為什麼要配置澳洲房產？看央視怎麼說 中央二台財經頻道報導了澳洲房產市 場概況，澳洲房市以每年約 14% 的速度 增長。 據央視報導，中國對澳洲投資的三分 之二，即 87 億，花費在住宅地產，資金 來自中國投資者或來自中國的新移民。交 易集中在悉尼和墨爾本，國人在這 2 個城 市的新房需求分別占了 23% 和 20%。
房市穩定、永久產權、首付低 澳大利亞是全世界少數幾個擁有穩定 房地產市場的國家，穩定的調控政策和規 範的管理模式使各地房地產價格在全球金 融危機 (GFC) 的幾年仍保持穩定。憑藉著 完善的房地產法律和管理體系，澳洲房產 市場被評為世界第一類“高度透明”的房 地產市場，是財富人士全球資產配置的首 選利器。當前，購買澳洲房產僅需二成首 付，產權為永久產權，帶精裝修，租金回 報穩定，空置率低，且購買手續簡便。
Housing Supply Council) 說， 到 2031 年， 住房需求量將比供應量高出 66.3 萬套。
人口持續增長、移民水準強勁
據澳洲統計局 (ABS) 發佈的最新統計 報告顯示，澳大利亞人口每天增加 1000 人， 預 計 在 2033 年 達 到 3200 萬 人。 在 住房供應量遠遠小於需求 與人口激增相對應的住宅興建緩慢， 2013 年人口增長總數中，移民占其中的 導致房屋更加供不應求。根據 RP Data 最 60%，每年大約有 18 萬新移民來澳定居。 新報告，澳大利亞平均每年需要新建住房 隨著中澳雙邊合作的加強，預計未來會有 15 萬套，未來的一年內可能達到 18 萬套， 更多中國人赴澳留學、工作和生活 ! 強勁 需要每年新增 3 萬套住宅才能夠緩解住房 的人口增長也促使澳洲的住房需求猛增， 短缺問題。國家住房供應理事會 (National 進一步催熱了澳洲的房產市場。
房貸“利好”進一步催熱澳洲房市 澳洲房產市場中購房貸款最高可達到 八成，當前房貸利率接近歷史最低水準， 還可只還利息不還本金，利用租金有規律 地還貸，投資買房還貸壓力較小！此外， 澳元兌人民幣匯率當前約為 1:4.56，促使 更多海外買家進入澳洲市場。
國人未來 6 年再買澳洲 600 億澳幣房 產 據報導，中國首次超越美國成為了澳 洲的頭號海外投資國。上一財年，中國獲 批的在澳投資總額約 277 億澳元，而美國
則為 175 億澳元。加拿大是澳洲的第 3 大 外國投資者，投資總額為 154 億澳元。中 國買家未來 6 年可能會向澳洲房市注入多 達 600 億澳幣，其中大部分投資都將流入 新房市場。 一項最新的全球報告顯示，澳洲房 產價值自 1975 年以來翻了三倍，資料顯 示， 在 過 去 30 年 裡， 澳 洲 房 產 升 值 了 221.4%，領先于美國、荷蘭、瑞士、法國 等主要發達國家。澳洲正走在創立全年新 房銷售紀錄的路途上，澳洲房產的強勁勢 頭將延續至 2016 年。
市場的天秤漸漸傾向買家，買，還是不買 ? 4.5%，並且也有資本升值的空間和潛力。 就公寓房而言，投資者可以看一下 開 發 程 度 較 低 的 近 郊 地 區 如 Prahran 和 Collingwood，嬰兒潮推動將推動這些區域 的地產需求。 澳洲房地產市場即將向下坡路的說 法甚囂塵上，前兩個月，澳洲地產的領頭 羊 - 悉尼房價的增速開始放緩似乎可以坐 實這一說法。但是，最近的澳洲全境地產 拍賣數量依然不減，今年的春季，買家和 賣家們都傾巢而出，拍賣數量達到了今 年的最高紀錄，超過去年同期的拍賣數。 上個月，悉尼、墨爾本、布里斯班以及 阿德萊德的拍賣數量都有所上漲。 那麼，澳洲的地產的未來走勢究竟 何去何從呢？本文將對澳洲較為火熱的 幾個城市單獨拿出來剖析一下，謹供投 資者參考。
價依然堅挺。 麥格理銀行表示，如果投資者希望 可以以合適的價格買到悉尼的物業，那 麼最好可以等到 2016 年和 2017 年價格有 可能出現下跌之後再入場。 資深的地產人士建議，投資悉尼第 二個 CBD Parramatta 或許也是一個不錯的 選擇，另外還有一些性價比不錯的地區， 如大學區的 Kensington，Northern Beaches 的 CurlCurl 和 The Rocks， 新 南 威 爾 士 州 政府正在那幾個區域出售一些歷史建築。
墨爾本 墨爾本明年的房價將會繼續增長， 所有如果有買家看到中意的地產就應當 悉尼 悉尼的地產市場已經火了兩年，僅 趕緊行動起來。 預計墨爾本的房價在 2016 年將會有 在過去的 1 年裡就上漲了 20%。但是現 在，上漲的趨勢已經開始放緩了。2016 5%~7% 的增長，他認為這是澳大利亞目 年，悉尼的漲幅將會回落到 4%~9% 之間。 前前景最好的地產市場。 不過，墨爾本的獨棟別墅和公寓房 悉尼的地產市場被高估了 40%，只 不過現在買家的數量高於賣家的數量， 之間狀況仍有較大的差距，截止今年 9 月 份，在過去一年裡，獨棟別墅的平均漲 而引發市場回檔的事件仍未發生。 悉尼目前房地產的清盤率已經低於 幅為 15.6%，而公寓房的漲幅僅為 2.4%。 墨爾本的西部和北部的中郊地區是 70%，早在前兩個月，悉尼西部一些地區 的清盤率就已經開始下降，悉尼今年清 值得投資的地方，這些區域在過去的兩 盤率曾經一度高達 90%，雖然現在購房者 年裡上漲緩慢，但是現在正處於追趕的 的數量有所下降，不過東區和北區的房 狀態。這些區域的租金回報率可以達到
昆士蘭 布里斯班和黃金海岸仍然可以提供 一些不錯的投資環境，特別是獨棟別墅。 但是投資者需要小心公寓房供過於求的 現象。 由於悉尼和墨爾本的房價高漲，因 此這兩個城市相對較低價格成了許多購 房人士的選擇，由於租金收益較高，投 資者的眼光同樣也從悉尼和墨爾本轉向 了布里斯班和黃金海岸。 截止今年 9 月，布里斯班在過去一 年裡的漲幅僅為 4.6%，不過 9 月份單月 的漲幅達到了 1.4%，主要是該城市的房 價的可承受能力較為合理，不過，大量 公寓房的出現可能會改變這一狀況。 那麼，買家應該做什麼？ 首先要確保做好自己的準備工作 第一步就是確定貸款沒有問題，可 以毫無顧慮的遞上無條件限制的報價， 如果貸款出了問題，那另一個買家將有 機會以較低的價格拿到這一房子，而這 類事件並不少見。 瞭解市場和不同地區交易流程 在昆士蘭州，買家通常可以在合同 中加入一些條款，允許讓銀行對房產進 行驗樓。這一點和其他州是有所不同的。 如果買家在合同中加入了驗房的條款，
那麼他對這個這筆合約會有更大的掌控 性，當買家在檢驗房子之後發現有問題， 他可以終止合同並拿回訂金。昆士蘭州 還有一個獨特的地方是僅有 7% 的房屋是 以拍賣的形式出售。 在悉尼，拍賣更受歡迎。地產的放 緩是一個好的入場機會，一些房屋仲介 表示，以往一套房產通常會有 50~60 組人 來看房，10 多個人參與最後的競價，而 現在，一般只有 10~20 組人前來參觀，兩 到三人參與競價，這是一個買家可以碰 碰運氣的好時機。 購買時機 由於耶誕節越來越近了，市場上出 現了一些變化，許多人在今年春季早些 時候購買到新的房子，因此會迫切希望 在今年年底將自己原有的房子拋售出去。 這種急售的行為會給其他買房者提供一 個談個好價錢的機會。在耶誕節前夕， 由於房主會擔心一旦年底無法脫手房子 就需要在額外持有兩個月，因此，他們 會有談價格的空間，在今年年底將會有 大量的房源被放出。 但是，這並不代表所有的房子都會 被甩賣出去，好的地產專案仍舊會有強烈 的需求，郊區優質的校區房依然會搶手。 而像墨爾本北部靠近大學的 Carlton 或者 醫院附近的公寓房則不會有這種需求了。 目前，悉尼的市場現在仍然不算是 買房市場，賣家仍然佔有一些優勢，但 是市場的天平已經開始慢慢的像買方開 始傾斜了。
投資澳洲房產如何避免常見致命錯誤 ? 利息浮動、供需變化、衝動決策以 及資金變動都可能讓事情變得複雜。但 是投資者在尋找最有價值的投資物業時， 還是有很多策略可以遵循的。以下是你 在考慮澳洲房產投資的時候需要避免的 常見失誤。 一視同仁地償還債務 試圖同時償清所有形式的債務可能 是很誘人，但是不是所有的債務都可以 一視同仁的。某些債務可以與收益並存， 而有些卻不具備——比如負扣稅。 一個選擇就是用你的余錢來支付 沒有減免優惠的稅務，這可能包括個人 貸 款 —— 比 如 用 來 買 車 或 者 度 假 的 貸 款——或者用在你的住宅上的債務。 一旦沒有稅務減免的債務全部償 清，你可以轉向那些有稅務減免的債款 了——比如投資住宅的貸款。這樣你可 以讓債務最小化，不花過多的錢在稅時 上面，不增加債務總額。
將折舊拋諸腦後 繼續稅務的話題——尤其是在稅時 就要來臨的時候。很多房產投資者或許 沒有最大化爭取稅務折舊減免，這可能 導致數百甚至數千澳元的收益流失。 通過求助於一家合格的評估機構或 者可以根據對你的房子評估準備折舊安 排的人可以彌補這一問題。 讓租金停滯不前 很多投資者經常忘記租房市場總體 上比房產市場發展速度更快，這就是為 什麼租金常常保持幾年不變的原因。這 就意味著到投資者意識到他們可以漲租 金的時候，他們可以一次性漲 50 澳元或 100 澳元的——往往這個數額很難讓租客 一下子接受。 更好的方式就是調整增長幅度，在 每次續租的時候漲 10 澳元或 20 澳元，這 個時間段可以是每 6 個月或 12 個月，根 據租期來定，這樣的話更容易讓租客接
受這個漲幅。 招租方式不靈活 另一方面，投資者往往太注重理想 的租金要價而在不經意間流失收益。這個 僵化的方式導致他們的住宅長期處於空 置狀態。如果他們的理想租金是 500 澳元 / 周，這就意味著如果這一周沒有租客， 就白白流失 500 澳元的進賬。 通 過 適 當 地 降 20 澳 元 或 30 澳 元， 投資者可以與潛在的租客簽訂租房協議。 這樣你損失的是 20 澳元或 30 澳元，但是 卻獲得了 480 澳元或 470 澳元的收入。 假設你知道價值所在 根據財富產生的潛力需要制定理想 的投資策略——有些事你不需要看指標 就可以瞭解。這些指標包括歷史增長、 當地就業驅動力以及失業率、空置率、 收益和人口增長等等。這些為你瞭解住 宅是否會有很好表現或者將來很有發展 趨勢提供了很好的資訊導向。
管理自己的物業 越來越多的人認為他們可以處理一 切事宜，包括：投資者想要照顧到投資 物業的方方面面。 在這個過程中，他們用自己的時間 解決租賃糾紛和與他們所要關注的正事 （制定下一步投資策略）不相干的瑣事。 通過雇傭房產管理專家，你可以減 少很多你甚至意識不到的風險，比如： 維修法的變更、煙霧警報器的監管、安 全要求等等。 由於澳洲房產投資持續上漲，很多 投資者紛紛開始入市希望從中分得一杯 羹。其實，一味跟風是投資中的一項禁 忌。想要在澳洲房市中獲利，投資者應 該擅于尋找房市變化的週期與規律，這 樣才能把握先機，獲得更大的利益。同 時本文中的投資決策要善於學會避免， 才能獲得最大的房產投資收益。
超強赴澳留學簽證申請指南
幣 )( 包含各類雜費 )
到澳大利亞留學是人生中最令人興
選擇學習什麼課程了。本文所提供資訊
2012 年 3 月開始，澳大利亞移民部
奮，甚至潛在改變人生軌跡的大事。在申
主要針對高等教育類簽證 ( 簽證分類 :
門推出了簡化簽證安排 (Streamlined Visa
•寄宿 : 每週 $150-$300 (750–1500 人民
請赴澳留學之前，人們要考慮很多，做出
573)。 這個類別簽證主要是針對來澳大
Processing)。在這個新程式之下 , 申請具
幣 )( 可能包含各類雜費及一日三餐開銷 )
不少決定與選擇，例如：選擇哪一科系，
利亞就讀全職高等教育課程的學生。請
有簡化簽證程式資格的機構課程的學生
•如果自己做飯，雜貨及一日三餐費用 :
如何尋找住處，購買機票等等。 為了幫
注意其他簽證申請與這個類別學生簽證
不再需要在簽證申請程式中 , 提供自己的
每週 $100-$150 (500–750 民幣 )
助你更好地做出選擇，我們詢問了多位
申請可能有不同之處。
英語語言成績。但是，各大專院校仍可
•總計生活開銷 : 一年 $18,000 (90,000 人
專家，請他們來回答有關中國留學生赴
問題二 :
能需要英語測試成績 , 作為評估英語語言
民幣 )
澳留學簽證申請方面的諸多疑問。
澳大利亞學生簽證申請要花多長時間？
學習期的長短。
問題五 :
問題一 :
答 : 在中國申請赴澳留學的簽證申請過程
其他學生簽證類別可能有著不同的
赴澳留學，我需要申請什麼簽證類別？
可能要多達 12 個星期。因此，你最好在
要求。例如：如果你是一名高中生，或
答 : 573 類別高等教育學生簽證的申請費
答 : 在做出留學海外的決定之前，最好瞭
踏上飛機赴澳留學的課程開學前至少 12
來澳大利亞學習英語語言，你也許在簽
為 $535 澳元，如果申請人年齡超過 18 歲
解一下有關國外學習、生活、移民以及
周前就申請赴澳留學簽證。
證申請程式中不需要提供英語測驗成績。
要再加上 $405 澳元，而年齡在 18 歲以下
問題四 :
的申請人則需要多繳納 135 澳元的申請
簽證的資訊。
很多學生使用澳大利亞註冊移民代
澳大利亞的學生簽證的花銷為多少？
當 你 被 澳 大 利 亞 大 學 接 受 以 後，
理來申請簽證，但是這不是一個必須。你
申請學生簽證，我需要做體檢嗎？
費。其他學生簽證類別的花銷與此類似。
你需要繳納學費和醫療保險。之後，大
也可以選擇自己來填寫、遞交簽證申請。
答 : 如果你所選擇的課程長於 3 個月，同
有些情況下，例如你獲得了獎學金，因此
學 會 向 有 關 部 門 提 供《 入 學 確 認 書 》
墨爾本註冊移民代理董乃瑞說如果
時是中華人民共和國的公民，那你就需
相關院校可能會支付你的簽證申請費用。
(confirmation of enrolment) 。 這 樣 一 來，
選擇使用移民代理，你一定要選擇在澳
你就可以申請簽證了。
大利亞註冊的移民代理。
要做涵蓋胸部 x 光的體檢。
請注意，除了申請費用之外，還有
董乃瑞先生說 :" 所有學生簽證申請
其他費用。赴澳大利亞機票、學費和澳
“ 澳 大 利 亞 法 律 規 定， 在 澳 大 利
都需要體檢報告。一般來講，這個體檢
大利亞本地的住宿生活花銷也不低，特
•針對海外留學生的獨立英語語言強化
亞境內只有註冊的移民代理有資格提供
報告的有效期為一年，而申請人必須要
別是在大學住校花費會更高。請與相關
課程 (ELICOS) 簽證 ( 簽證分類：570)
簽證諮詢。你可以登陸移民代理註冊局
到澳大利亞大使館、移民局認可的醫院
大學聯繫，瞭解具體住宿及其他花費。
• 中學生類簽證 Schools Sector visa ( 簽證
MARA 網站，查找移民代理是否為有關
獲得體檢報告。"
問題六 :
分類：571)
部門認可的註冊代理。"
澳大利亞一共有 7 種學生簽證 :
• 職 業 教 育 及 培 訓 類 簽 證 Vocational
所以要想按時報到，留學生務必要
如果你計畫在澳大利亞醫療衛生產
學生簽證的有效期有多長？
業學習，例如你選擇醫學或護理專業，
答 : 學 生 簽 證 會 涵 蓋《 入 學 確 認 書 》
Education and Training Sector visa ( 簽證分
提早申請好赴澳簽證。
你還需要做血液檢查。
(confirmation of enrolment) 所 標 明 的 學 習
類： 572)
問題三 :
事實速覽 :
時間，再加額外兩個月的時間。
• 高等教育類簽證 Higher Education Sector
申請赴澳留學，我需要什麼水準的英語 ?
