著澳洲房產在國內市場的日益火 爆 , 國內越來越多的人開始加入了澳洲置 業的購買大軍中，甚至有些專業投資人 士一次購買了幾套物業。但是，到底在 澳洲購買物業，究竟是買公寓好還是買 別墅好呢？ 從澳洲房屋增值的角度看 無論是公寓還是別墅都是升值的。 根據官方資料顯示，過去 40 年以來，根 據地區不同，澳大利亞的公寓房平均每 年增長 6%~8%，而花園別墅的漲幅則達 到 10%~12%。 當然，中國人骨子裡都是喜歡做“地 主”的，有地皮的就是“老大”。 在傳 統思想左右下，多數人都覺得買房子當 然是要買占地面積大的，別墅的占地面 積通常比公寓要大得多，整塊土地都是 屬於自己的。 然而，買房不僅僅要看占地，無論 是公寓還是別墅，所在位置和未來的發展
空間同樣重要，房子周邊的環境，交通， 學校，醫院，購物等配套設施都是提升 房地產價值的重要組成因素。 這裡，我想分享一個實例給大家。 前不久曾有一對中年夫妻來澳紐諮詢澳 洲買房的事宜。夫妻倆想在澳洲的悉尼 買套房子，但問題是老公想買花園別墅， 老婆卻想買高級公寓， 老公說：“買別 墅好，占地大，可以真正做地主”。老 婆卻說：“你這個老土，去國外買房子， 還要跑去郊區，難道去澳洲做農民不成 ? 肯定是住市中心的公寓有派頭了，又方 便”。 由於他們堅持不下 , 始終無法說服對 方 , 只有諮詢我公司的意見。夫妻兩人看 中的物業，都是正在建造，尚未竣工的 房子，也就是我們常說的一手的期樓。 其中一套價格是 100 多萬澳幣，離市中心 不遠的高級公寓房，使用面積 60 多平方 米，兩室一廳 , 公寓樓下就是商場 , 購物、
一種購房形式，一般建築商會提供幾種 標準的房型圖，供買家選擇。 澳洲當地人一般都可以接受建築商 的標準圖紙，而且這些標準房型圖，事 先建築商都已經獲得的政府的批文，土 地交割後，馬上就可以啟動建房的程式， 建築商一般都可以掌控整個建築週 期，通常都會按照建築合同中約定的時 間內完工的。 但由於文化的差異，海外人士往往 沒有辦法接受建築商提供的標準房型圖， 需要按照自身的需求來改動房型圖（例 如：改變房間和衛生間的位置、增加層高 等），這樣的話，建築商必須首先按照 買家的意願設計好圖紙，經可以買家最 終確認後，必須送到政府去審批，而審 批的時間建築商無法掌控。所以，交房 時間往往就會延遲而建築商卻無法掌控，
這點買家也要明白和體諒，且中間也會 牽扯到一定的額外費用，但是有一些大 的建築公司是完全不收額外費用的， 基本上都有保險來 cover. 如果自己想 設計，那麼還是找一些可以 custom build 的建築公司，他們會儘量滿足您的要求 和希望。 “購地建房”在於單價比同類其他 形式要低，亦可在特定範圍內自由挑選 物業的外觀及內裝。比較適合願意多花 些精力和時間打造個性家園的購房者， 對於個人稅務方面也有利，我們會在今 後詳細解釋有關稅務的知識。 當然需要注意的是，由於跨境購房 涉及到的聯絡、管理及通訊手續成本較 大且稍有繁瑣，建議尋找一家較為專業， 並有大量成功案例的經紀公司操作。 因此，“買地建房” 對海外人士還 是有相當吸引力的，就布里斯班而言， 目前只用相當於人名幣二百多萬便能買 到了一幢 300 多平米的包全裝修帶傢俱、 電器的豪華別墅。並且土地是永久產權， 可以世代相傳。 另外，又可以用比國內大城市，如 上海，比較便宜的價格買到夢寐以求的 別墅，而到澳洲最適合人類居住的城市 去生活。 所以，買家如果不改變開發商標準 的房型和裝修配置，或者只做一些簡單 的配套升級，一般能按預定的時間收房， 輕鬆完成澳洲置業夢。
