CRE Северо - запад #3 (39) by CRE .ru

№ 3 (39) / март

2011 CEBЕРО-ЗАПАД С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г РА Д / В Е Л И К И Й

RUssia

Northwest

Н О В ГО Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О ГД А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

14: Первый брокерский / First for Brokers

44: Торговые комплексы Петербурга / Trading Centers in Saint Petersburg

32: Игорь Мальтинский: «Мы уходим с улицы» / Igor Maltinsky: “We are getting out of street”

Парад арендаторов tenants on parade 18: Кругом VODA / VODA all around

№ 3 (3 9) / 2 011

ОТ РЕДАКТОРА

EDITOR'S LETTER

Подготовка этого номера заставила меня задуматься над тем, насколько важно доверие. Ежеминутно мы сталкиваемся с огромным объемом информации, от восприятия которой зависит наше внутреннее состояние, наша личная жизнь, наконец, наш бизнес. На эту тему есть множество красивых афоризмов: «Информация подразделяется на правдивую и общедоступную» или «Достоверно известно только одно: любая информация не совсем достоверна»… Знающие люди говорят, что непременное условие эффективности бизнеса – это доверие к нему. А отсутствие такового часто объясняется банальной нехваткой информации. В самом деле, можно ли доверять тому, о ком вы ничего не знаете?! Хорошую, а главное, достоверную информацию по-прежнему трудно добыть. Сделать с ней что-нибудь полезное еще труднее. Мы делаем это каждую минуту, и иногда нам это удается. Давайте постараемся доверять друг другу.

Preparing this issue, I could not help pondering on the importance of credibility. Every moment we are engulfed with a huge bulk of information and our inner state, private life, and our business depend on how we perceive it. Hence a multitude of elegant dictums like “information is divided into credible and open to public,” or “one thing is certain: any information is not quite plausible”… People of knowledge say that any business can be effective only when it is trusted, while the lack of credibility is often explained by a trivial dearth of information. Indeed how can we trust the one whom we don’t know? It’s difficult to find trustworthy information and it is even more difficult to process it in a meaningful way. We do it every minute and sometimes succeed. Let’s try to trust each other.

С уважением, Дмитрий Кирман d.kirman@impressmedia.ru

Best regards, Dmitry Kirman d.kirman@impressmedia.ru

Дмитрий Кирман, главный редактор CRE Северо-Запад Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE NorthWest Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость

Издательский дом Impress Media

Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Ирина Мухина Издатель: Елена Петрова Руководитель отдела подписки и адресной рассылки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Ольга Величко Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Менеджер по логистике отдела распространения: Анна Ушакова Руководитель on-line проектов: Ирина Чернобровкина PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Руководитель отдела телемаркетинга: Ирина Свиридова Отдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко Татьяна Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Редактор региональных выпусков CRE: Павел Чернышов

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 3 (39) / 2011

Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: Дмитрий Кирман Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Редакционный отдел: Наталья Бурковская, Марина Голокова, Инна Деревнина, Халмурат Касимов, Дмитрий Кирман, Игорь Поспехин, Елена Сухарева Фото: Антон Карелин, Владимир Тилес Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин

По вопросам рекламы обращаться:

Тел.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении

Журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад имеет целевое распространение, ориентированное на профессионалов рынка недвижимости, руководителей и топ-менджеров ведущих компаний, администрацию и правительственные структуры. Бесплатно распространяется в бизнесцентрах класса А и В Санкт-Петербурга, а также в агентствах недвижимости, девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, логистических компаниях Москвы и Санкт-Петербурга. Адресная рассылка: более 2000 адресов. На журнал Commercial Real Estate – Северо-Запад можно подписаться в агентствах «Роспечать», «Интер-Почта-2003», и «Прессинформ» в Санкт-Петербурге, а также по тел. горячей линии подписки +7(495) 926-4575 или e-mail: subscription@impressmedia.ru.

Журнал учрежден и издается «Импресс Медиа, Маркетинг». Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит «Импресс Медиа, Маркетинг». Все права защищены. Приложение Commercial Real Estate – NORTHWEST издается «Импресс Медиа, Маркетинг» . Отпечатано ООО «Вива-Экспресс». Выход в свет – 24.02.11. Тираж 10 000 экз. Цена свободная. Все права на редакционные материалы, опубликованные в журнале Commercial Real Estate – NORTHWEST, принадлежат «Импресс Медиа, Маркетинг». Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телевещания и средств массовых коммуникаций. Рекламные материалы публикуются со значком Р. The magazine was founded and is published by Impress Media, Marketing, owner of the trademark Commercial Real Estate. All rights reserved. The supplement Commercial Real Estate– NORTHWEST is published by Impress Media, Marketing . Printed by OOO Viva-Express. Release Date: 24.02.11. Print Run: 10,000; Price – not fixed. Editorial materials in Commercial Real Estate NORTHWEST belong to Impress Media, Marketing. Reproduction of materials in full or in part without permission is prohibited. Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Ad-materials are published with single P.

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575

subscription@impressmedia.ru Адр ес ред акции и издателя: 115191, Москва, Россия, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Address of Editorial and Publisher: 115191, Russia, Moscow 4th Roschinsky Proezd 20, bldg. 9 Telephone: +7(495) 926 7340, fax: +7(495) 926 7215 E-mail : info@cre.ru, www.cre.ru

Publishing House Impress Media

General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Sales and Business Development Managers: Irina Mukhina Publisher: Elena Petrova Head of DM & Subscription Department: Ekaterina Belyaeva Leadind Manager of Distribution Department: Olga Velichko Senior logistic manager: Olesya Ivanova Logistic manager: Anna Ushakova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Department: Irina Pomigueva Head of Telemarketing Department: Irina Sviridova Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova Head of production department: Elena Guseva Editor of Regional CRE Issues: Pavel Chernyshov

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 3 (39) / 2011

Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST: Dmitry Kirman Leading Designer: Olga Dzhumaeva Editorial Team: Marina Golokova, Dmitry Kirman, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Natalia Burkovskaya, Inna Derevnina, Khalmurat Kasimov Photo: Anton Karelin, Vladimir Tiles Design and Production: Alexei Koshelev, Valeriy Ivanov Layout Design: Alexander Nikitin

For advertising call:

Tel.: +7 (495) 926-73-40; E-mail: sales@impressmedia.ru

Distribution Information

Commercial Real Estate – NORTH-WEST magazine is distributed among real estate market professionals, top managers of leading companies and government officials. Free distribution in class es A and B business centers of St. Petersburg as well as in real estate agencies, development and management companies, banks and financial companies, investment and consulting firms, engineering companies, luxury residences and logistics companies of Moscow and Saint Petersburg. Issues are delivered to more than 2,000 addressees. Subscriptions to Commercial Real Estate can be ordered via Rospechat, Inter-Pochta-2003 and Pressinform in Saint Petersburg as well as via the hot subscription line tel. +7(495) 926-4575 or e-mail: subscription@impressmedia.ru.

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

События / Events

Exclusive Day

Рейтинг / Raiting

Первый брокерский

First for Brokers

В фокусе / Case Study

Кругом VODA

VODA All Around

Тема номера /

Cover Story

Кто успел?

Who Made Mark?

Интервью / Interview

Игорь Мальтинский:

«Мы уходим с улицы»

Igor Maltinsky: “We are getting

out of street”

6 Новости / News С начала года в Петербурге заключено сразу несколько крупных договоров на внешнее управление коммерческими объектами.

12 События / Events На пресс-конференции состоялась презентация Первого рейтинга брокерских компаний Петербурга.

Commercial Real Estate Северо–Запад

№ 3 (3 9) / 2 011

СЕВЕРО-ЗАПАД

36 Офисы / Offices

18 В фокусе / Case Study В Сестрорецке открылся водно-развлекательный комплекс с гостиницей. Инвесторы, вложившие в проект около $30 млн, утверждают, что подобного заведения в России еще нет.

Офисный рынок начинает нынешний год с дефицита. Пока это лишь нехватка площадей под крупных арендаторов: из-за кризиса бизнесцентры пустили в мелкую нарезку.

Офисы / Offices

Торговля / Retail

Склады / Warehouses

Мысли вслух /

Outspoken Thoughts

Экспертное мнение /

Expert Opinion

Тема номера / Cover Story

быстро, но долго

Food Court and Restaurant:

Развитие рынка аренды торговой недвижимости приостановилось в 2009 году из-за снижения активности потенциальных арендаторов, пострадавших от кризиса.

Fast vs Long

Советы юриста /

Legal Advices

Объекты / Listing

Фуд-корт и ресторан:

58 Экспертное мнение / Expert Opinion Концепция развития торгового комплекса как нового места для общения и встреч жителей мегаполиса постепенно отвоевывает место в сознании девелоперов и ритейлеров.

Н о в о с т и:

Первая пятерка

Управление С начала года в Петербурге заключено сразу несколько крупных договоров на внешнее управление коммерческими объектами.

омпания «АйБи Групп» заключила договор на управление бизнес-центром «Мир», неподалеку от Сенной площади (ул. Ефимова, 4, лит. А). По словам управляющего партнера группы Сергея Игонина, здание принадлежит физическим лицам. Бизнес-центр «Мир» позиционируется в классе В+. Объект был сдан в эксплуатацию еще в 2002 году. Его площадь составляет 8,1 тыс. кв. м. Рядом со зданием расположена наземная парковка на 50 автомобилей. В настоящее время заполняемость бизнес-центра составляет 98%. Средняя арендная ставка – 1150 руб./кв. м, включая коммунальные услуги и охрану. В задачи УК входит не только выполнение всего комплекса услуг, необходимого для содержания, эксплуатации и продвижения объекта на рынке, но и снижение издержек на его управление. Это тринадцатый объект офисной недвижимости, находящийся в управлении «АйБи Групп».

Сделка

Babochka села в Esfera Холдинг RBI продал галерею бутиков Esfera, расположенную на Невском проспекте в Петербурге.

«Менеджмент компания ПСБ» подписала договоры на управление бизнес-центром и технопарком. Общая площадь бизнес-центра класса С (Лифляндская ул., 6) составляет 4,5 тыс. кв. м. Он состоит из трех зданий, два из которых были реконструированы около двух лет назад, а третье перестраивалось в конце 1990-х годов. По словам руководителя брокерского отдела МК ПСБ Дмитрия Деева, средняя арендная ставка на офисы сегодня составляет 650 руб./кв. м в месяц. В настоящее время в бизнесцентре вакантны около 35% площадей. Помимо офисных площадей в БЦ размещены кафе и подземный паркинг. Общая площадь технопарка (Кингисеппское ш., 53) – 14,6 тыс. кв. м. Собственником объекта является ПО «Радуга». В аренду предлагаются офисные, производственные и складские площади. Арендные ставки на офисные помещения составляют 300–400 рублей, на производственные и складские – 150–200 руб./кв. м в месяц. К услугам арендаторов есть конференц-зал. Доля свободных площадей в технопарке – 65%. Компания «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») получила в доверительное управление два бизнес-центра, принадлежащие ОАО «Телерадиокомпания "Петербург"». Бизнес-центр «ТВ Полис» общей площадью 8,2 тыс. кв. м расположен в Петроградском районе (ул. Чапыгина, 6). В настоящее время объект заполнен на 90%. Актуальная арендная ставка на офисы – от 600 руб./кв. м в месяц. Помимо офисных площадей в составе бизнес-центра кафе, фитнес-клуб, салон красоты и надземный паркинг. Бизнес-парк «Остров» общей площадью 4,9 тыс. кв. м находится в Кировском районе, около Торгового порта (дор. на Турухтанные острова, 10А). Кроме офисных площадей в состав бизнес-парка входит склад с парковкой, автосервисом и автомойкой. Эксклюзивным брокером на объектах выступит компания «БестЪ. Коммерческая недвижимость», также входящая в ГК. «Несмотря на то что количество внешних управляющих компаний в Петербурге пока незначительно – на их долю приходится всего около 10% рынка – появляется надежда, что рынок внешнего управления пусть и очень медленно, но продолжит развиваться в нашем регионе», – комментирует сделки г-н Игонин.

Галерея бутиков Esfera площадью 2,1 тыс. кв. м занимает первые два этажа в элитном жилом доме «Ле ГрандЪ» (Невский просп., 52), построенном RBI. Введена в эксплуатацию в ноябре 2008 года. Концепцию торговой галереи разрабатывала компания Jones Lang LaSalle. «Это был наш первый проект в сфере коммерческой недвижимости. Начиная его, мы не предполагали заниматься бизнесом по сдаче коммерческих площадей в аренду. Мы планировали создать торговый центр, заполнить его арендаторами, запустить в работу, провести наладку всех рабочих процессов и затем продать уже работающий бизнес», – рассказал CRE вице-президент по корпоративным вопросам холдинга RBI Сергей Мельниченко.

В феврале прошлого года RBI заключил контракт на брокеридж объекта с Praktis CB. Как вспоминает руководитель отдела торговых центров этой компании Катерина Немирова, на тот момент Esfera была заполнена на 40–50%. Ее арендато рами являлись одежные бутики, специализирующиеся на торговле товарами класса люкс: Doris Hartwich, Elegance, Elsa Zanella, «IV легион». «К существующим там брендам добавились магазины часов и оптики премиум-класса, бутик оливкового масла "Оливия"», – отмечает г-жа Немирова. По ее словам, бывший собственник не ставил брокеру задачу предпродажного заполнения объекта любой ценой: «Важно было, чтобы арендаторы соответствовали выбранной концепции и заявлен-

ному уровню торговой галереи». Но с момента ее ввода арендные ставки здесь планомерно снижались. На этот процесс, по мнению Катерины Немировой, повлияли как кризисные явления на рынке ритейла в целом, так и тот факт, что ставки в галерее были завышены изначально и сдать помещения по таким ценам было невозможно. «Изначально ставки в Esfera находились на уровне 200 евро/кв. м в месяц, включая НДС и оплату коммунальных и эксплуатационных услуг», – сообщила г-жа Немирова. Но позднее галерея одна из первых предложила арендаторам заключать договоры не с фиксированной арендной платой, а на основе процентов от оборота. «Выведение объекта на рынок совпало с началом кризиса и сниже нием потребительского спроса в бутиковом сегменте, на который он был ориентирован. Доходы от аренды были ниже запланированных», – комментирует гендиректор Praktis CB Сергей Федоров. «В минувшем году мы вышли на удовлетворительные показатели, в том числе и по прибыли», – подчеркнул г-н Мельниченко. Три года назад объем инвестиций в проект оценивался в $5–6 млн. По мнению экспертов, сегодня цена продажи галереи могла составить не более $10–11 млн. Сразу несколько участников рынка сообщили CRE, что объект приобрела сеть Babochka, владеющая несколькими бутиками в центре Петербурга. «Доходность галереи небольшая, и есть вероятность, что Babochka впоследствии разместит здесь собственные магазины, распрощавшись с существующими арендаторами. Этому будет способ ствовать и тот факт, что долгосрочных договоров ни с кем из них не заключалось», – добавляет г-жа Немирова. Однако представитель нового собственника галереи Хатуля Авсаджанашвили заявила в СМИ, что сделка была совершена на спаде рынка, покупка сделана на кратко срочный период с целью дальнейшей перепродажи объекта. Напомним, что первый бутик в Петербурге компания Babochka открыла еще в 1988 году. Сейчас сеть включает в себя шесть мультибрендовых и три монобрендовых бутикa (Brioni, Ermenegildo Zegna и Emporio Armani), торгующих одеждой, обувью и аксессуарами более 100 брендов Италии, Франции, США и Англии. На Невском проспекте, помимо галереи бутиков Esfera, размещено еще четыре объекта, принадлежащих сети, в том числе самый крупный из них – мультибрендовый бутик на Невском, 153.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| События

СЕВЕРО-ЗАПАД

Н о в о с т и:

Назначения Олег Барков вернулся в девелопмент

Олег Барков / Oleg Barkov Олег Барков возглавил HANSA SPb Development, дочернюю компанию Hansastroi Oy, среди крупных акционеров которой ЕБРР, фонд Qaudriga Capital Russia и банк DEG (ФРГ). Он будет отвечать за девелоперский бизнес компании в Северо-Западном регионе. Олег Барков родился в 1964 году в Мурманске. В 1988-м окончил Ленинградский политехнический институт им. Калинина по специальности «инженер-системотехник»,

Открытие

Три уровня Fazer Группа Fazer открыла кафе, бар и столовую в торговом комплексе «Стокманн Невский центр» на площади Восстания в Петербурге. Кафе-булочная на 80 посадочных мест (площадью 160 кв. м) заработало в атриуме на первом этаже, а коктейль-бар на 40 мест (80 кв. м) – на третьем этаже торгового комплекса. Дизайн Fazer Cafe был разработан финской компанией Interior Architecture Karja and Co Ltd. Строительно-монтажные работы, в том числе отделку обоих торговых площадок, выполнила петербургская генподрядная компания STEP. «Заказчик и дизайн-бюро предусмат ривали использование строительных и отделочных материалов исклю-

в 1993-м – факультет переподготовки управляющих кадров Санкт-Петербургского университета экономики и финансов по специальности «экономист». В 2009 году прошел переподготовку по программе MBA. Занимал различные руководящие посты в банковском и строительном бизнесе, в том числе в компаниях «Северный город» (холдинг RBI) и «Петербургстрой-SKANSKA». С 2006 года руководил петербургским офисом Knight Frank. В 2007-м компания была признана «Лучшим консультантом года» в Петербурге по итогам профессионального конкурса в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards. В минувшем году Олег Барков был признан «Персоной года» по версии CRE St. Petersburg and Federal Awards.

Николай Пашков пошел на повышение Генеральным директором «Knight Frank Санкт-Петербург» назначен Николай Пашков. Ранее он занимал должность директора

чительно финского производства. Но мы предложили заменить некоторые из них, к примеру настенную плитку, на российские аналоги. В результате срок выполнения работ сократился с 2,5 до полутора месяцев», – рассказала начальник строительства направления реконст рукции и отделки генподрядной компании STEP Наталья Кезуа. «Fazer Cafe – это не сеть в традиционном понимании, так как под каждую новую точку разрабатывается своя концепция в зависимости от месторасположения и уровня объекта, этажа и конфигурации помещения», – рассказала на презентации нового заведения генеральный директор компании Fazer Food Services Russia Ува Сеглиня. Ассортимент кафе включает супы, сэндвичи, кондитерские изделия, напитки. Ценовая политика –

по профессиональной деятельности этой компании. Г-н Пашков закончил Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет. В сфере недвижимости и строительства работает с 2000 года. С 2002 по 2006 год трудился в корпорации «Петербургская недвижимость», последняя должность – директор департамента маркетинга и стратегического развития. В компанию «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков пришел в августе 2006 года и практически с нуля создал подразделение консалтинга, исследований и оценки. На его профессиональном счету более сотни реализованных консалтинговых проектов, в том числе многофункциональные комплексы «Набережная Европы» и «Невская ратуша» («ВТБ-Девелопмент»), «Охта-центр» («Газпром»), «Апраксин двор» («Главстрой»), San Gally Park Center (Raiffeisen evolution project development), «Московская Товарная» («Росрегионпроект Девелопмент»), «Новая Голландия» (Millhouse).

выше среднего (средний чек – 450–500 рублей). В компании рассчитывают на увеличение доходов после того, как в кафе будет открыта продажа еды и напитков навынос, а бар получит лицензию на торговлю алкоголем. Кроме того, на шестом уровне «Стокманна» открылась столовая, принадлежащая Fazer Food Services, которая будет обслуживать работников торгового комплекса. Условия аренды не разглашаются. Окончательные инвестиции в проект также пока не озвучиваются, поскольку они еще не завершены. «Наши затраты составят от нескольких сотен до полумиллиона евро, включая аренду площадей и оборудование торговых точек», – комментирует г-жа Сеглиня. О дальнейших планах развития в Fazer Food Services говорят осторожно. «Мы не стремится активно наращивать присутствие в Петербурге, но, возможно, откроем еще несколько торговых точек, если найдем подходящие для этого площади. Все зависит от оборота уже запущенных заведений, окончательное решение может быть принято в течение полугода», – поясняет Ува Сеглиня. Тем не менее она считает потенциально интересными для открытия новых кафе торговые площади в центре Петербурга, в том числе на Невском проспекте. Не исключен запуск подобных заведений в Москве. Сейчас в состав группы Fazer входят два бизнес-направления: Fazer

Bakeries & Confectionery (производство хлебобулочных и кондитерских изделий) и Fazer Food Services (организация питания). Последнее владеет около 1,5 тыс. точками общественного питания и несколькими производствами в Финляндии, Швеции, Норвегии, Дании, Эстонии, Латвии и России. На отечественном рынке корпоративного питания предприятие работает с 2005 года под брендом Fazer Amica. Сегодня оно производит около 10 тыс. обедов в день. Среди петербургских клиентов – Государственный Эрмитаж, заводы Nokian Tyres во Всеволожске и Toyota в Шушарах, центральный офис строительной компании YIT Lentek и др. Всего в городе действует 15 заведений для персонала на территории различных предприятий. Правда, в структуре выручки направление Fazer Food Services в России занимает менее 1%, тогда как в Финляндии этот показатель находится на уровне 54%. Направление Fazer Bakeries & Confectionery представлено 21 хлебозаводом в странах Скандинавии, Балтии и в России (здесь оно известно под брендом «Хлебный дом»), кондитерские фабрики расположены в Финляндии. В нашей стране на это направление приходится 21% выручки группы, в Финляндии – более половины. В 2009 году выручка Fazer по всем направлениям бизнеса составила 1,44 млрд евро, из которых 187,3 млн евро пришлось на ее российские подразделения.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Содержание | Новости

| |

| События

СЕВЕРО-ЗАПАД

Архитекторы из Beckmann-N’Thepe предложили создать в Юнтолово искусственный водоем с островами-материками / Architects from Beckmann-N'Thepe suggested that an artificial reservoir with continent islands be created in Yuntolovo

Проект

Инвестиции «под хвост» Новый зоопарк на окраине Петербурга планируется построить по проекту французской компании Beckmann-N’Thepe. Отдельные объекты в зверинце предложат возвести крупным частным компаниям. Парижские архитекторы победили в международном конкурсе, предложив идею воспроизвести «островаматерики», на которых будут обитать соответствующие им животные. Учитывая, что концепция французов почти в полтора раза превышает смету, петербургские чиновники не исключают грядущих изменений проекта. В конкурсе на создание проекта зоопарка изначально участвовали три команды: Beckmann-N’Thepe, петербургский тандем мастерских Вячеслава Ухова и Святослава Гайковича, а также испанское бюро Amusement Logic, которое до финала не дошло. Жюри во главе с губернатором Валентиной Матвиенко выбирать из двух концепций было несложно: французы предложили проект в два раза дешевле, чем россияне, его ориентировочная стоимость – 11 млрд рублей. Между тем, как отметили в жюри, определяющую роль сыграла все же не цена, а суть. По словам главного архитектора Петербурга Юрия Митюрева, французский проект отвечает трем основным критериям: возможности эксплуатировать зоопарк уже на первом этапе его создания, наличию продуманных

технологий и оригинальности идеи. Проект-победитель предусмат ривает воспроизведение некоего праматерика, частью которого были существующие континенты. Архитекторы намерены создать искусственный водоем с островамиматериками, на которых будут расположены открытые вольеры и зеленые павильоны, по форме напоминающие большие пузыри. Российская концепция на этом фоне показалась жюри слишком простой и неоправданно дорогой. Несмотря на то что проект Beckmann-N’Thepe дешевле, его стоимость все же не вписывается в бюджетные рамки. Город намерен выделить не более 9 млрд рублей – лишь на подготовку территории и инженерное обеспечение. На строительство объектов потребуются частные инвестиции, которых пока нет. Г-жа Матвиенко предложила устроить специальный конкурс для представителей бизнеса. Его победители должны будут профинансировать возведение отдельных вольеров, а также взять на себя обязанности по их дальнейшему содержанию и уходу за животными. Взамен на вольерах обещано установить таблички с именами благотворителей. «Каждый выберет для себя вольер. Не себе, в смысле, животным. Будут именные вольеры – слоновник такой-то компании, обезьянник – такой-то», – цитируют СМИ слова градоначальницы. Власти уверяют, что на расходах можно будет сэкономить, даже если в каких-то случаях потребуется изменение проекта. По словам г-на Митюрева, не исключено, что не все идеи будут реализованы.

Напомним, что новый зоопарк собираются возвести на терри тории 288 га в Приморском районе, вблизи Юнтоловского заказника. Правда, его экспозиционная площадь займет всего 56 га. Генподрядные работы по освоению территории будет выполнять ГК «Интарсия». Завершить строительство зоопарка планируется в 2014 году.

Аренда

Архив, виза и страховка За первые два месяца 2011 года в Петербурге состоялось несколько крупных сделок на рынке аренды офисных площадей. Самой крупной сделкой стала аренда Северо-Западным банком Сбербанка РФ 13 тыс. кв. м в технопарке на улице Электропультовцев. Здесь разместится архив банка. Срок договора – десять лет. Другие условия сделки не разглашаются. Технопарк принадлежит заводу «Электропульт» и с середины прошлого года находится в управлении «Менеджмент компании ПСБ», которая и привлекла на объект столь крупного арендатора. Общая площадь технопарка – 35 тыс. кв. м, из которых 5 тыс. – офисные, остальные – производственно-складские помещения. По словам генерального директора МК ПСБ Артура Кима, средние ставки на офисы в технопарке составляют 550 рублей, на производственно-складские помещения – 400 руб./кв. м в месяц (включая НДС). Одна из крупнейших страховых компаний – группа «Ренессанс

Страхование» – арендовала 3,5 тыс. кв. м офисных площадей в технопарке «Технополис» (Пулковское ш., 40, корп. 4) для размещения подразделений своего петербургского филиала. Брокером сделки выступила компания East Real. «Наш дивизиональный центр в Петербурге растет, поэтому необходим офис, соответствующий уровню компании. Выбирая новый бизнес-центр, мы преследовали две цели: обес печить персоналу более комфортные условия труда и улучшить транспортную доступность Южного центра урегулирования убытков. Расположение недалеко от развязки КАД оптимально, полагаю, ситуация с пробками в центре Петербурга будет только ухудшаться. Несмотря на то что все больше клиентов выбирают удаленное урегулирование (на СТО или с помощью аварийного комиссара), число клиентов, посещающих Южный центр, на сегодня превышает 120 человек в день», – комментирует сделку руководитель СевероЗападного дивизиона «Ренессанс Страхование» Владимир Тиняков. Визовый центр Финляндии арендовал 3,2 тыс. кв. м на третьем и четвертом этажах офисноторгового комплекса «Олимпик плаза» (ул. Марата, 5). Брокер сделки – Jones Lang LaSalle. Как и в Москве, оператором визового центра Финляндии станет индийская компания VFS Global, управляющая аналогичными объектами в 32 странах мира. Сервисно-визовый центр будет оборудован пандусами для инвалидных колясок, расширенными дверными проемами и туалетами, которыми смогут пользоваться люди с ограниченными возможностями. В офисах будут установлены торговые автоматы, фотокабинки, системы электронной очереди и пр. Офисно-торговый комплекс «Олимпик плаза» (ранее известный как торгово-развлекательный комплекс «Николаевский пассаж») был введен в эксплуатацию в мае 2010 года. Он построен на месте «Невских бань», выкупленных инвестором проекта у города в конце 2006-го. Общая площадь объекта составляет 12,3 тыс. кв. м. Изначально он позиционировался как торговый центр товарами класса премиум. Однако несколько месяцев его единственным арендатором был фитнес-клуб Olympic, занявший 3 тыс. кв. м на последних двух этажах. Первые два этажа объекта по-прежнему отведены под торговлю.

New s:

Top Five Management Since the turn of the year several big contracts for external commercial property management have been signed in Saint Petersburg. IB Group signed a contract for the management of BC Mir not far from Sennaya Square (4 Efimov St, lit. A). In the words of managing partner Sergey Igonin, the building belongs to private owners. The 8,100-sqm BC Mir commissioned back in 2002 is positioned in Grade B+. A parking lot for 50 automobiles adjoins the building. At the present time the occupancy is 98% and the average rent is 1,150 rubles/sqm/month including utility and security costs. The mission of the property management company is to provide an entire range of services needed for the property upkeep, operation, promotion on the market, and general reduction of management costs. This is already the 13th office project managed by IB Group.

Deal

Babochka settles in Esfera RBI holding sold the boutique gallery Esfera on Nevsky Avenue in Saint Petersburg.

The deal was closed as early as last fall but ranked among the confidential transactions. CRE managed to find out some details. The 2,100-sqm boutique gallery Esfera takes up two lower floors in the elite housing estate Le GrandЪ (52 Nevsky Ave.) built by RBI. Its concept was developed by JLL. The gallery was put into operation in November of 2008. Last February RBI signed a property brokerage contract with Praktis CB. According to Katerina Nemirova, spearheading the department of retail centers at the said company, at that moment Esfera was occupied by 40–50%. Its tenants were clothing boutiques specializing in luxury brands, such as Doris Hartwich, Elegance, Elsa Zanella, IV legion et al. “Later watches and premiumclass optics as well as the Olivia oil boutique were added,” notes Ms. Nemirova. In her words, the former owner did not task the broker with

Management Company ICB signed contracts for the management of a business center and technopark. The gross built area of the C-grade business center (6 Liflyandskaya St) is 4,500 sq m. This is a cluster of three buildings, of which two were renovated a couple of years ago and the third one was rebuilt in late nineties. In the words of Dmitry Deev, brokerage director of MC ICB, the average rental rate for office space now comes to 650 rubles/sqm/month. At the present moment about 35% of office space stays vacant. In addition to office areas, the business center also houses a cafe and underground parking. The gross built area of the technopark (53 Kingisepskoe shosse) owned by PO Raduga is 14,600 sq m. Offered for lease are office, industrial and warehousing areas. The rent rates for office space vary between 300 and 400 rubles; for industrial and warehousing areas – 150–200 rubles/sqm/month. What is more, a conference hall is also at the service of tenants. The vacancy rate here is 65%. MTL. Real Estate Management (integrated into the BestЪ group of companies) was tasked

presale occupation of the available space at all costs: “It was important for tenants to be adequate to the chosen concept.” But since the project's delivery to the market the rental rates here were sliding down under the impact of the depressed retail market and the fact that the rates at the gallery were initially overstated. “Originally the rates in Esfera were at the level of 200 euro/sqm/month triple net,” informed Ms. Nemirova. But later the gallery was one of the first retail properties in the city to offer its tenant a turnover percentage rental scheme in place of the fixed rent. “The project delivery to the market concurred with the outbreak of the crisis and reduction of the consumer demand in the boutique segment. The rental revenues were below the planned level,” comments Sergey Fedorov, CEO of Praktis CB. “Last year we achieved a satisfactory showing as far as the profit is concerned,” underlined Mr. Melnichenko, CEO of RBI. Three years ago the level of investment in the project was estimated at $5–6 million. In expert opinion, today the gallery’s selling price would not exceed $10–11 million. Three market participants reported to CRE that the property had been acquired by the Babochka chain holding several boutiques in central Petersburg. In the opinion of Mr. Fedorov, the new owner purchased the property as separate commercial premises, rather than an income-generating business. “The gallery’s profitability is moderate and Babochka is likely to accommodate here its own stores bidding farewell to the existing tenants. Such an outcome is all the

with asset management of two business centers owned by Teleradiocompany “Petersburg.” The 8,200-sqm BC TV Polis is located in Petrograd (6 Chaplygin St). The facility is 90% occupied at present. The rental rate for office space starts from 600 rubles/sqm/month. Besides the office space, the business center houses a cafe, fitness club, beauty shop, and above-ground parking. The 4,900-sqm business park Ostrov is located in Kirovsky district near to the Trade Port (10A Road to Turukhtan islands). In addition to office space, the business park quarters a warehouse with a parking lot, car service and wash. BestЪ. Commercial Real Estate, affiliated with the same group of companies, acts as exclusive broker for these properties. “Even though the number of external management companies has so far been insignificant in St. Petersburg and they have control over 10% of the market at the most, there’s a gleam of hope that the outsourced management market will continue developing in our region, even if slowly,” comments Mr. Igonin.

more probable given that no longterm lease agreements have been signed with any of these tenants,” adds Nemirova. Babochla opened its first boutique in St. Petersburg as early as in 1988. Now the chain includes six multibrand and three monobrand boutiques (Brioni, Ermenegildo Zegna and Emporio Armani), trading in clothes, shoes and accessories from more than 100 Italian, French, American and British brands. In addition to the Esfera boutique gallery, Babochka holds four other facilities on Nevsky, icluding the largest of all – multibrand boutique at 153 Nevsky.

