CRE Russia #2 (154) by CRE .ru

COMMERCIAL REAL ESTATE КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

# 2 (154) / 16–31.01.11

2011 34:

Управление клиникой – тонкая настройка / MANAGEMENT OF A CLINIC REQUIRES FINESSE

40:

Жилье из бизнес-класса / BUSINESS-CLASS HOUSING

46:

АКТУАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОТ ВЕДУЩИХ ИГРОКОВ РЫНКА / LATEST OFFERS FROM LEADING MARKET PLAYERS

24: Томаш Ластовка: «В России проекты были проблемными, когда кризиса даже не было» / TOMAS LASTOVKA: “THERE WERE PROBLEMS WITH PROJECTS IN RUSSIA EVEN PRIOR TO THE CRISIS”

№2 (154) 16–31.01.2011

28: Старики-инвесторы

ELDERLY INVESTORS 72: Поволжье приходит в себя / VOLGA REGION COMES TO LIFE

CRE_#154_Cover.indd 1

23.12.2010 16:50:46

CRE_#154_Cover.indd 2

23.12.2010 16:51:02

ОТ РЕДАКТОРА

FROM THE EDITOR

Древние инвесторы

Elderly Investors

До 80% своих средств западные пенсионные фонды вкладывают в недвижимость – прямо или косвенно. Там такие инвестиции считаются не только безрисковыми, но и высокодоходными. В России негосударственные пенсионные фонды пока слабы, неактивны и их деятельность полна ограничений, в числе которых сложные механизмы инвестирования в коммерческую недвижимость («Тема номера»). Зарубежным участникам рынка хоть и удивительны некоторые условия работы здесь, они готовы активно продолжать строить, владеть и управлять. Стратегия чешской группы PPF консервативна, но выигрышна: качественный ритейл в российских регионах был и будет востребован, уверяет в «Интервью» Томаш Ластовка. Чего нельзя сказать об офисах, большое количество которых заставляет девелоперов превращать их во что-нибудь более популярное на рынке сегодня, например в жилье (Residential). Впрочем, если начало 2011 года пока дремотно, год обещает стать переломным для рынка CRE. На это, по крайней мере, горячо надеются игроки этого сегмента недвижимости.

Western pension funds invest up to 80% of their capital in real estate directly or indirectly on the premise that such investments are risk-free and highly profitable. In Russia non-government pension funds have so far been feeble and sluggish, tied up by numerous limitations including the complicated mechanisms of commercial real estate investments (Cover Story). Although the foreign players on the Russian real estate market are amazed at some of the local idiosyncrasies, they are ready to keep on building, holding and managing assets in Russia. The Czech group PPF pursues a conservative but win-win strategy as quality retail has always been and will be in demand, assures Tomas Lastovka. The same cannot be said about offices – their excessive amount forces developers to transform them into something more popular in today’s market – e.g. into housing (Residential). While the market is dormant at the turn of 2011, this year can mark a turning point for commercial real estate – at least this is what the market players hope for.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость –

Главный редактор: Рафаэль Хайбрахманов Редактор специальных проектов: Татьяна Ломакина Отдел новостей: Вера Новоруссова, Михаил Рычагов Редакционный отдел: Татьяна Демидова, Татьяна Ломакина, Игорь Поспехин, Елена Сухарева, Павел Чернышов, Михаил Рычагов Георгий Берегово, Людмила Бокина Руководитель фотослужбы: Дмитрий Четверухин Фото на обложке: Дмитрий Четверухин

журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ОАО ПК «Пушкинская Площадь». Выход в свет – 16.01.2011 Тираж – 20 000 экз. Цена свободная Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защищены. Торговая марка Commercial Real Estate принадлежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публикации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссылкой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистрировано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации

Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева Отдел производства: Алексей Кошелев, Валерий Иванов Дизайн-макет: Александр Никитин

Рекламные материалы публикуются со значком Р.

С новогодним приветом, Рафаэль Хайбрахманов rafael@impressmadia.ru

Коммерческая Недвижимость № 2 (154), 16–31.01.11 Над номером работали:

Адрес электронной почты для пресс-релизов: news@cre.ru

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор Коммерческий директор: Татьяна Мартынова Менеджеры по продаже и развитию бизнеса: Ирина Мухина, Ирина Курдина Издатель: Елена Петрова Руководитель отдела подписки и адресной рассылки: Екатерина Беляева Ведущий менеджер отдела распространения: Ольга Величко Старший менеджер по логистике: Олеся Иванова Менеджер по логистике отдела распространения: Анна Ушакова Руководитель on-line проектов: Ирина Чернобровкина PR-директор: Марат Мурадян Руководитель отдела организации премии CRE Awards: Залина Хамизова Руководитель направления IM Events: Ирина Помигуева Главный редактор сайта CRE.ru: Екатерина Крылова Руководитель отдела телемаркетинга: Ирина Свиридова Руководитель отдела производства: Елена Гусева Дизайнеры: Екатерина Парамонова, Ирина Никифорова Отдел телемаркетинга: Краверская Елена, Черненко Татьяна Руководитель по персоналу: Людмила Михайлова

По вопросам рекламы обращаться тел.: +7 (495) 926 7340; e-mail: sales@impressmedia.ru

Информация о распространении Журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах класса А и В Москвы и других городов России, в более чем 90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях, инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях, оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах, в логистических компаниях, отелях и автосалонах. Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость вы можете через подписные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»; Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон», «Информнаука» в Санкт-Петербурге – по каталогу «Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редакции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

003 Letter_I_L.indd Sec1:3

ПИ № ФС77-32543.

Commercial Real Estate founded & published by Impress Media, Marketing. Printed by OOO Republica at PK Pushkinskaya Ploschad. Release Date – January 16, 2011 Print run 20, 000 Price – not fixed Commercial Real Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is a trademark and belongs to Impress Media, Marketing. Reprint of the materials of the magazine is allowed with the obligatory reference to CRE and the author of the publication. Reproduction in Internet should be followed with an active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered with the Ministry of Print, Broadcasting and Mass Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P. Горячая линия для подписчиков По всем вопросам и замечаниям относительно подписки обращайтесь по тел. +7(495) 926 4575 или subscription@impressmedia.ru Hotline for subscribers: +7(495) 926 4575 or subscription@impressmedia.ru

New Year greetings from Rafael Khaibrakhmanov rafael@impressmadia.ru

Commercial Real Estate № 2 (154), January 16, 2011 Working on this issue: Editor-in-Chief: Rafael Khaybrakhmanov Special Projects Editor: Tatiana Lomakina News Department: Vera Novorussova, Mikhail Rychagov Editorial Team: Tatiana Demidova, Tatiana Lomakina, Igor Pospekhin, Elena Sukhareva, Pavel Chernyshov, Mikhail Rychagov Georgy Beregovoy, Lyudmila Bokina Head of Photography Department: Dmitry Chetverukhin Cover photo: Dmitry Chetverukhin Leading Designer: Olga Dzhumaeva Design and Production: Alexei Koshelev, Valery Ivanov Creational Designers: Alexander Nikitin Forward press releases to news@cre.ru

Impress Media, Marketing General Manager and Publisher: David Tzor Сommercial Director: Tatiana Martynova Sales and Business Development Managers: Irina Mukhina, Irina Kurdina Publisher: Elena Petrova Head of DM & Subscription Department: Ekaterina Belyaeva Leading Manager of Distribution Department: Olga Velichko Senior logistic manager: Olesya Ivanova Logistic manager: Anna Ushakova Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina PR-director: Marat Muradjan Head of Commercial Real Estate Awards Department: Zalina Khamizova Head of IM Events Departments: Irina Pomigueva Chief editor of the CRE.ru site: Ekaterina Krylova Head of Telemarketing Department: Irina Sviridova Head of production department: Elena Guseva Designers: Ekaterina Paramonova, Irina Nikiforova Telemarketing Department: Elena Kraverskaya, Tatiana Chernenko Head of Human Resources Department: Lyudmila Mikhailova

For advertising contact us at Tel.: +7 (495) 926 7340 (multi-channel); E-mail: sales@impressmedia.ru

Адрес редакции и издателя: 115191, Россия, Москва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9 Те лефон редакции издателя: +7(495) 926 7340 Факс: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Distribution Information

Editorial and Publisher address: 20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191 Editorial and Publisher Telephone: +7(495) 926 7340 Fax: +7(495) 926 7215 E-mail: info@cre.ru, www.cre.ru

Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI; the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka. in St. Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index 82130) and also by phone at the editorial office’s subscription hotline (495) 926 4575.

Commercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, companies supplying engineering services, elite housing, logistics companies, hotels and car showrooms.

23.12.2010 16:44:47

С о д е р ж а н и е / C ont ent s:

Новости / News

Residential News

Цифры и факты / Facts and Figures

События / Events Девелоперы против снятия барьеров / Developers Counter Loose Rein Кадрам нужно сосредоточиться / Personnel in Need of Recollection

6 Новости / News

Интервью / Interview

X5 Retail Group закрыла сделку по покупке сети дискаунтеров «Копейка». X5 оплатит денежными средствами 100% акционерного капитала сети «Копейка». Кроме того, к X5 перейдет чистый долг сети в размере, не превышающем 16,5 млрд рублей.

Томаш Ластовка: «В России проекты были проблемными, когда кризиса еще даже не было» Tomas Lastovka: “There were problems with projects in Russia even prior to the crisis.”

Тема номера / Cover Story Старики-инвесторы Elderly Investors

Управление / Property Management Управление клиникой – тонкая настройка / Management of a Clinic Requires Finesse

Residential Жилье из бизнес-класса Business-Class Housing

28 Тема номера / Cover Story Во всем мире негосударственные пенсионные фонды – крупнейшие игроки на рынке недвижимости. В России, несмотря на то что, согласно постановлению правительства РФ от 2007 года пенсионные резервы НПФ наряду с ценными бумагами могут составлять нежилые здания, вкладывать деньги в коммерческую недвижимость негосударственные пенсионные фонды не спешат.

004-005 Content_L.indd 4

23.12.2010 10:40:23

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Green Development

Управление / Property Management В сфере управления объектами коммерческой недвижимости недавно появился новый сегмент – частные медицинские центры полного цикла, укомплектованные штатом высокопрофессиональных специалистов различного профиля и оборудованные по последнему слову техники.

Мысли вслух / Outspoken Thoughts

Тема «зеленого» строительства в 2010 году была одной из самых обсуждаемых. Помимо того что количество тематических конференций и семинаров увеличилось в несколько раз, произошло самое важное: появились первые реализованные экообъекты.

Советы юриста / Legal Advice 52 Краткий обзор предстоящих изменений законодательства в области недвижимости на 2011 год A brief survey of expected changes in real estate legislation in 2011

Сколково как уникальная правовая

среда для инновационных компаний Skolkovo as a Unique Legal Environment for Innovative Companies

40 Residential В условиях низкого спроса на офисные помещения девелоперы не только переключают свое внимание на жилье, но и проводят реконцепцию офисных проектов, превращая их в жилые.

Мировые тренды / World Trends

Green Development

Регионы / Regions 70 Новости / News 72 Поволжье приходит в себя / Volga Region Comes to Life

Объекты / Listings

72 Регионы / Regions В 2010 году у участников рынка коммерческой недвижимости Поволжья начался переход от подсчета убытков к сдержанному оптимизму. Общим рефреном стало: кризис проходит, пора восстанавливать то, что было потеряно. Но пока реальных поводов для радости не так много.

004-005 Content_L.indd 5

23.12.2010 10:40:23

Новости:

«Копейка» стоимостью 51,5 млрд рублей Сделка

Retail Group закрыла сделку по покупке сети дискаунтеров «Копейка». X5 оплатит денежными средствами 100% акционерного капитала сети «Копейка». Кроме того, к X5 перейдет чистый долг сети в размере, не превышающем 16,5 млрд рублей. Профинансирована сделка будет из средств, предоставленных X5 Сбербанком России: часть суммы будет привлечена в рамках существующих кредитных линий. Кроме того, Сбербанк откроет X5 новую пятилетнюю возобновляемую кредитную линию с лимитом в $1 млрд в рублевом эквиваленте, с датой погашения в декабре 2015 года. Кредитная линия не предполагает имущественного обеспечения и предоставляется на условиях, сопоставимых с условиями кредитования ведущих западных банков для Х5. Как указывается в пресс-релизе, перед заключением сделки были получены все необходимые одобрения и согласования, включая одобрение Федеральной антимонопольной службы. В соответствии с решениями ФАС дочерние компании ОАО «Торговый дом "Копейка"» прекратят торговую деятельность 27 магазинов до закрытия сделки. Закрыть сделку предполагается во второй половине декабря 2010 года. Сеть магазинов «Копейка» занимает третье место на российском рынке продуктовой розницы среди «мягких» дискаунтеров по объему выручки и числу магазинов. На момент подписания соглашения сеть включала в себя более чем 660 магазинов общей торговой площадью свыше 290 тыс. кв. м. Ожидается, что к концу 2010 года сеть будет обладать юридическими правами примерно на 700 магазинов. Дискаунтеры «Копейка» расположены в основном в европейской части России, более 50% бизнеса сети сосредоточено в Москве и Московской области. У компании имеется также 7 распределительных центров площадью около 87 тыс. кв. м. Согласно аудированной отчетности, выручка сети за 2009 год составила 54,9 млрд рублей, а EBITDA – 3,7 млрд рублей. Лев Хасис, главный исполнительный директор X5 Retail Group, считает, что приобретение сети «Копейка» укрепит лидерство X5 на российском розничном рынке, значительно расширив присутствие в данном формате на рынке Москвы и Московской области. Количество магазинов X5 Retail Group в формате «мягкий дискаунтер» вырастет на 700 магазинов, торговая площадь компании увеличится на 25%, до 1,4 млн кв. м (подсчеты по состоянию на 30 июня 2010 года). В течение двух лет X5 намерена ребрендировать дискаунтеры «Копейка» в «Пятерочки». В 2011 году главной задачей будет интеграция операционных моделей и IT-систем. Конвертацию большинства магазинов планируется осуществить во второй половине 2011 года и в течение 2012 года. Как отметила Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, сделки поглощения в ритейле в России только начинаются, в то время как в мире поглощение является довольно распространенной практикой. Примером сделок поглощения в России, по ее словам, стала покупка Melon Fashion Group сети магазинов Taxi у Киры Пластининой

006-15 News_I_L.indd 6

и переименование его в BeFree. Intersport (Delta Sport) приобрела прибалтийскую сеть Sportland, которая также развивала и сеть Netto Sport. «Такие события всегда важны для рынка, поскольку они призваны усилить позиции компании, которая поглощает, а это автоматически влияет на ее место на рынке по отношению к конкурентам. Так, например, приобретение «Копейки» автоматически увеличит количество магазинов в формате «Пятерочки» и усиливает и позиции, и узнаваемость сети на рынке», – считает Галина Малиборская. В свою очередь, директор группы по сопровождению сделок слияния и поглощения PwC в России Анна Соловей отметила, что данная сделка иллюстрирует одну из основных текущих тенденций на рынке российского ритейла – консолидацию игроков. «Как следствие сейчас на рынке происходят достаточно крупные сделки. Это естественный процесс, так как российский ритейл в настоящий момент является довольно фрагментированным – доля 5 крупнейших ритейлеров составляет всего 11%. При этом на более развитых рынках доля крупных игроков доходит до 75%», – сообщила она. Эксперты считают, что процесс консолидации может усилить давление на цены конкурентов и производителей. «Для более крупных игроков станет актуальной оптимизация расходов и повышение эффективности, а для более мелких это может стать стимулом для продажи», – считает Анна Соловей.

Представитель компании X5 Retail Group N.V. Максим Трапезников отметил, что по итогам уходящего года Х5 – единственная компания сектора, которая занималась сделками M&A (до «Копейки» прошли сделки по поглощению сетей «Патэрсон» и «Остров»). Развитие за счет поглощения конкурентов – не единственный способ развития, но самый быстрый и эффективный при существующей рыночной ситуации, уверены эксперты рынка. «Покупая конкурентов, X5 сразу получает ряд функционирующих магазинов, приносящих доход, тогда как строительство новых точек требует времени», – утверждает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. X5 Retail Group – крупнейший российский ритейлер по объемам продаж. На 30 сентября 2010 года под управлением компании находилось 1630 магазинов в Москве, Санкт-Петербурге, других регионах европейской части России, на Урале и на Украине. Сеть компании включает в себя 1232 магазина «Пятерочка» формата «мягкий дискаунтер», 289 супермаркетов «Перекресток», 65 гипермаркетов «Карусель», а также 44 магазина «у дома». Акционерами X5 Retail являются «Альфа-групп» – 47,9%, основатели «Пятерочки» – 23,1%, менеджмент компании – 1,9%, в свободном обращении находятся 27% акций в форме GDR. Казначейские GDR составляют 0,1%.

Будь в курсе событий! 23.12.2010 10:44:02

006-15 News_I_L.indd 7

23.12.2010 10:44:05

Новости:

Ритейл

Wal-Mart сворачивает бизнес в России Крупнейший в мире ритейлер Wal-Mart принял решение о закрытии своего представительства в России. Компания собиралась выйти на российский рынок, купив одну из местных сетей. В качестве потенциальных кандидатов рассматривались «Копейка», «Лента», некоторые другие. Связано ли закрытие офиса с недавним приобретением «Копейки» группой Х5, не известно. Хотя и маловероятно. «Мы приняли решение о выходе на рынок через покупку компании, а не путем строительства магазинов с нуля, и, поскольку в ближайшей перспективе мы не видим четко обозначенных партнеров для приобретения, нет необходимости продолжать деятельность нашего московского офиса», – заявил президент Wal-Mart Даг Макмиллон, слова которого приводятся в пресс-релизе. Крупнейшая в мире сеть Wal-Mart создана в 1962 году в США. Основные форматы: дискаунтеры (5 тыс. кв. м), суперцентры (18 тыс. кв. м) и «магазины у дома» Wal-Mart, центры мелкооптовой торговли Sam’s Club. Насчитывает 8692 магазина в 15 странах мира. Выручка в 2010 финансовом году – $405 млрд, чистая прибыль – $14,4 млрд. Капитализация – около $193 млрд. Причем выручка ритейлера сопоставима с оборотом всей розничной торговли России – $465 млрд. На собрании акционеров Wal-Mart в 2009 году CEO Wal-Mart в России и Восточной Европе Стефан Фандерль пообещал, что российские магазины будут открыты уже в 2010 году. Однако за время существования российского офиса с 2008 года компания не открыла ни одного магазина. Дальше всего Wal-Mart продвинулась в переговорах с главой ФК «Уралсиб» Николаем Цветковым, владевшим «Копейкой», но ее опередила российская X5 Retail Group (магазины «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель» и др.): в начале декабря было объявлено, что X5 приобретает «Копейку» за 51,5 млрд рублей. Также американцы пытались купить «Ленту», но ее акционеры так и не пришли к согласию. Между тем, как заявил заместитель руководителя ФАС Андрей Кашеваров, слова которого приводит «Интерфакс», у Федеральной антимонопольной службы (ФАС) РФ не было оснований отказывать американскому Wal-Mart в приобретении российской торговой сети. «По моим ощущениям, у нас никогда с Wal-Mart проблем не было. В принципе, гипотетически говорить о том, что мы могли Wal-Mart отказать, невозможно, потому что он здесь никак не представлен», – сказал Андрей Кашеваров.

006-15 News_I_L.indd 8

В то же время компания не теряет своего интереса к российскому рынку. По словам Дага Макмиллона, Wal-Mart продолжит рассматривать варианты прихода в Россию. По мнению директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, скорее всего, компания оценила экспансию в Россию слишком дорогой, поскольку развиваться с нуля довольно сложно ввиду высокой стоимости земли, сложного процесса согласований и разрешений, сильных позиций местных игроков. «Эту проблему можно было бы решить с помощью покупки уже существующей российской сети, но, к сожалению, этого не произошло», – заявила она. Конкуренция на российском рынке будет обостряться с выходом любого нового оператора как в сегменте продуктовых гипермаркетов, так и в любом другом. «С выходом каждого нового продуктового гипермаркета это будет становиться все сложнее и дороже», – считает Галина Малиборская. Гендиректор «реал,- Гипермаркет» Антониу Баптишта заявил CRE, что российский розничный рынок, и особенно сектор гипермаркетов в крупных городах, имеет огромный потенциал и является одним из самых перспективных и быстрорастущих. По его словам, здоровая конкуренция всегда идет только на пользу рынку. «В России конкуренция достаточно сильная, но не потому, что соперников много и им на рынке тесно, а потому что все они или по крайней мере большинство из них – профессионалы в борьбе за покупателя. Тем не менее все равно существует огромный спрос на качественный крупноформатный ритейл. В основном потому, что многие российские игроки, региональные сети, например, способны обеспечить качественный ритейл на уровне мини-маркета и супермаркета, но у них не хватает возможностей и производственных мощностей, чтобы закрывать крупные форматы», – отметил Антониу Баптишта. По оценкам экспертов компании real, в течение ближайших лет Москва будет способна вместить в себя до 30 новых гипермаркетов, а в регионах России и вовсе можно построить как минимум 100 гипермаркетов. Напомним, в прошлом году международный ритейлер Carrefour также принял решение уйти с российского рынка. Он проиграл войну другому гиганту – компании Auchan, так ее толком и не начав. Тогда Carrefour не сумел договориться о покупке сети «Седьмого континента» или «Ленты».

Сделка

В Trilogy Park Tomilino разольют алкоголь ЗАО «Инвестиционный траст», девелопер и оператор складского комплекса класса А Trilogy Park Tomilino, подписал

Гость студии программы CRE News

Ирина Флорова, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis – Очень многие арендаторы не хотят ссориться с собственниками. Получается, что арендодатели все равно остаются главными? А как же заявления о том, что сейчас наступил рынок арендатора? – Рынок арендодателя не наступил. Арендатор имеет гибкость до того, как он подписал договор аренды. После его заключения он может бояться испортить отношения с владельцем. Обычно в договорах очень подробно прописываются все условия. Однако абсолютно все предусмотреть невозможно. И если возникнет конфликт, арендатору будет дискомфортно работать в этом здании, поэтому ему не хочется рисковать. У него много сотрудников, к нему приходят клиенты. А ведь испорченный имидж – это серьезный урон для арендатора. – Недовольство арендатора может влиять на арендную ставку? – Безусловно. Но арендатор должен обеспечить себе необходимые возможности, чтобы эту ставку обсуждать. Идеальный вариант, когда по истечении срока аренды условия договора пересматриваются. В случае каких-то недовольств арендатор имеет право пересмотреть ставку аренды, прийти к владельцу, предъявить претензии и обосновать свое решение. Чтобы влиять на снижение ставки нужно позаботиться об этом в момент подписания договора. – Может ли арендатор влиять на выбор управляющей компании? – Да, но только в период переговоров, а не после подписания контракта. Если это крупная компания, которая станет «якорем», ее мнение будет учитываться. В договоре должна быть прописана возможность замены УК в случае недовольства со стороны арендатора ее уровнем сервиса. В противном случае предъявлять претензии бессмысленно. Останется надеяться на лояльность собственника, который может пойти арендатору навстречу и принять его позицию. Например, УК не справляется со своими обязанностями, и владелец с это видит. Тогда он вправе нанять другую управляющую компанию. Полная версия интервью на сайте: www.crenews-tv.ru

с компанией Vinexim, дистрибьютором алкогольной продукции на российском и международном рынках, долгосрочный договор аренды. В соответствии с условиями нового соглашения на территории комплекса будет размещен дистрибуционный центр компании Vinexim. Площадь арендуемых помещений составила 14,5 тыс. кв. м. Договор аренды подписан на 5 лет. Ставка аренды и срок действия договора не раскрываются. По словам Виталия Антонова, генерального директора «Эспро Девелопмент», при долгосрочном договоре арендная ставка в подобных складских комплексах составляет сегодня около $110/кв. м triple net в год. «В данном случае наверняка арендатору были необходимы определенные технические требования к складским помещениям для алкоголя. В целом по рынку спрос

в 2010 году существенно вырос, что отразилось на количестве сделок по аренде, в том числе заключаются и крупные сделки. Обусловлена такая ситуация дефицитом нового предложения и так называемым отложенным спросом, когда многие компании реализуют свои планы по развитию, намеченные в предыдущие 2–3 года», – пояснил Виталий Антонов. Trilogy Park Tomilino – один из крупнейших логистических комплексов класса А, расположенный в 7 км к югу от МКАД по Новорязанскому шоссе (федеральная трасса М5). Девелопер проекта – компания «Инвестиционный траст», один из основных соинвесторов проекта – международная финансовая группа PPF, финансовый партнер – Unicredit Bank Austria AG. Общая площадь реализуемого объекта – 106,5 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составил более $120 млн.

Следи за новостями онлайн! 23.12.2010 16:44:16

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Сделка

«КоперниК» избавилась от «Классика» Инвестиционная группа «КоперниК» продала бизнес-центр «Классик», который строится в Москве на Валовой улице. Площадь БЦ составляет 45 тыс. кв. м, степень готовности 90%.Покупатель и сумма сделки не раскрывается. Давид Годшо, генеральный директор NAI Becar, отмечает, что в районе Валовой улицы средняя стоимость 1 кв. м составляет $3000. «С учетом недостроя и площади объекта стоимость БЦ могла составить около $130–140 млн», – полагает эксперт. Он считает, что покупателем выступила группа компаний Sminex, которая уже приобрела несколько объектов «КоперниКа». В компании «КоперниК» CRE сообщили, что на момент продажи объект оценивался в $90–120 млн. «В настоящее время мы снижаем долю собственных девелоперских проектов в соответствии с ранее заявленной бизнес-стратегией группы», – отметили представители компании. Согласно этой стратегии, ИГ «КоперниК» нацелена на снижение девелоперской доли в инвестпортфеле группы и дальнейшее смещение в плоскость инновационных и высокотехнологичных проектов со значительным потенциалом капитализации. Объем реализованных проектов группы – свыше 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, текущий девелоперский портфель включает в себя объекты общей площадью более 350 тыс. кв. м. Стоимость активов группы превышает $270 млн. Помимо инвестпроектов и девелопмента в структуру бизнеса ИГ «КоперниК» входит риелторский бизнес, телеком- и IT-услуги, проектирование, экспертиза металлоконструкций и научно-исследовательская работа в области строительства, управление и эксплуатация объектов недвижимости.

«Система» завязала с девелопментом ОАО АФК «Система» завершила сделку по продаже 27,6% акций ОАО «СистемаГалс» компаниям Blairwood Limited и Stoneflower Limited. Каждая из этих компаний выкупила по 13,8% акций ОАО «Система-Галс». Сумма сделки в совокупности составила $70 млн. В результате сделки АФК «Система» полностью вышла из девелоперского бизнеса, как сообщила пресс-служба, других девелоперских компаний у «Системы» нет. «Мы получили привлекательное предложение о продаже остававшегося у нас пакета «Системы-Галс» (27,6%) и приняли решение о выходе из актива», – сказали CRE в пресс-службе АФК «Система», отметив также, что, принимая решение, компания

руководствовалась своими инвестиционными принципами, критериями для которых являются показатели ROIC и TSR. В пресс-службе ВТБ, который является крупнейшим акционером «Системы-Галс» (владеет 51,24% ее акций), заявили, что банк готов работать с любым акционером, который стремится к развитию компании и повышению ее капитализации. Там также подчеркнули, что ВТБ не собирается увеличивать долю в «Системе-Галс», банк по-прежнему сохраняет контрольный пакет акций компании для обеспечения своих интересов как кредитора. В июне 2010 года долг «СистемыГалс» достигал $1,451 млрд, притом что денежные средства на балансе составляли всего $22 млн. Чистый убыток составил $243,6 млн. Своему крупнейшему кредитору компания задолжала $1,268 млрд. В настоящее время девелоперский портфель компании включает в себя около 80 проектов разного назначения. В числе знаковых реставрация центрального «Детского мира» на Лубянке, проект реставрации гостиничного комплекса «Пекин» и строительство на прилегающей территории МФК, строительство БЦ на Ленинградском проспекте, мегамолла «Лето» в СанктПетебурге и гостиничного комплекса «Камелия» в Сочи.

Объект

«Цветное» открытие

| Cодержание | Новости

| |

| Residential news

в условиях дорогих заемных средств», – уточняет Вячеслав Гуров, руководитель отдел брокериджа DVI Real Estate.

Проект

Боксы для вещей В Москве по адресу: 12-й проезд Марьиной Рощи, дом 8, стр. 2 открылся первый терминал self storage (индивидуальное хранение) под брендом «Сити Бокс», девелопером которого выступает компания KR Properties. Терминал представляет собой трехэтажный складской комплекс класса А, оборудованный современными общими и индивидуальными системами безопасности (8 уровней), системами отопления и вентиляции на уровне европейских стандартов. Объем общей площади – 3 тыс. кв. м, арендопригодной – 2 тыс. кв. м, общее количество лотов – 500, минимальный размер лота – 1 кв. м. «В течение ближайших пяти лет мы планируем открыть около 30 терминалов self storage в крупных российских городах-миллионниках общей площадью более 100 тыс. кв. м и выйти на оборот в $50 млн с уровнем EBITDA около 50%», – рассказывает генеральный директор KR Properties Сергей Калинин. В США этот бизнес существует более 60 лет и по итогам 2009 года в стране оперировало 50 тыс. складов self storage общей площадью 210 млн кв. м. Ежегодный оборот отрасли составляет

$22 млрд. В Европе эта индустрия начала развиваться в конце 80-х – начале 90-х годов прошлого века. К настоящему моменту количество складов индивидуального хранения в Англии, Франции и Германии выросло в три раза – до 1,5 тыс. Общая площадь складов составляет 3,5 млн кв. м с ежегодным оборотом в $1,5 млрд. Рост рынка self storage в Европе составляет 5–7% в год. В настоящее время в Москве существует несколько складов формата self storage, в том числе «Рэд Бокс» на Бережковской набережной. В планах компании – открыть еще ряд складов в Москве и городах-миллионниках. О выходе на российский рынок с подобным форматом заявил европейский игрок рынка складов self storage компания SafeSpace, которая также планирует открывать склады в Москве и других крупных российских городах.

R.G.I. International Limited частично открыла универмаг «Цветной», расположенный на Цветном бульваре. Здание возведено по проекту архитектора Юрия Григоряна (архитектурное бюро «Проект Меганом»), а интерьерная концепция создана двумя британскими дизайн бюро – HMKM и Lifschutz Davidson Sandilands. Общая площадь универмага – 36,5 тыс. кв. м, 8 этажей организованы под розничную торговлю, 3 этажа из них заняты гастрономическими рядами, ресторанами и кафе. В здании также предусмотрена подземная 3-уровневая парковка на 387 машино-мест. Около 70% торговой площади универмага передано операторам розничной торговли по договорам концессии или сдано в аренду. Оставшуюся часть площадей RGI берет в управление и будет использовать под организацию торговли собственным ассортиментом. В универмаге будут работать магазины как демократичных, так и люксовых международных модных брендов. Более 20 новых брендов будут представлены в этом универмаге впервые: All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss и др. Частичное открытие объекта торговой недвижимости довольно часто практикуется если деятельность отдельных очередей не зависит друг от друга. «Очередность сдачи торговых объектов – признанная и экономически оправданная практика. Данная схема нацелена на оптимизацию инвестиций

Самые важные события на рынке! 006-15 News_I_L.indd 9

23.12.2010 16:44:18

Новости:

Отчет

«Ташир» расставляет акценты В 2011 году ГК «Ташир» намерена ввести в эксплуатацию 7 торговых центров, 4 жилых комплекса и 2 гостиницы совокупной площадью 850 тыс. кв. м, рассказал в ходе пресс-конференции вицепрезидент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин. Торговые объекты под брендом ТРЦ «РИО» откроются Ярославле, Вологде, Санкт-Петербурге, Орле, Саранске, Ростовена-Дону и Нижнем Новгороде. Жилые комплексы включают в себя ЖК Gazoil City и «Дирижабль» в Москве, ЖК на улице Степана Разина и на улице Генерала Попова в Калуге. Офисная и гостиничная недвижимость представлена многофункциональным рекреационным комплексом в ММДЦ «Москва-Сити» (70 тыс. кв. м) и гостиницей в Ярославле (18 тыс. кв. м). Как сообщил Виталий Ефимкин, осенью 2010 года ГК «Ташир» закрыла сделки по четырем проектам в сфере недвижимости, таким образом, с начала 2010 года группа в общей сложности вошла в 12 проектов, совокупные инвестиции в которые превысят $2 млрд. «Мы сместили акценты. Если в 2009 году занимались поиском и покупкой distressed assets, то 2010 прошел под эгидой формирования альянсов с сильными местными игроками», – отметил он. Это, в частности, два самых больших ТРЦ, запланированных к вводу в 2011 году, – ТРЦ «РИО» в Нижнем Новгороде, реализуемый ГК совместно с Волго-Окской инвестиционной группой (инвестиции $50 млн), и ТРЦ «РИО» в Ростове-на-Дону, который «Ташир» построит в партнерстве с компанией «Седьмой континент» (инвестиции $70 млн). Кроме того, совместно с фондом семьи Владимира Груздева ГК «Ташир» намерена построить на 14-м км Калужского шоссе новый город-спутник Москвы Gazoil Park. В проект планируется инвестировать $1 млрд. Также ГК приобрела проект гостиницы в Туле. Общая площадь объекта составит 17 тыс. кв. м, гостиница будет включать в себя 180 номеров, ресторан и фитнесклуб. Ввод гостиницы намечен на 2012 год, инвестиции – $45 млн. При этом приобретение новых активов не помешало плановой реализации ранее заявленных проектов группы: в 2010 году ГК «Ташир» открыла ТРЦ «РИО» в Реутове, Иваново и Туле, гостиничный комплекс SK-Royal в Москве, гостиницу «Парк-Отель» в Калуге и ЖК «Кронштадтский» в Москве.

Сделка

Indesit переедет в «Двинцев» Компания «Индезит РУС» арендует 1,7 тыс. кв. м в здании В бизнес-центра «Двинцев», которым владеет американский фонд Wells Real Estate Investment Trust II. В новом

10 0

006-15 News_I_L.indd 10

Олег Мышкин: Пенсионные фонды являются крупнейшим игроком на рынке недвижимости и в состоянии существенно влиять на движения рынка. стр. 28 офисе расположится штаб-квартира компании. ООО «Индезит РУС» разместится на 5-м этаже. Переезд компании запланирован на январь 2011 года после завершения отделочных работ. По соглашению с фондом, девелопер также выполнит отделочные работы в качестве управляющей компании по отделке в соответствии с корпоративными требованиями компании Indesit. Арендаторами бизнес-центра «Двинцев» являются такие ведущие международные компании, как Samsung Electronics, Halliburton International, Kellogg’s, Diebold и теперь Indesit. Костантино Марчеллини, финансовый директор ООО «Индезит РУС», рассказывает: «После открытия «Индезит РУС» мы старались найти подходящий бизнесцентр для размещения штаб-квартиры компании. Я лично посетил много зданий и, когда увидел «Двинцев», понял, что этот бизнес-центр будет именно тем местом, где компания Indesit будет реализовывать свои новые задачи в России».

ТРЦ Galeria принимает посетителей 25 ноября в центре Санкт-Петербурга открылся торгово-развлекательный центр Galeria общей площадью 192 тыс. кв. м и арендуемой 93 тыс. кв. м. ТРЦ находится на пересечении Лиговского и Невского проспектов, рядом с Московским вокзалом, по адресу: Лиговский проспект, 26–38. Девелопером объекта является ООО «Строительная компания "Бриз"». Эксклюзивный консультант по маркетингу и сдаче в аренду – компания Jones Lang LaSalle. Генеральный подрядчик ТРЦ – Renaissance Construction, архитектор – компания Chapman Taylor, генеральный проектировщик – «Григорьев и партнеры». Объект начал строиться в 2006 году. Как сообщила CRE Екатерина Земская, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, в целом в него было вложено $500 млн. Инвестором выступил Сбербанк. Окупиться проект должен за 10 лет. На настоящий момент ТРЦ заполнен арендаторами на 98%. В Galeria большая развлекательная зона – боулинг на 27 дорожек (более 3 тыс. кв. м), 10 кинозалов, в том числе с 3D Imax (общая площадь мультиплекса 5,5 тыс. кв. м), уникальный для Петербурга семейный центр «Хэппилон» с американскими горками под крышей. Якорными арендаторами ТРЦ стали супермаркет «О'Кей» (2,8 тыс. кв. м), магазин электроники и бытовой техники «М.видео» (2,4 тыс. кв. м), «Спортмастер» (1,3 тыс. кв. м). В торговой галерее представлено около 300 магазинов, в том числе такие бренды, как Marks & Spencer, Gap, Esprit, Mexx, Next, New Yorker, «Снежная Королева», Mango, L’Etoile, «Иль де Ботэ», Adidas, Reebok, «Белый Ветер», Nokia, Sony и др. Причем из 300 брендов более 60 в Петербурге впервые, отмечает Екатерина

Земская. К примеру, впервые в СанктПетербурге в Galeria откроются магазин американской обувной сети Payless и косметический магазин M A C. В Galeria разместились также кофейни Le Pain Quotidien, Costa Coffee, «Шоколадница», «Кофе Хауз» и другие. На 4-м этаже работают рестораны: Nordsee, IL Патио, «Две палочки», «Дюжина», T.G.I. Friday’s, а также два ресторана Ginza project. По оценкам управляющего директора NAI Becar в Санкт-Петербурге Ильи Андреева, арендные ставки для якорных арендаторов в ТРЦ могут быть до 500 руб./кв. м. А небольшие помещения на первом этаже, скорее всего, сдаются примерно до 7000 руб./кв. м. По его мнению, конкуренция новому торговому центру не страшна. «В центре очень высокий поток людей, поэтому нельзя говорить о том, что конкуренция сможет как-то повлиять на работу ТРЦ Galeria. Уже понятно, что ТРЦ будет востребован со стороны покупателей», – считает эксперт. Но и сам ТРЦ Galeria вряд ли всерьез повлияет на покупательский поток наиболее популярных в центре Петербурга торговых центров ТК «ПИК» и ТК «Сенная», полагает Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA. В то же время эксперт предполагает, что он сможет перенаправить на себя потоки с близлежащих спальных районов. Напомним, что 11 ноября в нескольких сотнях метров от ТРЦ Galeria по адресу: Невский проспект, 114–116, открылся ТК «Стокманн Невский центр». Правда, по площади он уступает Galeria. Согласно информации на сайте ТК, его общая площадь составляет 97 тыс. кв. м, из них торговая – почти 43 тыс. кв. м, 20 тыс. кв. м занимает сам «Стокманн», на 23 тыс. кв. м размещается около 70 магазинов. Помимо этого в «Невском центре» располагается 4,5 тыс. кв. м офисных площадей, парковка

на 550 автомобилей, фуд-корт, кафе, рестораны, фитнес-центр и салон красоты. По мнению Людмилы Рева, эти комплексы не будут конкурировать друг с другом, даже несмотря на присутствие в числе их арендаторов одинаковых операторов. «Galeria – это классический ТРК, где более четко выражена развлекательная часть, которая включает в себя кинотеатр, боулинг, масштабный детский развлекательный центр, в то время как в «Стокманне» к развлечениям можно отнести разве что Alex Fitness», – отмечает эксперт. В то же время Роман Евстратов считает, что конкуренция между этими двумя ТЦ все же возникнет, так как оба проекта имеют схожее ценовое позиционирование и даже некоторых арендаторов, присутствующих в обоих объектах. «Тем не менее, думаю, что оба проекта будут успешны, так как в данной зоне очень высокий трафик. Расположение нескольких торговых центров в непосредственной близости друг от друга – это совершенно нормальная ситуация для центральной части мегаполисов с высоким деловым и туристическим потоком», – говорит он. Однако проблемы могут появиться в другом: открытие сразу двух ТЦ в этой части Петербурга приведет к серьезным транспортным проблемам, уверены эксперты. «Участок, прилегающий к площади Восстания, и без того сложен для проезда, а присутствие в его эпицентре сразу двух крупных объектов, привлекающих и пешеходный, и автомобильный поток, сделает ситуацию в этой части Невского близкой к транспортному коллапсу», – считает Людмила Рева. Впрочем, Илья Андреев с этим не согласен. «Оба торговых комплекса имеют большие парковки, что сможет облегчить ситуацию в центре с точки зрения паркинга. Поэтому проблем с транспортной ситуацией не будет», – полагает он.

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от Head Hanter за 1.12 – 13.12.201 / Indices of Demand for Real Estate Occupations from HeadHunter, as of Dec 1 – Dec. 13 Наиболее востребованные профессии (вакансии) / Vacancies in Highest Demand

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter* / HeadHunter Index*

Агент по недвижимости / риелтор / Real estate agent / realtor

72 810

121

1.1

Руководитель проектов / Project director

71 200

2.8

Инженер / Engineer

52 644

1.0

Средняя зарплата, руб. / Average Wages, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Индекс HeadHunter / HeadHunter Index

Наименее востребованные профессии (вакансии) / Least Popular Vacancies Геодезист / Land surveyor

38 636

Мало данных

Визуализатор / Visualizer

53 250

Мало данных

Комендант / Superintendent

33 125

Мало данных

Оценщик / Appraiser

60 156

Мало данных

Средняя ожидаемая зарплата, руб. / Average Expected Salary, rubles

Кол-во вакансий / Number of Vacancies

Агент по недвижимости / риелтор / Real estate agent / realtor

57 694

134

Руководитель проектов / Project director

91 146

Инженер / Engineer

47 967

Наиболее популярные профессии (резюме) / Most Popular Occupations (CVs)

*Количество соискателей на одну вакансию / *a number of applicants per vacancy

А ты уже заходил? 23.12.2010 16:44:19

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Contents | News

| |

| Residential news

The “Kopeyka” at 51.5 billion rubles

Transaction

Retail Group has finalized a deal on the purchase of the Kopeyka discount chain. X5 will pay cash for 100% of Kopeyka shares. In addition, X5 will take over the debts of the chain, which do not exceed 16.5 billion rubles in total. The transaction will be financed from funds that Sberbank of Russia will loan to X5, with a part of the total amount coming through existing credit lines. In addition, Sberbank will open a new five-year revolving credit line for X5, with a limit of $1 billion in ruble equivalent and maturing date in December 2015. The line of credit does not involve property collaterals and is available on terms comparable to those of the leading Western banks that are lending money to X5. According to the press release, before the transaction was finalized, the company had obtained all the necessary approvals and endorsements, including that of the Federal Antimonopoly Service (FAS). In accordance with the FAS, subsidiaries of Trading House Kopeyka, will cease trading activities in 27 stores until the deal comes into effect. Plans call for closing the deal in the second half of December 2010. The Kopeyka chain store is the third largest network on the Russian food retail market in the "soft" discounters segment, in terms of total revenues and the number of stores. At the time of signing of the agreement, the chain included more than 660 stores with total sales area of more than 290,000 sqm. Forecasts

say that by the end of 2010, the chain will have legal rights to about 700 stores. The Kopeyka discount stores are mainly located in the European part of Russia, with more than 50% of the business concentrated in Moscow and the Moscow Region. The company also owns seven distribution centers with about 87,000 sqm of areas. According to the audited financial statements, net revenues for 2009 came to 54.9 billion rubles while EBITDA reached 3.7 billion rubles. Lev Khasis, chief executive director of the X5 Retail Group, believes that the acquisition of the Kopeyka chain will strengthen the leadership of X5 in the Russian retail market, significantly expanding its presence in this particular format in Moscow and the Moscow Region. The number of stores being run by the X5 Retail Group, in the "soft" discount store format, will increase by 700 stores, retail space owned by the company will increase by 25%, to 1.4 million sqm (estimates as of June 30, 2010). Within two years, X5 is planning to re-brand the Kopeyka discount chain into the Pyaterochka. In 2011, the main task will be integration of the operational models and IT-systems. Conversion for most stores is planned for the second half of 2011 and throughout 2012. Galina Maliborskaya, director of commercial real estate at Colliers International, says that this merger/ acquisition marks the commencement of this process in the retail trade of Russia, while around the globe this is a quite common practice.

Ms. Maliborskaya also mentioned other examples of mergers/acquisitions in Russia. One was the purchase of the Taxi store chain from Kira Plastinina by the Melon Fashion Group, and its renaming into the BeFree chain. The other was Intersport (Delta Sport) acquiring the Baltic chain Sportland, which also developed the Netto Sport network. "Such events are always important for the market, because they tend to strengthen the position of the absorbing company and this automatically affects its market share, relative to the competition. For example, the acquisition of Kopeyka automatically increases the number of stores in the Pyaterochka format and strengthens the positions and the recognition of the network on the market," says Galina Maliborskaya. In her turn, director of the group for support of mergers and acquisitions, PwC in Russia, Anna Solovey, says this transaction illustrates one of the major current trends in the Russian retail market – the consolidation of players. "As a consequence, rather large transactions are being carried out in the market now. This is a natural process. Since the Russian retail sector is quite fragmented today, the share of the five largest retailers is only 11% of the total market. While in more developed markets the market share of large players reaches up to 75%,” she says. Experts believe that the consolidation process may increase the pressure on the prices charged by competitors and producers. "For the larger players, the optimization of costs and an increase in efficiency will become very important, while for the smaller ones – this can become a stimulus for sale," believes Anna Solovey. One representative of the X5 Retail Group N.V., Maxim Trapeznikov, said that according to the financial results of the past year, X5 is the only company in this sector engaged in M & A transactions (before Kopeyka, the Patterson and Ostrov networks were acquired in a similar manner). Market experts believe that development through acquisition of competitors is not the only way to develop, but it is the quickest and most effective way, given the current market situation. "Buying up their competitors, X5 immediately receives a number of operating stores that bring in a good revenue stream, while the construction of new outlets requires some time," says Dmitry Zolin, managing partner of LCMC. The X5 Retail Group is Russia’s largest retailer by sales volume. As of September 30, 2010, the company was managing 1,630 stores in Moscow, St. Petersburg and other regions of European Russia, the Urals and in Ukraine. The company's network includes 1,232 Pyaterochka stores in the "soft discounter" format, 289 Perekriostok supermarkets, 65 Karusel hypermarkets, and 44 convenience stores. X5 retail shareholders are the Alfa Group – 47.9%, the founders of Pyaterochka – 23.1%, the company's management – 1.9%, with 27% of the remaining shares being in open circulation in the form of GDRs. Treasury GDRs make up 0.1%.

Your navigator through the market! 006-15 News_I_L.indd 11

23.12.2010 10:44:12

New s:

Transaction

Alcohol to be poured in Trilogy Park Tomilino Investment Trust, the developer and operator of the Class 'A' Trilogy Park Tomilino warehouse, signed a long-term lease agreement with the Vinexim Company, a distributor of alcoholic beverages on domestic and international markets. In accordance with the new agreement, Vinexim will accommodate a distribution center within the complex. The area of leased premises is 14,500 sqm. The lease agreement was signed for 5 years. The rental rate and terms have not been disclosed. According to Vitaly Antonov, General Director of Espro Development, for long-term leasing agreements, the rates in similar warehouse complexes are now about $110 per sqm, triple net, per year. "In this case, the tenants certainly laid some technical requirements for alcohol storage facilities. In general, the market demand in 2010 increased substantially, affecting the number of leasing transactions, including large deals. This situation results from a shortage of new supply and the pent-up demand, when many companies are starting to implement their development plans which they put off during the previous 2-3 years," says Vitaly Antonov. Trilogy Park Tomilino is one of the largest Class 'A' logistics complexes, lying 7 km south of MKAD, along Novoryazanskoye Highway (M5). The project developer is Investment Trust Company, with the international financial group PPF being a major co-investor and Unicredit Bank Austria AG – the financial partner. The total area of the facility is 106,500 sqm. The level of investment in the project exceeds $120 million.