出行都非常便利。 而另外一套房價格是 90 多萬澳幣， 是距離市中心 20 公里左右的花園別墅， 建築面積有 200 多方，土地面積 400 多方， 雖說是“郊區”，但其實開車到市中心 上班，只需半小時左右。 首先，我們來比較一下這兩套房子 的地理位置和便利程度。 公寓就在市中心，樓下即超市，不 但上班方便，商業配套齊全，繁華熱鬧， 即便是用來投資，也容易租出去。市中 心通常都是商業，教育，金融，購物及 娛樂的聚集地，交通自然也是四通八達， 無論是上學還是工作都是非常便利及迅 捷的。 然 而， 以 CBD 為 中 心， 方 圓 30 公 里內的地方通常也被稱為市區，開車最 多 30 分鐘左右。澳洲本地人其實都喜歡 住在離市中心 5~30 公里的地方。而且， 每個社區，通常都規劃好了齊全周到的 配套設施 ( 商業、醫療、教育、交通等 )， 無論是 CBD 還是其他地區，生活的便捷 程度幾乎是一樣的。由此可見，無論是
市區的公寓還是郊區的別墅都各有千秋。 其次，可以對比一下物業管理費用。 在澳大利亞悉尼市中心購買一套 2 房公寓，每季度需繳納約 2000 多澳元的 物業管理費，但可以享受公寓內免費的 泳池及其他健身設施； 如果的是花園別墅，雖無須繳納物 業管理費，但每家每戶的業主有責任管 理好自家的花園， 需要定期除草，修葺 圍欄，或是請專業人士，或是自己親自 親為。如此比較，其實花費也差不多， 各有利弊。 最後，從投資的角度看，市區公寓 的出租率高，需求高，空置率低；郊區的 房子面積大，租金高，較穩定。在澳洲， 通常主要租房的人群包括有：留學生， 新移民，及單生白領這些人，所以市區 的公寓通常可選擇購物便利，交通發達 的商業區或學校附近， 郊區的別墅，也 可以考慮儘量購置在知名學府附近，交 通便利之處，可保證出租的需求量。 澳紐投資表示， 如此比較，買公寓 和買別墅其實都不錯，見仁見智罷了。
中國國務院：5 萬美元購匯限制取消 首批試點城市共 六 個 獲 悉， 首 批 試 點 QDII2 的 城 市 共 有 六個，分別為上海、天津、重慶、武漢、 深圳和溫州。央行考慮對符合條件的個 人投資者取消 5 萬美元的年度購匯額度限 制，不再設上限。 QDII2 試點漸近 資本帳戶開放又下 一城 中國政府繼滬港通之後進一步放開 資本市場，推出合格境內個人投資者計 畫 (QDII2)，將允許個人直接投資包括海 外房產以內的海外金融資產。 合格境內個人投資者計畫 (QDII2) 的 舉措是以 2007 年出臺的合格境內機構投 資者計畫 (QDII) 為基礎，較之前的 QDII 有所升級（QDII 只允許個人投資者在一 定限額和一定範圍內進行海外投資）。 人民幣曾受到嚴格控制，海外遊客 僅限使用外匯券，雖可以基於交易目的自 由兌換貨幣，但跨境投資仍受嚴格遏制， 但這一點也將通過這一系列程式加以改 變。合格境內個人投資者計畫 (QDII2) 啟 動後，資本項下個人外匯管理將突破自 2007 年開始實施的每人每年 5 萬美元的 匯兌限額，資本帳戶開放又下一城。 一、QDII2 申請條件： 1、年滿 18 歲 2、居住在試點城市（上海、天津、 重慶、武漢、深圳和溫州） 3、個人金融淨資產最近 3 個月日均 餘額不低於 100 萬元人民幣 4、通過境外投資和風險能力測試 5、無重大不良記錄且沒有經司法裁 決未償還債務 二、QDII2 可投資領域： 1、境外金融類投資，含股票、債券、 基金、保險、外匯及衍生品； 2、境外實業投資，含綠地投資、並 購投資、聯合投資等，按相關主管部門 的規定進行備案或核准後辦理； 3、境外不動產投資，含購房等，須 審核證明材料後辦理。 三、QDII2 辦理流程： 未來在試點的六個城市內，符合條 件的個人只要持有效居民身份證或居住 證、金融淨資產不低於 100 萬元人民幣的 核定材料；簽署開戶申請書、境外投資 資 金合法性承諾函和投資風險自擔承諾 函等材料通過銀行審核後，就可以開通 境外直投專戶，含 1 個人民幣專戶和 1 個 外匯專戶，用於辦理境外投資資金收付、 結售匯業務。 國內投資人可直接購買海外保險、 股票、債券和房地產，而不是像現在只