Lease

Archive, visa and insurance policy In Q1 of 2011, several big deals were stricken in St. Petersburg office space lease market. The biggest deal was the lease by North-Western Bank of Sberbank Russia of 13,000 sq m in a technopark on Elektropultovtsev Street where the Bank’s archive will be accommodated. The term of lease is 10 years. Other terms of the agreement are not disclosed. The technopark is owned by the Elektropult factory and has been managed since the middle of last year by MC ICB which succeeded in attracting such a high-profile tenant to the facility. The technopark’s gross built area is 35,000 sq m, of which 5,000 sq m are office areas and the rest are industrial-warehousing premises. In the words of MC ICB CEO Arthur Kim, the average rate for office space in the

technopark is 550 rubles/sqm/month while industrial-warehousing areas are let at the rate of 400 rubles/sqm/ month (VAT inclusive). One of the biggest insurance companies – Renaissance Strakhovanie – has leased 3,500 sq m of office space in the Technopolis park (40 Pulkovo Highway, block 4) to accommodate divisions of its Petersburg branch. East Real acted as a broker in this transaction. “Selecting a new business center, we pursued two goals: provide our personnel with more comfortable labor conditions and improve the transport access to the Southern Losses Regulation Center. Location near to the KAD interchange is optimal, for I believe the traffic congestion in central Petersburg will further deteriorate,” says Vladimir Tinyakov, director of North-Western Division, commenting on the deal. The Visa Center of Finland leased 3,200 sq m on floors 3 and 4 of the office-retail center Olympic Plaza (5 Marat St). JLL served as a broker in this transaction. The Visa Center of Finland will be operated by Indiabased VFS Global, managing similar properties in 32 countries, and fitted out with ramps for wheelchairs, wider doorways and public bathrooms for people with disabilities. The 12,300-sqm Olympic Plaza (former Nikolaevsky Passage) was put into operation in May 2010 as a redevelopment of Nevskie bani bought out by the investor from the city in late 2006. For several months its only tenant has been the fitness club Olympic occupying 3,000 sq m on two upper floors, though the center was positioned in the premium segment.

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 3 (3 9) / 2 011

Opening

Three levels of Fazer Fazer Group has opened a cafe, bar and cafeteria in the trading complex Stockmann Nevsky Center in the Vosstaniya Square, St. Petersburg. Baker’s cafe with 80 seats (160 sq m) has opened in the atrium of the ground floor while a 40-seat cocktail bar (80 sq m) – at the third floor level of the shopping mall. The design was developed by the Finnish company Interior Architecture Karja and Co Ltd. Construction and assembly works including the fit-out of both trading venues was performed by St. Petersburg-based general contracting company STEP. “The client and design studio were going to use construction and finishing materials made in Finland, but we proposed to replace some (wall tiles, for example) with similar materials produced in Russia. As a result, the work time was reduced from 2.5 to 1.5 months,” informed Natalia Kezua, spearheading renovation and fit-out operations at STEP. “Fazer Cafe is not a chain in the traditional sense, since a new concept is developed for each outlet depending on its location, level, and plan,” said Uva Seglinja, CEO of Fazer Food Services Russia. The pricing policy is in the upmarket segment (average check – 450-500 rubles). The company expects the revenues to grow after food and drinks will be sold for consumption off the premise and the bar will get a license for trading in liqueurs. In addition, a cafeteria owned by Fazer Food Services will cater to the personnel of the mall at the sixth level of Stockmann. The terms of lease are not disclosed. The final investments have been divulged either, since the project is not over yet. “Our costs will range from several hundred thousand to half a million euro, including the lease of areas and outfitting of our points of sale,” comments Ms. Seglinja. Fazer Food Services take caution regarding the future plans. “We do not target aggressive expansion in St. Petersburg, but we may open several more outlets if we find suitable premises. Everything depends on the turnover of the already operational establishments and the final decision can be made during the next half year,” explains Ms. Seglinja. Nevertheless she considers areas in central Petersburg, including those on Nevsky Avenue, potentially attractive for new cafes. She does not exclude the launching of similar cafeterias in Moscow. Fazer Group currently has two business arms: Fazer Bakeries & Confectionery (production of baked goods and confectionery) and Fazer Food Services (public catering). The

| Content | News

| |

| Events

latter owns about 1,500 catering outlets and several production lines in Finland, Sweden, Norway, Denmark, Estonia, Latvia, and Russia. Among its Petersburg clients are: The State Hermitage, Nokian Tyres plants in Vsevolozhsk, Toyota plants in Shushary, the central office of the construction corporation YIT Lentek and others. Overall 15 eateries for personnel function on the grounds of various enterprises. True, Frazer Food Services account for less than 1% of total proceeds of the Russian catering industry, whereas in Finland this parameter is at the level of 54%. Fazer Bakeries & Confectionery is represented by 21 bread-baking plants in Scandinavian and Baltic countries as well as Russia (where it operates under the Bread House brand) while confectioneries are located in Finland. In this country this arm is responsible for 21% of the Group’s proceeds while in Finland it brings the Group more than half of total proceeds. In 2009 Fazer’s proceeds in all business areas amounted to 1.44 billion euro, of which its Russian divisions raised 187.3 million euro.

Project

Investing in animals A new zoo at a St. Petersburg outskirt will reportedly be designed by France-based Beckmann-N’Thepe. Big private companies will be in charge of building some special facilities of this wild beast show. Parisian architects won an international tender, having suggested the idea to fashion “continent islands,” where animals, native to a given continent, will dwell. Given that the concept of the French almost twice exceeds the estimated outlay, Petersburg officials do not rule out future changes in the original project. Initially three teams participated in the tender: Beckmann-N’Thepe, the Petersburg tandem of Vyacheslav Ukhov

NORTHWEST

and Svyatoslav Gaikovich Architects, and the Spanish studio Amusement Logic that failed to reach the finals. It was not difficult for the jury led by Governor Valentina Matvienko to choose between the two concepts: the French proposed a twice cheaper project than Russians; its estimated cost is 11 billion rubles. Meanwhile, as the jury noted, the essence rather than price, that played a decisive role. In the words of St. Petersburg’s Chief Architect Yuri Mityurev, the French project meets three basic criteria: the zoo can open for visitors already at the stage of construction thanks to deliberate technologies and originality of the underlying idea. The winning project envisages an installation of a certain proto-continent which will integrate present-day continents. The architects are going to create an artificial reservoir with continent islands where open-air cages and aviaries will be accommodated along with bubble-shaped pavilions. The Russian concept seemed too simple and unjustifiably expensive to the jury, by comparison. Even though the project proposed by BeckmannN’Thepe is cheaper it still does not fit into the initially planned budget. The city is going to allocate no more than 9 billion rubles – and then only for providing the territory with requisite engineering infrastructure. Actual facilities should be built on private investments which are lacking for the time being. Ms. Matvienko proposed a special contest for business representatives. Its winners will have to finance some openair cages and assume their upkeep and animal care obligations in exchange for signs with their names to be placed on the open-air cages. “Each company will select an open-air cage it is going to build for particular animals, and this will bear its name,” said the city head. The new zoo will cover 288 hectares in Primorsky district, near to the Yuntolovo Nature Reserve. The general contractor is GC Intarsia; the zoo construction must be finished by 2014.

The Visa Center of Finland leased two floors in the office-retail complex Olympic Plaza in central Petersburg / Визовый центр Финляндии арендовал два этажа в офисно-торговом комплексе «Олимпик плаза» в центре Петербурга

Appointment Oleg Barkov returns to development Oleg Barkov helmed HANSA SPb Development, a subsidiary of Hansastroi Oy which has EBRD, Qaudriga Capital Russia fund, and DEG Bank (Germany) among its large shareholders. He will be in charge of the company’s business development in the North-western region. Mr. Barkov was born 1964 in Murmansk. In 1988 he graduated from the Leningrad Technological Institute, majoring in system engineering, and in 1993 – from the management personnel retraining department of St. Petersburg University of Economics and Finances, majoring in “economics.” In 2009 he passed through retraining on the basis of an MBA program. He filled various executive positions in banking and construction business at such companies as Severny gorod (RBI holding) and Peterburgstroy-SKANSKA. From 2006 he spearheaded the Petersburg Office of Knight Frank. In 2007 this company was announced Best Consultant of the Year in Saint Petersburg based on the results of the professional CRE Federal Awards competition in the area of commercial real estate. Last year Oleg Barkov was proclaimed Persona of the Year in the version of CRE St. Petersburg and Federal Awards.

Nikolai Pashkov’s promotion Nikolai Pashkov is promoted to the position of CEO Knight Frank SPb. Earlier he filled the position of professional activity director for the same company. Mr. Pashkov graduated from Saint Petersburg State University of Electrical Technologies. He has been working in the construction and real estate industry since 2000. From 2002 to 2006 he worked for Petersburg Real Estate Corporation and his last position at that company was director of the marketing and strategic development department. Nikolai came to Knight Frank SPb in August 2006 and created almost from scratch a consulting, research and appraisal division. His professional record includes more than 100 completed advisory projects; among them are such multifunctional complexes as Europe Embankment and Nevskaya Ratusha (VTB Development), Okhta-center (Gazprom), Apraksin dvor (Glavstroy), San Gally Park Center (Raiffeisen Evolution Project Development), Moskovskaya-Tovarnaya (Rosregionproject Development), and New Holland (Millhouse).

С о б ы т и я:

Exclusive Day Фото: Антон Карелин Photo: Anton Karelin

1 февраля 2011 года в Петербурге прошла прессконференция Exclusive Day, организованная редакцией журнала «CRE Северо-Запад» / The Exclusive Day press conference organized by the editorial office of CRE North-West was held in Saint Petersburg on Feb. 1, 2011.

а пресс-конференции состоялась презентация Первого рейтинга брокерских компаний Петербурга (его результаты вы можете увидеть на стр. 14–16), эксперты рынка коммерческой не движимости рассказали об итогах 2010 года и поделились своими прогнозами на 2011 год (подробности на стр. 36–54). Кроме того, были озвучены свежие новости петербургского рынка CRE – информация о крупных сделках, новых проектах и важных событиях. Мероприятие посетили более 70 человек – участники

рынка коммерческой недвижимости Петербурга и представители городских СМИ. Партнерами мероприятия выступили Гильдия управляющих и девелоперов, сеть бизнес-центров «Сена тор», компания «Деликатный переезд» и консалтинговая группа «Лаир». / The commercial real estate market experts reviewed the results of 2010 and shared their forecasts for this year (see the details on pages 36–54). Furthermore the latest news of St. Petersburg CRE market was pre-

Николай Вечер (GVA Sawyer SPb)

sented – information on big deals, new projects, and significant events. The conference was attended by more than 70 persons – participants of St. Petersburg commercial real estate market and media people. The Guild of Managers and Developers, the Senator network of business centers, the moving company Delikatny Pereezd and the Lair consulting group were partners of this event. The First rating of St. Petersburg brokerage companies was presented at the conference (see its results on pages 14–16).

Дмитрий Золин (LCMC)

Николай Пашков (Knight Frank SPb)

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Новости | События

| |

| Рейтинг

СЕВЕРО-ЗАПАД Андрей Розов (Jones Lang LaSalle SPb)

Людмила Рева (ASTERA SPb) Надежда Ермишина (Maris Properties / CBRE)

Александр Гришин (VMB Trust), Сергей Игонин («АйБи Групп»), Борис Мошенский (Maris Properties/CBRE) Николай Казанский (Colliers International SPb), Игорь Горский (АРИН)

Альберт Харченко (East Real) Артур Ким (МК ПСБ)

Любава Пряникова (Praktis CB)

Р е й т и н г:

Первый брокерский Текст: Дмитрий Кирман

рейтинге приняли участие 15 компаний, занимающих лидирующие позиции на рынке брокерских услуг коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга: АРИН, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, «БестЪ. Коммерческая недвижимость», East Real, Colliers International, GVA Sawyer, «АйБи Групп», Jones Lang LaSalle, Knight Frank, LCMC, Maris Properties in association with CB Richard Ellis, МК ПСБ, NAI Becar, Praktis CB и «VMB Траст». При составлении рейтинга его участникам были заданы вопросы о состоянии рынка коммерческой недвижимости Петербурга и месте компании на нем, об объемах совер-

CRE Северо-Запад предлагает вашему вниманию Первый рейтинг брокерских компаний Петербурга. Основной целью публикации является расчет объема поглощения офисных, торговых и складских площадей в городе, а также анализ конкурентной среды на рынке брокерских услуг в 2010 году. шенных сделок в различных сегментах и доле доходов, генерируемых компаниями в результате брокериджа. Также участникам Первого брокерского было предложено охарактеризовать уровень конкуренции на рынке и собственные портфели сделок за рассматриваемый период. Независимым оценщиком исследования выступила консалтинговая группа «Лаир». В результате анализа полученной информации специалисты компании пришли к следующим выводам. • Около 25% участников Первого брокерского – универсальные компании (занимаются всеми видами коммерческой недвижимости), но подавляющее большинство работает

Как мы считали? Для составления итогового Топ-15 брокерских компаний Петербурга участники рейтинга оценивались специалистами консалтинговой группы «Лаир» по следующим параметрам: качество проведенных сделок (средняя площадь сделки), а также их количество, структура и доля компании на рынке (с разбивкой по сегментам), открытость компании, восприятие ее конкурентами и наличие профессиональных наград в сфере брокериджа. В результате был составлен сводный рейтинг брокерских компаний Петербурга за 2010 год. Топ-15 брокерских компаний Петербурга / TOP-15 Brokerage Firms of Saint Petersburg №

Название компании / Name

Балл / Score

Jones Lang LaSalle

3,79

Colliers International

3,63

Knight Frank

3,38

Maris Properties / CBRE

3,22

АРИН

3,13

ASTERA

3,09

Praktis CB

2,87

GVA Sawyer

2,45

LCMC

2,12

NAI Becar

2,00

МК ПСБ / MC ICB

1,70

«АйБи Групп» / IB Group

1,23

«VMB Tраст» / VMB Tраст

1,13

East Real

1,12

«БестЪ. Коммерческая недвижимость» / BestЪ Commercial Real Estate

0,98

в торгово-офисном сегменте, специализируясь именно на таких сделках. Концентрацию на складском сегменте обозначила только одна из опрошенных фирм. • Компании-участники рейтинга в большинстве своем не предъявляют жестких требований к объектам недвижимости, с которыми работают, стараясь решать любые задачи, которые ставят перед ними клиенты. • Практически все компании Первого брокерского не чувствуют объема рынка сделок, совершенных в 2010 году, и поэтому не могут четко определить свою долю на этом рынке. • Около 85% компаний, участвующих в рейтинге, относят брокеридж к основным видам своей деятельности, при этом только 25% получают от брокерских сделок более половины всех своих доходов. • Большинство из анализируемых компаний остаются мало транспарентными и неохотно раскрывают информацию о себе и о финансовых результатах собственной деятельности. • Около 40–60% всех сделок на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, по оценкам самих участников Первого брокерского, заключаются собственниками объектов напрямую, без привлечения профессиональных брокеров. В торговом и офисном сегменте выше доля сделок, заключенных с участием брокерских компаний, а в складском сегменте – без их участия. При этом все крупные сделки, а также сделки по вновь построенным комплексам в 2010 году осуществлялись только через брокеров. • По итогам 2010 года на рынке купли-продажи было заключено крайне малое количество сделок, основная активность приходилась на рынок аренды. • Общий объем реализованных компаниями – участниками рейтинга площадей в 2010 году в офисном сегменте оценивается ориентировочно в 240 тыс. кв. м, в сегменте торговосервисной и складской недвижимости – в 220 тыс. кв. м.

Что мы считали? При составлении Первого брокерского учитывались только сделки по аренде и продаже помещений в трех секторах рынка – бизнес-центры классов А, В и С; торговые и многофункциональные комплексы общей площадью не менее 1,5 тыс. кв. м; складские и логистические терминалы классом не ниже С (сделки должны быть закрыты в период с 1 января по 31 декабря 2010 года включительно). В рейтинге не учитывались сделки по аренде и продаже помещений на первых этажах жилых зданий (так называемые встроенные помещения), помещений под стрит-ритейл, помещений, расположенных в неклассифицированных объектах (административные, общественные и иные здания, не имеющие класса или обладающие классом ниже С или площадью менее 1,5 тыс. кв. м). В Первом брокерском не принимали участие собственники реализованных офисных, торговых и складских помещений или компании, аффилированные с собственниками таких объектов, а также не учитывались подобные сделки. • Все участники Первого брокерского выделяют 4–5 компаний, которые воспринимаются ими как наиболее сильные игроки и являются основными конкурентами на рынке. • На пять крупнейших компаний, принявших участие в рейтинге, приходится 62% городского рынка аренды коммерческих площадей по итогам 2010 года, из них чуть меньше половины – на одну компанию. • Несмотря на кризис и снижение покупательской активности, в прошлом году 15 брокерских компаний Петербурга заключили почти 1500 сделок, в результате чего заработали около 800 млн рублей.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| События | Рейтинг

| |

| В фокусе

СЕВЕРО-ЗАПАД

Результаты Первого брокерского рейтинга Петербурга – 2010 по сегментам и компаниям Бизнес-центры класса А / Grade A Business Centers

Брокер / Broker

Jones Lang LaSalle

Бизнес-центры класса В и В+ / Business Centers in Grades В and В+

Аренда

Lease

Продажа

Sale

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

21 706

9 988

Аренда

Lease

Продажа

Sale

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

East Real

16 849

Брокер / Broker

East Real

9 245

Knight Frank

16 777

Colliers International

6 860

Colliers International

7 740

8 000

Maris Properties / CBRE

5 670

Maris Properties / CBRE

14 488

АРИН / ARIN

4 901

«VMB Траст» / VMB Trust

14 000

120

ASTERA

4 800

Jones Lang LaSalle

11 455

МК ПСБ / MC ICB

3 400

ASTERA

11 200

«АйБи Групп» / IB Group

3 330

LCMC

9 600

NAI Becar

3 000

«АйБи Групп» / IB Group

8 811

«БестЪ. Коммерческая недвижимость»/ BestЪ Commercial Real Estate

2 000

Praktis CB

750

7 200

Praktis CB

1 497

МК ПСБ / MC ICB

6 000

GVA Sawyer

3 800

«БестЪ. Коммерческая недвижимость»/ BestЪ Commercial Real Estate

2 800

437

Knight Frank

586

GVA Sawyer

LCMC

NAI Becar

3 000

«VMB Траст» / VMB Trust

АРИН / ARIN

2 294

66 995

9 988

ВСЕГО / TOTAL:

129 564

419

15 637

ВСЕГО / TOTAL:

Бизнес-центры класса С / Grade C Business Centers

Торговые комплексы / Shopping Malls

Аренда

Lease

Продажа

Sale

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

АРИН / ARIN

4 131

NAI Becar

4 000

МК ПСБ / MC ICB

2 500

«VMB Траст» / VMB Trust

1 500

«АйБи Групп» / IB Group

1 387

«БестЪ. Коммерческая недвижимость»/ BestЪ Commercial Real Estate

400

Colliers International

400

ASTERA

East Real

Брокер / Broker

Аренда

Lease

Продажа

Sale

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

Jones Lang LaSalle

96 292

313

Colliers International

26 000

14 500

LCMC

33 600

АРИН / ARIN

13 788

ASTERA

11 000

Брокер / Broker

GVA Sawyer

8 200

«АйБи Групп» / IB Group

5 112

«БестЪ. Коммерческая недвижимость»/ BestЪ Commercial Real Estate

4 100

135

0 0

Praktis CB

3 860

Jones Lang LaSalle

Knight Frank

3 100

GVA Sawyer

NAI Becar

2 000

Knight Frank

Maris Properties / CBRE

LCMC

East Real

850

Maris Properties / CBRE

МК ПСБ / MC ICB

Praktis CB

«VMB Траст» / VMB Trust

14 318

132

ВСЕГО / TOTAL:

207 902

642

14 635

ВСЕГО / TOTAL:

R a it i ng:

Author: Dmitry Kirman ......................... Photo: CRE аrchive

First for Brokers

CRE North-West is privileged to offer you the First Rating of Saint Petersburg Brokerage Companies. The main aim of its publication is figuring the absorption of office, retail and industrial space in the city as well as analyzing the competitive environment in the market of brokerage services in 2010

Sawyer, IB Group, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, LCMC, Maris Properties in association with CB Richard Ellis, MC ICB, NAI Becar, Praktis CB, and VMB Trust. In the course of this rating compilation, we asked the market players some questions about the state of St. Petersburg commercial real estate market, their company’s place in this market, amount of transactions completed in different segments, and the share of income generated by companies from brokerage activities. The participants of the First Brokerage Rating were also proposed to characterize the level of competition on the market and their own transaction portfolios during the said period. The consulting group Lair acted as an independent evaluator of the survey. Based on the analysis of obtained information, the company’s experts came to the following conclusions: – about 25% of the First brokers rating is universal companies (engaged in all types of commercial real estate), but most of them operate in the retailoffice segment specializing in these deals; only one of the survey participants mentioned its specialization in the warehouse segment; – most corporate participants of the rating do not lay stiff requirements to properties trusted to their care and try to solve all problems posed to them by clients;

e included in this rating 15 companies taking lead in St. Petersburg commercial real estate brokerage market: ARIN, ASTERA in alliance with BNP Paribas Real Estate, BestЪ Commercial Real Estate, East Real, Colliers International, GVA

– almost no companies involved in the First brokers rating can appreciate the amount of transactions completed in 2010 and therefore identify their share in this market;

– about 85% of companies that participated in the rating survey rank brokerage among the main types of their business activity, but only 25% receive more than half of their revenues from brokerage activities;

Складские комплексы / Warehouse Complexes Аренда

Lease

Продажа

Sale

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

В кв. м / sqm

Кол-во сделок / Number of deals

Jones Lang LaSalle

40 762

ASTERA

19 000

14 660

МК ПСБ / MC ICB

32 000

АРИН / ARIN

30 400

Knight Frank

26 700

GVA Sawyer

1 300

16 600

Maris Properties / CBRE

17 600

Colliers International

8 000

«VMB Траст» / VMB Trust

8 000

Praktis CB

3 000

NAI Becar

2 000

«АйБи Групп» / IB Group

«БестЪ. Коммерческая недвижимость»/ BestЪ Commercial Real Estate

East Real

LCMC

188 762

31 260

Брокер / Broker

ВСЕГО / TOTAL:

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 3 (3 9) / 2 011

| Events | Raiting

| |

| Case Study

Our calculation method To compile the TOP-15 rating of St. Petersburg brokerage companies, the rating participants were assessed by specialists of the consulting group Lair using the following parameters: the quality of completed transactions (average area per deal) and their number, company’s structure and share on the market (breakdown by segments), openness and transparency, the company’s perception by its competitors, and professional brokerage awards. As a result, an integrated rating of St. Petersburg brokerage companies for 2010 was compiled. – most companies we analyzed are not transparent and/or reluctant to disclose information on their financial results; – about 40–60% of all transactions in St. Petersburg commercial real estate market is completed by property

Cводные данные по реализованным площадям, кв. м / Cumulative Data on Sold or Leased Areas, sqm Брокер / Broker

Бизнес-центры / Business centers

Торговые комплексы / Shopping malls

Складские комплексы / Warehouse complexes

ВСЕГО / TOTAL

Jones Lang LaSalle

43 149

96 292

40 762

180 203

Colliers International

23 000

40 500

8 000

71 500

ASTERA

16 000

11 000

33 660

60 660

АРИН / ARIN

11 326

13 788

30 400

55 514

Knight Frank

17 363

3 100

26 700

47 163

МК ПСБ / MC ICB

11 900

32 000

43 900

LCMC

9 600

33 600

43 200

Maris Properties / CBRE

20 158

850

17 600

38 608

GVA Sawyer

3 800

8 200

17 900

29 900

East Real

26 094

«VMB Траст» / VMB Trust

15 500

8 000

23 500

«АйБи Групп» / IB Group

13 528

5 112

18 640

Praktis CB

9 447

3 860

3 000

16 307

NAI Becar

10 000

2 000

14 000

«БестЪ. Коммерческая недвижимость» / BestЪ Commercial Real Estate

5 637

4 235

9 872

236 502

222 537

220 022

679 061

Бизнес-центры / Business centers

Торговые комплексы / Shopping malls

Складские комплексы / Warehouse complexes

ВСЕГО / TOTAL

ВСЕГО / TOTAL:

What we calculated Only lease and sale deals in three market sectors – business centers of grades A, B and C, shopping and multifunctional centers with areas not less than 1,500 sq m, and warehouse and logistics terminals graded not lower than C (deals were to be closed from Jan. 1 to Dec. 31, 2010) were taken into consideration by the compilers of the First brokers rating. The rating does not take account of lease and sale deals with builtin premises accommodated on the lower floors of apartment buildings, street retail premises accommodated in unclassified facilities (administrative, public and other buildings with no grade ascribed, or grades below C, or areas below 1,500 sq m). The owners of sold or leased office, retail and warehousing areas or companies affiliated with the owners of such premises did not participate in the First brokers rating and their direct deals were not taken into account. owners directly without mediation of professional brokers, as estimated by the participants of the First brokers rating themselves. For all that, more deals are closed through mediation of brokerage companies in the retail and office segments and less than half of all deals in the industrial segment. All big deals and also the deals at newly

NORTHWEST

Cводные данные по количеству сделок / Cumulative Data on Number of Deals Брокер / Broker

Jones Lang LaSalle

313

381

«АйБи Групп» / IB Group

136

178

«VMB Траст» / VMB Trust

130

140

LCMC

123

ASTERA

МК ПСБ / MC ICB

АРИН / ARIN

Colliers International

NAI Becar

Maris Properties / CBRE

«БестЪ. Коммерческая недвижимость» / BestЪ Commercial Real Estate

East Real

GVA Sawyer

Praktis CB

Knight Frank

648

646

1385

ВСЕГО / TOTAL:

built complexes were cut only via brokers in 2010; – very few purchase and sale deals were stricken in 2010; the lease market accounted for most of the business activity; – the total office space let through mediation of the rating participants in 2010 is roughly estimated at 240,000 sq m while in the retail, service and

warehousing real estate – 220,000 sq m found tenants thanks to the activity of brokers; – all participants of the First brokers rating mention 4-5 companies which are perceived by them as the strongest players and main competitors on the market; – five biggest companies that participated in the rating survey account

for 62% of the commercial space lease market in the city based on the results of 2010, and one company accounted for slightly less than half of the entire business last year; – Despite the crisis and flagging buying activity last year, 15 brokerage companies of Saint Petersburg closed almost 1,500 deals, having earned about 800 million rubles, as a result.

В ф о к у с е:

Комплекс VODA Aquaclub & Hotel разбит на шесть функциональных зон. Основой считается акватриум с бассейном 31,5 х 19,5 метра / VODA Aquaclub & Hotel is divided into six functional zones, the main being the aquatrium with a 31.5 by 19.5 meter pool

Кругом VODA Текст: Халмурат Касимов ............................ Фото: архив CRE

В Сестрорецке открылся водно-развлекательный комплекс с гостиницей. Инвесторы, вложившие в проект около $30 млн, утверждают, что подобного заведения в России нет.

омплекс VODA Aquaclub & Hotel расположен на При морском шоссе, недалеко от железнодорожной платформы Тар ховка, по соседству с рестораном «Золотая ORDA», принадлежащим холдингу FTF – инициатору нового проекта. Наряду с холдингом его инвесторами выступили несколько компаний и частных лиц. Все они надеются вернуть свои вложения за 6–7 лет. Из достопримечательностей в ра диусе одного-двух километров только музей-шалаш Ленина, кафе-отель «Черное и белое» на семь номеров и не первой свежести мотель-кемпинг «Ретур». Примерно на таком же

удалении находятся Финский залив (слева) и озеро Сестрорецкий разлив (справа). Вся остальная инфраструктура для комфортной жизни, отдыха и восстановления здоровья с избытком представлена чуть дальше – по обе стороны Приморского шоссе. Организованных коттеджных по селков в Тарховке практически нет, жилая недвижимость состоит в основном из старых садоводческих и дачных построек советской эпохи, отдельные богатые особняки преимущественно строят слева от шоссе, ближе к заливу. Значительная часть жилья сдается в аренду на теплый сезон, а также на новогодние каникулы. «Район очень неоднороден по социальному соста-

ву, богатые дворцы здесь соседствуют с разваливающимися домами», – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. По его оценке, стоимость сотки земли в этих местах варьируется от 300 тыс. до 1 млн рублей. Чем ближе к заливу – тем дороже. Но в предложении все же превалируют дома и участки в садоводствах. Также необходимо отметить, что территория в 144 га, расположенная неподалеку (от КАД до Тарховской улицы), была продана летом 2009 года на торгах Фонда имущества под комплексное освоение. Победитель – компания, подконтрольная ОАО

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

Справка Адрес: Сестрорецк, Приморское шоссе, 256-А. Площадь участка – 0,52 га. Общая площадь комплекса – 5 тыс. кв. м. Пропускная способность – около 800 человек в сутки. Гостиница: 20 номеров (из них пять – класса люкс). Наземная парковка – 110 машино-мест. Девелопер – FTF Holding. Архитекторы – группа российских и зарубежных компаний. Управляющая компания – Orda Made. Стоимость услуг: ориентировочно 500 руб./час за посещение акватриума, стандартный номер в гостинице – 5 тыс. руб./сутки, люкс – от 9 тыс. рублей.

