Scan de QR-code om de VORM & Inhoud digitaal te bekijken.
Versnellen, verbeteren, er 100% voor gaan. Dát is VORM Supercharge, waar de mens altijd centraal staat. Supercharge betekent nieuwe energie voor de wijk, het realiseren van nog meer betaalbare woningen, een sociale en duurzame impuls en slimmer naar de toekomst kijken.
De leefbaarheid, duurzaamheid en betaalbaarheid krijgen een boost met VORM Supercharge. Slim en snel naar de toekomst. We geven gebieden, wijken, buurten en woningen energie, karakter en een hartslag.
Wij stimuleren die hartslag, spelen in op de behoeften van (toekomstige) buurtbewoners en tonen ons hart voor de stad. We superchargen onze missie: “Een betaalbare, unieke en duurzame woning in een leefbare wijk voor iedereen.”
Bekijk de Supercharge video hier!
Column Ewout Blinde 06
Supercharge
Voorwoord 07 Hans Meurs
Project in beeld 13 Eilands’ Eigen, Amstelveen
Oog voor detail 16 Sluishuis, Amsterdam
Project in beeld 23 GROEI!, Amsterdam
Toen en nu 24 Hoe is het nu met... Astrid?
VORM 26 Vastgoedonderhoud
Project in beeld 33 Juffer, Pijnacker-Nootdorp
Column Arie Boomsma 34 Samen in een team
Supercharge 36
Oog voor detail 48 Oostenburg, Amsterdam
Vincent Gruis 50 “Houd je ogen op de bal”
Van bouwen naar 54 assembleren
Project in beeld 62 De Binckhorst, Den Haag
Snelle oplossingen, 63 slimme innovaties
Project in beeld 66 VORM 6D Wonen
Colofon 67
Bouwen op een postzegel
Boven op het pand van VORM aan de Rotterdamse Schiehaven wappert vrolijk de vlag van de Sustainable Development Goals, zoals geformuleerd door de Verenigde Naties. VORM heeft zich aan deze duurzame-ontwikkelingsdoelen gecommitteerd en neemt daarin zijn verantwoordelijkheid, zo lezen wij op de website van VORM. Als gevolg van dit commitment houdt VORM zich onder meer bezig met circulair ondernemen, wat – kort gezegd – inhoudt dat wij ernaar streven om in onze bedrijfsvoering zo veel mogelijk materiaal opnieuw te gebruiken. Zo wordt er veel geïnvesteerd in het zogeheten stedelijk delven, het verzamelen van sloopafval met het doel dit na enige bewerkingen opnieuw te gebruiken bij het realiseren van onze projecten.
Maar ook de redactie van VORM & Inhoud draagt haar steentje bij aan de circulariteit! Vier jaar geleden was het thema van de toenmalige editie van dit onvolprezen magazine “Nieuwe Energie”. In mijn bijdrage aan die VORM & Inhoud heb ik toen betoogd dat op grond van de wet van behoud van energie geen sprake kan zijn van nieuwe energie, hooguit van het verplaatsen van energie, zulks onder de titel “Opladen”. Welnu, dat idee heeft de redactie thans opgepikt, afgestoft en gerecycled. Eerst – heel hip – vertaald in het Engels (“charge”), vervolgens wat aangedikt (met “super”) en zie daar het thema van deze editie van VORM & Inhoud, “supercharge”!
Ik heb heel even overwogen om, geheel in lijn hiermee, de tekst van mijn column van destijds wat aan te passen en een paar nieuwe nummers aan de bijbehorende playlist toe te voegen. Als u met de VORM & Inhoud van 2018 niet inmiddels de vis verpakt heeft, kunt u
namelijk teruglezen dat ik door te wandelen mijzelf oplaad (“charge”, dus), luisterend naar mooie muziek, waarvan ik als bonus een playlist op Spotify had gemaakt, bereikbaar met een in de VORM & Inhoud afgedrukte QR-code. Maar dan zou ik mij er met een Jantje-vanLeiden van afmaken en dat is uiteraard mijn eer te na.
Helaas resteert na deze inleidende schermutselingen nog maar weinig ruimte voor een echt inhoudelijke beschouwing over het gecirculeerde thema. Welnu, zo fraai als het eerdergenoemde pand van VORM is, zo onbereikbaar heeft de stad Rotterdam het gemaakt voor de gemiddelde autorijdende forens. Reden waarom ik met grote regelmaat de fiets pak om de kleine elf kilometer van mijn woonplaats naar de Schiehaven te overbruggen. Op de bewonderende constateringen van collega’s dat ik dat op een “gewone” stadsfiets doe en niet op een e-bike, reageer ik dan altijd: “Ik heb geen elektrische trapondersteuning nodig, mijn hart wordt al elektrisch ondersteund.” Ik heb namelijk tweeënhalf jaar geleden van de cardioloog al mijn eigen “supercharge” gekregen. Hoe vooruitstrevend kun je zijn als columnist...
Naschrift. Voor hen die de V&I 2018 al bij het oud papier hebben gegooid – of ’m nooit hebben mogen ontvangen: onderstaand de QR-code naar de digitale versie van die V&I én naar de bijbehorende playlist.
Scan de QR-code.
Er is in korte tijd veel gezegd over de aanstaande crisis. Over de te hoge bouwkosten, de sterke rentestijging en de schaarste in duizend-eneen vormen. Ik heb tot nu toe opvallend weinig gehoord over kortetermijnoplossingen, misschien wel omdat men de ernst van de zaak nog niet helemaal inziet. Of gewoonweg niet weet wat te doen.
Om maar met de deur in huis te vallen: de verantwoordelijkheid voor het vinden van oplossingen kunnen we niet afschuiven. Het moet van ons samen komen. Van ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties, beleggers, overheden, leveranciers en andere stakeholders. Van jou en van mij, dus.
Als professionals zijn we verplicht om het voortouw te nemen. Voor al die mensen die willen wonen, werken en recreëren. Ik voel die verantwoordelijkheid en heb bij VORM onze strategie open en bloot op tafel gelegd. Met een kritische bril op de neus en de priemende vraag: wat gaan we doen en wat gaan we anders doen?
Het antwoord bestaat uit twee delen.
In 2018 zijn we als organisatie gekanteld: van kampioen in dure woningen naar kampioen in betaalbare woningen. Ik ben ontzettend blij dat we die stap hebben durven nemen. Helemaal, omdat we toen gesteld hebben dat dat alleen kan als we sneller en slimmer te werk gaan. Pas dan kunnen we duurzaam en betaalbaar realiseren.
Die strategie staat als een huis
In de afgelopen jaren hebben we met vallen en opstaan veel geleerd, geïnnoveerd en minstens evenzoveel bereikt. Met onder andere een concept als BuurtBoost, waarin we binnenstedelijk – in kwetsbare naoorlogse wijken – commitment hebben gegeven aan een beter leven, verduurzamen, verbeteren, optoppen en leefbaar maken. Zonder huurverhoging de kwaliteit voor mensen verbeteren, dat is het doel.
