匯率變化影響中國投資者 離岸資產是未來新方向 澳元自去年 7 月攀上今年高位後， 持續下跌逾 21%。上周，1 澳元對人民幣 一度跌至 4.60 元（現鈔賣出價），而去 年 9 月 11 日，1 澳 元 對 人 民 幣 5.60 元。 同樣兌換 1 萬澳元，半年前需 5.6 萬元人 民幣，現在只需 4.6 萬元人民幣，可以節 省 1 萬元。
對內貶值、對外也貶值的境遇下規避風 險和贏得最有利位置。
具體措施 1）當人民幣對外升值、對內貶值時，讓 消費和投資發生在離岸市場上（海外） 換回等價的產品和服務。 2）當人民幣對外貶值、對內升值時，把 消費和投資留在國內市場之間購買產品 匯率與投資之間有什麼樣的關係？ 在全球市場一體化的背景下，沒有 和服務。 那個國家可以獨善其身，明哲保身。在 3）如果人民幣對內、對外都存在貶值預 目前現實生活中，貨幣對內貶值造成絕 期下，唯有儘快進行離岸資產的統籌和 對購買力的降低，侵吞著中產階層在過去 配置才是規避風險的最佳解決方案。 說 十幾年來建立的財富根基，特別是資產 白了，現在媒體上所說的人民幣升值或 配比中，大多數以房產作為財富載體的 者貶值，對老百姓及普通投資者產生直 家庭更要有合理配置所擁有的金融資產， 接關係嗎？從現實意義上講沒有直接關 平衡投資風險。對於人民幣的匯率變動 係，因為他們沒有建立貨幣的對沖機制， 而言，只有建立一個雙邊貨幣交換機制、 沒有像國家那樣擁有多種貨幣，因此當 能夠對沖匯率、利率、及政策風險的離 貨幣對內貶值的風險來臨時，無法使用 岸資產的轉換平台，才有機會在人民幣 儲備的、對應的升值貨幣來規避該損失；
而當貨幣對外升值的時候，既使賺錢的 機會就在眼前，也無法從這個升值中獲 得任何的實惠，因為缺失了消費這種升 值貨幣的場所和平台。 總體看來，澳洲房地產的市場是有 很多預期的： 1）海外投資者們目前仍大量湧入澳洲房 地產市場，基於澳洲等同國民待遇的新 房貸款政策；目前澳洲海外投資位列前 四位的美國、加拿大、新加坡、中國等 地無法在本國提供給購房人持續貸款的 情況下，澳洲銀行和金融機構卻可以給 予海外個人房產投資者最高 300 萬澳元的 貸款額度（相當於 1500 萬人民幣的住房 抵押和融資的上限）。 2）澳洲目前經歷 60 年來的最低住房抵押 貸款利率 , 低至 4.6%；貸款利率甚至已經 低於租金回報率了，全球地產投資可以 實現在澳洲的以租養貸，以房養房，因
此在低空置率、高租金回報、住房供給 關係緊張的市場行情下，投資者在澳洲 房地產拓展的步子應該是越來越大。 3）美元走強，澳元創新低，美元持有者 大量收購和擁有沒有房地產稅、物業稅、 遺產稅的澳洲房地產和土地資源儲備，只 要稅務政策澳洲不變，匯率在低位徘徊 的時候，澳洲房地產市場依然持續走強、 成為世界各地房企和個人投資者的青睞 之地。 總之，在澳元相對疲軟時候，只有 選對合適的投資載體，才會讓人民幣的 優勢轉換成收益。 房地產投資作為儲備貨幣的載體是 很有前景的投資選擇。2015 年澳洲住房 市場的海外投資不太可能低迷，因為越 來越多中國買家將會繼續出手搶購，澳 洲房價有望繼續提高，作為投資對象應 該是不錯的選擇。
新的監管措施對房產投資者的影響 過去的一個來月，房地產貸款業出 現了一些相當大的變化，其中一些會對 房地產投資者造成不同程度的影響。 據 澳 洲 房 地 產 投 資 者 網 報 導， 為 了幫助人們更好地理解這一問題，房地 產 專 家、 暢 銷 書 作 者 雅 德 尼（Michael Yardney）在《澳洲房地產投資者雜誌》 上撰文做了如下的解釋。 審查監管局的要求 澳洲審查監管局（APRA）出台了 一些措施，旨在遏制房地產投資貸款， 鑒於澳洲房地產市場上，特別是墨爾本 與悉尼這兩個最大城市的市場上，投資 貸款的大幅增加。 需要說明的是，審查監管局並不真 正在乎房價的高低。他們要做的，也是 他們本身的職責所在，就是要保證澳洲 銀行業的穩定。 2014 年 12 月，審查監管局建議銀 行把住房投資貸款的年增加幅度限制 在 10% 以下。然而，這似乎沒有對銀行 批准投資貸款產生什麼影響，投資貸款 繼續增加，在房地產總貸款量中佔到了 50%。所以，今年 5 月，審查監管局加 強了監管，致使各大銀行明顯地改變了 投資貸款政策。 6 月底，審查監管局向五大銀行發 出了一個臨時性的指示，要求他們增加 對抵押貸款資本的持有量。這意味著， 澳紐銀行、聯邦銀行、國民銀行、西太
平洋銀行、麥覺理銀行，需要把本來可 以以購房貸款形式發放出去的幾十億澳 元留在銀行。這樣做的結果是，抵押貸 款費用會更高，抵押貸款額會更低。 銀行的回應 簡言之，銀行的做法是，貸款比以 前更難貸到，貸款的成本更高。某些銀 行採取的措施是，更改貸款的計算方式， 把「壓力」測驗納入考慮之列，換言之， 要衡量如果利率漲到 7.5% 或更高的話， 你是否還能償還得起你的貸款的本金與 利息。這樣一來，一些處於可貸或不可 貸款邊緣的人就被排除在外了。此外， 在計算貸款時，把負扣稅所得剔除在外。 還有，設定對貸款與房地產價值比率的上 限，現在投資貸款的上限是 80%，用自我 管理養老金的貸款的上限是 70%。投資貸 款的自由裁量定價也被廢止，也就是說， 提高了投資貸款的利率。 這些做法上的變動，對投資者來說， 根本上意味著需要準備更多的首付款， 需要能更負責地證明自己有能力在貸款 期內償還貸款。 對房地產市場的影響 成千上萬的投資者面臨財務危機， 他們買了樓花，但到房子建完交割之際 他們無法完成交割，因為沒有能力貸到 足夠的款。 新地建新房，或許也會被影響到。 但在已經建成的區的現房市場不大可能
受到嚴重影響。省會城市內城區的熱度很 可能會降低一些。這樣的結果，好的一面 是，市場上房子的存量會增加，競爭會減 少。儘管市場上的房價不大可能會降低， 房地產的增值在未來幾年大概會減緩。 是件好事 房價在過去幾年的上漲幅度，特別 是在墨爾本和悉尼，是不具可持續性的。 房價的漲幅變小，意味著當市場冷卻下來 的時候更可能是軟著陸，而不是硬著陸。 貸款政策的變化可能會對布里斯本和珀 斯的公寓房的價格產生一些小的影響， 目前這兩個城市的市場上的投資者數量 不多。 對起步投資的影響 第一次投資房地產的人，往往通過 買抵押保險來貸款，貸款額與房地產價 值比很高，這些人是被貸款政策變動影 響最大的人。他們中許多人可能絞盡腦汁 也難以湊夠所需的 20% 的首付款，也難 以證明他們有能力償還貸款。那些可以 在過去價位較低的情況下買房的人，會 發現難以買得起好地點的高品級的房產。 這些人應該耐心等待，不要衝動地不惜 代價地進入市場，否則，到頭來買到手 的卻是二流的房產。 對現有投資者的影響 已經擁有投資房的投資者們受到的 影響是，利率的少許上漲，除非他們採 取的是固定利率。然而，那些有較高收
入的投資者，以及投資房產中凈值較大 的，仍然有能力進一步獲得貸款，購買 新的房產。畢竟，銀行就是經營錢的商 店，需要通過發放貸款來盈利。 一些現有的投資者，已經有多處房 產，並且計劃用現有的資產凈值來購買 另一個房產，他們可能會因為新的對償 貸能力的要求而受到很大的打擊。儘管 銀行的利率一般只有 4.5% 至 5%，但銀 行可能會依據他們在利率 7.5% 的情況 下能否具備償還其所有貸款的能力做出 評估。這將使得某些現有的投資者難以 把現有的貸款重做以購買更多的房產。 底線 審查監管局將得到其所期望的結 果，讓房地產市場上的投資部份的活動 冷下來。這個過程將需要一定的時間。 積極的一面是，任何能避免房地產市場 硬著陸的舉措都是好事。不然的話，如 果悉尼和墨爾本的房地產市場還是按著 其過去幾年來的樣子飆漲，那麼我們面 臨的就是一場嚴重的房價暴跌（不是崩 潰，而是暴跌），如今，新的措施可能 已經把這樣的前景化解了。 如果你正在想新買自住房，那麼這 可能是再好不過的時機了。如果你已經 是一個很長時間的投資者，那麼市場上 會有一些大好機會給你。但是，要仔細 選擇所要買的房產，這是極其關鍵的， 永遠如此。
