各大銀行升息 央行利率不降 房價走勢將會怎樣？ 澳 儲 行（RBA） 週 二 宣 佈 將 官 方 現 金利率維持在 2% 的低水準，連續六個月 按息不動。專家們表示，這一舉措不足 以點燃明年的住房市場。 央行宣佈按息不動之前，悉尼和墨 爾本的拍賣會清盤率均降至年內最低的 水準，而各州府城市 10 月房價增速也趨 於平緩。 AMP Capital 首 席 經 濟 學 家 Shane Oliver 先生表示，按息不動的決議意味著 大銀行的客戶將在本月晚些時候看到利 率上調 15 到 20 個基準點。 10 月中旬，西太銀行率先宣佈上調 可變抵押貸款利率，另外三大銀行也跟 著上調了利率。 “住房市場已經進入減速的模式， 澳儲行降一次息可能在短期內對房市起 一些幫助作用，但我不認為還會回到原 來的水準，”Oliver 先生說道，“我認為 房市的情緒確實發生了轉變。” 他表示，澳儲行降息可能減緩房市 下降的速度，但不足以給房市注入強心
劑。降息也會對首置業起幫助作用，但 要讓房市對首置業者有利的關鍵在於市 場放緩。 Oliver 先生表示，悉尼和墨爾本房價 可 能 在 2017 年 降 5% 到 10%， 投 資 者 最 好推遲他們的買房決策。 LJ Hooker 研 究 經 理 Mathew Tiller 先 生表示，隨著越來越多的房產上市待售， 墨爾本和悉尼的房市將繼續保持減弱的 趨勢。“我們預計，今年剩下的時間內， 上市房產數量將持續上揚；而隨著賣家 繼續利用最近的價格增長勢頭獲利，明 年上半年還將有大量房屋上市。” Domain Group 資深經濟學家 Andrew Wilson 博士表示，銀行宣佈上調按揭貸款 利率已經打擊了買家的信心，而在促進 房市活動方面，降息也只是虛假的反彈。 他預計，第四季度，房價增長還將 繼續保持比較疲弱的狀態。“降息可能 有助於買家恢復一些信心，但房市發展 的動力顯然減少了。” Wilson 博士表示，房市必定會進入
上月首府城市房價增長 0.2% 供應及利率上漲促使增速放緩
上個月澳洲的房價增速放緩，主要 州府城市的房價錄得小幅增長。 CoreLogic RP Data 最新公佈的房屋 價值指數顯示，10 月州府城市房價相比 9 月增長 0.2%。 阿德萊德和坎培拉獲得最佳房價 增 速， 兩 個 城 市 的 房 屋 價 值 各 自 增 長 1.5%。柏斯是表現最差的州府城市，房 屋價值下滑 2.8%。 CoreLogic RP Data 的 研 究 主 管 Tim Lawless 先生說道，悉尼和墨爾本的火熱 房市已經開始降溫。 他 說 道，“（ 房 屋 ） 價 值 仍 在 上 漲，但增速不像我們以往看到的那麼快 了。因此，在悉尼，我們看到 10 月的房 屋價值增長 0.3%，在過去 3 個月裡增長 1.5%。 在 墨 爾 本， 我 們 觀 察 到 10 月 房 屋價值上漲 0.6%，在過去 3 個月裡上漲 3.1%。” 他稱，“所以，有趣的是，過去三 個月墨爾本的增速超過了悉尼。” 布里斯本的房屋價值在 10 月下滑 0.2%，達爾文的房屋價值下跌 0.1%，霍 巴特則上漲 1.4%。
Lawless 先 生 說 道， 上 漲 的 銀 行 利 率、更嚴格的借貸標準和更多的房產供 應等因素的結合推動房價增速變得緩 和。 成本和供應上漲促使全國獨立屋和 公寓的總租金收益跌至歷史低位，州府 城市獨立屋的租金收益從 2012 年 5 月高 達 4.2% 的水準下滑至目前的 3.4%。 公寓最近收益從 2013 年 5 月的 5% 下 跌 至 4.3%。 在 悉 尼 和 墨 爾 本， 兩 種 類型房屋的租金收益都處在歷史最低水 準。 Lawless 先 生 說 道，“ 總 租 金 收 益 處在歷史低位以及可負擔性的約束正進 一步發揮阻礙作用，尤其是悉尼，該市 的公寓中位價格相當於或高於其他各個 州府城市的獨立屋中位價格。” “ 此 外， 新 屋 供 應 正 跨 過 歷 史 水 準，這將有助於緩解房屋價值面臨的上 行壓力。” Lawless 先 生 說 道， 由 於 大 銀 行 在 上個月進行獨立升息，因此無法保證週 二澳儲行（RBA）的任何潛在降息舉措 會傳遞給消費者。
一長段房價適度增長、活動較為平和的時 期，而在沒有降息的情況下樹立信心的過 程會更加漫長。 點評： 央行應該進一步降低利率來刺激經 濟恢復，尤其是在房市增速放緩，各大銀 行紛紛提高利率的現狀下，降低利率顯得
尤為重要，至少在短期內會起到提振經 濟的效果。當然，央行此次決定也是著 眼于長遠考慮，畢竟澳洲家庭的負債已 經達到 134% 的比例，同時市場上出現的 過度投機活動正在增加著房產市場泡沫 風險以及金融市場上的金融風險。
新州修改法律意在維護買家利益 開發商不得擅自解除合同 因部分開發商利用公寓樓花合同中 的“日落條款”在房價突飛猛漲的市場 中獲益，新州政府採取行動打擊這種不 良的行為。 創 新 與 優 化 管 理 廳 長 Victor Dominello 先 生 週 一 宣 佈， 政 府 將 在 本 月 內 引 入 法 律， 修 改《 產 權 轉 讓 法 》 （Conveyancing Act 1919），從而更好地 保護公寓樓花買家。 “很多人擔心開發案被故意延期 竣工，然後觸發日落條款、解除樓花合 同，”Dominello 先生說道，“新州政府 警告開發商，如果開發商利用日落條款 犧牲買家、獲取暴利，那麼他們將面臨 懲罰。” 新的立法要求開發商在解除合同前 須獲得買家的同意。如果買家不同意， 開發商須向新州最高法院證明終止合同 是合法的，並獲得該法院的許可。 新法規將適用於已經交換的合同及 新簽的合同，但不適用於已經被解除的 合同。 日前，新州出現不少開發商利用日 落條款解除樓花合同，然後以更高的價 格重新出售公寓這樣的行為，導致以前 交了定金的買家被擠出房市。 上 個 月，34 名 買 家 發 起 集 體 訴 訟， 試 圖 阻 止 開 發 商 解 除 Wolli Creek
公 寓 開 發 案 的 合 同， 但 失 敗 了。 在 Werrington、Kellyville 和 Penrith 等 城 區 買房的買家也受日落條款影響過。 新州政府要求消費者反映，以確定 問題的嚴重性。於是在為期三周的公眾 諮詢中，有 639 人上千反映問題。 由於新立法不適用於已經被解除的 合同，Wolli Creek 開發案的買家打算上 訴，將在明年 1 月前確定最佳的行動方 案。 “政府的聲明非常好，但不適用於 我們的情況，”一名買家說道，“我們 還得冒著很大的風險、進行上訴，而且 不知道我們能不能要回自己的房子。對 我來說，正義依然沒有被伸張。” 打輸官司的這群買家還被勒令為開 發商支付訴訟費用，還可能面臨租金收 入損失的索賠。 日落條款，又稱落日條款，指的是 法律或合約中訂定部份或全部條文的終 止生效日期。通常訂定日落條款的目的 是在該條文終止其效力前有緩衝期可先 行準備及實施相關的配套措施。這種利 用日落條款來損害買家利益，然後以更 高的價格重新出售公寓這樣的行為，對 於買家來講是非常不公平的，新州此次 修改立法將有效包括買家利益，促進市 場的有序健康運行。
澳洲移民落地後最需瞭解的事 澳大利亞稅收最強科普帖 澳大利亞是一個聯邦制國家，經過 長期的演變與發展，一個完善科學的稅 制已在澳大利亞確立起來。澳大利亞的 稅制在諸多方面已形成了自己的特色， 不僅有一個合理的稅制模式，而且還存 在獨具特色的稅收管理制度以及嚴密有 效的稅收審計機制，從而強有力地保障 了稅制的順利實施。 首先，落地後應儘快申請個人的稅 號（Tax File Number）。我們要提醒大家 的是，個人的稅號是保密的資料，不要 隨意透露給別人！只有銀行等機構才能 要求你提供稅號。 澳洲的財政年度是從每年的七月一 日至來年的六月三十日，這也就是您年收 入的計算週期。每年的七月至十月就是 法定的報稅期，截至日十月三十一日（由 註冊會計師代報的可能可以稍有延長）， 您必須在此期間向 ATO 申報去年的個人 收 入 稅。 報 稅 材 料（Tax Pack） 可 在 各 news agent 免費索取，有些區更會派人送 至您的信箱。