We zullen in 2023 in die onderdelen nog meer energie gaan steken om een versnelling te realiseren. En juist daar ligt deel twee van het antwoord op die ene priemende vraag: wat gaan we doen en wat gaan we anders doen?
De opgave dreigt in een vicieuze cirkel te geraken. We boeken vooruitgang met woningen goedkoper en duurzamer te ontwikkelen, terwijl de bouwkosten met hetzelfde ritme stijgen en de opbrengsten enorm onder druk staan. Per saldo komen we op deze manier geen steek verder.
Deze uitdaging kan ik natuurlijk niet alleen aanpakken, dat doe ik met een sterk directieteam en natuurlijk met alle VORM-medewerkers en met onze partners, die onmisbaar zijn in dit geheel. Bedankt voor onze samenwerking! Want dit vraagt iets van ons allemaal. Van jou en van mij. Meerjarige afspraken met marktpartijen, samenwerkingsafspraken met beleggers en woningcorporaties, en integrale planningsafspraken met gemeenten. Samen anders durven kijken en denken. En vrede hebben met het feit dat onze verdiencapaciteit afneemt.
Daar zet ik mijn handtekening onder. En ik nodig jou uit om hetzelfde te doen. Samen maken we het verschil.
Hans Meurs
Betaalbare nieuwbouw op de plek van een boter- en pindakaasfabriek
Scan de QR-code.
Op een uniek stukje Feijenoord aan de Nieuwe Maas, waar decennialang margarine werd gemaakt, gaan we ongeveer duizend nieuwe woningen bouwen. Hoe houd je rekening met de geschiedenis van het gebied, hoe past je plan in de omgeving, hoe houd je die woningen betaalbaar? Een gesprek met Marc Vriens, Ontwikkelmanager bij VORM, en Chantal Zeegers, de Rotterdamse wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen.
Omsloten door de Nassaukade, Nassaustraat en Röntgenstraat ligt het toekomstige woongebied, nu nog een verzameling fabrieksgebouwen. Een gebied van ongeveer 2,5 hectare tegenover het Noordereiland en, aan de overkant van de rivier, Kralingen. Unilever verkocht de margarine- en voormalige pindakaasfabriek in 2017 aan Upfield, en in 2022 nam VORM het over. Dat wil zeggen: de grond en de gebouwen daarop, het grote rechthoekige, iconische kantoorgebouw ‘De Brug’ dat eroverheen lijkt te zweven, valt buiten de deal en blijft gewoon staan. “In maart 2021 hoorde ik dat Upfield de fabriek ging sluiten en het terrein wilde verkopen”, vertelt Marc. “Er volgde een aanbesteding. Ons plan won doordat we snel schakelden, en vooral doordat ons idee rekening houdt met de cultuurhistorische waarde van die plek. We hebben daar onderzoek naar laten doen en tonen daarmee onze waardering voor het erfgoed.”
“Het bruggebouw dat boven het terrein uitsteekt, blijft goed zichtbaar”, zegt Marc. “We zorgen voor een plan dat dit icoon juist versterkt. De zichtlijnen vanaf de Maasboulevard, vanaf Zuid en
vanaf de Hef blijven intact. Hoe de woningbouw er precies zal uitzien, weten we nog niet. Daar werken we nog aan met architectenbureau Mecanoo en zijn we nog over in gesprek met het team van de gemeente.”
Deze benadering, waarbij het iconische aanzien van het gebied bewaard blijft, spreekt de gemeente Rotterdam zeer aan, laat Chantal merken. “Wij vinden het heel belangrijk dat de ontwikkelaar kijkt naar de kwaliteit van een gebied. Die zit onder meer in de architectonisch belangrijke gebouwen en de bestaande zichtlijnen. Het plan moet voor ons passen in de stad en de directe omgeving, we moeten het industriële erfgoed daar koesteren.” Marc: “In het gebied ernaast stond vroeger ook de Oranjeboom brouwerij. Daar zie je niets meer van terug. Dat is nou precies wat we níét willen: de sfeer van de margarinefabriek moet juist bewaard blijven.” Eén ding staat voor iedereen vast: het gesloten bedrijventerrein gaat veel meer open. Chantal: “De buurt krijgt de waterkant terug. Het wordt groen, ze kunnen er wandelen en elkaar ontmoeten.”
De bouwplannen zijn nog niet uitgekristalliseerd, maar Marc schetst vast de hoofdlijnen ervan. “We gaan zo’n duizend woningen neerzetten, waarvan zeker de helft betaalbaar. Het wordt een goede mix van huur- en koopwoningen. De bedoeling is dat de nieuwe buurt en de bestaande wijk, waar al veel sociale woningbouw staat, elkaar versterken.” Worden het allemaal appartementen of komen er ook grondgebonden woningen? “Dat weten we nog niet, maar de gemeente wil graag gezinnen in Feijenoord houden en daarom kijken we goed naar de grootte van de woningen.” Chantal vult aan: “Door die mix kunnen huidige bewoners van het gebied een stapje omhoog zetten en doorstromen van sociale huur naar middeldure woningen, zodat ze in Feijenoord kunnen blijven. Jong, oud, gezinnen, ook hier gaat het om een mix.” Maar wat is nou precies ‘betaalbaar’? “Daar hebben we normen voor”, zegt Chantal. “Middeldure huur loopt tot € 1075 per maand, sociale koop ligt op maximaal € 220.000, en bij ‘gewone’ koop is de grens nu € 355.000.”
Hoewel Marc en Chantal benadrukken dat de samenwerking uitstekend loopt, beseffen beiden dat er rond het project ook uitdagingen kunnen ontstaan. “Onze ambities kunnen schuren met het beleid van de gemeente”, zegt Marc. “De bouwkosten stijgen en kunnen tot moeilijke keuzes dwingen. We praten met het team van de gemeente over bijvoorbeeld het ‘laadvermogen’ van het gebied: hoeveel woningen kunnen we er precies bouwen en hoe doen we dat zo, dat het ook rendabel is? Betaalbaarheid staat bij ons heel hoog in het vaandel. Maar is het aanvaardbaar dat een woning in het middeldure segment een woonoppervlak van 50 vierkante meter heeft?” Chantal: “De gemeente stuurt op goede groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Bij deze ontwikkeling gaat het dan ook niet alleen om woningen, maar ook om ruimte voor ondernemers en een toekomstbestendige omgeving.”