阻撓你投資房產致富的 15 個誤區 錢並不認人，不管你是誰，也不管 你的背景如何。不管你昨天怎樣，今天 你完全可以從新開始，你與任何其他人 有同樣的權利和機會去致富。 據澳洲房地產雜誌網報導，但是， 殘酷的現實是澳洲大多數人永遠也不會 獲得財務上的自由。而另一方面，一些 為數不多的在房地產領域投資的澳洲人 正變得特別富有。 許多人不能致富，或者是不去致富， 都是被一些同樣的誤區所羈絆。房地產 戰 略 公 司 Metropole Property Strategists 主 任雅德尼（Michael Yardney）在澳洲房地 產雜誌網站上發表文章，幫助人們分析 這些常見的誤區。 1 ）需要有錢才能掙錢 儘管有些人這樣想，但實際上並不 需要太多的錢就可以掙錢了。 許多澳洲人在他們的房產中有可以 動用的屬於自己產權的那部份價值，他 們可以用這來作為投資起步的資本。對 另一些人來說，他們必須學會如何能存 點錢，來作為投資的起步資本。之後， 他們需要做的就是投資於高增長的方面， 如居住型房地產，隨著時間的推移，他 們的財產就會增長。 2 ）我掙的錢不夠多 每個人掙的錢對於作為一個投資人 來說都是足夠的。事實是，許多人在掙 錢上並沒有問題，但是在花錢上有問題。 看一看自己目前的工資，問問自己： 我這一生中可能會掙多少錢？對我們大 多數人來說，答案或許是幾百萬澳元。 問題在於我們許多人掙多少就花多少。 你必須開始量入而出，打破你現行的固 定模式，省點錢作為你可用以買房子的 首付款。
有上完中學。 為了說明所受的教育並不等於財務 成就，可以列舉幾位沒有上完大學的億 萬 富 翁： 蓋 茨（ 微 軟 ）、 戴 爾（Michael Dell） ( 戴爾計算機 )、喬布斯（蘋果）。 事實是，你可以做任何你想做的事情， 不夠聰明只不過是又一個藉口罷了。 5 ）投資很複雜 實現自己的財務自由並不怎麼複雜， 只像你去做那樣簡單。當然，獲得有關能 夠財務上獨立的知識具有一定的挑戰性， 但是，許多新的事物在你能夠搞明白之 前看上去更困難。 投資也是同樣。去學如何創造財富 的基本知識，現在比任何以前的時候都 更容易，尤其在如今高科技帶來的無邊 的信息世界裡，學起來並不難。關鍵是 要去學對人，去向那些已經獲得你想獲 得的成功的人學習。 6 ）投資有風險 字典關於「投資」的定義是：「投 入錢或資本以獲得財務上的回報」。其 中並沒有「風險」的字眼。 然而，許多人把投機當作了投資， 比如，他們在一些二流的地段買一個樓 花，「希望」能夠增值。投機是很有風 險的。 反過來，找到一處具有某種稀缺因 素的房產，那麼它一直會是在很強的需 求之下，並且所在地區房地產市場一直 表現優於平均狀況，你以低於其固有價 值的價錢買下來，這都是經過證明了的 風險最低的投資。
3 ）我的工作和養老金將保障我的未來 雅德尼給財務自由所下的定義是， 有足夠的被動收入來保證自己所希望的 生活方式，而不必去工作。對於這樣的 財務自由來說，你通過自己的工作和養 老金永遠也不會獲得，你需要通過投資 來維持自己的未來財務。 即 使 你 嘗 試 把 自 己 的 5% 或 10% 的 收入存起來，就像許多財務計劃師所建 議的那樣，你會發現那還是不能給自己 提供足夠的錢。
7 ）你必須要知道投資於市場的時機 常常聽到的說法是，對於投資來說， 時機就是一切。但事實並非如此。 的確，時機很重要。你不想在房地 產火熱的最高峰買房。但是成功的投資 者們發現時機並不是那麼重要。或許我 們已經注意到，某些投資者在好形勢下 很成功，在壞形勢下也一樣成功，而另 一些投資者在好形勢下做的不怎麼好， 而在壞形勢下做的更糟糕。 事實是，成功的投資者知道如何在 市場周期的任何時間點創造財富，而不 成功的投資者在同樣的時間裡總是賠錢。 這就是說，決定我們是否賺錢的，並不 是外部的世界，而是我們自己的心態。
4 ）我不夠聰明 在澳洲這個國家，每個人都有能力 與機會成為富人。成功的人士來自不同 的背景，有些擁有大學的學位，有些沒
8 ）富人很幸運 事實是，成功創造財富中的幸運因 素，並不比生活中任何其它事情之成功 中的幸運因素大。為了致富，你必須能
掌控自己的財務，而不是依賴好的運氣。 當你有一個良好的經得起考驗的投 資系統或策略的話，你並不需要幸運。 9 ）為了致富你必須投資多樣化 這是錯的！不過這不就是大多數財 務計劃師們所建議的嗎？多樣化投資帶 來的是平均的結果。成功的投資者們不 追求多樣化，他們下功夫提高自己必要 的技能，以能做出更好的、更聰明的投 資決策，專註在一個項目上投資。 10 ）還清購房債務意味著安全 這是我們許多人從父母那裡學來的 老舊的誤區之一，而父母可能又是從他 們的父母那裡學來的。但這在新的金融 時代已經不再適用。 這裡的問題是，你一旦還清了購房 貸款，你就把房產所包含的本可以用來 投資的價值閑置起來了。你本來可以在 還清貸款之前，把房產價值中屬於自己 的部份拿來作為購買投資房的首期付款。 11 ）所有好的投資已被人拿去了 機會永遠在，不同市場永遠存在。 有時多，有時少。有的機會很明顯，有 的機會則需要你在懂得市場投資訣竅的 情況下自己去開創。當然，昨天的機會 已經被人拿走了，但是，明天的機會還 沒有被人拿走，在等著人去拿，那麼為 什麼就不是你呢？ 12 ）要做好就必須自己做 沒有僅僅靠自己雙手干出來的百萬 富翁。所有成功的房地產投資者都有一 個優秀的團隊，有專業的顧問、良師益 友做後盾。
這不是意味著你應該把自己致富努 力的全部責任交給別人。但是，富人認 識到他們自己不可能在他們致富努力的 各個方面成為專家好手，因此他們找一 隊專家，並率領他們來實現他們的目標。 13 ）我什麼都做錯了！太遲了！ 去學習如何投資或者如何克服自己 的缺點，從來都為時不晚。有許多成功 人士的故事是克服了各種各樣的困難， 或者在一生中很晚的時候才開始投資， 但結果還是獲得了財務自由。 比如，克洛克（Ray Croc）50 多歲時 才開張了自己的第一間快餐店。你或許 聽說過這家店，它的名字叫「麥當勞」。 14 ）欠債不好 大多數澳洲人認為債是一個骯髒的 詞。但並不是所有的債都不好。精明的 房地產投資者們知道如何利用好的債務 來購買能升值的資產。 15 ）不論我要做什麼我就是做不來 接受了這樣的說法幾乎保證你註定 要失敗，因為我們的信念與我們的看法 變成了我們的現實。有些人嘗到幾次失 敗滋味後就「明白」了財富是他們所不 能控制的，他們沒法左右結果。 這些人在其一生處於惡性循環中。 這就是富人變得更富的原因之一。 他們相信他們能夠控制自己的命運。你 也必須相信你也可以控制，並按照就像 你能控制的樣子去行事。 事情總是這樣的。你越成功，你關 於什麼你能控制什麼你不能控制的想法 就會越朝好的一邊變。是的，你能行！
海外投資者把澳洲房市當作投資“避風港”
靠近海灘的房產、那些富裕的市郊， 或者是靠近大城市中心的公寓房都是外 國購房者關注的。像墨爾本 ( 房源 ) 和布 里斯班 ( 房源 ) 都是想找地方存放錢財的 海外投資者具有濃厚興趣的城市，因此 澳洲房產市場具有如此之大的吸引力也 就不足為奇了。那裡有穩定的經濟，堅 實的資本增長記錄，以及允許外國人購 買新住房與開發專案的法律。 外國買家，主要是中國人的胃口， 依然很大。 據外國投資審查委員會 (FIRB) 的統計，在 2012/13 年期間，授予外國投 資者房產提案的審批數量達 12025 件，而
高端品味
Mosman、Bondi 和 Cremorne 區 ; 而 在 墨 活動變得“積極了很多”。 包括建築商 Lang Walker 先生在內的 爾 本， 他 們 則 對 Burwood、Doncaster 和 Ivanhoe 感興趣。“他們一般對環境宜人 開發商也向費爾法克斯 ( 房源 ) 媒體提出 的郊區都比較感興趣，”Crossley 先生說。 了對亞洲房產集團抬高價格購買住房開 發用地的擔憂。 集中在發展項目
據 澳 洲 房 產 投 資 者 Andrew Crossley 先生稱，大批量外國房地產的投資，其 中大部份是中國人，是集中在澳洲的東 海岸。雖然有一些外國人也開始擴大尋 找西澳和黃金海岸 ( 房源 ) 的房產。 在布里斯班，他們正在尋找漢 Hamilton、Kangaroo Point 和 Bridgeman Downs 的 房 產 ; 在 悉 尼 ( 房 源 )， 他 們 專 注 於
許多外國投資者也購買位於市中心 的公寓房，尤其是在墨爾本。“他們中 的一些人甚至不出租公寓房，這就是一 個存他們錢的地方，”Crossley 先生說。 Savills 房地產公司墨爾本分公司的副 主任 Julian Heatherich 先生將富裕市郊的 開發項目賣給了許多中國的大型房地產 企業。 她說，在過去的 12 個月中， 這些
2011/12 年間，為 10118 件。 在最近澳洲與中國簽訂了自由貿易 協定後，很可能會有越來越多的中國投 資者尋求澳洲房地產，尤其是商業市場。
