Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cib.be
Dossieropbouw bij verkoopen verhuurbemiddeling in Vlaanderen
Auteur: Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed & Wonen vzw Met dank aan: Céline Van den Berghe uitgave: januari 2022 1
Document uitgegeven door Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw
Noch CIB Vlaanderen, noch het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw zijn verantwoordelijk voor het gebruik dat van dit document gemaakt wordt. Deze tekst is eigendom van Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw. Documenten die gedownload worden, zijn strikt bedoeld voor een pedagogisch gebruik in het kader van een vastgoedopleiding. Zij mogen onder geen beding worden verspreid naar derden of gebruikt worden voor commerciële doeleinden. Uitgave januari 2022 die alle vorige vervangt.
2
INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE
3
1
INLEIDING
12
2
DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT
13
SCHEMA VERKOOPTRAJECT ................................................................................................13 SCHEMA VERHUURTRAJECT................................................................................................14 DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT ...........................................................................15 3
BEMIDDELINGSOPDRACHT
17
GESCHREVEN OPDRACHT ...................................................................................................17 OPDRACHT VERSUS MANDAAT ...........................................................................................18 MARKTPRAKTIJKEN EN CONSUMENTENBESCHERMING (WER)............................................21 3.3.1
In hoofdlijnen
21
3.3.2
Sectorale regeling in het KB-BO
22
MODALITEITEN VAN HET AFSLUITEN VAN DE OPDRACHT ....................................................22 3.4.1
De op afstand afgesloten opdracht
22
3.4.2
De buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht
23
3.4.3
De niet-buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht
25
KB BEMIDDELINGSOPDRACHTEN (KB FREYA OF KB-BO) ..................................................28 3.5.1
Altijd verplicht te vermelden
28
3.5.2
Soms verplicht te vermelden
30
3.5.3
Nooit te vermelden
32
3.5.4
Aanbevelenswaardige vermeldingen
32
SOORTEN OPDRACHTEN......................................................................................................37 3.6.1
Met exclusiviteit
37
3.6.2
Met co-exclusiviteit
37
3.6.3
Zonder exclusiviteit
38
3.6.4
De plichtenleer
39
TARIFERING .......................................................................................................................40 4
INFORMATIE OVER DE PARTIJEN
42
JURIDISCHE BEKWAAMHEID ...............................................................................................42 4.1.1
Algemeen
42 3
4.1.2
Vennootschappen
42
4.1.3
Echtgenoten en samenwonenden
47
4.1.4
Mede-eigenaars
57
4.1.5
Vruchtgebruiker
57
4.1.6
Minderjarige
58
4.1.7
Beschermde personen
61
4.1.8
Collectieve schuldenregeling (schuldbemiddeling)
64
4.1.9
Faillissement
66
DE ANTIWITWASWETGEVING ..............................................................................................67
5
4.2.1
Algemeen
67
4.2.2
Definitie en toepassingsgebied
68
4.2.3
Verplichtingen van de vastgoedmakelaar
69
4.2.4
BIV tools in het kader van de antiwitwaswetgeving
73
4.2.5
Aandachtspunten bij verkoop
74
4.2.6
Aandachtspunten bij verhuur
75
4.2.7
Wat als de vastgoedmakelaar zijn verplichtingen niet naleeft?
75
4.2.8
Contactgegevens Cel voor Financiële informatieverwerking (CFI)
75
PATRIMONIUMDOCUMENTATIE
77
ORGANISATIESTRUCTUUR FOD FINANCIËN ........................................................................77 KADASTER .........................................................................................................................78 5.2.1
Kadastrale diensten
78
5.2.2
Voornaamste kadastrale bescheiden en begrippen
79
5.2.3
Toegang tot informatie
88
5.2.4
Kadastraal inkomen
99
5.2.5
Bijwerking patrimoniumdocumentatie via post- en prekadastratie
103
REGIME VAN DE ONROERENDE PUBLICITEIT ......................................................................107
5.3.1
Nut van de onroerende publiciteit
107
5.3.2
Eigendomstitel
114
5.3.3
Hypothecair getuigschrift
121
REGISTRATIEKANTOOR ....................................................................................................128 5.4.1
Organisatie registratiekantoren
128
LANDMETERSPLANNEN ....................................................................................................133 5.5.1
PV van afpaling, splitsing en opmeting 4
133
5.5.2 6
PV van muurovername
134
FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED
137
BOUWPLANNEN................................................................................................................137 BOUWTECHNISCHE DIAGNOSE ..........................................................................................137 VOORWERP VAN DE VERKOOP ..........................................................................................138 OPPERVLAKTEVERMELDINGEN.........................................................................................139 LIGGINGSINFORMATIE ...................................................................................................... 139 7
RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU
143
KORTE HISTORIEK WETGEVING.........................................................................................143 7.1.1
De Stedenbouwwet en het DROG
143
7.1.2
Het Decreet Ruimtelijke Ordening of het DRO
143
7.1.3
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of VCRO
143
7.1.4
het Decreet van 25 april 2014 betreffende de handhaving van de omgevingsvergunning 143
DUIDING VAN ENKELE BEGRIPPEN ....................................................................................144 7.2.1
Ruimtelijke ordening
144
7.2.2
Vergunningen
155
7.2.3
Terminologische toelichting
160
AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERKOOP ..................................................162 7.3.1
Actieve onderzoeksplicht naar de stedenbouwkundige toestand
162
7.3.2
Model inlichtingenformulier vastgoedinformatie
164
7.3.3
Stappenplan bij het onderzoek naar de vergunde toestand
167
AANDACHTSPUNTEN VOOR DE MAKELAAR BIJ VERHUUR ..................................................168 BIJZONDERE INFORMATIEPLICHTEN BIJ VERKOOP EN VERHUUR ........................................170 7.5.1
Ligging in een verkaveling
170
7.5.2
Stedenbouwkundige informatie
170
MILIEUVERGUNNING ........................................................................................................179 7.6.1
Wetgeving
179
7.6.2
Milieuvergunning
180
7.6.3
Vervreemding van een hinderlijke inrichting
181
NUTTIGE MILIEUGERELATEERDE INFORMATIE ..................................................................183 8
JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN 5
190
BODEMTOESTAND ............................................................................................................190 8.1.1
Wetgeving
190
8.1.2
Duiding begrippen
190
8.1.3
Documenten inzake bodemwetgeving
192
8.1.4
Organisatie van de bescherming
193
8.1.5
Opbouw van een bodemattest
198
8.1.6
Praktische werkwijze inzake de aanvraag van een bodemattest
199
8.1.7
Hoe lang is een bodemattest geldig?
201
8.1.8
In welke fase van het verkoopproces moet het bodemattest aanwezig zijn?
202
8.1.9
Appartementsmede-eigendom
204
8.1.10 Aandachtspunten bij verhuur
207
8.1.11 OVAM geoloket
208
ONROEREND ERFGOED .....................................................................................................211 8.2.1
Wetgeving
211
8.2.2
Beleid
211
8.2.3
Begrippen
213
8.2.4
Handhaving
220
8.2.5
Informatieplichten van de vastgoedmakelaar
222
8.2.6
Aandachtspunt verhuur
227
OVERSTROMINGSGEVAAR ................................................................................................227 8.3.1
Federale informatieplicht: risicozone voor overstromingen
227
8.3.2
Vlaamse informatieplicht: Decreet Integraal Waterbeleid
228
8.3.3
Synthese
233
8.3.4
Illustratie
233
VOORKOOPRECHTEN ........................................................................................................234 8.4.1
Inleiding
234
8.4.2
Soorten wettelijke voorkooprechten
238
8.4.3
Uitzonderingen Vlaamse voorkooprechten
266
8.4.4
Vindplaats
268
8.4.5
Rol van de vastgoedmakelaar
276
8.4.6
Procedure Vlaamse voorkooprechten
276
8.4.7
Knelpunt in de praktijk
283
8.4.8
Verbod van manipulatie
283
6
8.4.9 9
Gevolgen van de miskenning van een voorkooprecht
TECHNISCHE INFO CONSTRUCTIE EN INSTALLATIES
284 287
AS-BUILTATTEST..............................................................................................................287 CONFORMITEITSATTEST ...................................................................................................287 9.2.1
begrip conformiteitsattest
287
9.2.2
belang voor de vastgoedmakelaar
290
ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC) ...........................................................................291 9.3.1
Begrip
291
9.3.2
EPC en residentiële gebouwen
292
9.3.3
EPC en niet-residentiële gebouwen
308
9.3.4 EPC GEMENE DELEN
312
9.3.5
322
EPC en publieke gebouwen
POSTINTERVENTIEDOSSIER (PID) .....................................................................................325 9.4.1
Begrip
325
9.4.2
Regels bij verkoop
326
9.4.3
Regels bij verhuur
327
KEURINGEN EN ATTESTEN INSTALLATIES .........................................................................329
10
9.5.1
Keuring elektriciteit
329
9.5.2
Stookolieattest
335
9.5.3
CV, individuele stooktoestellen, schoorstenen
341
9.5.4
Putten en secreten
350
9.5.5
Rookmelders
351
TYPEGEBONDEN VASTGOEDINFORMATIE
354
VERKOOP VAN EEN BESTAAND PAND ................................................................................354 APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM ....................................................................................355 10.2.1 Statuten en reglement van interne orde
355
10.2.2 Informatieplichten bij overdracht van een kavel
359
10.2.3 Afhandeling schulden en tegoeden t.o.v. de vereniging van mede-eigenaars
363
WONINGBOUWWET ..........................................................................................................365 10.3.1 Toepassingsgebied
366
10.3.2 Financiële zekerheid
367
10.3.3 Eigendomsoverdracht en risico-overdracht
368
10.3.4 Prijsbepaling
368 7
10.3.5 Betalingsmodaliteiten
369
10.3.6 Oplevering
369
10.3.7 Verbod recht van wederinkoop
370
10.3.8 Een verzwaarde aansprakelijkheid in hoofde van de verkoper
371
10.3.9 Verplichte vermeldingen en bijlagen
371
10.3.10 Relevante rechtspraak
373
DE VERKOOP VAN EEN BOUWGROND ................................................................................374 10.4.1 Is er wel sprake van een bouwgrond?
