6 minute read
Iedereen verdient woongeluk
Woongeluk wil iedereen natuurlijk, maar dat kan voor de een iets heel anders inhouden dan voor de ander. Conceptueel, fabrieksmatig bouwen is nou juist niet strikt individueel. Toch is het essentieel om woongeluk voor grote groepen mogelijk te maken. Een discussie met Hugo Buis (conceptontwikkelaar VORM Conceptwoningen), Bas de Haan (commercieel technisch manager BuurtBoost), Osman Kömbe (projectleider vastgoed Haag Wonen en betrokken bij Bouwstroom Haaglanden) en Mattijs Rommelse (WoningBouwregisseur gemeente Rotterdam).
BuurtBoost, een initiatief van VORM, pakt als buurtontwikkelaar zowel de sociale als de fysieke aspecten op een integrale manier aan, rekening houdend met de wensen van de bewoners en andere belanghebbenden. Maar wat is woongeluk? Hugo trapt af. “Dat hangt samen met de omgeving: waar woon je en met wie? Het staat op zichzelf los van de vraag of je in een traditioneel of fabrieksmatig gebouwde woning zit. Met het bouwen van duurzame en betaalbare woningen proberen wij hieraan onze bijdrage te leveren.” Osman: “Woongeluk is niet alleen afhankelijk van een fijne woning, maar ook van de voorzieningen in de buurt. Voor mijzelf is het thuiskomen bij mijn gezin een fijn gevoel”, zegt Bas. “En dat kan VORM natuurlijk niet bouwen. Maar met BuurtBoost kunnen we wel de omstandigheden zo maken dat woongeluk kan ontstaan.” Mattijs vult aan: “Het hele plaatje moet kloppen, ook op het niveau van de wijk.”
De Buurtboost Optopper
Haalbaar en betaalbaar
Bas snijdt een cruciaal punt aan: betaalbaarheid. “We willen allemaal een dak boven ons hoofd op de plek waar we willen wonen”, zegt hij. “Maar dat is wel een uitdaging.” De woningnood is hoog, en de opgave voor de woningcorporaties, bouwwereld, gemeenten en andere betrokken partijen is navenant groot. “Het hele proces van ontwikkelen en bouwen duurt lang”, merkt Osman op. “Om dat te versnellen moeten we meer conceptueel gaan bouwen en bestaande gebouwen voorzien van optoppers en andere nieuwe woonlagen. Anders kunnen we niet aan de opgave voldoen.” Dat zijn de anderen met hem eens. Hugo: “Het hele proces moet echt efficiënter worden. In de traditionele bouw begin je als het ware met een leeg blad. Bij conceptueel bouwen niet: je hebt al een product dat getoetst is, dat versnelt het proces en voorkomt faalkosten.” “Veel mensen kunnen nu geen woongeluk vinden, omdat er onvoldoende betaalbare woningen zijn”, onderstreept Mattijs. “Conceptueel bouwen maakt het mogelijk dat ze toch een eigen plek vinden.
En dat is echt geen container waar een paar ramen uitgezaagd zijn.” Ook daarover is er consensus. “Bij VORM hebben we een ‘catalogus’ met zo’n vijftig à zestig concepten”, vertelt Hugo. “Ze bestaan uit elementen, die je ook anders kunt samenstellen. De plattegrond ligt bijvoorbeeld vast, maar de gevel kun je aanpassen.” Bas wijst ook op weerstand die conceptueel bouwen wel eens oproept. “Het wordt nog wel eens gezien als eenheidsworst. Maar dat is niet zo. In de toekomst zou ik ook de huurders van die woningen meer keuze willen bieden, doordat je werkt met elementen die je erin zet of eruit haalt, een andere keuken bijvoorbeeld.”