Het zijn niet de enige keuzes die rond het project moeten worden gemaakt. Chantal: “We houden rekening met de lokale natuur, de warme zomers en lange regenperiodes. Dus goede wateropvang, veel groen voor voldoende schaduw en een getijdenoever langs de kade. Langs de kades komen wandel- en fietspaden voor een betere bereikbaarheid en verbinding.” Marc: “We letten op onder meer duurzaamheid en klimaatadaptatie, bijvoorbeeld door materialen te hergebruiken, maar ook door te zien of we de bestaande warmtekoudekoppeling van de fabriek met de Nieuwe Maas voor de nieuwe woningen kunnen gebruiken. Het terrein ligt buitendijks aan de rivier, dus we moeten anticiperen op wateroverlast. Bij hoogwater staat het Noordereiland soms blank. In het ontwerp kun je bijvoorbeeld denken aan een park aan de kade, dat onder water mag stromen.” Om de beste keuzes te maken voor dit gebied werkt VORM binnen de bouwketen samen met OMRT. Marc legt uit: “Met parametrisch ontwerpen komen we tot verschillende modellen om snel tot het allerbeste plan te komen.” Tegelijkertijd worden kosten teruggedrongen door slim te ontwerpen.
Met innovatieve digitalisering en standaardelementen maken we individuele gebouwen met een eigen karakter.”
Een nieuwe woonwijk bouwen kan alleen als er draagvlak is in de omgeving. “Participatie is heel belangrijk”, vindt Chantal. “Want zo’n project heeft altijd effecten op de leefomgeving van mensen. Dit is een groot bouwplan voor Rotterdam, wij streven ernaar om elk jaar vierduizend woningen te bouwen. Dit plan levert daaraan een grote bijdrage. Als gemeente hebben we natuurlijk een rol bij het wijzigen van het bestemmingsplan en het verlenen van vergunningen, en we gaan samen met VORM een ambitiedocument maken.” Marc: “We hebben een presentatie gegeven aan de wijkraad en blijven bewoners erbij betrekken, maar ook bijvoorbeeld ondernemers die in de buurt zitten. Zo krijgen we een band tussen de nieuwbouw en wat er al is. We willen voorkomen dat het gebied een soort ‘gouden rand’ krijgt, een eiland in Feijenoord wordt.”
Scan de QR-code.
CEO Hans Meurs kijkt vastberaden naar de toekomst. VORM is duidelijk op de goede weg. Toch eist hij nog meer vooruitgang van zijn organisatie, die het voortouw neemt in de totstandkoming van betaalbare, duurzame en leefbare wijken. “We zijn heel goed bezig, maar de marktomstandigheden vragen om nog beter. We doen het voor al die mensen die dromen over een betaalbare, fijne plek.”
“We hobbelen als Nederland van de ene crisis naar de andere. Dat doet iets met groepen mensen en individuen. En ook met ons als gebiedsontwikkelaar, bouwers en makers én het maatschappelijke doel dat we voor ogen hebben. We willen een leefbare en betaalbare toekomst voor iedereen. Hand in hand met het belangrijkste onderwerp van de 21e eeuw: een duurzame toekomst. En dat is nogal wat in deze roerige tijd. Het leven oogt chaotischer dan hiervoor. Daar hebben we allemaal mee te maken. Verschillende meningen en uitgangspunten buitelen over elkaar. Er zijn talloze voorbeelden. Zo zie je een steile curve bij het aantal bezwaren van mensen op vergunningsaanvragen. Het zijn helaas voor zeker 80% niet-in-mijn-achtertuin-bezwaren. Ze zorgen er steeds vaker voor dat de bouw van betaalbare, duurzame woningen een halt wordt toegeroepen. Het is een van de vele dilemma’s waar ons land 2023 mee gaat starten. En we hebben er nog wel meer te slechten. Stijgende energieprijzen, de koopkracht die onder druk staat. Dat heeft z’n weerslag op het leven van mensen en daarmee ook op de opgave van VORM om duurzaam en betaalbaar te zijn. En dat is niet eenvoudig. We hebben in uiteenlopende vormen en maten te maken met schaarste. Juist op een moment dat we 2022 bijna afsluiten en cijfermatig een – naar omstandigheden – goed jaar hebben gedraaid bij VORM, zijn er talloze voorbeelden die bepalen dat het anders moet in 2023. Nog slimmer. Nog sneller. Nog beter.”
“Gelukkig voorzagen we een aantal jaren geleden wat er nu op ons afkomt. We hebben een goed beargumenteerde toekomstvisie uitgeschreven en die staat als een huis. We innoveren en weten met bestaande krachten en nieuwe talenten initiatief te nemen. Daar ben ik ontzettend trots op. Maar dat betekent niet dat de uitdagingen zijn verdwenen. We hebben ze met minister Hugo de Jonge in een persoonlijk gesprek met marktpartijen besproken. Hij is zeer geïnteresseerd in de visie van experts en de oplossingen die we samen kunnen aandragen voor de woonproblemen. We geloven in de best practices die voorhanden zijn. We zien bijvoorbeeld dat de markt in sommige steden opvallend sneller in staat is om projecten af te ronden dan in andere steden. De verschillen zijn enorm. Variërend van twee jaar tot zes jaar.
Daar trekken we onze learnings uit en deze bespreken we in vervolggesprekken met de minister. Dat moet leiden tot een gewijzigde aanpak.”
Digitaliseren, verduurzamen en meer zelf doen “Naast ketenintegratie is industrialisatie een voorwaarde om sneller en goedkoper te kunnen bouwen. Daar hoort een verdere digitaliseringslag zeker bij. We investeren stevig in parametrisch ontwerpen en voegen meer en meer data toe aan onze modellen. Zo komen we steeds dichterbij doorbraken en kunnen we straks méér doen met hetzelfde aantal mensen. Dat moet! Menskracht en onnodig – haast eindeloos – verschil van inzicht zijn de vertragende factor. Ons doel is om met slimme innovaties een groot deel van die menskracht te besparen.
Om snelheid te kunnen maken en goedkoper te kunnen ontwikkelen, veranderen we in rap tempo onze processen. Als ontwikkelaar. Als bouwer. En op sommige onderdelen als leverancier van onze eigen projecten. Met prefab. Houtbouw. Installaties. Technische ruimtes. Badkamers. We trekken meer naar onszelf toe en gaan meer onderdelen zelf bouwen. We hebben een houtfabriek gekocht om in ieder geval op de engineering daarvan zelfsturend te kunnen zijn.
We kijken daarbij scherp naar de duurzaamheidsvraagstukken en zetten ambitieus in. Verduurzamen op een slimme, snelle en betaalbare manier, zodat vastgoedeigenaren eigenlijk geen huurverhoging hoeven door te voeren. Dat is het doel. We zien grote stappen in de toepassing van circulair beton: wat vroeger brekerspuin onder onze wegen was, kunnen we nu voor 70% circulair inzetten in onze projecten. Over drie jaar is de ambitie dat 100% van onze beton-foodprint circulair is. Dat is belangrijk omdat – naast houtbouw – bouwen in beton de komende tien jaar zeker nodig is.
