Foncier
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Habiter autrement les centres-bourgs Le programme « Habiter autrement les centres-bourgs » est porté par le Conseil général du Puy-de-Dôme et le Parc naturel régional Livradois-Forez, qui en est également le maître d’ouvrage. Lauréat d’un appel à projets lancé par la DATAR (Comité de Massif / Massif-Central) « à l’attention des départements et leurs territoires souhaitant construire une offre d’accueil qualifiée », il propose de travailler la question de l’accueil de nouveaux habitants et du maintien des populations existantes dans les petits centres-bourgs ruraux. Le programme se déroule de septembre 2011 à septembre 2013. Il est financé par l’État (DATAR), la Région Auvergne, le Département du Puy-de-Dôme, l’Europe (Leader), le Parc naturel régional Livradois-Forez, les communes et les Communautés de communes associées.
Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Préambule L’étude menée de septembre 2012 à mars 2013 à Châteldon par le Collectif Etc dans le cadre de la mission « habiter autrement les centres-bourgs » a été restituée sous différentes formes. - Une restitution publique qui s’est déroulée le 4 mars 2013 où l’ensemble de la démarche a été expliquée et présentée aux habitants. - Un livre : récit de l’ensemble de la méthodologie, distribué à l’ensemble des habitants de Châteldon et plus largement aux professionnels concernés. - Le site internet www.au-poil.org reprenant le contenu de l’ensemble de l’étude (Photos, films, évènements, etc). - Six dossiers thématiques complémentaires, dont celui-ci, destinés à la commune et au Parc Naturel Régional du Livradois Forez : 1 - Valorisation des espaces publics 2 - Accueil des visiteurs 3 - Activités économiques et services 4 - Foncier 5 - Valorisation du bâti 6 - Compléments d’habitat
3
4, 5
Introduction
6, 7 8, 9 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 18, 19, 20, 21, 22, 23 24 à 43 44, 45
1. Analyse et diagnostic - Possibilités de l’action publique - Etat des lieux des propriétés foncières - Occupations du bâti - Profils des propriétaires - Synhtèse
46, 47 48, 49 50, 51 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 60 à 75 76, 77
2. Objectifs et pistes de changements - Objectifs - Possibilités foncières - Repérage des bâtiments - Analyses croisées - Plan d’action
78, 79 80 à 89 90 à 95 96 à 101
Annexes - Annexe 1 - Annexe 2 - Annexe 3
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Comment établir une stratégie foncière ? L’objectif de ce dossier est de pouvoir avoir une visibilité foncière sur le quartier de l’Ollière. Cette analyse a été menée en parallèle d’une étude de l’association Terre de Lien, spécialisée dans le foncier agricole (entres autres). Nous avons ainsi bénéficié de leur expérience et dans une certaine mesure de leur méthode d’analyse foncière des territoires agricoles, méthodes que nous avons commencé à transférer sur des territoires bâtis. Nous sommes plongés dans ce territoire de 169 bâtiments sur environ 4,5 Ha avec le peu d’outils d’analyse foncière dont nous disposions. Une grande partie de l’intérêt de ce dossier est son caractère expérimental. A l’issue de l’étude, nous pourrons évaluer la pertinence et l’utilité d’avoir une telle vision, une telle compréhension foncière du secteur de l’Ollière.
Remerciement spécial aux secrétaires de mairie pour leur disponibilité et leur aide préciseuse lors de nos recherches, merci en particulier à Dominque.
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Foncier 1. Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Espace public
Propriétés de la Commune Propriétés de l’EPFsmaf
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Analyse et diagnostic
Possibilités de l’action publique La collectivité possède peu de terrains dans l’Ollière : deux parcelles d’anciens bâtiments démolis aujourd’hui suite à des arrêtés de péril (parcelles qui servent aujourd’hui de parking ou d’espace public peu aménagé) et une parcelle de l’Etablissement Public Foncier (EPF) dont la revente est en cours. Dans le centre, avec les places Jean Jaurès, place de l’église, les carrefours... l’espace public représente environ un tiers de l’espace de l’hyper-centre et plus de 40% en comptant les équipements publics. Par l’espace public, la collectivité a donc la main sur le ressenti de ce quartier. Espaces publics : 35% Equipements : 5,25% Le quartier de l’Aire est caractérisé par sa place principale, les aménagements le long du Vauziron et ses équipements publics (salle des fêtes, gîtes des vignerons). L’ensemble public représente plus d’un quart de l’espace total du quartier. Espaces publisc : 21,5% Equipements : 6% Dans l’Ollière, il n’y a pas de place publique majeure et les rues sont étroites: l’espace public représente à peine plus d’1/6e de l’espace total. Il n’y a quasiment pas de possessions publiques dans l’Ollière. Espaces publics : 17,6% Equipements : 0,65%
Penser l’action Publique avec les Projets Privés A l’Ollière plus que dans tout autre quatier, il faut donc penser l’action publique avec les projets privés : avant tout en se donnant les moyens d’un diagnostic commun avec habitants et propriétaires, en se donnant des orientations de projets partagées, puis en succitant les projets là où ils sont nécessaires, en les orientant et les anticipant.
