澳洲置業常見問題解答
問 題 一 : 投 資 者 購 買 澳 洲 房 產 後， 物 業 出租後帶來的租金收入是否要交相關稅 金？ 需要。根據澳洲當地法律，任何人 在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。 但是，該收入是出租後的淨收入。 所以 建議投資人購買澳洲房產時從澳洲銀行 貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣 了租金收入，同時，澳洲的會計師會把 物業的各項開支用於抵稅，您可以最大 限度的獲得投資收益。 問題二 : 外國人購買澳洲房屋可以進行貸
律師費，一般為首付 10% 時先行支付一 半代理費用給律師，交房時將剩餘部分 再支付。 物業印花稅，澳洲買房需要交 物業印花稅（相當於中國的契稅），新 南威爾士州為房屋總額的 4.5%（首次置 業新房有稅務優惠減免），維多利亞省 為 5.5%（期房可以根據開發商優惠減免， 僅限維州）。 問題四 : 在國內購買澳洲房產，是否需要 親自去澳洲看房嗎？ 這完全取決於投資人對項目的認知 程度及是否有可接受的替代方式。 由於 澳洲的房產是預售制度，所以大部分的 物業是在沒有建好的狀態下就售出了。 所以購買者並不能夠親身走到房間裡去 感受，只能對周邊環境，及樣板間做考 察。 而這些都是可以通過在澳洲的朋友， 子女及朋友通過拍照，視頻等方式獲得， 就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建 好後再親自驗房更合適。
款嗎？如何貸款？ 可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本 國房地產，因此銀行對海外人士提出的房 屋貸款申請是等同國民待遇的。 您可以 將在澳洲的物業去澳洲的銀行進行貸款 抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當 地人一樣。同時澳洲多家國家級銀行在 中國國內就可以辦理澳洲房產貸款業務。 在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇： 問題五 : 投資人購買澳洲的房產，如果出 如等額本息、前 5 年只還利息等靈活產品 租，是否容易找到租客呢？ 在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房 供投資人選擇。 產，通常都是能夠租出去的。澳洲現在空 問題三 : 如果看中澳洲房產想購買，是否 置率非常低，在近市區範圍內的房屋，墨 需要支付訂金或其他費用？ 爾本地空置率低於 3%，悉尼低於 1.5%， 是的。不管是在澳洲境內，還是通 也就是說一百套房屋裡只有 1.5-3 套租不 過海外代理公司，看中房屋後一般支付 出去。只要您的物業租金價格合理，就 5000 -1 萬澳元將房屋預訂（訂金一般在 會比較搶手。 首付後都會歸還或可以作為首付的一部 分）。 同時律師會幫你講解合同，合同 問題六 : 一般投資澳洲的房地產有哪些費 簽訂 3 天之內支付 10% 的首付款。 除此 用開支？ （1）物業管理費根據開方商建造後 之外，涉及律師費用（近期行情，澳洲 樓盤的檔次、設施、物業服務及區域範圍 律師代理費用在 1500 元澳幣左右）。 在 澳大利亞如果購買的是期房，一般在開 內的基礎設施定價，通常費用介於 $700— 發商通知購房者交房日期前規定時間內 $1,500/ 每個季度；（1 房—3 房的費用也 將尾款支付至律師的信託帳號，或提前 根據面積不同而相應不同）。 （2）市政管理費（Council Rate）通 辦理貸款合同（澳洲貸款合同最長有效 常為 $1,200/ 每年（根據區域可能會有所 期為 6 個月） 如果是現房，則在開發商 不同）。 指定的期限內（一般為 60 個工作日內）， （3）排汙費（Water Rate），一般在 將尾款或房屋貸款支付到相關律師的信 $1,000-$1,200 之間，在澳洲排汙費由房東 託帳號內即可。 而在昆士蘭州，所有其 支付的，水電使用費則有租客支付。 他費用都在交付日（settlement date) 支付。
（4）土地稅（Land Tax）根據土地 的評估價的不同而不同，通常費用為幾百 澳元。州與州之間的稅費也不同，舉例： 在昆士蘭地區土地價值 160,000 澳元和在 墨爾本 240,000 澳元以下是不需要繳土地 稅的。 （5）房屋保險費，公寓的物業管理 費當中已經包含房屋的保險費，而別墅 的保險費則需要業主自行購買，通常在 $500—$1,000/ 每年不等。 問題七 : 若投資人將房產用作短期出租是 否可行？收費標準是什麼？ 是可行的。一般可以委託專業短期 及假期的租賃公司來管理自己的物業， 通常該物業是坐落在繁華市中心和旅遊 勝地等地方；通常的管理費用是租金收 入的 10%—12% 不等；同時還有一些額外 的費用，例如：電費，床上用品，傢俱 和家電的租金等等（租客只支付租金並 不支付電費等費用）。 問題八 : 在澳洲做房產投資，聽說有保險 公司有可以為投資人承擔出租風險的保 險品種，費用是多少？是如何保障投資 人的利益和權益的？ 澳洲主要的幾大保險公司都有為投 資人提供租金及租客保障的險種，通常 收費為 1 個月的租金收入，但保險公司會 對承保的物業作評估和認定，確認是能 夠接受的房屋類型，同時投資人的承保 要求是基本符合市場現狀的。以下是可 以保障的相關條款和意外情況 : （1）未到期離開的租客━最多可以保障 客戶離開 6 個星期的房租； （2）拖欠房租━最多 15 個星期 （3）租客簽約但拒絕入住━保險賠付最 多 26 個星期 （4）未能出租━ 52 個星期 （5）法律費用支出━最多承擔 5,000 澳 元 （6）房租損失承擔━每週最多 1,000 澳 元
問題九 : 投資人在澳洲購買房產後，是否 需要為租客添置傢俱等生活設施？ 通常狀況下，不需要為租客準備生 活設施，傢俱等用品；除非客戶有特別要 求，願意支付更高的租金來滿足他們對生 活設施的需求。如果投資人為租客提供傢 俱和家電等設施的情況下，建議投資人 購買室內物品的保險，保險條例為您的 物業中租客使用的家俱和設施提供保障， 部分保障內容如 : 因租戶或者租戶來訪者 引起任意的惡意損壞或偷竊行為 , 保險為 你提供多達 5 萬澳元賠償；該類型的保險 費用為每年每處物業大約 225 澳元。這種 保險是以防萬一的必備策略。 問題十 : 如果海外投資者在澳洲的房產增 值後，將房產拋售後是否需要支付增值 稅？ 需要支付。在澳洲投資房產，政府 認為是一種投資行為，雖然澳洲房產可以 隨買隨賣，但是澳洲政府不支持投機行 為，因此政府規定，在購買一年內拋售的 房地產，物業增值部分須繳增值稅 50%， 但在 12 月以後，則只要繳 25% 即可（同 時可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師 費、會計師費、房屋折舊費等等）。 問題十一 : 投資者把在澳洲的房產賣出 後，哪些開支可以作為房產增值稅收減 免，用以沖減所得稅開支？ 在澳洲除了購房的物業印花稅以外 , 所有投資者在澳洲的一切開支都可以作 為稅收減免。因此持有澳洲房產的海外投 資者要保留好一切和房產相關所發生費 用的發票和收據（如飛機票、計程車票、 水費、物業費、律師費及房屋折舊等費 用）。 問題十二 : 如果投資者將房產賣出，是否 需要聘請專業會計師？ 投資者如果獲利很多，需要聘請一 個專業的、瞭解自己狀況的會計師幫助 投資人合理規避稅收，使投資者的利益 最大化。( 轉下頁 )
( 接上頁 ) 問題十三 : 澳洲的會計師是如何收費的？ 會計師一般按為投資者花費多長的 工作時間而定。通常平均每年 500-1,000 澳元左右。 問題十四 : 海外投資者中的高齡人士投資 購買澳洲房產可貸款嗎？ 高齡人士可以貸款，其貸款年限也 是最長為 30 年。但未成年人士是不能貸 款的，如年滿 18 歲以下人士不能單獨貸 款。如果未滿 18 周歲的人士，可以與成 年人共同購買房子，可以由成年人出面 貸款。 問題十五 : 澳洲房產投資哪種房產回報率 最高？ 首先，投資者應該先清楚自己期望 的投資目的是什麼 ? 是資本增長，還是租 金回報；通常來說，資本增值和租金回報 是魚與熊掌的關係—即較高的資本增長 往往意味著較低的房租回報，反之亦然。 土地的增值是驅使房產資本增長的原動 力。土地增值時，房屋本身卻會因為破 損和折舊等多種原因而折損價值。所以， 對於一處房產來說，其所擁有土地面積 （Land Component）越大，其資本增長的 潛力也就越大；這也就意味著房屋本身的 租金收入不會太可觀。而對於高密集住宅 區的公寓而言則不同，一個土地所有面 積較小的公寓房雖然可以帶來較高的租 金收入，但資本增長的潛力就比較一般。
佔有面積較大，其地契通常和獨棟別墅 的地契一樣，是獨立地契。 （5）House 別墅：平常所說的 house 就是前面一個小花園，然後房子，然後 後面一個大花園，該類型的房產的土地 地契多為獨立地契，因此業主對土地的 自住安排性很高，更有投資價值。 問題十八 : 澳洲房產的中位價和中間價是 如何定義的？ 在參考物業報告的時候，很多時會 看到房屋“中位價”（MedianPrice）和平 均價（AveragePrice）這兩個名詞。 房屋 平均價即是在一段時間內，所出售物業 價格的總和，再除以轉手物業的數目； 中位價就是把售出物業的價格由低至高 順序排列，中間的銷售價位就是中位價。 舉例說，某個城區在某段時間裡售出 11 套住宅，成交價分別為 30 萬、32 萬、34 萬、36 萬、40 萬、42 萬、45 萬、50 萬、 62 萬、70 萬和 80 萬，其平均房價是 47.4 萬元，而中位房價就是 42 萬元。通常而 言，中位價更具有參考意義，它所體現 的是該區域的集中成交價格。在澳洲每 個城市，城鎮都有自己的中位價格供投 資者和自住人士參考。
還是海外的房產投資者都可以根據房屋 的折舊金額來減免其它項的投資收入， 進而減少了稅費的支出。
過基金，信託等手段募集資金、如養老 金等。澳洲的華人客戶往往更希望選擇銀 行，而澳大利亞本土人中有部分人群對 問題二十一 : 對於海外投資人而言，可折 銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公 司來貸款。 對於貸款人來說，更多應該 舊資產都包括什麼？如何能最大化折舊 注重產品而不是機構。關鍵看哪個金融 免稅額，從而降低繳稅額？ 貸款產品更適合自己的需要，而不是哪 所有投資及購買的物業，根據使用 個機構更有名。而且相對於名氣等指標， 年限以折舊形式定義為貶值資產。 例如： 衡量一家金融組織穩定與否的標準是查 地毯、烘爐、電視機機上盒、洗碗機、 看該金融組織的信用評級，有不少非銀 乾衣機、百葉窗和窗簾、空調、加熱器、 行金融組織的信用評級甚至高於銀行。 熱水系統等設施，以及建築物本身，都 是可以計算折舊的，從而減免了投資人 問題二十五 : 海外投資人在澳洲買房的貸 的納稅金額。請注意：購置房產金額和 款金額，銀行是如何評估的？ 銀行可以提供給貸款人的貸款金額 建築折舊金額是不同的。例如：投資人 跟貸款人提供的收入證明有直接的關係， 支付 50 萬澳幣購買別墅，期中土地的價 值部分占 27.5 萬澳元，土地上的房產的 貸款最多金額通常為年收入的 5—6 倍。 建築成本 22.5 萬澳元。而這 22.5 萬的建 舉例：如果貸款人年收入為 36 萬人民幣 築價值是計算貶值折舊的。貶值折舊幅 （相當於 6 萬澳元），則銀行可以最多貸 度從 2.5% 至 4% 之間。此外，澳洲一般 款 36 萬澳元給貸款人。 商業住宅的計算折舊率為 2.5%。 問題二十六 : 對於海外房產投資人而言， 問題二十二 : 澳洲房屋抵押貸款都需要準
備什麼材料？ 雖然澳洲的貸款機構不同，貸款金 融產品不同，但所需要準備的材料差別不 大，貸款機構要求提供，材料主要是分 問題十九 : 在澳洲買樓花 ( 期房 ) 的優勢 析海外投資人的財務狀況以保證自己貸 有那些？ 款資金的安全，不管銀行要求什麼材料， 樓花，是地產物業市場的一個名詞， 主要是需要購房人提供的四個方面的資 最早源自香港，是一種投資工具相當於 訊： 不動產期貨，也稱為“預售房屋”。比 （1）資產部分：原有房產，存款，汽車， 較買現房，買樓花有幾大優勢： 財物等； 問題十六 : 如何選擇海外投資人的自住房 （1）是能在印花稅上省下一筆錢；澳洲 （2）債務部分：其它貸款情況，其它負 （部分地區）法律規定印花稅是按售房 債情況； 產？ 遵循“10 分鐘”的選擇標準便可， 合同簽訂之日的房產價值徵收的。而如 （3）收入部分：包括單位或公司的年收 即購買公寓要 10 分鐘走路可以抵達孩子 果買樓花，通常是在房產開工前就簽訂 入證明信及工資單，其它投資收入，如 就讀學校，工作單位，或商業中心，購物 了合同，所以印花稅只需按地皮價徵收。 房租，股息分紅等； 中心，銀行，醫療設施，地鐵站，公交站 （2）買樓花，客戶可以按照自己的喜好 （4）支出部分：生活開支，撫養子女支 等設施區域；如果投資人購買的是別墅， 來選擇，像樓層戶型等。因為在澳洲， 出，旅遊及娛樂支出等，這部分一般是 即 10 分鐘開車抵達以上描述的設施即可。 特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤 不做書面要求的，只需要填表告知即可； 之際有更多的選擇餘地，等到現房或接 此外，投資人還需要提供身份證明，也 問題十七 : 對於澳洲住宅類房產可以細分 近現房時期，可供選擇的物業已經為數 就 是 100pointsID。 目 前 銀 行 的 新 政 策 規 幾類？ 不多了。 定：貸款申請人需要提供護照（70 分）， （1）Unit/Apartment 公寓：一般靠近 （3）價格優勢；通常發展商在開盤之際， 駕駛證（40 分）。 火車站或公車站，Unit 基本是三、四層， 為了儘快的銷售過半，獲得銀行貸款， 問題二十三 : 澳洲為什麼沒有像中國一樣 沒什麼附加設施；Apartment 通常為居民 會把價格定位較低，從而投資人能夠以 的本制式的房產證和土地證 ? 提供泳池，健身房等服務設施，相應的 相對低的價格購買。 澳洲是地契證明。他們的證件只是 物業管理費也較高。該類型的房產土地 （4）首付低；買樓花簽合同時，只需要 一張印有公章的紙，上米有相應的編碼 地契為共用地契。 交納 10% 的定金，而餘額要等到房子全 在澳洲的房地產管理局都能查的到房子 （2）Townhouse/Villa 聯 體 別 墅： 是 部建成後才一併付清，或者是貸款（最 的資訊來證明業主的身份。 在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中 高可貸款 70%）。這當中可能有幾個月甚 間都有一堵或幾堵公共牆，Townhouse 多 至 1-2 年的時間來準備餘款。但是房屋的 問題二十四 : 澳洲銀行與非銀行金融組 為雙層和多層建築，Villa 多為單層建築。 織——信貸基金的區別是什麼？ 增值卻可以享受到。 該類型的房產土地地契為共用地契。 在中國，房屋貸款一般是由銀行放 問題二十 : 什麼是房產的折舊，以及跟房 （3）Terrace：維多利亞式的建築， 出；澳大利亞金融市場則有很大不同， 常見一整排的 terrace，前面有個小庭院， 產投資者有什麼關係呢？ 除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它 根據所得稅評估法（1997 年），澳 後 面 可 能 有 個 較 大 的 庭 院。 比 house 來 的金融組織，也就是 non-banklender，具 洲房產建築價值隨著時間的推移而下降。 說，面積小很多。 有放出貸款的許可權。這些機構的資金 （4）Duplex/semi：Duplex 是 在 一 塊 房產折舊是基於其“使用壽命”。房產 來源並非是銀行，也不是儲蓄，而是通 較大的地上，蓋起兩棟相連的房子 , 土地 的折舊年限可達 40 年之久。不管是澳洲
