Valorisation du b창ti
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Habiter autrement les centres-bourgs Le programme « Habiter autrement les centres-bourgs » est porté par le Conseil général du Puy-de-Dôme et le Parc naturel régional Livradois-Forez, qui en est également le maître d’ouvrage. Lauréat d’un appel à projets lancé par la DATAR (Comité de Massif / Massif-Central) « à l’attention des départements et leurs territoires souhaitant construire une offre d’accueil qualifiée », il propose de travailler la question de l’accueil de nouveaux habitants et du maintien des populations existantes dans les petits centres-bourgs ruraux. Le programme se déroule de septembre 2011 à septembre 2013. Il est financé par l’État (DATAR), la Région Auvergne, le Département du Puy-de-Dôme, l’Europe (Leader), le Parc naturel régional Livradois-Forez, les communes et les Communautés de communes associées.
Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Préambule L’étude menée de septembre 2012 à mars 2013 à Châteldon par le Collectif Etc dans le cadre de la mission « habiter autrement les centres-bourgs » a été restituée sous différentes formes. - Une restitution publique qui s’est déroulée le 4 mars 2013 où l’ensemble de la démarche a été expliquée et présentée aux habitants. - Un livre : récit de l’ensemble de la méthodologie, distribué à l’ensemble des habitants de Châteldon et plus largement aux professionnels concernés. - Le site internet www.au-poil.org reprenant le contenu de l’ensemble de l’étude (Photos, films, évènements, etc). - Six dossiers thématiques complémentaires, dont celui-ci, destinés à la commune et au Parc Naturel Régional du Livradois Forez : 1 - Valorisation des espaces publics 2 - Accueil des visiteurs 3 - Activités économiques et services 4 - Foncier 5 - Valorisation du bâti 6 - Compléments d’habitat
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4, 5 6, 7 8, 9, 10, 11 12, 13 14, 15, 16, 17, 18, 19 20, 21, 22, 23 24, 25 26, 27 28, 29, 30, 31, 32, 33 34, 35 36, 37, 38, 39 40, 41 42, 43, 44, 45 46, 47 48, 49 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57 58, 59 60, 61 62, 63 64, 65 66, 67
Introduction 1. Analyse et diagnostic - Pratiques existantes - Outils existants - Occupations du bâti - Un parcellaire historique étriqué - Un bâti très petit - Un bâti dégradé - Un bâti remarquable - Un bâti à l’ombre des collines - Espaces extérieurs - Profils d’arrivants - Synthèse 2. Objectifs et pistes de changements - Objectifs - Des pistes de changement - Plan d’orientation & Plan d’action 3. Scénarios projetés - Installation d’une grande famille dans une maison rue Joseph Claussat - Transformation de quatre petites maisons en deux logement - Un habitat groupé en coeur d’Ollière
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Comment revaloriser le bâti de l’Ollière ? L’objectif de ce dossier est d’analyser et déterminer les voies possibles pour l’amélioration et la valorisation du bâti de l’Ollière. La mutation du bâti est nécessaire à l’arrivée de nouvelles populations dans l’Ollière. En effet, le bâti actuel est très ancien, petit et peu ou pas rénové. Aujourd’hui les achats sont peu nombreux, alors que les appartements mis en location trouvent très vite preneurs. La demande existe, c’est donc sur l’offre de logements, sa qualité, diversité et sa renommée que le changement doit s’opérer. Pour sa mise en oeuvre et sa compréhension, ee dossier est pour nous indissociable du dossier « foncier » et du dossier «compléments d’habitat».
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Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - fÊvrier 2013
Valorisation du b창ti 1. Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - fÊvrier 2013
Analyse et diagnostic
Pratiques existantes Comme pour chaque thème abordé, des solutions et pratiques pré-existent à notre étude. C’est pourquoi, nous avons voulu présenter des exemples, existants dans la commune, de valorisation du bâti qui nous semblent représentatifs à la fois des possibilités offertes aux arrivants et de l’intelligence d’aménagements dont font preuve les habitants.
L’escalier de René Pour réhabiliter leur maison très petite, ces habitants ont choisi de supprimer l’escalier intérieur de leur logement et de couvrir un escalier extérieur, récupérant quelques mettre carré dans leur maison. C’est aujourd’hui un espace agréable, lumineux et agrémenté de plantes.
La mezzanine de Jean et Maria Dans cette maison familiale exigüe et sombre, les propriétaires on décidé de décloisonner l’intérieur et d’y aménager un grand espace de vie avec mezzanine profitant de toutes les fenêtre en même temps et d’une ouverture en toiture.
La maison de Tony et Laure Il s’agit d’une maison de vigneron en fond de cour avec fenêtres à menaux, remarquée au titre de la ZPPAUP. La réhabilitation engagée par ces habitants a permis de réunir deux maisons aux niveaux de plancher différents, par un escalier desservant chaque étage de part et d’autre.
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Analyse et diagnostic
De la lumière et des espaces de vie agréables. Espaces largement vitrés, généralement peu visibles depuis l’espace public, mais apportant une réelle et essentielle qualité de vie à l’intérieur des maisons.
Aménager des espaces extérieurs. Même petit, même contraint, on est prêt à tout pour un déjeuner au soleil, entretenir quelques fleurs et plantes aromatiques, ou pour un barbecue les soirs d’été...
Lieu de vie au premier étage. Les typologies historiques du centrebourg placent l’étage de vie au 1e étage : - Le rez-de-chaussée est dévolu aux ateliers, garages, débarras, caves. - Au 1e étage, on profite de plus de lumière et l’on s’extrait du sol (humide et innondable).
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Analyse et diagnostic
La maison de Christine Christine a acheté en 2009 ce lot de deux maisons et deux granges en très mauvais état. Les travaux engagés ont été fait dans le respect du caractère moyenâgeux de la maison, tout en conservant un objectif d’espaces de vie et de travail agréables et lumineux.
Un rez-de-chaussée actif.
Un jardin aménagé à la place des deux granges.
Des percées dans les murs de pierre pour relier les deux maisons.
Nota Bene : Le propriétaire précédent à qui Christine a racheté le lot de quatre parcelles, avait passé plus de cinq ans à racheter petit à petit les maisons et granges à des propriétaires séparés. Du récit même de Christine, ce rachat d’ensemble n’a été possible que parce qu’il était «un gars du coin». Elle-même a mené de grands travaux assez courageux, mais elle assure qu’elle n’aurait jamais pu mener ce rassemblement foncier elle-même. Ce grand projet s’est donc fait en deux temps : 1- rassemblement foncier par un «gars du coin» 2- grands travaux par la future habitantes 11
Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Outils existants
Les documents d’urbanisme actuels, le PLU et la ZPPAUP, seront bientôt révisés. Ce sera une occasion importante à la fois pour prendre en compte les conclusions de l’étude, mais surtout pour impliquer les habitants sur les questions de réhabilitations.
Le CAUE et l’ADIL ont été mobilisés lors de l’étude pour le temps fort de la première phase et dans le cadre de l’expérimentation du conseil direct aux particuliers. La réflexion et l’expérimentation d’outils d’aide aux particuliers pourraient être poursuivis avec eux. Pourquoi pas dans le cadre d’ateliers d’architectures partagés lors de la révision de l’AVAP et du PLU...?
Fondation du Patrimoine, subventions régionales... Des subventions existent tant pour la collectivité que pour les particuliers et il faut savoir s’en saisir.
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Analyse et diagnostic
Résidence principale / annexes
Vancant / annexes
Résidence secondaire / annexes
Annexes non utilisées ou délabrées
Transmission en cours (ventre, héritage, ...) Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Analyse et diagnostic
Occupations du bâti cartograPHies Sur cette carte générale de l’occupation du bâti, on distingue les bâtiments à usage d’habitation (principale ou secondaire) et les bâtiments vacants. On distingue également les bâtiments principaux (maisons habitées ou vacantes) et les bâtiments annexes : granges, garages, appentis... Une particuliarité est transcrite en violet sur les cartes : ce sont des bâtiments annexes appartenant à des propriétaires de résidences dans l’Ollière, mais détachés des maisons principales et souvent délabrés, peu ou pas utilisés. Ce ne sont pas des maisons vacantes (elle ne sont pas habitables), mais ce ne sont pas non plus des annexes car trop éloignées des résidences. Ces bâtiments parce qu’ils sont loin des résidences, peuvent être considérés soit comme disponibles parce que le propriétaire n’en fait rien de particulier, soit interchangeable pour un usage plus aisé.
Propriétaires occupants / annexes Locataires / annexes 15
Analyse et diagnostic
Données On compte 124 bâtiments principaux, allant de 14m² brut à 330m². - En appliquant un ratio de 0,7 (pour les épaisseurs de murs et circulations) on en déduit une moyenne de 47m² habitables par niveaux.
Résidences principales annexes
nombre 71 28
surface 5 452 1 395
S moy 76,8 49,8
annexes délaissées
7
283
40,4
Propriétaires Occupants
57
4 581
80,4
annexes PO
26
1 333
51,3
Locations
14
871
62,2
annexes Loc
2
61
30,7
Résidences secondaires annexes
21 2
1 185 87
Vacant annexes
32 8
TOTAUX bâtis ppx
% nb
%S
S max
S min
57,3
65,7
330
14
225
2
56
8
159
22
15
3
113
15
203
4
46,0
55,2
11,3
10,5
56,4 43,3
16,9
14,3
1 660 426
51,9 53,2
25,8
124
8 297
66,9
TOTAUX
169
10 487
62,1
Transmission : vente / héritage
14
100
20,0
100
11,3
Maisons vacantes et garages délaissés. Principalement en coeur d’Ollière, mais aussi plusieurs maisons dans le premier tiers de Joseph Claussat.
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Analyse et diagnostic
Résidences principales. Réparties sur l’ensemble du quartier, elle représentent plus de la moitié des maisons de l’Ollière.
Résidences secondaires. Elle sont réparties dans le quartier, on peut néanmoins discerner un ensemble à l’entrée de la rue Joseph Claussat, et plusieurs maisons en bordure du coeur d’Ollière. Leur emprise au sol est en moyenne plus petite que pour les maisons principales.
Propriétaires occupants. Principalement sur la rue Joseph Claussat et dans le fond de l’Ollière. Leur emprise au sol moyenne est de 80m², soit en moyenne 56m² habitable par niveau.
Locations. Principalement à l’entrée de l’Ollière. La moyenne de leur emprise au sol est bien inféreure à celle des propriétaires occupants. Ce qui confirme l’impression que les locations sont pour les gens généralement dans une optique temporaire, avant d’acheter ailleurs quelque chose qui leur convienne.
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Analyse et diagnostic
imPression De Délaissement. Entre maisons vacantes, maisons secondaires aux volets fermés et garages délaissés, certaines portions de rue laissent des impressions de délaissement, alors qu’elle sont parfois habitées. Exemples.
1.
2.
4.
3.
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Analyse et diagnostic
1. Entrée rue Joseph Claussat. Bien que la rue soit habitée, la concentration de maisons secondaires faisant face à des logements vacants, donne par temps gris une impression générale peu avenante. Les aménagements publics sont récents, mais sans vie.
2. Place des remparts Une fois encore, la concomittence de bâtiments vacants et de maisons secondaires donne une impression de délabrement et d’abandon général.
3. Haut de la rue Joseph Claussat. Avec le mur du château d’un côté et un enchainnement de maisons vacantes de l’autre, cette portion de rue déjà circulée et avec peu de trottoirs devient invivable pour les piétons.
4. Coeur de l’Ollière. Il y a là un rassemblement dense de maisons vacantes et garages délabrés. Alors que cet espace est un lieu de vie et de sociabilité pour le quartier.
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Analyse et diagnostic
Les 10 plus grandes parcelles Les 10 plus petites parcelles Les parcelles de moins de 50m² Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - fÊvrier 2013
Analyse et diagnostic
Un parcellaire historique étriqué Le parcellaire de l’Ollière est caractéristique d’un tissu ancien, il est étriqué et irrégulier : un tiers des parcelles fait moins de 50m², elles sont surtout situées dans le cœur d’îlot de l’Ollière. On dénombre 174 parcelles bâties. > Surface moyenne : 113,6m² > Surface médiane : 68m² > Les 10 plus petites parcelles : 4, 7, 8, 10, 11, 14, 19, 20, 21 et 22m² > Les 10 plus grandes : 298, 313, 364, 393, 417, 575, 608, 719, 880 et 1225m² nombre
surface
S moy
S med
174
19 775
113,6
68
Parcelles bâties
exemPle D’une Parcelle méDiane
68m² On connait tous ces maisons très petites. Leurs parcelles est à la médiane des surfaces de parcelles bâties, ce qui signifie que la moitié des parcelles bâties sont plus petites que celles-ci !
Parcelle 527. terrain: 69,59m² maisons: 54,18m²
Parcelle 353.
Parcelle 567.
terrain: 67,17m² maisons: 67,17m²
terrain: 66,77m² maisons: 34,53m²
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Analyse et diagnostic
Les parcelles de moins de 50m² Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - fÊvrier 2013
Analyse et diagnostic
Un bâti très petit
Dans la rue Joseph Claussat, elles montent sur deux, trois étages.
Dans le coeur de l’Ollière elles restent très petites (généralement un étage).
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Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Un bâti dégradé Les maisons non habitées, sujettes à l’humidité et ouvertes aux vents, tombent vite en état de délabrement. Les matériaux des maisons de l’Ollière sont souvent composites et en l’absence de protections spécifiques, ils se délabrent. Dernièrement, la mairie a du déposer des arrêtés de péril pour des bâtiments de l’Ollière qui menacaient de s’écrouler. Ces démolitions ont été décidées face à l’urgence, et non dans le cadre d’objectifs de projet. Résultat : l’espace laissé libre n’est pas ou peu exploité (parking, dent creuse...)
Des matériaux pauvres et composites
Des toitures défoncées.
Nota bene: L’étude ne s’est pas tournée vers la question de l’habitat insalubre qui pourrait certainement être un sujet d’étude à part entière. 25
Analyse et diagnostic
Bâtiments classés Bâtiments d’architecture remarquable au titre de la ZPPAUP Bâtiment en pisé Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Analyse et diagnostic
Un bâti remarquable Sur les 81 bâtiments remarquables relevés au titre de la ZPPAUP, 27 sont dans l’Ollière, soit un tiers. Le quartier porte les traces de l’histoire du village et cela reste prégnant dans la mémoire des habitants.
l’attacHement au village. Les habitants montrent un fort attachement au village. Ils sont fiers de leur partimoine historique et fiers que des visisteurs viennent de loin pour voir le village.
“
Oh, mais il y a du bon à Châteldon !
“
“
L’aménagement du bourg, c’est vachement vaste !
“
Les gens ici sont attachés à leur village.
“
Châteldon, c’est comme le gars qui était trop beau, il avait tellement peur d’être jalousé qu’il s’est crevé un oeil.
“
Oh non, je ne suis pas de Châteldon, moi : je me suis installée ici il y a seulement 40 ans avec mon mari.
27
Le patrimoine nous survivra : il nous a survécu.
“
Faut pas être chauvin, mais Châteldon c’est le plus beau village du coin!
“
Ya des gens qui sont nés ici, alors là c’est autre chose...
Analyse et diagnostic
un Partimoine vivant Autour d’une association locale, la T.O.U.F. (Tous à l’Ollière Unis pour le Four), une sociabilité de quartier s’est développée autour du four à pain ancestral et de fournées mensuelles. La période de réhabilitation de la façade du four a mobilisé l’intérêt de nombreux habitants, pour qui le bâtiment, sa beauté, son histoire étaient centraux. Ils en tirent une grande fierté.
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Analyse et diagnostic
Difficultés vis-à-vis De la règlementation De nombreuses maisons et les maisons actuellement vacantes en particulier, ne sont pas adaptées à la vie moderne, tant d’un point de vue énergétique que typologique. Leur réhabilitation est donc un passage obligé et la confrontation à la règlementation urbaine est crutiale pour la mutation du bâti, l’arrivée de nouvelles populations et le maintien des populations déjà présentes. L’identité patrimoniale est une fierté et une mémoire entretenue, mais les porteurs de projets de réhabilitation font part des difficultés rencontrées.
“
“
C’est le chien qui se mord la queue : ils demandent des choses qui n’existent pas.
“
En Alsace, on peut faire n’importe quelle couleur à condition que ce ne soit pas la même que le voisin !
Avec l’ABF [sur Vichy], on a beaucoup de mal à savoir si on va être recalé ou pas.
“
Si le Facteur Cheval avait demandé un permis de construire, il n’y aurait jamais eu le Palais du Facteur Cheval... et c’est classé monument historique!
“
Je suis d’accord pour que ce soit règlementé, mais il y a des trucs aberrants !
“
Les mecs, ils changent tous les 4 ou 5 ans, donc leurs choix des couleurs changent... maisons avec la même couleur!
“
Les pierres apparentes des maisons c’est très joli, c’est ce qui fait le charme de Châteldon, mais tout bloque avec les ABF.
“
Honnêtement on pourrait démolir le château, ça serait parfait. On serait tranquille.
Des règles qui semblent arbitraires, en particulier sur les couleurs, qui sont un sujet appréhendable par tous et dont les contradictions n’en resortent que plus fortes. Mais aussi des préconisations et demandes de modifications de projets qui semblent techniquement ou matériellement impossibles.
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Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
la règlementation, un freins aux Projets ? Sans porter de jugement, nous mettons en balance le discours largement partagé parmis les habitants, qui veut que les contraintes règlementaires en ont découragé plus d’un, et d’un autre côté, un discours plus professionnel et rassurant qui précise qu’au moment de la décision de l’achat, la protection patrimoniale est plutôt un avantage qu’un handicap.
“
“
Avec les ABF, avant on pouvait trouver des compromis.
[L’ABF n’a pas accepté l’agrandissement de fenêtres très petites d’une vieille maison] Résultat ma mère a eu froid toute sa vie...
“
“
Les ABF nous ont refusé de laisser sortir
Le fait que Châteldon soir classé ne pose aucun soucis du moment que les gens sont bien au courant des démarches. Je n’ai pas souvenir d’abandon d’achat à cause des difficultés possible de l’ABF.
abandonné le projet.
“
Il arrive que le temps d’étude du dossier soit périmé mais l’ABF demande quand même des rectifications !
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Analyse et diagnostic
Le matin, la colline du château porte son ombre sur l’Ollière.
L’après-midi, c’est la colline en face qui fait de l’ombre au quartier.
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Analyse et diagnostic
Un bâti à l’ombre des collines Le soleil est essentiel au bien-être comme au point de vue des apports énergétiques. L’Ollière, faubourg développé au pied du Château sur la route principale de Puy-Guillaume, a bénécifié longtemps d’un emplacement économique plus que naturel : à l’Ollière on a les pieds dans l’eau (toute les caves sont inondables et inondées) et on est dans l’ombre des collines Est et Ouest.
Façade orientée sud
Bâtiments mono-orientés
Façade orientée ouest
Vis-à-vis reserré
Façade orientée est 33
Analyse et diagnostic
Maisons sans terrain attenant Maison avec peu de terrain (courette)
Maison avec jardin Maison avec grand jardin Bâtiments non habitables
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Analyse et diagnostic
Espaces extérieurs une DemanDe centrale et récurente
“
Les gens y cherchent une maison avec terrain attenant et un garage.
“
Ce qu’il faut c’est un jardin. Ça fait bizarre de vouloir démolir, mais des fois il faut [pour pouvoir faire un jardin et un apport de lumière]
“
“
En centre-bourg, on a les désavantages de la ville (intimité, espaces extérieurs), et ceux de la campagne (loin de tout, offre culturelle limitée...)
Les gens, ils veulent une maison avec piscine et un endroit où ranger la caravane.
un bati avec Peu De jarDins attenants En coeur d’Ollière, on trouve de nombreuses parcelles de jardins, mais qui ne sont pas rattachées aux bâtiments qui les cotoient. Jardins. Un peu moins d’un tiers des maisons ont un jardin. Les maisons avec jardin attenant sont principalement sur les franges du quartier. Là, les maisons peuvent développer leurs jardins sur les pentes de la colline.
Sans jardins. Un peu plus de la moitié des maisons n’ ont pas de jardin de plain pied, et environ 1/6 e ont une cour ou jardinet. Les maisons n’ayant pas de jardin sont principalement dans l’alignement urbain de la rue Joseph claussat et en coeur d’Ollière.
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Analyse et diagnostic
taille Des Parcelles / vacants Sur 6 parcelles des bâtiments de moins de 50m² ont fait l’objet de regroupements de bâtis. Sur 3 parcelles, ce sont des résidences principales, sur 3 autres des résidences secondaires, sur 4 des annexes, garages ou appentis. Sur les 20 restantes, ce sont des bâtiments vacants. Un tiers des parcelles de moins de 50m² sont vacantes. Sur les 47 bâtiments vacants ou délaissés de l’Ollière, 20 sont sur des parcelles de moins de 50m², soit plus de 40% des bâtiments vacants.
bâti remarquable / vacants Sur les 27 bâtiment remaquables de l’Ollière, 8 sont vacants (soit un tiers des bâtiments remarquables est vacants) et 3 bâtiments en pisé sont vacants.
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Analyse et diagnostic
ensoleillement / vacants Sur les 47 bâtiments vacants et délaissés, 25 sont mal orientés d’un point de vue de l’ensoleillement, soit plus de la moitié des bâtiments vacants sont mal orientés vis-à-vis de l’ensoleillement.
jarDins attenants / vacants Sur les 47 bâtiments vacants ou délaissés de l’Ollière, seulement 8 ont des jardins, donc plus de 80% des bâtiments vacants n’ont pas de jardins attenants.
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Analyse et diagnostic
Claude est locataire, il a son garage en face de chez lui. Il y entrepose pas mal d’outils et matérieux de chantier.
Jean Louis a toujours vécu à Châteldon. Il a beaucoup de terrains sur l’Ollière, son garage et sa grange où il entrepose diverses charettes et matériaux, qui ne sont pas juste à côté de chez lui.
Aimé est originaire de Châtelon, il a pas mal de terrains. Pour la retraite, il a retapé la maison familiale. En face, de l’autre côté de la rue, il y a sa grange et son jardin. Il est également propriétaire du four à pain de l’association du quartier et un joli passage entre des murs en ruine relie directement sa maison au four. Sa fille vient d’acheter une maison à proximité, elle aimerait s’installer à Châteldon à côté de chez ses parents. Béatrice a fait construire de l’autre côté de sa rue. Elle a gardé son ancienne maison pour quand vient la famille, mais elle a surtout gardé de l’autre coté de la rue son jardin et la piscine !
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Analyse et diagnostic
fonctionner sur Plusieurs Parcelles Quelques exemples de ce qui se fait aujourd’hui. Il nous semblait important de prendre en compte et laisser traces des usages de l’Ollière. Si plus de la moitié des maisons de l’Ollière n’ont pas de jardin attenant, les habitants historiquement se sont organisés sur plusieurs parcelles... une maison d’un côté, un jardin de l’autre, ... Des domaines aux limites non visibles pour le novice et dans lesquels l’espace public est le liant, et la continuité imperceptible des jardins.
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Analyse et diagnostic
Jardins raccordés à des maisons de l’Ollière
Jardins non raccordés à des maisons
Jardins raccordés à des maisons dans le bourg Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Analyse et diagnostic
Des jarDins majoritairement reliés à Des maisons De l’ollière La grande majorité des jardins de l’Ollière est respectivement raccordée aux maisons de l’Ollière. On voit sur la carte que ces maisons sont réparties dans l’ensemble du quartier. Sur les hauteurs vers la route de Puy-Guillaume, on observe des jardins appartenant plutôt à des personnes du bourg hors Ollière (quartier de l’Aire ou des hameaux). C’est dans le même secteur que se trouvent principalement les jardins «seuls», appartenant à des propriétaires qui n’ont pas de bâti à Châteldon.
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Analyse et diagnostic
les gars Du coin Ils ont souvent des revenus modestes, et cherchent la simplicité: ils se rabattent souvent sur les terrains à construire pas cher, à Puy-Guillaume par exemple.
les jeunes retraités
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Ils ont généralement déjà une maison de famille, donc n’achètent pas vraiment dans le bourg, mais ont les moyens de mener les réhabilitations des vieilles maisons familiales.
Combien j’en connais, des jeunes d’ici qui auraient bien aimé rester, mais qui n’ont rien trouver à construire ici !
“
retaper une maison? ça serait maintenant je pourrais le faire ! mais avant non : pas de double loyer...
maisons seconDaires Ils peuvent avoir les moyens d’engager des travaux, mais la dynamique ne tient pas toujours...
“
les couPles bricoleurs
Il faut prendre en compte de facteur temps : c’est plus facile de retaper une maison secondaire car on n’est pas là pour les travaux alors ça se fait vite. Par contre, pour une maison principale, bah on n’a pas les finances, alors on fait petit à petit et tout dure plus longtemps...
Ils ont souvent peu d’apports, donc achètent des maisons en mauvais état en centre-bourg et ont pour projet de faire les travaux au maximum eux-même.
“
Le renouveau passe par les jeunes couples : manuels, désargentés, pas de gros accès au crédit, plutôt sans enfant.
les néo-ruraux
“
Portés par un désir ou l’ambition d’un cadre de vie sain, ils se tournent généralement plus vers les hameaux où ils peuvent avoir du terrain, de belles vues et de grands espaces...
On a 4 enfants, 4 chevaux, et on cherche une maison avec 4 hectares !
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Analyse et diagnostic
Profils d’arrivants Profils De l’aDil Suite à nos rencontres avec l’ADIL63, voici un résumé des profils des personnes ayant recourt à l’ADIL : > Un couple avec en moyenne 1 enfant (dans la moitié des cas le conjoint est inactif ) > Les projets sont principalement pour des maisons individuelles (+75% des cas) et pour près des 2/3 des couples, ils cherchent un T4 et plus. 30% des projets sont en neuf, et 55% sont en acquisition-améliorations. > Les apports sont inférieurs à 10 000 euros pour la moitié des acquerants. > Le montant moyen des projets resté élevé : en moyenne 155 000 euros, l’endettement moyen est sur 20 ans, pour des mensualités de plus de 700 euros.
Profils De la récolte Durant notre temps de résidence et grâce aux rencontrent des habitants et acteurs locaux, nous avons discerner les différents publics potentiellement candidats à l’installation. (voir sur la page de gauche)
Profils fictifs Pour développer des projets lors du temps fort de la phase 1, nous avons établi des profils inventés et librement inspirés de nos rencontres, notre documentation et les profils des personnes ayant recours à l’ADIL63.
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Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Synthèse freins
leviers
> Le parcellaire historique est particulièrement étriqué et par conséquent, les maisons sont souvent très petites (surout parmis les vacantes) ce qui ne correspond pas aux attentes des potentiels habitants (qui recherches plutôt des grands logements : T4 et plus).
> Le regroupement de maisons, déjà effectués dans le haut de le rue Joseph Claussat, pourrait être accompagné et ses principes largement diffusés. De même, une sensibilisation aux diffrentes possibilités qu’ouvre la réhabilitation serait bénéfique aux habitants et aux projets.
> Les projets ambitieux du village ont été menés par des gens qui possédaient déjà des biens regroupés (parcelles attenantes ou dispersées).
> Un portage foncier en amont des projets pour que chaque futur habitant, capable de s’engager dans des travaux importants et déjà coûteux, ne s’épuise pas pendant un temps long (parfois plusieurs années) à faire des acquisitions foncières morcelées.
> Les réglementations de protection du patrimoine complexifient les projets de réhabilitation. Le sentiment d’arbitraire qui peut prévaloir aux demandes d’autorisation n’instaure pas le climat de confiance souhaitable aux projets.
> La révision des documents d’urbanisme, engagée par la mairie pourrait être l’occasion de remettre à plat certaines pratiques.
> Il y a très peu de location sur le marché à Châteldon et dans l’Ollière en particulier, alors que les appartements sont loués immédiatement lorsqu’ils sont corrects et à des prix raisonnables.
> Encourager et accompagner les propriétaires dans leur projets de réhabilitation en vue de louer. Avec l’aide de l’ADIL, du CAUE, de l’ANAH... La mairie pourrait-elle envisager de se porter caution, pour rassurer les propriétaires ?
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Valorisation du b창ti 2. Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
Objectifs Objectifs à l’issue du dossier. - Mettre en valeur les qualités du bâti de centre bourg - Mettre en valeur les mutations possibles du bâti - Permettre aux habitants d’appréhender ces problématiques - Sensibiliser les équipes en charge de la révision des documents d’urbanisme Objectifs à terme de la valorisation du bâti. - Déclencher des projets - Permettre l’arrivée les nouveaux habitants en centre bourg
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Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
Pistes de changements
Les pistes de changement présentent, sous la forme de fiches pratiques, la description des outils et idées qui permettront d’amorcer la dynamique de centre-bourg. Au vu des conclusions de l’analyse, les pistes de changements se regroupent selon différents thèmes : > Accompagner la mutation «naturelle» : il s’agit de laisser l’initiave privée se développer et de lui proposer aide et conseils. > Profiter de la révision des règlements urbains : pour développer sur la base d’un diagnostic partagé une règlementation appréhendable par tous. > Simili-remembrements : en dissociant projet foncier et projet de réhabilitation, on offre de nouvelles opportunités à des personnes incapables (matériellement ou de manière théorique) de procéder à un simili-remembrement.
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Objectifs et pistes de changements
Accompagner la mutation «naturelle»
Aide et conseils aux particuliers Un après-midi test de conseil aux particuliers in situ a été organisé lors du temps fort de la phase 1, mercredi 7 novembre, avec le Caue, l’Adil, le Parc et le Commune. - L’objectif était, vis-à-vis des particuliers, de les sensibiliser aux problématiques actuelles et collectives, de faire connaître les accompagnements et outils existants, mais aussi et surtout d’apporter des réponses concrètes à leurs difficultés techniques ou budgétaires. - L’objectif vis-à-vis de l’étude était d’évaluer la pertinence et l’utilité d’apporter ainsi aides et conseils directement à la rencontre des gens. La réactivité des habitants malgré le peu de publicité a été pour nous représentaive d’une véritable demande, même très en amont des projets. Développement possible : Organiser une opération pilote de suivi régulier avec permance (une fois par mois ?) des équipes de conseil (CAUE, ADIL63, ...) pendant et suite à la révision du PLU.
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Objectifs et pistes de changements
Accompagner la mutation «naturelle»
Vers un guide pratique L’ensemble des données assemblées et développées tout au long de l’étude pourrait servir de base documentaire à des personnes intéressés par le fait de mener un projet de réhabilitation. La publication de l’étude est un premier pas, en ce sens.
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Objectifs et pistes de changements
Profiter de la révision des règlements urbains
Des ateliers de projets partagés
ateliers Dans le caDre De la révision Des Documents D’urbanisme La révision des documentd d’urbanisme, engagée par la mairie pourrait être l’occasion de remettre à plat certaines pratiques. Ces questions intéressent directement les habitants mais elles sont souvent présentées de manière très techniques ou technocratiques. Habitants, artisans du coin et responsables de l’application de la règlementation (ABF, DRAC, DDT) se retrouveraient concrètement autour de la table pour échanger sur les dispositifs à mettre en place. Cela permettrait de soulever des problématiques spécifiques et à chaque parti de comprendre les objectifs et contraintes des autres parties. Des voyages d’études dans la région pourraient être envisagés. A l’issu de ces ateliers, les services de l’état chargés de la règlementation urbaine auront pu s’entendre avec les praticiens et habitants sur des «bonnes pratiques» à diffuser.
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Objectifs et pistes de changements
Support de travail pour les ateliers d’architectures partagés A chaque maison, ses solutions spécifiques. Toutefois, nous avons expérimenté lors de la semaine de temps fort de projeter des transformations sur des maisons existantes à l’Ollière pour l’installation des familles aux profils établis. De ces exemples concrets, nous avons pu, par extrapolation, déterminer différents types d’interventions sur les maisons pour les rendre plus habitable et attrayantes aux nouveaux habitants. Ces grands thèmes de modifications du bâti pourraient être explorés et défrichés lors d’atelier réunissant ABF (ou représentants), bureau d’étude, habitants, artisans locaux, ...
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Objectifs et pistes de changements
Simili-remembrement
Les propriétaires autour de la table DéveloPPer un Projet Partagé sans a Priori Faire bouger les lignes, c’est difficile, tout le monde nous l’a bien répété. Et dans un remembrement, on sort toujours perdant «qu’y disent» ... Néanmoins, nous restons certains qu’avec le travail établi et la volonté de tester de nouveaux outils, il est envisageable d’ouvrir une table de discussions avec tous les propriétaires d’un secteur donné. Il ne s’agit pas d’un remembrement imposé. Il faut établir une manière non technocratique d’aborder les choses et user de l’outil Apéro. Etant donné le travail effectué, le diagnostic partagé tant au moment de la réunion publique que lors de la diffusion de la publication de l’étude, il est possible de présenter l’étude urbaine dans sa complexité aux propriétaires et commencer à envisager avec eux les possibles mutations ; tout le monde s’entend sur le fait qu’il faut que les choses changent.
C’est un travail de longue haleine certainement, qui ne peut être mené par la mairie seule, trop partie prenante dans les affaires locales. Il pourrait être accompagné par différentes strcutures, officielles ou non.
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Objectifs et pistes de changements
Simili-remembrement
Portage public Dans l’optique de dissocier Projet-amont de regroupement foncier et bâti, et Projet-aval de travaux sur le bâti, la collectivité pourrait, dans une certaine mesure, prendre en charge le portage foncier avec les structures adéquate et dans le cadre de projets ciblés. Le portage peut aussi être envisagé sous des formes alternatives, comme le Community Land Trust : Un CLT est une organisation sans but lucratif destinée à acquérir et gérer du sol en propriété, dans le but d’améliorer les intérêts sociaux, économiques et environnementaux d’une communauté locale. Le CLT met le foncier à disponibilité pour l’acquisition (ou la location) de logements accessibles pour des familles à faible revenu et pour d’autres usages (services, activités, espaces collectifs, …). Par un démembrement de la propriété du sol et du bâti et une formule limitant le prix de revente du bâti, le CLT garantit l’accessibilité à long terme du foncier et du bâti. Le CLT est géré démocratiquement et équitablement par les détenteurs des droits d’usage, des représentants des quartiers où il agit, et des représentants des pouvoirs publics. En savoir plus : http://communitylandtrust.wordpress.com
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Objectifs et pistes de changements
Plan d’orientation d’aménagement
Continuité urbaine
1. zone de réhabilitation «classique»
Discontinuité bâtie, vues
2. zones des franges
Vues sur les jardins, vues sur le château
3. zone de regroupement et dévleoppement des aménités
Bâtiments vacants
4. zone de restructuration foncière et bâtie
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Objectifs et pistes de changements
Plan d’action
rue josePH claussat : réHabilitation classique Des maisons
Typologie maisons accolées avec ou sans jardins. Un secteur urbainement cohérent, des maisons plutôt correctes, mais néanmoins un certain nombre de maisons vacantes.
franges : Des esPaces Habités
Un secteur quasi sans vacance dans l’Ollière. Ces maisons sont habitée, elles bénéficient généralement d’un grand jardin, de places pour stationner loin des axes, de vues au loin et d’aucun visà-vis. Lorsque toutes les aménités d’une maison sont réunies, le centre-bourg revit !
Déclencher des projets : > Trouver un équilibre économique pour une éventuelle mise en location et un soutien aux propriétaires. > Les subventions sur les façades pourraient décider certains propriétaires à engager des travaux (effet d’aubaine).
coeur D’ollière : un ensemble à faire muter
Sur les franges sud, les maisons sont habitées et bien réhabilitées. Sur les franges nord, le tissu est reserré et majorirairement vacant. Mutabilité : > Favoriser le regroupement de maisons. > Les subventions aux façades seraient alors un levier pour le finacemenr du projet. > Trouver des porteurs de projet ou bien la collectivité en assume les premières étapes. Travail foncier : > Sur ce type de secteur les ateliers de projet partagés pourraient être pertinents. > Un travail de long terme, qui pertmettrait d’envisager la réhabilitation de 5 à 10 maisons. > Un travail de remembrement doit être effectué.
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Valorisation du bâti 3. Scénarios projetés
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Scénarios projetés
Réhabilitation d’une maison de bourg aujourD’Hui Les Moins
- Planchers petits: moins de 35m², donc beaucoup d’escaliers - Niveau au rez-de-chaussée sombre
Les Plus
35 rue Joseph Claussat
- Belle maison, charme - Petit jardin devant et possibilité d’un jardin sur les pentes derrière - Logement traversant (Est-Ouest), double entrée - Combles aménageables
conseil aux particuliers
apporter de la lumière
espaces extérieurs agréables
extension
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Scénarios projetés
Demain
Je suis contente d’avoir mon atelier de bricolage tranquille au rez-de chaussée.
J’adore prendre mon café à la terrasse de la chambre le matin. Devant chez moi, c’est le meilleur spot de foot de l’Ollière ! 1 T5 de 130 m²
Extension : atelier en rdc, salon double orientation au 1er étage
Terrasse ensoleillée à l’étage des chambres et salle de jeux
Espace de vie ouvert au premier étage, plus lumineux qu’en rdc, décloisonnement
Espace en rez-dechaussée : atelier, stationnement de véhicule
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Escaliers déplacés
Aménagement des combles, ouvetures de toit
Scénarios projetés
Transformation de 4 petites maisons en 2 logements aujourD’Hui Les Moins
- Petits logements, petits volumes, baies petites - Structure : murs de refends 4m env, murs porteurs en mauvais état - Vis-à-vis à important et rue passante - Pas d’espaces piétons sur la rue, entrées des maisons presque dangeureuses
Les Plus
45 rue Joseph Claussat
- Logements traversants (Nord- Sud) - Intérêt patrimonial - Possibilité de jardin à proximité - Vues sur le chateau
regrouper
associer des espaces extérieurs
apporter de la lumière
modifications intérieures
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Scénarios projetés
Demain
J’envoie sans soucis les enfants chercher la ciboulette au jardin.
J’aime regarder les enfants jouer dans le patio !
1 T3 de 55 m²
Nouvelles entrées du logements sur l’arrière.
Aménagement de jardins à proximité + parkings abrités.
1 T4 de 100 m²
Décloisonnement, murs porteurs pércés.
Un patio partagé par les deux logements, lumière dans les logements.
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Baies agrandies.
Plancher abaissé à niveau avec le jardin et salon avec belle hateur sous plafond.
Scénarios projetés
Un habitat groupé en coeur d’Ollière aujourD’Hui Les Moins
- Bâtiments vacants, espaces délaissés actuellement - Parcellaire étriqué et non connecté au bâti - Un grange en pisé sans usage, 3 très petites maisons (moins de 50m²) qui trouveront difficilement des repreneur indépendants
Les Plus
Petite rue de l’Ollière
- Site calme et agréable - Vues sur le château et ses jardins - Intérêt patrimonial de la grange en pisé et la maison Servajean - Venelle piétonne à proximité
regrouper
des espaces extérieurs et partagés
apporter de la lumière
modifications intérieures
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Scénarios projetés
Demain
On mange en terrasse à midi, et le soir ... barbeuc’ avec les voisins !
Les enfants ont grandi avec les voisins, c’est un peu la famille qu’ils n’ont jamais eu. Jardin partagé
1 T5 de 150 m²
Espace extérieurs privé
Regroupement, réhabilitation et extension des deux petites maisons
Démolitions d’une petite maison : lumière aux voisins, jardin dégagé
1 T4 de 100 m²
1 T3 de 100 m²
Un espace extérieur privé pour chacun
Un jardin partagé, avec jeux d’enfants, barbecue, tables et plantations
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Quand on a quitté notre loft à Londres, on espérait trouver une maison aussi agréable... et nous voilà ici !
Logement dans la grange : espaces ouverts, mezzanine, grandes ouvertures
Réhabilitation de la maison vacantes : profite de plus de lumière, d’un jardin partagé