KoperniK gets rid of Classika The KoperniK Investment Group has sold the 45,000-sqm Classika Business Center, currently under construction in Moscow on Valovaya Street with 90% completed. The buyer and the amount of the transaction were not disclosed. David Godchaux, CEO of NAI Becar, notes that in the area of Valovaya Street the average price for 1 sqm is $3000. "Given the unfinished state and the GBA, the cost of the business center could reach $130140 million," the expert believes. He also thinks that the buyer was the Sminex Group of companies, which has already acquired several facilities from KoperniK. KoperniK told CRE that at the time of the sale, the facility was appraised at $90-120 million. "Currently, we are reducing the share of our own development projects, in accordance with our business strategy and previously announced plans," notes the company's representatives. Under this strategy, KoperniK is trying to reduce the share of real estate development

006-15 News_I_L.indd 12

in its investment portfolio and replace it with innovative projects boasting of significant potential for capitalization growth. The volume of projects that the group has completed surpasses 1 million sqm of residential and commercial real estate. Its current real estate development portfolio includes facilities with the total area of more than 350 sqm. The value of the group's assets is greater than $270 million. In addition to investment projects and development, the business structure of KoperniK includes a realty business, telecommunications and IT-services, design, expertise analysis of metal constructors and research in construction, management and real estate operations.

Facility

Opening of Tsvetnoy RGI International Ltd partially opened their Tsvetnoy store in the center of Moscow on Tsvetnoy Boulevard. The building was erected in accordance with the design project by Russian architect Yuri Grigoryan (Proyect Meganom Architects), and the interior concept was created by British HMKM and Lifschutz Davidson Sandilands. The 36,500-sqm 8-storey facility is designed for retail, with three of those floors being occupied by grocery stores, restaurants and cafes. The building also features 3-level underground parking for 387 vehicles. About 70% of supermarket sales area has been transferred to retail operators under a concession agreement. RGI retains control of the remaining area and uses it for trading in a variety of fashion brands. Stores offering affordable prices as well as international luxury fashion brands will be represented. More than 20 new brands will make their debut in the department store – All Saints, Reiss, Maje, Iro, Zadig et Voltaire, House of Harlow, Jerome Dreyfuss et al. Experts say that the partial opening of commercial real estate facilities often occurs when the activities of individual lines do not depend on each other. "Prioritized delivery of retail facilities is recognized as an economically viable practice. This scheme aims at optimizing the investment, especially when the cost of borrowing money is high. It is also used when there is a risk of "underloading" the facility with quality operators, as it is known that many foreign and national networks are very careful in expanding into certain regions," says Vyacheslav Gurov, Brokerage Director, DVI Real Estate.

Retail

Wal-Mart curtails business in Russia The world's largest retailer, Wal-Mart, decided to close its office in Russia. The company was planning to enter the Russian market by purchasing one of the Russian networks. Kopeyka, Lenta and some other networks were considered as potential candidates.

It is not known whether the closure of the office is connected with the recent acquisition of Kopeyka by the X5 Group. "We decided to enter the market through the purchase of a company, not by building stores from scratch, and since in the short term we see no clear set of partners for an acquisition, there is no need to continue the work of our Moscow office," said the president of Wal-Mart, Doug McMillan. The world's largest network, Wal-Mart, was founded in the United States back in 1962. Its basic formats are discount stores (5,000 sqm), supercenters (18,000 sqm), WalMart convenience stores, and the Sam's Club wholesale trade centers. The company owns 8,692 stores in 15 countries. The revenues in the fiscal year 2010 were $405 billion, net profits $14.4 billion, and capitalization – about $193 billion. The retailer's revenue is comparable to the turnover of the entire retail trade market in Russia – $465 billion. At the Wal-Mart shareholders’ meeting in 2009, the Wal-Mart CEO in Russia and Eastern Europe, Stephan Fanderl, promised that stores in Russia would open in 2010. However, since 2008 the company has not managed to open a single store. Wal-Mart carried out talks with the head of Uralsib, Nikolai Tsvetkov, who owns Kopeyka, but the Russian X5 Retail Group got the upper hand, and in early December it was announced that the X5 had bought Kopeyka for 51.5 billion rubles. The Americans had also tried to buy the Lenta chain, but its shareholders did not agree to any of Wal-Mart's offers. Meanwhile, deputy head of FAS, Andrei Kashevarov, was quoted by Interfax as saying that the Russian Antimonopoly Service had no reasons to refuse American Wal-Mart's acquisition of a Russian retail chain. "I believe that we have never had any problems with Wal-Mart. As a matter of principle, hypothetically we can say that we could not refuse Wal-Mart, just because it had not been represented here before," said Andrei Kashevarov. At the same time, the company has not lost its interest in the Russian market. According to Doug McMillan, Wal-Mart will continue to consider its options for entering Russia. The representative of Wal-Mart, Konstantin Dubinin, told CRE that the company welcomed competition in the Russian market and plans to return. "Should a prom-

ising network be offered for sale, we certainly plan to consider it," he said. According to the director of retail real estate at Colliers International, Galina Maliborskaya, the company could decide that expansion into Russia would be too expensive, since developing from scratch is rather difficult, in view of high land prices, complex process of getting approvals and permits, and strong positions of local players. "This problem could have been solved by purchasing a Russian network, but unfortunately, this did not happen," she said. The expert notes that competition in the Russian market will stiffen with the appearance of any new operator, whether in the grocery supermarket segment, or elsewhere. "Each new grocery hypermarket makes it more difficult and expensive to enter the market," says Galina Maliborskaya. The general director of "Real – Hypermarket", Antonio Baptishta, told CRE he believed the Russian retail market, and especially the hypermarkets segment in major cities, had an enormous potential as one of the most promising and rapidly growing sectors. "In Russia, the competition is quite strong, but not because there are many players, but because all the players, or at least most of them, are professionals in their fight for the buyer's attention. Nevertheless, there is still a huge demand for high quality large format retail. Basically, this is because many Russian players, like the regional networks for example, are able to provide high-quality retail only at the level of a mini-market and a supermarket," says Antonio Baptishta. According to experts of the Real Company, in the next few years, Moscow will be able to accommodate up to 30 new hypermarkets, while in the regions it is possible to build at least 100 hypermarkets. We should recall that last year the international retailer Carrefour also decided to leave the Russian market. It lost a battle that did not really even start, to another giant – the Auchan Company. Back then, Carrefour failed to reach an agreement for the purchase of the Seventh Continent and Lenta networks. However, market participants believe that the French retailer was simply not interested in playing according to the local rules and wooing the authorities, rather than just doing business.

Just be the first to know! 23.12.2010 10:44:14

# 2 (15 4) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 01.11

| Contents | News

| |

| Residential news

006-15 News_I_L.indd 13

23.12.2010 10:44:16

New s:

Transaction

Sistema gives up on development The public company Sistema has completed the sale of 27.6% of Sistema-Hals shares to Blairwood Limited and Stoneflower Limited. Each of these companies bought 13.8% of the shares for $70 million in total. As a result of this transaction, AFK Sistema has completely left the development business behind, and its press office reports that the company no longer owns any development companies. "We received an attractive offer for the sale of the remaining stake in Sistema-Hals (27.6%), and decided to withdraw from that asset", AFK Sistema's press service told CRE. They also noted that in making this decision the company was guided by its investment principles. The press service of VTB, which is the largest shareholder of Sistema-Hals, owning 51.24% of its shares, said the bank was willing to work with any shareholder who would seek to develop the company and increase its capitalization. They also emphasized that VTB was not going to increase its stake in Sistema Hals (the bank still retains a controlling stake in the company), in order to protect its interests as a creditor. In June 2010, the debt of SistemaHals reached $1.451 billion, despite the fact that cash on the balance sheet stood at only $22 million. Net loss amounted to $243.6 million. The company owed $1.268 billion to its largest creditors. At present, the development portfolio of the company includes about 80 projects earmarked for different uses. Among the most symbolic projects are restoration of the central department store Detsky Mir on Lubianka Street, restoration project of the Peking Hotel and development of the adjacent territory of this multifunctional facility, construction of a business center on Leningradsky Avenue, the Leto Megamall in St. Petersburg and the Kamelia hotel complex in Sochi. AFK Sistema was founded in 1993. A public diversified financial corporation invests in companies specializing in such industries as telecommunications, high technologies, oil and petrochemical industry, wireless and space technologies, banking, real estate, retail, media, tourism and medical services. The revenue in the 2n quarter of 2010 totaled $6.9 billion, the total assets as of June 30, 2010 reached $40.2 billion.

Indesit moves to Dvintsev The Indesit RUS Company is leasing 1,700 sqm in building B of the Dvintsev Business Center, which is owned by the American fund Wells Real Estate Investment Trust II. The new office will house the company's headquarters. Indesit RUS LLC will be accommodated on the fifth floor. The company is scheduled to move in during January

006-15 News_I_L.indd 14

Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players

page 46

2011, after finishing works are complete. We should recall that the developer of the Grade 'A' Dvintsev Business Center is the Central Properties Investment and Development Company. Consultant in the transaction was Jones Lang LaSalle. By agreement with the fund, the developer will also perform the finishing works and provide the furnishings, as the facility management company, in accordance with the corporate requirements of Indesit. The tenants of the Dvintsev Business Center are leading international companies such as Samsung Electronics, Halliburton International, Kellogg's, Diebold, and now Indesit. According to Costantino Marchellini, financial director of Indesit RUS LLC, “After the opening of Indesit RUS we tried to find an appropriate business center to accommodate our company's headquarters. I have personally visited many buildings, and when I saw Dvintsev, I realized that this business center is exactly the place where the Indesit Company will implement its new tasks in Russia." Says Elizaveta Golysheva, deputy director of Jones Lang LaSalle" "Wells REIT II and Central Properties added another wellknown large company to its first-class list of tenants in the Dvintsev Business Center. This is a well-known international brand, one of the leaders in major home appliances, Indesit, chose Dvintsev as its headquarters in Russia. This choice did not surprise us, since the business complex offers a unique combination of qualities that are very beneficial to tenants – good access by public and motor transport, contemporary design and efficient floor layout, reliable owners, a professional developer and a property management company, good infrastructure and a lot more."

Project

Self-storage starts The first in Russia self-storage terminal (personal storage) opened in Moscow, at 8, 12th Maryina Passage, bldg. 2. It is operating under the Box City brand developed by KR Properties. The terminal is a three-story class 'A' warehouse complex, equipped with modern general and individual security systems (8 levels), heating and ventilation systems complying with European standards. The total area is 3,000 sqm, leasable area – 2,000 sqm, the total number of bays – 500, the minimum bay size is 1 sqm. "Over the next five years we plan to open about 30 selfstorage terminals in major Russian cities, with the total area of more than 100,000 sqm and to reach sales of $50 million, EBITDA level of about 50%. The European performance of most companies in this market, such as Big Yellow and Safe Store, confirms that these figures are absolutely achievable,” says Sergey Kalinin, the general director of KR Properties. In the U.S.A., this business has been around for over 60 years by now, and in 2009, 50,000 self-storage warehouses were operating in the country, with a total area

The studio guest at the CRE News program Irina Florova, head of analytics at CB Richard Ellis

– Many tenants do not want to argue with the owners of their building. It seems that the owners will remain in charge. How does this square with the statement that today we have a tenants market? – The owners market has not arrived yet. The lessee has the flexibility before he or she signs the lease. After its conclusion though, there may be a fear to spoil relations with the owner. Usually the contracts stipulate all possible conditions in great detail. However, it is impossible to foresee everything, and should a conflict arise, it would be uncomfortable for the lessee to work in the building, so he does not wish to put it at stake. He has many employees and clients that come to his place. A bad image is a serious blow on a lessee. – Can dissatisfaction of the lessee affect the rental rate? – Absolutely. However, the lessee must ensure that the necessary opportunities exist to discuss the rate. The ideal option is when upon the expiration of the lease, the terms of the contract are reviewed. In case of any grievances, the lessee has the right to revise the rental rates, come up to the owner and to demand justification of this decision. To be able to influence a rate reduction, one should try to take care of this when signing a contract. – Can the tenant influence the choice of the management company? – Yes, but only during the negotiations, not after a contract is signed. If this is a big company, which will be an "anchor" tenant, its opinion will be taken into account. The agreement must provide for the possibility of replacing the FM company in case the lessee is discontent with the level of service. Otherwise, it is pointless to make this claim at a later date. There remains one thing: to hope for the loyalty of the owner who can meet the lessee’s wishes and accept his position. For example, the FM company cannot cope with their responsibilities and the owner is aware of this. Then he has the right to hire another facility management company. Read all the important real estate market news at www.cre.ru

of 210 million sqm. The annual sales in this industry is $22 billion. In Europe, the industry began to develop in the late 1980s – early 1990s. To date, the number of individual storage depots in England, France and Germany has tripled up to 1,500. The total warehouse area is 3.5 million sqm, with an annual turnover of $1.5 billion. Self-storage market growth in Europe averages 5-7% per year. According to the director of City Box, Vladimir Strigin, it is not possible to measure the Russian self-storage at this time. In the first terminal that opened, during the first few weeks of operations, more than 30% of the bays have already been rented. "By these first results, we can see that personal storage service is in demand. However, most potential customers are poorly informed about the existence of this new service in our country," he says. Not all the experts are so optimistic, though. "In Russia in the next few years not more than 2-3% of homeown-

ers will lease such facilities", says Vyacheslav Kholopov, director of warehousing, industrial real estate and land at Knight Frank. He believes that the popularity of this format in our country will depend on the pricing policy of the owners – the average rental price is $300-350 per sqm per year, few people are willing or able to pay up to $1500 a year for the lease of 4 to 5 sqm to store their belongings. "Although, the need for off-site storage may grow as people's incomes grow,” he says. Currently, there are several warehouses of the self-storage format in Moscow, including the Red Box on Berezhkovskaya Quay. The company plans to open a number of selfstorage warehouses in Moscow and in major cities of Russia. The company SafeSpace, a European player in the self-storage warehousing market, entered the Russian market of the similar format. The company also plans to open warehouses in Moscow and other Russian cities.

Here is the market! 23.12.2010 10:44:18

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Transaction

Galeria greets visitors

The Galeria Shopping and Entertainment Center opened in central St. Petersburg on November 25. Its total area is 192,000 sqm, GLA – 93,000 sqm. The shopping mall is located at the intersection of Ligovsky and Nevsky avenues, near the Moscow railway station at 26-38 Ligovsky. It has five levels and two underground levels. The underground parking is designed for 1,300 vehicles. The developer of the facility is Breeze. The exclusive marketing consultant and broker is Jones Lang LaSalle. The general contractor is Renaissance Construction, the architect is Chapman Taylor, and the general designer is Grigoryev & Partners. Construction works began in 2006. Ekaterina Zemskaya, deputy director of retail at Jones Lang LaSalle, reported to CRE that a total of $500 million has been invested. Sberbank is the lender and the project should pay for itself within 10 years. According to Ekaterina Zemskaya, currently the shopping mall is 98% occupied. The Galeria has a large entertainment area, a 27-lane bowling alley (over 3,000 sqm), 10 cinemas, including a 3D IMAX cinema (5,500 sqm), the Happylon Family Center with an American indoor roller coaster, is a unique center in St. Petersburg, she says. The Okay Supermarket (2,769 sqm), M.Video home appliances store (2,424 sqm), Sportmaster (1,300 sqm) became the anchor tenants. The retail gallery houses more than 300 stores, including such brands as Marks & Spencer, Gap, Esprit, Mexx, Next, New Yorker, The Snow Queen, Mango, L'Etoile, Ile de Beaute, Adidas, Reebok, White Wind, Nokia, Sony and others. Of the 300 brands in the mall, more than 60 are making their debut in St. Petersburg. For example, for the first time in St. Petersburg, a shoe store of the American network Payless and the MAC beauty shop will open. The Galeria also houses coffee shops like Le Pain Quotidien, Costa Coffee, Shocoladnitsa, Coffee House and others.

The restaurants Nordsee, IL Patio, Two Sticks, Dyuzhina, and TGI Friday's are on the 4th floor, as well as two Ginza restaurants. The managing director of NAI Becar in St. Petersburg, Ilya Andreyev, estimates that rents for anchor tenants can cost up to 500 rubles/sqm/month, while small premises on the first floor are likely to be given out for about 7,000 rubles/sqm/month. He believes that competition is not much of an issue for the new shopping center: "There is a large flow of people in the center, so we cannot say that the competition will somehow affect Galeria." But it is unlikely that Galeria will seriously affect the customer flow of the most popular centrally located malls, such as Sennaya, says Lyudmila Reva, director of business development at ASTERA. At the same time, the expert assumes that it will be able to redirect to itself the flows from the nearby residential districts. We should mention that on November 11, Stockmann opened the Nevsky Center just a few hundred meters from Galeria, at 114-116, Nevsky Ave., albeit smaller than Galeria. According to the available information, its GBA is 97,000 sq m and GLA is almost 43,000 sq m, 20,000 sqm being occupied by Stockmann itself, and about 70 stores located on the remaining 23,000 sqm. In addition, there are 4,500 sqm of office space, a parking lot for 550 vehicles, food court, restaurants, a fitness center and beauty salon. According to Lyudmila Reva, these complexes will not compete with each other, despite the presence of similar operators. “Galeria is a classic mall where the entertainment part is more clearly expressed and includes a cinema, a bowling alley, a large children's fun center, while in Stockmann only Alex Fitness is the only entertainment element,” says the expert. At the same time, Roman Yevstratov believes that still there is competition between the two shopping centers, because both projects have similar price positioning and even more, some of the tenants are present in both facilities. "Nevertheless, I think that both projects will be successful because there is very high traffic in this area. The location of several shopping centers in close proximity to each other is a perfectly normal situation for the central parts of mega-cities with high density of business and tourist flows," he says. However, problems of a different kind may appear – the opening of two shopping centers in this part of St. Petersburg will lead to serious transportation problems, experts believe. "The section adjacent to the Vosstanya Square is already difficult to drive to, and the presence of two major facilities that attract pedestrian and traffic flows, will make the situation in this part of Nevsky very difficult for traffic," believes Lyudmila Reva. However, Ilya Andreev disagrees. "Both malls have large parking lots that could help improve the situation in the center of the city in terms of parking. Therefore, there will be no problems with the traffic situation," he says.

| Contents | News

| |

| Residential news

Tashir shifts focus In 2011 Tashir Group of Companies plans to commission seven shopping centers, four residential complexes and two hotels, with a total area of 850,000 sqm, said Vitaly Efimkin, vice president of the Tashir Group, during a news conference. Retail facilities under the RIO brand will open in Yaroslavl (60,000 sqm), Vologda (45,000 sqm), St. Petersburg (63,000 sqm), Orel (55,000), Saransk (25,000 sqm), Rostovon-Don (100,000 sqm) and Nizhny Novgorod (100,000 sqm). Residential complexes include the 207,000-sqm Gazoil City and the 100,000sqm Dirigible residences in Moscow, the 8,000-sqm Stepan Razin Street and the 7,000-sqm General Popov Street in Kaluga. Office and hotel real estate is represented by the multi-functional recreational complex in MIBC Moscow-City (70,000 sqm) and a hotel in Yaroslavl (18,000 sqm). According to Vitaly Efimkin, in autumn of 2010, Tashir finalized transactions on four projects; in 2010, the group was involved in 12 projects, and the total investment exceeded $2 billion. "We have shifted our focus. In 2009 we were searching for and buying distressed assets, but in 2010 we turned our eyes to alliances with strong local players," he said. In particular, these are the two biggest malls, scheduled for delivery in 2011 – the RIO in Nizhny Novgorod, implemented by

Just cre it! 006-15 News_I_L.indd 15

the Group in cooperation with the VolgaOka Investment Group ($50 million will be invested). In addition to anchor tenants and retail galleries, this mall will house a 4-screen cinema, ice rink, children's playground, bowling and food court. Tashir will build another RIO in Rostov-on-Don in partnership with Seventh Continent. The grocery retailer Nash Hypermarket will be one of the "anchors" (9,000 sqm), along with Cinema Star 6-screen multiplex, children's play center, bowling, billiards, food court, and a cafe with a summer terrace. The level of investment is around $70 million. In addition, the Tashir Group, together with Vladimir Gruzdev’s family fund intend to build the Gazoil Park, a new satellite town of Moscow lying at the 14th km of Kaluga Highway, and will include apartment buildings and townhouses totaling 1 million sqm, daycares, a school, fitness center, shopping center, cinema, restaurants and hotels. The partners plan to invest $1 billion. The Group has also acquired a 17,000-sqm 180-room hotel project in Tula with a restaurant and fitness center. The hotel must open in early 2012; investments amount to $45 million. Vitaly Efimkin also says that the acquisition of new assets has not changed the planned implementation of previously announced projects – in 2010, the Tashir Group opened RIO Shopping Centers in Reutov, Ivanovo and Tula, SK-Royal hotel complex in Moscow, Park Hotel in Kaluga and the Kronstadt RC in Moscow.

23.12.2010 10:44:19

Resident i a l New s:

НОВОСТИ

«Масштабная» застройка Конкурс Группа компаний «Масштаб» возвращается к реализации крупнейшего в России градостроительного проекта А101. С помощью закрытого международного конкурса девелопер выбрал компанию, которая займется проектированием одной из частей А101 – «Города кварталов А101». Ею стала испанская компания EDDEA Spain. Проект реализуется в Ленинском районе Московской области, недалеко от столичного микрорайона Южное Бутово. На участке площадью 154 га планируется построить 1,3 млн кв. м жилья экономкласса для 45 тыс. жителей, площадь нежилых помещений на первых этажах составит около 136 тыс. кв. м. В рамках проекта будет построено 4 школы, 8 детских садов, спортивные залы, бассейны, поликлиника, паркинги, кафе и рестораны, магазины, ТРЦ. Проведенные «Масштабом» международные архитектурные конкурсы на разработку мастер-плана и проектов планировки кварталов в «Городе кварталов А101», по словам Евгения Асса, руководителя архитектурной мастерской «Архитекторы Асс», беспрецедентны для России по количеству участников. На открытый конкурс проектов планировки кварталов с общим призовым фондом $40 тыс. было прислано около 250 вариантов. Победителями в категории низкоплотная застройка стали Architekten Cie и Koschany + Zimmer Architects, в категории высокоплотная застройка – Architekten Cie и архитекторы А. Цемайло и Н. Ляшенко. Закрытый конкурс на разработку мастер-плана собрал 42 архитектурных бюро со всего мира. «Впервые в России международные архитекторы были привлечены к разработке масштабного градостроительного проекта, а не отдельного здания», – отметил Барт Голдхоорн, архитектор, главный редактор журнала «Проект Россия». По словам председателя совета директоров ОАО «Масштаб» Михаила Маликова, начать строительство в «Городе кварталов» планируется примерно через полтора года. Общий объем инвестиций в строительство «Города кварталов А101» составит 70 млрд рублей, сообщил г-н Маликов.

Девелопмент» Игорь Гончаров, на торги были выставлены 11 лотов подмосковной элитной недвижимости – дома и земельные участки с подрядом в поселках Графский лес и Графские пруды, расположенных в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе в окружении леса, ценой от 24,5 до 77 млн рублей за лот. Общая сумма лотов по стартовым ценам – 482,7 млн рублей. Торги проходили по голландской системе – на понижение. Основная интрига первого онлайн-аукциона – один из лотов торговался без цены отсечки. В итоге торги прошли успешно по 5 лотам из 11 на общую сумму 205,7 млн рублей. Еще по двум объектам ведутся переговоры. На рынке загородной недвижимости перестали работать традиционные механизмы стимулирования продаж. Аукцион позволил определить справедливую рыночную цену объекта, так как для девелопера она одна, а для покупателя – совсем другая. В ноябре 2010 года компания «Аллтек Девелопмент» стала первым и на данный момент единственным в России лицензиатом международного электронного аукционного дома BidontheCity.com по продаже, покупке и сдачи в аренду объектов недвижимости, расположенных на территории Московской области.

Новости компаний

MR Group переключилась на жилье У MR Group новая стратегия развития: девелопер решил меньше заниматься офисной недвижимостью, которая раньше была основным направлением компании, и сосредоточиться на строительстве жилья экономкласса, заявил в ходе пресс-ланча гендиректор MR Group Роман Тимохин. Пока главный проект MR Group в этом направлении – малоэтажный город-спутник Новое Ступино, который предполагает строительство 2 млн кв. м жилой недвижимости. В I квартале 2011 года планируется ввести в эксплуатацию 9 тыс. кв. м жилья и детский сад. Из этого объема уже раскуплена примерно треть. Помимо этого девелопер собирается заняться возведением многоэтажного панельного жилья в Подмосковье. Как рассказал Роман Тимохин, в стадии покупки и оформления находятся участки под строительство 500 тыс. кв. м в ближайшем Подмосковье. MR Group вместе со своими партнерами намерена инвестировать в это $100 млн. Подрядчиком строительства станет компания «ДСК-1». В Химках уже приобретен участок, где в январе 2011 года планируется начать возведение 25 тыс. кв. м. Новая стратегия отразилась и на проекте МФК в Филях: MR Group провела реконцепцию, согласно которой увеличилась жилая часть комплекса.

«Пионер» стал первым

Аукцион

Элитка ушла с молотка на «живых» торгах Компания «Аллтек Девелопмент» 11 декабря провела первый в истории России «живой» онлайнаукцион недвижимости на электронной площадке BidontheCity.com. Как сообщил CRE гендиректор «Аллтек

016-17_News_Rezident_I_L.indd 16

ГК «Пионер» стала первым девелопером, который выиграл право на заключение договора аренды земли в целях жилищного строительства на первом аукционе Фонда РЖС в Москве, заявил на пресс-конференции Олег Сорока, гендиректор ГК «Пионер – Москва». Он отметил, что конкурс состоялся в Москве 15 февраля 2010 года, а уже 1 марта договор был заключен. «На сегодняшний день аукционы Фонда РЖС – один из немногих эффективных механизмов государственно-частного партнерства в сфере девелопмента. Прозрачная структура конкурса и комфортные условия реализации проекта позволяют улучшить его экономику для девелопера», – сказал Олег Сорока. Особенностью этого проекта станет то, что впервые часть расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций будет профинансирована из городского бюджета. Это позволит снизить себестоимость строительства, а главное, сократить

сроки его реализации, что в конечном счете выгодно как компании, так и покупателям квартир. Участки под строительство жилого комплекса общей площадью около 4,5 га расположены в районе Северное Тушино, на пересечении улицы Свободы и Химкинского бульвара. ГК «Пионер» планирует построить на этой территории ЖК комфорткласса общей площадью 45 тыс. кв. м. В квартирах комплекса будет качественная отделка, благодаря которой покупателям не потребуется дополнительных вложений в обустройство. Комплексная застройка предполагает строительство подземно-наземного гаража и инфраструктуры на первых этажах. Территория жилого комплекса будет озеленена и благоустроена. Начало возведения объекта намечено на I квартал 2011 года. Предполагается, что срок реализации проекта составит три года. Объем инвестиций в проект запланирован на уровне $110–120 млн, 30% из которых – это собственные средства компании.

Проект

Группа ЛСР построит в Санкт-Петербурге ЖК ООО «Городская домостроительная компания» (предприятие группы ЛСР) победила в открытом аукционе на приобретение в Московском районе Санкт-Петербурга земельного участка общей площадью 91,5 тыс. кв. м. Сумма сделки составляет 1,075 млрд рублей. Торги проводились Российским аукционным домом. На приобретаемой территории ООО «ГДСК» планирует возвести жилой комплекс класса масс-маркет. По предварительным оценкам, продаваемая площадь комплекса составит 119 тыс. кв. м, из которых около 90 тыс. кв. м – площадь квартир. Предполагается, что новый жилой комплекс будет включать разноэтажные здания с максимальной высотностью 24 этажа, детский сад и школу. Все дома будут возводиться по «бесшовной» технологии отделки фасадов ДСК «Блок» (предприятие группы ЛСР). Начать строительство планируется в 2012 году, застроить весь земельный массив – за три года.

Исследование

Цены на жилье снова стали снижаться По сравнению со II кварталом этого года в III квартале рост цен на жилую недвижимость упал на 4,3%. Снижение после нескольких кварталов позитивной динамики показали 14 стран, в основном европейские, говорится в исследовании компании Knight Frank. Среднегодовой рост цен на жилье составил 3,1%. «Впервые с конца 2008 года цены начали расти во всех шести регионах (Азиатско-Тихоокеанский 9,9%, Ближний Восток 5,1%, Северная Америка 4,2%, Южная Америка 3,5%, Африка 3% и Европа 0,8%)», – рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. Однако эти тенденции не отражают общей картины. Около 30% стран, ситуация на рынке недвижимости которых стабилизировалась в начале 2010 года, в III квартале показали отрицательный рост цен (в частности, Греция, Исландия, Нидерланды, Норвегия, Португалия, Словения и Великобритания). За пределами Европы это Китай, Канада, Колумбия, ОАЭ, Новая Зеландия, Южная Африка и Тайвань. В Европе специалисты наблюдают улучшение состояния европейских экономик, однако в двух разных странах ситуация может быть совершенно противоположной. Так, Латвия демонстрирует годовой рост 26,1%, а Литва – отрицательный рост -13,9%. Ситуация на рынке недвижимости России выглядит стабильной. Во II квартале рынок демонстрировал уверенный рост, который несколько замедлился в третьем. В 2011 году специалисты ожидают 10–15%-ный рост.

CRE Рекомендует! 23.12.2010 10:46:42

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Auction

Elite housing sold by auction at “live” sales Alltech Development held the first in Russian history “live” online real estate auction e-sales at the BidOnTheCity.com trading platform. According to the information provided by General Director Igor Goncharov for CRE, 11 lots of off-town elite real estate – homesteads with a contract in Graphsky les and Graphskie prudy settlements, lying 20 km past the MKAD on the Kiev Motorway in the midst of woodland, were put up at the price of 24.5 to 77 million rubles per lot. The total sum of the lots at trigger prices amounted to 482.7 million rubles. This was a reverse Dutch auction. As a result, the bidding event was successful on five lots out of 11 totaling 205.7 million rubles. The bidding process is under way on two more properties. The company decided to hold such sales because the traditional mechanism of sale stimulation no longer worked on the suburban real estate market of the Moscow region. In the words of the organizers, the auction allowed to fix an equitable market price of the property. In November of 2010, Alltech Development became the first and at the present moment the only in Russia holder of the license from the International E-Auction House BidOnTheCity.com to arrange for the sale, purchase and rent of real properties in the Moscow region.

Corporate News

MR Group turns to housing MR Group has shifted its focus in the development strategy from office real estate, which was once the company’s key business, to economy-class housing, stated Roman Timokhin, CEO of MR Group, in the course of a press lunch. The main project of MR Group in this area has so far been the low-rise satellite town Novoe Stupino, implying the construction of 2 million sq m of residences. It is planned to commission 9,000 sq m of housing and a daycare center in Q1 of 2011 and a third of this volume has already been bought. In addition, the developer is going to tackle the erection of multistory panel housing near Moscow. According to Mr. Timokhin, plots for the construction of 500,000-sqm housing in the nearest suburbs are currently being purchased and formalized. MR Group together with its partners intends to invest $100 million in this grand project. DSK-1 has been chosen as the contractor. One plot has already been purchased in Khimki where the company is going to start building 25,000 sq m in January of 2011. The new strategy also affected the MFC project in Fili – MR Group carried out re-conception, having added a residential expansion. The first 137,000-sqm phase will comprise almost 52,000 sq m of apartments, 24,600 sq m of flats, 7,000 sq m of commercial areas and around 18,000 sq m of office space.

“Pioneer” becomes the first GC Pioneer became the first developer who won the right to conclude a land lease agreement for housing construction at the first auction held by RGS Fund in Moscow, said Oleg Soroka, CEO of GC Pioneer – Moscow. He pointed out that the tender took place in Moscow on February 15, 2010 and already on March 1 the contract was signed. “The auctions of RGS Fund are one of the few effective mechanisms of public-private partnership in development. The tender’s transparency and comfortable conditions of project implementation allow the improvement of its economics,” said Mr. Sorokin. In his words, a distinguishing characteristic of this project is that for the first time investments in social infrastructure

| News | Residential News

| |

| Facts&Figures

and engineering networks will partly be financed from the city budget. This will bring down the cost of construction and shorten the time of its delivery. The sites of housing estate development covering the total of about 4.5 ha lie in Northern Tushino at the intersection of Svoboda Street and Khimkinsky Boulevard. GC Pioneer plans to build a comfort-class 45,000-sqm housing estate on this territory. Quality interior decoration will deliver the buyers from additional investments in finishing works. Integrated development implies the construction of underground and surface parking lots, non-residential premises to be fashioned on the lower floors for shops, children’s clubs, pharmacies, beauty salons etc. The territory will be greened and landscaped. The beginning of construction is scheduled for Q1 of 2011 and the project will take about three years to be completed. The level of investment is $110-120 million, of which 30% is the company’s equity.

Project

LSR Group to build a housing estate in Saint Petersburg Urban House Building Company LLC (affiliated with LSR) came out a winner of an open auction for the purchase of a 91,500sqm plot of land in Moskovsky district of St. Petersburg. The transaction amount is 1.075 billion rubles. Bidding on the property was organized in St. Petersburg by the Russian Auction House. The House Building Company (GDSK) plans to erect a mass-market residence. The sellable area is estimated to come to 119,000 sq m and living space – to 90,000 sq m. The new residential development will presumably include variable height buildings not taller than 24 stories, a daycare center and school. The “seamless” facade finishing technology patented by ZAO DSK “Block” (“affiliated with LSR Group) will be used in all houses. Construction works are scheduled to commence in 2012 and the whole land available will reportedly be built up for three years. The development plot is located within a walking distance from Zvezdnaya metro and within five minutes by public transport from Moskovskaya metro. An exit to the Ring Road and Pulkovo Highway is also not far off. The neighborhood is notable for highly developed infrastructure.

Research

Housing prices go down again Compared to Q2 of this year, housing prices fell by 4.3% in Q 3. After several quarters of positive dynamics 14 countries, mostly European, saw another slump, according to Knight Frank. The average annual growth of housing prices amounted to 3.1%. “For the first time since the end of 2008 prices restarted growing in all six regions (by 9.9% in Asia Pacific, by 5.1% in Middle East, by 4.2% in North America, by 3.5% in South America, by 3% in Africa and by 0.8% in Europe),” says Elena Yurgeneva, Director of Elite Real Estate Department, Knight Frank. However these trends do not reflect the general picture, notes the expert. About 30% of all countries where the situation in the real estate market stabilized in early 2010 showed negative price dynamics in the third quarter. In particular these are such European nations as Greece, Iceland, Netherlands, Norway, Portugal, Slovenia and UK. Outside Europe this list includes such nations as China, Canada, Columbiua, Dubai, New Zealand, South Africa and Taiwan. In Europe experts witness a slow economic upturn, though in two different nations the situation can be absolutely opposite. Thus, while Latvia demonstrated the annual growth of 26.1%, Lithuania saw a negative -13.9% growth. In USA the price growth went back to 0.6 % (against 4.2% in Q2 of

NEWS

Large-scale development Contest The Masshtab group of companies gets back to implementation of Russia’s largest town-planning project called A101 – the developer selected a designer of the Town of Neighborhoods A101 (part of A101) via a closed-end international tender: Spain-based EDDEA Spain. The project is realized in Leninsky district of the Moscow region not far from the Moscow neighborhood Southern Butovo. Masshtab plans to build 1.3 million sq m of economy-class housing for 45,000 residents on a 154-ha site; the area of non-residential areas on the lower floors will come to about 136,000 sq m. Four schools, eight daycare centers, gyms, pools, clinics, parking lots, cafes, restaurants, shops and shopping malls will be developed as part of this grand-scale project. International architectural tenders for masterplanning and draft plans of various quarters in the Town of Neighborhoods A101 held by Masshtab are unprecedented for Russia in terms of the number of participants, in the opinion of Evgeny Ass, principal of Ass Architects. About 250 drafts were forwarded to the open tender of neighborhood layouts with the total prize fund of $40,000. Architekten Cie and Koschany+Zimmer Architects were announced winners in the low-density development category and Architekten Cie along with architects A. Tsemailo and N. Lyashenko became winners in the high-density development category. The closed-end tender for a masterplanning project drew 42 architectural studios from all over the world. “For the first time in the history of Russia international architects were involved in the development of a large-scale town-planning project, rather than in an individual building design,” noted Bart Goldhoorn, architect and editor-in-chief of the Project Russia magazine. In the words of Mikhail Malikov, board chairman of the Masshtab public company, they plan to launch construction works in the Town of Neighborhoods in 18 months from now, since the developer will yet to carry out grandscale preparations. The total investment in Town of Neighborhoods A101 will reach 70 billion rubles, reported Mr. Malikov.

the past year) while average housing prices are at the level of 2003. The attempts to somewhat “cool down” the real estate market in Asia Pacific region seem to start bringing certain fruit, note the company’s analysts. The growth slowed down in Q3 in some of the countries like Hong Kong, Singapore and China. The situation in the Russian real estate market looks stable. In the second quarter the market demonstrated confident growth which stalled a little bit in Q3. Nevertheless forecasts for the future are quite optimistic as specialists expect a 10-15% growth in 2011.

Remember, enter and comment! 016-17_News_Rezident_I_L.indd 17

23.12.2010 16:45:09

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Офисная недвижимость Общий объем офисных помещений Москвы по состоянию на конец ноября 2010 года составляет 12,37 млн кв. м. Для сравнения: в III квартале 2010 года всего было 12,28 млн кв. м площадей, во II квартале 2010 года – 12,09 млн кв. м, в I квартале 2010 года – 11,91 млн кв. м. Таким образом, изменение объема площадей в ноябре 2010 года к III кварталу 2010 года составило 0,8%, относительно II квартала 2010 года – 2,3%, к I кварталу 2010 года – 3,9% (Colliers International). В структуре офисных площадей по состоянию на ноябрь бизнесцентры класса А занимают 22% рынка, офисы класса В+ – 54%, класса В- – 24% (NAI Becar). Объем арендованных помещений за октябрь – ноябрь 2010 года составил 83 тыс. кв. м, а объем купленных помещений за этот же период – 23 тыс. кв. м (CB Ricard Ellis). За октябрь – ноябрь 2010 года около 110 тыс. кв. м офисных площадей было введено в эксплуатацию. Всего с начала года было построено около 710 тыс. кв. м (Core Group). Доля свободных площадей в целом по Москве составила 14,7% на конец III квартала 2010 года, причем в классе А было свободно 17,6%, в классах В+ и В- – 15,9% и 11,5% соответственно. За 2010 год произошло заметное снижение доли вакантных офисов, для сравнения: в начале года общая доля по городу составила 19,6%, что связано с высоким спросом и небольшим объем новых завершенных проектов. Снижение ввода новых офисов c I по III квартал 2010 года составило 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (Jones Lag LaSalle). За октябрь – ноябрь 2010 года можно отметить несколько сделок. Одной из крупных сделок является продажа бизнес-центров Horus Capital компании Lenmar Capital Inc. Стоимость сделки оценивается в $700–750 млн. Общая площадь шести бизнес-центров: «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор», «Олимпия» и «Лефорт» – составляет почти 260 тыс. кв. м (Penny Lane Realty). Ставки аренды на офисные помещения класса А находятся в диапазоне $450–1000/кв. м в год, в классе В+ ставки варьируются от $350 до $550/кв. м в год, в классе В- – от $200 до 400/кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов) (Blackwood). В сегменте продажи офисов также отмечен небольшой рост цен на объекты с наиболее привлекательным расположением. Средние цены продажи для офисных объектов классов А и В по состоянию на конец ноября 2010 года составляют: $5,5–7,5 тыс./кв. м для объектов в ЦАО; $3–5, 5 тыс./кв.м – за пределами центра (Praedium Oncor International). Рост арендных ставок по итогам 2010 года составил 10–15%. По прогнозам, сложившаяся рыночная конъюнктура, а именно: наличие дефицита помещений с отделкой, возрастающий спрос и стабилизирующаяся экономическая ситуация – приведет к тому, что в следующем году ставки вырастут минимум на 10%(Penny Lane Realty).

Средний уровень арендных ставок на конец 2010 года по классу B+ / Average Rents at Grade B+ Office Facilities in Late 2010 600

500

400

300

200

100

0 I

БК/СК / BR/GR

III

ТТК/ЧТК / TTR/FTR

МКАД / MKAD Источник / Source: S.A.Ricci / King Sturgel

Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в октябре – ноябре 2010 года / Major Projects Commissioned in October – November of 2010 Здание / Building

Класс здания / Grade

Девелопер / Developer

Общая площадь, кв. м / GBA, sq m

Арендуемая офисная площадь, кв. м / Leasable office space, sq m

Преображенская пл., 8 / 8 Preobrazhenskaya Square

«Монтажспецстрой» / Montazhspetsstroy

118 700

75 000

Октябрь 2010 / October 2010

«Саммит» / Summit

Банк «Российский кредит» / Russian Credit Bank

63 800

18 570

Октябрь 2010 / October 2010

«Шерланд – 2» / Sherland – 2

B+

«Шерланд» / Sherland

18 700

17 500

Ноябрь 2010 / November 2010

«Трио» / Trio

B+

MR-Group

37 550

10 470

Ноябрь 2010 / November 2010

Дата ввода / Date of commissioning

Источник / Source: Colliers International

Распределение общего объема торговых площадей по типу сделки, 2010 год / Breakdown of Total Retail Space Deals by Transaction Type in 2010 Аренда / Lease Пересмотр договора аренды / Lease review 34% 52%

Покупка/продажа / Buy/sell Инвестиции / Investments

8% 6% Источник / Source: S.A.Ricci/ King Sturge

018-19 FAKT_L_I.indd 18

23.12.2010 10:50:02

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Residential news | Цифры и факты

| |

| События

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Office Real Estate Aggregate office space supply on the Moscow market, as of late November 2010, was 12.37 million sq m. By comparison the supply in Q3 of 2010 was 12.28 million sq m, in Q2 of 2010 – 12.09 million sq m, in Q1 of 2010 – 11.91 million sq m. Therefore a percentagewise change in office space supply, as of November 2010, was 0.8% against Q1 of 2010, 2.3% against Q2 of 2010 and 3.9% against Q1 of 2010 (Colliers International). As of November, Grade A business centers accounted for 22% of the Moscow office space market, Grade B+ offices – for 54% and Grade Boffices – for 24% (NAI Becar). The volume of leased office areas amounted to 83,000 sq m in October– November of 2010 and the volume of sold office space during the same period was 23,000 sq m (CB Richard Ellis). In October – November of this year 110,000 sq m of office space was put into operation. Overall about 710,000 sq m have been built since the beginning of the year (Core Group). The share of vacant areas in Moscow amounted to 14.7% as of the end of Q3 of 2010; 17.6% was vacant in Grade A, 15.9% and 11.5% in Grades B+ and B-, respectively. The vacancy rate notably dropped in 2010; by comparison, at the turn of the year the vacancy rate in Moscow was at the level of 19.6%, because of high demand and very few projects delivered to the market. The reduction of new office space delivery from Q1 to Q3 of 2010 was only 59% compared to the similar period last year (Jones Lang LaSalle). Several deals closed in October – November of 2010 stand out among the others. One of the largest transactions was the sale of the business centers owned by Horus Capital to Lenmar Capital Inc. under control of Mr. Minz. The approximate amount of this transaction is estimated at $700–750 million. The cumulative gross built area of the six business centers – Stanislavsky Factory, Gamma, Avion, Krugozor, Olympia and Lefort – nears 260,000 sq m (Penny Lane Realty). The rental rates at Grade A office areas are in the range of $450– 1,000 per sqm per year; at Grade B+ facilities the rates vary between $350 and $550 per sqm per year, and in Grade B- they fluctuate between $200 and $400 per sqm per year, all of said rates excluding VAT and operating expenses (Blackwood). In the office space sale segment a moderate growth of prices on welllocated properties took place. Average selling prices for Grade A and B office facilities, as of the end of November 2010, amounted to $5,500– 7,500 per sqm in Central Administrative District (CAD) and $3000– 5,500 per sqm outside of the downtown (Praedium Oncor International). The growth of rental rates in 2010 amounted to 10–15%. According to the forecasts, the current balance of demand and supply, namely: the shortage of premises with fit-out, ever-growing demand and stabilization of national economy – will cause the growth of rental rates at least by 10% next year (Penny Lane Realty).

Примеры крупных новых сделок, заключенных в III квартале / Examples of New Big Deals Cut in Quarter 3 Название / Name

Адрес / Location

Класс здания / Grade

Арендатор/ покупатель / Tenant/Buyer

Площадь / Area

Тип сделки / Type of transaction

«Домников» / Domnikov

Проспект Академика Сахарова, 30 / 30 Academician Sakharov Avenue

«РВМ Капитал» / РВМ Capital

84 500

Покупка / Purchase

«Западные ворота» / Zapadnye Vorota

Беловежская улица 22 / 22 Belovezhskaya Street

«Евраз Холдинг» / Evraz Holding

60 400

Покупка / Purchase

«Марр плаза» / Marr Plaza

Сергея Макеева улица 13 / 13 Sergey Minin Street

«Филипс» / Philips

5 900

Аренда / Lease

«Нордстар» / Nordstar

Беговая улица, 3, стр. 1 / 3 Begovaya Street, building 1

Москоммерцбанк / Moskommertsbank

5 600

Аренда / Lease

«Яковоапостольский» / Apostle James

Яковоапостольский переулок, 12/1 / 12/1 Yakovoapostolsky Lane

В+

ФК «Открытие» / FK Otkrytie

5 600

Аренда / Lease

Источник / Source: Jones Lag LaSalle

018-19 FAKT_L_I.indd 19

23.12.2010 10:50:02

Цифры и факты / Facts & Figures:

Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы

Стрит-ритейл Общая площадь помещений формата стрит-ритейл в Москве составляет примерно 4,0–4,2 млн кв. м (Penny Lane Realty). В структуре использования торговых площадей в стрит-ритейле предприятия общественного питания в настоящее время занимают 16% помещений, отделения банков – 15,1%, магазины по продаже одежды– 11,5%. Соотношение профилей арендаторов помещений формата стрит-ритейл отличается в зависимости от торговых коридоров. Например, на Тверской улице предприятия общественного питания занимают 14,4%, магазины одежды – 12,5% помещений, магазины по продаже ювелирных изделий – 11,5%, отделения банков – 10,6%. На Ленинском проспекте наиболее популярным профилем являются отделения банков – 18,4%, на втором месте – магазины мебели и товаров для дома (15,8%), на третьем месте – предприятия общественного питания (14,4%), на четвертом – магазины одежды (13,2%). А на улице Петровка доля магазинов по продаже одежды и обуви в сумме составляет 46,2% от общего количества («Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis»). Примерные диапазоны базовых арендных ставок на торговые помещения площадью около 200 кв. м по центральным торговым коридорам – от $1300 до 5500, на магистральных торговых улицах – от $700 до 2500, на помещения, находящиеся на первых этажах жилых домов в спальных районах, – от $500 до 1200 (Knight Frank Research). Арендные ставки на основных торговых коридорах оставались стабильными. На наиболее значимые объекты, характеризующиеся максимальной проходимостью, наличием качественного ремонта, витрин, ставки повысились на 5–15% в зависимости от конкретного объекта (Nai Becar). Ставки капитализации при продаже составляют для топовых объектов стрит-ритейла – 8,5–10%, за пределами центра Москвы – 10–12% (RRG). В сегменте стрит-ритейла наиболее активны в 2010 году были рестораны и кафе различных ценовых сегментов, банки. Причем спрос со стороны банков после кризиса претерпел изменения. На сегодняшний день банкам интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100–150 кв. м, площади 50 кв. м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью (Praedium Oncor International). 2010 год характеризуется нарастающим дефицитом предложения и смещением спроса в спальные районы Москвы. В ближайшей перспективе рынок стрит-ритейла ожидает усиление конкуренции и рост спроса. В результате арендные ставки и цены продаж вырастут еще на несколько пунктов (Penny Lane Realty).

Ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы на конец III квартала 2010 года, $/кв. м в год / Rental Rates at Moscow’s Key Retail Routes as of Late Q3 of 2010, $/sqm/year Адрес / Address

Минимум / Minimum

Максимум / Maximum

Тверская улица / Tverskaya St

3000

4000

1-я Тверская-Ямская улица / 1st Tverskaya-Yamskaya

1200

2500

Новый Арбат / Novy Arbat

1500

2500

Кузнецкий мост / Kuznetsky most

1500

4500

Кутузовский проспект / Kutuzovsky Ave.

2000

3500

Ленинский проспект / Leninsky Ave.

700

3000

Проспект Мира / Prospekt Mira

700

2000

Садовое кольцо / Garden Ring

1500

3000

Красная Пресня / Krasnaya Presnya

1000

2200 10 000

Столешников переулок / Stoleshnikov Lane

4 000

Улица Петровка / Petrovka St

1000

4500

Патриаршие пруды / Patriarch’s Ponds

2000

3000

Улица Остоженка / Ostozhenka St

1000

3000

Ленинградский проспект / Leningradsky Ave.

700

3000

Старый Арбат / Stary Arbat

2000

4000

Мясницкая улица / Myasnitskaya St

1500

3000

Никольская улица / Nikolskaya St

1000

2500

Пятницкая улица / Pyatnitskaya St

1000

2500

Комсомольский проспект / Komsomolsky Ave.

1000

2500 Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Структура помещений стрит-ритейла по их назначению / Breakdown of Street Retail Premises by Functional Purpose Помещения, оборудованные для размещения предприятий общественного питания / Premises equipped for public catering

15%

Помещения, оборудованные для торговли продовольственными товарами / Premises equipped for trading in foods 25% 65%

Помещения под офисы продаж, торговлю непродовольственными товарами / Premises for sales offices and trading in non-foods

Источник / Source: Praedium Oncor International

018-19 FAKT_L_I.indd 20

23.12.2010 10:50:02

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Residential news | Цифры и факты

| |

| События

Fa c t s & Fi g u r e s Ц и ф р ы и ф а к т ы Fa c t s & Fi g u r e s

Warehousing Real Estate By the end of the third quarter of 2010, the total amount of warehouse premises in the Moscow region stood at 5.94 million sqm. Out of these, 4.11 million sqm is of Grade 'A' (69%), and 1.83 million sqm of Grade 'B' – which represents 31% (Knight Frank). In the 3rd quarter of 2010, there was a significant increase in demand; the amount of leased and purchased areas reached 464,100 sqm. Overall, in the first three quarters of 2010, around 996,400 sqm of warehousing space was leased and purchased, which exceeds the total amount in 2009 that stood at 938,970 sqm. (Jones Lang LaSalle). During 2010, the aggregate amount of new construction in the Moscow Region was about 150,000 sqm of Grade 'A' warehousing space. To date, the amount of commissioned space during the first three quarters of the year is 80% below the level of 2009 (NAI Becar). The share of vacant spaces in the Moscow Region continued to decline and reached 8.1%, a decrease of 0.8% on a quarter-to-quarter basis. The market developed deficits of completed warehousing premises. For

example, only in the south and east of Moscow it is possible to rent a warehouse area of 25,000 sqm. In this connection, there is a tendency towards customized build-to-suit projects. It is very likely that the majority of tenants and developers will follow this path. (Cushman & Wakefield). After a long stagnation in rental rates in the segment of Grade 'A' warehouses ($100/sqm/year by the end of the 3rd quarter), this index rose to an average of $110/sqm/year. In Grade 'B' the requested rental rates went up to $95/sqm/year. In the third quarter, a 10% growth of rental rates led to higher yields for the owners of warehouse projects (Colliers International). Retailers and distributors continued to constitute the main source of demand in the warehousing segment. Producers engaged in the distribution of their own products are taking keener interest in highquality warehousing facilities. The average area needed is 10,000 sqm in the Moscow Region (Cushman & Wakefield).

Стоимость акций компаний рынка недвижимости / Real Estate Equities Компания / Company

Цена / Price, $

Изменение 22.11.10– 17.12.10 / Fortnightly Change

Исторический максимум / Historical Maximum, $

Исторический минимум / Historical Minimum, $

Рыночная капитализация, $ млрд / Market Capitalization, $ bln

Фондовая биржа / Stock Exchange

Strabag

27.40

77.90

14.00

3.12

VSE

Atrium European Real Estate

5.60

30.30

1.70

1.28

VSE

Open Investments (OPIN)

35.00

16%

425.00

26.10

0.53

RTS

Jones Lang LaSalle

84.60

125.00

7.60

3.54

NYSE

CB Richard Ellis

20.50

11%

42.70

2.40

7.18

NYSE

PIK Group

4.20

13%

32.00

0.60

2.09

LSE

AFI Development

1,20

14.00

0.80

0.61

LSE

LSR Group

9,20

11%

15.90

0.70

4.30

LSE

Raven Russia

0.90

2.00

0.20

0.59

LSE

Sistema-Hals

1.60

19%

11.00

0.20

0.36

LSE

Eastern Property Holdings

25.10

130.00

15.80

0.13

SWX

MirLand Development

4.20

19%

11.20

0.50

0.44

LSE

Kazakhstan Kagazy

0.25

19%

5.70

0.03

LSE

DTZ Holdings

0.60

-9%

12.80

0.30

0.15

LSE

Glavmosstroy

26.00

33%

280.00

5.0

0.05

RTS

RGI International

2.30

-1%

11.90

0.10

0.29

LSE

KDD Group

0.30

4.40

0.10

0.05

LSE

RTM

0.25

3.00

0.03

0.04

RTS

XXI Century

0.40

34.30

0.10

0.02

LSE

Материал подготовила Людмила Бокина / Information compiled by Lyudmila Bokina

Источник: CRE, данные бирж / Source: CRE, Stock Exchanges

018-19 FAKT_L_I.indd 21

23.12.2010 10:50:02

События:

Девелоперы против снятия барьеров Правительство и субъекты РФ приняли на себя обязательства о снижении административных барьеров по вопросам согласования строительства и выделения земельных участков, заявил Максим Соколов, директор департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ, на VIII Рождественском саммите по вопросам недвижимости.

«М

ы понимаем, что система согласования, получения прав на застройку участка бюрократизирована. Она фактически отталкивает иностранных и российских инвесторов от принятия решения вложения своих средств в недвижимость», – сказал Максим Соколов. По его словам, к 2020 году по объемам ввода жилья страна должна выйти к цифре в 140 млн кв. м в год, тогда как сегодня вводится 60 млн кв. м, что соответствует примерно 0,5 кв. м на одного жителя России. «Эти цифры стабильны на протяжении трех лет. В течение десяти лет мы планируем удвоить эту норму. Это амбициозная

задача, и она является первостепенной. Минрегионразвития и правительство РФ будут уделять контролю и помощи субъектам этого рынка особое внимание», – отметил чиновник. Александр Шарапов, NAI Becar / ГУД, привел несколько цифр по административным барьерам, которые планируется снимать, в частности, он напомнил слова мэра Москвы Сергея Собянина о том, что в Москве надо пройти около 40 инстанций и оформить 274 различные экспертизы и согласования, чтобы получить разрешение на строительство. Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам строительства, добавил, что разрешение на строительство сегодня

оформляется в среднем 330 дней, в будущем это займет 80 дней. Ввод в эксплуатацию вместо нынешних 120 дней будет занимать 55 дней. По словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, правительство Москвы в настоящий момент разрабатывает постановление об уменьшении количества согласований при строительстве в городе. «Кроме того, в сфере строительства будет вводиться система электронного документооборота, что позволит ускорить процедуру согласования», – добавил политик. Алексей Шепель, председатель совета директоров корпорации S.Holding, согласился с тем, что система принятия решения и получения разрешения на строительство страшно забюрократизирована. Но главная проблема, по его словам, была в том, что решения о строительстве того или иного объекта принимались волевым порядком. Владислав Сурков, партнер CMS, заявил, что также озабочен вопросом получения земли под строительство. По его словам, девелоперам нужно давать землю изначально в долгосрочную аренду, а не на три года на период строительства. Тогда это существенно изменит ситуацию на рынке девелопмента. Александр Ольховский, управляющий директор ОАО «Банк ВТБ», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, заявил

Текст: Михаил Рычагов .......................... Фото: архив CRE

что не верит в то, что ситуация с согласованием по вопросам строительства может улучшиться в ближайшие два года. Что касается позиции финансовых учреждений в отношении ускорения сроков согласований, оформления земельных участков, то, по его словам, для них любое сокращение сроков является положительным моментом. «Прогнозы становятся более вероятными, проекты движутся более устойчиво, сроки финансирования сокращаются. Конечно же любой банк приветствует это», – сказал Александр Ольховский. Председатель совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец отметил, что вопрос об увеличении объемов строительства в Москве находится в противоречии с другими концепциями, например транспортной доступности, разгруженности, экологии, управляемости. «Я не уверен, что сейчас в Москве мы должны улучшить инвестиционный климат, потому что строить станут значительно больше, а инфраструктура к этому не подготовлена. Однако цены на жилье при этом в Москве не упадут, потому что они зависят от покупательской способности», – уверен Леонид Казинец. По его словам, любой житель России и стран СНГ приобрел бы недвижимость в Москве, если бы это было финансово доступно. «Цены будут зависеть от спроса на рынке, а не от предложения, потому что предложения ограниченны, поскольку и Москва имеет ограничения», – сказал Леонид Казинец. «Высокомаржинальные рынки имеют высокий входной барьер, а если они такого барьера не имеют, то они очень быстро размываются. В данном случае роль барьера здесь играют процедуры согласования», – отметил он.

Кадрам нужно сосредоточиться Текст: Георгий Береговой 3 декабря в Москве прошел бизнессеминар на тему «HR в коммерческой недвижимости: кадры решают всё», организованный IM Events. Участники мероприятия обсудили актуальные тренды и проблемы рынка рекрутинга.

лавная задача работодателя, считает Марина Львова, директор по персоналу Head Hunter, заключается в том, чтобы сотрудники как можно дольше оставались на работе и думали во время рабочего дня исключительно о своих обязанностях. «Кроме того, к каждому отделу необходим индивидуальный подход. Например, к пред-

ставителям творческих профессий следует относиться более лояльно. А к работникам, продающим какие-либо услуги, более жестко. «Продажникам» обязательно нужна конкурентная среда», – убеждена Марина Львова. Другим животрепещущим вопросом дискуссии стало привлечение зарубежных специалистов. Почему их нанимают? Сегодня более 70% компаний хотят видеть экспатов в своих рядах. К тому же они занимают львиную долю среди руководства различных фирм. «Существует сложившийся стереотип, что если проект ведет иностранный специалист, то конечный продукт будет успешен. Считается, что за границей лучше организована система образования. К тому же в России экспаты зарабатывают больше,

чем у себя на родине. Да и налоги здесь поменьше будут», – говорит Владимир Якуба, старший партнер Tom Hunt. По его словам, за такие перспективы успешности работодатели готовы оплачивать иностранцам любые расходы, включая мобильную связь и проживание. Юлия Сушкова, вице-президент по управлению персоналом и организационному развитию Capital Group, рассказала о Центре управленческих технологий в недвижимости. В нем приняли участие ведущие игроки рынка: девелоперы, консультанты, брокеры и УК. Главной целью REMI является создание единого HR-департамента, который призван облегчить жизнь участникам рынка коммерческой недвижимости. Планируется запус-

тить образовательные курсы, позволяющие специалистам обмениваться опытом и расширять кругозор. Предполагается также создание единой базы данных, в которой будет храниться информация о лицах, работающих на рынке Commercial real estate. Как показала дискуссия, сегодня специалисты HR даже конкурирующих компаний готовы объединить свои усилия для поиска и обмена специалистами. Этой же теме будет посвящен круглый стол «Управление кадрами в коммерческой недвижимости – 2011», который пройдет 1 февраля в Golden Ring Hotel. Тогда же будет презентован и первый выпуск журнала CRE Personnel, спецпроекта ИД «Импресс Медиа» о рынке HR.

022-023 Events_I_L.indd 22

23.12.2010 10:52:29

# 2 (15 4) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 01.11

| Residential news | Events

| |

| Interview

Developers Counter Loose Rein Author: Mikhail Rychagov

The government and the subjects of the Russian Federation made a commitment to reduce administrative barriers needed to obtain construction permits and land plots, Maxim Sokolov, Director of Industry and Infrastructure at the Russian government told at the VIII Christmas Real Estate Summit.

e understand that the system of raising consents and permits to develop sites is highly bureaucratized. It actually frightens away both foreign and Russian investors from putting their means into real estate," he said. According to Maxim Sokolov, by 2020, the volume of new housing construction in Russia will reach 140 million sqm annually (as of today, this figure is 60 million sqm, which roughly corresponds to 0.5 sqm per capita). "The given statistics has been stable for three years," says Mr. Sokolov. "In 10 years from now we plan to double this figure. It's a high-priority goal for us. The Regional Development Ministry and the Russian government will control and support the market participants," Maxim Sokolov continues.

Alexander Sharapov, NAI Becar / GUD, was talking about administrative barriers that should be removed. According to Mayor of Moscow Sergey Sobyanin, real estate developers in Moscow need to go to 40 different administration bodies and bureaus in order to obtain as many as 274 different permits and approvals to finally start building. Marat Khusnullin, Deputy Mayor of Moscow for Construction, added that the building permit takes an average of 330 days to be issued. The plan is to reduce this period to 80 days. The commissioning of buildings will take 55 days instead of 120 days that we are having today. According to the Moscow City Duma deputy Ivan Novitsky, the Moscow government is currently working on a resolution to reduce the number of approvals needed to start building in the city. "We

will introduce an electronic document system that will speed up the approval process," added the politician. Alexei Shepel, Chairman of the Board at S. Holding Corporation, agreed that the system of decision-making and obtaining building permits had been terribly bureaucratic. However, the main problem, he said, is that the decision to allow construction is based on other people's will. Vladislav Surkov, Partner of CMS, also stated that he was worried about obtaining land plots for construction. According to him, developers should originally obtain land as a long-term lease, not for just a three-year construction period. This approach would change the situation on the market. Alexander Olkhovsky, Managing Director of VTB Bank, Vice-President of the Guild of Managers and Developers (GUD), said he did not believe the situ-

Personnel in Need of Recollection Author: Georgy Beregovoy On December 3, 2010, Moscow held a business seminar called "HR in commercial real estate: staff means everything", organized by IM Events. The participants discussed current trends and problems of the HR market.

ccording to Marina Lvova, HR Director at Head Hunter, the main goal of any employer is to make his staff stay longer at work and focus on job responsibilities all the time. "At the

same time, each department requires an individual approach. For example, representatives of creative professions should be treated more loyally. Just on the contrary, employees who sell services should be treated harder. Sales people need to work in a competitive environment," Ms. Lvova says. Another key issue to discuss related to foreign experts. Why are they here to work? Today, more than 70% of Russian companies want to see expats as their employees. They are top managers of many Russian companies. "There is a stereotype, according to which any project that a foreign expert manages should be successful. It is also true that the

system of education is better organized overseas. Finally, expats earn in Russia more than they do in their home countries. And there are less taxes here as well," explains Vladimir Yakuba, Senior Partner at Tom Hunt. According to him, the belief in successful results is a key issue why domestic employers pay foreigners for any costs, including mobile communications and accommodation. Yulia Sushkova, Vice President of HR at Capital Group, spoke about the Center of Management Technologies in Real Estate. Many leading market players, including developers, consultants, brokers, and property managers were involved in the

ation with construction permits would improve in the next two years. As for financial institutions in the country, all of them would like to have shorter periods for approvals and registration of land plots. "Forecasts have become more accurate, projects are timely financed, and financial terms are more favorable. Naturally, any bank welcomes these changes," says Alexander Olkhovsky. Leonid Kazinets, Chairman of the Board at Barkley Corporation, notes that increasing volumes of construction in Moscow will not overlap with other concepts, such as transport availability, traffic, ecology, and the city management. "I'm not sure that we have to improve the investment climate in Moscow, because the market players would build more real estate while the city infrastructure is not prepared for that. On the other hand, the real estate prices will remain as high as they are today, because they depend on the purchasing power," said Leonid Kazinets. According to him, any resident of Russia and the CIS countries would buy real estate in Moscow, if it were affordable. "Therefore, prices will depend on market demand and not on supply because the supply is already limited," Leonid Kazinets continued. "High-margin markets have high entry-level barriers, and if they did not have such barriers, then they would become blurred very quickly. In this case, the barriers are replaced with bureaucratic procedures," he resumed.

Center. The main goal of REMI is to create a single HR department to make life easier for commercial real estate market players. The Center plans to run training courses to enable professionals to share experiences. There will be a single database to keep information about all commercial real estate market persons. The situation today is that even HR specialists of competing companies are ready to unite their efforts to find and exchange experts. The same topic will be discussed during another round table called "HR management in the commercial real estate 2011," which will be held on February 1, 2011 in Golden Ring Hotel. This will be the time to introduce CRE Personnel, which is a special HR-related project of Impress Media publishing house.

022-023 Events_I_L.indd 23

23.12.2010 10:52:29

И н т е р в ь ю:

Томаш Ластовка: «В России проекты были проблемными, когда кризиса еще даже не было» Решив во время кризиса самостоятельно управлять своими активами в России, чешская группа PPF теперь активно занимается девелопментом ТЦ в регионах. Впрочем, смена мэра Москвы вселяет надежду в директора PPF Real Estate Russia Томаша Ластовку, что и в столице компания сможет серьезно заявить о себе.

Текст: Рафаэль Хайбрахманов ................................. Фото: Вера Новоруссова

– Как сегодня вы выстраиваете свою стратегию, когда кризис заканчивается? – Кто сказал, что кризис заканчивается? Я думаю, что кризис еще продолжается. Может быть, он не такой жесткий, как вначале, но он продолжается.

витие, но пока я еще не вижу признаков окончания кризиса.

– Вы считаете, что возможно ухудшение ситуации?

– Все может быть. Если бы сегодня все были уверены в том, что начался активный рост экономики, через какое-то время это опять могло бы закончиться очередным кризисом. – Он близок к окончанию? – Ситуация сейчас стабилизируется, но этот процесс пока в самой ранней стадии.

– На последнем MAPIC было другое настроение: ритейлеры активны. – В прошлом году большинство ритейлеров были настроены очень пессимистично. Сегодня они могут планировать что-то, но это еще не значит, что рынок поднимается. Я думаю, мы сейчас пока где-то внизу, на дне, и уже можем планировать раз-

– Когда PPF пришла в Россию? – В различных отраслях экономики, в основном в сфере финансовых услуг, группа PPF присутствует в России давно, около 7 лет, являясь одним из крупнейших иностранных инвесторов. Активно

024-27 Interview_I_L.indd 24

23.12.2010 16:46:10

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

в области недвижимости мы начали работать три года тому назад, но когда начался кризис, PPF приняла решение капитализировать свои вложения. И с того момента группа начала активно работать в российском секторе недвижимости. – Сейчас, три года спустя, вы думаете, это решение было правильным? – Я думаю, да, потому что, если бы мы этого не сделали, мы бы много потеряли. Группа PPF – частная компания, где все стараются хорошо инвестировать. Решение самостоятельно выйти на этот рынок помогло не только не потерять деньги, но и получить какое-то преимущество перед конкурентами, потому что у нас теперь есть платформа, которую надо дальше развивать. – Какие проекты сейчас в России у PPF Real Estate? – В настоящее время в управлении нашей компании находятся в основном торговые объекты: строящиеся ТРЦ «М5 Молл» в Рязани и ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани, находящиеся в стадии разработки ТРЦ «Капитал» в Новосибирске, ТРЦ в Митино в Москве и ТРЦ в Нижнем Новгороде. Но также PPF участвует в складском проекте, крупном логистическом комплексе «Trilogy Park Томилино». Логистический проект «Томилино» мы развиваем около пяти лет, с самого начала, по сути, и сегодня наша доля там 50%. Кроме того, вместе с вхождением в капитал сети «Эльдорадо» (50% + 1 акция) группа PPF получила и пакет недвижимости – более сотни объектов по всей России, мы этими объектами сейчас управляем. – Какие у вас инвестиционные настроения? – В России мы готовы инвестировать в свои ритейл-проекты, такие как «М5 Молл» или «Ярмарка». Потому что уверены: в течение года – двух лет российский рынок будет на каком-то подъеме. И первые, кто это почувствует, будут игроки рынка ритейла. Следом за ним оживет логистика. Ритейлу нужно иметь какието складские, логистические помещения, чтобы поддерживать развитие. В этом секторе мы тоже заинтересованы. – Не слишком ли рано вы начали свой проект «М5 Mолл»? – Да мы и не останавливали его во время кризиса. Купили весной 2007 года, потом разрабатывали концепцию, получали разрешение на строительство (летом 2009-го). Физически строительство началось в декабре 2009 года. То есть мы его вообще не приостанавливали. Единственная вещь, которую мы сделали с тех пор, – чуть-чуть изменили внутреннюю концепцию молла. Потому что поняли, что требования арендаторов изменились. – Какие изменения вы внесли? – Изменилась площадь якорного арендатора – гипермаркета. Мы уменьшили

| События | Интервью

| |

| Тема номера

изначальный формат 13 тыс. кв. м, рассчитанный на иностранного арендатора, до 10 тыс. кв. м и подписали предварительный договор аренды с гипермаркетом «Карусель». То же самое было и с магазином электроники. Изначально были договоренности с Media Маrkt, но потом приняли решение, что там будет «Эльдорадо», на меньшей площади.

ми. Такие «малютки» с непонятной концепцией, может, и работают для какого-то типа посетителей, но все остальные лучше сядут в машину и поедут в торговый центр, где большое количество арендаторов, есть зона развлечений и где покупатели могут провести три часа с удобством и комфортом. А что вам делать в торговом центре, где всего шесть магазинов?

– И чем отличается Media Маrkt от «Эльдорадо» или от «М.видео»? – У «Эльдорадо» и «М.видео» есть небольшие форматы до 3 тыс. кв. м, а у Media Маrkt – только 5 тыс. метров и более. Зачем мне сдавать им большую площадь по меньшей ставке, если я могу иметь такой же магазин электроники меньшей площади по большей ставке, а еще 2 тыс. метров сдать другому арендатору?

– Многие международные девелоперы предпочитают развиваться в столице. У вас же, наоборот, больше региональных проектов. Вы так специально делаете или просто у вас участков нет в Москве? – Мы начали с регионов, потому что «полумиллионники» – это тот размер, который уже позволяет любому грамотному девелоперу, инвестору вкладывать деньги. Инвестиционный климат в Москве до сих пор был таким, что мы не готовы были вкладывать деньги именно в столице.

– Как повлиял на выбор арендатора тот факт, что контрольный пакет акций «Эльдорадо» принадлежит PPF? – Никак. В наших ТРЦ отнюдь не только «Эльдорадо». В Астрахани в ТРЦ «Ярмарка» у нас, например, «М.видео». – Вот вы говорите, что концепцию «М5 Молл» вы изменили потому, что сменился ритейлер. То есть получается, что концепция, которую вы разрабатывали в 2007–2008 годах, не изменилась? – Если бы вы посмотрели на концепцию 2007 года, вы, может быть, вообще бы не заметили разницы. Мы немного изменили молл, расширили центральную часть, где был фуд-корт, и внесли изменения во внутренний дизайн. Эту концепцию мы не хотим менять, потому что знаем, что она отлично работает на Западе. – Какой стратегии вы придерживаетесь в России? – Первое – сохранить инвестиции, которые мы вложили. Из-за этого у нас большой пакет недвижимости в различных секторах. Но стратегически мы хотим вкладывать деньги именно в ритейл. Потому что там мы видим потенциал. Сегодня российский рынок не насыщен. Есть города, где вы уже чувствуете конкуренцию, но по сравнению с Западной Европой она там практически отсутствует. И кроме того, вы встречаетесь с конкурирующими проектами, которые в большинстве случаев основаны на неправильной концепции. Часто приходится сталкиваться с многоэтажными торговыми центрами, при этом маленькими по площади, с отсутствием парковки, эскалаторов – покупателям приходится с тележками ездить в лифте. Из-за низкого качества существующих торговых центров мы не боимся входить в какойнибудь город. Кстати, несколько лет назад в Европе были такие же проблемы, но сегодня они там решены. Возвращаясь к маленьким торговым центрам, хочу сказать, что, по моему мнению, 10 тыс. кв. м – это вообще не торговый центр. Может быть, это приемлемо для центра города, но ведь зачастую они находятся и за его предела-

– Как вы думаете, этот климат в Москве изменится в связи с приходом нового мэра? – Мы знаем, что были объявлены новые стратегии развития города. Надеемся, что ситуация изменится, поэтому мы приняли решение инвестировать в Москву, будем строить ТРЦ в Митино. Мы готовы разумно инвестировать при условии, что люди, которые выдают разрешение на строительство, ведут себя достаточно грамотно и профессионально. – Сталкиваетесь ли вы в регионах с такими же проблемами? – Там тоже это есть, но не в таких масштабах, как в Москве. В регионах ситуация более благоприятная, сотрудничать с людьми, принимающими грамотные решения, значительно проще и быстрее. – У вас еще 20 участков в регионах. – Это самые крупные проекты, в реальности участков больше. – Они сейчас вам стоят каких-то денег? Вы вынуждены за них платить? – Эти расходы – в основном налог на землю – не так значительны. Это тоже отдельная тема, потому что в регионах тарифы совсем другие, не такие, как в Москве. Вы можете купить участок, и это не значит, что со следующего года вы должны платить огромные деньги, чтобы только его содержать. Климат там более понятный. Я надеюсь, что и в Москве ситуация в этом плане улучшится. – Интересуетесь ли вы СанктПетербургом? – Санкт-Петербург для нас не очень понятный город. Там местные игроки, со стороны туда трудно прийти. Кроме того, строить что-то в центре практически невозможно, кругом памятники истории и архитектуры. Но если появится какая-то возможность, мы бы хотели туда инвестировать.

– Вы сказали, что собираетесь развивать складские проекты. Но в регионах этот сектор сейчас сложен. – Собираемся, но пока не в регионах – в Москве или около Москвы. Но все равно для нас склады всегда будут вторичным сегментом. Первичный – это ритейл, более привлекательный и прибыльный. – Планируете ли вы приобретать готовые проекты? – Когда начался кризис, наше руководство приняло решение: давайте попробуем купить какой-нибудь дистресс-актив. И когда мы начали смотреть на проекты, которые заявлялись как проблемные, мы поняли очень скоро, что многие из них проблемные не потому, что девелоперу не хватает денег, а потому что там изначально было много других проблем, которые к этой дистресс-ситуации и привели. В России, по моему мнению, проекты были проблемными, когда кризиса еще даже не было. Возможно, они уже изначально такими планировались. Например, непонятная юридическая структура. Некоторые собственники начинали продавать свои торговые центры по частям. С этим я вообще столкнулся впервые. Когда собственник ведет себя подобным образом, лучше сразу проект закрыть. Поэтому первая задача – это концепция проекта, вторая – это правильно выстроенная юридическая структура, третья – финансирование. Если вы первые две решите неправильно, то ваш объект ничего не спасет. – То есть вы ни одного проекта не купили? – Мы отсмотрели много объектов в течение 2008–2009 годов. И после тридцати просмотренных объектов мы поняли, что ничего здесь не сможем купить. Может, это консервативный подход, но, честно говоря, лучше начать с участка с газоном, чем развивать такой актив. Его уже нельзя спасти. – Каким был для вас 2010 год? – Для нас это был год стабилизации. Сегодня мы видим процессы консолидации бизнеса, стабилизации, плохие проекты ушли, хорошие продолжили развиваться. Но, возвращаясь к началу нашего разговора, я бы не стал заявлять, что кризис закончился. Мы просто мечтаем о новом развитии, но пока никто ничего не продает и не покупает, ожидания продавцов и покупателей до сих не совпадают. Можно предположить, что через полгода кризис закончится. Но если бы я был в этом уверен, я бы тут не сидел, а побежал бы на биржу и вложил бы деньги. Поэтому мне нравятся все эти сказки, когда ктото говорит, что кризис закончился. Если он закончился, почему ты не бежишь и не покупаешь активы? – Какие у вас планы по инвестициям на 2011 год? – Не раскрывая точных данных, скажу, что это порядок сотен миллионов евро.

024-27 Interview_I_L.indd 25

23.12.2010 10:54:32

I nt er v iew:

Tomas Lastovka: “There were problems with projects in Russia even prior to the crisis.”

Author: Rafael Khaibrakhmanov ................................. Photo: Vera Novorussova

Having decided on self-contained management of its Russian assets, the Czech group PPF is currently engaged in robust development of shopping centers in the regions. The replacement of Moscow Mayor inspires hopes in Tomas Lastovka, Director of PPF Real Estate Russia, that the company will be able to assert itself in the capital as well.

land and this does not mean that you must pay huge money starting from next year just to keep it up.

–How are you building your strategy now as the crisis is about to finish? – Who said that the crisis is about to finish? I think it is still going on; it may not be as hard on business as in the beginning, but it definitely continues. – Do you feel the situation may deteriorate? – Everything is possible. If all were confident today that economy is on the track to rapid growth, this might provoke another crisis. – Is the crisis close to completion? – The situation is now being stabilized but this process is in the earliest stages. – Quite a different mood was prevalent at the recent MAPIC: retailers are active. – Last year most retailers were very pessimistic. Today they may plan something, but this does not mean that the market is on the rise. I believe we are somewhere at bottom and can already plan development but for now I don’t see any signs of the crisis completion. – When did PPF come to Russia? – In different sectors, mainly in financial services, PPF has been present in Russia for quite a while, about seven years, being one of the largest foreign investors. We began actively working in real estate three years ago, but when the crisis broke out PPF decided to capitalize its investments and since then our group has engaged in vibrant operations in the Russian real estate sector. – Now as these three years are behind do you think this was the right decision? – Yes, I do, because we’d lose a lot unless we did that. PPF is a private equity company where everyone tries to make proper investments. The decision to enter this market independently helped us not only to lose, but also to gain a certain advantage over our competitors. – What projects does PPF Real Estate presently have in Russia? – At the present time our company manages major retail projects – M5MALL in Ryazan and Yarmarka in Astrakhan now under construction, as well as Capital in Novosibirsk and two more shopping malls in Moscow’s Mitino and in Nizhny Novgorod which are at the design stage. But PPF is also involved in a warehouse and logistics project: Trilogy Park Tomilino. We’ve been developing Tomilino about five years from the very beginning and now our

share is 50%. We also chipped in the capital of Eldorado chain (a 50% stake plus one share). – What are your investment priorities? – In Russia we are ready to invest in our retail projects, such as M5MALL or Yarmarka, because we are certain that during a year or two the Russian market will see some growth and players of the retail market will be among the first to benefit from this upturn followed by logistics, since retailers need some warehousing and logistic areas to back up their development; hence our interest in this segment as well. – Don’t you think it’s too early for the М5Mall project to restart? – We never stopped it during the crisis: the property was acquired in spring of 2007 and then we set to conceptual development and obtained a construction permit (summer 2009). Physically construction works commenced in December 2009. In other words, we never put this project on hold. The only thing we’ve done since then has been a slight modification of the mall’s concept. – What did you alter? – The area of the hypermarket, our anchor tenant: we changed its original 13,000-sqm size geared towards a foreign tenant for 10,000 sq m and signed a prelease agreement with the Karusel hypermarket. The same thing happened with an electronics store. Initially we came to an understanding with MediaMarkt but later decided to opt for Eldorado but on a lesser area. – How is MediaMarkt different from Eldorado or M.video? – Both Eldorado and M.video have small formats below 3,000 sq m while MediaMarkt never opens stores less than 5,000 sq m. Why should I let them a larger area at a lesser rate, when I can have the same electronics store on a lesser area and let 2,000 more sq m to another tenant to boot? – How was the tenant choice influenced by the fact that PPF holds a majority interest in Eldorado? – This did not influence our choice, since some of our centers accommodate competitive chains: thus in Astrakhan’s Yarmarka our anchor tenant is M.video. – You mentioned that the change of the M5MALL concept was caused by retailer’s replacement. In other words, the concept you

developed in 2007-08 has not been changed? – If you looked at the concept of 2007 you may not notice any differences whatsoever. We slightly altered the mall plan, expanded its core part with a food court and entered corrections to the interior design. We don’t want to change this concept because we know it works excellent in the West. – To what strategy do you adhere in Russia? – The first priority is to safeguard our investments – for this reason we invest in various sectors to diversify them, though strategically it is in retail that we want to invest because we see potential there. Today the Russian market is not saturated at all. In some cities you already feel competition, but compared to Western Europe it almost lacks. Furthermore most competitive projects are based on a wrong concept. You often see multistoried shopping malls with small leasable areas, no parking lots or moving stairs. This is why we are not afraid to enter any city. – Many international developers prefer projects in the capital. Unlike them, you have more regional projects in your portfolio. Is this an intentional policy or you simply lack suitable plots of land in Moscow? – We began with regions because cities with half a million population already have the size allowing any competent investor or developer to get a fair return. Until recently the investment climate in Moscow has been unfavorable and we were not ready to invest in the capital. – Do you think the Moscow investment environment will improve under new mayor? – We know that new strategies of the city development have been announced and hope the situation will change for the better. For this reason we decided to invest in Moscow and plan to build a shopping mall in Mitino.

– Are you interested in Saint Petersburg? – This is not a very transparent place which is difficult for outsiders to enter, since local players try to keep everything under their control. In addition, it’s next to impossible to build anything in the center which swarms with architectural landmarks and memorials. Once we have an opportunity, we’d like to invest there. – You mentioned that you were going to develop warehousing projects, but this sector is now stagnant in the regions. – We are going to do this in the Moscow area, though warehouses will always be a secondary segment for us; our primary focus is on retail as a more attractive and profitable segment. – Do you plan to buy finished projects? – When the crisis only began, our management decided to try buying some distressed assets. But as we started studying the projects declared as distressed, we soon realized that many of them were distressed not because the developer lacked money but because they initially had been plagued by many other problems which eventually led to a distressed situation. In Russia many projects had already been distressed before the crisis broke out. Therefore the first priority is conceptual development, the second is a properly built legal structure and the third one is financing. Unless the former two tasks are unsatisfactorily fulfilled, your property will perish. – In other words, you did not buy a single project, did you? – We examined many properties during 2008-09 and after we looked through 30, we realized that we would not be able to buy anything here. Maybe this is a conservative approach but it's better to be on the safe side.

– You have 20 more parcels in the regions. – These are only the biggest projects; in reality we have more land lots.

– How do you assess the year 2010? – This was the year of stabilization for us. Now we are witnessing the processes of business consolidation: bad projects are gone, good ones keep on developing. But for now nobody sells or buys anything and expectations of buyers and sellers are still divergent. One can conjecture that the crisis will be over in six months from now. But if I were positive that this will be the case, I would not sit here, but run to a stock exchange instead and invest my money in real assets. If you think the crisis is over why don't you rush to the stock exchange to buy assets at the very beginning of the market turn?

– Do you have to pay anything for them now? – The land tax is insignificant; this is a subject in its own right because regional tariffs are way lower than in Moscow. You may buy some

– What are your investment plans for 2011? – I cannot disclose all details now, but I can only say that the matter concerns hundreds of millions of euro.

– Do you face similar problems in the regions? – We do occasionally, but not on such a scale as in Moscow.

024-27 Interview_I_L.indd 26

23.12.2010 17:22:05

024-27 Interview_I_L.indd 27

23.12.2010 12:52:20

Те м а н о м е р а:

Старикиинвесторы Текст: Татьяна Демидова ........................... Фото: Дмитрий Четверухин

Во всем мире негосударственные пенсионные фонды являются крупнейшими игроками на рынке недвижимости. В России, несмотря на то что, согласно постановлению правительства РФ от 2007 года пенсионные резервы НПФ наряду с ценными бумагами могут составлять нежилые здания, вкладывать деньги в коммерческую недвижимость негосударственные пенсионные фонды не спешат. Крупная рыба Традиционно пенсионные фонды давно являются одними из основных игроков рынка инвестиций. Объем средств, аккумулированных в пенсионных фондах, колоссален. Только в США он составляет около $10 триллионов. Как правило, фонды инвестируют от 7 до 10% в какой-либо класс активов. Западные пенсионные фонды стараются формировать свои инвестиционные портфели таким образом, чтобы избегать ненадежных активов, которыми сегодня

являются облигации и золото, у которого слишком высокая волатильность. Более надежными выглядят банковские депозиты, однако доходность по банковским депозитам в большинстве европейских стран редко превышает 1% в год. Так как цель пенсионного фонда – не только сохранить средства вкладчиков, но и максимально преумножить их, инвестировать в депозиты не очень выгодно. Гораздо привлекательнее выглядит вложение средств в недвижимость. Как правило, в портфеле западного пенсионного фонда 20% состав-

ляют вложения в государственные облигации, 30% – вложения в недвижимость напрямую, 50% – непрямые инвестиции в недвижимость. В 2010 году инвестиции в недвижимость США составили $750 млрд. «Безусловно, при таком объеме активов пенсионные фонды являются крупнейшим игроком на рынке недвижимости и в состоянии существенно влиять на движения рынка, – отмечает Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners (Russia). – Например, пенсион-

028-33 Cover Story_I_L.indd 28

23.12.2010 16:45:50

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

ный фонд учителей штата Техас (TRS) составляет около $100 млрд, $3 млрд из которых вложены в недвижимость». Пенсионный фонд компании «Дженерал Электрик» является крупным игроком на рынке недвижимости и даже имеет инвестиции в России. Вообще, до кризиса в российскую недвижимость активно инвестировали пенсионные фонды США и Европы. В общем объеме заявленных зарубежных инвестиций в российскую недвижимость до 30% составляли западные пенсионные фонды. В России же не только Государственный пенсионный фонд, но и негосударственные пенсионные фонды (НПФ) пока на рынке коммерческой недвижимости замечены не были. Хотя право имеют. «Государственный пенсионный фонд инвестирует только в государственные долговые обязательства, в то время как НПФ могут инвестировать средства в том числе в недвижимость», – говорит Олег Мышкин.

Без запретов Следует отметить, что на сегодняшний день в России насчитывается около 130 негосударственных фондов. Объем пенсионных накоплений НПФ составляет почти 600 млрд рублей. «Эти цифры свидетельствуют об определенном доверии

со стороны населения к негосударственным фондам. Сегодня оно, наверное, даже больше, чем к государственным фондам, – говорит Валерий Виноградов, советник президента Национальной ассоциации негосударственных пенсионных фондов. – Мы наблюдаем уверенный прирост клиентской базы, люди приходят с деньгами, и немалыми, как по обязательному, так и по дополнительному страхованию. По предварительным подсчетам, до конца года наша клиентская база может превысить 10 млн человек». На сегодняшний день ассоциация объединяет 81 фонд. Эти фонды сосредоточивают более 90% активов всех негосударственных фондов. Однако, по словам г-на Виноградова, в коммерческую недвижимость ни один из фондов, состоящих в ассоциации, средств пока не вкладывал. Нежелание НПФ инвестировать в недвижимость, по мнению Алексея Богданова, партнера компании S.A.Ricci / King Sturge, связано с несколькими объективными причинами. Во-первых, нельзя забывать о том, что в России эти организации существуют недавно и размер активов, которыми распоряжаются отечественные НПФ, в несколько раз меньше, чем, скажем, в США, Великобритании, Голландии, Германии или Японии. Так, в России НПФ, чей размер капитала превышает 30 млрд рублей ($1 млрд), всего два – это НПФ «Газфонд» и НПФ «Благосостояние». Размер их капиталов – 276 и 113 млрд рублей соответственно. Для сравнения: в США в пятерку крупнейших пенсионных фондов входят фонды с капиталом от $112 млрд, а крупнейший пенсионный фонд в мире Government Pension Investment Fund (GPIF, Japan) имеет размер капитала более триллиона долларов ($1,303 млрд). Конечно, справедливости ради нужно заметить, что этот гигант – государственный, так как на развитых рынках США, старой Европы и Японии государственные пенсионные фонды не имеют запретов, в отличие от России, по инвестициям государственных пенсионных фондов в недвижимость и являются активными игроками на рынке инвестиций в недвижимость всех типов. Во-вторых, у российских НПФ активы состоят из пенсионных накоплений и пенсионных резервов (добровольная часть, сформированная в основном за счет взносов корпораций, создавших эти фонды). «Средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах, таких как, например, акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены, – поясняет Алексей Богданов. – Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов». Покупать НПФ разрешено лишь коммерческую недвижимость, а также земельные участки под ней. При этом фонды могут выкупать только здания целиком. В противном случае НПФ должны пользо-

| Интервью | Тема номера

| |

| Управление

ваться услугами управляющих компаний, которым приходится платить вознаграждение в размере около 3–4%. Кроме того, сооружения должны быть сданы в эксплуатацию: заниматься девелопментом НПФ нельзя.

Обходные пути Впрочем, нельзя сказать, что негосударственные пенсионные фонды до кризиса вовсе не обращали внимания на такой доходный сегмент, как недвижимость. Для этого НПФ использовали закрытый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) – обособленный имущественный комплекс, переданный учредителями в доверительное управление управляющей компании. ЗПИФ создается на срок от 3 до 15 лет, по завершении которого учредители могут получить рыночную стоимость своих паев. Таким образом, например, инвестировал в строительство жилья НПФ «Ханты-Мансийский», создавший ЗПИФ «Югра-Недвижимость» и собственную девелоперскую компанию «ЮграИнвестСтройПроект», которая до кризиса строила около 500 тыс. кв. м жилья в год в Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске. Были у девелоперов и планы по строительству объектов коммерческой недвижимости. Например, планировалось построить деловой центр «Ханты-Мансийский» общей площадью 20 тыс. кв. м и деловой комплекс «Олимпик плаза» общей

площадью 40 тыс. кв. м. Предполагалось также строительство фитнес-комплексов в восьми городах Западной Сибири с общим объемом инвестиций более 1 млрд рублей. Во время кризиса у НПФ «Ханты-Мансийский» возникли определенные проблемы. Однако, по словам Валерия Виноградова, эти проблемы не были связаны с недостаточной эффективностью «ЮграИнвестСтройПроекта»: жилые дома строились быстро и хорошо продавались. Сегодня проблемы реструктуризации долга банку постепенно решаются, а Ханты-Мансийский НПФ по основным показателям в первом полугодии 2010 года сохраняет позиции в первой десятке крупнейших негосударственных пенсионных фондов страны. Достаточно активно инвестировали в ЗПИФ еще несколько НПФ: пермский НПФ «Стратегия», создавший одноименный ЗПИФ недвижимости, «УГМКПерспектива», «Парма», «Стальфонд» и некоторые другие. «Стратегия» и сегодня успешно занимается возведением жилья, хотя объемы строительства в Перми не сравнимы с Ханты-Мансийском. По словам Олега Мышкина, информация о стратегиях инвестиций в недвижимость этих фондов малодоступна, а объем инвестиций незначителен. «Сейчас начинаются попытки инвестирования пенсионных накоплений в инфраструктурные проекты, которые предполагают определенные гарантийные

028-33 Cover Story_I_L.indd 29

23.12.2010 10:56:30

Те м а н о м е р а:

Алексей Богданов, S.A.Ricci / King Sturge / Alexei Bogdanov обязательства со стороны государства, – говорит Валерий Виноградов. – Некоторые фонды собираются вкладывать деньги через управляющие компании в энергетику, в дорогу – дублер Минского шоссе. Самая большая проблема инвестирования в том, что существует риск вложить много средств, а на выходе не получить ничего».

Область риска Сегмент коммерческой недвижимости у российских негосударственных пенсионных фондов считается рисковым. И количество сделок с участием НПФ на рынке единично. В качестве примера можно привести торговый центр «Аэробус» на Варшавском шоссе, принадлежащий НПФ «Газфонд». Кроме того, «Газфонд» приобрел здания «Мосэнерго» на Раушской набережной, где одним из арендаторов является «Газпромбанк». Недавно УК «РВМ Капитал», одним из учредителей которой

Юлия Стефанишина: В России тарифы пока значительно ниже европейских, и экономия в процессе эксплуатации объекта не так критична, зато велика стоимость и сложность подключения к инженерным сетям. стр. 67 является НПФ «Благосостояние», купил офисный центр «Домников» на проспекте Сахарова. Однако эти приобретения нельзя отнести к классическим инвестиционным сделкам, которые НПФ закрывают на Западе, ведь арендаторы этого проекта – Транскредитбанк, «Транстелеком» – аффилированы с РЖД (учредитель НПФ «Благосостояние»). «Для РЖД это воплощение известной русской поговорки «всё в дом» – купить здание на деньги своего НПФ и кормить его арендными платежами от собственных же «дочек», – замечает Алексей Богданов. – С уверенностью можно заявить, что на рынке еще не было ни одной чисто инвестиционной сделки, где бы НПФ приобрел первоклассный объект, заполненный качественными и, что очень важно, не аффилированными с фондом-покупателем арендаторами». Компания сейчас закрывает одну такую сделку, представляя интересы НПФ. Она может стать первой инвестиционной сделкой с участием НПФ в России в ее классическом понимании, говорит г-н Богданов. У пенсионных фондов есть определенные регламенты, по которым они могут работать, ограниченные инструменты вложения. Если говорить про крупные пен-

директор NAI Becar. – Фондам может быть интересен офисный центр только класса А с 11% доходностью, долгосрочными договорами арены, прозрачной системой продаж, подтвержденной балансовой стоимостью». Но таких предложений на рынке единицы. Кроме того, у НПФ процедура проверки проектов очень большая и тщательная. Приобретение торговой и жилой недвижимости в качестве инструмента инвестирования пенсионные фонды не рассматривают. «Уровень рисков негосударственных пенсионных фондов зависит от выбора активов и квалификации управляющего, – считает Олег Мышкин. – На мой взгляд, снизить уровень риска возможно настолько, чтобы он был сопоставим с инвестициями в облигации». По мнению Алексея Богданова, риски при инвестировании в коммерческую недвижимость напрямую зависят от качества объекта. Первоклассный московский бизнес-центр, расположенный в хорошем месте, заполненный арендаторами с международным рейтингом triple A, которые подписали 10–15 нерасторжимых договоров аренды, представляет собой относительно безрисковый актив. Полупустой

а значит, и сохранили пусть и немного уменьшившийся, но такой важный для инвесторов арендный поток. Олег Мышкин согласен с тем, что коммерческая недвижимость инвестиционного качества является для НПФ защитным активом с привлекательным дивидендным доходом. «Инвестиции в этот сектор для пенсионных фондов обеспечат хорошую доходность и могут защитить средства от инфляции, – говорит г-н Мышкин. – Но для того чтобы осуществлять такие инвестиции, требуются опытные специалисты как в области недвижимости, так и в области инвестиций и управления активами». Помимо этого практически все активы инвестиционного качества сосредоточены в Москве, что становится ограничительным фактором для многих фондов. Не менее важными препятствиями для НПФ являются отсутствие публичных инструментов для инвестиций в недвижимость, низкий уровень прозрачности и в целом неразвитость рынка недвижимости с точки зрения наличия активов инвестиционного качества. По мнению Валерия Виноградова, стать активными игроками на рынке недвижимости НПФ мешает отсутствие четкой

Средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах, таких как акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены. Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов. сионные фонды (например, «Газфонд»), они могут инвестировать не более 20% от общих резервов. «Как показывает наш опыт, у них очень серьезные требования к рассматриваемым проектам, – рассказал Дмитрий Сороколетов, управляющий

торговый центр в регионе, находящийся в неоднозначном месте, для НПФ суперрисковый актив. Даже во время кризиса первоклассные объекты коммерческой недвижимости со стратегическим местоположением не потеряли арендаторов,

Негосударственные пенсионные фонды России пока не были замечены на рынке коммерческой недвижимости / Non-government pension funds of Russia have not so far been active in the commercial real estate market.