澳大利亞生活開銷預估 ( 僅供參考 )
重要的一點是你要知道你學生簽證
答 : 為 了 獲 得 573 類 別 高 等 教 育 學 生 簽
• 大 學 學 費 : 每 年 $20,000 - $30,000
過期的日期是什麼。作為學生簽證申請
證， 你 要 證 明 你 有 足 夠 的 英 語 語 言 能
(200,000–240,000 人民幣 )
人，你有一次在簽證失效 28 天之內再度
Sector visa ( 簽證分類： 574)
力。 你 要 提 供 雅 思 (International English
健 康 保 險 : $400 - $500 (2000–2500 人 民
申請延長的機會。超過 28 天后，你就必
•非文憑類簽證 Non-award Sector visa ( 簽
Language Testing System, 簡 稱 IELTS 成
幣)
須離境申請學生簽證。如果你在簽證長
證分類：575)
績 )， 在 聽 說 讀 寫 四 個 方 面 最 少 獲 得 6
•租金 ( 以合租房子為例 ): 每週租金 $60
•Foreign Affairs or Defence Sector visa ( 簽
分。 當 然 你 也 可 以 提 供 職 業 英 語 測 試
證分類：576)
(Occupational English Test， 簡 稱 OET) 成
期失效的情況下滯留在澳大利亞，你有 - $150 (300–750 人民幣 ) + 其他費用 ( 水、 可能會被遞解出境，並可能會影響到你 電、煤氣、電話等 ) 今後簽證的申請。
績，在四項上獲得最少 "B"。
•住校 : 每週 $200-$400 (1000–2000 人民
visa ( 簽證分類：573) •學士後研究類簽證 Postgraduate Research
到底你需要申請哪種簽證就要看你
問題七 :
如果有學生在澳大利亞學習短期課
答 : 這需要以你簽證要求而定。如果你是
教育提供者，除非你可以從現在的教育
答 : 你需要證明你有足夠 ( 轉下頁 )( 接
程，而不計畫完成這些課程，或可能利用
一名 573 高等教育類學生簽證的持有人，
提供者那裡獲得《同意釋款書》(Release
上頁 ) 的資金用來支付 ( 及陪讀家人 ) 深
學生簽證來澳大利亞滯留不歸者看來是無
你在上課期間每兩周可以工作多達 40 個
letter)。”
造期間的費用。這包括學費、生活費和
法通過“真實臨時入境要求”的審核。
小時，在房價期間可以全職工作。
問題十二 :
申請學生簽證是否需要保證金證明 ?
註冊移民代理黃文勇先生說 :“對於
完成學業之後，我是否可以留在澳大利亞？
陪讀來的伴侶，他們也可能有工作小時數
答 : 如果你計畫學成之後繼續留在澳
他說 : “雖然電話調查不是每個申請
限制。如果你就讀學士學位，在上課期
大 利 亞， 你 可 以 申 請 畢 業 後 臨 時 簽 證
註冊移民代理黃文勇先生說申請人可
人都會趕上，但是這一調查卻很重要。因
間，他們每兩周也只能工作不超過 40 個
(Temporary Graduate visa，485 簽證類別 )。
以向澳大利亞或中國銀行申請留學貸款，
此申請人要講真話，提供真實資訊。越誠
小時。”
以滿足保證金方面的要求。他說 :“澳大
實越好。”
返程機票費用。澳大利亞的生活費預計 每 人 每 年 18610 澳 元， 伴 侶 則 每 人 每 年 6515 澳元。
董乃瑞先生解釋說講中文的移民官 員可能會通過電話進行問詢調查。
雖然你可以半工半讀，學生簽證要求
你一方面可以申請獨立技術移民，或 申請 :
你和你需要扶養人在澳大利亞期間都必須
•畢業工作類別 (Graduate Work stream): 國
問題八 :
官員發現與簽證申請內容有出入，這些官
有足夠的錢生活。
際學生所學專業與技術職業清單 (Skilled
什麼是 “真實臨時入境要求” (Genuine
員將過會發出一份叫做《自然正義通知》
事實速覽 :
Occupation List (SOL)) 相關聯的學生有資
Temporary Entry Requirements)? 我 符 合 這
(natural justice notice)，要求申請人回應移
以下商品要花多少錢？ ( 僅供參考 )
格申請。這些學生可以在簽證發放日期在
個要求嗎？
民官員的疑問，如果回應不充足，申請可
• 一升牛奶 : $A1.80 (9 元人民幣 )
澳大利亞工作 18 個月。
答 : “ 真 實 臨 時 入 境 要 求 ” (Genuine
能會被拒絕。"
•一公斤大米 : $A2.00 (10 元人民幣 )
•學業結束後工作類別 (Post-Study Work
Temporary Entry，簡稱 GTE) 主要是用來確
問題九 :
•12 個雞蛋 : $A3.50 (17.5 元人民幣 )
stream): 適用于畢業於澳大利亞高等教育
保學生簽證申請人赴澳留學的目的是真實
如果學生簽證被拒，我的學費能否退回？
•學生價電影票 : $A13 (65 元人民幣 )
提供者所設課程的國際學生。這個簽證申
可信的，而不是因為其他原因 ( 例如簽證
答 : 這個問題需要你與相關高等教育學府
•公共交通 : 每天 $A4 - $7 (20-35 元人民幣 )
請人在專業上沒有任何限制。這個簽證只
過期，滯留不歸而來澳等 )。通過這個測
聯繫。
問題十一 :
限於 2011 年 11 月 5 日之後提交申請，並
在澳大利亞就讀期間可否更改課程？
獲得批准的申請人。簽證的最高有效期為
利亞移民部門有認可的貸款銀行清單。”
“如果申請人被發現虛假檔，或移民
試 , 你必須表明你計畫學習期間只是暫時
董乃瑞先生說 : “澳大利亞法律規
性生活在澳大利亞。作為簽證申請的一部
定，如果學生簽證申請被拒，高教學府必
答 : 在澳大利亞期間，你是可以更換課程， 4 年。
分，你的移民史和學歷都會予以考慮。
須要返還已繳納的費用，但可能會去除百
但是有一些前提條件。
“真實臨時入境要求”的目的並不是
餘元的手續費。”
董乃瑞先生介紹說 :“你是可以更換
在申請簽證的時候，學生就應該對自 己的未來有一個比較明確的打算。
阻止赴澳留學的學生，在學成之後申請技
問題十 :
教育提供者的，然而，規定指出你必須
長期打算至關重要。只有這樣你選擇
術移民留在澳大利亞之用。
在澳大利亞就讀期間，我可以工作嗎？
在正式學業開始 6 個月後才能要求更換
的課程才能最大化的實現你想要的結果。
美聯儲主席放話：12 月可能啟動加息
美國聯邦儲備委員會主席詹妮特·耶 倫 4 日表示，由於美國經濟表現良好， 美聯儲可能在今年 12 月的貨幣政策例會 上啟動加息，但這仍將取決於資料指標 顯示出的經濟走勢。目前，6 日將發佈 的美國最新就業市場報告正備受關注。 耶倫 4 日在美國國會眾議院金融服 務委員會作證時回答提問說，美聯儲預 計美國經濟將繼續增長，足以推動就業 市場進一步改善並實現通脹率在中期回 升到 2% 的目標。她表示，考慮到這些 因素，如果未來的情況支援美聯儲的這 一預期，今年 12 月啟動加息將是可能 的。 耶倫對美國經濟前景持樂觀態度， 列舉了國內消費支出穩定增長、就業市
場大幅改善、全球經濟和金融市場給美 國經濟帶來的下行風險減少等因素。她 指出，雖然美國通脹率持續低於 2% 的目 標，但主要是受到能源價格和非能源產 品進口價格下跌的影響。 針對部分美聯儲官員對美國通脹水 準較低的擔憂，耶倫表示，如果美聯儲決 定 12 月啟動加息，將是基於就業市場繼 續改善，以及壓低通脹的暫時性因素消退 之後美國通脹率將回升到 2% 的預期。她 說，美聯儲需要逐步證實通脹回升的預期 將會實現，否則美聯儲將適當調整政策。 耶倫也表示，目前尚未做出正式決 定，是否啟動加息還取決於 12 月 15 日至 16 日的議息會議之前，資料所反映出的 美國經濟前景。
根據美國供應管理學會本周發佈的 資料，10 月份美國服務業增長勢頭良好， 非製造業經濟活動增長很快，顯示出樂 觀的經濟增長勢頭。 目前週五將公佈的 10 月美國非農就 業報告備受金融市場關注。美聯儲在做 出加息決定時的一個重要參考就是是否 實現了完全就業。美國九月份的失業率 為 5.1%，與美聯儲官員認為的 4.9% 的較 合理水準相距不遠。除了失業率，美聯 儲認為就業市場仍有一些領域有待改善。 根據美國官方的預估，美國第三季 度經濟增速將會放緩至 1.5%，但是低油 價、就業市場和薪資增長的改善將持續 為消費支出提供支撐。美國彭博社的調 查顯示，第四季度美國經濟增速預計將 會漲至 2.7%。美聯儲在 12 月貨幣政策會 議之後將公佈經濟前景預期。 耶倫強調，市場應更加關注美聯儲 利率政策的整個路徑而不是首次加息時 機，而且提高利率將是一個取決於具體 經濟狀況的逐步的過程。她認為，如果 美國經濟資料支援，及時啟動加息是審 慎的做法，因為這使得美聯儲能以更加 漸進的節奏加息。 有分析認為，耶倫的表態一定程度 上顯示出美聯儲官員目前正希望早日啟 動加息。市場預期美聯儲仍可能在 12 月
份啟動加息，但也有部分觀點認為如果 經濟資料不佳，美聯儲可能會等到明年 初再加息，首次加息的幅度將為 0.25 個 百分點。 耶倫的表態推動美元匯率 4 日走 強。分析認為，美元料將維持強勁走勢， 因為支撐美元走強的因素不僅有美聯儲 的加息預期，還包括美國經濟目前的穩 健增勢。 耶倫 4 日表示，在 10 月份的會議上， 美聯儲認為，外部風險的威脅正在消退。 儘管美國經濟目前已經從金融危機之後 的蕭條狀態中逐步恢復，但全球經濟面 臨的增長放緩現狀令美聯儲在啟動加息 時將外部風險也作為一個考量因素。 美聯儲在上周召開的貨幣政策例會 上決定按兵不動，但暗示可能在 12 月 的下一次貨幣政策例會上啟動加息。自 2008 年底以來，美聯儲一直將聯邦基金 利率維持在接近於零的超低水準。 耶倫 4 日作證的主題是有關銀行業 監管。她表示，美國的大型銀行業仍然 存在風險管理問題。目前由美聯儲進行 監管的 16 家最大型的、最具系統重要性 的金融機構最近幾年均改善了其資本基 礎和風險管理，但是美國大型銀行仍然 需要採取一些實質性風險管理和合規措 施來增強應對風險的能力。
中西差異？ 澳大利亞中小學是如何教育孩子的？ （下） 在試卷上列出了課程標準詩歌教學所對應
學生慢慢學會了自我控制和學習管理，儘
滿足中建立自尊和自信，並促進人與人的
澳大利亞教育部門喜歡運用評估的
的第一條 A、第三條 B、第五條 C、第七
管有些規則似乎很簡單，但學校和老師會
交流，培養社會責任感。
手段，用評估檢測教育的成效。學校要評
條 D、第八條 D，詳細說明評估的依據，
不厭其煩地以種種形式滲透在教育和教學
估、學生學術能力要評估、課程實施要評
這樣教師在分析和評估學生的學業成就時
中，耳濡目染，時間一久，就成習慣。
悅和快樂的氛圍，盡可能地組織遊戲和活
估，什麼都要評估，什麼都能評估。怪不
非常深入、清晰和具體，給予的回饋會更 具針對性。
六、保證學生的福利和健康
動，讓學生在參與、交流和輕鬆中學習。
得教師常說澳洲教育部門的首要職責是評 估，原因在於澳洲教育制度相對比較成
五、有效的課堂管理
四、用資料和事實找准學生的問題
熟，已形成了相對科學和合理的評估標準 和體系。在澳大利亞政府教育網站上，公 眾可以看到許多繁瑣和複雜的種種評估要 求和標準，涉及到教育的方方面面，無所 不及。評估像一隻無形的手，影響、管理 和調控著澳大利亞的教育。 在學生學業水準國家評估層面，澳大 利亞會在每年的 5 月組織 3、5、7、9 年 級數學和英語品質監控測試，並會提供豐 富的診斷資訊，通過錯綜複雜的資料說明
在澳大利亞交流期間 , 筆者聽到一個 當談論課堂管理時，有人的腦海會浮
新鮮的詞彙”學生福利”，很好奇學生 福利到底是怎麼回事 , 在和老師聊天、查
同樣，教師在課堂教學積極營造愉
在一節考格拉小學數學課上，學習的內容 是乘法運算，教師在教授演算法規律後， 發給學生一張寫著十二個數位的紙，然後
現出“紀律”、“控制”和“要求”等字眼， 看資料後 , 才豁然開朗：澳大利亞“學生