與此同時，納稅人還必須按照個人所得稅 應納稅所得額的 1.5％繳納福利保險稅。 （二） 稅務管理 澳大利亞在稅收征管上的一個顯著 特點就是建立稅務檔案號碼（簡稱：稅 號）。“稅號”對於澳大利亞的公民來 說是非常重要的，它是稅務當局頒發給 澳大利亞公民的一個特別號碼。它與公 民的名字和位址一起使用，是在納稅方 面區別各公民的稅務檔。 如果公民一旦已經在澳大利亞申請 納稅，則最近一次的申請納稅通知書上 會賦予其這個號碼。但如果公民沒有“稅 號”，可向任何一個稅務署申請，同時 須出示有關身份證明。有工薪或領到養 老金的公民，雇主或退休金機構會要求
其在《就業聲明》表格內注明“稅號”， 這份表格能確保稅金按正確比例扣除。 如果公民沒在《就業聲明》表格中 提供“稅號”，則將以 47％的最高稅率 從該公民的收入中扣除稅金，外加 1.5％ 福利保險稅，當公民領取某些福利金時， 如失業金或傷殘人員補助金，同樣需要 （一） 稅制模式 向社會福利部門 （Centerlink）提供“稅 澳大利亞是一個實行分稅制的國家， 號”，否則該公司將無法申請到這些福利 其稅收收入與其他分稅制國家一樣分為 金。對納稅人的“稅號”實行保密制度， 中央稅收收入和地方稅收收入，其中： 任何洩漏他人“稅號”的行為都將受到 聯邦稅收有個人所得稅、公司所得稅、 嚴曆的懲罰。 銷售稅、福利保險稅、關稅、消費稅、 由此可見，“稅號”不僅對澳大利 培養保證金等稅種，以及聯邦國有企業 亞的納稅人重要，對其它公民也同樣重 上交的利潤組成。 要，關係他們的切身利益。因此，每一 州政府稅收有工資稅、印花稅、金 個澳大利亞公民都非常自覺向稅務當局 融機構稅、土地稅、債務稅等稅種組成。 申請“稅號”，這樣所有納稅人都納入了 在稅收收入方面，澳洲一樣分為中央稅收 稅務當局的稅務管理之中，無論是客觀上 收入和地方稅收收入，所不同的是主體稅 還是主觀上，都可以避免“漏征”與“漏 種不同：澳大利亞的主體稅種是直接稅， 而中國的主體稅種是間接稅。 在 1998 年 澳 大 利 亞 中 央 稅 收 收 入 中：直接稅（即個人所得稅、公司所得 稅、 福 利 保 險 稅 等 ） 占 74 ％， 消 費 稅 占 11％，特殊行業稅（煙、酒、汽油） 占 12％，海關關稅占 3％；在州政府稅 收 收 入 中： 工 資 稅 （PAYROLL TAX 即 雇主付給雇員工資的同時應向州政府繳 納的一種稅，也屬直接稅）占 25％，金 融 機 構 稅（FINANCIAL INSTITUTION DUTY）占 17％，印花稅占 9％，土地稅 占 12％，博彩稅（CAMBLING TAX）占 8％，其他稅收占 29％。 由此可見，直接稅是澳大利亞的主 體稅種，而直接稅中的個人所得稅又是重 中之重。個人所得稅占整個聯邦稅收收入 約 60％。澳大利亞是個高稅負、高福利 的國家，個人所得稅負擔明顯高於中國，
管”的現象。 （三） 稅務審計 澳大利亞的稅務審計類似於中國的 稅務稽查，分為基礎審計和完全審計。 基礎審計主要有桌面審計、資料對照審 計和稅務代理審計三種方法： 桌面審計 即面對面的談，主要針對個人，如 果稅務當局懷疑納稅人的報表有問題， 會電話通知該納稅人到稅務局來交談， 這種審計的目的主要是起教育作用，讓納 稅人進一步瞭解稅收法規，並責成補稅， 而不罰款。 資料對照審計 即對納稅人的收入資料和費用資料 審核。納稅的收入資料，如銀行付給的 利息，公司付給的工資和紅利等，都通 過銀行處理，公司和其他部門的電子資 訊被傳送到稅務局，稅務審計的時候會 逐筆審計，如果發現有漏報行為，稅務 局則將予以追究。 稅務代理審計 即審查稅務代理人是否説明納稅人 逃稅、稅務代理是否真實等事宜。 完全審計是針對公司的一種審計方 法，首先是有選擇的審計，審計面一般 每年為 1--2％，由電腦隨機選擇審計物 件，選擇的標準主要有：大量退稅現象、 非常項目、納稅變化率等。 另外，運用工業標準選擇審計物件， 澳大利亞對各行業確定了一個基本的利 潤率，即工標準，並且每年根據經濟的發 展變化情況調整一次，如果納稅人申報與 標準相差太遠，則會對該稅人進行審計。
稅務審計的程式是：先由稅務當局 通知納稅人，納稅人通知稅務代理人。審 計的主要內容是：一是存貨，二是收入報 告表。審計的方法是對三年來任何一年 的三個月資料進行抽查。審計結束以後， 審計人員會提供稅收調整報告給納稅人， 如無異議，則補稅。對審計結果納稅人 有權進行申辯，將其理由反映到仲裁委 員會進行裁決，對裁決不服的，可向法 院申訴。 對於罰款規定，澳大利亞稅法根據情節 輕重分為幾類： 1) 故意少報收入 故 意 少 報 收 入， 多 報 開 支， 處 漏 繳 稅 款 75％的罰款，若有阻礙審計行為則處 90％的罰款；在審計過程中主動申報補稅 的，罰少繳稅款的 60％，如果是在審計 以前補報則以 15％的比例處以罰款。 2) 無意少報收入 無意少報收入，多報支出，罰款 25％， 如阻礙審計則罰款 30％。 在審計過程中補報，罰款 20％，審 計前補報，罰款 10％。對少報收入，除 處以上述罰款外，還要加以罰息，若逃稅 情節特別嚴重，稅務當局有權訴諸法院， 給予刑事處罰。 主要稅收： 貨物服務稅（GST）： 全稱為 GOODS & SERVICES TAX， 相 當 於 我 國 的 增 值 稅。2000 年 7 月 1 日 起，澳洲開始實行新的稅務制度，徵收 10％的貨物服務稅。幾乎每個生產和經銷 階段，只要有供貨行為或提供服務時即 徵收 GST。唯一享有免 GST 的項 ( 轉下頁 )
( 接上頁 ) 目是食品。供應商和服務機構 必須在稅務部門註冊。他們購買物品或 服務時所付的 GST 將可在他們供貨或提 供服務給其客戶時所征的 GST 相抵消。 澳洲利息計入總收入，一併繳納所 得稅。所得稅和國內一樣適用超額累進 稅率，目前的稅率最低 20%，最高 47%， 起征點為 6000 澳元 / 年。 ˙ 公司所得稅：30%。 ˙ 無股票交易印花稅。 ˙ 海外人士收入代扣 10%。 個人繳納的所得稅稅額 ˙$6000 澳幣以下免稅 ˙$6,000 以上至 $20,000 之間的收入稅率 為 17% ˙$20,001 至 $50,000 的收入稅率為 30% ˙$50,001 至 $60,000 的收入稅率為 42% ˙$60000 以上的收入稅率為 47%. 企業繳納的工資稅額 工資稅額為州政府徵收的稅金，按 照工資基數由公司繳納，而不從員工工資 中扣繳。各州政府收取的稅率有所不同。
洲
免交額
免交額以上 稅率
新洲 維洲 南澳 昆士蘭洲 塔斯馬尼亞洲 首都領地 北領地 西澳
600,000 515,000 456,000 850,000 600,000 800,000 600,000 675,000 至 2,700,000
6.4% 5.75% 6% 4.9% 6.6% 6.85% 6.6% 3.65%
2,700,000 至 4,500,000 4,500,000
3.65%
5.56%
至 5,625,000 新移民的逃稅悲慘經歷 關 於 澳 洲 逃 稅 的 悲 慘 經 歷，08 年 J 先生以廚師身份移民到墨爾本。當時為 了多掙錢、少交稅，朋友建議，拿現金
收入就可以不用上稅。之後，J 先生在幾 家中餐館打工的工資都是現金支付。經 過幾年的摸爬滾打，J 先生積攢了二十幾 萬元，去年下半年準備買套房子，他相 中了墨爾本 Glenwaverley 區的一處住宅。 經過競價，最後以 78 萬元的價格該處房 產。一家人對拍下的這處房子的地點、
cash 工資、整天忐忑不安的生活，要做一 個誠實守信的澳洲人。
但折騰一圈，J 一家人並沒有喬遷新居的 喜悅，不僅因為花了高息、花了更高的
孩享受到了一些福利，孩子將來的成長、 教育還會享受到更多的津貼福利。等自己 老了也會享受醫療保險、養老金等各種 福利，所以想想澳洲各方面的社會福利， 我並不覺得交這麼多稅就感到很吃虧、 很可惜。”
