De slimme en duurzame keuzes achter Upfield

Betaalbare nieuwbouw op de plek van een boter- en pindakaasfabriek

Op een uniek stukje Feijenoord aan de Nieuwe Maas, waar decennialang margarine werd gemaakt, gaan we ongeveer duizend nieuwe woningen bouwen. Hoe houd je rekening met de geschiedenis van het gebied, hoe past je plan in de omgeving, hoe houd je die woningen betaalbaar? Een gesprek met Marc Vriens, Ontwikkelmanager bij VORM, en Chantal Zeegers, de Rotterdamse wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen.

Wethouder Chantal Zeegers

Credits: Marcel Krijger

Omsloten door de Nassaukade, Nassaustraat en Röntgenstraat ligt het toekomstige woongebied, nu nog een verzameling fabrieksgebouwen. Een gebied van ongeveer 2,5 hectare tegenover het Noordereiland en, aan de overkant van de rivier, Kralingen. Unilever verkocht de margarine- en voormalige pindakaasfabriek in 2017 aan Upfield, en in 2022 nam VORM het over. Dat wil zeggen: de grond en de gebouwen daarop, het grote rechthoekige, iconische kantoorgebouw ‘De Brug’ dat eroverheen lijkt te zweven, valt buiten de deal en blijft gewoon staan. “In maart 2021 hoorde ik dat Upfield de fabriek ging sluiten en het terrein wilde verkopen”, vertelt Marc. “Er volgde een aanbesteding. Ons plan won doordat we snel schakelden, en vooral doordat ons idee rekening houdt met de cultuurhistorische waarde van die plek. We hebben daar onderzoek naar laten doen en tonen daarmee onze waardering voor het erfgoed.”

De buurt krijgt de waterkant terug

Zichtlijnen

“Het bruggebouw dat boven het terrein uitsteekt, blijft goed zichtbaar”, zegt Marc. “We zorgen voor een plan dat dit icoon juist versterkt. De zichtlijnen vanaf de Maasboulevard, vanaf Zuid en vanaf de Hef blijven intact. Hoe de woningbouw er precies zal uitzien, weten we nog niet. Daar werken we nog aan met architectenbureau Mecanoo en zijn we nog over in gesprek met het team van de gemeente.”

Deze benadering, waarbij het iconische aanzien van het gebied bewaard blijft, spreekt de gemeente Rotterdam zeer aan, laat Chantal merken. “Wij vinden het heel belangrijk dat de ontwikkelaar kijkt naar de kwaliteit van een gebied. Die zit onder meer in de architectonisch belangrijke gebouwen en de bestaande zichtlijnen. Het plan moet voor ons passen in de stad en de directe omgeving, we moeten het industriële erfgoed daar koesteren.” Marc: “In het gebied ernaast stond vroeger ook de Oranjeboom brouwerij. Daar zie je niets meer van terug. Dat is nou precies wat we níét willen: de sfeer van de margarinefabriek moet juist bewaard blijven.” Eén ding staat voor iedereen vast: het gesloten bedrijventerrein gaat veel meer open. Chantal: “De buurt krijgt de waterkant terug. Het wordt groen, ze kunnen er wandelen en elkaar ontmoeten.”

Marc Vriens, Ontwikkelmanager VORM

Credits: Marcel Krijger

‘‘De sfeer van de margarinefabriek moet juist bewaard blijven’’

