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美媒 : 全球投資者看淡中國房地產 轉向日本澳洲
中國房地產市場兩極化。
和沿海地區其他大城市——“不在
美媒稱，一項新調查顯示，全
十大投資目的地之列，只有 21.7% 的
球機構投資者和基金經理對中國房
投資者打算投資于這些城市”。在
地產市場的看法趨於悲觀，相反正
上一次調查中，即 2015 年，1/3(34%)
把賭注押在日本和澳大利亞。
的投資者希望投資于中國二線城市。
美 國《 華 爾 街 日 報 》 網 站 1 月
去年 10 月和 11 月進行的最新調
13 日文章稱，根據亞洲非上市房地
查， 調 查 對 象 包 括 345 個 機 構 投 資
產投資協會 13 日公佈的調查報告，
者、基金經理以及組合基金經理。
去年希望對北京、上海、深圳和廣
總的說來，投資者們今年將向全球
州等中國一線城市的工廠、工商區、
房地產市場投資約 579 億美元，與去 倉庫和購物中心擴大投資的投資者， 年相似。調查報告說，普通全球投 現在對這些資產不再感興趣。 資者打算在今後兩年將 10.3% 的資金 文章稱，該投資協會自 2008 年
用於房地產投資，高於目前的 9.4%。
以來每年都對全球投資者的投資意
文章稱，調查結果與中國房地產
向展開調查，中國今年的排名與去
市場的總體情況相符。中國的房地
年相比明顯下滑。
產市場近年來一直面臨逆風，住宅、
調查發現除一線城市外，投資
酒店和寫字樓等都出現供應過剩，
者的興趣在下降。調查報告稱，中
尤其是在中小城市。機構投資者紛
國的二線城市——主要是省會城市
紛湧向大都市。 該投資協會主管研究和專業標 準的阿梅莉·德洛奈說：“該地區的
華人澳洲買房 7 成付現金 反洗錢條例將收緊
成熟市場仍然吸引著大部分投資者 的興趣。”她說，好地段有穩定收 益的少數樓盤的競爭在加劇，投資 者要在亞太地區有更廣泛的足跡，
大量毒資及賄款流入澳大利亞，為 減少洗錢漏洞，房地產及珠寶行業條例 或將緊縮。
粉鑽 90% 產自澳洲。 新州犯罪委員會（NSW Crime Commission）在報告中稱，犯罪團夥很容易
《悉尼晨鋒報》報導稱，員警認為
利用房地產市場洗錢，因為房價上漲導
澳大利亞過去 12 個月繁榮的房地產市
致澳大利亞資金需求上升。“這給犯罪
場對毒品洗錢來說是個絕佳機會。目前
團夥提供了洗錢的機會。”
邦政府考慮出臺更嚴格的政策。因為在 現行法規下，外國人無需身份驗證就可 以用大量現金購買房子和珠寶。 據一家以中國人為客戶群的海外房 地產仲介的負責人 Simon Henry 介紹， 去年來自中國的客戶 70% 都以現金購
可能不得不“承擔更大風險”。 文章稱，投資者對一線城市的寫 字樓市場正產生新的興趣，將其列為 十大首選投資部門和國家的第二位， 僅次於東京的寫字樓。中國一線城市
已有贓款流入房地產市場的證據，聯邦
在澳大利亞流通的這些毒資以及所
政府考慮收緊法例，減少涉罪贓款購買
謂的“匯款機構”，讓海外合法投資者
房產的可能性。
和非法洗錢者混淆在一起。委員會舉了
司法部長的代言人稱，2 千萬澳元
司法部長 Michael Keenan 考慮推出
個案例，並分析道，“這很明顯不是個
已 經 批 給 了 反 洗 錢 組 織 Austrac， 用 來
新政策，反洗錢機構 Austrac 要求房地
別事件，也暴露了海外合法資金轉移到
建立一個國家情報團隊，同時司法部
產商加強對購房錢款的來源以及購房者
澳大利亞的過程很容易被犯罪組織用來
（Attorney-General’s Department） 正 在
的 身 份 的 審 核 力 度。 但 是 房 地 產 商 似
洗錢。”
最後審定反洗錢和反恐金援條例（An-
中國商業房地產市場增加投資的計
ti-Money Laundering and Counter-Terrorism
畫，包括一線和二線城市的寫字樓，
Financing Act）。 她 表 示：“ 反 洗 錢 和
以利用中國日益增長的金融和技術
反恐金援條例（AML/CTF）一直是打擊
行業的需求。
犯罪行為的有力工具，因為它為我們機
文章稱，今年，東京的寫字樓
乎不願接受任何加重其工作量的提議，
聯邦政府考慮擴大反洗錢的範圍，
週五新州房地產研究所（Real Estate In-
目前已經覆蓋了銀行、轉帳和彩票，現
stitute of NSW）稱政府並未和他們商議
在要擴大到房地產、律師行業、會計行
過此事，並且警告道，這種做法將造成
業和珠寶行業。
“法律雷區”。
去年總部位於巴黎的反洗錢組織
買，銀行轉帳的不足 10%。
的寫字樓在上一次調查中名列第八。 在上一次調查中分列第四和第六位 的中國一線城市工業資產和零售資 產，在最新的調查中未躋身前 10。 貝萊德等機構投資者宣佈了在
政府同樣將眼光放在了珠寶商身