We blijven natuurlijk unieke en aantrekkelijke gebouwen maken, waar mensen fijn wonen en werken en waar iedereen trots op is. De ziel uniek en de techniek en processen maximaal herhalen en digitaliseren. Het moet nog slimmer, goedkoper en duurzamer, dat maken de markt en maatschappij van 2022 ons duidelijk.
We gaan het samen doen in 2023.”
Scan de QR-code.
Begroeide gevels, daktuinen, een natuurvijver en diverse voorzieningen voor dieren zoals vleermuizen en vogels: voorbeelden van natuurinclusief bouwen. Een gesprek over het belang daarvan en de praktische kanten naar aanleiding van een project in Amsterdam, dat een toonbeeld van natuurinclusief denken en bouwen wordt.
“
”
Harm-Klaas Naaijer
Jort de Bosch Kemper, eigenaar van ecologisch adviesbureau Viridis, heeft een praktische definitie van natuurinclusief bouwen: “Je neemt ecologie mee als ontwerpdiscipline met als doel het creëren van een functionele leefomgeving voor de plant- en diersoorten die je op die plek kunt verwachten of wilt aantrekken. Je moet daarbij kijken wat binnen jouw project mogelijk is, bijvoorbeeld uit oogpunt van locatie, oppervlakte en dergelijke. In een binnenstedelijke omgeving gaat het dan bijvoorbeeld om vleermuizen, huismussen, gierzwaluwen en egels.” Wat betekent dat concreet? Jort: “In de jaren 60 en 70 is er onbewust heel natuurinclusief gebouwd, met spouwmuren, dakpannen, hagen en heggetjes. Nu verwerk je in je ontwerp allerlei voorzieningen voor natuur. Dat is niet alleen voor biodiversiteit. Klimaatadaptatie, recreatie en koeling spelen ook een rol. Interactie met andere ontwerpdisciplines is daarbij essentieel.”
VORM heeft inclusiviteit als leidende filosofie, zegt Senior Conceptontwikkelaar Mo Sedighi. “Wij willen zorgen voor elk wezen, mensen, dieren én planten. Wij streven naar symbiose en synergie tussen natuur, mens en woonomgeving, waarbij we de natuur serieus nemen en volledig integreren. Natuur maakt mensen blij, ruimte voor planten en dieren vormt de basis van een leefbare buurt.”
“Amsterdam wil natuur in de stad de ruimte geven en ecologische verbindingen verbeteren”, vertelt Harm-Klaas Naaijer, landschapsarchitect en senior ontwerper openbare ruimte bij de gemeente Amsterdam. “In het gebied in Overamstel tussen de Weespertrekvaart, de Spaklerweg en het Amstel Businesspark Zuid is tot nu toe niet veel groen”, zegt Harm-Klaas. Maar dat wordt anders. “We pakken het breed aan, met onder meer begroeide gevels, daktuinen, geveltuinen en vijvers op het dak. Het voorgeschreven dakpakket is ten minste 80 centimeter dik, dus geschikt voor bomen
en struiken. Dat is iets anders dan een laagje sedum. Groene gevels en daken isoleren daarnaast goed en helpen tegen hittestress in de stad.” In dit gebied gaat VORM project GROEI! realiseren, samen met een aantal partners, waaronder Viridis. Een voormalig bedrijventerrein transformeert naar een natuurinclusief woon- en werkgebied. Als onderdeel van deze transformatie brengt GROEI! betaalbare woonruimte voor 223 huishoudens, in een mix van kleine koopwoningen, sociale huur en middenhuur.
Natuur
Het structuurplan voor GROEI! voorziet in een complex op twee kavels. Daarop komt een sokkel van 8 meter hoog, waarop enkele woontorens komen te staan. Het dak van de sokkel krijgt twee verschillende tuinmodellen: een vallei en een eetbaar bos. Deze tuinen zijn dankzij groene gevels en doorgangen met het maaiveld en de straat verbonden. Op verschillende hoogten komen nestkastjes en ook in de gevels worden diverse voorzieningen verwerkt voor vogels
en vleermuizen. “Zo’n 85% van de gevels zal begroeid zijn”, zegt Mo. In combinatie met de andere natuurinclusieve elementen klinkt het als een duur ontwerp. “Het is juist helemaal niet duur! De voor zo’n gebouw gebruikelijke gevelbekleding kost ook veel geld, natuur is niet per se duurder of goedkoper. Wel mooier: een natuurlijke gevel verandert met de seizoenen mee en is dus veel minder statisch. Bovendien is het relatief onderhoudsarm, we gaan de toekomstige bewoners trainen in het onderhoud, zodat ze dat zelf kunnen uitvoeren. En vergeet niet de bijkomende voordelen: een aangename, natuurlijke omgeving draagt bij aan gezondheid, zeker ook aan het welzijn van de mens.”
“Het wordt een van de eerste echt natuurinclusieve gebouwen in Nederland”, stelt Mo vast. “Een uitdaging die we met lef en innovaties aanpakken en meenemen naar volgende projecten, want leefbaarheid en betaalbaarheid zijn belangrijk voor VORM.
Met GROEI zijn we aan het pionieren. De sleutel tot succes is het multidisciplinaire team dat hieraan werkt, met veel wederzijds begrip.” Dat beaamt Jort: “Voor Viridis is dit vrij nieuw, alle facetten van het project worden vanaf het begin in het ontwerp meegenomen. Waar waait het hard bijvoorbeeld, en wat betekent dat voor de beplanting? De architect weet nu nog niet precies hoe zijn gebouw eruit zal zien, want het kleurt met de seizoenen. Spannend.”
Natuurinclusief bouwen heeft de toekomst, denkt Harm-Klaas. “Als je een boom omzaagt, staat de buurt op stelten. Begrijpelijk, maar we moeten ook bouwen. Waar en hoe doe je dat dan? Dit is een van de oplossingen, een iconisch project naar ik verwacht.” Dat hoopt Jort ook: “Amsterdam loopt voorop met natuurinclusiviteit. Hopelijk volgen meer gemeenten dit voorbeeld.”
Eva Hekkenberg, directeur Concepten bij VORM Holding, hoeft niet lang na te denken over de vraag of we natuurinclusief moeten bouwen. “Dat is noodzakelijk”, zegt ze. “Daar zijn uiteenlopende redenen voor, waaronder klimaatadaptatie. We moeten bijvoorbeeld zorgen voor voldoende waterberging en koeling om hittestress tegen te gaan.”