納稅人有話說 “一個公民底氣十足地指責員警工 作不認真：我是納稅人，你的薪水是我 們支付的，我有權監督你的行為！這個 在外國電影上常有的鏡頭，現在我也可 價格、結構都十分滿意，但在貸款的時 以在澳洲街頭說這些話了。”馬先生是 候卻遇到了麻煩。銀行要他提供他和他 06 年從北京以 IT 技術移民到澳洲的。他 的老婆的工資帳單和上年度的報稅帳單， 談起自己在澳洲作為一名納稅人，很驕 幾家銀行都因為他一家一直沒有納稅記 傲很激動地說：“我幾乎每年都要交納 錄而拒絕了他的貸款申請。J 先生只得硬 兩萬餘元的稅款。但我並沒有覺得很可 著頭皮四處去借，親戚朋友借了一圈，不 惜，因為我也享受了澳洲的高福利制度。 足的部分還花高息貸了 20 萬元，國內的 我的小孩去年出生，一年算下來，也拿 借款也是花了很高的匯率換成澳幣，才 了 1 萬多的福利。我收入的近三分之一都 把房款湊上。房款湊齊了，房子買下了， 交稅了，澳洲的稅率是多了些，但我小
匯率，欠下的那麼多人情債也使他一家 人產生了巨大的心理壓力。 經過這次購房貸不了款的經歷後， 他決定寧可上稅，少掙錢，也不要純拿
澳洲優秀學區房價攀升 好學區裡真的是租房比買房更核算嗎？ 承擔高額的房貸，租房也是不錯的選擇。 靠近公園綠地，擁有良好的基礎設施，方 便到達火車站和高速路，再加上眾多名 校的光環，自然吸引了很多人喜歡這裡。 對於很多收入不高的家庭，租房給 了他們生活在這裡的可能性。Joe 先生說： “租房成為你生活在這裡的墊腳石，一旦 未來時機成熟，你可以選擇在這裡買房居 住。我們看到很多在 Balwyn 租房生活的 人， 過 後 都 選 擇 在 去 Box Hill, Blackburn 或者 Mitcham 買房。” 這裡我們也為大家摘錄了墨爾本租 房月租金和買房月供差距最大的九個區。
最近學區房的概念非常火爆，導致 優秀學校的學區房成為最炙手可熱的房 產產品。不過，也有精明的投資者發現，
子，都存在租比買更省錢的現象。 比如備受熱捧的 Balwyn High 博文高 中所在的學區 Balwyn 區，這裡一套 2 臥
雖然優秀學區的房價上漲很快，但那裡 的租金似乎依然相對平穩。如此看來，
房 公 寓 的 中 位 價 為 69 萬 4500 澳 元。 因 為不但擁有墨爾本最搶手的博文高中，
豈不是在這些地段租房反而比買房更核 算了？ 先介紹一下澳洲的學區系統。不同 于中國一定要證明孩子的直系親屬是房 屋產權的擁有者，才可以入學。在澳洲， 只要證明孩子確實居住在一個公立學校 的學區內，無論是擁有自己的房屋，還是 租住在這個學區內的房屋，都可以到這 所公立學校免費入學。所以，如果您有
Balwyn 區也擁有多所墨爾本最頂尖的私 校，即使房價不菲，依然一房難求。如 果我們在這裡購買一間中間價位的 2 臥室 公寓，按貸款 30 年，固定利率 5.4% 來計 算，每月需要償還的貸款月供為 3900 澳 元。但如果我們租一間這樣的屋子，租 金僅需每月 1700 澳元左右。 Noel Jones 地 產 公 司 Balwyn 分 部 的 Joe Butler 先生就評論道，Balwyn 有一半
心讓自己的孩子讀一所優秀的學校，在 這個學校的學區租房確實是不錯的選擇。
為自住業主。不過由於地段優越，這裡 的租房需求一直非常旺盛。
最近據澳洲一項調查資料顯示，墨 爾本很多東部和東南部的優秀學區的房
Balwyn 的房價非常高，租房是不錯 的選擇。如果想生活在內城區，也不想
1) Balwyn, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,647 買房月還貸 $3,900 2) Canterbury, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,712 買房月還貸 $4,018 3) Middle Park, 墨爾本 : 1 房 – 租房月租金 $1,712 買房月還貸 $4,018 4) Brighton East, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,863 買房月還貸 $4,167 5) Caulfield South, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,777 買房月還貸 $3,931 6) Surrey Hills, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,690 買房月還貸 $3,706
7) Camberwell, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,755 買房月還貸 $3,788 8) Box Hill North, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,560 買房月還貸 $$3,341 9) Box Hill South, 墨爾本 : 2 房 – 租房月租金 $1,647 買房月還貸 $3,515 注：此榜單是按房貸 30 年，利率為 5.4% 計算的。 不過問題來了，如果這些好學區租 金回報這麼差問什麼還有這麼多投資者、 自住者對那裡的房子情有獨鍾呢 ? 梧桐覺 得這個統計資料也略有偏頗。首先，這 些好學區的超級豪宅，一般都不在租房 市場上。你看過有 300 萬以上的豪宅出租 嗎？所以，大多說用來出租的房屋都是 價格相對低廉的實用性房屋，因此平均 租金其實反映的是這部分實用性房屋的 租金回報。另一方面，超級豪宅的轉手率 並不低，尤其在這些好學區，動輒上 200 萬、300 萬甚至更貴的豪宅屢見不鮮。這 些豪宅的交易資料自然會被收錄在房屋 均價的計算結果中，所以房屋中位價其實 是反映了當地所有高中低端房屋的售價。 所以，梧桐認為，如果單從租金中位價 和房屋售價中位價進行比較，並不是十 分合理。而且，好學區房屋的升值空間 確實不容質疑，很多優質學區內的別墅， 都超過了 5 年價格翻倍的良好表現。
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41 BURDEKIN DRIVE SINNAMON PARK 位於 Windermere Estate 的精美家庭住宅 三世同堂的河邊安居，靜謐安寧的成熟社區
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關鍵區域優勢包括： 南北西面均通往主要幹道 企業多元化 附近設施完善，包括體育設施，圖書館，公共交通 ●
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面積： 辦公室：170 平方米 倉庫：2,878 平方米 總面積：3,048 平方米 土地面積：5,114 平方米 ●
地址：10 Corymbia Place, Parkinson 售價：招標截止日期 2016 年 1 月 28 日下午 5 點 參觀：請預約參觀 聯繫：Louis Soh 0423 645 918
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免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
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4 件寬敞臥室，裝有嵌入式衣櫥（主臥有殘疾人可用的配套衛浴） 2 衛浴位於便利中心位置 超大開放式休息區，擁有 3.3 米高天花 樓下有開放式廚房、活動區和用餐區 帶頂戶外娛樂區，可觀賞花園和私人庭院景致 整潔的現代廚房裝有高品質廚具，包括不銹鋼煤氣爐灶和大量儲藏空間
地址：23 Injune Circuit, Calamvale 現場拍賣 2015 年 11 月 21 日 2:30pm 參觀 : 週六 11:00-11:30am 聯繫 : Louis Soh 0423 645 918
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中央空調 遠程式控制制雙鎖車庫，擁有側面入口 容易維護的前後花 5000L 水箱 防盜紗窗 NBN 網路連接
