Coeficiente de Depreciagao

Depreciagao de ordem fisica: e decorrente do desgaste das varias parces que constituem a edifica^ao e que pode ser devido ao uso normal, ^ta de manuren^ao ou emprego de materials de baixa qualidade.

A depreciacjao de ordem fisica teve diversas formula^oes como o Metodo da Linha Reta (Quadro 11utilizada junto ao fisco, iimitado aos percentuais fixados na Lei 9.249/95 - art. 13) e o Metodo de Ross, que possui a seguinte formula^ao:

Ambos OS metodos combinam idade da edifica9ao com vida litil provavel da mesma.

No entanto, o metodo que ao nosso ver tern explicado melhor a realidade do valor depreciado e o Metodo de Ross - Heidecke, que combina Ross com vdrios estados de conserva^ao com a seguinte formuia^ao: onde c = Coeficiente do estado de deprecia^ao, com defini^ao no Quadro III a seguir:

O criterio de Heidecke considera como prindpios basicos:

• a deprecia^ao i. perda de valor que nao pode ser recuperada com gastos de manuten^ao;

• as repara^oes podem apenas dilatar a durabilidade; , ^

• um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente.

Com base nestes prindpios estabelece cinco categorias de estado de conserva^ao, com quatro categorias intermediarias, atribuindo a cada uma delas coeficientcs proprios, conforme o Quadro III.

£ importante salientar que:

• 0 estado da edifica9ao & obtido em vistoria pormenorizada interna e externa;

• a vida litil de edifica9oes similares devera ser objeto de estudo espedfico;

• 0 valor residual (ou de demoli9ao) € decorrente da composi9ao material, do estado da edifica9ao e da demanda.

A tabela a seguir relaciona os cwico estados de conserva9ao mais utilizados, contemplando a incidencia da depreciagao em termos percentuais e o correspondente coeficiente de valor atual ou valor depreciado da edifica9ao, a ser aplicado sobre o vabr novo.

(Orlginicl = 2.52%

(Original a) = 0*

Depreciagdo funcional pode ser decorrence dos facores:

Por inadequa^ao — dcvido a falha de projeto ou na execu^ao, que resultam em inadequa^ao a finalidade para a qual foi concebido. Exemplo: residencia de padrao luxo conscrui'do em zona de padrao predominance popular - Projeto mal concebido ao fim a que se destina a edifica9ao.

Por supera^ao - devido ao surgimento de novos m^todos consrrutivos ou marerlais. Exemplo para edificagoes - casa com plso em ladrilhos hidrauiicos em zona de padrao luxo, onde sao utilizados para pisos materials como ceramica vitrificada, marmore, granito etc.

Por anula^ao - inaptidao a fins diferentes para os quais foi concebido. Exemplo: impossi- bilidade de uso de determinada edifica^ao para o fim a que foi concebido devido a altera^ao na legisla^ao de uso e ocupa^ao do solo.

O calculo de depreciagao de ordem funcional nao possui equacionamento que possibilite enquadrar em formula^oes matematicas genericas, devendo cada caso ser estudado k parte, com levantamentos estati'sticos adequados ou atraves de consulta a profissional especializado em engenharia de avalia^oes.

A determina9ao fundamentada da deprecia9ao, pautada em metodologia cienti'fica, c fundamental e necessaria para estabelecer com clareza os valores efetivamente em risco, como i o caso de contratos de cobertura de seguros. O m^todo permite estabelecer com fundamenta9ao tecnica e precisao o valor dos prejuizos ocbrridos na propriedade sinistrada e propiciar o cilculo do jusco valor da indeniza9ao.