Eva vervolgt: “Maar biodiversiteit is ook een reden en ook de gezondheid en het welzijn van de bewoners. Daarom werken wij bij veel projecten in steden samen met een ecoloog, een landschapper en een hovenier. Dat zorgt ervoor dat we de juiste voorzieningen aanleggen voor de planten en dieren die we willen aantrekken. Groenvoorzieningen worden traditioneel gezien als iets extra’s wat je als ontwikkelaar aan een bouwproject toevoegt. Het zou daardoor duur zijn. Maar in project GROEI! bijvoorbeeld is groen integraal onderdeel van het gebouw. Het is belangrijk dat beleggers en bewoners wel meegaan in de gedachte die achter natuurinclusief bouwen zit, want aan daktuinen, begroeide gevels en dergelijke zit onderhoud vast. We verkopen dus meer dan alleen een woning. Mensen moeten daarvoor kiezen. Natuurinclusief bouwen is noodzakelijk om de steden leefbaar te maken en te houden.”
Scan de QR-code.
Ook uw verouderde huurwoningen klaarmaken voor de toekomst?
Scan de QR-code.
Hoe is het nu met… Astrid?
Al 35 jaar woont Astrid (69) in de wijk Tuinenhoven in Rotterdam. Deze plek is echt haar thuis. De weduwe is dan ook maar wat blij dat haar vertrouwde huurwoning in 2019 is gerenoveerd in plaats van gesloopt, wat het oorspronkelijke plan was. “De woning is erop vooruitgegaan. Ik ga hier niet meer weg.”
Astrid houdt van diamond painting. Op een herfstachtige dag ligt op haar eettafel in de woonkamer een groot diamantschilderij uitgestald. Omringd door talrijke bakjes waarin de glittersteentjes op kleur zijn gesorteerd. Een groot deel van de dag kan ze daarmee bezig zijn. “Als ik de hele dag stil hieraan zit te werken, krijg ik het niet koud. Het is nu 21 graden binnen zonder dat de verwarming aanstaat.”
In opdracht van woningcorporatie Woonbron verduurzaamde VORM 279 huurwoningen tot energielabel A in Tuinenhoven. Een wijk uit de jaren 60 in Rotterdam IJsselmonde. In één dag werden de voor- en achtergevel vervangen door geprefabriceerde geveldelen. “Dat was een indrukwekkend gezicht, die grote gevels met ramen en deuren er al in, hangend aan een kraan. Al het werk werd gedaan terwijl wij hier gewoon konden blijven wonen.”
Astrid merkt veel verschil sinds haar woning nieuwe gevels heeft met geïsoleerde ramen, deuren, daken en een CO2-gestuurd ventilatiesysteem. “Alles is nu voorzien van dubbelglas, ook de zijramen aan de voor- en achterkant, en ook alles boven. Het voelt binnen veel comfortabeler, je voelt de kou niet meer trekken bij de ramen. Ik hoef minder te stoken, boven al helemaal niet meer. Het is nu drie jaar geleden en mijn energierekening is lager dan daarvoor.”
Dat de renovatie ook de wijk heeft opgeknapt, vindt Astrid een pluspunt. “De woningen zijn mooier, de uitstraling is echt verbeterd. Je ziet alleen heel goed welke woningen in de straat koopwoningen zijn, want die zijn niet meegenomen in de renovatie. Dat is wel aangeboden destijds, maar er hing een flink prijskaartje aan. Ons blok was als eerste aan de beurt en niet alles ging gelijk goed. We houden het maar op schoonheidsfoutjes. Uiteindelijk ben ik erg blij met het eindresultaat.”
De eigen onderhoudsdienst van VORM ontzorgt jou als belegger en corporatie, maar bovenal ook de bewoner. Met een innovatief platform en een meldingsapp zien wij de klanttevredenheid stijgen. Dankzij de hoge volumes kan VORM Vastgoedonderhoud efficiënt werken, zowel op het gebied van reparatieonderhoud als dat van planmatig en mutatieonderhoud. Zo bedienen wij de gehele keten. Van het allereerste concept tot tien jaar na oplevering van onze gebouwen.
“De monteur heeft zijn werk uitstekend gedaan, is zelfs uit eigen beweging naar een bouwmarkt gegaan om het issue op te lossen.” “Zeer vriendelijke en vakkundige monteur. Registratie via de app is een verademing. Top. Niks meer aan doen.”
Scan de QR-code en bekijk de video.
Woongeluk wil iedereen natuurlijk, maar dat kan voor de een iets heel anders inhouden dan voor de ander. Conceptueel, fabrieksmatig bouwen is nou juist niet strikt individueel. Toch is het essentieel om woongeluk voor grote groepen mogelijk te maken. Een discussie met Hugo Buis (conceptontwikkelaar VORM Conceptwoningen), Bas de Haan (commercieel technisch manager BuurtBoost), Osman Kömbe (projectleider vastgoed Haag Wonen en betrokken bij Bouwstroom Haaglanden) en Mattijs Rommelse (WoningBouwregisseur gemeente Rotterdam).
Mattijs Rommelse
Bas de Haan
BuurtBoost, een initiatief van VORM, pakt als buurtontwikkelaar zowel de sociale als de fysieke aspecten op een integrale manier aan, rekening houdend met de wensen van de bewoners en andere belanghebbenden. Maar wat is woongeluk? Hugo trapt af. “Dat hangt samen met de omgeving: waar woon je en met wie? Het staat op zichzelf los van de vraag of je in een traditioneel of fabrieksmatig gebouwde woning zit. Met het bouwen van duurzame en betaalbare woningen proberen wij hieraan onze bijdrage te leveren.” Osman: “Woongeluk is niet alleen afhankelijk van een fijne woning, maar ook van de voorzieningen in de buurt. Voor mijzelf is het thuiskomen bij mijn gezin een fijn gevoel”, zegt Bas. “En dat kan VORM natuurlijk niet bouwen. Maar met BuurtBoost kunnen we wel de omstandigheden zo maken dat woongeluk kan ontstaan.” Mattijs vult aan: “Het hele plaatje moet kloppen, ook op het niveau van de wijk.”