組織小組競賽，讓兩個學生輪流玩兩個骰
有人會想像課堂上一邊學生思想不集中，
福利”的概念其實與中國的”學生身心健
子，將骰子上的兩個數字相乘。如果結果
低聲講話或做小動作，一邊教師在大喊大
康”類似 , 然而，這樣的表述反映了澳大
和紙上的數字一致，就劃掉一個數字，這
叫，發號施令。其實，這樣的想法常常將
利亞教育的理念：“教育無論是過程還是
樣，看哪個小組最早劃完數字，哪個小組
教師和學生的關係對立起來，潛意識地認
結果，應該是幸福的”。
就勝出，學生非常開心，寓教於樂。
為教師是課堂的管理者，而不是引導者。
“什麼才是真正有效”的研究報告顯
在澳大利亞，教師們不會簡單的用紀
示 , 學生的學業成就與學生的福利好壞成
七、和同伴協作，一起研究 團隊合作能力是澳大利亞教育努力培
律和規定來約束學生，而是通過“慣例”、 正比關係 ,. 過強的學習任務和過多的學習 “程式”和“契約”管理和要求學生，通
時間恰恰適得其反 , 會影響學生的學業成
養的核心素養和能力，然而在“自由、獨
區、學校的學業成就。每個學生還會得到
過“文化的一致性”引導學生自我控制、
就和幸福感。具有高幸福感學生的精神更
立”的社會文化和“信任、自主”的教師
一份成績報告，詳細地說明哪些是他們的
自我管理和自我學習。
健康，更融入社會，生活方式更有責任。
文化的浸潤下，教師很少會走進其他教師
短板，從而幫助老師和學生採取針對性的
在學科教學，學校和教師會結合不
澳洲教育的良好學生福利體現在許
的課堂去聽課，也不會每週坐下來定期教
教學策略提高學業。監控測試的重點不在
同的教學內容，不斷建立學科學習的規範
多方面 , 其中最重要的是為學生提供適度
甑別和選拔學生，而是在於為了用資料說
和程式，通過規範和程式培養他們良好的
的教育和適合的課程。在英語和數學等基
不過，在西方教育向東方教育學習
話，及時發現問題，以便及時改進。
和縱橫交錯的緯度比較，評估國家、地
研，研討教學方法。
學習習慣和思維方式。如教師在組織學
礎課程，學校和教師必須保證每個學生達
借鑒的過程中，中國的共同教研制度引起
學校和教師同樣喜歡使用資料和事
生英語文學閱讀交流時，提供了交流提
到學科的最低標準和要求 , 同時還為學生
了西方教育界的關注和興趣，澳洲的學校
實等實證的方式來檢測和評估教學，貫徹
綱：因為……比如 ……作者說……根據
提供了適合不同學生的分層教學，就像高
和教師也試圖打開校門和開放課堂，通過
于課堂的全過程。在一次科學課上，教師
書中文字……在第幾頁……說過……根據
中英語就有基礎、核心、延伸一、延伸二
協同教學研究，打破教室之間、教師之間
組織小組合作活動，組織同伴互評的方
文字。這樣學生根據提示掌握了閱讀的方
等四種，滿足不同層次的學生需求，讓他
的壁壘，共同提高學生的學業成就。“什
法，讓小組之間完成記錄其他組完成該任
法，知道如何去閱讀，還培養了思辨和分
們選擇適合自己的課程，與此同時，澳洲
麼才是真正有效”的研究也顯示：教師的
務的過程和成果，並作出評估，提出兩項
析能力。還有教師在上英語新聞報導閱
的高考科目設計也體現了分層，同一學科
交流和合作越緊密，學生的學術成就就越
滿意的內容和一項希望改進的內容。
讀課時，將教五個 W 寫在黑板上，要求
會有不同的分層考試，如英語，考試科目
當然，“無標準就無評估”，澳大
學生圍繞 Who（關於誰）、What （ 發生
也有四種選擇，學生可以根據自己的水準
利亞沒有統一的教材，卻有統一的教學要
什麼事）、When （ 什麼時候發生的）、
選擇不同的級別參加考試，學習路徑和報
求和課程標準。教師的所有教學設計以國
Where （在哪裡）、Why （為什麼）。
考科目達到高度的一致和統一，這樣學生
家課程標準為參照依據，在教學設計中教
澳大利亞全國英語統一測試的作文
在學習時不會有過重的負擔，一旦選擇了
師首先考慮的是這一節課的課程目標是什
試卷上也清楚地注明了寫作的程式和要
適合自己的課程，會全力以赴，具有責任
麼？課程標準中的哪幾條？然後再去選擇
求，而且幾乎所有的作業試卷都會有這樣
感和成就感。
教學內容。評估也同樣如此，教師基於課
的提示：
不僅如此，澳洲的學生福利還體現在
高。 就像在考格拉中學，教研文化的氛圍 非常濃郁。每年校長會組織教師專業發展 日，類似於我們的教學或學術節，邀請大 學和教育機構的專家開發教師培訓課程， 2014 年他們將開發和參與如何做好一名 閱讀導師、3P（pause、prompt、praise）、 深度閱讀與教學等三個項目；學校還建立
程標準有選擇和有技巧的組織回饋和評估
o
第一步是構思你的作文
學校豐富多彩的選修課程和校園活動，滿
意見。澳大利亞課程標準非常的具體和翔
o
使用段落來組織你的想法
足他們的個性發展。就像新南威爾士州福
教師共同體，通過兩人合作上課、資源分
實，清晰地闡述了任何一級學生的學習目
o
用句子而不是用短語或詞來寫
特街高級中學，不僅有六十多門選修的課
享和示範上課等形式發揮團隊和骨幹的作
標和內容，如高中英語（基本級）課程標
o
選擇合適的詞彙來表達你的觀點
程，還有極其多元和豐富的活動，如每週
用，提高學生的學業成就，也正因為有了
準就有 13 個學習目標和 48 條具體要求。
o
注意你的拼寫和標點符號
三下午的體育嘉年華、類比審判、社區服
氛圍和機制，考格拉中學的課堂越來越有
在考格拉中學的 9 年級學生的英語詩
o
最後一步是完成後檢查並修
務、8 年級的每週半日職場體驗、辯論社、 吸引力，學生的課堂出席率不斷提高，學 金融增值課程、環境學生委員會等綜合性 生在全國統測和澳洲高考的學術成績也非
歌學習評估表上，筆者看到教師要求學生 完成基於詩歌類型和創作技巧的試題，並
改，確保你的書寫清楚明瞭
正是在這樣規則無所不在的空間裡， 和跨學科活動。學生在自我個性的發展和
常不俗。
虎 啸 生 风，龙 起生云
【魅力亞太，炫彩人生 系列專題人物介紹】
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注重客户服务
阳光帅气，热情积极——这
5星级酒店高端服务的精神和态度，为他如今在亚太集团为客户服务的经验上增添 了精彩的一笔。
是每一个认识见过Tiger鞠林
每当Tiger感觉到客人迷茫的时候，他都会很耐心地通过问客人一些问题，发现客
虎的人对他的第一印象；而这
让客人们感到跟着Tiger投资是一件很令人安心踏实的事。每次去见客人之前，Ti-
个年仅27岁的小伙儿却有着很
择最适合他们的投资物业，同时建立一整套投资组合方案，希望能协助客人在最短
多同龄人没有的精彩人生！
人不确定甚至胆怯的根本原因，尽快的帮助客户找到正确的投资方向和解决方法， ger都会把所有相关的投资报告准备充分，细致分析客人的目前状况，帮助他们选 的时间内实现自己的目标。 客户案例
6年前来到澳洲，1年后，自己做老板，赚了人生第一桶金，支付了自己的学费以 及第一套投资房的首付；毕业后，追求自己的职业梦想，加入喜来登酒店，半年后
加入亚太仅一年的时间，Tiger积极的人生态度影响了身边许多的朋友，同时，他 以极高的专业素养带领众多客户迈出了投资的第一步，广受客户好评。
成为最年轻的supervisor，屡获表彰；23岁，不甘平庸，毅然创业，事业顺风顺
医学博士夫妇
水；1年前，加入亚太，成为出色的房产投资策略师，已帮助众多投资者建立投资
这对高学历高收入夫妇，有着很雄厚的经济实力。多年来一直关注房产市场，但却
组合，自己也拥有了两百多万的房产组合。
不敢轻易入市。自从认识了Tiger，通过他专业地分析，让他们充分了解了自己的
常常登高望远，避免画地为牢 受家庭的熏陶，Tiger很早就有生意头脑。 2009年随着父母移民来到澳洲，最初也和普通留学生一样在上学期间打工，但一 向很有想法的Tiger并不满足于只挣那有限的一小时十几块钱，而当时他所工作的 按摩店老板正有将生意盘出去的想法，Tiger果断决定将店面接手下来，自己当老
财务状况；在Tiger的帮助下，他们在短短2个月的时间内，买下了3套投资房，在 多个投资热门区域建立起了多元化的投资组合。夫妇俩表示Tiger的客户服务是最 令他们满意的：每一个电话，每一封email总能在第一时间回复；每一次去项目现 场，Tiger也总细致入微的详细讲解所有周边有关的信息。与Tiger投资，让他们感 到专业并且踏实。
板。说起当时这个相当大胆的决定，Tiger说自己其实仔细分析考虑了，觉得几乎
年轻小生意夫妇
没有风险才会那么快决定。这样，在同学们都还在辛苦打工的时候，Tiger已经当
一毕业就开始创业，忙活自己餐馆的这对夫妇，有着比同龄人更多的一份冲劲，他
起来了老板，每天赚着比同龄人多得多的钱，同时又有更多时间将精力专注在学
们希望能尽快将自己的事业以及经济状况提升到新的台阶。可是，忙碌的餐馆生意
习上。
然他们无暇关注任何别的投资。在朋友的介绍下，认识了同样年轻并拥有可观资产
这将近两年的生意管理，不仅为Tiger带来了相当可观的经济收入- 支付了他的大学
的Tiger，他们非常认同Tiger像他们介绍的投资理念，一拍即合，很快对Tiger建
学费和第一套投资方首付； 而且也让他在管理方面积累了很多的实战经验。
立了充分的信任。在Tiger专业的指导下，也很快建立起了2套房产的投资组合，目
从大学酒店管理专业毕业以后，一心想要追求自己职业梦想的Tiger决定卖掉生
前的资产远超他们身边的朋友们。
意，全心全意投入到工作中。
单身母亲
凭借优异的成绩和自信外向的性格，Tiger一毕业就被喜来登酒店录取，成为客房 部的储备管理人员。在酒店的工作期间，他积极工作，执着，勤奋的精神得到了酒 店的高层经理的赞赏。经过2年在喜来登酒店的努力工作，Tiger从一个初来乍到的 客房服务员做到了客房部的总经理助理，屡获公司嘉奖。 一向“爱折腾”的Tiger,不满足于酒店的工作，2011年开始，就利用业余时间做 起了汽车销售的生意。从小就喜欢车的他，对车有很深的研究。Tiger知道，如何 利用有限的经济能力买到可靠又心仪的车是很多像他这样的年轻人所需要的；利用 这样的市场需求，Tiger创立起了自己的汽车买卖生意。他总是站在客户的角度为 客户挑选适合他们的汽车，客户哪里不懂，他总是会耐心，专业的为客户做解答。 凭借丰富的汽车专业知识和超强的客户服务意识，使Tiger在汽车销售过程中经常
孤身一人带着孩子的单身母亲，一直希望能凭着自己的能力给孩子带来更好的生 活，可是担心仅凭一己之力很难投资。Tiger给她做了详细的分析，讲解了所有有 可能出现的风险，让她充分意识到其实她完全有能力做到她所期望的。放下担心胆 怯后的她，在Tiger的带领下，成功的买下了第一套投资房，她很感谢Tiger给了她 做决定的勇气，给了她未来更美好生活的希望！ 如今，年仅27岁的Tiger，在自己的努力下，已拥有3套投资房产，他的投资房产 的数量还在快速增加中。同时，他在亚太集团的平台上，完善了自身的投资专业知 识，成为了亚太集团颇受好评的顶尖投资分析师。在未来的日子里，Tiger将继续 用自己的专业及热情服务更多想要积极改变人生的投资者们！
得到客户的好评，在黄金海岸和布里斯班的年轻人中都小有名气。 常常迎刃而解，避免优柔寡断 1年多前，Tiger的妈妈在Perth听了一场讲座，这也是Tiger第一次听说亚太。公 司“左手赚钱，右手致富”，利用搭建正确的房产投资组合来最大化投资回报利 益的理念打动了Tiger，让他兴奋不已。也许是遗传了家里生意人的头脑和果断 抉择的性格，Tiger认为这是一条会给他带来更长远未来，能实现他更多梦想的道 路，他立刻决定开始投资地产；而且很快自己也加入了亚太集团成为了一名房产 投资顾问。
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Address: 149-153 Mount Gravatt-Capalaba Road & 66 Mascar Street, Upper Mount Gravatt, Brisbane, QLD 4122
投標： 12/12/2015