государственной стратегии по инвестированию пенсионных средств. Если выразиться точнее, фонды ждут от государства предоставления определенных гарантий инвестиций в недвижимость. «Сегодня, когда, с одной стороны, назрела проблема диверсификации инвестиционных рисков, а с другой, доходность по банковским депозитам существенно снизилась, вложения в коммерческую недвижимость должны стать для НПФ весьма интересным инструментом, – считает Алексей Богданов. – Конечно, если в ближайшее время опять не изменится законодательство». Последнее, по мнению эксперта, не исключено: как раз сейчас идут жаркие дебаты вокруг инициативы Минздравсоцразвития, предложившего сделать накопительное пенсионное страхование добровольным. Если это произойдет, то крайне негативным образом скажется на будущем НПФ, вплоть до их закрытия. Появление на рынке коммерческой недвижимости новых игроков в лице НПФ зависит, таким образом, от ряда причин: прозрачности рынка, наличия инвестиционно привлекательных активов и, главное, государственной стратегии по инвестированию пенсионных средств. Ощущения, что это случится скоро, у экспертов рынка нет.

028-33 Cover Story_I_L.indd 30

23.12.2010 10:56:30

# 2 (15 4) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 01.11

| Interview | Cover Story

| |

| Property Management

028-33 Cover Story_I_L.indd 31

23.12.2010 16:11:04

C over S t or y:

Elderly Investors Author: Tatiana Demidova .............................. Photo: Dmitry Chetverukhin

In the West, private pension funds are active players in the real estate market. In 2010, their investments in real estate totaled to $750 billion. According to a Decree of the Russian government dated 2007, the pension funds are allowed to invest in Russia's nonresidential real estate and securities. However, the funds are not in a hurry to invest in commercial real estate. Big fish Pension funds in the West have long been the major players in the investment market. They accumulate big money to invest (in the U.S. they have about $10 trillion). Typically, those funds invest 7% to 10% in any asset class. Western pension funds build their investment portfolios to avoid unreliable assets like bonds and gold, which are highly volatile today. Bank deposits are more reliable, but in most European countries, their yields equal to 1% per year. The purpose of any pension fund is to multiply the money via appropriate investment instruments. In this respect, investments in real estate seem very attractive. Typically, a portfolio of a Western pension fund consists of 20% investments in government bonds, while 30% are direct investments in real estate, and 50% are indirect investments in real estate. In 2010, investments in U.S. real estate amounted to $750 billion. "Given this volume of assets, pension funds are the largest players in the real estate market," says Oleg Myshkin, Managing Partner at Fleming

Family & Partners (Russia). "For example, the Pension Fund of Texas Teachers (TRS) has about $100 billion, of which $3 billion are investments in real estate." The Pension Fund of General Electric is another major player in the real estate market that has investments in Russia as well. U.S.-based and European pension funds were active investors in Russia's real estate before the crisis, whose aggregated share made 30% of the total foreign investments in the market. As for domestic Russian state pension funds and private pension funds, they were never present in the real estate market, although, they are authorized to invest in real estate. "The state pension fund invests only in government bonds, while private funds invest in real estate," comments Oleg Myshkin.

No restrictions As of today, there are approximately 130 private funds that have accumulated 600 billion rubles. "These figures prove a certain confidence of the population in private funds, which exceeds the confidence in state pen-

sion funds," says Valery Vinogradov, Advisor to President of the National Association of Private Pension Funds. "We see a growing number of customers, who invest big money via mandatory and additional insurance tools. Based on our calculations, our Association will have 10 million people by the year-end. To date, the association unites 81 funds that have accumulated more than 90% of all assets belonging to private funds. However, according to Mr. Vinogradov, none of the funds has invested in commercial real estate yet. According to Alexei Bogdanov, Partner of S.A. Ricci / King Sturge, there are several reasons not to do so. First, we should not forget that the abovementioned organizations exist in Russia for only a few years, and their assets are many times smaller than the U.S., British, Dutch, German or Japanese funds possess. There are only two private pension funds whose assets exceed 30 billion rubles (or $1 billion), namely Gazfond and Blagosostoyanie with 276 billion rubles and 113 billion rubles, respectively. By comparison, each of the top-5 U.S. pension funds has accumulated at least $112 billion, while the largest in the world Government Pension Investment Fund â&#x20AC;&#x201C; GPIF (Japan) has 1,303 billion dollars. We should note that state-owned pension funds in developed markets of USA, Europe and Japan, unlike Russia, have no restrictions to invest in real estate and are active players in all segments. Secondly, the Russian pension funds accumulate pension savings and pension reserves (a voluntary part, formed mainly by contributions from corporations that established these funds). "Pension funds in Russia are legally allowed to invest in the low-risk instruments, such as first-tier stocks and bonds. Investments in real estate are prohibited," says Alexei Bogdanov. "At

the same time, pension reserves may be used to acquire real estate directly, but only in an amount not exceeding 10% of those reserves." However, the funds are allowed to acquire only commercial real estate and the land plots under it. In this case, funds can only buy entire buildings, otherwise the funds should contract property management companies paying them a fee of about 3-4%. Finally, those buildings should be operational, since the pension funds in Russia are not allowed to invest in development projects.

Alternative methods However, we cannot say that private pension funds in Russia before the crisis stayed away from such an attractive segment as real estate. For instance, they created such investment tools as private real estate investment funds (REITs) in the form of separate property units managed by trust property management companies. The REITs in Russia can be established for a period of 3 to 15 years; after that the founders have the right to get the market value of their shares. Following this scheme, the Khanty-Mansiysk private pension fund founded Yugra Real Estate REIT and YugraInvestStroyProekt development company that builds 500,000 sqm of residential real estate annually in Khanty-Mansiysk, Surgut, Nizhnevartovsk, and Nefteyugansk. The developers also planned to start building commercial real estate, such as KhantyMansiysk business center (total area of 20,000 sqm), and Olympic Plaza business center (40,000 sqm). The fund targeted the construction of fitness centers in eight cities of Western Siberia with a total investment in excess of 1 billion rubles. During the crisis, the Khanty-Mansiysk REIT faced a number of problems.

028-33 Cover Story_I_L.indd 32

23.12.2010 10:56:31

# 2 (15 4) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 01.11

However, according to Valery Vinogradov, these problems were not associated with YugraInvestStroyProekt, whose apartment buildings were built and sold quickly. As of today, the REIT has managed to restructure its bank loans and is in the top-10 largest private pension funds in Russia. Other private pension funds like Permbased Strategiya, UGMK Perspektiva, Parma, and Stalfond have established REITs of their own to do residential projects (although the volumes of built real estate in Perm are not comparable with Khanty-Mansiysk). According to Oleg Myshkin, there is no available information on real estate investment strategies and volumes of investments of these funds. "We can see some attempts to invest pension funds' money in infrastructure projects, which involve certain warranties from the State," comments Valery Vinogradov. "Some are going to invest in energy sector via asset management companies, some plan to invest in a duplication road of the Minsk Highway. The biggest problem with investments is a risk to invest everything and get back nothing in return."

Risky area Russian private pension funds consider commercial real estate as risky. That is why we see little to none transactions in the market. A good example is Airbus shopping mall on Varshavskoe highway, owned by Gazfond. The same fund owns Mosenergo headquarters on Raushskaya Embankment, where Gazprombank is a tenant. Recently, RVM Capital management company founded by Blagosostoyanie pension fund has acquired Domnikov office center located on Sakharov Avenue. However, these acquisitions cannot be rated as classic Western-style investment transactions, mainly because the tenants there are Transcreditbank, Transtelecom (affiliated with the Russian Railways which established Blagosostoyanie). "The Russian Railways tries to bring everything in one place, namely to buy a building for its own pension fund and then to finance it with rental payments from its own subsidiaries as tenants," notes Alexei Bogdanov. "As of today, we see no classic investment transactions in the market completed by pension funds. I mean pension funds acquiring first class facilities filled with quality and (most importantly) independent tenants that are not affiliated with the funds. Our company is currently involved in such a deal, representing the interests of a private pension fund. This will be the first classic investment transaction in Russia," says Mr. Bogdanov. Pension funds have certain rules and investment instruments to operate in the market. The largest in the country pension funds like Gazfond are allowed to invest no more than 20% of their total reserves. "Based on our experience, they have very strict requirements to projects," explains Dmitry Sorokoletov, Managing Director of NAI Becar. "The funds may be interested in Grade A office buildings with an 11% yield, long-term leases, transparent sales structure and balance sheets. But the list of those

| Interview | Cover Story

| |

| Property Management

properties available in the market is rather limited." In addition, pension funds have long and complicated procedures to select investment projects. The funds do not invest in retail and residential real estate. "The risks of private pension funds depend on the choice of assets and managerial skills," says Oleg Myshkin. "In my opinion, it is possible to reduce the risks to the level of bonds." According to Alexei Bogdanov, the risks of investing in commercial real estate directly depend on the quality of the real estate. A Class A business center, located in a good place in Moscow and filled with AAA+ international tenants who signed leases for 10-15 years can be considered as a relatively risk-free asset. Just on the contrary, a halfempty shopping center with a bad location in Russia's regional town is a risky asset for a pension fund. Even during the crisis, firstclass commercial properties with a strategic location did not lose tenants and, therefore, retained flows of rental payments, which is important for investors. Oleg Myshkin agrees that investments in commercial real estate are attractive assets for pension funds in terms of dividends. "Investments in this sector provide pension funds with good yields and protect them against inflation," Mr. Myshkin continues. "In order to make such investments the funds should hire experienced professionals in real estate, investments, and asset management." Nearly all first-class assets of investment quality are concentrated in Moscow, which prevents many funds from investing their money. Other limiting factors include the lack of public instruments needed for real estate investments, low transparency, and a generally underdeveloped real estate market. According to Valery Vinogradov, the absence of a transparent government strategy of investment prevents pension funds from being active players in the market. To be more exact, the funds want to get certain guarantees of investment in real estate. "On the one hand, there is a problem of diversification of investment risks; on the other hand, the yields on bank deposits have declined substantially, so investments in commercial real estate must become an interesting tool for pension funds to consider," says Alexei Bogdanov. "Of course, this will make sense only if the legislation remains the same." According to him, this is very important in the light of continuing debates concerning the latest initiative of Health Ministry to make cumulative pension insurance scheme voluntary. If this happens, pension funds are in danger of canceling their activity. Pension funds have a chance to become active players in the commercial real estate market, but this depends on a number of factors: transparency of the market, availability of attractive investment assets, and, most importantly, the national strategy concerning pension funds investments. The market experts are not at all sure that the situation will change for the better any time soon.

028-33 Cover Story_I_L.indd 33

23.12.2010 10:56:31

Уп р а в л е н и е:

Управление клиникой – тонкая настройка Текст: Ольга Заикина ........................ Фото: архив CRE

В сфере управления объектами коммерческой недвижимости недавно появился новый сегмент – частные медицинские центры полного цикла, укомплектованные штатом высокопрофессиональных специалистов различного профиля и оборудованные по последнему слову техники. К управляющим компаниям в таких медучреждениях предъявляются совершенно особые и очень высокие требования.

России рынок частных медицинских учреждений только начинает развиваться. Хотя в Москве, например, негосударственных лечебных заведений достаточно много, но большей частью они представляют собой небольшие поликлиники, где проводится прием пациентов. Для размещения своих клиентов такие медицинские учреждения, как правило, заключают договоры с существующими больницами. Из частных медицинских центров полного цикла наиболее известна московская клиника ОАО «Медицина», выросшая на базе поликлиники театральных деятелей России. Еще один крупный медцентр на границе Москвы и Химок строится российско-немецкой ком-

панией BPS International в рамках МФК «Кантри Парк». Проект будет завершен к 2012 году.

Внешняя УК: за и против Небольшие медицинские учреждения, как правило, осуществляют эксплуатацию своих зданий силами своих подразделений. По словам Александра Розова, главного врача ООО «Медцентрсервис», экономически нецелесообразно привлекать внешнюю компанию для объектов площадью 150–300 кв. м: работу инженерных систем могут обеспечить организации, у которых арендуются помещения. На аутсорсинг отдаются лишь такие виды работ, как стирка и вывоз мусора. «Данные

услуги могут оказывать только организации, имеющие лицензию соответственно на стирку больничного белья и медхалатов и на утилизацию медицинских препаратов», – поясняет Александр Розов. Часто кроме клининга на подряд передают также охрану. Евгений Зайцев, коммерческий директор «ЛВН-Менеджмент» (УК, имеющей опыт технической эксплуатации элитной клиники полного цикла), считает, что в последнее время наметилась тенденция перехода к передаче на аутсорсинг обслуживания объектов, хотя официальной статистики по частным медучреждениям никто не проводил: «В большинстве случаев это закрытая информация, посколь-

ку она затрагивает имидж собственника клиники, но исходя из сведений, имеющихся в открытом доступе, можно сказать, что семь-восемь клиник обслуживаются силами специализированных компаний». Впрочем, эксперт признает, что в основном речь идет пока все-таки о клининговых договорах. Со своей стороны Маркус Майер, генеральный директор OOO «Би-Пи-эС Русланд», считает, что медицинские учреждения должны очень аккуратно подходить к решению о передаче некоторых функциональных подразделений третьим лицам. И если охрану и услуги питания имеет смысл передавать на аутсорсинг, то с клининговой службой дела обстоят сложнее. По его мне-

034-39 Managment_I_L.indd 34

23.12.2010 10:58:46

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Тема номера | Управление

| |

| Мысли вслух

Особые требования

Требования к медицинскому учреждению зависят от его типа / The requirements to a medical institution depend on its type нию, уборкой общественных зон может заниматься сторонняя компания, но когда дело касается стерильных помещений или дорогостоящего оборудования, здесь оператор должен полностью контролировать процесс и качество уборки: «Есть риск, что при уборке будет повреждено дорогостоящее оборудование, например МРТ стоимостью 1 млн долларов, в этом случае собственник понесет издержки, в то время как штатный персонал знает особенности оборудования. Та же ситуация с ресепшен и другими службами, поэтому в гостиничном и медицинском бизнесе, как правило, не приглашают сторонние компании». По словам Маркуса Майера, медицинские центры, как и гостиницы, относятся к категории так называемых задействованных активов: «Если владельцы офисных зданий или объектов розничной торговли получают фиксированную арендную плату вне зависимости от показателей хозяйственной деятельности арендаторов, то задействованные активы требуют грамотного управления. Во многом это связано с довольно высоким уровнем первоначальных инвестиций. Поэтому владелец и управляющая компания часто представляют собой одну организацию». Последний вариант имеет еще и то преимущество, что появляется возможность соблюсти важнейшее условие эффективной работы клиники, а именно обеспечить участие УК еще на этапе проектирования. По мнению Маркуса Майера, в этом бизнесе особенно важна связка УК и инвестора, поскольку здесь надо строго следовать определенным принципам: «Есть требования к размеру помещений, расположению различных подразделе-

ний (например, если еда отправляется по правому лифту, то грязную посуду следует спускать по левому; потоки врачебного персонала и пациентов должны быть разделены) и т. д., и управляющая компания – оператор будущего медицинского центра – играет ключевую роль на этапе разработки концепции и проектирования здания, поскольку, если все стандарты не будут соблюдены, в дальнейшем ей будет очень сложно работать». К сожалению, в России практика привлечения УК инвестором еще на стадии проектирования встречается крайне редко. «Конечно, логично это делать на этапе строительства, – соглашается Ринат Гараев, генеральный директор «ЛВН-Менеджмент». – Но я не знаю действующих клиник, при строительстве которых девелопер задавался вопросом, кто их будет технически эксплуатировать. Например, мы пришли в уже готовое реконструированное здание, которое ранее эксплуатировалось собственником самостоятельно». Разумеется, в подобных случаях УК помимо своих прямых обязанностей приходится заниматься исправлением ошибок и недоработок генподрядчика, а владельцу – вкладывать дополнительные средства. Поэтому при строительстве нового здания медицинского комплекса собственник использовал уже правильный алгоритм. «В нашем случае управляющая компания, занимающаяся технической эксплуатацией в действующем здании, осуществляет и технические консультационные услуги по выбору и инсталляции инженерных систем в новом здании, – говорит Ринат Гараев. – Идеальный вариант, но это скорее исключение, чем правило».

Филипп Вальтер, руководитель проекта медицинского центра в «Кантри Парке», приводит еще один аргумент, почему компания, обслуживающая операционную деятельность медучреждения, которая понимает потребности рынка лучше, чем инвестор или застройщик, должна быть вовлечена в процесс с самого начала: «Различные медицинские концепции требуют разных проектировочных решений и технологий; глубокое знание эффективных западных моделей организации процессов, а также следование российским санитарным нормам имеют решающее значение для успеха проектов. Внесение изменений в концепцию проекта на более позднем этапе строительства может разрушить все тщательно разработанные санитарные и рабочие процессы». Кстати, совместить западные модели организации процессов с российскими санитарными нормами совсем не просто. Роланд Мартин, специалист немецкой проектировочной компании AJZ, отмечает: «Нормы и правила, регулирующие процесс проектирования и монтажа разделов вентиляции (кондиционирования), отопления, электроснабжения и водоснабжения медицинских учреждений, отражены в СНиПах, ПУЭ, СанПиНах, ГОСТах и другой нормативной документации РФ, которая определяет эти здания как объекты особой категории. В ряде случаев российские нормы по своей жесткости даже превос-

ходят аналогичные европейские (например, немецкие DIN-нормы)». Требования, предъявляемые к медицинскому учреждению, зависят от его типа: для поликлиники они относительно простые, базируются на санитарногигиенических нормах, для стационара с операционным отделением намного сложнее. «Так, для операционных отделений распространенным требованием является наличие специальных систем кондиционирования воздуха lamina airflow systems, контролирующих, чтобы в операционные поступал только чистый отфильтрованный воздух, – рассказывает Филипп Вальтер. – Электрические системы здания зависят от видов оборудования, которое, в свою очередь, зависит от других систем. К примеру, МРТ нельзя размещать в помещениях с армированными стенами из-за присутствия в нем электромагнитного поля. С точки зрения проектирования важно учесть, что МРТ весом около 1 тонны и размером 2 на 2 метра надо каким-то образом доставить в здание и через 10 лет использования вынести. Другой принципиальный момент – медицинские газы, которые не должны храниться в здании медучреждения. Критичным пунктом является и канализация. Определенные виды мусора должны быть законсервированы в так называемых автоклавах, которые также полагается хранить в отдельном здании».

034-39 Managment_I_L.indd 35

23.12.2010 10:58:47

Уп р а в л е н и е:

Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players

стр. 46

служит аккумуляторная подстанция, которая является 100 % надежной локальной системой и может работать при любых обстоятельствах, так как абсолютно автономна. Имеются особые требования также по системам водоснабжения и отопления медучреждений. Роланд Мартин приводит пример операционного блока (и ряда других помещений), где наличие радиаторов отопления категорически запрещено и внутренняя температура может регулироваться только с помощью системы кондиционирования. Очевидно, что техническая эксплуатация здания, оснащенного столь сложным и многочисленным оборудованием, представляет собой весьма трудную задачу.

Перспектива есть

Электроснабжение медучреждений должно иметь несоклько степеней надежности / Power supply should have several degrees of reliability Кроме того, в медучреждениях существует зонирование помещений – к разным зонам предъявляются свои требования. «Деление зон на чистые, условно чистые и грязные обусловливает большее количество приточных установок с наличием разнообразных секций для удаления из воздуха взвешенных частиц и бактерий, обеспечения параметров влажности, температурных показателей и т. п., – поясняет Роланд Мартин. – Самые жесткие требования касаются чистых зон, например оперблоков, отделений пересадки костного мозга, ангиографических отделений, диализных залов, палат интенсивной терапии и реанимации и т. д. Так, контрольные замеры в операционном зале должны показать 99,99 % чистоты воздуха». Еще одним критерием, отличающим воздухоснабжение чистых зон от иных (помещения для медперсонала, обычные палатные отделения и т. д.), является кратность воздухообмена, которая может достигать десяти и даже иногда двадцати крат. Все это влияет на мощность и размер приточных вентустановок и, как результат, на их стоимость. Кроме чистоты воздуха большую роль играет температурный режим. Особенно это касается южных регионов России, где летом наружная температура может достигать 40–45°С, что создает большие проблемы при работе с лабораторными приборами, так как допустимый диапазон их рабочих температур ограничен 25°С. В этих помещениях с помощью климатических установок выставляются нужные температурные и влажностные

условия. Роланд Мартин обращает внимание на жесткость российской нормы, запрещающей одним большим агрегатом подавать в разные по категорийности помещения поток воздуха, в котором локально, с помощью фильтров, фанкойлов и т. п., можно было бы создавать и регулировать различные параметры, необходимые для тех или иных больничных отделений. Не менее строги требования по энергоснабжению. Система должна иметь несколько степеней надежности:

Конечно, сервисные работы по медицинскому оборудованию проводят специалисты компании-поставщика, а текущее обслуживание, как правило, осуществляет специальное подразделение собственника клиники. Однако, как отмечает Евгений Зайцев, порой сложно отделить собственно медицинское оборудование от инженерных систем здания: «Скажем, бормашина имеет кроме энергетической коммуникации подвод воды и воздуха от компрессора». Некоторые виды оборудования требуют поддержания определенного температурного режима, соответственно, к ним имеется сплит-система либо прецизионный кондиционер, приводит другой пример Ринат Гараев: «И получается, что управляющая компания, занимающаяся технической эксплуатацией инженерных систем здания, все равно косвенно касается медоборудования. При этом возникает некая тонкость: при выходе из строя какойлибо установки служба по обслуживанию медоборудования имеет возможность обвинить управляющую компанию в том, что не были выдержаны те или иные параметры». Поэтому очень важно, подчер-

круглосуточно и 365 дней в году. Это подразумевает отсутствие возможности проведения любых регламентных, планово-предупредительных работ, связанных с отключением электро-, водо-, теплоснабжения и т. д. Отключение допустимо только частично, участками и по согласованному жесткому графику, в очень сжатые сроки, как правило, до 30 минут». Особенно проблематично проводить работы по обслуживанию и замене оборудования в системе электроснабжения. Здесь отключение возможно лишь на секунды. Поэтому для обслуживания, например, одного электрощита приходится разрабатывать целый комплекс подготовительных мероприятий, а сам процесс напоминает, по выражению Рината Гараева, «войсковую операцию», где задействовано множество людей и каждый точно и по минутам выполняет свою функцию. Естественно, большинство работ проводится исключительно в ночное время. Для управляющей компании отсюда вытекает необходимость содержать больший штат специалистов, причем очень высокой квалификации, что значительно удорожает обслуживание. Впрочем, по мнению Рината Гараева, этот сегмент и должен быть дороже, поскольку наличие определенных критериев по подбору и режиму работы персонала приводит к более высоким затратам со стороны заказчика и УК. Маркус Майер считает, что управление медицинским центром примерно в десять раз дороже управления бизнес-центром и в пять раз дороже управления пятизвездочной гостиницей. Тем не менее все эксперты солидарны в том, что перспективы развития у этого рынка весьма неплохие. По словам Маркуса Майера, в России частным инвесторам и сейчас выгодно открывать медицинские центры, так как существует дефицит качественных услуг на рынке,

Компания, обслуживающая операционную деятельность медучреждения, которая понимает потребности рынка лучше, чем инвестор или застройщик, должна быть вовлечена в процесс с самого начала. В России практика привлечения УК инвестором еще на стадии проектирования встречается крайне редко. электроснабжение осуществляется не одним (как в большинстве жилых домов), а двумя фидерами. В случае перерыва электропитания система энергоснабжения переключается в доли секунды на второй источник центрального электроснабжения. Если же и второй источник в силу форс-мажорных обстоятельств не может обеспечить бесперебойное электропитание оперблока, в работу включается дизельный генератор, запуском которого управляет запрограммированная на определенный алгоритм система автоматики. Следующим этапом системы энергетической безопасности больницы

кивает Евгений Зайцев, с самого начала разграничить зоны доступа и определить, где заканчивается ответственность службы по обслуживанию медоборудования и начинается ответственность управляющей компании. Помимо наличия высокоточного и дорогого оборудования сложность технической эксплуатации зданий медицинского учреждения, по словам Рината Гараева, обусловлена спецификой деятельности объекта: «Во-первых, если медучреждение имеет свой стационар полного цикла, оно в отличие от бизнесцентра или торгового центра работает

а в долгосрочной перспективе будущее однозначно за частными медицинскими учреждениями. Это подтверждает ряд факторов, в том числе старение населения (с возрастом чаще возникает необходимость в лечении). Россия, которая двадцать лет назад перешла на рыночную экономику, идет в данном случае по пути Запада, где медучреждения также долгое время были государственными. Ну а если будут строиться новые медицинские центры, у собственников, как подчеркивает Ринат Гараев, будет и потребность в профессионалах для поддержания жизнедеятельности зданий.

034-39 Managment_I_L.indd 36

23.12.2010 10:58:47

# 2 (15 4) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 01.11

| Cover Story | Property Management

| |

| Residential

034-39 Managment_I_L.indd 37

23.12.2010 12:50:42

P rop er t y M a n agement:

Management of a Clinic Requires Finesse

Text: Olga Zaikina .................... Photo: CRE аrchive

In the area of commercial real estate management, a new segment has recently appeared – full cycle private medical centers. These are fully staffed centers, with highly qualified specialists in various fields and equipped with the latest technology. There are special and very demanding requirements for management companies of such medical facilities.

chief doctor at Medtsentrservis LLC, "It is economically unfeasible to attract foreign companies for an area of 150-300 sqm - the workings of engineering systems can be maintained by the organizations leasing the premises. Only such jobs as cleaning and garbage disposal are subjected to outsourcing. "These services can be provided only by those organizations that are licensed to wash hospital linen and doctors’ clothing, as well as for the utilization of medical products," says Alexander Rozov. Often, in addition to cleaning, the security function is also outsourced. Evgeny Zaitsev, commercial director of LVN-Management (MC, which has experience in technical operations of elite full cycle clinics), believes that recently there appeared a tendency to outsource the maintenance of facilities. Although there is no official data on private health facilities. “In most cases this is confidential information, as it affects the image of the clinic’s owner,

n Russia, the market of private medical institutions is just beginning to develop. Even though in Moscow, for example, there are many private medical institutions, most of them are small clinics. To accommodate their customers, as a rule, such medical institutions enter into contracts with existing hospitals. Of the private medical centers that provide a full cycle of services, the best known in Moscow is the Medicina - established on the basis of a clinic for theatre workers of Russia. Another major medical center is being built at the border between Moscow and Khimki by the Russian-German company BPS International, within the IFC Country Park. This project will be completed by 2012.

External Management Company: pros and cons Small health facilities tend to perform maintenance of their buildings through their own departments. According to Alexander Rozov,

but proceeding from the information that is publicly available, we can say that seven or eight clinics are operated by specialized companies," says the expert. However, Mr. Zaitsev recognizes that most of these involve only cleaning contracts. In his turn, Markus Mayer, general director of BPS Russland LLC, believes that medical institutions should be very careful in making a decision to transfer some of their functional subdivisions to third parties. Even if it makes sense to transfer one's security and catering needs to outside companies, things get more complicated with the cleaning service. According to him, third parties may be engaged in the cleaning of public areas, but when it comes to 'cleaning specialized wards" or expensive equipment, then the operator has to maintain full control over the process and quality of cleaning. "There is a risk that during the cleaning, expensive equipment such as MRI that costs $1 million could be seriously damaged. In this case, the owner will incur

more costs than in using his full-time staff that already knows all the features of the equipment. The same thing applies to reception and other services. That is why thirdparty companies are not brought into the hotel and medical businesses," says Markus Mayer. According to him, medical centers, as well as hotels, belong to a category of the so-called operating assets. "The owners of office buildings or retail facilities receive a fixed rent, regardless of the indicators of economic activity of their tenants; however as for operating assets, these require very good management. This is largely due to the relatively high initial investment. Therefore, the owner and the Management Company often are the same organization," he says. The latter option has one more advantage, in that it is possible to observe the essential condition of efficient clinical work, namely to ensure the participation of an FM company at the design stage. According to Markus Mayer, the connection between

034-39 Managment_I_L.indd 38

23.12.2010 10:58:48

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

the Management Company and the investor is particularly important in this business, because here we must strictly follow certain principles. "There are requirements as to room sizes, the location of various units (for example, if the food goes up on the righthand elevator, then the used dishes should be brought down on the left-hand one; the flow of medical personnel and patients should be separated), etc. The Management Company – being the operator of the future medical center - plays a key role during the conceptual development and design of the building, because if these do not meet all standards, it will be very hard to work in the future," he says. Unfortunately, the practice of attracting an Fm company by an investor, at the design stage, is extremely rare in Russia. "Of course, it is logical to do this at the construction stage," agrees Rinat Garayev, CEO of LVN-Management. "But I do not know any existing clinic, during the construction of which the developer were concerned about who would be technically operating it. For example, we entered a ready-renovated building, which was previously operated independently by the owner." Of course, in such cases the Management Companies, in addition to their regular duties, have to deal with the correction of the errors and shortcomings of the general contractor, and the owner has to invest additional funds. Therefore, during the construction of a new building destined to be a medical complex, the owner should have already used the correct algorithm. "In our case, as the Management Company engaged in the technical maintenance of buildings, we should provide technical advice on the selection and installation of engineering systems in new buildings," says Rinat Garayev. "This is the ideal solution, but it is more an exception than a rule today."

Specific requirements Philip Walter, project manager of the "Country Park" medical center, gives one more reason why a company, operating and maintaining a medical institution, which understands the market needs better than the investor or the developer, should be involved in the management from the outset. According to him, "Various medical concepts require different design solutions and technologies, deep knowledge of the effectiveness of Western models of organization processes, and adherence to Russian sanitary standards are critical for the success of projects. Changes in the concept of the project at a later stage of construction can destroy all the carefully crafted sanitary and working processes." By the way, it is not easy to combine the Western model of organizational processes with Russian sanitary standards. Roland Martin, a specialist of the German design company AJZ, says, "The rules and regulations governing the design and installation of partitions, ventilation modulation (air conditioning), heating, electricity and water supply in medical facilities are reflected in the sanitary norms and rules (SNR), electrical Code (EC), sanitary epidemiological rules

and regulations (SERR), GOST, and other regulatory documents of Russia, which define these buildings as being facilities of a particular category. In some cases, the Russian standards are even more rigid, than the European ones (e.g. German DIN-norm)." Requirements for a medical facility depend on its type - for a clinic, they are relatively simple, based on hygiene standards, while for a hospital with an operations (surgery) unit, they are much more complicated. "So, a common requirement for operating units is the availability of special air-conditioning lamina airflow systems, controlling and ensuring that only clean filtered air comes into the opera-

| Cover Story | Property Management

| |

| Residential

range of operating temperature is limited to 25 °C. In these spaces, climate control systems maintain the desired temperature and humidity conditions. Roland Martin drew attention to the rigidity of the Russian rule prohibiting one large unit to supply airflow for different categories of rooms, which locally, with filters and fan coil units would create and adjust various parameters needed for the various hospital departments. No less stringent are the requirements for power supply. The system should have several degrees of reliability - power supply is implemented not by one (as in most homes), but by two feeders. In case of an interruption of

ure to keep some parameters." Therefore, it is very important, as Evgeny Zaitsev points out, from the outset to separate access areas and to determine where the responsibility of the services of medical equipment ends and where the responsibility of the management company begins. In addition to the availability of high-precision and expensive equipment, according to Rinat Garayev, the technical complexity of health facilities buildings is caused by specific features of the facility, "First, if the health facility has a full cycle hospital, unlike business centers or retail centers, it functions continuously, 365 days a year. This means there is no pos-

Power supply in medical clinics should have several degrees of reliability. In case of interruption the system is immediately switched to the second source of central power supply. If however, due to force majeure, the second source cannot guarantee uninterrupted supply to the operation unit, a diesel generator is included, its startup being programmed with a special system automation algorithm. tion room, says Philippe Walter. "Electrical systems of the building depend on the types of equipment, which in its turn depends on other systems. For example, MRI cannot be placed in rooms with reinforced walls as there is an electromagnetic field. The designers have to bear in mind that MRI, weighing about one ton and measuring 2 x 2 meters, must somehow be brought into the building and, then 10 years later it must be removed. Medical gases, which should not be stored in the health facilities building present another important point to be kept in mind. Sewerage presents another critical point. Some kinds of garbage must be preserved in the so-called autoclaves, which are also supposed to be stored in a separate building." In addition, there is area zoning in medical institutions, there are different requirements for different areas. "The division of areas into clean, relatively clean and soiled, stipulates a greater quantity of air handling units with the presence of different sections, in order to remove particles and bacteria from the air, providing the parameters of moisture, temperature indicators, etc.," says Roland Martin. "The most stringent requirements are for the clean areas, such as operation units, rooms for bone marrow transplantation, angiographic offices, dialysis rooms, intensive care unit, etc. The control measurements in the operating room should show 99.99% cleanness of air. “Another criterion that distinguishes the air supply of clean areas from others (rooms for staff, regular ward offices, etc.) is the air exchange rate, which can be ten and sometimes twenty times greater. All this affects the capacity and the size of inlet ventilation installations and as a result, their cost. In addition to air quality, temperature plays an important role. This is especially true for the southern regions of Russia, where in summer the outdoor temperature may reach 40-45 °C, which creates a big problem when working with laboratory instruments, as the permitted

the power supply, the system is immediately switched to the second source of central power. If however, due to force majeure, the second source cannot guarantee uninterrupted power supply to the operation unit, a diesel generator is included into the works, its startup programmed by a specific system automation algorithm. The next stage of energy security, is the hospital battery substation, which is 100% reliable local system and can work under any circumstances, so as to be totally autonomous. There are also special requirements for water and heating systems in medical institutions. Roland Martin gives the example of an operational unit (and some other areas), where the presence of radiators is strictly prohibited and the internal temperature can be regulated only with the air-conditioning system. Obviously, the technical operation of the building, equipped with such complex and numerous facilities, is a very difficult task.

There is place for perspective Of course, service work on medical equipment is carried out by specialists provided by the supplier, while the maintenance is usually performed by a special unit of the owner of the clinic. However, as Mr. Zaitsev notes, it is sometimes difficult to separate the proper medical equipment from the engineering systems. "Say that the drilling machine is equipped with a power supply, as well as with water and air supply from the compressor,” he says. Some equipment requires maintaining a certain temperature, respectively these must have a split-system or precision air conditioner. Rinat Garayev gives another example, "And it turns out that the Management Company, dealing with the technical operation of the engineering systems, still indirectly affects the medical equipment. In this case, there is some subtlety – in case of failure of any installation service, the medical equipment maintenance services have the possibility to blame the Management Company for fail-

sibility for any routine, scheduled preventive activities related to shutdown of electricity, water, heating, etc. Disabling is allowed only partially, according to the agreed areas and a tight schedule, for a very short period of time, usually up to 30 minutes. "It is particularly problematic to carry out maintenance work and replacement of equipment in the electricity system. Here disabling is possible only for seconds. Therefore, for instance, for the servicing of one electrical panel, they need to develop a range of preparatory activities, and the process resembles "a military operation", which involves many people and everyone must exactly perform his or her function. Naturally, most of the work is carried out exclusively at night. The Management Company thus needs to maintain a large staff of experts, with very high qualifications, which greatly increases the cost of maintenance. However, according to Rinat Garayev, this segment should be more expensive, because the presence of certain criteria for the selection and mode of operation of staff leads to higher costs for the customer and the MC. Markus Maier believes that management of a health center is about ten times more expensive than managing a business center and five times more expensive than managing a five star hotel. Nevertheless, experts agree that the prospects of this market are very good. According to Marcus Mayer, it is now beneficial for Russian private investors to open health centers, as there is shortage of quality in the market, and the future belongs to private medical institutions. This is confirmed by a number of factors including the aging population (with age, there is a need for more treatment). Russia, which twenty years ago moved to a market economy, in this case is following the path of the West, where medical facilities had also been publicly owned for a long time. Well, if they build new health centers, the owners will need professionals to maintain the buildings, Rinat Garayev points out.

034-39 Managment_I_L.indd 39

23.12.2010 10:58:48

Resident i a l:

Текст: Татьяна Демидова ............................ Фото: архив CRE, предоставлено пресс-службой «Главстрой СПб»

Жилье из бизнес-класса В условиях низкого спроса на офисные помещения девелоперы не только переключают свое внимание на жилье, но и проводят реконцепцию офисных проектов, превращая их в жилые. Препятствием на их пути является отсутствие возможности регистрироваться по месту жительства и инфраструктурного окружения. Девелоперы «одомашнились» По данным информационно-аналитического центра компании «ПересветИнвест», за 11 месяцев 2010 года квартиры в новостройках Москвы подорожали в рублях на 13,2%, а в долларах – на 9,6%. Стоимость квадратного метра жилья составляет в среднем $6,5 тыс. В то время как, согласно данным Praedium

ONCOR International, средние цены офисов классов В и А (на конец III квартала) в ЦАО колеблются от $550 до 7500/ кв. м. Средний уровень арендных ставок по-прежнему остается ниже докризисных на 20–30%. Поэтому пристальное внимание девелоперов к сегменту жилой недвижимости выглядит вполне логичным.

Так, например, до кризиса компания MR Group планировала строить МФК площадью более 300 тыс. кв. м в районе станции метро «Фили». «Когда стало ясно, что рынку не нужно такое количество офисов, решено было вместо бизнес-центров построить жилье, – рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. –

040-45 Rezident_I_L.indd 40

24.12.2010 17:12:35

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Фили – идеальный район для строительства жилья, отличающийся благоприятной экологической обстановкой, транспортной доступностью. В данном районе жилой рынок недостаточно насыщен, спрос превышает предложение, поэтому решение вместо офисов строить жилье мы считаем стратегически верным». Многофункциональный комплекс будет возводиться пофазно. Первую фазу составят 137 тыс. кв. м, из них 51,9 тыс. кв. м – апартаменты, 24,6 тыс. – жилье бизнес-класса. Проектом предусмотрена парковка на 740 машино-мест. Под офисы в проекте оставлено 18,3 тыс. кв. м, под торговые помещения – 7 тыс. кв. м. Строительство объекта началось в IV квартале 2010 года. В связи с изменившейся ситуацией на рынке компания MR Group поменяла стратегию своего развития. Если ранее 90% портфеля компании составляла офисная недвижимость, то сейчас происходит наращивание доли жилой недвижимости. Компания планирует расширение линейки объектов и увеличение объемов строительства жилья экономкласса в городах ближнего Подмосковья. Как рассказала Евгения Старкова, в стадии покупки и оформления находятся участки под строительство 500 тыс. кв. м жилья в Подмосковье. Одним из самых масштабных проектов компании в этом сегменте является город Новое Ступино. Общая площадь проекта – 2,15 млн кв. м.

Под жилье отведено 1,7 млн кв. м, под торговые помещения – 200 тыс. кв. м, под социальные объекты – 245 тыс. кв. м. Уже в конце 2011 года MR Group планирует сдать многоквартирные дома общей площадью 100 тыс. кв. м. Отказалась от своих первоначальных планов строительства офисной недвижимости в районе Павелецкого вокзала и компания AFI Development. «Сейчас мы рассматриваем вариант, чтобы вместо бизнес-парка площадью 120 тыс. кв. м построить жилой комплекс класса эконом плюс», – рассказывает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Также девелопер планирует в пользу жилой составляющей значительно уменьшить офисную часть в многофункциональном комплексе на Большой Почтовой улице общей площадью 424 тыс. кв. м. Оба проекта находятся на ранней стадии развития, и пересогласовывать документацию не придется. Пока еще точно не решено, на сколько будет уменьшено количество офисов. Сейчас компания изучает рынок и прорабатывает концепцию проекта. Компания «Главстрой СПб» в центре Санкт-Петербурга на Обводном канале, на месте комплексной застройки на участке в 6,2 га в районе улиц Шкапина и Розенштейна, до кризиса планировала построить бизнес-центр общей площадью более 300 тыс. кв. м. Теперь на этом месте будет построено жилье. «Согласно генплану

| Управление | Residential

| |

| Мысли вслух

города, эта территория предназначена как для строительства коммерческой недвижимости, так и для возведения жилья, – поясняет Марина Турыгина, начальник отдела по связям с общественностью «ГлавстройСПб». – Во время кризиса, когда спрос на офисную недвижимость упал, на этапе проектирования было принято решение вместо бизнес-центра построить 60 тыс. кв. м жилья». Общественно-деловая составляющая проекта была сокращена до 30 тыс. кв. м, то есть уменьшена практически в 10 раз. Как рассказала Марина Турыгина, изменить соотношение офисной и жилой составляющей на стадии проектирования было удобно для девелопера. Перемена в структуре пошла району только на пользу. Когда территория застраивается комплексно, получается хорошая синергия. Офисы окажутся теперь не в чужеродной зоне, а в комфортной атмосфере жилой застройки, а жители района смогут воспользоваться инфраструктурой офисов, гостиницы и торговых помещений. Если бы компания была вынуждена по какойто причине оставить в районе только офисы, возможно, проект затянулся бы во времени, так как не было бы смысла сразу начинать строительство. Теперь же на стройплощадку они выйдут уже в 2011 году. Категория жилья определяется девелопером как комфорт-класс, представляющий собой промежуточную стадию между

Юрий Тараненко, «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» / Yuri Taranenko, MIEL эконом- и бизнес-классом. Площадь квартир будет составлять от 35 до 120 кв. м. «В нашем проекте «Северная долина», где строится жилье подобного уровня, средняя стоимость квадратного метра составляет около 55 тыс. руб./кв. м. За счет масштабов строительства и управления себестоимостью мы стараемся держать одни из самых низких цен в городе, – говорит Марина Турыгина. – О том, что жилье эко-

040-45 Rezident_I_L.indd 41

23.12.2010 11:02:08

Resident i a l:

Марина Турыгина, «Главстрой-СПб» / Marina Turygina, Glavstroy-SPb номкласса сегодня востребовано, говорит тот факт, что из 3900 квартир «Северной долины», выставленных на продажу в конце апреля 2010 года, к концу года было продано 80%».

Актуальные предложения от ведущих игроков рынка / Latest Offers from Leading Market Players

page 46

когда данная территория предназначена для строительства обоих типов недвижимости, как, например, в случае комплексной застройки на Обводном канале в Санкт-Петербурге. Либо строят апартаменты, которые функционально предназначены для проживания, но формально относятся к коммерческой недвижимости, а не жилой. «Апартаменты – вещь специфическая. Люди готовы покупать апартаменты в историческом центре города или в объектах, предоставляющих исключительные видовые характеристики, – говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». – Сегодня апартаменты, расположенные вне центра города, а тем более за пределами ТТК, на мой взгляд, не найдут своих арендаторов». Самым большим минусом апартаментов, как отмечает г-н Тараненко, является невозможность в них прописаться или временно зарегистрироваться. Но в свете последних предложений правительства об изменении правил регистрации и «демонтажа» института прописки этот минус может вообще потерять свое значение. Не следует забывать и о том, что для жилой недвижимости существуют специальные требования по социальной

и т. п. Впрочем, эти инфраструктурные недостатки с лихвой компенсирует непосредственная близость места проживания к работе и однородное социальное окружение. Также следует отметить, что подавляющее большинство реконцепций происходит на бумажной стадии. Эксперты рынка вспоминают только один пример, когда в жилье был переделан почти построенный бизнес-центр. Группа компаний «Мортон» на пересечении Щелковского шоссе и внешней стороны МКАД строила микрорайон жилья экономкласса, вспоминает Евгения Старкова. В 2006 году компания приняла решение построить офисное здание площадью около 26 тыс. кв. м. Девелопер успел построить железобетонную коробку. Потом наступил кризис, и БЦ решено было переделать в апартаменты экономкласса. Так как к этому времени была построена только коробка, особых затрат реконцепция не потребовала. В здании был один подъезд, поэтому не понадобилось устанавливать дополнительные лифтовые группы. Девелоперу нужно было сделать только дополнительные стояки и перегородки. «Реконструкция офисного помещения в жилое обошлась компании в $100–150 на кв. м, – отмеча-

не было никакого спроса. Конвертировав проект в жилье, девелопер продал его по $1800/кв. м». Впрочем, Юрий Тараненко считает, что вышеописанный случай является исключением из правил. Перепрофилирование проекта коммерческой недвижимости под жилье на этапе строительства крайне затруднительно, дорого, а порой и просто невозможно, замечает г-н Тараненко. Офисное здание перепланировать под жилье можно, при этом нужно изучить изначальные планировочные решения. Можно пытаться сохранить общую коробку и внешний облик, но потребуется полный пересмотр поэтажных планов, переработка технических этажей, вертикальных проемов, коммуникаций, инженерных систем и т. п. Внутри помещение так сильно изменится, что это, по сути, будет новый проект. Инвесторы понесут потери не только из-за того, что придется вновь потратиться на проектные работы, но и потому что выход объема площадей от строительства объекта другого назначения, скорее всего, окажется значительно меньше. Вместе с тем эксперты рынка отмечают, что тренд перепрофилирования бизнес-центров в жилую недвижимость

Трудности реконцепции Главная сложность перепрофилирования коммерческого проекта под жилье состоит в необходимости получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. При перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить объекты жилой недвижимости. Поэтому девелоперы принимают решение о перепрофилировании объектов из коммерческой недвижимости в жилую в случае,

Офисное здание можно перепланировать под жилье, изучив изначальные планировочные решения. При этом инвесторы понесут потери не только из-за того, что придется вновь потратиться на проектные работы, но и потому что выход объема площадей от строительства объекта другого назначения, скорее всего, окажется значительно меньше. инфраструктуре: наличие школы в пределах 500 м и детского сада – не далее 300 м. Для коммерческих объектов таких требований нет. Поэтому рядом с МФК может не быть детского сада, школы, поликлиники

Обратные перспективы

Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank – Пока российские девелоперы переделывают коммерческую недвижимость в жилье, на Западе происходит обратный процесс. Конечно, изменение концепции уже построенного жилья и превращение его в апарт-отель – мера крайняя, и девелоперы идут на нее неохотно. Однако за последние два года мы наблюдали несколько подобных случаев. В качестве примера приведем два таких случая: редевелопмент жилья в апартаменты в Марбелье (Коста-дель-Соль, Испания) и в Марракеше (Марокко). В обоих случаях речь идет о курортной недвижимости, так как

ет Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости компании S.A.Ricci / King Sturge. – Понятно, что девелопер провел реконструкцию не от хорошей жизни: на офисы в этом районе

именно она сильнее всего испытывает спад спроса в процессе рецессии. Изначально апартаменты в Марбелье стоимостью 180 тыс. евро и виллы в престижном районе Марракеша стоимостью 1,5 млн евро предполагались к продаже. Однако в связи с кризисом спрос на жилье упал и девелоперы решили перепрофилировать свои объекты в апарт-отель и виллы для сдачи в аренду под управлением отельного оператора. Сегодня и апартаменты, и виллы успешно сдаются в аренду с 80% заполняемостью. Однако перепрофилирование жилья в апарт-отели массового характера не приобрело. В первую очередь дело в том, что апарт-отели представляют собой фундаментально иную финансовую модель и имеют иные сроки окупаемости. Расходы по перепрофилированию завершенного объекта могут достигать нескольких миллионов долларов, а в ряде случаев оно вообще невозможно. При строительстве апартаментов на продажу девелоперы из стран Западной Европы, как правило, несут определенные обязательства перед банками-кредиторами по количеству реализуемых апартаментов или вилл на каждой стадии реализации проекта. Для курортных проектов

носит временных характер. По мере восстановления рынка коммерческой недвижимости девелоперы вновь пересмотрят свои портфели в сторону увеличения офисной составляющей.