Bas snijdt een cruciaal punt aan: betaalbaarheid. “We willen allemaal een dak boven ons hoofd op de plek waar we willen wonen”, zegt hij. “Maar dat is wel een uitdaging.” De woningnood is hoog, en de opgave voor de woningcorporaties, bouwwereld, gemeenten en andere betrokken partijen is navenant groot. “Het hele proces van ontwikkelen en bouwen duurt lang”, merkt Osman op. “Om dat te versnellen moeten we meer conceptueel gaan bouwen en bestaande gebouwen voorzien van optoppers en andere nieuwe woonlagen. Anders kunnen we niet aan de opgave voldoen.” Dat zijn de anderen met hem eens. Hugo: “Het hele proces moet echt efficiënter worden. In de traditionele bouw begin je als het ware met een leeg blad. Bij conceptueel bouwen niet: je hebt al een product dat getoetst is, dat versnelt het proces en voorkomt faalkosten.” “Veel mensen kunnen nu geen woongeluk vinden, omdat er onvoldoende betaalbare woningen zijn”, onderstreept Mattijs. “Conceptueel bouwen maakt het mogelijk dat ze toch een
eigen plek vinden. En dat is echt geen container waar een paar ramen uitgezaagd zijn.” Ook daarover is er consensus. “Bij VORM hebben we een ‘catalogus’ met zo’n vijftig à zestig concepten”, vertelt Hugo. “Ze bestaan uit elementen, die je ook anders kunt samenstellen. De plattegrond ligt bijvoorbeeld vast, maar de gevel kun je aanpassen.” Bas wijst ook op weerstand die conceptueel bouwen wel eens oproept. “Het wordt nog wel eens gezien als eenheidsworst. Maar dat is niet zo. In de toekomst zou ik ook de huurders van die woningen meer keuze willen bieden, doordat je werkt met elementen die je erin zet of eruit haalt, een andere keuken bijvoorbeeld.”
Osman trekt een vergelijking met de auto-industrie. “Daar heb je ook standaardmodellen, waarbij je bijvoorbeeld de kleur, de bekleding en andere opties kunt kiezen, en zo het uiterlijk en comfort afstemt op jouw wensen.” “Dat is mijn ideaal”, zegt Bas. “Wel een
keuze bieden, maar op industriële wijze fabriceren. Maar daar zijn we nog niet.” Dat benadrukt ook Mattijs: “Er is meer innovatie nodig. We staan nog aan het begin van de revolutie.” Dat geldt wat hem betreft ook voor optoppers: “Als gemeente bekijken we de mogelijkheden van daken: je kunt er groen op aanleggen, een speeltuin, maar bijvoorbeeld ook een extra woonlaag met een optopper.”
Dat laatste heeft tal van voordelen volgens de vier, want het biedt doorstroommogelijkheden, de opbrengsten van huur of verkoop kunnen worden benut voor verduurzaming van het flatgebouw waar de optopper op gezet is, en het is een kans om tot een betere woningmix in een wijk te komen. Hugo: “In Sliedrecht bijvoorbeeld is dat gedaan in de Staatsliedenbuurt, een nogal eenzijdige wijk uit de jaren 60. Dat heeft echt bijgedragen aan verduurzaming en een meer diverse, leuke mix van woningtypen en segmenten.” Optoppen kent ook uitdagingen, zoals parkeerdruk, voorzieningen in de buurt en bezwaren. Die kunnen we als samenwerkingspartners
samen oplossen. Bas: “Optoppen betekent verdichten in de stad, daar zien we vanuit BuurtBoost veel potentie in. Maar het is ook complex. In Nederland staan bijvoorbeeld veel naoorlogse flatgebouwen met allerlei verschillende beukmaten. Om te voorkomen dat we steeds maatwerk moeten leveren en dus geen productievolume kunnen bereiken, hebben we een horizontaal frame ontwikkeld dat als tussenlaag op het gebouw wordt geplaatst, waarop de optopper wordt neergezet. Optoppers zijn ook circulair en losmaakbaar te maken. Wij maken ze bijna volledig van hout, wat de stikstofuitstoot laag houdt en een duurzame oplossing oplevert.” Daarnaast is conceptueel bouwen soms tot wel 50% sneller en een stuk betaalbaarder dan traditioneel bouwen.
Een ander belangrijk punt dat de vier noemen, is draagvlak en samenwerking. Osman kraakt in dat verband twee kritische noten over opdrachtgevers en overheden. “Opdrachtgevers zoals woningcorporaties moeten hun eigen individuele eisenpakket
gedeeltelijk loslaten en ze moeten niet te veel willen wijzigen in het woningconcept dat ze kiezen. Anders werkt het niet. Natuurlijk moet conceptuele bouw aan de regels voldoen, maar ambtenaren zijn wel eens stroef, waardoor de gewenste versnelling stokt. In Zaandam hebben ze het anders gedaan door vanaf het begin met alle partijen om de Omgevingstafel te gaan zitten en te kijken hoe de opgave kan worden gerealiseerd. Dat is heel anders dan wanneer een ontwikkelaar een plan indient, dat vervolgens getoetst wordt. Mijn pleidooi is: laat iedereen het gemeenschappelijke belang zien en daaraan meewerken.”
Mattijs is van de Rotterdamse mindset: doen. “Laten we gewoon gaan starten hiermee. Het zal zeker impact hebben op procedures, productiemethoden, de toetsing en noem maar op. Als we het gaan doen, komen we dat allemaal wel tegen. En laten we vooral ook de participatie niet vergeten. Zeker bij optoppers is het belangrijk dat we de mensen die er al wonen goed meenemen, want het maakt nogal wat uit of er ineens woningen boven je komen.”
Scan de QR-code.
Arie Boomsma staat voor een vitaal leven: je energiek voelen en je lichaam en geest ‘superchargen’. Hij zet zich in voor het welzijn van mensen in de buurt. Zo maakte hij het tvprogramma ‘Een betere buurt’, waarin hij jongeren heeft begeleid in hun strijd met de maatschappelijke problemen in de Tarwewijk Rotterdam. Obstakels in zichzelf overwinnen om zichzelf én de buurt te laten bloeien. Energie ergens uit krijgen betekent energie ergens in stoppen, dat is Arie Boomsma.
Een voorbeeld: je wil vanaf nu gaan hardlopen voordat je naar je werk gaat! Dit wordt al snel een lastig verhaal als je vervolgens niet vroeger je bed uit komt. Net zoals de sportschool die er op den duur weer bij inschiet als je de trainingen niet in je agenda zet. Door die kleine aanpassingen ontstaat er ruimte.
Je omgeving heeft dus invloed op je gedrag. Dat biedt mooie kansen, als je er eens goed over nadenkt binnen het kader van dit magazine. Dat geldt niet alleen voor de directe omgeving in ons eigen huis of op ons werk, maar ook breder... voor de buurt waarin we wonen.
Het grootste deel van mijn volwassen leven woonde ik in een oude volksbuurt. Meer dan zestig verschillende culturen, met voor elke cultuur een eigen restaurant. Ik hield van die buurt. Van de geur op straat, het leven dat zich vooral in de zomer grotendeels buiten afspeelde. Op een gegeven moment verkocht iemand truien met de naam van ons stadsdeel erop. Die zag je bij al die verschillende culturen terugkomen, ook bij jonge stellen die vanuit de provincie naar de grote stad getrokken waren. Toen ik er eentje kocht, voelde ik me nog meer verbonden met mijn buurtgenoten. Alsof we samen in een team speelden en die trui ons tenue was.