絕佳地段的精美房產 - 別再猶豫，快行動起來吧！ 現業主搬至養老院，該房產必售，不要錯失次機會！！！
免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
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完美住宅，絕佳地段
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佔地 623 平方米，位於方便、熱門的 Sunnybank Hill 區域，近期裝修，鋼架結構，磚體外牆，完美呈現， 讓你有家的感覺。 樓上硬木地板，樓下瓷磚，讓您清理輕而易舉。現代，整潔，設備齊全的廚房連接著戶外超大硬木地板帶棚頂的娛樂空間，您可以在此與朋友或家人享 受一下戶外優美的環境和寧靜的氣息。尤其是沏上一壺暖茶讓你心曠神怡或者小酌一下讓你開懷釋然。樓下半戶外陽臺還可以提供你額外的戶外空間。 您也可以在前陽臺盡情享受身處高處的戶外美景，後院私家園林的設計讓你體驗鳥語花香的愉悅。 其他特色包括： ●
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5 間寬敞臥房 3 間現代化浴室，包括主臥套房 開放式餐廳連接廚房 雙上鎖車庫
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Colourbond 側邊門 2KW 太陽能板及 3000 升儲水桶 靠近大型商場及通往城際和大學公車站 棣屬 SUNNYBANK HILLS STATE HIGH 學區
地址 : 23 Peppercorn St Sunnybank Hills 4109 現場拍賣 : 2015 年 11 月 21 日週六 11:30am 參觀 : 週六 11-11:30am 和週三 5:30pm – 6:00pm 聯繫：Jun Lu 0422 202 672 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
地址：565 Beaudesert-Beenleigh Road, Wolffdene 售價：$880,000 可議價 參觀：請預約 聯繫：Jack Lin 0417 488 164 ， Louis Soh 0423 645 918
CASA Newstead Complex 購買精品 2 臥公寓的最後機會！
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地址：Newstead 售價：$590,000+ 聯繫：Louis Soh 0423 645 918
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繼歐文在2015 年勇奪LJ Hooker 全球金牌獎以及LJ Hooker 昆士蘭銷售冠軍后， 歐文本月率領他的團隊 再度收獲 A –List 獎， A-List 的獲獎者是由 RP Data澳洲最具權威的地產數據公司制定規則參與評判， 從昆士蘭各大地產公司40, 000 余名地產經紀人中選出的155名頂尖銷售精英， 歐文不僅成功入選A-List， 並且奪得A-Lister 中的第一名。 十月是收獲的季節， 也是感恩的季節。 歐文和他的團隊深知沒有廣大客戶的支持， 這一切的榮譽都是沒 有意義的， 歐文也深知， 他和他的團隊還有很多不足的地方需要改進， 在未來的日子裡， 歐文和他的 團隊將更加注重改進對於客戶的服務質量， 而不是一味追求銷售數量， 希望大家能在未來的日子裡多給 予意見， 幫助我們成為真正的辦實事的地產代理團隊。
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借貸方的證券擔保本質上是父母成為您的貸款擔保人，給予 您額外的財政援助去最大限度地幫助您滿足銀行的借貸要求。 • 父母保障計畫能夠給予您進一步優勢，更容易地幫助您完成 職業夢想，不論是購買自住房或者投資房。
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首次置業者－謠言曝光！ 一、我在申請住房貸款前付清所有開支（貸款） 不對！即使您目前有學生貸款或者車貸，您仍然可以獲得住 房貸款。當貸款方評價您是否有能力償還貸款時，他們一定會審 查您當前的開支，例如任何未償還貸款或信用卡額度，但是僅僅 因為您可能有其中一項或者兩項都有的開支，並不意味您不會得 到您的貸款。 貸款方會決定您的還款能力前，審查您整個財政狀況（您的 收入，開支，其他債務，您所希望購置的物業價值，貸款比率）。
二、父母保障計劃不再存在 不對！證券擔保仍然可供首次置業者選擇，但並不是所有澳 大利亞貸款機構可以提供該項服務。
20% 首付這種情況在一些例子是真實的，但事實上首付是 實際上根據不同的因素所決定，這些因素包括：物業類型，物業 購置地點，您當前的收入與開支以及您所選擇的貸款方和貸款產 品。 有很多貸款方能夠貸出購買價格的 90%，甚至 95%。如果 您的貸款額度超過您購買價格的 80%，您可能需要購買銀行抵押 貸款保險或者是接受高一點的利率。
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聲明 : 文章僅作參考之用，所有借貸須受銀行信貸批核准則規限，附帶條款和細則以及收費適用。
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澳洲 132 商業天才移民介紹 ( 四 ) 如何準備申請材料 ( 個人 ) 這一期，我們繼續為大家介紹 132 商 業天才移民的申請事項。 勇移民律師介紹
配偶同居伴 在取得簽證後兩年內可供移 轉至澳洲之的淨資產
到， 當拿到州政府的提名後，申請者就可
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由申請人簽署的資金來源聲明；
以遞交申請材料了。上一期介紹該遞交哪
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支持資金來源聲明的有關證明
些公司方面的材料。這期，主要介紹在個人
文件；
資料方面都應該遞交哪些？
3. 個人文件 1. 個人資產證明 •
資產及負債之概括說明；
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現金資產證明；
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房地產證明 - 房產所有權證明
和由國際估價行出具的房產評估報告 ( 包 括房產所有 權證、土地使用權使用證、分 期貸款證明 ); •
公司淨資產證明 - 如包括公司
淨資產淨資產 ; 2 . 資金來源 資金來源的證明應包括申請人用於創 業的資金、股東貸款和申請人和 ( 或 ) 其
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每位申請人的護照影本
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每位申請人的中國公民身份證；
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每位申請人的出生證明；
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每位申請人的的戶口本
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結婚證書
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離 婚 證 書 ( 連 離 婚 協 議 ) 及子
女監護權之相關檔
為領養子女 , 請提供正式領養證書及相關
申請人的中文書寫地址
若 18 歲以下子女生父母的任何
本 文 由 勇 移 民 (MARN 1573086) 撰