Financial Action Task Force 發表了一篇嚴
構提供了追查資金的大框架，能夠有效
延續了去年第一的位置，悉尼和墨
上，懷疑海外賄款，尤其是來自中國的
厲的報告，稱去年從中國流入澳洲房地
打擊有組織的犯罪團夥和為恐怖分子提
爾本從上一次調查的第二和第三位
賄款會利用澳洲的稀有粉鑽洗錢，這種
產和珠寶市場的資金再創新高，因此聯
供資金的犯罪行為。”
略降至第三和第四位。
法律樣樣通
澳洲買房你要知道哪些法律 ? 澳洲房產市場深受全球投資者的青
到 2 年的過程中無須支付任何費用直至交
睞。高品質的房產，持續的經濟以及人
房。所以說，在購買期房的過程中，澳
口的增長，穩定的市場價值，低稅率，
洲這一優勢就得到更大程度的體現。
處理好從找到合適的租戶到維修管道的
3. 無本金貸款
所有事情。物業經理會每週七天、一天
貸款門檻低……。那麼在澳洲購房需要 瞭解哪些法律制度呢？ 澳洲物業的買賣或租賃過程中，一
無本金貸款允許您支付貸款金額的
般都會涉及一些與法律相關的事宜。今
利息，而不是本金和利息。購買房產時，
天，我們將一些常見的與法律有關的內
這是一個不錯的策略，特別是對一項投
容介紹給您，希望能幫您更好地處理自
資來說，如果這能降低買家償付額而使
己的物業買賣和租賃事宜。
您能利用其他讓您積累財富的機會。
1. 澳洲房產所有權 澳洲法律規定業主擁有永久土地所 有權，而不是租賃權。實質上“永久產 權”這一術語指的是您可以永遠享有該 土地的所有權。
澳元的資產。您可以按許多種方式來使 用這項權益，如再投資房產、用來度假 或購買股票。 事實上，利用權益來置業是一項在 澳大利亞常見的投資策略，且使房產投 資者能更有效的積累財富。而在其他國 家中，很難獲得這一認可。
來購買澳洲房產是一個很大的優勢，在
同的投資額就能獲得更高的投資收益。 對於購置期房而言，只要在簽訂合 同時交付 10% 的定金，在之後到交房的 1
取的所得稅也就更加合理。
無需全款投資，運用一套全款的資金可
還 需 供 款 10 萬 澳 幣， 則 您 就 有 300,000
資其他項目（包括房產項目），這樣相
真實的反應您投資澳洲房產的收入。收
為一般在交房前有 1 到 2 年的時間。
4. 靈活運用資產
出高價。
將資本沉澱在押金中，而是可以將其投
來有效減少您的納稅義務。這樣，就更
買家有很多好處，特別是購買期房，因
家的信用狀況。
例如，如果您當前房產價值為 40 萬澳幣，
如果您有充足的現金，投資者不用
通過澳洲房產投資，投資者可申報 應納稅收入，並運用投資所產生的支出
投資者可利用澳洲銀行寬鬆的金融
佔有。因此，永久產權更優越，並能賣
初期為您保留您的投資物業。
及其他資產的折舊。
稅務等級而定。
政策，運用自身閒置流動資金置業澳洲，
貸款以及房產的升值，權益也會增加。
定金的金額各國有所不同。但是澳
好 " 租戶，也就減緩了您家俱裝備和陳設
完全逐項算出，因為這些是根據收入及
在交房後（工程竣工時）才開始。這對
的所有者，通常是政府，就有權合法地
洲法律規定定金是 10%。支付較少的定金
了負擔，倘若他們能找到愛護您房產的 "
作為一名外國投資者，也可享受優 惠稅收政策。這些稅收方面的收益可以
貸款另行申請，申請成功與否取決於買
房產資產為另一處作抵押。隨著您付清
後立即支付。
一個優秀的物業經理不僅使您解除
8. 稅務問題
在澳大利亞購買房產時，銀行還款
期限內擁有土地。過了這個期限，土地
付一筆定金。這筆首付定金在簽訂合同
24 小時提供服務。
的時間去籌備貸款事宜。
限制，一般為 5 年，5 年之後，可以繼續
在澳大利亞，通常的做法是用一處
購買房產時，標準做法是：首先支
澳洲的物業經理一般水準較高，會
當然，這種貸款方式有一定的年限 7. 貸款償還和交房
如果是租賃權，投資者只能在一定
2. 購買澳洲房產的定金
6. 物業管理
5. 租金收益 出租市場強勁，使澳洲房產變成一 項有吸引力的投資選項。 在如此之低的空置率的情況下，投 資者會收到 5-8% 的相當大的租金收益。 這些收益是對房產投資者的一筆巨額收 益，也最大程度降低了您的現金支出。
這就使您有更多的時間來準備將來 的房款償還問題。當然您也可以有充足
投資 3 套至 4 套房產，將投資風險降為零， 投資回報利潤最大化。
人家房子好幾套，卻拼命給人發補貼 Auburn 一 護 士 有 幾 套 價 值 300 萬 澳 幣 的 房 子， 但 是 Too Young Too Simple 的 Centrelink 還為其發了 近 7 萬澳元的福利。 好了，現在人家錢都拿去買房 了，Centrelink 終於發現自己被騙， 逼人還錢了。 這位元鑽了系統漏洞的主人 公 Marnya Idlabi 有配偶卻卻謊稱自 己 單 身， 長 期 享 受 單 身 補 貼， 同 時 獲 得 了 學 習 津 貼（Austudy）、 招工津貼以及育兒補貼（Parenting Payments） 等 總 共 $69,018.48 澳 幣 的 補貼額。 事 實 證 明， 她 的 生 活 並 不 拮