«Новатэк», – планирует застроить ее жильем и сопутствующей инфраструктурой, предварительно расширив ее до 370 га за счет намыва в Финском заливе. Затраты на реализацию проекта оцениваются в $4–5 млрд.

| Рейтинг

| В фокусе

| Тема номера

Продукт коллективного разума Идея создания водно-развлека тельного комплекса VODA Aquaclub & Hotel зародилась еще в 2005 году. «Практически все клиенты ресторана «Золотая ORDA» – автомобилисты, проезжающие по трассе. Некоторым из них иногда хочется расслабиться, выпить рюмочку, после чего приходится оставлять машину здесь и вызывать такси. Это неудобно, поэтому у нас возникла идея построить небольшой отель», – вспоминает глава FTF Holding Анатолий Муканаев. Подходящий участок размером 0,52 га напротив собственного ресторана компания оформила в долгосрочную (на 49 лет) аренду и в 2007-м приступила к возведению комплекса. Спустя год грянул кризис, который заставил сбавить темп строительства, но позволил более тщательно проработать концепцию проекта. Завершилось возведение и оборудование комплекса к концу декабря 2010 года. В новогодние праздники комплекс действовал в тестовом режиме, в его отдельных частях завершались отделочные работы. Глядя на невзрачное с виду строение трудно поверить, что над разработкой проекта корпела большая команда из российских и европейских специалистов, часть из которых

СЕВЕРО-ЗАПАД

отбиралась на тендерах. Ничем не примечательное трехэтажное здание площадью около 5 тыс. кв. м выполнено в ультрастрогом скандинавском стиле и представляет собой обычную прямоугольную «коробку» черного цвета. Правда, в темное время суток оно выглядит куда привлекательней. Благодаря системе динамической подсветки, фасад здания постоянно меняет свой цвет. «В проектировании объекта участвовали архитектурная мастерская «НТ-Проект» (конструктивные расчеты, рабочая документация, все согласования), финское архбюро Helin (фасады и внешняя подсветка), австрийская компания HSB (чаша бассейна из нержавеющей стали).

Разработку архитектурного об лика здания доверили Дмитрию Уголкову – автору проекта ресторана «Золотая ORDA» и ряда домов в коттеджном комплексе «Балаково» от управляющей компании «Традиция» (также входит в FTF Holding). «На тот момент это было абсолютно осознанное решение, поскольку проекты других архитекторов, включая финских, не отличались оригинальностью и больше походили на традиционный аквапарк в миниатюре», – поясняет Анатолий Муканаев. По его словам, сложностей при согласовании документации и строительстве объекта было предостаточно, но через них проходит любой деве-

Термальный комплекс Termalia Hall – многофункциональная зона под самой крышей акваклуба – сочетает в себе элементы спа-салона, банного комплекса и релакс-холла. Одно из наших подразделений, бюро архитектуры и дизайна Form & Raum, выполнило дизайн-проект салона красоты. Этот список можно продолжать», – рассказывает г-н Муканаев.

лопер или застройщик, реализующий индивидуальный проект повышенной сложности. Комплекс изрядно насыщен новыми инженерными системами и оборудованием. «Приятно, что

В ф о к у с е:

Для клиентов уже разработаны несколько десятков различных пакетных предложений, которые обещают периодически пополнять.

Водная перспектива

В номерах отеля душевые комнаты с «тропическим ливнем» и RGB-подсветкой отделены от общего пространства стеклянной перегородкой / Shower cabins furnished with a “tropical gush” and RGB booster lights in the hotel rooms are separated from the rest of space by a glass partition австрийские подрядчики, изготовившие и смонтировавшие чашу бассейна, при внешней неторопливости, качественно и в срок выполнили задачу», – уточняет г-н Муканаев.

Всё, сразу и навсегда! Водно-развлекательный комплекс разбит на шесть функциональных зон. Основой считается акватриум, уровне комплекса. Здесь размещены

оборудована баром и пультом диджея. Этот ресторан можно посещать только в купальных костюмах или пляжной одежде (махровых халатах). В сухой зоне на третьем уровне работает лобби-ресторан Mizu Dry, посетители которого могут наблюдать за действом в акватриуме через стеклянную стену. Заведения специализируются на блюдах японской и океанической кухонь.

и др. Для любителей кальяна и сигар отведены отдельные помещения. На этом же уровне обустроен небольшой отель на 20 номеров, пять из которых – класса люкс. В цокольном этаже комплекса функционирует Drop Dance – аттракцион, работающий в режиме нонстоп. Он оснащен экзотическим набором клубной техники: капельные «купола», водяные экраны и форсун-

Для столь небольшого участка девелопер нашел наиболее эффективное решение, разместив здесь не банальный аквапарк, а развлекательный комплекс в сочетании с гостиницей. Такой объект будет востребован, полагают эксперты, в том числе как альтернатива посещению аквапарков в соседней Финляндии. раздевалки на 250 человек с душевыми, солярий, бассейн с зеркалом воды в 700 «квадратов» (31,5 х 19,5 м) и пр. В цельнометаллическую чашу бассейна интегрированы гидромассажные и аэромассажные устройства, включая 16 подводных пузырьковых лежаков. Температура воды – +28–30°С, воздух теплее на несколько градусов. Над водной поверхностью обустроен ресторан Mizu Wet, который делит чашу бассейна на два «крыла». Потолок ресторана, он же подиум (20 х 4 м), выступает party-зоной, возвышающейся над водой и ведущей на третий уровень комплекса. Party-зона

В акватриум также входит термальный комплекс Termalia Hall, расположенный на третьем уровне. Это многофункциональная зона под самой крышей акваклуба, которая сочетает в себе элементы спа-салона, банного комплекса и релакс-холла. Здесь можно восстановить здоровье с помощью различных спа-процедур, потом расслабиться в турецкой парной или ке дровой сауне, а затем «взбодриться» в зоне снегопада. К услугам посетителей – тайский массаж, спа-программы, групповые занятия, например, на основе древней китайской гимнастики цигун

ки, генераторы мыльных пузырей, лазерно-световые проекторы, стробоскопы, паровые и дымовые машины, акустические системы и пр. Здесь также можно находиться только в купальных костюмах. Для безопасности отдыхающих пол в этой зоне прорезинен. Здесь же размещены салон красоты, магазинчики купальной или пляжной одежды, сувенирная лавка. Вокруг здания обустроена стоянка на 110 автомобилей. Организаторы назвали новый формат отдыха Allness, то есть «всё и сразу».

Управляет комплексом специально созданная компания Orda Made (структура FTF Holding). По оценке ее директора по развитию Михаила Волчкова, ожидаемая посещаемость VODA Aquaclub & Hotel – 400 человек в сутки, хотя объект может принимать и вдвое больше. Ближайшим конкурентом комплекса он считает ForRestMix Club в Репино (открылся недавно). Хотя помимо этого объекта в конце ноября прошлого года в Репино заработал спа-отель La Viva от компании «БФА-Девелопмент», в Зеленогорске действуют спа-отель «Аквамарин» и спа-комплекс яхтклуба «Терийоки». Опрошенным CRE экспертам трудно было дать объективную оценку нового проекта, так как никто из них не был внутри здания (комплекс заработает в полную силу только в начале марта). «Я часто проезжаю мимо, но внут ри не был, и мне трудно оценить объект. Возможно, водные развлечения с отелем и будут востребованы, но рестораны – вряд ли. Сегодня побережье плотно застроено, конкуренция жесточайшая. При этом клиентов больше не становится. В связи с кризисом дома и таунхаусы в сданных поселках Курортного района не заселяются, стоят и продажи», – утверждает совладелец сети ресторанов «Русская рыбалка» Владимир Львовский. «Для столь небольшого участка девелопер нашел наиболее эффективное решение, разместив здесь не банальный аквапарк, а развлека тельный комплекс в сочетании с гостиницей. Такой объект будет востребован», – уверена руководитель отдела элитной жилой недви жимости компании Knight Frank SPb Елизавета Конвей. «Я видел это здание, но внутри не бывал. Судя по описанию на сайте, комплекс производит весьма приятное впечатление. Таких объектов катастрофически не хватает в городе, поэтому многие петербуржцы едут в соседнюю Финляндию. Стоимость услуг, видимо, будет выше среднего, но я уверен, что он пус товать не будет. Местоположение удачное, до акваклуба можно оди наково быстро добраться как с севера – по Приморскому шоссе, так и из других районов – по КАД. А через год-полтора пробьют ЗСД, тогда транспортная доступность станет еще выше», – заключает Александр Гиновкер.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Рейтинг

| В фокусе

| Тема номера

СЕВЕРО-ЗАПАД

C a se S t udy:

Организаторы назвали новый формат отдыха "Allness", то есть "все и сразу" / The organizers christened the new the new leisure format as Allness, i.e. "all here and now."

VODA All Around Author: Khalmurat Kasimov ..................... Photo: CRE archive

A center of aquatic entertainments with a hotel has opened in Sestroretsk. The investors who stumped up about $30 million claim that Russia lacks a similar facility.

he VODA Aquaclub & Hotel center is located on Primorskoe Highway not far from the railway station Tarkhovka, near to Zolotaya ORDA restaurant owned by the project initiator – FTF holding company. Along with the holding, several companies and private equity investors became co-investors. All of them hope to recoup their investments within 6-7 years. Among the objects of note in close proximity is a tent museum of Lenin, seven-room Black and White motel with a cafe, and battered Retour campsite and motel. The Gulf of Finland (on the left) and Sestroretsky

Razliv Lake (on the right) are also within 2 km from the center. The rest of infrastructure for comfortable living, leisure and recreation can be found in abundance slightly farther on both sides of Primorskoe Highway. Tarkhovka almost lacks organized cottage communities and residential real estate is mainly represented by Soviet-era summer homes of amateur gardeners. Freestanding luxury manors are mainly built to the left of the motorway closer to the Gulf. Most residences are let for a warm season and Christmas vacations. “The neighborhood is socially diverse with luxury palaces standing side by side with

rundown homes,” comments Alexander Ginokver, managing director of the real estate agency Nevsky Prostor. In his estimation, 100 sq m of land in this area sell for 300,000-1,000,000 rubles – the closer to the Gulf, the costlier. Yet homesteads in horticultural cooperatives prevail in the demand. It should also be noted that the nearby parcel of 144 ha (from KAD to Tarkhovskaya Street) was auctioned off in summer 2009 by the Property Fund. The winner – a Novatech-affiliated company – plans to build up this territory with housing and attendant infrastructure after enlarging it to 370 ha by means of land reclamation from the

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 3 (3 9) / 2 011

Gulf of Finland. The project costs are estimated at $4–5 billion.

A product of hive mind The idea to create VODA Aquaclub & Hotels originated back in 2005. “Practically all clients of Zolotaya ORDA restaurant are automobilists driving along this route. Some of them sometimes want to relax and have a glass of vodka; they have to park their cars here and call a taxi. It’s not a very good arrangement and so it occurred to us to build a motel,” recalls director of FTF Holding Anatoly Mukanaev. The company formalized the leasehold to a 0.52-ha plot opposite their own restaurant for 49 years, and in 2007 construction works commenced. The crisis that broke out a year later forced the company to slow down the pace of construction but allowed a more careful elaboration of the concept. The construction works were finished late in December 2010. During the New Year celebrations the center functioned in a test mode with fit-out completed in some of the sections.

| Rating | Case Study

| |

| Cover Story

Looking at a low-key structure, it’s hard to believe that a large team of Russian and European experts partially selected at tenders is toiling over the project. An absolutely undistinguished three-storey 5,000sqm building is designed in an austere Scandinavian style and represents a common rectangular black “box,” which looks much more attractive in the dark part of the day. Thanks to a dynamic illumination system, the facade constantly changes colors. “The design was co-authored by NT-Project Architects (structural calculations, blueprints and all approvals), Finlandbased Helin Architects (facades and outer architectural lighting), and Austria-based HSB (pool deck made of stainless steel). One of our divisions, Form & Raum design and architecture studio, performed the draft design of a beauty shop. This list can be continued…,” says Mr. Mukanaev. Dmitry Ugolkov who authored the design of Zolotaya ORDA restaurant was also entrusted with developing an architectural idea of the building and a number of houses in the Balakovo cottage community developed by the FM Company “Tradition” (also affiliated with FTF Holding). “This was an absolutely deliberate decision at the moment, since the projects of other architects including Finnish ones were rather dull and more resembled a traditional waterpark in small,” illumines Anatoly Mukanaev. In his words, there were more than enough problems in the course of coordination and construction activities, but they are common to any developer implementing a sophisticated customized project. The center is saturated with cutting-edge engineering systems and equipment. “We were pleased with Austrian contractors who fabricated and installed a quality pool deck on time, in spite of their ostensible deliberation,” comments Mr. Mukanaev.

Allness forever The center of aquatic entertainments is divided into six functional zones, the main being the aquatrium taking up 1,600 sq m at the second floor level with dressing rooms and shower cabins for 250 guests, solarium, a 700sqm pool (31.5 x 19.5 m) and other amenities. Hydro- and air-massage devices, including 16 underwater bubble deckchairs, are embedded into the full-metal pool deck. The water temperature is +28–30°C and the air is several degrees warmer. The Mizu Wet restaurant, dividing the pool deck into two wings, is fashioned over the water surface. The restaurant’s ceiling which is also a podium (20 x 4 m) serves as a party

NORTHWEST

zone rising above the water and leading to the third level. The party zone is furnished with a bar and DJ control panel. This restaurant can be visited only in bathing suits or plush robes. The lobby restaurant Mizu Dry, whose visitors may watch the action in the aquatrium through a glass wall, operates in the dry area at the third floor level. The eateries specialize in the Japanese and Oceanic cuisines. The thermal complex Termalia Hall at the third level is also part of the aquatrium. This is a multifunctional area under the very roof of the aquatic club fusing some elements of the spa saloon, bathhouse and relax hall. Here you may indulge in various revitalizing spa procedures, then relax in the Turkish hammam or cedar-clad sauna and later make a boost in the snowfall zone. Thai massage, spa treatment courses, group exercises based on the ancient Chinese chi-gun gymnastics and other techniques are at the service of visitors. Special premises are dedicated for lovers of hookah and cigars. At the same level a small 20-room hotel including five luxury suites is fashioned. Functioning at the basement level is a non-stop attraction called Drop Dance. This area is outfitted with an exotic mix of club devices: wash, strobe and LED Club Lights, water screens and water-spray nozzles, laser light projectors, steam, smoke and bubble generators and foggers, acoustic systems etc. Guests should wear bathing suits in this area too. Rubber flooring is installed for safety reasons. Here you’ll also find a beauty shop, gift shops and stores of bathing or beachfront clothes. A parking lot at the building may take 110 vehicles. The organizers christened the new leisure format as Allness, i.e. “all here and now.” Several dozens of various package offers have already been developed for clients.

Water perspective The center is managed by the specifically founded Orda Made (affiliated with FTF Holding). As estimated by its development director Mikhail Volchkov, the expected attendance of VODA Aquaclub & Hotel is 400 guests a day, though the facility may welcome twice as many visitors. He thinks the immediate competitor of the center is the recently opened ForRestMix Club in Repino, though other similar facilities also function in the vicinity: the spa hotel La Viva, developed by BFA Development in Repino again, was turned over for operation late in November last year; the spa hotel Aquamarine and a spa center of the Terijoki yacht club operate in Zelenogorsk.

Reference Location: 256-А Primorskoe shosse, Sestroretsk; Site area: 0.52 ha; Gross built area: 5,000 sq m; Capacity: 800 visitors a day; Hotel: 20 rooms (including five luxury suites); Surface parking: 110 car spaces; Developer: FTF Holding; Architects: a group of Russian and overseas companies; FM Company: Orda Made; Cost of services: 500 rubles/ hour for a visit to an aquatrium; daily rate per standard room: 5,000 rubles; the price of luxury suites starts with 9,000 rubles

The experts polled by CRE were at loss for an unbiased assessment of the new project, since none of them happened to be inside. “I often drive by this site but have never been inside and it’s difficult for me to assess this facility. Water entertainments with a hotel may well enjoy demand, but restaurants will hardly be popular. The coast is densely built up with similar functions and competition is very tough while the number of clients is more or less stable. Because of the recession, homes and townhouses in the commissioned settlements of Kurortny district sell very slowly and are largely depopulated,” asserts Vladimir Lvovsky, co-owner of the restaurant chain Russkaya Rybalka. “The developer found the most effective solution for such a small plot of land, having placed here an entertainment complex coupled with a hotel in place of a trivial waterpark. Such a facility will be in demand,” knows Elizaveta Conway, spearheading the luxury residential real estate department at Knight Frank SPb. “I saw this building but has never been inside. Judging by the description on their web-site, the center makes a rather pleasant impression. There’s a disastrous lack of such properties in the city; therefore many residents of Saint Petersburg go to neighboring Finland. The cost of services will obviously be above the average level, but I am certain that the facility won’t lie dormant. The location is very favorable as there are convenient shortcuts to the aquatic club both from the north over Pirmorskoe Highway and from other districts over the Ring Road (KAD). The access will further improve in some 12–18 months after WHSD (Western High-Speed Diameter) is placed in operation,” concludes Mr. Ginokver.

Те м а н о м е р а:

Кто успел? Текст: Инна Деревнина, Дмитрий Кирман .......................... Фото: Владимир Тилес , архив CRE

алеко не все ритейлеры, судя по динамике развития отдельных представителей этого бизнеса, серьезно пострадали в кризис. Активно развивались сети для населения со средним достатком (дискаунтеры, магазины «у дома», супермаркеты, сток-центры). Чуть приостановили развитие крупно форматные ритейлеры – продо вольственные гипермаркеты. Определенные сложности испытывали специализированные операторы – мебельные, спортивные, строительные магазины. Совсем туго пришлось центрам торговли, ориентированным на особо взыс кательного клиента, и магазины, товары которых всегда пользовались довольно ограниченным спросом, – изысканные гастрономы, «люксовые» универсамы и одежные бутики, галереи дизайна.

Развитие рынка аренды торговой недвижимости приостановилось в 2009 году из-за снижения активности потенциальных арендаторов, пострадавших от кризиса. После всплеска активности рынок с 2011-го снова ждет пауза – теперь из-за дефицита качественных торговых площадей, прогнозируют эксперты. Как оказалось, ритейлеры, которые в геометрической прогрессии наращивали количество торговых точек до кризиса, в 2009–2010 годах сбавили обороты несущественно. Однако в ближайшие два года они могут столкнуться с новой проблемой – острой нехваткой ликвидных площадей под дальнейшее развитие.

Кризис вне дома В кризис наиболее стабильным был формат магазинов «у дома». Свои сети на Северо-Западе наиболее активно развивали Х5 Retail и «Дикси». Так, в декабре 2009 года Х5 приобрела сеть из 82 универсамов «Патэрсон», все ее 10 магазинов в Петербурге были переформатированы в «Перекрестки» и «Пятерочки». А в декабре 2010-го группа закрыла сделку по покупке сети так называемых мягких дискаунтеров «Копейка», переговоры по которой

велись более семи лет. В Петербурге этой сети к тому моменту принадлежало всего три магазина, но по всей России – 660. «В течение 12–18 месяцев мы ребрендируем все магазины «Копейка». Часть из них, небольшая, станет «Перекрестками» – там, где это позволяют размерность и среда. В остальных случаях это будет перевод в дискаунтеры "Пятерочка"», – заявил в конце прошлого года генеральный директор X5 Retail Group Лев Хасис. Сейчас Х5 представлена в Петер бурге и Ленобласти тремя форматами – дискаунтерами «Пятерочка» (322 магазина), супермаркетами «Перекресток» (32) и гипермаркетами «Карусель» (14). В других городах Северо-Запада действуют только дискаунтеры (Великий Новгород, Псков) и супермаркеты (Архангельск) сети. Судя по динамике развития, особой тактики, касающейся местораспо-

ложения своих магазинов, у Х5 нет. Вернее, тактика одна – агрессивное развитие. Дискаунтеры «Пятерочка» размещаются на арендуемых площадях в торговых комплексах, на первых этажах жилых домов, в специально построенных зданиях и пр. Иногда магазины сети удалены всего на несколько домов друг от друга. 16 из 32 супермаркетов «Перекресток» расположены на арендуемых площадях в торговых комплексах Петербурга, часть из них – наследие «Патэрсона». Скоро состоится открытие 33-го супермаркета «Перекресток» в городе – в торгово-развлекательном комплексе «Шкиперский молл» (Малый просп. ВО, 88). Всего в России действуют более 1630 объектов Х5, в планах на 2011 год – открытие около 600 новых магазинов. Сколько из них придется на Северо-Запад, пока не уточняется. «В 2011–2012 годах будем

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

стремиться выйти на первое место в стране по органическому приросту квадратных метров торговых площадей», – утверждает г-н Хасис. Группа компаний «Дикси» в 2009 году открыла около 20 дискаунтеров в регионе, в 2010-м – около 40, а в начале этого года договорилась о покупке группы «Виктория», владеющей более чем 250 магазинами (в том числе «Квартал», «Семейная копилка» и «Дешево») по всей стране. В Петербурге и Ленобласти ГК «Виктория» принадлежит 34 магазина «Квартал», супермаркеты сети оказались здесь не востребованы. За годы развития было две попытки открыть в городе магазины этого формата, но обе неудачные. Последний петербургский супермаркет «Виктория» проработал всего несколько месяцев в торгово-офисном комплексе «Атлантик Сити» (ул. Савушкина, 126). Его закрытие в компании объясняли неудачным местоположением. Более обширная сеть у ГК «Виктория» в ее родном городе – Калининграде. Здесь расположены восемь одно именных супермаркетов, 27 магазинов «Квартал», 11 – «Дешево» и один мелкооптовый магазин «Кэш». Кроме того, сеть представлена в Москве и Московской области, в Туле. Всего в активе ГК «Виктория» по итогам прошлого года 250 магазинов различных форматов. В то же время в марте 2009 года «Дикси» объявила о закрытии в Петербурге собственной сети из 12 магазинов более высокой ценовой категории – VMart, общей площадью около 1,2 тыс. кв. м. «Мы сосредо-

| В фокусе

| Тема номера

| Интервью

точимся на развитии нашего наиболее популярного и востребованного покупателями розничного формата», – сообщил тогда президент ГК «Дикси» Илья Якубсон. По заявлению пресс-службы компании, решение о прекращении развития формата VMart было принято «в рамках программы по оптимизации деятельности и повышению операционной эффективности». Развитие этого формата в кризис было признано

СЕВЕРО-ЗАПАД

Компания «Диета 18», владеющая пятью продуктовыми магазинами в Петербурге, за минувший год перевела все объекты сети на автоматизированный учет и систему самообслуживания. В конце года ритейлер арендовал 2,3 тыс. кв. м в недавно достроенном жилом комплексе «Зенит» (ул. Королева, 7) под размещение своего самого крупного магазина. Он также будет работать в формате супермаркета. Сейчас

ния всегда интересовалась Москвой и Петербургом, но испытывала сложности с поиском подходящих площадей. По данным петербургских брокеров, сеть самостоятельно подыскивает помещения в городе уже более года. Рассматриваются любые площадки площадью от 2 тыс. кв. м, которые «Магнит» готов приобретать в собственность. «В целом по сети 92% гипермаркетов и 34,7% магазинов «у дома» находятся в собственности

В кризис самым стабильным был формат магазинов «у дома». Ритейлеры сосредоточились на развитии наиболее популярного и востребованного покупателями розничного формата. неперспективным. В связи с появившейся теперь информации о покупке «Виктории» этот шаг ритейлера кажется вполне логичным. Петербургская сеть «О’Кей» продолжала наращивать количест во магазинов формата «О’КейЭкспресс». В ноябре прошлого года открылся 15-й супермаркет сети в Петербурге и первый на арендуемых площадях – в торговоразвлекательном комплексе Galeria (Лиговский просп., 30). Всего на сегодняшний день на Северо-Западе сеть представлена 33 объектами: 30 – в Петербурге и Ленобласти, два – в Мурманске, один – в Липецке. Половина из них – супермаркеты. Общероссийская сеть «О’Кей» включает 57 гипермаркетов и супер маркетов.

в здании ведутся ремонтные работы, открытие магазина запланировано на это лето. Всего до конца 2011 года «Диета 18» планирует открыть в го роде 5–8 новых полноформатных универсамов самообслуживания площадью от 500 до 1500 кв. м. Места дислокации новых магазинов пока не называются, но участники рынка не исключают, что сеть может пойти и на арендуемые площади в торговых комплексах города. Если таковые найдутся. Пока не очень широко представлен в Петербурге другой крупный российский ритейлер – «Магнит». Родом из Краснодара, сеть начала развитие с регионов, однако теперь планирует усилить свое присутствие в столицах. Как сообщил недавно совладелец «Магнита» Сергей Галицкий, компа-

нашей компании», – уточнила специалист по работе с инвесторами розничной сети «Магнит» Дина Свищева. По ее словам, за 2010 год на СевероЗападе компания открыла 55 магазинов «у дома» и один гипермаркет, на конец прошлого года в регионе работало 217 объектов (из них всего девять в самом Петербурге). В свою очередь, г-н Галицкий не исключает, что в дальнейшем «Магнит» будет развиваться и за счет приобретения небольших местных сетей, если предложения по цене будут адекватными. Участники рынка отмечают, что сеть планомерно шла в Петербург. Так, в прошлом году завершилось строительство распределительного центра в Великом Новгороде, что упростит логистическое сообщение при наращивании торговых точек на Северо-

Наиболее крупные сделки по аренде площадей в торговых комплексах Петербурга в 2010 году / Biggest Lease Deals in St. Petersburg’s Shopping Malls Cut in 2010 Оператор / Operator

Торговый комплекс / Shopping mall

Адрес / Location

Товарная группа / Commodity group

Арендованная площадь, кв. м / Leased areas, sq m

«Кронверк Синема» / Kronwerk Cinema

«Лето» / Leto

Пулковское ш., 25 / 25 Pulkovo sh.

Кинотеатр / Cinema

4700

«Мираж Синема» / Mirage Cinema

«Атлантик Сити» / Atlantic City

Савушкина ул., 126 / 126 Savushkin St

Кинотеатр / Cinema

4300

Decathlon

«Лето» / Leto

Пулковское ш., 25 / 25 Pulkovo sh.

Товары для спорта и отдыха / Sporting and recreation goods

4200

«Спортмастер» / Sportmaster

«Гранд Каньон» / Grand Canyon

Энгельса просп., 154 / 154 Engels pr.

Товары для спорта и отдыха / Sporting and recreation goods

4100

AGAT Group Inc

Galeria

Лиговский пр., 30А / 30А Ligovsky Ave.

Развлечения / Entertainments

4000

«РИК-компьютерс»/ RIK-computers

«Родео-Драйв» / Rodeo-Drive

Культуры просп., 1 / 1 Kultury pr.

Компьютеры / Computers

3500

Inditex

«Лето» / Leto

Пулковское ш., 25 / 25 Pulkovo sh.

Одежда / Clothing

3100

«СапсаН» / SapsaN

Galeria

Лиговский просп., 30А / 30А Ligovsky Ave.

Боулинг-клуб / Bowling club

3100

PENABAR

«Супер-Сива» / Super-Siva

Савушкина ул., 119 / 119 Savushkin St

Общепит / Public catering

2500

ZARA

«Гранд Каньон» / Grand Canyon

Энгельса просп., 154 / 154 Engels pr.

Одежда / Clothing

2000

«Бегемот» / Begemot

«Масштаб» / Masshtab

Пулковское ш., 35 / 35 Pulkovo sh.

Игрушки / Toys

2000

«Уютерра» / Yuterra

«Питер-Радуга» / Peter-Raduga

Космонавтов просп., 14 / 14 Cosmonauts pr.

Товары для дома / Housekeeping goods

2000

H&M

Galeria

Лиговский просп., 30А / 30А Ligovsky Ave.

Одежда / Clothing

1500

LC Waikiki

Galeria

Лиговский просп., 30А / 30А Ligovsky Ave.

Одежда / Clothing

1400 Источник / Source: Colliers International, CRE

Те м а н о м е р а:

Лев Хасис, X5 Retail Group / Lev Khasis Западе. Однако проблем с подходящими для открытия магазинов помещениями это не решит, конкуренция слишком высока.

Гиперсдержанные Продовольственные сети, работающие в других форматах, развитие сдерживали. В мае 2009 года прекратил работу единственный магазин московской компании «Седьмой континент» в Петербурге. С 2006-го гипермаркет «Наш» занимал более 8 тыс. кв. м в торгово-развлекательном комплексе «Гранд Каньон» (просп. Энгельса, 154). Его место вскоре занял гипермаркет сети «О’Кей». Эта сеть в течение 2010 года открыла 11 магазинов, семь из которых – гипермаркеты, и увеличила свои торговые площади на 23,6% – до 287 тыс. кв. м (для сравнения: в 2009-м «О’Кей» открыл девять магазинов). «Новые магазины мы ни в 2009-м, ни в прошлом году не открывали», – констатирует руководитель департамента PR ООО «Реал.-гипермаркет» Елена Асанова. В Петербурге работают два гипермаркета, принадлежащие сети, – в торгово-развлекательных комплексах «Питер-Радуга» (просп. Космонавтов, 14) и «Северный Молл» (просп. Культуры, 41), арендные ставки в них за последние годы не менялись. «В принципе, мы рассмат риваем и аренду, и покупку участков под строительство объектов с нуля, но в Петербурге высоко насыщен рынок широкоформатных магазинов, и предложения, интересные по соотношению цена-качество, встречаются редко», – сокрушается г-жа Асанова. По ее словам, на городском рынке коммерчес кой недвижимости уже наблюдается дефицит помещений, подходящих под формат гипермаркета. Х5 Retail свой последний петербургский гипермаркет «Карусель»

открыла еще в августе 2009 года также на арендуемых площадях – в торговоразвлекательном комплексе «Июнь» (Индустриальный просп., 24). Общая площадь магазина составила около 5,5 тыс. кв. м, торговая – 3,6 тыс. Еще один гипермаркет сети работает в составе ТРК «Сити Молл» (Коломяжский просп., 17), остальные – на собственных площадках. Всего в Петербурге и Ленобласти действует 17 гипермаркетов сети. В других городах Северо-Запада «Карусель» пока отсутствует. Сеть «Ашан» на Северо-Западе представлена только тремя гипермаркетами и двумя среднеформатными магазинами («Ашан Сити»). Это как отдельно стоящий гипермаркет «Ашан Боровая» (Боровая ул., 47), магазины в торгово-развлекательных комплексах «Мега Дыбенко», «Мега Парнас» и «Гулливер» (Торфяная дор., 7), так и гипермаркет в составе бизнес-центра «Эврика» (ул. Седова, 11). За последние два года «Ашан» открыл только один объект на Северо-Западе. В декабре 2010 года новый гипермаркет открылся в достраиваемом торгово-развлекательном комплексе «Лето» (Пулковское ш., 25). По сообщению компании, инвестиции в проект составили около 450 млн рублей. Торговая площадь гипермаркета – 8,7 тыс. кв. м. О дальнейших планах развития сети в Петербурге пока неизвестно. Сеть гипермаркетов «Лента» в минувшем году открыла только за планированные объекты в Пскове и Череповце. «Магазин в Череповце – пилотный проект, впервые открытый на арендованных площадях в торгово-развлекательном комплексе, все остальные гипермаркеты сети – отдельно стоящие здания», – говорит менеджер по PR компании «Лента» Яна Могилева. Площадь

череповецкой «Ленты» составляет 5,8 тыс. кв. м, это половина размера стандартного гипермаркета сети. Псковская «Лента» – стандартный гипермаркет сети общей площадью 12 тыс. кв. м, из которых на торговую площадь приходится 8 тыс. «квадратов». С открытием этих магазинов «Ленте» принадлежит 39 гипермаркетов в 20 российских городах, 18 из которых расположены на СевероЗападе – 14 в Петербурге и по одному в Великом Новгороде, Петрозаводске, Череповце и Пскове. «Приоритет компании – строительство собственных отдельно стоящих объектов», – утверждает г-жа Могилева. По ее словам, это позволяет не зависеть от арендодателей, контролировать сроки строительства и открытия магазинов, точно прог нозировать окупаемость проектов. Кроме того, в собственном торговом комплексе есть возможность сдавать в аренду помещения в прикассовой зоне и получать дополнительную прибыль. Земельные участки, на которых построены торговые комплексы сети, находятся в собственности или в долгосрочной аренде. Сейчас на проспекте Обуховской обороны в Петербурге завершается проектирование 15-й «Ленты», ее открытие запланировано на конец этого года.