不同的貸款利率對貸款人的影響是什 麼？ 房屋貸款各個產品一般都分為可 變 利 率 (variable rate) 和 固 定 利 率 (fixed rate)。 （1） 固 定 利 率 一 般 要 比 可 變 利 率 高 一 些。如可變利率為 6%，那麼它的固定利 率就可能為 6.5%；您選擇固定利率就等 於給自己的未來利率買了個保險，放貸 人可能要多收取您費用作為自己資金自 由度損失的回報。 （2）關於固定利率投資人需要注意兩點： （a）固定利率有年限，通常為 1-5 年的 鎖定期；而且選擇固定利率的貸款產品， 投資人通常不可以提前還貸，沒有對沖 帳戶的功能選擇。 （b）其實固定利率並不是一定”固定” 的，您的固定利率是可以變動的，這個 變動由您的貸款人來定，他們往往是根 據不斷更新的金融資訊來調整自己的固 定利率 . 問題二十七 : 澳洲所得稅的徵收對象是 什麼？對海外投資人的收入是否進行徵 稅？ 根據澳大利亞稅法規定，凡為澳洲 稅法上所認定的居民，所謂澳洲稅法上 認定的居民，一般說來只要住所在澳大 利亞境內，就算你不在澳洲或在澳大利亞 居留滿 183 天以上者（海外投資人）便有 可能被認定為澳洲稅法上的居民而負有 納稅的義務，不論其所得來自澳洲境內 或海外，均需向澳洲國稅局申報所得稅。 問題二十八 : 澳洲所得稅的計算週期是多 少？ 澳洲財務年度從每年 7 月 1 日至次 年 6 月 30 日，個人在該財務年度所得若 超過個人免稅額時，便需申報個 ( 轉下頁 )
( 接上頁 ) 人所得。 問題二十九 : 澳洲所得稅的計算項目有那 些？ （1）經營事業所得 （2）資本增值所得 （3）個人薪資所得 （4）投資所得：銀行存款利息、股 票、股利、租賃所得、權利金收入等均 需申報 （5）其他所得：包括養老金、退休 年 金、 助學 金（Austudy）、失 業、 救 濟 金等各項政府津貼均得申報；以上各項 收入在扣除可扣抵費用及支出後即為可 課稅所得。應繳納之稅款在扣除免稅額 AUS$18200 及可應用之寬減額後，即按當 年度政府所公佈之個人所得累進稅率來 計算個人所得稅。對於國際投資者，需 交個人所得累進純利潤的 32.5% 的稅率。 純利潤是扣除了可抵費用和所有支出後 的個人所得。 問題三十 : 對於澳洲的銀行而言，可以提 供給海外人士貸款的銀行有哪幾家？ 目前對海外人士提供貸款的主要銀 行 有： 聖 喬 治 銀 行（St George Bank）， 澳 洲 聯 邦 銀 行 (commonwealthbank of Australia)，澳盛銀行（ANZ Bank）, 西太 銀行（WestpacBank）這四家銀行。而在 澳洲的中國銀行，及剛剛開立分行的中 國建設銀行等中資銀行卻沒有對海外人 士在澳洲買房提供貸款業務。 問題三十一 : 海外人士在澳洲買房子，室 內裝飾及社區配套娛樂和健身設施重要 不重要？ 投資人購買的物業是否靠近交通、 購物、學校、醫療、娛樂等設施，這才 是決定投資人自身及租客未來生活是否 方便舒適的決定性條件，也是支撐該房 產價值的有力保證。 同時，室內的裝飾 越奢華，健身，桑拿，網球場等社區服 務越多，相應的投資人支付的物業費也 就越多。同時和投資人的購房目的也有 很大關係：如果投資，可以不必選擇奢 華的房產項目；如果自己住，同時對多 餘的費用支出不敏感，享受此類設施的 投資人而言卻是不錯的選擇。 問題三十二 : 在澳洲做房地產投資，為何 要秉承中長期投資？ 在澳洲，經過 45 年的房地產的商業 化的市場發展，把投機者淘汰出市場了。 澳大利亞的房地產投資不是投機生意， 澳洲房地產成為全世界公認的最佳的低 風險投資地區，和穩定增值及租金回報 的投資目的地。 問題三十三 : 海外人士投資或購買澳洲房 產，除了房屋價格之外還有那些費用支 出？ 購房成本費用還包括：政府印花稅，
律師費，房屋保險費，銀行及基金的貸款 費用，搬家費用，房屋租賃的代理費用， 產權轉讓費，按揭保險費，房屋估價費 等等，約占房價 5% 的費用支出。 問題三十四 : 對於尚無收入的留學生，是 否可以在澳洲買房自住或者投資？能在 澳大利亞貸款買房嗎？聽說澳大利亞貸 款需要出具詳細的收入證明，留學生需 要出具收入證明嗎？ 以留學生身份是可以在澳大利亞買 房的。如果需要貸款購房，由於留學生沒 有收入來源，通常不會單獨獲得銀行貸 款，但是可以以父母為擔保人，以擔保人 的收入來擔保留學生的貸款。對於有穩定 收入能力的海外人士，在澳大利亞購房， 最高可以申請到房產價格 80% 的貸款。 問題三十五 : 在澳大利亞貸款買房的交易 週期需要多長時間？ 通常情況下，賣方律師要求買方在合同交 換後的第 42 天付清所有房款。澳大利亞 本地購房者通常會對銀行貸款做一個預 先審批，該預先審批通常 3 個月內有效。 3 個月內買到房子，預先審批貸款就可以 順利使用。 問題三十六 : 購房者簽訂購房合同後，如 何向澳洲銀行貸款？ 一般而言，簽訂合同後 42 天之內就 必須完成貸款的申請，審批，放款，和交 割的全過程。澳洲發展商不會説明客戶申 請房屋貸款，而是需要投資人自行安排房 產的貸款事宜。目前市場上的房產仲介， 及地產投資公司為了更好的服務與客戶， 也會協助國內投資人申請銀行貸款。 問題三十七 : 投資人購買澳洲房產可選擇 哪些銀行及基金的貸款產品？ 目前澳洲銀行及基金信貸市場上有 幾十種不同的房屋貸款產品。每種產品 都有略微不同的費用，產品特點和貸款 利率。瞭解每種產品優缺點，可以説明投 資人作出適合自己財務狀況的產品選擇。 投資人通常會選擇以下幾種貸款種類：標 準浮動利率貸款，1-10 年固定利率貸款， 1-5 年的只還利息，不還本金的浮動利率 貸款，及有對沖帳戶的浮動利率只還利 息貸款等。 問題三十八 : 對於海外投資人而言，澳洲 房貸是選擇固定利率好還是浮動利率的 產品好？ 不同的貸款產品適合不同的貸款人群， 跟貸款人的風險承擔能力，收入狀況， 消費習慣以及對未來市場的預期不同而 不同。舉例而言：風險承受能力弱，收 入相對穩定和平均的人士適合在未來利 息上漲的預期下選擇固定貸款利率產品； 風險承受能力強，收入高但不平均，有 額外收入的人士適合選擇浮動利率的貸
款產品；通常，固定利率產品比浮動利 率產品都會高 0.5%。 問題三十九 : 在澳洲購買或投資房產，是 應該先貸款還是先看房？ 情況 1：對於在澳洲有工作收入的外 國人，如工作簽證者，學生簽證者在準 備買房時，應該先諮詢一下銀行的貸款 經理或者貸款機構的經紀人，按照自己 的收入評估能夠貸款數額是多少，讓後 再根據自有資金的數額決定買什麼價位 的房產。 情況 2：對於不在澳洲境內和沒有澳 洲收入的外國人，可以根據自己的承擔 能力，自有資金占到房產價格的 30%— 40%，就可以相對安全的看房和交付定金 了。 問題四十 : 哪些因素會影響房產貸款人申 請到澳洲房產貸款？ （1）房產的評估價值；購房人提出 貸款申請後，銀行會委託獨立協力廠商的 估價公司對貸款人要購買的房產進行評 估，該評估值可能低於或高於合同上的購
房價格。而銀行只會提供評估值的 60%— 80%，而不是合同價的 60%—80%； （2）購房人的收入憑證；例如：工 作的年限，工作職務，工作性質等方面； （3）購房人的信用記錄。如果購房 人在過去五年內在澳洲有不良信譽記錄， 如：拖欠房租，電話費，信用卡等，澳 洲銀行及基金貸款公司將不會批准該貸 款申請。 問題四十一 : 海外投資人可以開發土地 嗎？ 澳洲政府雖然不批准外國人購買二 手房產﹐但卻歡迎外國人投資發展住宅 地產。方法是先向政府機構申請計畫。舉 例：一種方法是購買一塊地﹐然後在十二 個月內動工建房。審批的標準是最少支 出地價的五成花費在此開發上。完工後﹐ 物業可用作自住、出租或轉手。另一種方 法是重建住宅物業：投資人可以在房產 的經濟壽命末期重建並增加房屋的數量。 同樣，政府也規定重建費用要超過舊屋 買入價的五成。
要投入多少資金才能使回報最大化 ? 雖然大家都明白購買房子的種類不 同其投資回報也會不同。但是很多投資 者在購房前依然會有疑問，自己應該投 入多少錢購買房子呢？ 相 信 大 家 都 明 白， 不 同 價 格 的 房 子甚至不同種類的物業都會有不同的回 報。但是很多投資者依然會問到一個問 題：購買房子我到底要投入多少資金？ 沒有完全的界線，但是綜合各種原 因考慮，投資者泰國謹慎小心反而會達 不到預期收益，但是如果盲目投入教多 資金會使資金佔用時間過長。 除了考慮物業本身的回報價值和升 值空間之外，也需要考慮自身的財務狀 況。考量財務狀況最大的好處就是能夠 善用杠杆。杠杆作用就是通過向銀行借 款買房的方式，最大化自己的投資能力 和收益，也能保證自己的資金不被佔用 過久。 那麼考量自己的財務狀況都需要哪些因 素呢？ 1. 能夠承擔多少首付款 如果能貸款 80% 的話，那理應就需 要準備 20% 的房款。其實不然，最好要 準備至少 25%, 其中多準備 5% 用於支付 印花稅和其他費用，諸如律師費，成交 時所繳的物業費等等。也就是說如果手 裡有 25 萬現金，那最理想就是購買不超 過 100 萬的房子，善用 25% 的標準。 2. 收入和盈餘情況 用心核算每月消費是決定投資前的
一個重要步驟。然後利用稅後收入扣除 這些每月費用，許多人覺得所剩的盈餘 其實就是所能承擔的每月還款能力，其 實這並不是。 銀行用於計算貸款能力基本上按照 一下公式： 稅後收入 + 投資收入的 70% - 每月 費用 - 信用卡上限的 3% = 所剩盈餘可 用於還款 以上只是簡單的計算方法，銀行還 應用了各類其他方法。 3. 浮動或者固定利率的選擇 貸款產品最難的抉擇總是在浮動和 固定利率之間。這個抉擇也直接影響投 資者考量需要投入多少。 浮動最大的好處是靈活，通常允許 投資者選擇附帶對沖帳戶，對於利率成 本節省是非常大的。 固定利率最大的好處就是穩定性， 投資者更容易衡量投資回報的穩定與確 定性。 4. 購房目的：自住還是投資 如果是作為自住房的話，那所節省 的每月租金成本可作為還款能力的考量 之一。 如果是作為投資用途的話，每週的 租金回報可用以償還貸款利率。 不過如上所述，計算貸款能力需要 保守，銀行通常會以回報的 70% 作為標 準。這個標準也是合理的，以防萬一租 戶搬遷造成的空置。
我們的團隊 Laura Chen 陳蘭 聯邦銀行昆士蘭州移民金融服務部亞洲業務總監 電話：0411 331 194 電子郵件 : Laura.Chen@cba.com.au 祖籍福建出生在上海的陳蘭，曾經還在臺北小住一年。專業背景是金融銀行，分別在紐西蘭和澳大利亞獲得 了金融理財方面的資質，加上具有 20 年以上的跨國和跨行銀行工作經歷，使她對銀行主要業務以及各類金 融產品比較熟悉，尤其是對紐澳的金融服務方面有著十分豐富的經驗，能夠提供量身定做式的解決方案。 陳蘭秉持著“精益求精”的專業服務和團隊高效協作精神，以對路的金融產品和熱心，誠懇和周到的服務贏 得顧客的支援和讚賞。 陳蘭具體的銀行工作經驗包括：在中國的中國銀行工作了近 5 年，參與了中外合資項目的融資，配套貸款， 解決海外機構和進出口企業對銀行方面的需求；分別在紐西蘭和澳大利亞三大銀行分別擔任亞洲客戶經理， 高端客戶經理等職務。2010 年加入聯邦銀行任亞洲業務總監職務至今。 隨著亞洲移民日益增加，中國和印度經濟的崛起，聯邦銀行在原有的對亞洲客戶及新移民服務的佈署之上， 進一步加強和發展了這項服務，尤其是在昆士蘭州其亞洲雙語服務行員分佈在亞洲客戶居住和工作較為集中 的區域，比如居住高度集中的 Sunnybank 新利班地區和深受亞洲人喜愛的黃金海岸。聯邦銀行擁有多個強 大具有雙語或多種語言天份的銀行金融服務人才，為華人和來自其他國家和地區的客戶提供全面的服務。 陳蘭和她的團隊能夠向其客戶提供的服務包括個人帳戶，信用卡，房屋貸款，個人貸款及汽車貸款；企業的 多種貨幣帳戶，各種商業貸款包含物業管理權貸款，企業流動資金貸款，商業房地產投資與開發貸款；大型 專案融資與貸款；進出口貿易相關的外匯兌換，融資，信用證，保函，零售業的收銀系統等業務服務。 聯邦銀行在過去的幾年裡一直積極支持亞洲各社團的活動，幫助紐西蘭和海外移民留學生來澳州安家，遊 學。即將進入 2016 年，讓聯邦銀行亞洲團隊為廣大華人朋友和亞洲社團提供更加周到和親切的服務。
Lena Xiong 熊妲菲 聯邦銀行昆士蘭州移民金融服務部亞洲業務發展經理 電話：0477 377 613 電子郵件：Lena.Xiong@cba.com.au 11 年前，來自北京的 Lena 作為一個國際留學生踏上了澳洲的土地。她畢業于 Griffith 大學的商業學士專業，曾在 澳洲電信業工作 4 年，旅遊業工作 3 年。在積累了豐富的工作經驗後，Lena 進入了聯邦銀行工作，從客戶服務專員， 到昆洲亞洲業務總監助理，到亞洲業務發展經理，積累了全方面的個人銀行業務及公司銀行業務的經驗。 秉持多為顧客著想的精神，Lena 細心照顧客戶從開戶、信用卡、個人貸款、商業貸款及各種需求。業餘時間， Lena 及團隊在聯邦銀行舉辦各種知識講座包括銀行知識、移民、法律等，並熱心參與亞洲社區的各種活動。Lena 經常說自己非常幸運能夠在聯邦銀行工作 -- 優秀的團隊領導，優質的企業文化，先進的 IT 技術，和諧的亞洲團隊， 這就是天時地利人合！
Inky Zhu 朱曉瑩 聯邦銀行昆士蘭州移民金融服務部亞洲業務總監助理 電話：0481 013 722 電子郵件：inky.zhu@cba.com.au Inky 來自上海，于 2002 年作為高中學校交換生首次來到澳大利亞，被這片美麗的土地深深吸引，回國後申請留學澳洲， 並且開始了小留學生的生活。 在旅遊勝地黃金海岸讀完高中後以 OP1 的成績考入新南威爾市大學商學院，五年內完成 雙學士雙碩士學位，並且在學習期間代表學校赴丹麥哥本哈根商學院交流學習半年。畢業後 Inky 加盟中國金融銀行機 構，在國內銀行業工作兩年半時間，主要負責高端客戶的各項金融業務服務需求，積累了較多的國內銀行經驗，期間 曾參加過中國銀行業協會第一屆全國優秀大堂經理評選，並獲得”魅力之星“的稱號。 三年前，Inky 移民澳洲，有幸成為澳大利亞聯邦銀行成員，學習瞭解了前臺各項業務服務以及房屋貸款業務的工作後， 於 2014 年加入陳總帶領的移民金融服務部亞洲業務團隊。幫助團隊開展多種專業知識講座，積極參與澳中各類社團活 動；服務華人朋友的日常銀行產品需求，輔助您的專案投資計畫，成為您生活中必不可少的金融合作夥伴。您的滿意 就是對我服務的最大肯定 !