澳洲房產開發商各出奇招 只為吸引中國買家 據《澳洲人報》報導，通常好萊塢 大片首映隆重，紅地毯上星光熠熠，但 澳洲房地產開發商也在使用同樣的方 法來吸引亞洲富豪前來買房。 皇 冠 集 團（Crown Group） 一 價 值 5.75 億澳元的樓盤開盤儀式上就請來了 諸多名流，其中就包括了中國富豪。這 樣的開盤方式，使該集團一天就賣了 326 套公寓。 居外資料顯示，澳洲成為了中國房 產投資者的第二大目的地，僅次於美國 ( 房源 ) 查看更多澳大利亞優質房源 自從澳洲礦業下行，中國買家就為 澳洲房市帶來強大動力，推助房屋興 建，使澳洲經濟不至衰退。在亞洲移民 普遍的悉尼 ( 房源 ) 和墨爾本 ( 房源 )， 到處可見樓盤在建。
上週五，澳聯儲曾警告稱，墨爾本和 布里斯班 ( 房源 ) 內城公寓供應過多，開 發商所面臨的風險增大。而此前，澳聯儲 也曾說，任何類型的房價大跌都會使澳 洲銀行和經濟受害。據悉，在第二季度， 澳洲房價僅增 0.2%，是四年來最低。 目前，中國已成為澳洲最大的外國資 金流入來源。Credit Suisse 的報告顯示， 一年中，中國的住宅投資就上升了超過 60%，至 87 億澳元。而居外（Juwai）資 料顯示，澳洲也成為了中國房產投資者 的第二大目的地，僅次於美國。 年初，CBRE Group 的總經理 Andrew Leoncelli 聽說一中國富豪想在澳洲買豪 宅，他即推薦了墨爾本的南半球最高樓 盤。這個中國富豪最後以 2500 萬澳元買 下了該樓的頂層公寓，也創下了澳洲最 高公寓銷售記錄。
澳洲的一些建築設計師也在房屋 設計中添加了風水元素來吸引亞洲買 家。 一些澳洲仲介也與中國的移民仲 介合作，利用後者的網路來吸引潛在買 家。 澳洲公寓的廣告和告示牌也越來 越多配有中文字幕。 Knight Frank 的 國 際 行 銷 總 監 Erin van Tuil 稱，地段、教育和移民因素對 中國買家來說很重要。澳元下跌更推動 更多中國買家來澳洲購房。 CBRE 的高層 Mark Wizel 說：“從 辦公樓到商場，從住宅地到辦公室，中 國買家都給市場帶來了很大影響力。
澳人是否應該擔心 ? 大多數房地產專家認為，所有這些 外國投資者的興趣正在對當地房地產市 場產生影響。最近一項對澳洲各大銀行 及房地產開發公司的房地產分析師進行 的調查，指責來自外國的投資是在澳洲 首府城市高房價的主要推手。 據 澳 洲 房 地 產 研 究 所 (Australian Property Institute) 兩年一度的“房地產走 向調查”(Property Directions Survey) 顯示， 96% 的受訪分析師認為，外國投資是悉尼 房地產市場價格上漲的“顯著至非常顯 著”推動力。 此外，澳洲國民銀行的住房調查還 顯示，僅在第三季度中，來自外國對新 房的需求就已激增。該報告顯示，海外 買家占了新樓盤總需求量的近 17%。在維 州該比率更達到了幾乎 25%。 不過，動量財富 (Momentum Wealth) 總經理 Damian Collins 先生認為外國投資 是一個積極的事情。 “他們正在澳洲投資，他們正在創 建築和建設行業的工作，”他說。“他 們正在購買新的公寓房，而不是現有的 住房，所以並沒有真正地影響到住房市 場。” Crossley 先生同意，認為外國入侵者 偷走了本地買家的房產夢的想法只是一 種虛構的想法。 “能夠購買低端房產的當地投資者 比海外投資者更有可能推高房價。” “而首次購房者與外國投資者不在 同一市場上，”他說。
還有 27 天，海外購房者將要被征收購房申請費 每套 $5000 起！附詳細規則 房地產市場真是讓政府操碎了心， 稅務局靠告密嚴打房產黑市也是沒誰了，
補繳申請費；
打小報告的親們已成為維護房市健康的 小衛兵～上演了一出諜戰大戲！最近，
3. 對於購買新房或者期房而違反 FIRB 規 定的澳洲簽證持有者處以 $10200 澳元的 罰款並補繳申請費。（以上兩者還將面
聽說政府馬上又要放一個大招了，海外 購房申請費 5000 起？感覺澳洲房產這塊
臨最高為房價 10% 的民事處罰） 4. 購買澳洲二手不動產而違反 FIRB 規定
蛋糕越來越不好分了 ...... 澳洲稅務局將加大力度打擊在澳非
的海外人士將面臨更高的民事處罰，被 處罰的金額將占其購買物業總價的 25%，
法購房，審查中房產大多靠舉報 據澳媒報導，澳洲稅務局開始借助
與此同時，還將被要求出售此物業。 Q8 哪些外籍人士可以購買二手房？
舉報者的力量，對外籍人士在澳進行非 法交易的現象進行打擊，當前正在接受 審查的 500 多件非法房產交易案件中，有
每一位已經或將要在澳洲進行房產投資
A: 持有澳洲 12 個月以上有效簽證的外籍 人士可以購買一套自住二手房，但要在 簽證到期離境前 3 個月，必須出售該二手
近 400 件都來自於群眾舉報，涉案總額高 達 10 億澳元。
的華人息息相關。也許，一個不留神， 就把生活和錢全都賠進去了。
澳洲稅務局發言人稱，幫助和引導 愛心提醒親們在買房的時候一定要 外國買家違法購買澳洲房產的地產仲介， 注意證件的齊全。即使在國外，也不可 會計師，律師及財務顧問都會是被調查 以用語言不通作為藉口，‘堂堂正正’ 的物件。現正有一個 50 人組成的稅務小 的做一個法盲。入鄉隨俗，學習當地的法 組進行全方位的審查工作，爭取將此類 律法規是生活的基本。購買房產之前一 房產黑市一網打盡。 定要做好充分的功課，找好靠譜的仲介， 從 2015 年 12 月 1 日起，違法購房的 謹防被黑心機構的甜言蜜語，或者令人 個人投資者和企業投資者將需分別支付 心動的“低價”所矇騙。買房是件人生 高至 12.75 萬和 63.75 萬澳幣的罰金。協 大事，小便宜千萬不能貪。 助外籍人士非法購房的協力廠商仲介也 稅務局的地下工作搞得如火似荼， 將面臨程度各異的民事和刑事處罰，個 政府也不甘示弱，澳大利亞聯邦政府近 人罰款高達 4.25 萬澳元，公司罰款高達 日宣佈，2015 年 12 月 1 日起，外國人購 21.25 萬。 買澳大利亞的住宅房地產最少要交 5000 聽到這個嚴酷的消息，黑仲介們應 澳元的費用。 該會不由得覺得錢包一緊，開始掐指盤 各位有意向購買澳洲房產的朋友們， 算下月的星盤運程 ... 當然，打擊黑市， 小編再次提醒大家，如果您不想多付至少 要從源頭抓起。不少專家認為，澳洲房 $5000 不必要的購房費用，最好在 12 月 1 市正是很多外國人洗黑錢的場所，必須 嚴抓嚴打。 稅務局發言人稱：“我們要著重打
日前下決心購買自己心儀的澳洲房產。
擊和調查一些會涉及到違法交易的協力 廠商機構，從涉案的房產抓起。”這些 涉案的房產檔次也參差不齊，從到廉價
這是澳洲政府針對海外人士購買澳 洲房產而設立的新規。
公寓，到獨棟房屋再至海景豪宅。抓的
$5000 的購房申請費用。此政策 2015 年 7 月 1 日正式宣佈，2015 年 12 月 1 日開始 實施。
幹不乾淨依靠的是群眾們雪亮的眼睛和 明銳的嗅覺。 當然，在嚴厲打擊房產黑市，鼓勵 群眾協助舉報的同時。澳洲稅務局也呼 籲那些曾經通過非法途徑購得房產的人 們能在 11 月 30 日前將所購房產上報稅務 局。知錯能改，善莫大焉。自覺上報的 購房者將會免除刑事處罰，但至於這些 非法房產，親們就別做夢了，還是一定 會被強制出售掉的。 中國對澳洲的直接投資總額高達 276 億澳元，超過了美國成為了澳洲最大的 海外投資來源，其中房地產投資幾乎占 了總投資的一半。新政策的出臺，將和
“FIRB 申請費”政策是什麼？
與我們相關的主要在於，徵收至少
按照澳洲政府規定，海外人士要購 買澳洲房產，需向 FIRB（澳大利亞外國 投資審查委員會，簡稱 " 外管局 "）申請 並獲得批准，2015 年 12 月 1 日前，購房 者個人無需繳納任何申請費用，但在 12 月 1 日後，政策規定，欲獲得批准必須繳 納與房價匹配的申請費用。 申請費用收取規則：
