RAPPORT D’ACTIVITÉ
2011
SOMMAIRE Édito du Président
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Chiffres Clés & Résultats financiers 2011
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Le parc et ses évolutions
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Maintenance et gros entretien
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La gestion locative
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Les ressources humaines
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Objectifs 2012
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Gouvernance
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Sur ce dernier point, 2011 semble déjà une année exemplaire, puisque le travail de Périgueux Habitat avec le CCAS de la Ville a permis de proposer des solutions à deux situations critiques. Le lancement des travaux d’humanisation du CHRS1 et la reprise en main de la gestion du FJT2 contribuent en effet à maintenir et améliorer le service rendu à des publics parmi les plus précaires de l’agglomération. Je remercie le Conseil d’administration et les services de Périgueux Habitat pour le travail accompli et leur engagement quotidien sur notre territoire. Je crois plus que jamais que le logement est un des principaux leviers pour améliorer la situation des ménages périgourdins, dont l’analyse des besoins sociaux a révélé qu’ils sont près de 30% à vivre avec des revenus inférieurs au seuil de pauvreté.
Michel Moyrand Président de Périgueux Habitat Maire de Périgueux Vice-président du Conseil régional d’Aquitaine
1. CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale 2. FJT : Foyer de Jeunes Travailleurs
Photo de couverture : Résidence Suzanne Lacore Photo ci-contre : Résidence Charnay-Frachet
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R APPORT P U B L I C D E L’ H A B I T A T
Le contrôle de la Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social (MIILOS) intervenu au printemps 2011 sera vraisemblablement corroboré par celui de la Chambre Régionale des Comptes attendu en 2012 : cette impulsion — vitale pour l’avenir de Périgueux Habitat — doit se poursuivre pour redresser la situation financière de l’Office, améliorer l’entretien de son patrimoine, placer le locataire au centre de ses actions et inscrire ses projets en synergie avec les autres acteurs du territoire.
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Périgueux Habitat, office public de l’habitat de Périgueux, est heureux de vous présenter ce bilan d’activité. Ces pages concentrent les réalisations de l’année 2011, mais elles témoignent également de l’effort de réorganisation, de modernisation et de transparence porté par l’équipe municipale depuis 2008 et la nouvelle direction depuis 2009.
D’ACTIVITÉ
2011
RÉORGANISATION, MODERNISATION ET TRANSPARENCE
CHIFFRES CLÉS & R ÉSULTATS FINANCIERS 2011 PATRIMOINE
LOCATIF
3 779 logements familiaux et 986 garages dans 5 communes • 425 places dans des logements de service •
GESTION
LOCATIVE
3 574 titulaires de bail • 6 797 occupants • 1,77 habitants / logement en moyenne • 503 attributions en CAL •
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dont 18% pour des mutations internes
dont la gestion locative est déléguée : CHRS, Maison Relais, RPA, FJT, CROUS et CFA1 •
20 commerces
• Âge moyen du patrimoine : 35 ans
4,18 % • Taux de rotation : 11,39 % • 71,77 % des locataires • Taux de vacance :
ont des ressources inférieures à 60% du plafond de référence pour l'attribution de logements sociaux
RÉSULTATS
FINANCIERS
15 997 500 M€ de CA • 576 000 € de résultat net • 9 409 000 € d’investissement •
C ONSTRUCTIONS ET ACQUISITIONS
67 constructions neuves livrées • 134 logements acquis •
RESSOURSES •
HUMAINES
64 collaborateurs
1. CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale / RPA : Résidence pour Personnes Agées / FJT : Foyer de Jeunes Travailleurs / CROUS : Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires / CFA : Centre de Formation des Apprentis. 2. CAL : Commission d’Attribution des Logements.
4 Photo : 24-26, rue Louis Blanc / 34, rue de Sébastopol
Répartition des charges : 16 771 000 € Charges d'exploitation 14 213 000 € (85%) -0,48%
Détail des charges d'exploitation : 14 213 000 € Études et honoraires 260 000 € (2%)
Gros entretien 935 000 € (6%)
Impôts 2 994 900 € (21%) dont 2 403 769 € (80,26%) de taxe foncière
Charges financières 1 823 000 € (11%) +7,58%
Autres charges de gestion courante 708 100 € (5%) Entretien et maintenance 1558 000 € (11%)
Charges de personnel 2 257 200 € (16%) Autres 735 000 € (4%)
INVESTISSEMENT
Dotation aux amortissements et aux provisions 2 947 400 € (21%)
Fluides 2552 400 € (18%)
Investissements 2011 : 9 316 000 € Remplacements de menuiseries 277 200 € (3%)
Autres 341 700 € (4%)
Aménagement 346 500 € (4%)
Acquisitions 2 942 600 € (31%)
Construction 5 408 000 € (58%)
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R APPORT
rement augmenté, de 20 à 21% du total des charges. Les charges de gros entretien et de maintenance ont légèrement baissé en vue des investissements qui seront engagés pour la mise en œuvre du Plan pluriannuel d’entretien programmé en 2012. Périgueux Habitat s’efforce de contenir ses charges d’exploitation (- 0,48% par rapport à l’exercice précédent) en rationalisant ses dépenses.