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Analyse et diagnostic
Zone d’étude cadatrale Secteurs cadastraux Zones du PLU (Uda, Ug) Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Analyse et diagnostic
État des lieux des propriétés foncières un travail exPérimental Ce périmètre est le résultat d’un croisement entre la zone d’étude et les conséquences de contraintes techniques qui ont limité l’exploration cadastrale à la zone AC (alors qu’il y a quelques maisons et parcelles en zone AD sur l’Ollière). Pour des raisons encore une fois pratiques, des données sont arrivées par des voies différentes et dans des temporalités différentes, c’est pourquoi certaines cartes ont un périmètre plus large que le secteur d’étude de cadastre. Néanmoins, tous les chiffres avancés (en tableaux et par écrit) sont bien sur le périmètre désigné ici.
Périmètre d’étude On dénombre 184 comptes de propriété pour 255 parcelles et un total de 44 857m². - Soit une moyenne de 177,3m² par parcelle. - Soit une moyenne de 291,3m² par compte de propriété.
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Analyse et diagnostic
S_ Sols - Bâtis J_ Jardins
BR_ Futaies résineuses BT_ Taillis simples P_ Prés
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Analyse et diagnostic
tyPes de Parcelles Sur la surface étudiée, on relève des parcelles bâties (S), de jardin (J) et des parcelles plantées (BR, BT et P) L’Ollière est composée principalement de parcelles bâties regroupées autour de ses voiries, on remarque quelques parcelles dites «de jardin» disséminées entre des parcelles bâties jusqu’en coeur de bourg. Sur les pentes entre le quartier et la route de Puy-Guillaume, les anciens jardins toujours recensés comme tels au cadastre.
Des parcelles de jardins en coeur d’Ollière au milieu des bâtis.
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Analyse et diagnostic
ProPriétés bâties (s) On dénombre 174 parcelles bâties. Surface moyenne: 113,6m² Surface médiane: 68m²
Les 10 plus petites parcelles: 4, 7, 8, 10, 11, 14, 19, 20, 21 et 22m² Les 10 plus grandes: 298, 313, 364, 393, 417, 575, 608, 719, 880 et 1225m²
S_ Sols - Bâtis Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Analyse et diagnostic
Ce diagramme présente la taille de chaque parcelle, classée par ordre croissant. On y voit bien la répartition des surfaces bâties : beaucoup de petites parcelles, quelques très grandes parcelles (6 de plus de 400m²) Petites propriété <40 m² : 41 parcelles Impossibilité d’accueillir un bâtiment indépendant.
91 à 400 m² : 59 parcelles Maisons avec petit jardin. Grandes propritétés 400 à 1300 m² : 6 parcelles Maisons avec terrain.
41 à 90 m² : 69 parcelles Petites maisons, pernnant généralement presque toute la parcelle (donc a priori sans jardin).
Exemple d’une parcelle médiane: 68m² . On connait tous ces maisons très petites. Leurs parcelles sont à la médiane des surfaces de parcelles bâties, ce qui signifie que la moitié des parcelles bâties sont plus petites que celles-ci ! Parcelle 353.
Parcelle 567.
Parcelle 527.
terrain: 67,17m² maison: 67,17m²
terrain: 66,77m² maison: 34,53m²
terrain: 69,59m² maison: 54,18m²
La maison prend toute la parcelle.
La maison est très petite et laisse un jardin de 20m² environ.
La maison prend quasiment toute la parcelle.
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Analyse et diagnostic
ProPriétés de jardins (j, br, bt, P)
J_ Jardins
BT_ Taillis simples
BR_ Futaies résineuses
P_ Prés
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Analyse et diagnostic
Des jardins majoritairement reliés à des maisons de l’Ollière. La grande majorité des jardins de l’Ollière est raccordée à des maisons de l’Ollière. On voit sur la carte que ces maisons sont réparties dans l’ensemble du quartier. Sur les hauteurs vers la route de Puy-Guillaume, on note des jardins appartenant plutôt à des personnes du bourg hors Ollière (quartier de l’Aire ou des hameaux). C’est dans le même secteur que se trouvent principalement les jardins «seuls», c’est à dire faisant partie de propriétés ne comprenant pas de bâti à Châteldon.
Jardins raccordés à des maisons de l’Ollière Jardins raccordés à des maisons dans le bourg Jardins non raccordés à des maisons 17
Analyse et diagnostic
Résidence principale / annexes
Vancant / annexes
Résidence secondaire / annexes
Annexes non utilisées ou délabrées
Transmission en cours (vente, héritage, ...) Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Analyse et diagnostic
Occupations du bâti cartograPHies Nous avons établi une carte générale de l’occupation du bâti : distinguant les bâtiments à usage d’habitation (principale ou secondaire) et les bâtiments vacants. On distingue également les bâtiments principaux (maisons habitées ou vacantes) et les bâtiments annexes : granges, garages, appentis... Une particuliarité est transcrite en violet sur les cartes : ce sont des bâtiments annexes appartenant à des propriétaires de résidences dans l’Ollière, mais détachés des maisons et souvent délabrés, peu ou pas utilisés.
