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【澳洲置業】首次置業者應該避免什麼樣的錯誤 對於經常純粹感性購買的首次置業者來說，
法律先將中。
要購置一個房產似乎是很可怕的事情。
我們應該注意什麼？
然而，每個購房者和投資者必須從某個地方
確保你親自到銀行和其他貸款機構去和專業
開始，並且在這個過程中獲得應驗與教訓。
的人員交流過，明白每一個貸款產品的條款
但是，如果下定決心進入房地產市場，總有
與要求，還要多去幾個不同的貸款機構或者
一些重要的錯誤需要要避免。
諮詢貸款仲介以獲得最適合的貸款產品。
首先的一條就是要堅持你的預算規劃
要提前做好準備，因為很有可能你看的第一
從貸款人那裡得到更多的錢通常很容易讓新
個房產就是你心儀的那個，這種情況很場很
手迷失，然後放棄了原來的預算計畫 .
常見。
他們通常都會高估自己的實際支出。
不要過多地向親戚或朋友尋求意見，他們通
作為一個首次置業者，你需要經常問自己我
常會擔心讓你做出錯誤的決定而給予你模棱
的支出是否只是給我錯誤的預期買單？我是
兩可的意見，很可能便使你錯失良好的機
否願意繼續這樣的消費，後果會是什麼？我
會。
要對我的現金流和預算做什麼犧牲？
你真正應該尋求意見的地方是專業的人士，
然後你才能做出合適的預算並堅持下去。
他們會幫助你做出正確的決定。
另外一個錯誤是經常在或靠近自己長大的地
最重要的一點是理性。不要因為一些不如意
方購買房產，僅僅因為他們熟悉這個地方。
的地方而放棄購置某個房產。
這可能有長期的財務影響。因為我們需要考
地理位置是最重要的因素，因為其他不如意
慮曾經居住地區的資本增長潛力。
的地方可以修繕，而地理位置則無法改變。
認為拿到貸款預批就意味著他們的貸款申請 已經被批准。 實際上並不是。 而更重要的錯誤是許多首次置業者在購房時 沒有自己研讀或者找律師完整地讀過合同。 前一個錯誤可能會讓你最終無法獲得貸款， 而後一個錯誤則有可能讓你陷入賣方設置的
每週清空率居高不下 你需要這份拍賣指南
但做一些功課卻一定能提高成功率。
確保律師已經看過合同。
會有什麼幫助，這裡有一些小策略或許對你有
“買家不能到了拍賣會進場才開始琢磨競價策
克服“拍賣焦慮”
用：
在澳大利亞，通過拍賣交易房產極為常見，近
略。”Brookman 建議大家在將要參加拍賣的區
研究表明，有 51% 的買家在拍賣會前會產生焦
穿著得體，這不僅讓買家自己倍感信心，也會
期幾大城市的房屋拍賣量和清空率都屢創新
域提前感受一下拍賣現場氛圍，去看幾場拍賣
慮的情緒。當然，不確定的價格，不定的成功
給其他競價者傳遞出你的專業、認真。
高。在市場炙手可熱的氛圍下，購房者難免亂
會，瞭解該區域的房價，從而對自己的競價區
機率、現場的緊張氣氛無疑會讓購房者產生壓
當有人抬價時，及時出價回應，顯示出你不會
了陣腳。那麼，在你們舉起競價拍前，最好先
間做到心中有數。
力。
輕易放棄。
聽聽來自專業人士的建議。
此外，在拍賣會現場觀察競價者特點，確定自
買家需要做的是提前調查，調整自己的情緒，
每次競價都以全額出價，這能讓你時刻提醒自
近年來，在悉尼、墨爾本、坎培拉，幾乎三分
己的預算對競價很有用。以下是一些有助於拍
找到最好的狀態。儘管有時不能很自信地競
己的底線，同時也能打擊那些沒有信心的買
之一的房產是通過拍賣的形式交易的。如果市
賣成功的建議：
價，但你們要記住，現場其它競價者和你也有
家。
場是處在供不應求的狀態，供應商和房產仲介
預先準備好所需資金，在拍賣會當天準備好定
同樣的焦慮感。
不要輕易透露你的心理價格。