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En 2011, les produits d’exploitation de Périgueux Habitat sont de 16 406 500€ (+5,31% depuis l’exercice précédent), dont 15 997 500€ de loyers (+3,61%). L’exercice se clôture avec un résultat comptable bénéficiaire de 576 000€, en amélioration de 402 800€ par rapport à celui de 2010, lui-même en progression de 130 700€ par rapport à 2009. La dotation aux amortissements et aux provisions a légè-
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Produits et charges
D’ACTIVITÉ
2011
FONCTIONNEMENT
LE PARC ET SES ÉVOLUTIONS
LOGEMENTS FAMILIAUX En 2010, l’élaboration d’un plan stratégique de patrimoine a permis de préciser les arbitrages de gestion du parc de Périgueux Habitat à court, moyen et long terme, en intégrant des objectifs de performance énergétique et de qualité environnementale. En 2011, cela s’est concrétisé par un accroissement de 264 logements, grâce à la livraison de 119 nouvelles habitations et à 145 acquisitions. Cela porte le parc de l’office à 3779 logements familiaux au 31 décembre 2011, répartis sur les territoires de 5 communes.
CONSTRUCTION 52 logements collectifs Résidence Suzanne Lacore Livrés en décembre 2011 Ces appartements labellisés « Bâtiments basse consommation » (BBC) sont un des éléments forts du projet « Gour de l’Arche, quartier durable » de la Ville de Périgueux. Leur achèvement marque le terme de la convention de rénovation urbaine (ANRU). Architectes : Line Crépin et Patrick Fabich Coût total : 5 566 636 € TTC Partenaires : ANRU / Région Aquitaine / Conseil Général de la Dordogne / Caisse des Dépôts et Consignations
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2011
CONSTRUCTION 67 logements collectifs « îlot Louis Blanc »
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R APPORT
D’ACTIVITÉ
Livrés en mai 2011 Construits dans le cadre de la convention de rénovation urbaine (ANRU) pour compenser une partie de la démolition des immeubles rue Raudier du Gour de l’Arche, ces logements (du T2 au T5) offrent une qualité architecturale exceptionnelle, dans le quartier St Martin, à deux pas du centre-ville. Architectes : Arsault Groupe et Atelier Andron Coût total : 8 757 992 € TTC Partenaires : ANRU / État / Caisse des Dépôts et Consignations / Ville de Périgueux / Conseil Général de la Dordogne
P ROJET D’ACQUISITION
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11 logements collectifs rue de Condé, rue de la Selle et rue de la Bride à Périgueux Achetés à la SEMIPER Cet îlot du secteur sauvegardé, qui comporte également deux locaux commerciaux, permettra en 2012 à Périgueux Habitat d’étendre son parc dans le centreville, le quartier pour lequel l’office reçoit le plus grand nombre de demandes.
À PÉRIGUEUX 7
DANS L’AGGLOMÉRATION
D’ACTIVITÉ
2011
LE PARC ET SES ÉVOLUTIONS
P ROJET D’ACQUISITION
R APPORT
134 logements collectifs dans le BasChamiers à Coulounieix-Chamiers
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Achetés à ICF, le pôle habitat de la SNCF L’acquisition de ces logements voisins de plusieurs autres immeubles de Périgueux Habitat permet à l’Office, en lien avec la Ville de Coulounieix-Chamiers, de proposer un ensemble cohérent, où la mixité sociale doit s’exercer.
Champcevinel : 18 pavillons rue Combe des Dames
Châteaul'Évêque La ChapelleGonaguet
Agonac
Cornille
Sarliacsur-l’Isle Antonneet-Trigonant
Champcevinel Chancelade
Notre Dame de Sanilhac : 37 logements et 27 garages rue des écoles
Périgueux
Escoire L'Isle
Marsacsur-l'Isle Razacsur-l'Isle
Coursac
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Trélissac
Boulazac Coulounieix Chamiers
Notre-Dame de-Sanilhac
Boulazac : 180 logements et 49 garages sur les Hauts d’Agora
De plus petits ensembles, des espaces extérieurs privatifs, à Périgueux et en périphérie : Périgueux Habitat est à l’écoute des demandes des locataires pour satisfaire leurs attentes, leur offrir un cadre de vie de qualité et les accompagner dans leur parcours résidentiel.
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10 logements individuels à Coursac
R APPORT
Périgueux Habitat, dont le patrimoine vieillissant compte 35 ans de moyenne d’âge, se développe en lançant cinq projets qui aboutiront en 2013 et 2014 à la construction d’une cinquantaine de logements dans l’agglomération.