据，資產也遠沒有之前申報的那麼 簡單。 她的座駕是最新系列的寶馬， 另外她還有多處房產。 在申請補貼時，她沒有申報自 己 在 20011-2013 年 間 購 買 的 這 些 房 產。 由此可見，澳洲政府每年變了 法子的把福利改來改去，其實收福 利的人富著呢，人家要麼就是不願 意工作，要麼就掩藏財富。其實最 窮的是政府自己。 儘管如此，受矇騙的 Centrelink 現在也只想把錢要回來，但關鍵怎 麼樣，還是得看法院怎麼判。
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SUITE 22, LEVEL 3, HYPER CENTRE, 50-56 SANDERS STREET, UPPER MOUNT GRAVATT, QLD 4122
2016
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Lot 25REIQ 2016
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伍麗娟 Rita Ng
李穎敏 Verona Li
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莫聖強 Dean Moh
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丁思華 Sophia Ding
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銀行更青睞現金充足的自住者 新的資料顯示，在住房貸款方面，
低的貸款發放一事變得愈發挑剔，他們
與此同時，其他類型的貸款者則面
方不允許銀行對投資者的貸款增長超過
銀行更青睞資金充裕的自住者，給他們
傾向于把最優惠的貸款留給資金充足的
臨著比 6 個月前更高的利率。RateCity 的
10%，因此，各銀行為爭取自住者客戶而
的貸款利率要低於其他類型的貸款者。
自住者。
資料來自銀行為吸引新客戶而打出的廣
去年，貸款市場的雙層結構重新出
資料顯示，對於那些存款超過首付
現，銀行對房產投資者收取比自住者更
20% 的自住者，銀行甚至還主動放下身
告，而不是其對既有客戶的實際利率。 對於那些存款不足首付 20% 的房產
高的利率。自 20 世紀 90 年代以來，這已
段，降低利率。但對於其他類型的貸款
投資者來說，平均貸款利率已經從 4.68%
是許多銀行的常態。
者，銀行的貸款利率則有所提高。
增長至 4.9%。
擠破了頭。 與此同時，銀行非常希望吸引擁有 大筆存款的貸款者，因為這種貸款風險 較低。
2015 年當中，房地產投資者經歷了
來 自 Ratecity 的 分 析 師 Peter Arnold
這意味著房產投資者，尤其是那些
銀行貸款政策的變化，包括收緊對
兩輪利率上漲，各大銀行都捲入其中。而
稱，從去年 6 月份以來，對於存款超過
存款不足首付 20% 的投資者的貸款利率
投資者的貸款，使專家預言，2016 年的
銀行對自住者卻頗為寬容，貸款利率只
20% 的自住者，銀行的貸款利率降低了
比自住者高出了 0.55 個百分點。
上調了一次。如今，這一趨勢再次顯露，
0.07 個百分點，目前的利率為 4.35%。
是因為銀行希望房地產投資貸款增長速 度放慢。 來自利率比較網站 Ratecity 的分析顯 示，在過去半年當中，銀行對於利率最
此外，對於那些存款數額不足首付
Arnold 稱，“ 貸 款 利 率 不 同， 市 場
20% 的自住者，銀行貸款利率也有所上
變數更多。較之於去年 6 月份，這些貸款
漲，但僅上漲了 0.03 個百分點，目前利
者（存款超過首付 20% 的自住者）付出
率為 4.71%。
的利息有所降低。”
貸 款 利 率 變 化 的 原 因 在 於， 監 管
房市將較為疲軟。 上周，來自澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）的經濟學家預言，鑒於銀行 收緊對投資者的貸款政策等因素，今年 悉尼和墨爾本的房價上漲空間為 0 至 2%。
（接上文 )
接下文
2016 年 澳洲房地產 市場走勢分析 !
（接下文）
澳洲物業管理權行業盛事 為 慶 祝 中 國 新 年，
ARAMA--Australian Resident Accommodation Managers' Association ( 澳 大 利 亞 住 宅 式 物業經理人協會 ) 和 ARAMA 黃 金海岸組委會唯一的華人委員 BoBo Qi 的共同組織下成功的舉 辦自 1991 年成立以來第一次為 華人物業經理設計的行業專業知 識講座。BoBo Qi 與 ARAMA 共 同選擇了物業生意最重要、經理 們最關心的部分 --Understanding