Propriétaires occupants / annexes Locataires / annexes 19
Analyse et diagnostic
données On compte 124 bâtiments principaux, allant de 14m² brut à 330m². - En appliquant un ratio de 0,7 (pour les épaisseurs de murs et circulations) on en déduit une moyenne de 47m² habitables par niveaux.
Résidences principales annexes
nombre 71 28
surface 5 452 1 395
S moy 76,8 49,8
annexes délaissées
7
283
40,4
Propriétaires Occupants
57
4 581
80,4
annexes PO
26
1 333
51,3
Locations
14
871
62,2
annexes Loc
2
61
30,7
Résidences secondaires annexes
21 2
1 185 87
Vacant annexes
32 8
TOTAUX bâtis ppx
% nb
%S
S max
S min
57,3
65,7
330
14
225
2
56
8
159
22
15
3
113
15
203
4
46,0
55,2
11,3
10,5
56,4 43,3
16,9
14,3
1 660 426
51,9 53,2
25,8
124
8 297
66,9
TOTAUX
169
10 487
62,1
Transmission : vente / héritage
14
100
20,0
100
11,3
Maisons vacantes et garages délaissés. Principalement en coeur d’Ollière, mais aussi plusieurs maisons vacantes dans le premier tiers de la rue Joseph Claussat.
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Analyse et diagnostic
Résidences principales. Réparties sur l’ensemble du quartier, elles représentent plus de la moitié des maisons de l’Ollière.
Résidences secondaires. Elle sont réparties dans tout le quartier, on discerne néanmoins un ensemble à l’entrée de la rue Joseph Claussat, et plusieurs maisons en bordure du coeur d’Ollière. Leur emprise au sol est en moyenne plus petite que pour les maisons principales.
Propriétaires occupants. Leur emprise au sol moyenne est de 80m², soit en moyenne 56m² habitable par niveau. La surface moyenne des résidences principales (propriétaires occupants) est supérieur à l’emprise moyenne des bâtiments sur l’Ollière.
Locations. La moyenne de leur emprise au sol est bien inféreure à celle des propriétaires occupants. Ce qui confirme l’impression que les locations sont généralement dans une optique temporaire, avant d’acheter ailleurs quelque chose qui convienne à chaque famille.
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Analyse et diagnostic
imPression de délaissement. Entre maisons vacantes, maisons secondaires aux volets fermés et garages délaissés, certaines portions de rues laissent des impressions de délaissement, alors qu’elles sont parfois habitées. Exemples.
1.
2.
4.
3.
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Analyse et diagnostic
1. Entrée rue Joseph Claussat. Malgré que la rue soit habitée, la concentration de maisons secondaires faisant face à des logements vacants donne par temps gris une impression générale peu avenante. Les aménagements publics sont récents, mais sans vie.
2. Place des remparts. Une fois encore, la concomitance de bâtiments vacants et de maisons secondaires donne une impression de délabrements et d’abandon général.
3. Haut de la rue Joseph Claussat. Avec le mur du château d’un côté et un enchainement de maisons vacantes de l’autre, cette portion de rue déjà circulée et avec peu de trottoirs devient invivable pour les piétons. Un cercle vicieux s’installe entre le délabrement des maisons et des espaces publics.
4. Coeur de l’Ollière. Il y a là un rassemblement dense de maisons vacantes et garages délabrés, alors que cet espace est un lieu de vie et de sociabilité pour le quartier.
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Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Profils des propriétaires A partir des données accessibles du cadastre, nous avons pu croiser les informations sur les propriétés et propriétaires et établir des profils permettant à l’avenir de cadrer l’action. L’objectif est de déterminer d’éventuelles pistes de déclenchement de projet ou d’anticiper d’éventuels blocages. Il s’agit d’une première approche, vouée à être poussée et pérennisée si la maîtrise d’ouvrage le pense pertinent.
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Analyse et diagnostic
- 30 ans
81 - 91 ans
31 - 60 ans
+ 92 ans
61 - 80 ans
Propriété Commune / EPF
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Analyse et diagnostic
age des ProPriétaires À partir de l’âge renseigné des «ayants droit des comptes de propriétés», on distingue différentes tranches d’âge selon les grandes périodes de la vie, durant lesquelles l’indépendance de décision va plus ou moins s’exprimer. t t t t
0 – 30 ans : Peu ou pas de pouvoir décisionnel 31 – 79 ans : Pouvoir décisionnel plein et entier > 80ans : Période de transmission éventuelle du pouvoir décisionnel à des proches > 92 ans : Cette catégorie permettra éventuellement d’observer les comptes n’ayant pas été réactualisés (la doyenne de Châteldon ayant environ 92 ans)
Remarques : La tranche d’âge la plus appropriée pour le «peu ou pas de pouvoir décisionnel» serait 0-25 ans. Pour les raisons pratiques indépendantes de notre volonté, nous avons travaillé sur des tranches 0-30 ans / 30-60 ans.
NB: Appellations «Restés, Partis, Venus, de passage» données par Terre de Lien.