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★該項目可分兩階段開發； ★非常便利的地段； ★步行輕易可至 Westfield Garden City，當地大型購物中心， Queen II Jubilee 醫院，主要街區和直通市區和黃金海岸的高速公路； ★距 Sunnybank 購物中心僅幾分鐘路程。
該開發將進行投標，所有出價可在 2015 年 12 月 12 日之前提交。
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商業計畫書主要可分為四大部分： 1. 申請人的商業背景簡述； 2. 申請人在昆州的商業計畫； 3. 未來在昆州的商業財務規劃； 4. 移居澳洲的定居計畫； 一、申請人商業背景簡述 這一部分要求申請人簡單地陳述其從 商經歷，如從商有年限，經營過的公 司類型 / 性質，公司的經營方式（業務 如何開展、如何獲取訂單 / 合同等）。 二、申請人在昆州的商業計畫 此部分最為重要，需闡述申請人在澳 洲的商業計畫。這部分呈現的好壞， 直接關係到能否順利拿到州提名。 商業計畫中應該包含以下內容：
澳洲 132 商業天才移民介紹 如何寫好商業計畫書（二） 上一期，我們給大家介紹了 132 商業天才移民的基本要 求及昆州政府對 132 申請人投資專案和金額的要求。 勇 移民律師介紹到，132 商業天才移民的第一步就是要取得 州政府的提名，然後才可提交申請材料。 如何獲得州政府的提名？ 在提名之前，州政府會對申請 人進行簡單的評估，要求申請人提交一份商業計畫書作 為評估的依據之一。 這一期，勇移民團隊給大家介紹如何準備一份出色的商 業計畫書以便順利拿到州政府提名。
1. 概述： •投資總金額 •計畫轉到澳洲的資金總額 •計畫雇傭員工總人數 （全職人數、兼職人數） •申請人是否來過昆州進行商業考擦？ •說明計畫投資的行業以及服務或產 品 •計畫投資的商業地點（昆州內）， 及說明選擇此地點原因
2. 市場行業分析： •市場調研報告 •主要客戶或目標市場定位 •提供您的商業供應商名單以及您和 他們聯繫過的證據 •列出您的商業競爭對手以及解釋您 的產品 / 服務的競爭優勢 •解釋未來商業中可能遇到的壁壘以 及如何克服此商業壁壘 3. 商業架構和管理： •商業結構（如：個體經營，公司， 合夥企業） •申請者在商業中日常管理的角色 •員工要求（技能、學歷等） •說明在昆州經營此商業該遵守的法 規以及相關許可證 •列出物流和分銷中可能存在的一些 問題（如：稅收、海關、冷藏等）， 並說明相應方案 •列出您商業戰略，如何確保您能成 功地運營此商業 三、未來在昆州的商業財務規劃
以下幾點需要提到： •陳述您的商業啟動資金以及商業擴 展資金來源（如：銀行貸款，個人 資金，投資人出資等） •提供商業啟動資金的預計總金額， 以及開支明細 •未來兩年中商業的盈利和虧損預算 四、移居澳洲的定居計畫 這一部分要求申請者簡述未來在昆州 的定居計畫，如：計畫的哪裡定居， 孩子上學安排等。並要提交一份承諾 在昆州居住和工作的聲明。 在下一期，我們將給大家介紹 132 簽證 都該準備哪些申請材料（公司部分）。 本文由勇移民 (MARN 1573086) 撰寫提 供，未經許可不得以任何形式轉載。 如需瞭解詳細的商業移民資訊， 歡迎致電勇移民 07–3373 9810。 地址：Suite18, 223 Calam Rd, Sunnybank Hills, QLD 4109
此部分需要提供簡單的財務規劃，勇 移民建議 132 的申請者就此方面諮詢 專業會計以便做出更好的財務計畫。
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澳元貶值海外澳人聞風而動 以大折扣搶購雪梨高端房產 澳元一路貶值，移居海外的澳人湧
LJ Hooker Palm Beach 的 愛 德 華 茲
向雪梨高端房產市場，向資金充裕的中
（David Edwards）表示，今年春天，Palm
McGrath Manly 的羅（Jake Rowe）表
國買家發出警告。
Beach 有不少適合移居海外人士的優質房
示，最近，隨著上市房產數量的增多，
據《每日電訊報》報導，自澳元兌
屋上市。“過去 12 到 15 個月，移居海外
移居海外的澳人也開始詢盤了，需求也
美元匯率跌破 80 美仙以來，移居海外的
的澳人買房相當於享受了 15% 到 30% 的
多種多樣。
半的房子沒了。”
澳元會在明年 3 月或 4 月跌到 65 美仙。 他們確實回來了，成為中國買家的強勁 對手。” The Property Expert International 的 克
澳人就開始密切關注澳洲
拉 裡 克（Robert Klaric） 也
房市以利用額外的價值， 同時尋找一個可以安全存
認可更多移居海外的澳人
放資金的地方。
回來買房的說法，不過表
到澳幣跌破 70 美仙的
示他們更加謹慎，會觀察
時候，他們就成群結隊地 回來，因為房價對他們來
市場接下來的走向。“他
說相當於便宜了 30%。
們沒有熱氣騰騰地殺回
移居海外的澳人關
來，但確實在關注了。”
注的是藍籌股區域，比如 雪 梨 北 灘 的 Palm Beach、
Phillips Pantzer Donnel-
Manly、Terrey Hills 和
ley 的 普 蒂 甘 姆（Anthony
Seaforth； 東 邊 的 Bronte、
Puntigam） 表 示， 一 年 中
Bellevue Hill、Vaucluse、 的這個時候，通常可以看
Paddington、Woollahra 和 Bondi； 以 及 北 岸 的 Naremburn 和 Chats-
折扣，這還是在沒有和經紀人及賣家討
wood。
價還價的情況下。”
PK Property Search & Negotiators 總經 理克拉爾（Peter Kelaher）表示，受澳元
到移居海外人士買房的活動增多。“這 個時候，海外買家希望在雪梨買到合適
隨著春夏銷售的升溫，一般情況下，
他表示，房產已經成為股票以外相
貶值和慷慨的稅收優惠影響，希望在雪
未來幾周將有大量房產進入市場，給買
對比較穩定的投資。“買房有一個好處，
梨買房的移居海外人士明顯多了起來，
的房產以回國定居，包括讓孩子趕上新
家帶來更多選擇。
那就是當你第二天醒來後，不會發現一
而且這一趨勢還會保持下去。“我覺得
學期開學。”
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那麼其中（34K - 18k）=$16k 是在銀行的貸款合同條件允許情況 下，通過 Redraw 功能將這額外的 $16k 從銀行再借出來。 • 對沖賬戶 V.S.Redraw 和負扣稅（Negative Gearing） 兩者作用類似，但有著本質上的區別 1. 從抵消利息來看，錢存進對沖賬戶或者通過額外的還款都可以 減少未來自己所償還的利息，然而對沖是通過抵消，而額外還 款是直接還進 Principle 本金部分。也就是說對沖雖然抵消了 所需償還的利息，但是你的本金額度還是沒變，而額外的還款 就意味著不斷地降低你的本金。 2. 從上述可以引申到稅務問題。如果你是投資房，那麼利息（ 繼上期我們討論完對沖賬戶後，本期我們將淺談房屋貸款中 interest expense），可以用於抵扣你投資房租金收入（Rental Redraw 的功能。 Income）， 故 而 降 低 你 的 應 納 稅 所 得 額， 這 就 是 所 謂 的 負 介紹 Gearing（負扣稅）。這裡需要注意的是凡是還入 Principle 本 金的部分，就不可以用於負扣稅。 Redraw 功能是銀行容許客戶將還入自己的房屋貸款房貸中的 錢再次從銀行有條件的借貸出來。 3. 注意本息一起還（principle & interest repayment）所還回去的 本金是做了 principle reduction，也就是房貸 limit 自動下降， 通常是銀行在貸款檔中計算所需償還金額以外客戶額外還進房 這部分還回的本金是無法 redraw 的。只有 Extra repayment 貸中的資金。 可以 redraw。而放在對沖帳戶的本金 reduction 部分可以隨時 舉例解釋 轉帳無需任何手續費用。 按貸款合同要求，客戶需要每月的還款是 $ 1.5K 如果您想獲得更多關於貸款資訊，請不要猶豫，馬上聯繫我們， 客戶因為收入增加每月償還 $ 2K 我們將竭力為您解答疑問 由 於 年 底 拿 到 公 司 的 紅 利， 客 戶 又 額 外 向 房 貸 賬 戶 中 多 付 了 $ 10,000 原來一年內應還 $ 1.5K×12 = $ 18K 實際情況客戶所還金額為：$ 2kx 12 = $ 24K + $ 10K，也就是一 歡迎掃描二維碼，關注 Smart Mortgage 微信平臺。 共還了 $ 34K
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高於$625,000的出價 開放參觀 本週六和週日11:30-12:00pm
售！
3 Nick Cole
www.lucycole.com.au/8771148
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Sales Manager Mobile: 0421 647 441 B/hours: 07 5553 3688 nick@lucycole.com.au
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無限潛能；
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娛樂室，適合作為第二間活動室或兒童娛樂室；
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可拎包入住，之前租金為每週$610;
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升級開放式設計，鋪磚地板和寬敞明亮的活動區和用餐區；
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超大草坪可供孩子和寵物盡情玩耍；
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適於居住/投資，擁有翻新或重建潛能（STCA）。
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現代廚房裝有走入式視頻儲藏間和石質檯面；
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4臥或3臥+娛樂室，升級主臥套間&主衛浴；
位於尊貴地段，臨近Pacific Fair購物中心和Q Super Store，餐廳，醫療設施，學校和海灘；
140 SIR BRUCE SMALL BOULEVARD, BENOWA WATERS 經典、實用、優雅水濱房產 只要參觀一次，您就會愛上此處房產，它位於搶手Benowa Waters地段，擁有坐北朝南水濱朝向，坐擁816平方 米超大地塊，它將為您帶來簡單舒適的生活方式。6米挑高天花創造出寬敞的空間感，寬大的玻璃窗讓您欣賞優美 河濱景觀。4間寬敞臥室位於樓下便利區域，可直通活動用餐區。您的精美廚房採用高品位淡雅色調，裝有凱撒石 檯面和Miele & Gaggenau現代廚具。此外，該房產還擁有家庭影院，它位於二樓，裝有投影儀、螢幕和嵌入式 音響。與家人和朋友一起在戶外娛樂台享受夏日風光，戶外擁有度假式游泳池、熱帶雨林式景觀花園和高達的棕 櫚樹。屋前擁有17米水濱臨街地，您可常年欣賞日出、日落美景。距黃金海岸市中心僅幾分鐘距離，鄰近商店、 地區最好的學校、公共交通系統和其他娛樂設施，您再也找不到比這更好的住宅！今日看房，幸福一生!