資澳洲房產，儘量在 12 月 1 日的前一周 簽訂合同，以避免不必要的額外支出， 這至少 5000 澳幣的申請費，你完全可以 用來支付律師費或其他雜費。 FIRB 申請費“十問十答” Q1 FIRB 是什麼組織？ A: FIRB 是 Foreign Investment Review Board 的簡稱，中文翻譯為澳洲投資審批委員 會。該組織主要負責審批外國投資者在 澳洲的投資項目。 Q2 誰需要申請 FIRB ？ A: 除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的 外 籍 人 士， 都 需 要 申 請 FIRB。 注 意 TR 持有者也需要申請 FIRB, 即澳洲臨時居 民。 Q3 FIRB 的審批時間有多久？ A: 根據法案規定，國庫部長有 30 至 90 天的時間考慮申請並作出決定。對於普 通民用住宅房地產的購買申請，通常在 遞交申請 30 天內會得到批准答覆。 Q4 申請程式有變化嗎？ A: 在新政實施前是先購買後申請 FIRB； 在新政實施後是先申請 FIRB，批准後再 購買。 Q5 FIRB 新政執行部門有變化嗎？ A: FIRB 新政將於 2015 年 12 月 1 日開始 執行；FIRB 不再單獨管理，將聯合澳洲 稅務局 (ATO) 一起對住宅類物業進行管 理。 Q6 澳洲稅務局 (ATO) 主要做什麼？ A:ATO 將建立新的系統，整理比較購房 者在全澳的購房記錄、納稅記錄、簽證 狀況，監察違規購房情況。 Q7 違規購房有什麼處罰嗎？ A: 以前對違規者一直未進行處罰； 新政後，針對購房者： 1. 對違規者的最高罰款加重到 $127500 澳
例如：你購買的澳洲房產是 250 萬 澳幣，則 FIRB 申請費為 2 萬澳幣
元或三年監禁； 2. 對於購買新房或者期房而違反 FIRB 規
專家建議：無論是剛需買房還是投
定的純海外人士處以 $2040 澳元的罰款並
房。 Q9 哪些外籍人士只可以購買新房？ A: 未持有任何澳洲 12 個月以上有效簽證 的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外 人士，例如：旅遊簽證等）。 Q10 新房的定義是什麼？ A: 全新住宅是指直接從發展商購買的居 所，而該住宅在過去並未有人居住超過 12 個月；可用于住宅開發的空地，然後 在 24 個月內開工建新房。 業內分析 澳洲房產市場依然供不應求 澳大利亞房價近年來一路躥升是不 爭之實。業內人士分析，房價高企給澳 執政黨帶來較大壓力，逼迫澳政府對海 外地產投資帶來的影響以及相關外來投 資管理審查政策進行評估。 房地產行業人士認為，澳政府擬向 外國買家及地產商征費等辦法，無法實質 性解決澳大利亞房市面臨的問題。澳大 利亞房價一路高企的根本原因在於供需 失衡，房屋存量難以滿足新增購房需求。 後續影響 置業申請費無法阻止買房熱潮 澳大利亞向海外投資人徵收申請費 的傳聞在華人社區中引起了強烈震動， 澳大利亞華人律師在接受媒體採訪時也 認為，從法律程式層面看，倘若未來澳 大利亞政府依據討論檔對外來地產投資 進行管理，需要先起草議案並提交到國 會兩院 ( 上議院 / 下議院 ) 討論通過後方 可頒佈法令實施。 也有投資者和金融服務界人士在網 路上作出回應認為，“以後外國人在澳 買房要 1 萬的手續費。不過 100 萬買個宅 子，交個 1 萬手續費也就是在競拍時多舉 一次手的事情。手續費不提高到房價的 10%，根本沒有效果”。
澳洲房地產泡沫之解釋 房主和購房者關注房價的飆升與不 斷高長的投資者的數量，人們圍繞房地 產市場的談論從市場的繁榮變成了對泡 沫的擔憂。澳洲房地產市場存在泡沫嗎？ Domain 房地產集團對此作出一下論述。 什麼是房地產泡沫？ 房地產市場泡沫是指房價的上漲高 於平均水準一個時期，接下來房價會出 現下跌，回到開始上漲時的價格或以下。 房價開始回跌的那個點被稱為泡沫破滅。 例 如， 房 產 市 場 中 30 萬 澳 元 價 格 的房產，迅速和意外上升至 60 萬澳元， 其 價 格 將 需 要 返 回 到 30 萬 澳 元 或 以 下
2006 年，Port Hedland 房產中位價為 46.5 萬澳元，在 2012 年時曾達到 120 萬 澳元。但至今仍在不斷下跌，現在中位 價 為 78 萬 澳 元。Gladstone、Karratha、 Moranbah 和 Blackwater 也 出 現 類 似 的 價 格下跌，比價格最高峰時下降了 30％至 50％。 單一經濟動力型的小局部地區更容 易受到泡沫式的波動衝擊。然而，並非
存在問題，包括負擔能力的缺乏與城鎮 本身的突然變化。由於負擔不起租金， 或者賣掉房產大賺一筆，礦業城鎮的當
小城鎮的情況容易發生變化。關於 房地產泡沫的猜測大多數來自於省會大 城市。儘管如此，悉尼和墨爾本是否處
地企業及家庭搬離，其中一些城鎮再也 沒能恢復。 房地產市場校正導致的價格下調，
於泡沫階段還沒有達成共識。 迄今為止，悉尼和墨爾本的房價還 沒有出現過回落到原先穀底價格的情況，
削減了個人財富並影響了退休計劃，而 且造成經濟的不穩定。美國房地產泡沫 的破裂被認為是使整個國家陷入衰退的
而是繼續以令人吃驚的速度在上漲。雖然 價格上漲的減速與房價的下跌均有記錄， 但在過去幾十年裡，這些市場還沒有出 現過可以被稱為泡沫的情形。 對於有多種經濟推動因素的城市， 房產市場即將崩潰的可能性不會很突出。 不過，悉尼和墨爾本也出現了一些可以 作為泡沫跡象的特點，這包括投資者購 房創記錄的高水準及房價上升。
才 構 成 泡 沫。 這 個 概 念 被 本 集 團 威 爾 遜（Andrew Wilson） 稱 作 威 爾 遜 曲 線 （Wilson Curve）。這個過程需要一定的 時間，價格下降期間被稱為校正階段。 泡沫的形成需要非常規因素推動價 格上升，隨後因條件改變造成房價的下 降。但有時也沒有出現價格下跌，所以 很難界定是否存在泡沫，除非泡沫破滅。 過去出現過房地產泡沫嗎？ 房房地產市場泡沫的形成存在眾多 不同的方式，沒有兩個泡沫是相同的。 大多數澳洲人熟悉的 2000 年初礦業城鎮 的房地產泡沫，重創了投資者，其中許 多在 2015 年仍出現房價的大幅跌落。 這些城鎮的房地產投資大幅上升， 主要因為高回報的承諾和礦工支付的高 昂租金。投資者現金的湧入及突發的需 求導致價格暴漲。當礦山關閉，房產市 場變得滲淡，投資者集體退出市場，賣 掉房產，於是房產市場泡沫破裂。
大城市不會受到泡沫的影響。 美國的房價增上漲曾超過 70％，其 中大部份的上漲出現在 2001 年至 2006 年 間，隨後房價暴跌，曾在 6 個月內下降 18％。房價暴跌的原因是複雜的，但多數 歸咎於次級貸款，即貸款人提供房貸給風 險較高的客戶。當利率從記錄低點躍升， 喪失抵押品贖回權的情況上升，房價暴 跌。 房產市場泡沫為什麼後果嚴重？ 泡沫問題是雙重的。房價上漲週期
主要原因之一。 這可能導致失業，尤其是在澳洲， 其住房建設與相關行業是強大的僱主與 市場推動力。受影響的個人會發現自己 無法退休，無法擁有自己的住房，付賬 單也很艱難。 大量資金被房地產市場吞噬，特別 是銀行還會要求房貸持有人為現在不值 錢的資產償還債務，其結果可能是破產、 房子被強行收回，甚至引發社會的動蕩。 人們的擔心程度如何？
房地產泡沫指標： ‧ 強勁的信貸增加（越來越多的人承擔 更多的債務） ‧ 貸款標準有鬆動 ‧ 歷史低水準的利率 ‧ 高水準的獲利推測（市場上中出現更 多的投資者） ‧ 房價飆升 確保房產市場不會過熱是與澳洲儲 備銀行在內的監管部門關注的事情。 嚴格的貸款要求，並密切關注澳洲 的債務水準以及投資習慣至關重要。儘管 如此，廣泛的改革可能會影響到其它省 會城市，如珀斯，那裡沒有上漲的跡象。 今年，澳洲審查監管局（APRA）施 加壓力，一些銀行已經採取行動，對投 機購房者提高了標準，預計該措施將會 持續。
全澳洲房地產最貴排行榜前 10 名：悉尼竟然包攬其中 8 個 悉 尼 的 派 珀 角（Point Piper） 是 澳 洲最貴的區，房價中位數高達 940 萬澳 元。這塊在悉尼港灣中凸出的一個小半
的悉尼港灣與海灘。悉尼之外，也是新 南威爾士州之外的只有兩個。除了西澳 大利亞的 Peppermint Grove 之外，是墨爾
修剪整齊的大草坪，其中以加利福尼亞別 湧現。 墅、喬治亞式與漢普頓式的房子占多數。 8 ) Tamarama，新南威爾士州，288.5 萬 5 ) Kirribilli，新南威爾士州，330 萬澳元。 澳元。位於著名的 Bondi 海灘區之南，
島，以豪宅和廣闊的水景著稱。許多巨 富、 名 人 的 家 就 在 這 裡， 包 括 通 信 部
本的 Toorak（圖拉克），名列第七。
這裡是澳洲總理官邸的所在地。是悉尼 最老的市郊之一。地處悉尼港灣的北岸，
這裡是世界上第一個衝浪救生俱樂部於 1906 年誕生的地方。海灘由志願人員巡
