上海新自由贸易区 | 白皮书 | 2013年第三季度
上海
新自由贸易区 于外高桥和临港意义几何
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上海新自由贸易区 | 白皮书 | 2013年第三季度
引言 中国（上海）自由贸易试验区于二零一三年九月底正式挂牌成立，实现了对现有四处保税区的统 一行政监管。新“区域”以制度创新为主要体现形式，既是服务于国家体制改革的试验地，亦是 上海服务业的推动力。 尽管当前实施细则尚未明确，但其总体方案现已发布。具体细则有望在明年分批发布，其中最 受期待与热议的当属针对金融业的允许人民币兑换及利率自由化的改革，目前改革范围及实际 操作方案尚未明确。更多细则有望在十一月北京举行的中国共产党第十八届中央委员会第三次 全体会议后公布。 政府导向如下（尽管细则未明确）：对上海四个主要工业区域进行政策升级。外高桥保税区、 外高桥保税物流园区、洋山保税港区及浦东机场综合保税区的工业物业市场已处于重大转型与 升级时期，自由贸易区的激励政策必定会加快其发展与变革的步伐。本报告着眼于自由贸易区 对上海工业物业市场的潜在影响。
长
江
外高桥保税物流园区 外高桥保税区
中心城 陆家嘴 虹桥交通枢纽 虹桥机场
浦东机场综合保税区 浦东机场
洋山保税港区（陆域）
东 海
杭州湾
洋山保税港区（岛域）
数据来源：上海外高桥保税区联合发展有限公司，高力国际上海调研部，2013
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自由贸易区的影响 新自由贸易区将对上海产生怎样的影响？总体而言，该区域的创立必定会促进上海服务业的发 展。截至二零一二年，上海服务业产值占全市国内生产总值约60%，而该占比在香港约90%。自 由贸易区对外商投资者开放的若干产业、手续精简后的海关政策及操作便捷的金融系统，这些改 革均与政府增加上海服务业对城市经济贡献度的规划相一致。 鉴于实施细则尚未公布，预测自由贸易区对区域内工业物业市场带来的影响仍为时尚早。即便 如此，通过高力国际与政府官员的会谈及对现有区域内的市场趋势分析，预期的影响如以下两 方面：
• 外高桥 鉴于服务业创造了新的市场需求，外高桥区域的工业资产预计将升值，为卖家带来更 多机会并为现有物业的重新定位创造额外机遇。 • 临港 临港区域作为主要服务洋山港岛域的工业园区将可能吸引企业从外高桥搬迁至此， 从而为业主创造机会。
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自由贸易区政策
自由贸易区将为在区域内注册的企业开放 一系列行业。九月印发的通知中具体阐述
宏观层面上，上海自由贸易区将整合四个上海现
的准入行业如下：
有保税区于一个面积达28平方公里的行政区域， 涵盖了：外高桥保税区、外高桥保税物流园区、 浦东机场综合保税区及洋山保税港区（亦被称为
金融服务领域
临港的非保税区及自由港区）。
• 银行服务 • 专业健康医疗保险 • 融资租赁
该政策改革必会将上海列入全球几大主要金融中 心（纽约、伦敦和香港）之列并进一步促进上海
航运服务领域
较为领先的服务业发展。
• 远洋货物运输 • 国际船舶管理
实践层面中，许多人士认为在金融政策方面，外 高桥的运作模式将与香港类似；在物流及国际贸
商贸服务领域
易方面，浦东机场及临港将与新加坡自由贸易区
• 增值电信（包括呼叫中心、数据处理和 储存服务及互联网信息服务）
相似。一项普遍预期的改革是四处保税区的海关
• 游戏机、游艺机销售及服务
政策统一化。目前，每处保税区均有各自的海关 政策，这对那些会在多处保税区运营的企业而 言，履行的规则无疑是一个繁琐而重大的挑战。
国务院于九月下旬印发了名为国发[2013]38号的 通知。该通知呈现了中国（上海）自由贸易试验
专业服务领域 区的政策框架。具体领域内的细则尚未公布，譬如
• 律师服务
关于获准生产视频游戏机等细则，同样，金融业的
• 资信调查
主要调整细则亦尚未公布，但自由贸易区允许“探
• 旅行社
索”人民币兑换及其他相关领域改革，这不仅是政