澳洲樓市毫無回暖跡象 房價房租漲幅相繼放緩
今日悉尼訊 澳洲東部時間 11 月 15 日澳洲樓市行情毫無回暖跡象，房價和 租金漲幅相繼放緩，部分州府城市的租 金甚至出現了下跌。 CoreLogic RP Data 的 最 新 資 料 顯 示，各州府城市的租金在 10 月份下跌了 0.1%。只有悉尼、霍巴特以及坎培拉 3 地的租金在 10 月份有所上升，但是增幅 也只有 0.1%，0.2% 和 0.3%。 達 爾 文 的 租 金 則 在 10 月 份 下 跌 了 1.7%，與去年同期相比，下跌幅度更是 達到了驚人的 12.7%。此外，布里斯本、 阿德萊德和珀斯的租金都出現了下跌的 狀況，墨爾本的租金則與上月持平。 在過去的 1 年時間內，租金行情最 好的城市為悉尼，但漲幅也只有 2.2% 而
已。 以 600 澳 元 / 周 來 計 算， 租 客 們 每 週需要多支付 13.2 澳元。 CoreLogic RP Data 的 高 級 分 析 師 Cameron Kusher 表 示， 租 金 漲 幅 將 會 在 接下來的幾個月內持續放緩。Kusher 表 示，悉尼、墨爾本和布里斯本這 3 個城 市的租金漲幅將會明顯放緩，因為上述 3 地的新房供應量和投資者數量都是澳 洲最多的。 Kusher 表示：“我認為，各州府城 市的租金或在未來 1 年時間內出現下跌。 目前，正在開工建設的新房數量依然很 多，其中大部分都是單元房，而這些單 元房一般都會被用來出租。這樣一來， 租客的選擇餘地就會越來越多，房東們 上調租金的可能性也會降低。”
新方案！澳洲福利就是好啊！ 顧小孩的爺爺奶奶可享受托兒補貼啦 ~ 據澳洲廣播公司的報導，根據本周 國會要討論的最新方案，祖父母們將能 更多地享受政府補貼的托兒服務，不過， 高收入者的福利金會減少。 在新的方案下，所有作為第一看護人的 祖父母將不用接受兒童看護活動測試， 而平均收入的年輕家庭則每週可以多節 省 30 元。 新方案平均家庭年收入在 11.5 萬元 的澳人，如果有兩個孩子在托兒所，幾乎 每年能夠節省 4000 元。因此這一托兒新 政被評為是劫富濟貧的“羅賓漢”方式。 這意味著祖父母不需要工作或學習就能 得到政府買單的支援服務。享受收入補貼 的祖父母看護人還能得到每 2 周最高 100 小時的托兒服務，不用自己掏錢。
置，這樣對於這些家庭來說也並沒有任 何改善。 工党發言人則指出，那些已經申請領 取“已登記托兒補貼福利”的祖父母們， 可能難以獲得全額的補貼金。 年收入超 25 萬家庭補貼降低
聯邦政府還想更改高收入人群方面的安 排，削減年收入超過 25 萬元家庭的補貼。 到那個門檻時，補貼將從托兒成本的 50% 逐漸下滑，直至年收入達到 34 萬元時的 20%。 伯明罕說：“我們審視了這個規劃 的方方面面。實際上，我們已經確保對 擔憂作出了回應，並相應地進行了調整。 這些擔憂是指，補貼率對部分高收入家庭 行看護活動測試。 而言有些過高了。這仍然是個非常慷慨 托兒補貼新政主要內容 近 4 千祖父母看護者受惠 7. 新的托兒體系將取代現行的“托兒補 的一攬子計畫，涉及超過 30 億元的政府 1. 政府將撥款超過 30 億元作為托兒項 貼”和“托兒福利金”體系，使用單 教育部部長伯明罕（Simon Birming- 額外開支。不過，我們將確保最多的説 目的額外資金。 一款項直接支付給托兒中心，而澳人 ham）表示，這個改動將適用於近 4,000 明面向最需要它來應對工作及家庭責任， 2. 在未來 4 年間一共撥款大約 400 億元 父母。 名祖父母，政府會為此付出 2,000 萬元左 收入處於中低水準的人士。” 早教支持資金。 8. 新的“就業、學習和活動測試”，將 右的資金。伯明罕還表示，這一政策將 不過新的“50%”補貼政策，主要適 3. 年收入在 6.5 萬至 17 萬的澳人家庭， 要求父母們工作來換得領取托兒福利 在本周提交給聯邦國會，主要針對那些 用于每天托兒成本不高於 110 元的情況。 如果使用托兒服務，相當於每年節省 的資格，如果工作時間更長，將有資 最需要幫助的澳人家庭。不過似乎這一 這就意味著，如果澳人家庭在悉尼、墨 約 1500 元。 格獲得更多的托兒補貼時間。 提案並沒有受到工黨和綠党的完全支持， 爾本、柏斯、布里斯班、阿得雷德和坎 4. 年收入超過 25 萬的家庭，其托兒補貼 9. 對於不能滿足測試的低收入、弱勢澳 他們向政府索取模型建立的計算方法。 培拉等大城市內城區的托兒所托兒，可 比例將從 50% 逐漸下降。 人家庭，政府將實施安全網路保障。 綠 党 參 議 員 漢 森 揚（Sarah Hanson- 能會自己掏腰包更多。 5. 年收入不足 6.5 萬的家庭，將可以最 10. 新的政策意味著，如果你使用更加昂 Young）表示，政府提出的改革意味著那 伯明罕聲稱會在本周把法案遞交給 高獲得 85% 的托兒費用補貼。 貴，或者更加靠近市區的托兒中心， 些打臨時工希望慢慢進入就業領域的澳 國會。政府希望新安排從 2017 年開始生 6. 那些作為第一看護人的祖父母，如果 你可能會自掏腰包的比例更高。 人家庭將可能無法確保獲得托兒所的位 效。 正在領取收入補助的，將不再需要進
爵士20年代 追憶復古經典
——2015 Ironfish亞太集團布里斯班客戶感恩派對
位於布里斯班CBD的Eagle Pier是白領金領人士休閒聚 會的首選場所。這裡是彙聚了世界一流的餐廳以及無與倫比
力地促進與外省海外投資者的溝通，期待在不久的將來能與 他們面對面地表達感激之情。
的布里斯班河景的標誌性河濱勝地。漫步在風景優美的Eagle
2015年，對於亞太布里斯班來說是至關重要的一年。
Pier，享受著週末傍晚的夕陽和河邊微涼的清風是很愜意的
在競爭激烈的房地產市場上，他們沉穩做人，踏實做事，秉
事。11月29日，Ironfish亞太集團布裡斯班在著名的Black-
承心中共同的信念：幫助更多的投資者搭建起最適合自己的
bird餐廳舉辦一場盛大的客戶感恩派對。
投資組合。正是因為他們處處從客戶利益出發，才會吸引了
派對主題是“爵士20年代”，參加的人們紛紛打扮成了
越來越多的投資者追隨他們在投資道路上攜手同行！憑藉著
20年代蓋茨比風格的人物；復古經典的音樂，裝扮妖嬈的
過硬的專業素養以及優質周到的服務，亞太集團布里斯班在
侍應女郎，讓你有種穿越時空，夢回那個紙醉金迷時代的感
10月份一舉拿下整個集團的銷售冠軍！
覺。大家在一起飲酒品美食，聊的不亦樂乎。
同時，也要感謝亞太員工的家屬們，沒有他們在背後的
亞太集團總裁及創始人周華先生為活動致辭，他感謝
支持和理解，也不會有今天成功的每一位。不論是公司的銷
所有朋友對集團公司的支持，公司會一如既往地站在客戶的
售人員還是行政支持團隊，在過去的一年裡都很努力地朝著
角度考慮，為大家精挑細選最優質的投資項目，讓投資者們
共同的理想目標打拼著。在成功的道路上，有坎坷有失落，
在公司專業的幫助指導下最大限度地規避風險，將利益擴大
有荊棘有挫折；家，給了每一個人最溫暖的港灣；家人的理
化，儘早地實現財務自由！
解，微笑成為大家繼續打拼的動力！感恩所有支持亞太員工
同時，他也以亞太集團布里斯班總經理的身份介紹了公
工作的幕後英雄們！
司團隊成員。除了強大專業的銷售團隊，亞太更有強有力的
對於商業合作夥伴，亞太布里斯班也感謝與大家長期以
幕後支援團隊。正因為有這麼一群志同道合，積極向上的同
來的合作和支持，和各行業最靠譜最優秀的人和團隊合作是
事們，才能為客戶在提供高品質房源的同時，提供最細緻最
最開心的事。在未來，亞太還會繼續和各行業頂尖的優秀人
專業的服務。
才合作，旨在為共同客戶提供最好的服務，互幫互助實現更
目前除了房產投資服務，亞太集團布里斯班還提供專業
多的夢想！
的物業管理以及創富教育課程，力求在不久的將來做到”一
除了精緻的美食和美酒，活動還安排了Fire Twirling
站式“服務，讓客人在投資的道路上走得更舒心更放心更有
火圈表演。傍晚的電閃雷鳴絲毫沒有影響大家的興致，暴雨
信心。隨著現代科技的不斷發展，亞太服務也緊跟科技進步
過後的精彩表演迎來了陣陣歡呼聲。孩子們也在事先安排的
的腳步，客戶將很快有機會在投資顧問的幫助下，直接通過
KidsZone裡開心的玩耍著-face painting, nail polish是小
互聯網來完善投資的生態系統。
女生們的最愛；balloon making則吸引了男孩子的注意力。
亞太集團布里斯班自2008年成立以來，已經幫助近千
晚上8點左右，人群才漸漸散去，大家仍感意猶未盡。
名海內外投資者以及家庭創建了投資組合。很遺憾許多外省
我們期待明年亞太集團布里斯班再創輝煌，明年再相聚！再
以及海外的客人們沒能來參加這次的感恩派對，但是亞太集
次感謝這麼多年以來，大家對亞太集團的支持與幫助，在未
團布里斯班對他們支持的感恩之心絲毫不減。亞太將會更努
來的投資道路上亞太將繼續與您攜手同行！
1800 665 678 brisbane@ironfish.com.au www.ironfish.com.au
5
5
2
1
5
5
3
1
團隊專長 ★住宅銷售： ·平均銷售用時為 2 – 4 週 ·通常銷售價高出業主期待售價 5 – 8% ·擅長拍賣、私下交易和投標
★項目市場：
獲獎 RE/MAX 銷售團隊國際排名 11 ★ 榮入 2014 年“RE/MAX 名人堂” ★ 2014 年 獲 得 著 名 的 RE/MAX Chairman's Club 獎項
迄今為止，Simon Au 小組成功地在市場上出售了 36 個新 項目，包括全布里斯班從小到大各種項目。該小組最高業 績之一是在僅僅 3 個月裡售出 46 套連排公寓。
★
聯繫我們 Simon Au 0433 221 723 simon@remax.com.au Casey Kiepe 0431 836 247 caseykiepe@remax.com.au
投資澳洲房產如何折舊減稅 ? 最近在得知一些關於折舊減稅的事 情後，常常聽到過不少令人難以置信的 說法。所以，在這裡告訴您實事的真相， 破除您可能遇到的任何傳言。 只有新的房產才能進行折舊減稅。 錯誤！有一種說法是只有新的房產才能 進行折舊減稅。這是不對的。事實是，舊 的房產也能進行折舊減稅，因為您的房產 購買價格中包含了土地、建築、裝置以及 設備。這意味著在 1985 年（即建築折舊 出臺之年）以前修建的房產也能進行折舊 減稅。無論您投資產品的修建年限如何， 都應當讓造價估算師為您進行房產量測， 並為您提供一份報告。 建築樓層越高，折舊數額越大。正 確！聽起來有點奇怪，但這卻是事實。 建築樓層越高，其獲得的裝置與設備折 舊越高，因此折舊申報數額也越大。隨 著建築高度的增加，某些設備變得必不 可少，例如電梯（以及其他運輸服務）。 其他不太明顯的設備還有，消防軟管卷盤 以及對講機等等。高層建築能獲得較高 折舊減稅的另一個原因在於開發商需要 提供更高比例的裝置和設備等配套設施。 例如，某些高層建築擁有游泳池、健身
房，甚至小型電影院。 所有的建造成本都能申報折舊減稅。 錯誤！在澳大利亞，我們很幸運能夠根 據投資房產的折舊來申報減稅。但並不 是所有的建造成本都有這一資格。在申 報某座建築的折舊時，從根本而言，我 們是在申報它現有的價值。所以說，拆 除或清場等費用不能進行申報。後院綠 化是另一項您需要小心處理的建造成本。 樹木和草會不斷生長，所以並不會隨著 時間的推移而出現貶值！ 建築利潤可以申報折舊減稅。正確！ 如果您將您的投資房產直接交由某建築 商來完成，那麼您可以對該建築商在這 項工程中所獲得的利潤部分進行申報。 但如果您是從投機型建築商 / 開發商購買 的成品住宅，那麼您的申報金額中則不 能包含其建築 / 開發利潤。 在接近本財年年底購買的房產不值 得發行折舊減稅報告。錯誤！在您擁有 房產的第一個財政年度——即使您是在 接近本財年年底才獲得房權的——投資 者為其接近 6 月 30 日所購買的房產申報 數千澳元的減稅的情況並不少見。為什 麼？房產內價值低於 300 澳元的特定裝置
物品以及價值低於 1000 澳元的“小額組 合”物品可以按照 18.75％的較高比例享 受一次性抵稅。由於這些金額都不是按比 例進行折算的，因此可以全額申報減稅， 無論您擁有房產的時間是 1 天，還是 365 天。 傢俱佈置可以增加您的折舊申報金 額。正確！佈置傢俱是增加折舊減稅的 另一種途徑，因為這可以享受更高的折 舊 率。 例 如， 開 發 商 提 供 的 價 值 20,000 澳元的傢俱套餐僅在第一年內就可以另 外獲得 10,000 澳元的減稅。但要記住，
配置傢俱不一定是適合所有房產和地理 位置的最佳選擇。其更適合於在流動人 口較為密集的地區用於吸引短期租戶和 度假出租的小面積單居室或兩居室公寓。 對於已經裝修過的其他房產類型，可能 較難採用這一方法。 會計師可以編制折舊表。錯誤！事 實是會計師、房地產經紀人或房地產估 價師均無資格為您的房產編制折舊表。 澳大利亞稅務局明確規定，只有造價估 算師才有資格對未知的初始建造成本進 行估算。
www.mountgravattsite.com
Visit The Website Address: 149-153 Mount Gravatt-Capalaba Road & 66 Mascar Street, Upper Mount Gravatt, Brisbane, QLD 4122
投標： 12/12/2015
絕佳開發機會！開發批准可在此 3461 平方米地塊上建設 64 戶 2 臥公寓！ Upper Mount Gravatt 現在是昆士蘭南部最受歡迎的地區之一。 這個地區的公寓價格飛漲，現在全新 2 臥公寓售價為 $520,000。 這是尋求安全高回報投資的投資者和開發商的絕佳機會。
特色： ★開發批准可建 64 戶 5 層 2 臥公寓； ★絕佳地段 + 毗鄰兩街區； ★ 3461 平方米中密度住宅區； ★現有 3 戶房產保證您有客觀收入； ★ 80 個地面車位；
★該項目可分兩階段開發； ★非常便利的地段； ★步行輕易可至 Westfield Garden City，當地大型購物中心， Queen II Jubilee 醫院，主要街區和直通市區和黃金海岸的高速公路； ★距 Sunnybank 購物中心僅幾分鐘路程。
該開發將進行投標，所有出價可在 2015 年 12 月 12 日之前提交。
SIMON AU 歐展維
0433 221 723
simon@remax.com.au 如需要買賣或者出租物業，大型項目營銷或估價等，請致電 SIMON AU 查詢
Brisbane BMW Westside BMW
Sales Finance Service Parts
BMW X1 和 BMW 3 系列轎車全新上市 . 現於 BRISBANE BMW & WESTSIDE BMW 出售！
Brisbane BMW & Westside BMW 隆重推出新款 BMW X1 和 BMW 3 系列轎車。這兩款 轎車更加活力四射並將讓您興奮不已，它們都裝有 BMW 新一代 TwinPower Turbo 引擎， 和最先進的 BMW ConnectedDrive* 技術，包括讓您可以觀察周圍車況的後視攝像頭。 今天就在 Brisbane BMW 或 Westside BMW 預約試開並體驗這兩款令人興奮的車型吧！
Brisbane BMW 800 Ann Street, Fortitude Valley. Tel: (07) 3853 0022. sales@brisbanebmw.com.au brisbanebmw.com.au (Centenary 高速公路出口 ) Westside BMW 275 Monier Road, Darra. (Exit off Centenary Motorway). Tel: (07) 3363 7522. sales@westsidebmw.com.au westsidebmw.com.au *BMW ConnectedDrive Terms and Conditions apply. Please refer to www.brisbanebmw.com.au/ConnectedDrive or contact Brisbane BMW or Westside BMW for further information.