Uiteindelijk is dat het gevoel dat je wil creëren in een wijk. Dat de bewoners van zo’n buurt zich met elkaar verbonden voelen. Ook als ze uit verschillende culturen komen, uiteenlopende inkomens, religies en gewoonten hebben. Wie zich verbonden voelt, voelt zich gezien. Gekend. Maar hoe doe je dat, is dan natuurlijk de vraag. Het antwoord verschilt per persoon, per discipline. Ik kijk deze jaren naar die vraag vanuit sport, jij leest deze column vanuit je eigen expertise. We hebben allebei onze invloed op de leefomgeving van anderen.
Dat is een schitterende verantwoordelijkheid.
Wie in sport iets gedaan wil krijgen, moet haar of zijn omgeving aanpassen. Dat is een bekend gegeven. Pas je die omgeving niet aan? Dan wordt het heel lastig om een nieuwe prioriteit een plek te geven tussen al die andere dingen die al gepland staan in dat drukke leven.
Lees ook over onze samenwerking met Woonbron.
Scan de QR-code.
Verduurzaming en leefbaarheid moeten hand in hand gaan. Het gaat niet alleen om zo energiezuinig mogelijk wonen, biobased en circulariteit. Mensen moeten vooral ook prettig wonen in alle woningen die we bouwen en renoveren. Daar zijn we bij VORM van overtuigd. En bij de Haagse woningcorporatie Haag Wonen denken ze daar ook zo over.
Die overtuigingen vallen mooi samen in het renovatieproject aan de ’s-Gravezandelaan in Den Haag. Daar gaat VORM in opdracht van Haag Wonen 21 portiekwoningen renoveren. Timo Stoopman, hoofd Initiatief en Planontwikkeling van VORM Renovatie, praat daarover met Kirsten Dubbelman, directeur Vastgoed van Haag Wonen.
Het is een forse ingreep, daar aan de ’s-Gravezandelaan. De schil wordt geïsoleerd, vloeren van het complex worden vervangen en de woningen krijgen een nieuwe indeling en nieuwe keukens en badkamers. Ook wordt de ‘optopper’ uit de jaren 80 opnieuw geïsoleerd en worden de asbest gevelpanelen vervangen. Drie leegstaande woningen in het complex worden gebruikt om bewoners tijdelijk te huisvesten tijdens de renovatie van hun woning.
Een noodzakelijk kwaad, dat VORM vernieuwend aanpakt met nieuwe initiatieven, vertelt Timo. “Wij hadden nog 12 hectare grond
in Mijnsheerenland, waar we nu niet konden bouwen.
Toen is bedacht: laten we proberen daar een gewas te verbouwen waar we biobased bouwmaterialen van kunnen maken. Niet op de markt wachten, maar gewoon doen en kijken hoe het uitpakt.”
En dat is gebeurd. In Mijnsheerenland is 0,6 hectare sorghum ingezaaid en inmiddels geoogst, een graansoort met een goede isolerende werking. Gedroogd en gehakseld is dat bijzonder geschikt voor twee toepassingen: als isolatie en geperst tot plaatmateriaal. In Strobouwer vond VORM een partij die het biobased isolatiemateriaal kan verwerken en inblazen in gevels.
De drie tijdelijke woningen van Haag Wonen in de ’s-Gravezandelaan bieden een kans om dit innovatieve idee toe te passen. Timo: “Want het blijft een pilotproject. Als isolatie met sorghum niet uitpakt zoals wij voor ogen hebben, kunnen we het hier makkelijk weer verwijderen, zonder dat bewoners er last van hebben.” Naast sorghum is VORM ook aan het nadenken over andere gewassen
om in Mijnsheerenland te gaan verbouwen. “Wij kijken vanuit onze werkgroep circulariteit nu naar Zonnekroon, Miscantus en een inheemse polycultuur. Dat zijn allemaal inheemse gewassen met verschillende bloei- en oogstmomenten, waardoor de akkers nooit braak liggen en je ook iets voor de biodiversiteit doet.”
Kirsten wordt erg enthousiast van dit verhaal. “Ik ben heel blij dat jullie deze stap, totaal buiten je comfortzone, hebben durven zetten. Dit sluit naadloos aan bij hoe we daar bij Haag Wonen naar kijken. Zoals iedere corporatie hebben wij ook een duurzaamheidsstrategie geformuleerd en daarin prioriteiten gesteld. Wij doen graag mee, maar als smart follower. Wij denken zorgvuldig na over hoe wij onze maatschappelijke euro’s inzetten. Onze primaire taak is: goede woningen verhuren aan mensen met een bescheiden inkomen in onze mooie stad Den Haag. Dan kunnen we niet het innoverende bedenkbedrijf zijn dat de
binnentuin vol zaait, daar is onze euro te kostbaar voor. Daarom ben ik blij dat we samenwerkingspartners hebben die dat wel kunnen doen. Geweldig dat VORM dat op deze manier oppakt. Fijn ook dat jullie zo praktisch denken.”
Haag Wonen is een corporatie met zo’n 21.000 sociale huurwoningen in Den Haag, waarvan een groot deel in de Schilderswijk en Zuidwest. De uitdagingen waar corporaties nu voor staan, liegen er niet om. Aan de ene kant moet er fors worden verdicht als oplossing voor het enorme woningtekort. Aan de andere kant is er een flinke verduurzamingsopgave. Kirsten: “Wij hadden onszelf al opgelegd om in tien jaar tijd 10.000 woningen gereed te maken voor de energietransitie. Minister De Jonge heeft daar nog een schepje bovenop gedaan met de nationale prestatieafspraken. Alle woningen moeten voor 2028 minimaal label D hebben. We versnellen projecten en halen woningen die het minst goed geïsoleerd zijn naar voren.”
Daarnaast staat Haag Wonen voor een grote uitbreidingsopgave, vanwege de druk op de woningmarkt. “In Den Haag is afgesproken dat van alle nieuwbouw 30% sociaal is. Daar dragen wij ons steentje graag aan bij. De komende tien jaar investeren we € 1,5 miljard in zowel verduurzaming als nieuwbouw. Daarbij heeft uitbreiden de voorkeur boven vervanging door sloop-nieuwbouw.”