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拍賣即將開始 開放參觀 本週六和週日2:15-3:00pm 或預約參觀 www.lucycole.com.au/8743707
物業特色 •
816m2超大地塊和17米水濱臨街地
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裝修豪華的家庭影院，現代景觀書房
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多樓層設計，擁有精美入口
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投影儀、螢幕和嵌入式音響
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4間寬敞臥室，6米高挑花
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樓上陽臺裝有落地窗
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主臥裝有走入式衣櫥和學習桌
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中央空調和安保系統
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超大配套衛浴裝有獨立浴室
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戶外娛樂台裝有玻璃欄杆
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超大私人陽臺主臥
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精緻游泳池四周環繞美麗棕櫚樹
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精美廚房裝有凱撒石檯面和Gaggenau & Miele 廚具
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2.5 車位室內車庫
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開放式家庭活動區，有6米高天花，雙層滑動門通向露臺
Lucy Cole
Managing Director Mobile: 0412 755 709 B/hours: 07 5553 3688 lucy@lucycole.com.au
John Cole
General Manager Mobile: 0412 671 620 B/hours: 07 5553 3688 john@lucycole.com.au
海外買家眼中的澳洲熱點房產是什麼？ 眼下關於海外買家在澳洲房地產市 場上活躍的議論很多。但是，他們到底 在澳洲市場上找什麼樣的房產？他們在 什麼地方買房？ 最近根據澳洲的外國投資審查委員 會的調查報告與統計數據，揭示了澳洲 市場上的海外買家來自哪裡。按投資的 金額排序，排名最高的 11 個來源國是： 1. 中國 124.06 億澳元 2. 美國 61.35 億澳元 3. 新加坡 43.03 億澳元 4. 加拿大 29.45 億澳元 5. 馬來西亞 20.38 億澳元 6. 英國 17.95 億澳元 7. 荷蘭 17.20 億澳元 8. 紐西蘭 13.62 億澳元 9. 香港 12.79 億澳元 10. 德國 11.69 億澳元 11. 韓國 10.83 億澳元
2013 年 度 增 長 不 多，2012-2013 年 度 是 347.5 億澳元，357 宗申請。
澳元增加了 65%。
外國買家在哪裡買房？ 維省、紐省、是外國投資者買房最 購買的、包括申請購買的住宅型房地產 多的地方，昆省稍遜一籌，排在這兩省 如下： 之後。 ‧ 現房 維省被外國投資審查委員會批准的 ‧ 空地 購房數量是 10,042 個，包括住宅型與商 ‧ 樓花 業型，總計價值 214 億澳元。 ‧ 新房 紐省被批准的數量是 7,814，位居第 ‧ 重建房 二，但其金額總計卻位居第一，超過了 購買的、包括申請購買的商業型房地產 維省，為 226.7 億澳元。 如下： 昆 省 被 批 准 的 數 量 是 2,940， 價 值 ‧ 已開發房產（包括購物中心、辦公室、 47.6 億澳元。 倉庫、汽車旅館、旅館） 就住房開發申請被批准的總金額而 ‧ 被區劃為開發用地的土地 論，紐省與維省不相上下，分別為 103.9 2013-2014 年度投資量最大的是： 與 104.1 億澳元。對現成的商業房地產的 ‧ 由有外國背景的開發商按樓花形式 投資，在維省是 61.4 億澳元，在紐省是 出 售 的 新 建 房（ 價 值 163.8 億 澳 元， 比 87.4 億澳元。 2012-2013 年度增加了 57.3 億澳元） ‧ 個 體 外 國 買 家 購 買 的 新 房（ 總 計 被批准的外國投資的數量如下： 外國買家買什麼類型的房產？ ‧ 新房：紐省 4,676 棟、維省 4,613 棟 11,338 單個投資者，遠超過 2012-2013 年 2013-2014 年度，在澳洲房地產市場 ‧ 現房：維省 3,483 棟、紐省 2,353 棟 度的 4,499 個） 上被批准的來自外國的投資額是 746 億澳 ‧ 空地：維省 1,536 棟、昆省 566 棟、紐 外來投資者買了 7,915 棟現有的住宅 元，遠高於 2012-2013 年度的 519 億澳元。 省 496 棟、西澳 394 棟 型房產，比一年前的 5,091 棟高了 55%。 其中有價值 347.2 億澳元的 23,054 宗 ‧ 樓 花 開 發： 維 省 45 棟、 紐 省 30 棟、 2013-2014 年度外國投資者對商業型 住宅房地產的申請，這比 2012-2013 年度 昆省 16 棟 房產的投資中，最大的一部份是已開發 的 171.6 億澳元的 11,668 宗申請高了一倍 的商業房產，被批准的申請數是 237 個， 外來投資對普通階層意味著什麼？ 多。其中還包括總計 398.8 億澳元的 374 WBP 房地產集團總裁、集團創辦人 價值 316.5 億澳元，比一年前的 192.4 億 宗 對 商 業 房 地 產 的 投 資 申 請， 比 2012-
之一的帕布斯特（Greville Pabst）表示， 外國投資審查委員會最新的報告證實了 「澳洲是一個對投資者非常有吸引力的 地方，從教育與基礎設施來看是一個很 理想的地方。」 「墨爾本在前年一直被評為世界上 最適宜居住的城市之一。而且，在過去 的 12 至 18 個月里，澳元貶值了 24%。所 以澳洲的房產對海外買家來說更能買得 起了，」他說，「當地人說澳洲房地產 越來越貴，但當我與來自新加坡、香港、 雅加達的買家們交談時，發現他們認為我 們的房地產很便宜。我們的很多買家是 為跨國機構工作的，他們用美元買房。」 關於哪裡是最熱的市場，帕布斯特 稱，很顯然，來自亞洲的買家們在墨爾本 與悉尼的內城區大量購買公寓樓花，他們 也在布里斯本這樣做。出生在海外各國 的澳洲居民，可以看到靠近大學與中學 地段的現成房產的價值，儘管買這樣的 房產通常是自己住而不是買來當出租房。 獨 立 的 買 家 代 理 卡 甚 摩（Catherine Cashmore） 表 示， 最 近 的 一 份 報 告 說 估 計 來 自 亞 洲 的 外 國 買 家 40% 是 在 墨 爾 本 和 悉 尼 買 房。 她 認 為， 他 們 主 要 是 買 高 層 的 公 寓 房 樓 花， 以 及 新 的 排 房 （townhouse）。
盤點澳洲最熱門的租房地區 黃金海岸房產最受捧 澳洲人不再喜歡在內城區居住，而 更青睞靠近海灘的地區。尋找靠近海灘 生活方式的租房潮推高了海濱邊房產的 競爭。新的數據顯示，黃金海岸是澳洲 最熱門的租房地區，有些區每一房產在 線訪問次數高達 1,897 次。 澳 洲 最 熱 門 的 租 房 區 前 20 名， 幾 乎 清 一 色 全 是 從 新 州 北 部 的 Tweed Heads 到 黃 金 海 岸 的 Broadbeach Waters 一帶的區，其中只有一個例外，南澳的 Edwardstown，排在了第 13 位。 大多數州都有傾向于海濱生活的趨 勢，僅維州仍青睞於內城區。 黃金海岸的 Tugun 區在 2014 年 12 月 至 2015 年 2 月之間是全澳最受追捧的郊 區。這三個月里，平均每月市場上有 31 套住房供應出租，而總需求高達 57,932， 平均每套房產被在線訪問 1,897 次。它和 Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads 和 Elanora 一起成為最具競爭力的前五名 租房郊區。 需求與供應的比率按照澳洲房地產 網站上每一郊區列出的至少一套房的點
擊率來計算，僅限於平均每月至少有 10 套房產登廣告出租的郊區。 澳 洲 房 地 產 公 司 Ray White Surfers Paradise Group 總 裁 貝 爾（Andrew Bell） 表示，黃金海岸的繁榮得感謝大量的投資 和開發，再加上即將到來的 2018 年英聯 邦運動會。他說：“目前投資於黃金海岸 的資金達數十億澳元，僅輕軌和新的大學 醫院就達 30 億澳元。還有賭場 Jupiter’s Casino 和 Pacific Fair 組成的南半球最大的 購物中心，將花費約 10 億澳元進行建設。 還有開發商也在投資。” 貝爾稱，如此大規模的開發引來了 人口大規模遷移到該地區，大多數工人 在尋找租房。他的代理公司在周六的看 房活動中，一套房產收到的租房申請最多 可達 40 份。黃金海岸變化很大，很多開 發項目已經批准，但尚未進入修建階段。 未來十年市場表現會非常強勁。 各州最熱門的租房郊區前 5 名如下： 維州 • Clifton Hill • Albert Park
• Fitzroy North • Fitzroy • Collingwood 首都行政區 • Harrison • O'Connor • Bonner • Lyons • Palmerston 南澳 • Edwardstown • Somerton Park • Parkside • Warradale • Glengowrie 新州 • Tweed Heads West • Tweed Heads • Tweed Heads South • Wamberal • Freshwater 北部行政區
• Alawa • Anula • Leanyer • Rapid Creek • Fannie Bay 昆州 • Tugun • Miami • Burleigh Waters • Burleigh Heads • Elanora 塔州 • Howrah • Moonah • South Hobart • Lenah Valley • Lindisfarne 西澳 • Duncraig • City Beach • Leederville • Doubleview • Wembley Downs