22/64 LAMBERT STREET KANGAROO POINT Mornington 頂層公寓 — 市區河濱住宅
3
2
2
請預約參觀
在這裡，您將有機會享受精彩的市中心生活。這個頂層公寓將為您提供奢華的生活方式、健全的娛樂設施以 及讓您可以俯瞰市區和布里斯班河景的完美南北朝向。Mornington採用奢華設計理念，內部擁有大量活動空 間，包括活動區和用餐區，以及1間裝修精緻的廚房。該房產位於充滿活力的Kangaroo Point區中心，步行輕 易可至咖啡店、高檔餐廳、布里斯班最古老的酒吧之一、公園、自行車道、人行道、通往市區的公車站、醫療 中心以及其他便利設施。
物業特色 • 主臥裝有走入式衣櫥和配套衛浴，直通陽臺，可欣賞精緻河景 • 第2間大床臥室裝有嵌入式衣櫥，並可欣賞市區風光 • 第3間大床臥室裝有嵌入式衣櫥，帶超大私人陽臺，可欣賞城市風光 • 超大陽臺，可用作娛樂區 • 現場經理人 • 雙鎖並排車庫 • 私人儲藏間
Tanya Griffin
0428 793 969
tanya_griffin@raywhite.com
Ray White North Quay
5,114 平方米大地，政府目前批准可建冷凍庫 Mt Lindsay 高速公路（13 號公路）旁著名的 Browns Plains - Southlink 商業園區，靠近 Logan 高速公路。曝光率高、地點方便。 這一區域在近些年發展非常迅速。多項大型土地開發的專案，使得許多大型及中型企業紛紛移居到此。 其他特色包括： ●
●
●
●
●
●
5,114 平方米優質土地 靠近大型商場，如 Coles, Target, Master 等 距離 Logan 高速公路僅幾分鐘車程 兩面臨街，完美的雙向入口 政府目前批准可建冷凍庫（有需要隨時可向政府申請更改批文） 請致電 Louis 獲得更多訊息
Browns Plains 商業區包括： ●
●
輕工業 / 服務中心 （Mt Lindsay 高速公路西側） 主要零售區域
關鍵區域優勢包括： 南北西面均通往主要幹道 企業多元化 附近設施完善，包括體育設施，圖書館，公共交通 ●
●
●
面積： 辦公室：170 平方米 倉庫：2,878 平方米 總建築面積：3,048 平方米 土地面積：5,114 平方米 ●
地址：10 Corymbia Place, Parkinson 售價：招標截止日期 2016 年 1 月 28 日 5:00pm 參觀：請預約參觀 聯繫：Louis Soh 0423 645 918
●
●
●
免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
12
月
現
19
日
週
場
六
拍
2：
賣
位於 Sunnybank 安靜街區的精美住宅
3
1
30
pm
2
該精美住宅擁有絕佳地段，遠離主道路的喧囂，對面就是 Yugarapul 公園，集安靜的生活環境和便利設施與一體， 是您的最佳選擇！ 該地區房產價值不斷提高，這是您鎖定如此高回報和開發潛能房產的絕佳機會！千萬不要錯過！ 其他特色包括： ●
●
●
●
●
佔地面積為 696 平方米 3 臥，1 浴室，3 衛生間 雙車位車庫 乾淨廚房裝有充足儲藏空間 開放式活動區
●
●
●
全屋舖有安靜美觀的瓷磚 私人帶頂戶外娛樂區 步行可至 Market Square, Sunnybank Plaza 和 Sunny Park
地址 : 50 Jacinda St, Sunnybank 現場拍賣 : 2015 年 12 月 19 日週六 2:30pm 參觀 : 週六 2:00-2:30pm 聯繫：Louis Soh 0423 645 918 Jun Lu 0422 202 672 免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
本
現
週
六
場
11：
拍
30
賣
絕佳地段，優質家居！
4
3
am
2
這個精緻的兩層住宅不僅為您提供高檔家庭設施，並且位於這個社區最尊貴且最舒適的街道之一。 經典設計，優質建築。該雙磚主結構高質量房產將成為不同大小家庭最完美的家庭住宅，尤其是那些尋求安全舒適生活的人群。 入口玄關舖有瓷磚，樓上是主要活動區，這裡有舖有地毯的休息室，並毗鄰正式用餐區。第二間用餐區舖有硬木地板，通向維護良好的廚房，廚房裡裝有寬大檯面和大量儲藏空間。 中央走廊通向主臥室，主臥裝有走入式衣櫥和配套衛浴，另外 3 間臥室裝有嵌入式衣櫥和屋頂風扇。 樓下有兩個精緻活動區，可改作媒體室、娛樂室、辦公室或第 5 間臥室。其中一間活動室裝有小酒吧，適合於家人和朋友在此休閒娛樂。
其他特色包括： ●
●
●
●
雙層轉結構，坐南朝北 4 間臥室，3 間衛浴，包括 1 間配套衛浴 眾多活動空間 樓下活動區溫馨舒適，裝有酒吧
地址 : 19 Tranquil St Sunnybank Hills 4109 現場拍賣 : 2015 年 12 月 12 日週六 11:30am 參觀 : 週六 11:00-11:30am 聯繫：Louis Soh 0423 645 918
●
●
●
●
2 間超大帶鎖車庫 房產後面有超大棚屋，有儲存工作設備的空間 步行輕易可至直達市區的公交車站 臨近購物中心、郵局、咖啡館和餐廳
業主它遷，必售！
免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
Lodestar Real Estate Pty Ltd 吉星地產
Audrey Tian 0405 706 555
吉星地產 置業良伴！我們專業誠信，我們只做精品！ 無論您想要購買或出售您的房產，歡迎聯絡我們！ 更多精品項目未能盡錄，詳情請來電或微信諮詢。
Email：lodestar365@gmail.com ， 年 三 報！ 租 包 金回 租 % 5
南岸公園值得收藏的頂級美景公寓！
★ 收藏價值：都市繁華盡收眼底，河畔美景無盡愜意，Brisbane St High 名校區，步行至皇后碼頭項目、布里斯班 CBD、昆士蘭文化藝術中心、南 岸公園、國際會展中心、眾多知名餐廳、咖啡廳等設施； ★ 升值空間：高尚人文環境，專業人士居住比例最高區域，大量高收入就 業機會，3 公里內 3 大知名學府（包括昆士蘭大學及昆士蘭科技大學） ★ 投資保障：出行交通便捷，步行至火車及巴士站，火車直達機場，距車 站僅 100 米；環境優美，生活購物便利，不容錯過的精品，投資自住皆宜， 單臥室套房僅 $46 萬起，雙臥室套房僅 $61 萬起，席位有限請儘快預約 您的專屬席位。
家
套
全
贈
具
&
年
兩
★ 可遇不可求的首發機會！戶型樓層任你挑！位於東南內城區
Stones Corner，區域內配套設施齊全，生活便利！ ★ 昆士蘭大學學區房。距布里斯班市中心僅 4 千米，緊鄰占地 5.2 公頃的 Hanlon 公園，盡享城市及公園美景！ ★ 超高性價比， 1 房 1 衛 1 車位，僅 $37.7 萬起。 2 房 2 衛 1 車位， 92 平方米，僅 $48.5 萬起，讓您輕鬆擁有高品質生活， 現在預訂 就送 1 年 5.2% 首位租客租金保障，勿失良機！
租
！ 5% 包
禮
大
誕
聖
布里斯班知名內城區首發精品公寓！
5.
Chermside 精美时尚公寓
黃金海岸一線水景摩登公寓
Chermside 僅 300 米，讓生活更輕鬆，讓購物是一種享受！
★ 步行 2 分鐘至 Harbour Town 購物中心，近格里菲斯大學、海灘、
★ 位 於 布 里 斯 班 北 部 魅 力 生 活 區， 距 大 型 購 物 中 心 Westfield ★ 近公園、學校、車站、醫院、眾多餐廳、咖啡廳等設施，10 分
★ 依水而居，您在海灣美景的環繞中享受度假般的美好生活！
公園、醫院、輕軌、購物、高爾夫球場、餐飲、休閒等眾多設施， 鐘至布里斯班機場！ 13 分鐘至衝浪者天堂！ ★ 精裝修大戶型、2.7 米挑高空間、超大觀景陽臺設計，兩居室 ★ 高品質精裝大戶型 3 臥室公寓僅 $45.9 萬起即可輕鬆擁有，讓 104 平米，3 居室 162 平米，起價僅 $45 萬，讓您輕鬆享有高端 “面朝大海、春暖花開”不再只是一種夢想！ 大氣舒適生活！現在預定還有驚喜大禮，請速預約！
12 Sanders Street, Upper Mount Gravatt 現場展示廳開放時間：週四 10:00am-4:00pm 歡迎光臨參觀
R
地产 移民 留学 律师 管理 投资 开发 度假村 飞机场 高尔夫 马球 国际学校 退休村 射击俱乐部
一、綜述 ‧ 提交申請人有關的經商經驗和赴澳商業計畫的綜述 ‧ 組織結構表 : 應注明員工人數 , 申請人及各員工配置 , 從屬關係 , 以及權責 ‧ 公司所在地和商業活動的照片 ( 最多六張照片 ) ‧ 公司簡介和宣傳資料 ( 如適用 ) ‧ 公司名片 - 內附目前企業地址和申請人的手機號碼
二、企業所有權 • 營業執照和印有年檢印章的營業執照影本 • 經工商局確認的公司註冊資料和註冊後資料修改 , 其中包括驗資報告 , 銀行存款單 , 股權轉讓協議等 • 最新企業資料查詢 • 合夥協定 , 公司章程 , 合資協議以及成立外商投資企業所需的外貿經濟合作部的批准檔案 ( 如適用 )
澳洲 132 商業天才移民介紹（三） 如何準備申請材料（公司）
三、財務資料
上兩期，我們給大家介紹了 132 商業天才移民 的基本要求及昆州政府對 132 申請人投資項目 和金額的要求， 和給大家介紹了如何寫一份給 州政府的商業計畫書。
• 提交申請人在獲邀申請前 4 個財政年度中 2 個財政年度根據國際審計標準 (”ISRE”)2400 審查的審計報告 ( 包括資產負債表和損益表 )( 參照有關處理 PRC BSC 申請的文件指引 ) • 以上 2 個財政年度內已由稅務局存檔的公司所得稅申報表連稅單和公司增值稅 / 公司營業稅申報表連稅 單 的影本
勇移民律師介紹到， 當拿到州政府的提名後， 申請者就可以遞交申請材料了。申請材料中都 應該遞交哪寫資料呢？ 這一期我們就給大家做 個介紹。
在下一期，我們將給大家介紹 132 簽證都該準備哪些申請材料（公司部分）。
本文由勇移民 (MARN 1573086) 撰寫提供，未經許可不得以任何形式轉載。 如需瞭解詳細的商業移民資訊，歡迎致電勇移民 07–3373 9810。地址：Suite18, 223 Calam Rd, Sunnybank Hills, QLD 4109
*yong.com.au 3373 9888
平安保險逆天推澳洲房市，為中國買家提供 0 首付貸款！！
平安 0 首付澳洲置業貸款平安保險 中國最大的金融機構之一要向墨爾本和 黃金海岸的公寓樓花買家提供零首付房 貸，這與澳大利亞監管局收緊房貸標準 和為房市降溫的初衷背道而馳。 《澳洲金融評論報》稱，平安保險 （PingAn Insurance）的銀行機構上周在上 海舉行的一次大會上向中國投資者推銷 上述房貸。大會的一個幻燈片上說，零首 付當澳洲業主；另一個說的大概意思是， 牽手平安，實現你的海外置業夢。 報導說平安和地產行銷公司 Austpac 要 向 到 墨 爾 本 西 賓 士 域（West Brunswick） 和 黃 金 海 岸 希 望 島（Hope
Island）買公寓的中國投資者提供零首付 房貸選擇。 平安零首付房貸大力宣傳的其中 一 個 樓 盤 是 西 賓 士 域 的“The York”。 Austpac 的上海經理 Eddie Yuen 說：“這 將為全新階級的投資打開澳洲的房地產 市場。投資者可能現在沒現金，但依然 可以在澳洲買房。” 平安推出這種大尺度貸款方式之時， 澳 洲 審 慎 監 管 局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA） 和 澳 聯 儲 （Reserve Bank of Australia） 都 在 極 力 為 過熱的房地產市場降溫。APRA 已經迫使 各大銀行收緊房產投資者的借貸標準，
包括加強收入審查和提高首付比例等。 但澳洲的監管部門無力阻止平安或其他 海外銀行的借貸方式。平安的做法也與 中國當局阻止資本外流的宗旨不符。 根據瑞士信貸對政府資料的分析， 中國買家上一財年購買了 124 億澳洲房 產，打破紀錄，買走了全國大約 15% 的 新房子。該投行認為這個比例到 2020 年 可升至 25%。 澳洲已經成為第三個最受歡迎中國 房產買家歡迎的國家，次於美國和加拿 大。 地 產 仲 介 Bella China 的 主 任 Scott Kirchner 表示，這種零首付貸款主要會被
投機者吸收，而不是那些想給在澳上學 的孩子買房或想在澳洲買房退休的人。 Kirchner 還說這種貸款會吸引較低級 別的中國買家，同時會推高房價。此外， 他指出這對於銷售樓花公寓的開發商也 有風險，因為一些買家在交樓時發現房 價沒漲可能會放棄首付。 Yuen 說這種零首付房貸還處於初生 之時，但目前為止很受歡迎，如果成功， 平安會在更大範圍內推行。他說平安會 向中國投資者借出 30% 的首付，其餘的 由澳洲一家銀行提供。
澳洲四大銀行集體上調房貸利率 繼澳洲四大銀行中的西太平洋銀行 和澳洲聯邦銀行分別上調房貸利率 20 和 15 個基點後，澳洲國民銀行和澳新 銀行也在 23 日宣佈，分別上調房貸利 率 17 和 18 個基點。 據 澳 媒 報 導， 澳 洲 國 民 銀 行 （NAB）此次調息後，房貸浮動利率將 升至 5.6%，調整於 11 月 12 日生效。澳 新銀行的房貸浮動利率將升至 5.56%，
調整於 11 月 20 日生效。 澳洲國民銀行和澳新銀行均表示， 調整是基於市場情況和政府政策的變 化。澳聯邦政府銀行的監管機構對銀行 資本金持有量要求更嚴格，要求各商業 銀行上調房貸利率提高資本緩衝額，防 範抵押貸款等方面帶來的損失。而為應 對這一要求，各銀行不得不面臨上調房 貸利率後，貸款業務量減少的局面。
R
地产 移民 留学 律师 管理 投资 开发 度假村 飞机场 高尔夫 马球 国际学校 退休村 射击俱乐部
* 全球金融危機後學到的最大秘訣是什麼？ * 如何安全輕鬆地變10萬元為1.77億澳元？ * 如何真正不花任何時間用錢賺錢而非用有限的時間和 大量的血汗錢賺小錢甚至虧大錢？ * 如何用銀行的錢獲取高達140％的穩定擔保純成本回報? * 如何正現金流投資，沒有現金流壓力和限制， 每年才可能有銀行支持繼續多投資？ * 如何從零開始創業，並年收百萬? * 如何使養老金更安全，回報更高？ * 房地產投資的真正最佳組合是什麼? * 5%年回報與12%複利回報的差別到底有多大? * 如何做到健康、家庭、事業和財富多豐收? * 如何最大程度減少失敗，以便快速成為投資和經營之神? * 如何合法折舊抵稅並使其最大化? 如何減少土地稅？ * 法律及移民留學的最新動態是什麼？
語言 電話 地點 環節
: : : :
費用 : 全免
中文
時間 : 2015年12月14號，星期一晚上6:45到場，9:30結束
Kevin Ling 3373 9823 / 0431 644 311 勇集團總部會議廳(二樓) Suite 18, 223 Calam Rd, Sunnybank Hills 主講人講演|其他嘉賓講演|案例分析|現場問答|幸運抽獎|會後單獨問答
R
• 三塊黃金開發地同時拍賣，可全部收入囊中，亦可單獨購買，均可三個月成交 • 分别在黄金海岸中国城附近，洛根市华人重點投资区及布里斯班华人区 • 此區未來當地及華人投资客的购买力极强 • 布里斯班價格剛開始啟動，最佳入市機會 16 Welch St, Southport, QLD
This site
• 黄金海岸中国城边稀有高档开发地 • 7块地合并而成，总共5,185M2 • 所有设计图已画好，准备申请开发49层541间大型开 发项目，包括民宅公寓，商业，零售，学生公寓和大 2 学校区，总建筑面积56,195M • 近海邊，就在2018年英聯邦運動會游泳中心附近
1924 Beaudesert Rd, Sunnybank Hills, QLD • 布里斯班市南部華人區唯一商業大地出售 • 4英畝(15,970平方米), 200多米面向繁華的Beaudesert Rd • 在現有DA申請的基礎上，有可能進一步增加高度和密度 附近Calamvale Hotel已建6層高樓
110 Park Ridge Road, Park Ridge, QLD • 14.5英亩（58,600平方米）工商用土地储备 • 价格有可能低于5年前的买价 • 房东诚意拍卖，必售
R
地产 移民 留学 律师 管理 投资 开发 度假村 飞机场 高尔夫 马球 国际学校 退休村 射击俱乐部
*yong.com.au 3373 9888
R
地产 移民 留学 律师 管理 投资 开发 度假村 飞机场 高尔夫 马球 国际学校 退休村 射击俱乐部
Robertson 翻新 雙層 6 卧別墅
Robertson 翻新雙層別墅 – 中心地段，交通便利 – 自住 + 投資 ●
●
●
此房位於 Robertson 中心學區黃金地段，孩子走路 2 分鐘就到小學，很多家庭都想買到這裡 擁有 6 個卧房 (5+1)，自住外加出租，收益相當可觀，近 Griffith 大學 樓上樓下剛剛完成翻新，屋況良好，即可入住，另配太陽能發電板
地址：29 Estoril St, Robertson, QLD 4109 價格：12 月 12 日星期六上午 10:00am 現場拍賣 ( 除非之前售出 ) 參觀：星期六 9:30-10:00am 聯繫：Tom Zhang 張小義 0432 422 388 / 3373 9858 / 微信 ID：tomzhangau *yong.com.au 3373 9888
6 3 2 613m2
Eva Lam 0433 171 881 Senior Sales consultant (Brisbane)
Charles Han 0439 288 666 Sales consultant (Gold Coast)
Skylink Property Pty Ltd Address: Suite 7, 23 Nind St, Southport, QLD, 4215 Ph: +61 7 5627 1138
$461,000 起 • • • • • • • • • •
一臥室，一衛浴 (53-76 平方米不等 ) 兩臥室，兩衛浴 (68-110 平方米不等 ) 位於紐斯特德區的 Stratton Street 和 Ann Street 之 間， 占地 10,000 平方米。 五期工程共將打造 920 套豪華公寓。 距離布裏斯班市中心不到 1.5 公裏。 步行可達斥資 11 億澳元的老煤氣廠改建區。 前往堪稱文化標誌的布裏斯班唐人街只需短途步行。 毗鄰布裏斯班最標誌性的地標建築之一 Waterloo Hotel 和 Emporium 購物中心及詹姆斯大街購物區。 瀉湖泳池。 兩層階梯式瀑布。
• • •
大樓坐落於 Ann Street。 189 套單臥室和雙臥室公寓。 公寓大樓共 20 層高。
購房優惠活動 即日起凡在金田地產購買房產的客 戶，根據購買房產的價位，可享受最高達 $8888 的購房禮包。投資房的購買者更可 享受到我公司物業管理部門提供的一年免 Management Fee 和 Letting Fee。
開發商招募房產中介合作銷售本項目
黃金海岸資本增長 □ 由昆士蘭房產研究所（黃金海岸地區）統計，黃金海岸房產已呈現飆升趨勢 □ 該地區繼續受益於基礎設施，如輕軌和大學醫院和包括萬達集團斥資 10 億澳元珠寶專案 □ 黃金海岸將舉辦 2018 年英聯邦運動會，預計將引發 13 億澳元的額外資本基礎設施開支 □ 所有這一切，都指向資本市場的持續增長
KEN
電 話：0418 756 535
電子郵箱 locker.marketing@bigpond.com 網 站 www.sylviasouthport.com.au
開發商直銷聯排現代別墅 $$ 思維亞（SYLVIA）是最新在黃金海岸開發的 20 幢聯排別墅 我們為敏銳的投資者和自住者提供一個搶占全新高品質黃金地段物業的機會
安全封閉的社區環境 配備值班經理 優質節能建築
KEN
電 話：0418 756 535
低物業費 - 每週 45 澳元 中央空調全覆蓋 高品質全鋼架結構
遙控電動門雙車庫 竹木地板
電子郵箱 locker.marketing@bigpond.com 網 站 www.sylviasouthport.com.au
品味和精緻的完美詮釋 觸手可及的休閒生活 您的夢想，可成真實...