便會在價格上“做文章”。
金或支票。
Brookman 表示，其實，拍賣會現場的表現全都
不要到最後才出高價。如果賣家感覺拍賣可能
拍賣官 Brookman 認為，拍賣是一場公平的交
對所要購房的區域做研究，瞭解該區域拍賣房
取決於買家前期的研究功課，因此，前期做好
流拍，他們有可能都不會等到你出價，也就不
易，和私下買賣不同的是，它是開放的。
產特點，市場的拍賣數量。這有助於買家瞭解
充足準備才是取勝的關鍵。
大可能有協商的機會。
如何在拍賣現場最大程度把握機會？
其它競價者對該區域的感興趣程度。
拍賣日遊戲規則是什麼？
拍賣成交後，將立刻簽合同並支付定金。
雖然沒人能保證拍賣會現場可以 100% 成功，
瞭解市場，查看近期清空率。
在拍賣會現場選擇一個好位置對拍賣成功並不
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Issue No. 1097 | Friday June 16, 2017
熱烈祝賀胡玫女士榮頒 OAM 勛銜 澳大利亞勳章（Order of Australia）是由英 女王伊莉莎白二世於 1975 年 2 月 14 日創建，
Level 3）。在澳大利亞主流社會及華人社會擔
年 3 月 8 日慶祝國際婦女節 100 周年之際，榮
任各類慶典論壇等重大活動主持人 20 餘年。
登《澳大利亞傑出婦女名人錄》 (Who’s Who
旨在表彰那些為澳大利亞及人民作出卓越貢獻
多 年 來， 她 擔 任 多 個 社 會 兼 職： 澳 大
of Australia Women)。 自 2011 年 至 2017 年，
或突出服務的澳大利亞公民。每年頒發兩次，
利亞 全 國婦女協會常務委員、維多利亞分會
連續每年榮登該名人錄。2017 年 5 月 11 日榮
分別在澳大利亞國慶日和女王生日當天，是澳
（NCWV）常務委員會委員長；澳大利亞傳媒
獲居住區 Monash 市議會評選頒發的 Sir John
大利亞公民的最高榮譽。
演藝協會（MEAA）SBS 代表；澳大利亞中華
Monash 婦 女 領 袖 獎（Inspirational Women
2017 年女王壽辰日澳大利亞勳章有 7 名華
國際藝術節主席；澳大利亞華人作家節主席；
Leadership Award）。
人榮頒 OAM 勛銜，維州僅有胡玫女士一人獲此
澳華聯盟主席；澳華全國婦女會創會會長；澳
在獲知榮頒 OAM 勛銜後，胡玫女士表示：
殊榮。其餘是來自紐省的洪永裕、丁肇章、龍
大利亞 全 國翻譯協會（AUSIT）理事；澳洲中
“ 首先，我作為一位華人女性榮獲 OAM 勳
永雄、黃少航、Edward Pakchung，以及來自
文翻譯協會 CITAA 創始會員；維多利亞民族
銜感到很高興，這不僅是給我個人的獎勵，也
昆省的邱耀榮。
社區理事會 ECCV 諮詢委員（2012-15）；La
說明我們華人的貢獻得到澳大利亞主流社會的
我們對胡玫女士以及所有獲頒勛銜的傑出
Trobe 大學《中國研究中心》諮詢委員（2010-
認可；
華人表示熱烈的祝賀，這是他們的光榮，是他
15）；全澳華人聯絡會常務副主席；《澳大利
們多年來對社會、對社區無私奉獻的嘉獎和肯
亞華人年鑒》維州多利亞州編委；全球華語廣
定，也是我們華人的驕傲和學習榜樣。
播電視節目主持人協會理事（總部位於北京）。
第三，我希望看到今後有更多的華人獲得
胡玫女士祖籍安徽合肥，生於上海，童年
為嘉獎胡玫女士的突出貢獻，2010 年榮登
授勳。因為根據去年的人口普查，澳大利亞的