374
10.4.2 Is de grond verpacht?
374
10.4.3 Gesplitste verkoop
375
10.4.4 Koppelverkoop (bouwverplichting)
376
10.4.5 Aandachtspunten
376
BOSGEBIED ......................................................................................................................377 11
GEOPUNT
380
12
VERGELIJKING GEWESTEN (VERKOOPDOSSIER)
382
8
HOOFDSTUK 3. BEMIDDELINGSOPDRACHT BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5A BIJLAGE 5B BIJLAGE 6
Checklist precontractuele informatie (verkoopbemiddeling) Modelformulier voor herroeping Boek VI Marktpraktijken en consumentenbescherming (WER) KB van 12 januari 2007 bemiddelingsovereenkomst vastgoedmakelaars Exclusieve verkoopopdracht (niet-buiten de verkoopruimte afgesloten) Exclusieve verkoopopdracht (buiten de verkoopruimte afgesloten) Co-exclusieve verkoopopdracht (niet-buiten de verkoopruimte afgesloten)
HOOFDSTUK 4. INFORMATIE OVER DE PARTIJEN BIJLAGE 7A BIJLAGE 7B BIJLAGE 7C
Meldingsformulier CFI in het kader van de antiwitwaswetgeving Antiwitwasreglement vastgoedmakelaars Antiwitwaswet 18 september 2017
HOOFDSTUK 5. PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 5.2. Kadaster BIJLAGE 8A BIJLAGE 8B BIJLAGE 8C BIJLAGE 8D BIJLAGE 8E BIJLAGE 8F BIJLAGE 8G BIJLAGE 8H BIJLAGE 8I
Lijst met kadastrale gemeentenummers Aanvraagformulier kadastraal uittreksel Voorbeeld uittreksel uit de kadastrale legger Voorbeeld uittreksel uit het kadastraal percelenplan Voorbeeld kadastraal uittreksel vastgoeddossier Uittreksel BS 28.01.2016 (indexatiecoëfficiënt KI 2016) Overzicht gemeentelijke en provinciale opcentiemen Algemeen voorbeeld berekening onroerende voorheffing (AJ 2013) Voorbeeld aanslagbiljet onroerende voorheffing
HOOFDSTUK 5. PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 5.3. Hypotheekkantoor BIJLAGE 9A BIJLAGE 9B BIJLAGE 9C BIJLAGE 9D BIJLAGE 9E
Aanvraagformulier hypothecair getuigschrift Uittreksel uit een basisakte (oorsprong van eigendom) Voorbeeld van een eigendomstitel Voorbeeld van een hypothecair getuigschrift Voorbeeld van een hypothecair getuigschrift
HOOFDSTUK 5. PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 5.6. Landmetersplannen BIJLAGE 10A Proces-verbaal van opmeting en afpaling BIJLAGE 10B Typecontract Livios gemene muur BIJLAGE 10C Proces-verbaal van muurovername
9
HOOFDSTUK 6. FYSIEKE BESCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED BIJLAGE 11A BIJLAGE 11B BIJLAGE 11C BIJLAGE 11D
Voorbeeld bouwplan Model Mark Van De Woestijne bouwtechnische evaluatie van het goed Livios checklist bij aankoop woning Livios checklist bij aankoop bouwgrond
HOOFDSTUK 7. RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN MILIEU BIJLAGE 12A BIJLAGE 12B BIJLAGE 12C BIJLAGE 12D BIJLAGE 12E BIJLAGE 12F BIJLAGE 12G BIJLAGE 12H BIJLAGE 12I BIJLAGE 12J BIJLAGE 12K BIJLAGE 12L BIJLAGE 12M BIJLAGE 12N BIJLAGE 12O BIJLAGE 12P BIJLAGE 12Q
Legende ter interpretatie van de inkleuringen op gewestplannen Legende ter interpretatie van de gebiedsinkleuringen op de gewestplannen Aanvullende voorschriften gewestplannen Voorbeeld van een rooilijnplan Voorbeeld van een verkavelinsgverordening (Sint-Niklaas) Voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning (Gent) Voorbeeld van een planologisch attest Informatiebrochure zonevreemde bedrijven Voorbeeld uittreksel plannenregister Voorbeeld van een verkavelingsvergunning Voorbeeld van een stedenbouwkundige vergunning Voorbeeld van een stdenbouwkundig attest Voorbeeld uittreksel vergunningenregister Inlichtingenformulier vastgoedinformatie (2014) Voorbeeld vastgoedinformatie Schema wijzigen woongelegenheden Formulier melding van overname door een andere exploitant
HOOFDSTUK 8. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 8.1. Bodemtoestand BIJLAGE 13A BIJLAGE 13B BIJLAGE 13C BIJLAGE 13D
OVAM Handleiding overdrachten Niet-blanco bodemattest Blanco bodemattest Aanvraagformulier bodemattest (vanaf 01.06.2017)
HOOFDSTUK 8. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 8.2. Onroerend erfgoed BIJLAGE 14A Brochure onroerend erfgoed BIJLAGE 14B Voorbeeldclausules informatieplicht HOOFDSTUK 8. JURIDISCHE OMGEVINGSFACTOREN - Afdeling 8.3. Overstromingsgevaar BIJLAGE 15A Voorbeeldrapport risicozone voor overstromingen (federaal) BIJLAGE 15B Voorbeeldrapport watertoets (Vlaams) BIJLAGE 15C Brochure overstromingsgevoeligheid vastgoed
10
HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.2. Conformiteitsattest BIJLAGE 16A Model conformiteitsattest woning BIJLAGE 16B Model conformiteitsattest kamer HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.3. Energieprestatiecertificaat BIJLAGE 17A Model EPC BIJLAGE 17B EPC folder (VEA) HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.5.1. Elektrische installatie BIJLAGE 18A Keuringsattest elektrische installatie BIJLAGE 18B Folder veiligheid elektrische installatie BIJLAGE 18C Lijst van de erkende keuringsorganismes HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.5.2. Stookolietank BIJLAGE 19A Lijst van de erkende stookolietechnici BIJLAGE 19B Lijst van de erkende milieudeskundigen BIJLAGE 19C Certificaat controle opslagtank BIJLAGE 19D Certificaat buitengebruikstelling opslagtank HOOFDSTUK 9. TECHNISCHE INFO - Afdeling 9.5.3. CV, stooktoestellen en schoorstenen BIJLAGE 20A Reinigingsattest CV BIJLAGE 20B Verbrandingsattest CV BIJLAGE 20C Verwarmingsauditrapport CV BIJLAGE 20D Overzicht van de verplichtingen van de eigenaar en gebruiker van een CV BIJLAGE 20E Onderzoeksverslag van een stooktoestel BIJLAGE 20F Onderhoudsattest van een schoorsteen HOOFDSTUK 10. TYPEGEBONDEN VASTGOEDINFORMATIE BIJLAGE 22A Modelovereenkomst klassieke compromis (Vlaanderen) BIJLAGE 22B Voorbeeld statuten appartementsgebouw BIJLAGE 22C Voorbeeld reglement van interne orde BIJLAGE 22D Modelcontract verkoop appartement (Vlaanderen) BIJLAGE 122E Modelcontract verkoop woning op plan of in aanbouw (Vlaanderen) BIJLAGE 22F Modelcontract verkoop grond (Vlaanderen) HOOFDSTUK 11. GEOPUNT BIJLAGE 23 Handleiding Geopunt HOOFDSTUK 12. VERGELIJKING GEWESTEN VERKOOPDOSSIER BIJLAGE 24 Vergelijking verkoopdossier in de 3 gewesten 11
1 INLEIDING Te veel vastgoedmakelaars (over)leven nog in de gelukzalige overtuiging dat hun rol als bemiddelaar beperkt is tot het commerciële luik van de vastgoedtransactie en dat zij verder niets te maken hebben met mogelijke juridische, fiscale, (steden)bouwkundige, en andere problemen rond hun opdracht. Nochtans kunnen enkel de vastgoedmakelaars met een goede kennis van de materie in een steeds moeilijkere markt overleven. Alleen zij zijn bekwaam om de juiste informatie te verstrekken, waar zowel de opdrachtgever als de kandidaat-koper of -huurder recht op hebben.