悉尼歌劇院的對面，悉尼歌劇院與悉尼 港大橋就在其近距離的景視之內。 6 ) Potts Point，新南威爾士州，320 萬澳
邏看護，這裡的海灘有悉尼最危險的海 灘之稱。 9 ) Longueville，新南威爾士州，286.25
萬澳元，坐落在天鵝河畔，有大量著名的 薄荷樹。這裡是西澳周工資最高的地方。
元。 百 萬 澳 元 級 的 風 景， 而 且 與 Kings Cross、Elizabeth Bay、Wooloomooloo Bay 毗鄰。這裡有悉尼最好的酒吧與餐館，
萬澳元。位於悉尼的下北岸地區。最初 是工業、製造業之所在，後來發展成了 澳 洲 最 貴 的 居 住 區 之 一。 這 裡 是 地 處
數房價是澳洲第二貴區的房價的兩倍以 上。名列第二的最貴的區是西澳的薄荷 樹林（Peppermint Grove），其房價中位
3 ) Vaucluse，新南威爾士州，361.5 萬澳 元。悉尼最富有的區之一，地處悉尼南 頭（South Head）半島之上，悉尼港灣與
距皇家植物園很近。 7 ) Toorak， 維 多 利 亞 州，300 萬 澳 元。 墨爾本最貴、最獨特的區。是過最好豪華
Tambourine Bay 與 Woodford Bay 之間的 一個半島。 10 ) Double Bay，新南威爾士州，275 萬
數是 380 萬澳元。 位居第三的是悉尼的比派珀角不遠 處的 Vaucluse，中位數房價 360 萬澳元。 在澳洲十個最貴的區中，悉尼的佔 了八個。它們的共同特點是，靠近著名
悉尼港大橋盡收眼底。 4 ) Bellevue Hill，新南威爾士州，339 萬 澳元。悉尼東區中另一個大名鼎鼎者，地
生活的地方。這裡居住著澳洲最富有的商 人與慈善家們，還有家喻戶曉的名人與 體育明星。豪宅、精品購物中心、私校， 處 Point Piper、Rose Bay、Double Bay 之間。 是這裡的特點。既有古色古香的豪宅， 這裡典型的是古色古香的大豪宅，宅前是 又有現代的豪宅，豪華的公寓樓也大量
澳元。悉尼富人聚居區之一。這裡充滿 著寧靜、悠閑的氣氛，與周圍地區不同。 林蔭大道蜿蜒通向水邊，兩側是不同時 代的各式各樣的房子。許多年輕的藝術 家們在這裡安家。
長 特 恩 布 爾（Malcolm Turnbull）、 西 田（Westfield）集團創始人婁伊（Frank Lowy）、澳洲房地產貸款公司（Aussie Home Loans） 的 老 闆 西 蒙 德（John Symond）。 據澳洲房產網統計，派珀角的中位
澳洲房地產最貴的十個區依次如下： 1 ) Point Piper，新南威爾士州，940 萬澳 元。過去的財政年度里，澳洲最高售價 的房產在這裡賣出，售價 4000 萬澳元。 2 ) Peppermint Grove， 西 澳 大 利 亞，380
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一、綜述 ‧ 提交申請人有關的經商經驗和赴澳商業計畫的綜述 ‧ 組織結構表 : 應注明員工人數 , 申請人及各員工配置 , 從屬關係 , 以及權責 ‧ 公司所在地和商業活動的照片 ( 最多六張照片 ) ‧ 公司簡介和宣傳資料 ( 如適用 ) ‧ 公司名片 - 內附目前企業地址和申請人的手機號碼
二、企業所有權 • 營業執照和印有年檢印章的營業執照影本 • 經工商局確認的公司註冊資料和註冊後資料修改 , 其中包括驗資報告 , 銀行存款單 , 股權轉讓協議等 • 最新企業資料查詢 • 合夥協定 , 公司章程 , 合資協議以及成立外商投資企業所需的外貿經濟合作部的批准檔案 ( 如適用 )
澳洲 132 商業天才移民介紹（三） 如何準備申請材料（公司）
三、財務資料
上兩期，我們給大家介紹了 132 商業天才移民 的基本要求及昆州政府對 132 申請人投資項目 和金額的要求， 和給大家介紹了如何寫一份給 州政府的商業計畫書。
• 提交申請人在獲邀申請前 4 個財政年度中 2 個財政年度根據國際審計標準 (”ISRE”)2400 審查的審計報告 ( 包括資產負債表和損益表 )( 參照有關處理 PRC BSC 申請的文件指引 ) • 以上 2 個財政年度內已由稅務局存檔的公司所得稅申報表連稅單和公司增值稅 / 公司營業稅申報表連稅 單 的影本
勇移民律師介紹到， 當拿到州政府的提名後， 申請者就可以遞交申請材料了。申請材料中都 應該遞交哪寫資料呢？ 這一期我們就給大家做 個介紹。
在下一期，我們將給大家介紹 132 簽證都該準備哪些申請材料（公司部分）。
本文由勇移民 (MARN 1573086) 撰寫提供，未經許可不得以任何形式轉載。 如需瞭解詳細的商業移民資訊，歡迎致電勇移民 07–3373 9810。地址：Suite18, 223 Calam Rd, Sunnybank Hills, QLD 4109
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【澳洲房產】澳洲海外投資新政因由一覽！ 澳 洲 前 財 政 部 長 Joe Hockey 在 今 年 八月份的時候宣佈了對海外非法置業的 決定。而這項政策將會在 1 個月之後的 12 月 1 日正式執行。聯邦政府將實行一 項全新的法案規範海外投資者的行為， 從而確保每個人都按照規章制度進行投 資！這也就意味著，從 12 月份開始，海 外置業者在澳洲買房就要付上一大筆申 請費了！ 為什麼打擊海外投資？因為澳洲某 些城市的房價真的太高了！悉尼 House 的 平均房價中位數為 100 萬澳元。。。 那麼中國人究竟在澳洲花了多少錢 買房呢？是 440 億澳元，（約合 2200 億 人民幣）所以澳洲人開始害怕了。。怕澳 洲有一天變成中國“特別行政區”了為 了緩解澳洲當地人對海外置業者的擔心， FIRB 施行措施限制海外投資，並向海外 置業者徵收費用。 政策宣佈沒多久，就被澳洲地產大 亨批判了，他說，這麼做完全就是種族 主義！ 還有人跳出來說，別擔心！澳洲就 是需要依賴海外投資者！ 不過，仍然有部分保守派人士和電 視臺擔憂 Chinese Invasion。
這也就是為什麼澳洲政府一直絞盡 腦汁想了一系列政策來打擊海外投資者 在澳洲非法置業了。 可是。。這項政策究竟有用嗎？海 外置業者僅僅只是澳洲房地產市場繁榮 當中的一個因數，而導致房價不斷高企 的真正原因卻是 ... 一、稅 買房要向政府繳納印花稅，經濟學 家建議，澳洲政府應該對稅務系統進行
改革，並且廢除印花稅以及土地稅，這 樣才能夠讓澳洲的房價下跌。 二、可負擔性和房源 土地利用率不足使得悉尼的房價不 斷的飆升，和大宗商品一樣，房屋供應 的不足使房價出現上攀。與此同時，受 政府稅收政策影響，澳洲土地價格也變 得越來越貴。不少開發商將土地的增值 費用轉嫁到了買家身上，從而獲利。
三、估價過高 澳洲央行研究顯示，澳洲不少房產 面臨著估價過高的問題。 四、勞動力成本和建築成本 澳洲統計局資料顯示，澳洲房屋的 建築成本在過去 20 年時間中翻了將近四 倍。不斷上漲的勞動力成本成為了房價飆 升的因素。澳洲統計局的調查資料顯示， 建築產業工人的年薪為 6.36 萬元，相比 之下澳洲全國的平均僅為 5.3 萬澳元！
買買買！買到佔你一半 GDP ！買下澳洲不是夢！ 作為世界第二大經濟體，澳洲第一 大交易夥伴，中國經濟從工業拉動逐漸 過渡到消費者拉動。 報告稱，澳洲食品優質且安全，深 受中國消費者喜愛，澳洲本地的初級生 產者和服務提供者最受惠，有望借助中 國經濟的騰飛而大賺一筆。 據 澳 新 銀 行 的《 沉 睡 的 巨 人： 中 國 消 費 者 》（Sleeping Giant: China Consumer）報告，中國消費者更願意消
費了，在未來 15 年，中國城鎮的個人可 支配收入將翻近三倍，達到 $46,000，推 動經濟增長。到 2030 年，中國消費者將 約占澳洲 GDP 一半。 澳新銀行的國際和機構銀行業務首 席執行官 Andrew Geczy 稱，其他發達國 家也將受惠，“中國中產階級支出的增 長，不僅會改變中國經濟，使其走上更可 持續的道路，也會使世界經濟更平衡。” 他還說，中國大陸將會學習香港和
臺灣的消費模式，“隨著中國消費力度 增大，澳洲的出口機會將更多，尤其是 服務業，如旅遊、教育、金融和醫療。” 而另一方面，中國對澳洲的礦業需 求，如鐵礦，將會降低。澳新銀行首席 經 濟 學 家 Warren Hogan 稱，“ 澳 洲 需 要適應中國的新增長模式。”澳新銀行 預計，到 2030 年，澳洲對中國的年出 口額將從 2014 年的 1300 億澳元增長至 2500 億。