生活在河北唐山，來澳前在西安工作，1988 年
澳大利亞維多利亞州年度婦女光榮榜（Victoria
華人人口已經超過 100 萬，占全國人口總數的
移居澳洲。居澳近 30 年來，對澳大利亞主流社
Honor Roll of Women ）成為維多利亞州歷史上
5%。但每年兩次的全國授勳名單中，華人的人
會、對媒體工作、對華人社會均作出突出成績
首位榮登婦女光榮榜的華人。2006 年，榮獲維
數與人口總數相比遠遠不成比例。華人精英需
和無私奉獻。
多利亞州總督頒發《多元文化傑出貢獻獎》；
要走出唐人街政治，走上主流社會的大舞臺 ”。
她從 1992 年起擔任澳大利亞國家民族廣播
2002 年，榮獲澳大利亞 “ 老人之聲 ” 傳媒廣告
她還表示：“ 榮譽屬於自己長期供職的 SBS 廣
電視公司 SBS 電臺中文普通話節目主管、高級
獎項中的全國廣播獎，是澳華歷史上贏得澳洲
播電臺公司，屬於與她並肩工作的澳華全國婦
記者、資深節目監製兼主持人。2013 年退休返
主流社會全國傳媒獎的第一名華人。2013 年由
女會、維州婦協、全國婦協的姐妹們以及她所
聘，目前為 SBS 廣播公司兼職主持人。澳大利
英國劍橋 “ 世界名人傳記中心 “（IBC）評選為
參與社團工作的同仁們。感謝她的家人多年來
亞全國口筆譯資格認可局專業三級翻譯（NAATI
《21 世紀世界兩千名傑出知識精英獎》，2011
的理解和支持 ”。
其次，榮獲授勳也是一種鼓勵和鞭策，感 到肩上的擔子更重了；
胡玫女士
譴責恐怖襲擊 援助受難家庭 ——墨爾本“6.5”恐襲遇難華人同胞追思會側記 幸福的生活環境。
下午５點鐘，追思會結束。但會場裡的感
活動主辦單位代表，維多利亞州華人社
人場面還在繼續。沒有來得及捐款的社團代表
團聯合會主席蘇俊希女士走上了講臺。從她的
和個人紛紛聚集到捐款處前，可忙壞了特別從
臉上看得出多日的勞累，但她的目光還是那麼
BALLARAT 趕來幫助會務的華聯會理事張沖天
堅毅，語調還是那麼鏗鏘有力。她首先代表華
和韓麗萍、王小月等幾位負責捐款的理事們，
聯會向受害者家庭郝凱父母和親友代表王芳表
當天捐款數額近 2 萬元。大家的心裡暖暖的。
示了深切的哀悼。她說：“ 我們今天在一起，
這場追思會和募捐活動，“ 華人社區互助
六 月 十 一 日 下 午， 天 氣 有 些 陰 沉。
副 部 長 MOUNT WAVERLEY 議 員
目的很明確，第一全責恐怖主義，第二，盡我
基金會 ” 的設立，不僅在來自中國大陸的華人
MOUNT WAVERLEY 青年中心忙碌的人們臉
MICHAEL GILDEY 墨爾本市市議員劉樂、莫納
們最大的努力，幫助受害者家庭。郝凱的父母
中引起強烈反響，也在墨爾本來自不同國家和
上失去了往日的笑容，個個神情凝重。大家有
什市議員蔡鵬、大丹頂農市議員 Heang Tak、
承受著突如其來的喪子之痛，生活失去了信心
社區的華人群體中引起良好反映。目前越南、
的拿著白紙製作白花，有的靜靜地排隊，等著
聯邦工党領袖多元文化首席顧問楊千慧，和墨
和方向。但有華聯會在，有眾多今天到場的華
老撾、柬埔寨等國的華人社團代表紛紛前來聯
往捐款處捐錢。再過十幾分鐘，在六月五日
爾本壹佰多家華人社團的負責人及代表 250 多
人社團代表在，還有更多沒有到場的華人朋友
絡，表示這次在華聯會的主導下華人社團空前
BRIGHTON 恐怖襲擊中遇難的中國同胞郝凱追
人陸續就座。受害人家屬郝凱父母和生前好友
在，我們會一直支持你們。請你們樹立生活的
團結，眾人拾柴火焰高，危急時刻有親人，大
思會即將在這裡舉行。
代表王芳女士在與會者關懷的目光陪護下，在