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Analyse et diagnostic
Propriétaires > 92 ans et donc potentiellement non actualisés : 11 comptes pour 17 parcelles, soit 6,7 % des parcelles représentant 5 % de la surface de l’Ollière.
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Analyse et diagnostic
Propriétaires en age de transmettre : 30 comptes pour 47 parcelles, soit 18,5 % des parcelles représentant 20 % de la surface de l’Ollière.
Propriétaires en « âge de décider » : 60-80 ans : 46 comptes pour 82 parcelles, soit 32 % des parcelles représentant 32 % de la surface de l’Ollière.
Propriétaires en « âge de décider » : 30-60 ans : 44 comptes pour 74 parcelles, soit 27 % des parcelles représentant 34 % de la surface de l’Ollière.
Propriétaires avec peu ou pas de pouvoir décisionnel : 5 comptes pour 10 parcelles, soit 4 % des parcelles représentant 4 % de la surface de l’Ollière.
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Analyse et diagnostic
Restés
Partis
Venus
de «passage»
habitant à Châteldon - même
Propriété Commune / EPF
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Analyse et diagnostic
situer les ProPriétaires À partir des lieux de naissance et de résidence des ayants droit, les comptes ont été classés en 4 types de profils : t t t t
Restés : Propriétaires nés à Châteldon ou alentours (63+03) et y habitant. Venus : Propriétaires nés hors de Châteldon ou alentours (63+03) mais y habitant. Partis : Propriétaires nés à Châteldon ou alentours (63+03) et habitant ailleurs. De passage : Propriétaires nés hors de Châteldon ou alentours (63+03) et habitant également ailleurs.
Restés : Cela concerne 50% des parcelles et la moitié de la superficie du quartier. Cela démontre un attachement encore fort au territoire. Venus : 20 % des parcelles et 27 % de la superficie du parc, il s’agit des fameux « nouveaux arrivants » bien que parfois là depuis plus de 30 ans. Partis : 6 % des parcelles et de la superficie du parc, possiblement principalement des maisons secondaires (maisons de famille). De passage : 12 % des parcelles et 12 % de la superficie du parc, il s’agit des maisons secondaires principalement.
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Analyse et diagnostic
ceux qui sont présents. 80% des propriétaires de l’Ollière sont des «locaux», des gens du village ou alentours restés (+ de 50%) ou des gens venant d’ailleur installés à Chateldon. Comme on peut le voir sur la carte, la très grande majorité réside actuellement à Châteldon même. On remarque au début de la rue Joseph Claussat, plus de propriétaires dits «venus», tandis que dans le coeur d’Ollière et dans le bas de l’Ollière, il n’y a quasiment que des propriétaires du cru. Dans le coeur de l’Ollière, on relève seulement trois maisons de propriétaires «venus»: - la maison de Carlos place de l’Ollière (présent depuis plus de 30 ans) - la maison de Mme Coutier (à Châteldon depuis près de 40ans) - la maison au 47 rue Joseph Claussat (un jeune couple effectivement nouveaux venus)
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Analyse et diagnostic
ceux qui sont loin. Bien que l’Ollière soit très majoritairement habitée par des personnes «du coin», 20% des propriétaires n’habitent pas le departement (63+03): il s’agit pricipalement de maisons secondaires. Dans le bas de l’Ollière comme dans le début de la rue Joseph Claussat, les propriétaires non locaux sont présents et répartis de manière assez homogène.
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Analyse et diagnostic
Propriétaires occupants / annexes Propriétés morales
Locataires / annexes Vancants / annexes Annexes non utilisées ou délabrées
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Analyse et diagnostic
ProPriétés morales On disserne 9 comptes pour 6 personnes morales qui représentent 4,8 % des propriétaires. - 15 parcelles soit 6 % des parcelles. - 1 402m² soit 3 % de la surface étudiée. Les propriétés morales sont quasiment toutes des surfaces bâties (S) et les ayant droit sont uniques (pas d’indivision ou copropriété).
Propriétés morales & vancances Quatre bâtiments en propriété morale sont vacants ou délaissés, quatre sont occupés (location ou propriétaire occupant). Il y a une parcelle de jardin en propriété morale. AC 400
AC 534
AC 344
AC 343
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Analyse et diagnostic
Ayant droit unique
Propriété morale
Indivision (couple)
Nue propriété / Usufruit
Indivision
Propriété Commune / EPF
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Analyse et diagnostic
statut juridique des ProPriétaires Les comptes de personnes physiques sont surtout rattachés à : t Des ayants droit unique : 63 % des parcelles qui représentent 58 % des surfaces étudiées. t Des indivisions : 35 % des parcelles qui représentent 40 % des surfaces étudiées.
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Analyse et diagnostic
l’indivision On peut potentiellement considérer les indivisions comme a priori « bloquées », étant donné que tous les propriétaires en indivision doivent se concerter et décider ensemble de la vente ou de travaux à engager, de plus ces personnes sont potentiellement éloignées géographiquement. Sur les 35 comptes de propriété en indivision, il y a 20 comptes d’indivision au sein d’un couple. Parmis les autres indivisions : - Indivision à 2 (hors couples) : 9 comptes - Indivision à 3 : 3 comptes - Indivision à 4 : 1 compte - Indivision à 5 : 1 compte - Indivision à 6 : 1 compte
Indiv 5p. Indiv 2p. Indiv 2p. Indiv 3p. Indiv 6p. Indiv 3p.