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費用 : 全免
中文
時間 : 2015年12月14號，星期一晚上6:45到場，9:30結束
Kevin Ling 3373 9823 / 0431 644 311 勇集團總部會議廳(二樓) Suite 18, 223 Calam Rd, Sunnybank Hills 主講人講演|其他嘉賓講演|案例分析|現場問答|幸運抽獎|會後單獨問答
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• 三塊黃金開發地同時拍賣，可全部收入囊中，亦可單獨購買，均可三個月成交 • 分别在黄金海岸中国城附近，洛根市华人重點投资区及布里斯班华人区 • 此區未來當地及華人投资客的购买力极强 • 布里斯班價格剛開始啟動，最佳入市機會 16 Welch St, Southport, QLD
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MacGregor 雙層全面翻新大房 走路到 Garden City
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Robertson 翻新 雙層 6 卧別墅
Robertson 翻新雙層別墅 – 中心地段，交通便利 – 自住 + 投資 ●
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此房位於 Robertson 中心學區黃金地段，孩子走路 2 分鐘就到小學，很多家庭都想買到這裡 擁有 6 個卧房 (5+1)，自住外加出租，收益相當可觀，近 Griffith 大學 樓上樓下剛剛完成翻新，屋況良好，即可入住，另配太陽能發電板
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開發商招募房產中介合作銷售本項目 思維亞（SYLVIA）是最新在黃金海岸開發的 20 幢聯排別墅 我們為敏銳的投資者和自住者提供一個搶占全新高品質黃金地段物業的機會 □
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黃金海岸資本增長 由昆士蘭房產研究所（黃金海岸 地區）統計，黃金海岸房產已呈 現飆升趨勢
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電 話：0418 756 535
該地區繼續受益於基礎設施，如 輕軌和大學醫院和包括萬達集團 斥資 10 億澳元珠寶專案
黃金海岸將舉辦 2018 年英聯邦 運動會，預計將引發 13 億澳元 的額外資本基礎設施開支
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在整個貸款期間節省 2 塊錢的利息。您可以考慮兩種額外還款的方法， 一是在您有閒置資金的時候進行一次性的多還款（extra payments）， • 二是增加您常規還款的額度。固定利息貸款以及小的基金產品，通常會 對額外還款加以限制，或者收取一定的費用。 3. 使用“專業人士套餐”（Professional Package）折扣
澳洲房屋貸款基本術語解釋和 房貸知識 Part 1 1. 瞭解購房及貸款的費用
如果您的年收入超過 $50,000，或者您和您的配偶年收入超過 $80,000， 您可以向我們諮詢關於“Professional Package“的折扣問題。通常情 況下，無論您選擇哪一種”Professional Package”，您的利率都可以 有百分之 0.4 以上的折扣。對於那些將自己一系列的銀行業務整合到一 個金融機構的貸款者，銀行和信用社也會給予一定的折扣。一般來說， 它們會提供的優惠包括房貸折扣，以及減免儲蓄帳戶和信用卡的費用。 但需注意的是，這類產品通常會有年費。置業信貸提醒您在選擇產品時 不要只關注是否有折扣，還要小心有折扣的貸款會產生的更高的費用。 4. 除標準貸款之外的其他選擇
除了房屋本身價格外，將有額外費用，其中包括：印花稅，律師費，財 產抵押保險費，蟲蟻檢查報告費，檢測報告費，建築商報告費，物業管 理檢測報告費，貸款申請費，房產評估費，註冊費等。如果在昆士蘭買 房子，首次購買 50 萬以下價值的房屋作為自住用途的話，政府的印花稅 將全免。置業信貸的專業貸款顧問不僅會為您詳細陳述您的貸款產品可 能產生的所有費用，還會根據您的自身情況為您選擇費用最合理的產品。 2. 利用額外還款降息 最好的方法降低節省貸款利息是超過按期供款的金額額外還款。在按不 同的利率水準的還款記錄推算，貸款早期的每額外還款一塊錢，就可以
如果您是自己經營事業，或者剛來到澳洲，或者過去的信貸記錄不好， 都可能被銀行，房屋建築協會以及信用社拒絕您的貸款申請。在這種情 況下，您可以考慮正在興起的“無需收入證明”（low doc）的貸款市場。 一些非銀行的貸款機構專門提供迎合這些貸款者的產品。這樣的產品利 率普遍偏高，不過會在幾年之後再按時還款的條件下下降。詳情請致電 置業信貸。 如果您想獲得更多關於貸款資訊，請不要猶豫，馬上聯繫我們，我們將 竭力為您解答疑問
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拍賣即將開始 開放參觀 本週六和週日11:00-11:30am www.lucycole.com.au/8743707
物業特色 •
816m2超大地塊和17米水濱臨街地
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開放式家庭活動區，有6米高天花，雙層滑動門通向露臺
Lucy Cole
Managing Director Mobile: 0412 755 709 B/hours: 07 5553 3688 lucy@lucycole.com.au
John Cole
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開放參觀 本週六和週日2:00-2:30pm 歡迎出價 www.lucycole.com.au/8236328
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Nick Cole
Sales Manager Mobile: 0421 647 441 B/hours: 07 5553 3688 nick@lucycole.com.au
澳洲兩大海岸，上榜世界八大頂級灣區
當世界八大豪宅灣區生活成為世界 富豪追求的極高生活境界和目標的時候， 【灣區】這個詞彙因此而被沾上“金錢 與智慧並得”的符號，追求奢侈的灣區 生活，是富豪名流更是普羅大眾的夢想。 “灣區”要演繹為富人豪宅區往往 需要一定時間的培育，直到周邊的配套完 善而成熟起來、居住的人群聚集生活豐富 起來才有可能成形。所以，有眼光的人， 買房買在“灣區”發展初期。這也是最 划算又保值升值的。 現世界公認的八大成熟灣區大多指 洛杉磯比弗利山莊、紐約長島、東京東 京灣、悉尼雙水灣、香港淺水灣、紐西 蘭霍克灣、馬來西亞 Burau 灣以及黃金海 岸神仙灣。該八大灣區物業的共同點是 不僅擁有一線的海景資源和核心地段， 而且在時間的洗禮下早就了優質的人文 氛圍與人居環境。 在八大灣區裡，由全球最高水準的 建築工藝造就的經典傳世之作比比皆是。 灣區物業不僅是人類居住的夢想之地， 也是投資房產保值增值的主流區域。從 一定程度上來講，入住“世界灣區”， 就意味著居住的品味與價值與世界頂級 水準同步。 接下來讓我們一起來看看這八大頂級灣 區 1. 紐約長島 (LongIsland) 位於美國紐約州的長島是一座特色 鮮明的郊區富人區。長島富人區豪宅價 格多在 100 萬美元以上，並且呈逐年快速 上漲的態勢，每年大約上漲 15% 左右。 雖然這裡的房價不是世界最貴，但是幾 百年的建設歷史還是讓這裡成了世界最 著名的經典富人區。