Вместо сувениров Ситуация в других сегментах торговли за последние два года была еще менее однозначной. Была череда громких банкротств. В середине 2009 года банкротом объявила себя сеть магазинов одежды Plato, с 2008-го компания сокращала сеть из 13 точек. В 2009-м же обанкротилась сеть магазинов «Санта-Хаус» (товары для дома и интерьера), которая до кризиса включала 20 точек в Москве, Петербурге и регионах.

Но освободившиеся помещения дали возможность расширять сеть другим торговым операторам. Так, место закрывшегося «Санта-Хауса» в торгово-развлекательном комплексе «Гранд Каньон» занял гипермаркет «Спортмастер» (спортивная одежда и товары). По данным управляющего ТРК, оператор арендовал более 4 тыс. кв. м на семь лет. Другое помещение «Санта-Хауса» в ТРК «Питер-Радуга» занял продавец товаров для дома «Уютерра». В прошлом году компания арендовала там 2 тыс. кв. м, это первый магазин сети в Петербурге. Наиболее крупные сделки аренды площадей в торговых комплексах в прошлом году были заключены с операторами кинопроката: «Фор мула кино» арендовала 5,5 тыс. кв. м в ТРК Galeria, «Кронверк Синема» заняла 4,7 тыс. кв. м в ТРК «Лето», помещение площадью 4,3 тыс. кв. м арендовала сеть «Мираж Синема» в МФК «Атлантик Сити». Событием для рынка стало открытие двух крупнейших торговых комплексов в центре Петербурга – уже упомянутой Galeria и «Стокманн Невский центр» (Невский просп., 114), расположенных друг напротив друга. Их открытие подстегнуло выход на рынок новых для города (а порой и для всей России) брендов: Longchamp, Furla, Coccinelle, Michael Kors и других – в общей сложности около 50 магазинов. Развивались розничные сети бытовой техники и электроники. «М.видео» довела количество магази нов сети в Петербурге до 17, открыв в декабре прошлого года сразу два гипермаркета в центре города – и в «Стокманн Невский центр» и в Galeria. Общая площадь магазинов составила около 3,5 тыс. кв. м. Инвестиции в их открытие превысили 100 млн рублей. «Два новых открытия

Зачастую гипермаркеты в составе торговых комплексов открываются раньше, чем основная торговая зона – Leroy Merlin в ТРК «Сити Молл» / Quite often hypermarkets within shopping malls open earlier than the principal sales area – Leroy Merlin in City Mall Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

позволят нашей сети в ближайшей перспективе выйти на первое место в Петербурге. Мы сможем полностью покрывать спрос на бытовую технику и электронику в центре города, в настоящее время здесь нет полноценных гипермаркетов техники и электроники», – комментирует Павел Бреев, вице-президент и директор по развитию сети «М.видео» . «В 2010 году мы открыли но вый магазин площадью 2,1 тыс. кв. м в арендованном помещении торгово-развлекательного комплекса «Невский». Инвестиции в него составили более 45 млн рублей», – говорит руководитель по связям с общественностью сети бытовой техники и электроники «Эльдорадо» Сергей Павлов. Сеть развивается за счет магазинов площадью 2–2,5 тыс. кв. м в наиболее привлекательных ТРК, при этом, утверждает г-н Павлов, у компании есть пакетные договоренности с крупнейшими девелоперами о вхождении в их значимые проекты. Предпочтение встроенных помещений он объясняет тем, что торговые комплексы с развлекательной инфраструктурой (кинотеатром, боулингом, фуд-кортом) дают покупателям возможность не только сделать покупки, но и отдохнуть с детьми, и потому они более предпочтительны. «В прошлом году арендная ставка по некоторым объектам, которая ра нее сильно снижалась, начала расти. Например, стоимость аренды, составлявшая 50–60% от докризисной, в прошедшем году отыгрывала около 10%», – утверждает Сергей Павлов. По его словам, сейчас «Эльдорадо» рассмат ривает возможность открытия около 50 новых магазинов и переоформления 50 существующих в соответствии с новым форматом. Инвестиции в развитие, по оценкам г-на Павлова, могут достигать $150 млн. «В минувшем году мы повысили требования к качеству и размещению новых магазинов и столкнулись с нехваткой подходящих торговых площадей. Из-за этого планы по открытию магазинов в Москве, Петербурге и других крупных городах пришлось скорректировать. При этом на рынке наблюдается приток неформатных предложений в торговых центрах малой площади или, к примеру, сегменты стрит-ритейл», – заключает он.

Взят тайм-аут Самостоятельное строительство ма газинов владельцы непродовольст венных сетей рассматривают как один из возможных путей развития, но пока лишь теоретически. «Это актуально для сетей, ориентированных на крупноформатные магазины, требует соответствующих ресурсов и

| В фокусе

| Тема номера

| Интервью

СЕВЕРО-ЗАПАД

опыта управления подобными проектами», – считает руководитель PR-отдела ОАО «Мэлон Фэшн Груп» Ирина Староверова. По ее словам, компания два последних года вела активную экспансию в России. За кризисный период было проведено две сделки M&A. В 2009 году «Мэлон фэшн» открыла 81 магазин, а в 2010-м почти вдвое увеличила их количество, доведя общее число торговых точек до 501. Столь динамичное развитие г-жа Староверова объясняет тем, что в кризис освобождались хорошие торговые места, а арендные ставки снижались. «Невозможно вывести единый процент снижения ставок для всех торговых комплексов, с каждым мы вели планомерную работу. Правда, в основном мы открывали магазины в регионах, поскольку ры нок Петербурга уже наполнен», – отмечает Ирина Староверова. Здесь за последний год компания запустила шесть магазинов в ТРК Galeria. «В приоритете «Мэлон Фэшн» – открытие магазинов в торговых центрах, стрит-ритейл рассматривается исключительно с точки зрения магазинов-флагманов, в частности, на Невском проспекте работают три флагмана под брендами Zarina, befree, Love Republic», – поясняет г-жа Староверова. По ее мнению, в ближайшие два-три года ритейлеры будут ощущать дефицит площадей, поскольку новые торговые комплексы почти не строились. «Мы для себя решили взять тайм-аут в агрессивном развитии, не будем приращивать сеть вдвое за год. Мы будем открывать до ста магазинов в год – как в России, так и на Украине», – объясняет стра тегию компании г-жа Староверова. С нею согласны и другие участники рынка, в 2011 году, по данным аналитиков, на рынок выйдет максимум 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей в качественных торговых комплексах. При этом треть заявленного прироста составляет всего один объект – ТРК «Лето», который уже практически заполнен арендаторами. В 2012 году, прогнозируют эксперты, темпы ввода новых торговых площадей еще сократятся. «Ситуация с торговыми площадями может измениться, если в ближайшее время будут разморожены строящиеся объекты и начнут проектироваться новые. Тогда через три года у нас появятся новые торговые комплексы. Сейчас, безусловно, арендные ставки стали снова расти. Это связано с тем, что рынок оживает, а покупательская способность увеличивается», – заключает Ирина Староверова и не исключает возможности возвращения ставок аренды на докризисный уровень.

C over S t or y:

Authors: Inna Derevnina and Dmitry Kirman .......................... Photo: Vladimir Tiles, CRE archive

Who Made Mark? The development of the retail real estate market halted in 2009, because the activity of potential investors affected by the crisis flagged dramatically. After a splash of activity the market will slow down again starting from 2011, as forecasted by experts, this time because of the dearth of quality retail areas.

ot all retailers were gravely impacted in times of crisis, judging by the robust dynamics of some retail companies. Retail chains for people of average means (discounters, convenience shops, supermarkets, stock centers) were vigorously expanding while largeformat retailers, such as grocery hypermarkets, slowed down. Specialty centers – furniture, sporting goods, building materials and others – faced certain problems. The recession was particularly hard on trading centers geared towards the most exacting client and on stores offering exquisite merchandise in limited demand – luxury department stores and clothing boutiques, delicatessen and design galleries. It turned out that the retailers, which had been amassing the number of their retail outlets exponentially prior to the crisis, eased up insignificantly in 2009-2010. However in the nearest two years they may face a new problem – the acute shortage of liquid areas for further development.

Suitable premises wanted Convenience or “corner” shops were the most stable format during the crisis. X5 Retail and Dixy were most

active in developing their chains in the Northwest. Thus in December 2009 X5 took over a network of 82 Paterson stores, including 10 stores in Saint Petersburg, which were rebranded into Perekriostok and Pyaterochka shops. And in December 2010 the Group closed another deal, having purchased the Kopeyka network of so-called soft discounter stores after more than seven years of negotiations. By that time the chain had only three stores in Saint Petersburg, but 660 in other parts of Russia. “Within the next 12-18 months we’ll rebrand all Kopeyka stores. A small portion of them will become Perekriostok stores wherever the size and environment will permit it. In other cases they will be renamed into “Pyaterochka”, stated CEO of X5 Retail Group Lev Khasis at the end of last year. Now three formats of X5 are represented in St. Petersburg and the Leningrad province – Pyaterochka discounters (322 stores), Perekriostok supermarkets (32) and Karusel hypermarkets (14). In other cities of the Northwest only discounters (Veliki Novgorod) and supermarkets (Archangelsk) of the chain operate. Judging by the expansion dynamics, X5 has no special tactics

regarding the location of its stores, or rather there is only one tactic: aggressive expansion. Pyaterochka discounters are accommodated on the rented areas in shopping centers, lower floors of apartment buildings, in specifically constructed buildings etc. Sometimes the chain stores are only several meters away from each other. Out of the 32 Perekriostok supermarkets, 16 are housed on the areas leased in St. Petersburg’s shopping malls, some of them being the Paterson heritage. Quite soon the 33d Perekriostok supermarket will be inaugurated in the city – in the shopping and leisure center Skipper Mall (88 Maly pr, Vasilievsky Island). Overall 1,630 X5-owned retail outlets operate in Russia and about 600 new stores are due to open in 2011. The number of new stores in the Northwest is not specified. “In 2011-2012 we’ll try to become number one Russian retail chain in terms of organic accrual of square meters of shopping floor,” asserts Mr. Khasis. Dixy group of companies opened 20 discounters in the region in 2009, about 40 in 2010, and early in this year the company negotiated the purchase of Victoria Group which owns more than 250 stores (including Kvartal,

Semeynaya Kopilka and Deshevo) in different parts of the country. In Saint Petersburg and Leningrad province GC Victoria owns 34 Kvartal stores, whereas the chain’s supermarkets proved unpopular here. The Group has made two attempts to open stores of this format in the city but both of them failed. The last Petersburg supermarket Victoria worked only several months in the retail-office complex Atlantic City (126 Savushkin St). Its closedown was explained at the company by the lame location. GC Victoria has an extensive network of stores in its home city Kaliningrad, where eight eponymous supermarkets, 27 Kvartal stores, 11 Deshevo stores, and one small-wholesale store Cash are located. In addition, the chain is represented in Moscow and Moscow province, and Tula. Overall Victoria ran 250 stores in different formats last year. Meanwhile Dixy announced the closure of its own 12-store chain VMart in the upper price range in Saint Petersburg with aggregate space of 1,154 sq m. “We’ll focus on the development of our most popular with the audience retail format,” president of GC Dixy Ilya Yakubson commented on this decision. As reported by

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 3 (3 9) / 2 011

the company’s briefing service, the decision to halt the development of the VMart format was made “within the program of streamlining of operational activity and increasing the operational efficiency.” Development of this format was thought unpromising in times of crisis. In the light of information on acquisition of the Victoria chain this step of Dixy seems quite logical. St. Petersburg-based O’Key went on increasing the number of stores in the O’Key-Express format. Last November the 15th supermarket of the chain opened in St. Petersburg and the first one on leased areas – in the shopping and leisure center Galeria (30 Ligovsky Ave). Across the Northwest the chain is represented by 32 retail properties – 30 in St. Petersburg and Leningrad province and two in Murmansk. Half of them are supermarkets. The national O’Key network includes 57 hypermarkets and supermarkets. Dieta 18 Co, holding five grocery stores in St. Petersburg, introduced automated inventory and self-service in all of its chain stores. At the year’s end the retailer leased 2,300 sq m in the recently finished residential development Zenit (7 Korolev St) to accommodate its biggest store there. The company will also operate in the supermarket format. Repair is currently under way in the building and the store is scheduled to open this summer. Overall, Dieta 18 plans to open 5-8 new full-format self-service stores in the city until the end of 2011 with space varying between 500 and 1,500 sq m. The loci of the new stores have not so far been disclosed, but the market participants do not rule out a possibility of the chain leasing areas in the city’s shopping centers if the latter can be found. Another major Russian retailer Magnit has not so far been widely represented in the city on the Neva. This Krasnodar-born network began its expansion with the regions but now it plans to strengthen its positions in the capitals. As was recently reported by Magnit co-owner Sergey Galitsky, the company has always been interested in Moscow and St. Petersburg, but encountered problems with finding suitable areas. According to Petersburg brokers, the chain has independently been searching premises in the city for more than a year already. The company considers any venues from 2,000 sq m and larger, which Magnit is willing to purchase. “As to the nationwide chain at large, Magnit owns 92% of its hypermarkets and 34.7% convenience shops,” commented Dina Svischeva, expert of the retail chain Magnit in charge of dealing with investors. In her words, the company opened 55 “corner” shops and one hypermarket in the

| Case Study | Cover Story

| |

| Interview

NORTHWEST

Northwest last year bringing the total number of its retail properties in the region to 217 (of this number only nine operated in St. Petersburg inner city). In his turn, Mr. Galitsky does not exclude that in the future Magnit will expand by acquisition of small local chains if the asked price is adequate. The market participants point out that the network was systematically moving towards St. Petersburg. Thus construction on a distribution center in Veliki Novgorod was finished last year; this center will facilitate logistics when the number of retail outlets keeps growing in the Northwest. This won’t solve the problem of suitable premises for new stores, however, since competition is too stiff.

Stunted growth of “hyper” The grocery chains operating in other formats face stunted growth. In May 2009 the only in St. Petersburg store of Moscow-based company Seventh Continent wound up its operations. From 2006 a Nash hypermarket occupied more than 8,000 sq m in the retail-entertainment center Grand Canyon (154 Engels pr.) but later gave place to an O’Key hypermarket. The latter chain opened 11 stores during the year 2010, of which seven were hypermarkets, and thereby increased its retail space by 23.6% to 287,000 sq m (for comparison, in 2009 O’Key opened nine stores). “We did not open new stores either in 2009 or last year,” states Elena Asanova, PR director at Realhypermarket LLC. In Saint Petersburg we have two operational hypermarkets of our chain that lease areas in the shopping malls Peter-Raduga (14 Kosmonavtov pr.) and Northern Mall (41 Kultury pr.). The rental rates have not changed in recent years. “In principle, we consider both lease and buying development plots for building projects from scratch. However in Saint Petersburg the market of largeformat stores is highly saturated and interesting offers in terms of good value for money are rare,” laments Ms. Asanova. In her words, the dearth of premises suitable for a hypermarket is already here. X5 Retail opened its last 5,464sqm Karusel hypermarket in Saint Petersburg back in August 2009 also on leased areas in the shopping mall June (24 Industrialny pr.); GLA – 3,581 sq m. Another hypermarket of the chain functions in City Mall (17 Kolomyazhsky pr.) and the rest – on their own areas. Overall, 17 hypermarkets of the chain operate in Saint Petersburg and in the Leningrad province. In other Northwestern cities Karusel has not operated to date.

C over S t or y:

The Auchan chain in the Northwest is represented only by three hypermarkets and two middle-format stores (Auchan City). The list includes a standalone hypermarket called Auchan Borovaya (47 Borovaya St), stores in retail-entertainment complexes Mega Dybenko, Mega Parnas, and Gulliver (7 Torfyanaya dor.), and also a hypermarket in BC Evrika (11 Sedov St). In two recent years Auchan has opened a single object in the Northwest. In December 2010 a new hypermarket opened in the retail-recreation complex Leto (25 Pulkovo sh.). As reported by the company, investments in the project neared 450 million rubles. The sales area of the hypermarket is 8,700 sq m. Further plans of the chain development in St. Petersburg are not known for the time being. Last year the hypermarket chain Lenta opened only planned objects in Pskov and Cherepovets. “Our store in Cherepovets is a pilot project which we opened for the first time on leased areas of a shopping mall; all the rest of our hypermarkets are detached

buildings,” says PR manager of Lenta, Yana Mogileva. The total area of the Cherepovets store is 5,795 sq m, which is about half the size of the chain’s standard hypermarket. The Pskov Lenta hypermarket has the standard size of 12,000 sq m, of which 8,000 sq m are leasable. Including these new stores, Lenta currently owns 39 hypermarkets in 20 Russian cities, of which 18 are located in Northwest – 14 in Saint Petersburg, and one in Veliki Novgorod, Petrozavodsk, Cherepovets and Pskov each. “The company’s priority is the construction of its own freestanding facilities,” affirms Ms. Mogileva. In her words, the company prefers to be independent of landlords, keep the project construction and commissioning times under control and accurately forecast the payoff time. In addition, it is possible to let premises in the checkout aisle in owned retail outlets and thus make extra profit. The chain usually holds freehold or leasehold titles to the development plots where it builds its retail facilities. The design of the

15th Lenta on Obukhovskaya oborona prospekt will soon be finished and the grand opening is scheduled for the end of this year.

In place of souvenirs The situation in other retail segments has been even less univocal in two recent years. There was a sequence of sensational bankruptcies. In mid 2009 the clothing chain Plato went broke after it had been contracting its 13-store network since 2008. The home improvement and interior decoration chain Santa House which had run 20 stores in Moscow, Saint Petersburg and regions prior to the crisis soon followed suit in the same year 2009. However, vacated premises enabled other retail operators to expand their networks. Thus a Sportmaster hypermarket (sporting clothes and athletic gear) took the place of a Santa House in the shopping mall Grand Canyon, having leased more than 4,000 sq m over seven years, while Yuterra, trading in housekeeping

goods, took up another former premise of Santa House in the retailentertainment complex Peter-Raduga. Last year the company leased 2,000 sq m there and this is the chain’s first store in Saint Petersburg. The biggest lease agreements in shopping malls last year were signed by cinema operators: Formula kino leased 5,500 sq m in Galeria, Kronwerk Cinema occupied 4,700 sq m in Leto, and Mirage Cinema took up 4,344 sq m in MFC Atlantic City. The opening of two biggest shopping malls in central Petersburg – the above-mentioned Galeria and Stockmann Nevsky Center (114 Nevsky Ave) opposite each other – was a remarkable event for the market. Their inauguration precipitated the entry of new for the city (and sometimes for all Russia) brands to the local market: Longchamp, Furla, Coccinelle, Michael Kors and others – about 50 stores in the aggregate. Home appliances and electronics chains were also expanding rather fast. M.video brought the number of its

Новые торговые марки, вышедшие на рынок Петербурга в 2010 году* / New Trade Marks That Entered St. Petersburg Market in 2010* Бренды / Brands

Торговый комплекс (адрес) / Shopping mall (Location)

Одежда, обувь, аксессуары, украшения / Clothes, shoes, accessories, jewelry French Connection, Warehouse, River Island, Manoukian, NEO Label, Ann Christine, BEBE, Calliope, Coast, Fiorella Rubino, GAP, IKKS, Kurt Geiger, Playlife, Reiss, Uterque, OXETTE

Galeria (Лиговский просп., З0А) / Galeria (З0А Ligovsky Ave.

Longchamp, Oakley, Zimaletto, Ibero, YNG, Next, «Эквилибри» / Equilibri

«Стокманн Невский центр» (Невский просп., 114–116) / Stockmann Nevsky Center (114–116 Nevsky Ave.)

Deseo New York

Apriori (Большой просп. ПС, 58) / Apriori (58 Bolshoi Ave, Petrograd)

Товары для детей / Children’s goods Quiksilver Junior, Du pareil au meme

Galeria

«Весело шагать» / Veselo shagat

«Стокманн Невский Центр» (Невский пр., 114–116) / Stockmann Nevsky Center (114–116 Nevsky Ave.)

Acoola

«Атмосфера» (Комендантская пл., 1) / Atmosfera (1 Komendantskaya square)

«Бегемот» / Begemot

«Масштаб» (Пулковское ш., 35) / Masshtab (35 Pulkovo sh.)

«Нахаленок» / Nahalyonok

«Варшавский экспресс» (Обводного канала наб., 118) / Varshavsky Express (188 Obvodny Canal Quay)

Спортивные товары и одежда / Sporting goods and clothes Decathlon, Dimensione Danza

«Лето» (Пулковское ш., 25, корп. 1) / Leto (25 Pulkovo sh, block 1)

Товары для дома / Housekeeping goods Williams & Oliver

Galeria

«Уютерра» / Yuterra

«Питер-Радуга» (Космонавтов просп., 14) / Peter-Raduga (14 Cosmonauts pr.)

Товары для животных / Pet goods «Ле'муррр» / Le’murrr

«Гарден-сити» (Лахтинский просп., 85) / Garden-city (85 Lakhtinsky pr.)

Развлечения / Entertainments «Сапсан», Babylon, «Формула Кино» / Sapsan, Babylon, Formula kino

Galeria

Продукты и общественное питание / Foods and public catering Le Pain Quotidien, Cinnabon, Nordsee, Michel Galloyer, Booly & Boom, «КофеТун СушиТун», Musetti, «Пироги.РФ» / Le Pain Quotidien, Cinnabon, Nordsee, Michel Galloyer, Booly&Boom, CoffeeToon SushiToon, Musetti, Pirogi.RF

Galeria

Fazer, «Только ложки» / Fazer, Tolko lozhki

«Стокманн Невский центр» / Stockmann Nevsky Center

Starbucks

«Лето» / Leto

Coffee100

«ПИК» (Ефимова ул., 2) / PIK (2 Efimov St) * только сетевые операторы, открывшие торговые точки или арендовавшие помещения под магазины в качественных торговых комплексах / * only chain operators which opened retail outlets or leased premises for their stores in quality shopping malls Источник / Source: CRE, Praktis CB

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 3 (3 9) / 2 011

stores in St. Petersburg to 17, having opened two hypermarkets in the center at one time last December – one in Galeria and another in Stockmann Nevsky Center. Their cumulative area nears 3,500 sq m. Investments in these retail outlets exceeded 100 million rubles. “These two grand openings may soon make our chain number one in Saint Petersburg in the home appliances segment. We’ll be able to fully meet the demand for home appliances and electronics in the center of the city where presently there are no full-scale electronics and home appliances hypermarkets,” comments vice president and development director of M.video, Pavel Breev. “In 2010 we opened a new 2,100sqm store on leased areas in the shopping and leisure center Nevsky, having invested 45 million rubles,” says Sergey Pavlov, PR director for the home appliances and electronics chain Eldorado. The chain is expanding by opening stores with areas varying between 2,000 and 2,500 sq m in the most attracting shopping malls. According to Mr. Pavlov, the company has cut package deals with biggest developers about entering their most significant projects. He explains the preference to leased areas by the fact that shopping malls with entertainment infrastructure (cinema, bowling, food court) allow the buyers an opportunity not only to shop, but also to have leisure with their children, and therefore seem more preferable. “Last year the rental rates at some properties, which had been diving some time ago, restarted growing last year. For instance, the rent cost which had not exceeded 50-60% of the pre-crisis level in 2009, rebounded by about 10% last year,” asserts Mr. Pavlov. In his words, Eldorado is now contemplating the opening of about 50 new stores and re-formatting of 50 existing ones in keeping with the new format. As estimated by Pavlov, investments in expansion may reach $150 million. “Last year we stiffened our requirements to the quality and accommodation of our new stores and bumped into the dearth of suitable sales areas. This was the reason why we had to correct our expansion plans in Moscow, Saint Petersburg and other big cities. The market now sees an inflow of small-format offers in neighborhood and community centers, including the street retail segment,” he concludes.

Timeout Independent construction of stores is now looked upon by the owners of nonfood chains as a mere theoretical option of further expansion. “This

| Case Study | Cover Story

| |

| Interview

NORTHWEST

could be relevant for the chains geared towards large-format stores calling for respective resources and management experience,” believes Irina Staroverova, PR director of Melon Fashion Group. In her words, the company has been aggressively expanding to the Russian market in two recent years. Two M&A deals were closed during the crisis period. In 2009 Melon Fashion opened 81 stores and in 2010 almost doublesd their total number, having brought the number of its retail outlets to 501. Ms. Staroverova explains such a dynamic expansion by the fact that good sales areas were vacated during the recession while rental rates were going down. “It is impossible to deduce a universal rent discount for all shopping malls we were dealing with, as we used an individual approach to each. We staked on the regions, however, because the St. Petersburg market is already saturated,” notes Staroverova. Here the company launched six points of sale in Galeria last year. “Melon Fashion’s top priority is opening of new stores in shopping malls; we consider street retail only as a proper place for our flagship stores. In particular three flagship stores under the ZARINA, befree, LOVE REPUBLIC brands operate on Nevsky,” illumines Ms. Staroverova. In her opinion, during the next couple of years retailers will be affected by the scarcity of areas, given that very few retail projects were under construction during the crisis years. “We decided to take a timeout as far as aggressive expansion is concerned and we do not plan to double the number of our stores within a year. Nevertheless we’ll open up to a hundred new stores both in Russia and in the Ukraine,” was the comment of Ms. Staroverova on her company’s strategy. Other market players share her vision and, in analyst opinion, 200,000 sq m of leasable area in quality shopping malls at the most will be delivered to the market in 2011. For all that, a single project, namely Leto mall, accounts for a third of the announced delivery. The pace of new retail space delivery will slow down further in 2012, experts forecast. “The situation with retail areas may change if projects under construction are unfrozen in the near term and developers start designing new ones. Under this scenario new shopping malls will rise in this city in three years from now. The rental rates have definitely restarted growing nowadays because the market is coming to life and the purchasing power is on the rise again,” concludes Irina Staroverova. She does not rule out a possibility of rent rates returning to the pre-crisis level.

И н т е р в ь ю:

Игорь Мальтинский:

Текст: Дмитрий Кирман .......................... Фото: Антон Карелин

«Мы уходим с улицы» – Игорь, как развивалась торговая сеть в последние годы, что происходило с бизнесом в кризис, сколько магазинов удалось открыть? – В настоящее время наша компания владеет в Петербурге 22 магазинами общей площадью около 13 тыс. кв. м, работающих под тремя брендами – Delta Sport, Intersport и Sportland. Мы уже давно работаем на розничном рынке, изначально являясь эксклюзивным дистрибутором Nike в России. А в 2004 году приобрели генеральную лицензию у компании Intersport International – лидирующей спортивной сети в мире, объединяющей собственные и работающие по франчайзингу магазины в 28 странах мира. Intersport – это флагман нашего спортивного направления, мультибрендовая сеть, на развитии которой мы сконцентрировались несколько лет назад. Под вывеской Delta Sport исторически работают наши моно-

Владельцы второй по величине сети спортивных магазинов на Северо-Западе в кризис прекратили агрессивное развитие (что, правда, не помешало им в начале 2009-го приобрести одного из своих конкурентов) и занялись оптимизацией собственного бизнеса. Поэтому дефицита ликвидных торговых площадей в Петербурге пока не ощутили. Об этом и о дальнейших планах компании рассказал журналу CRE Игорь Мальтинский, директор по развитию группы компаний «Делта Спорт», СНГ. брендовые магазины Nike. Наконец, сеть Sportland, насчитывающую в Петербурге восемь магазинов, мы приобрели в начале 2009 года. Перед кризисом у нас было девять магазинов площадью около 5 тыс. кв. м. За последние несколько лет мы увеличили сеть в три раза. Именно кризис позволил минималь-

ными инвестициями и на лучших условиях создать задел коммерчески привлекательных площадей в ожидании возвращения покупательской способности населения. В прошлом году мы открыли три магазина в Петербурге. Они разместились в торговых комплексах «Меркурий», «Радиус» и «Рыбацкое».