能從少數政府批准的外國共同基金中挑 選投資對象。 據參與相關試點籌備的知情人士透 露，QDII2 的推出有三個方面的意義：一 是滿足境內居民全球化資產配置的需求， 二是緩解外匯儲備增長對管理效率帶來 的壓力，三是加快人民幣國際化步伐。 可見，國家此舉措是在鼓勵境內居 民資產配置全球化，分散單一幣種投資存 在的匯率風險。放寬國內投資人的投資 額限制，可以直接購買海外保險、股票、 債券和房地產，投資不再受額度限制。 啥是 QDII? QDII（Qualified Domestic Institutional Investors）QDII 是在資本賬項未完全開放 的國家（地區），讓當地投資者投資海 外的機制，投資者必須通過該機制，才 可進行買賣，以便國家監管資金流向及 規模。QDII 可以通過成立閉端式基金（即 基金到期後，方可一次性取回本金及回 報，期間不可買賣），設定年期及投資 金額上限，讓投資者認購，並由基金經 理負責投資。以上形式容許外匯管理局 監管資金流向，保證資金重返國家。 QDII2 將釋放 41 萬億投資 海外投資領域的開放即將再下一城。 未來，個人跨境投資通道有望打開，一 旦 QDII2 得以推出，無論是自主投資還是 通過機構投資，投資者可選擇的範圍都 將擴大。 六城試點 新華網消息稱，繼 QDII、滬港通和 RQDII 之後，QDII2 也呼之欲出，國際金 融業界十分看好中國資產“全球化配置” 帶來的機會。首批試點 QDII2 的城市共有 六個，分別為上海、天津、重慶、武漢、 深圳和溫州，凡居住在試點城市年滿 18 歲的境內個人，個人金融淨資產最近 3 個 月日均餘額不低於 100 萬元人民幣，通過 境外投資和風險能力測試、無重大不良 記錄且沒有經司法裁決未償還債務者， 即可以申請 QDII2. 也就意味著，不同於以往借助公募 或私募基金等曲線投資，QDII2 放開後， 國內投資者有望實現對海外市場的直接 投資。“從需求的角度看，投資者進行 海外資產配置的主要目的有兩點，一是 在全球範圍內分散投資，降低風險；二 是在全球範圍內追求穩定的高收益。” 普益財富研究員匡宸郗表示。 事 實 上， 對 於 QDII2 的 推 出， 早 在 2013 年的亞洲金融論壇上，時任證監會 主席的郭樹清就提出要改善投資環境，
適 時 推 動 QDII2。 進 入 2015 年， 監 管 層 的頻頻表態預示 QDII2 的“呼之欲出”。 今年三月，央行行長周小川在公開場合透 露中國人民銀行正在考慮放寬中國居民 個人海外投資限制及其他一些規定。而在 此前一天，國家外匯管理局局長易綱也曾 表示，中國要穩步推進資本專案可兌換， QDII2 正在研究，在不久的將來可以考慮 放得更開；六月，央行在《人民幣國際化 報告》中稱要打通個人跨境投資的管道， 考慮推出合格境內個人投資者 (QDII2) 境 外投資試點，隨後不久，央行副行長潘 功勝又稱，目前央行會同有關部門正在 研究在條件成熟的地區推出 QDII2. 在 業 界 看 來， 種 種 跡 象 表 明 QDII2 的推行已經提上日程，“經過兩年多的 研究與準備，QDII2 整體實施的基本框架 應該基本擬定完成，並適時推出。”匡 宸郗稱。 這符合時下投資者的需求——對於 海外資產配置的興趣漸濃。《2015 中國 私人財富報告》顯示，2015 年，已擁有 境外投資的高淨值人群占比從 2013 年的 33% 上升到 37%。 海外“避險” 自 8 月 11 日央行宣佈完善人民幣對 美元匯率中間價報價機制以來。關於“匯 率”的探討愈演愈熱，加之國內股市的 不確定性，投資者對於海外市場投資機 會的思考隨即增多。有調研稱，伴隨近 期境內股市和人民幣匯率的波動加劇， 中國本土中產家庭境外資產投資意願大 幅增長。 與居民海外資產配置的旺盛需求不 匹配的是，可供選擇的管道和供給相對 不足。通常，為了減小匯率波動對投資 收益的影響，個人投資海外的方式主要 包括購買海外貨幣、海外資產等。