Indiv 3p.
Indiv 2p.
Indiv 2p.
Indiv 2p.
Indiv 4p.
Indiv 2p.
Indiv 3p.
Indiv 2p.
Indiv 2p.
Indiv 2p.
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Analyse et diagnostic
l’usufruit On peut également potentiellement considérer les parcelles en usufruit comme « bloquées », pendant un temps au moins. Age des usufruitiers : - Age > 80 ans : 4 usufruitiers - 60ans < âge < 80 ans : 6 usufruitiers Age des nus propriétaires : - 60ans < âge < 80 ans : 4 nus propriétaires - 40ans < âge < 60 ans : 6 nus propriétaires - 30ans < âge < 40 ans : 1 nus propriétaire
us : 1942 np : 1967
us : 1941 np : 1966 us : 1917 np : 1943 us : 1932 np : 1953/61
us : 1943/38 np : -
us : 1926 np : 1947/59
us : 1944/48 np : 1975
us : 1929 np : 1947/51 us : 1925 np : 1948
us : 1943 np : 1963/67
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Analyse et diagnostic
Possèdent sur la commune:
7 à 10 parcelles
1 parcelle
11 à 15 parcelles
2 à 3 parcelles
16 à 20 parcelles
4 à 6 parcelles
+ de 20 parcelles
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Analyse et diagnostic
Part des surfaces du Périmètre de l’ollière dans le Patrimoine des ProPriétaires Cette carte donne une visibilité de l’étendue des bien sur Châteldon des propriétaires de l’Ollière.
Un grand nombre de propriétés modestes : c’est à dire de une à trois parcelles possédées par un même propriétaire. On remarque quelques grandes parcelles sur les franges, mais aussi beaucoup de très petites parcelles le long de la rue Joseph Claussat et dans le coeur de l’Ollière.
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Analyse et diagnostic
Propriétés uniques : Propriétaires possédant une seule parcelle sur le bourg. Il s’agit parfois de maisons principales, mais parfois aussi de propriétés isolées et abandonnées, qu’il pourrait être judicieux d’acquérir.
Petites propriétés: Généralement, il s’agit d’un ensemble parcelle bâti + jardin(s)
Propriétés mutiples : Ces personnes qui possèdent plus de 7 parcelles possèdent généralement par ailleurs des parcelles de bois ou de pré.
Grandes propriétés : Ces personnes qui possèdent plus de 20 parcelles possèdent généralement par ailleurs des parcelles de bois ou de pré.
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Analyse et diagnostic
Propriétés exclusivement dans l’Ollière et en centre-bourg.
Propriétés avec des terrains hors du bourg.
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Analyse et diagnostic
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Analyse et diagnostic
Synthèse
A l’issue de cette analyse, le lien fort de l’Ollière à son territoire est pregnant : les propritéaire de l’Ollière sont à 80% des locaux, le patrimoine des propriétaires de l’Ollière est majoritairement intégralement dans l’Ollière et le centre-bourg, ce qui marque l’attachement historique des proprétaires au bourg. Par ailleurs, on note que les parcelles de jardins des pentes de l’Ollière sont encore majoritairement reliées à des maisons de l’Ollière et du centre-bourg. Ce constat corrobore et appuie le premier constat de ce dossier, à savoir que la collectivité seule ne pourra pas mener de projet d’ampleur et que c’est avec les propriétaires privés que la collectivité devra travailler.
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Foncier 2. Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
Objectifs
Du dossier. - Déterminer les futures zones d’intervention de la collectivité - Déterminer les zones méritant un support de développement - Comprendre les raisons d’une inertie immobilière - Déclencher des projets A terme. - Déblocage de situations - Mettre en relation propriétaires et porteurs de projets, cause certaine de l’inertie immobilière L’identification des propriétaires doit permettre de prendre contact et d’évaluer les raisons et solutions pour inverser la tendance.
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Objectifs et pistes de changements
Disponibilité des bâtiments
Disponibilité foncière
Bâtments vacants
Parcelles non attribuées
Annexes délaissées
Parcelles non actualisées
Résidence principale ou secondaire d’un propriétaire de bâtiment vacant ou délaissé Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - février 2013
Objectifs et pistes de changements
Possibilités foncières
Sur cette carte, sont présentées les possibilités foncières de principe, c’est-à-dire des bâtiments ou parcelles qui pourraient être a priori acquises car sans usage actuellement: t les bâtiments vacants et garages délaissés, t les parcelles repérées au cadastre comme non actualisées (succession non faite). Ces «disponibilités» sont théoriques et simplement un territoire d’exploration des possibilités foncières. En particulier par exemple, pour certaines parcelles non actualisées au cadastre, dont il se sait que le(s) enfant(s) en ont bien hérité. Néanmoins, le but étant une analyse foncière objective, dans un premier temps, nous n’avons pas effectué de tri dans les données.