澳房產中介打死都不會告訴你的 11件事 房地產仲介是一個內心極其糾結的 群體，因為這份工作本身就太矛盾了。一 方面，仲介屬於銷售人員，他們工作的 目的就是賣出房子拿到錢，但另一方面， 仲介又要充當業主的諮詢顧問，在整個銷 售過程中都要解決來自買家和賣家的各 種疑問和諮詢，在不影響銷售結果的前 提下給顧客最滿意的建議，真是太累了。 仲介跟你說的話究竟幾分真幾分假 呢？ 通常來說，銷售和諮詢兩個方面在 仲介的工作中是共贏共生的，比如仲介 能夠高價賣出一套房產的話，那他獲得 的回報也是非常豐厚的。可是，很多情 況下給業主忠心的建議並不能順利地拿 到自己預想的酬勞。 很多房地產行業的仲介精英真可謂 是專業人士，他們非常懂得放長線釣大 魚的道理。他們所提供的建議都是業主 非常喜歡的，如果銷售和諮詢出現衝突 並不斷加劇時，專業的仲介人員甚至會 大膽將各種實情都告訴給客戶，以此來 獲取客戶的信任，贏得好感。 那麼，你認為仲介怎麼做才是真正 對你好的呢？他們給的建議到底是不是 最好的呢？下面就總結了 11 件仲介應該 告訴你的事情： 儘量不搬家 從簡單的理財角度考慮，搬家的次數 當然越少越好。你必須要承認，搬家真的 是太費錢了，一旦你加上所有的交易費， 搬家費，在新家添置傢俱的各種花費， 這可不是一筆小錢。如果你有按揭的話， 每月大部分的錢都用來還房貸了，貸款
時間越久的話，壓力越大，儘量不搬家 不失為省錢的一大利器。 房子越大，問題越多 作為買家，找到最適合自己家庭的 房子會令整個家庭都很開心，不過房子 面積越大的話，你的花費肯定會越多， 當然了，頭疼的事情也會更多。無論你 是想買兩居室還是 6000 平的大 HOUSE， 一定要提前考慮房子對於現在和家庭未 來的需求來說是不是有點太大了。 房子並不是投資品 買家經常問仲介的一個問題是所買 的房子是不是值得投資，作為一位專業 的仲介，我們會告訴買家不要將買房作 為投資的手段，按照經濟學的說法，投資 應該要產生現金流，可是買房卻正相反， 你的錢會全部投入到一所房子裡，而且 房子越大，圈住你的錢越多，稅費越高， 維修費越貴，裝修費和清潔費就更不用 說了。 買房時要將眼光放長遠 如果我們活的時間足夠久的話，那 麼所有的房子都會升值，但關鍵在於， 房地產市場是波動的，沒人能準確預料 出什麼時候出現峰值什麼時候又會跌入 低谷。你持有房子的時間越短，脫手時碰 到房價低谷的機會就越高，所以不妨多 在你的房子裡享受生活，和家人歡樂地度 過每一天，這樣心裡會更踏實。買房子 時不要只考慮現在需要什麼，想一想將 來可能有什麼變化，如果你有孩子的話， 這樣的想法會自然而然地出現。謹記， 房子在買到手後的 3 年到 5 年是灰色地帶 哦。
私下售賣或許成本更高哦 很多仲介喜歡私下售賣的方式，在 多數情況下，仲介會告訴賣家通過私下 售賣的方式進行銷售一段時間，如果房 子行情不好的話再轉變策略放到市場上， 公開給所有的管道，但是時間顯然延長 了，這就好像是一直在跟你催眠說“即 將呈現”但你卻盼不到頭一樣。 為什麼？ 仲介問買家和賣家最多的問題可能 就是為什麼了，當然了，瞭解顧客的動 機之後仲介才能知道從哪方面入手，仲 介肯定想知道到底是什麼原因讓你決定 賣掉現在的房子，是租期到期了呢，還 是覺得無聊了呢。當然有時候客戶的答 案和買賣沒有多少關係，比如業主覺得 在現在的房子裡住得不開心，仲介就應 該問有沒有什麼方法來解決這個問題， 如果業主覺得搬家就能解決問題的話， 那可要好好考慮一下了，畢竟再好的房 子也留不住不幸的婚姻。 一筆好交易和一所好房子根本不是一個 概念 買家在買房子時最關注的是討價還 價，以最低的價格拿到房子，價格越低 就越滿意，可是現實情況是，房子越好 你能拿到的優惠就越少。很多買家因為 想要拿到心目中預期的折扣而只能與眼 中的好房子失之交臂，最後退而求其次。 房子會保值嗎？ 很多買家在看房子時幾乎都會問這 個問題，當然了這是個好問題。首先你 要考慮房子附近的環境，看看主流的上
班族是搬進還是搬出的多，另外地區周圍 有沒有發生什麼變化，比如新的地產開 發專案或者交通線路變化等。接下來就 要考慮房子本身，如果房子吸引你的話， 它很可能也會吸引到其他的買家，當你 決定出手的時候，就不用愁沒有買家了。 另外如果你的需求比較主流的話，那賣 房時肯定會有很多買家感興趣，不過如 果你的品味比較另類的話，那估計想賣 掉就要花些時間了。 房地產市場有兩件比較奇特的事情， 一個是你買到房子的價格是公開的標價， 另一個則是市場預估你付的錢到底值不 值。所以即便你認為自己當初買房子時 花的錢少是賺到了，可是當你把房子轉 手時，下個買家也會成為當初的你，想 盡各種辦法爭取最大的折扣。 流動性 買房子要考慮的一大因素就是流動 性，也就是說當輪到這個房子出售的時 候要花多少時間才能完成交易，房子越 受人喜愛，當然流動性就越高。如果在 旺季時房子都不好賣出去，那可想而知 淡季也沒什麼人關注了吧。 你的房子並沒有那麼好 仲介作為諮詢顧問的一大功能就是 要和客戶坦誠相待，尤其是在和業主討 論如何準備賣掉房子時，談話一定要小 心翼翼。賣家在房子裡住過肯定會對房子 以及房內的傢俱和陳設都有很深的感情， 但如果直接挑明這些傢俱或者裝飾會給 房子減分的話，業主顯然會感覺很受傷 甚至難以接受，因此很多仲介會選擇避 免直接跟你說這些話。
為什麼澳洲人熱衷買樓花 ? " 樓花”一詞是指未完工的物業（即 在建物業）。如果把開發公司已建成的 房屋看成建設完成後的果實，那麼開發 公司正在建設而未完成的建築物則可看 做這一果實的花。一般稱賣“樓花”為 預售房屋，買“樓花”為預購房屋。 房子恐怕是大家所有投資中最昂貴 的一個商品了。 所以，在買房時，大家都希望能夠 知道、看到的越多越好。 這樣看來似乎購買現房 / 二手房最 有優勢，因為能夠現場調查房屋的所有 角落，也更容易想像入住後的情景。而 購買期房，則有些霧裡看花，在看完一 張張圖紙，效果圖後，您買到的就只是 一本合同。 但儘管如此，還是有很大一部分的
澳洲買房者，即使是可以購買任意數量 二手房的澳洲公民或永久居民，他們也 還是會選擇購買期房。今天我們就來看 看購買期房都有哪些好處呢？ 首先，願意購買期房的最重要原因 還是澳洲人對澳洲開發商的信心。坦白 說，所有的樓盤建成後都不會比效果圖 更好看，但基本澳洲的期房建成後都和 效果圖相差不遠。在展示房中看到的效 果和最後實際驗房的效果也基本一致。 在期房購買者的權利能夠得到充分 的保障之下，澳洲的期房購買者還享受 這些福利： 1) 買樓花 / 期房能在印花稅上省下一筆 錢。澳大利亞墨爾本法律規定印花稅是 按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的。 而如果買樓花，通常是在房產開工建設
前就簽訂了合同，即簽訂之日房產的價 值還只有地的價值的部分。如果購買的 是高層公寓，地價的部分，分到一套房子 就很少了。這些聽起來有點複雜，簡單 的舉例說明，一套 60 萬的高層公寓，如 果是購買二手房，印花稅約為 3 萬澳元， 如果是購買期房，印花稅大約只有 2000 或 3000 澳元。 2) 購買期房的客戶可以擁有更多選擇。 您可以按照自己的喜好來選擇樓層、戶 型等。一些開發商還讓期房的購房者選 擇地板顏色，櫥櫃風格，隨意替換地板 或地毯等。顯然，這些選擇在購買現房 時就比較困難了，只能買下後，再花錢 搞裝潢。 3) 購買期房可以預留存款的時間。在簽 訂購買期房合同時，只需要交納房款 10%
的定金，而餘額要等到房子全部建成後 才需要支付。這期間至少有幾個月甚至 兩三年的時間來讓購房者存款。 4) 如果房屋市場行情好，購買期房可以 讓您鎖定房屋的價格，不用擔心房產增 值而追不上房價。當然這樣做的風險就 是如果房價下摔，您購買的期房在建成 時可能購買類似現房會更便宜。所以， 如果預計房價將上漲，提前購買期房還 是一個不錯的主意。 最後，一旦簽了期房的購房合同， 存錢的速度會立馬加倍。這絕對會遠遠 超過你正在觀望房市期間的存錢速度。 這個規律也在所有我們澳洲身邊的不同 年齡、性別、種族的朋友身上都得到了 100% 的驗證。
澳大利亞房產貸款最易忽視的注意事項有哪些 ? 澳大利亞房產市場中，貸款買房是 最主要的付款方式，但是，作為海外人 士，由於對澳洲貸款體系的不熟悉，常 會忽視一些重要的概念和優惠。
實際上操作手續也很簡單，主要提供以 下材料：護照駕照、銀行卡以及最近 6 個 月的流水帳單、信用卡、收入證明。
1 ) 澳大利亞買房申請貸款的人都應具備
還款週期： 澳洲房貸一般分三種還款週期，每一周， 二周或四周還一次，主要原因是澳洲的工 資是按周發放，所以還款週期相對靈活， 由於是按日計息，所以大家不用擔心利 息的問題。
哪些條件？ 1) 年滿 18 歲，具有完全民事行為能力， 有合法有效的身份證明； 2) 有穩定的收入，具有按期償還貸款本 息的能力； 3) 同意以所購的房產作為抵押物； 4) 已與開發商簽訂了房地產買賣合同。 2 ) 海外人士在澳大利亞辦理房屋貸款需 要注意哪些事宜？ 1) 非居民不需要來到澳大利亞辦理貸款。 2) 房屋貸款一般被歸類為投資貸款，這 是因為買家通常無法長期居住。 3) 大 多 數 的 金 融 機 構 最 多 貸 款 額 度 為 80%，有些可能就貸到 70%。 4) 你需要準備物業印花稅，交接費用， 建築和蟲害審查，還有貸方費用，例如 申請費用等。 5) 外國投資者應在簽訂買賣合同之前查 看外國投資審查委員會的法規。 3 ) 澳洲房產貸款所需資料有哪些？ 根據貸款機構不同，金融產品不同，所 需材料各有不同，對於海外人士而言，
4 ) 澳大利亞買房如何還貸 ?
還款方式： 自住：建議本息一起償還。 投資：建議先與貸款經紀人溝通， 採取前 15 年只還息，之後再本息一起償 還的方式。 如果購買的房產是用於投資的，可 以將租金收入帳戶與還款帳戶綁定，租 金收入直接用來償還貸款利息，實現以 租養貸。此外，在償還貸款過程中，可 以使用對沖帳戶來減少還貸壓力。
以一套價值 100 萬，可貸款 80% 的 澳洲房產為例：房屋價值 100 萬，可貸得 得款項是 80 萬，在購房時會自動開通兩 個帳戶，一個是貸款帳戶，一個是對沖帳 戶。貸款帳戶計算需要償還的房貸產生 的利息，也就是 80 萬產生的利息；對沖 帳戶相當於給客戶開通的儲蓄帳戶，客 戶可往對沖帳戶裡存款，此“存款利息” 與貸款利息是相同的，所以存款利息正 好可以與貸款利息相抵消，客戶無需再 另外償還房貸利息。比如，客戶在對沖 帳戶裡存入 80 萬，那麼這 80 萬產生的利 息則抵消房貸 80 萬的利息；如果對沖帳 戶裡存入 40 萬，這 40 萬存款產生的利息 則抵消貸款帳戶裡 40 萬的利息，剩餘 40 萬的貸款利息需要客戶另外償還。
此外，對沖帳戶裡面的錢是客戶可 以隨意存取的，沒有時間、金額上的限 制，對沖帳戶裡面的資金只會影響每個 月 / 周要付的貸款利息。 另一方面，大家都知道利息收入必 5 ) 如何用對沖帳戶節省房貸利息？ 須繳納相應的稅款。單純的還款帳戶中 對沖帳戶與單純的還款帳戶有些相 的利息收入需要申報，並且繳稅。而對 似，它是客戶購買澳洲房產時自動開通 沖帳戶，是為了沖抵貸款利息而存在的， 的，既是儲蓄帳戶又是還款帳戶。鑒於對 所以並不構成收入的一部分，因此也不 沖帳戶的存款利率與房貸利率完全相同， 必繳納稅款。 這樣我們要付的房貸利息就相對減少了。 使用對沖帳戶的訣竅： 對沖帳戶如何運作？ 1) 我們可以把工資等收入直接打到到這
個對沖帳戶，這樣打進去的當天就開始 抵消貸款利息，從而最大化的抵消利息。 2) 對沖帳戶裡面的資金能隨時存取，要 用的時候就拿出來，有多餘就可以放進 去抵消利息，可以使你的資金分配更加 自由。而且因為房屋貸款的利息相對于 車貸和商業貸款便宜不少，所以你可以 儘量多從房子裡貸出錢來用於買車或者 做生意。 6 ) 房產升值後再評估後如何“貼現”領 現錢 在國內進行房產投資，即便房屋有 升值，如果不賣掉房產，只相當於“死 錢”, 而不會變成實際的收益。但是在澳 洲，可以隨時對所購房產進行再評估， 升值部分還可以直接變現。 還以上面值 100 萬，可貸款 80% 的 澳洲房產為例進行說明：澳洲房產每年 都會有 5%-7% 的增幅，假定五年之後， 該 100 萬的房產已增值為 125 萬。這時， 客戶可以尋找房產評估機構對該房產進 行評估，經證實確為 125 萬後，客戶可以 對該房產進行二次貸款，而此時貸款的 額度已不是 100 萬，而是 125 萬，能貸到 的款項也變成了 100 萬，將這 100 萬中的 80 萬拿出來償還原來的 80 萬貸款，客戶 可以淨提現 20 萬，這樣買該房產的首付 基本都已經賺回來了。