De beroepserkenning van de vastgoedmakelaardij heeft grote gevolgen gehad voor de beroepsbeoefenaars. De vereiste professionalisering werd versneld gerealiseerd, enerzijds door het verbeteren van de vakbekwaamheid via het intensifiëren van de beroepsopleiding en anderzijds door het opstellen van een beroepscode met de gedragsregels eigen aan het beroep. Een ander gevolg van de beroepsreglementering is de grotere beroepsaansprakelijkheid, die ook blijkt uit de rechtspraak. De vastgoedmakelaar wordt als professioneel aanzien. Gebreken in de informatieverstrekking gedurende de precontractuele fase, de periode die de verkoop- of verhuurovereenkomst voorafgaat, spelen een steeds grotere rol als grond voor aansprakelijkheid. Nadat de vastgoedmakelaar met de opdrachtgever een sluitende bemiddelingsopdracht is overeengekomen, zal hij aan deze overeenkomst uitvoering moeten geven. Bij elke opdracht, en zelfs al vanaf de onderhandelingsperiode die eraan voorafgaat, heeft de vastgoedmakelaar een onderzoeksplicht. Met deze voorafgaande opzoekingen staat of valt de correcte uitvoering van de opdracht! Hij zal het te verkopen of verhuren goed bezoeken, onderzoeken en op basis daarvan een degelijk verkoop- of verhuurdossier samenstellen. Zowel het Wetboek Economisch Recht als de eigen plichtenleer leggen aan de vastgoedmakelaar een informatieplicht op. Deze syllabus behandelt alle aspecten die de vastgoedmakelaar in Vlaanderen moet onderzoeken, dit met een dubbel doel: enerzijds om in de onderhandelingsfase aan zijn wettelijke en deontologische informatieverplichting te kunnen voldoen en anderzijds, om bij de realisatie van zijn opdracht een degelijke verkoop- of verhuurovereenkomst te kunnen opstellen. Het is dus belangrijk om alle noodzakelijke informatie te verzamelen bij de opdrachtgever, maar evenzeer bij de bevoegde overheidsdiensten waartoe de vastgoedmakelaar toegang heeft. In het kader van zijn aansprakelijkheid kan hij het best zijn bronnen in het dossier noteren en bij voorkeur zoveel mogelijk stukken of kopieën bewaren. Deze syllabus handelt over het dossier van de vastgoedmakelaar bij de verkoop of verhuur van goederen in het Vlaams Gewest. In het laatste hoofdstuk zijn voor het verkoopdossier evenwel schematische overzichten toegevoegd, waarin ook wordt stilgestaan bij de regeling in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest. 12
2 DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT SCHEMA VERKOOPTRAJECT
WERVING
VERKOOPOPDRACHT
BEMIDDELINGSCONTRACT
VERWERKING EN DOSSIEROPBOUW
SAMENSTELLING VERKOOPDOSSIER
Informatie partijen
Informatie onroerend goed
VERKOOP ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST (COMPROMIS)
AUTHENTIEKE VERKOOPOVEREENKOMST (NOTARIËLE VERKOOPAKTE)
13
SCHEMA VERHUURTRAJECT
WERVING
VERHUUROPDRACHT
BEMIDDELINGSCONTRACT
VERWERKING EN DOSSIEROPBOUW
SAMENSTELLING VERHUURDOSSIER
Informatie partijen
Informatie onroerend goed
VERHUUR VERHUUROVEREENKOMST
14
DOSSIEROPBOUW EN INFORMATIEPLICHT
Terwijl in de oude plichtenleer voor vastgoedmakelaars nog bepaald werd dat 'de vastgoedmakelaar voor elke zaak een dossier moet samenstellen dat zo volledig mogelijk moet zijn', houdt de plichtenleer van 1 januari 2007 zich wat dat betreft volledig op de vlakte. Artikel 12 van de huidige plichtenleer vermeldt enkel dat 'de vastgoedmakelaar aan zijn opdrachtgever de documenten en inlichtingen moet vragen, noodzakelijk voor het uitvoeren van zijn opdracht en dat hij binnen de grenzen van zijn mogelijkheden (?) tot de passende verificaties ervan moet overgaan, zodanig dat hij onder meer in de mogelijkheid wordt gesteld betrouwbare informatie over te maken aan de bij die opdracht betrokken personen. Indien hiertoe een reden bestaat zal hij duidelijkheid scheppen inzake het voorbehoud met betrekking tot de punten waarover hij geen informatie kan bekomen.' Behalve de overeenkomsten en briefwisseling met de partijen, mag men aannemen dat hij alle informatie, die hij in de onderzochte stukken terugvindt en die noodzakelijk is om aan zijn informatieplicht te voldoen, in het dossier zal onderbrengen. De vastgoedmakelaar moet ook rekening houden met de regelgeving betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (boek VI van het Wetboek Economisch Recht (=WER)). De vastgoedmakelaar heeft een algemene informatieplicht. Hij moet de kandidaat-koper of -huurder behoorlijk en nuttig voorlichten over de belangrijkste kenmerken van het onroerend goed en de verkoop- of verhuurvoorwaarden. Voor een juist begrip van deze informatieverplichting verduidelijkt het WER nog dat als misleidend wordt beschouwd een handelspraktijk die gepaard gaat met onjuiste informatie en derhalve op onwaarheden berust. Van misleiding is ook sprake als de informatie weliswaar feitelijk correct is, maar deze informatie de gemiddelde consument op enigerlei wijze, inclusief door de algemene presentatie, bedriegt of kan bedriegen, en de gemiddelde consument ertoe brengt of kan brengen een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen. Behalve deze algemene informatieverplichting, krijgt de vastgoedmakelaar om de haverklap nieuwe bijzondere informatieplichten opgelegd, waarbij hij in het kader van zijn makelaarsopdracht een reeks attesten en documenten moet verzamelen en deze tijdig ter kennis moet brengen van de koper of huurder. Aan elke bijzondere informatieplicht wordt dan een specifiek sanctioneringsregime gekoppeld. Ten slotte mag niet uit het oog worden verloren dat zelfs indien de vastgoedmakelaar erin slaagt te voldoen aan alle bijzondere informatieplichten in specifieke wetgeving, hij nog steeds aansprakelijk kan worden gesteld indien hem een tekortkoming aan zijn algemene informatieplicht kan worden verweten. Zo geldt er bijvoorbeeld geen specifieke informatieplicht inzake de keuring van stookolietanks, maar het is wel denkbaar dat de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar in een verkoopdossier ter discussie kan komen als een keuringsattest ontbreekt en hij de koper hierover niet zou hebben geïnformeerd.
15
De juistheid en volledigheid van de informatie die de vastgoedmakelaar verstrekt zal recht evenredig zijn met de grondigheid waarmee hij zijn onderzoek voerde. Vandaar het belang van de opmaak van een stevig en gedocumenteerd dossier. In relatie tot zijn opdrachtgever is de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar contractueel van aard. Tussen beiden bestaat immers een contractuele relatie via de bemiddelingsopdracht. Overeenkomsten moeten te goeder trouw worden onderhandeld en afgesloten. Een vastgoedmakelaar schiet tekort aan deze verplichting wanneer hij in de loop van contractuele onderhandelingen, bewust of door onvoorzichtigheid, zijn medecontractant doet dwalen over de omvang van de rechten, plichten en voordelen die uit het contract zouden voortvloeien. Deze fout moet strenger worden beoordeeld ten aanzien van beroepslui, die tegenover hun klant immers gehouden zijn tot een specifieke advies- en informatieverplichting. 1 In relatie tot kandidaat-kopers en -huurders, met wie de vastgoedmakelaar geen contractuele band heeft, is de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar buitencontractueel van aard (artikelen 13821383 Burgerlijk Wetboek (BW)). De vastgoedmakelaar moet zich gedragen zoals elke andere normaal voorzichtige en zorgzame professioneel uit hetzelfde vakgebied en mag de wettige belangen van derden niet miskennen. Daarom moet hij duidelijke informatie verstrekken aan de kandidaat-koper, onder meer over de kenmerken van het te verkopen goed en over het algemeen over alle elementen die de toestemming van de toekomstige koper zouden kunnen bepalen. 2
Besluit hoofdstuk 2 Dossieropbouw en informatieplicht Verkooptraject: - niveau vastgoedmakelaar: verkoopopdracht (bemiddelingscontract) samenstelling verkoopdossier onderhandse verkoopovereenkomst of compromis - niveau notaris: notariële verkoopakte Verhuurtraject: - niveau vastgoedmakelaar: verhuuropdrachtt (bemiddelingscontract) samenstelling verhuurdossier verhuurovereenkomst Professionalisering beroep - beroepserkenning (1993) - oprichting BIV (1995) Algemene onderzoeksplicht artikel 12 plichtenleer Algemene informatieplicht - artikel 12 plichtenleer - boek VI van het WER in relatie tot consumenten Bijzondere informatieplichten in allerhande bijzondere wetgeving Gevolg -
1 2
grotere beroepsaansprakelijkheid jegens de verkoper of verhuurder: contractueel
Gent 23 januari 2001, DAOR 2001, afl. 57, 63. Rb. Brussel 8 mei 2006, TBBR 2006, afl. 7, 438.
16
-
jegens de koper: buitencontractueel (artikel 1382-1383 BW)
3 BEMIDDELINGSOPDRACHT
De eerste bouwsteen van een verkoop- of verhuurdossier is een juridisch sluitende bemiddelingsopdracht. Het belang hiervan mag niet onderschat worden, nu deze opdracht contractueel de afspraken vastlegt tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever (verkoper of verhuurder). Alzo weet elke contractspartij waar zij aan toe is: waartoe heeft elke partij zich verbonden en wat zijn haar rechten? Na prospectie en succesvolle onderhandeling met de opdrachtgever, zal een opdracht tot stand komen. Er kan het best soms moet het een geschreven bemiddelingsopdracht worden opgesteld en ondertekend, waarin de rechten en plichten van de opdrachtgever en de vastgoedmakelaar nauwkeurig worden opgenomen.
GESCHREVEN OPDRACHT Slechts weinig vastgoedmakelaars zullen er vandaag nog voor kiezen om geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst op te maken. Soms is dit echter wel nog het geval, uit gemakzucht bijvoorbeeld, onder druk van de toenemende concurrentie of op verzoek van de opdrachtgever. Er zijn nochtans voldoende argumenten om de opdracht altijd in een geschrift te gieten. Boek VI van het WER Boek VI van het WER, getiteld alle overeenkomsten met consumenten. De bemiddelingsopdracht met de consument moet het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst. Artikel VI.3 van het WER schrijft voor dat elke onderneming die aan de consument diensten aanbiedt, de prijs hiervan duidelijk en schriftelijk moet aanduiden. Uiteraard blijft de vastgoedmakelaar de vrijheid behouden om geen geschreven overeenkomst te sluiten, wanneer deze niet valt onder boek VI van het WER. Deontologische verplichting
17
De deontologie stelt in artikel 8 dat de vastgoedmakelaar gehouden is een schriftelijke overeenkomst af te sluiten, indien de wet het aan de partijen oplegt. Commercieel De vastgoedmakelaars die occasioneel werken zonder schriftelijke opdracht, moeten beseffen dat zij (na het succesvol vervullen van hun taken) discussies riskeren over het al dan niet bestaan van de opdracht, maar eveneens over de inhoud en de voorwaarden van de verleende opdracht. Zij lopen dan ook het risico om het (mondeling) overeengekomen honorarium geheel of gedeeltelijk te mislopen. Bewijsprobleem Bij een schadegeval inzake beroepsaansprakelijkheid zal de verzekeringsmaatschappij in eerste orde vragen de bemiddelingsopdracht voor te leggen. Het bewijs van de opdracht en het overeengekomen honorarium is onderhevig aan de formele regel van artikel 8.9, §1 boek VIII Bewijs Nieuw Burgerlijk Wetboek. Noteer wel dat ten aanzien van een opdrachtgever die zelf handelaar is, er een soepeler bewijsregime geldt. Hier mag het bestaan van de overeenkomst bewezen worden door alle middelen van recht (art. 8.11,§1 Boek VIII Bewijs Nieuw Burgerlijk Wetboek).