但由 於現行的監管框架給予個人進行境外投 資的正當途徑較為有限，多數投資者只 得通過國內現有的金融產品進行投資， 最為常見和直接的途徑是 QDII。諾亞研 究的統計顯示，截至 2015 年 8 月 13 日， 我國公募基金市場共有 31 家基金公司發 行了 QDII 基金，總量 96 只 ( 不統計 B/C 類基金 )，規模共 831.27 億元人民幣。 在人民幣貶值預期充分的背景下， QDII 的吸引力將會繼續增強，原因在於， 人民幣貶值會帶來一定的匯兌收益。據 諾亞研究的統計，從人民幣貶值後所有 與美股、港股指數關聯的 QDII 基金淨值 增長情況來看，此類 QDII 在 8 月 11 日和 12 日的表現因匯兌收益的存在均優於標
的指數。 此外，由於當前資本外流的形勢不 容樂觀，如何讓資本流動變得合規、可 控，也是亟待解決的問題。一位元資金 交易人士這樣形容，“有些時候客戶想 把錢投出去，幾乎是各顯神通，總有解 決的途徑。”即便有嚴格的監管控制， 非正規資本流動依然漏洞，而這些非正 規的資本流動存在巨大風險。業界認為， QDII2 是化解干戈的途徑之一，讓合格的 境內投資者在一種透明、有序的環境中 操作，不僅監管方面有跡可循，投資者 的自身利益也能得到更好的保護。 同台競技 雖然 QDII2 推行的具體時間表還不 得而知，但根據中金公司經濟學家梁紅的 預測，如果該項目在全國推廣，理論上 將釋放出約 41 萬億元人民幣可用於海外 投資的國內財富。龐大的市場蛋糕面前， 外資金融機構已經躍躍欲試，期待搶佔 中國 QDII2 的開放先機。不久前，丹麥盛 寶銀行集團相關負責人曾透露，他們正 關注相關政策改革進程，希望今後可以 獲得申請審批，為中國投資者進行全球 市場投資和跨境交易提供服務。 由於需要與國外金融機構同台競技， 如何能在資本完全開放到來之際，迅速 實現轉型，提高自身資產管理經營能力， 把握本土高淨值客戶資源，成為了我國 金融機構必須面臨的問題。“我國商業 銀行正在從傳統的利差模式向多元化的 資管計畫邁步，其資產管理能力，無論 是在投資標的、市場規模，還是在投資 經驗和投資結構方面與發達的歐美國家 金融機構都相差甚遠。”匡宸郗稱。 好在，短期內可以有賴“穩健”的 開放政策。根據普益財富的推測，即將 開放的 QDII2 不僅只會在個別城市進行局 部試點，而且還會對匯兌總金額在總體 上進行把控，在初期，QDII2 對於國內金 融機構的衝擊較小，國內金融機構還可 以把握住投資機遇。對此，匡宸郗表示， “海外發達市場雖然是完善的資本市場， 但對於國內的投資者而言較為陌生，這 種情況下投資者更依賴于國內的金融機 構進行海外資產配置。同時，由於地域、 語言、稅收、法律等方面的影響，國內 的投資者更有可能先在香港的資本市場 試水，在這種情況下，國內金融機構還 是可以發揮本土優勢。”
墨爾本與悉尼的時代已過去？昆州成中國購房者新寵 忘記悉尼和墨爾本吧，中國投資者 對澳洲房地產的興趣仍在不斷增加，但 買家們的目光逐轉向了新熱點——昆州。 針對海外購房的中文網站“居外（Juwai. com）”最新公佈的資料顯示，在 2015 年， 布里斯班、黃金海岸和湯斯維爾都成了 中國買家關注的新興地區。 直航航班為黃金海岸帶來更多機遇 “居外”公佈了中國買家本年第二 季度的購買意向指數，網站通過跟蹤房 地產仲介網站的資料，將中國買家的興 趣資料化。資料顯示，中國買家來澳置業 興趣高漲，購買意向指數環比增長 35%， 比去年同期則上漲了 17%。 黃金海岸是中國買家興趣增加最多 的城市，購買意向指數環比增長 161%， 比去年同期增長了 1120%。布里斯班的資 料與去年同期相比上升了 12%，湯斯維爾 的資料則上漲了 4%。武漢與黃金海岸的 直達航班每年會為昆州帶來 3.5 萬名中國 遊客，產生 5300 萬澳元的旅遊消費，並 推動周邊地區房地產交易的增加。 部分中國投資者認為昆州城市房產 的價值比悉尼和墨爾本更甚，昆州是澳
洲東部與中國聯繫最密切的地區，也擁 有更溫暖的天氣，當地的生活方式和優
美環境就吸引了一些購買者。“居外” 聯合 CEO 亨利（Simon Henry）稱：“昆
州城市在過去 5 年中並非中國買家最青睞 的地點，不過它們上升的速度很快，可
能造成一些本想投資在悉尼和墨爾本的 買家最終選擇昆州。”
澳元兌人民幣的匯率在本月 23 日低 至 4.6，而 5 年前匯率則高達 6.12，中國 貨幣購買力在過去 5 年大幅上漲也是中國 買家在澳購房的關鍵動力。 中國買家與仲介服務都獲得成長 亨利認為，如今的中國買家已經不 同於 3 年前，他說：“（幾年前的他們） 對海外置業來說，是典型的首次購房者； 而今他們往往已經擁有澳洲或其他國家 的房產，對這個國家，這裡的語言和市 場都更加瞭解。” Ray White 房 產 公 司 的 魯 道 夫 （Christine Rudolph） 也 表 示， 過 去 6 個 月的銷售額中，中國買家提供了 30% 至 40% 的銷售額，這些客人往往來自香港、 上海和新加坡。因此魯道夫需要確保所 有的交流內容都轉化為中文，並建議自 己的賣房客戶認真對待潛在中國買家。 亨利還對澳洲吸引海外投資的方法 給出建議，包括增加往來中國的直航航 班，提高教育體系的品質和信譽，保障 澳洲國民的高品質生活及規範海外投資 的公正透明。
墨爾本住房價值增長率上季度位列全澳首位 由維多利亞房地產協會 REIV（ Real Estate Institute of Victoria）官方統計資料 顯示維州房產市場上一周內（2015 年 9 月 28 日 - 10 月 4 日）共有 44 套房產參 加 拍 賣 銷 售， 成 交 總 金 額 達 1688 萬 澳 元。 墨 爾 本 上 季 度 裡（7 月 到 9 月 ） 表 現 良 好， 居 住 房 產 價 值 增 長 率 高 達 7.4%，為澳洲所有首府城市之首。 墨爾本別墅出租毛收益率達 2.9%， 單 元 房 出 租 毛 收 益 率 與 悉 尼 持 平， 為 4.1%。全澳租房收益率最高的地區為達 爾文，別墅收益為 5.4%，單元房為 5.8%。 7 月到 9 月這一季度內，全澳過半 數的首府城市的居住房產價值都有小範 圍下滑。其中霍巴特下降了 2%，阿德萊 德下降 1.6%，珀斯下降 0.7%，坎培拉下 降 0.4%。而其他主要首府城市則漲勢依 舊。其中墨爾本表現強勁，上漲了 7.4%， 悉尼緊隨其後上漲了 4.6%，布里斯班上 漲 1.9%，達爾文上漲 0.4%。 別墅 上周有 27 套別墅參加拍賣，清盤率 為 70%， 中 間 價 為 59.25 萬 澳 元， 總 價 值超過 1203 萬澳元； 成交價格排名前五位的別墅： 1）Mount Waverley 區，Pinewood
Drive，196 萬澳元成交； 2）Mount Waverley 區，Lechte Road，160 萬澳元成交； 3）Bulleen 區，Manningham Road， 以 128 萬澳元成交； 4）Doncaster East 區，Bowen Road， 以 103.5 萬澳元成交； 5）Blackburn South 區，Calrossie Road，以 96 萬澳元成交。 公寓 上 周 有 17 套 公 寓 參 加 拍 賣， 清 盤 率 53%，中間價為 53.6 萬澳元，總價值 近 485.5 萬澳元； 成交價格排名前五位的公寓： 1）Mont Albert North 區，Kerry Parade，以 91 萬澳元成交； 2）Canterbury 區，Myrtle Road， 以 83.7 萬澳元成交； 3）Elwood 區，Brighton Road， 以 79.6 萬澳元成交； 4）Docklands 區，The Arcade， 以 59 萬澳元成交； 5）Docklands 區，Marmion Place， 以 48.2 萬澳元成交。 此外，有 234 套房產是通過私人銷 售（非拍賣銷售）成交的，總價近 1.3 億澳元。
成功投資的 10 條小貼士 1. 不要總是揣測市場 市場價值反映的是數以百萬的投資 者的觀點 - 完美的投資時期幾乎是不可 能等到的，我們需要做的是配合當下的 時期選擇合適的投資專案。 2. 投機不是一種投資 投機包含了大量急劇增加的現金， 然而沒有人能夠長期在投機從中獲利。 3. 投資時應該看到長期的發展 選擇優質的專案投資，優質的專案 就算會有短期的下降但都會被長期的增 長趨勢所抵消。 4. 懂得什麼因素驅使著投資回報 不同的投資專案會有不同的回報。 一般來說，風險越高的項目回報也越大， 但是也有可能帶來負回報。 5. 分散您的投資資產 在不同的專案或區域進行投資會減 小您承擔的風險，也對長期回報有益。 6. 不要給您的投資專案劃分期限 在選擇投資專案時，應該著眼於影 響本專案長期健康發展的各個因素和趨
勢，而不應該光憑藉著每一年專案增值 的多少來決定優劣。 7. 不要讓感性主導了您的思維 購買投資專案後，一定要先制定計 劃，並且按照計畫執行。感性用事常常 會導致的結果是：在房價火熱時買進， 而在房價出現下跌趨勢時就立刻賣出。 8. 不要被新聞左右 媒體新聞更注重於短期的變化，但 是投資需要不斷地強調長期的發展，所 以對於新聞和報導，一定要學會區分它 帶來影響的時效。 9. 隨時注意任何可能涉及到的成本 成本和收入一樣都是積少成多的， 所以一定要提前瞭解所有方面可能涉及 到的成本花銷，並且隨時更新。 10. 掌控項目 沒有一個人可以控制市場，但是我 們可以控制好自己的投資項目。分階段 預先建立好投資的目標和計畫是很有必 要的。
從“零”開始，30歲坐擁6套房不是夢！
【魅力亞太，炫彩人生 系列專題人物介紹】
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Ting Xi 奚婷 亞太集團 Ironfish Brisbane, Senior Strategist
TingXi奚婷 亞太集團高級房產投資策略師 她的臉上總是洋溢著自信的笑容！ 她非常熱愛和珍惜現在的工作，決心要把房產 投資策略師這份事業做到最出色！ 她希望能有機會和更多的朋友分享自己的房產 投資理念和實際操作經驗……
從上海到墨爾本的學霸生涯
戶儘早實現財務自由！
邊也有許多的房產仲介頻頻接觸，可是小倆口一直無
奚婷曾就讀于中國知名學府復旦大學，憑藉優異的學習
於是，她毅然辭去了銀行的高薪工作，一切從“零”開
法做出最後的決定。
成績得到極少數人能獲得的墨爾本大學“國際留學生獎
始，全身心加入亞太集團布里斯班分公司，成為了一位
偶然的一次機會，他們結識了奚婷。由於興趣愛好、
學金”，隻身一人來到異國他鄉，開啟了她精彩紛呈的
房產投資策略師。
朋友圈和工作生活經歷都頗為相似，奚婷和小倆口很
澳洲求學工作之路。
失去了光鮮的職位和穩定的收入，她獲得的卻是心裡的
快成為了關係密切的朋友。
大學期間，她曾赴美國知名商學院紐約大學交流學習。
那份執著的理想和追求。
當得知奚婷個人擁有6年房產投資經驗，名下的多套房
本科的學業僅用了兩年半就圓滿完成，以全A的優異成
她決心忘掉過去的成績，回歸原點，重新出發！
產都有很好的升值和出租回報率時，Sophia和Peter
績畢業，並登上了學院的特獎名單。
她的客戶們——單親母親Maggie
認真地開始向奚婷討教經驗。
畢業之際，墨爾本大學和昆士蘭大學紛紛向奚婷發出榮
雖然加入亞太集團的時間還不久，但奚婷已經很快步入
譽學位和碩士學位的邀請。
軌道。不論是面對求學路上的莘莘學子、剛來澳洲努力
曾任銀行高端客戶資深經理
適應新環境的移民、職場努力拼搏的白領、商場上意氣