罄 售 中 期 賣 一 熱 期 二 精美 3 臥室聯排別墅
澳幣 450,000 起
優越地理位置
品質生活方式
·全新高級水岸社區，地理位置優越，位於優美的希望島 ·黃金海岸北部優越位置 ·靠近高級休閒中心, 高爾夫社區近在咫尺 ·優美的銀色沙灘僅需約15分鐘車程 ·令人嚮往的海港城名品折扣購物中心僅需約10分鐘車程
·高品質別墅，連接綠樹成蔭的公園綠地和行人步道 ·別墅的庭院可享受優美的綠地景觀或濱水美景 ·精美的建築風格和時尚的內部裝飾 ·安全的生活社區 ·絕佳的投資良機
07 5575 9566 澳之家的使命
我們, 我們, 我們, 我們,
眾志成城, 全力以赴, 協助尋找心中樂土的您, 實現夢想 充滿熱誠,不遺餘力, 幫助尋求新希望、新生活的您, 找到一片新家園 滿懷愛心, 將與決意追尋美好未來的您, 共同分享我們的理念、價值觀和對生活的解讀 同舟共濟, 為著實現我們的目標, 獲取生活的碩果, 孜孜不倦的學習, 共同體驗、分享和成長, 共同努力, 追尋充盈富足的人生。
Rita Ng 伍麗娟
Verona Li 李穎敏
Noel Avenell
Dean Moh 莫聖強
總監
執行董事 /
銷售顧問
銷售顧問
市場營銷執行
+61 408 768 668
+61 451 177 488
+61 424 012 349
+61 488 882 788
AUSTRA GROUP PTY LTD 電話 : 07 5575 9566 網址 : www.austragroup.com.au
+61 497 829 993
電郵: info@austragroup.com.au 海外致電: +61 7 5575 9566 地址: Office 8 Citypods, 249 Scottsdale Drive, Robina, Gold Coast
Sophia Ding 丁思華
+
5
+
全新上市
海外買家 可以購買
PRICES STARTING FROM $350,000
Entering from the street - front garden, the functional, HOUSE + LAND PACKAGES NO BODY CORPORATE FEES open-plan living spaces flow‐ from lounge, dining, kitchen, and alfresco to the lush rear courtyard - all designed to delight the entertainer - and invite you in to enjoy the bright interior, inundated with sunlight and refreshed by 5 MIN WALK TO LIGHT RAILHOUSE + LAND PACKAGEMOVE IN MID 2016SUITS FIRB OR 1ST HOME OWNER the ocean breeze. Finishes include louvre windows, open-riser stairs, glass Call Simon on 0405 404 696 pivot and bi-fold doors, reconstituted stone benchtops, hello@communitybenefitdevelopments.com www.envivillage.com.au a free-standing bath, polished concrete, bamboo and acrylic floors, IKEA customisable kitchen and wardrobe allowance, as well as modern touches such as integrated USB outlets and LED lighting to create an up-to-the minute ambience in the Micro Terrace.
Lenneberg Street Southport CBD
市中心 9 ONLY FREEHOLD TERRACES
微型时尚智能别墅，独立地契，无物业费
ENVI Micro Urban Village
$3
0 0,
00 6
這個小型的精品公寓樓位於便利交通樞紐中心，很容易 去 布 里 斯 班 CBD、 Westfield Garden City 購 物 中 心 和 Griffith 大學 , 及 Sunnybank 中國區購物中心。
兩層聯排別墅為您提供 194 m 2 總居住面積 , 全新低維 護 . 位於 Broadwater 公園海灘僅 1 公里，400 米到學校 和各大商場。首置业買家 $15,000 补助 ( 條件適用 )。
预期租金 $480/week
只有 5 套出售 , 這項工程將于 2016 年初完成。有意買 家，請速聯繫。
★開放式客廳 ★面北朝阳大陽臺 ★現代廚房 , 有大量的 存儲空間和優質不銹鋼厨具 ★廚房和浴室均用凱撒石臺 面 ★空調和吊扇， LED 燈、 節省電費 ★較低的物业費
43 Harley Street Labrador
5/42 Slobodian Avenue Eight Mile Plains
上下分租，自住加投资， 海外買家可以購買
$4
00
這個 104 平方米 1 + 1 臥室摩登公寓有一個很大的私密 陽臺，寬敞的空間，你可以享受你生活每一天。石頭檯 面廚房有不銹鋼廚具和大量的存儲空間。北向朝陽開放 式起居室，充足的自然光線。全瓷磚浴室有淋浴。光亮 寬大主臥，鏡面拉門大衣櫃。單間書房有一個衣櫃和很 容易改成到一間臥室。
5 分鐘車程去 Garden City，可改 2 睡房
$3
00
0 9,
0 9, 2全新上市
预期租金 $480pw 高 租 金 收 入 现 代 新 式 公 寓，宽大主睡房，大衛浴 , 包全套家俱。高 挑天花開放式大客廳。開闊美麗景觀陽台。 現代廚房，煤氣煮食，不銹鋼廚具。室内外 游 泳 池， 桑 拿 浴， 健 身 房， 燒 烤 區。50 米 步行去大型购物中心 Australia Fair 及华人 超市，餐厅。近公车站，轻轨站去 Griffith 大学。
★ 5 間 臥 室 ★ 3 浴 室 ★ 538 平 方 米 寬 闊 室 內 面 積 ★ 4 個獨立生活區 ★電動門內進雙車庫 ★安全小區， 低物業費約 18 美元 / 周 ★寬闊水域只需 5 分鐘到入 海口 ★ 2.5 公里到學校 ★ 7km 主要的購物中心，有 Woolworth，Aldi 和 Coles 超市 ★ 30 分鐘車程到衝浪 者天堂 ★ 5 分鐘到華納兄弟電影世界城
21907/5 Lawson Street Southport
1,084 平方米平整地塊，無尾靜街，安靜社區。 面北開闊水景，遊艇碼頭。
這塊平地位於黃金海岸風景如畫的希望島蓬萊閣，安全 隱私，舒適安逸，藍天碧雲，綠樹成蔭，是建立您豪華 家園的首選。這世界級五星級度假村集高級高爾夫球俱 樂部，網球場，餐廳，酒吧，咖啡館為一體，便利交通 僅 1 公里路程步去行希望島購物中心，有美食、遊艇碼 頭，休閒茶座和超市。
Southport CBD 中心高層海景 , 夕陽落山美景公寓
22 Parkwater Point Helensvale
$3
00
Pavilion Hope Island
出
,0 09
北向朝陽 , 千米大地（1,084m2）, 雙層闊宅
請
價
豪宅建房用地
$3
0 ,00 9 2
00
全新上市
这栋漂亮 3/4 间卧室，2.5 浴室，特大主，次卧室， 带有主卧套间和超大步入式衣帽间。高挑天花，宽 敞的开放式起居室。现代豪华厨房 , 中央厨房工作 台，石头台面和最新的不锈钢厨具。众多的存储柜 空间。室外烧烤区，低维护全围栏后花院。自动门 双车库 . 独立洗衣房。350 米走路到海边，购物中心 , 公车站。全新可以申请新房补助 $15,000
34 Parr Street, Biggera Waters
全新高级双拼别墅 , 无物业费
海外買家 可以購買
5 $6
0 0,0
0
· 4.3 公里 Coomera 火车站，火车直达布里斯班
· 2.7 公里 5 分钟车程可去 Coomera Anglican College，2 公里 20 分 钟步行去购物中心，它有 Woolworth、 Aldi 和咖啡餐厅。
· 现代厨房，大量的柜子及储藏空间
这栋四间卧室，2.5 个浴室双层别墅，静街，深水 码头。近 Runaway 主要购物中心，有超过 140 商 店、 Big W，Aldi、 Coles、 Woolworth、 大银行、 咖啡馆和餐馆、 医疗诊所，蔬菜店、 面包店等。 方便位置，图书馆，体育馆，学校都在步行距离。 近新装修，新厨房，卫浴间。内进双车库，电动铁 围栏门。 空屋急售。
无物業管理費
一年新两层楼时尚小别墅 , 双主卧套房，精工厨房 多储物柜，不锈钢欧式厨具，中央厨房餐台，中央 厨房餐台，厨房玻璃背墙贴面，容易清洁。快速煤 气热水，节省能源。木楼梯与现代不锈钢丝栏杆。 楼上，楼下，各一套空调。独立学习房，可改一个 单人的卧室。遥控内进车库。私秘庭院。
550 米步行到 Robina CBD 大型购物中心
38 York Street, Robina
6
双主卧套房，两层楼时尚小别墅
$4
0+
105 Pebble Beach Dr, Runaway Bay
全新上市
0 0,0
游艇玩家必看，独立水边别墅
$1
M+
如果你來到黃金海岸度假，在這裡你可以盡情享受星級待遇。高挑 的天花、 寬敞的起居室、 現代石檯面廚房、 ，游泳池和金沙衝浪海 灘。便利交通，酒店門口輕軌，公車車站，四通八達，上至太平洋 購物中心，下達 Griffith 大學，中途路過 Southport。一個產權，2 套獨立出租套房，雙份的投資回報。 ★ 2 間臥室，2 浴室套間，2 個獨立進入門 ★大理石瓷磚衛浴 ★海景， 多個室外游泳池， 桑拿 ★世界級會議設施 ★ 頂樓 360 ° 美麗景觀旋 轉餐廳 ★網球場， 健身房，保安停車庫 ★ 450 米到衝浪沙灘★ 2 公 里到新裝修的世界級一流的購物中心太平洋商場 我們不能保證市場會上漲，但是 100% 可以肯定，您的這個投資，回 饋給你有 2 個獨立單位套房、 2 份獨立的租金收入。
無 尾 靜 街，400 米 5 分 中 走 路 去 Sorrento Garden Shopping Village 小 購 物 中 心 ★ 3 公 里 到 衝 浪 者 天 堂金色海灘 ★實材實料翻新裝修 3/4 睡房，寬大主臥 套房，漂亮淋浴房，開闊門廳，宴客廳 ★室外全地磚 BBQ 娛樂露臺，近主河道遊艇碼頭，玻璃圍欄，游泳 池，水天一色美麗夕陽落山景觀。
挑高平正地块，室内面积 222m2, 4 间卧室，2 浴室，特大主卧室，带 主卧套间和超大步入式衣帽间。地面积 450 m2。宽敞的开放式生活起 居室。现代豪华厨房，拥有石头台面和不锈钢厨具。众多的存储柜空间。 室外烧烤区，低维护全围栏后花院。
· 全新可以申请新房补助 $15,000
5 星級豪華度假公寓 319, 3210 Gold Tower
全新上市
Sorrento
$3
00
,0 29
880 平方米，20 米寬平整水邊地，市中心方便地段
$1
M .18
30 Dorretti Circuit, Coomera Retreat
海外買家 可以購買
全新上市
房地產顧問 掃描加我微信
近购物中心 (2 公里 ) 全新独立地别墅 4 房 2 卫 2 车库
$4
,0 98
高楓
0433 998 175
更多樓盤，請登入網站 www.greatoceanrealty.com.au
Feng Gao
海外中國買家諮詢熱線
$3
2
0 9,0
0+
如何在拍賣中爭得心儀的房產？ 資深拍賣師給你支招！ Kate Lumby 是澳州拍賣師錦標賽 的評委，同時也在新州地產學院的董 事會中擔任拍賣師這一行業的代表。 Kate Lumby 在將近 35 年的從業經歷中， 見證過地產行業的起起落落，拍賣過 新州每一個角落的房子。 從小生長在地產代理的家庭，Kate 在房地產行業的成功來自於多年的耳 濡目染和“家學”薰陶。如果看到她 講述對地產的見解、分析市場形勢， 會明白何為“天賦異稟”，這番行業 靈氣絕非任何人通過努力就能修煉出 來的。如果你看到她在拍賣時的氣場 和激情，你會明白何為“引人入勝”， 因為你會很想擁有她所叫拍的房子。 Kate 分享她作為金牌拍賣師的經 驗，為廣大華人買家提出 8 點建議，幫 助大家拍得理想的居所。看了她的建 議，雖然言簡意賅，但處處透露著多
年的經驗，以及令人意外的東方哲學—— 知己知彼，百戰不殆。
題。當你知道賣家的出售動機，你已經 占得先機了。
一、瞭解市場 首先，買房之前要盡可能好好瞭解 目標地區，熟悉市場情況， 研究該地區 近期物業的銷售額，多看房並參加其他 拍賣。
四、做個出眾的買家 在整個過程中，保證跟仲介的聯繫， 讓仲介知道你對這處房產的興趣。如果 你不這麼做，房子也許在拍賣之前就被 私下賣給其他買家了。如果仲介知道了 你的興趣，至少在你身上的努力不會少 於其他潛在買家。
二、做好準備 找好當地的律師，以便未來能有專 人幫助您仔細查看合同，並在任何產權 負擔和地方政府溝通的問題上為您提出 合理建議。在房屋出售合同上，通常會同 意輕微的改造。通常都是有 5% 的定金， 作為輕微修整的費用。 三、瞭解賣家的動機 一 定 要 詢 問 仲 介“ 房 主 為 什 麼 賣 房？”“他們要搬去哪裡？”之類的問
五、拍賣當日早點到 拍賣當日早點到，能有時間瞭解你 的競爭對手們。 六、永遠別低估數字的力量 可以向拍賣師索要 88 或者 888 的編 號，真的會增加你的幸運哦。我發現很 多次帶 8 的編號最終都會贏得拍賣， 如 果你拿到 888 這樣的數位，從心理上都會
或多或少阻止其他買家加價。 七、帶後援團助陣 帶家人和朋友一起到拍賣現場助 陣會有更好的效果。當你有著一群親 友在場，會在陣勢上壓倒其他競拍者。 你的隊伍越強大，你就的氣場和存在 感就越強。 八、第一個競價 對很多人來說，競拍都是令人怯 步的事，尤其如果這是第一次參加拍 賣的人。往往第一個舉起牌子競價的 最終都會贏得拍賣，所以如果你想拍 得心儀的房屋，那就第一個舉起牌子， 說出你的價錢。 這可以擊敗你的競爭 對手和那些抱有僥倖心理的“低價投 標者”。假如一開始的出價過低，就 會產生過多的出價和競投，這樣的結 果反而往往是拍賣價格被眾人哄抬。
如何豐富你的退休投資組合 善用房產投資是成功關鍵 你 在 規 劃 你 的 退 休 生 活 嗎？ 如 果 是，投資房產可謂是一本萬利的策略。 不過你需要考慮如何使用房產來豐富你 的投資組合，以及瞭解在購置房產之前 你需要考慮的事情。 單單在 2015 年，澳洲的房價就上 漲了 10% 左右，很多投資者都在使用房 產來豐富他們的老年投資組合。你要想 讓自己的一項或者多項投資獲得收益， 就需要制定計劃，多做調查，而最關鍵 的就是需要花費時間和精力。 許多投資者最先會使用他們現有的 房產變現來購置投資房，而有些人會通 過養老金來購置房產。 找到一套能夠獲得穩定收益的房產 或許比較難，所以會出現虧損的房產， 虧損的房產意味著維護的成本遠遠大於 租金收益，不過長期來看，隨著退稅和 折舊稅的增加，資本收益會增加。 這種投資策略的優勢就是你能夠使 用不斷增長的收益來購置更多的房產， 並因此在未來 10 年，20 年，30 年都能 獲得很多的收益。的確，這種購買然後 持有的策略是很多成功的投資者使用房 產來豐富他們投資組合的原因。
至於購置房產的地域選擇是要看你 想要實現什麼樣的投資目標。如果你想 追求資本收益，那麼你應該考慮人口密 度大的都市區，這些地區通常擁有穩定的 房產需求量。如果你想獲得高租金收益， 那麼城郊的房產能夠獲得比較多的資金
流，儘管這裡的交易波動比較頻繁。 當你調查的時候，要確定這裡擁有 比較穩定的住房需求，還要考慮空置率。 低的空置率意味著房產競爭大，這樣確 保你的房產能夠長期獲得資本收益和租 金收入。