в предкризисные годы считалось нормой, если к середине срока строительства половина апартаментов уже нашла своих хозяев. Второй нюанс состоит в том, что залогом успешного перепрофилирования служит наличие управляющей компании, а в идеале – пятизвездочного отеля, инфраструктурой и сервисами которого могли бы пользоваться арендаторы апартаментов. Если жилой комплекс изначально не предполагал развитой инфраструктуры, от девелопера могут потребоваться серьезные дополнительные инвестиции, к которым большинство из них не готово. Поэтому, встав перед выбором – перепрофилировать бизнес или продать проект по демпинговой цене, – многие девелоперы жилых проектов на популярном Коста-дель-Соль выбрали второй вариант. Как девелоперу избежать подобной ситуации? В первую очередь привлекать на консалтинг и разработку концепции проекта крупную международную компанию с известным брендом. Предвидя негативное развитие событий на Коста-дель-Соль, Knight Frank прекратил операции в этом регионе Испании за 5 лет до фактического начала кризиса на местном рынке жилья.

040-45 Rezident_I_L.indd 42

23.12.2010 11:02:08

040-45 Rezident_I_L.indd 43

23.12.2010 11:02:09

Resident i a l:

Business-Сlass Housing

In conditions of low demand for office space, developers have not only started to pay attention to residential housing, but are also revising the concepts of office projects, turning them into residential buildings. The fact that they have no possibility to register these in the residential and infrastructural environment is an obstacle in their way.

Author: Tatiana Demidova ............................. Photo: CRE аrchive, presented by the press service of Glavstroy SPb

Developers are becoming "domesticated"

in an alien area; on the contrary, they will be in a comfortable residential area, and district residents will benefit from the infrastructure of offices, hotels and commercial premises. If the company, for some reason, were forced to build only offices in the area, perhaps the project would have been delayed, since there would have been no sense to start the construction immediately. Now they will enter the construction site in 2011. The developer will be building residential housing of the "comfort-class", which represents an intermediate stage between economy and business classes. The areas of apartments will range from 35 to 120 sqm. "In the Northern Valley project, where housing of similar level is being constructed, the average cost is about 55,000 rubles per sqm. We try to maintain the lowest prices in town, by reducing construction scales and management costs," says Marina Turygina. "The fact that out of the 3,900 apartments put up for sale in late April 2010, 80% were sold by the end of the year only proves that the economy-class housing is in demand today.”

According to the Peresvet-Invest information and analytical center, over the last 11 months of 2010, apartments in new buildings in Moscow have risen in price, in ruble terms by 13.2% and in dollar terms by 9.6%. The average price per square meter of housing is $6,500. According to Praedium ONCOR International, the average price for Grade A and B offices (at the end of the 3rd Quarter) in the Central District ranged from $550/sqm to $7,500/sqm. The average rental rates are 20-30% below the precrisis level. Therefore, the careful attention paid by developers to the residential real estate segment seems logical. For example, before the crisis, the MR Group planned to build a multifunctional complex with a total area of more than 300,000 sqm near the "Fili" subway station. "When it became clear that the market does not need so many offices, we decided to build a residential complex instead of the business center," says Evgeniya Starkova, director of marketing and public relations at the MR Group. "Fili is a perfect area for housing; it has a favorable ecological environment and transport accessibility. The residential market is not saturated in this area, the demand exceeds the supply, and therefore, we believe it is strategically correct to build housing instead of offices." The multifunctional complex will be constructed in several phases. The first phase will comprise 137,000 sqm, of which 51,930 sqm will be apartments and

24,600 sqm – business class housing. The project provides parking for 740 vehicles. The project has provided for 18,300 sqm for offices and for 7,000 sqm for retail. The construction of the facility began in the 4th Quarter of 2010. After the situation on the market changed, the MR Group also changed its development strategy. Earlier the company's portfolio was comprised of 90% office premises, but now the share of residential property is increasing. The company plans to expand its range of facilities and to increase the construction of economy class housing in cities around Moscow. According to Evgeniya Starkova, 500,000 sqm of housing in the suburbs are in the process of being purchased and registered. The city of Novoye Stupino is one of the most ambitious projects of the company in this segment. The total area of the project is 2,150,000 sqm, with 1, 700,000 sqm being dedicated to housing, 200,000 sqm to retail space, and 245,000 sqm to social facilities. By the end of 2011, MR Group plans to commission apartment buildings with a total area of 100,000 sqm. AFI Development has also abandoned its original plans for the construction of an office property in the area of Paveletsky Train Station. "Now we are considering building a residential complex of the 'economy plus' class instead of a business park with a total area of 120,000 sqm," says Natalia Ivanova, director of public relations at AFI Development. The developer also plans to significantly reduce the office

portion of its multi-functional complex on Bolshaya Pochtovaya, with a total area of 424,000 sqm, in favor of a larger residential component. Both projects are at an early stage of development and do not require any changes in the documentation. It has not been decided yet, by how much the company will reduce the number of offices. Now the company is studying the market and preparing a concept for the project. Before the crisis, the Glavstroy SPb Company planned to build a business center with a total area of 300,000 sqm in St. Petersburg, on the Obvodnoy Canal, on a plot of 6.2 ha in the neighborhood of Shkapina and Rosenstein Streets. Now a residential complex will be built in its place. "According to the master plan of the city, this area is intended for both commercial real estate and for construction of residential housing," says Marina Turygina, head of public relations at Glavstroy-SPb. "During the recession, when the demand for office properties fell, it was decided, at the design stage, to build 60,000 sqm of housing instead of a business center." The public and business component of the project was reduced to 30,000 sqm, that is, it was reduced 10 times. According to Marina Turygina, it was convenient for the developer to change the ratio of office to residential functions at the design stage. Changes in the program of this area were beneficial for the district. Once the territory becomes filled with buildings, a good synergy will be obtained. Offices will no longer be located

Re-conception difficulties The main difficulty in restructuring a commercial project into a residential housing project is the need to obtain zoning changes in order to use the area for housing. In accordance with the Master Plan for City Development, territorial zoning has already been established and areas were earmarked as specifically commercial. When restruc-

040-45 Rezident_I_L.indd 44

23.12.2010 11:02:09

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Case Study | Residential

| |

| Outspoken Thoughts

Reverse perspectives

turing the project, the company must prove that a residential real estate object can be built on the given territory. Therefore, the developers most often decide to reshape their facilities, from commercial into residential properties, when these are located in areas zoned for the construction of both types of real estate, as in the case of the Obvodnoy Canal area in St. Petersburg. Alternatively, they build apartments, which are functionally designed for living, but formally belong to the commercial real estate segment. "Apartments have some specific cliams laid on them. People are willing to buy apartments in the historic downtown area, or in facilities that provide some exceptional and specific characteristics," says Yuri Taranenko, director of MIEL – Commercial Real Estate. "In my opinion, today apartments that are located outside the city center and even outside the Third Transport Ring (TTR) won’t find their tenants." The biggest disadvantage of apartments, as noted by Mr. Taranenko, is the inability to be registered in them, not even temporarily. However, in light of recent government proposals to change the registration rules and to "dismantle" the registration, this disadvantage won't be a big deal. We should not forget that special claims are laid on residential property for the availability of social infrastructure – availability of schools within 500 meters, the presence of a daycare – not more than 300 m. There are no such requirements for commercial facilities. Therefore, there might not be daycares, schools, hospitals, etc. next to a multifunctional complex. However, these infrastructure deficiencies are more than offset for by the proximity of these residences to places of employment and a homogeneous social environment. In addition, we should note that the vast majority of re-conceptions occur at the paper-and-pencil stage. Market experts recall only one example, when an

almost ready-built business center was converted into residential housing. The Morton Group of Companies was building a residential economy-class neighborhood at the intersection of Schelkovskoe Highway and the outside section of the Moscow Ring Road, recalls Evgeniya Starkova. In 2006, the company decided to build an office building with a total area of about 26,000 sqm. The developer had managed to construct the reinforced concrete frame. Then the crisis came, and it was decided to restructure the BC into economy-class apartments. Since only the frame had been built by that time, re-conception did not require alot of extra costs. There was one entrance to the building, so there was no need to install additional elevator groups. The developer had to make only additional risers and partitions. "Reconstruction of the office space into housing cost the company $100-150 per sqm," says Alexei Bogdanov, director of commercial real estate at S.A.Ricci/King Sturge. "It is clear that the development company was forced to change its plans, since there was no demand for offices in this area. Having converted the project into residential housing, the developer sold it at $1,800 per sqm.” However, Yuri Taranenko believes that the above case is an exception to the rule. Redesigning a commercial real estate project into residential housing at the construction phase is extremely difficult, expensive and sometimes impossible, says Mr. Taranenko. It is possible to reconstruct an office building into housing, but you will need to look at the initial planning decisions. You can try to keep the overall frame and the appearance, but it will require a full review of all floor plans, redesigning of the technical floors, vertical openings, communications, engineering systems, etc. The premises will change to such an extent inside, that in essence, it will be a new project.

Elena Yurgeneva, director of elite properties at Knight Frank – While Russian developers are rebuilding their commercial real estate objects into residential properties, the Western market is witnessing a reverse process. It is obvious that changing the concept of any already built residential property and turning it into an apartment hotel is a measure of last resort, which developers apply very unwillingly. However, we have seen several instances of this in the last two years. By way of example, we may look into two such cases - the residential property redevelopment into hotel apartments in the Marbella (Costa del Sol, Spain) and in Marrakech (Morocco). Both cases involved objects in the resort real estate segment, as it is the segment most affected by the decrease in demand during a recession. Initially the Marbella apartments ( 180,000) and the villas in a fashionable district of Marrakech ( 1,500,000) were offered for sale. However due to the recession, the demand for residential properties declined, and developers decided to redesign their objects into apartment hotels and villas to be leased and managed by a hotel operator. These days both apartments and villas are successfully rented out and have an occupancy rate of 80%. Nevertheless, redesigning residential real estate into apartment hotels has not become a large-scale trend. In the first place, the main problem is that apartment hotels have a fundamentally different

financial model and different payback periods. Meanwhile, the cost of redesigning a completed object may reach several millions of dollars, and in some cases, it is even impossible to redesign. In the construction of apartments for sale, WestEuropean developers usually have certain liabilities to the banks that provided them with financing, as to the number of apartments or villas realized at every stage of their project implementation. In the precrisis years, it was considered normal when about a half of all apartments had already been "sold" by the middle of the construction period. Another aspect is that the recipe of successful redesign involves the presence of a management company, and even better a five-star hotel, which could offer its infrastructure and services to apartment tenants. If a residential complex did not provide for a well-developed infrastructure from the very start, a developer might need considerable additional investments, which is something most of them are not prepared to provide. That is why when facing a dilemma of either redesigning their business or selling it at dumping prices, many residential project developers in Costa del Sol chose the latter. How can a developer avoid such a situation? In the first place, he should attract a large international company with a well-known brand to develop the project’s concept and provide consulting services. Foreseeing the adverse developments in Costa del Sol, Knight Frank left this region of Spain 5 years before the crisis actually broke out in the local residential real estate market.

Investors will bear tremendous losses not only because they will have to re-invest into the design, but also because the output volume of the areas in the facility redesigned for other purposes, is likely to be considerably lesser.

However, market experts say that the trend of converting business centers into residential housing is temporary. With the recovery of the commercial real estate market, developers will once again review their portfolios in the direction of increasing the office component.

040-45 Rezident_I_L.indd 45

23.12.2010 17:23:04

046-49 Ads.indd 46

23.12.2010 11:04:43

046-49 Ads.indd 47

23.12.2010 11:04:44

046-49 Ads.indd 48

23.12.2010 11:04:46

046-49 Ads.indd 49

23.12.2010 11:04:49

Материал подготовил Рафаэль Хайбрахманов ................................ Фото: Дмитрий Четверухин

Мысли вслух / O ut s p oken T hought s:

Кирилл Стародубцев, председатель совета директоров Knight Frank Kirill Starodubtsev, Board Chairman of Knight Frank

ве главного могу ильная, в качест аб ст ок, е нк ры на стиционных сдел ейчас ситуация аем много инве ных консалтингоюч кл за мы о чт сказать, rep и круп ся весьма нтрактов tenant ведем много ко ight Frank оказал Kn я дл д го 10 20 же покае то ог ис ит оф В . ий ш английск вых проектов на , ии йдя сс Ро в пр ко , толь овом году евзо успешным. И не 09/2010 финанс в Москве с начала 20 в ь ыл иб пр ю зал рекордну А у моих коллег консультантов. лышей появится всех остальных й, и еще куча ма те де 30 е уж сь ло ди кризиса ро дущем. в ближайшем бу ent transS lete many investm ON RECORD ing market: we comp

While the market was falling and the activity of buyers and tenants was waning, we traced down the dynamics and met on a weekl y basis to discuss the situation in the real estate market at large and in each of its segme nts in particular. This safeguarded our company against “overreacting” to the ongoi ng changes, since initially the idea “to cut everything” could not but suggest itself. When the market reached the bottom it turned out that there was life at botto m and rather vibrant at that. As a result, we retained our team, increased our share in most market segments and dispensed with a bank overdraft and with an idea to look for financial aid at our head office.

О РАВЕНСТВЕ

ока продолжалось падение рынка, снижалась активность покупателей и арендаторов, мы постоянно отсле живали изменения, еженедельно встречаясь для обсуждения происходящего как в целом на рынке недвижимости, так и в кажд ом из его сегментов. Это позволило компании в первую очередь избежать «перереагирования» на происходящие изменения, поскольку поначалу мысль «резать всё» не могла не возникнуть. Когда рыно к достиг «дна», обнаружилось, что на дне есть жизнь, причем дово льно активная. В результате мы сохранили команду и увеличили свою долю в большинстве сегментов рынка. И обошлись без использо вания банковского овердрафта или хождения за финансовой помо щью в головной офис. LIVING AT BOTTOM

ge consult is stable on the and carry out lar Now the situation ant rep contracts, ten d not only in ny an ma nk in Fra te t igh actions, media successful for Kn r he rat s 09/10, havwa 20 ar 10 20 in the fiscal ye projects. The year ed a record profit ow sh already had ve ice ha off s sh ue gli ag Russia – our En d my Moscow colle An s. cie an ult . ns r co pected soon ing surpassed othe at many babies ex to them and a gre 30 babies born un

сотрудниками я предпочитаю общаться на равны х и в большинстве случаев на «ты». Полномочия у всех разны е, но я всегда отношусь с уважением к мнению коллег. И даже в случае, когда моя точка зрения отличается от точки зрения собес едника, я подхожу к любому спору с «открытым забралом», то есть я не только стремлюсь всякий раз переубедить человека, но и сам готов быть переубежденным, если окажется, что я не прав. И точно никогда не подхожу к взаимоотношениям с сотрудника ми с позиции «я – начальник, ты – никто». ON EQUALITY I prefer to communicate with my employees on an equal footing and on the firstname basis. Everyone has different authorities, but I always respect the opinion of my colleagues. Even when I hold to a different point of view, I approach any dispute “openly” – that is, not only do I try to persua de a person, but I am ready to change my view if it turns out that I am in the wrong. And I never build my relationship with employees from the “I am boss and you are nothing” position.

ВОВЛЕЧЕННОСТЬ

ЖИЗНЬ НА ДНЕ

О РЕКОРДАХ

Создал недвижимость я пришел почти 15 лет назад. рабоней в сам аясь собир компанию с парой друзей, не вазатяги он и, людьм с а работ это – лтинг конса тать. Но м ценны полно лся оказа ет. В итоге я вовлекся настолько, что нии. компа руководителем ON INVOLVEMENT

ny with a couple I came to real estate 15 years ago – I co-founded a compa . However, myself there work of my friends though I was not going to so much was I you. s engulf totally – people with dealing consulting – this boss. dged full-fle ny's involved that I ended up becoming the compa

050-51 Outspoken_L_I.indd 50

23.12.2010 11:06:19

О ХОББИТАХ

Е Й ДВОЙНЫ СТАНДАРТЫ

Some expats say the Russian employees lack responsibility and professionalism; however some Russians hold to the same opinion about expats. The negative attitude to expats developed, first of all, because in many Western companies they have a tremendous advantage in career growth opportunities. A more successful and capable Russian employee is often denied promotion whenever an expat is available, even if weaker. We regularly interview outstanding professionals at all levels who suffered because local or head office executives held a better attitude towards non-resident employees.

сам много читаю, но не стал бы дава ть ребенку, даже когда он вырастет , книги типа «Парфюмера» или «Коллекционера» и прочую расчлененку. Мне кажется, это случайно ставшие модными книги, написанные больным и о больных и для больных. Да, я сам их прочитал, но советовать их не буду. По точно такой же причине не стану давать ребенку газе ты, там тоже сплошной негатив. Ребенку надо читать сказки – русс кие, «Хоббита» и «Карлсона», пока он в Интернет не залез. ON HOBBITS I read a lot, but I would not let my child read the books like The Perfumer, The Collector or suchlike, even when he grows up. I think these books came into fashion by accident as they are writt en by sick people about the sick and for the sick. Yes, I read them myself but I’d never recommend them to youngster s. For the same reason I’d never give my child newspapers to read as they are full of negative information. A child shou ld better read fairy tales while he is not yet hanging out in the Internet – both Russian folk tales and foreign ones like Hobbit or Carlson.

| Советы юриста

ИДЕАЛЬНЫЙ ЭКСПАТ

екоторые экспаты говорят , что русским сотрудникам недостает ответственности и профессионализма. Но некоторые русские точно так же отзываются об экспатах. Негативное отношение к экспатам возникло, во-первых, из-за того, что во многих западных компаниях они имеют огромное преимущество в карьерном росте. Объективно более успешный и способный русский сотрудник часто не получает продвижения, если рядом есть пусть и послабее, но экспат. К нам регулярно приходят на интервью блестящие профессионалы всех уровней, чья карьера пострадала из-за лучшего отношения местных руководителей или головного офиса к сотрудникаминостранцам. DOUBLE STANDARDS

| |

деальным экспатом явл яется русский, долгое проработавший на Зап время аде. У нас большинств о топменеджеров имеют им енн о такой опыт. Точ хороши и экспаты, прожи вшие в России долгое вре но так же щие по-русски. Конечн мя и говоряым получателем продук тов и услуг наших клиентов, а значит , и наш их сияне, и мы должны их пон услуг в 99% случаев являются росимать. При этом экспаты очень сильны в плане опыта работы в разных культурах, они обл адают широким кругозором и часто нах одят нестандартные реш ения. С точки зрения экспата с много летним стажем работы в десятке разных стран, местная публика в любой стране, включая развитые, будет выглядеть немного огр аниченной. Это мнени е, конечно, раздражает, зато работа ряд ом с таким человеком помогает расти всей команде. IDEAL EXPAT An ideal expat is a Russian person who worked in the West for a long time. Most of our managers ben efit from this very experie nce. The expats who have long lived in Russia and speak fluent Russian are as good. We must realize that in 99% of cas es it is Russians who are the end consumers of our services. For all that, expats are very strong bec ause they have worked in different cultures, dev eloped lateral thinking and the ability to grope for unbeaten solutions. From the standpoint of an expat boasting a lon record of operations in g a dozen of different cou ntries the local public in any nation, including dev eloped ones, looks som ewhat narrow-minded. This opinion certainly irri tates many, but on the oth er hand, working side by side with such a person helps the entire team gro w.

ДЕТСКИЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Reidential | Мысли вслух

Кирилл Стародубцев – председатель совета директоров компании Knight Frank Russia. Осуществляет руководство деятельностью компании. Имеет большой опыт работы в области управления и продаж наряду с обширными и глубокими знаниями рынка недвижимости, включая коммерческую, производственно-складскую, жилую и торговую. Является учредителем компании, которая благодаря его усилиям вышла на международный уровень, вошла в пятерку лидеров на рынке коммерческой недвижимости в Москве и стала лидером в производственно-складской сфере. С 2003 г. по настоящее время – генеральный директор Knight Frank Russia & CIS (бывшая PMC). 1996–2003 гг. – Property Marketing Consultants (PMC), генеральный директор. 1995–1996 гг. – DMC Group, вице-президент. 1992–1995 гг. – DMC Group, директор по продажам и маркетингу.

INFORMATION Kirill Starodubtsev chairs the board of directors at Knight Frank Russia and steers the company’s business. He boasts rich experience in property management and sales as well as vast and deep knowledge of the real estate market, including commercial, industrial-warehousing, residential and retail segments. Kirill is the founder of this company which, courtesy of his efforts, has risen to an international level, made it to the top five leaders on the commercial real estate market in Moscow and become a leader in the industrial-warehousing sphere.

АВТОРИТАРИЗМ

ИНФОРМАЦИЯ

ех воспитывает, , и пока это он вс оему сыну три года ь нравятся игрушечные дома, очен часто с ними а не мы его. Ему мнаты заставил и ко е дв ает и собираон ими уже ир зб ста на место, ра ме с ет рес ля ав ст ре возится: пе к что, похоже, инте , перекрашивает. Та но же ез да рь т, се уе ли ир ес бл а , ме ет , нетически. Ну ге н же м ло тя за де ти м ос ои чивать св к недвижим ли должны обеспе е, а кем быть, им те ди ро о чт , аю ит ни я сч зова качественное обра как можно более т. ту ас др по а самим решать, когд PMENT body, rather than CHILDISH DEVELO been guiding every

our for now he has eady filled two of My son is three and homes and has alr toy m es lov the g He . vin mo us rearing him und with them, hing He often fiddles aro nis m. fur the g, th lin wi mb ms sse roo and rea another, dismantling t towards real from one place to ve an inborn thrus ha to ms see He m. the g ty education tin ali ain qu re rep d su an parents must en the ve lie be I ly, want to be, us y estate. Serio to decide who the and it’s up to them ren ild ch ir the for . once they grow up

всего ое авторитарно, чаще учшее решение, принят е, но вно кти фе эф нее ме ы, чем даст худшие результат коллегиальное. с вовленимаем коллегиально, Решения в компании при коснете ени реш еджеров, которых рим, спо , чением директоров и мен ния зре ки точ е ны зываем раз ся. Встречаемся, выска исполняем. доказываем, решаем и ISM IAN AR ON AUTHORIT ner most often brings

in an authoritarian man The best decision made en collectively. less efficient one but tak the n tha lts about worse resu olvement of maninv our company with the We make joint decisions in t, speak out our mee We n. cer con m they may agers and directors to who e them. cut nt, make decisions and exe minds, argue, prove our poi

Since 2003 and until now he has been Director General of Knight Frank Russia & CIS (former PMC) 1996-2003 – General Director of Property Marketing Consultants (PMC); 1995-1996 – DMC Group, vice president; 1992-1995 – DMC Group, sales and marketing director.

050-51 Outspoken_L_I.indd 51

23.12.2010 11:06:22

С о в е т ы ю р и с т а:

Краткий обзор предстоящих изменений законодательства в области недвижимости на 2011 год Анна Макдоналд, партнер Salans, соруководитель Российской практики в области недвижимости

Анна Макдоналд / Anna McDonald

ражданский кодекс РФ (ГК РФ) должен установить основные принципы российской системы гражданского права в соответствии с новыми реалиями, сложившимися в результате экономических и социальных преобразований в России за время его действия. Проект новой редакции отдельных разделов ГК РФ (далее – Проект ГК) был опубликован в ноябре 2010 года, в случае его скорого внесения в Государственную Думу РФ и оперативности законодателя он, без сомнения, предопределит развитие нормативно-правового регулирования российской экономики и ее сектора недвижимости в 2011 году. Вместе с тем на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится ряд иных законопроектов, значимых с точки зрения регулирования вопросов недвижимости. И если Проект ГК предполагает фундаментальный, комплексный пересмотр действующего законодательства, то изменения, предусмотренные указанными законопроектами, можно охарактеризовать как точечные, но также заслуживающие особого внимания. В настоящей статье предлагается рассмотреть основные положения Проекта ГК, а также проанализировать одну из значимых законотворческих инициатив, направленных на развитие законодательства о недвижимости.

Недопущение «действий в обход закона» О степени серьезности предлагаемых преобразований в ГК РФ свидетельствует пересмотр ряда общих теоретических положений гражданского законодательства, не подвергавшихся изменению с момента принятия Части I ГК РФ в 1994 году. Так, в статье 10 ГК РФ, регулирующей пределы осуществления гражданских прав, в качестве одного из принципов гражданского права предлагается внести конструкцию недопущения «действий в обход закона». Введение такого термина уже сейчас вызывает ряд вопросов. Главный из них: смогут ли российские

Представляется, что в 2011 году основополагающим законопроектом для всей экономической жизни России в целом и ее сектора недвижимости в частности станет дальнейшая доработка и, возможно, принятие новой редакции Гражданского кодекса РФ. суды выработать единообразное толкование такого широкого оценочного понятия и, что предельно важно, строго придерживаться такого толкования? В сущности, практически любая оптимизация хозяйственной деятельности правовыми средствами, и в особенности налоговая оптимизация, может быть расценена судом как действие в обход закона. Обход закона в буквальном понимании этого понятия не всегда является недобросовестным. При этом недобросовестность в Проекте ГК как признак «действия в обход закона» не называется, что несет в себе определенные риски. В качестве примера действий, которые, с нашей точки зрения, могли бы быть расценены как действия в обход закона, можно привести следующую распространенную ситуацию, связанную с коттеджным строительством на землях сельскохозяйственного назначения. С одной стороны, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) определяет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» как «земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Коттеджное строительство к нуждам сельского хозяйства очевидно не относится. Однако в рамках данной категории земель одним из видов разрешенного использования является «дачное

наличия сложностей, связанных с переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, действуя через некоммерческие организации, ограничиваются изменением вида разрешенного использования в рамках категории земельного участка как «земель сельскохозяйственного назначения», не меняя последнего. Можно ли это назвать действием в обход закона? Да. Является ли такой обход закона недобросовестным? Ответ на этот вопрос может дать только судебная практика.

Изменения в системе регистрации прав на недвижимое имущество В Проекте ГК большая часть предлагаемых изменений повторяет принципиальные направления реформирования, зафиксированные в Концепции развития гражданского законодательства. Так, Концепция предусматривает, что в ГК РФ целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая регистрация. В частности, предлагается установить принципы регистрации, а именно: принцип проверки законности оснований регистрации, принцип публич-

щее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. По мнению разработчиков Проекта ГК, целесообразно устранить такое смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав. Соответствующие положения были включены в статью 8.1 Проекта ГК. Одновременно с этим предполагается ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации. Такая новация, несомненно, потребует изменения целого ряда нормативно-правовых актов, и в частности законодательства о нотариате в части уменьшения нотариального тарифа за удостоверение сделок. В настоящее время для сделок с суммой свыше 10 млн рублей нотариальный тариф составляет 77,5 тыс. рублей плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн рублей. Логичным было бы установление потолка нотариального тарифа, поскольку в противном случае стоимость оформления сделки купли-продажи объектов недвижимости неоправданно возрастет в сотни или даже тысячи раз. Представляются важными положения Концепции, отраженные в Проекте

В сущности, практически любая оптимизация хозяйственной деятельности правовыми средствами, и в особенности налоговая оптимизация, может быть расценена судом как действие в обход закона. Однако обход закона в буквальном понимании этого понятия не всегда является недобросовестным. При этом недобросовестность в Проекте ГК как признак «действия в обход закона» не называется. строительство», когда в принципе допускается застройка земельных участков сельхозназначения согласно ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В такой ситуации многие застройщики ввиду

ности реестра, принцип презумпции достоверности реестра, правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре. Применительно к регистрации прав на недвижимое имущество справедливо указывается, что в настоя-

ГК, относительно земли и иных природных ресурсов. В настоящее время специальное правовое регулирование гражданско-правовых отношений по поводу указанных видов недвижимости находится практически вне ГК РФ.

052-57 Legal Advice_L_I.indd 52

23.12.2010 11:09:10

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

В Проекте ГК положения о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается специальными законами о земле и природных ресурсах, предлагается исключить. Это означает, что в ГК РФ впервые появятся отдельные блоки норм относительно данных категорий недвижимости. В частности, в разделе II ГК РФ предлагается регламентировать особенности права собственности на земельные участки и иные природные объекты.

Единый объект недвижимости и новые виды вещных прав Особого упоминания заслуживает предусмотренная в Проекте ГК концепция единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем здания, строения, сооружения. При этом дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается. Это в целом соответствует положениям ЗК РФ, однако закрепление подобного регулирования на уровне ГК РФ будет способствовать большей правовой определенности в данном вопросе. Интерес представляют положения Проекта ГК относительно перечня ограниченных вещных прав, который включает в себя как уже существующие, так и новые для российского права виды ограниченных вещных прав. Среди последних: право застройки, право личного пользования (узуфрукт), право приобретения чужой недвижимой вещи и другие права. Конкретное содержание каждого из указанных прав определено в проекте раздела II ГК РФ. Безусловно, Проект ГК предполагает и другие радикальные структурные изменения в ГК РФ. В качестве примера стоит упомянуть упразднение конструкции закрытого акционерного общества, появление понятия «публичное общество» и увеличение минимального уставного капитала общества с ограниченной ответственностью до 500 тыс. рублей. Указанные вопросы заслуживают отдельного и более глубокого рассмотрения, а здесь хотелось бы лишь отметить, что широко распространенное использование ООО как формы юридического лица, создаваемого под конкретный проект с исключительной целью последующего владения недвижимостью и облегчения выхода из проекта путем продажи долей участия в таком ООО, будет связано с существенными дополнительными затратами для инвестора.

Изменения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Помимо Проекта ГК, есть иные законопроекты, которые не требуют долгих публичных обсуждений и могут быть приняты

| Мысли вслух | Советы юриста

| |

| Мировые тренды

в ближайшее время. Одним из таких законопроектов является проект ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации» (далее – Законопроект). Законопроект предусматривает обязанность собственника недвижимости зарегистрировать свое право собственности в установленном порядке в течение 6 месяцев с момента возникновения оснований для государственной регистрации прав (например, введения объекта в эксплуатацию). Целью такого нововведения является решение проблемы формирования Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в максимально полном объеме, а также эффективное использование содержащихся в нем сведений в целях налогообложения. В настоящее время такой срок и обязанность в законодательстве отсутствуют. Как следствие, недобросовестные собственники, фактически использующие завершенное строительством недвижимое имущество в своей хозяйственной деятельности, зачастую годами уклоняются от уплаты налога на имущество, так как налоговый орган исчисляет налоги с момента регистрации права собственности на недвижимость на основании информации, представленной регистратором. За неисполнение обязанности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество Законопроект предусматривает наложение административного штрафа (на юридических лиц – от 30 до 40 тыс. рублей). В случае принятия Законопроекта в его нынешнем виде изменения вступят в силу через 6 месяцев после официального опубликования, при этом для собственников недвижимого имущества, основания для государственной регистрации прав которых возникли до вступления закона в силу, предусмотрен переходный период в 1 год со дня вступления изменений в силу для исполнения обязанности, возложенной законом. 2011 год обещает стать годом серьезных преобразований. Несмотря на неясность и неопределенность ряда предлагаемых изменений, содержащихся в Проекте ГК, саму по себе инициативу следует расценивать как исключительно положительную. Другой вопрос – насколько российское право готово к столь серьезным преобразованиям. В этой связи представляется уместным процитировать одного из выдающихся русских цивилистов И. А. Покровского: «Неясность и неопределенность правовых норм не дает себя больно чувствовать до тех пор, пока гражданскоправовая жизнь течет вяло, движимая инерцией исстари заведенного порядка, но дело решительно меняется, когда возникает потребность в большей личной энергии и в большой личной инициативе».

052-57 Legal Advice_L_I.indd 53

23.12.2010 11:09:11

L e ga l Adv ic e s:

A Brief Survey of Expected Changes in Real Estate Legislation in 2011 Anna McDonald, Salans Partner, Co-Head of the Russian Real Estate Practice

In 2011, the most important draft law for the Russian economy as a whole and the real estate sector in particular will be the continuing work on and, perhaps, adoption of a new version of the RF Civil Code ("Civil Code"), which will set forth the fundamental principles of the Russian civil law system and reflect the results of economic and social transformation in Russia since the introduction of the current Civil Code.

he new draft of certain sections in the RF Civil Code (“Draft Civil Code”) was published in November 2010, and if it is quickly passed at the RF State Duma and approved by legislators, this will undoubtedly influence the course of regulatory developments in the Russian economy and the real estate sector in 2011. At the same time, a number of other draft laws that have significance for real estate are already at Parliament's doorstep. While the Draft Civil Code entails an overhaul of applicable law, the changes contemplated in the other draft laws are more focused, but also deserving of attention. This article looks at the main provisions of the Draft Civil Code and also analyzes one of the significant draft laws intended to improve real estate legislation.

Preventing “circumvention of the law” The importance of the proposed amendments to the Civil Code is illustrated by the revisions to a number of general theoretical provisions of civil law that have not been changed since the adoption of Part I of the RF Civil Code in 1994. Article 10 of the Civil Code, which governs the scope for the exercise of civil rights, proposes introducing a provision on the impermissibility of “acts circumventing the law” as a principle of civil law. The introduction of this term is already raising a number of issues. The main question is whether Russian courts will be able to develop a uniform interpretation of a concept open to such broad interpretation, and most importantly, can they strictly adhere to such an interpretation? In effect, almost any optimization of business activities by legal means, in particular, tax optimization, may be treated by the courts as circumvention of the law. Circumvention of the law in a literal understanding of the term is not always in bad faith. At the same time, the Draft Civil Code does not make bad faith a criterion for “circumvention of the law”, which gives rise to certain risks. As an example of acts that could be treated as circumvention of the law, consider the

common situation relating to the construction of private homes on agricultural land. On the one hand, the RF Land Code ("Land Code") defines “agricultural land” as “land allocated for agricultural requirements or intended for such purposes”. Housing construction does not fall within the scope of agriculture. However, one of the permitted uses of this land category is “dacha construction”, which does in principle allow for development of agricultural land under the Federal Law on Gardens, Allotments, and Citizens’ Non-commercial Dacha Associations. Consequently, due to the difficulty of rezoning agricultural land as settlement land, many developers act through non-commercial organizations to change the permitted use within the agricultural land category to dacha construction, without changing the category of land from agricultural land. Could this be called circumventing the law? Yes. Is this circumvention done in bad faith? Only court practice can say.

Changes to the property rights registration system A large number of the proposed amendments to the Draft Civil Code reiterate the main reforms set out in the Civil Law Development Concept. The Concept provides that the RF Civil Code should include provisions on the state registration of property rights that apply equally to all kinds of property for which state title registration is required. In particular, the principles of registration are to be established, namely that the grounds for registration should be examined to ascertain their lawfulness; the register should be publicly available and is presumed accurate; and title arises upon registration. With respect to the registration of real estate rights, it is correctly noted that at present both property rights and certain property transactions are subject to registration. The writers of the Draft Civil Code believe this combination of registration systems should be eliminated and a genuine title registration system introduced. Such

provisions are contained in article 8.1 of the Draft Civil Code. At the same time, mandatory notarization is proposed for all transactions involving the creation, amendment or termination of rights subject to state registration. This innovation would undoubtedly require amendments to a whole range of laws, in particular the legislation on notaries with respect to reducing the fee for certifying transactions. At present, a transaction worth over 10,000,000 rubles has a notary fee of 77,500 rubles plus 0.5% of the transaction price over 10,000,000 rubles. It would be logical to set a ceiling for the notary fee; otherwise the cost of formalizing a real estate transaction would increase a hundred-fold, or even thousand-fold, without any reasonable justification. The Draft Civil Code contains important provisions on land and other natural resources. At present, civil law relations with respect to these types of property are regulated by laws other than Civil Code. The Draft Civil Code proposes removing the provisions that land and other natural resources may be alienated or transferred from one party to another to the extent such circulation is permitted by separate laws on land and natural resources. This means the Civil Code RF will for the first time gain new sections dealing with these categories of real estate. In particular, section II of Civil Code RF will govern title to land plots and other natural resources.

Single immovable property and new forms of property rights The concept of single immovable property in the Draft Civil Code is particularly worth mentioning, as it refers to a property title arising when one person owns a land plot and the buildings and structures standing on it. Subsequent alienation of the land plot without the immovable property standing on it is not permitted. This generally complies with the RF Land Code; however, adding a similar rule to the RF Civil Code will provide greater legal certainty in this issue. Provisions of the Draft Civil Code concerning the list of limited property rights are also of interest. The list includes both existing limited property rights and ones new to Russian law. Among the latter are development rights, usufruct, the right to acquire an immovable property alienated by another, and other rights. The specific scope of each of these rights is determined in section II of the Draft Civil Code. The Draft Civil Code unquestionably provides for other radical structural changes in the Civil Code RF. As an example, there is the abolition of the concept of the joint stock company, the appearance of the “public company”, and the increase in the minimum charter capital of a limited liability company to

500,000 rubles. These issues deserve separate and deeper consideration, but it is clear that the widespread use of LLCs as special-purpose vehicles to hold the property and facilitate exit from the project (by selling the participation in the LLC rather than the underlying real property) will involve additional costs for the investor.

Amendments to the Law on State Registration of Real Estate Rights and Transactions As well as the Draft Civil Code, there are other draft laws which do not require extended public discussion and which may be adopted in the near future. One of them is the draft Federal Law on Amendment to the Federal Law on State Registration of Real Estate Rights and Transactions and the Administrative Penal Code of the Russian Federation (“Draft Law”). The Draft Law provides that a property owner must duly register his title within six months after the grounds for state registration of rights arise (for example, commissioning of the property). The stated purpose is to enable the formation of a Consolidated State Register of Real Estate Rights and Transactions containing the most comprehensive information possible, and to enable effective use of that information for tax purposes. At present, the law provides neither a deadline nor an obligation. As a result, dishonest property owners get away with using completed new buildings for business purposes, often avoiding property tax for years, since the tax authorities calculate taxes from the time of registration of the property on the basis of information provided by the registrar. An administrative fine (of 30,000 to 40,000 rubles for legal entities) will apply to any breach of the obligation to make the state registration. If the Draft Law is passed in its current form, the amendments will enter into force six months after official publication. A transition period of one year will be provided for owners to register property subject to state registration at the time the law enters into force. 2011 promises to be a year of serious reform. Although a number of the proposed changes to the Draft Civil Code are unclear and uncertain, the initiative itself should be seen only as positive. It is another matter whether Russian law is ready for such a serious reform. In this respect it is worth quoting one of Russia’s leading civil law authorities, I. A. Pokrovsky: “a lack of clarity and certainty in legal rules will not make itself felt while civil-law life trickles along, moving with the inertia of long-established order, but when a decisive change comes, then the need for greater personal energy and greater personal initiative arises”.

052-57 Legal Advice_L_I.indd 54

23.12.2010 11:09:11

# 2 (15 4) / 16 â&#x20AC;&#x201C; 31. 01.11

| Outspoken Thoughts | Legal Advices

| |

| World Trends

052-57 Legal Advice_L_I.indd 55

23.12.2010 11:09:11

С о в е т ы ю р и с т а:

Сколково как уникальная правовая среда для инновационных компаний В сентябре 2010 года вступил в силу пакет документов, установивших правовые основы функционирования центра «Сколково». Прошло не так много времени, центр «Сколково» еще только на стадии проектирования, но уже с уверенностью можно сказать, что правовые механизмы, заложенные в этих законах, являются уникальными для России. Андрей Савин, советник Capital Legal Services

акет документов, регулирующий правовые основы «Сколково», – это Федеральный закон № 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» (далее – Закон) и Федеральный закон № 243ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об инновационном центре «Сколково» (далее – Закон об изменениях).

Сколковская прописка Воспользоваться налоговыми и другими «сколковскими» льготами смогут лишь участники проекта. Участниками могут стать только российские юридическим лица, осуществляющие исследования и коммерциализацию результатов исследований (далее – участники проекта) по одному из следующих направлений: 1) энергоэффективность и энергосбережение; 2) ядерные технологии; 3) космические технологии; 4) медицинские технологии; 5) стратегические компьютерные технологии и программное обеспечение. При этом в Законах нет запрета на участие в проекте российских организаций, учрежденных иностранными компаниями. В переходный период до 1.01.2014 участники могут находиться за пределами территории центра «Сколково». Это расширяет центр «Сколково» до размеров России. Получить «сколковскую прописку» и воспользоваться беспрецедентными льготами могут любые инновационные компании без смены места нахождения. Это положение в Законе было инициировано Дмитрием Медведевым для ускорения запуска проекта. Законы не дают ответа на весьма важный вопрос, связанный с завершением переходного периода. В Законах установлено, что местом нахождения участника проекта должен быть центр «Сколково», но не установлены жесткие требования к месту нахождения его работников, исследовательских и производственных мощностей. Это может означать, что для «сколковской прописки» будет достаточно открыть небольшой офис на территории Сколково. Другой существенный момент для потенциальных участников – отсутствие четкой процедуры отбора участников проекта. Небольшие компании опасаются, что не смогут попасть в «перечень избранных» в силу непрозрачности процедуры отбора.

В соответствии с Законами участники проекта утрачивают свой статус по истечении 10 лет со дня их включения в реестр или досрочно по основаниям, предусмотренным Законом. Это может приостановить привлечение новых инновационных компаний в проект, так как налоговые льготы будут действовать только первые десять лет. За этот срок инновационные компании могут не перейти к коммерциализации своих многолетних разработок, в силу чего не смогут воспользоваться льготами. О заинтересованности участия в проекте заявили крупнейшие международные корпорации в сфере высоких технологий. Фонд «Сколково» подписал меморандумы о взаимопонимании с Nokia и Cisco Systems. В совет фонда вошли руководители Intel, Google, Siemens AG, Nokia, Bouygues, Tata Sons, Cisco Systems, что говорит о реальной заинтересованности иностранных компаний участвовать в этом проекте.

Основные льготы Закон о внесении изменений предоставляет участникам прежде всего уникальные для России налоговые льготы. Например, участники имеют право на освобождение от уплаты НДС и налога на прибыль организаций. Участники будут оплачивать страховые взносы по обязательному пенсионному страхованию в размере 14%, вместо 26%, введенных с 2011 года для всех организаций в России. Взносы в фонд социального страхования и фонд обязательного медицинского страхования для участников проекта вообще не предусмотрены. Участники, размер годовой выручки которых не превышает 1 млрд рублей, будут освобождены от обязанности по ведению бухгалтерского учета. Все эти льготы действуют в течение 10 десяти лет после получения статуса участника или до достижения участниками определенного оборота, что делает льготы для крупнейших компаний не такими интересными.

Фонд «Сколково» Законы отводят центральную роль в реализации проекта «Сколково» управляющей компании, назначаемой президентом России (далее – Управляющая компания, УК). Управляющей компании была назначена некоммерческая организация «Фонд развития Центра разработки и коммерциа-

лизации новых технологий» (далее – Фонд). Учредителями Фонда выступили Российская академия наук, Внешэкономбанк, Роснано, Московский государственный технический университет имени Н. Э. Баумана, ОАО «Российская венчурная компания» и Фонд содействия развитию малых форм предприятий в научно-технической сфере. Президентом Фонда назначен Виктор Вексельберг, возглавляющий группу «Ренова». УК обладает большими полномочиями. В частности, к ее компетенции относится не только общее организационное руководство и координация деятельности, но и следующие вопросы, которые обычно входят в зону ответственности органов местного самоуправления: подготовка и утверждение градостроительных документов по центру «Сколково», проведение экспертизы проектной документации, выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости на территории центра «Сколково»; организация строительства и эксплуатации жилых домов, объектов инфраструктуры, автомобильных дорог, предоставление жилых помещений; предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства; организация образовательной и медицинской деятельности на территории центра и др. Управляющая компания может передавать часть своих функций своим дочерним обществам, за некоторым исключением.

Особое таможенное регулирование и миграционные правила Законы предусматривают возможность возмещения расходов на уплату таможенных пошлин и НДС при ввозе товаров для целей их использования при строительстве, оборудовании и техническом оснащении объектов недвижимости на территории центра или товаров, необходимых для осуществления исследовательской деятельности на территории центра, на территорию РФ. Расходы будут возмещаться не только участникам проекта, но и всем юрлицам и индивидуальным предпринимателям, являющимися лицами, участвующими в реализации проекта. Более того, для удобства участников проекта

в центре «Сколково» будет функционировать отдельное подразделение таможенной службы, обслуживающее только центр. На данный момент остается непонятным механизм применения таможенных льгот в рамках Таможенного союза ЕврАзЭС. По условиям трехстороннего соглашения между членами ЕврАзЭС таможенные пошлины, выплачиваемые на территории одного из членов Таможенного союза, должны распределяться между всеми его участниками. Остается открытым вопрос, каким образом эти льготы будут согласованы с остальными участниками ЕврАзЭС. Может получиться ситуация, когда Россия будет компенсировать таможенные пошлины участникам проекта исключительно из своего бюджета, что даст дополнительную нагрузку на российский бюджет. Дополнительной льготой для участников проекта является возможность привлечения иностранных граждан для работы в центре «Сколково» без оформления приглашений на въезд в РФ и получения разрешений на использование иностранных работников. Разрешения на работу иностранным гражданам будут выдаваться через УК без учета квот, устанавливаемых правительством РФ. Эта направлено в первую очередь на крупные международные корпорации.

Градостроительная деятельность В отношении территории центра «Сколково» вместо генерального плана поселения и правил землепользования и застройки поселения (ПЗЗ) утверждаются специальные документы, содержащие сведения, которые включаются в Генплан и ПЗЗ. Публичные слушания по специальным документам, проекту планировки и проекту межевания не проводятся. Указанные выше документы утверждаются УК, а не органами местного самоуправления. В Законе заложен механизм введения Правительством РФ на территории центра «Сколково» в будущем особых правил предоставления техусловий и определения платы за подключение к сетям тепло-, газо-, водоснабжения, электрическим сетям.