一方不申請移民 , 不隨子女移民的生父 /
寫提供，未經許可不得以任何形式轉載。
年滿十八歲或以上未獨立子女 生母需提供 被公證的同意函聲明允許子 女隨另一方移民 依靠父母的證明文件
如需瞭解詳細的商業移民資訊，歡迎致電
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允許超生或因超生徵收的罰款 /
社會扶養金證明
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的照片兩張 •
領養檔
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如包括在申請內之受供養子女
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Redlands 布里斯本
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Greenslopes 距離 CBD 5 公里 Zillmere 距離 CBD 14 公里 Chermside 距離 CBD 10 公里 Chermside 距離 CBD 10 公里 Nundah 距離 CBD 8 公里 Mt Gravatt 距離 CBD 10 公里 Mt Gravatt wellington point 距離 CBD22 公里 Kangaroo Pont Deception Bay BeenLeigh Main Beach Kangaroo Point
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Logan
黃金海岸
Springwood Gold Coast Brisbane CBD Upper coomera Surfers paradise Bonogin Bonogin Blackstone Ripley Pimpama Upper coomera Mackenzie Eagleby Upper coomera Upper coomera Yamanto CoffsHarbour Brookwater Gold Coast
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Ipswich
Augustine Hights
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Ipswich Ipswich 黃金海岸 黃金海岸 布里斯本
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Algester Pimpama Pimpama Pimpama Mango Hills Red Bank Marsden Helensvale Goodna Booval Coomera Zillmere Collingwood Park Murarrie Crestmead Hope Island Ripley Coopers Plains
項目簡介
DA：8 層，約 85-100 幢公寓。靠近 CBD 公園，商店，學校，醫院，公共交通等 DA：10 幢 2 房公寓。成本價格約為 8 萬 / 幢 DA：18 套兩房兩衛公寓。成本價格約為 7.5 萬 / 幢 DA：14 套兩房 +3 套 1 房公寓。成本約為：9 萬 / 幢 DA:16 套公寓（10 套兩房，3 套 3 房，3 套 1 房）成本約：9 萬每套 DA 批准 75 套公寓 DA 批准 110 套公寓 靠近海邊 DA 批准 40 套公寓 No DA, 可建高層 DA 在批 7 層，30 套公寓 DA 已批 高層 30 層公寓 DA 已批 22 層 公寓 DA 已報 公寓項目 項目簡介 適合做退休村，養老院，私立醫院等。面積大約 5 英畝 高爾夫球場 AAA 位置，機會唯一，DA 已批 20 層高，385 個車位，230 套精品公寓 2.5 公頃位置極佳商業用地 酒店式公寓，養老院，餐廳，商業，健身房及游泳池。 300 公傾，低密度住宅區 800 英畝 20 幢獨立別墅 DA 已批 加油站 DA 已報 加油站 DA 已報 加油站 DA 已報 加油站 DA 已報 加油站 DA 已報 醫療中心 DA 已報 醫療中心 DA 已報 醫療中心 DA 已報 醫療中心 DA 已批 養老院 DA 已報 116 套高爾夫球場公寓 90 英畝土地儲備，位於布里斯本與黃金海岸的土地增值走廊地段， 分割後增值潛力巨大，現有農場收入穩定 可建俱樂部，餐廳及旅館 項目簡介
43888 平方米 DA:66 幢聯排別墅 +5 幢獨立別墅 DA 批准 30 幢聯排別墅，30 幢獨立別墅 DA 批准 16 幢聯排別墅 DA 批准 20 幢聯排別墅 DA: 66 幢聯排別墅，125 套公寓和商業 DA：76 幢聯排別墅，21 幢獨立別墅 DA: 最後一個被批准的 4 房聯排別墅 36 幢 DA:104 幢 聯排別墅 DA：20 幢聯排別墅 DA：18 幢聯排別墅 DA：100 幢聯排別墅 DA：22 幢聯排別墅 DA 已批 54 幢獨立別墅 DA 已批 14 幢聯排別墅 DA 已批 32 幢獨立別墅 + 太陽能農場 海邊豪宅 45 英畝 開發土地位於總體規劃區內 無 DA 1900 平方米開發用地
價格（澳幣） 700 萬 80 萬 135 萬 126 萬 144 萬 430 萬 600 萬 210 萬 800 萬 180 萬 690 萬 1150 萬 詢價 價格（澳幣） 600 萬 2600 萬 2000 萬 詢價 尋求合作 詢價 180 萬 詢價 詢價 詢價 詢價 詢價 71 萬 詢價 詢價 100 萬 詢價 詢價 700 萬 詢價 價格（澳幣） 450 萬 450 萬 160 萬 200 萬 600 萬 400 萬 220 萬 750 萬 100 萬 200 萬 600 萬 198 萬 320 萬 182 萬 320 萬 320 萬 詢價 詢價
最新的房地產投資項目 聯繫 Julia 索取詳細的項目信息 手機：0431818047 郵箱：julia@fanrealty.com.au
在澳洲開發房地產的 近期我接觸過一些從國內來的房地產開發客戶。他們對澳 洲的房地產市場有極大的興趣，同時也擁有豐富的在國內 開發房地產的經驗與充分的開發資金。但是讓他們頭痛的 是在澳洲開發房地產的程式與國內差別很大，加上語言的 障礙，一時有些無從下手的感覺。希望這篇文章能為國內 來的房地產開發商及初始的房地產開發商朋友們提供一些 有用的資訊。 在澳洲開發房地產大約需要分為五個主要階段。
12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.
第一 項目確定
1. 2. 3. 4.
1. 確定開發項目的藍圖及概念 2. 選擇合適的開發土地 , 聘請有經驗的律師確保此土地 的合法性，可交易性與可開發性。 3. 聘請專業的市場調查團隊做詳細的市場分析與調查 4. 選擇有經驗的建築設計師，並且開始與政府有關部門 接觸 5. 與城市規劃部門探討項目計畫 6. 聘請專業的估價師或房地產仲介做開發土地的價值估算 7. 與建築造價師一起做項目的預購可行性報告 8. 安排資金及購買土地 9. 組建開發建設項目的團隊 第二 項目的可行性研究 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
建立項目發展程式 完成市場調查報告 完成地形勘探及測量報告 完成土質的測試 完成環境要求報告 完成交通要求報告 和設計師，建築估算師，工程師及專業的項目開發顧問 初次正式的項目開發會議 8. 完成項目開發初始草圖 9. 準備建築預算 10. 準備綜合的項目可行性報告 11. 和設計師一起向政府部門上交項目開發申請（DA）
五個重要階段 整合融資方案 整合向投資者兜售的方案 和律師一起準備預售合同及相關文件 起草市場行銷方案 準備市場宣傳品及文案 確定市場行銷預算 選擇房地產銷售仲介預售房屋 第三 技術工程 階段
5. 6. 7. 8.