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Objectifs et pistes de changements
ficHe tyPe Il s’agit de représenter de manière synthétique toutes les informations essentielles sur la parcelle et le profil de son propriétaire.
Repérage cartographique du bâti
Photo du bâti
Numéro de Parcelle Nom du propriétaire Adresse téléphone > Autres possessions cadastrales
Diagramme résumant toutes les données sur le bâti et les profils des propriétaires
ac 999 M&MME XXX 0000 RUE XXX 99999 XXX
> A999, B999, C999, Z999
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Objectifs et pistes de changements
Repérage des bâtiments Tous les bâtiments vacants ou délaissés, ainsi que les parcelles sans propriétaire, ont été répertoriés, et les informations relatives aux profils des propriétaires retranscrites sous la forme d’un graphique. Nous présentons ici la structure des fiches et des graphiques de transcription des données. Toutes les fiches sont en annexes: t Annexe 1 : Bâtiments vacants t Annexe 2 : Bâtiments délaissés t Annexe 3 : Parcelles sans propriétaires
information imPortante Toutes ces informations sur les propriétaires des parcelles sont le fruit d’un long travail de recoupement des données cadastrales. Il s’agit principalement de données publiques, néanmoins ce travail est strictement réservé à cette étude et n’est pas voué à être diffusé largement, pour des raisons évidentes de confidentialité. L’objectif de ce travail étant une recherche d’outils innovants d’analyse foncière, nous nous sommes permis de retranscrire ces données personnelles sur les propriétaires de l’Ollière.
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Objectifs et pistes de changements
diagramme sur les ProPriétés Le diagramme représente les différentes informations du cadastre ou des recoupements effectués en première partie d’étude. Chaque donnée est classée en 4 points.
Profil du bâtiment
aménités :
Avoir un terrain grand ou petit est une donnée intéressante pour évaluer la mutabilité du bâti. - gd J : Grand terrain -J: Jardin -C: Très petit jardin / courette -0: Pas d’espace extérieur attribué
ces :
Le Coefficient d’Emprise au Sol permet d’avoir une idée de la taille du bâtiment. - + de 150m² - 100m² - 66m² - 33m²
travaux :
Estimation rapide des travaux à effectuer pour rendre le bâtiment habitable ou exploitable. - Dp : Pas de travaux -w: Travaux, hors structure - W : Travaux importants (toit, façade...) - W xl: Travaux très importants (tout à refaire)
Patrimoine :
Estimation de l’intérêt patrimonial du bâti. - Rem : Remarquable au titre de la ZPPAUP - Ch : Bâti intéressant / Charme - ok : Bâti sans intérêt partimonial particulier -0: Bâti sans aucun intérêt esthétique
nature :
Précise la nature du bâti. - Hab : Bâti à vocation d’habitat Bâti intermédiaire - grange: Grange / garage -R: Bâti sans attribution
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Objectifs et pistes de changements
Profil du bâtiment & imPortance de la ProPriété
droit :
Droit en vigueur sur la propriété. -I: Indivision -S: Succession -C: Copropriété -P: Ayant droit unique
statut :
Précise lorsqu’il y a un usufruitier. - Us : Usufruit
situation :
Distingue le profil des propriétaires établi en première partie d’analyse. -R: Restés -V: Venus -P: Partis - dP : «de passage»
age :
Distingue les tranches d’âge des propriétaires établis en première partie d’analyse. - < 30 : Peu ou pas de pouvoir décisionnel - Dec <60 : Pvr décisionnel (-60ans) - Dec >60 : Pvr décisionnel (+ de 60ans) - Transm : + 80ans (en âge de transmettre)
Propriétés :
Indique le nombre de propriété du propriétaire à Châteldon. - + 20 (propriétés) - 15 (propriétés) - 10 (propriétés) - 5 (propriétés)
Phymor :
Distingue si le propriétaire est une personne physique ou morale - PP : Personne Physique - PM : Personne Morale
% Propriété :
Indique le % que représentent les propriétés en centre-bourg par rapport à l’ensemble du patrimoine de chaque propriétaire. - 1% - 33% - 66% - 100% 55
Objectifs et pistes de changements
Annexe 1 Bâtiments vacants Annexe 2 Bâtiments délaissés Annexe 3 Parcelles non actualisées
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Objectifs et pistes de changements
Synthèse annexe 1
Bâtiments vacants caractéristiques des bâtiments vacants
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Objectifs et pistes de changements
Synthèse annexe 2
Bâtiments délaissés caractéristiques des bâtiments délaissés
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Objectifs et pistes de changements
Synthèse annexe 3
Parcelles non actualisées caractéristiques des Parcelles non actualisées
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Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
Analyses croisées Une fois les données rassemblées sur l’ensemble des bâtiments vacants et délaissés, ces données sont croisées avec tous les éléments d’analyse de la première partie. Détails dans les pages suivantes.
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Objectifs et pistes de changements
Croisements entre la vacance et l’age des propriétaires Une sur-représentation des plus de 80ans et une sous-représentation des moins de 60ans.