所 以 要 多 做 調 查， 還 要 善 於 開 發 新的地段，選擇不同的房產戶型進行投 資。 房產投資的風險是與你生活的各個 階段息息相關的。尤其是那些退休人士 或者擁有固定收入的人在投資房產的時 候需要多長一個心眼。因為房產市場存 在週期性，如果房價下跌或則租房需求 減少，意味著你要蒙受損失。即使在環 境一片大好的市場，出售一套房產依舊 需要數月時間，所以要確保你的流動資 金充裕。 作為房產投資者，你還要考慮各種 費用，包括持續的房屋維護費，維修費， 水費。最好的做法就是每週為每套房產 預留出 100 到 200 澳元的費用。通常情 況下，在對房產收益進行預估的時候， 還是保守點好。 完善的投資組合都是包括房產在 內的，當然你不能把所有的雞蛋放到一 個籃子裡。在規劃自己的房產組合的時 候，關鍵就是要學會多樣化。你也可以 向稅務諮詢師來探討如何將房產作為自 己豐富投資組合的目標。
澳洲買房詳細步驟和相關英文表達 澳洲樓花購買流程 1. 預定房屋（reserve a property ）： 購房者選定了滿意的房子後，需支 付一筆訂金（一般是 1000 澳幣），用來 讓仲介向開發商申請保留該物業；訂金 會在規定時間內退還給購房者。
房屋交割前，購房者還可以獲得這筆定金 的存款利息（目前利率為 4.21% 左右）。 5. 房屋施工（construction）： 在此施工期間，購房者不需支付任何費 用。
6. 交割前驗房（final inspection）： 在房屋完工後，開發商會邀請購房 2. 簽訂購房合同（sign the contract）： 仲介 / 開發商向購房者或購房者的代表律 者或購房者的代表前去驗收。在驗收過 師提供購房合同，購房者在諮詢了自己 程當中，發現的問題將被記錄在案，開 的代表律師並充分理解合同後簽字；同 發商隨後將安排修善。如果房屋在完成 時，開發商也需要在購房合同上簽字， 交割後的三個月內出現了任何問題，開 並向購房者提供一份雙方簽署後的合同， 發商也將及時負責維修。 購房合同就此生效。 7. 保 修 及 室 內 設 施 的 維 護 和 使 用 3. 申請海外人士購房許可（apply for FIRB approval）： 絕大部分的樓盤都有 FIRB 的配額；對於 部分沒有申請 FIRB 的樓盤，海外購房者 可向澳洲海外投資審核委員會（FIRB） 提交購房申請，這一步驟僅適用于非澳 大利亞公民。購房者需填寫一份申請表 格並遞交 FIRB 審核，這個過程一般由購 房者的代表律師協助完成。 4. 支 付 10% 的 購 房 首 付 金（pay 10% deposit）： 購房者需要在合同規定的時間內（一般 為 10 個工作日），支付購房款的 10% 作 為首付。這筆訂金可以支付到開發商律 師的信託帳戶，也可以存入購房者自己 的帳戶再由其銀行出具一份擔保；銀行 收取一次性開戶費（250 澳元），並有一 年 1.65% 的管理費。如果是以銀行擔保 （Bank Guarantee）的方式支付訂金，在
（warrantee）： 在每季度交付的物業管理費中，已 經包括了房屋保險，因此不需要另行支 付。這裡涉及的室內設施包括洗碗機、 烤箱、抽油煙機和爐灶，它們都是擁有 三年的廠家保修和兩年的政府強制險， 即一共五年保險期。 8. 交割（settlement）： 房屋交割的當天，購房者需將購房 的全款支付給開發商，購房者的律師會持 合同和房款與開發商的律師交涉完成最 後的交割手續。購房者隨後即入住新屋。 重要說明： （1）買家的委託律師有責任向開發商或 業主的律師索取售樓的合約，並審核該 出售物業的相關檔案是否齊全，並向客 人解釋條款的含意，然後按客人的意願 與對方律師協商，對其中某些條款（比 如付款辦法）的安排做出修訂，從而形 成一份買賣雙方都接受的合同。
（2）一般情況下，買家簽訂合約後，須 先付房款的 10% 作為首期訂金；其餘的 90% 在對方律師通知交房時起，一周內付 清。作為購房首期的訂金不是直接支付給 開發商的，而是匯入買家律師或者代理商 受政府有關部門監管的信託銀行戶口內， 期間可以獲取相應利息。售樓時，由開發 商聘請有執照的合格測量師根據合同規 定的標準進行驗收，出具完工證明；市 政廳有關部門再驗收，並出具合格證書。 如果驗收不合格買賣雙方可終止合約， 律師會退還前期所支付的 10% 訂金以及 銀行利息。 （3）買方如果有需要，可與金融界專業 人士洽談有關貸款問題。視買方的實際 情況和需要，貸款額可達樓價的 70% 至 80%。 （4）通常只要買家提供護照影本和中國 住址，就可以為買家開設一個澳洲銀行 帳戶。買家可以將購樓的款項期匯入該 帳戶，所收入的房屋租金以及可支付的 供款都可以通過該帳戶處理。如果買家 貸款低於房價的 70%，那麼以目前澳洲的 利率計算，租金收入已經足以支付貨款 的利息。 （5）僅在澳洲購房並不能成為買方當事 人移民申請被批准的必要理由。很多仲 介公司為了吸引客戶而打出“購買澳洲 房產就能移民澳洲”的幌子；但事實上， 購房並不能保證移民成功。而且，澳洲 移民局沒有要求商業移民申請者在申請 前必須購買澳洲物業。 附：購買澳洲樓花時所涉及的六大費用
1. 澳洲房產貸款機構費： 幾乎所有的貸款機構都會向新屋貸 款人收取一次性的開戶費用，而有一些 貸款機構為了爭取業務會免除該項收費； 大多數銀行也收取帳戶的年費用或月費 用。 2. 評估費： 貸款機構通常會要求對購房者的欲 購房產作評估，以確保購房者所支付的 價格是公平的。這雖然是為了購房者的 利益，但評估費通常需要由購房者支付。 同樣的，評估費也因不同的機構而異， 部分銀行不收取評估費，而有些貸款機 構還會因購房者欲購房產的所在區及類 型的不同而收取不同的評估費。 3. 律師費： 根據律師的服務內容不同，收費則 不同。購房者在購買房產的過程中往往 都要請律師，律師會幫助購房者完成房 產交割的整個程式，收費一般在 800-1500 澳幣不等。 4. 物業管理費： 對於整體開發的別墅社區或公寓而 言，需要繳納物業管理費，金額根據不 同專案而異。 5. 市政費： 這是每年都要支付的費用，用於社 區管理和垃圾處理等事宜，需要每季度 支付。 6. 水費： 水費用於排汙管道的維護和維修， 需要每季度支付。
澳洲房產貸款經紀人的 3 個秘密 澳洲房貸保險 (LMI) 房 貸 保 險 (LMI) 是 由 借 款 人 支 付 的、保護放貸人免受貸款違約損失的一 筆保險費。房貸保險 (LMI) 通常占房貸 金額的 1-4% 左右，房貸保險在貸款金 額超過物業價值 80% 的情況下適用，即 80% 的貸款房貸比 (80%LVR)。 銀行有不同的房貸保險類型，但是 不會告知借款人！如果您購買物業的價 格為 60 萬澳元，借款借了 95%, 採用某 一類型的貸款，主要的放貸人會收您 2 萬 9226 澳元的房貸保險費，而採用另一 類型的貸款，那位主要的放貸人可能會 收您 1 萬 8453 澳元的房貸保險費。 我們都喜歡貨比三家以找到最佳的
利率，但是您有沒有尋覓過最划算的房 貸保險？沒有找到過吧，這是為什麼呢？ 因為放貸人從未發佈過這些資訊！ 一位好的貸款經紀人在幫您選擇合 適的房貸的時候會把房貸保險因素考慮 在內。在某些情況下，可以不用房貸保 險，比如如果您的職業是醫生會計師 , 律 師或工程師，就可以不用房貸保險了。 如果您的父母可以為您的房貸做擔 保人，您可以完全不用出房貸保險費。 不幸的是，一些貸款經紀人從不告訴你 這些事，那您白白支付了這筆完全沒有 必要的費用了。 澳洲房產貸款經紀人知道您的信用評分 當銀行評估您的房貸申請的時候，
他們會將您的申請和您的信用卡歷史記 錄結合起來看，得出您的“信用評分”。 信用評分具有參考極致，現在很多銀行 都在使用這種評分。但是每位放貸人對 風險有不同的看法。 在你的申請被他人看到之前，銀行 已經流覽了你的信用記錄。在您申請之前 除了你的信用記錄，他們還會收集您的其 他資訊，如你的資產狀況，工作穩定性， 甚至您是否會存存款。 有的放貸人不喜歡常換工作的人士， 但是有的放貸人卻不會把這一因素考慮 在內。 如果您沒有通過信用卡評分，您就 不能得到貸款！經濟人知道銀行怎麼評 分，可以按照您的情況幫您選擇合適的
放貸人。 做些可以創造額外資金的事情 如果您有專業的配套貸款方式，在 貸款期限內，額外還款將會帶來大有不 同的結果。這一點我們都知道，是嗎？ 但你不知道的是額外還款會有多麼不 同。 比如，在利率為 4.99% 的情況下， 貸款 57 萬澳元，期限為 30 年，您將需 要還每月 3056.40 澳元。但是您每天多 還 1 澳元（即每月多還 30.42 澳元）， 30 年中，您將可以剩下 1 萬 3950.36 澳 元。 這 筆 錢 可 以 過 一 個 像 樣 的 耶 誕 節 了。
澳洲房貸的選擇標準
在選擇澳洲房產投資的時候，我們 如果沒有足夠的現金，是可以選擇貸款 的，但是房貸也不是一件特別簡單的事 情，在還房貸的時候，首先要明白的是 利率是多少。 在另一輪澳洲儲備銀行的調息等待 期中，不是每人都會對預期的利息變化 感到樂觀。如果說碳稅和即將上漲的電 費會讓大家擔憂，那麼房貸將會成為另 一件讓人頭疼的事情了。 澳洲經濟現在依然存在著通脹壓力， 礦業的繁榮造成了兩極分化的經濟現狀。 財政部的經濟學家依然認為澳洲的房價 過高，而且利率很可能在今年再次上升。 我建議大家不用過多擔憂，而是要開始 思考如何應對在這樣惡劣的環境下管理 好自己的資產。 首先，你需要瞭解每月具體支付多 少房貸，當前的利率是多少，以及你的貸 款是哪一種。第二件要做的事，就是對 現有的貸款產品的利率和種類進行比較。 低息並非唯一條件 對於比較貸款利率，很多網站都有 這樣的比較， 那麼你就可以知道每個借 款方的利率是多少。如果看到一個很低 的利率，那你可以去周圍問一下有沒有 朋友在這家貸款，看看這家貸款機構是 否可信。 你可不要輕易相信你在網上看到的 利率，因為他們還會有轉貸費和其他的 隱藏費用，而在網站上的比較，通常不 會把這方面考慮進去。 除了利率，貸款類型也是值得考慮 的一個問題。如果你在乎的是每月的支 出，那麼最低利率就能給你帶來一些便 利，通常一個月就能節省 $50-$60 左右。 那麼是不是說低利率就是驅使你們選擇 貸款的因素呢？ 通常來講，最低浮動利率貸款的靈 活性，沒有以標準利率作參考的浮動貸 款般高。所以，如果你選擇了最低利率， 每月能省下來 0.5 個百分點，但是從中長 期來看，你可能失去了更多的東西。 舉例說，你可能想要把還款週期設 定為每週支付一次，這樣可以提高還款速 度，並且能夠省下一大筆利息。 你也可 能會要求還款的靈活性更強，比如說在 你收到一筆退稅、紅利或公司的獎金時，
你想要還一筆比較大的數額給貸款帳戶。 這樣簡單的幾個選擇，其實可以為你 節 約非常多的錢，也可以縮短貸款週期。 但是，貸款利率低的銀行就不會允 許你做這些，因為他們所能提供給你的， 就是一個相對固定的還款方式，以及不 怎麼靈活的還款方法。 便宜的貸款計畫並不允許對沖帳戶， 也不允許從貸款中套現出來。因此低利 率並不適用於每個人，除非是那些能夠 把所有的工資都存進貸款帳戶的人，那 麼對沖帳戶可以省下他們很多錢。 通過分析正常利率和低利率產品的 區別，得出了低利率的產品並沒有普通 貸款產品的靈活性高，如果合理地管理 自己的收入，我們也可以從相對高利率 的貸款產品中得到更多的優惠。這種優 惠通常體現在利息交得更少，以及還款 週期的縮短。
切勿忽略產品靈活性 那麼，低利率產品和普通貸款產品 還有什麼區別，以及還會有什麼影響呢？ 同樣地，不方便的地方還體現於是 選擇固定利率貸款還是浮動利率貸款。值 得注意的是，倘若要退出一個貸款產品， 在有效期內，固定利率的貸款需要支付 一筆很大的罰款。 對於一個具備所有功能的標準浮動 利率貸款產品，一般來說大多數的貸款方 都會給你一個選擇，即是把貸款分為固定 利率和浮動利率兩部分。他們給你一個 與市場利率相比很有競爭力的固定利率， 然後在過渡到一個同樣也很不錯的浮動 利率。 有時候，可能你找到一款低利率的 貸款產品，但是貸款方一般不會允許你 做以上的事情。所以，我建議當你在檢 查貸款產品後，你應該把搜索範圍鎖定
在那些具備所有功能、兼價格最低的標 準浮動貸款產品上。因為，有了這些選 擇以後，你可以更加靈活地管理貸款， 根據你的生活方式用適合的方法來還款， 這樣可以為你剩下很多資金。 再者，如果你採用浮動利率，這也 保證了你永遠都處於有效的市場利率之 中，避免了當利率降低時，固定利率貸 款所帶來的限制性。 假如之前你沒有好好地規劃自己的 貸款，那麼就應該好好地研究自己的貸 款產品，這也是財務諮詢師和貸款代理 工作的意義所在，因為我們每天都在跟 市場打交道，對市場的變化也非常清楚。 現在很多人來做貸款的時候，往往 會問最便宜的房貸是什麼，其實便宜的 房貸未必是最適合你的。因為要面對的 是幾十年的房屋貸款，需要考慮的並不 只是眼前的低利率。
購房價格談判訣竅 你是應該在一開始就報出你的最高、 3、要有信心 把所有的恐懼和消極想法放到一邊。 最佳、最終的價格？還是提出一個較 一個自信的、積極的態度是任何談判的 低的價，以讓自己有商量的餘地？ 在拍賣的狂熱中，在心中始終牢 關鍵。 牢把握一個價格上限，不要超過該限。 1、要瞭解談判是一個過程 4、使用經紀代理 有些人甚至請別人代表他們出價，為 認識到談判是雙向的，這可以幫 在大多數情況下，賣方會委託一個 的就是避免做出草率、情緒化的決定。 助讓整個過程變得不那麼困難。 房地產經紀人。所以要避免直接與房產 買賣的任何一方都需要從交易中 賣方談判的誘惑，即使賣方與你聯繫， 6、從考慮低出價開始 你可以做一個低得離譜的出價， 有所得，並對結果感到滿意，所以應 也是要重新定向到與經紀人聯絡。 以期賣家可能很幼稚，不瞭解自己的 該預計有失有得。 在談判過程中，房地產經紀人是不 站在賣家的角度看問題可以幫助 可或缺少的參與者，所以你一定要禮貌、 房產的真正價值。不過，如果你真的 你知道如何最好地發揮你的長處。 專業、懂得尊重、留下良好的第一印象。 對該房產有興趣，為了節省時間和潛 例如，為什麼賣家要賣房子？你 公開、透明的溝通至關重要。抵制 在頭痛的事兒，最好能夠提供與你的 如何出價，以及如何在最好的時間點 過多的玩遊戲。舉例來說，隱藏你對一 期望接近的出價。賣家要麼對你的出 出價，以得到一個成功的結果？ 處房產的興趣有時會適得其反。經紀人 價有興趣，要麼沒興趣，談判結束。 不會把你當作認真的買家；反過來說， 這樣你將有機會在被感情左右之前從 2、瞭解市場 不要在沒有認真的思考下，把你所有的 該房產中撤出來。 你願意為該房產花多少錢，這只 如果你出了一個合情合理的低 底牌都一下子放在桌面上。 是問題的一部份。 價，告知房產經紀原因，使他們能夠 議價銷售和拍賣的價格是由需求 5、瞭解你的極限 傳達給賣家。真正給出低價的原因可 和市場上有多少人願意買而決定的。 永遠要知道你的購買上限，並堅守 能是因為房產的某些方面需要維修或 確保在競價拍賣之前調查了同一 下去。千萬不要讓自己在議價或拍賣過 改造，以更適宜居住 地區類似房產目前的可比較銷售價格。 程中感情用事。仔細想想要如何出價， 你已經找到了完美的房產，但你 應該如何得到一個完美的房價格呢？ 據澳洲房地產網站報導，購房者 在價格談判中應掌握以下六個秘訣。
史上最全！澳洲房產貸款相關問題詳解 如今在澳洲置業買房者有很多，在 買房之前，首先需要瞭解澳洲房產貸款的 詳細流程，以免到時因為自己的不瞭解， 來影響到購房進度。 一、 在澳洲可以貸款嗎？貸款有什麼優 勢？ 建議即使資金充足，多購置，根據 自身情況，可多按揭，享受澳洲房價穩 定增值的收益。澳洲大多銀行給與境外 人士 7 成以上最多至 30 年的貸款。貸的 越多，優惠 也越多。因為澳洲的投資定 律是用銀行的錢來賺自己的錢，尤其是 澳洲的稅收較高，通過各種貸款和融資 辦法可以相對規避很多稅收，而一旦銀 行貸款全部還清，在 剩下的淨收入裡要 繳付的稅收最高可達 47%，非常不划算。 二、 澳洲房產貸款年限？ 可以做 30 年貸款，不過沒有必要。 建議 20-25 年，各人都要計算出一個自己 能負擔的最大月還款金額，然後倒推出 貸款期限。 三、貸款的流程是什麼？ 預評估 --- 選定房子——聯繫貸款機 構——遞交申請——評估——簽訂合同 四、澳洲貸款種類？ 目前澳洲市場上有上百種不同的房 屋貸款產品。每種都有不同的費用，特 點和利率。瞭解每種產品的優缺點，可 以説明作出適合自己財務狀況的選擇。