Собственник центра «Сколково» В собственности Управляющей компании будут находиться земельные участки, составляющие территорию центра «Сколково», и жилые помещения, входящие в состав инфраструктуры центра. Государство планирует передать УК около 500 га земли в собственность. При этом УК не будет обладать правом на продажу участков и жилых помещений, а сможет только сдавать их в аренду участникам проекта. Дальнейшая судьба и проекта «Сколково» будет зависеть от заинтересованности первых лиц страны в его реализации и от корректного применения Законов на практике.

052-57 Legal Advice_L_I.indd 56

23.12.2010 11:09:11

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Outspoken Thoughts | Legal Advices

| |

| World Trends

Skolkovo as a Unique Legal Environment for Innovative Companies A package of documents establishing the legal foundations for operation of the Skolkovo Center took effect in September of 2010. Not so much time has lapsed, Skolkovo Center is only in the design stage, but we can already state with confidence that these legal mechanisms are unique for Russia. Andrei Savin, Of Counsel with Capital Legal Services

Andrei Savin / Андрей Савин

he package of documents regulating the legal foundations of Skolkovo includes Federal Law No.244-FZ “On Skolkovo Center of Innovations” (the “Law”) and Federal Law No.243-FZ “On amendments to certain legislative acts of Russian Federation related to adoption of Federal Law ‘On the Skolkovo Center of Innovations’” (the “Amendments Law”).

Registration at Skolkovo Only project participants will be able to enjoy the tax benefits and other Skolkovo-related privileges. Participants can be only Russian legal entities carrying out research and commercialization of the research results (the “Project Participants”) in one of the following areas: (1) energy efficiency and saving; (2) nuclear technologies; (3) space technologies; (4) medical technologies; (5) strategic computer technologies and software. The laws do not bar Russia-based organizations founded or instituted by overseas corporations from participating in the project. During the transition period until January 1, 2014 the participants can be located outside the Skolkovo Center territory. This ‘stretches’ Skolkovo to the size of Russia. Any innovative company, regardless of its whereabouts, can obtain registration at Skolkovo and take advantage of unprecedented preferences. This provision in the Law was initiated by Dmitry Medvedev who did not wish to put off the launch of this project for many years, given that the center will start functioning in threefour years from now at best. The laws do not provide the answer to a rather important question related to the conclusion of the transition period. The law stipulates that the Project Participants are to be located in the Skolkovo Center, but does not set stiff requirements as to the whereabouts of various employees or the research and manu-

facturing facilities. This can mean that in order to become a resident of Skolkovo it will suffice to merely open a small office on this territory. Another substantial point for potential participants is the lack of any clear-cut selection procedure. Small companies are worried that they may not be included in “the list of the chosen ones” on account of a non-transparent selection procedure, and rightly so. The law says that the project participants will lose their status on expiration of ten years since their inclusion in the roll or prior to this time on the grounds specified in the Law. This may impede the attraction of new innovation companies to the project, given that tax preferences will be valid only during the first decade. This time might not be enough for innovative companies to switch to commercialization of their developments and that means they will not be able to take advantage of the privileges. The largest international corporations in the sphere of high technologies, including Nokia, Intel, Microsoft, Siemens et al, have already stated that they are interested in getting involved. The Skolkovo Foundation has already signed memorandums of understanding with Nokia and Cisco Systems. The top managers of Intel, Google, Siemens AG, Nokia, Bouygues, Tata Sons, and Cisco Systems have been included in the Board of the Skolkovo Foundation. On June 15, 2010 the Presidium of Modernization Committee arranged a preliminary discussion of innovation projects for the Skolkovo Center, where only one bid out of 50 was approved – namely, the project of creating business incubators in the sphere of ‘cloud’ computing. This decision is not accidental, since the company’s chief executive who presented this project is a member of the Council of the Skolkovo Foundation.

Key preferences The Amendments Law, above all, presents the Participants tax preferences that are unique for Russia. For instance, the Participants are eligible for exemption from VAT and corporate profit tax. They will contribute the obligatory pension insurance fee in the amount of 14% instead of 26% in effect for all Russian organizations starting from 2011. Furthermore, the participants are offered exemption from contributions to the social security and medi-

cal insurance funds. The participants whose annual proceeds do not exceed 1 billion rubles will be exempt from the obligation to maintain accounting. All these privileges will be valid during the first ten years after a company is granted Participant status or until the Participants reach a certain turnover, which makes these preferences not so attractive for some of the bigger companies.

Skolkovo Foundation The Law gives the central role in implementation of the Skolkovo project to a management company appointed by the Russian President (the “Management Company”). The non-profit organization Foundation for New Technologies Development and Commercialization (the “Foundation”) was appointed as the Management Company. The Foundation was coinstituted by the Russian Academy of Sciences, Vnesheconombank, ROSNANO, Moscow State Bauman Technological University, the public company Russian Venture Company and the Fund for Assistance to Small Business in Science and Technologies. Viktor Vekselberg, who leads the Renova Group, was appointed president of this Foundation. The Management Company is empowered with the following authority: 1. Preparation and approval of town-planning documents related to the Skolkovo Center, expert examination of design documents, issue of construction and property delivery permits on the territory of the Skolkovo Center. 2. Organization of construction and maintenance of residential developments and roads, and allocation of residential premises. 3. Providing permits for conventionally permitted use of land plots or capital construction projects. 4. Organization of educational and health care activities on the territory of the center.

Special customs regulation and migration rules The law provides for reimbursement of customs duties and VAT on imported goods to be used in the construction and technological outfitting of real properties on the territory of the Center, or on the goods needed for conducting research work on the territory. These expenditures will be reimbursed not only to the Project

Participants, but also to all legal entities and private entrepreneurs involved in the project implementation, such as the Management Company, legal entities that sign contracts with the Management Company and others. Moreover, a special division of the customs service catering only to the residents of the Center will function for the convenience of the Skolkovo Participants. At the present moment the mechanism of using the customs preferences within the EurAzES Customs Alliance remains unclear. Pursuant to the terms of the trilateral agreement between the EurAzES members, the customs duties paid on the territory of one of the Customs Alliance members must be distributed among all its participants. In this connection it is not quite clear how these preferences will be agreed with other EurAzES members. It is quite possible that Russia will make up for the customs duties of the Project Participants exclusively from its own budget which will add to the state budget expenditures. Another privilege for the project participants is the possibility to involve foreign citizens in Skolkovo operations without entry visa formalities and obtaining permits to use foreign workforce. Work permits will be issued to foreign citizens through the Management Company regardless of quotas set by the Russian government. This will benefit, above all, big international corporations.

Town-planning activity As regards the territory of the Skolkovo Center, special documents are endorsed in place of a settlement master plan (the “Master Plan”) and Land Use and Development Rules (the “LUDR”). The information contained in these documents will be included in a special document. Public hearings on special documents, layout design and land surveying project will not be conducted. The said documents are endorsed by the Management Company, rather than local government bodies. The Law also envisages a mechanism for the Russian government to introduce special rules on the territory of Skolkovo for allotting technical specifications and fixing the payment for hookup to heating, gas, water and power supply networks. This mechanism will most likely be triggered at the stage of the Center’s active construction.

Owner of Skolkovo Center The Management Company will own the land plots comprising the territory of the Skolkovo Center as well as residential premises included in the Center’s infrastructure. The government plans to hand over about 500 hectares of land to the Management Company. However, the MC will not be entitled to sell plots of land or residential premises, but only to lease them. Further fate of the Skolkovo project will depend on the interest of the national political leaders in its implementation and on the proper application of the law in practice. Hopefully, the rant will grow into an effective innovative project on a national scale, which will give an impulse not only to the sphere of innovations, but also to the national economy on the whole.

052-57 Legal Advice_L_I.indd 57

23.12.2010 11:09:11

Ми ровые т рен д ы:

Двойной обед D&D в Trinity Leeds Компания Деза Гуньюардена D&D London открывает свой первый ресторан в окрестностях Лондона в торговом центре Trinity Leeds, принадлежащем компании Land Securities.

&D London планирует открытие двух ресторанов с дополнительными барами и приватными обеденными залами. Они будут занимать около 12 тыс. квадратных футов на двух верхних этажах нового здания, примыкающего к основному строению торгового центра. Дизайн интерьера будет выполнен компанией Conran & Partners, которая уже разработала дизайн ресторанов Coq d’Argent и Skylon сети D&D London. Ожидается, что новый объект будет совмещать в себе черты современного французского ресторана, бара и кафе-гриль, в котором будет подаваться блюда преимущественно британской кухни.

Рестораны D&D в Trinity Leeds планируется открыть весной 2013 года, приурочив это событие к открытию торгового центра. Штат ресторанов будет насчитывать более ста работников. Господин Гуньюардена, председатель и исполнительный директор D&D London, заявил: «Для нас это важное событие. Мы всегда рассматривали Leeds как прекрасную возможность для воплощения наших идей по развитию сети в окрестностях Лондона. Это город, где люди умеют получать удовольствие от еды, он обладает великолепной и утонченной атмосферой для развития бизнеса».

Продается плавучий отель Аукционист анонсирует продажу плавучего отеля, расположенного на бывшей угольной пристани.

омпания Cannon Capital продает пристань на набережной Миллениум в Ист-Энде. Бывшая лондонская угольная пристань предлагается к продаже в качестве причала для плавучего отеля, чтобы помочь компенсировать недостаток гостиничных номеров в преддверии Олимпийских игр 2012 года. Аукционист Джеймс Кеннон заявил: «Это один из самых необыкновенных лотов, которые мне когда-либо приходилось продавать с аукциона.

Первоначальная цена составляет всего 1 фунт стерлингов, поэтому изобретательных инвесторов ожидает широкое поле для деятельности. Однако среди множества возможных способов использования этого лота, предлагаемых потенциальными участниками аукциона, использование причала в качестве плавучего отеля представляется очень разумным ввиду недостатка подходящего жилья в Лондоне в преддверии наступающего периода Олимпийских игр».

Большая угольная пристань была частью Дептфордской станции Вест Пауэр, построенной на бывшем участке сухого дока и открытой в 1929 году London Power Company. Она была снесена в 1992 году, и компания Fairview стала разрабатывать участок под постройку жилья. В настоящий момент пристань продается с молотка девелопером жилой недвижимости. Аукцион начнется в 11 часов 8 декабря в отеле Langham в Лондоне.

HMV обеспокоена погодой HMV выражает повышенную озабоченность тем, что неблагоприятные погодные условия отрицательно сказываются на ее бизнесе.

омпания, занимающаяся розничной торговлей в сфере музыки, видео и электронных игр, позиционирующая себя в качестве ведущей развлекательной торговой марки, сообщила, что, несмотря на более оживленную торговлю в начале второго полугодия, старт рождественского торгового сезона был подорван ненаст-

ной погодой, которая держится вот уже в течение двух недель, что в значительной мере влияет на покупательский спрос и, соответственно, затрудняет возможность определения объема продаж на данном этапе. Саймон Фокс, исполнительный директор компании, заявил: «Возросшие сезон-

ные убытки отражают сложную торговую ситуацию в компании HMV UK, стремительный рост продаж новых продуктов так и не сумел компенсировать негативные тенденции на рынках развлечений. План по восстановлению в сети Waterstones развивается согласно графику, и мы, без сомнения, прекрасно подготовлены во всех сфе-

рах деятельности к предстоящим нескольким неделям рождественского торгового сезона, имеющим столь большое значение. Мы представляем обширный ассортимент во всех категориях продукции и делаем акцент на оказании высококачественных услуг как непосредственно в магазинах, так и в сфере интернет-торговли».

058-61 Trend_L_I.indd 58

23.12.2010 11:12:50

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Советы юриста | Мировые тренды

| |

| Green Development

Great Portland Estates купит недвижимость Great Portland Estates подтвердила покупку арендованной недвижимости в лондонском Вест-Энде, сообщает газета Property Week.

омпания приобрела офисную недвижимость площадью 55 490 квадратных футов у компании IVG Development по цене 42,5 миллиона фунтов стерлингов, или 765 фунтов стерлингов за квадратный фут. Закупочная цена отражает чистую

начальную доходность в размере 4,5% на конец периода, за который не взимается арендная плата. Доходность должна увеличиться до 5,2%, исходя из прогноза, что 7 тыс. квадратных футов площади, свободной в настоящее время, будут сданы в аренду

по цене 49 фунтов стерлингов за квадратный фут. Crown Estate имеет полные права на данную недвижимость с постоянной земельной рентой 15% от полученной платы при сдаче ее в аренду. Здание на улице Св. Джеймса, 20 сдается девяти арендаторам, при этом срок аренды для большинства из них истекает в 2015 году, а для некоторых в 2012 году, средняя величина арендной

платы за 1 квадратный фут составляет 55 фунтов стерлингов. «Недвижимость расположена в лучшей части улицы Св. Джеймса, – сообщает Тоби Корталд, исполнительный директор Great Portland Estates, – она сдается в наем по средней цене и предполагает возможность непосредственного управления активами при реализации проекта по модернизации здания в довольно короткие сроки».

Проект антимонопольного управления Великобритании Антимонопольное управление Великобритании (OFT) разработало проект руководства для ведения бизнеса о типах земельных соглашений, которые могут противоречить законодательству о конкуренции.

о настоящего момента земельные соглашения между компаниями выигрывали от особого толкования законов Великобритании о конкуренции. Однако с 6 апреля 2011 года земельные соглашения, которые препятствуют, ограничивают или искажают конкуренцию, будут считаться недействительными и неисполнимыми. В дополнение к этому компании, задействованные в таких соглашениях, могут обязать уплатить штраф в размере 10% от их общего годового оборота. Данное руководство должно помочь компаниям отреагировать на эти изменения в законодательстве. Оно обеспечивает практическую основу и возможные примеры того, как могут быть оценены типичные договоры. Проект руководства разъясняет, что: нет оснований полагать, что ограничение земельных соглашений представляет собой нарушение закона о конкуренции. Согласно ожиданиям Антимонопольного управления Великобритании, лишь незначительная часть ограничений будет носить антиконкурентный характер; к типам ограничений, которые с наибольшей вероятностью повлияют на конкуренцию, относятся такие ограничения, которые не допускают другие компании на рынок, или такие, целью которых является

осложнение процесса конкурентной борьбы для других компаний; закон будет применяться только в отношении земельных соглашений, заключенных между юридическими лицами, и не затронет операции физических лиц. Юридические лица могут направлять свои отзывы о проекте данного руководства до 14 января 2011 года. Старший менеджер по стратегии Антимонопольного управления Великобритании Кэвендиш Элиторн заявил: «Внедрение закона о конкуренции будет способствовать снятию препятствий для новых компаний и заложит основы развития конкуренции на местах в интересах потребителей. В большинстве случаев мы не ожидаем возникновения проблем в связи с земельными соглашениями. Однако условия, ограничивающие процесс конкуренции, например разделы, призванные воспрепятствовать конкурентам в использовании земельных ресурсов, могут стать проблематичными. Данное руководство разработано, чтобы убедить компании в маловероятности возникновения сложностей для них в связи с изменениями в законодательстве и помочь им, если они нуждаются в получении профессиональных консультаций».

058-61 Trend_L_I.indd 59

23.12.2010 11:12:50

World T rend s:

D&D’s double dinner date in Trinity Leeds Des Gunewardena’s D&D London will open its first restaurant outside London at Land Securities’ Trinity Leeds shopping centre.

&D London will develop and operate two restaurants, with associated bars and private dining rooms. They will occupy around 12, 000 sq ft on the two top floors of a new building adjacent to the main mall. The interiors will be designed by Conran & Partners, who designed D&D London restaurants Coq d’Argent and Skylon.It is expected that the venues will comprise a modern French restaurant and a bar and grill serving predominantly British food.D&D’s

Trinity Leeds restaurants will open in spring 2013 to coincide with the opening of the shopping centre and will employ more than 100 staff. Gunewardena, chairman and CEO of D&D London said: “This is an important venture for us. We have always thought Leeds would feature prominently as part of our plans to expand outside London. It is a city where people enjoy eating out and has a significant and sophisticated business scene».

Floating hotel on sale A former London coal jetty is being marketed as a berth for a floating hotel to help meet the shortage of hotel beds ahead of the 2012 Olympics.

annon Capital is selling the jetty at Millennium Quay in the East End. Auctioneer James Cannon said:

“This is one of the more unusual items I have been asked to sell by auction. There is a guide price of just 1 so it will offer

a lot of scope to more imaginative investors. “But amongst the various potential uses suggested by potential bidders, the floating hotel berth seems very sensible as we know there is a shortage of suitable accommodation in London over the Olympics period.” The large coaling jetty was part of the Deptford West Power Station which was built on a former dry

dock site and opened in 1929 by the London Power Company. It was demolished in 1992 and Fairview developed the site for housing. The jetty is now being sold at auction by the residential developer. The auction will be held at the Langham Hotel in London on 8 December at 11am.

Great Portland Estates confirms 42.5m West End purchase Great Portland Estates has confirmed its purchase of the long leasehold at 20 St James’s Street in London’s West End, as revealed by Property Week yesterday.

t has bought the 55,490 sq ft office property from IVG Development for 42.5m, or 765/sq ft. The purchase price reflects a net initial yield, on expiry of rent free periods, of 4.5%. The yield rises to 5.2% on the assumption that 7,000 sq ft of currently

vacant space will be let at an average rent of 49/sq ft. The Crown Estate owns the freehold of the property at a ground rent of 15% of rents received. 20 St James’s Street is let to nine tenants with the majority of leases expiring in 2015, and with breaks in 2012, and an

average rent of 55/sq ft. Toby Courtauld, Great Portland Estates’ chief executive, said, “It is in a prime St James’s location, let off low average rents for the area and offers immediate asset management opportunities with a fuller refurbishment prospect in the medium term.”

058-61 Trend_L_I.indd 60

23.12.2010 11:12:51

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Legal Advices | World Trends

| |

| Green Development

OFT to publish guidance on land agreements The Office of Fair Trading (OFT) has produced draft guidance for businesses about the types of land agreements that might fall foul of competition law.

ntil now, land agreements between businesses benefited from special treatment under UK competition law. However from 6 April 2011 land agreements that prevent, restrict or distort competition will be void and unenforceable. Companies involved in such agreements can also face fines of up to 10% of their annual worldwide turnover. The guidance aims to help businesses respond to this change in the law. It provides a practical framework and hypo-

thetical examples of how typical agreements may be assessed. The draft guidance makes clear that: There is no presumption that a restriction in a land agreement constitutes an infringement of competition law, and the OFT expects only a minority of restrictions will be anti-competitive. The types of restriction most likely to impact competition are those which keep other companies out of a market, or

which aim to make it more difficult for other businesses to compete. The law will only apply to land agreements between businesses, and not transactions with individuals. Businesses can submit their feedback on the draft guidance by 14 January 2011. OFT’s senior director for policy, Cavendish Elithorn, said: “The application of competition law will remove barriers to new businesses and open up

competition in local areas for the benefit of consumers. “In the vast majority of cases we would not expect land agreements to raise competition problems. However terms which restrict the process of competition, for example clauses to stop competitors from using land, can be problematic. This guidance is designed to reassure companies when there is unlikely to be a problem and help them assess when they need to take professional advice.

HMV concerns over harsh weather as losses increase HMV raised concerns about the impact of harsh weather conditions on its trading as it revealed losses over the last half year of 30.5m.

n its interim results for the six months to 23 October 2010, the music, video and electronic games retailer, currently rebranding as a general entertainment brand, saw total sales across the whole company fall 6%, with sales falling in UK and Ireland by 15.3%. The company said the last four weeks of the year, which traditionally account for 60% of the company’s full year sales, would determine the outcome for the full financial year.

The results said: “Despite more encouraging trading at the beginning of the second half, the start to the Christmas trading period has been undermined by the severe weather of the last two weeks, which has significantly affected consumer footfall and consequently makes trading patterns hard to determine at this stage.” Hit by the growing dominance of online retailing to the music and video sectors,

and discounting by supermarkets, HMV has reduced costs by combining some HMV and Waterstones stores and taking short-lease stores to trade through the Christmas peak. It will operate 22 short-lease HMV stores through the peak period. HMV also achieved a 13.8m premium from the disposal of its Oxford Street store lease to Forever 21. Simon Fox, chief executive, said: “The increased seasonal loss reflects the tough

trading conditions in HMV UK, where good progress in growing new product categories was not sufficient to offset weak entertainment markets. “In Waterstone’s, the recovery plan is on track, and in all businesses we are very well prepared for the important weeks ahead, with a strong line-up of offers across all product categories and a focus on delivering high quality service both in-store and online.”

058-61 Trend_L_I.indd 61

23.12.2010 11:12:51

Сертификат

НОВОСТИ

Первые получатели

Сообщества

Популяризация идеи устойчивого развития

В начале декабря 2010 года в российском совете по экологическому строительству была создана рабочая группа по малоэтажному строительству. Целью группы является популяризация идеи устойчивого развития и «зеленого» девелопмента как внутри сообщества, так и вовне. А также привлечение внимания к проблематике использования ресурсо- и энергоэффективных материалов, инновационных технологий в сфере строительства и девелопмента.

Ассоциация профессиональных экостроителей

В ноября 2010 года была создана Ассоциация профессиональных экостроителей. Миссией ассоциации является создание адекватной среды обитания населения путем развития экономичного энергоэффективного малоэтажного экологического домостроения из возобновляемых природных материалов. Основатели ассоциации – международное общественное объединение экологов, частные лица и компании. Экостроители займутся разработкой нормативно-правовой документации для внедрения экотехнологий строительства.

В октябре – начале ноября 2010 года сразу два российских здания получили «зеленые» сертификаты: тверской завод подшипников SKF и бизнес-центр «Дукат Плейс III» в Москве. Это первые здания в России, прошедшие сертификацию международных стандартов экологического строительства. В начале ноября 2010 года завод по изготовлению подшипников концерна SKF в промышленной зоне Боровлево-2 в Твери получил сертификат LEED Gold по версии NC v.2.2. Строительство завода, общая площадь застройки которого составляет 100 тыс. кв. м, 1-я фаза – 9,7 тыс. кв.м, 2-я фаза – 15 тыс. кв. м, было начато 27 февраля 2009 года и завершено 4 декабря 2009 года. Компания Aecom была выбрана руководством концерна SKF в качестве аккредитованного эксперта LEED AP, который имеет лицензию и регистрацию СЭС США, для обеспечения точности проводимой процедуры сертификации. Сам процесс LEED сертификации «SKF-Тверь» начался в конце августа 2008 года. Подтверждение сертификации было получено в октябре 2010 года. По словам г-на Франциско из компании Aecom, сертификация объекта обошлась им 2% от общей стоимости строительства. Тем не менее внедрение экотехнологий позволит компании «SKF-Тверь» снизить на 35% затраты на электричество. Кроме того, рассказали CRE в Aecom, при реализации проекта были использованы другие энергосберегающие технологии. Например, световые люки и большие окна для улучшения дневного освещения, автоматические приборы, определяющие присутствие людей в помещениях и позволяющие отключать искусственное освещение, когда оно не нужно. Применена система обогрева, вентиляции и кондиционирования воздуха, снижающая уровень потребления

электроэнергии, но в то же время обеспечивающая необходимый уровень комфорта для работников; встроенная система регенерации тепла, которая помогает минимизировать потребление электроэнергии, и улучшенная система изоляции с дополнительной наружной обшивкой зданий и тройным остеклением окон. В результате анализа использованных технологий строительства и энергосбережения комплекс зданий подшипникового завода набрал 42 балла, что соответствует оценке Gold. Месяц спустя, в начале декабря, второе российское здание – «Дукат Плейс III» – получило первый «зеленый» сертификат международного сертификата BREEAM. «Дукат Плейс III» – это 14-этажный деловой комплекс арендуемой площадью 33 251 кв. м. На сегодняшний день 100% площадей сдано в аренду таким компаниям, как Goldman Sachs, Cushman & Wakefield, Clifford Chance, Citibank, ЕБРР и другим. По словам Ли Тимминса, энергопотребление здания за текущий год сократилось почти на 35% по сравнению с 2008 годом, экономия для арендаторов составила около $190 тыс. в год. Аарон Смит, директор по развитию Hines, подчеркнул, что при продаже стоимость «зеленого» офисного центра будет на 7,5% выше обычного. «По нашему мнению, «зеленые» здания имеют более высокий спрос среди арендаторов, таким образом, есть основания для повышения арендных ставок. При этом арендаторы, принимая решение по выбору арендуемых площадей, в первую очередь исходят из общей стоимости расходов на аренду, включая собственно арендные ставки, эксплуатационные расходы и расходы на энергоснабжение», – продолжает Аарон Смит. Таким образом, если арендодатель повысил энергоэффективность здания и сократил расходы на эксплуатацию и энергоснабжение, арендатор сможет платить более высокие арендные ставки, при этом сохраняя экономическую выгоду от аренды помещений в «зеленом» здании. Что касается увеличения арендных ставок для арендаторов здания «Дукат Плейс III», представители компании Hines пока не комментирует этот вопрос.

Технологии

Экологичный отель В берлинском Steigenberger-Hotel произведена реконструкция здания, целью которой было сокращение расходов на эксплуатационные расходы по содержанию отеля. В энергореконструкцию собственник вложил более 10 млн евро, однако это позволило на 40% снизить объем потребления электроэнергии. Электричество теперь вырабатывается из альтернативных источников энергии, для обеспечения отопления отель заключил

договор с крупной шведской компанией Vattenfall о снабжении электричества, производимого из сертифицированной биомассы. В итоге за месяц отель экономит столько электроэнергии, сколько расходуют в среднем 500 семей. Владельцы и руководители 80 филиалов отеля вначале недоверчиво смотрели на планы директора отеля, но сэкономленные средства убедили их в эффективности принятых мер. 23 ноября 2010 года руководству отеля Steigenberger была вручена Берлинская экологическая премия. Совмещение элитарности и экологичности отеля началось с биозавтрака. Кроме того, была разработана специальная кулинарная карта отеля, основа которой – одновременно здоровое, разнообразное и изысканное меню. Биологически чистые продукты для него отель закупает на близлежащих территориях, избегая тем самым лишних выбросов углекислого газа при транспортировке.

Выставка

«Зеленый проект» – 2010

17–18 ноября 2010 года в МИВЦ «ИнфоПространство» прошел первый Международный фестиваль инновационных технологий в архитектуре и строительстве «Зеленый проект – 2010», организованный Союзом архитекторов России и издательством «АРД-центр». В рамках программы фестиваля прошли смотрконкурс «Зеленая архитектура – проекты и постройки»; выставка «Инновационные материалы и технологии для зеленого строительства»; фотоконкурс «Экодом». В фестивале приняли участие: отечественные и зарубежные компании – производители инновационных, экологически безопасных строительных и отделочных материалов, современного инженерного оборудования, использующего ресурсосберегающие технологии; архитектурные и проектные фирмы; инвестиционные и строительные компании, ориентированные на применение прогрессивных и экологически чистых методов строительства.

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 62

23.12.2010 11:16:20

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Certificate

First recipients In October-November 2010, two buildings in Russia were awarded "green" certificates: SKF Tver Bearings Plant and Ducat III business center in Moscow. These are the first two Russian buildings to receive "green" certificates by world standards. In early November 2010, the Tver Bearings Plant that is part of SKF Group located in Borovlevo-2 industrial zone was awarded the LEED Gold certificate of NC v.2.2. According to Aecom, construction of the plant (GBA – 100,000 sqm; phase 1 – 9,700 sqm; phase 2 – 15,000 sqm), started on February 27, 2009 and ended on December 4, 2009. SKF selected Aecom as an authorized LEED AP expert having a license and registration of the USGBC to ensure the accuracy of undertaken procedures. The process of LEED certification of SKF Tver began in late August 2008; final confirmation of the certificate was received in October 2010. According to Mr. Francisco, the certification of the plant cost them 2% of the total construction costs. At the same time, implementation of environmentally sound technologies reduce the cost of electricity that SKF Tver uses by 35%. As Aecom experts told CRE, a number of other energy-saving technologies were used in the project as well. Namely, skylights and large windows for better day-lighting, automated devices that react to presence of people inside the premises to switch off artificial lighting when not needed. Systems of heating, ventilation, and air conditioning also reduce energy consumption, at the same time providing additional comfort to employees. The integrated heat recovery system minimizes energy consumption and improves the insulation system, along with with additional outer covering and triple glazed windows.

The new technologies of energy efficiency have been fully analyzed, and then the SKF Bearings Plant scored 42 points, which corresponds to the Gold mark. A month later, in early December, Russia's second building – Ducat Place III – received the first "green" international certificate Breeam. Ducat Place III is a 14-storey business center (GLA – 33,251 sqm). As of today, 100% of its premises are leased to such companies as Goldman Sachs, Cushman & Wakefield, Clifford Chance, Citibank, the EBRD and others. According to Lee Timmins, the power consumption of the building in 2010 has decreased by almost 35% compared to 2008, while its tenants saved about $190,000. Aaron Smith, Development Director at Hines, said that the selling price of a "green" office center would be 7.5% higher than usual. "In our view, "green" buildings are more popular among tenants, so there is a reason to raise rental payments. In this case, the tenants decide on the choice of leased premises, primarily based on the total rental costs, operating costs and energy costs," resumes Aaron Smith. Thus, if a property owner increases energy efficiency of his building and reduces maintenance and electricity costs, the tenants should pay higher rents along with their own economic benefits of renting premises in the "green" building. As for rental rates in Ducat Place III, Hines has given no comments so far.

Technology

Eco-Friendly Hotel The Berlin-based Steigenberger-Hotel has been reconstructed in order to reduce operating expenses of the hotel. The hotel owner invested in the energy-saving reconstruction more than 10 million euro. As a result, the hotel will consume 40% less electricity, which is generated from

| Мировые Business Tehnology тренды | Green Development

| |

| Регионы Northwest

alternative energy sources. The hotel owners signed a contract with a major Swedish company Vattenfall to supply electricity generated from certified biomasses. Each month, the hotel allows saving as much energy as 500 households typically consume. Managers of 80 hotel departments initially accepted the new ideas with skepticism, but very soon they saw increased efficiency of the measures taken. On November 23, 2010 the managers of Steigenberger received the Berlin Environmental Award. The combination of elitism and environmental concerns in the hotel started with bio-breakfasts. Then, the hotel chef worked out a special culinary map based on healthy, diverse and delicious foods from organic products that they purchase in neighboring areas, thereby avoiding unnecessary carbon dioxide emissions from transportation.

Exhibition

Green Project – 2010 On November 17-18, 2010 the InfoSpace International Information and Exhibition Center hosted the first International Festival of Innovative Technologies in Architecture and Construction called the Green Project 2010. The event was organized by the Union of Architects of Russia and the ARD Center Publishing House. The program of the Festival consisted of the "Green Architecture – Projects and Construction" contest; the exhibition "Innovative materials and technologies for a green building; and the photo contest "Ecodom." The Festival participants were domestic and foreign producers of innovative, environmentally friendly construction and decoration materials, as well as producers of modern engineering equipment based on energy-saving technologies, architectural and engineering firms, investment and

NEWS construction companies, focused on application of advanced and environmentally friendly construction methods.

Community

Promoting sustainable development In early December 2010, a working group on low-rise construction has been formed at the Russian Green Building Council. The purpose behind creating the group is to promote ideas of sustainable and "green" development in the society. The group will also try to draw public attention to problems of resource-and energy-efficient materials, as well as to promote innovative technologies in the field of construction and development.

Association of Professional Eco-builders In November 2010, the Association of Professional Eco-builders was formed. The mission of the Association is to build and promote cost-effective, energy-efficient, low-rise, and environmentally friendly houses made from recycled natural materials. The founders of the Association are international public organizations of ecologists, private individuals, and firms. Eco-builders will be engaged in development of legal documents to implement environmentally friendly technologies.

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 63

23.12.2010 11:16:20

Завод по производству подшипников SKF-Тверь получил оценку Gold по версии NC v2.2 стандарта LEED / A factory for the production of bearings – SKF Tver – received the "Gold" certificate of the LEED green standard, version NC v2.2

Зеленое прикосновение Текст: Людмила Бокина ........................... Фото: архив CRE

2010 году количество игроков «зеленого» строительства в России существенно увеличилось, в основном за счет архитекторов и проектировщиков. Инвесторы и девелоперы заинтересованы пока в меньшей степени. «Они смотрят на законодательство, которого пока, по сути, нет. Кроме того, спрос на «зеленые» площади четко не сформирован, особенно со стороны российских компаний», – комментирует Наталия Чистякова, директор по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. Тем не менее исследование, проведенное компанией Ernst & Young, показывает, что интерес со стороны потенциальных арендаторов, инвесторов, банков, девелоперов к подобным проектам в 2010 году значительно повысился. А в сегментах производственных объектов и офисной

недвижимости даже появились сертифицированные объекты.

Объекты Два объекта в конце 2010 года получили сертификат «зеленого» здания: завод по производству подшипников «SKF-Тверь» – с оценкой Gold по версии NC v2.2. стандарта LEED и офисное здание в центре Москвы – Ducat Place III с оценкой Very good по международному стандарту BREEAM. На сегодняшний день в России действуют два наиболее популярных международных стандарта – американский LEED и британский BREEAM. Отличаются они в основном системой оценки – присвоением количества баллов в зависимости от критериев, по которым оценивается экологичность здания. Критерии BREEAM, LEED и других национальных стандартов

в значительной степени опираются на местную специфику стран, где они были разработаны, поэтому высокая оценка здания по одному стандарту не гарантирует такого же рейтинга по другому стандарту. Таким образом, в каждом регионе в зависимости от климатических, географических и других особенностей нужно адаптировать стандарт. В России своего стандарта пока нет. Нужно отметить, что есть еще ряд проектов, которые находятся в процессе оценки их соответствия на право называться «зелеными». К примеру, ЗАО «Хамильтон Стандарт-Наука» начало строительство «зеленого» предприятия по производству агрегатов кондиционирования и терморегулирования в северо-западной части города Кимры Тверской области. Согласно информации компании Ecostandard, на

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 64

23.12.2010 11:16:20

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| World Trends | Green Development

| |

| Regions

садов внутри жилых корпусов. В решении интерьеров входных вестибюлей применены инновационные технологии вертикального озеленения. Также озеленено более 50% кровель. Из двора дома предусмотрен непосредственный выход в парк и пандус для выезда велосипедов. У входа в жилые корпуса размещены велопарковки.

Нет – эксплуатации

площадке будет возведен производственный корпус размером 96 х 48 м и комплекс вспомогательных сооружений. Собственником производственного комплекса является совместная российскоамериканская компания. Соответствие требованиям стандарта LEED в данном случае было объявлено обязательным условием перед началом разработки проектной документации. Также, согласно данным компании Ecostandard, начато строительство еще одного объекта, который будет соответствовать экологическим стандартам, – это спортивно-учебный комплекс и жилой дом с нежилыми помещениями и подземным гаражом в Москве. Инвестором проекта является корпорация «Баркли», а сам проект разработан архитектурной мастерской «Атриум». Площадь комплекса составляет 42,9 тыс. кв. м. Комплекс премиум-класса расположен на участке в северной части Центрального округа Москвы и ограничен улицей Советской Армии и территорией Екатерининского парка – памятника садово-паркового искусства. Согласно тому же источнику, в процессе проектирования учтены энергоэффективные, экологические и инновационные показатели. Уменьшена нагрузка на окружающую среду и обеспечен комфорт людей. Особое внимание уделено озеленению комплекса. Запланировано 1,3 тыс. кв. м зимних

Почти все упомянутые здания принадлежат иностранным собственникам. Для большинства европейских компаний (90%) «зеленые» характеристики влияют на принятие решения о покупке или аренде новых площадей или здания, об этом свидетельствуют данные опроса консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в котором участвовали члены совета директоров, отвечающие за недвижимость, 500 крупнейших компаний Европы. Российские инвесторы и девелоперы не только пристально наблюдают за происходящим, но и начинают задумываться над вопросами эффективности подобного строительства. Как показывает исследование, проведенное компанией Ernst & Young, среди 300 арендаторов из различных областей (40% из них – представители российских компаний, 60% – зарубежных) 94% респондентов знают, что такое экологическое строительство. При этом 62% из них, среди которых более половины российских компаний, потенциально заинтересованы в аренде такого офиса, а 21% компаний готовы платить больше за аренду «зеленого» офиса. Таким образом, сегодня даже нечетко обозначенный спрос уже превышает имеющееся на рынке предложение. По результатам опроса, среди преимуществ экологического офиса по степени значимости наиболее важным аспектом оказалось снижение эксплуатационных расходов. За ним последовали формирование имиджа социально ответственной компании и аренда более качественного объекта. Далее в порядке убывания идут снижение затрат на персонал за счет повышения производительности труда, возможность привлечения специалистов более высокого класса благодаря более благоприятным производственным условиям и на последнем месте – более продолжительный срок эксплуатации «зеленого» здания по сравнению с обычным. Таким образом, арендатор заинтересован в первую очередь в снижении тех эксплуатационных расходов, которые напрямую связаны с использованием экологических технологий.

Дорогое включение Что касается снижения расходов на энергоресурсы – это еще и одна из главных стратегических задач правительства Российской Федерации. По информации юридической компании «Штурм», ужесточение конкуренции на традиционных рынках сбыта продукции российских энергетических компаний не повлечет за собой потерю рынков только в случае повышения качества продукции, роста эффективно-

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 65

23.12.2010 11:16:21

сти этих компаний, оптимизации структуры производства, снижения издержек. Это означает, что наша страна должна будет оптимально и экономно потреблять объем природных и энергетических ресурсов в будущем, начиная с 2011 года. Президент РФ Дмитрий Медведев подписал Новую климатическую доктрину России, по которой Россия к 2020 году должна сократить выбросы CО2 на 40%. Кроме того, в Федеральном законе № 261 указано, что все здания, строения, сооружения, кроме индивидуального строительства, культовых зданий и малых зданий, вводимые в эксплуатацию после нового строительства, должны соответствовать требованиям по энергоэффективности как в момент ввода в эксплуатацию, так и в процессе эксплуатации здания. Впрочем, сами требования пока не регламентированы. Эксперты рынка предполагают, что государство своих целей будет добиваться, увеличивая цены на энергоресурсы. «Долгосрочные планы России по развитию экономики и росту производства, наряду с увеличением экспортных доходов от нефти и газа, а также введением свободных цен на энергоресурсы на внутреннем рынке во много раз увеличивает вероятность, что стоимость подключения и пользования электроэнергией для строителей в ближайшие годы резко возрастет», – говорит по этому поводу Наталия Чистякова, директор по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. Тем не менее официально энерготарифы с января 2011 года предполагается увеличить на 15,3% в среднем для всех категорий потребителей, а для населения – на 17,1%. Однако цены могут быть выше прогнозируемых, считают эксперты. И хотя критерий энергоэффективности в международных «зеленых» стандартах не является единственным для получения сертификата, за него присваивают значительную долю баллов – от 18 до 30%. В Европе экономия в процессе эксплуатации здания ощутима в силу высоких тарифов на электроэнергию, и во многих случаях применение энергосберегающих технологий окупается именно в процессе

эксплуатации. «В России тарифы пока значительно ниже европейских, и экономия в процессе эксплуатации объекта не так критична, зато велика стоимость и сложность подключения к инженерным сетям. При эффективной организации здания мощностей для его эксплуатации требуется меньше, а значит, и получать разрешения нужно на меньшие лимиты. Это значительно снижает затраты: по экспертным оценкам – до 30%», – комментирует Юлия Стефанишина, старший менеджер компании Ernst & Young, группа по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ.

Цена вопроса Надо сказать, что кризис положительно повлиял на динамичное развитие greenдевелопмента в России в 2010 году. Во время основной фазы кризиса и после нее девелоперам и инвесторам стало понятно, что наиболее востребованы проекты качественные и концептуально отличающиеся друг от друга. В свою очередь, возведение экологического здания стало одним из качественных критериев, которым может воспользоваться девелопер для укрепления своих конкурентных позиций. Однако остается актуальным вопрос: насколько выгодно собственнику вкладываться в экологические технологии? В этом вопросе мнения экспертов расходятся. Одни уверяют, что большинство «зеленых» зданий дороже обычных не более чем на 4%. Аарон Смит, директор по развитию «Хайнс», утверждает, что при продаже стоимость «зеленого» офисного центра будет на 7,5% выше обычного. Другие эксперты уверены, что цена «входного» билета по реализации «зеленого» здания стоит дороже более чем на 10% по сравнению с обычными проектами. Кристиан Корнвелл, руководитель проекта по рациональному энергопотреблению в строительстве при Всемирной ассоциации предпринимателей по устойчивому развитию, в одном из своих интервью отметил, что следует в первую очередь провести различие между строящимися зданиями и уже существующими: «Если вы спроектируете

Дома из соломенных блоков экологичны и вполне доступны по цене / Homes from straw blocks are both ecological and affordable

новое здание, сразу включив туда ресурсосберегающие технологии, это будет не так уж и дорого. Вы ведь изначально выбираете материалы, расположение здания, возможности прямых солнечных теплопоступлений. Но если здание уже построено или почти построено и вам только нужно добавлять ресурсосберегающие компоненты и технологии, это обойдется очень дорого». По мнению Фрэнка Нила, директора по развитию бизнеса CB Richard Ellis (отдел управления строительством), в принципе, российским объектам в некоторых случаях проще получить статус «зеленого» здания и тот же сертификат BREEAM, поскольку исторически сложилось так, что некоторые условия, которые необходимо выполнить по данному стандарту, в местных реалиях уже соблюдены. Например, требование о транспортной доступности офиса заключается в том, чтобы здание располагалось в удаленности от метро не более чем на 20 километров: почти все объекты в Москве соответствуют этому, на Западе это соблюсти сложнее. «Приобретение «зеленого» статуса или перевод здания в разряд «зеленых» обходится для собственника дороже, чем возвести обычное здание, но незначительно. Однако сама процедура получения этого сертификата очень трудоемка и дополнительно потребует много времени. Реализация девелоперских проектов в России занимает около 5 лет с начала планировки, а этот пункт еще более увеличит срок выхода объекта на рынок», – добавляет по этому поводу Франк Нил.

Зеленая солома Новые экологичные технологии, которые появляются на рынке, довольно активно применяются в строительстве жилого сектора. На сегодняшний день в России уже реализовано множество проектов с использованием экоматериалов и технологий, помогающих экономить энергоресурсы. К примеру, существуют теплонасосы, которые позволяют отапливать помещения за счет постоянной температуры грунта и существенно сократить годовые энергозатраты. Тепловой насос является связующим элементом между системой получения тепловой энергии из окружающей среды и системой отопления здания. В 2010 году целый ряд объектов в Московской области и в Сибирском федеральном округе были построены с использованием тепловых насосов REHAU и систем отбора теплоты грунта (геотермальных систем) и панельно-лучистых систем обогрева и охлаждения, передающих или забирающих тепло помещения. Первой ласточкой в области освоения возобновляемых источников энергии для отопления, горячего водоснабжения и кондиционирования зданий в Горном Алтае стал гостиничный комплекс «Усадьба Ника», расположенный в п. Узнезя Чемальского района, на берегу реки Катунь. В зависимости от степени утепления дома средние инвестиции в систему отопления подобного дома составляют от 148 до 209 евро на 1 кв. м.

В качестве экономии световой энергии применяется такая технология, как система передачи естественного солнечного света на расстоянии с помощью полых трубчатых световодов. Свет передается при облачности и дожде, летом и зимой, от рассвета до заката. Достаточно установить светоперехватывающее устройство, которое «видит» всю небесную полусферу, и тогда свет будет собираться не только от солнца, но и от небесного свода. Стоимость одного световода составляет примерно от 700 до 1000 евро (в зависимости от диаметра). Крупнейший проект последнего времени – оснащение торгово-офисного здания в Санкт-Петербурге, где до конца года будет установлено 105 световодов Solarspot. Данные инновационные системы запроектированы также в гостиницах олимпийского спортивно-туристического комплекса «Горная карусель». На сегодняшний день подобные экотехнологии и другие инновационные технологии используются, как правило, для строительства элитного жилья. Для девелоперов и инвесторов это возможность использовать уникальные средства при строительстве дома, а следовательно, позиционировать его на рынке среди населения с высоким уровнем достатка. Как отмечает архитектор Павел Казанцев, лауреат Национальной экологической премии «ЭкоМир», полная стоимость дома, такого как Energetichouse 100 (Германия, Fasa Ag, 2005/2006), жилой площадью 137 кв. м, включая активные солнечные системы (69 кв. м) – 213 тыс. евро, или примерно 57,5 тыс. руб./кв. м. «России в целом нужна новая проработка «социального солнечного экодома», автономность которого по заданию на проект должна быть на уровне 35–50%, что позволит отказаться от ряда дорогостоящих решений и технологий и сделать дом доступным для массового застройщика», – комментирует Павел Казанцев. Существует опыт реализации абсолютно автономных домов – экологичных, с одной стороны, и относительно доступных – с другой стороны. Это дома, построенные из соломенных блоков. Стоимость строительства 1 кв. м такого дома под ключ составляет примерно 30 тыс. рублей. Таким образом, в 2010 году появился ряд новых проектов, которые номинировались на различных конкурсах в качестве экопроектов. Также появилось больше новых специалистов в области «зеленого» строительства. В том числе аккредитованных оценщиков, которые могут осуществить всю необходимую процедуру по согласованию и сбору документов для сертификации объектов по международным стандартам. Необходимо отметить, что «зеленый» девелопмент пока коснулся производственных и офисных объектов, которые реализуются в основном иностранными компаниями. Наиболее широкое применение экотехнологий в 2010 году в России наблюдалось в жилом секторе при активном участии российских компаний.