信心。維州有三十多萬華人，我們不會視你們
家支持華聯會全責恐怖主義的行動，並對受害家
這個追思會由維多利亞州華人社團聯合會
主席臺一側落座。環顧會場，莊嚴肅穆，惟有
而不管。” 蘇主席接著說 “ 是的，我們很悲傷，
庭表示哀悼和慰問。
主席蘇俊希和澳洲河南同鄉總會會長馮團彬發
主席臺上懸掛的受害人郝凱遺像，臉上的笑容
但是，我們不害怕。我們堅決的向恐怖主義說
維州華人社團聯合起來向恐怖主說 “ 不 ”，
起並組織籌備。恐襲事件發生後，當得知遇難
一如他生前那樣燦爛。不禁讓人觸景生情，悲
“ 不 ” ！今天維州華人聚集團結在一起，不僅把
支持受害者家庭的正義行動，在事件發生不
者是華人同胞後，蘇主席第一時間與受害者家
從中來。
愛獻給郝凱家庭，也把愛獻給在倫敦、巴黎恐
到一周的時間就舉辦這樣的公眾追思會，順
庭取得了聯繫，瞭解和跟蹤事件進展，並出席
追思會在全體人員向受害者默哀致禮中開
怖襲擊中受害的家庭。我們既然定居生活在澳
應了民意，體現了高度的組織能力，也引起
受害者家屬與媒體的見面會。會上蘇主席呼籲
始。王芳女士首先回顧了郝凱雖然短暫但學
大利亞，我們就要負起責任，熱愛這個國家，
了澳洲主流媒體的廣泛關注。當天，澳洲幾乎
社會各界對這個遭受喪夫失子沉重打擊的可憐
習、奮鬥、充實向上的人生。郝凱母親向與會
建設這個國家，盡最大的努力繼續為她做出貢
所有主流傳媒都來到追思會現場採訪，七號
家庭伸出援手。隨後迅速發動華聯會所屬的壹
者控訴了恐怖主義襲擊對她的家庭所帶來的巨
獻。”
台、九號台、ABC 電視臺、SBS 電視臺都把
佰多家華人社團，並聯合受害人郝凱故鄉的澳
大災難。新婚喪夫，老年喪子，白髮人送黑髮
隨後，蘇主席提議設立永久性的 “ 華人社
華人社區的這個活動作為晚間重要新聞報導，
洲河南同鄉總會，澳華社區議會等，發起主辦
人，人生之痛，莫過於此。林美豐先生向受害
區互助基金會 ”，以幫助郝凱家庭和其他需要
《THE AGE》、《HERALD SUN》、《THE
這個追思會，進行捐款活動。希望廣大華人社
者家庭表示哀悼。他對受害人家庭所遭受的痛
幫助的人士，獲得了在場政要、嘉賓、所有社
AUSTRALIAN》也都對此作了大篇幅的報導。
團在危難時刻，發揚中國傳統的 “ 一方有難，
楚感同身受，希望大家在一起，能分擔他們的
團首領和代表的一致贊成。
這也是澳大利亞主流傳媒第一次這麼完整報導
八方支援 ” 的道德風尚，給受害家庭以精神慰
痛苦和壓力。自由党議員 MICHAEL GILDEY
在會議結束前，維州華聯會胡培康秘書長
藉，和經濟上的支持。
在發言中強烈全責恐怖主義對民眾造成的巨大
向大家宣佈了截止到當天下午３點鐘，華聯會
傷害。表示一定盡自己的最大能力和職責，嚴
收到的各社團和各界人士現金及支票捐贈共計
厲打擊恐怖主義，還澳洲和墨爾本民眾一個安全
11645 元。
下午３點半左右，維州多元文化部副部長 林美豐先生，維州反對黨影子
華人社區發生的事，體現了澳洲社會對澳洲華 人社區的重視。
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思慮過度 傷心還傷脾
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於精神活動而言，一個更為重要的就是思 驗。比如人們在提到家務事的時候，也會 維更加紊亂了，導致的一些明顯的表現就 說 “ 清官難斷家務事 ”，就是這個道理。因