買房，為什麼選擇澳大利亞 ? 1 ) 最幸福國家 第 一 2013 年， 經 濟 合 作 與 發 展 組 織（OrganizationforEconomic Co-operation andDevelopment ）將澳大利亞評為“最幸 福的國家”。經濟合作與發展組織每年 都會根據 11 個標準，例如住房、就業、 收入、社區、教育、民事參與、衛生、 安全和工作與生活平衡等，對成員國進 行評比，並公佈“最幸福國家“（最佳 生活品質）排行榜 (BetterLifeIndex)。2013 年，澳洲成為排在榜首的國家，最為突出 的一點是澳洲人的志願者精神根深蒂固， 數字顯示，澳洲人平均每天拿出 6 分鐘來 做義務工作，這遠高於經濟合作與同時， 65% 的民眾幫助過陌生人（經濟合作與發 展組織的平均值為 47%）。排在澳洲後 面，進入前十的國家分別是：挪威、美 國、瑞典、丹麥、加拿大、瑞士、荷蘭、 紐西蘭和盧森堡。發展組織的平均值。
2013 年的報告中，澳洲排在 187 個國家 的第二位，僅次於挪威；美國排在第三， 而剛果民主共和國則墊底。榜單上前十 名的國家分別是挪威、澳大利亞、美國、 荷蘭、德國、紐西蘭、愛爾蘭、瑞典、 瑞士和日本。這個指數不僅主要對例如 衛生、教育和收入等元素進行對比，還 對這些元素加入了“性別不公平因素”， 而不是單純地取平均值。
2 ) 人類發展指數 第二 每年，聯合國都會對其成員國 的發展狀況做調查研究，並推出年度人類
3 ) 世界十個最適合小孩成長的國家 第 二 《 經 濟 學 人 》2012 年 推 出 的《2013 年 在 哪 裡 出 生？》(Top 10 Countries To Be Born In) 的排行榜顯示， 澳洲排在瑞士之後，成為了世界上第二 個最適合孩子成長的國。排在前十位元 的國家 / 地區分別是瑞士、澳大利亞、挪 威、瑞典、丹麥、新加坡、紐西蘭、荷蘭、 加拿大和香港。這個榜單的考慮因素包 括：人均 GDP、人均壽命、生活品質（以 離婚率為基礎）、就業穩定性、社區生 活品質、個人安全、治理、性別公平性、 氣候及政治自由度。
發展指數（HumanDevelopment Index)。在
4 ) 全球青少年幸福指數
第 一 2014 年， 美 國 和 國 際 青 年 基 金會共同調查了全球青少年幸福指數 （Global Youth Wellbeing Index），結果表 明澳大利亞的年輕人（12-24 歲）幸福指 數非常高，澳洲的年輕人比世界其他國 家的 12-24 歲之間的年輕人生活得好。在 對全球 30 個國家的青年人進行了調查後 發現，澳洲排在全球第一位，其後分別 是瑞典、韓國、英國、德國、美國、日本、 西班牙、沙烏地阿拉伯和泰國。 5 ) 最適合華人移民的國家 第二 哪些國家最適合華人移 民？ 2013 年 10 月 福 布 斯 評 選 出 了 十 大 最 適 合 華 人 移 民 的 國 度（Top10 ChineseImmigration Destinations)。 瑞 典 這 個北歐國家因其富裕、福利好、壽命長、 社會進步指數全球排名第一，成為最適合 華人移民的國家；澳洲則以溫暖的氣候、 海灘的文化、清新的空氣而排在第二位。 以下依次為德國、紐西蘭、加拿大、日 本、新加坡、法國、英國及美國。這個 排名比較了諸如生活花費、投資、經濟、 教育以及衛生健康體系，綜合得出的結 果。
6 ) G20 最可持續發展評分榜 第 一 2012 年， 諮 詢 機 構 CorporateKnights 的 G20 Scorecard Ranking 對 20 國集團所做的首個評分排名是根據 環境、社會、智力等指數進行評判的。 澳洲與日本和德國被評為世界最可持續 發展的國家，在這三個國家之後分別是 英國、美國、加拿大、韓國、法國、義 大利和歐盟。182d2c0b39.png 7 ) 全球性別差距報告 第 一 2013 年 世 界 經 濟 論 壇 推 出 了 全 球 性 別 差 距 報 告（Global Gender Gap Report），澳大利亞在教育方面，男女公 平排在全球第一位。140914ea17.png 8 ) 最適合人類居住的城市 澳洲墨爾本數次奪冠 我們再進一步 來看看墨爾本。墨爾本（Melbourne）是 澳大利亞的第二大城市，簡稱墨城，是 維多利亞州的首府，城市的綠化面積高 達 40%。墨爾本連續多年被聯合國人居署 評為最適合人類居住的城市。其中，在 2011-2014 年連續 4 年的宜居城市評比中， 墨爾本均摘得桂冠。
布里斯班投資獨特優勢 1. 布里斯班房價低，但增速快 布里斯班位於 CBD 的房產中位價處 於 60-65 萬左右，只是悉尼的 1/3，澳洲 專 業 房 產 資 料 Urbis 也 顯 示， 在 過 去 20 年的記錄裡，每當悉尼的房價高出布里 斯班一截，布里斯班總會在幾年後跟進。 現今較低的房價，也正說明了布里斯班 有更高的增值潛力及更大的增值區間。 在澳洲八大首府城市中，布里斯班 的房價只排第六，但強勁的增長位居第 三，僅次於悉尼、墨爾本。澳洲知名地產 業預測機構 BIS Shrapnel 調查報告顯示， 2015-2017 年內，布里斯班房價將有 17% 的漲幅。 2. 房屋短缺量不斷上升 布 里 斯 班 2013 年 住 宅 房 短 缺 量 為 26,300。 曾 預 計 2014 年 民 用 住 宅 的‘ 庫 存’短缺量將上升 16400 套，總短缺量達 42,700 套。這一資料將使昆州成為澳洲第 二大住宅房市場供給嚴重不足的省份。 公寓平均租金回報高於 5%，是澳洲五大 主要城市中唯一連續 4 個季度在公寓租金 回報上排第一的城市。內城區超低的空 置率不到 2% 成為布里斯班房市的一大吸 引力！ 3. 布里斯班經濟發展後勁動力足 以傳統豐富的礦業和農業資源著稱 的布里斯班，經濟一直處於穩健發展中。 澳洲國民銀行最新預測 2015 年布里斯班 全年資本增值率為 5.7%。近年來 G20 以
及 2028 奧運會主辦城市的競選等眾多國 際化步伐為布里斯班贏得了政府更多的 城市基礎建設翻修等專案支持。至 2031 年，" 昆士蘭基礎設施建設計畫 " 將斥資 超過 1342 億澳元用於以布里斯班為核心 地區的昆士蘭州東南部地區的基礎設施 建設，預計 2031 年布里斯班就業預計增 加 50%, 房屋剛需缺口將一直難以得到滿 足，特別是 CBD 地段。 4. 布里斯班人口增長率全澳首位 據澳洲統計局資料，2011 年布里斯 班市人口共計有 220 萬，和 2001 年普查 的 160 萬比較，也是澳大利亞人口增長速 度最快的大都會。澳洲統計局（ABS）資 料同時顯示，布里斯班近年來以年均 2.3% 的人口增長率居澳洲首位，新增人口中 20 歲至 34 歲青年白領族占比例 33%, 這 部分人群是布里斯班樓市活躍的主力軍。 5. 布里斯班房屋升值潛力空間大 目前布里斯班的房產中位價值處於 相對實惠的價格 50 萬左右，與悉尼和墨 爾 本 的 房 價 相 比， 還 有 10-20 萬 的 中 位 價差值，其擔負性及未來房價增值潛力 都 很 好。 澳 洲 知 名 地 產 業 預 測 機 構 BIS Shrapnel 調查報告顯示，2015-2017 年內， 布里斯班房價將有 17% 的漲幅。澳洲專 業房產資料 Urbis 也顯示，在過去 20 年 的記錄裡，每當悉尼的房價高出布里斯班 一截，布里斯班總會在幾年後大步跟上。
6. 布里斯班租金回報率全澳領先 RP Data 資料顯示，布里斯班近年來 公寓租金回報率保持在 5%-6%。資料同 時 顯 示， 布 里 斯 班 房 屋 空 置 率 約 為 2%, 強勁的人口增長繼續給租賃市場施壓， 尤其在 CBD 地段，常常出現 " 一房難求 " 的現象。 7. 國際名企帶來就業崗位 相比悉尼和墨爾本，布里斯班無疑 是國際都會圈的最後窪地，布里斯班以 優美的都市環境，穩健的經濟發展，高 性價比的房價等獨特優勢，吸引眾多國 際知名房企 和目光長遠的投資置業人士 來此搶灘。如綠地集團、中國航空、中 國銀行以及海外私人富豪等。 布里斯班擁有必和必拓、力拓集團、 Xstrata 等約 177 家礦業公司和資源公司總 部，IBM、中國銀行、中國南方航空公司 等跨國企業更是數不勝數，在布里斯班 CBD 地 段 雲 集 Louis vuitton、Ermenegildo Zegna、mont blanc 等全球知名品牌店，預 計到 2031 年，布里斯班將新增就業崗位 逾 200,000 個，新增人口和就業崗位將為 未來住宅地產帶來又一輪升值。 8. 一座活躍且健康的城市 布里斯班擁有積極且健康的社群， 並為各個年齡層次以及各種能力和背景 的人士提供多樣且便利的娛樂機會。亞 熱帶開放空間和自然區域為該市提供了 生活的空間。布里斯班的河流、小溪和
海灣得到所有人的呵護、保護與喜愛。 9. 高素質文化教育聖地 布里斯本還是個高素質教育聖地， 擁有昆士蘭大學、昆士蘭科技大學、格 里菲斯大學等世界知名的大學。昆士蘭 大學是澳大利亞八大名校之一，其科學 研究的經費及學術水準在澳大利亞的大 學之中始終位居前三名，在學博士生的 人數最多。昆士蘭科技大學是一所研究 性大學，在澳洲大學中排名前十。格里 菲斯大學是澳大利亞聯邦政府投資承建 的一所高等學府，公認為亞太地區最具 創新力和影響力的大學之一。布里斯班 男子文法學校、布里斯班女子文法學校、 布里斯班國立中學等中學教育資源也聲 名遠播。 10. 得天獨厚的旅遊資源 布里斯班被稱為“陽光之城”，擁 有美麗的自然風景和四季如春的氣候，有 許多植物園和公園，如女王花園、維多利 亞公園、考拉動物園等，是休憩和觀光的 好去處。布里斯班周邊風光奇特的黃金 海岸和大堡礁每年吸引著世界各地成千 上萬的遊客。黃金海岸因綿延長達 32 公 里數的金色海灘而得名，享有 " 主題公園 之都 " 的美譽。大堡礁是世界上最大的珊 瑚礁區，也是昆士蘭州最大的觀光招牌、 是世界七大自然景觀之一。
州府城市租金收益處於歷史低位 房產投資者面臨兩難選擇 隨 著 住 房 供 應 上 漲， 人 口 增 速 下 滑，墨爾本和悉尼的投資者可能要加入 柏斯和達爾文投資者降低租金要價的行 列了。 CoreLogic RP Data 發佈的 10 月報告 顯示，在截至 10 月的一年裡，雖然只 有西澳和北領地的州府城市的年租金下 滑，但墨爾本的租金也停滯不前，在月 度和季度基礎上，布里斯本的租金出現 下滑。 目前新屋還未上市——9 月份昆州 和維州的新公寓審批都有所增長，未來
將導致已經迫使業主削減售價的墨爾本 CBD 供應過剩問題進一步加劇。 CoreLogic RP Data 研 究 分 析 師 Cameron Kusher 先生說道，悉尼的基礎凈 需求或許推動租金增速保持積極，但其 他東部海岸大城市就沒那麼有復原力了。 週四 Kusher 告訴《澳洲金融時報》， “我不確定這會不會包含悉尼，但墨爾 本和布里斯本的租金可能會下跌。” “租房者將擁有明顯更多的選擇， 市場上會有更多供應，因此持有這些投 資性房產的人將擁有更少的漲租空間。
各個城市的人口增速正在減慢。” 相比一年前，包括悉尼在內的大多 數城市的租金收益都出現下滑。10 月份 只有阿德萊德的總體住宅租金收益率維 持在 4.2%。 報告顯示，墨爾本、悉尼和坎培拉 的獨立屋租金收益處在歷史低位，悉尼 的公寓租金收益也處歷史最低水準。 報告說道，“每個州府城市的獨立 屋租金收益都低於去年同期水準。” “這反映了獨立屋租金增速低迷以 及價值增長更加強勁。公寓市場的趨勢
與獨立屋市場不同，主要原因是，公寓 的價值增長狀況更疲軟，而它的租金增 速比獨立屋略快。” 10 月 份 悉 尼 中 位 租 金 要 價 僅 上 漲 0.1% 至每週 593 元。霍巴特和坎培拉是 錄得環比增幅的唯一兩個州府城市，霍 巴特租金增長 0.2% 至每週 337 元，坎培 拉增長 0.3% 至每週 491 元。 報告稱，“隨著今年還剩下兩個月， 2015 一整年的租金增速似乎都將非常疲 軟。”
別墅 VS 公寓 澳洲房產投資選哪個 ?