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 66

23.12.2010 11:16:22

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| World Trends | Green Development

| |

| Regions

Назовите основные тенденции и знаковые события 2010 года / What were the major trends and events of 2010? Виктор Франциско, старший менеджер проекта компании Aecom / Victor Francisco, Senior Project Manager, Aecom

– В России существует высокая заинтересованность в экологическом строительстве, так как инвесторы начинают осознавать, что это отличный механизм для обеспечения строительства высококачественных площадей в сочетании с преимуществами сниженных операционных расходов. Появились новые «зеленые» сертифицированные здания. Кроме того, ожидается выход на рынок еще ряда проектов. Среди текущих работ мы проводим экологическую оценку по стандарту BREEAM проектов в Сочи: пятизвездочного отеля IOC; офисного задания для Оргкомитета в Имеретинской долине; коттеджей в Горной Олимпийской деревне; олимпийского медиацентра «Красная Поляна». / Russia is highly interested in this kind of "ecological" construction, as investors begin to realize that this is an excellent mechanism for building high-quality space and having operating expenses reduced. There are new "green" certified buildings. In addition, a number of other projects are expected to hit the market. Our experts are currently involved in environmental assessment under BREEAM standards. We do the following projects: – A 5-star hotel IOC in Sochi; – An office building of the Organizing Committee in Imeritinskaya Valley, Sochi; – Cottages in Mountain Olympic Village, Sochi; and – The Olympic Media Center in Krasnaya Polyana, Sochi. Алексей Поляков, председатель правления совета по экологическому строительству / Alexei Polyakov, CEO of Russia's Green Building Council

– В России появились первые два здания, сертифицированные по «зеленым» стандартам LEED и BREEAM. Международные стандарты развиваются через подготовку сертифицированных оценщиков и регистрацию новых проектов. Более явными стали усилия и результаты «озеленения» олимпийских объектов

в Сочи. Есть надежда, что спортивные объекты для чемпионата мира по футболу – 2018 тоже могут быть «зелеными», как и сами футбольные поля. Разработаны первые версии двух российских «зеленых» стандартов – корпоративные требования ГК «Олимпстрой» и зарегистрированный документ от НП «Зеленые стандарты». В самой строительной отрасли после отмены ГОСТов и СНиПов новые нормы и регламенты еще не появились. Законодательной поддержки в области «зеленого» строительства и тем более финансирования от государства пока не ощущается. / Two first buildings certified in accordance with "green" standards of LEED and BREEAM have finally appeared in Russia. International standards are developed through chartered surveyors and new projects. Sochi Olympic projects are becoming more and more "green." I hope the Soccer World Cup2018 facilities can be "green" as well. The first two versions of Russian "green" standards have been introduced: Olympstroy corporate requirements and NP Green Standards' registered document. There are no official standards and regulations in the construction industry since GOST and SNiP certificates were abolished in the country. As for legislative support for "green" development, we do not feel any support or financing from the State. Наталия Чистякова, директор по развитию, департамент консалтинга GVA Sawyer / Natalia Chistyakova, Development Director, Consulting Department, GVA Sawyer

– На сегодняшний день центры стратегических разработок по «зеленому» строительству пытаются адаптировать западные стандарты в российские реалии. Началась работа по законодательному регулированию этих вопросов. За 2010 год были образованы новые организации, деятельность которых посвящена развитию экологического строительства в России. Хотелось бы выделить несколько активных центров, занимающихся разработкой стандартов «зеленого» строительства в России: RuGBC (Российский совет по экологическому строительству); FSC – Russia (Лесной попечительский совет в России); КЭЭН ГУД (Комитет по энергоэффективности и экологии недвижимости при Гильдии управляющих и девелоперов); некоммерческое партнерство «Центр экологической сертификации – Зеленые стандарты»; НП «Зеленый совет по «зеленому» строительству». /

To date, centers for strategic studies are trying to adapt Western "green building" standards to the Russian reality. Legislative bodies have started working out necessary documents. Some new organizations were created in 2010 to proceed with ecological development in Russia. I'd like to highlight the following centers involved in "green" development: RuGBC (Russian Green Building Council); FSC-Russia (Forest Stewardship Council in Russia); CEEERE GUD (Committee for Energy Efficiency and Ecological Real Estate at the Guild of Managers and Developers); non-profit partnership The Center for Environmental Certification – Green Standards; NP Green Council on Green Building. Юлия Стефанишина, старший менеджер «Эрнст энд Янг», отдел консультаций по недвижимости / Yulia Stefanishina, Senior Manager at Ernst & Young Services to Real Estate Sector in the CIS

– В 2010 году положено начало обучению российских специалистов: Российский совет по экологическому строительству организовал тренинги по BREEAM и DGNB, которые пользовались большим спросом. Ведущие вузы также стали больше внимания уделять подготовке специалистов соответствующего профиля, в одном из них создается специализированная кафедра. Основными тенденциями в развитии «зеленого» строительства в 2010 году стали: – возросшая степень информированности игроков рынка о «зеленом» строительстве; – увеличение количества проектов, заявленных на получение сертификата или планирующих заявить об этом (не только офисные и производственные объекты, но и торговые центры); – увеличение количества профильных специалистов на рынке, появление оценщиков по системам BREEAM и LEED. / In 2010, Russian specialists have finally started to learn "green" development. The RuGBC organized training courses on BREEAM and DGNB standards, which were in great demand. Leading universities are now paying more attention to ecology training. The main trends of "green" development in 2010 were: – Increasing awareness of market players to the "green" development; – Increasing number of projects applying for "green" certification or planning to announce it. In early 2010, we were talking about office and industrial facilities; now shopping centers are also becoming "green"; – Increasing number of qualified specialists in the market; namely BREEAM and LEED appraisers.

Юрий Лапин, академик Международной академии экологии (фонд «Открытый мир и диалог») / Yuri Lapin, member of the International Academy of Ecology (Open World and Dialogue Foundation).

– Существующая нормативная база в 2010 году начала медленно сдвигаться в сторону требования энергоэффективности многоэтажных зданий. Обратило на себя внимание постановление правительства от 20 октября, согласно которому владельцы вновь вводимых электростанций на возобновляемых источниках энергии мощностью до 25 МВт могут получать госсубсидии на компенсацию подключения к сетям. Формально под него попадают владельцы домашних электрогенераторов, хотя так ли это, еще предстоит выяснить. В России реализованы интересные проекты. Недавно в Барнауле был сдан в эксплуатацию трехэтажный энергоэффективный дом. В его инженерных решениях предусмотрена, помимо рекуперации, вентиляция по потребности, что является новым словом в практике отечественного проектирования. Важно то, что этот дом позиционируется не как экспериментальный, а как типовой, что для нашей страны является шагом вперед. Продекларированы еще ряд амбициозных проектов, но о них можно будет судить только по их завершении. Если говорить о мировых тенденциях, то это принятие Евросоюзом цели перехода в течение нескольких лет на строительство безотопительных зданий. / In 2010, the existing regulations were slowly shifting towards stricter energy efficiency requirements to multi-storey buildings. The government decree dated October 20, 2010 was in the spotlight. As the document says, owners of new power plants with renewable energy capacity of up to 25 megawatts have the right to receive state subsidies for network connections. Recently, a three-storey energy-efficient building was put into operation in Barnaul. Engineering technologies of the building allow using ventilation recuperation based on specific needs. This is new for the domestic construction industry and project design. The key thing here is that the house is positioned not as a pilot, but as a standard one, which definitely means a step forward. Some other ambitious projects have been declared, but we will talk about them only when they are finished. Talking about global trends, the main trend is that the EU set a goal to start building nonheated houses.

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 67

23.12.2010 16:40:52

The Green Touch Author: Lyudmila Bokina ........................... Photo: CRE аrchive

The "green construction" topic was one of the most popular ones in 2010. Not only did the number of thematic conferences and seminars increase several times; a very important thing happened – the first eco-object actually appeared in Russia.

n 2010, the number of "green construction" players in Russia has increased substantially, mainly thanks to the architects and designers. Investors and developers that work in this field are, for the present, less interested. "They look at the legislation, which in fact does not exist. Besides, the demand for "green" premises has not clearly formed yet, especially in Russian companies," says Natalia Chistyakova, director of development consulting at GVA Sawyer. Nevertheless, a study conducted by Ernst & Young shows that the interest from potential tenants, investors, banks and developers in such projects has significantly increased in 2010, while some newly constructed buildings and office spaces became certified facilities.

Facilities In late 2010, two facilities were certified as "green" buildings – a factory for the production of bearings – SKF Tver – received the “Gold” version of the NC v2.2. LEED standard, and an office building in the center of Moscow – the Ducat Place III – was evaluated as “very good” according to the international BREEAM standard. At present, in Russia there exist two of the most popular international standards – the American LEED and the British BREEAM. They differ mainly in their evaluation systems – assign-

ing scores based on criteria by which the environmental friendliness of the building is assessed. Criteria for BREEAM, LEED and other national standards heavily rely on the local specificity, where they were developed, so a high score of the building according to one standard does not guarantee the same rating by another standard. Thus, each region, depending on its climatic, geographical and other conditions, needs to adapt these standards. So far, there has been no such standard in Russia. We should note that there are a number of other projects that are in the process of being evaluated for their "green" status. For example, Hamilton Standard-Nauka began the construction of a "green" facility to produce air conditioning and temperature control units in the northwest of Kimry, the Tver Region. According to the Ecostandard Company, an industrial building 96 x 48 m in size, with a range of support facilities, will be built at the site. The owner of this industrial complex is a joint RussianAmerican Company. Before the development of design documentation, the conformity of the design to meet LEED standards was declared a prerequisite for this project. Also, according to Ecostandard, the construction of another facility, which will meet environmental standards, was started. This is a sports training complex and a residen-

In late 2010 BC Duсat Place III in Moscow got the green BREEAM /В конце 2010 года БЦ «Дукат Плейс III» в Москве получил «зеленый» BREEAM tial building with non-residential premises and an underground parking lot in Moscow. The investor in the project is the Barkley Corporation, with the project being designed by the Atrium architectural studios. The total area of the complex is 42,932 square meters. The complex is a premium-class hotel located in the northern part of the Central District of Moscow, and boarders on Soviet Army Street and Catherine Park – a monument of landscape architecture. The same source points out that the design takes into account the energy efficiency factors as well environmental and innovative performance characteristics. The burden on the environment is reduced and people are provided with comfortable premises. Particular attention is being paid to the landscaping of the complex. Plans call for turning 1,300 sqm into "winter gardens" inside the residential buildings. An innovative technology of vertical gardening is applied to the interior design of the halls. Also more than 50% of roofs have been landscaped. The yard of the house provides direct access to the park and an access ramp for bicycles. There is a bicycle parking area at the entrance of the residential housing.

No operation It must be noted that almost all these buildings belong to foreign owners. For most European companies (90%), the 'green'

characteristics affect their decisions to buy or lease new spaces or buildings, according to the data of Cushman & Wakefield, based on a survey conducted among members of the board of directors responsible for real estate in the 500 largest companies in Europe. Russian investors and developers are not only closely watching what is happening, but are also starting to ponder the "efficiency" of such construction. A study conducted by Ernst & Yong that in a survey of 300 tenants from various areas, 40% being representatives of Russian companies and 60% of foreign organizations, 94% of respondents do know what environmental construction is. And 62% of these, half of which are Russian companies, are potentially interested in leasing such an office, and 21% of the companies are willing to pay more for to lease a "green" office. Thus, we see that even today, a vaguely specified demand already exceeds the available market supply. According to the survey, among the environmental benefits of a "green" office, by the degree of significance, the most important aspect for companies is the reduced operational costs. This is followed by the formation of an image of a socially responsible company and the leasing of a better high-quality facility. Next, in descending order, come reduced personnel expenses through increased productivity,

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 68

23.12.2010 11:16:22

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

the ability to attract specialists of higher grade by offering more favorable working conditions, and in last place – longer operating lifespan of green buildings, when compared to conventional ones. Thus, the tenants are primarily interested in the reduction of those operational costs that are directly related to the use of environmental technologies.

Expensive integration As to reducing the costs of energy consumption – this is also one of the main strategic objectives of the Government of the Russian Federation. According to the Shturm law firm, the ever tighter competition in traditional commodity markets for Russian energy products will not entail a loss of markets only if the product quality and the efficiency of these companies is increased, the structure of production is optimized, and costs are reduced. This means that our country should be optimally and economically consuming all natural and energy resources in the future, starting with 2011. The President of the Russian Federation, Dmitry Medvedev, signed a new climate doctrine for Russia, according to which by the year 2020, Russia would have reduces its emissions of CO2 by 40%. In addition, federal law 261 states that all buildings, constructions, except for the individual buildings, religious buildings and small buildings, entered into service after a new construction, must meet the requirements for energy efficiency both at the time of commissioning, and in the process of building maintenance. However, thee requirements have not been regulated yet. At the same time, market experts believe that the claims of the state will be achieved through an increase in energy prices, and the costs can be both direct and indirect, such as conducting energy audits. "Russia’s long-term plans for economic development and growth of production, along with increased export earnings from oil and gas, as well as the introduction of free floating energy prices on the domestic market, increase the possibility that the costs of connections and the use of electricity for construction in coming years will rise sharply," says Natalia Chistyakova, director of development consulting at GVA Sawyer. Nevertheless, the official energy prices in the next year are expected to increase by 15.3% per year starting January 2011 – on average for all categories of consumers, and for the population by 17.1%. However, prices may go even higher than predicted, say the experts. Even though the criterion of energy efficiency in the international "green" standards is not the only one to receive a certificate, it is nevertheless assigned a significant share of points – from 18 to 30%. In Europe, the economies realized in the operations of a building are tangible, because of the higher electricity rates, and in many cases, the application of energy saving technology pays off during the process of exploitation. In spring 2010, Ernst &

Young compared the economic performance of "green" projects in Russia and European countries, identifying the major differences. One of such discrepancy is the economies achieved in operating costs (connected to the electrical grid). "In Russia, prices are still significantly lower than those in Europe, and the economies achieved in the operation of a facility are not so critical, but these are offset by high cost and complexity of connecting to utility networks. When the operations of a building are efficient, it requires less energy and therefore it is necessary to obtain permission for smaller power limits. This greatly reduces the cost – according to expert estimates – up to 30%," says Yulia Stefanishina, senior manager of Ernst & Young, a group providing services to companies in real estate sector of CIS countries.

The price We must say that the recession has had a positive impact on the dynamics of the green development in Russia in 2010. During the main phase of the recession, and after it, both developers and investors realized that the most demanded properties became the high quality and conceptually different projects. For developers, erecting an environmentally suitable building is also a way to use qualitative criteria to strengthen one's competitive position. But still the question remains: how beneficial is it for the owner to invest into environmental technology? Expert opinions differ on this matter, with some arguing that most green buildings are 4% more expensive than usual. Thus, Aaron Smith, development director of Hines argues that, "the sales price of a green office center will be 7.5% higher than a common complex." Other experts believe that the "entrance" price ticket for the implementation of a green building is too expensive, more than 10% compared with conventional projects. Christian Cornwell, project manager for rational energy use in construction at the World Association of Entrepreneurs for Sustainable Development, in an interview said that one should first distinguish between new buildings and already existing ones. "If you design a new building, originally including energy saving technologies, it will not be too expensive. You have already selected the materials, building location, the possibility of direct sunlight heating. However, if the building is already built or nearly built, and you only need to add energy saving components and technologies, it will cost you a lot," Christian Cornwell comments on the subject. According to Neil Frank, business development at CB Richard Ellis (Department of Construction Management), as a matter of fact, Russian facilities in some cases could have an easier time of obtaining the status of "green" buildings, according to the BREEAM certificate, because historically, due to certain local conditions the standards that must be completed have already been met. For example, the requirement for transport availability of the office is that the building be located not more than

| World Trends | Green Development

| |

| Regions

20 km from a subway station – almost all facilities in Moscow meet this requirement, in the West, this is difficult to comply with. "The acquisition of "green" status, or the transfer of the building into a “green" one, costs the owner more than it usually costs to erect a building, but not significantly more. However, the procedure of obtaining this certificate is very laborious, and in addition, it requires a lot of time. Implementation of projects in Russia takes about 5 years from the start of planning, but this "green" item will increase the time to market for the facility," adds Frank Neal.

Green straw We should note that the new eco-friendly technologies, which are appearing on the market, are very actively used in the construction of the residential sector. Thus, to date, Russia has already implemented many projects using eco-materials and technologies that save energy. For example, heat pumps are being used, which allow heating the room through the soil and significantly reducing annual energy costs. The heat pump is a connecting element between the thermal energy from the environment and the heating system such as the hot water supply of the building – it allows you to receive 75% of heating energy from the environment, and 25% of the energy from the electrical current used to operate the pump. In Russia in 2010, a number of facilities in the Moscow Region and in the Siberian Federal District, were built using the REHAU heat pumps and systems for collecting heat from the ground (geothermal systems), as well as panel and radiant heating and cooling systems, transmitting heat or taking away the heat from a room. The "first signs" of using renewable energy for heating, hot water and air conditioning systems in the Altai Mountains were seen in the "Usadyba Nika" hotel complex, located in the village of Uznezya in Chemalsky District on the banks of the Katun River. Depending on the degree of warming of the houses, the average investment into the heating system of this building is from 148 to 209 EUR per 1 sqm. In addition, such a technology as a system for the transmission of natural sunlight from a distance using hollow tubular skylights was also applied to save on lighting energy. Light is transmitted through clouds and rain, winter and summer, from sunrise to sunset. It is enough to install a light intercepting device that "sees" the entire celestial hemisphere, and then light will be collected not only from the sun, but from the sky as well. The cost of one optical fiber is approximately 700 to 1000 euro (depending on its diameter). The largest recent project is the future equipping of a retail and office building in St. Petersburg, where by the end of the year 105 Solarspot light guides will be installed. These innovative systems were specifically designed for the hotel projects of the Olympic Sports and Tourist complex, the "Mountain Carousel."

To date, such environmental technologies and other innovative technologies are generally used only for the construction of luxury housing. For developers and investors this provides, first of all, an opportunity to use unique methods when building a house, and as a consequence, to position their building in the market among people with high incomes, and thus to increase revenues. As the architect Pavel Kazantsev, the winner of the "EcoWorld” National Environmental Prize noted, the total price of such a house, say like the one on Energetichouse 100 (Germany, Fasa Ag, 2005/2006) with the living space of 137 sqm, including an active solar system (69 sqm) is worth about 213,000 EUR, or about 57,500 rubles per sqm. "Russia, as a whole, needs to develop a new "Social Solar Green Buildings" concept, the autonomy of such project to be no more than 35-50%, which will eliminate a number of expensive technologies and solutions, and make the houses affordable for the mass builders," comments Pavel Kazantsev. We should also note that to date, experience already exists in the implementation of fully autonomous and environmentally friendly buildings, on the one hand, and relatively accessible ones, on the other hand. These are houses built of straw blocks. To date, a number of such projects have been implemented. The first straw house was built in the Volga Region with the participation of Lapin and Shirokov. Currently, in Sochi, a project of autonomous green buildings is being implemented, which will be the basis for further multiplication of low buildings on large slopes and in difficult for construction areas. Building a house of straw substantially reduces the human-induced pressures on the environment, since the straw is a product which is annually renewed, the construction requires less lumber, non-toxic materials are used, there is no discharge of gas and hazardous chemicals, air pollution, a consequence of the burning of straw, is also reduced. There is no problem with construction debris. The construction cost of 1 sqm of such a house on turnkey basis is relatively accessible and is about 30,000 rubles. Thus in 2010, more new projects started being nominated as eco-projects at various festivals and competitions. In addition, more new specialists in the field of "green construction" are starting to appear. Including accredited appraisers, who can carry out all the necessary procedures for the consultation and gathering of documentation needed for the certification of facilities according to international standards. It should be noted that so far, this "green" real estate development, in the industrial and office facilities, is mainly implemented by foreign companies. However, the most widespread use of eco-technologies in 2010, has been experienced in the residential sector in Russia, and in this sector, it is the Russian companies that are actively involved.

062-69 Grindevelopment_L_I.indd 69

23.12.2010 11:16:22

Р е г и о н ы:

Проект

GVA Sawyer займется ярославским технопарком Компания GVA Sawyer выполняет заказ администрации Ярославской области на разработку концепции развития проекта строительства индустриального парка «Новоселки», расположенного на пересечении федеральных трасс А113 (Ярославль – Кострома) и М8 (Москва – Ярославль). Проектируемая территория состоит из трех участков общей площадью 480 га (211, 194, 75 га). Разработка концепции включает исследования по формированию маркетинговой концепции застройки территории, benchmarkingанализ (выявление примеров эффективного функционирования конкурентов с целью улучшения собственной работы), опрос потенциальных резидентов парка. «Вследствие активной федеральной поддержки, создание техно- и индустриальных парков явилось основным трендом в 2010 году, количество анонсированных проектов этого типа резко возросло уже на весенних выставках недвижимости. Мы считаем, что в 2011–2012 годах конкуренция в сегменте значительно повысится», – говорит Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer.

В КарачаевоЧеркесии построят логистический центр Компании «С-фрут альянс» и «Моссельпром» собираются создать на территории Карачаево-Черкесии крупнейший на юге России логистический центр. По данным пресс-службы президента и правительства КЧР, в ходе совещания, посвященного проекту, представители инвесторов заявили, что центр должен заработать уже в сентябре 2011 года. По словам Сергея Лисовского, первого заместителя председателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу, проект предназначен для сельхозпроизводителей, его основная идея – помочь сельхозпредприятиям довести свою продукцию до жителей России. В реализацию первого этапа проекта компании намерены инвестировать около 4 млрд рублей. «Если брать европейские аналоги такого центра, в перспективе сумма вложений может составить около 30 млрд рублей», – отметил Сергей Лисовский. Как утверждают инвесторы, создание логистического центра в КарачаевоЧеркесии станет пилотным проектом, за которым последует создание аналогичных центров в других республиках Северного Кавказа. Гайк Папоян, консультант по недвижимости CB Richard Ellis, с большим скептицизмом относится к появ-

лению крупного логистического центра в Карачаево-Черкесии, поскольку он находится не на пересечении важных транспортных узлов. Однако эксперт допускает, что у проекта может быть будущее, «если это будет центр по хранению, переработке, фасовке и маркировке овощей и фруктов, которыми так богат юг России, аналогично тому, что делает "Белая дача"». По словам Александра Кунцевича, руководителя группы мониторинга Cushman & Wakefield, южнее Ростова-наДону современных качественных логистических центров сейчас нет. В то же время спрос на складские объекты в этом регионе невелик, наибольшим спросом пользуются склады в Ростовской области, интересен также Краснодарский край, отмечает эксперт. На юге России сейчас реализуется два крупных проекта: логоцентр «Кубань» в Краснодаре и «Кулон-Югрос» в Минеральных Водах. До 2008 года было анонсировано еще несколько проектов в Краснодарском крае, но их строительство было заморожено из-за кризиса.

Сделка

В OZ Mall будет «Кронверк Синема» Компания «Кронверк Синема» подписала договор аренды на 5,3 тыс. кв. м в ТРЦ OZ Mall в Краснодаре. Девелопером OZ Mall является AIM Property Development. Консультантом сделки выступила компания Jones Lang LaSalle. В кинотеатре ТРЦ OZ Mall будут работать десять залов. По словам Мелиха Озкана, президента компании AIM Property Development, для воплощения оригинального интерьера «Кронверк Синема» обратилась к Dyer Group, той же архитектурной компании, что работала над архитектурной концепцией ТРЦ. Александра Чиркаева, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, рассказала, что якорными арендаторами ТРЦ, помимо кинотеатра, уже стали магазины Kika (13,4 тыс. кв. м), OBI (11,4 тыс. кв. м), «O’кей» (12,4 тыс. кв. м), «Декатлон» (8,1 тыс. кв. м), Endlessstory (3,9 тыс. кв. м), ЦУМ (9,7 тыс. кв. м).

Управление недвижимостью

«МС-групп» управится в Сургуте Компания «МС-групп» выиграла тендер на комплексное управление деловым центром в Сургуте площадью около 6 тыс. кв. м. Как сообщил гендиректор «МС-групп» Антон Саенко, получив объект в доверительное управление, компания осуществила частичную реконструкцию объекта, в ходе которой был проведен ремонт инженерных коммуникаций, перепланировка общественных зон, расширение паркинга, озе-

Сургут взял «Вершину»

Открытие

декабря 2010 года в Сургуте на улице Мира торжественно открылся ТРЦ «Вершина» общей площадью 36,3 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, объем инвестиций в проект составил около $60 млн. Однако Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar, полагает, что сумма в $60 млн несколько занижена: если предположить, что в ТЦ имеется подземная парковка, а также учесть сложность проектировки здания, инвестиции в проект могут составить $70–80 млн. Брокеридж ТРЦ осуществляла компания S.A.Ricci / King Sturge. Архитектор проекта – Эрик ван Эгераат. Как рассказал CRE Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci / King Sturge, открытие ТЦ смещалось один раз в связи со сменой собственника. Первоначально девелопером ТРЦ являлась компания «Специализированное карьерное управление», но затем банк «Петрокоммерц», выступавший кредитором, решил приобрести проект. Причиной переноса открытия ТЦ стало также то, что в процессе строительства довольно долго принимались решения по строительным вопросам, в том числе по смене фасада, сказал Илья Шуравин. Так, было решено отказаться от идеи сделать чешуйчатые медные фасады

ленение прилегающей территории, монтаж наружной рекламы. В результате доходность объекта выросла на 55%, арендопригодные площади увеличились на 700 кв. м, а вложенные в реновацию объекта инвестиции окупились довольно быстро. На сегодняшний день заполняемость объекта составляет 98%.

У HSG Zander еще одна «дочка» Компания HSG Zander открыла в Красноярске дочернюю структуру ООО «ХСГ Цандер КРК». Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса HSG Zander в России, напомнил, что процесс реструктуризации регионов

в пользу ярко-белых тонов фасада, что визуально делает объект похожим на айсберг. Как рассказали в S.A. Ricci / King Sturge, проект претерпел несколько реконцепций, однако на строительный объем это никак не повлияло. К примеру, из пула арендаторов исключили двух «якорей» – бытовой техники и детских товаров, поскольку из-за высокого спроса на торговую галерею было решено сделать упор на направление fashion. Среди арендаторов торгово-развлекательного центра – ТД «Премьер» (продовольственный супермаркет), многозальный кинотеатр компании «ИнтерКино», семейный развлекательный комплекс «Дейфи» и магазины различных брендов. «Проект достойно пережил кризис и открывается с заполненной на 100% торговой галереей. Ставки аренды превысили докризисные ожидания, поскольку ни один из конкурентных объектов не был введен в эксплуатацию, а некоторые были полностью свернуты», – сообщил Илья Шуравин. «Многие конкуренты данного проекта либо отказались от реализации своих ТЦ, либо пока их не достроили. Поэтому на данный момент ТЦ «Вершина» является самым знаковым объектом торговой недвижимости Сургута, которому к тому же удалось собрать хороший пул арендаторов», – говорит Сергей Чагин.

в рамках компании начался еще год назад. «Уже открыты дочерние структуры в Казани и Ростове-на-Дону», – сказал он. Под управлением ООО «ХСГ Цандер КРК» в Красноярске будут находиться филиалы компании в Сибирском и Дальневосточном регионах (в Новосибирске и Хабаровске). Директором ООО «ХСГ Цандер КРК» назначен Илья Сидоров, ранее возглавлявший филиал «ХСГ Цандер РУС» в Красноярске. По словам Сергея Кирсанова, открытие ООО «ХСГ Цандер КРК» будет способствовать улучшению организации работы компании в Сибирском и Дальневосточном регионах, дальнейшему развитию компании на местном рынке коммерческой недвижимости и повышению эффективности системы управления.

070-78 Regions_L_I.indd 70

23.12.2010 16:41:12

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Project

GVA Sawyer to engage in the Yaroslavl Technopark The GVA Sawyer Company working on an order from the administration of the Yaroslavl Region and developing the construction project concept for the Novoselki Industrial Park, located at the intersection of federal highways A113 (Yaroslavl – Kostroma) and M8 (Moscow-Yaroslavl). The projected area consists of three plots of land with a total area of 480 hectares (211, 194, 75 ha). Concept development includes studies on the formation of the marketing concept for the construction area, benchmark analysis (identifying examples of efficient operations of competitors to improve own work), and a survey of the potential residents of the park. "Thanks to active federal support, the creation of techno and industrial parks was a major trend in 2010, with the number of announced projects of this type increasing dramatically during the spring real estate exhibitions. We believe that in 20112012 the competition in this segment will increase significantly," says Evelyn Pavlovskaya, vice president of consulting at GVA Sawyer.

KarachayCherkessia gets a logistics center The C-Fruit Alliance Company and Mosselprom are going to create the largest logistic center in the south of Russia – in the Karachay-Cherkessia Republic. According to the press service of the President and the Government of the KCR, during the meeting on the project, representatives of the investors said that the center should start operating by September 2011, According to Sergei Lisowski, Deputy Chairman of the Federation Council Committee on Agriculture, Food Policy and Fisheries, the project is designed for farmers. Its main idea is to help agricultural enterprises bring their products to the people in Russia. The companies intend to invest about 4 billion rubles into the first phase of the project. "If we look at the European counterparts of such a center, in the long term prospective, investments may amount to as high as 30 billion rubles," notes Sergei Lisowski. According to investors, the establishment of a logistics center in KarachayCherkessia will become a pilot project, followed by the establishment of similar centers in other North Caucasus republics. Haik Papoyan, Real Estate Consultant of CB Richard Ellis, is greatly skeptical about

the emergence of a large logistics center in Karachay-Cherkessia, because it is not at the crossroads of important transportation hubs. However, the expert admits that the project can have a future, "if it becomes a center for storage, processing, packaging, and labeling of fruits and vegetables in which the south of Russia is so rich, similar to what Belaya Dacha is doing." According to Alexander Kuntsevich, head of the monitoring group of Cushman & Wakefield, there are no modern highquality logistics centers to the south of Rostov-on-Don at this moment. At the same time, demand for storage facilities in this region is small, the greatest demand is for storage in the Rostov Region, with Krasnodar Region is also being of interest, notes the expert. According to Mr. Kuntsevich, two major projects have now been implemented in the south of Russia – the Kuban Logo Center in Krasnodar and Kulon-Yugros in Mineralnye Vody. "Before 2008, a few more projects in the Krasnodar Region had been announced, but their construction was halted because of the recession," he adds.

Property management

МS-group to work in Surgut The MS-Group won the tender for the integrated management of a business center with an area of 6,000 sqm in Surgut. According to the general director of the MS-Group, Anton Saenko, having received the object into their trust, the company implemented a partial reconstruction of the object, which has included the rehabilitation of engineering utilities, redevelopment of public spaces, increase of the parking facilities, landscaping of adjacent territory and the installation of outdoor advertising. According to Mr. Saenko, as a result of this work, the yield of the object increased by 55%, and leasable area increased by 700 sqm. Anton Saenko notes that the funds invested into the renovation of the facility have paid off quite quickly. To date, the occupancy rate of the object stands at 98%.

HSG Zander has another "daughter" The HSG Zander opened a subsidiary in Krasnoyarsk – "HSG Zander KRK" LLC Sergei Kirsanov, director of business development of HSG Zander in Russia, recalled that the process of restructuring the regional divisions within the company began a year ago. "Subsidiaries in Kazan and Rostov-on-Don are already open," he said. The subsidiaries of the company in the Siberian and Far Eastern regions (in Novosibirsk and Khabarovsk) will be under the management of "HSG Zander KRK" LLC in Krasnoyarsk. Ilya Sidorov, the former

| Северо–Запад World Northwest NorthEast Trends | Regions Регионы

| |

| Объекты Listings Listins

head of the "HSG Zander RUS" LLC subsidiary in Krasnoyarsk has been appointed as director of the "HSG Zander KRK" LLC. According to Sergei Kirsanov, the opening of "HSG Zander KRK" LLC will help improve the organization of the company in the Siberian and Far Eastern regions, further develop the local real estate market and improve the management system.

Transaction

OZ Mall to get Kronverk Cinema Kronverk Cinema has signed a leasing agreement for 5,300 sqm of the OZ Mall in Krasnodar.

The developer of OZ Mall is AIM Property Development. Consultant in the transaction is the Jones Lang LaSalle Company. The OZ Mall will have 10 cinemas. According to Melihh Ozkan, president of the AIM Property Development Company. The Kronverk Cinema had asked the Dyer Group, the same architectural company that worked on the architectural concept of the mall, to implement the original interior for the cinemas. Alexandra Chirkaeva, deputy director of retail premises at Jones Lang LaSalle, said that mall's anchor tenants, in addition to the cinema, have become the stores such as "kika" (13,400 sqm), OBI (11,400 sqm), O'KEY (12,400 sqm), Decathlon (8,100 sqm), Endlessstory (3,900 sqm), Central Department Store (9,700 sqm).

Surgut gets Vershina Opening

n December 9, 2010, the Vershina Shopping and Entertainment Center, with a total area of 36,300 sqm, held its grand opening in Surgut. Experts estimate that investments into the project were around $60 million. However, Sergei Chagin, deputy director of investment sales at NAI Becar, believes that the $60 million amount is understated, especially when we consider that the shopping center has an underground parking lot, and take into account the complexity of the design of the building, investments into the project could have been $70-80 million. The shopping and entertainment center is situated Mir Street. Brokerage services for the SEC were provided by S.A. Ricci/King Sturge. The project Architect is Erik van Egeraat. In his interview with CRE, Ilya Shuravin, partner of S. A. Ricci/King Sturge, said that the opening of the SEC was once postponed due to a change in ownership. Originally the mall developer was the Specialized Career Management Company, but then the Petrocommerce Bank, as a creditor of the company, decided to take over project. Ilya Shuravin said that another reason for the postponement of the opening of the shopping center was also due to the fact that in the course of construction, it took much time to make decisions on construction issues – including a change in the facade solutions. During construction, it was decided to abandon the idea of using flaky copper materials in favor of bright-white colors for the facade, which visually makes the object look like an iceberg. According to S. A. Ricci/King Sturge, the project has undergone several reconceptions, but that has not had an

influenced on the construction volume. For example, from the pool of tenants two anchors were excluded – home appliances and children's products stores. This was because of there was high demand for the retail gallery, and it was decided to focus in the direction of fashion. Among the tenants of the shopping and entertainment center are the TD Premier (supermarket), a multiplex cinema by the InterKino Company, the Deyfi family entertainment complex and stores of various brands. "The project survived the crisis quite well, and it opened with a 100% full retail gallery. Leasing rates have exceeded precrisis expectations, because none of the competing sites have been placed into operation, with some totally collapsing," reports Ilya Shuravin. "Many competitors of the project either refused to implement their malls, or have yet to finish them. Therefore, at this time the Vershina SEC is the most significant commercial real estate object in Surgut, and it has also managed to gather a good pool of tenants," says Sergey Chagin.

070-78 Regions_L_I.indd 71

23.12.2010 11:19:27

Р е г и о н ы:

Текст: Павел Чернышов ........................... Фото: архив CRE

Поволжье приходит в себя

возможном оздоровлении на рынке недвижимости пока говорят косвенные признаки. Такие, как оживление промышленности. В первом полугодии 2010 года индекс промышленного производства ПФО составил 113,9% к уровню января – июня 2009 года, опередив другие федеральные округа РФ. При этом объем строительных работ в целом по регионам Приволжского федерального округа вырос на 1,8% по сравнению с уровнем первого полугодия 2009 года. Самый высокий индекс отмечен в Республике Марий Эл (139,6%), самый низкий – в Ульяновской области (75%). За январь – июнь 2010 года построено жилых домов общей площадью 4,5 млн кв. м, что на 3,2% меньше, чем за соответствующий период предыдущего года. Индекс цен производителей строительной продукции в июне 2010 года к декабрю 2009 года по округу составил 102,2%, в целом по России – 103,6%. Лидером роста индекса ПФО стали

ХРОНИКА СОБЫТИЙ

Январь Открытие монобрендового магазина «Бенеттон» в Самаре, запуск которого первоначально планировался еще в 2009 году, отложено минимум на два года. Не исключено, что причиной переноса сроков стали долгие согласования проекта в мэрии города. Петербургская сеть товаров для дома «Домовой» отказалась от планов открытия своего магазина в самарском ТЦ «Вива Лэнд». Магазин должен был стать якорным арендатором торгового центра, заняв цокольный этаж площадью 2,5 тыс. кв. м. Контролируемая губернатором пермского края Олегом Чиркуновым группа компаний «ЭКС» разморозила проект многофункционального комплекса с аквапарком в Камской долине. Федеральная антимонопольная служба требует от крупнейшего казанского девелопера ОАО «Миллениум Зилант Сити» вернуть городу ранее переданные компании офисные и торговые площади. УФАС по Татарстану вынесло решение о том, что исполком Казани нарушил закон «О защите конкуренции», создав за счет муниципальной недвижимости крупнейшего в Казани девелопера, заказчика проектов по застройке правобережья Казанки, правообладателя бренда

Кировская область (увеличение на 6,4%) и Республика Башкортостан (4,6%). В 2010 году были озвучены намерения девелоперов по разморозке своих проектов и по возвращению к ранее заявленным планам развития («Азия Сити», МФК «Акчарлак» в Казани). Более того, в конце 2009 – первой половине 2010 года были анонсированы новые торговые центры и многофункциональные комплексы, а в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить шесть бизнес-инкубаторов. Интерес девелоперов и инвесторов к Приволжскому федеральному округу по-прежнему достаточно высокий, просто за время кризиса все стали гораздо более осторожны, утверждают эксперты.

Торговая недвижимость По данным Core Group, оборот розничной торговли в целом по Приволжскому федеральному округу в сопоставимой оценке за первое полугодие 2010 года вырос «Третья столица России» – «Миллениум Зилант Сити». Компания «Касторама Рус» расторгла договор с генподрядчиком строительства гипермаркета Castorama в Перми и обратилась в суд, требуя взыскать со строителей около 40 млн рублей.

В 2010 году у участников рынка коммерческой недвижимости Поволжья начался переход от подсчета убытков к сдержанному оптимизму. Общим рефреном стало: кризис проходит, пора восстанавливать то, что было потеряно. При этом пока реальных поводов для радости не так много. В прошлом году почти не было новых открытий, а арендные отношения только начали пересматриваться. на 4,1% и составил 1,35 трлн рублей. По объему оборота розничной торговли Приволжский федеральный округ в первом полугодии 2010 года занял втрое место после Центрального. Существенное увеличение оборота розничной торговли зафиксировано в Оренбургской области (на 9,7%). Снижение по сравнению с соответствующим периодом 2009 года отмечено в Пермском крае (на 5,1%). При этом за прошедший год почти не было значимых открытий. Так, в Самаре не открылось ни одного торгового центра, открытие ТЦ «Мега» в очередной раз перенесли. По данным Jones Lang LaSalle, сейчас в Самаре на 1000 жителей приходится 242 кв. м торговых площадей, в случае открытия ТЦ «Мега» в следующем году показатель увеличится до 322 кв. м. В Казани в 2010 году было открыто два торговых центра – «Южный» (после двухлетней реконструкции) и «Франт» (GBA – 54 тыс. кв. м, GLA – 25 тыс. кв. м). В Саратове в декабре с большим опозда-

нием открылся «Триумф Молл» общей площадью 58 тыс. кв. м. В Уфе остановленные в кризис проекты так и не были разморожены. Сегодня единственный крупный объект, строительство которого в городе продолжается, – ТЦ «Мега ИКЕА». Как видим, объем новых площадей очень скуден. При этом сложно говорить об увеличении дефицита площадей. Так, в Самаре интерес участников рынка прикован к ТЦ «Мега». От того, откроется ли «Мега» и как скоро это случится, будет зависеть дальнейшее поведение ритейлеров на рынке торговой недвижимости Самары и динамика спроса. На фоне увеличения доли свободных площадей в 2010 году и, как следствие, отсутствия дефицита торговых площадей эксперты Jones Lang LaSalle не ожидают роста ставок аренды. В случае если «Мега» на рынок не выйдет, можно прогнозировать увеличение спроса и рост арендных ставок в сегменте профессиональных торговых центров. В Казани, по оценкам Colliers International, спрос на

Самарское ЗАО «Форра», которому принадлежат торговые центры «Фрегат», «Мост» и «Молот», выставило на продажу участок площадью 0,21 га на Московском шоссе в Октябрьском районе. IKEA намерена вложить в строительство своего торгового центра в Башкирии 8,5 млрд рублей. Из этой суммы сегодня уже освоено более 5 млрд рублей. Здания торгового центра общей площадью 160 тыс. кв. м должны быть введены в III квартале 2010 года.

В итоге горожане проголосовали за смену статуса сквера, теперь он относится к рекреационной зоне Р-2 (зона парков, бульваров, набережных, где запрещено любое капстроительство). Федеральная компания Х5 Retail Group открывает в Самаре несколько новых супермаркетов, которые займут площадки, принадлежавшие продуктовому оператору «Патэрсон». В крупнейшем в Самаре торговом центре «Московский» открывается первый обувной магазин сети «Эконика». Британская сеть Castorama запустила свой первый гипермаркет в Перми площадью 11,4 тыс. кв. м. Сеть заключила договор аренды с собственником участка сроком на пять лет. Сумма сделки – 190 млн рублей.

2010 Февраль

В Казани прошла презентация проекта торгово-развлекательного центра «Южный». Девелопер проекта – ЗАО «КазCтройИнвест», инвестор – Bank Austria Unicredit Group, эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче ТРЦ в аренду – Jones Lang LaSalle. Общая площадь «Южного» составляет 78 тыс. кв. м, включая арендуемую площадь – 46,8 тыс. кв. м, наземную и подземную парковку на 1550 машино-мест. Самый амбициозный проект группы «Камская долина» – «Альпийская горка», который должен быть завершен к концу 2010 года, перешел под контроль Пермской финансово-производственной группы (ПФПГ) вице-президента НК «ЛУКОЙЛ» Андрея Кузяева. ПФПГ получила контроль над ООО «Стайда», реализующим проект «Альпийская горка», увеличив свой пакет в ООО с 50 до 76%.

Март

IKEA получила от администрации Самары разрешение на строительство торгового центра «Мега-Самара», легализовать которое компания пытается несколько лет. Мэрия Самары планирует вывести с рынка все мелкорозничные торговые точки. Частным предпринимателям уже направлены соответствующие иски – всего 179. Прошли общественные слушания, на которых жители Советского района Самары не одобрили строительство ресторана McDonald’s в сквере Космонавтов. Земельный участок в 350 кв. м выделен под строительство закусочной в 2005 году. С тех пор жители района протестуют против строительства.

Апрель

Арбитражный суд ПФО обязал питерскую сеть магазинов «Домовой» возместить самарскому девелоперу задолженность по арендной плате в размере 8,7 млн рублей, а также неустойку за досрочное расторжение договора – 15 млн рублей. X5 Retail Group завершила ребрендинг магазинов «Патэрсон» в Татарстане. Последний из девяти ребрендированных

070-78 Regions_L_I.indd 72

23.12.2010 11:19:27

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия двух крупных проектов в 2010 году. В среднем в основных городах ПФО арендные ставки в ТЦ, по данным на конец года, на помещения площадью от 50 до 100 кв. м составили $520–1000/кв. м; от 300 до 1000 кв. м – $360–600/кв. м. При этом максимальная ставка аренды может достигать $2000/кв. м в год. Сегодня в ПФО представлены практически все работающие в России крупные сетевые операторы. Многие из них в этом году продолжили свое активное развитие. Например, в Уфе в этом году открылись гипермаркет «O’Keй», Castorama, «Спортмастер».

Офисы Офисный рынок ПФО пережил самое глубокое падение. В 2010 году дела здесь шли не самым лучшим образом. Сегодня в бизнес-центрах поволжских городовмиллионников остаются вакантными в среднем от 15 до 30% площадей. Меньше всего вакантных площадей – около 10% – в классе А, что объясняется ограниченным предложением в этом сегменте. В классах В+ и В остаются свободными по 15 и 18% соответственно. Предложение по аренде помещений площадью более 150 кв. м превышает спрос вдвое. При этом ситуация не однородная. Хуже всего дела обстоят в Самаре, где за 2010 год на рынок не вышло ни одного значимого офисного центра и не было заявлено новых проектов на 2011 год. Здесь многие арендаторы продолжают переезжать в более дешевые офисы либо сокращать занимаемые площади. Кроме того, многие федеральные компании, в расчете на которые и строились качественные офисы, свернули свою деятельность в Поволжье. По данным компании Knight Frank, доля свободных площадей в офисах класса A и B+ в городе сейчас составляет около 35%. Ставки магазинов, располагающихся в Татарстане, открылся под вывеской «Перекресток» в ТЦ «СуварПлаза» в Казани. Heliopark Hotels & Resorts расширяет региональное присутствие и открывает очередной бизнес-отель Heliopark Residence, расположенный в историческом и деловом центре Пензы. ООО «Ригла», развивающее одноименную аптечную сеть, купило самарскую сеть «ТК Токо». Длящийся почти год конфликт петербургской сети товаров для дома «Домовой» и девелопера ТЦ «Мегасити» вылился в арест счетов ритейлера и его товарного знака. Клининговая компания «Блесксервис» из Татарстана подала иск о банкротстве «Частных пивоварен Тинькофф» из-за долга в 460 тыс. рублей. Крупнейший пермский ритейлер группа «Норман-Виват» Вадима Юсупова диверсифицирует бизнес: к известным в регионе сетям супермаркетов «Виват» и «Норман» добавится экономформат.

Май Компания Origin Capital была привлечена МАУ «Бюро городских проектов» г. Перми для применения опыта консультирования

в качественных офисах упали в среднем на 30% и составляют около $400/кв. м. В 2010 году было объявлено, что в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить 6 бизнес-инкубаторов. В самом Нижнем Новгороде новые офисные проекты к строительству не заявляются. Однако был введен в строй Центр международной торговли, и концу года 40% площадей было сдано. Здесь в 2010 году арендные ставки продолжали держаться на минимальном уровне. Для помещений класса А в 2010 году средняя арендная ставка составляла $400/кв. м, максимальная ставка в данном классе была снижена до $550/ кв. м. Кроме того, в процессе переговоров может быть предложен дополнительный дисконт, величина которого зависит от ценовой политики собственника. В условиях ограниченных финансовых ресурсов наибольший интерес у арендаторов вызывают офисные блоки небольшой площади, до 100 кв. м. В то же время в Казани в ближайшие полтора-два года выйдут четыре новых бизнес-центра (крупнейший среди них «Президент плаза» площадью 57,6 тыс. кв. м заявлен к вводу в ноябре 2011 года). С тех пор как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013, рынок коммерческой недвижимости стал более привлекательным для зарубежных компаний. Возможность выйти в город сегодня рассматривают зарубежные инвесторы, которым понадобятся офисные помещения класса А, отмечают эксперты.

Склады Рынок складской недвижимости в ушедшем году в ПФО развивался самым умеренным образом. Большинство заявленных проектов так и не было разморожено. О планах по строительству складских терминалов в Самаре заявлял ряд федеральных и международных операторов: «Алерс», «Евросиб», «Евразия логистик» и в коммерческой недвижимости в выполнении ряда аналитических и пространственнопланировочных работ по созданию нового генерального плана города. В споре между Х5 и местной «Ак Барс Торг» за товарный знак «Пятерочка» республиканский арбитраж поддержал франчайзи московского ритейлера. В результате Х5 Retail Group лишена права использовать бренд «Пятерочка» в Татарстане до 2014 года, когда заканчивается франчайзинговый договор «Ак Барс Торг» с X5, которая обязана переименовать 28 магазинов, чтобы не мешать лицензиату. ООО «Камтрансстрой-71» планирует возвести в Перми на улице Ленина, 33–35 многофункциональный комплекс общей площадью 30 тыс. кв. м. Башкирский филиал федерального ритейлера «Магнит» направил иск в республиканский арбитраж, требуя признать незаконным бездействие администрации Салавата, якобы затягивающей процесс строительства гипермаркета. Арбитражный суд Башкирии частично удовлетворил иск, признав бездействие мэрии незаконным. Кроме того, администрацию обязали обеспечить компании право на приватизацию участка размером 6,437 тыс. кв. м.

| Северо–Запад Northwest | Regions Регионы

| |

| Объекты Listings

другие. Пока ни один из заявленных проектов не начат. В Нижегородской области насчитывается около 500 тыс. кв. м логистических проектов, заявленных к возведению на территории города и Нижегородской области и замороженных. Новые сроки строительства ряда проектов до сих пор не определены. Параметры проектов, которые еще планируется воплотить в жизнь, пересматриваются в сторону уменьшения в связи с падением спроса на складские помещения и с ограничением финансовых ресурсов. Но, несмотря на это, интерес инвесторов к складскому рынку Нижнего Новгорода присутствует. Так, по сообщениям правительства Нижегородской области, в начале 2010 года американская компания предложила выкупить земельный участок площадью 800 га около аэропорта «Нижний Новгород» для размещения на нем логистического комплекса. Лучшие результаты показала Казань. В 2011 году здесь продолжится начавшееся летом 2010 года строительство в Свияжске мультимодального логистического комплекса, включенного в ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010– 2015 гг.». Инвестиции в проект составят около 11,4 млрд рублей. Предполагается, что к 2014 году центр в Свияжске должен быть способен обрабатывать 10 млн тонн строительных грузов и 2,5 млн контейнеров. Заявлены к строительству вторые очереди Q-парка и «Биек Тау». Однако планы компаний по строительству вторых очередей будут определены по окончании сдачи в аренду уже построенных помещений в соответствии с потребностями рынка. Новым трендом складской недвижимости Казани становится появление мелких объектов площадью до 10 тыс. кв. м. Это, как правило, склады, строящиеся под конкретного заказчика, одного-двух арендаторов, именно там, где этого требует бизнес клиента.