Propriétaires en âge de transmettre.
Les propriétés des plus de 80 ans représentent sur l’ensemble de l’Ollière 22% des parcelles, tandis qu’elles montent à 35% parmis les parcelles vacantes. On voit sur le diagramme que les propriétaires de plus de 80ans possèdent souvent de grands bâtiments, et sont majoritairement des personnes «du coin».
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Objectifs et pistes de changements
Propriétaires entre 60 et 80 ans.
La tranche d’âge des «jeunes retraités», c’est-à-dire entre 60 et 80 ans, est représentée de manière équivalente à la moyenne sur l’ensem ble de l’Ollière (environ 40%).
Propriétaires de moins de 60 ans
Rapportés aux parcelles, les moins de 60 ans sur l’ensemble de l’Ollière représentent 39% des parcelles, tandis que sur les parcelles vacantes, ils sont sous-représentés : seulement 25%. On remarque une concentration de «jeunes» dans le coeur de l’Ollière. D’autre part, on voit sur le diagramme qu’ils possèdent surtout les petits bâtiments. 63
Objectifs et pistes de changements
Croisements entre la vacance et la situation des propriétaires Les propriétaires «du coin» restent largement majoritaires, néanmoins, ceux qui sont «partis» comme ceux qui sont sans accroches sont sur-représentés par rapport aux moyennes sur l’ensemble de l’Ollière.
Propriétés de ceux qui habitent ici.
Plus de la moitié des bâtiments vacants (65%) appartiennent à des personnes habitants dans le départment (63+03). Et presque tous habitent à Châteldon et ont plus de 60 ans. Dans le coeur de l’Ollière, c’est quasiprincipalement des gens «du cru» qui sont propriétaires des bâtiment vacants. Il remarque qu’il s’agit surtout de petits bâtiments vacants (moins de 50m²).
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Objectifs et pistes de changements
Propriétés de ceux qui sont partis.
Les propriétaires «partis» sont sur-représentés : ils sont proportionnellement deux fois plus représentés que dans l’ensemble de l’Ollière.
Propriétés de ceux qui sont “de passage”.
Les propriétaires sans acrroches (ni originaires du coin, ni habitants dans la région) sont également sur-représentés: ils sont proportionnellement deux fois plus représentés que dans l’ensemble de l’Ollière.
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Objectifs et pistes de changements
Croisement entre la vacance et le statut juridique Contrairement à ce que l’on aurait pu penser, l’indivision n’est par sur-représentée parmis les bâtiments vacants et délaissés. La répartition des droits en vigueur est assez similaire au reste de l’Ollière.
indivisions.
L’indivision n’est pas sur-représentée lorsqu’on rapporte les parcelles de l’Ollière aux bâtiments vacants. Il y a à proportions égales des indivisions de couple ou non. Encore une fois, c’est dans le coeur de l’Ollière que se concentrent les indivisions. On remarque plusieurs parcelles non bâties en indivision (jardins vacants).
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Objectifs et pistes de changements
usufruits.
Les biens en usufruit sont légèrement sur-représentés par rapport à la moyenne sur l’Ollière. On remarque aussi que les biens en usufruit en centre-bourg représentent une faible part des patrimoines. L’usufruit est donc peut-être privilégié lorsqu’il y a de grandes propriétés. Ce sont généralement des bâtiments avec beaucoup de travaux à faire.
ayants droit uniques.
Les ayants droit uniques restent très majoritaires.
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Objectifs et pistes de changements
Croisement entre la vacance et l’ensemble du patrimoine de chaque propriétaire
Petits propriétaires.
Proportionnellement, beaucoup de propriétaires de maisons vacantes possèdent un petit patrimoine (1 à 5 parcelles). On remarque que ce sont souvent des bâtiments remarquables (soit au titre de la ZPPAUP, soit d’un intérêt visible).
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Objectifs et pistes de changements
Propriétaires moyens.
Ces propriétaires ont un certain nombre de parcelles (entre 5 et 15), il possèdent généralement de grandes parcelles (de bois certainement) car la propotion des biens en centre-bourg par rapport au reste du patrimoine est faible. Ces bâtiments n’ont pas ou peu d’intérêt architectural.
les grands propriétaires.
Seulement deux grands propriétaires ont des biens vacants dans l’Ollière. Il s’agit de biens de famille dont ils ne veulent pas se séparer.
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Objectifs et pistes de changements
Travaux à mener
tout à refaire.
De manière générale, il y a beaucoup de travaux à mener : aucun bâtiment vacant n’est actuellement habitable en l’état. Il est possible d’investir avec un minimum de travaux un certain nombre de granges et garages. Néanmoins, sur la cinquantaine de bâtiments vacants et délaissés, on en dénombre une dizaine pour lesquels tout est à faire, soit pour environ 20% des bâtis vacants.
Sont présentés ici les bâtiments pour lesquels les travaux semblent très importants : c’est-à-dire généralement que tout le toit , les façades et les intérieurs sont à refaire. On note que ces bâtiments sont nombreux, principalement des bâtiments anciennement à usage d’habitation et appartienant plutôt à des personnes de plus de 60ans.