4) Mortgage offset loans 抵消貸款 這種產品會將你的一個存款帳戶（saving account ）和貸款帳戶相聯接。存款帳戶 的利息直接用來抵消部分貸款利息。這 樣，你就得不到存款利息，但是可以支 付較少的貸款利息。你可以選擇從 100％ 到部分比例的抵消帳戶。 5) Line of credit Line of credit 可以讓你充分利用信用卡的 免息期（interest free period）來降低貸款 利息。方法如下：你用信用卡支付大部 分日常開支，將決大部分的工資收入留 在貸款帳戶內直到信用卡需要還款。這 樣你就可以在免息期 內降低貸款帳戶內 的借款餘額（balance of the home loan）， 達到降低貸款利息的目的。 6) Low-doc loans Low-doc loans 非常適合職業投資者，Selfemployed 等沒有穩定收入來源的借款人。 7) 先還利息，再還本金 前 5 年只還利息，5 年後須重新評估合同 。並半年後如果您手頭寬裕，可以提前 還貸，一年後可提前還清貸款。 五、海外客戶按揭材料清單？ 1) 姓名 2) 出生日期 3) 孩子姓名 4) 目前居住地址 5) 郵寄地址
1) Standard variable rate loans 標 準 浮 息 貸 款
6) 家庭電話
這應該是澳洲最常見的貸款品種。貸款 利率在貸款期內會上下浮動。
8) 手機
2) Easy start loans 這種產品通常在前 6 到 12 個月內享受比 較低的一個利率。這段時間叫做“蜜月 期”（Honeymoon Period）。蜜月期之後， 利率回復到標準浮息貸款的水準，還款 額增加。在借款期第一年有大筆開支的 借款人可以考慮此種產品。但是，你一 定要保證自己在 “蜜月期”之後有充足 的還款能力支付增加的還款額。 3) Fixed rates loans 定息貸款 顧名思義，這種產品的利率在雙方同意的 時期內固定不變。優點：借款人在此期間 內可以自由設定自己的財務計畫，不必 擔心利率上調引起還款額的增加。缺點： 放棄如果利率下調帶來的好處；缺乏靈 活性；通常提前還清貸款要支付罰金。
7) 工作電話 9) 100 point ID - 護照 + 中國駕照 + 中國駕 照英文翻譯（NAATI） 10) 個人財產狀況 11) 房產 12) 車 13) 銀行帳戶 , 號碼 , 以及餘額 14) 銀 行 的 對 帳 單 2 張 收 入 證 明（ 可 以用澳洲有翻譯資格的翻譯員翻譯 （NAATI），也可以用國內的公證） 15) 雇 主 信， 須 用 帶 有 公 司 抬 頭 的 信 紙 （包含公司名稱，位址，電話，郵件等 資料的信紙），信的內容包括：工作是 全職（full time），進入公司時間（starting date）， 職 位 (position)， 年 收 入 (yearly salary)，月毛收入和淨收入（gorss and net monthly income）。信件要由總經理或總
監簽字（GM or the Director），同時加蓋 公司的公章。 公司必須在 Google 或百度 可以搜索到，並且要與信紙所包含資訊 一致。 16) 工資單 - 銀行將在簽訂購房合同後索 取最新的 2 張工資單，證明在購房時仍有 收入。 17) 如果產權為夫妻雙方共同擁有，需要 增加配偶護照、中國駕照、中國駕照英 文翻譯（NAATI），以及配偶收入證明。 18) 所有其他財產說明購房合同（雙方簽 字） 19) 10% 首付款的憑證 六、何時進入貸款程式？ 在澳大利亞，當看好房子之後，一 般是先付 1-2 萬元 RMB 的留房誠意金， 您還有一段時間完成自己的貸款程式， 然後交錢入住。 值得注意的是：如您的資信條件無 法貸出您希望的額度，因為其它種種原 因您的貸款無法按時完成等等，房屋所 有者有權不退還您的押金，而將該房賣 給別人。 貸款所需時間一般為六周，包括評 估所需時間和審訂合同所需時間。所以 強烈建議您如果準備買房之際首先聯繫 貸款機構，讓他們根據您的資信情況幫 您做一個“預 審”，告訴您可以貸出多 少錢，多長時間內能貸出，這樣可以幫 您免除上面所述的危險。而且大多數貸 款機構都有自己的合作房產仲介，從他 們那裡您也許就同一塊 澳洲房產得到更 優惠的價格。而在國內一般您購買房產 的仲介機構會幫您全程服務貸款服務。
了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金 融組織，也就是 non-bank lender，具有放 出貸款的許可權。這些機構的資金來源並 非是銀行，也不是儲蓄，而是通過基金， 信託等手段募集資金、如養老金等。 澳洲房產貸款額度通常可申請 7 成 （根據貸款人條件和年齡）華人客戶往 往更希望選擇銀行 ， 而澳大利亞本土人 中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸 的情緒 對於貸款人來說 ，更多的應該注 意產品而不是機構 。 關鍵在於哪個金融 產品更適合自己的需要，而不是哪個機 構更有名。 相對於名氣等指標，衡量一家金融 組織穩定與否的標準，最好的辦法還是 查看一下該金融組 織的信用評級比較可 靠，有不少非銀行金融組織的信用評級 並不低於甚至高於銀行。
九、選擇澳幣貸款還是其他貨幣貸款？ 現在澳洲置業不僅可以在中國進行， 即便是澳洲貸款也可以在中國申請。一些 大的澳洲銀行已經進入中國，可以直接申 請貸款。甚至可以申請其他幣種的貸款， 譬如港幣，美金，或者日元等，從而能從 幣種的匯率變化中獲得更多的優惠。但 是除非客戶在外匯買賣上經驗十分豐富， 否則儘量選取澳幣貸款。因為只有在澳 洲的銀行做的澳幣貸款，才能享受澳洲 的退稅政策。 所以除非常專業的算出外幣貸 款所 帶來的收益遠遠大於澳洲貸款退稅所帶 來的收益，那麼寧肯選擇澳幣貸款，雖 然利率上比其他幣高，但是還是相對划 算的。尤其是對於商業移民客戶，不僅 可以享受退稅政策。 七、 如何選擇最適合的貸款？ 更大的利益在於你已經在澳洲建立 了信用體系，這樣為你以後 892 簽證的申 第一步：自測還貸能力 請和拿到澳洲身份後利用房產抵押申請 無論你是首次買自住房還是投資者， 或者是升級換房，一但你決定要買房子， 各類貸款都會有巨大的説明。 另外，在澳洲貸款可以選擇只還息 首先要瞭解自已的財務能力。最好還是 不還本的方式。這樣等資金充裕時可以一 自已先自測一下，利用網上提供的還貸 次注入本金換掉，銀行也不會另外收取費 計算器，算一下自已的還貸能力。 用。或者等房產升值後賣掉再支付本金， 第二步：選擇產品功能 賺取更多的投資回報。 現在你開始搜索適合於你的貸款產 品。關鍵點是：你到底想從貸款裡得到 十、申請住房貸款抵押房產價值如何決 什麼樣的功能？或者換句話來說，你要 定？ 這個產品怎樣為你服務。 申請貸款銀行會聘用協力廠商估價 八、澳洲的貸款機構如何選擇？ 在中國，房屋貸款一般是由銀行放 出。澳大利亞金融市場則有很大不同，除
師對抵押房產進行估價，而估價師一般 會根據周邊房產情況以及房產本身地段 和品質做出判斷。
影響澳洲房產價格的六大因素 控供求關係，保護房產價格。
自國家房產調控政策出臺之後，越 來越多的國內投資者將目光轉向了海外 市場，海外房產投資已經遠遠超越了國 內投資，從 2008 年起之後，澳洲房產成 為了越來越多人討論的話題，澳洲房產 的主要買家都是來自於中國，但是選擇 自己合適的房產，需要弄清楚影響澳洲 房產價格的相關因素。
四、規劃因素 不同城市、不同地區的城市規劃目 標，如交通佈局、空中與地下開發管制 等均有所不同。然而，城市規劃在很大 程度上左右著土地的使用功能，從而影 響房地產的價格。 五、環境因素
一、經濟因素 經濟因素是宏觀的影響因素，主要 包括了：社會經濟繁榮程度；房地產市 場的完善度和活躍度；供求關係；金融 市場；貨幣價值；物價、工資及就業率； 科學技術。 當年的經濟危機，使全球的經濟陷 入大規模的同步衰退，然而澳洲經濟好 於大部分的國家。與其他國家相比，澳 洲沒有多少過剩的房產，實際上還存在 很大的不足，租房空置率也相對的很低。 澳洲房地產市場，相比中國等國家， 在制度上完善很多。政府政策，外來移 民，海外投資等各種因素，是目前的房 產市場相對活躍，供不應求。
二、人口因素
三、政治因素
人口的數量、分佈、年齡和家庭結 構及其增長情況，會直接影響著房地產 的供需和 價格。從另一方面來說，對於 外來移民，澳洲政府對其經濟、素質、 語言等各方面能力在移民政策中已經做 出了嚴格篩選。 優質量人口的增加，對整個澳洲房 產無疑 起到了推動性作用。例如，人口 密度大的悉尼，無論是 city 還是周邊，比 其毗鄰的坎培拉等城市，房產價格更為 穩定，增長速度更為快速。
1、政局情況：一個國家和地區的政治是 否穩定直接影響人們置業的信心。因為 房地產是不動產，一旦投入資金，就需 要一定的時間才能收回。當政局穩定時， 房地產價格普遍上升；相反，其價格則 下降。而澳洲的政局是比較穩定的。 2、政策情況：在某種情況下，政策情況 甚至可以成為決定房地產價格的重要因 素。澳洲政府有著相關的鼓勵政策；但 是除了鼓勵政策外，政府對新房審核審 批制度也非常嚴格。杜絕房產過剩，調
環境因素是指房地產所在地段的自 然條件和各種配套設施條件等因素。良好 的自然環境、完善的市政基礎設施和建 築配套設施決定著這塊地區的房產價值。 六、其他因素 其他因素包括國際因素等特殊因素。 據瞭解，2014 年上半年，澳洲房產 走勢良好，擁有了更多投資的好機會， 澳洲留學，移民也如火如荼，大部分中 國買家選擇在悉尼，墨爾本等地區置業， 因為這種發達的大城市有更好的教育、衛 生、和醫療設施，生活和交通業很便捷， 選擇澳洲房產投資，高回報率，讓你一 生受益。
外國投資者在澳洲何處購房 澳洲房地產市場對於外國投資者 高埠味 市郊的開發項目賣給了許多中國的大型 來講是誘人的「避風港」。在澳洲，他 據 房 產 投 資 者 克 羅 斯 利（Andrew 房地產企業。 她說，在過去的 12 個月中， 們會在何處買房呢？ 他們是否真的會 Crossley）稱，大批量外國房地產的投資， 這些活動變得「積極了很多」。包括建築 對當地的住房價格產生影響呢？ 其中大部份是中國人，是集中在澳洲的 商 翁 沃 克（Lang Walker） 在 內 的 開 發 商 據每日新聞報導，靠近海灘的房 東海岸。雖然有一些外國人也開始擴大 也向費爾法克斯媒體提出了對亞洲房產 產、那些富裕的市郊，或者是靠近大 尋找西澳和黃金海岸的房產。 集團抬高價格購買住房開發用地的擔憂。 城市中心的公寓房都是外國購房者關注 在 布 里 斯 本， 他 們 正 在 尋 找 漢 密 我們是否應該擔心？ 的。 爾 頓（Hamilton）、 袋 鼠 角（Kangaroo 大多數房地產專家認為，所有這些 像墨爾本和布里斯本都是想找地 Point） 和 布 裡 奇 曼 唐 斯（Bridgeman 外國投資者的興趣正在對當地房地產市 方存放錢財的海外投資者具有濃厚興趣 Downs） 的 房 產； 在 悉 尼， 他 們 專 註 於 場產生影響。最近一項對澳洲各大銀行 的城市，因此澳洲的房產市場具有如此 莫 斯 曼（Mosman）、 邦 岱（Bondi） 和 及房地產開發公司的房地產分析師進行 之大的吸引力也就不足為奇了。我們有 克 雷 蒙（Cremorne） 區； 而 在 墨 爾 本， 的調查，指責來自外國的投資是在澳洲 穩定的經濟，堅實的資本增長記錄，以 他們則對伯伍德（Burwood）、唐卡斯特 省會城市的推升房價的主要驅動力。 及允許外國人購買新住房與開發項目的 （Doncaster）和艾芬豪（Ivanhoe）感興趣。 據 澳 洲 房 地 產 研 究 所（Australian 法律。 「他們一般對環境宜人的郊區都比 Property Institute）兩年一度的「房地產走 外國買家，主要是中國人的胃口， 較感興趣，」克羅斯利說。 向調查」（Property Directions Survey）顯 依 然 很 大。 據 外 國 投 資 審 查 委 員 會 集中在發展項目 示，96％的受訪分析師認為，外國投資是 （FIRB）的統計，在 2012 / 13 年期間， 悉尼房地產市場價格上漲的「顯著至非 許多外國投資者也購買位於市中心 授予外國投資者房產提案的審批數量達 常顯著」推動力。 的公寓房，尤其是在墨爾本。 12025 件， 而 2011 / 12 年 間， 為 10118 此外，澳洲國民銀行的住房調查還 「他們中的一些人甚至不出租公寓 件。 顯示，僅在第三季度中，來自外國對新 房，這就是一個存他們錢的地方，」克 在最近澳洲與中國簽訂了自由貿 房的需求就已激增。該報告顯示，海外 易協定後，很可能會有越來越多的中國 羅斯利說。 買家佔了新樓盤總需求量的近 17％。在 Savills 房地產公司墨爾本分公司的副 投資者尋求澳洲房地產，尤其是商業市 維省該比率更達到了幾乎 25％。不過， 主任黑德里奇（Julian Heatherich）將富裕 場。
動量財富（Momentum Wealth）總經理 科林斯（Damian Collins）認為外國投資 是一個積極的事情。 「他們正在澳洲投資，他們正在 創建築和建設行業的工作，」他說。「他 們正在購買新的公寓房，而不是現有的 住房，所以並沒有真正地影響到住房市 場。」 房地產漏洞 克羅斯利同意，認為外國入侵者 偷走了本地買家的房產夢的想法只是一 個迷思。 「首次購房者與外國投資者不在 同一市場上，」他說。 然而，他對許多中國人通過與其 有聯繫的澳洲永久居民購買現有住房的 做法表示關注。 「有傳聞說，很多中國投資者都 通過永久居民購買現有住房，這使得更 昂貴市郊的房價被推升，」 克羅斯利 說。 他呼籲外國投資審查委員會採取 更嚴格的限制，堵上這些房地產的漏 洞。
打造最宜居的城市： 墨爾本城市規劃剖析 九大戰略性原則 在規劃部部長曾發佈由內部諮詢委 員會討論的墨爾本大都會區規劃戰略《墨 爾本，我們談談未來》中，提出了規劃墨 爾本未來的九大原則，其中前五個原則關 於墨爾本最受人們關注的部分： 1. 有特色的墨爾本 2. 連接全球的有 競爭力大都市 3. 社會與經濟的參與性 4. 強 有力的社區 5. 環境恢復能力 第六及第七原則關於墨爾本在當地 範圍內的管理方式： 6. 連接地區性城市的多中心都市 7. 方 便的生活—“20 分鐘城市” 最後兩大原則關於如何實施城市規 劃戰略： 8. 支撐城市發展的基礎設施建設投資
9. 領導力和協作力墨爾本規劃推進圖 規劃 墨爾本規劃的重點概念全新的綜合
的多元化發展。
市都有責任和義務讓自身實現可持續發
投資機遇的重要管道
展，科學利用能源、水源並科學處理城市
墨爾本有許多大規模的基建項目與
垃圾。比如實行“緊湊型城市（compact
墨爾本的就業中心將位於交通網絡
城市恢復項目，跨經濟、社會與環境等多
city）”可持續發展理念（編者加：“緊
發達的區域，綜合性經濟三角區將為投資
個領域，《墨爾本規劃》為私營部門在墨
湊型城市”即在城市的交通節點形成政
和就業提供更多的選擇。
爾本的交通網絡投資提供投資機遇管道，
務、生活服務、商務等功能集聚，在公交
在既定的地區規劃人口密度
並積極支援這些項目的決策及實施。
和徒步範圍內實現生活和生產活動，主張
對既有資產更好的利用
人們居住在靠近工作地點和日常生活所必
性經濟三角區
這一概念的含義在於，為市民提供 多樣的居住方式選擇，既買得到適合的居
現代化大都市的發展需要依託強大
須的服務設施的地方，是一種基於土地資
所，也可以生活便利，這是對於土地高效
的基礎設施系統，而一系列的基建每年都
源高效利用和城市精緻發展的新思維）、
利用的要求。
需要上億資金的投入用以設施維護和升
推廣資源的重複利用等。
帶動維州的火車頭
級，市民作為納稅人，當然也不希望自己
良好的管理與穩固的夥伴關係
墨爾本作為維州的首府城市，擔任著
納的稅被浪費，所以市政規劃需要最大化
整個州的經濟、服務等領頭羊的職責，所
地利用這些投資。比如採用高科技來提高
以今後墨爾本的發展將使得這裡與其他城
能源利用率等等。 20 分鐘生活圈
房子著火 昆州人會搶救什麼
所謂“20 分鐘生活圈”即你可以在 離家 20 分鐘內達到超市、學校、公園、 單位及社區活動場所。創建 20 分鐘的生 活圈需要將市場及各項設施進行集中，使
遇到火災時，大家首先會搶救什
式電腦，8.1% 的人會搶救大學學歷證 書，還有 3.7% 的人會搶救墨鏡。
麼？ 面對這個問題，昆州人似乎變得很 現實，沒那麼多愁善感。 據《 時 代 報 》 報 導， 保 險 公 司
RACQ 表示，他們的發現是基於 5 月對 1,019 名昆州人進行的網上調查以 及對 2014 年的索賠聲明進行分析而得