Betaalbare woningen

De bouwplannen zijn nog niet uitgekristalliseerd, maar Marc schetst vast de hoofdlijnen ervan. “We gaan zo’n duizend woningen neerzetten, waarvan zeker de helft betaalbaar. Het wordt een goede mix van huur- en koopwoningen. De bedoeling is dat de nieuwe buurt en de bestaande wijk, waar al veel sociale woningbouw staat, elkaar versterken.” Worden het allemaal appartementen of komen er ook grondgebonden woningen? “Dat weten we nog niet, maar de gemeente wil graag gezinnen in Feijenoord houden en daarom kijken we goed naar de grootte van de woningen.” Chantal vult aan: “Door die mix kunnen huidige bewoners van het gebied een stapje omhoog zetten en doorstromen van sociale huur naar middeldure woningen, zodat ze in Feijenoord kunnen blijven. Jong, oud, gezinnen, ook hier gaat het om een mix.” Maar wat is nou precies ‘betaalbaar’? “Daar hebben we normen voor”, zegt Chantal. “Middeldure huur loopt tot € 1075 per maand, sociale koop ligt op maximaal € 220.000, en bij ‘gewone’ koop is de grens nu € 355.000.”

Keuzes

Hoewel Marc en Chantal benadrukken dat de samenwerking uitstekend loopt, beseffen beiden dat er rond het project ook uitdagingen kunnen ontstaan. “Onze ambities kunnen schuren met het beleid van de gemeente”, zegt Marc. “De bouwkosten stijgen en kunnen tot moeilijke keuzes dwingen. We praten met het team van de gemeente over bijvoorbeeld het ‘laadvermogen’ van het gebied: hoeveel woningen kunnen we er precies bouwen en hoe doen we dat zo, dat het ook rendabel is? Betaalbaarheid staat bij ons heel hoog in het vaandel. Maar is het aanvaardbaar dat een woning in het middeldure segment een woonoppervlak van 50 vierkante meter heeft?” Chantal: “De gemeente stuurt op goede groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Bij deze ontwikkeling gaat het dan ook niet alleen om woningen, maar ook om ruimte voor ondernemers en een toekomstbestendige omgeving.”

Het zijn niet de enige keuzes die rond het project moeten worden gemaakt. Chantal: “We houden rekening met de lokale natuur, de warme zomers en lange regenperiodes. Dus goede wateropvang, veel groen voor voldoende schaduw en een getijdenoever langs de kade. Langs de kades komen wandel- en fietspaden voor een betere bereikbaarheid en verbinding.” Marc: “We letten op onder meer duurzaamheid en klimaatadaptatie, bijvoorbeeld door materialen te hergebruiken, maar ook door te zien of we de bestaande warmtekoudekoppeling van de fabriek met de Nieuwe Maas voor de nieuwe woningen kunnen gebruiken. Het terrein ligt buitendijks aan de rivier, dus we moeten anticiperen op wateroverlast. Bij hoogwater staat het Noordereiland soms blank. In het ontwerp kun je bijvoorbeeld denken aan een park aan de kade, dat onder water mag stromen.” Om de beste keuzes te maken voor dit gebied werkt VORM binnen de bouwketen samen met OMRT. Marc legt uit: “Met parametrisch ontwerpen komen we tot verschillende modellen om snel tot het allerbeste plan te komen.” Tegelijkertijd worden kosten teruggedrongen door slim te ontwerpen. Met innovatieve digitalisering en standaardelementen maken we individuele gebouwen met een eigen karakter.”

Maatschappelijk belang

Een nieuwe woonwijk bouwen kan alleen als er draagvlak is in de omgeving. “Participatie is heel belangrijk”, vindt Chantal. “Want zo’n project heeft altijd effecten op de leefomgeving van mensen. Dit is een groot bouwplan voor Rotterdam, wij streven ernaar om elk jaar vierduizend woningen te bouwen. Dit plan levert daaraan een grote bijdrage. Als gemeente hebben we natuurlijk een rol bij het wijzigen van het bestemmingsplan en het verlenen van vergunningen, en we gaan samen met VORM een ambitiedocument maken.” Marc: “We hebben een presentatie gegeven aan de wijkraad en blijven bewoners erbij betrekken, maar ook bijvoorbeeld ondernemers die in de buurt zitten. Zo krijgen we een band tussen de nieuwbouw en wat er al is. We willen voorkomen dat het gebied een soort ‘gouden rand’ krijgt, een eiland in Feijenoord wordt.”