Mattijs Rommelse (gemeente Rotterdam) en Bas de Haan (VORM)
Credits: Marcel Krijger
Auto-industrie
Osman trekt een vergelijking met de auto-industrie. “Daar heb je ook standaardmodellen, waarbij je bijvoorbeeld de kleur, de bekleding en andere opties kunt kiezen, en zo het uiterlijk en comfort afstemt op jouw wensen.” “Dat is mijn ideaal”, zegt Bas. “Wel een keuze bieden, maar op industriële wijze fabriceren. Maar daar zijn we nog niet.” Dat benadrukt ook Mattijs: “Er is meer innovatie nodig. We staan nog aan het begin van de revolutie.” Dat geldt wat hem betreft ook voor optoppers: “Als gemeente bekijken we de mogelijkheden van daken: je kunt er groen op aanleggen, een speeltuin, maar bijvoorbeeld ook een extra woonlaag met een optopper.”
Dat laatste heeft tal van voordelen volgens de vier, want het biedt doorstroommogelijkheden, de opbrengsten van huur of verkoop kunnen worden benut voor verduurzaming van het flatgebouw waar de optopper op gezet is, en het is een kans om tot een betere woningmix in een wijk te komen. Hugo: “In Sliedrecht bijvoorbeeld is dat gedaan in de Staatsliedenbuurt, een nogal eenzijdige wijk uit de jaren 60. Dat heeft echt bijgedragen aan verduurzaming en een meer diverse, leuke mix van woningtypen en segmenten.” Optoppen kent ook uitdagingen, zoals parkeerdruk, voorzieningen in de buurt en bezwaren. Die kunnen we als samenwerkingspartners samen oplossen.
Bas: “Optoppen betekent verdichten in de stad, daar zien we vanuit BuurtBoost veel potentie in. Maar het is ook complex. In Nederland staan bijvoorbeeld veel naoorlogse flatgebouwen met allerlei verschillende beukmaten. Om te voorkomen dat we steeds maatwerk moeten leveren en dus geen productievolume kunnen bereiken, hebben we een horizontaal frame ontwikkeld dat als tussenlaag op het gebouw wordt geplaatst, waarop de optopper wordt neergezet. Optoppers zijn ook circulair en losmaakbaar te maken. Wij maken ze bijna volledig van hout, wat de stikstofuitstoot laag houdt en een duurzame oplossing oplevert.” Daarnaast is conceptueel bouwen soms tot wel 50% sneller en een stuk betaalbaarder dan traditioneel bouwen.
Hugo Buis (VORM) en Osman Kömbe (Haag Wonen)
Draagvlak en samenwerking
Een ander belangrijk punt dat de vier noemen, is draagvlak en samenwerking. Osman kraakt in dat verband twee kritische noten over opdrachtgevers en overheden. “Opdrachtgevers zoals woningcorporaties moeten hun eigen individuele eisenpakket gedeeltelijk loslaten en ze moeten niet te veel willen wijzigen in het woningconcept dat ze kiezen. Anders werkt het niet. Natuurlijk moet conceptuele bouw aan de regels voldoen, maar ambtenaren zijn wel eens stroef, waardoor de gewenste versnelling stokt. In Zaandam hebben ze het anders gedaan door vanaf het begin met alle partijen om de Omgevingstafel te gaan zitten en te kijken hoe de opgave kan worden gerealiseerd. Dat is heel anders dan wanneer een ontwikkelaar een plan indient, dat vervolgens getoetst wordt. Mijn pleidooi is: laat iedereen het gemeenschappelijke belang zien en daaraan meewerken.”
Mattijs is van de Rotterdamse mindset: doen. “Laten we gewoon gaan starten hiermee. Het zal zeker impact hebben op procedures, productiemethoden, de toetsing en noem maar op. Als we het gaan doen, komen we dat allemaal wel tegen. En laten we vooral ook de participatie niet vergeten. Zeker bij optoppers is het belangrijk dat we de mensen die er al wonen goed meenemen, want het maakt nogal wat uit of er ineens woningen boven je komen.”