是失眠多夢、神經衰弱等病。對於身體臟 此，在對待社會上或生活中的那些 “ 百思 如果一個人在沉思的時候，身心平和，不 平和，不僅能集中精力思考，而且在一種 器的影響而言，過思則傷脾，脾傷則吃飯 不得其解 ” 的問題時，最好就是不要去 “ 解 ” 僅能集中精力思考，而且在一種條理化的 條理化的思考中，還能進入一種深思熟慮 不香，睡眠不佳，日久則氣結不暢，百病 它，因為越解越不順，心中不順則可能導 思考中，還能進入一種深思熟慮之境。但 之境。但如果久思久靜的話，則必致氣之 隨之而起。
致氣結，而致病生。此外那些廢寢忘食的
如果久思久靜的話，則必致氣之留而不行， 留而不行，血淤氣結，也就到了我們所說 世事變化，總是存在沒有答案的問題，就 事情，也儘量少做。 血淤氣結，也就到了我們所說的過思致病 的過思致病的境地了。 的境地了。
是生活中那些著似瑣小的事情也多有體
一個人處於胡思亂想的時候，其所受的身
人的自然壽命
思，在一般意義上理解，就是集中精力考 體之害也就成為必然。正如（《素問 · 痿論》 慮問題。思維是一朵花，在思維的創造中， 所言： “ 思想無窮，所願不得，意淫於外， 人 類 創造了輝煌的文明成就，大大改善了 入房太甚，宗筋弛緩，發為筋痿及為白淫。” 我們的生活境遇。從思的本義和養生的角 這裡的意思很明確，即如果一個人在胡思 度來看，“ 思則氣結 ”，細辨之，有因學而 而淫亂的時候，就必然會傷精，甚至造成 思，因業而思，此二者若非過思，於身無 筋痿遺精或者帶下等症。我們知道，一個
壽命指的是人的生命維持的時間，即人從 生物學年齡。生物學年齡指的是人體內部 出生後，中間經過生長、成熟、老化等過 臟腑、生理結構隨著時間年齡的增大而老 程，最後直至死亡前所經歷的時間。自然 化的狀況。生物年齡和時間年齡往往不一 壽命也被稱作“天年”，具體為人出生後， 致，時間年齡相同的人，他們的生物年齡 沒有遭遇意外事件（如車禍、洪水、火災、 未必相同，同樣，生物年齡相同的人，他
害。有興趣所向而思，猶如娛樂，可裨益 人立身社會，不得不三思而行，這裡的 “ 三
大的疾病等）而死，是自然死亡，此種人 們的時間年齡也有可能不同。 身心；若因憂而思，或有妄思，那麼，思 思 ” 說的是要多思考的意思。但是，多不 的壽命就是自然壽命。一般說來，人的自 (2) 身體衰老與否的判斷標準 就成為了養生的大忌了。所以， 《黃帝內 能太過，而貴在適度，摒棄憂思，力戒妄 然壽命在百歲左右，例如《尚書·洪范篇》 延長自然壽命是每個養生者的夢想，但是， 經》在《素問篇》就說： “ 思則心有所存， 思，方為智者養生之道也。 中雲，“壽，百二十歲也”。 有的時候，在不經意間，身體已經在時光 神有所歸，正氣留而不行，故氣結矣。” 也 那麼從養生的角度來看，思慮過度會怎麼 (1) 年齡的類型 就是說，如果一個人在沉思的時候，身心 樣呢？精神受到一定的影響在所難免，對
的雕琢下慢慢衰老。你知道自己是否衰老
不同的人的自然壽命是不一樣的，這就需 了嗎？你知道判斷衰老與否的標準嗎？中 要一個具體的衡量指標，對自然壽命進行 醫養生學將給你準確的答案。 衡量，來判斷自然壽命的長短。衡量自然 類生理標準。一個健康、不衰老的人往往具 壽命的指標為年齡，年齡主要有以下幾種類 備下面幾種生理特徵：眼睛炯炯有神；牙 型：
齒堅固，無老化、脫落症狀；聽力較好，