畢業後，奚婷在澳洲四大的國民銀行NAB和聯邦銀行
風發的前輩，奚婷都會帶給他們意想不到的收穫。
為客戶創造價值，才能提高自身價值
CBA先後就職。從分析員到高端客戶資深經理，她曾
比如，人到中年的Maggie是位收入普通的單親母親，隨
奚婷的成功在於她總能精准地為客戶把握房產投資的
負責各類商業貸款，客人遍及各行各業，業務範圍從小
著近年來澳洲現金利息的一降再降，她意識到存款不是
關鍵因素，例如：為何要投資、如何選擇合適的投資
額貸款擴展到後來的大宗商業貸款。
理財的好辦法，希望能以有限的資金實現收益的最大化。
房產、如何通過貸款杠杆實現以租養房、如何合理避
8年的銀行工作讓她接觸到了商業市場的運作、風險分
從未接觸過房產投資的Maggie對於如何選房、準備首
稅等。
析及規避、現金流管理、資產債務分配等很多實用的操
付款、申請房屋貸款、計算現金流和出租回報率等問題
她深入淺出的分析總是能讓客戶輕鬆理解，大呼高
作案例。她的業績一直名列前茅，屢獲嘉獎和晉升，好
都不太瞭解。奚婷以其精湛的專業知識，將相關資訊解
見！每當這時，奚婷都感到很欣慰，因為她堅信只有
評不斷。
釋得形象、清晰又有條理，還列舉多位客人的真實例
為客戶創造價值，才能提升自己的價值。
2009年，25歲的她靠著不到4萬澳元的存款，開始通
子，打消了Maggie的顧慮和疑問。
奚婷常說：自己身上的責任是沉甸甸的，因為每一位
過房產投資實現財務自由之路。憑藉多年的銀行貸款經
為Maggie推薦樓盤時，奚婷更是設身處地考慮了交
客人交予自己的都是無限的信任，和客人對財務自由
驗及敏銳的投資觸角，如今30歲的她，已經擁有6套房
通、購物、學校、出租群體、政府未來規劃等因素，把
的美好期待！
產並手握可觀的現金流！
原本感覺很難的投資決定變得簡單、明白、易操作，
人生中最大的冒險就是不冒風險
回歸原點，重新出發！ 2015年，奚婷有幸結識了亞太集團總裁周華先生。
最終以其專業、誠實、可靠和樂於助人的態度贏得了 Maggie的信任。
奚婷毫無保留地向這對夫婦分享了自己的切身投資經 驗，並根據他們的實際情況提供了量身定做的投資建 議，讓小倆口覺得受益匪淺，很快做出了投資決定。
奚婷經常提醒和督促自己的幾句話是： “人生中最大的冒險就是不去冒任何風險！要想 成功，必須得追隨有成功結果的人！人生最難的
常認同，並堅信通過結合專業知識和實際操作經驗，自
她的客戶們 ——年輕夫婦Sophia和Peter
己一定能在亞太集團這個廣闊的平臺上説明到更多的客
還有一對年輕夫婦Sophia和Peter尋覓房產已久，身
在此與大家共勉！
瞭解到亞太集團的使命、願景和核心價值，奚婷表示非
是選擇，而最重要的恰恰也是選擇！”
Tanawha
$1,017,500
3.5%
Diddillibah
$740,000
3.6%
Mons
$739,000
4.0%
Coes Creek
$387,509
5.4%
Yandina
$363,500
6.9%
Nambour
$352,000
5.6%
年度 Harcourts 基金會蝴蝶舞會 慈善晚宴 年度 Harcourts 基金會蝴蝶舞會於 10 月 17 日在布里斯班希爾頓酒店成功舉 行，其目的是為了給布里斯班皇家婦科醫院（RBWH）正在進行的醫療研究籌資， 以更好地保護媽媽和寶寶的健康。300 位賓客來到“生態仙境”之中，參加了該 主題舞會。在此，他們享用了紅酒美食，跳舞娛樂，並參加了一些現場無聲拍 賣。當晚籌資超過 $61,000，這筆資金將用於幫助研究死產、嬰兒大腦發育、妊 娠糖尿病和營養品對早產嬰兒的成長和健康的影響等研究領域。儘管這些研究是 由 RBWH 提出的，但是這些研究成果不僅會使昆士蘭州的媽媽和嬰兒收益，而是 會讓全世界的媽媽和嬰兒從中受益。蝴蝶舞會由 RBWH 基金會和 Harcourts 基金 會聯合舉辦，他們很驕傲能夠成為該舞會的冠名贊助商。