RACQ 的一份調查發現，一旦房子著火， 出的。 71.7% 的人認為錢包和手提包是他們首
昆 州 消 防 及 急 救 服 務 隊
先要搶救的重要物品。這一比例遠高於
（Queensland Fire & Emergency）一名女
寵 物 的 55.9%、 手 機 和 平 板 的 48.6%、
發言人表示，去年冬天，昆州發生了
駕照的 48.4% 和照片的 45.7%。
522 起住宅火災，其中 171 起發生在布
另外，16% 以上的人會試著搶救臺
隨著全球氣候的變化，每一個大城
市更好地連接在一起，並協助區域性城市
里斯本。
一個成功的國際化大都市既要有科 學的市政管理，也要有包容性強的政府接 受不同的聲音，同時有各方面夥伴的共同 努力，包括穩固的社會關係、與友鄰城市 的合作。 總結 墨爾本人希望自己的家園變得越來
其足夠服務周邊居民的生活所需。
越“宜居”，一個“宜居”的城市應當讓
市民有多種居住方式的選擇並房價相宜
市民感受到既生活便利舒適，又工作方
《墨爾本規劃》考慮到的房價問題不
便，城市經濟強勁同時環境優美，人文方
僅僅是房屋本身的售價，還考慮到人們的
面還有獨一無二的特色，可謂是繁忙與休
生活成本。當然，一個規劃系統不能控制
閒的結合體。這一“高標準”如何達到，
影響房價的所有因素，然而卻可以影響房
實在考驗城市規劃者們的戰略性思維，以
子建造的位置和地區的生活成本。所以建
上概念說明，墨爾本在未來將讓城市資源
造近超市、近單位的房子會説明減少居民
進行集約性可持續發展。圍繞這樣的目
的生活成本，這樣的“生活方式”即是人
標，市政將大力建設公共交通、吸引基礎
們所需要的，也是可以承擔的。
設施建設投資、科學規劃人口分佈、幫助
過渡為一個可持續發展的城市
市民減少生活成本。
要不要以房養學？想住澳洲獨棟別墅你就看這 澳大利亞是最受內地投資者關注的 國家之一，由於政治穩定，其經濟狀態 尤其是作為澳洲長期支柱產業的房地產 市場有利於投資者放心地將資金投入， 吸引了大批國人進行投資。 澳洲百年房地產 市場成熟 自 1965 年至 2009 年，澳洲房價一直 呈穩步上升趨勢，平均每年升值 12%， 每七八年翻一倍。而且澳洲房地產法律 規範、嚴謹，擁有完善、高效的監管體 系，對投資者和消費者的利益充分保護， 被評為世界第一類“高度透明”的房地 產市場。目前，澳洲居民住宅的空置率 在 2% 以下，商業辦公用房的空置率亦僅 為 6 %-7%。因此對澳洲房地產的投資充 滿著無窮生機，可謂是低風險、高回報 的最佳投資行業。 由於澳洲房地產市場已經歷了百年 的發展，市場規模大且十分成熟，同時澳 洲人口、收入穩定，所以類似中國的成片 舊城改造、大批開發的項目形式非常稀
少，更多 的地產項目是中小型地產開發。 因此澳洲地產市場穩定，金融市場規範， 投資者所需投入的資金較小，最少 5 萬至 10 萬澳元（約合人民幣 30 萬 -70 萬左右） 就可以起步。海外人士如果在澳洲購房， 最多可以允許貸款 80%, 而且可以只還利 息不還本金，比起國內門檻低了很多， 壓力也小了很多。 另外，如果在澳洲擁有了房產，可 以隨時按照當時市場價增加貸款，在不 出售房屋的情況下將房屋升值部分提現， 使自己具備再次投資的條件。 終身資產 以房養學 國內房產，會遭受很多不可控因素 的影響，房子也只有 70 年的使用期限， 但如果在澳大利亞置業，拿到的就是一份 地契，是屬於自己的永久產權，家族成員 之間還可以免除遺產稅。如果想賣房子， 澳洲的私有制產權可隨買隨賣，無論現房 還是期房。對於那些打算在澳大利亞做房 產投資的人士來說，接下來的問題就是：
如何找到最合適的投資方式，取得更高 的房產投資回報。兩種投資模式操作簡 單適合嘗試：以房養學和以房養房。 以房養學主要是針對孩子打算在澳 洲留學的家庭，是家長對未來做的一筆 投資。目前高中畢業到澳洲留學，一般 包括 1 年的預科 +4 年本科，而 5 年的住 宿費用最低也要 100 澳元 / 周，如果想要 更好的環境，周租金差不多要 500 澳元 / 周。按 100 澳元 / 周計算，留學 5 年的總 租 金 為 2.6 萬 澳 元， 而 500 澳 元 / 周 的 5 年租金總價是 13 萬。如果提前到澳洲房 產投資，買一套房子，孩子自己住一間， 將剩餘的出租出去，那麼租金可成為孩子 的生活費，或者抵扣掉房屋每月的貸款。 那麼澳洲的房屋租賃市場有保障 嗎？澳洲政府對於海外居民置業有一個 規定，不準購買二手房，只能買新房。但 正是這一規定，也從側面證明了澳洲房 產的租賃市場很火爆，對於海外投資者 而言根本不須擔心房屋的出租問題。此 外，澳洲人都有一個信用賬戶，中介會
先查閱該租戶的以往記錄再考慮是否租 賃。在租客搬進去前，中介會對房屋進 行內外的拍照，租客離開房子時，必須 將房屋的面貌恢復到租賃之初，否則會 被扣定金，這是對於投資者很好的保障。 澳洲房租按周交付，如果房客有幾個禮 拜拖欠了房租，中介會立即終止該租客 的合約，同時沒收其定金。 值得注意的是，大部分留學生學成 後，想留在澳洲申請綠卡時，房產物業 還能成為他們在澳洲創業的基礎。 所謂以房養房，則是指購買物業後， 以分租（自己住 1 間，其餘出租），或整 租的形式出租。以房租作為收入，或者作 為銀行購房貸款還款。這樣一來，你不僅 擁有 一套物業，更不用跟眾多競爭者搶 租房，省去了大筆租金。 如果選擇在澳 洲長久居住，還能享受政府稅務的減免。 這兩種投資方式都是長期的澳洲房產投 資方式。即使你以後離開澳洲，也可選 擇出售，到時的房產價值應該遠 遠超過 當初購買的價格！
澳洲地產之房地產簽合同篇 1、看了一個房子，挺喜歡的，我該什 麼時候出 Offer ？ 如果競爭者多，就要早些和仲介聯繫 出 Offer。否則可以再多花些時間考慮 別的選擇或者考慮出多少 Offer。
deposit（江湖稱大定）的一部分。
2、我該出多少錢，加價還是砍價？ 市場規則，如果競爭者眾多，一般加 價；沒人搶，自然可以降價。
8、Offer 被接受後，怎麼簽合同？ 如果出 offer 時候買家簽的是正式購房合 同，offer 被接受後，賣家在合同上簽字 後，合同就開始生效。買賣雙方不需要 再簽合同。
3、怎樣出 Offer ？ 墨爾本有些仲介是拿出正式的購房合 同，讓意向買房者簽字。如果賣家接 受 offer 了，也在合同上簽字，合同就 生效了。 4、Offer 要設置有效期麼？ 一般都會設置一個 2-3 個工作日的有效 期，也好給賣家一點壓力，得到儘快的 回復。 5、我怎麼知道 Offer 是否被 Vendor 接 受了？ 一般由仲介通知。 6、 出 Offer 時 候， 仲 介 可 以 要 Deposit 麼？ 有的仲介會要 500 刀左右的 deposit，算 作買家的誠意。買家會拿到 receipt。如 果 offer 被 接 受 了， 這 500 刀 將 是 10%
7、Offer 被 拒 絕 了， 我 可 以 拿 回 我 的 Deposit 麼？ 如果 offer 被拒絕，仲介會把錢退還給買 家。
9、合同上我應該特別注意哪些條款？ A．是否要 Subject to finance，該條款對買 家有利。即，如果貸款辦不下來，合同 自動失效。 B． 是 否 要 Subject to building inspection， 該條款對買家有利。即，如果房子檢測報 告說有問題，合同失效；注意這裡邊說 明是 major 問題，還是要保證買家滿意。 C. 是否要 Subject to Lease，該條款是對賣 家有利的。即，所購房屋正在出租，這樣 settlement 日期就要和房客租房合同掛鉤。 如果買家想儘快入住，就要讓賣家和房客 協商，房客同意搬出，沒問題，房客不同 意，買家基本就要跟著承擔拖延的後果。 10、什麼叫冷靜期？
冷靜期是簽購房合同之後，買家有的 3 天 可以反悔的機會。具體條款合同裡面有 描述。
如果擔心英語反應慢，可以找個仲介， 專門在旁邊及時寫出拍賣師喊出的數 字，以便及時反應並出價。
11、冷靜期有幾天？ 一 般 3 個 工 作 日， 注 意， 是 business hours。
4、Auction 開始，拍賣師（Auctioneer） 說了些什麼？ Auction 開始，拍賣師（Auctioneer）會 介紹一些房產的一些狀況，基本就是做 下廣告。然後介紹一下關於 Auction 的 法律責任規定。
12、我後悔了，可以在冷靜期取消合同 麼？需要賠錢麼？ 非合同規定理由反悔，一般賠償 100 刀或 者房款的 0.2%，兩者取其多者。 【參加 AUCTION 和簽合同】 1、我需要帶什麼參加 Auction ？參加時 需要登記麼？ 一 般 帶 張 空 白 個 人 支 票（Personal Cheque），Auction 成 功 後 直 接 填 寫 10% 的 Deposit。也有先交 500-1000 押金，回 頭再給 10%Deposit 的。 維州不需要登記。但是新州需要登記。 別的州就不知道了。 2、我英語不夠好，能在 Auction 上出價 麼？ 沒問題，只要把數字搞清楚就好。 3、我對拍賣師的英文數位反應慢，怎麼 及時出價？
5、Auction 上怎樣和對手叫板、競爭？ A. 有人喜歡在對手喊價之後，馬上跟， 給對方造成勢在必得的壓力，自動退 出； B. 也有人願意慢悠悠，在拍賣師準備 拍板時候給價，讓對方崩潰。 個中滋味，還是要多看熱鬧，找到適合 自己和現場氣氛的方式。 6、Auction 上的最重要的原則是什麼？ 定好預算，把握節奏。 7、Auction 上，我勝出了，合同上有什 麼要注意的麼？ Auction 上勝出，意味著合同馬上無條 件生效，有些特別條款一般拍賣師會在 拍賣開始說明，在勝出之後，就沒什麼 好注意的了。所以功課要做在拍賣前。
Capital City 2 NSW QLD VIC WA TAS NT SA ACT
1
2
Metro 1
2
1
2
2014
2015
2015
12.5% 11.1% 3.3% 4.7% 4.1% 3.4% 7.0% 9.4% 3.8% 26.3% 0.0% 18.8% 6.7% -3.1% 2.2% 3.9% 0.0% -2.4% -4.2% -0.2% 4.9%
1.6% 6.5% -2.4% -2.6% 1.7% -1.5% 12.3%
1.8% 1.1% 9.7% 3.4% 6.3% -6.5% 3.2%
6.1% 2.6% 5.1% -7.2% 12.0% N/A 3.0%
9.7% 4.5% 7.9% N/A 1.1% 6.6% 7.4%
2 8.1% 2.2% 7.4% 4.0% 2.3% -0.1% 1.0% 8.0%
1 8.0% 1.8% 3.6% 1.8% 0.3% 2.1% 3.4% -1.4%
2
Regional
2013 2014 2014 2015 2015 2013 2014 2014 2015 2015 2013 2014 11.8% 0.5% 2.9% -5.6% 6.2% -4.6% 1.0%
2
5.3% 1.5% 2.0% 2.0% 2.5% 1.9% 2.2% 5.6%
1
2
2
1
14.4% 6.1% 9.9% 0.3% 1.5% 0.9% -0.3% -3.9% 8.2% 8.1% 3.0% 1.8% -2.2% -7.6% 0.8% 2.3% 3.5% 1.7% -5.0% 6.0% 3.2% 3.7% -3.0% 4.4% 3.8% -0.5% 1.0% 0.7% 1.3% -5.2%
人民幣未來兩年或貶 10-15%，海外資產配置勢在必行 中國首席經濟學家論壇理事、安信 證券首席經濟學家高善文預計，若中國 債市泡沫破裂，損失可能由銀行背負， 因此導致銀行板塊下跌、A 股調整，還可 能衝擊信貸市場和實體經濟。他預計， 人民幣未來兩年有貶值 10%-15% 的壓力。 除了警告中國債市泡沫破滅的風險， 高善文還指出，在人民幣被 IMF 納入特 別提款權（SDR）貨幣籃子以前，中國央 行應該會傾向於保持匯率穩定，是否加 入 SDR 貨幣籃子不會根本上影響跨境資 本流動。匯改拖得越晚，匯率調整風險 會越大，如果美元持續處於強勢週期， 人民幣對美元貶值的壓力會越來越大。 高善文還預計，中國央行未來 6 個 月內會降准至少 0.5-1 個百分點，降息 1-2 次， 每 次 25 個 基 點； 中 國 GDP 增 速 到 2020 年可能由目前的略高於 7% 降至 5%5.5%。如果“十三五”增長目標設定為 6% 左右，應該能總體上實現。 本週一公佈的三季度中國 GDP 同比 增長 6.9%，增速創六年新低。20 日安信 證券發佈的報告評論數據稱，受股市匯
市動盪和悲觀預期影響，三季度經濟增 人民幣匯率國際化市場化已然是已 者資產配置中合理利用外幣資產來對沖 長可能還受到了存貨去化的額外衝擊。 確定的趨勢，未來人民幣匯率的波動頻 匯率風險是資產保值的一個必要做法。 預計經濟增速仍存在調整壓力。 率將更為頻繁，在某些特定時期，投資 報告認為，當前實體經濟基本面好 轉仍需要時間，CPI 繼續下行的壓力仍然 較大，基本面因素仍然支持債券市場走 牛。但大量理財資金轉入債市，並通過 期限錯配和加杠杆的方法來提高收益率， 布里斯班第二機場迎來第一架國際航班降落 其內在風險值得重視。 位於 Toowoomba 的布里斯班 West 在 去 年 11 月 17 日 正 式 投 入 使 用。 報告預計，在經濟系統好轉之前， Wellcamp 機 場 將 在 本 月 迎 來 首 個 國 QantasLink 簽署了從這裡直飛悉尼的客 債市違約的壓力還會進一步上升。在政 際航班－從香港起飛的國泰航空波音 運航班協定。 府嚴密監管下，債市風險集中爆發的可 747-800F 貨運航班。 Wagner 先生說：“中澳自貿協定 能性不是很大，但 P2P 等近年來快速發 機 場 運 營 商 希 望 在 11 月 23 日 抵 可能會在今年年底左右生效。” 展的金融創新產品監管較弱、品質較差、 達的這趟貨運航班能夠為這座 Darling “這對我們而言是一個巨大的出 風控相對不足，可能面臨較大衝擊。 Downs 城市和亞洲地區之間建立起永 口良機。生產商將能夠直接面對占世 本月以來，A 股反彈 10% 以上，市 久性的直航貿易聯繫。 界人口總數一半的龐大市場。而本次 場對人民幣貶值的恐慌情緒可能進一步 機 場 開 發 商 Wagners 公 司 的 總 裁 國際航班將成為達到這個長期目標的 消退。報告認為，這應該歸功於中國央 John Wagner 說，他們花了超過一年的 第一步。” 行的強力干預和美聯儲加息放緩的全球 時間才為這個私人興建的公共機場帶 “我們很高興能夠同世界最大航 背景。但前期中國政府救市採取的一些 來了第一趟國際航班。 空公司之一的國泰航空進行合作，並 政策還沒有完全退出，美聯儲加息和人 布 里 斯 班 West Wellcamp 機 場 感謝他們對這片地區的青睞。” 民幣匯率走向仍然存在變數，經濟基本 面好轉尚需時日。
布里斯班竟然走在悉尼前面
急 售 BENOWA 1042 LAKEVIEW TERRACE Benowa 尊貴“漢普頓斯”式生活 該尊貴房產將為您提供精緻的生活方式和寬敞的戶外活動空間。擁有大量活動和娛樂區，該高雅住宅是大家庭和成長中 的家庭的最佳選擇。Lakeview Terrace位於Royal Pines Resort西面，該地區擁有聞名世界的27洞錦標賽高爾夫球場、 網球場、健身房、日間水療中心、24小時巡邏安保和一系列咖啡館和餐廳。
5+
3
2.5
1
售價：1.55M（可議價） 開放參觀：本週六11:00-11:30am 或預約參觀
物業特色 • 精緻的Caesarstone島式廚房裝有高品質不銹鋼廚具和超大餐具室 • 實用且獨具一格的法式門廊連接了開放式活動區和用餐區 • 寬敞戶外活動空間，設有兒童遊樂場、BBQ設施、多功能娛樂區以及游泳池 • 超大主臥帶豪華衛浴套間、走入式衣櫥和可欣賞高爾夫球場景致的陽臺
Julia 郭 0402 668 885 raywhitebroadbeach.com/1262140
Ray White Broadbeach
oy
CHRISTMAS
Wishing you and your family a very Merry Christmas & a Happy New Year. May your home be full of love and laughter.
From The Sam Guo & Julia Kuo Team