時間年齡。時間年齡是一種數字年齡，計 沒有出現耳背、耳聾等問題；呼吸順暢， 算的是人出生後存活了多少年，往往根據 進行強度較小的活動時，呼吸平緩，不急 人的出生年月進行計算。時間年齡有周歲、 促；聲音洪亮；頭髮潤滑，無脫落、白髮 虛歲之分，周歲為一個人存活的真實年數， 現象；大便通暢、小便正常；皮膚潤滑； 而虛歲則在周歲的基礎上再加一年。例如， 胖瘦適中，不過胖，也不過瘦；面色健康 若一個人是 1980 年 7 月份出生的，到 2006 紅潤；四肢靈活；進食正常。 年 7 月，此人的周歲為 26 歲，虛歲為 27 歲。 類心理標準。“抑鬱而終”對於我們來說並 類心理年齡。心理年齡是人的主觀感受的老 不陌生，心理健康不但是生理健康的反映， 化程度，它受到社會因素和心理因素的影 它還能影響人體的體質和壽命。一般說來， 響。心理年齡的計算往往是根據心理測試 人們往往把精神抖擻、心情愉悅、樂觀向 量表進行計算的，較為專業，具有準確性 上、記憶力良好作為心理健康的標準。 差、不穩定等特點。
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李敏稅務會計事務所 服務質量第一
職業道德為首
李敏會計師是澳洲註冊會計師 (CPA), 公眾會計協會專業成員 (FIPA), 註冊稅務代理 ( Registered tax agent), 著名會計軟體 MYOB 的特許培訓機構 (MYOB accredited education provider),MYOB 專業會計 (MYOB professional partner accountant),Quicken 的 特許專業會計 (Quicken accredited professional partner account).
2017澳洲聯邦政府預算(Federal Budget) 介紹（五） 特殊管理信託（Managed Investment Trust）投資廉租房 上期我們介紹了個人直接投資廉租房(Affordable Housing)的政策。這期我們介紹一下通過“特殊的管理投 資信託”（Managed Investment Trust ）來進行投資廉租 房的新政策。“特殊的管理投資信託”簡稱MITs，它是 一種政府認可的有特殊執照的投資信託。 根據最新的聯邦政府預算案，從2017年7月1日開始， 政府允許MITs對廉租房進行投資。但是想要享受MITs投 資廉租房的優惠政策，MITs所投資的房產必須滿足下列 條件： 1.該房產必須以廉價租給中低收入者； 2.該房產可供出租的年限要超過10年； 3.出租該房產的租金要占MIT總收入的至少80%以 上。 MIT每年的收益要分配給投資人。投資人如果是本地 的納稅居民，那麼該投資的分配收入要加到納稅人的其它 收入上然後按照他的個人相應的稅率來繳稅。投資人如
果是非稅務居民的話，那麼MIT需要扣除15%的稅，然後 分給該投資人。這15%的稅是該投資人在澳洲需要交納的 最終稅。 對於將來的資產增值稅，如果澳洲本地居民 （Australian Resident）通過MITs來投資廉租房，那麼也 是可以享受上文中提到的60%的資產增值優惠的。 如果 海外人士通過MITs來投資廉租房，那麼在滿足上述的享 受優惠政策的條件時，在出售該房產時可以享受只需繳納 15%（而不是30%）的資產增值稅的優惠政策。 由此可見，海外人士如果通過MIT的方式比個人直接 投資房地產有更多的稅務優惠。 以上就是2017澳洲聯邦政府預算（Federal Budget)中 涉及廉租房投資的一些政策變動，如果您對這一方面的內 容仍有疑惑，請與我們李敏會計師事務所聯繫，我們可以 為您提供全程的服務，為您的投資生意解除後顧之憂。
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Issue No. 1097 | Friday June 16, 2017