Taille des bâtiments
grands (+100m²).
Seulement 2 bâtiments ont une grande emprise au sol: l’ancienne salle des fêtes et un bâtiment qui apparait comme d’un seul tenant au cadastre mais composé d’une maison et d’une grande grange (AC334).
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Objectifs et pistes de changements
travaux importants.
Peu de travaux.
On considère que les travaux sont importants lorsqu’il faut refaire entièrement soit le toit, soit les façades et/ou l’intérieur. Aucun profil particulier ne se dégage clairement ici.
Un certain nombre de bâtiments semblent exploitables avec un minimum de travaux. Il s’agit néanmoins principalement de bâtiments de grange ou garage, souvent des annexes de résidences (en violet).
tailles intermédiaires.
très petits (-50m²).
Ces bâtiments de taille intermédiaires (entre 50 et 100m²) peuvent être des granges ou des habitations vacantes, elle appartiennent surtout à des personnes de plus de 60ans et il y a sur ces maisons beaucoup de travaux à effectuer. En revanche, pas d’indivision dans ce cas-ci et un seul bâtiment en usufruit.
L’écrasante majorité des bâtiments vacants ou délaissés ont une emprise au sol très petite (moins de 50m²). Tous les bâtiments annexes de résidences (en violet) sont dans cette catégorie.
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Objectifs et pistes de changements
Croisement entre la vacance et l’intérêt patrimonial
Il y a un nombre non négligeable de bâtiments vacants remarqués au titre de la ZPPAUP. Au vu du profil des propriétaires, on peut supposer que ces personnes ont pu avoir un «coup de coeur» pour des bâtiments remarquables de l’Ollière, mais pour des raisons à déterminer (prix des travaux, difficultés réglmentaires?) le bâtiment est resté vacant.
Espaces extérieurs
jardins.
A quelques exception notables (la parcelles de l’ancienne salle de fête par exemple), l’écrasante majorité des bâtiments vacants ou délaissés n’ont pas de jardins.
20% des bâtiments vacants ont un jardin. Ils appartiennent principalement à de petites propriétés, avec beaucoup de travaux à mener.
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Objectifs et pistes de changements
bâtiments remarquables.
bâtiments sans intérêt architectural.
Il s’agit de personnes possèdant peu voir qu’un seul bâtiment (plutôt petit : moins de 50m²) et principalement des personnes qui ne sont pas de la région. Ce sont quasi exclusivement des bâtiments à usage d’habitation et avec d’importants travaux à mener.
Il s’agit de bâtiment sans forcément beaucoup de travaux à effectuer.
Petit espace extérieur, courette.
Pas d’espace extérieur.
Ce type de bâti, possédant un petit espace extérieur, est de taille variée (CES de 80 à 20m²) avec une importance des travaux allant grandissant avec la taille du bâti (sauf 1). Les propriétaires ont très majoritairement plus de 60ans.
L’écrasante majorité des bâtiments vacants ou délaissés n’ont pas de jardins, ce qui semble aller de pair avec la petitesse de l’emprise au sol.
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Objectifs et pistes de changements
Décryptage de la vacance en fonction des secteurs
Place des remparts.
Ces maisons appartiennent principalement à des personnes dites «parties». Ceux sont toutes des maisons à usage d’habitation. Excepeté le 35 rue J. Claussat, elles n’ont pas d’intérêt architectral particulier, ni de jardins. Les travaux à mener sont importants mais relativement accessibles. Il n’y a pas d’indivision dans ce secteur.
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Objectifs et pistes de changements
entrée de la rue joseph claussat.
Des bâtiments avec des travaux accessibles (certains tout de même assez importants) et des surfaces plutôt grandes (presque toutes plus de 50m²). Ils appartiennent pour moitié à des personnes dites «de passage». Trois d’entre eux appartiennent à des personnes morales.
coeur de l’ollière.
Les bâtiments sont très majoritairement très petits et avec de lourds travaux à mener. Ils appartiennent principalement à des propriétaires locaux, très majoritairement de plus de 60ans. Il y a plusieurs indivisions et usufruits.
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Objectifs et pistes de changements
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Objectifs et pistes de changements
Plan d’action
Suite à cette étude, on peut considérer qu’un disgnostic commun avec les habitants a été posé : à la fois grâce à la sensibilisation portée par les 6 mois la résidence, aux discutions engagées avec chaque habitant, mais aussi et surtout grâce à la réunion publique du 4 mars 2013 et la publication du livre de l’étude. C’est à partir de ce diagnostic commun que la collectivité pourra continuer le travail d’interpellation des propriétaires sur l’avenir du centre-bourg et de mise en projet. Lorsqu’elle décidera d’engager un projet d’aménagement, voir de remembrement en coeur d’Ollière, ce dossier sera une aide à l’orientation du projet, et un support pour rassembler tous les propriétaires autour d’un projet.
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Objectifs et pistes de changements
Collectif Etc - Habiter autrement les centres-bourgs - Châteldon - fÊvrier 2013