近幾年，澳大利亞房產市場異常火 爆，房企大佬紛紛出海到澳洲圈地蓋房， 更多中國個人則在澳洲買房投資，無論 建房還是買房，大家的目的都是一致的， 就是借澳洲這一房產寶地，讓自己的錢 包更加鼓起來。越來越多的人加入澳洲 置業的大軍中，甚至有不少人士一次購 買了多套物業。但在我們需要考慮這樣 一個問題，投資澳洲房產，究竟是買公 寓好還是買別墅好呢？
公寓還是別墅都是升值的，只是幅度稍 有不同。 根據官方資料顯示，過去 40 年以來， 根據地區不同，澳大利亞的公寓房平均 每年增長 6%~8%，而花園別墅的漲幅則 達到 10%~12%。 無論是公寓還是別墅，所在位置和 未來的發展空間同樣重要，房子周邊的環 境，交通，學校，醫院，購物等配套設 施都是提升房地產價值的重要組成因素。
市中心，商業配套齊全，繁華熱鬧，即便 是用來投資，也容易租出去。市中心通常 都是商業，教育，金融，購物及娛樂的 聚集地，交通自然也是四通八達，無論 是上學還是工作都是非常便利及迅捷的。 澳洲本地人其實都喜歡住在離市中 心 5~30 公里的別墅裡。這些社區，通常 都有齊全周到的配套設施 ( 商業、醫療、 教育、交通等 )。由此可見，無論是市區 的公寓還是郊區的別墅都各有千秋。
澳洲房產增值角度
位置與便利程度
物業管理費用
二者皆會升值
從澳洲房屋增值的角度看，無論是
從位置和便利程度看，公寓一般在
從物業管理費用看，在澳大利亞購
最全澳洲買地建房流程圖 在澳大利亞購地建房的流程是怎樣的 呢？俗話說一張圖勝過千言萬語， 請需要的朋友們參考以下 “購地建房 流程圖”
次，這樣可大大緩解還款壓力。
澳洲買房建房常見問答：
5. 如果我的房子還在還貸期，我想把房子 賣掉，房貸怎麼辦？ 在澳大利亞，不管是現房還是期房，房 貸按揭都是可以轉的。
1. 外國公民可以在澳大利亞買房嗎？ 可以，但是僅限於新房。
6. 我已經簽了合同了，但我不想買這個房 產了，我可以撤銷合同嗎？
2. 外國投資者買了以上的物業可以自 住或出租嗎？ 都可以，也可以轉賣。 3. 中國公民可以在澳大利亞國內銀行 貸房貸嗎？ 可以，房貸的條件和澳大利亞公民 的一樣。理論最高值 80%。 4. 建房初期我的資金壓力較大，有什 麼方式可以暫時少還點嗎？ 有，銀行均有每月“只換利息，不 還本金”的還款方式，每 5 年需續一
在購買者在合同上簽字後的三個工作日 之內，購買者可以終止合同。這三天叫 “冷靜期”。 7. 如何交付？ 開發商和買方指定各自的律師，和放貸 金融機構在指定的地點見面（通常是放貸 者的辦公室），交換檔和支票。當在場所 有人都對交付結果滿意，交付就完成了。 最後買賣雙方都會得到交付結束的消息， 而房屋仲介也會交付鑰匙。 8. 一次性付清全款可否打折？
一般而言，開發商推出的新樓盤都 是明碼標價無折扣銷售。銷售代理無 法擅自修改價格。 9. 可以多人擁有產權嗎？ 可以，但須在制定合同前提出，律 師會負責辦理，並會明確擁有比例。 10. 投資的房子出租容易嗎？ 澳洲房屋租賃市場非常成熟規範， 相關法律齊全，業人員專業素質高。 住宅空置率極低（2%-5%），租賃風 險小。 11. 投資者不在澳洲，誰負責出租房 的維護？ 可以委託房屋仲介安排專業人員修 理。 12. 可以由子女繼承地產嗎？ 法 律 規 定 是 可 以 的， 且 沒 有 遺 產 稅，也就是說可以世代傳承。
買一套 2 房公寓，每年需繳納約幾千澳元 的物業管理費，但可以享受公寓內免費 的泳池及其他健身設施。 如果買的是花園別墅，雖無須繳納 物業管理費，但每戶的業主有責任管理好 自家的花園，需要定期除草，修葺圍欄， 花費也差不多。 銀行貸款角度 從銀行貸款看，如果是現房，買公 寓房，銀行對於貸款的政策相對較嚴，首 付必須三成；如果是買別墅，銀行貸款會 相對寬鬆，因為有土地在那裡，降低了 放貸的風險，所以最低首付可能只兩成。 但如果是買樓花 ( 期房 ) 的話，無論 是別墅還是公寓，首付都只需要 10%，貸 款額度通常可以達到 8 成，並無區別。 因此買別墅和買公寓都一樣，只不 過由於別墅的總價值較高，10% 的首付款 自然也會高些。 投資的角度 從投資的角度看，市區公寓的出租 率高，需求高，空置率低；郊區的房子 面積大，租金高，較穩定。 在澳洲，主要租房的人群包括：留 學生，新移民，單身白領，所以市區的 公寓通常可選擇購物便利，交通發達的 商業區或學校附近。 郊區的別墅，也可以考慮儘量購置 在知名學府附近，交通便利之處，可保證 出租的需求量。投資者在資金有限的情 況下，可以考慮先投資公寓，成本較低。 總而言之，投資澳洲房產到底選公 寓還是別墅，沒有人能給你一個肯定的 答覆，因為這並不是只有一個正確答案 的單選題。 大家需要綜合多方面因素考慮，結 合自己的實際需要慎重選擇，可以多諮 詢一下專業人士。
什麼樣的房子 越 住 越 旺 ？ 一般人對於家居的瞭解，只知道房 子是居住用的，只要家裡面裝修的漂亮居 住舒適就行了。其實真正的家居並不是這 樣的，我們知道一個人處於這個世界之 中，他的一生定會受到各種因素的影響。 就象一到周未了全家人就會找個公園、海 邊、草原等這些環境場態好的地方去過周 未，這樣心情才能舒暢，玩得才能開心， 這就是環境場對於人的影響。 既然是這樣那我們就看一看我們一 天在家中的時間有多少，從一天總體來 看二十四小時當中至少有一半時間是在 家中度過的，也就是說每天有十二小時 是在家中度過的。從長遠的角度來說那 就是人的一生中有一半的時間是在家中 度過的，由此可見家中的場態對我們的 影響是太大了。 居家的環境場態不僅能影響家庭的 運勢，包括財運，事業運勢，工作運， 子女運，父母運等，還能影響夫妻感情， 身體健康等方面。如果是問題嚴重者還 會出現各種災禍。下面就說說居家風水 中應注意哪些方面： 一、藏風聚氣 風水中講藏風聚氣是好風水，什麼 叫藏風聚氣呢？簡單點說就是把吉氣藏 住，藏在房子內，這樣這個房子的運勢就 會旺起來。那麼什麼樣的房子是藏不住氣 的呢？下面這幾種情況您一定要注意了。 1） 一劍穿堂格局，這種格局為什麼不好 呢？它就是違背了上面所說的藏風聚氣 的原則。氣是要存住的，而這種格局的 特點就是存不住氣。一劍穿堂有二種情 況，一種是一入戶門直對客廳的窗戶， 這樣從入戶門進來的吉氣直接就從窗戶 中泄出去了。另一種是進入戶門後，左 面是客廳，右面是餐廳。或者左面是餐 廳，右面是客廳。這樣二面都是有窗戶 的，因此吉氣也會從這二個窗戶泄掉的。 “氣喜曲不喜直，曲則生情直則生煞”， 這是中國風水中講氣的運行原則。這就 是中國古代的園林或者是庭院設計為什 麼是曲曲迂回而不是直來直去。 2） 門窗過多，這種格局也是不好的。這 個道理是很簡單的，我們知道門窗是空氣 對流交換的地方，因此即是入氣口也是 出氣口，因此家中如果是門窗過多的話， 室內的喜氣就會從這些地方泄掉，因此 也就是聚不住氣，這樣的話肯定會影響 家庭的運勢的。 化解不聚氣的方法是用富貴有餘或 者是開光的植物葫蘆，在窗內側掛一對
開光的富貴有餘或者是開光的植物葫蘆 就可以收吉氣了。 二、生氣要旺 一所房子一定要有生氣，不能有死 氣，那樣死氣沉沉的，肯定會影響家人 運勢的。有了生氣家中的運勢定會生機 勃勃，越過越好的。那麼什麼叫生氣呢？ 怎樣才能知道自己的家中是不是有生氣 呢？生氣就是陽氣，因為周易中講宇宙 中萬事萬物都是分陰陽的，陽是主動的， 因此只有家中具有了陽氣整個家庭才能 旺起來。我們可以從以下幾點來查一查。 1） 房子的頂棚過矮，這樣會導致室內的 空間過小，因此所存的陽氣會不足，這 就會影響家庭的運勢。 2） 房子陰暗，有些房子因樓房的前後間 距過小，導致後面的樓房見不到太陽， 或者是一天當中見太陽的時間很短，這 樣的話家中吸入的陽氣就會過少，同樣 會影響到家庭的運勢。 3） 門窗過少，有些老式的房子因是以前 的設計，房子的門和窗過少，導致室內陽 光不足，一天當中大部分時間處於陰暗之 中，這樣的房子屬於陽氣不足，也就是 生氣不足。 生氣不足的化解方法有多少， 如果是屬於房間陰暗，光線不足那種的。 就要在房間內多打一些節能燈，這可以 增加室內的陽氣。如果是局部生氣不足， 可以在那個地方養一盆綠植，因為植物 是有生命的，可以增強室內的生氣。 三、戶型要正 有些家庭宜出一些大事，怪事。比 如凶事災禍，生重病，或者是家中出些怪 事，用常理很難去解釋。一看戶型圖多 數人家的戶型是不正的，出現各種形狀。 風水中管這種情況稱之為犯型煞。犯哪 種型煞就會出現哪些事。 1） 陰陽失衡，我們知道人體內要陰陽平 衡，哪一方都不能旺或者是衰。一出現 不平衡身體就會生病。比如陽氣旺，那 定然是陰氣衰，那就是陽盛陰衰。如果 是陰氣旺，陽氣衰那就是陰盛陽衰。中 醫大夫會根據體內的這些情況來給你平 衡陰陽二氣，這樣病才能治好。房子也 是一樣當陽氣旺時對家中的女性就不利， 如果是陰氣旺時對家中的男性就不利。 2） 青龍白虎二方失衡，如何找到家中的 青龍和白虎方，從入戶門內往外看，你 的左手方就是青龍方位，右手方就是白 虎方位。這二個方位在平衡，或者是青 龍方旺一些也可以。如果青龍方空虛， 白虎方突出，或者是白虎方處於電梯處，
這樣就是引動白虎之氣，因白虎為煞氣 星，屬於凶星之類，這樣的話就于房子 中所住的人不利了，宜生疾病或者是出 現災禍等。 3） 犯各種型煞，有的房子從戶型圖上來 看，有的像一把槍一樣，這在風水中叫做 犯槍煞。有的像毛筆字聽“一”字一樣， 或者是房子整體呈“L”形，三角形，多 邊形等不規則形狀，這些都屬於犯型煞， 這是個大問題，於家中的運勢等各方都 不利，因此大家在買房子的時候一定要 看看戶型圖，從戶型圖的整體來看，這 個房子是什麼形狀的。最佳的形狀是房 子呈正方形或者是長方形。 四、房子不宜過大 現代人有錢的是越來越多了，因此 很多人買房子根本就不是從家中有幾個 人需要多大的面積來買的，而是按自己 有多少錢來買的，反正宗旨是房子越大越 好。其實這種想法是不對的，也是不符 合風水原則的。皇帝宅經說過，宅有五 虛其中有一虛就是宅大人少。你想房子面 積過大，室內的氣場肯定旺，那人能不 能承受起這樣旺的氣場呢？實踐告訴我 們，這樣肯定是不行的，人是承不起來 的。這就與人命中能不能擔財是一回事， 有些人身旺能擔財，進多大財都沒事。 而有些人就不行，來財就出事，不是這 事就是那事總之把錢花光也就沒事了， 這就是身弱不勝財。 1） 樓層過多，有些人買樓喜歡買上下錯 層的，或者是買好幾層的大別墅，家中 最多也就是夫妻加上一個孩子，一共三 口人。一人一層，浪費是小事一人擔一 層的氣場肯定是費力的。 2） 單層面積過大，如果是一家三口人住 一個房子，最大一般不應超過一百三十平 米。而不少人因為自己有錢，就買一個大 面積的房子，什麼一百六七十平方或者 是二百多平方，家中就那麼二三口人住， 這樣面積就顯得過大了，按人均算一般 人是擔不起的。 五、格局要合理 這一點也是很主要的，有些房子的 室內佈局非常合理，始人一進房間就感覺 到非常舒服，心情非常好，非常喜歡這個 房子，沒有緊張感和壓抑感。進出各個房 間都很方便自如，這樣佈局合理的房子 給人感覺非常順手。如果是佈局不合理 的房子，一進入戶門走一會才見到客廳， 這讓人就會不舒服。或者是進入各個房間 接連拐來拐去的，非常不方便，那這樣
的房子給你的感覺非常不舒服，很彆扭。 辦什麼事不能馬上到位，特別是人心情 不好的時候，這就會導致其發怒。從風 水的角度來講就說明這個房間的場態流 轉非常不順，不和諧。是一種彆扭場態， 因此人會覺得辦什麼事都不順利。 1） 開門直對衛生間，如果是一個陌生人 第一次進入一個房子的時候，在沒進入 時心理非常好奇，這家到底是什麼樣？ 心理老是這樣想。當他推開入戶門第一 眼看到的是廁所時，心理的期望值肯定 是大打折扣的。 2） 餐廳對著衛生間的門，當人進餐時， 吃得正興起呢，突然一眼看見衛生間門開 了，正好對著自己，那這個人一下子食欲 就會沒有了，從風水上來講這是不好的。 六、五行不悖 易經中講，萬物分陰陽五行，也就 是 金、 木、 水、 火、 土。 其 中 金 生 水， 水生木，木生火，火生土，土生金。金 克木，木克土，土克水，水克火，火克金。 五行之間宜相生，最忌相克。如果家中 有相克的格局出現，那麼受克的一方就 會現現問題，輕者破財，麻煩事不斷。 重者對婚姻，家人身體，工作事業等各 個方面會產生嚴重的影響，更嚴重都會 發生災禍。因此家中的五行不能相悖。 1） 廚房在正北和西北方位上，從五行的 角度來說廚房的五行為火，而正北的方位 是水，這樣的話就會導致五行間水與火 相克大戰，因此非常不好。如果廚房在 西北角的話，那麼西北角是八卦中的乾 位，五行屬金，那麼廚房的火就會克制 西北方的金氣。而西北方是代表家中男 主人的事業，身體，名譽和夫妻感情的， 因此於家中的男主人不利。 2） 衛生間在東北和西南角，衛生間的五 行為水，同時衛生間的氣場為濁氣，是樓 上與樓下泄水的地方，因此衛生間也是 洩氣之地。如果衛生間在西南方位的話， 西南方在八卦中代表家中女主人的身體 健康，工作事業，夫妻感情等，因此此 處有衛生間肯定會受到影響的。東北方 位是八卦中的艮卦，從現在起未來二十 年中三元九運正是行的艮運，也就是說 這個方位是代表家中未來二十年旺運的。 因此這個位置也是極其重要的。如果此處 有衛生間的話，一是五行間相克，艮卦五 行為土。二是泄家中的旺氣，因此不利。