the Body Corporate Committee 作為講座主題 , 榮幸的請到了 Short Punch & Greateorix 律 師
行 的 創 始 人， 英 女 王 勳 章 獲 得 者 John Punch 律師和來自 Body
Corporate Services 的 物 業 經 理 Tania Dorman 作為主講嘉賓。 講座由 ARAMA CEO Trevor 和來自 property pacific 的 BoBo Qi 共同用雙語主持 . 這個為華人物業經理設計的 物業行業專業講座取得了空前的 成功 這次將載入史冊的講座有太 多的理由讓人無法忘懷。100 多 名來自布里斯班 黃金海岸 新洲 邊界 凱恩斯的經理們讓會場座 無虛席。第一次採用雙語 中 / 英 文 ，行業大伽們的淵博的物業 行業知識和專業物業律師 SP&G 的 華人律師 Jeffery Su 的精確無
誤的翻譯 讓人折服，對專業物業 知識如饑似渴的經理們的問題連 續不斷 直到最後由於時間的關係 不得不終止，講座結束後經理們 還意猶未盡和律師 /bc managers 面對面的交流 ... 經理們都說這樣 講座多多益善。
的學習 交流的機會而努力。
ARAMA 每 年 有 50 多 場 物 業知識專業講座讓 b 遍佈在昆
欲加入 ARAMA，請訪問
州各地的物業經理們可以隨時隨 地有機會學習，和政府部門交涉 給物業行業創造利益 , 提供保險 及其他很多方面的折扣… 作為 ARAMA 組委會的華人委員 BoBo Qi 在她任職期間一直不責餘力的 為創造很多的中 / 澳物業人共同
對 ARAMA 和華人物業經理 來說，這是一場歷史性的盛會， 同時也是一次絕佳的機會使中國 / 澳洲的物業經理聚在一起成為 一個大家庭。
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欲瞭解更多詳細資訊， 請聯繫 CEO Trevor 或 BoBo Qi
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$387,500 29 $195,000 28 $377,500 33 $272,500 23 $385,000
3
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$332,500
30
$410,500 30 $232,775 34 $362,500 39 $290,000 27 $377,500
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1/2013 29 $650,000 103 $348,500
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$358,500 39 $257,000 32 $378,500 56 $283,500 35 $425,000
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2/2013 42 $492,500 127 $340,000
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$420,000 37 $217,000 34 $355,000 54 $293,000 34 $401,250
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2
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$185,000
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1/2014 24 $570,000
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$380,000 $390,000
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1 2015
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3 2015
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$300,000 $200,000
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6 4 2014
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