D’ACTIVITÉ
2011
PROJETS DE CONSTRUCTIONS
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Fin 2012, les travaux de 10 logements – du T2 au T4 – seront lancés sur un terrain cédé par la municipalité de Coursac, dans le bourg. Le loyer maximal y sera de l’ordre de 5,29€/m2/mois pour les PLUS1, et de 4,69€/m2/mois pour les PLAI2. Livraison : 2013
17 logements collectifs rue Pierre Magne, à Périgueux La rénovation et le réaménagement des bâtiments de l’ancien central téléphonique du 140 rue Pierre Magne, dans le quartier St Georges, vont permettre la création de 17 logements, du T1 au T4. Le loyer maximal y sera de l’ordre de 5,50€/m2/mois pour les 6 logements PLUS1 et de 4,90€/m2/mois pour les 11 PLAI2. Budget prévisionnel : 1 816 077 € Livraison : 2014
1. PLUS : le Prêt Locatif à Usage Social co-finance des logements destinés à accueillir au moins 30% de locataires dont les revenus sont inférieurs à 60% du plafond de référence pour l'attribution de logements sociaux et 10% de locataires dont les revenus sont supérieurs de 20% maximum à ce plafond. 2. PLAI : le Prêt Locatif Aidé d’Intégration co-finance des logements destinés à accueillir ménages disposant de ressources inférieures de 55 à 60 % au plafond de ressources requis à l’entrée dans un logement PLUS.
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D’ACTIVITÉ
2011
LE PARC ET SES ÉVOLUTIONS
La municipalité de Champcevinel a cédé un terrain à Périgueux Habitat pour la construction de 3 logements en cœur de village, à proximité de tous les services.
20 logements collectifs rue Font-Claude, à Périgueux Un projet de 20 logements pour les familles et les jeunes sera lancé en 2012. Il sera contigu du bâtiment du 22 rue du Colonel Raynal, au bord du canal. Architecte : Cabinet Saliège. Livraison : 2014
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R APPORT
3 logements en cœur de village, 2 rue Arthur Rimbaud, à Champcevinel
N° 4, 10 & 12 rue Paul Mazy, à Périgueux Périgueux Habitat mène un projet d’acquisition-aménagement sur un îlot comprenant actuellement quatre maisons et leurs terrains rue Paul Mazy, à Périgueux. Il s’agit de créer seize appartements dans cette rue idéalement située entre le centre-ville et le pôle universitaire.
PROJETS D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ La prise de participation de Périgueux Habitat dans la Coopérative Habitat-Avenir 24 va faciliter les projets d’accession à la propriété des locataires de l’Office et permettra ainsi de les accompagner dans
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une nouvelle étape de leur parcours résidentiel. Une première opération de 6 à 8 logements sur la commune de Château l’Évêque sera mise à l’étude en 2012.
2011
LOGEMENTS DE SERVICE
D’ACTIVITÉ
Périgueux Habitat est propriétaire et assure l’entretien de 353 logements dont la gestion locative est déléguée à des associations qui s’occupent de publics spécifiques.
R APPORT
Ainsi, le Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) pour les sans-abris, la Maison Relais pour les personnes en situation d’isolement et d’exclusion, la Résidence pour Personnes Agées (RPA) Wilson, et le Foyer de Jeunes Travailleurs (FJT) sont gérés par le CCAS de la Ville de Périgueux.
CROUS
2011 : Première pierre des travaux d’humanisation du CHRS Lakanal Depuis 50 ans, le foyer Lakanal offre un accueil d’urgence et un accompagnement social aux personnes sans abri. Il est géré par le CCAS de la Ville de Périgueux, en partenariat avec les autres associations impliquées dans le dispositif 115 en Dordogne, lui–même piloté par la DDCSPP1. Structure « de première ligne », cet établissement est un maillon essentiel dans l’aide aux personnes en errance ou engagées dans des processus de marginalisation sociale. Même si depuis 2008 un effort soutenu a été porté au projet de l’établissement, le cadre d’accueil restait un point à améliorer. L’état des locaux ne permettait plus d’assurer le respect de la dignité, l’intimité et la sécurité des bénéficiaires. Les travaux engagés en 2011 consistent en l’aménagement et en l’extension de l’ancien restaurant scolaire du rez-dechaussée de la Maison Relais. Ils sont l’occasion de porter le nombre de place d’accueil de 17 à 21 sur une surface totale de 1 080 m2. Les nouvelles chambres permettront maintenant l’accueil de femmes seules et de couples. D’un montant de 1 388 819€ (dont 40,83% de subventions d’État et 56,16% de prêt de la Caisse des Dépôts), ces aménagements seront terminés en juillet 2012. Leur achèvement permettra au projet d’établissement de pleinement se déployer au bénéfice des usagers. Architecte : Andron Atelier
La première pierre des travaux d’humanisation du CHRS a été posée le 1er avril 2011, en présence de tous les partenaires de l’opération
Foyer de jeunes travailleurs La gestion chaotique du Foyer de Jeunes travailleurs (FJT) de Périgueux jusqu’en décembre 2011 a mis la structure en péril. Sa reprise par le CCAS de la Ville est l’occasion de mettre un terme aux impayés de loyer et aux défauts d’entretien locatif du site. Les enjeux de sécurité ont été identifiés comme prioritaires : le bilan réalisé par un bureau indépendant sera suivi de travaux, au niveau de l’installation électrique et des portes coupe-feu notamment. Il est également prévu le réaménagement d’une laverie conforme aux règles de sécurité.