2. 黃金海岸神仙灣 (Sanctuary Cove) 坐擁都市繁華 , 靜看山水無限 , 是神 仙灣的生活寫照 ,。 神仙灣位於澳大利亞 黃金海岸的北部 , 距離著名的黃金海岸市 中心沖浪者天堂僅 20 分鐘車程 ，是世界 第一遊艇高爾夫富人區。 四百七十四公頃的神仙灣猶如世外 桃源 , 擁有兩個錦標賽級別的高爾夫球 場，世界一流的度假村設施與管理，24 小時水陸安全保衛服務。幽靜隱秘的地 理位置令這個獨一無二的富人區在低調 中彰顯出奢華。 神仙灣占地 474 公頃，總值 20 億澳 元，是澳大利亞首屈一指的總體規劃大 型別墅社區，擁有一個世界級碼頭、兩 個錦標賽水準的高爾夫球場、5 星級酒店 和精品零售店、直升飛機及停車坪，並 且散發著濃厚的優雅品味。神仙灣提供 的是與眾不同的閒適生活風格，以及各 種一流的世界級設施。 3. 洛杉磯比弗利山莊 (Beverly Hills) 作為好萊塢明星和洛杉磯豪富們等 美國頂級知名人物居住的地方，比弗利 山莊是美國洛杉磯臨灣地帶最有名的富 人區。這個方圓十多公里的居住區有如人 間仙境一般，林蔭道花木蔥蘢，繁花爭 奇鬥豔。但別墅的價格也令人瞠目結舌， 平均價格在 600 萬美元左右，最差的也有 500 萬美元。 舉世的人都知道比弗利山就是財富 名利的代表與表徽。每天有不少外地人 坐旅遊巴士遠道而來，為的就是想一窺 名流巨星的翩翩風姿及豪華住宅。 比弗利山是典型一夜致富的故事， 一百年前它曾是一大片廉價的豆田，居 民不過一打，且以墨西哥為主。後來居
然掘出不少油礦，有三個合夥人以為時 來運轉，遂以萬買下整個比弗利，結果 發現點石成金的美夢破碎，於是將它開 發成住宅區。 4. 日本東京灣 (Tokyo Bay) 日本的填海造田聞名於世，而東京 灣區作為世界上第一個主要依靠人工規 劃而締造的灣區，成為人工規劃富人區 的典範。東京灣的景觀設計以人為本， 人們不僅可以享受東京灣的美景，還可 以參與其中。這裡的交通等硬體配套十 分優秀，建築設計、建築風格、建設品 質和居住文化等方面都引導世界的潮流。 5. 悉尼雙水灣 (Double Bay) 雙 水 灣 不 是 一 個 海 灣， 而 是 由 KELTIE 海灣和 BLACKBURN 海灣組成， 位於悉尼的東郊。由於其獨特的地理位 置，這裡充滿了濃郁的地中海城鎮的氣 息。悉尼市澳洲最大的城市，雙水灣沿岸 的豪宅內也居住著全澳州最富有的人們。 出門便是柔嫩的細沙，近處是粼粼波光， 點點白帆；眺望悉尼，一個藍色海洋中 的明珠，現代化的大都市展現在面前。 澳洲素以生活品質高而令世人嚮往，最 豪華的富人區雙水灣躋身世界八強也是 情理之中了。 澳大利亞的悉尼，被稱為目前世界 上“最適宜居住城市”之一。悉尼坐落 于澳大利亞東南海岸，這裡氣候宜人、 環境優美、風光旖旎、景色秀麗；這裡 下不酷暑、冬不寒冷、日照充足、雨量 豐沛。悉尼市澳大利亞第一大港口城市， 也是商業、貿易、金融、旅遊和文化中 心。在這裡建設的住宅具有天然獨有的綠 色環境，是形成高檔住宅區的成功條件。
6. 香港淺水灣 (Repulse Bay) 淺水灣位於香港島南部 , 景色優美， 是香港最具代表性的美麗海灣。這裡沙幼 水清，波平浪靜，作為香港最高檔的住 宅區而聞名於世。但香港的房價是秒殺 世界的，淺水灣的價格更不容小噓，均 價在 $50000/ 平米左右。淺水灣浪平沙細， 灘床寬闊，坡度平緩，海水溫暖。夏令時 節，是淺水灣最熱鬧的時候。大批遊客 蜂擁而至，沙灘上人山人海，各式泳裝 組成了一副色彩斑斕的畫面。 淺水灣的 秀麗景色，使它成為港島著名的高級住 宅區之一，區內遍佈豪華住宅，其中包 括香港鉅賈李嘉誠、包玉剛的豪華私宅。 這些依山傍水的建築，構成了淺水灣獨 特的景區，令人流連忘返。 7. 紐西蘭霍克灣區 (Hawke's Bay) 位於紐西蘭的霍克灣東面是浩瀚的 太平洋，崖岸曲折，形勢險要，是世界 另類遊客探險的好地方。霍克灣區以現 代的 ARTDECO 建築風格享譽全球，漫步 在內皮爾的 ArtDeco 大道上，欣賞世界聞 名的獨特建築風格及藝術文化，別有一 番滋味。 8. 吉隆玻布茹拉灣 (Burau Bay) 馬來西亞的蘭卡威是世界富人尋求 假日情趣的最佳去處。蘭卡威位於位於 蘭卡威城麻六甲海峽與安達曼海之間的 馬泰邊境交界，它的西海岸有一處幽靜 美麗的海灘 -Burau 灣。這裡不僅有條件 超一流的現代化酒店，還有各種特色風情 的愜意度假村。生活在此處和前來旅遊的 人們都陶醉於這裡豐富多彩的休閒娛樂： 水上運動、雨林探險、海濱遊艇俱樂部， 讓人流連忘返。
悉尼好熱鬧 中澳大佬們都來了 據說在商談一件大事！ 廣袤的澳洲大陸，其中財富與機遇， 如同薄霧後的晨曦，必將熾熱，終將噴 薄。無需翹首以盼，不妨捷足先登——洞 察經濟變局、把握投資趨勢、聚焦潛力區 域、挖掘增長機遇，“後自貿協定時代” 澳洲主題投資論壇將在春夏之交為中澳 投資界奉獻一場足料、過癮、高能量的 思想盛宴。 經歷礦業熱潮破滅洗煉的澳洲經濟 正在積攢復蘇勢頭，復興信號開始閃現： 2015 年以來澳洲就業形勢逐步改善，企 業擴張意願顯著增強，總理換任後消費 信心更是創出新高。
酒莊地產交易空前活躍。本地商業地產 市場新興熱點與投資機會何在，如何把 控投資風險，找尋足量資金？ 全 球 知 名 律 所 亞 司 特 Ashurst 高 級 顧 問 、LWPG 律 師 事 務 所 主 任 律 師 李 偉 平 (Bill Li) 攜 手 麥 格 裡 資 本 Macquarie Capital 的 Philip Ransom、仲量聯行 JLL 的 Andrew Langsford、澳洲信貸業異軍突起 的行業翹楚 ---- 安聯信貸集團聯合創始人 Cissy Fang 方茜女士將作主題分享，且聽 大咖論道，指點江山。
4）中澳金融合作前景 自貿協定為澳洲銀行、保險企業、 證券公司、基金管理公司打開新的機遇， 1）解讀現金利率及澳元匯率未來走勢 隨著多項高品質自貿協議陸續生效， 本地萬億養老基金池將得以連通中國市 處於基底重整時期的澳洲經濟面臨微妙 場，中資金融公司也將邁入澳洲財富管 變局。2016 在望，持續已近兩年的“低 理界。中澳金融合作前景若何，機遇視 利率蜜月期”能否持續？澳儲行貨幣政 窗如何漸次打開？且聽最權威聲音—— 策又將如何導向？且聽智者言——澳洲 Austrade 澳貿委東亞發展中市場總經理淩 宏 觀 經 濟 學 界 頂 級 學 者、 投 資 分 析 師 德智（David Landers）將親臨論壇，就後 Commsec 聯邦證券首席經濟師 Craig James 自貿協定時代澳中兩國金融合作展望進 將蒞臨論壇現場，精闢解讀現金利率政 行主題分享。 策及澳元匯率未來潛在走勢方向。 5）聽聽市長暢談投資發展 2）中資在澳地產投資機遇 放眼當下，地產行業已然成為澳洲 經濟中流砥柱，引擎地位更趨突出。海 內外購房需求堅挺，刺激本地房建活動 高潮迭起，房產開發大範圍擴散。後自貿 時代中資在澳地產投資機遇何在？新形 勢下澳洲地產未來投資風向如何？且看 中澳地產界風雲際會——由澳本土地產 界新銳領軍企業瑞豐投資（VIG）集團總 裁郭斌主持的主題板塊，將迎來萬達集團 澳洲公司總經理翟曉會、綠地集團澳洲 公司總裁羅曉華、碧桂園集團澳大利亞 總裁張辰、世邦魏理仕 CBRE Residential Project 主席 Justin Brown、一方集團總裁 白利祥大駕光臨，堪稱史上最強陣容。 3）把握投資風險，尋找足量資金 資本競逐之下澳洲商業地產高規格 交易頻現，業界紀錄頻頻刷新；亞洲旅遊 熱潮刺激投資熱情，酒店、零售、休閒、
澳大利亞經濟龍頭新州地區率先揭 開改革序幕，隨著大悉尼核心都市區啟 動統籌發展，二三線城市振興也將提上 議程。論壇現場，悉尼周邊四座高增長 衛星城市市長——萊德（Ryde）市長 Clr Jerome Laxale、 臥 龍 崗（Wollongong） 市 長 Clr Gordon Bradbery OAM、 加 拿 大 灣 （Canada Bay）市長 Clr Angelo Tsirekas 和 澳大利亞中國工商業委員會新南威爾士 州副總裁 Sara Cheng 將細數“家珍”，暢 談本市資源、產業優勢，規劃發展方向， 以供投資前瞻。 6）中澳商貿機遇實戰經驗分享 後自貿時代，澳洲地產、農業、乳 業、生物科技、生命醫藥、高科技等板 塊成為資本追捧熱點，商貿機遇放量增 長正促使本地經濟脈動快速增強。澳中商 界前沿領袖，普華永道中國事務部主管 兼合夥人張愷、環球財富集團執行董事、