房屋設計的細節評估 完善項目流程 主持常規技術性會議 設計師，工程師，造價師及項目監理顧問完成項目建 設藍圖 造價師準備結構圖和市政公用事務，水電氣暖，下水， 機械工程等圖 編制工程測量清單 審核建築成本 確定建築承包商的選擇 第四 建築階段
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
和選定的建築商簽定建築承包協議 建築商獲取所有開發及施工許可證 施工正式開始 設計師常規性的對施工進行監督 在設計師和造價師的認證下按工程進度發放建築款項 建築商提交完工證書及入住證書 設計師確認建築按計劃完成 建築商清理周邊建築垃圾等掃尾工作 執行銷售協議 第五 完工階段
1. 房屋交割 2. 業主或者租客入住 3. 會計師整理年度收支報告及年度稅務申報 ※ 敬請關注下篇文章： 在澳洲做房地產開發之 — DA 的申報程式
品味和精緻的完美詮釋 觸手可及的休閒生活 您的夢想，可成真實...
精美3臥室聯排別墅
澳幣450,000起
優越地理位置
品質生活方式
·全新高級水岸社區，地理位置優越，位於優美的希望島 ·黃金海岸北部優越位置 ·靠近高級休閒中心, 高爾夫社區近在咫尺 ·優美的銀色沙灘僅需約15分鐘車程 ·令人嚮往的海港城名品折扣購物中心僅需約10分鐘車程
·高品質別墅，連接綠樹成蔭的公園綠地和行人步道 ·別墅的庭院可享受優美的綠地景觀或濱水美景 ·精美的建築風格和時尚的內部裝飾 ·安全的生活社區 ·絕佳的投資良機
07 5575 9566
澳之家的使命
我們, 我們, 我們, 我們,
眾志成城, 全力以赴, 協助尋找心中樂土的您, 實現夢想 充滿熱誠,不遺餘力, 幫助尋求新希望、新生活的您, 找到一片新家園 滿懷愛心, 將與決意追尋美好未來的您, 共同分享我們的理念、價值觀和對生活的解讀 同舟共濟, 為著實現我們的目標, 獲取生活的碩果, 孜孜不倦的學習, 共同體驗、分享和成長, 共同努力, 追尋充盈富足的人生。
伍麗娟
總監
+61 408 768 668 rita.ng@austragroup.com.au
AUSTRA GROUP PTY LTD 電話 : 07 5575 9566 網址 : www.austragroup.com.au
李穎敏
執行董事/太平紳士
+61 451 177 488 verona.li@austragroup.com.au
Noel Avenell
銷售顧問
+61 497 829 993 noel.avenell@austragroup.com.au
莫聖強
銷售顧問
+61 424 012 349 dean.moh@austragroup.com.au
海外致電: +61 7 5575 9566 電郵: info@austragroup.com.au 地址: Office 8 Citypods, 249 Scottsdale Drive, Robina, Gold Coast
88 GIBRALTAR DRIVE, ISLE OF CAPRI CAPRI 水濱住宅 該Capri單層住宅前方採用玻璃外觀，可欣賞精緻水濱景觀。該設計讓室內活動區明亮通風，並為業主提供寬敞水濱 娛樂露臺區。房產位於Capri備受歡迎的安靜街區，擁有私人船舶坡道、船塢、沙灘、鋪磚水濱游泳池和開放式帶頂 露臺區，讓您盡情享受休閒娛樂的大好時光。開放式活動區、用餐區、廚房和工作區鋪有淡雅瓷磚，兩間寬敞主臥 裝有走入式衣櫥、配套衛浴和戶外入口。
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拍賣 :
2015 年 11 月 29 日周日 12:00pm www.lucycole.com.au/8236328
物業特色 * 開放式活動區和用餐區，通向水濱娛樂區
* 超大鬱鬱蔥蔥的庭院，是孩子和寵物的天堂
* 3間寬敞臥室，3間擁有走入式衣櫥和配套衛浴
* 鄰近Capri Roma商店、學校、公園和Surfers Paradise沙灘
* 現代廚房裝有花崗岩檯面和玻璃防濺板 * 中庭入口，開放式辦公區，擁有浴盆的客人衛浴 * 水濱游泳池和遮陽休息台 * 精美娛樂露臺區、船塢和沙灘 * 單車位和兩個帶頂安全車位
Nick Cole
Sales Manager Mobile: 0421 647 441 B/hours: 07 5553 3688 nick@lucycole.com.au
140 SIR BRUCE SMALL BOULEVARD, BENOWA WATERS 經典、實用、優雅水濱房產
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只要參觀一次，您就會愛上此處房產，它位於搶手Benowa Waters地段，擁有坐北朝南水濱朝向，坐擁816平方 米超大地塊，它將為您帶來簡單舒適的生活方式。6米挑高天花創造出寬敞的空間感，寬大的玻璃窗讓您欣賞優美 河濱景觀。4間寬敞臥室位於樓下便利區域，可直通活動用餐區。您的精美廚房採用高品位淡雅色調，裝有凱撒石 檯面和Miele & Gaggenau現代廚具。此外，該房產還擁有家庭影院，它位於二樓，裝有投影儀、螢幕和嵌入式音 響。與家人和朋友一起在戶外娛樂台享受夏日風光，戶外擁有度假式游泳池、熱帶雨林式景觀花園和高達的棕櫚 樹。屋前擁有17米水濱臨街地，您可常年欣賞日出、日落美景。距黃金海岸市中心僅幾分鐘距離，鄰近商店、地區 最好的學校、公共交通系統和其他娛樂設施，您再也找不到比這更好的住宅！今日看房，幸福一生!