1. DDCSPP : Direction Départementale de la. Cohésion Sociale et de la Protection des Populations
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De même, le Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) et le Centre de Formation des Apprentis (CFA) gèrent la location des 186 logements dédiés à leurs publics étudiants.
MAINTENANCE ET GROS ENTRETIEN
Avec 935 000 € dépensés dans le gros entretien et 1 558 000 € dépensés en entretien courant, Périgueux Habitat a consacré 15,58% de sa recette à la maintenance de son parc en 2011. Si cet effort est en légère baisse en 2011, c’est que l’Office souhaite avant tout mettre en place une meilleure programmation des lourds travaux de rénovation qui s’imposent. La mise en place d’un Plan Pluriannuel d’Entretien en 2012 permettra d’évaluer précisément les besoins et les coûts pour une remise à niveau cohérente du parc.
ÉLÉMENTS DE BUDGET Évolution des budgets consacrés à la maintenance et au gros entretien
1 723 000 €
1 713 000 €
1 749 000 € 1 558 000 €
1 132 000 €
1 111 745 € 1 099 500 €
935 000 €
2008
2009
Maintenance
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2010
2011
Gros entretien
L’enquête de satisfaction menée en 2010 a révélé que les locataires étaient satisfaits : • à 70% des interventions de Périgueux Habitat sur les logements, • et à 63% des interventions sur les parties communes et les extérieurs. Si ces chiffres sont bons, il convient cependant de les consolider et de gérer le vieillissement du patrimoine de l’Office.
Dépenses de maintenance en 2011 : 1 558 000€
2011 D’ACTIVITÉ
428 386
376
382 290
Électricité et réseaux 118 500 € (8%) Hygiène et sécurité 104 000 € (7%)
218
221
219
222
NC
Menuiserie et serrurerie 101 000 € (6%) Espaces extérieurs 100 000 € (6%) Peintures, plâtres et sols 85 000 € (5%)
2008
2007
Ascenseurs 39 000 € (3%)
2010
2011
Valeur médiane des offices publics de taille et d’implantation comparables
Périgueux Habitat
Autres 67 500 € (4%)
2009
Dépenses de gros entretien en 2011 : 935 000 € Répartition des frais de gros entretien par type de travaux Peintures 541 040 € (58%)
Plomberie 120 250 € (13%)
Évolution des frais de gros entretien en € / logement 336
317
308
227
291
257
158 134
Chauffage 92 100 € (10%)
108
NC
Menuiserie et serrurerie 70 600 € (8%)
2007
Electricité et réseaux 48 900 € (5%) Autres 31 550 € (3%)
Maçonnerie et couverture 30 560 € (3%)
2008
Périgueux
Habitat
2009
2010
2011
Valeur médiane des offices publics de taille et d’implantation comparables
ZOOMS ACTIONS
Remplacement de l’ascenseur du 42 chemin de Saltgourde : un service d’assistance aux locataires Pendant sept semaines, de septembre à novembre 2011, Périgueux Habitat a coordonné le remplacement de l’ascenseur du 42, chemin de Saltgourde, pour un montant total de 80 000 €. Les pannes régulières de cet équipement pénalisaient les habitants des 11 étages de l’immeuble. A l’initiative de Périgueux Habitat, et en partenariat avec le CCAS de la Ville de Périgueux, les 42 locataires ont bénéficié d’un service d’assistance pendant la durée des travaux. Trois gardiens de Périgueux
R APPORT
Plomberie 703 000 € (45%)
Intervention sur le chauffage € (12%) 184 000
Évolution des frais de maintenance en € / logement
Habitat sont venus en renfort de celui du site. Ils étaient mobilisés du lundi au vendredi, de 8h à 19h, pour porter les courses et aider les personnes qui en avaient besoin. La permanence de ce service, installée en rez-dechaussée, était dotée d’un numéro de téléphone diffusé auprès de tous les locataires. Deux aides à domicile du CCAS étaient également disponibles quatre heures par jour pour aider les locataires les plus âgés.
1. Classement national établi par la Fédération nationale des offices publics de l'habitat
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Répartition des frais de maintenance par type de travaux
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R APPORT
D’ACTIVITÉ
2011
MAINTENANCE ET GROS ENTRETIEN Accessibilité : une démarche discrète mais concrète pour améliorer le quotidien des locataires Depuis 2009, Périgueux Habitat prête une attention particulière aux personnes en situation de handicap et en perte d’autonomie. Un repérage a été effectué sur l’ensemble du patrimoine. Il a permis d’identifier les 689 logements existants qui sont accessibles en fauteuil roulant. Les demandeurs de logement adaptés bénéficient maintenant d’un entretien avec un agent de Périgueux Habitat pour identifier leurs besoins spécifiques et ainsi faciliter l’attribution d’un logement qui leur correspond. Création d’accès, aménagements de salles de bains, installation d’alertes lumineuses pour les personnes sourdes ou malentendantes, mise en place de signalétique pour les malvoyants… C’est en fonction des situations individuelles que Périgueux Habitat est déjà intervenu auprès de 207 de ses locataires pour améliorer leur quotidien. Par ailleurs, conformément à la loi, les nouvelles constructions répondent maintenant à toutes les exigences requises. C’est notamment le cas des 52 logements la résidence Suzanne Lacore (Gour de l’Arche) qui seront inaugurés au printemps 2012 : tous seront accessibles et adaptables et 4 seront adaptés à leurs locataires. Toujours dans le but d’améliorer la qualité de service pour tous, en 2012, c’est le siège de Périgueux Habitat, au 48 rue Gambetta, qui fera l’objet de travaux d’accessibilité.