Все эти торговые точки работают как стоковые магазины, которые стали наиболее востребованными у покупателей в кризис. В «Меркурии» представлен нетипичный для сети Intersport специализированный магазин. Его площадь составляет менее 200 кв. м (стандартный для сети формат – магазин площадью

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

800–1000 «квадратов»). Дело в том, что в «Меркурии» уже работает крупный пул спортивных арендаторов. Это супермаркет конкурирующей сети «Спортмастер», множество других моно- и мультибрендовых магазинов спортивных товаров. Мы лишь дополнили комплекс «Актив Спорт» избранными эксклюзивными предложениями от Intersport. Такое решение было с экономической точки зрения наиболее целесообразно. – Вы предпочитаете развиваться в сегменте стрит-ритейла или на площадях торговых комплексов? – Исторически наши основные магазины Delta Sport были расположены на главных городских торговых магистралях – на Невском и Ленинском проспектах, на Среднем проспекте Васильевского острова, на Большом проспекте Петроградской стороны. Это и понятно: фирменные магазины Nike должны иметь цент ральную локацию, а подходящих для этого торговых комплексов в центре города до последнего времени не было. Однако нашу сеть Intersport и новые магазины Nike мы развиваем в другом направлении. Мы уходим с улицы. Оставляем стрит-ритейл и его ценовую политику по арендным ставкам сфере услуг. Большинство закрывшихся и перенесенных за последние два года наших торговых точек – магазины, работающие в сегменте уличных магазинов. На текущий момент практически все магазины Intersport и Sportland расположены в торговых комплексах. Это экономически обоснованный шаг, поскольку ни одна городская улица не способна аккумулировать людские потоки, необходимые для качественного функционирования магазинов нашего формата. Сложно также представить арендодателя на улице, предлагающего долгосрочный договор аренды, включающий все современные коммерческие нюансы – процент с оборота, понятную индексацию, банковскую гарантию как депозит и другие определенные гарантии для арендатора. – В прошлом году в центре Петербурга открылись сразу два крупных торговых комплекса… – Да, я вел переговоры об открытии магазинов и в «Стокманне», и в «Галерее». Вокруг этих проектов создался такой ажиотаж – все хотели быть там. Арендная кампания по объектам началась задолго до кризиса, но ставки на тот момент были заоблачными. Здесь важно было угадать момент входа в проект – максимального интереса к себе на фоне минимальных арендных ставок. Считаю,

| Тема номера | Интервью

| |

| Офисы

что нам это удалось: в оба проекта мы вошли теми форматами и брендами, которыми и планировали. Хотя надо отметить, что магазинов Intersport нет ни там, ни там – у них немного другая экономика. – Как за последние два года изменились условия аренды в торговых комплексах? Действительно ли отношение собственников к арендаторам поменялось в лучшую сторону, как об этом говорят брокеры? – Арендные ставки действительно были снижены, арендодатели нас услышали, и мы имели реальные скидки по нашим магазинам – на 20–40%. Но в середине прошлого года и в начале нынешнего все начало возвращаться на круги своя. Думаю, в этом году средняя цена аренды по городу будет стараться отыграть упущенные позиции – если не полностью, то в значительной мере, особенно с учетом «Стокманна» и «Галереи». Мы будем максимально удерживать свои позиции, но, естественно, все будет зависеть от конкретных объектов, от собственников помещений и их управляющих. – Одной из антикризисных мер на рынке торговой недвижимости назывался переход оплаты аренды от фиксированных ставок к проценту от оборота сети. У вас с этим процессом как обстоят дела? – У нас и до кризиса были магазины, в которых одной из составляющих арендных платежей являлся определенный процент от оборота. Это обычная практика для Intersport с самого момента выхода на рынок – «европейский инструмент». Но, естественно, в последние два года мы постарались увеличить количество таких магазинов. Сейчас в активе сети есть торговые точки, арендные платежи по которым составляет только процент от оборота в размере 8–12%, а также некая эксплуатационная составляющая. Арендодатели в кризис стали относиться к этому более лояльно, в некоторых открывающихся торговых комплексах такая форма оплаты была изначально прописана в договоре аренды. Помимо этого все зависит от того, в каких отношениях находятся ритейлер и владелец объекта. Поскольку мы давно на этом рынке, у нас сложились хорошие партнерские отношения со многими собственниками. Конечно, мы не получаем каких-либо особых преференций, но можем рассчитывать на оптимальные условия для своей товарной группы. Мы, например, плодотворно сотрудничаем с холдингом «Адамант», активно раз-

СЕВЕРО-ЗАПАД

виваясь на его площадях. Хорошие отношения у нас с «Макромиром», с Большим Гостиным Двором, с другими девелоперами. Таковым уже можно назвать и нового игрока на рынке – УК «Форт». В двух объектах компании мы присутствуем – «Южном полюсе» и «Рыбацком». По «Академ-Парку» (ранее мебельный центр «Грейт». – Прим. CRE.) велись переговоры, но мы пока не нашли место для Intersport в этом комплексе исключительно по коммерческой составляющей. Однако до открытия еще есть время и всякое может случиться. – Насколько мне известно, «Рыбацкое» подлежит реконцеп ции-реконструкции, так же как и «Академ-Парк» сейчас. Это какнибудь отразится на вашем бизнесе? – Арендуемые нами помещения в торговом комплексе «Рыбацкое» находятся в той части, которую реконструкция не затронет, как минимум ближайшая ее фаза. Нам даже не придется закрывать свой магазин. В УК «Форт» грандиозные планы по реконструкции соседнего крыла, наращиванию площадей и парковочных мест. Поэтому мы смотрим на это с оптимизмом, поскольку это однозначно даст позитивную динамику для нашей торговли в будущем. – А много магазинов пришлось закрыть в кризис? – В разгар кризиса, в 2009 году, наша сеть в Петербурге насчитывала 26 магазинов. Однако нельзя сказать, что мы закрыли с того времени четыре магазина. Происходит поэтапная оптимизация: часть торговых точек мы закрыли, другие магазины расширили, третьи – перенесли. Бизнес находится в постоянной динамике. – Во сколько в среднем обходится запуск торговой точки и каковы сроки окупаемости одного магазина? – Инвестиции в открытие одного стандартного магазина Intersport площадью до 1000 кв. м обходятся в среднем в 10–12 млн рублей. Сюда входит стоимость аренды помещения, ремонт и оснащение магазина. – Испытываете ли вы дефицит ликвидных помещений в Петербурге под развитие сети? – Сегодня мы не стремимся к экстенсивному развитию. Сеть оптимально представлена в городе. Мы в постоянном поиске, но петербургский рынок высоко насыщен спортивными магазинами, нашими в том числе. Повторюсь, мы в большей

степени нацелены на оптимизацию существующего бизнеса. В первую очередь необходимо провести ребрендинг магазинов Sportland, возможно, и других торговых точек, подвести все магазины сети под единый формат Intersport. Поработать с логистикой. В кризис нам уже удалось добиться экономии в 20–30% только за счет работы с поставщиками, оптимизации логистических потоков, перестроения управленческой структуры и других бизнеспроцессов. Думаю, что в ближайшее время в Петербурге мы будем открывать не более 2–3 новых магазинов ежегодно. – Где планируется разместить новые магазины в этом году? – На 2011 год запланировано открытие одного-двух магазинов. Первый появится в торговоразвлекательном комплексе «Лето», мы на днях заключили договор аренды. Здесь на площади более 800 кв. м разместится магазин Intersport в обновленном виде. Речь в основном идет о новом дизайне, архитектурном решении и, что важно, обновленном интерфейсе общения с покупателем. Для нас сегодня это стратегически приоритетный объект. Мы вошли в «Лето» на заключительном этапе формирования там пула арендаторов, когда ситуация была абсолютно прозрачна. – Магазин в ТРК «Лето» – это имиджевая акция или вы действительно намерены зарабатывать там деньги? – Хороший вопрос. Время покажет. Известно, что там «сел» спортивный гипермаркет Decathlon на 4200 кв. м. В комплексе собран пул очень сильных арендаторов, впечатляет и работа управляющей компании. Она собирается активно сотрудничать с «Пулково», чтобы привлечь на объект пассажиров аэропорта. Полагаю, есть и другие идеи для повышения покупательского спроса. Да, думаю, мы будем зарабатывать в «Лете». – Вы можете назвать общий объем запланированных инвестиций в развитие сети на ближайшие годы? – Об этом говорить пока рано, план развития сети, в том числе инвестиционный, находится в процессе утверждения. Я думаю, что он будет окончательно сформирован в течение второго квартала этого года и, скорее всего, удивит многих наших партнеров своей амбициоз ностью и серьезными инвестициями по всей России.

I nt er v iew:

Author: Dmitry Kirman ....................... Photo: Anton Karelin

The owners of the second largest sporting merchandise chain in Northwest have ceased aggressive expansion (which did not hinder them from taking over one of their competitors at the turn of 2009) and set to streamlining of their business operations. Therefore they have not felt the shortage of liquid retail space in Saint Petersburg for the time being. We learned about it from Igor Maltinsky, development director of Delta Sport CIS, who also recounted his company’s future plans in his interview for CRE. 34

Igor Maltinsky: “We are getting out of street”

– Igor, how have your retail chain developed in recent years? What happened to your business in times of crisis? How many new shops have you opened? – At the present time our company owns 22 stores in Saint Petersburg with the aggregate area of about 13,000 sq m; they operate under three brands – Delta Sport, Intersport, and Sportland. We’ve long been working in the retail market, originally being an exclusive distributor of Nike in Russia. And in 2004, we bought a general license from Intersport International – the

world’s leading sporting merchandise chain running its own and franchised stores in 28 countries. Intersport is a standard-bearer of our sporting arm – we focused on the development of this chain several years ago. Our monobrand Nike stores have historically operated under the Delta Sport trademark. Finally, there is a Sportland chain of eight stores which we acquired at the turn of 2009. Prior to the crisis we had nine shops with the cumulative area of about 5,000 sq m. In several recent years we’ve thrice enlarged our network. It is the crisis that allowed

us creating a stock of commercially attractive areas in anticipation of the purchasing power restoration. Last year we opened three shops in Saint Petersburg in Mercury, Radius and Rybatskoe shopping malls. All three retail outlets operate as stock shops which have been most popular with buyers during the crisis. Mercury houses a 200-sqm specialty shop quite untypical of the Intersport chain (a standard store has the area of 8001,000 sq m). The point is that a large pool of operators trading in sporting goods is already present in Mercury: a

Commercial Real Estate NORTH–WEST

№ 3 (3 9) / 2 011

supermarket of the competing chain Sportmaster and numerous other mono and multibrand stores of athletic gear. We only complemented the Active Sport complex with the carefully selected exclusive offer from Intersport. This decision was most expedient economically. – What do you prefer: street retail or shopping malls? – Historically, our main Delta Sport stores were located along the key retail routes, such as Nevsky and Leninsky avenues, Sredniy prospekt of

| Cover story | Interview

| |

| Offices

formats and brands we had originally planned, though it should be noted that Intersport shops are lacking in both projects, since their economics is somewhat different. – How much have the terms of lease at shopping malls improved in two recent years? Has the attitude of landlords towards tenants changed for the better indeed as brokers keep saying? – The rental rates were reduced indeed, landlords finally heard us, and we were granted actual rental

NORTHWEST

terms for our commodity group. For example, we are maintaining fruitful cooperation with Adamant and rapidly expand on its areas. We also have good relationship with Macromir, Bolshoi Gostiny Dvor and some other developers, including the new market player – MC Fort. We are present in two facilities run by this company – Southern Pole and Rybatskoe. We held negotiations on Akadem-Park (former furniture center Great – note of CRE), but for now we have not found room for Intersport in this particular mall solely for commercial considerations.

We realigned our expansion strategy for Intersport and new Nike stores and decided to get out of street... Most of our retail outlets, closed down or relocated in two recent years, used to operate in the street retail segment. Vacilievsky Island, and Bolshoi Avenue of the Petrograd side. This is understandable, since branded Nike stores must have prime location and until recently there have been no suitable shopping malls in the center of the city. However, we realigned our expansion strategy for Intersport and new Nike stores and decided to get out of street. We leave street retail and its rental policy to services. Most of our retail outlets, closed down or relocated in two recent years, used to operate in the street retail segment. At the present moment all Intersport and Sportland stores are accommodated in shopping malls. This was an economically warranted step, given that not a single street is capable of accumulating human flows essential for quality operation of our big-format stores. It’s also difficult to imagine a landlord in the street offering a long-term contract including all presently relevant aspects of rental relations: turnover percentage, transparent indexation, bank security deposits, and other warranties for the tenant. – Last year two large shopping malls opened in central Petersburg at one time… – True, I was holding negotiations about opening our stores both in Stockmann and Galeria. These two projects were a media sensation and everybody wanted to be there. The leasing campaign at both properties had started long before the crisis but the rates were mindboggling in those days. It was important to figure out the right moment of entry to the projects against the backdrop of lowest rental rates and highest interest in our company. I believe we succeeded and entered both projects with those

discounts from 20 to 40%. But in the middle of last year and in the beginning of this year the dynamics started reversing again. I believe this year the average rental rate in the city will win back its lost positions – if not fully, then to a large extent, given the example of Stockmann and Galeria. We’ll try to retain our positions as much as possible but everything will depend, of course, on specific objects, property owners and stewards. – Transition from fixed rent to a turnover percentage was mentioned as one of antirecessionary measures in the retail real estate market. What’s the prevailing dynamics at your company? – Even prior to the crisis we had a number of stores which paid a certain turnover percentage as part of the rent. This was a common practice for Intersport – since its very entry to the market we tried to use this “European instrument.” Naturally, we’ve tried to increase the number of such stores in two recent years. We have several retail outlets in our chain which pay only a turnover percentage in the amount of 8-12% as their only rent plus a moderate additional amount to cover the current operational expenses. Landlords have become more loyal towards this practice in times of crisis and at some new shopping malls this form of rental payment was originally stipulated in standard contracts of lease. In addition, everything depends on relations between retailer and property owner. Because we’ve long been operating in this market, we enjoy good partnership relations with many landlords. We certainly do not get any special preferences, but we can count on the most optimal

Yet some time is left before the grand opening and everything may happen. – To the best of my knowledge, Rybatskoe is subject to reconception and refurbishment, which is also the case with Akadem-Park. Will this have any repercussions for your business? – The premises we lease in Rybatskoe are accommodated in the quarters which will not be affected by renovation works – at least by its nearest phase. We won’t even have to close down our store. MC Fort cherishes grand-scale refurbishment plans relative to an adjacent wing where it is going to enlarge sales and parking areas. Therefore we are looking at this plan with optimism, since it will definitely give a very positive impulse to our trade in the future. – Did you have to close many stores during the crisis? – At the height of the crisis in 2009 our chain in St. Petersburg had 26 shops. Since then we’ve closed four stores. Stepwise optimization takes place: we closed some of our retail outlets while enlarging or relocating others. Business is very dynamic by its very nature. – What does it cost to launch one retail outlet and what’s the usual recoupment time? – Investments in a standard 1,000sqm Intersport store are at the level of 10-12 million rubles, including the cost of lease, repair and outfitting. – Do you feel any shortage of liquid premises in Saint Petersburg for the development of your chain?

– We do not seek linear expansion any more. Our chain is optimally represented in the city. We keep searching for new opportunities, but the Petersburg market is highly saturated with sport shops, including ours. Therefore we mainly target optimization of our existing business. First and foremost, it is necessary to carry out the rebranding of Sportland stores and possibly our other retail outlets to match the standards of our universal Intersport format. Secondly, logistics needs to be improved. In crisis we managed to save up to 20-30% of our budget only at the expense of working with our suppliers, optimization of logistic flows, realignment of the management structure and other business processes. I believe we’ll be opening not more than 2-3 new stores per year in Saint Petersburg in the foreseeable future. – Where do you plan to accommodate your new stores this year? – We plan to open one or two new shops in 2011. The first one will appear in the retail and recreation center Leto – just the other days we signed a lease agreement. Here a renewed version of Intersport will be fashioned on the area of more than 800 sq m. New design and architectural solutions are meant in the first place and, what is important, we renewed a buyer communication interface. This object is of strategic priority to us. We entered Leto at the final stage of tenant mix formation, when the situation there was absolutely transparent. – Is your store in Leto just an imagebuilding action, or are you going to earn real money there? – A good question – the time will show. A 4,200-sqm Decathlon sporting hypermarket is known to have settled at that place too. A pool of very strong tenants has been gathered in the center and the work of the management company is also very impressive. They are going to actively cooperate with Pulkovo to attract the airport passengers to their mall. I think they also have other ideas of how to boost the demand among the buyers. Yes, I think we’ll be earning real money in Leto. – Can you mention the total amount of planned investment in the network development for the nearest years? – It’s too early to talk about it – the network expansion plan including investments is at the stage of approval. I think it will be finalized in the second quarter of this year and we will most likely surprise our partners by our ambition and the intention to invest all over Russia.

О ф и с ы:

Текст: Наталья Бурковская .............................. Фото: Антон Карелин, архив CRE

Бизнес-центры Петербурга Офисный рынок начинает нынешний год с дефицита. Пока это лишь нехватка площадей под крупных арендаторов: из-за кризиса бизнес-центры пустили в мелкую нарезку. Но через пару лет эксперты прогнозируют возвращение докризисного спроса и рекомендуют начинать новые проекты и размораживать стройки уже сегодня.

ока же особого ажиотажа на офисном рынке нет, ставки аренды остаются стабильными, а введенные площади неумолимо сокращаются. Подобное развитие

событий в Петербурге предвидели многие участники рынка. Так, в начале прошлого года специалисты Praktis CB предложили несколько вариантов развития рынка, и наи-

более приближенным к реалиям оказался оптимистичный сценарий, предполагающий переход от стабилизации к росту деловой активности. И хотя аналитики прогнозируют

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Интервью | Офисы

| |

| Торговля

СЕВЕРО-ЗАПАД

По данным NAI Becar, около 59% введенных площадей составили объекты нового строительства, 33% – реконструкция зданий, остальные проекты совмещали новое строительство с реконструкцией. Во второй половине 2010 года девелоперы заявляли о вводе еще более десятка бизнес-центров общей площадью свыше 160 тыс. кв. м. Но многие из них перенесли открытие объектов на начало 2011-го. «Анонсируемый срок сдачи в III–IV кварталах прошлого года был продиктован желанием собственников строящихся офисных зданий заинтересовать потенциальных арендаторов, а не реальным состоянием строительно-монтажных и отделочных работ на объектах», – констатирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Так и не открылись в конце минувшего года бизнесцентры «Санкт-Петербург плаза», Renaissance Forum, «Греческий», Scandinavian и др. (при этом в некоторых аналитических отчетах эти объекты значатся как введенные в 2010 году, а в некоторых вообще отсутствуют). Многие из них должны принять арендаторов в I квартале 2011-го. На сегодняшний день в стадии строительства находятся еще около 30 бизнес-центров, которые будут запущены в 2011–2012 годах. Их общая площадь оценивается в 300– 320 тыс. кв. м. Но только треть из них планируется сдать в текущем году.

Ставка на «B»

возвращение докризисного спроса лишь к концу 2012 года, планировать крупные проекты и размораживать начатые стройки нужно, как говорится, еще вчера.

Минувший год ознаменовался появлением качественно новых объектов как в центре города (Quattro Corti), так и на окраине (Technopolis, Pulkovo Sky). Бизнес-центры открылись в семи административных райо-

К началу прошлого года объем качественного предложения офисной недвижимости в Петербурге составил 1,5–1,6 млн кв. м. Из них в Knight Frank SPb к классу А относят почти 362 тыс., к классу В – 1,15 млн кв. м офисных площадей. В 2010 году основную долю нового предложения составили бизнесцентры классов В+ и В – более 75%

приостановленных в кризис проектах. В III квартале возобновились работы в Sun Gally Park на Лигов ском проспекте, в бизнес-центрах «Ладожский», «Индустриальный, 44» и пр. Несмотря на это, в 2011-м следует ожидать дальнейшего сокращения объемов ввода офисной недвижимости. Эксперты из GVA Sawyer SPb считают, что по итогам года может быть построено не более 110 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей.

Арендаторам не до капризов Спрос на офисные помещения в прошлом году существенно вырос по сравнению с 2009 годом. Если в 2009 году чистое поглощение офисных площадей составило около 100–110 тыс. кв. м, то в минувшем году этот показатель перешагнул отметку в 200 тыс. кв. м. По данным экспертов, поглощение площадей происходило в основном за счет внутреннего спроса, новые арендаторы на петербургском рынке практически отсутствовали. Активность спроса была особенно заметна в сегменте высококачественных офисных площадей, представительских офисов с хорошим местоположением. Этот факт объясняется тем, что снижение ставок аренды позволило отдельным компаниям улучшить местоположение и качество занимаемых площадей. По данным Knight Frank SPb, в конце 2010 года средняя доля свободных площадей в сегменте бизнесцентров класса А составила 22,2%, в классе В – 12,7%. В течение года доля свободных площадей в А-классе уменьшилась почти на 10%, в классе В – на 3,5%. Средний показатель по всему рынка качественных офисных помещений снизился за год с 20 до 15%. Высокая заполняемость сохраняется в офисных зданиях, расположенных в центре Санкт-Петербурга.

Мало – не плохо По подсчетам аналитиков, в 2010 году прирост качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 150–170 тыс. кв. м, что почти вдвое ниже, чем в докризисном 2008-м. «В прошедшем году зафиксировано рекордно низкое отношение объема реального ввода к общему объему заявленного – 17%. До 2006 года вводилось примерно 60% от заявленного объема, после пикового 2006-го, когда было введено 92%, значение показателя колебалось в диапазоне 45–50%», – утверждает руководитель направления маркетинговых исследований компании Praktis CB Любава Пряникова.

Сегодня в стадии строительства находятся около 30 бизнесцентров общей площадью 300–320 тыс. кв. м. Но только треть из них планируется сдать в 2011 году. нах Петербурга – Адмиралтейском, Выборгском, Московском, Невском, Петроградском, Приморском и Цент ральном. Треть от введенного объема приходится на Московский район, за счет расположенных в зоне влияния аэропорта первой очереди технопарка Technopolis и двух последних корпусов бизнес-центра Pulkovo Sky.

ввода. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность качественными офисными площадями составила 539 кв. м на тысячу жителей города и около 908 кв. м на тысячу экономически активного населения Петербурга. Прошлой осенью начались стро ительные работы на некоторых

Но постепенно восстановился спрос и на офисы в тех местах, где в кризис они не пользовались особым спросом: Васильевский остров, Обводный канал, Петроградская сторона, Старая Деревня. К аутсайдерам спроса специалисты Praktis CB по-прежнему склонны относить деловую зону Пулково-3, представ-

О ф и с ы:

Качественные бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году / Quality Business Centers Put into Operation in 2010 Название / Name

Адрес / Location

Общая площадь, кв. м / GBA, sq m

Офисная площадь, кв. м / GLA, sq m

Pulkovo Sky (корпуса A, C)

Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

36 200

27 700

Technopolis

Пулковское ш., 36-38 / 36-38 Pulkovo Highway

24 100

19 400

«Гулливер-2» / Gulliver-2

Торфяная дор., 7 / 7 Torfyanaya dor.

26 000

19 200

«Биржа» / Birzha

26-я линия ВО, 15 / 15 Line 26 of Vasilievsky Island

23 200

18 500

«Лайнер» / Liner

Вербная ул., 27/2 / 27/2 Verbnaya St

16 500

12 750

«Гельсингфорсский» / Gelsingforsky

Гельсингфорсская ул., 2 / 2 Gelsingforskaya St

12 000

9 900

«Вант» (2-я очередь) / Vant (2d phase)

Обуховской Обороны просп., 120, лит. З / 120 Obukhovskaya Oborona St, lit. З

12 000

9 600

Quattro Corti

Почтамтская ул. 3-5 / 3-5 Pochtamtskaya St

18 900

8 100

«Некрасова, 14» / 14 Nekrasov St

Некрасова ул., 14 / 14 Nekrasov St

12 500

7 000

«Стокманн Невский центр» / Stockmann Nevsky Center

Невский просп., 114 / 114 Nevsky Ave

97 000

5 200

«ДавыдовЪ» / DavydovЪ

Московский просп., 97, лит. А / 97 Moskovsky Ave, lit. А

6 500

5 200

«Ориенталь» / Oriental

Барочная ул., 12 / 12 Barochnaya St

Нет данных / No data

4 500

«Тусар» / Tusar

Красного Курсанта ул., 25 / 25 Krasny Kursant St

5 000

4 200

«Петроконгресс» / Petrocongress

Лодейнопольская ул., 12 / 12 Lodeinopolskaya St

3 150

2 600

«18.93»

Растанная ул., 18, лит. Б / 18 Rastannaya St, lit. B

2 810

2 350

Источник / Source: CRE, Colliers International, Knight Frank

ленную двумя бизнес-центрами – Pulkovo Sky и «Аэроплаза». Но если в первом заполняемость всех трех очередей перешагнула отметку в 65%, то во втором вакантные площади в течение 2010 года оставались неизменны (не более 35–40%), лишь в декабре объект смог привлечь нового арендатора на 700 кв. м. Большой уровень свободных площадей наблюдается в объектах на Выборгской набережной. Это объясняется тем, что в III квартале 2010 года здесь был введен в эксплуатацию бизнес-центр с нулевой начальной заполняемостью («Гельсингфорсский»), поскольку помещения в нем сдаются этажами

без отделки, что пока не находит спроса на рынке. Таким образом, значительные пустующие площади наблюдаются только в недавно построенных бизнес-центрах с крупной или неудачной нарезкой помещений. В бизнес-центрах же с мелкой нарезкой, работающих длительное время, уровень вакантных площадей редко превышает 10–12%.

На конечного пользователя Инвестиционная активность на рынке бизнес-центров Петербурга в 2010 году, по словам руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA SPb Александры

Смирновой, оставалась на низком уровне: сделок совершалось мало, инвесторы заняли выжидательную позицию. «Западные инвестфонды не совершали покупок офисных объектов. На сегодняшний день на городском рынке недвижимости отсутствуют бизнес-центры, способные вызвать интерес со стороны иностранных инвесторов», – утверждает она. «За прошедшие с начала кризиса два года было совершено несколько крупных сделок по продаже бизнесцентров целиком, в том числе и как готового бизнеса. Например «Промсвязьнедвижимость» продала бизнес-центр «Арена-Холл» структу-

ре, близкой к «Газпрому». Некоторые компании, решив воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией, предпочли приобрести здания в собственность под размещение своих представительств», – добавляет управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. «Сделки покупки осуществлялись только конечными пользователями, для которых приобретение объектов в собственность не связано со сроком окупаемости. В целом ожидания покупателей находятся в диапазоне 12–13% cap rate. При этом появилась группа покупателей среди непрофильных игроков рынка, они готовы вкладывать средства в объ-

Качественные бизнес-центры, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2011 году / Quality Business Centers Scheduled for Delivery in 2011 Название / Name

Адрес / Location

Общая площадь, кв. м / GBA, sq m

Офисная площадь, кв. м / GLA, sq m

«Лидер-плаза» / Leader-Plaza

Ленинский просп., 153 / 153 Leninsky pr

49 650

38 000

«Санкт-Петербург плаза» / Saint Petersburg Plaza

Малоохтинский просп., 68А / 68А Malookhtinsky pr.

50 940

23 900

«Аэропорт-Сити» (бизнес-центры «Аэропорт» и «Юпитер» / Airport-City (business centers Airport and Jupiter)

Стартовая ул., 6 / 6 Startovaya St

37 500

18 000

«Сенатор» (3-я очередь) / Senator (3d phase)

18-я линия ВО, 31 / 31 Line 18 of Vasilievsky Island

26 225

14 000

Scandinavian

Революции ш., 69, лит. А / 69 Revolutsii sh, lit. А

15 724

14 000

«Индустриальный, 44» / Industrial, 44

Индустриальный просп., 44 / 44 Industrialny pr

14 500

9 500

«Белооостровская, 6» / Beloostrovskaya, 6

Белоостровская ул., 6 / 6 Beloostrovskaya St

10 500

9 300

«Певческий, 12» / Pevchesky, 12

Певческий просп., 12 / 12 Pevchesky pr.

Нет данных / No data

8 000

Renaissance Forum / Renaissance Forum

Лиговский просп., 61-63 / 61-63 Ligovsky pr.

28 800

7 577

«Литейный, 26» / Liteyny, 26

Литейный просп., 26 / 26 Liteyny pr.

10 000

6 600

«Греческий» / Greek

Лиговский просп., 13-15 / 13-15 Ligovsky pr.

5 025

4 600

«Елизаветинский» (2-я очередь) / Elizavetinsky (2d phase)

13-я линия ВО, 14 / 14 Line 13 of Vasilievsky Island

3 680

3 230

«Балканский-1» / Balkansky-1

Балканская пл., 5, лит. И / 5 Balkanskaya square, lit. I

29 557

Нет данных / No data

Источник / Source: CRE, Colliers International, Knight Frank

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Интервью | Офисы

| |

| Торговля

СЕВЕРО-ЗАПАД

Объем вакантных площадей в бизнес-центрах Петербурга, тыс. кв. м / Vacant Space in St. Petersburg’s Business Centers, thousand sq m 300

Динамика арендных ставок на рынке бизнес-центров Петербурга, руб./кв. м в месяц / Dynamics of Rental Rates in St. Petersburg Market of Business Centers, rubles/sqm/month 2000

Класс А / Grade A

Класс B / Grade B

Класс В / Grade B

250

Класс A / Grade A

200

1500

150

1000

100

500 III

IV 2008

III 2009

III

2010

II III 2008

Источник / Source: Knight Frank

екты недвижимости и зачастую рассматривают офисы С-класса с 15%ной доходностью», – заключает г-жа Смирнова. В 2010 году стало известно о трех крупных сделках по продаже действующих бизнес-центров. Renaissance Development приобрел Regent

«Австрийский» (Пироговская наб., 9), а Jensen Group – бизнес-центр B&D (Макарова наб., 32).

Платить будем больше Ставки аренды полностью стабилизировались, утверждают эксперты. В 2010-м существенных измене-

ний не отмечалось. Однако если в 2009 году собственники, пытаясь удержать арендаторов, не прибегали

III 2010

Источник / Source: Colliers International

к ежегодной индексации ставок, то сейчас эта практика начинает восстанавливаться. Думают о повышении арендной платы и управляющие объектами с высокой заполняемостью. Ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-

Значительные пустующие площади наблюдались только в недавно построенных бизнес-центрах с крупной или неудачной нарезкой помещений. В зданиях с мелкой нарезкой, работающих на рынке длительное время, уровень вакантных площадей редко превышал 10–12%. Hall (Владимирский просп., 21), Федеральная сетевая компания (ОАО «ФСК ЕЭС») купила бизнес-центр

II III 2009

центров в 2010 году находились в диапазоне 900–2000 рублей для класса А и 600–1300 руб./кв. м

в месяц – в классе В. При этом их разброс наблюдался не только среди бизнес-центров одного класса, но и внутри одного объекта, где ставки для разных арендаторов могли отличаться на 20–25%. Кроме того, по данным брокеров, в результате переговоров дисконт на величину арендной платы для отдельных арендаторов достигал 10–25%. По прогнозам гендиректора компании Colliers International SPb Николая Казанского, в дальнейшем ожидается относительно стабильная ситуация по ставкам на офисы классов А и В. «В 2011 году может иметь место лишь незначительный и плавный рост ставок – из-за повышения заполняемости офисных центров и малого количества новых площадей на рынке», – заключает он.

О ф и с ы:

Бизнес-центры Петербурга 2010–2011: итоги и прогнозы экспертов

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar SPb:

– В прошлом году в Петербурге были сданы в эксплуатацию пять офисных объектов, заявленных в классе А. Их общая площадь составила 51,2 тыс., арендопригодная – 45,7 тыс. кв. м. Годовой прирост – 9,4%. Стоит отметить, что в 2010 году специальная комиссия при Гильдии управляющих и девелоперов сертифицировала 157 бизнес-центров Петербурга, 30 из которых позиционировались их владельцами в классе А. В результате только 17 объектов подтвердили свой класс, еще пять бизнес-центров повысили его с В+ до А. В итоге общий объем предложения площадей класса А составляет сегодня 593,8 тыс. кв. м. При этом 63% из них приходится на районы исторического центра города – Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный. Альберт Харченко, генеральный директор East Real: –В 2011 году может быть введено в эксплуатацию около 105 тыс. кв. м офисных площадей класса А. Вопрос в том, сможет ли рынок поглотить все эти помещения? Сегодня 20% площадей в бизнесцентрах А-класса остаются вакантными: не все объекты, сданные в прошлом году, полностью заполнены арендаторами. Поэтому мы допускаем, что в 2011-м из 100 тыс. введенных офисных площадей класса А будет заполнено только 70–80 тыс. кв. м. Средний уровень арендных ставок будет по-преж нему находиться в диапазоне 1400– 1600 руб./кв. м в месяц, поскольку нет объективных причин для их повышения, рынок пока не готов поглотить весь объем вводимых в этом классе площадей. Хотя не исключено, что часть собственников бизнес-центров класса А, которые до сих пор предлагали помещения по ценам ниже рыночных, будут пытаться компенсировать свои потери, повышая ставки.

Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп»:

– В 2010 году было введено в эксплуатацию около 180 тыс. кв. м площадей в бизнес-центрах класса В. При этом такие офисы были наиболее востребованы, они легче сдавались в аренду, значительное повышение спроса мы почувствовали уже с середины прошлого года. В целом ставки аренды на помещения класса В стабилизировались, а к концу года был отмечен некоторый рост. Основной спрос на рынке формировали небольшие компании, которым требовались офисы в 50–100 кв. м с чистовой отделкой, с перегородками, полностью подготовленные для работы. В этом году мы прогнозируем увеличение доходов бизнесцентров при сокращающейся прибыльности объектов. Произойдет это потому, что рост цен на коммунальные услуги и повышение инфляции будут иметь опережающие темпы и вряд ли покроют доход от увеличения арендных ставок. Надежда Ермишина, заместитель генерального директора Maris Properties / CBRE: – В сегменте офисных площадей класса В нас ожидает очень скучный год. К вводу заявлено всего семь бизнес-центров общей площадью 75 тыс. кв. м. При этом около 15 тыс. из них выставлено собственниками на продажу. Рынок аренды пополнится всего 60 тыс. кв. м офисных площадей В-класса, что для Петербурга крайне мало. Вакантные площади в данном классе сегодня находятся на уровне 200 тыс. кв. м, но все эти площади разбросаны по 150 бизнес-центрам, и зачастую арендаторы, которые ищут офис в 800–1000 кв. м, не мо гут найти подходящее помещение в действующих объектах и ожидают ввода новых бизнес-центров. Арендаторы, которые в 2010 году большими партиями мигрировали из офисных зданий категории С, уже

не могут переехать в более качест венные бизнес-центры В-класса по приемлемой цене. На начало этого года офисы в классе В сдавались по цене в 750–1400 руб./кв. м в месяц. Сейчас нижний предел постепенно повышается до 800– 900 рублей, и крупные арендаторы С-класса предпочитают оставаться на старом месте.

Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust:

–Общий ввод новых площадей класса С в 2010 году составил около 20 тыс. кв. м. Но столь низкий показатель можно объяснить еще и тем, что многие владельцы офисных объектов этого класса предпочитают вести бизнес тихо, не особо афишируя свои заслуги. Основная стратегия собственников таких бизнес-центров – выжимание из них всех соков для того, чтобы впоследствии поставить объект на реконструкцию, таким образом повысив класс, а следовательно, капитализацию здания. При этом по доходности бизнесцентры класса С зачастую могут дать фору любым более качественным объектам. Арендные ставки здесь составляют от 400 до 1000 руб./кв. м в месяц. Как мы знаем, ставке в 1000 рублей могут позавидовать даже некоторые городские бизнесцентры А-класса. Заполняемость офисных объектов С-класса остается стабильной – не ниже 90–95%. Как и доля рынка – в пределах 25%, это около 600 тыс. кв. м. Несмотря на то что общие требования к качеству офисов увеличиваются, я бы не списывал бизнес-центры класса С и их владельцев со счетов, они еще долгое время будут занимать существенную долю офисного рынка Петербурга. Дмитрий Деев, руководитель брокерского отдела МК ПСБ: – Стоит отметить, что в 2009– 2010 годах отток арендаторов про-

изошел и внутри самого сегмента бизнес-центров класса С. Объекты, имеющие хорошее месторасположение, транспортную доступность, расположенные рядом со станциями метро, по-прежнему заполнены на 95–98%. Бизнес-центры с менее удачной локацией или испытывающие сложности с той же парковкой в кризис серьезно пострадали. К примеру, есть ряд объектов, расположенных в 10–15 минутах езды от метро, которые сейчас заполнены лишь наполовину и менее. У арендаторов появился выбор, многие из них воспользовались ситуацией и пере ехали в новые офисы внутри класса. С начала этого года в классе С увеличилась площадь запрашиваемых помещений – с 10–12 до 25–40 кв. м (25% запросов). В бизнес-центрах класса В такие помещения есть, но их предложение весьма ограниченно. Александр Архипов, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Деликатный переезд»:

– В какой-то мере мы является индикаторами рынка офисной недвижимости: если все хорошо, рынок на подъеме и присутствует стабильный спрос, то у нас соответственно растут заказы на переезды. В прошлом году нами выполнено более тысячи офисных переездов. Наиболее активные месяцы – май, август и декабрь. Из заказов за 2010 год можно выделить переезды Министерства юстиции, Дворца конгрессов, операторов связи «Мегафон» и «Комстар», компании «Ренессанс Страхование». Несмотря на то что собственники и управляющие бизнес-центрами должны быть заинтересованы в переезде к ним новых арендаторов, на практике мы часто сталкиваемся с неподобающим с их стороны отношением к клиентам и компаниямперевозчикам (не дают пользоваться грузовыми лифтами, закрывают подъезд крупногабаритному транспорту и многое другое). Это затрудняет переезд и увеличивает его стоимость, влияет на активность миграции. В совокупности с другими затратами (процент брокерам, подключение телефонии, оборудование рабочих площадей) такое отношение часто приводит к тому, что потенциальному арендатору становится проще остаться на старом месте.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Interview | Offices

| |

| Retail

NORTHWEST Author: Natalia Burkovskaya ............................... Photo: Anton Karelin, Vladimir Tiles, CRE аrchive

Saint Petersburg’s Business Centers The office market begins this year with deficit. For the time being this is only the shortage of areas for large tenants, since the owners of business centers split them into smaller units in the wake of the crisis. Yet in a couple of years, pre-crisis demand will return, in the opinion of experts, who advise to launch new projects and unfreeze construction sites already today.

or now there is no agitation in the office market: the rental rates remain stable, and office space delivered to the market is

growing business activity, has proved the closest to modern-day realities. And while analysts forecast the precrisis demand to rebound only by late

Petersburg was 150,000-170,000 sq m, which is almost twice less compared to the pre-crisis year 2008. “Last year saw a record low ratio of actual

The past year was marked by the appearance of new quality projects both in the city core (Quattro Corti) and on the outskirts (Technopolis, Pulkovo Sky). Business centers were opened in seven districts of Saint Petersburg. swiftly shrinking. Many market players foresaw this turn of events in Saint Petersburg. Thus early in the year the experts of Praktis CB proposed several scenarios of market development and their most optimistic scenario, implying a transition from stabilization to

2012, big projects were to be planned and existing construction sites to be unfrozen yesterday, so to say.

Little does not mean bad As calculated by analysts, in 2010 the accrual of quality office space in Saint

to planned office space delivered to the market – the meager 17%. Prior to 2006 roughly 60% of the declared volume had been commissioned; after the peak in 2006 when 92% of the announced office space hit the market, this parameter fluctuated in

the range of 45-50%,” affirms Lubava Pryanikova, director of maketing research at Praktis CB. The past year was marked by the appearance of new quality projects both in the city core (Quattro Corti) and on the outskirts (Technopolis, Pulkovo Sky). Business centers opened in seven districts of Saint Petersburg – Admiralty, Vyborg, Moskovsky, Nevsky, Petrograd and Central. The Moskovsky district accounts for a third of the commissioned volume due to the first phase of Technopolis and two last buildings of BC Pulkovo located in close proximity to the international airport. According to NAI Becar, newly built projects accounted for 59% of commissioned office space, redevelopments – for another 33%; the remain-

I nves t ment s:

ing projects combined construction with reconstruction. In the second half of 2010 developers declared the commissioning of more than a dozen business centers with aggregate space in excess of 160,000 sq m, but many put off the grand opening till early 2011. “The announced delivery dates in third and fourth quarters of the previous year were dictated by the desire of the owners of office buildings under construc-

active population. Last autumn construction restarted on some construction projects put on hold during the crisis. In the third quarter works resumed at the Sun Gally Park site on Ligovsky Avenue, at the sites of BC Ladozhsky, 44 Industrialny and others. Notwithstanding, the year 2011 may see further contraction of office real estate to be delivered to the local market. Experts from GVA Sawyer

B – by 3.5%. The average vacancy rate for the entire market of quality office premises dwindled from 20% to 15% during the year and this process is going to continue. High occupancy is particularly characteristic of the office buildings in central Petersburg. But gradually demand is recovering for office space in those locations which were not very popular during the crisis: Vasilievsky Island, Obvodny Canal, Petrograd

The year 2011 may see further contraction of office real estate to be delivered to the local market. Experts from GVA Sawyer believe that no more than 110,000 sq m of rentable office space will hit the market this year. tion to evoke the interest of potential tenants, rather than by a real state of construction-assembly and fit-out works on the sites,” comments Zosya Zakharova, director of projects and analytics at ARIN. The business centers Saint Petersburg Plaza, Renaissance Forum, Greek, Scandinavian and some others never opened in 2010. Many of them must receive tenants in the first quarter of 2011. Some 30 business centers to be delivered to the market in 20112012 are currently at the stage of construction. Their cumulative area is estimated at 300,000-320,000 sq m. But only a third of them is scheduled for delivery this year.

Stake on “B” At the turn of last year quality office space supply in Saint Petersburg reached 1.5-1.6 million sq m. Of this amount, almost 362,000 sq m are graded as “A” by Knight Frank SPb and 1.15 million sq m rank among the B-grade office space. In 2010 business centers of B+ and B grades accounted for the lion’s share of new supply – more than 75%. Thus per capita office space in the city has reached 539 sq m per 1,000 residents and about 908 sq m per 1,000 of economically

believe that no more than 110,000 sq m of rentable office space may have been built during this year.

Whims are not on tenants’ agenda Last year demand for office premises grew significantly compared to the year 2009. While the net absorption of office space in 2009 amounted to about 100,000-110,000 sq m, in the previous year this parameter overstepped the mark of 200,000 sq m. According to experts, the absorption of office space could mainly be attributed to the internal demand while new tenants were almost lacking in Saint Petersburg commercial real estate market. Demand was especially notable in the segment of high-quality office areas and representative offices with prime location. This can be explained by the fact that the rent reduction allowed some companies to improve the location and quality of the office space they occupy. As reported by Knight Frank SPb, in late 2010 the average share of vacant areas in the segment of Grade A business centers amounted to 22.2% and in Grade B – to 12.7%. During the year the share of vacant areas in Grade A shrank almost by 10% and in Grade

side, Staraya Derevnya. The experts of Praktis CB are still prone to rank the business area Pulkovo-III represented by BC Pulkovo Sky and Aeroplaza among the market outsiders in terms of demand. But while the occupancy in all three phases of the former one overstepped the mark of 65%, the vacancy in the latter remained at the same level throughout the year 2010 (no more than 35-40% of office areas were occupied) and only in December a new tenant was contracted to 700 sq m. A high level of vacancy can be found in the office facilities along Vyborg Embankment. This can be explained by the fact that in the third quarter of 2010 a business center with a zero initial occupancy was commissioned here (namely, Gelsingforsky) – its owner tries to rent out office space by entire floors, but this offer will hardly find any demand on the market. Sizeable vacant areas can be found only in recently built business centers with unacceptably large office units for lease and poorly thought-out floor plans. As for long-existing business centers with small office units, the vacancy rate there seldom exceeds 10-12%.

Targeting end user Основные показатели рынка бизнес-центров Петербурга по итогам 2010 года / Basic Parameters of St. Petersburg Business Centers in 2010 Показатель / Parameter Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м / Total quality office space, thousand sq m, в том числе, тыс. кв. м / including, thousand sq m Введено в эксплуатацию в 2010 году, тыс. кв. м . Commissioned in 2010, thousand sq m, в том числе, тыс. кв. м . including, thousand sq m Доля свободных площадей на конец 2010 года, % / Share of vacant areas, as of the end of 2010, %

Класс А / Grade А

Класс В / Grade B

1518,2 361,8

1 156,4 174,6

66,7

107,9

22,2

12,5

Источник / Source: Knight Frank SPb

In the words of Aleksandra Smirnova, spearheading the office real estate department at ASTERA SPb, the investment activity in St. Petersburg market of business centers remained at a low level in 2010 – few transactions were completed as investors were sitting on the sidelines. “Western investment funds did not buy office projects. As of today, business centers that could evoke the interest of foreign investors are cannot be found in the local real estate market,” she affirms. “During the two years that

have passed since the beginning of the crisis, several big sale deals were closed whereby business centers were sold as a finished business. Thus Promsvyaznedvizhimost sold BC ArenaHall to a structure affiliated with Gazprom. Some companies decided to use the unique market situation and buy buildings to accommodate their own representative offices therein,” adds Dmitry Zolin, managing partner of LCMC. “Purchase deals were cut only by end users who do not care much about the payback period of office facilities. On the whole, the expectations of buyers are in the range of 12-13% as far as the cap rate is concerned. A group of buyers among non-core market players has also emerged in the market – they are ready to invest in real estate and often contemplate C-grade office facilities with a 15% yield,” concludes Ms. Smirnova. Three big office space sale deals were closed in 2010: Renaissance Development bought Regent Hall (21 Vladimirsky pr.), Federal Grid Company bought BC Austrian (9 Pirogovskaya Quay), and Jensen Group purchased the business center B&D (32 Makarov Quay).

Rent set to rise The rental rates have fully stabilized, according to experts. No significant changes took place in 2010. But while in 2009 the owners abstained from indexation of rental rates in their attempt to keep their tenants, now this practice is being restored. The managers of office properties with high occupancy rates also contemplate appreciation of the rent. In 2010, the asked rental rates (including VAT, operating and utility costs) in the existing business centers ranged from 900 to 2,000 rubles per sqm per month in Grade A and from 600 to 1,300 rubles per sqm per month in Grade B. Their wide spread was observed not only among the business centers of the same class, but also within the same facility, where the gap between the rates for different tenants could be as wide as 20-25%. In addition, according to brokers, some tenants succeeded in negotiating a rental discount in the range of 10-25%. As forecasted by CEO of Colliers International SPB, Nikolai Kazansky, a relatively stable situation with the rental rates charged by the owners of Grade A and B business centers can be expected in the months to come. “The rental rates can grow very insignificantly and without any leaps in 2011, in view of the increasing occupancy in office centers and limited new office space delivered to the market,” he concludes.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Interview | Offices

| |

| Retail

NORTHWEST

St. Petersburg's office centers 2010–2011: results and forecasts by experts Ilya Andreev, managing director of NAI Becar SPb: – Last year five office projects announced in Grade A were actually commissioned in St. Petersburg; their aggregate gross built area is 51,200 sq m and their GLA is 45,700 sq m. The annual accretion reached 9.4%. It should be noted that in 2010 a special commission at the Guild of Managers and Developers (GUD) certified 157 business centers in the city, of which 30 were positioned by their owners in Grade A. As a result, only 17 corroborated their class and five centers were upgraded from B+ to A. The total supply of A-grade office facilities in the city now represents 593,800 sq m; four central administrative districts – Admiralty, Vasileostrovsky, Petrograd and Central – account for 63% of this supply. As has been stated by developers, and also, if the projects whose delivery was earlier postponed are taken into consideration, this year 14 Grade A office facilities with cumulative space in excess of 220,000 sq m may be injected to the market. But, in our opinion, no more than 7–8 projects totaling 120,000 sq m will have actually been commissioned.

Albert Kharchenko, CEO of East Real:

– About 105,000 sq m of Grade A office areas can be put into operation in 2011. The question is whether the market will be able to absorb this amount. Today 20% of the total space in the office facilities of Grade A remains vacant: not all projects commissioned last year are totally occupied; therefore we assume that only 70,000-80,000 sq m that will be delivered to the market in 2011 will find tenants. The average level of rental rates will remain in the range of 1,400-1,600 rubles/sqm/month because no objective reasons for their appreciation exist: the market is not ready to absorb the entire office space to be injected, although it cannot be altogether excluded that some of the owners of Grade A business centers who used to offer their premises at the prices below the market will try

to make up for their losses by raising the rates. The benchmarks used by tenants in the selection process will remain invariable. Open floor space will be in demand, in the first place, as it allows considerable slashing of the lease budget.

Nadezhda Ermishina, deputy general director with Maris Properties/ CBRE:

– The year will be very tedious in the Grade B segment. Only seven business centers totaling 75,000 sq m have been scheduled for delivery, of which about 15,000 sq m have been put up for sale by the owners, and this is too little for Saint Petersburg. The vacancy rate in the given class is presently at the level of 200,000 sq m, but all of these areas are scattered between 150 business centers and tenants looking for a 1,000–sqm office are often unable to find a suitable premise in the operational facilities and expect the delivery of new business centers to the market. Tenants who were migrating from Grade C office buildings to higher quality B-grade centers can no longer hope to get a reasonable price they can afford. At the turn of the year Grade B offices were let for 750–1,400 rubles/sqm/month. Now the lower limit is gradually rising to 800–900 rubles/sqm/month and large tenants of Grade C office facilities prefer to stay at their old buildings. We see the first signs of transition from the tenant’s market to the landlord’s market: the rates are climbing, areas are rented out, and oftentimes 2–3 tenants claim the same office space. Landlords stick to an increasingly stiffer policy and offer fewer discounts with each passing month. Sergey Igonin, managing partner of IB Group: – In 2010, about 180,000 sq m of Grade B office areas were turned over for operation. These offices were in highest demand, easier to let, and we felt a considerable rise in demand already from the middle of last year. On the whole, the rent rates at Grade B office centers stabilized and slightly

grew towards the end of the year. The main bulk of demand was formed by small companies requiring office units from 50 to 100 sq m, with a complete fit-out, partitions, and ready for work. We forecast the growth of revenues of business centers in this year and their sliding yields. This will happen because utility bills will swell and inflation will accelerate; therefore a moderate increase in rental rates will hardly make up for these. The government policy aimed at raising deductions in favor of the pension fund may also have a negative impact upon the office market. The situation in the labor market may seriously deteriorate. An extra burden on small companies with high labor remuneration funds may result in their exit from the market or radical reduction of occupied office space. This may happen already in the middle of the year and then price wars will be unleashed on the market again.

Dmitry Deev, brokerage director with MC ICB:

– It should be noted that in 2009– 2010 the outflow of tenants happened also within the segment of Grade C business centers. The properties with good location and access, sitting in close proximity to metro outlets, are still occupied by 95–98%. Business centers with less fortunate location or those facing parking problems were seriously impacted during the crisis. For example, a number of facilities located within 10–15 minutes of driving from metro are now only half occupied or even less. Tenants have a choice: many of them used this situation and moved to new offices within the same class. From the beginning of this year the asked office unit in Grade C increased from 10-12 to 25–40 sq m (25% of all requests). B-grade business centers also have such small office units but their supply is very limited, so tenants are just compelled to consider only Grade C. Nevertheless new supply has appeared in this segment, which is in no way inferior to business centers of a higher grade in terms of quality while surpassing them in terms of lease prices.

Alexander Arkhipov, director of the clients department at Delikatny Pereezd:

–To a certain extent we may serve as an indicator of the office real estate market: when everything is fine, the market is growing, and stable demand is on hand, we have more moving orders. Last year we performed more than 1,000 office moves. The highest activity fell on May, August and December. The most prominent orders in 2010 were the moves we did for the Ministry of Justice, Palace of Congresses, Megafon and Comstar communication operators, and Renaissance. Although the owners and managers of business centers must be interested in new tenants moving in their properties, in real fact their attitude to clients and moving companies often leaves much to be desired. This impedes moving operations, increases their cost, and impacts the migration activity. Alexander Grishin, CEO of VMB Trust: – The total delivery of new office areas in Grade C came to about 20,000 sq m in 2010, but such a low figure can be explained by the fact that many owners of office properties in this class prefer doing business on the quite without showing off their merits. Their key strategy is squeezing out their properties to the utmost, in order to announce renovation later on and thus increase the capitalization of their office center. In terms of yield Grade C business centers may often compete with higher quality facilities. The rental rates here range from 400 to 1,000 rubles/sqm/ month, and even some A-grade centers may envy the rate of 1,000 rubles. The occupancy of C-grade office facilities remains stable (not lower than 90–95%) and their market share is about 25% which translates to 600,000 sq m. Many analysts point to the trend of tenants moving from Grade C to higher quality centers. However, such deals do not exceed 2% of all transactions and therefore have little impact on the market. Vacated areas are immediately filled with new tenants. I wouldn’t write off Grade C business centers which will take a significant share of St. Petersburg office market for many years ahead.

То р г о в л я:

Текст: Наталья Бурковская ............................. Фото: архив CRE

Торговые комплексы Петербурга

Петербург стал самым «торговым» городом России. По обеспеченности населения качественными торговыми площадями он перегнал даже Москву, плотно приблизившись к показателям европейских столиц. На этом девелоперы остановились: крупных проектов сегодня никто не анонсирует. А в готовящемся к вводу этой весной торгово-развлекательном комплексе «Лето» на Пулковском шоссе практически все площади сданы. В данной ситуации торговым операторам остается ждать реконцепции устаревших торговых объектов и постепенного повышения арендных ставок. Основные показатели рынка торговой недвижимости Петербурга / Basic Parameters of St. Petersburg Retail Real Estate Market Общая площадь профессиональных торговых центров, тыс. кв. м / Total area of professional shopping malls, thousand sq m

3854

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м / including GLA, thousand sq m Введено в эксплуатацию в 2010 году, тыс. кв. м / Commissioned in 2010, thousand sq m

2725 279

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м / including GLA, thousand sq m Планируется к вводу в эксплуатацию в 2011 году, тыс. кв. м / Scheduled for delivery in 2011, thousand sq m

221 272

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м / including GLA, thousand sq m

197

Доля свободных площадей, % / Share of vacant areas, %

6,3

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1000 жителей / Quality retail space per capita, sqm/1,000 residents

451 Источник / Source: Knight Frank

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

Лидер предложения В 2006–2008 годы объемы инвестиций в торговую недвижимость постоянно росли. На петербургский рынок выходили западные, столичные, региональные инвесторы. Местные инвестиционно-строительные компании диверсифицировали бизнес за счет непрофильных проектов в этой сфере. В 2009-м эти процессы приостановились и развитие рынка замедлилось. Ситуация изменилась лишь к концу 2010 года. Генеральный директор компании Knight Frank SPb Николай Пашков называет прошедший год переломным для рынка торговой недвижимости. «Еще с лета на рынке стали явно ощущаться позитивные изменения, а конец года ознаменовался успешным открытием долгожданных объектов, крупными инвестиционными сделками и разморозкой нескольких докризисных проектов», – поясня ет он. По данным Knight Frank, в прошлом году в Петербурге было введено в эксплуатацию в четыре раза больше торговых площадей, чем в 2009-м: открыто 10 торговых цент ров с арендопригодной площадью 268 тыс. кв. м.

| Офисы | Торговля

| |

| Склады

В Colliers International подсчитали, что к началу нынешнего года в городе действовало 159 торговых объектов общей площадью 4,25 млн кв. м. Из них, по информации NAI Becar, 57% площадей приходится на торгово-развлекательные комплексы, 12–16% – на торговые центры и отдельно стоящие продовольственные гипермаркеты, 8 и 7% рынка занимают мебельные и DIYгипермаркеты соответственно. «К концу 2010 года обеспеченность населения Петербурга качественными торговыми площадями составила 658 кв. м арендопригодной площади на тысячу жителей (в Москве – 350 кв. м), что является максимальным показателем в России», – констатирует руководитель отдела маркетинга, департамента и консалтинга компании GVA Sawyer SPb Владислав Фадеев. Эта цифра вполне соответствует нормативам по минимальной обеспеченности населения торговыми объектами, принятым Правительством РФ в 2010 году. Эксперты же из ASTERA подсчитали, что за последний год уровень обеспеченности населения качественными торговыми площадями в Петербурге увеличился на 12% и составил 931 кв. м на тысячу человек. А данный показатель уже сопоставим с европейскими требованиями. Хотя специалисты по-прежнему сетуют на уровень качества торговых объектов города, который значительно уступает европейскому.

Центр рвется вперед Возможно, переломить данную ситуацию помогут новые торговые комплексы. Так, особое значение для развития рынка имеет открытие двух крупных объектов в центре Петербурга (Galeria и «Стокманн Невский центр»), где до сих пор наблюдался явный недостаток качественных торговых площадей. Теперь Центральный район замыкает четверку лидеров по обеспеченности населения торговыми площадями (2526 кв. м на 1000 человек). Впереди только Приморский, Московский и Выборгский районы. По данным ASTERA, в 2011 году в эксплуатацию может быть введено около 350 тыс. кв. м площадей в составе торговых комплексов. Правда, около половины ожидаемого прироста составят объекты, которые планировались к открытию еще в прошлом году. Среди них центр дизайна Aura на окраине Петербурга, растерявший арендаторов в кризис, или торгово-офисный комплекс «Звенигородский» над одноименной станцией метро, не открывшийся для

СЕВЕРО-ЗАПАД

Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA SPb / Ludmila Reva, business development director, ASTERA SPb

– В 2010 году было введено в эксплуатацию около 470 тыс. кв. м площадей в торговых комплексах Петербурга, что в 6,5 раз больше, чем в 2009-м и сопоставимо с докризисным уровнем ввода. При этом основную долю в приросте за минувший год составили всего два торговых комплекса – Galeria и «Стокманн Невский центр» – общей площадью боле 300 тыс. кв. м. Есть несколько объектов, которые начали работать в прошлом году либо отдельными этажами, либо отдельными ритейлерами. Однако официальное открытие торговых комплексов целиком состоится только в этом году. Это торгово-развлекательный комплекс «Лето», где заработали в конце 2010-го гипермаркеты «Ашан» и «МедиаМаркт». Это кинотеатр «Кронверк Синема» в ТРК «Сити Молл». В торговом комплексе «Меркурий» в Колпино был открыт супермаркет «Призма». Рост спроса на высоколиквидные торговые помещения мы начали ощущать уже в II квартале прошлого года. Арендные ставки в востребованных торговых комплексах росли. Для якорных арендаторов и операторов развлечений диапазон ставок к концу года составлял 400–1200 рублей, для арендаторов торговых галерей – 800–7000 руб./ кв. м в месяц (включая НДС). Уровень вакантных площадей в течение всего года практически не менялся. В среднем по рынку доля свободных площадей составляла 20% (от 5 до 40% в зависимости от конкретного объекта). – About 470,000 sq m of retail space in St. Petersburg’s shopping malls were commissioned in 2010, which is 6.5 times more than in 2009 and comparable to the pre-crisis level of delivery. For all that, only two shopping malls – Galeria and Stockmann Nevsky Center having the aggregate space in excess of 300,000 sq m – were responsible for the lion’s share of retail space accrual in the previous year. In several other projects either separate floors or individual retailers launched their operations last year; yet the official inauguration of these shopping malls as a whole will take place only this year. These include the shopping and leisure center Leto where Auchan and MediaMarkt hypermarkets opened at the end of 2010, and also a Kronwerk Cinema multiplex theatre in City Mall. The Prisma supermarket successfully opened in the shopping mall Mercury in Kolpino. We began feeling the growing demand for highly liquid retail premises already in the second quarter of last year. The rental rates in the popular shopping malls were growing. For anchor tenants and entertainment operators the rental rates towards year-end ranged from 400 to 1,200 per sqm per month while the tenants of shopping galleries paid from 800 to 7,000 rubles per sqm per month (VAT inclusive). The level of vacant areas remained unchanged throughout the year. The average share of vacant areas in the market came to 20% (from 5% to 40% depending on a specific property).

покупателей по техническим причинам. Кроме того, в списке потенциальных торговых открытий-2011 значатся два действующих объекта – мебельный центр «Грэйт» и торговый центр «Рыбацкий», которые отправлены новым собственником

на реконцепцию и откроются уже в обновленном формате. С учетом реализации заявленных проектов общий объем предложения рынка торговой недвижимости Петербурга к концу нынешнего года достигнет 4,6 млн кв. м.

То р г о в л я:

Качественные торговые комплексы, открывшиеся в 2010 году / Quality Trading Centers Opened in 2010 Название / Name

Адрес / Location

Общая площадь, кв. м / GBA, sq m

Торговая площадь, кв. м / GLA, sq m

Galeria

Лиговский просп., 26-28 / 26-28 Ligovsky Ave

191 000

93 400

«Стокманн Невский центр» / Stockmann Nevsky Center

Невский просп., 114, лит. А / 114 Nevsky Ave, lit. А

97 000

42 700

«Ока» / Oka

Колпино, Октябрьская ул., 8 / 8 Oktyabrskaya Street, Kolpino

60 000

45 000

«Балканский-1» / Balkansky-1

Балканская пл., 5, лит. И / 5 Balkanskaya Square, lit. I

31 880

18 600

Мебельный центр «Гранд Каньон» / Grand Canyon furniture center

Шостаковича ул., 8, корп. 1 / 8 Shostakovich St, block 1

35 000

15 000

«Константиновский» / Konstantinovsky

Пушкин, Гусарская ул., 4, лит. А, Е / 4 Gusarskaya St, lit. А, Е, Pushkin

11 954

9 000

«Смайл» / Smile

Большевиков просп., 7, лит. А / 7 Bolsheviks St, lit. А

11 000

7 435

«Олимпик плаза» / Olympic Plaza

Марата ул., 5-6 / 5-6 Marat Street

13 000

6 700

Источник: АРИН, ASTERA, CRE, Colliers International, Knight Frank, Praktis CB / / Source: ARIN, ASTERA, CRE, Colliers International, Knight Frank, Praktis CB

Торговля пошла Сокращение потребительского спроса в период кризиса заставило многих ритейлеров пересмотреть планы развития, но уже с II квартала 2010 года наблюдается рост спроса среди арендаторов на высоколиквидные торговые площади. «Несмотря на ввод в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м арендных площадей в течение 2010 года, заполняемость торговых центров на начало 2011-го по-прежнему превышает 90%», – утверждает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International SPb Роман Евстратов. По данным «Петростата», с января по октябрь 2010 года оборот розничной торговли в Петербурге составил 564,3 млрд рублей, что на 13% выше показателей 2009 года. Наиболее активными категориями на сегодняшний день являются операторы одежды и обуви, предприятия общественного питания,

продуктовые ритейлеры. Также возросла активность бывших игровых компаний, которые вышли на рынок в новом бизнес-формате. Что касается торговых комплексов, то в прошлом году операторы отдавали предпочтение наиболее успешным комплексам с высоким покупательским потоком. Например, в торговых комплексах «Сенная», «ПИК», «Гранд Каньон», «Радуга» не только отсутствуют свободные площади, но и существует «лист ожидания» арендаторов. Низкий процент вакантных площадей (2–5%) наблюдается в торговых комплексах «Мега Дыбенко», «Мега Парнас», «Континент» и «Атмосфера». Открытые в конце 2010 года торговые комплексы «Стокманн Невский центр» и Galeria заполнены почти на 100%. По данным GVA Sawyer, растет число арендаторов и в менее успешных объектах, которые в кризис были заполнены лишь наполовину: «Фиолент», «Миллер-центр»,

«Променад» и пр. Сейчас заполняемость в них превышает 85%. Торговые комплексы «Феличита», «Масштаб», «Пулково-3», «Космополис», «Север ный молл» заполнены на 50–70%, добавляют в NAI Becar. Средняя по городу заполняемость открытых для посещения торговых комплексов на конец 2010 года составила около 90–92% (информация GVA Sawyer). Низкий спрос в отдельных объектах объясняется неудачным месторасположением, затруднительным подъездом к комплексу, высокой конкуренцией вокруг или непродуманной концепцией.

Цена перестает быть красной К концу 2009 года ставки аренды на торговые площади стабилизировались, в середине 2010-го начали постепенный рост. В итоге ставки аренды для якорных арендаторов за год повысились в среднем на 5–10%, для операторов галереи – на 20–30%.

Однако практически во всех торговых центрах крупные якорные арендаторы по-прежнему освобождены от фиксированной арендной ставки, их платежи рассчитываются в зависимости от оборотов оператора. Характерным является то, что ставки по одному и тому же адресу могут существенно различаться для новых и уже работающих арендаторов: разница в среднем составляет 20%. В ближайшее время специалисты предрекают увеличение спроса на качественные торговые площади. Это объясняется продолжающимся ростом оборота розничной торговли, выходом на рынок новых операторов, а также нарастающим дефицитом качественных торговых площадей. А спрос вкупе с высокой заполняемостью торговых комплексов приведет к постепенному росту арендных ставок. По данным Colliers International, в 2011 году он может составить 10–15%.