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2.5
拍賣即將開始
www.lucycole.com.au/8743707
物業特色 * 816m2超大地塊和17米水濱臨街地
* 裝修豪華的家庭影院，現代景觀書房
* 多樓層設計，擁有精美入口
* 投影儀、螢幕和嵌入式音響
* 4間寬敞臥室，6米高挑花
* 樓上陽臺裝有落地窗
* 主臥裝有走入式衣櫥和學習桌
* 中央空調和安保系統
* 超大配套衛浴裝有獨立浴室
* 戶外娛樂台裝有玻璃欄杆
* 超大私人陽臺主臥
* 精緻游泳池四周環繞美麗棕櫚樹
* 精美廚房裝有凱撒石檯面和Gaggenau & Miele 廚具
* 2.5 車位室內車庫
* 開放式家庭活動區，有6米高天花，雙層滑動門通向露臺
Lucy Cole
Managing Director Mobile: 0412 755 709 B/hours: 07 5553 3688 lucy@lucycole.com.au
John Cole
General Manager Mobile: 0412 671 620 B/hours: 07 5553 3688 john@lucycole.com.au
各種綜合因素使得黃金海岸 成為富裕的中國買家的必買 之地。
迎來 中國黃 金週
中國十一黃金周長假是大家放鬆 、旅行並且消費的時段。公司董 事長Lucy Cole表示，人民幣與澳 幣之間的匯率漲幅使得目前中國 買家投資澳洲成為穩贏不輸的最 佳時期。 Lucy說：“這個月我在中國，香 港及澳門不僅與過去的老客戶鞏 固了感情，還結交了許多新客戶 。” “上一個會計年度，我們售出了 5棟黃金海岸最高價豪宅中的3棟 ，包括在Marseille Court, Sorrento 的標誌性豪宅，Paradise Water的
60&94 Admiralty Drive。中國買家占 我們總銷售額的30%，多為上百萬 的豪宅。今年我們相信我們將迎來 更多前來“淘金”的中國、韓國、 新加坡及日本買家，大多買家都已 經作好準備瞄準FIRB批准的海外買 家可投資物業。” Lucy告訴我們最近一位中國大亨攜 帶35位高管乘坐他的私人飛機前來 黃金海岸參觀物業。 “我們用傳統的澳洲烤肉來迎接他 們，當然還用了筷子。” “我們知道我們這個多元文化的團 隊已經走在了市場的前列。我們發 現很有趣的高端的中國客戶往往喜 歡選擇非中國仲介代理，他們說這 樣更保護他們的隱私。”
中國買家都在尋找什麼樣的物業 呢？根據Lucy的經驗，最受歡迎 的售價範圍是100萬到1500萬，物 業要適合大家庭居住，土地要大 。風水及命理也是非常重要的一 部分，水邊的豪宅通常風水比較 好，當然室內佈局也要有氣場， 才能風生水起。 靠近私利學校及大學也是很重要 的。在黃金海岸，公寓及頂層閣 樓也非常受投資者的喜愛，物業 面積大帶水景、方便抵達黃金海 岸中心、公共交通及機場都是必 備的條件。
如果您的物業 沒有很多有興 趣的買家，立 刻致電我們， 我們可以讓您 瞭解當前市場 行情並將您的 物業介紹給我 們大量的海外 客戶。
您可以上網關注我們的網站www.lucycole.com.au或在黃金海岸國際及國內機場獲取我 們的物業雜誌。我們每週7天隨時為您服務，歡迎致電07 5592 1288。歡迎來我們的辦 公室參觀Oasis Broadbeach Mall或Ashmore Road，Bundall。
移民澳洲 這些政策和時間點要謹記 澳洲期間，必須已經持有 PR。 總結如下： 從 你 申 請 的 那 天 倒 算 起， 要 滿 足 4 個條件 1）申請那天開始往回算起必須在澳洲連 續呆過至少 4 年。 2）並且這 4 年裡離境總天數不超過 365 天。 3）申請前的一年裡必須是持有 PR 的狀 態。 4) 並且這一年裡離境天數 X 不超過 90 天 / 同時前 3 年離境天數不超過 365-X 天 。 舉個例子：
澳大利亞入籍政策及時間演算法 可以回國時間： a）申請前 4 年離開澳洲的時間總計不能 超過 12 個月；
b）在申請前的 12 個月裡，總計離開澳洲 的時間不能超過 3 個月 ( 因為 4 年裡總計 離開澳洲時間不能超過 12 個月。 c）在申請前的 12 個月裡，申請人在離開
例 ( 一 )： 你在澳洲學習了 3 年，拿 PR 後回國 1 年，那麼你在澳洲還需要呆一年才能申 請： 1）符合，計算範圍是你申請前一年 + 回 國 1 年 + 澳洲學習兩年 =4 年； 2）符合，4 年內離境總天數正好 1 年； 3）符合，申請前一年持有 PR；
4）符合，最後一年離境天數為 0 天 / 前 3 年允許的離境天數 =365-0=365 天 例(二) 你在澳洲學習 3 年，拿 PR 後回國 2 年，那麼你在這裡還需要呆 3 年才能申 請： 1）符合，計算範圍是你申請前 3 年 + 回 國 1 年 =4 年 ( 澳洲學習 3 年，以及拿 PR 回國的第一年不算 )； 2）符合，4 年內離境天數正好 1 年； 3）符合，申請前一年持有 PR ； 4）符合，最後一年離境天數為 0 天 / 前 3 年允許的離境天數 =365-0=365 天。 提交公民申有一個入籍時間計算器， 根據護照出入境時間計算一下，大致填 一個提交一個估計時間，填進去網站自 動會修正，告訴你可以提交申請的時間， 就這麼簡單。如果是海外申請的 PR，你 的起始時間是你第一次入境的時間而不 是護照的簽發時間。
SQM 預測 2016 年墨爾本房價最高上漲 13% 最佳入手時機就現在
澳洲權威地產研究機構 SQM《2016 澳洲房地產繁榮與衰退報告》預測 2016 年墨爾本將成為澳洲房價增值最大首府 城市，報告預測 2016 年最高漲幅 13%， 租金回報率最高為 7%。 City/ Region
12 months to June 2015 Source: ABS Cat 6416
Melbourne +7.8% City/ Region
2016 Scenario 1 (base case) RBA CUTS rates 0.25% by March 2016 Economy steady AUD falls to US$0.60 cents +8% to +13%
2016 Scenario 2 A 0.5% cut in rates by 2nd qtr 2016. Economy slowing AUD falls below US$0.55 cents Melbourne +10% to +15%
2015F Scenario 3 No rate cut Turn around in economy AUD rises above US$0.80 cents +4% to +7%
City/ Region
Weekly rent snap shot Houses October 2015 (12-month change) Melbourne $477 (+4.4%)
Rentsnapshot 2016 Units Forecast October 2015 (12-month change)
$361 (+1.4%)
+4% to +7%
報告顯示墨爾本房價大漲源於墨爾 本人口劇增，空置率下降，以及房屋需 求大，市場去化快。 SQM 主 管 Christopher 表 示：“2016 年將是墨爾本房價的加速增長期，墨爾本 清盤率將維持在 70% 左右；墨爾本人口 數量持續擴大；墨爾本的空置率在下降， 租金會加速攀升。” 不可錯過的投資良機 RP Data 最新資料顯示墨爾本 9 月房 價上 漲 2.4%，三季 度 (7-9 月 ) 房 價漲幅 為 7.4%，月度漲幅和季度漲幅都領漲全 澳，墨爾本房地產市場開春一片火熱， 這是 2016 年大漲好預兆。
澳洲房產市場名列世界第一高透 明度，維州擁有世界經濟體最高標準的 AAA 信用等級，房地產管理體系成熟， 地產增值穩健維持年漲幅 7%-10%，購房 僅需 10% 首付，門檻低。 墨爾本成為全球唯一連續五年 (2011 年 -2015 年 ) 蟬聯“全球最宜居城市”的 地區。報告顯示墨爾本社會穩定、醫療 衛生、文化與環境、教育、基礎設施等 方面綜合表現最佳。 當前墨爾本人口超過 430 萬，過去 十年墨爾本人口增長量居澳洲第一。澳 洲統計局 (ABS) 的最新資料顯示， 墨爾 本人口有望在 2056 年超過悉尼，成為澳 洲第一大城市。
維州經濟活動總量占澳大利亞四分 之一，墨爾本作為維州經濟引擎，在全 球危機中顯示極強抗跌性和復蘇能力， 經濟保持高位增長，《墨爾本規劃》構 建未來發展利好藍圖。 墨爾本擁有墨爾本大學、皇家理工 大學、維多利亞大學等一眾全球頂級教 育資源，擁有澳洲海外留學重大占比。 在 QS 全球最佳求學城市排名榜，墨爾 本為全球第二佳求學城市。 墨爾本每年都會舉辦澳網、墨爾本 杯賽馬、F1 大獎賽等國際知名賽事，不 僅擁有澳洲最豐富的文化盛宴，另外眾 多國際名流也會在此時彙聚於此，探討 商機。
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Issue No.001 / Friday June 05,2015
5 億澳幣“運動員村”工程開工 為 2018 年英聯邦運動會蓄勢待發 2018 年英聯邦運動會“運動員村” 工程開始！各個起重機將會在這周內進 駐，緩緩升起。 “運動員村”興建在黃金海岸 Parklands 地段，該地段 25 年以來都是一 年 一 度“ 黃 金 海 岸 嘉 年 華 ”(Gold Coast show day) 的舉辦場地。 如 今，Parklands 已 經 被 清 場， 並 夷 為平地。這片價值 5 億澳幣的土地將會興 建成能容納超過 6,500 名運動員的“運動 員村”。 “運動員村”工程為期 23 個月，昨 天，工程已經正式啟動：在未來一個月 開始打造 10 層樓深的地基；一個月後， 大型吊機駛入，正式開工建樓。 昆士蘭州州長和市長，以及運動會 主辦人，總工程師到該地視察； 運動會主辦人 Nigel Chamier 說：“我 十分開心’運動員村’工程能夠如期順 利開工，接下來，我們還需要面對以及 克服重重困難。” “大型起重機會在今年聖誕前入駐 Parklands, 道路和基礎設施也準備就緒； 同時，其他運動場地也進展順利。預計 2016 年，三個新的運動場地會建成，我 們還需要用大量的時間對所有場地進行 試驗。” 接 下 來，2017 年 9 月 將 會 對“ 運 動 員村”進行為期 6 個月的內部裝潢。同 時，保安設備的設置也是十分重要的一 環。2018 年 3 月開始，來自 17 個國家的 運動員將會陸續入住“運動員村”。 昆 士 蘭 州 州 長 Annastacia Palaszczuk 和市長 Tom Tate 為這 29 公頃的土地舉行 動土儀式。州長還宣佈，在“運動員村” 會種植超過 136,000 棵樹，打造園林綠化 區。州長說：“‘運動員村’是一個長 期的規劃，我們要做到另不同國家的運 動員都有‘家’的感覺。” 等到 2018 年 4 月，英聯邦運動會結 束後，“運動員村”會成為廉租房。“運 動員村”包含了 30 棟 8 層公寓大樓，以 及 7 公頃的綠化公園。在興建期間會創造 出 1,500 個就業機會。 在暨庫馬拉城鎮中心世紀規劃與報 導後，對於庫馬拉區投資額變更為 10 億 澳幣。--- 來自安德魯斯 - 波茨理事會的 報導。 黃金海岸議會前庫馬拉區就已經對 購物中心提出規劃，10 年間的管道建設，
投資 10 億澳幣的庫馬拉城鎮中心發展蓄 勢待發。福克斯緯爾公路周邊圍欄以及 西田集團主要土木工程預計在耶誕節左 右數周之內開工。 上千萬美元的黃金海岸超級豪宅市 場，專家說黃金海岸酒店已經古老而疲 憊；區議員和城市規劃老闆卡梅倫·考德 威爾說，工程即將開始了近 20 年的工作 頂峰。 他說：“此區域施工即將開始，如 此有意義的工作進展，艱苦的工作換來 的是城鎮中心的收穫成果。這是近 20 年 的希望和夢想，我很驕傲的看到近幾年 的變化。 5 億澳幣的第一階段的開發去年在黃 金海岸議會上得以批准， M1 高速公路 54 號出口的交換升級工作得以落實，交 換升級工作始於 8 月份，10 億澳幣的投 資工程持續向北推進。 土木工程專案迫在眉睫，該專案的 啟動日程也引發了該專案周邊土地的銷 售，庫馬拉許可中心特雷莎·福斯特說， 無論是開發商還是周邊居民都希望在庫 馬拉城鎮中心構建出屬於自己的夢想家 園。此區的發展期待已久，萬眾矚目。
“沿福克斯韋爾路上很多小的土地 持有者，每一個可能的一塊可開發土地 已都被搶購一空。“很顯然，民眾們一 直在期待聯邦運動會。”
在第一階段的特點是開發一間電影 院，兩個重量級別的百貨公司、超市、 零售商店以及類似于布里斯班的南岸的 人工沙灘。
悉尼房太貴中國人也買不起 預算不足海外買家轉向昆州 雖然澳幣最近貶值了不少，但悉 尼房價三年間以兩位數的增速突飛猛 漲，使得大部分中國投資者現在也被 擠出去了。 據 Domain 網站報導，房地產仲介 PRD Nationwide 表示，房價大幅的攀升 给帶來本地人造成買不起房的社會危 害之際，也對外國投資者產生了類似 作用。 “悉尼和墨爾本的房市對買一 塊 立 足 之 地 來 說 似 乎 太 貴 了， 因 此 受 預 算 限 制， 海 外 投 資 者 也 轉 向 布 里斯本和昆州房地產市場了，”PRD Nationwide 在下半年的《澳洲經濟及房 產報告》中寫道。
過去三年，澳幣兌人民幣匯率跌了 豪華公寓的人，事實並非如此，”PRD 29%，使得澳洲房地產對中國投資者來說 Nationwide 全國研究經理瑪律迪亞斯莫 變便宜了。不過，報告明確表示，即便 （Diaswati Mardiasmo）說道，“我想說， 如此，大部分中國投資者也難以涉足悉 至少 60% 的外國投資者都很‘普通’， 尼房市。投資銀行瑞士聯合銀行（UBS） 買 房 預 算 在 50 萬 元 到 60 萬 元 之 間。 上周才表示，悉尼房價明顯被高估了。 和本地買家不一樣的就是，他們在買 PRD Nationwide 的報告向中國投資者 房前可能已經擁有這麼一筆錢了，而 很有錢這個普遍但並不準確的看法發起 本地買家買房前會說，‘我要怎麼去 了挑戰。 存夠 20% 的首付？’” 此前，悉尼的學者就曾發佈研究報 瑪 律 迪 亞 斯 莫 表 示， 悉 尼 市 中 告稱，在澳洲 2,700 億元的住房市場中， 心房價難以負擔的本性使得投資者轉 中國投資僅占 2% 的比例，並沒有影響房 向新州或其他州房價更便宜的地區。 價。 他 們 會 向 Penrith、Newcastle 或 Coffs “市場有一種神話，就是外國投資 Harbour 的經紀人諮詢，這些地區房價 者都是超高淨值、特別富裕、買得起頂層 相對較低，但資本增值空間依然不錯。
與總理 Malcolm Turnbull 在布利斯班的一次特別見面 總理 Malcolm Turnbull 作為特別來賓出席了 LNP 於 11 月 6 日週五在布里 斯班會展中心舉辦的午宴。 儘管這次活動是臨時通知，仍然有很多支持我的來賓參加了此次活動。當 天總理的講話更是精彩，我很高興我的來賓都得到了私下與總理見面、合影、甚 至於交流的機會。沒想到平易近人的總理也是自拍高手，當天下午 Facebook 上 出現的許多照片都可以證明。我們都很高興能夠與總理一起共用午餐和這次特別 的見面機會。 非常感謝第一傳媒當天為我們與總理拍照。我想向所有支持我的來賓表示 衷心的感謝。
Kim Marx 議員
Level 2 Sunnybank Hills Shoppingtown Calam Road, Sunnybank Hills QLD 4109
電話 : 3407 0566 傳真 : 3407 0568 郵箱 : karawatha.ward
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