Les « jeunes bienfaiteurs » Le projet « les jeunes bienfaiteurs », mené avec le centre social du Gour de l’Arche et la Caisse d’Allocations Familiales, implique des adolescents du quartier dans la rénovationdes peintures des parties communes des immeubles et, en contre-partie, leur finance des vacances.
Les chutes en hauteur sont la 2e cause de mortalité au travail. Périgueux Habitat équipe progressivement ses toitures terrasses de garde-corps pour prévenir ces accidents.
Sécurité des travailleurs
Depuis 2009, Périgueux Habitat est intervenu auprès de 207 de ses locataires en situation de handicap.
14
En 2010, Périgueux Habitat a amorcé une campagne de prévention des risques et de sécurité du personnel et des intervenants. Les chutes de hauteur étant la deuxième cause de mortalité au travail après les accidents de trajet, un programme d’installation de gardecorps sur les toitures-terrasses a été mis en place. Huit bâtiments de cinq sites ont été équipés pour un montant total de 21 600 €TTC. Les autres immeubles concernés le seront progressivement. Le coût prévisionnel total de ce programme est de près de 600000 €.
LA GESTION LOCATIVE
La qualité de la gestion locative est un des principaux enjeux pour l’évolution de Périgueux Habitat. Il s’agit d’infléchir les courbes dont les évolutions actuelles laissent présager des difficultés à venir si elles ne sont pas contrariées. Pratiquant des loyers parmi les plus bas de l’habitat social, Périgueux Habitat souffre en effet en 2011 d’un taux de vacance de 4,34%, d’un taux de refus des logements attribués de 54%, et d’un taux d’impayés de 5,58%. Les actions mises en place depuis 2009 contrarient progressivement ces tendances.
Évolution du loyer annuel moyen par logement familial (en €)
Q UITTANCE MOYENNE EN 2011 • T1 : 207,60€
(loyer et charges)
• T2 collectif : 265,60€ T2 individuel : 252,70€
2890
2781
2715
3429
3332
3258
3490 3061
• T3 : 318,74€ • T4 collectif : 356,90€ T4 individuel : 504,32€ • T5 collectif : 396,61€ T5 individuel : 328,41€
2009
2008
2007 Périgueux Habitat
• T6 : 373,61€
2010
Valeur médiane des offices publics de taille et d'implantation comparables1
Évolution du coût de la vacance (en % des loyers) 11,9
10,9 9,7
9
3,8
3,8
4,1
4,6
4,3
NC
1. Classement national établi par la Fédération nationale des offices publics de l'habitat 2. Le taux particulièrement élevé de vacance de 2008 et 2009 s’explique par les projets de rénovation urbaine de Périgueux et de Boulazac, qui prévoyaient la démolition de deux immeubles rue Raudier et de la Cité de Pey Harry.
2007 Périgueux Habitat
20082
20092
2010
2011
Valeur médiane des offices publics de taille et d'implantation comparables1
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R APPORT
D’ACTIVITÉ
2011
LA GESTION LOCATIVE P ROFIL DES DEMANDEURS
Les demandes de logement En 2010, Périgueux Habitat a enregistré 1 257 demandes de logements, soit un nombre stable depuis quatre ans. 35,79% de ces demandes émanent de personnes sans domicile, hébergées par un tiers (11%), ou relevant des critères de la loi relative au droit au logement opposable (DALO). Les principales motivations de demande venant ensuite sont la volonté de quitter un logement trop cher (9%) ou trop petit (8,5%), un divorce ou une séparation (6%). Les demandeurs recherchent en priorité des petits logements, puisque 30,74% d’entre eux souhaitent un T2 et 42,93% un T3.
• 28,69 % ont moins de 30 ans et 48,76 % ont plus de 50 ans • 42,29 % sont en recherche d’emploi ou sans profession • 18,34 % sont retraités • 50,16 % sont des personnes seules, 28,68 % sont seules avec un ou plusieurs enfants • 80,79 % des demandeurs externes ont des ressources inférieures à 60% du plafond de référence pour l'attribution de logements sociaux
Les attributions de logements Le délai moyen d’attente pour une attribution est de 5 mois en externe et de 9 mois en interne (demandes de mutation). Nombre de demandes
Nombre d’attributions
Taux de satisfaction de la demande
Externes (nouveaux demandeurs)
927
411
44,33%
Internes (mutations)
330
92
27,87%
Total
1257
503
40,01%
Les locataires de Périgueux Habitat Au 31 décembre 2011, Périgueux Habitat logeait 6 437 personnes. Chaque logement était occupé par 1,77 personne en moyenne. L’enquête de satisfaction menée en
2010 a révélé que 82% des locataires de Périgueux Habitat sont globalement satisfaits de l’Office et que 86% d’entre eux sont satisfaits de leur logement.
P ROFIL DES LOCATAIRES • 43,27% des locataires habitent le parc depuis moins de 5 ans et 27,32% depuis plus de 15 ans • 29,35% ont plus de 50 ans et 20,40% ont moins de 30 ans • 51,97% sont des personnes seules, 23,47% sont seules avec un ou plusieurs enfants • 38,27% sont des retraités pensionnés, 22,24% sont en recherche d’emploi ou sans profession • 71,77% des locataires ont des ressources inférieures à 60% du plafond de référence pour l'attribution de logements sociaux
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Les mutations internes représentent 15,64% des départs. En 2010, la moyenne de loyer annuel par logement était de 3061€, contre 3490€ en valeur médiane des offices publics de taille et d'implantation comparables.
La réduction des impayés Le coût des impayés se situait en 2010 autour de 1,6% des loyers en 2010, soit 0,6 points de plus que la médiane nationale des offices. L’incitation au paiement des loyers par prélèvement automatique et le renforcement du service pré-contentieux / contentieux sont des premiers moyens mis en œuvre en 2011 pour réduire ce manque à gagner.
Évolution du coût des impayés (en % des loyers) 1,5
1,6
1,4 1,2 1
1 0,8 0,6
2007
Périgueux Habitat
2008
2009
2010
Valeur médiane des offices publics de taille et d'implantation comparables1
1. Classement national établi par la Fédération nationale des offices publics de l'habitat
D’ACTIVITÉ
P É R I G U E U X H A B I TAT - O F F I C E
Points de vigilance
R APPORT
des logements individuels), vient ensuite à 14,15% le fait que le logement devient inadapté à la situation du foyer (appartement trop grand, trop petit, trop élevé dans les étages…).
P U B L I C D E L’ H A B I T A T
Le taux de rotation est de 11,39% sur l’ensemble des immeubles de Périgueux Habitat. Le principal motif de déménagement est le départ vers le secteur locatif privé (16,76%, dont les deux tiers dans
2011
Les départs
La réduction du taux de refus Concernant la réduction du taux de refus des logements attribués — qui est de 56% en 2011 — les efforts du service « Demandes » se sont portés sur l’amélioration de la préparation des Commissions d’Attribution de Logement (CAL). Les entretiens avec les personnes qui déposent un dossier de demande sont systématisés autant que possible. Ils permettent de mieux cerner les attentes des futurs locataires et de prioriser leurs critères de choix.
17
RESSOURCES HUMAINES
Depuis 2009, Périgueux Habitat se réorganise pour améliorer son service aux locataires et assurer une meilleure gestion de son parc de logements. Si la masse salariale a légèrement augmenté ces deux dernières années, Périgueux Habitat contient malgré tout ses frais de personnel, se situant en 2010 à la 2e place du classement national des offices les moins dépensiers dans ce domaine selon l’étude annuelle de la Fédération nationale des offices publics de l'habitat comparant des offices de taille et d’implantation semblables. Comparaison avec la médiane des autres offices de taille et d’implantation comparables Périgueux Médiane Habitat nationale 2010 20101 Équivalents temps plein / 1000 logements
16,2
20,2
Part des loyers consacrée aux frais de personnel,
11,5 %
16,4 %
Frais de personnel / logement
352 €
592 €
Évolution des frais de personnel en € par logement 764 €
752 €
771 € 600 €
527 €
469 €
En 2010, Périgueux Habitat a fait le choix de salarier la dizaine d’intérimaires qui assurait jusqu’à présent les remplacements d’agents sur site. Si la masse salariale s’en est alors trouvée augmentée, il s’agissait pour l’essentiel d’un transfert de charge qui, au final, a généré une économie pour l’Office et une baisse de charges de gardien pour les locataires. En 2011, Périgueux Habitat a décidé de son adhésion volontaire à l’assurance chômage pour l’ensemble de ses salariés. Ce surcroit de charges de personnel était indispensable pour sécuriser les parcours professionnels de tous. Malgré ces deux efforts, qui ont généré une augmentation conséquente des frais de personnel ces deux dernières années, Périgueux Habitat y consacre toujours proportionnellement moins que les autres offices de taille et d’implantation comparables.
413 €
NC
2008
2009
Périgueux Habitat
2010
2011
Médiane nationale
1. Classement 2010 de la Fédération nationale des offices publics de l'habitat / chiffres 2011 pas encore disponibles.
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En 2011, quatre personnes ont été embauchées en CDI pour renforcer les effectifs ou remplacer des départs en retraite. Conformément aux recommandations de la MIILOS, Périgueux Habitat prévoit en 2012 le renforcement des postes de cadres et un travail sur la qualification des agents, avec la mise en place d’un plan de formation.
Michel Moyrand Maire de Périgueux - Président de Périgueux Habitat
CHARGÉS DE MISSION Yann Céline Le Daré Grenesche
Directeur général Secrétariat : Nathalie Jollain
SERVICES TECHNIQUES
ADMINISTRATION GÉNÉRALE
Constructions Rénovations Patrick Lacoste
Gestion locative Maintenance État des lieux Vincent Florent
Secrétariat : Mireille Salon
Contentieux Delphine Glane
Philippe Sage
RESSOURCES HUMAINES
COMPTABILITÉ
INFORMATIQUE
Magali Vincent-Reix
ierry Kranicz
Pierre-Olivier Couloumy
Secrétariat : Catherine Biot
Florence Picaud
Annie Poumeau Karine Debat Assistant : Philippe Labrunie
Marchés Travaux Assurances
Bruno Boutin Marie-Pierre Raynaud Elodie Segala
Guillaume Chaminade
Enquêtes Monique Allemand
Jean-Luc Labrue
Régie
Réclamations
Jérôme Debat David Lauth Sofiane Ould Tayeb Jerémy Wardavoir
Alexandre Dumein Christian Moreau Jean Rocheteau
Demandes
Attributions
Martine Daubisse Isabelle Mouret
Nicole Duc Marie-Sophie Pradeau
Accueil
PÔLE GESTION URBAINE DE PROXIMITÉ (GUP) Marion Malausséna
Nettoyage
Intendance
Martine Da Cruz
Bernard Vigier
Périgueux
Agents sur sites Antenne des CoulounieixMondoux Chamiers Boulazac Jacky Blanchet
Williams Ambroise Brigitte Barbanceys Responsable : Didier Berthier Jean-Philippe Peytour Carole Brunet Adjoint : Jean-Claude Chinouil Sylvain Bouyssou ierry Daudrix Eric Florent Christophe Duc Alain Guenaut Didier Michau Olivier Lavaud Daniel Bordier Willy Mondary Ghislain Croquet Daniel Oyhanondo Patrice Foucaud Daniel Reynaud Dominique Roche Francis Roux Floréal Sierra Olivier Verlhiac
Guy Porquet Laurent Cances Jean-François Saget
Antenne du Gour de l’Arche Nicolas Arvieux Victor Briesach Patrice Chibrac Christian Vidal
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P U B L I C D E L’ H A B I T A T
Organigramme au 1er juillet 2012
P É R I G U E U X H A B I TAT - O F F I C E
Indicateurs ressources humaines 2011 • 64 collaborateurs • 13 embauches • 4 départs, dont 2 en retraite.
Philippe Tilloux
2011
En 2010, les 64 agents de l’office occupaient à 77% un poste technique et à 23% un poste administratif. Périgueux Habitat fait en effet le choix de la proximité et du lien avec les locataires, avec plus de 50% de ses effectifs en « agents sur site », contre 34% en valeur médiane pour les autres offices du territoire national. • 45 sont des fonctionnaires territoriaux et 19 des agents sous le statut des offices publics de l’habitat (OPH). • 28% des collaborateurs de Périgueux Habitat ont 50 ans ou plus et 33% ont moins de 40 ans. • 25% sont des femmes et 75% des hommes. • 34% ont plus de 10 ans d’ancienneté
D’ACTIVITÉ
Embauches
R APPORT
Les collaborateurs de Périgueux Habitat
OBJECTIFS 2012
Améliorer la gestion du patrimoine : un plan pluriannuel d’entretien En 2012, un plan pluriannuel d’entretien sera bâti afin d’améliorer la gestion du parc immobilier de Périgueux Habitat. Un audit complet des immeubles permettra d’établir les priorités de gros entretien et de rénovation dans un parc où beaucoup reste à faire.
Démarche qualité : pour un meilleur service rendu aux locataires Les résultats de l’enquête de satisfaction menée en 2010 rejoignent les pistes d’amélioration suggérées par le diagnostic conseil « Habitat Qualité Service » établi la même année avec l’Union Sociale de l’Habitat : la qualité de la relation client doit être améliorée. Même si 82% des locataires de Périgueux Habitat se sont déclarés globalement satisfaits de Périgueux Habitat, le traitement des réclamations techniques et le suivi de l’entretien des chaudières ont notamment été identifiés comme deux sources de difficultés récurrentes. Début 2012, des groupes de travail thématiques se réuniront pour aboutir à des propositions d’amélioration de ces processus internes. De manière plus générale, le déploiement du logiciel Abyla à Périgueux Habitat va progressivement permettre une cartographie précise de tous les immeubles, et un suivi d’entretien et de réparations optimisé. Il sera un des éléments forts du Plan stratégique des systèmes informatiques qui sera mis en place en 2012. La réactivation du comité de concertation locative depuis 2008 permet également de favoriser les échanges avec les associations représentatives des locataires et de faire émerger des actions au bénéfice de la qualité de vie dans les logements de Périgueux Habitat.
20
2011 D’ACTIVITÉ
Le cabinet Arcus a mené fin 2011 une étude sociale et urbaine sur la Résidence Saltgourde. La configuration du bâti a été identifiée comme un des facteurs clefs des difficultés du site. Conflits d’usages, manque de lisibilité des entrées et omniprésence de la voiture contribuent à une déqualification progressive. Les conséquences sur l’occupation du site sont directes : des taux d’impayés et de rotation en augmentation, une population qui décline et se paupérise, un sentiment accru de déclassement et d’abandon. Malgré des travaux en 2009, la spirale de décrochage est enclenchée par rapport au reste du quartier en cours de régénération. En s’appuyant sur les atouts du site et du quartier, un avant-projet a vu le jour. Il prévoit notamment un déplacement des voitures et des locaux poubelles et la création de locaux d’activité en pied d’immeubles.
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P U B L I C D E L’ H A B I T A T
R APPORT Étude Saltgourde : pour une meilleure intégration
Périgueux Habitat s’inscrit pleinement dans le projet de Charte Gestion Urbaine de Proximité (GUP) copilotée avec la Ville de Périgueux au Gour de l’Arche. Sans attendre la signature de la Charte elle-même, l’Office prévoit dès le premier trimestre 2012 la mise en place d’un pôle « GUP » au sein de ses services. Si la GUP s’inscrit dans une démarche globale regroupant le cadre de vie, l’accès à l’emploi, les transports, l’emploi, la sécurité et la prévention, le logement en est un des leviers principaux car il est au centre de nombreux aspects de la vie des habitants. Des antennes de quartier, relais de Périgueux Habitat dans ses principaux groupements de logements, seront progressivement mises en place dans trois sites pilotes : le Gour de l’Arche, les Mondoux et Coulounieix-Chamiers. Elles regrouperont les gardiens, qui travailleront de manière mutualisée. Elles seront le lieu de permanences hebdomadaires, qui permettront un contact direct des locataires avec l’Office.
P É R I G U E U X H A B I TAT - O F F I C E
Création d’un pôle de Gestion urbaine de proximité
CONSEIL D’ADMINISTRATION Conformément à l'article L.421-8 du Code de la construction et de l’Habitat, le Conseil d’administration de Périgueux Habitat est composé de 24 membres. Il se réunit chaque trimestre, pour décider des grandes orientations de l’Office.
Président Michel M
Vice-président
OYRAND*
Serge GERAUD*
Maire de Périgueux
Élu municipal de Périgueux
Administrateurs Richard BOURGEOIS*
Roger ROCHE*
Michel LABOYE
Jean-Jacques SIMEON
Élu municipal de Périgueux
Personnalité qualifiée
Représentant des locataires
Elisabeth PATRIAT
Chantal ROUBINET*
Josiane LABROUSSE
Représentant Union Départementale des Associations Familiales (UDAF)
Élue municipale de Périgueux
Élue municipale de Boulazac
Représentante des locataires
Marie-Christine SANJUAN
Marianne ROUSSEAU
Serge LEFEUVRE
Élue municipale de Périgueux
Élue municipale de CoulounieixChamiers
Représentant des locataires
Cathy TYTGAT* Élue municipale de Périgueux
Jean-Claude HEBERT Personnalité qualifiée
Arnaud LEBOUCHER Personnalité qualifiée
Jean-Pierre SEUVES Représentant Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes
Nadine SPETTNAGEL Personnalité qualifiée
Colette DELRUE*
Alain BROUSSE Représentant Comité Interprofessionnel du Logement du Sud-Ouest (CILSO)
Philippe VALLAEYS Représentant syndical CFDT
Michel VALLANTIN Représentant syndical CGT
Marie-Christine FOUDRAL
Franck PAPATANASIOS
Représentante du Service d'Aide aux Familles en Difficultés (SAFED), au titre de l’insertion
Représentant Caisse d’Allocations Familiales (CAF)
Bruno BOUTIN Représentant du Comité d’Entreprise
Représentante des locataires
COMMISSION
COMMISSION
D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS (CAL)
D’APPEL D’OFFRE (CAO)
Composition : Michel Moyrand (Président de la CAL), Serge Géraud, Colette Delrue, Jean-Claude Hebert, Franck Papatanasios et Jean-Jacques Siméon.
Membres titulaires : Philippe Tilloux, Directeur général (Président de la CAO), Richard Bourgeois, Jean-Claude Hebert, Cathy Tytgat, Serge Géraud et Roger Roche. Siègent avec une voix consultative : M. le Directeur Général des Services Techniques de la Ville de Périgueux et un représentant des services techniques de l’Office.
*Membres du Bureau de Périgueux Habitat
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2011 D’ACTIVITÉ
R APPORT P U B L I C D E L’ H A B I T A T
P É R I G U E U X H A B I TAT - O F F I C E Périgueux Habitat - Bilan d’activité 2011 Directeur de la publication : Philippe Tilloux, Directeur Général de Périgueux Habitat. Rédaction : Périgueux Habitat Conception graphique : Corazon – www.corazon.fr Impression : Iota (Saint-Astier) sur papier PEFC Silk de Condat. Photographies (tous droits réservés) : Jean-François Trémége, Périgueux Habitat. Fond de carte : Ville de Périgueux Périgueux Habitat 48 rue Gambetta – BP 7011 24007 Périgueux Cedex contact@perigueux-habitat.fr – Tél. : 05 53 02 61 00
Photo : Rue Eugénie Cotton, Coulounieix-Chamiers
48 rue Gambetta BP 7011 24007 Périgueux Cedex contact@perigueux-habitat.fr Tél. : 05 53 02 61 00