Качественные торговые комплексы, планируемые к открытию в 2011 году / Quality Trading Centers Scheduled for Inauguration in 2011 Название / Name

Адрес / Location

Общая площадь, кв. м / GBA, sq m

Торговая площадь, кв. м / GLA, sq m

«Лето» / Leto

Пулковское ш., 25, корп. 1 / 25 Pulkovo Highway, block 1

107 761

81 544

«Словацкий дом» / Slovak House

Салова ул. / Волковский просп. / Salov St / Volkovsky Ave

65 000

45 000

«Сити Молл» (3-я очередь) / City Mall (3d phase)

Коломяжский просп., 17 / 17 Kolomyazhsky Ave

44 750

Нет данных / no data

«Академ-Парк» / Akadem-Park

Гражданский просп., 41 / 41 Grazhdansky Ave

28 000

23 400

«Искра» / Iskra

Искровский просп., 3 / 3 Iskrovsky Ave

28 000

21 000

«Обводный канал» / Obvodny Canal

Лиговский просп. / Обводного канала наб. / Ligovsky Ave / Obvodny Canal embankment

35 700

18 700

Mercury («ДЛТ»)

Большая Конюшенная ул., 21-23 / Bol. Konyushennaya St

33 240

10 000

«Шкиперский молл» (2-я очередь) / Skipper Mall (2d phase)

Наличный пер., 18 / 18 Nalichny Lane

11 600

9 320

«Платформа» / Platforma

Заневский просп. / Энергетиков просп. / Zanevsky Ave / Energetikov Ave

4 200

3 700

«Меркурий» / Mercury

Колпино, Пролетарская ул., 6 / 6 Proletarskaya St, Kolpino

23 400

18 500

Aura / Aura

Лахтинский просп., 85 / 85 Lakhtinsky Ave

14 500

9 700

«Звенигородский» / Zvenigorodsky

Звенигородская ул. / Загородный просп. / Zvenigorodskaya St / Zagorodny Ave

5 900

3 000

Источник: «АйБи Групп», ASTERA, CRE, Colliers International, Knight Frank / Source: IB GRUPP, ASTERA, CRE, Colliers International, Knight Frank

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Offices | Retail

| |

| Warehouses

NORTHWEST

Trading Centers in Saint Petersburg

Author: Natalia Burkovskaya ............................... Photo: Anton Karelin, CRE аrchive

St. Petersburg has become number one Russian city in terms of retail; it has even shot ahead of Moscow by per capita retail space, drawing very near to European capitals. Developers have stopped at that, none of them announcing big projects nowadays. As for the shopping and leisure center Leto on Pulkovo Highway due to be commissioned this spring, all areas have almost been let there. In this situation the only thing left for retail operators is to wait for reconception of outdated retail properties and a gradual rise in rental rates.

retail areas in Saint Petersburg four times exceeded the level of 2009 – 10 shopping malls with the cumulative GLA of 268,000 sq m opened their doors. They figured at Colliers International that at the turn of this year 159 retail properties with the aggregate area of 4.25 million sq m functioned in St. Petersburg, of which shopping and entertainment centers account for 57% of total retail space, according to NAI Becar, shopping centers and freestanding grocery hypermarket – for 12-16% of the market, whereas furniture and DIY hypermarkets account for 8% and 7% of the total retail space, respectively. “By the end of 2010 per capita retail space in St. Petersburg reached 658 sq m of GLA per 1,000 residents (compared to only 350 sq m in Moscow), which is the highest index in Russia, states Vladislav Fadeev, director of consulting and marketing at GVA

Leader of supply In 2006-2008 investments in retail real estate kept growing as Western, Moscow-based and regional investors were entering the Petersburg market. Local investment-construction companies would diversify their business at the expense of non-core assets in this sphere. In 2009 these processes halted and the market slowed down. Only by late 2010 the situation changed for the better. CEO of Knight Frank SPb Nikolai Pashkov describes the past year as a turning point for the retail real estate market. “Already last summer positive trends became apparent on the market while the end of the year was marked by successful grand openings of long-awaited facilities, big investment deals, and the unfreezing of several projects launched prior to the crisis,” he illumines. As reported by Knight Frank, last year the amount of commissioned

Ret a i l:

Center rushes ahead

Качественные торговые площади Петербурга: ввод, поглощение, вакансии / Quality Retail Space in St. Petersburg: Delivery, Absorption, Vacancy 10

800000 700000 600000

500000 400000 300000

200000 100000 4

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Ввод торговых площадей / Delivery of retail space Поглощение торговых площадей / Absorption of retail space Доля свободных площадей / Share of vacant areas Источник / Source: Knight Frank

Sawyer SPb. This figure well conforms to the standards of minimum required retail space adopted by the Russian government in 2010. ASTERA experts calculated that last year per capita retail space in St. Petersburg grew by

12% to 931 sq m per 1,000 residents, which is quite in line with European standards, although specialists still complain about the quality of retail properties in the city – way below the European level.

Hopefully new shopping malls will change the generally deplorable situation. Thus the inauguration of two large retail properties, Galeria and Stockmann Nevsky Center, in central Petersburg which has until recently been crippled by the apparent dearth of quality retail space has a special significance for further market development. Now the downtown closes the leading quartet in terms of per capita retail space (2,256 sq m per 1,000 residents), being next only to Primorsky, Moskovsky and Vyborg districts. According to ASTERA, about 350,000 sq m of areas within shopping malls were put into operation in 2011. True, projects scheduled for opening as early as last year account for about a half of the expected accretion. Among them is the design center Aura at the outskirt of St. Petersburg that lost tenants during the crisis, or the retail-office center Zvenigorodsky above the eponymous metro station that did not open its doors to buyers for technical reasons. The list of potential retail openings in 2011 also includes two

Ставки аренды в торговых комплексах Петербурга / Rental Rates in St. Petersburg’s Trading Centers Профиль арендатора / Tenant’s profile

Типовая площадь, кв. м / Standard area, sq m

Ставка аренды, $/ кв. м/год (без НДС и эксплуатации) / Rent rate, $/sqm/year (less triple net)

Супермаркет / Supermarket

1400–4000

220–300

Мультиплекс / Multiplex

2000–4000

250–370

Товары для дома / Housekeeping goods

2500

300–400

Электроника / Electronics

2000

300–360

Одежда / Clothes

1000–2000

400–550

Фитнес / Fitness

1000–5000

180–300

Семейные развлечения / Family entertainments

1000–2500

200–360

Спортивные товары / Sporting goods

1000–1500

300–450

Товары для детей / Children’s goods

1000–2000

180–350

560–1000

Якорные арендаторы / Anchor tenants

Прочие арендаторы / Other tenants Спортивные товары / Athletic gear

100–200

Общественное питание / Public catering

60–450

500–1400

Красота и здоровье / Health and beauty

150–350

600–1500

Одежда / Clothes

70–700

550–1500

Обувь / Shoes

50–700

600–1500

Ювелирные изделия, аксессуары, подарки / Jewelry, accessories, gifts

30–100

1000–2500

Товары для детей / Goods for kids

50–150

200-380

Мультимедиа / Multimedia

150–450

500–800

Мобильное и цифровое оборудование / Mobile and digital gadgets

25–60

1800–4000

Услуги / Services

15–150

600–2000

Товары для дома / Housekeeping goods

50–150

500–1000 Источник / Source: Colliers International

functional objects: furniture center Great and shopping center Rybatsky which will be reconcepted by the new owner and later reopen in a renewed format. Taking into account the said announced projects, total supply in St. Petersburg retail real estate market will reach 4.6 million sq m by the end of this year.

Trade picks up The contraction of consumer demand in times of crisis forced many retailers to review their expansion plans, but already from the second quarter of 2010, burgeoning demand among the tenants for highly liquid retail areas could be observed. “Although about 270,000 sq m of rentable areas were delivered to the market during 2010, the occupancy of shopping centers in early 2011 is still in excess of 90%," asserts Roman Evstratov, director of retail real estate department, Colliers International SPb. As reported by Petrostat, from January to October of 2010 the retail turnover in Saint Petersburg amounted to 564.3 billion rubles, up 13% against the same time in 2009. The most vibrant segments today are clothing and shoes, public catering, and grocery retail. The activity of former gaming companies which entered the market in a new business format is also on the rise. As regards the shopping malls, last year operators gave preference to the most successful centers boasting high footfall. For instance, not only are vacant areas lacking in such shopping malls as Sennaya, PIK, Grand Canyon and Raduga; they even keep “waiting lists” of tenants. A low vacancy rate (2-5%) is also maintained at MEGA Dybenko, MEGA Parnas, Continent, and Atmosfera malls. Stockmann Nevsky Center and Galeria that opened in late 2010 are almost 100% occupied. According to GVA Sawyer, the number of tenants keeps growing in less successful objects which were only half full at the height of the crisis – Fiolent, Miller Center, Promenade and some others. Now their occupancy exceeds 85%. Felicita, Masshtab, Pulkovo-3, Cosmopolis and Northern Mall are occupied by 50-70%,” add the experts of NAI Becar. The average occupancy of shopping malls open for visitors was about 90-92% at the end of 2010 (as informed by GVA Sawyer). Low demand for some facilities can be explained by their lame location, difficult access, high competition in the surrounding area, or inadequate concept.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Offices | Retail

| |

| Warehouses

NORTHWEST

Smile is a neighborhood trading center on Bolsheviks prospekt, commissioned in 2010 / «Смайл» – торговый комплекс микрорайонного масштаба на проспекте Большевиков, введен в 2010 году

Prices stop being discounted By the end of 2009 the base rent for retail areas had stabilized and in mid 2010 it started growing slowly. As a result, the rental rates for anchor tenants grew by 5–10% during the year, on average, and for shop-

ping gallery operators they rose by 20–30%. Yet almost in all shopping centers large anchor tenants are still delivered from paying the fixed rent and their payments depend on their retail turnover. It’s quite symptomatic that the rates at one and the

same center may greatly vary for new and already existing tenants: the average gap is 20%. Experts forecast burgeoning demand for quality retail areas in the months to come, explaining this dynamics by swelling retail turnovers, entry of new operators to the

market, and the mounting scarcity of quality retail areas. And the demand coupled with the high occupancy of shopping centers will entail a gradual climb of rents. According to Colliers International, their growth in 2011 can be as high as 10–15%.

качественно. Мы все видим, что концептуальные торговые комплексы с удачным месторасположением практически не пострадали в кризис, они по-прежнему заполнены на 100%. Владельцы менее успешных проектов уже задумались над тем, как сделать свой бизнес более доходным, поэтому, помимо ввода новых объектов, в 2011–2012 годах нас ждет реконцепция целого ряда действующих торговых объектов Петербурга.

Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle SPb / Andrei Rozov, head of Jones Lang LaSalle SPb

– До конца 2012 года заявлено к вводу в эксплуатацию 12 качественных торговых объектов в Петербурге – это около 200 тыс. кв. м новых площадей. Это не значит, что все они откроются точно в срок, по многим проектам возможно смещение даты открытия, но все эти объекты будут заполняться арендаторами в течение этого года. Для ритейла важен спрос. Покупательская способность населения растет, россияне готовы тратить на покупки гораздо большие суммы, нежели европейцы. Соответственно, активность торговых операторов сейчас на высоком уровне, особенно хорошо себя чувствуют западные ритейлеры среднего ценового сегмента. Это стало заметно уже в прошлом году, когда в Петербурге появились новые операторы, открылись магазины не представленных ранее на рынке брендов. Эта тенденция в 2011 году только усилится. Однако стоит отметить, что рынок торговой недвижимости будет расти не столько количественно, сколько

– Until the end of 2012, 12 quality retail projects are due to be commissioned in St. Petersburg, which translates to about 200,000 sq m of new retail space. This does not mean that all of them will open exactly on time (for many projects the opening date can be shifted), but all of these facilities will be being filled with tenants during this year. Demand is very important for retail. The purchasing power of the population keeps growing and people of Russia are ready to spend more on their shopping percentagewise, than are Europeans. Accordingly, the activity of retail operators is at a high level now, Western retailers in the medium-price segment feeling particularly good. This became apparent already last year when new operators came to St. Petersburg and we saw many openings of the stores that had not been earlier represented in the local market of brands. This trend will further gather momentum in 2011. Nevertheless it should be noted that the retail real estate market will grow in quality rather than quantity terms. All of us can see that conceptual shopping malls boasting fortunate location were almost unaffected during the crisis and still enjoy the 100% occupancy. The owners of less successful projects already think hard, how to make their business more profitable. Therefore we’ll see reconception of a number of currently operational retail properties in Saint Petersburg in 2011-2012, apart from the delivery of new retail facilities.

С к л а д ы:

Склады Петербурга На рынок складской недвижимости Петербурга в 2010 году вернулся спрос. Поглощение площадей в разы превысило объемы ввода. Уже в будущем году эксперты предрекают дефицит: новые склады в городе почти не строят. Текст: Наталья Бурковская .................. Фото: архив CRE

Сдают меньше… В прошлом году в Петербурге было введено рекордно малое количество складских комплексов. По данным ASTERA, рост предложения составил всего 3,6%. Львиную долю в общем объеме нового предложения заняли три объекта общей площадью чуть менее 80 тыс. кв. м. По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, на конец 2009 года общий объем складских площадей всех типов составлял в Петербурге 6,3 млн кв. м, их них четверть предложения (1,58 млн) – склады классов А и В. Сегодня аналитики рынка насчитывают в городе и области

около 1,8 млн кв. м качественных складских площадей. Что касается географии предложений, то на рынке уже сформировано несколько складских зон. Так, основное предложение сегодня сконцентрировано в южной части города – в промзоне Шушары. «Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали Петербурга, обеспечивающей интенсивный грузопоток с Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов», – поясняет заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International SPb Венера Лаухина.

Вторая по величине складская зона Петербурга расположена на юго-востоке. Здесь функционирует один складской комплекс класса А – «МЛП – Уткина Заводь». Не менее крупная промышленно-складская зона «Парнас» расположена в непосредственной близости к северной развязке КАД. Еще одна – Предпортовая, специализирующаяся на обработке и хранении грузов, поступающих морским путем, – размещена близ Морского порта. Кроме того, специалисты выделяют складские конгломераты на Волхонке и в Каменке, причем последняя развивается за счет автомобильного кластера.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

Консультанты из ASTERA прог нозируют в 2011 году прирост рынка в объеме не более 124 тыс. кв. м. В этом году к вводу в эксплуатацию запланированы первая очередь индустриально-логистического пар ка Nordway и складского комплекса Total Terminal. Новый комплекс Nordway будет расположен в промзоне Шушары, неподалеку от заводов Toyota, General Motors, Magna. После завершения строительства к 2013 году его общая площадь составит около 100 тыс. кв. м – это большая часть в общем объеме заявленного предложения. В прошлом году ГК «Эспро» заявила о намерении построить вторую очередь офисно-складского комплекса «Кулон-Пулково». На площади 10 га, прилегающей к действующему складу, возможно строительство складских и производственных объектов общей площадью около 68 тыс. кв. м.

| Офисы | Склады

| |

| Мысли вслух

Также ОАО «Компания "УстьЛуга"» планирует в 2011 году начать возведение логистического центра площадью 100 га, который будет рассчитан на хранение контейнеров и накатных грузов, поступающих на терминалы Усть-Лужского порта. Стоимость инвестиций в строительство может достигать 8–9 млрд рублей. В конце 2010-го стало известно еще о нескольких проектах в сегменте складской недвижимости, которые будут реализованы в Санкт-Петербурге и его окрестнос тях в ближайшие годы. Голландсконемецкая компания SafeSpace планирует запустить новый для города формат склада – Self Storage, предназначенный для ответственного хранения личных вещей физических лиц. Городские власти передали ОАО «Аэропорт "Пулково"» участок в 20 га для строительства в течение двух лет административноскладского комплекса, в котором 4,7 тыс. кв. м займет склад для хранения товаров duty-free с таможенным постом. Компания «Ренессанс Конст ракшн» объявила о том, что планирует привлечь не менее $2,5 млрд инвестиций в проект строительства масштабного индустриального парка на территории около 100 га в Ленобласти. С его конкретным месторасположением девелопер намерен определиться в начале этого года, после чего начнется инженерная и инфраструктурная подготовка участка. Реализация проекта займет около пяти лет.

Снимают больше… Основным трендом 2010 года стало повышение активности спроса со стороны арендаторов на рынке качественной производственноскладской недвижимости Санкт-Пе тербурга и Ленобласти. Эксперты считают, что общий объем сделок, заключенных в минувшем году, сопоставим с докризисными показателями. «На протяжении последних трех кварталов 2010 года на рынке наблюдался рост активности спроса и значительное увеличение числа

СЕВЕРО-ЗАПАД

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb / Nikolai Pashkov, CEO of Knight Frank SPb

– На этот год к вводу в эксплуатацию заявлено сразу нескольких спекулятивных складских объектов общей площадью 137 тыс. кв. м. Правда, часть из них предполагается использовать для нужд собственников и 3PL-услуг. С учетом опыта прошлых лет ввод некоторых складских объектов может быть перенесен на более поздний период. В этом случае в 2011 году можно ожидать дальнейшего высокого роста заполняемости складских объектов, а затем и постепен ного увеличения арендных ставок. При отсутствии выхода на рынок новых объектов в ближайшие два года возможно возникновение технического дефицита свободных складских помещений большой площади (15–20 тыс. кв. м) в одном складском комплексе. Конечно, при сохранении позитивных экономических тенденций и дальнейшего улучшения рыночной конъюнктуры можно ожидать роста девелоперской активности. Но даже если будет анонсировано возобновление строительства замороженных в кризисный период проектов, а также начало работ по проектированию и строительству новых спекулятивных складов, их ввод в эксплуатацию можно будет ожидать не ранее 2012–2013 годов. / – Several speculative storage facilities with the aggregate area of 137,000 sq m have been announced for delivery this year. True, some of them will supposedly be used for the needs of owners and 3PL services. Taking into account the experience of yester years, the commissioning of these storage facilities can be pushed back to later periods. In this instance further growth of warehouse occupancy can be expected in 2011, which will gradually lead to the increase in rents. In the lack of new facilities delivered to the market during the next two years, the shortage of large vacant warehousing units (15,000– 20,000 sq m) within one warehouse complex can develop. Surely, if the positive economic trends persist and the market environment further improves we can anticipate the intensification of development activity. But even if developers announce unfreezing of their projects put on hold during the acute phase of the crisis, and construction on new speculative projects, these will be commissioned no sooner than in 2012–2013.

и объема сделок в качественных складских комплексах. Это привело к серьезному снижению доли свободных помещений на рынке, особенно заметному в классе В», – утверждает генеральный директор

компании Knight Frank SPb Николай Пашков. Постепенно увеличивается и спрос на склады А-класса. По подсчетам ASTERA, на конец прошлого года уровень вакантных площадей

Качественные складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2010 году / Quality Warehouse Complexes Commissioned in 2010 Название / Name

Адрес / Location

Общая площадь, кв. м / Total area, sq m

Складская площадь, кв. м / Warehousing area, sq m

«Осиновая роща» / Aspen Grove

Парголово, Выборгское ш. / КАД / Pargolovo, Vyborg Highway / KAD

32 800

30 000

Логопарк «Шушары» (3-я очередь) / Logopark Shushary (phase 3)

Московское ш., 70/4, лит. А / 70/4, Moskovskoe sh. lit. A

34 100

30 500

«КДС Лоджистик» / KDS Logistic

Кубинская ул., 82 / 82 Kubinskaya Street

17 900

15 200 Источник / Source: Colliers International

С к л а д ы:

в складских объекта этого класса составил 10–20%, в складских комплексах классов В+ и В вакантно лишь 5% площадей. Спрос на склады категории С остается на прежнем уровне. «При условии сохранения объемов спроса и поглощения про изводственно-складских площадей на уровне 2010 года прогнозируется сокращение уровня вакантных площадей до 7–10% до конца этого года. После чего на фоне снижения текущей вакансии может возобновиться инвестирование в спекулятивные склады. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин "плавный рост"», – считает г-жа Лаухина. Среди наиболее крупных сделок 2010 года можно отметить логопарк «Шушары», где 30 с лишним тыс. кв. м арендовано компанией «Дикси» и 15 тыс. кв. м – Jonson Controls Inc. Еще четыре крупные сделки площадью не более 10 тыс. кв. м каждая совершены в складском комплексе «МЛП – Уткина Заводь». Одним из значимых на рынке событий прошлого года стало приобретение для собственных нужд компанией «Интерторг», развиваю-

щей сети универсамов «Народная 7Я» и супермаркетов «Идея», складского комплекса в Шушарах площадью чуть более 14,6 тыс. кв. м у Fleming Family & Partners. Эксперты оценивают сумму сделки в $14 млн. Увеличивающийся спрос на складские площади в 2010 году способствовал плавному росту ставок аренды на складские площади класса А, В+ и В. По данным Colliers International, средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения по итогам прошлого года

составили: для класса А – $85–110, для класса В – $75–100/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В компании прогнозируют, что на фоне снижения уровня вакантных площадей и ограниченного предложения новых складских комплексов в 2011 году ожидается рост арендных ставок в пределах 7–12%. Кроме того, эксперты говорят о возможности разморозки некоторых проектов, приостановленных в период кризисной стагнации. Возможно, это позволит несколько

нивелировать назревающий дефицит. Хотя бытует мнение, что с ростом арендных ставок потребители станут менять складские помещения на более доступный класс, тем более что в сегменте В и ниже сконцентрировано до 70% всего предложения. Владельцы качественной логистики беспокойств по данному поводу не испытывают и уверяют, что жертвовать качеством и сервисом готовы далеко не все. В любом случае от нынешнего года рынок складов ждет если не роста, то твердой стабильности.

Основные показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга / Key Parameters of St. Petersburg Warehouse Real Estate Market Показатель / Parameter

Класс A / Grade A

Класс B / Grade B

1745

Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м / Total supply of quality areas, thousand sq m, в том числе, тыс. кв. м / including, thousand sq m

1073

688 981

Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. кв. м / Total quality let areas, thousand sq m, в том числе, тыс. кв. м / including, thousand sq m

716

Введено в эксплуатацию в 2010 году, тыс. кв. м / Commissioned in 2010, thousand sq m

25,6

6,3

Арендные ставки (triple net), $/кв. м в год / Rental rates (triple net), $/sqm/year

90–100

75–95

Ставки операционных расходов, $/кв. м в год / Operating expenses, $/sqm/year

30–35

25–32

Доля свободных площадей, % / Share of vacant areas, %

264

Источник / Source: Knight Frank

Наиболее крупные сделки по аренде качественных складских площадей в 2010 году / Biggest Deals of Letting Quality Warehouse Areas in 2010 Арендатор / Tenant

Профиль арендатора / Profile

Складской комплекс / Warehouse complex

Арендованная площадь, кв. м / Leased area, sq m

«Дикси-Петербург» / Dixy-Petersburg

Розничная торговля / Retail

Megalogix

34 000

Johnson Controls Inc.

Производство оборудования / Equipment manufacture

Megalogix

15 000

«Ютлэнд» / Yutland

Логистические услуги / Logistics services

Gorigo

14 600

Global Logistic Projects

Логистические услуги / Logistics services

«МЛП – Уткина Заводь» / MLP-Utkina Zavod

12 320

Elopak

Производство упаковки / Manufacture of wrappings

«МЛП – Уткина Заводь» / MLP-Utkina Zavod

11 500

Grupo Antolin

Производство автокомплектующих / Manufacture of car parts

«МЛП – Уткина Заводь» / MLP-Utkina Zavod

10 000

Major

Производство автокомплектующих / Manufacture of car parts

Gorigo

7 200

Japan Tobacco Int.

Производство табачных изделий / Manufacture of tobacco products

Gorigo

7 200

«Колесо» / Koleso

Нет данных / No data

«КДС Лоджистик» / KDS Logistic

7 000

Groupe SEB

Производство кухонной утвари / Production of kitchen utensils

«МЛП – Уткина Заводь» / MLP-Utkina Zavod

6000

СКЛ / SKL

Производство и поставка сантехники / Manufacture and delivery of plumbing fixtures

«Кулон-Пулково» / Kulon-Pulkovo

5 500

IVC

Производство виниловых покрытий / Manufacture of vinyl coverings

«МЛП – Уткина Заводь» / MLP-Utkina Zavod

5 000

DPD

Перевозка грузов и доставка посылок / Cargo transportation and delivery of parcels

«Теорема-Терминал» / Teorema-Terminal

4 800

Источник / Source: Colliers International, CRE, Knight Frank

Качественные складские комплексы, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2011 году / Quality Warehouse Complexes Scheduled for Commissioning in 2011 Название / Name

Адрес / Location

Nordway (1-я очередь) / (phase 1)

Промзона Шушары-2, в 5 км от КАД / Shushary-2 industrial zone, 5 km past the KAD (Ring Road)

«Ультрастар» / Ultrastar

Всеволожский район, ЛО / Vsevolozhsk district (suburb)

«Осиновая роща» (2-я очередь) / Aspen Grove (phase 2) Total Terminal

Общая площадь, кв. м / Total area, sq m

Складская площадь, кв. м / Warehousing area, sq m

43 000

40 400

нет данных / no data

30 000

Парголово, Выборгское ш. / КАД / Pargolovo, Vyborg Highway / KAD

32 800

12 000

Дальневосточный просп., 73 / 73 Dalnevostochny pr.

13 000

3 050

Источник / Source: Colliers International, Knight Frank

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Offices | Warehouses

| |

| Outspoken Thouhts

NORTHWEST

Wa rehou ses:

Author: Natalia Burkovskaya ..................... Photo: CRE Archive

St. Petersburg Warehouses Demand rebounded in the industrial real estate market of St. Petersburg in 2010. The absorption rate several times exceeded commissioned volumes. Experts foresee the deficit in this segment already next year given that there are almost no new warehousing projects under construction. 54

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Offices | Warehouses

| |

| Outspoken Thouhts

Качественные складские площади Петербурга: ввод, поглощение, вакансии / Quality Warehouse Areas in Saint Petersburg: Delivery, Absorption, Vacancy 35

400000 35000

30000 25

25000 20000

15000

10000

5000 5

0 -5000

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Speculative areas delivered to the market, sq m / Объем ввода спекулятивных площадей, кв. м / Level of absorption, sq m / Объем поглощения, кв. м Level of vacant areas, % / Уровень вакантных площадей, % Источник / Source: Knight Frank

Shrinking delivery Last year a record small number of warehouse complexes were put into operation in Saint Petersburg. According to ASTERA, the supply grew by a meager 3.6%. Three properties with aggregate space slightly below 80,000 sq m accounted for the lion’s share of new supply. As reported by St. Petersburg Directorate of Real Estate Appraisal and

The second largest industrial zone of Saint Petersburg is located in the southeast, where there exists one functional Grade A warehouse complex MLP-Utkina Zavod. Another large industrial zone called Parnas lies in close proximity to the northern KAD interchange. One more zone, Predportovaya, specializing in handling and stowing of freights delivered by sea, is located near to

NORTHWEST

Pulkovo. The 10 hectares adjacent to the existing warehouse can be built up with about 68,000 sq m of industrial and storage facilities. Ust-Luga Co. also plans to commence the construction of a logistics center on 100 hectares in 2011. The center will be designed for the stowage of containers and rolling cargos arriving in the terminals of the Ust-Luga port. The investment in its construction may reach 8–9 billion rubles. It became known at the end of 2010 that several other industrial projects will be implemented in Saint Petersburg and its vicinity in the years to come. The Dutch-German company SafeSpace plans to launch a new for the city self-storage format for safe storage of personal belongings. The city authorities handed over to the public company Airport Pulkovo a 20-ha site for the construction of an administrative-warehouse complex within a couple of years, where 4,700 sq m will be occupied by a warehouse for storing dutyfree merchandise with a customs station. Renaissance Construction announced its plans to draw at least $2.5 billion investments into the project of a large-scale industrial park on 100 hectares in the Leningrad Province. The developer is going to decide on its exact whereabouts early

Provided that demand for and absorption of industrial and warehousing areas keeps at the level of 2010, the shrinkage of vacant areas to 7-10% of the total stock can be forecasted until this year's end. Against the backdrop of the current vacancy reduction, investment in speculative warehouses can be resumed. No stagnation is expected on the market. Inventory, as of the end of 2009, total storage space of all types in the city on the Neva amounted to 6.3 million sqm, but only a fourth of the total supply (1.58 million sq m) fell on Grade A and B warehouses. Today market analysts count about 1.8 million sq m of quality warehousing areas in the city and suburbs. As regards the geography, several industrial zones have already been formed on the market. The main bulk of supply is concentrated in the south – in the Shushary industrial zone. “Nearness to the Moscow Highway – Petersburg’s key thoroughfare responsible for intense freight traffic with Moscow and Russia’s South – makes this zone one of the most attractive for tenants,” explains Venera Laukhina, deputy director of the industrial and warehousing real estate at Colliers Int. SPb.

the Seaport. Furthermore specialists point to warehouse clusters at Volkhonka and Kamenka, the latter developing due to the car-making industry. ASTERA consultants forecast that the market will grow by 124,000 sq m at the most in 2011. This year the first phase of the industrial-logistics park Nordway and warehouse terminal Total Terminal must be delivered to the market. Nordway will be located in Shushary not far from Toyota, General Motors, and Magna plants. Upon the completion of construction works in 2013 its gross built area will come to about 100,000 sq m and this is the lion’s share of the total announced supply. Last year Espro Group declared its intention to build the second phase of the office-warehouse complex Kulon-

in this year and then engineering infrastructure will be installed on the site. The project will take about five years to be delivered.

Burgeoning demand The main trend in 2010 was burgeoning demand from tenants on the market of quality industrial and warehousing real estate in Saint Petersburg and Leningrad Province. “During three last quarters of 2010 demand was growing on the market along with the number and amount of transactions at quality warehouse complexes. This led to a significant shrinkage of vacant space on the market, especially in Grade B,” comments CEO of Knight Frank SPb, Nikolai Pashkov. Demand for Grade A warehouses is on the slow rise too. As calculated

by ASTERA, at the end of last year the vacancy rate in storage facilities of this class was at the level of 10–20% while in Grades B+ and B only 5% of areas were vacant. Demand for Grade C warehouses remains at the former level. “Provided that demand for and absorption of industrial and warehousing areas keeps at the level of 2010, the shrinkage of vacant areas to 7–10% of the total stock can be forecasted until this year’s end. Against the backdrop of the current vacancy reduction investment in speculative warehouses can be resumed. We do not expect any stagnation on the market; a more appropriate definition is smooth growth,” Ms. Laukhina believes. Noteworthy among the biggest deals closed in 2010 is Shushary logopark where 30,000 sq m odd was leased by Dixy and 15,000 sq m – by Johnson Controls Inc. Four big deals with areas not exceeding 10,000 sq m each were stricken at the warehouse complex MLP-Utkina Zavod. One of the most remarkable events on the market in the previous year was the purchase by Intertorg, developing the chain of Narodnaya 7Я department stores and Idea supermarkets, of slightly more than 14,600 sq m in Shushary from Fleming Family & Partners for its own needs. Experts estimated this deal at $14 million. Burgeoning demand for warehousing areas in 2010 was slowly pushing up the rental rates for warehousing areas of grades A, B+ and B. As reported by Colliers International, the average annual asked rents for storage premises last year ranged from $85 to $110 per sqm in Grade A and from $75 to $100 per sqm in Grade B (less triple net). They forecast at the company that against the backdrop of shrinking vacant areas and limited supply of new warehouse complexes in 2011 rental rates can be expected to grow by 7–12% in 2011. In addition, experts talk about the possible “unfreezing” of some projects put on hold in times of recessionary stagnation. Perhaps this will somewhat mitigate the impending deficit, though according to a widespread belief, consumers will trade their storage facilities for more affordable ones as the rates continue to grow, especially because up to 70% of total supply is concentrated in Grade B and lower segments. The owners of quality logistics are not concerned over that matter, assuring that not everyone is ready to sacrifice high quality and service. At any rate, the market players anticipate if not growth then at least sound stability from the warehouse market this year.