В Уфе в этом году открылся крупный складской комплекс «СигмаЛогопарк», других крупных проектов пока заявлено не было. По данным Cushman & Wakefield, качественные современные склады предлагаются по ставке 2500–3000 руб./кв. м в год. Увеличения ставок в 2011 году эксперты не прогнозируют.

Компания DOMO, владеющая торговой сетью бытовой техники и электроники, не смогла разместить облигации серии 02 объемом в 2 млрд рублей. Ценные бумаги выпуска не размещены в связи с окончанием срока размещения.

Следственные органы Башкирии проводят проверку по факту гибели Рамиля Рамазанова – гендиректора и совладельца уфимского холдинга «Форвард» (управляет сетью супермаркетов «Полушка»), старшего брата певицы Земфиры. Башкирский суд наложил арест на счета и имущество московского представительства турецкой компании Kocak, строившей здания центрального рынка Уфы и выставочного центра «Башкортостан». В микрорайоне Шакша Уфы состоялось открытие первого в Республике Башкортостан складского комплекса класса А Sigma Logopark. Общая площадь комплекса составит 85 тыс. кв. м. Площадь первой очереди строительства – 35 тыс. кв. м; по словам генерального директора ООО «Складской комплекс "Сигма"» Алексея Косилова, инвестиции в нее составили $42,6 млн.

Июнь В очередной раз подконтрольное краю ООО «СК «Олимпия-Пермь» через суд пытается оспорить сделку по продаже 2 га земли возле Гагаринских прудов, собственником которых сейчас является ОАО «Пермский завод силикатных панелей». Министерство строительства и жилищнокоммунального хозяйства Самарской области и ЗАО «Патриот» (дочерняя компания ЗАО «Интеко») подписали Соглашение о сотрудничестве в области подготовки и реализации проекта по строительству домостроительного комбината с инвестициями в 4 млрд рублей и массовому жилищному строительству на территории Самарской области. Застройка Товарного двора ГК «Риал», купившей этот актив у РЖД, откладывается на неопределенное время, поскольку на часть земельного участка претендует Пермский торговый центр.

Гостиницы В 2010 году интерес к Поволжью продемонстрировали многие крупные гостиничные операторы. Наибольшее развитие рынок гостиничной недвижимости получил в Казани в связи с планами на проведение в городе в 2013 году Универсиады. В прошедшем году в столице Татарстана открылось 5 гостиниц общим номерным фондом 509 единиц. В начале 2011 года в городе начнет работать отель Courtyard by Marriott на 150 номеров. Также в настоящее время инвестиционная группа компаний ASG возводит два гостиничных комплекса, общая площадь застройки составит 9,9 тыс. кв. м, номерной фонд – 133 номера, а объем инвестиций – 190 млн рублей, из них 100 млн уже вложено из собственных средств компании. О планах выхода на самарский рынок заявляли несколько международных сетей: Rezidor SAS Hospitality, развивающая сети отелей под марками Radisson SAS и Park Inn, оператор Hilton. Отель Hilton Garden Inn Samara должен начать работать в 2012 году. Известно также о том, что в 2011 году Accor откроет в Самаре гостиницу под брендом Ibis. При этом стоит отметить, что интерес к другим городам Поволжья значительно меньше, а намерения операторов значительно обгоняют планы девелоперов. В целом, подводя итоги 2010 года в ПФО, можно отметить, что ситуация стабилизировалась, но говорить о грядущем росте пока прежде преждевременно.

Июль Петербургская сеть «Максидом» открыла в Казани свой первый в регионе гипермаркет стоимостью 870 млн рублей. Страховая компания «Ингосстрах» застраховала гражданскую ответственность гостиничного комплекса «Холидей Инн Самара» на $10 млн.

070-78 Regions_L_I.indd 73

23.12.2010 11:19:27

Р е г и о н ы:

Дмитрий Иванов, вице-президент Торговопромышленной палаты Самарской области / Dmitry Ivanov, Vice President of the Chamber of Commerce, Samara Region

ХРОНИКА СОБЫТИЙ

– Прошедший год оставил ощущение того, что рынок очень медленно, с большим трудом, сам себя за волосы вытягивает из кризиса. Можно отметить активизацию инвестиционного, покупательского и прочих спросов на рынке недвижимости. Началось размораживание инвестиционных интересов и в том числе внешних, зарубежных. Совсем недавно я вернулся из Австрии, где был в составе делегации торгово-промышленной палаты Самарской области. Был реальный интерес к инвестициям в промышленный сектор со стороны наших австрийских и особенно южно-моравских коллег, а соответственно, и связанный с этим интерес к индустриальным объектам недвижимости, которые позволяют реализовать эти инвестиции. Создалось ощущение к концу года, что кризис в том виде, в котором мы его видели, уходит. На смену ему приходит некая активизация. Есть надежда, что со вступлением России в ВТО интерес к нашим объектам недвижимости со стороны западных инвесторов будет иметь более глубокое наполнение.

Нижегородская компания «Старт-Строй», входящая в ГК «Столица Нижний», отказалась от выигранного на аукционе Фонда РЖС права аренды двух земельных участков в Нижнем Новгороде. В пресс-релизе группы компаний говорится: «Причина отказа от реализации предложенного проекта проста: на участке расположен огромный массив зеленых насаждений, который при строительстве неминуемо будет уничтожен. Вырубка целого парка – это варварский поступок в сегодняшней неблагоприятной экологической ситуации в городе и в Приокском районе в частности». Акционеры казанского ритейлера Domo в рамках годового общего собрания приняли решение не распределять прибыль, полученную по итогам 2009 года.

Из глобальных событий 2010 года в ПФО можно прежде всего выделить создание особой экономической зоны в Ставропольском районе Самарской области. Сейчас там уже начались строительные работы. Еще одна важная тенденция этого года – переход значительного количества объектов от девелоперов к банкам-кредиторам. Процесс начался, банки перестали выжидать. Кредитные договоры закончились, и банки решили сами заходить на рынок и прекратить отношения с девелоперами, которые не смогли и, видно, уже не смогут выполнить эти обязательства. В целом никаких сюрпризов год не принес. Все что ни делается, все к лучшему. / This year shows that the market has been recovering very slowly, with great difficulty. On the other hand, we can say that investment, consumer and other demand in the real estate market keep growing. Both foreign and domestic investors are becoming more interested in the Russian real estate. I have recently been to Austria as a member of Samara's Chamber of Commerce. Austrian and especially South Moravian investors were interested in industrial sector and related real estate segments to invest in. As of the year-end, there is a felling that the crisis is not as severe as it used to be before. We can see more activity in the market. I guess that foreign investors would become more serious about Russia when the country joins the WTO. As for the Volga Federal District, I should mention the creation of a special economic zone in Stavropolsky district of Samara region. Construction works have already started there. Another important trend of this year concerns

transfer of many properties from developers to lending banks. The process began, as the banks are no longer in a wait-and-see stance. Loan agreements have expired, and the banks decided to enter the real estate market to cancel agreements with those developers who defaulted on their obligations. In general, there were no big surprises to discuss this year. All that is done, all the better.

В Татарстане создают сеть специализированных рыбных магазинов «Океан», в развитие которых ГУП «Татрыбхоз» вложит до 70 млн рублей инвестиций. Пермь: ИГ «Витус» и ИК «Финансовый дом» разделили свои недвижимые активы: у «Финансового дома» останется БЦ «Покровский пассаж», а инвестгруппа стала владельцем трех этажей в ТРЦ Wonder hall. ГК «ЭКС» ради строительства развлекательного центра в Камской долине намерена внести поправки в генплан Перми. Холдинг «Финстрой» начинает строительство трех торговых центров в Саратове. ТЦ общей площадью 45,3 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию в I квартале 2012 года. Девелопер «Эдельвейс Групп» отказался от строительства 40-этажного многофункционального комплекса в Казани, после того как финансовый кризис изменил тенденции на рынке города.

га, для разработки которой собирается пригласить самого известного в Сингапуре архитектура, рассказал президент республики Рустам Минниханов в кулуарах российскосингапурского делового форума. Компания «Эльдорадо» открывает в Уфе новый магазин площадью более 1,9 тыс. кв. м.

Алексей Могила, руководитель департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty / Alexei Mogila, Head of Retail and Regional Real Estate, Penny Lane Realty – История кризиса заканчивается, слава Богу. Крупные торговые операторы продолжили движение в Поволжье и заявляли о больших планах, но мегасделок и мегапроектов назвать нельзя. ТЦ, которые открывались в 2010 году, это мелочевка. Значимых открытий не было. Позитивные тенденции по большому счету существуют главным образом в головах участников рынка. Банки по-прежнему неактивны. Проектного финансирования как не было, так и нет, несмотря на все заверения. Оптимизм внушает то, что крупные операторы, такие как «Ашан», идут в Поволжье. У них есть деньги на развитие, и за ними потихоньку подтягиваются остальные. Основной тренд этого года – это работа

с уже построенными объектами. В этом году заканчивались многие договоры аренды, заключенные в начале кризиса со значительным дисконтом. Как пересмотрели отношения, пока не ясно, но вполне возможно небольшое повышение ставок на 5–10%. Сначала правила диктовали собственники, во время кризиса расправили крылья ритейлеры, в 2010 году было относительное равновесие. За последние два года, впрочем, очень много проектов было остановлено и ничего не строилось. Сегодня ритейлерам надо развиваться, и на этой волне, когда на одну площадь будут претендовать несколько арендаторов, бесспорно, можно ждать роста ставок. / The history of the crisis is over, thanks God. Large retailers keep on moving to the Volga region where they announce large-scale plans. However, there are no big deals and projects taking place on the regional market. A number of small-sized shopping centers opened this year, but there were no major deals. All positive trends exist mainly in the minds of market participants, while the banks are still inactive. There is little to none project financing, as it used to be before. The only optimism relates to the major operators, such as Auchan, who actively expand into the Volga region. They have enough money for development, so I believe other retailers would follow them in the regions in the future. The main trend of this year is the work with already built properties. Many leases expired in 2010, mainly the contracts signed at the beginning of the crisis at a significant discount. Both property owners and tenants have reviewed their relations, so probably we will see a slight increase in rental rates, 5-10%. Before the crisis, property owners dictated the rules of the game; then, during the crisis, tenants were the kings. As of today, we can talk about some relative balance in the lease market. Over the past two years, many

Inn Казань. Отель является первым совместным проектом The Rezidor Hotel Group и ООО «Региональная гостиничная сеть».

Ноябрь В Перми, в Камской долине, планируется строительство нового ТРЦ. Его застройщиком выступит ООО «Логистик Про». По некоторым данным, компания близка к собственнику химкомбината «Сорбент» Владимиру Матыцину. Мэрия Самары надеется повторить опыт московских властей в борьбе с незаконно установленными киосками. Компания «РосЕвроДевелопмент» начала реализацию инвестпроекта по строительству в Уфе аквапарка стоимостью 7 млрд рублей.

2010

Август

Пермская розничная сеть «Семья», которой управляет группа «ЭКС», фактически поглощает крупнейшую торговую сеть Кунгура – «Гермес». Произошло обрушение кровли торгового комплекса «Мега-мебель» на улице Гвардейская, 2а Ленинского района города Саратова, в результате чего пострадали девять человек.

Сентябрь

Х5 Retail Group отстояла в суде свое право развивать магазины под брендом «Пятерочка+» в Татарстане. Татарстан планирует построить под Казанью IT-деревню на участке в 1,4 тыс.

Октябрь

Сызранская ГК «Криста» выставила на продажу самарский ТОЦ «Марка». Инвестиционная компания «Эл-Траст» получила от Ростехнадзора подтверждение того, что ее ТОЦ «Вертикаль» (41,7 тыс. кв. м) соответствует заявленному проекту. Логистическая компания «Светлана-К» арендовала 4,96 тыс. кв. м производственноскладских помещений в Волжском индустриальном парке в Нижнем Новгороде для своего клиента косметической компании Avon. Власти Башкирии ведут переговоры о включении региона в проект строительства первой платной автотрассы в транспортном коридоре Западная Европа – Западный Китай. В Казани после реконструкции открывается ТЦ «Южный», единственным якорным арендатором которого стала сеть Media Markt. В столице Татарстана состоялась официальная церемония открытия гостиницы Park

Декабрь

X5 Retail Group открыла в Самаре первый собственный торговый центр «Самолет». Это первый девелоперский проект, реализованный компанией после экономического кризиса 2008 года. Открыт 40-й гипермаркет сети «Магнит» в Елабуге, Республика Татарстан. Сеть продуктовых гипермаркетов Essen готовится к экспансии в соседние с Татарстаном регионы: Башкирию, Чувашию и Удмуртию.

070-78 Regions_L_I.indd 74

23.12.2010 11:19:27

CALENDAR OF EVENTS

Назовите основные тенденции и знаковые события 2010 года

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

projects stopped. Today, retailers need to develop, so they have to compete with other retailers to occupy the best facilities.This mans the market will keep growing in the years to come. Ирина Каночкина, ведущий аналитик отдела исследований Core Group / Irina Kanochkina, Senior Analyst at Core Group : – Несмотря на то что большая часть проектов коммерческой недвижимости, планируемая к выводу на рынок в кризисное время, была заморожена, в 2010 году были озвучены намерения девелоперов по разморозке своих проектов и по возвращению к ранее заявленным планам развития («Азия Сити», МФК «Акчарлак» в Казани). Более того, в конце 2009 – первой половине 2010 года были анонсированы новые торговые центры и МФК, также в Нижегородской области при поддержке правительства РФ планируется запустить шесть бизнес-инкубаторов. Интерес девелоперов и инвесторов к Приволжскому федеральному округу по-прежнему достаточно высокий, однако, по сравнению с докризисным периодом, выход на рынок осуществляется более «аккуратно». / Despite the fact that most of the commercial real estate projects were frozen during the crisis, some developers restarted building in 2010 and came back to their initial pre-crisis plans (i.e. Asia City, Akcharlak in Kazan). Moreover, in late 2009–2010, plans to build new shopping and mix-use centers were announced in Russia's regions. The state authorities in Nizhny Novgorod, supported by Federal government, now plan to launch six business incubators in the region. Developers and investors have been traditionally interested in doing business in the Volga Federal District. Compared to the pre-crisis times, the market participants are more cautious when entering the market.

CALENDAR OF EVENTS

January A mono-brand Benetton store that was initially scheduled to open in Samara in 2009 will be under construction for another couple of years. The deadline was postponed because of longer than expected talks about the project approval in the City Hall of Samara. The said mono-brand Benetton store is now scheduled to open in 2011 at the intersection of Krasnoarmeyskaya and Chapaevskaya streets in a renovated building of a former Red Star sewing factory. The St. Petersburg-based Domovoy household goods chain decided to postpone plans to open its new store in Samara's Viva Land shopping center. The store initially wanted to become the anchor tenant of the shopping center, occupying the ground floor of 2,500 sqm. The company explained its decision to change the initial plans by the fact that local builders several times delayed the project. First, the Samara-based Domovoy was to open in March 2009, but then it announced opening in August. EX Group of Companies, controlled by the governor of Perm region Oleg Chirkunov, announced plans to proceed with construction of a mix-use center with a water park in the Kama Valley.

| Northwest | Regions

| |

| Listings

What were the major trends and events of 2010? Алина Шакурова, руководитель маркетинговых исследований и аналитики, компании «Rain Group – недвижимость» / Alina Shakurova, Head of Marketing and Analytics, Rain Group – Real Estate – В целом для рынка коммерческой недвижимости Уфы 2010 год характеризуется как первый шаг к выходу из кризиса. В уходящем году открылся гипермаркет «O’Keй», складской комплекс класса А – «СигмаЛогопарк», гипермаркет товаров для дома Castorama, БЦ класса А – «Альфа». По итогам 2010 года хотелось бы отметить, что для рынка коммерческой недвижимости характерна стагнация. Приостановленные ТЦ и БЦ в кризис так и не возобновили строительство. Активно продолжает строительство ТЦ «Мега ИКЕА». На рынке встроенно-пристроенной коммерческой недвижимости Уфы прослеживаются следующие тенденции: – рост объема предложения объектов, предлагаемых к продаже; – активизация инвесторов (с целью купить готовое помещение с последующей сдачей в аренду); – стагнация на рынке арендных ставок и стоимости продажи помещений в течение года. К концу III квартала 2010 года прослеживается тенденция роста как арендных ставок, так и стоимости продажи;

The Federal Antimonopoly Service demanded from Millennium Zilant City, the largest developer in Kazan, to return to the city office and retail premises that had been given to the company. The FAS of Tatarstan issued a resolution, according to which the Executive Committee of Kazan broke the law "On Protection of Competition" by creating the largest developer in Kazan at the expense of municipal real estate. Millennium Zilant City is doing several projects at the right bank of Kazanka and is the owner of the Third Capital of Russia brand. Initially, the company received 90,000 sqm of municipal office and retail real estate for a total of 4.5 billion rubles. Then the company's asset portfolio grew. Last fall, the developer gained control over Kazan Fair exhibition company. In addition, Millennium Zilant City has received about 500 premises on the first and ground floors of buildings. Then tenants remodeled most of those premises with a hope to buy them using preemptive rights. Castorama Rus terminated the contract with a general contractor building a Castorama hypermarket in Perm and went to court demanding 40 million rubles from the builders.

– спрос стал более предметным. На рынке коммерческой недвижимости в торговом сегменте произошли следующие сделки: – в ТРК «Семья» открылся магазин бытовой техники «Эльдорадо» площадью 1,9 тыс. кв. м; – магазин спортивных товаров «Спортмастер» открылся в ТРК «Простор»; – корпорация «Центр» – в ТЦ «Звездный»; – «Сэлдом» – в ТВК «Радуга-Экспо»; – «Башнефть» полностью арендовала БЦ «Альфа» (это самая крупная сделка на рынке офисной недвижимости 2010 года) и др. К концу года планируется открытие магазина «Леруа Мерлен», «Спортмастер» на улице Ибрагимова, «Старт» на улице Менделеева, 137. Важно отметить, что на рынке офисной недвижимости существующие игроки финансового сектора открыли дополнительные офисы. Также на рынок банковских услуг Уфы вошел Пробизнесбанк. Подводя итог, стоит отметить, что рынок коммерческой недвижимости Уфы постепенно начал выходить из кризиса. Вновь активизировался спрос со стороны федеральных сетей. Арендные ставки и стоимость продажи начали постепенно расти. К концу 2010 года отмечается существенное сокращение вакантных площадей. / In general, commercial real estate market in Ufa in 2010 made the first step to recovery. O'Key hypermarket, a Class A SigmaLogopark, a Castorama home goods hypermarket, and a Class A business center Alpha have opened in the city in 2010. I would say that we are still having a stagnating commercial real estate market. Many

February A presentation of Yuzhny shopping and entertainment center took place in Kazan. KazStroyInvest is the project developer; Bank Austria Unicredit Group is an investor; Jones Lang LaSalle is an exclusive agent for marketing and lease. The total area of Yuzhny is 78,000 sqm, GLA – 46,800 sqm. There is a parking for 1,550 cars. Alpiyskaya Gorka, the most ambitious project of Kamskaya Dolina (the Kama Valley) group of companies, which was initially planned to open by the end of 2010 became the property of the Perm Financial and Industrial Group (PFIG) that belongs to Andrey Kuzyaev, Vice President of LUKoil. The PFIG gained control over Stayda that is in charge of building Alpiyskaya Gorka after the PFIG has increased its stake in the company from 50% to 76%. The Samara-based Forra, which owns Frigate, Most and Molot shopping centers, put up for sale a land plot of 0.21 ha located on Moscow highway in the October district of the city. IKEA announced plans to invest 8.5 billion rubles in the construction of its shopping center in Bashkortostan. As of today, 5 billion rubles was already invested in the project. The shopping center with a total

previously frozen projects remain frozen. At the same time, IKEA has been very active in the market, building its MegaIkea shopping center. The market in Ufa can be characterized by the following trends: – An increasing supply of real estate put up for sale, – Investors are actively targeting finished properties to buy and lease, – Rental rates and real estate prices remained unchanged, although in Q3 2010 they started growing, – Demand has become more objective. There were several transactions in the retail real estate market: – Eldorado store opened in Semya shopping and entertainment center (total area – 1,900 sqm), – Sportmaster opened in Prostor retail and entertainment center, – Center Corporation opened in Zvezdny shopping center, – Seldom opened in Raduga Expo shopping and exhibition center, – Bashneft fully leased Alpha center, which was the biggest deal in the office market. A Leroy Merlin hypermarket will open before the New Year, another Sportmaster store will open on Ibragimov Street, and a Start store will open on 137 Mendeleev Street. Some financial market players expanded their office facilities, some opened additional offices. As for the banking sector, Probusinessbank entered the Ufa market this year. To summarize, the commercial real estate market of Ufa has been gradually recovering from the crisis. Both rental rates and selling prices restarted growing.

area of 160,000 sqm is scheduled to open in Q3 2010.

March IKEA has received from the Samara Administration a permit to start building its Mega-Samara shopping center, which the company was trying to legalize for a number of years. The City Hall announced plans to withdraw all small retail facilities from the market. Private entrepreneurs received 179 corresponding claims. Public hearings were held in the city. As a result, residents of the Soviet district did not approve the construction of McDonald's restaurant in the Park of Cosmonauts. A land plot of 350 sqm was allocated for the construction of a diner in 2005. Since then, residents were protesting against the project. As a result, the local residents voted to change the status of the park, so now it is classified as P-2 recreational area (a zone of parks, boulevards, and embankments where any capital construction is prohibited). X5 Retail Group opened new stores in Samara on former Patterson premises. The first Econica footwear store opened in the city's largest Moscow shopping center.

070-78 Regions_L_I.indd 75

23.12.2010 11:19:27

Re g ion s:

Томаш Ластовка: 10 тыс. кв. м – это вообще не торговый центр. Может быть, это приемлемо для центра города, но ведь зачастую они находятся и за его пределами. стр. 24 Author: Pavel Chernyshov ............................ Photo: CRE archieve the Volga Federal District. Compared to the pre-crisis times, the market participants are becoming more cautious when entering the market, experts say.

Retail real estate

built residential real estate with total area of 4.5 million sqm, which is actually 3.2% less than in the corresponding period of last year. The construction price index rose by 2.2% y-o-y, while the growth in construction prices Russia-wide grew by 3.6%. The largest growth of the index was in the Kirov region (+6.4%) and the Republic of Bashkortostan (+4.6%). Despite the fact that most of the commercial real estate projects were frozen

during the crisis, some developers restarted building them in 2010 and came back to their initial pre-crisis plans (i.e. Asia City, Akcharlak in Kazan). In late 2009- 2010, plans to build new shopping and mix-use centers were announced in Russia's regions. The state authorities in Nizhny Novgorod, supported by Federal government, now plan to launch six business incubators. Developers and investors have been traditionally interested in doing business in

According to Core Group, the turnover of retail trade in the Volga Federal District in H1 2010 rose by 4.1% to $1.35 trillion rubles. Based on the sales volumes, the Volga Federal District was the second after the Central Federal District. The highest growth in retail turnover was in the Orenburg region (+9.7%); the lowest - in the Perm region, where it even decreased by 5.1%. At the same time, there were no major discoveries in the market. For example, not a single shopping center opened in Samara in 2010. Opening of MEGA shopping center in the city was once again postponed. According to Jones Lang LaSalle, there are currently 242 sqm of retail facilities per 1,000 residents in Samara; in case the MEGA opens there next year, this ratio will increase to 322 sqm. Two shopping centers opened in Kazan in 2010: Yuzhny (after two years of reconstruction) and Frant (GBA 54,000 sqm, GLA – 25,000 sqm). Triumph Mall (58,000 sqm) opened in Saratov in December 2010 after a long delay. As for Ufa, none of the previously frozen projects restarted after the crisis. MegaIkea shopping center is the only largescale project under construction in the city. Volumes of new construction are very small; on the other hand, there is no shortage in the market. For instance, market participants in Samara focus on the MEGA shopping center. If it finally opens next year, then the whole market (demand and supply) in Samara will

Andrei Kuzyaev took over Alpiyskaya gorka – the most ambitious project of Kamskaya dolina group of companies. PFIG grabbed the asset after it increased its stake in Stide LLC, the project developer, from 50 to 76%. Samara-based Forra, the owner of Fregat, Most and Molot shopping malls, put up for sale a 0.21-ha plot on the Moscow Highway in October district. IKEA plans to invest 8.5 billion rubles in its Bashkir mall with 5 billion already used. The 160,000-sqm mall ought to be commissioned in Q3 of 2010.

The first footwear store of the Econika chain is about to open in Samara's biggets mall Moskovsky. The British Castorama chain opened its first 11,400-sqm hypermarket in Perm on March 27, 2010. The chain signed a 5-year lease with the landowner for 190 million rubles.

bankruptcy of Tinkoff Private Brewery as the company wants to receive a 460,000-ruble debt from it. The largest in Perm retailer, Norman-Vivat, announced plans to diversify business. The company will add economy-format shopping centers to the existing Vivat and Norman.

April

May

The Arbitration Court of Volga Federal District demanded from St. Petersburg-based Domovoy retail chain to reimburse 8.7 million rubles to a local Samara developer and pay a 15-millionruble fine for early termination of the contract. X5 Retail Group completed rebranding of Patterson stores in Tatarstan. The last of nine rebranded stores opened as Perekriostok in SuvarPlaza shopping center in Kazan. Heliopark Hotels & Resorts expanded its regional business and opened up another business hotel called Heliopark Residence in the historic and business district of Penza. Rigla pharmacy bought the Toko Samara chain. A conflict between the St. Petersburg-based Domovoy retailer and Megacity lasted for over a year, and ended up in favor of the retail chain. The developer's bank accounts and trademark were arrested. BleskService cleaning company operating in Tatarstan applied to the court to announce

Origin Capital along with Perm's Bureau for City Projects got involved in research and planning works relating to commercial real estate in the city. X5 and the local Ak Bars Torg ended the court proceeding concerning the right to use the Pyaterochka trade mark in Tatarstan. X5 Retail Group was deprived of the right to use the Pyaterochka brand in Tatarstan until 2014, when the franchise agreement between Ak Bars Torg and X5 expires. Kamtransstroy-71 plans to build a 30,000sqm mixed-use center in Perm. A Bashkir Branch of Magnit federal retailer applied to the Arbitration Court demanding from Salavat administration to stop interfering with a process of building a Magnit hypermarket in the city. The Arbitration Court partially granted the claim saying that actions of the City Hall were unlawful. In addition, Magnet was given the right to privatize a land plot of 6,437 sqm.

Volga Region Comes to Life In 2010, participants of the commercial real estate market of the Volga region were gradually becoming optimistic. The common idea was to restore whatever was lost during the crisis. At the same time, there are not so many things to be proud of yet. There were little to none discoveries on the market, while property owners and tenants have just started to renegotiate new lease terms.

here are factors proving improvement in the market. First, it is industrial recovery: as of H1 2010, the industrial production index in the Volga Federal District rose by 13.9% y-o-y, ahead of other federal districts of Russia. Volumes of construction in the region increased by 1.8% vs. H1 2009. The highest index growth was in the Mari El Republic (39.6%), the lowest - in the Ulyanovsk region (-25%). In January-June 2010, the regional construction companies

CALENDAR OF EVENTS

January The opening of Samara's monobrand Benetton is put off for two years because of red tape. Petersburg-based Domovoy housekeeping goods renounced its plan to open its 2,500sqm store in Samara's Viva Land mall as an anchor tenant. X Group controlled by governor of the Perm region Oleg Chirkunov froze an MFC project with a waterpark in the Kama Valley. FAS required from the largest Kazan developer Millennium Zilant City to give back to the city the earlier obtained office and retail areas on the assumption that the Kazan City Council actually created a monopolist on the local market at the expense of municipal real estate. Castorama Rus cancelled the contract with its general contarctor in Perm and claimed about 40 million rubles from the builders at court.

2010

February

Presentation of Yuzhny mall took place in Kazan; project developer is KazStroyInvest; investor – Bank Austria Unicredit Group; exclusive marketing and brokerage agent – Jones Lang LaSalle; GBA is 78,000 sq m; GLA – 46,800 sq m; number of car spaces at the parking lot – 1,550. The Perm Financial-Industrial Group (PFIG) under control of LUKOIL's vice president

March

The Samara city administration finally issued a construction permit to IKEA to develop the Mega-Samara project. The Samara City Hall plans to withdraw all small retail points of sale from the local market. Private entrepreneurs already filed 179 claims. The residents of Samara's Soviet district stood against construction of a McDonald's in the Cosmonauts public garden. A 350-sqm plot was allocated for snackbar construction in 2005. The citizens voted for a change in the garden status into a P-2 recreational area. X5 Retail Group is opening several new supermarkets in Samara on former sites of the Paterson grocery operator.

070-78 Regions_L_I.indd 76

23.12.2010 11:19:27

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

| Северо–Запад Northwest | Regions Регионы

| |

| Объекты Listings

070-78 Regions_L_I.indd 77

23.12.2010 11:19:31

Re g ion s:

change. Based on Jones Lang LaSalle estimates, the increased vacancy rates in 2010 left rental rates unchanged in the city. If MEGA does not enter the market next year, the experts predict an increase in demand and, consequently, the growth in rental rates. According to Colliers International, the demand for retail real estate in Kazan is currently fully satisfied because two major projects entered the market in 2010. Rental rates in shopping centers of the Volga Federal District range from $520-1,000/ sqm/year in small premises of 50 to 100 sqm. As for larger retail facilities of 300 to 1,000 sqm, the rates are $360-600/sqm/year. The average rental rates in Volga's shopping centers amounted to $250-650/sqm/ year, while the maximum rental rates were reaching $2,000/sqm/year. As of today, nearly all Russia's largest chain operators are present in the Volga Federal District. Many of them keep on developing their business in the region. For example, O'Key, Castorama, and Sportmaster stores opened in Ufa in 2010.

Offices The office market has experienced the deepest decline of all real estate segments in 2010, as the things were generally bad. As of today, 15-30% of offices in the Volga major cities remain vacant. The lowest vacancy rates (about 10%) are in Class A premises, mainly because of a limited supply in this segment. The vacancy rates in classes B+ and B are 15% and 18%, respectively. The market supply of office spaces exceeding 150 sqm is two times higher than the demand is. However, the situation is different depending on a particular city. For example, there were no new office real estate projects realized in Samara in 2010 or announced for 2011. Many tenants in the city keep on movDOMO, which owns a retail chain of household appliances and electronics, failed to place bonds of 02 series issued for a total of 2 billion rubles.

CALENDAR OF EVENTS

June SK Olympia-Perm applied to the court demanding to announce the purchase and sale deal concerning 2 hectares of land near Gagarin ponds invalid. On June 23, 2010 the Ministry of Construction and Housing of the Samara region and the Patriot, a subsidiary of Inteco, signed a cooperation agreement to launch a house-building plant and mass housing construction in the Samara region. The Real Group that bought Tovarny Dvor from the Russian Railways failed to start its construction, because the Perm Shopping Center claims to land titles. Bashkir authorities investigate the death of Ramil Ramazanov, CEO and co-owner of Forward Ufa holding that operates a chain of Polushka supermarkets. The Bashkortostan court froze accounts and property of the Moscow representative office of Turkish Kocak. On June 24, 2010 the first in Ufa Class A Sigma Logopark (85,000 sqm) opened in Shaksha district. As of today, 35,000-sqm phase 1 of the project that allegedly required the investment of $42.6 million is fully operational at present.

ing to cheaper offices or reducing the existing facilities. Many large federal companies that wanted to move to high-quality offices before the crisis are not present in the region nowadays. According to Knight Frank, 35% of Class A and B+ offices in the city are vacant. Rental rates in high-quality offices fell by some 30% and are $400/sqm/year on average. Six business incubators were announced to come to the market in the Nizhny Novgorod region in 2010. As for the city of Nizhny Novgorod, no new office projects were announced, while rental rates there have been at their historic lows. Nevertheless the International Trade Center was commisisoned and 40% of areas were let by year-end. Average rental rates in Class A offices in Nizhny Novgorod were $400/sqm/ year; the maximum rate in this class went down to $550/sqm/year. In some cases, negotiating parties would agree upon additional discounts, although this depends on a pricing policy of a particular property owner. Given limited financial resources, many tenants are interested in small office blocks of fewer than 100 sqm. At the same time, four new business centers are scheduled to open in Kazan in the next year or two. The largest of them is President Plaza (total area of 57,630 sqm), which will open in November 2011. Starting from the day when Kazan won the right to host Universiade-2013, the commercial real estate market in the city has been becoming more attractive to foreign companies. Many foreign investors are discussing opportunities to start working there, which means that they would need Class A offices, experts note.

Warehouses The warehouse real estate market in the Volga region demonstrated a moderate growth last year. Most of earlier announced

July A St. Petersburg-based Maxidom chain opened its first hypermarket in Kazan (investment â&#x20AC;&#x201C; 870 million rubles). Ingosstrakh insurance company insured Holiday Inn Samara for $10 million. A Nizhny Novgorod-based Start-Stroy, part of Stolitsa Nizhny Group of Companies, refused to obtain the right to lease the two land plots in Nizhny that the company won at the auction held by RGS Foundation because of environmental concerns. Shareholders of Kazan-based Domo voted against distribution of profits earned in 2009.

projects never restarted. A number of federal and international operators announced plans to proceed with warehouse projects in Samara, namely Ahlers, Eurosib, Eurasia Logistics, and others. However, none of them started building. The logistics projects in Nizhny Novgorod total to 500,000 sqm. These are projects that were announced before the crisis and put on hold later on. New deadlines to proceed with those projects are still to be determined. Parameters of the projects tend to change towards less space in response to the falling demand and limited financing. Despite all this, there are investors who are interested in warehouse real estate in Nizhny Novgorod. Based on press releases issued by the City Hall of Nizhny, an American company applied to the local authorities in early 2010 to buy 800 ha of land near the city airport in order to build a logistics center there. Tatarstan is much better positioned in this respect. A multimodal logistics center (part of the federal program called "Development of the transport system of Russia in 20102015") will restart in Sviyazhsk in 2011. Investments in the project are estimated at 11.4 billion rubles. According to plans, the center in Sviyazhsk will store up to 10 million tons of construction materials and 2.5 million containers when the project finishes in 2014. Phase 2 of Q-Park and phase 2 of Biek Tau have been announced for construction. However, the companies concerned will determine their project schedules in accordance with market needs. Construction of small warehouse facilities of fewer than 10,000 sqm is the new trend in Kazan. Typically, these are warehouses built for specific customers, for one of two tenants, exactly where the customer's business is located.

The SigmaLogopark has opened in Ufa in 2010. This is a large project, although the only one announced in the city. According to Cushman & Wakefield, modern warehouse facilities are available to rent at 2,500 rubles to 3,000 rubles/sqm/year. Experts do not predict any changes in the rates in 2011.

Finstroy holding started construction on three shopping centers in Saratov (total area of 45,300 sqm). The project is scheduled to finish in Q1 2012. Edelweiss Group refused to build a 40-storey mixed-use center in Kazan because of crisis impacts.

the republic into a project to build the paid highway from Western Europe to China. Yuzhny shopping center opened in Kazan after reconstruction. Media Markt is the only anchor tenant there. Park Inn Kazan officially opened in Kazan. The hotel is the first joint project of Rezidor Hotel Group and Regional Hotel Chain.

September

Hotels Major hotel operators were interested in hotel real estate of the Volga region in 2010. Once again, Kazan was the regional leader who showed the fastest development in this real estate segment. First of all, the growing investment attractiveness of the city relates to the 2013 Universiade. A total of five new hotels with 509 rooms and apartments opened in the capital of Tatarstan in 2010. Courtyard by Marriott, a hotel with 150 rooms will open in early 2011. ASG Investment Group has been currently building two hotels in the city. The total construction area will amount to 9,900 sqm, total number of rooms will be 133, and the volume of investments is estimated at 190 million rubles, of which 100 million rubles have been already invested out of the company's own funds. Rezidor SAS Hospitality announced plans to enter the market of Samara. The company is known in the market for the hotel chains branded Radisson SAS and Park Inn. Another hotel operator, Hilton, also says it would open the Hilton Garden Inn Samara in 2012. Accor is planning to finish construction of its Ibis hotel in Samara in 2011. As for other cities of the Volga region, there is little to none interest in them so far. At the same time, hotel operators want to manage much more than developers can build. In general, summing up 2010, the situation in the Volga Federal District has stabilized, but it is too early to talk about any future growth.

November

2010 August

Perm-based Semya retailer chain managed by EX Group announced plans to acquire the largest retail chain of Kungur â&#x20AC;&#x201C; Hermes. A roof of the Mega-Mebel center located on 2a Gvardeyskaya Street in Lenin district of Saratov fell down injuring nine people. TatRybKhoz said it would invest up to 70 million rubles to form a chain of specialized Ocean fish stores in Tatarstan. Vitus and Finansovy Dom investment companies divided their real estate assets. Finansovy Dom will own Pokrovsky Passage BC, while Vitus â&#x20AC;&#x201C; the Wonder Hall mall. X Group intended to amend Perm's Master plan in order to start building an entertainment center in the Kama Valley.

X5 Retail Group, defended in court its right to develop the stores under the Pyaterochka + brand in Tatarstan. The government of Tatarstan announced plans to build an IT-village on a 1.4-ha plot near Kazan. Eldorado is opening a new 1,900-sqm store in Ufa.

October

A Syzran-based Krista Group of Companies put up for sale its Marka shopping and office center in Samara. El-Trust investment received a permit from RosTechNadzor. The document confirms that the company's Vertical shopping and office center (41,700 sqm) fully corresponds to the earlier announced project. Svetlana-K logistics rented 4,960 sqm of industrial and warehouse space in the Volga Industrial Park in Nizhny Novgorod for Avon. Bashkortostan authorities have been negotiating a possibility to include the territory of

A new mall is planned in the Kama Valley in Perm by Logistic Pro. According to reports, the company is affiliated with Vladimir Matytsin, owner of Sorbent chemical plant. Samara City Hall hopes to use the expertise of the Moscow authorities to combat illegal kiosks in the city. RosEuroDevelopment launched an investment project to build a waterpark in Ufa worth 7 billion rubles.

December

X5 Retail Group opened its first Samolet shopping center in Samara (30,000 sq m). Magnet opened its 40-th in a row hypermarket in Tatarstan (in the town of Elabuga). Essen food hypermarket chain announced plans to expand its business into Bashkortostan, Chuvashia and Udmurtia. By late 2011, the company plans to open more than 10 new hypermarkets of about 5,000 sq m 5,000 sqm each.

070-78 Regions_L_I.indd 78

23.12.2010 11:19:34

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location

Описание / Description

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Информация об агентстве Agencies Info

Телефон Phone number

ОФИСЫ / OFFICES САО От 300

Международное шоссе, 28 Б Mezhdunarodnoe highway, 28 B

Бизнес-парк Skypoint -офисные помещения с базовой отделкой Business park Skypoint - office premises with basic fit-out

Аренда - 12 000 Lease - 12 000

Собственник

(495) 227-227-5 Макарова Наталья Makarova Natalia

Зубарев пер.,15, корп.1 Деловой Центр “Чайка плаза” - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника СВАО От 80 до 500 Zubarev side-street, 15, bldg.1 Business Center “Chaika plaza” - office premises for lease. Business costs and VAT rate. Direct lease from the leaser

Аренда Lease

Собственник

(495) 777-37-37, доб. 3018

ЦАО 100 - 2000

Новый Арбат, 1-я линия Noviy Arbat, 1-st line

Готовые к въезду офисы в БЦ класса А. Охрана, парковка, телефон, интернет Offices in BC of A class are ready to move in. Guard, parking lot, telephone, internet

Аренда - $ 1000 Lease - $ 1000

Собственник

(495) 721-11-23

ЦАО 120 - 900

Ул. Сретенка, 12 Sretenka st., 12

Деловой Центр - офисные помещения в аренду. Ставка с эксплуатационными расходами и НДС. Прямая аренда от собственника Business Center - office premises for lease. Rate of running charges and VAT. Direct lease by owner.

Аренда Lease

Собственник

777-37-01 доб.5200

ЦАО 425 и 1080

М. Полянка m. Polyanka

2 ОСЗ на Полянке. готовы к въезду. сданы в краткоср. аренду, все коммуникации. Продажа от собственника 2 detached buildings on Polyanka. Ready to move in. short-term lease, all utilities. For sale by owner

Продажа от 165 тыс. Sale from 165 thsd.

8(495)775-74-75

ЦАО 5584

М. Маяковская m. Mayakovskaya

ЦАО, 2-я Тверская-Ямская, д.8,10. 2 ОСЗ. Возможна продажа по-отдельности Central administrative district, 2-nd Tverskaya-Yamskaya, 8, 10. Two detached buildings. Potential sale on separate basis

Продажа - 990 млн.($33 млн.) Sale - 990 mln. ($33 mln.)

8(495)775-74-75

ЦАО 80

Б. Ордынка ул., 40, стр. 4 B. Ordynka st., 40, bldg. 4

Конференц-зал в деловом компл. “Легион-1”, на 73 чел. Возможность успешно провести конференцию, собрание акционеров, презентацию Conference hall in business complex ‘Legion-1’, fits 73 people. Possibility for successful conferences, shareholders’ meetings, presentations

Аренда - 100 евро / час Lease - 100 euro / hour

ЮАО От 100

М. Шаболовская m. Shabolovskaya

Прямая аренда офисов класса А,В Direct lease of offices of A and B classes

Аренда от 17 300 Lease from 17 300

234-08-75

МО 30 - 100

Видное, Реутов, Мытищи Vidnoe, Reutov, Mytishi

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «МУЛЬТИ», «Кораблик», «БельПостель», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “MULTI”, “Korablik”, “BelPostel”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

Аренда договорная Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

Управляющая компания Легион

(495) 411-77-55 www.legion-development.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACES МО 5 - 370

Видное, Реутов, Одинцово Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Аптека 36,6», “Пронто”, «Связной», “ИОН” Vidnoe, Reutov, Odintsovo Chain of TC “Kurs”: leasers: “Perekryostok”, “L’etoile”, “Korablik”, “BelPostel”, “Ochkarik”, “MULTI”, “Apteka 36,6”, “Pronto”, “Svyaznoy”, “ION”

79-82 Listings-154.indd 79

23.12.2010 11:25:16

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

Метраж кв. м / sqm Расположение / Location МО 10 - 2000

Г. Мытищи, ул. Станционная Mytishi, Stantsionnaya st.

Цена (руб./кв. м) Price (RUR/sqm)

Описание / Description

ТЦ «Курс». 7 500 кв.м, супермаркет, маг. элект., аптека, банк, торг. гал, рестораны и др.1 марта 2012г. TC “Kurs”. 7 500 sq.m., supermarket, electronics store, drug store, bank, retail gallery, restaurants etc in March 1, 2012

Информация об агентстве Agencies Info

Аренда договорная Lease negotiable

Телефон Phone number (495) 720-98-08, 8-916-347-12-42 (495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings

926-73-40, доб. 322 i.sviridova@impressmedia.ru

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ / SAINT-PETERSBURG С-Пб, В.О., Железноводская ул. 10 Saint Petersburg, Zheleznovodskaya st. 10

580

4-5-эт. здание 1902г. Полная реконструкция - 2006 г. Под офисные помещения, торговые и выставочные площади. Оформлен перевод в нежилой фонд 4-5 floors building. Was built in 1902. Complete reconstruction - 2006. potential for office premises, retail and exhibit areas. Registered as non-residential property

Продажа - 34 800 тыс. р. Sale - 34 800 thsd. rubles

ООО “С.Э.Р.”

8 (812) 936-83-02

РЕГИОНЫ / REGIONS 120 496

Г. Екатеринбург, ул. Малышева Деловой Центр «Антей» объединяет несколько зон: офисная часть, гостиница, выставочная зона, паркинг Ekaterinburg, Malysheva st. BC “Antey” unites several areas: office section, hotel, exhibition area, parking lot

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

34 500

Г. Екатеринбург, ул. Малышева 53 ТЦ «Антей» объединяет галерею бутиков, где представлены известные европейские марки Ekaterinburg, Malysheva st., 53 TC “Antey”, unites the walkway of boutiques with famous european brands in them

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

25 000

Г. Екатеринбург, ул.Красноармейская 10 Бизнес Центр “Антей”. Современный деловой комплекс, удовлетворяющий всем потребностям рынка Ekaterinburg, Krasnoarmeiskaya, 10 BC “Antey”. Up-to-date business complex, meets all the market requirements

Аренда по запросу Lease on demand

(343) 379-58-54, отдел аренды (343)379-58-55

20 000

Г. Кемерово Kemerovo

Аренда/Продажа Lease/Sale

8-923-602-40-99

Аренда, продажа складского комплекса класса “А” в городе Кемерово - www.smartsib.ru Lease, sale of warehouse complex of ‘A’ class in Kemerovo - www.smartsib.ru

• Специалист отдела телемаркетинга • Менеджер по работе с клиентами (в отдел телемаркетинга), с разговорным английским • Менеджер по продажам рекламных площадей в изданиях Резюме присылайте по адресу: HR@impressmedia.ru Телефон 926-73-40, отдел персонала 80

79-82 Listings-154.indd 80

23.12.2010 11:25:17

| Регионы / Regions | Объекты/Listings

# 2 (15 4) / 16 – 31. 01.11

АРЕНДА / ПРОДАЖА

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг» ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________ Компания ____________________________________________________________________ Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________ Ул. __________________________________________________________________________ Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________ Телефон ____________________________ e-mail___________________________________ Сумма платежа _______________ руб. ______

коп.

« ____ » _________ 200 г.

Кассир

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость» Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Квитанция Кассир

(цены включают ндс)

Плательщик (подпись) _____________________

Просьба не использовать предыдущие квитанции для оплаты

8 (985) 199-72-45, (495) 324-18-55, E-mail: kvf@slavagro.ru, Валентина

Заполните, пожалуйста, бланк платежной квитанции. Оплатите в любом отделении Сбербанка РФ. Копию оплаченной квитанции просим выслать в нашу редакцию по факсу (495) 926-45-75 Адрес: 115191, г. Москва, 4-й Рощинский пр-д, д. 20, стр. 5 e-mail: subscription@impressmedia.ru

Извещение

СВАО. Универсальный имущественный комплекс, 2000 м2. Офис, производство, арендный бизнес, торговля, досуг, гостиница. Потолки до 4 м. Аренда земли – 49 лет, 80 кВа, инвестпроект. Собственник

Стоимость подписки: 6 мес. 12 мес. Москва 2301 руб. 4248 руб. Регионы 2655 руб. 4956 руб.

Горячая линия подписки (495)926-45-75

ОБЪЯВЛЕНИЯ АРЕНДА / ПРОДАЖА

РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПРОДАЖА

79-82 Listings-154.indd 81

23.12.2010 11:25:17

О б ъ е к т ы / L i s t i ng s:

79-82 Listings-154.indd 82

23.12.2010 11:25:17