OPDRACHT VERSUS MANDAAT De termen 'opdracht' en 'mandaat' worden door vastgoedmakelaars vaak door elkaar gebruikt, maar ze dekken toch een verschillende lading. Juridisch vertaald heeft de term 'opdracht' betrekking op een overeenkomst van aanneming (verhuring van diensten), terwijl de term 'mandaat' op een overeenkomst van lastgeving slaat. De (bemiddelings)opdracht is een verhuring van diensten (= aanneming van werk), waarbij de vastgoedmakelaar zich ertoe verbindt om alle middelen in te zetten om de verkoop of verhuur te realiseren. 3 Het is louter een opdracht om feitelijke handelingen te stellen, namelijk het bemiddelen een koper of huurder zoeken voor het aangeduide goed aan een overeengekomen prijs. Een mandaat gaat verder dan een (bemiddelings)opdracht. Het is een lastgeving waarbij de lastgever (verkoper of verhuurder) de lasthebber (vastgoedmakelaar) belast met het verrichten van een rechtshandeling in zijn naam en voor zijn rekening. 4 De vastgoedmakelaar wordt gemandateerd om namens en voor rekening van de verkoper op te treden en de verkoop te sluiten door ondertekening van het compromis.
3 4
Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII artikelen 1779 t.e.m. 1799. Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel XIII artikelen 1984 t.e.m. 2010.
18
Opdracht = dienstencontract
Mandaat = lastgeving
louter feitelijke handelingen
louter feitelijke handelingen +
bemiddeling
rechtshandeling
de verkoper / verhuurder tekent zelf de compromis / het huurcontract
de vastgoedmakelaar tekent de compromis / het huurcontract
De vastgoedmakelaar moet er zich van bewust zijn dat een verkeerd gebruik van deze termen nefast kan zijn, gezien aan beide soorten overeenkomsten (aanneming en lastgeving) verschillende juridische gevolgen worden gekoppeld. Het mandaat geschiedt in principe 'om niet' (artikel 1986 BW), lees 'gratis' of 'onbezoldigd'. Hieruit volgt dat indien er toch een commissieloon werd bedongen, de rechter het commissieloon van de vastgoedmakelaar kan matigen als hij meent dat dit overdreven is in het licht van de geleverde prestaties. In het kader van een overeenkomst tot verhuur van diensten heeft de rechter geen bevoegdheid om het overeengekomen commissieloon van de vastgoedmakelaar te herleiden. Artikel 2003 BW voorziet dat het mandaat te allen tijde kan worden herroepen door de opdrachtgever. Tenzij partijen contractueel een andersluidende afspraak hebben gemaakt, zal de opdrachtgever geen vergoeding voor winstderving verschuldigd zijn. Hij zal enkel gehouden zijn tot vergoeding van de door de vastgoedmakelaar gemaakte kosten. De situatie is anders in het kader van een overeenkomst tot verhuur van diensten (= bemiddelingsopdracht). Hier voorziet artikel 1794 BW dat de opdrachtgever de aanneming te allen tijde kan beëindigen, op voorwaarde dat hij de vastgoedmakelaar schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen. De vastgoedmakelaar is hier uit kracht van de wet gerechtigd op een vergoeding wegens winstderving, zonder dat dit expliciet contractueel moet voorzien zijn. In het algemeen heeft de gemandateerde vastgoedmakelaar een grotere aansprakelijkheid dan de niet-gemandateerde vastgoedmakelaar die slechts een bemiddelingsverbintenis op zich nam. Als een bemiddelingsopdracht wordt aangegaan door meerdere opdrachtgevers (bijvoorbeeld de drie mede-eigenaars van het onroerend goed), dan zijn zij op basis van het gemeen aannemingsrecht niet hoofdelijk verbonden tot naleving van de verplichtingen die voortvloeien uit de bemiddelingsopdracht. Wel kan deze hoofdelijkheid contractueel bedongen worden, wat alleszins in het belang is van de vastgoedmakelaar. 19
In het kader van een mandaat voorziet de wet zelf evenwel in een hoofdelijke aansprakelijkheid (artikel 2002 BW). Een contractueel beding in die zin is dus niet vereist (al verdient het steeds aanbeveling dit nog eens uitdrukkelijk te vermelden in het contract). Als in het kader van de bemiddelingsopdracht de opdrachtgever komt te overlijden, dan blijft de opdracht gewoon doorlopen. De erfgenamen van de overledene treden in de rechten en plichten van de overledene. Enkel als de vastgoedmakelaar zou komen te overlijden, komt de opdracht van rechtswege tot een einde (artikel 1795 BW). Het mandaat daarentegen eindigt van rechtswege bij het overlijden van de opdrachtgever of de vastgoedmakelaar (artikel 2003 BW). Opdracht
Mandaat
Commissieloon kan niet door de rechter gematigd worden
Commissieloon kan door de rechter gematigd worden (artikel 1986 BW)
Herroepingsrecht mits vergoeding uitgaven, arbeid en winstderving (artikel 1794 BW)
Herroepingsrecht mits vergoeding kosten (artikel 2003 BW)
Mildere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Strengere beoordeling beroepsaansprakelijkheid
Geen hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers, tenzij contractueel bedongen
Hoofdelijkheid tussen de opdrachtgevers (artikel 2002 BW)
Bij overlijden opdrachtgever blijft de opdracht doorlopen (artikel 1795 BW: enkel het overlijden van de dienstverlener impliceert het einde van de opdracht)
Bij overlijden opdrachtgever eindigt het mandaat van rechtswege (artikel 2003 BW)
OPGELET! Vermijd het gebruik van nutteloze mandaten. Indien een mandaat noodzakelijk is (verre afstand van de opdrachtgever, talrijke onverdeelde van een ereloon en anderzijds een mandaat om niets. Zo valt er door de rechter niets te herleiden. Het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars, dat van kracht ging op 1 februari 2007 (ook wel KB Freya of KB-BO genoemd), bepaalt dat uit de overeenkomst moet blijken of het om een verhuring van diensten, dan wel om een lastgeving of andere gaat. De opdracht en de omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid moeten in één enkele rubriek van het contract op duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven, waarbij onder meer expliciet blijkt of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument. 20
Bovendien stelt artikel 9 van de plichtenleer, dat wanneer een door de vastgoedmakelaar aan zijn potentiële opdrachtgever voorgelegd voorstel van overeenkomst een mandaat inhoudt, de vastgoedmakelaar verplicht is dat mandaat klaar en duidelijk vast te leggen.
MARKTPRAKTIJKEN EN CONSUMENTENBESCHERMING (WER)
3.3.1 IN HOOFDLIJNEN (Enkel) wanneer de opdrachtgever van de vastgoedmakelaar bij bemiddeling een consument is, moet er rekening worden gehouden met de dwingende wettelijke bepalingen ter bescherming van de consument. De consument is iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen. De wetgeving is van toepassing op de vastgoedmakelaars in hun contractuele relatie met hun opdrachtgevers die consument zijn. De door de vastgoedmakelaar verleende dienst kan zowel slaan op verhuurbemiddeling, huurbemiddeling, verkoopbemiddeling of aankoopbemiddeling. Vóór 12 mei 2010 werd deze materie geregeld door de 'Wet op de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument' van 14 juli 1991 (WHPC). Vanaf 12 mei 2010 werd deze wet afgeschaft en vervangen door de 'Wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming' (WMPC). Sinds 31 mei 2014 is ook de WMPC afgeschaft en vervangen door boek VI van het Wetboek Boek VI van het WER bevat belangrijke bepalingen over onder meer: de algemene informatieplicht tegenover de consument, de prijsaanduiding, vergelijkende reclame, prijspromoties, overeenkomsten op afstand, overeenkomsten afgesloten buiten de verkoopruimte, het gezamenlijk aanbod, onrechtmatige bedingen, de verlenging van overeenkomsten, verboden praktijken zoals oneerlijke handelspraktijken en verkoop met verlies.
21
3.3.2 SECTORALE REGELING IN HET KB -BO Artikel 34 van de (intussen afgeschafte) WHPC voorzag dat de koning voor welbepaalde sectoren het gebruik van bepaalde bedingen kan voorschrijven of verbieden in de overeenkomsten aangegaan tussen een onderneming en een consument. Hij kan ook het gebruik van typecontracten opleggen. Deze bepaling werd hernomen in artikel 76 WMPC en thans ook in artikel VI.85 WER. De koning maakte in 2007 dus onder gelding van artikel 34 WHPC effectief gebruik van deze bevoegdheid voor de bemiddelingsovereenkomsten tussen vastgoedmakelaars en consumenten. Het betreft meer bepaald het KB van 12 januari 2007 aangaande het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (ook wel KB Freya of KB-BO genoemd). Dat KB ging van kracht op 1 februari 2007. Het KB-BO is niet vervallen door de invoering van de WMPC en vervolgens het WER. Concreet betekent dit dat de vastgoedmakelaars zich verder dienen te conformeren aan het KB van 12 januari 2007. Slotsom is dus dat de vastgoedmakelaar zich voor zijn bemiddelingsovereenkomsten met consumenten niet alleen moet schikken naar de bepalingen van het WER, maar ook naar de bepalingen van het KB-BO.
MODALITEITEN VAN HET AFSLUITEN VAN DE OPDRACHT De modaliteiten waaronder de bemiddelingsopdracht is afgesloten, zijn cruciaal om te bepalen welke beschermingsregeling de consument kan inroepen. Hierbij moet een drievoudig onderscheid gemaakt worden. 3.4.1 DE OP AFSTAND AFGESLOTEN OPDRACHT
onderneming en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument en waarbij, tot op en met inbegrip van het moment waarop de overeenkomst wordt gesloten, uitsluitend gebruik 5
Van deze categorie overeenkomsten moet de vastgoedmakelaar niet meteen wakker liggen aangezien hier enkel situaties geviseerd worden waarbij de onderneming een daadwerkelijk systeem van verkoop op afstand zoals televerkoop of postorderbedrijven heeft uitgewerkt. Dat is doorgaans niet het geval voor de vastgoedmakelaar. De categorie van de verkoop op afstand wordt dan ook niet nader in detail besproken.
5
Artikel I.8, 15° WER.
22
3.4.2 DE BUITEN DE VERKOOPRUIMTE AFGESLOTEN OPDRACHT
De wetgever meent dat de consument extra moet beschermd worden wanneer hij een overeenkomst afsluit buiten de verkoopruimte van de onderneming. Deze extra bescherming is enkel van toepassing als de opdracht wordt gesloten6: in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is (voorbeelden: op het werk, in de woonplaats, op publieke plaatsen zoals straten, inkomhallen, galerijen, vervoer, enz.); ten gevolge van een aanbod gedaan door de consument, in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de consument en de onderneming op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is; in een verkoopruimte van de onderneming of door middel van een techniek voor communicatie op afstand onmiddellijk nadat de consument persoonlijk is aangesproken in fysieke aanwezigheid van de onderneming en de consument, op een plaats die niet de verkoopruimte van de onderneming is; tijdens een excursie die door de onderneming is georganiseerd met een commercieel doel. Wat betreft de bemiddelingsopdracht van de vastgoedmakelaar, wordt hier voornamelijk de situatie geviseerd waarbij de opdracht wordt toegelicht bij de klant thuis en wordt getekend bij de klant thuis. De makelaar vertrekt dus met een ondertekende opdracht. Is er sprake van een buiten de verkoopruimte afgesloten bemiddelingsopdracht, dan brengt dit twee belangrijke verplichtingen met zich mee voor de vastgoedmakelaar. Precontractuele informatie In de fase voorafgaand aan de ondertekening van de bemiddelingsopdracht moet de vastgoedmakelaar aan de consument op duidelijke en begrijpelijke wijze een ganse lijst aan wettelijk voorgeschreven informatie verstrekken. 7 Toegespitst op de bemiddelingsopdracht van de vastgoedmakelaar ziet de lijst met relevante informatie er als volgt uit: kenmerken van de bemiddelingsopdracht, identiteit van de onderneming, adres en contactgegevens, eventueel afwijkend adres voor klachtenbehandeling, prijsinformatie, detail van de dienstverlening, herroepingsrecht, 6
Artikel I.8, 31° WER.
7
Artikel VI.64 WER.
23
vergoeding van de redelijke kosten bij herroeping als de consument de vastgoedmakelaar verzoekt om met de uitvoering van de opdracht te starten tijdens de herroepingstermijn, verlies van het herroepingsrecht als de consument de vastgoedmakelaar verzoekt om met de uitvoering van de opdracht te starten tijdens de herroepingstermijn en de vastgoedmakelaar op het moment van herroeping zijn opdracht al heeft uitgevoerd, gedragscode van de vastgoedmakelaar, duur en opzegging van de bemiddelingsopdracht, duur van de verplichtingen van de consument, mogelijkheid van buitengerechtelijke geschillenbeslechting en tuchtklacht. De checklist van precontractuele informatie is opgenomen onder bijlage 1. Herroepingstermijn In dit geval voorziet artikel VI.67 WER dat de consument beschikt over een herroepingstermijn van 14 dagen. 8 De termijn verstrijkt 14 dagen na de dag waarop de overeenkomst is ondertekend. Voorbeeld Ten huize van de consument wordt een bemiddelingsopdracht ondertekend op dinsdag 2 juni 2015. Dat betekent dat de herroepingstermijn loopt tot en met dinsdag 16 juni 2015. Het volstaat dat de consument de mededeling betreffende de uitoefening van het herroepingsrecht verzendt voordat deze termijn is verstreken, zelfs al ontvangt de vastgoedmakelaar het bericht pas na het verstrijken van de termijn. Voorbeeld We hernemen het vorige voorbeeld. De consument verstuurt op dinsdag 16 juni 2015 per aangetekende post zijn herroepingsbrief naar de vastgoedmakelaar, die de brief op donderdag 18 juni 2015 ontvangt. De datum van verzending bepaalt of de herroeping tijdig gebeurde, niet de datum van ontvangst. De herroeping door de consument is dus tijdig gebeurd. In principe kan de consument tijdens die periode van de overeenkomst afzien, zonder kosten noch schadevergoeding. De herroeping kan gebeuren door het invullen van het wettelijk modelformulier voor herroeping of een andere ondubbelzinnige verklaring waarin de consument verklaart de overeenkomst te herroepen. Het wettelijk modelformulier voor herroeping is opgenomen onder bijlage 2. Noteer dat dit formulier voor herroeping verplicht als bijlage aan de checklist precontractuele informatie moet worden gehecht. De herroeping moet niet noodzakelijk per aangetekend schrijven gebeuren, maar kan ook via een ander medium, zolang de wil tot herroeping maar blijkt uit een ondubbelzinnige verklaring van de consument. Hierbij kan gedacht worden aan een fax, een e-mail, een brief per gewone post, de afgifte van een geschreven verklaring tegen ontvangstbewijs, enz.
8
24
In principe mag er geen enkele levering van een dienst gebeuren vooraleer de bedenktermijn van 14 dagen is verstreken. Dat is allesbehalve praktisch omdat de vastgoedmakelaar zo verplicht wordt de eerste veertien dagen van zijn opdracht niks te doen. Dat is niet motiverend voor de vastgoedmakelaar en vaak ook niet de wens van de consument. Wat betreft de buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar afgesloten bemiddelingsopdracht voorziet het WER thans in een nieuwigheid. Zo kan de opdrachtgever de vastgoedmakelaar uitdrukkelijk (lees: schriftelijk in de opdracht) verzoeken om al te starten met de uitvoering van zijn opdracht tijdens de herroepingstermijn. 9 Beslist de consument dan alsnog tijdens de herroepingstermijn om de opdracht te herroepen, dan moet hij aan de vastgoedmakelaar een bedrag betalen dat evenredig is aan hetgeen reeds is geleverd, vergeleken met de volledige uitoefening van de overeenkomst. Het evenredige bedrag dat de consument aan de onderneming moet betalen wordt berekend op grondslag van de totale prijs zoals vastgelegd in de overeenkomst. Als de totale prijs excessief is, wordt het evenredige bedrag berekend op grondslag van de marktwaarde van het geleverde. 10 De consument kan het herroepingsrecht niet uitoefenen na volledige uitvoering van de dienst als de consument heeft erkend dat hij zijn herroepingsrecht verliest zodra de vastgoedmakelaar de overeenkomst volledig heeft uitgevoerd. 3.4.3 DE NIET-BUITEN DE VERKOOPRUIMTE AFGESLOTEN OPDRACHT
opdracht wordt toegelicht op kantoor makelaar en getekend op kantoor makelaar, opdracht wordt toegelicht op kantoor makelaar en later getekend door klant thuis en teruggestuurd (per post, per e-mail, per fax), opdracht wordt toegelicht bij klant thuis. Na vertrek makelaar wordt de opdracht door de klant thuis ondertekend en teruggestuurd naar de makelaar, opdracht wordt toegelicht bij klant thuis en (niet onmiddellijk!) nadien op kantoor ondertekend. De regels voor de niet-buiten de verkoopruimte afgesloten bemiddelingsopdracht zijn minder streng dan voor de buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar ondertekende bemiddelingsopdracht. De wetgever acht hier het risico minder groot dat de consument door de onderneming onder druk zou ument is dan ook korter en er moet voorafgaand aan het ondertekenen van de opdracht geen lijst van precontractuele informatie worden meegedeeld.
9
Artikel VI.65, §2, tweede lid WER.
10
Artikel VI.71, §3 WER.
25
Herroepingstermijn Artikel 2, 11° KBsument het 11 recht heeft om zonder kosten binnen de zeven werkdagen van de bemiddelingsovereenkomst af te zien. Het beding moet worden opgesteld op de wijze bepaald in het vroegere artikel 88 WHPC. Er moet worden herinnerd aan het feit dat artikel 2, 11° KB-BO werd geschreven in 2007, dus nog onder gelding van de (intussen afgeschafte) WHPC. In die tijd werd nog gesproken van een verzakingsbeding, doch vandaag is deze terminologie achterhaald en moet de term herroepingsbeding gebruikt worden. De consument kan het herroepingsrecht niet uitoefenen na volledige uitvoering van de dienst als de consument heeft erkend dat hij zijn herroepingsrecht verliest zodra de vastgoedmakelaar de overeenkomst volledig heeft uitgevoerd. Voor wat betreft de formulering van het herroepingsbeding verwijst artikel 2, 11° KB-BO nog naar het voorschrift van artikel 88 WHPC. Met de invoering van de WMPC werd de WHPC afgeschaft, inclusief artikel 88 WHPC. Hoe loste de wetgever dit probleem op? Door in artikel 139, §1 WMPC te voorzien dat een regel waarin verwezen wordt naar een bepaling van de WHPC, geacht wordt te verwijzen naar de overeenkomstige bepaling in de WMPC. Dat betekende concreet dat voor de formulering van het herroepingsbeding voortaan rekening moest gehouden worden met artikel 60 WMPC. Artikel 60 WMPC schreef voor dat het herroepingsbeding moet worden vermeld: in vet gedrukte letters in een kader los van de tekst op de voorzijde van de eerste bladzijde op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zonder kosten zijn aankoop te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de kennisgeving
11
kalenderdagen met uitsluiting van de zondagen en wettelijke feestdagen. Als een termijn, uitgedrukt in werkdagen, op een zaterdag afloopt, wordt hij verlengd tot de eerstvolgende werkdag.
26
Er zijn echter enkele problemen gerezen met de recente invoering van het WER: 1. De WMPC werd per 31 mei 2014 afgeschaft, inclusief artikel 60 WMPC en in het WER werd hiervoor geen oplossing voorzien. In afwachting van een wijziging van het KB-BO, waarbij dan hopelijk duidelijkheid zal worden gecreëerd, heeft VSKC er in haar modelcontract van bemiddelingsopdracht voor gekozen om licht af te wijken van de tekst van artikel 60 WMPC om de formulering beter te laten aansluiten bij het herroepingsbeding voor de buiten de verkoopruimte van de onderneming gesloten opdracht. 2.
Bij de bespreking van de buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht werd gewezen op een nieuwigheid ingevoerd door het WER. Zo kan de vastgoedmakelaar aanspraak maken op de vergoeding van zijn redelijke kosten, als de consument hem heeft verzocht om al tijdens de herroepingstermijn met zijn opdracht te starten en de consument vervolgens alsnog tot herroeping overgaat. Het is logisch dat eenzelfde regeling zou gelden voor de niet-buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar afgesloten opdracht. Jammer genoeg blijkt dit niet letterlijk uit de wet en, zoals vermeld, dateert het KB-BO uit 2007 en werd het nog niet geactualiseerd in het licht van het WER. VSKC heeft ervoor gekozen om eenzelfde vergoedingsregeling te voorzien, zowel in de buiten als de niet-buiten de verkoopruimte afgesloten bemiddelingsopdracht.
Het herroepingsbeding is in het modelcontract voor de niet buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht als volgt geformuleerd: Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zijn opdracht te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan.
Voorbeeld Op het kantoor van de vastgoedmakelaar wordt een bemiddelingsopdracht ondertekend op vrijdag 29 mei 2015. Er geldt dus een herroepingstermijn van 7 werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van het contract. Werkdagen zijn het geheel van alle kalenderdagen met uitsluiting van de zondagen en wettelijke feestdagen. Zondag 31 mei 2015 wordt dus niet meegeteld. De termijn van 7 werkdagen verstrijkt op een zaterdag (namelijk 6 juni 2015), zodat de termijn moet worden verlengd tot de eerstvolgende werkdag, namelijk maandag 8 juni 2015. De herroepingstermijn loopt tot en met maandag 8 juni 2015.
27
KB BEMIDDELINGSOPDRACHTEN (KB FREYA OF KB -BO) De bemiddelingsopdracht met een consument moet in een geschreven overeenkomst worden gegoten. Deze overeenkomst moet een aantal gegevens altijd vermelden, terwijl andere gegevens slechts moeten worden vermeld in bepaalde gevallen. Ten slotte zijn er nog een aantal verboden bedingen die nooit mogen voorkomen in de bemiddelingsovereenkomst. Wanneer de vastgoedmakelaar niet beschikt over een wettelijk verplichte geschreven bemiddelingsovereenkomst, dan maakt hij zich schuldig aan oneerlijke handelspraktijken en kan de rechter de stopzetting van de gevoerde publiciteit bevelen onder verbeurte van een dwangsom. 12 3.5.1 ALTIJD VERPLICHT TE VERMELDEN
Het herroepingsbeding. Zie de uitvoerige toelichting onder 3.4. Identificatie vastgoedmakelaar (naam, adres, BIV-erkenningsnummer, vermeldingen met betrekking tot de financiële waarborg derdenrekening). Identificatie opdrachtgever/consument (naam, woonplaats, hoedanigheid). De precieze omschrijving van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van de (ver)koop- of (ver)huurbemiddeling. De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid. Een afzonderlijke rubriek van het contract zal moeten aanduiden of de vastgoedmakelaar enkel belast wordt met een aannemingsopdracht (namelijk louter bemiddelen), dan wel of hij belast wordt met een lastgeving. In het laatste geval krijgt de vastgoedmakelaar de bevoegdheid om in naam en voor rekening van zijn opdrachtgever de verkoopovereenkomst of huurovereenkomst te ondertekenen. De gevraagde (ver)koop- of (ver)huurprijs voor het onroerend goed (vraagprijs). Het door de consument te betalen tarief voor de bemiddelingsopdracht. Dat tarief omvat het ereloon of commissieloon, de btw en alle overige kosten die de consument verplicht moet bijbetalen. Voorbeeld verkoopbemiddeling Indien het nettocommissieloon bijvoorbeeld 2 % op de verkoopprijs zou bedragen en rekening houdend met een btw-percentage van 21 %, dient de vastgoedmakelaar dus in zijn overeenkomst te vermelden dat het commissieloon 2,42 % bedraagt van de gerealiseerde verkoopprijs.
12
Kh. Brugge 20 november 2008, T.App. 2009, afl. 1, 38.
28
Voorbeeld verhuurbemiddeling Als bijvoorbeeld het commissieloon, dat bij verhuring meestal wordt berekend in verhouding tot de maand- of jaarhuurprijs, één maand huur zou bedragen, dan zal de vastgoedmakelaar in zijn overeenkomst vermelden dat het ereloon 121 % van de maandhuur bedraagt, namelijk 1 maandhuur, vermeerderd met 21 % btw. De duur van de overeenkomst Als de vastgoedmakelaar exclusiviteit verkrijgt, mag de overeenkomst niet langer dan zes maanden duren. Het is aangewezen het begrip exclusiviteit duidelijk te omschrijven in de overeenkomst: in de 'enge' zin betekent exclusiviteit immers dat het de opdrachtgever verboden is een andere tussenpersoon de opdracht te geven tot (ver)koop- of (ver)huurbemiddeling, terwijl het in de 'ruime' zin betekent dat het daarenboven ook aan de opdrachtgever zelf verboden is om een koop- of huurovereenkomst af te sluiten zonder tussenkomst van de vastgoedmakelaar. Als de vastgoedmakelaar geen exclusiviteit krijgt, mag de overeenkomst wel langer duren dan zes maanden. De bepaling dat er geen enkel ereloon of commissieloon verschuldigd is wanneer de verkoop of verhuur niet plaatsvindt ten gevolge van de vervulling van een (uitdrukkelijk in de koopovereenkomst vermelde) ontbindende of opschortende voorwaarde. OPGELET! Deze bepaling mag niet verkeerd begrepen worden. Als de verkoop- of verhuurovereenkomst uiteindelijk niet doorgaat door de wil van de koper en/of verkoper, of wordt ontbonden door de fout van één van hen, dan blijft de vastgoedmakelaar gerechtigd op zijn ereloon.13 Het opzeggingsbeding op grond waarvan de consument te allen tijde het recht heeft de overeenkomst op te zeggen zonder dat een opzeggingstermijn moet worden gerespecteerd. De vastgoedmakelaar kan in dat geval wel een opzeggingsvergoeding bedingen (zie hieronder). De maandelijkse rapportering over de uitvoering van de opdracht. De handgeschreven vermelding van de datum en het adres van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten door de consument.
13
Cass. 27 mei 2010, Arr.Cass. 2010, 1536.
29
3.5.2 SOMS VERPLICHT TE VERMELDEN
Enkel wanneer de vastgoedmakelaar onderhandelingsbevoegdheid krijgt: de duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en grenzen waarbinnen de vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de (ver)koop- of (ver)huurvoorwaarden en prijs, met vermelding van de minimale (bodemprijs bij verkoop- of verhuurbemiddeling) of maximale (plafondprijs bij aankoop- of huurbemiddeling) prijs. Enkel wanneer in de overeenkomst van bepaalde duur een beding van stilzwijgende verlenging staat: de vermelding dat deze te allen tijde en zonder kosten kan worden beëindigd mits het respecteren van een opzeggingstermijn van maximaal één maand. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met artikel VI.91, §1, lid 2 WER, dat voorschrijft dat dit beding op de voorzijde van de eerste bladzijde van het contract moet staan, in vetgedrukte letters en in een kader los van de tekst. De overeenkomst wordt aangegaan voor een bepaalde duur, die in de overeenkomst is bepaald en maximaal zes (6) maanden kan bedragen. Zij kan op het einde van haar looptijd beëindigd worden bij aangetekende opzegging. Deze opzegging dient te worden gegeven uiterlijk één deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden stilzwijgend verlengd voor onbepaalde duur. In dat geval kunnen beide partijen deze overeenkomst op elk ogenblik zonder vergoeding beëindigen mits inachtneming van een opzegtermijn van één maand, betekend aan de andere partij per aangetekend schrijven.
Enkel wanneer de vastgoedmakelaar aanspraak wil maken op een opzeggingsvergoeding indien de opdrachtgever gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst op te zeggen zonder opzeggingstermijn: de vermelding van het tarief van de opzeggingsvergoeding zonder dat deze meer mag bedragen dan 50 % van het ereloon. De vergoeding kan echter oplopen tot 75 % van het commissieloon als de opdrachtgever binnen de zes maanden na de opzegging een verkoop- of huurovereenkomst afsluit en zelfs tot 100 % indien deze overeenkomst wordt afgesloten met iemand aan wie de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft (lijstbeding). Enkel wanneer de overeenkomst bepaalt dat de opdracht vervuld is van zodra een geldig bod werd uitgebracht: de vermelding dat het bewijs van het bod schriftelijk moet worden geleverd of via een ander vast bewijs. Wanneer daarentegen de overeenkomst voorziet dat de opdracht pas vervuld is van zodra de verkoop- of huurovereenkomst wordt ondertekend, dan is deze vermelding niet vereist. Het vastleggen van het moment waarop de opdracht vervuld is, is essentieel om uit te maken vanaf wanneer de vastgoedmakelaar aanspraak kan maken op zijn commissieloon. Is dit al van zodra een kandidaat een geldig bod uitbrengt? Of pas van zodra een verkoop- of huurovereenkomst wordt ondertekend? De bemiddelingsovereenkomst moet hierover uitsluitsel geven. In dat verband kan nuttig worden verwezen naar een (niet-gepubliceerd) arrest van het hof van beroep te Antwerpen d.d. 3 oktober 2011. In deze zaak was in de bemiddelingsovereenkomst gestipuleerd dat de vastgoedmakelaar recht had op commissieloon van zodra het compromis ondertekend zou zijn. De vastgoedmakelaar 30
vond een koper, doch één van de verkopers weigerde tot ondertekening van het compromis over te gaan. De vastgoedmakelaar stelt dat hij zijn verplichtingen is nagekomen en eist betaling van zijn ereloon. In eerste aanleg was de eerste rechter streng: de vastgoedmakelaar heeft geen recht op verloning gezien het compromis niet is ondertekend. Onrechtstreeks verwijt de eerste rechter de vastgoedmakelaar dat hij onverstandig is geweest door zichzelf die extra voorwaarde in de bemiddelingsovereenkomst op te leggen, terwijl het KB-BO toelaat dat de vastgoedmakelaar in zijn bemiddelingsovereenkomst stipuleert dat hij recht heeft op verloning van zodra er een geldig bod werd uitgebracht. In hoger beroep oordeelde het hof echter dat de arbitraire en willekeurige weigering van de eigenaars om hun medewerking te verlenen bij de ondertekening van het compromis niet kan worden toegeschreven aan de vastgoedmakelaar. Laatstgenoemde heeft zijn inspanningsverbintenis uitgevoerd en heeft recht op verloning, ondanks dus het gegeven dat in de bemiddelingsovereenkomst uitdrukkelijk was gestipuleerd dat de vastgoedmakelaar pas recht had op zijn ereloon na ondertekening van het compromis. Conclusie is alleszins dat een verstandige vastgoedmakelaar er goed aan doet in zijn bemiddelingsovereenkomst te bedingen dat het recht op commissieloon ontstaat van zodra een geldig bod werd uitgebracht. Enkel wanneer de overeenkomst bepaalt dat de vastgoedmakelaar recht heeft op een vergoeding wanneer het goed tijdens de opdracht zonder zijn tussenkomst wordt verkocht of verhuurd aan een kandidaat aan wie de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft: de vermelding dat de vastgoedmakelaar het bewijs moet leveren dat aan deze kandidaat precieze en individuele informatie werd verschaft. De verkoop of verhuur wordt in dat geval gelijkgeschakeld met een realisatie van de opdracht, zodat de vastgoedmakelaar zijn volledige vergoeding (100%) mag vragen. Noteer dat bij een loutere schending van de exclusiviteit, doordat de consument tijdens de duur van de overeenkomst een andere vastgoedmakelaar met een verkoop- of verhuuropdracht gelast, de vastgoedmakelaar een schadevergoeding kan eisen tot maximaal 75 % van het ereloon. Enkel wanneer de overeenkomst bepaalt dat de vastgoedmakelaar recht heeft op een vergoeding wanneer het goed na de beëindiging van de opdracht wordt verkocht of verhuurd aan een kandidaat aan wie de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft: de vermelding dat de vastgoedmakelaar binnen de zeven werkdagen na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst aan de opdrachtgever een lijst moet overmaken met opsomming van de personen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft verschaft (lijstbeding). De vergoeding is alleen verschuldigd wanneer de consument, binnen de zes maanden na de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, een verkoopovereenkomst 14 of huurovereenkomst afsluit met één van de personen op de lijst, of met personen die in een zodanige verhouding staan tot één van de op de lijst vermelde personen, dat redelijkerwijze valt aan te nemen dat zij over de door de vastgoedmakelaar verschafte informatie beschikten. De vergoeding kan in dit geval oplopen tot 100 % van het commissieloon.
14
Lees: compromis of onderhandse verkoopovereenkomst (dus niet de authentieke verkoopakte).
31
3.5.3 NOOIT TE VERMELDEN
Bedingen die de vastgoedmakelaar de volledige vrijheid laten om te onderhandelen over de prijs en voorwaarden van de af te sluiten verkoopovereenkomst. Bedingen waarvan niet duidelijk is of zij strafbeding, dan wel opzeggingsbeding zijn. Opzeggingsbeding dat voorziet in een opzeggingstermijn van langer dan één maand voor het einde van de overeenkomst van bepaalde duur. Schadebeding dat meer bedraagt dan 75 % van het commissieloon van de vastgoedmakelaar. Schadebeding dat niet wederkerig en gelijkwaardig is: er is wederkerigheid wanneer er tegenover een schadebeding lastens de opdrachtgever, ook is voorzien in een schadebeding lastens de vastgoedmakelaar. er is gelijkwaardigheid wanneer het bedrag van de schadevergoeding lastens beide partijen van dezelfde orde is en de bewijslast m.b.t. de schade in hoofde van beide partijen dezelfde is. Elk ander beding dat rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten van de consument, voortvloeiend uit het KB-BO, beperkt of uitsluit. 3.5.4 AANBEVELENSWAARDIGE VERMELDINGEN
Zeker bij verkoopbemiddeling is het aangewezen om in de bemiddelingsovereenkomst een aantal verklaringen op te nemen van de opdrachtgever, die dan door hem worden onderschreven door ondertekening van het contract. Deze verklaringen kunnen de eventuele aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar bij latere schadegevallen soms aanzienlijk verlichten. Met name kan van de opdrachtgever gevraagd worden dat hij verklaart: of het onroerend goed belast is met een zakelijk recht, beslag, voorrecht of hypothecaire inschrijving; of het onroerend goed vrij en beschikbaar is, dan wel of er een huur-, bewarings- of genotsrecht van toepassing is; of er verhaalbelastingen verschuldigd zijn; of er bepaalde wetgevingen van toepassing zijn, zoals erfdienstbaarheden, voorkooprechten, bescherming onroerend erfgoed, rooilijn, onteigening, opname in het of er bouwovertredingen gekend zijn; of er een risicoactiviteit op het goed werd uitgeoefend; of er rechtsgedingen hangende zijn met betrekking tot het onroerend goed; (in mede-eigendom) of de algemene vergadering beslist heeft werken uit te voeren; of er aan een andere vastgoedmakelaar of notaris eenzelfde opdracht voor hetzelfde goed werd gegeven; in het geval van opvolgende vastgoedmakelaars, of er 32
Onder bijlage 3 is boek VI Marktpraktijken en consumentenbescherming van het WER opgenomen. Bijlage 4 bevat de tekst van het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (KB Freya of KB-BO). Bijlage 5A is een voorbeeld van een exclusieve verkoopopdracht, afgesloten niet-buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar; bijlage 5B is een voorbeeld van een buiten de verkoopruimte afgesloten verkoopopdracht. Schema: het KB-BO in een notendop Herroepingsbeding
VERPLICHT TE VERMELDEN
Identificatie vastgoedmakelaar Identificatie opdrachtgever Beschrijving opdracht Verkoopprijs Tarief Duur Geen commissieloon bij ontbindende of opschortende voorwaarde Opzegbeding Rapportering
FACULTATIEF TE VERMELDEN
Handgeschreven datum en plaats van ondertekening Indien onderhandelingsbevoegdheid: grenzen Indien beding stilzwijgende verlenging: opzeg Indien opzegvergoeding: 50% Indien schadebeding: 75% (aspect schending exclusiviteit) Indien opdracht vervuld bij geldig bod: bewijs Indien opdracht vervuld bij verkoop aan contact: bewijs Indien vergoeding na einde contract: lijstbeding
33
NOOIT TE VERMELDEN
Beding van volledige onderhandelingsvrijheid: grenzen Verwarrende opzeg- en schadebedingen Opzegbeding met opzegtermijn > 1 maand bij einde contract vaste duur Schadebeding dat niet wederkerig en gelijkwaardig is Opzegvergoeding > 50% Schadevergoeding > 75%
AANBEVELENSWAARDIGE VERMELDINGEN
Elk ander beding dat de rechten van de consument uit het KB-BO beperkt Is er al een opdracht gegeven aan een andere vastgoedmakelaar of notaris? Zakelijke rechten, beslag, voorrechten of hypothecaire schuldeisers? Vrije beschikbaarheid, huurrecht, genotsrecht? Erfdienstbaarheden, zichtbare en verborgen gebreken? Relevante stedenbouwkundige informatie? Bouwovertreding? Herstelvordering? Bodemtoestand? Risico-activiteit? Rechtsgedingen? Informatie ingevolge gedwongen mede-eigendom? Enz.
34
opzeggingsvergoeding in het kader van een exclusieve bemiddelingsopdracht
Schema 1: verkoop of verhuur binnen de 6 maanden
Verkoop of verhuur binnen de 6 maand
Verkoop of verhuur door VGM
Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan contact
Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan derde
Opdracht aan andere tussenpersoon tijdens duur opdracht
100%
100%
75%
75%
Schema 2: opdracht eindigt na 6 maanden
Einde opdracht bij 6 maand
Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan contact binnen 6 maand na einde opdracht
Verkoop of verhuur door CS of andere tussenpersoon aan derde na einde opdracht
0%
100%
35
vroegtijdige opzeg voor einde zes maand
opzeg na stilzwijgende verlenging
50% opzegvergoeding
met opzegtermijn van 1 maand
met onmiddellijke ingang
75% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een derde
kosteloze opzeg
50% opzegvergoeding
100% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een contact
100% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een contact
75% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een derde
100% bij verkoop of verhuur binnen 6 maand aan een contact
36
SOORTEN OPDRACHTEN Met uitzondering van de gemeenrechtelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over de 'opdracht' en het 'mandaat' zijn er geen wettelijke bepalingen betreffende de soort overeenkomst, die de eigenaar-verkoper met de vastgoedmakelaar moet sluiten. Daar waar het BIV, in een eerste ontwerp van de deontologie de exclusieve opdracht verplichtend wou stellen, heeft de overheid dit niet toegestaan. Nochtans blijft het aangewezen dat, waar mogelijk, in het belang van beide partijen, een (co-)exclusieve overeenkomst zou worden onderhandeld. 3.6.1 MET EXCLUSIVITEIT Indien de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieve opdracht, mag hij alleen de opdracht uitvoeren. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit is de uitzondering. De vastgoedmakelaar, die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen streeft altijd een exclusieve opdracht na. De rechtspraak is niet eenduidig over de vraag of deze exclusiviteit ook een beperking inhoudt van het recht van de eigenaar om zelf zijn onroerend goed te verkopen of te verhuren. Om alle betwistingen daarover te vermijden, moet duidelijk zijn of deze exclusiviteit de eigenaar al of niet uitsluit. Indien dat de bedoeling is, verdient het aanbeveling deze uitsluiting, duidelijk geformuleerd, in de verkoopopdracht op te nemen. Een exclusieve opdracht is enkel bruikbaar: als de opdrachtgever ermee instemt om zelf niet te verkopen of te verhuren; als geen enkele andere vastgoedmakelaar, notaris of tussenpersoon nog een lopende opdracht heeft; als er voorheen geen optie werd verleend, die nog van kracht is. De voordelen van de exclusiviteit zijn evident: de vastgoedmakelaar zal gemotiveerder zijn en zal zich beter kunnen inzetten, omdat hij weet dat hij bij realisatie zeker beloond wordt. Deze grotere inzet komt ook de opdrachtgever ten goede. de eigenaar zelf verkoopt of verhuurt; de vastgoedmakelaar zal het bewijs van zijn tussenkomst niet moeten leveren. Eens de verkoop- of huurovereenkomst is afgesloten, kan er geen discussie bestaan over de vraag of de overeenkomst al dan niet dankzij de bemiddeling van de vastgoedmakelaar tot stand kwam. Bij een exclusieve opdracht is het antwoord op die vraag niet relevant. 3.6.2 MET CO-EXCLUSIVITEIT Wanneer meerdere vastgoedmakelaars gezamenlijk meestal in één overeenkomst een opdracht krijgen tot bemiddeling voor hetzelfde (dezelfde) onroerend(e) goed(eren), spreekt men van een coexclusieve opdracht.
37
Co-exclusiviteit betekent dat de aangeduide vastgoedmakelaars samen een exclusiviteit hebben. Dergelijke opdrachten zijn verantwoord voor bedrijfsmatig onroerend goed (kantoren, winkels, uit dezelfde of verschillende regio's inschakelt om dan de markt zo ruim mogelijk te bevragen. Deze werkwijze heeft tot gevolg dat de opdrachtgever gedurende de termijn van de opdracht niet eenzijdig één of meer bijkomende vastgoedmakelaars met een gelijkaardige opdracht voor hetzelfde goed zal kunnen gelasten. De co-exclusieve vastgoedmakelaars zullen zich loyaal en collegiaal opstellen en onder elkaar de nodige afspraken moeten maken over hun samenwerking inzake o.a. prestaties, publiciteit, te gebruiken documenten, kostenIn geval van geschil over het tussen co-exclusieve vastgoedmakelaars te verdelen makelaarsloon, kan bij gebreke van voorafgaande afspraken, de Uitvoerende Kamer van het BIV, snel en zonder kosten, in arbitrage worden gevat. Het modeldocument over de co-exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een onroerend goed is terug te vinden onder bijlage 6. 3.6.3 ZONDER EXCLUSIVITEIT
Wanneer de verkoop of verhuur niet alleen mag worden gerealiseerd door de aangeduide vastgoedmakelaar, maar ook door de eigenaar-opdrachtgever, of een notaris of één of meerdere andere vastgoedmakelaars, dan is er een niet-exclusieve opdracht. De redenen om geen exclusiviteit toe te staan kunnen uiteenlopend zijn: ontevredenheid over de eerste vastgoedmakelaar, de grote afstand tussen het kantoor van de vastgoedmakelaar en de ligging De vastgoedmakelaar zal zijn recht op ereloon slechts kunnen laten gelden als hij het bewijs van zijn tussenkomst kan leveren. De eigenaar-verkoper moet de vastgoedmakelaar toestaan zijn recht op ereloon na te zien. Ook moet hij de vastgoedmakelaar onmiddellijk informeren in geval van verkoop of verhuur zonder diens tussenkomst, zodat de kosten niet nodeloos oplopen.
38
3.6.4 DE PLICHTENLEER
De plichtenleer voorziet in enkele bepalingen die rechtstreeks in verband staan met de kwalificatie van de bemiddelingsopdracht als 'exclusief' of 'niet-exclusief'. Artikel 48 De vastgoedmakelaar-bemiddelaar informeert zich bij zijn potentiële opdrachtgever om na te zien of de opdracht die hem wordt voorgesteld al dan niet reeds is toevertrouwd aan een collega. Indien de opdrachtgever bij het afsluiten van een niet-exclusieve opdracht de vastgoedmakelaar-bemiddelaar op de hoogte brengt van de gelijktijdige tussenkomst van een zonder exclusiviteit werkende collega, zal hij de opdrachtgever wijzen op de risico's van cumulatie van honoraria die deze laatste verschuldigd zou kunnen zijn. Artikel 57 Voordat hij gelden als garantie vraagt of aanvaardt van gegadigden die een eenzijdige verbintenis betreffende een goed zijn aangegaan, moet de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, indien dat het geval is, hen ervan op de hoogte brengen dat zijn opdracht niet exclusief wordt uitgevoerd. Artikel 64 Het is de vastgoedmakelaar-bemiddelaar verboden bewust te starten met het op de markt brengen van een goed dat het voorwerp uitmaakt van een nog lopende opdracht die op exclusieve basis uitgevoerd wordt door een collega. Hij mag evenmin bewust op exclusieve basis starten met het op de markt brengen van een goed als een collega daarvoor een niet-exclusieve en nog lopende opdracht heeft. Alvorens een vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht aanvaardt, moet hij navragen of de eigenaars van het goed nog een opdracht hebben lopen bij een andere makelaar. Doet hij dit niet, dan is hij medeplichtig aan contractbreuk. 15
15
Kh. Brugge 20 november 2008, T.App. 2009, afl. 1, 38.
39
TARIFERING Er bestaan voor de (ver)koopbemiddeling en (ver)huurbemiddeling geen verplichte, noch aanbevolen tarieven. Het opleggen van verplichte tarieven gaat immers in tegen de regels van de mededinging en dit zowel naar Belgisch als naar Europees recht. Op 9 februari 2004 publiceerde de Europese Commissie een rapport over de mededinging op het gebied van de professionele dienstverlening. In dit rapport gaf de Europese Commissie aan dat zelfs het handhaven van aanbevolen ereloontarieven een inbreuk op het mededingingsrecht kan uitmaken. Zo werd de Orde van Architecten in 2004 nog door de Europese Commissie veroordeeld tot een boete van 100 000 euro wegens het opstellen van een barema met aanbevolen minimumerelonen. De Orde van Architecten hanteerde sinds 1967 een schaal van minimumerelonen, die als leidraad moest dienen bij het bepalen van het ereloon van de architect. Europa stelt echter dat aanbevolen prijzen de concurrentie beperken, net als vaste prijzen. De boete bleef 'beperkt' tot 100 000 euro omdat de ereloonschaal al in 2003 werd afgeschaft. Resultaat is alleszins dat elke vastgoedmakelaar vrij zijn honorarium mag vaststellen, rekening houdend met de complexiteit van de opdracht, met zijn bijzondere kwalificaties en de algemene kosten eigen aan zijn activiteit. Hij moet wel rekening houden met de bepalingen van het WER en de plichtenleer.
Verkoop (van goederen of diensten) met verlies is niet toegestaan (artikel VI.116 WER). Het ereloon dient de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep te verzekeren (artikel 25 reglement van plichtenleer). Rentabiliteit houdt in dat de vastgoedmakelaar niet mag werken met verlies. Anderzijds moet de dienstverlening op zichzelf, met uitsluiting van rentabiliteit door andere diensten, rendabel zijn. Waardigheid betekent het beroep uitoefenen op een correcte en professionele manier. Ook een (woeker-)ereloon is strijdig met de waardigheid. Onafhankelijke beroepsuitoefening is een dienstverlening, die niet afhangt van verdoken inkomsten. De vastgoedmakelaar mag geen enkele beloning of ander voordeel ontvangen met betrekking tot zijn opdrachten en buiten weten van zijn opdrachtgever. Wie een te laag ereloon vraagt, riskeert dat te moeten . Dat kan de onafhankelijkheid van de vastgoedmakelaar in het gedrang brengen.
40
De vastgoedmakelaar mag enkel van zijn opdrachtgever of van een collega waarmee hij samenwerkt een honorarium, voordelen of beloningen ontvangen, uitgezonderd bijzondere overeenkomsten (artikel 26 reglement van plichtenleer). De vastgoedmakelaar mag geen honorarium bedingen dat een belangenconflict creëert met zijn opdrachtgever, onder meer door te stellen dat het honorarium overeenstemt met het surplus tussen de overeengekomen en de uiteindelijk verkregen prijs (artikel 65 reglement van plichtenleer). Dit is het zogenaamde verbod van surplusbeding. De vastgoedmakelaar mag geen honorarium, terugbetalingen of vergoedingen ontvangen, die niet wettelijk of conventioneel toegestaan zijn (artikel 27 reglement van plichtenleer ). Besluit hoofdstuk 3 De bemiddelingsopdracht Geschreven of mondelinge opdracht - consument geschrift verplicht door WER en KB-BO - geen consument geschrift niet verplicht, maar aangewezen: bewijs van afspraken Opdracht versus mandaat - opdracht = dienstencontract - mandaat = lastgeving Impact van het WER en het KB-BO (opdrachtgever = consument) - WER voorziet een onderscheid tussen: buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht: precontractuele informatie herroepingsrecht 14 kalenderdagen niet-buiten de verkoopruimte afgesloten opdracht herroepingsrecht 7 werkdagen - beperkt toepassingsgebied KB-BO enkel consumenten als opdrachtgevers enkel vastgoedmakelaars als dienstverlener enkel bemiddelingsactiviteiten - KB-BO schrijft voor hoe de bemiddelingsopdracht er moet/mag uitzien: verplichte bedingen facultatieve bedingen verboden bedingen Soorten verkoopopdrachten - exclusief de opdrachtgever mag: niet zelf verkopen of verhuren niet via een andere vastgoedmakelaar verkopen of verhuren niet via een notaris verkopen nog geen optie verleend hebben aan een kandidaat-koper of huurder - niet-exclusief - co-exclusief Tarifering - verbod van verplichte en richttarieven - deontologische bepalingen in acht houden - verbod van surplusbeding
41