М ы с л и в с л у х / O ut s p oken T hought s:

Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании «Созвездие»

рисков, получит все от, кто придумает, как вести бизнес без рисками – полилению управ по ссы проце пока А премии мира. но. Основная ремен однов гон для испытаний и минное поле бильности неста е уровн ом высок шком в сли я сложность заключаетс в ближайаемое Ожид ния. макросреды, в которой существует компа застаВВП о йског росси роста в темпо ление шее десятилетие замед ить говор стали Часто ике. вило задуматься об экономической полит цены на нефть Если не. в стра та клима нного тицио об улучшении инвес что в ожидаемом будущем снова не пойдут вверх, то можно надеяться, будут потреблять плоды ния, компа наша и числе инвесторы, в том комплексных реформ.

WHO DRINKS CHAMPAGNE?

e the winner of all possiThe one who invents risk-free business will becom been a proving ground has ss proce nt geme mana risk ble prizes. For now the is unacceptably high m proble and a minefield at the same time. The main a company exists. where t nmen enviro mic econo instability of the macro during the next rates h growt A projected slowdown of the Russian GDP often talk about They . policy mic econo the about decade makes one think s the oil prices Unles ry. count this improvement of the investment climate in company will our ing includ unity comm ment invest skyrocket again, the future. eable forese the in s hopefully harvest the fruit of complex reform

СОТРУДНИКИ И СОРАТНИКИ

КТО ПЬЕТ ШАМПАНСКОЕ?

Maria Matveeva, CEO of the development company Sozvezdie

юбую гениальную стратегическую идею может загубить бездарно осуществленная тактика. В тактическом воплощении бизнес-идеи сотрудники – самое ценное и главное, что может быть у компании. В нашей компании все сотрудники головного офиса, по сути, являются специалистами широкого профиля и обладают ключевыми компетенциями не только в своей специализации, но и по иным смежным должностям компании и секторам отрасли. Такое построение процесса позволяет вести работу бесперебойно, не останавливаться и не замедлять темпов, что бы ни случилось. Не менее важно, чтобы сотрудники верили в своего руководителя и компанию, в которой работают. Задача руководителя в том и состоит, чтобы создать команду соратников и единомышленников. На данном этапе нам это в большей степени удалось. Хотя, как понимаете, процесс это бесконечный. ON EMPLOYEES AND TEAMMATES

Any strategic idea of genius can be crippled by ill-devised tactic. In any tactical materialization of a business idea the personnel are the company’s most valuable asset. All employees of our head office are in fact broad-profile specialists, having the key competences not only in their own specialization, but also in some other contiguous corporate positions and segments. This approach to a business process allows uninterrupted operations without any halts or slowdown, whatever might happen. It’s also important for the employees to believe in their leader and in the company for which they work. The chief executive’s mission is to knock together a team of like-minded people. At the given stage we’ve basically succeeded in this matter, though this is an ongoing process, to be sure.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Склады | Мысли вслух

| |

| Экспертное мнение

СЕВЕРО-ЗАПАД

необхоюблю учиться. Со временем из рабочей потребдимости это превратилось в жизненную пермаменя для стал ания позн ность. Процесс м. яние состо ным нент ON LOVE us

НЕБО В АЛМАЗАХ

rather than a tedio I love learning, for this is my vital need, new has become my thing some ng formality. The process of learni state. nent perma

погоне за успехом важно не забывать о реальных ценностях. Очень уважаю людей, которые имеют иммунитет от собственной значимости.

SKY IN DIAMONDS

ЭНЕРГИЯ ПУТЕШЕСТВИЙ

верю в добро, всемирн ую гармонию и равно весие. А что помогает оставаться в гармонии с самим собой и с окр ужающим миром? Для меня это в первую оче редь общение с прир одой. Для моей семьи самый лучший отдых происхо дит в диких, неизведанны х местах, практически не тронутых цивилизацией. Буйная природа тропи ческих лесов, неистовство оке ана, пляжи и вольный ветер, бесконечные пустынные играющий в волосах, даю ощущение полноты жи зни, заряжают энергетик т ой и позитивом. После таких путешествий я всегда гот ова к новым свершениям и победам. ENERGY OF TRAVELS

I believe in universal har mony and good. And wha t helps to be in harmony with you r inner self and the wor ld around? For me communication with nature goes first. The bes t recreation my family can dream of is traveling to wild virgin spots almost untouched by civilization . The lush verdure of rain forest, impetuous ocean elements, end less desolate beaches, and unbridled air playing in your hair, cre ate a sense of the fullnes s of life and charge you with positive energy. After such travels I am always ready for new exploits.

та. адежные партнеры – залог успеха любого проек тно Грамо . ценно нно особе В девелопменте доверие и выстроенные отношения между всеми участникам льв реа планы » жные «бума проекта позволяют превратить практике ный, функционирующий объект. Сейчас мы на и крупльким неско с е вмест убеждаемся в этом, реализуя йки застро и ации ренов й ексно компл т проек ами ными игрок . рная» я-Това овска «Моск территории в центре города, в зоне кой нчугс Креме ну сторо ную фасад на ит выход ок Наш участ территории, улицы, по сути, это – будущее лицо обновленной ственность, ответ ьную нител допол нас на т дывае что накла я считаю, Но тов. объек облик в том числе и за архитектурный участвуекте в про нии: компа ойной в дост имся что мы наход цепцию а кон т», опмен Девел ют «ЛенСпецСМУ» и «РосПроект рмасте ная ектур архит а ботал разра тории терри застройки ская Евгения Герасимова. ON A WARM COMPANY

Н О ТЕПЛОЙ КОМПАНИИ

Nothing can be more challenging for any manager than building a new business process. We are now active in such segme nts as brokerage and property & facility management. This is a very compe titive market. In recent years only a lazybones has not offered their services in this area. We are not lazy and we believe that we can be quite competitive in this sector. Today we manage more than 1.5 million sq m of real estate in various segments, including 1.3 million sq m in our own possession. It is the experience gained in property management that allowed us to build a competent business process. Companies often outsource some services because they do not know how to meet this challenge, or they think they can save in this way. The contrary is usually true in real practice. Sozvezdie Vodoleya (Aquarius Constellation ) is a multiplediscipline holding company, running businesses in public utilities, and having its own special equipment and garbage utiliza tion capacities; therefore we can dispense with subcontractors. I can say with confidence today that the full cycle of property & facilit y management services leads to substantial savings. It’s always cheaper to manage without mediators.

О ЛЮБВИ

ОБ ЭКОНОМИИ

ля любого управленца нет ничего более сложн ого, чем построение нового бизнес-процесса. Сейчас мы активно развиваем такие направления, как брокеридж и property & facility management. Конкуренция высокая. В пос леднее время только ленивый не предложил своих услуг по этим направлениям. Мы не ленивы и уверены, что составим досто йную конкуренцию в этих сферах. На сегодняшний момент мы управ ляем более чем полутора миллионами квадратных метров недвижимости в различных сегментах, из них 1,3 миллиона «квад ратов» – наша собственная недвижимость. Именно опыт, накоп ленный при ее управлении, позволил нам выстроить грамо тный бизнеспроцесс. Часто компании отдают какие-то услуги на аутсорсинг только потому, что не знают, с какой стороны подой ти к решению вопроса, или думают, что смогут сэкономить. На пр актике выходит все наоборот. «Созвездие Водолея» – много профильный холдинг, у нас есть и предприятия в сфере ЖКХ, и спецтехника, и собственные полигоны по утилизации мусор а, поэтому мы обходимся без субподрядчиков. Сегодня я могу с уверенностью сказать, что полный цикл услуг в property & facilit y management – это существенная экономия. Работа без посре дников всегда обходится дешевле. ON SAVINGS

project. Credibility is Reliable partners are the pledge of success in any built relationship tently Compe . pment develo in ant import especially rming “paper” transfo in ental between all project stakeholders is instrum practice as our in it see now can We ty. proper nal functio real plans into a in a projplayers big other some we are involved in a joint venture with lly located centra a of ration regene and pment develo ted ect of integra site is adjacent to territory in the area of Moskovskaya-Tovarnaya. Our will be the future this fact in Street; aya chugsk Kremen of side the facade sibility on our respon extra lays image of the regenerated territory, which part of a very are we But ts. projec our of cture archite the holding for velopment jectDe RosPro and tsSMU worthy pool of stakeholders: LenSpe developed was t concep ration regene urban the while d are also involve by Evgeny Gerasimov Architects.

It’s important not to lose sight of real values as you chase success. I have great respect for people immune to the sense of their own importance.

Э к с п е р т н о е м н е н и е:

Концепция развития торгового комплекса как нового места для общения и встреч жителей мегаполиса постепенно отвоевывает место в сознании девелоперов и ритейлеров. Для увеличения числа посетителей и времени, которое они проводят в торговом комплексе, они добавляют в проекты новые составляющие и совершенствуют уже имеющиеся.

Фуд-корт и ресторан: быстро, но долго Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

На третьем месте

Вероника Лежнева / Veronika Lezhneva

Восприятие торгового комплекса как «третьего места» (Third Place concept) после дома и работы становится все более распространенным. Люди приходят сюда встретиться с друзьями, скоротать время или развлечься, попутно делая покупки. Одним из базовых способов увеличения времени нахождения посетителя в торговом комплексе считается включение в проект развлекательной составляющей. Однако помимо развлечений есть еще одна функция, лежащая в основе концепции «третьего места», – это организация питания. Увеличение значимости торгового комплекса как места встреч и общения городских жителей приводит к постепенному изменению реализации этой составляющей.

Традиционная форма организации питания, уже ставшая обязательной для современных качественных торговых центров, – это фуд-корт. Наличие его в проекте решает сразу несколько задач. Во-первых, фудкорт позволяет увеличить время пребывания посетителя в торговом комплексе, ведь перекусив, люди могут продолжить покупки, сходить в кино или в развлекательный центр и так далее. Во-вторых, фудкорт, являясь своеобразным «магнитом», позволяет ориентировать потоки покупателей и проводить их по торговому комплексу вплоть до последнего этажа, где чаще всего он располагается. Но такой формат питания предполагает максимально быстрое обслуживание посетителей и высокую скорость прохождения потока, что, кстати, отражается и на

типе представленных на фуд-корте кухонь (см. диаграмму 1).

Альтернатива есть Другим примером организации питания могут быть полноценные рестораны. Идея их размещения в торговых комплексах не нова. В большинстве качественных проектов Петербурга расположены два или три ресторана. При этом присутствуют как сетевые компании, так и одиночные проекты разной специализации. Среди лидирующих типов ресторанов обособленной группой выделяются японские («Васаби» и «Две палочки») и итальянские («Пицца Хат», «Розарио», Il Patio) сетевые заведения. Также во многих торговых комплексах представлены пивные рестораны, при этом на сетевиков приходится

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Мысли вслух | Экспертное мнение

| |

| Советы юриста

чения аудитории, но пересечение это не превышает 30%.

Образно. Уместно

около половины их общего числа (см. диаграмму 2). В рамках одного торгового комплекса кухни ресторанов (равно как и фуд-кортов) обычно не пересекаются. С одной стороны, ограниченное число мест диктует необходимость разнообразить предлагаемые посетителю варианты. С другой, однотипные заведения ограничивают собственные возможности по развитию и конкурируют друг с другом. Размещение ресторанов в торговых комплексах отчасти продиктовано стремлением захватить максимально возможную аудиторию. Как говорит один из наших клиентов, генеральный директор группы ком-

Размещение ресторанов в торговых центрах варьируется в зависимости от характеристик объекта, но наиболее распространенные варианты – первый или последний этаж, рядом с развлекательной зоной (кинотеатром или боулингом). Станислав Шемес считает, что первый этаж для размещения ресторана всегда лучше, чем последний, – это универсальное правило для всех. Иногда встречаются исключения, например, если в торговом комплексе слабая торговая га лерея, но сильная развлекательная составляющая на последнем этаже. Расположение ресторана рядом с фуд-кортом не сильно вредит первому, поскольку именно фуд-корт привлекает людей как место питания и посетитель может принять решение о том, хочет он просто быстро перекусить или совместить еду с деловой, дружеской или романтической встречей в соответствующей атмосфере ресторана. Полноценные ресторанные зоны, в которых представлено более трех заведений, в торговых комплексах Петербурга пока остаются редкостью. Одним из первых удачных примеров может служить «ресторанная улица» в торгово-развлекательном комплексе «Гранд Каньон», в котором помимо фуд-корта представлены восемь ресторанов разной направленности. Выделенная ресторанная зона есть также в ТРК «Миллер центр». Из последних примеров на рынке – торгово-развлекательный комплекс Galeria, где размещено шесть ресторанов. Ресторанная культура была потеряна в России семьдесят лет назад, и сейчас она только восстанавливается. Рестораторы не просто кормят людей, а меняют их сознание и образ жизни. В ТРК Galeria удалось создать ресторанную зону, самую большую на сегодняшний день по площади, в которой концепции не конкуриру-

СЕВЕРО-ЗАПАД

Диаграмма 1. Типы кухни на фуд-кортах качественных торговых центров Петербурга (доля в общем числе арендаторов фуд-корта) / Diagram 1: Cuisine Types at Food Courts of Quality Shopping Malls in St. Petersburg (shares) Другие – 20%

Японская кухня – 4%

Мексиканская кухня – 4% Сэндвичи – 6%

Восточная кухня – 11%

ют друг с другом. Уже сейчас можно сказать, что сама ресторанная зона стала «якорем» для этого объекта. Посещение ресторанов в отличие от фуд-корта – это не промежу-

Бургеры – 22% Итальянская кухня – 6%

Диаграмма 2. Типы кухни в ресторанах, расположенных в качественных торговых комплексах Петербурга (доля в общем числе ресторанов) / Diagram 2 Quisine Types at Restaurants in Quality Malls of St. Pete (share in total # of restaurants) Японская кухня – 22% Другие – 32%

Европейская кухня – 10%

Итальянская кухня – 19% Пивные рестораны – 17%

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

точный этап между разными видами активности в торговом комплексе, а отдельный способ провести досуг,

Полноценные ресторанные зоны, в которых представлено более трех заведений, в торговых комплексах Санкт-Петербурга пока остаются редкостью. Чаще зона питания представляет собой типичный фуд-корт. паний «Юниверфуд» (рестораны «Дюжина», «Das Колбаs») Станислав Шемес, между рестораном и фудкортом хоть и существует определенная конкуренция за счет пересе-

Русская кухня – 27%

дополняющий уже имеющиеся (покупки, посещение кинотеатра или развлекательной зоны). Есть большое число примеров, когда рестораны становятся альтерна-

тивой не друг другу, а домашнему питанию: многие семьи, однажды решив после шопинга перекусить и отдохнуть в каком-то ресторане, потом становятся его постоянными посетителями. Торговый комплекс помогает ресторанам приобрести дополнительную аудиторию, а рестораны увеличивают количество времени, проводимого в торговом комплексе. В связи с этим при позиционировании торгового комплекса как места, где посетитель должен провести максимальное время, наличие ресторанной зоны постепенно будет становиться таким же важным фактором, как и наличие фуд-корта.

E x per t O pi n ion:

Food Court and Restaurant: Fast vs Long Conceptual development of a shopping mall as a new meeting point for megacity residents is gradually winning over developers and retailers. To boost the attendance and the time people spend in a shopping mall, they add new functions and refine the already available ones. Veronika Lezhneva, senior analyst with the economic and strategic research, Jones Lang LaSalle SPb

Third place concept The perception of the shopping mall as a third place (Third Place concept), next to home and office, is getting ever more widespread. People see it as a meeting place with their friends where they can devote some time to leisure and shopping. Involvement in entertainments is considered one of the basic ways to increase the time spent by visitors in a shopping mall. But besides entertainments, there is yet another function underlying the Third Place concept – namely, the public catering. The rising significance of shopping mall as a meeting and communication point for city dwellers leads to gradual conceptual changes in this function. A traditional form of public catering organization, which is already a must-be for modernday quality shopping centers, is a food court. Its presence in the project solves several problems straight off. First of all, the food court increases the time spent by visitors at a shopping mall, for having a snack, people may go shopping, visit a movie theatre or entertainment center, and so on. Secondly, the food court is a sort of “magnet” guiding the flows of shoppers through the entire shopping mall up to the tallest floor where it is normally accommodated. This catering format implies the fastest possible service and high speed of human flows, which, as a matter of fact, is reflected in the type of cuisines represented at food courts (see Diagram 1).

Available alternative Restaurants are another mode of catering organization. The idea of their placement in shopping malls is not new. In most quality projects of Saint Petersburg two or three restaurants are present – both chain restaurants and themed projects of different specialization. Japanese (Wasabi and Dve palochki) and Italian (Pizza Hut, Rosario, Il Patio) chain restaurants stand out among the leading types. Beer restaurants are also represented

in shopping malls with chain outlets accounting for half of their total number (see Diagram 2). Within one and the same shopping mall the cuisines of restaurants (and those of food courts) do not usually intercross. On the one hand, a limited number of seats dictate the need to diversify the options offered to visitors. On the other hand, similar eateries restrict their own development potential and compete with each other. The placement of restaurants in shopping malls is partly dictated by their intention to catch the largest possible audience. According to one of our clients, CEO of Univerfood group of companies (Dyuzhina and Das Kolbas restaurant chains) Stanislav Shemes, while some competition between the restaurant and food court exists because of their partially overlapping audiences, this intercrossing does not exceed 30%.

Pertinent function The place of restaurants in shopping centers varies depending on the property characteristics, but the most common place is the ground or the upper floors, near to entertainments (multiplex or bowling). Mr. Shemes believes

that the ground floor is always better than the upper one for a restaurant – this is a universal rule. Yet exceptions are possible for shopping centers with a weak retail gallery and a strong entertainment function on the upper floor. The restaurant’s accommodation near to the food court does not affect the former, since it is the food court that attracts people as a place of public catering and a visitor may decide whether he would prefer just a quick snack or would like to combine the meal with a business, friendly, or romantic appointment in a more fitting restaurant setting. Full-scale restaurant zones, where more than three establishments would be represented, are still rare in St. Petersburg’s shopping malls. One of the first successful examples is the “restaurant street” in the shopping and leisure center Grand Canyon, where eight restaurants with different cuisines are represented apart form the food court. Miller Center also features a dedicated restaurant area, and one of the latest examples on the market is the Galeria mall housing six restaurants. The restaurant culture was lost in Russia some 70 years ago and it is

only being restored now. Not only do restaurateurs feed people; they alter their way of thinking and life. The largest restaurant zone in terms of area, where concepts do not compete with each other, was created in Galeria mall. Already now it can be stated that the restaurant zone has become another “anchor” for this retail property. Unlike a food court, a visit to a restaurant is not an interim stage between various types of activity in a shopping mall, but rather a self-contained way of pastime complementing the already available ones (shopping, film viewing, recreation, and entertainments). There are quite a few examples of restaurants serving as an alternative to home meals, rather than to each other: many families who once decide to dine and repose in a restaurant after shopping, later become its permanent clients. A shopping mall helps restaurants win additional audience while restaurants help increase the time people spend at a shopping mall. Given their synergy, the availability of a restaurant zone will gradually become as important a factor in the positioning of any shopping mall, as is the food court at present.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Мысли вслух | Экспертное мнение

| |

| Советы юриста

СЕВЕРО-ЗАПАД

С о в е т ы ю р и с т а:

Предварительный договор аренды:

почему его могут признать недействительным? Участники рынка недвижимости довольно часто используют предварительные договоры аренды, что дает им возможность зафиксировать выгодные для обеих сторон договоренности на незавершенном этапе строительства или реконструкции объектов. Мария Петрова, юрист практики недвижимости юридической фирмы «Дювернуа Лигал»

предварительных договорах арендаторы согласовывают с будущими арендодателями условия договора еще до момента ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на строящееся здание, поэтому обе стороны должны понимать, что их партнер впоследствии может отказаться от выполнения этих условий.

В юридической практике нередки случаи, когда при составлении предварительного договора обе стороны декларируют, что намерены исполнять его надлежащим образом. Но затем арендатор, например, может посчитать согласованные условия невыгодными и попытаться уклониться от заключения основного договора. Те же действия могут быть

и со стороны арендодателя. Понудить заключить основной договор можно будет только в судебном порядке. В связи с этим сторонам при заключении предварительного договора нужно исключить допущение ошибок, которые затем могут привести к негативным последствиям, в том числе к признанию предварительного договора аренды недействительным.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

Ранее суды не придерживались какой-либо единой линии при разрешении судебных дел по вопросам действительности предварительных договоров аренды, заключенных до момента регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимого имущества. Чаще всего суды выносили решения о признании предварительных договоров аренды недействительными, основываясь на том, что арендодатель не имеет права распоряжаться объектом недвижимого имущества, в том числе заключать предварительные договоры, до момента регистрации права собственности. Однако в 2009 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ при рассмотрении судебного дела, в котором одной из сторон выступало ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)», сформулировал однозначную позицию о том, что предварительный договор аренды недвижимого имущества не может считаться недействительным только по причине того, что будущий арендодатель на момент заключения такого договора не являлся собственником данного имущества. Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,

| Экспертное мнение | Советы юриста

| |

| CRE–столица

основного договора. Для идентификации предмета в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору. Какая информация об арендуемом объекте недвижимого имущества должна быть указана в предварительном договоре? Необходимо указать адрес объекта недвижимого имущества, который будет передан по предварительному договору, его согласованную площадь. Если на момент подписания предварительного договора аренды объекту недвижимого имущества уже присвоен кадастровый номер, то его также необходимо указать. Однако на момент подписания предварительного договора аренды эти данные могут быть неизвестны сторонам. Судебная практика придерживается позиции, что если в предварительном договоре аренды будет указан ряд условий, то этих данных может быть достаточно для определения объекта, подлежащего передаче арендатору по договору аренды. Это площадь объекта, его месторасположение, в том числе с приложением поэтажного плана, а также указание на то, что стороны определили объект настолько подробно, насколько это возможно на дату подписания предварительного

СЕВЕРО-ЗАПАД

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Очень часто в предварительных договорах аренды стороны согласовывают условия о выплате будущему арендодателю обеспечительных платежей, которые впоследствии должны быть засчитаны в счет исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы. Данные обеспечительные платежи, в случае незаключения основного договора аренды и прекращения обязательств сторон по предварительному договору, подлежат возврату, так как отсутствуют правовые основания для удержания данной суммы. В качестве примера из судебной практики можно привести

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Для идентификации предмета в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволят определенно установить имущество, передаваемое арендатору. выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит госрегистрации. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия

договора, и эти данные позволяют сторонам определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для более точного описания объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду, в предварительном договоре дополнительно можно указать этаж, на котором расположен объект, описать месторасположение. Указания только неполного адреса объекта недвижимого имущества и его площади недостаточно для индивидуализации объекта, эти характеристики не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и на этом основании предварительный договор аренды может быть признан незаключенным.

Постановление ФАС СЗО по делу № А56-52307/2008, в соответствии с которым обеспечительный платеж, выплаченный ООО «Адидас» (арендатор) в адрес ООО «Фирма "ВМС"» (арендодатель) по предварительному договору, был признан авансовым платежом в счет будущих арендных платежей и подлежал возврату, поскольку основной договор не был заключен, а предварительный уже прекратил свое действие. Так же разрешается вопрос с возвратом выплаченных страховых депозитов. В отношении выплаты задатка Президиум Высшего Арбитражного суда РФ, рассматривая дело ООО «РК-Газсетьсервис» о взыскании суммы задатка, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с незаключением основно-

Мария Петрова / Maria Petrova го договора аренды (Дело № А4059414/08-7-583), установил, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно. Соответственно, задаток также должен быть возвращен. В заключение хотелось бы отметить, что в последнее время судебная практика придерживается достаточно определенной позиции в отношении действительности заключенных предварительных договоров аренды и осуществления каких-либо расчетов по ним. Но учитывая достаточно быстрое развитие рыночных отношений в сфере недвижимости, можно надеяться, что в скором будущем перечень условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, будет сокращен. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию законодательства от 07.10.2009 года) содержит предложение внести изменения в Гражданский кодекс и ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условиями о заключении основного договора, о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

L e ga l Adv ic es:

Prelease Agreement: Why Can It Be Declared Invalid? The real estate market players rather often use prelease agreements to fix mutually beneficial arrangements at the stage of off-plan construction or reconstruction. However tenants negotiate the terms of lease with future landlords before a property is put into operation and ownership to a building under construction is formalized, and so both parties should understand that their partner may later refuse to respect the terms of the deal. Maria Petrova, lawyer with Duvernoix Legal from the real estate practice department

ccording to a common legal practice, both parties drawing up an agreement declare their intention to duly fulfill their obligations in the process of prelease execution, but later a tenant may think he is not interested any longer in the negotiated terms and try to evade signing the principal agreement. The same line of conduct can be pursued by landlord as well. In this case the parties can be compelled to conclude the principal agreement only in an action at law. In this connection both parties to a prelease agreement need to rule out any mistakes which may later entail negative consequences, including the declaring of the prelease agreement invalid. Earlier on, commercial courts did not stick to any universal principles in their adjudications on the issue of validity of prelease agreements signed prior to registration of titles to an immovable property by landlord. Most often courts declared prelease agreements invalid on the premise that the landlord has no right to dispose of an immovable property, including the conclusion of prelease agreements, prior to ownership formalization. However in 2009 Presidium of the Supreme RF Arbitrage, hearing one of the cases with IKEA MOS (Retail and Real Estate) being one of the parties, formulated an univocal position that an immovable property prelease agreement cannot be deemed invalid only because the future landlord did not formally own the given property at the moment of signing the prelease agreement. Pursuant to Clause 1 of Article 429 of RF Civil Code, the parties to a prelease agreement undertake to sign a property transfer agreement, to carry out certain works or provide certain services (the principal agreement) in the future on the terms specified in the prelease agreement.

As per Clause 2 of Article 429 of RF Civil Code, a prelease agreement is concluded in the form fixed for the principal agreement, or if no such form has been fixed then just in writing. A neglect to keep the rules, prescribing the form of prelease agreement, entails its nullity. The prelease agreement, whereby the parties undertake to sign in the future an agreement liable to public registration, is not subject to public registration. A prelease agreement shall contain clauses which allow identification of the subject and other material terms of the principal agreement. For subject identification it is necessary to indicate the data in a prelease agreement which allows ascertaining the property to be transferred to tenant. What information on an immovable property must be included in a prelease agreement? First of all, the location and address of an immovable property to be transferred in keeping with a prelease agreement is to be mentioned as well as its agreed area. If an immovable property has already been attributed a cadastral number at the moment of signing a prelease agreement, this number also ought to be indicated. However the parties to a prelease agreement can be ignorant of this data at the moment of concluding a prelease agreement. In keeping with a common forensic practice, if several terms are stipulated in a prelease agreement this data can be sufficient for identification of the property due to be transferred to tenant. These include the area of a premise, its whereabouts with a floor plan attached, as well as a clause that the parties defined the property in as detailed a way as was possible on the date of signing a prelease agreement, and that this data would definitely allow the parties to identify the prop-

erty, subject to being transferred to tenant, as an object of lease. For a more detailed description of an immobile property object liable to be rented out, a floor where the given premise is accommodated as well as its position can additionally be indicated in a prelease agreement. The indication of just an incomplete address (location) of an immovable property object and its area is insufficient for property identification and individualization; these characteristics do not allow unequivocal identification of the property liable to be rented out, and on this basis such a prelease agreement can be declared null and void. As per Article 429 of RF Civil Code, the time when the parties undertake to sign the principal contract is also indicated in a prelease agreement. Unless this time is specified, the principal agreement must be signed within a year from the date of signing a prelease agreement. The obligations stipulated by the prelease agreement are terminated unless the parties conclude the principal agreement within the preset time, or unless one of the parties forwards another party a proposal to conclude such an agreement. Very often the parties to prelease agreements stipulate the terms of paying a certain security amount to a future landlord, which shall later be reckoned against the tenant’s obligation to enter the rent. The given security deposits are liable to reimbursement in case of default on the principal lease agreement and termination of obligations assumed by the parties in line with a prelease agreement, since there are no legal grounds for withholding this amount. As an example from forensic practice we could cite the Resolution of Federal Commercial Court North-West on Case # A56-52307/2008 saying that the security deposit entered by Adidas

(tenant) in favor of Firm VMS (landlord) based on the prelease agreement was a down payment against future rental payments and was liable to reimbursement because the parties failed to conclude the principal agreement before expiration of their prelease agreement. In a similar way the refund of earlier paid insurance deposits is ruled. Relative to the down payment, Presidium of the Supreme RF Arbitrage, considering the suit of RK-Gazsetservice on the refund of the principal amount and interest on the upfront payment for using counterparty’s monies in view of default on the principal lease agreement (Case # A4059414/08-7-583), ruled that the down payment should secure the fulfillment by the parties of their material obligations stipulated in the prelease agreement and that the use of the down payment as a way to secure the fulfillment of obligations in the prelease agreement is impossible. Accordingly, the earnest money shall also be refunded. In conclusion I’d like to note that in recent years judges have taken a rather clear position relative to the validity of prelease agreements and any settlements on their basis. But given the rapid development of market relations in real estate, one may hope that in the near future the list of terms due to be reflected in the prelease agreement will be abridged. In particular the Concept of Russian Civil Legislation Development (approved by the Legislation Codification and Refinement Council at the Russian President, as of Oct. 7, 2009) contains a proposal to enter amendments to the Civil Code and limit the terms that must be reflected in a prelease agreement to the obligation to sign the principal agreement, the subject of the principal agreement, and the terms relative to which an agreement must be reached based on an application by one of the parties.

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

№ 3 (3 9) / 2 011

| Экспертное мнение | Советы юриста

| |

| CRE–столица

СЕВЕРО-ЗАПАД

Фотообъявления / L i s t i ng s: Аренда

Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

Прямая аренда от собственника: Помещение в торговом центре под кофейню в рекреационной зоне – 300 кв.м., торговые помещения – 190-330 кв.м., Офисные помещения от 100 кв.м. +7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08 +7 (961) 811-56-77, Ботова Виктория e-mail: botova@psrealty.spb.ru www.tkrh.ru

Продажа земли

ПРОДАЖА ЗЕМЛИ ОТ СОБСТВЕННИКА Местоположение: Земельный участок в Центральном районе СПб, ул. Кременчугская, примыкает к проектной территории «Московская товарная» Общая площадь – 1,06 Га. Назначение: для строительства бизнес-центра, гостиницы, элитного жилья (812) 939-06-54, (812) 740-57-44

СЕВЕРО-ЗАПАД

Размещение объявлений в рубрике «Полезные страницы» Тел.: +7 (495) 926-73-40; Елена Краверская E-mail: e.kraverskaya@impressmedia.ru

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД