Burenhinder

BURGERLIJK WETBOEK

Nieuwe regeling burenhinder: een probleem voor de aannemer?

Het ministerie van Justitie is deel per deel een nieuw Burgerlijk Wetboek of NWB aan het opstellen. Op 1 september 2021 wordt het nieuwe boek drie van kracht, gewijd aan het goederenrecht. Opvallend: het bevat een onderdeel over burenhinder. Heeft dit gevolgen voor de aannemers?

Tot nu toe had ons land geen coherent wettelijk kader om burenhinder te regelen. Men moest het doen met de rechtspraak. Die is gestoeld op de idee dat het evenwicht tussen twee eigendommen verbroken wordt door een bovenmatige hinder veroorzaakt door de buurman. Deze bovenmatige hinder brengt de rechter ertoe maatregelen op te leggen om het evenwicht te herstellen.

Deze maatregelen kunnen verschillende vormen aannemen: de buurman verplichten de schade te herstellen, zijn bouwwerk af te breken of anders te bouwen, een boom die het uitzicht belemmert te snoeien of te kappen, maar ook het betalen van een schadevergoeding.

Doorheen de jaren was er ook rechtspraak over andere zaken die relevant zijn voor aannemers: onderschoeiingswerken, bronbemaling, het plaatsen van paalfunderingen en het uitvoeren van grond- en graafwerken. Deze kunnen materiële schade veroorzaken: aantasting van de stabiliteit, verzakking, barsten en scheuren, waterschade enzovoort.

Er is ook sprake van burenhinder wanneer er enkel immateriële schade wordt veroorzaakt: het verlies van licht en zon door een hoge gemene scheidingsmuur, geluidshinder enzovoort.

Wie is aansprakelijk?

De aansprakelijke voor burenhinder is op de eerste plaats de buurman die de hinder veroorzaakt. Wanneer het gaat om hinder door bouwactiviteiten, is de aannemer slechts aansprakelijk voor de hinder die door zijn fout voor de buurman wordt veroorzaakt. In de relatie eigenaar/opdrachtgever en aannemer kan dit echter contractueel anders geregeld worden.

Voorwaarden voor aansprakelijkheid

Burenhinder hoeft niet het gevolg te zijn van een fout van een eigenaar: het volstaat dat er bovenmatige hinder bij de buurman wordt veroorzaakt.

Wat is nu nieuw?

De nieuwe bepaling in het boek 3 van het Burgerlijk Wetboek bouwt voort op de bestaande rechtspraak. Een eigenaar is dus verantwoordelijk voor de bovenmatige hinder die hij aan zijn buurman berokkent. We bekijken enkele aspecten van de nieuwe bepaling.

BOVENMATIGE HINDER

Vroeger werd het aan de rechter overgelaten om vrij te beoordelen of de hinder een bovenmatig karakter heeft. Maar het nieuw art. 3.101 NBW geeft richtlijnen om vast te stellen wanneer het gaat om bovenmatige hinder. Bij die beoordeling moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden van het geval, het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder enzovoort.

Het principe blijft behouden dat de eigenaar die de hinder veroorzakende werken heeft toegelaten, op de eerste plaats aansprakelijk is. Maar een andere contractuele regeling tussen eigenaar/ opdrachtgever en aannemer is nog altijd mogelijk.

HERSTEL VAN DE HINDER

Hinder kan hersteld worden op verschillende manieren: • een vergoeding in geld; • een vergoeding van de kosten die nodig zijn om de hinder tot een normaal niveau terug te brengen op het gehinderde goed; • stoppen met het veroorzaken van de hinder, of op het hinderende goed maatregelen nemen die de hinder verminderen tot een normaal niveau.

PREVENTIEVE MAATREGELEN

Volledig nieuw is de bepaling dat een eigenaar aan de rechter preventieve maatregelen kan vragen wanneer hij meent dat het naburig onroerend goed

ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van zijn eigendom veroorzaakt.

Dit risico moet evenwel objectief vastgesteld worden en mag niet afhankelijk zijn van de persoonlijke appreciatie of de gevoeligheid van diegene die de preventieve maatregelen vraagt.

Bijgevolg wordt het des te belangrijker voor een aannemer dat hij zijn algemene plicht naleeft om zorgvuldig te werken. Dat houdt in dat hij de nodige maatregelen neemt om schade te voorkomen. Het is ook belangrijk dat een goede, tegensprekelijk opgemaakte plaatsbeschrijving opgesteld wordt.

BEVOEGDE RECHTER

Voortaan is de vrederechter bevoegd voor alle geschillen inzake burenhinder.

VERZEKERINGEN

Verschillende verzekeringspolissen kunnen het risico van de aannemer inzake burenhinder dekken. We overlopen er een aantal.

DE BA-VERZEKERING

Deze verzekering is niet verplicht.

De polis zelf bepaalt wat gedekt wordt en tegen welke voorwaarden.

Over het algemeen wordt aansprakelijkheid van de aannemer voor burenhinder niet door dergelijke verzekeringspolis gedekt. Er kunnen evenwel waarborguitbreidingen in opgenomen worden.

Let evenwel op de risicodekking, de voorwaarden, de verzekerde schade (lichamelijke, materiële, immateriële schade) en de (sub)limieten van de verzekerde bedragen.

Meer dan waarschijnlijk zullen de verzekeraars geen dekking verlenen voor de preventieve maatregelen die door de rechter zouden kunnen worden opgelegd!

DE ABR-POLIS

Ook deze polis dekt niet automatisch de aansprakelijkheid van de aannemer voor burenhinder.

Er kan wel dekking verleend worden bij uitbreiding van het deel 2 – aansprakelijkheidsverzekering - aan dergelijke polis.

Maar let op: dezelfde aandachtspunten gelden als bij de BA-verzekering.

Bovendien verleent deze verzekering geen dekking wanneer de aansprakelijkheid voor burenhinder contractueel overgedragen werd van de verzekerde bouwheer aan de aannemer.

Ook deze polis verzekert de preventieve maatregelen niet!

Ladderrecht

Het ladderrecht is het recht van de eigenaar van een niet-gemene muur of een levende haag om het terrein van zijn buur te betreden om die muur te herstellen of te onderhouden en om de haag te snoeien.

Het nieuwe artikel in het Nieuw Burgerlijk Wetboek zegt dat de eigenaar van een onroerend goed, na voorafgaande kennisgeving, moet gedogen dat "zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren."

Hierdoor wordt het ladderrecht dus gevoelig uitgebreid.

De buur kan de toegang enkel weigeren om rechtmatige motieven, zo niet moet hij de toegang gedogen.

Wanneer de nabuur schade berokkend aan het onroerend goed dat hij betreedt, moet hij die schade vergoeden.

Recht op doorgang

Naast het ladderrecht voert de nieuwe bepaling in het NBW ook het recht op doorgang in. Dit geeft aan om het even wie het recht een onbebouwd en onbewerkt onroerend goed dat niet is afgesloten te betreden, tenzij de eigenaar heeft gemeld dat hij zich daartegen verzet.

Dit recht kan aangewend worden om zich naar een ander onroerend te begeven, er te wandelen, of er te spelen, maar ook om bouwmaterieel of materiaal naar een aanpalend terrein te brengen. Op die wijze kan de uitvoering van bepaalde werken vergemakkelijkt worden, bijvoorbeeld de aanleg van een zwembad. De uitoefening van het recht van doorgang mag evenwel geen hinder of schade aanbrengen aan het terrein waarop men zich begeeft. •

INFO: elke.vanoverwaele@confederatiebouw.be.