首席執行官林源、中誠信託有限責任公司 信託業務部總經理馬志平、CMCMarkets 大中華區總裁程必逸、澳大利亞商業解決 方案事業部、中國業務高級經理、澳大利 亞中國工商業委員會新南威爾士州 副總 裁 Sara Cheng 、安聯信貸聯合創始人唐傲 、崔孝峰等將齊聚一堂，共論行業投資機 遇，分享實戰經驗與戰略視角。 7）借力資本市場事業高飛 項目在握，怎奈資金匱乏，如何借 力資本市場給企業插上騰飛雙翼？由普 華永道中國事務總監 ??? 主持，澳富證券 投資銀行董事兼澳富資本管理公司總經 理胡冰星博士、資深上市顧問 / 身兼諸多 上市公司董事的專業人士江艇以及中資 上市公司高管參與的主題分享將暢談融
資路徑，助力破解資本化選擇謎團。 8） 耶 誕 節 前 不 容 錯 過 的 一 場 高 端 Networking 論壇不僅涵蓋最新投資話題，激辯 碰撞中，辨明投資方向，精彩點評處，投 資迷津頓解，論壇 之後的活動同樣不容 錯過。雞尾酒會（四季酒店內）供您結交 認識新的朋友，之後的迎聖誕高端商務 晚宴，C-Level 商界精英和受邀出席的重 量級嘉賓包括北京首都開發集團公司 / 澳 寶集團高管團隊以及中國信託業巨頭 --中誠信託澳洲投資總監等中外專業人士 將彙聚一堂，暢飲共敘 。專業人士薈萃， 行業翹楚彙集 ，推杯換盞拓展商業人脈， 羊年歲末不容錯過的一次商界盛宴！
你知道嗎？ 澳洲房價增長最快的 10 個沿海地區 澳洲海濱地區有美麗的沙灘、迷人 的景色、咖啡廳和餐廳，更有可愛的房 子，美不勝收。今天我們就來看看，房 產增值最快的 10 個澳洲沿海地區，當然 也是土豪們的最愛！ 高 級 經 濟 學 家 威 爾 遜（Andrew Wilson）說：澳洲的海濱地區房市還沒 回到全球金融危機前的盛況，但一些地 區的表現還不錯。 其中，表現最好的，要數墨爾本的 Brighton，在過去 10 年中，房價增長了 95%，房價中值為 $195 萬澳元，最高售 價為 $10,600,000 萬。地產仲介 Ian 說： 該地區有美麗的沙灘、碼頭、餐館，公 交 方 便， 還 有 四 五 家 非 常 好 的 私 立 學 校。林蔭街道兩旁還有很多傳統的和現 代式的房子。 而 維 州 Mornington Peninsula 的 Portsea 排名第二，房市進展也不錯，過 去十年的房價增長率為 73.9%，最高銷 售記錄為 $9,750,000。 其次是新州的 Byron Bay 房價增長
率為 71.3%，最高銷售記錄為 $630 萬。 威爾遜說，該地房市表現很好，也是諸 多名流的度假勝地。悉尼房價高漲，很 多有錢人依然在那買房。 位 於 Mornington Peninsula 的 Mount Eliza 的 房 價 增 長 率 為 68.8%， 悉 尼 的 Bronte 的 則 為 60.5%， 房 價 中 值 為 $2,567,500，最高銷售記錄為 $900 萬。 柏 斯 的 Cottesloe 排 第 六， 房 價 增 長 率 為 52.2%， 中 值 為 $1,705,000， 最 高銷售記錄為 $5,475,000；阿德萊德的 Glenelg 排第七，房價增長率為 15.7%， 最 高 銷 售 記 錄 為 $155 萬， 中 值 為 $635,000（該地既有高檔獨棟屋，也有 便宜的公寓）。 黃金海岸的 Main Beach 的房價增長 率 為 11%， 房 價 平 均 值 為 $1,988,700； Palm Beach 的增長率為 9.3，房價平均值 為 $2,689,167，最高銷售記錄為 $510 萬； Noosa Heads 排 第 十， 最 高 銷 售 記 錄 為 $590 萬，但在 10 年間房價並無增長。
新老移民的自我反思與爭論： 我們為什麼要來澳洲？ 我們為何要移民澳大利亞？這似乎 是一個永恆的話題，並且還會一直被大 家爭論和自我反思下來。 不同的人，新移民，老移民有不同 的看法。 一位是已在澳大利亞安居 20 餘年的 夥伴“六零生人”，一位是迄今在澳學習 4 年的且正在猶疑歸國的“盛京大少”。 瞧瞧這兩代移民的不一樣論點所產生的 碰撞對你是否有啟示。 觀點 1：喜愛平和安逸的居住人請移民澳 大利亞 六零生人，移民澳大利亞二十餘年， 年紀不詳在 70-80 年代從屬於早期經過技 術移民過去的中國人，開始時候比較困 難，剛到異國無法聽聞澳大利亞腔的英 文，沒有親戚朋友，卻把一家規模，不遠 萬里從中國搬來，有的還駐華負債移民， 于當地從本地人不願意幹的工作開始，邊 工作，邊讀書。於當地讀了幾年書，找到 較佳的工作，與同事對話交流都沒有問 題，但當異國同仁在興高采烈地聊天時， 你還是感覺雲裡霧裡莫名其妙。 許多早期的中國人都有一些猶豫， 為什麼要移民？為什麼喜愛澳洲，為什 麼不回來做海歸。
低收入的工人于當地有也有充足的生存 消費能力，不至於像中國有 12 億多的普 在澳大利亞普通人的居住不難 但凡在澳洲生活了幾年後的人，瞧 通人，貧富差距的增大，影響了生活成 瞧居住對比的數值，就會明白為什麼如 本和消費水準。而中國的某些競賽無序 此多人喜歡澳洲，也會理解為什麼冒死 化和不規範的市場行為，使中小企業投 偷渡客源源不斷。曾經，這邊並不是你 資者生存空間壓抑，深感不安。而在澳 窮或是富，那麼簡單，是由於這裡有人 大利亞若你想每年有穩定的投資回報率， 人都平等的終生保證，這邊的每一人都 而且享用世界頂級品質的居住環境，及 低消費水準的居住環境，這樣的可能性 喜歡澳洲平和的居住。 據 統 計， 中 國 工 人 最 低 每 月 收 入 並不小。 我認識的一些人，都很享用澳大利 800 人民幣（很多中國城市也許低於這數 亞平和的居住環境，這邊工作不用向上 值），平均每天 27 元人民幣。不需要管 澳元折合人民幣的匯率，瞧瞧同樣是最 司逢迎派馬，工作不用與同事鉤心鬥角， 低收入的工人在各自國家的消費能力對 辦事不用托關係、找人情，下了班即是 比：數值很枯燥，但是很說明問題，普 私人空間沒必要陪顧客喝酒，這邊駕車 通人在澳大利亞生活比中國居住簡單， 不用怕警員（除非你超速）；工作之外， 況且澳洲人年平均收入 4 萬到 5 萬澳元。 你和澳州總理同樣，均為普通公民，假 如果把澳大利亞白領階層與中國白領階 期你能夠享用免費海灘、公園、燒烤爐、 層來較為，將更能體現澳大利亞高收入、 表演。另外，這邊上街沒人管你是不是 品牌服裝等等。單身母親帶孩子在家甚 低消費生活成本的特點。 中國經濟正在迅猛發展，然而法規 至可能不需要工作，政府每個月自動匯 卻跟不上，成為冒險家的樂園。據報導， 她帳戶一些補貼。可能帶大一個孩子的 13 億人口的中國已有了大批的千萬富翁。 工作在澳大利亞政府眼裡比最低收入的 澳大利亞亦有億萬、千萬富翁，然而最 工人貢獻要大？
觀點 2：中國非精英階層適合移民澳大利 亞 盛京大少，在墨爾本、布里斯班居 住四年，27 歲套用朱自清的一句話“近 期心中頗不寧靜”———近期朋友們歸 國的歸國，歸來繼續讀書的讀書，跟房 東談了一次有關去留的話，當今寫出來， 供大家有機會或想得到移民海外的炎黃 子孫們參考。先說說我和我業主算得一 筆賬吧： 昆士蘭平均每年薪酬 5 萬左右，稅 後還沒到 4 萬，一般一個月沒到 4000 澳 元，權且算 4000。試想，如若我回瀋陽 發展，月薪如遇見機會或經過努力也能 夠達到 4 千人民幣。 為此得出的小結論是：一個在澳大 利亞獲得平均每月 4000 澳元的人，和一 個在中國瀋陽之類的二線城市獲得月薪 4000 人民幣的人較之，他倆的物質生活 品質是同樣的，除了品牌汽車之外。大 體上薪酬與花費的比值是同樣的，那我 幹嘛還非得留在澳洲呢？ 澳大利亞是生存層次上的天堂
我想，從生存的層次上看，澳大利 亞特別適宜以下兩種中國人： 1 ）藍領技工或手工藝者。由於在澳大利 亞，人工是最貴的，駐華社會地位和收 入不高的電工、水管工等等在此的收入 都能超過一般的小白領，理所當然你首 先要能掃除語言問題拿到澳大利亞產業 認可的資格證。 2 ）願意從事體力勞動者。例如建築工 人，或商場附近在烈日和暴雨下負責收 逛街推車的人（很多成年洋人和半規模 子洋人都幹此呢），一句英語不會的大 齡華人在餐館刷盤子啊。由於體力工作 強度大、累、苦、髒，因此掙的也不少。 我支援在生存的層次上，澳大利亞 確實是 1 個天堂。想在澳大利亞混口飯 吃，掙出生存和活命的錢不難。澳大利亞 在物質上最大的優勢是：這邊適合中國的 非精英階層（在薪酬上是中下層人員）。 澳大利亞的社保、醫療及教育等社會福 利———在很多人眼裡，這體制簡直好 極了，就跟天上掉餡餅同樣好。