• 人才中介
府首次尝试性的公告，亦是政府可能分批发布指导
• 投资管理
方针的第一步。据中国日报报道，上海外高桥保税 区开发股份有限公司总经济师蒯振宪表示，细则将 于二零一三年末或二零一四年初陆续发布。据同篇
文化服务领域
任陈波表示，自由贸易区将有98项政策试点项目，
• 娱乐和演出经纪
将分为两期进行。金融方面的改革细则将被纳入第
• 娱乐场所
一个显著的变化是引入“负面清单”管理模式。原 本的管理模式是列明准入的行业，但“负面清单” 通过列明受限的行业来取代原本的管理模式。
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• 建筑
报道，上海财经大学上海自由贸易区研究中心副主
二期。
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• 工程设计
社会服务领域 • 教育培训、职业技能培训 • 医疗服务（包括综合或专科医院及 门诊部）
外高桥 外高桥必然会再发展，但如何实施？ 鉴于外高桥的相对成熟度，市区临近性，交通网络及现有的便民服务设施，自由贸易区的政策 对外高桥的影响最为显著。金融服务公司预期将汇集外高桥，同时外高桥保税物流园将保持其 高端物流中枢的地位。 该区域成立迄今逾二十年载，已经历了三次彻底改造——从原材料进口基地至先进制造业中心 再至出口聚集区。随着上海经济升级，外高桥于二零一二年的市场活动表明其当前正处于第四 个发展期。改造的时机恰处自由贸易区方案的酝酿期，无疑为其创造了机会。然而，一个重要 问题是：哪些市场参与者将最为受益？ 在过去五到八年中，若干家主要微电子制
外高桥目前主要的市场特征是剩余的土地供应极为有限，地价十分昂贵。与此同时，部分微电
造商迁离外高桥，因而部分优质并配备空
子制造商搬离了先前的优质物业，这些公司选择了合并或迁离至其他城市诸如成都和苏州。
调的物业被空置，它们易于被改建成数据 中心、储存高价值商品（诸如酒类）的仓
图一：关于外高桥保税区电子制造商厂房改建为仓储的部分交易
储物业和后台业务部。
旧业主
旧用途
新业主
新用途
国际电子制造商
先进制造业
本土投资商
高端物流或后台业务部
2013
英特尔
先进制造业
普洛斯
仓储 / 办公物业
2012
天弘
先进制造业
本土投资商
高端商品仓储 （如：酒类仓储）
2010
惠普
先进制造业
外高桥发展公司
物流运输或研发
2005
成交日期
数据来源：高力国际上海调研部，2013
目前，国内外投资者均已收购了若干个此类厂房并将其改建成用于储藏高价值大宗商品的仓库。 这一市场动向与外高桥进口货物（诸如汽车零部件、医药类及医疗器械）的增长率（二零一二年 达30-40%）表现相一致（详见图二）。数据中心和金融企业的后台业务部亦被该类厂房所吸 引。在过去两年，外高桥的房地产交易面积逾600,000平方米。 纵使这是一组市场瞩目的交易数据，但这仅仅是外高桥物业总体存量中的一小部分，大量早期建 造的物业由于不能满足基本规格要求，普遍不适合作重新定位。 显然，随着那些主要制造商的迁离，外高桥需要通过改造以扩大税源，其主要机遇在于升级现有 的陈旧物业以满足自由贸易区带来的新增需求。
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倘若自由贸易区条例规定企业必须在该区内实体运营而非仅注册于该区，那么对优质物业的需求 量将攀升。随着自由贸易区正式挂牌，外高桥官方报道了来自私营企业甚至个人对自由贸易区的 兴趣。11家金融机构及25家企业在挂牌首日于自由贸易区注册，但许多国际银行还是选择了等待 更多细则出台。
当下，外高桥现有物业存量尚不足以吸收预期的未来需求。 展望未来，谁能够驱动外高桥房地产市场的变化呢？是政府抑或是市场本身？中国农业银行向上 海市政府提供了人民币2,500亿元的信用贷款，明确用于支援上海自由贸易区的建设，此举措表明 了政府将推进自由贸易区建设的强烈决心。 尽管自由贸易区的再发展中如何平衡公共领域和私人领域的作用尚未明确，但这些政策必然会对 市场供求双方所面临机遇起到决定性作用。
图二：2012年外高桥保税区分类进口货物增长率 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
汽车零部件
药品
集成电路
铜制品
医药设备
酒类
数据来源：上海外高桥保税区联合发展有限公司，2013
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预期的自由贸易区政策转变将对上海物流 工业带来显著的影响。 官方通知中提及或业内人士所预期的几大 政策转变如下：
• 企业在自由贸易区内存储货物无需税。 仅当这些货物进入国内市场时，企业才 需纳税。
• 允许物流合资企业中的外资方持多数股 份，而旧条例限定外资方持股不得超过 49%。
临港 自由贸易区方案有望推动众多企业从外高桥迁至临港 临港的变化可能有三个主要来源：外高桥的人口外迁、洋山港的功能转变、及伦敦金属交易所可 能进入中国大陆市场。 随着外高桥升级以适应服务业，临港开始从中获益。外高桥地价已超过大多数物流企业的承受水 平，并且价格预计仍将上升。尽管临港的这些地价已在上涨，但它们对要求提供比外高桥更高成 本效益的第三方物流企业、大宗商品交易商及汽车产业仍具有更多的潜在吸引力。由于政府购 地，外高桥的实际成交地价（图三）与市场价格略存差异。
• 运输目的地为其他港口的货物可在自由 贸易区进行转运和集中运输。
• 允许外籍船舶在自由贸易区和国内港口 之间的航运，而原先其航线仅对国内船 舶开放。
图三：临港及外高桥的平均土地价格 人民币 每亩
2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0
2008
2009
2010 临港
2011
2012
2013，8月
外高桥 数据来源：高力国际上海调研部，2013
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临港和洋山港区均已成为成熟运输目的地。在该背景下，自二零零五年洋山港落成以来，其吞吐 量已增至1,420万标准集装箱。随着该港口四期至二零一五或二零一六年完成，其吞吐量将会进一 步提升。 图四：洋山港和外高桥港口的吞吐量 '000 标准箱
18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0
2006
2007
2008 洋山港
2009
2010
2011
2012
2013F
外高桥港 数据来源：高力国际上海调研部，2013
洋山港原有的航运产业亦发生变化。临港在区域转运中扮演更大的角色，并成为洲际航线的首选 目的地。和外高桥类似，国内消费者日益增长的需求刺激了洋山港的高价值及奢侈品进口量的增 加。汽车零部件的进口量同样增长，物流和航运公司开始于临港建立供应链管理和配送中心，推 动工业物业吸纳量的增长。过去两年间，临港的净吸纳量从接近于零升至逾100,000平方米。
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伦敦金属交易所
临港增长的第三个因素可能是伦敦金属交易所首次进入中国大陆。由于对国内需求增长及伦敦金
二零一二年十二月，香港交易及结算所收
属交易所入驻的预期，一些大公司已经购地并建造了仓库，区域内金属存量显著增长。上海现有
购伦敦金属交易所之后，市场广泛猜测伦 敦金属交易所将通过上海自由贸易区进入 中国大陆。大宗商品交易员不再需要针对 每一笔交易缴纳营业税是伦敦金属交易所
金属仓储与伦敦金属交易所于新加坡、韩国及台湾授权的仓储之间存在的仓储关税差距意味着伦 敦金属交易所一旦进入中国，房地产发展商及投资者将颇为受益。一些公司已经为储存金属购地 和/或建造仓储，包括迈科、世天威及捷开依。
进入中国的一大关键因素，并将支持上海 发展成为全球基本金属交易中心。
图五：分地区仓库存储关税
如何运作
人民币每天每吨
3.0 伦敦金属交易所是全球最大的基本金属市 场，其在逾12个国家中授权（并不参与实
2.5
际运营）数百个仓储。尽管中国消耗世界
2.0
上超过40%的四大基本金属，中国大陆却
1.5
无伦敦金属交易所授权经营的仓储，这意 味着贸易商和生产商从釜山（韩国）、新
1.0
加坡或高雄（台湾）运送货物必须支付额
0.5
外成本。允许伦敦金属交易所进入中国对
0.0 中国
贸易商和制造商来说简化了交易过程，减
上海
新加坡
少了运输及物流成本，让银行和终端用户
韩国 数据来源：高力国际上海调研部，2013
均能于中国大陆存储基本金属。自持仓储 的上海期货交易所，目前在国内市场中居 于主导地位。 大宗商品交易与金融业联系紧密，几乎所
图六：金属相关企业在临港的土地购买情况 公司
购买年份
土地面积 （平方米）
建筑楼面面积 （平方米）
用途
状况
迈科
2012
136,616
190,022
金属配送中心
计划于2013年 第四季度完工
国内金属仓储
2012
268,000
待确认
待确认
拟建
中储
2007
36,000
18,000
自用金属仓储
运营中
HTL物流
2007
45,000
57,000
金属仓储和贸易运营
运营中
世天威
2006
15,000
6,000
金属和化学品仓储
运营中
捷开依
2006
23,333
27,709
自用金属仓储
在建中
有世界投资银行都会通过运营仓储来储存 大宗商品以期套期保值或辅助投资之目 的。众多银行购买仓库并用于租赁交易， 这也为他们自己的交易业务提供了宝贵的 数据。
数据来源：高力国际上海调研部，2013
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浦东机场自由贸易区 浦东机场自由贸易区是上海近期设立的保税区，它于二零一零年开始运作，主要作为高价值及易损 物品的仓库，货物具有严格的交货时间表。 尽管该地区的房地产市场具有强劲的基本面，但机场区域及其融入整体自由贸易区后的未来发展尚 未明朗。浦东机场二零一二年货物吞吐量位居世界第三，机场官方设定至二零一五年吞吐量将攀升 至第一位的目标。二零一三年前五个月，保税区的货物价值总额同比上涨55%至9.5亿美元。政府的 九月通告“鼓励保税区货物运输航班数量增长” ，然而并未予以进一步的细节。 图七：全球五大机场货物吞吐量 '000 公吨
5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
香港
孟菲斯 （田纳西州）
浦东
仁川 （首尔）
安格拉治 （阿拉斯加州）
数据来源：高力国际上海调研部，2013
这一区域亦提供了一个在外高桥极为有限的重要资源：可用土地。浦东机场区域共覆盖3.6平方公 里，但至今仅有1.6平方公里已获开发。对于需要连接机场同其后台办公室，或那些需要专门与航空 服务联系的物流设施公司来说，能够在保税区获得土地是极具吸引力的。 过去三年，中外运敦豪、联邦快递和联合包裹业务均在此建立其主要中枢。机场官方已宣布，截至 二零一三年六月，保税区已吸引了220家企业，共吸引合同外资2.62亿美元及合同内资人民币45亿元。 图八：亚洲机场货物吞吐量前五位 '000 公吨
5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
香港
浦东
仁川 （首尔）
成田 （东京）
樟宜 （新加坡）
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图九：上海自由贸易区平均租金 人民币每天每平方米
1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 2010
2011
2012
3Q13
外高桥保税物流园
浦东机场综合保税区
外高桥保税区
临港保税区
数据来源：高力国际上海调研部，2013
总结 目前纵使缺乏明晰的实施方案，自由贸易区对上海经济发展和工业房地产市场的影响预期将走高。 这一新规划将为现有四处保税区带来变革的动力。对那些理解外高桥、临港和机场物业市场现状并 且洞悉自由贸易区将如何在这些区域内驱动变革的人而言，自由贸易区无疑将为其创造商业机遇。。
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