Toch ontkomt Haag Wonen daar soms niet aan, bijvoorbeeld waar woningen niet geschikt zijn om te verduurzamen of omdat de woonkwaliteit te mager is. Kirsten: “Op die locaties kiezen we voor verdichten, zodat we tegelijkertijd meer moderne, duurzame sociale woningen én markthuurwoningen kunnen realiseren. We hebben in Den Haag te maken met een grote vraag naar driekamerwoningen voor bijvoorbeeld eenoudergezinnen en
gezinnen met drie of meer personen, die zijn gemiddeld groter dan studio’s of tweekamerwoningen. Dat maakt de gesprekken met ontwikkelaars vaak wel spannend. Samen met partijen in de wijken kijken we ook naar de leefomgeving. Den Haag is een stenige stad, gemiddeld enkele graden warmer dan de plaatsen eromheen. Dat zorgt voor hittestress. De oplossing is groen toevoegen. Dat moet je samen met bewoners en partners oppakken. In Spoorwijk hebben we bijvoorbeeld energiezuinige woningen gebouwd en samen met bewoners, ROC Mondriaan, onze hovenier, de aannemer en het Hoogheemraadschap van Delfland groene daken op de schuurtjes, een geveltuin en groene, klimaatbestendige tuinen aangelegd. Met het Hoogheemraadschap van Delfland hebben we bovendien een aantal binnentuinen klimaatadaptief gemaakt. Die wadi’s zien er niet alleen prachtig uit. Je ziet ook dat de bewoners er meer gebruik van maken en het zelf netter houden.”
Bewoners moeten een gevoel van trots krijgen
Duurzaamheid en leefbaarheid gaan hand in hand, vindt ook Timo. “Bewoners moeten zich trots voelen als ze naar hun woongebouw kijken. Verduurzaming is een belangrijk onderdeel geworden, maar bewoners zijn vaak met andere dingen bezig. Met de hoge energielasten is nu ook betaalbaarheid een belangrijk onderwerp. Dan is het mooi dat elke euro die je uitgeeft, meerdere effecten oplevert. Als je toch een gevel isoleert, doe dat dan met een mooie plaat, die ook nog eens duurzaam en onderhoudsarm is.”
Bij al die innovaties zoekt VORM altijd nadrukkelijk de samenwerking, vertelt Timo. “Want het is voor ons ook allemaal nieuw. Wij delen onze kennis, zodat iedereen er voordeel van heeft. Op het gebied van biobased materialen werken we ook samen met
studenten van de TU Delft. Zij brengen frisse ideeën in, niet beperkt door praktische bezwaren. Want uiteindelijk heeft dit de toekomst. Ook bij boeren is de bereidheid heel groot om hierin mee te gaan. De grootste uitdaging is om producten te ontwikkelen die aan alle eisen voldoen voor certificering en ook in eigenschappen kunnen concurreren met gangbare producten.”
Dat klinkt Kirsten als muziek in de oren. “Zeker als je bedenkt dat het gangbare isolatieproduct een van de meest milieubelastende bouwmaterialen is. Fantastisch als daar een biobased en ook nog eens inheems alternatief voor komt. Als boeren met een grote veestapel hierop overstappen en ook nog eens elektrisch gaan rooien, dan hebben we een stukje wereldproblematiek in theorie al opgelost!”
Scan de QR-code.
Een echt circulaire bouweconomie vraagt onder meer om een nieuwe mindset, verandert de hele keten en stimuleert standaardisatie en modulariteit. Maar volledige circulariteit is ver weg en we hoeven niet allemaal met één ‘legodoos’ te gaan werken, zegt professor dr. ir. Vincent Gruis, hoogleraar Housing Management aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft en voorzitter van het Transitieteam Circulaire Bouweconomie, dat de overheid adviseert. Het belangrijkste is en blijft dat we minder schade aan het milieu toebrengen, hoe we dat doen is vers twee. Wij legden professor Gruis zeven stellingen voor.
Een ketenvisie is noodzakelijk, zonder goede partnerschappen kom je niet tot circulair bouwen.
“Een keten heb je zeker nodig, maar die kan door de tijd heen veranderen. Nu werken we in de sector vooral samen per project, in bouwteams. Maar daarbij houden we geen rekening met wat er na de bouw gebeurt, zoals onderhoud, renovatie en ingrijpende verbouwingen. Circulariteit vereist eigenlijk dat je afspraken daarover maakt en contracten. Maar willen en kunnen partijen al die jaren elkaars hand vasthouden?”
Circulair bouwen vraagt om een ander proces van ontwikkelen, bouwen en investeren.
“Je zult als opdrachtgever bijvoorbeeld andere dingen moeten gaan uitvragen dan nu, er komen ook andere contracten. In een circulair systeem gaan sloopbedrijven naar een architect of ontwikkelaar en zeggen: 'Wij hebben straks deze materialen beschikbaar, kun je er wat mee?' Dat is een systeemverandering.”
Waardebehoud van gebouwen en materialen is een aanvulling op je businessmodel.
“We waarderen nu projecten op basis van de grond en de gebouwen, niet als een optelsom van materialen. Circulariteit voegt een dimensie toe. Tot dusver betekende sloop een kostenpost, maar als je een gebouw ziet als een bron van herbruikbaar materiaal, verandert dat. Het heeft zeker invloed op de Total Cost of Ownership voor een belegger bijvoorbeeld, maar dat is niet zo eenvoudig te berekenen. Aan hergebruik kleven bijvoorbeeld ook kosten.”
Modulair bouwen bevordert losmaakbaar bouwen.
“Modulair bouwen, een vorm van losmaakbaar bouwen op meerdere niveaus, is nodig. Dat vereist en stimuleert standaardisatie. Het ultimum daarvan is dat we allemaal werken met dezelfde ‘legodoos’ van onderling uitwisselbare elementen waar je alles mee kunt maken. Maar dat staat ver van ons af en is volgens mij ook niet noodzakelijk. Je kunt zonder dat ook slimme oplossingen bedenken om meer circulair te werken.”
De overheid heeft grote ambities ten aanzien van circulair bouwen, maar volgt die nog niet genoeg op.
“Het Rijk wil in 2050 volledige circulariteit bereiken en stuurt daar ook op, onder meer met milieunormeringen. Vanuit het Transitieteam adviseren we om nog explicieter te gaan sturen en de wettelijke normen aan te scherpen. Maar kondig dat tijdig aan, zodat de sector de kans krijgt zich erop in te stellen.”
De vernietiging van de stikstofvrijstelling kan de transitie naar een circulaire bouweconomie versnellen.
“Het bevordert bijvoorbeeld investeren in meer fabrieksmatig, losmaakbaar en modulair bouwen. Daardoor zal minder arbeid nodig zijn, kan er sneller worden geproduceerd en ontstaat er minder milieuschade. Een circulaire bouweconomie is geen doel op zichzelf, het is een middel om milieuschade te minimaliseren.”
Duurzaam rapporteren is essentieel voor het borgen van wet- en regelgeving.
“De overheid zou moeten sturen op effectdoelstellingen: minder milieuschade. De milieuprestatienormen voor gebouwen zijn een goede basis daarvoor. En laat beleggers aantonen wat de impact van een project op maatschappij en milieu is. Als ze dat moeten doen, zullen ze het opnemen in de governance van fondsen, en vervolgens sijpelt dat door naar andere ketenpartners en wordt de hele sector meer circulair.”
BuurtBoost is een buurtontwikkelaar met een maatschappelijke missie: iedereen verdient woongeluk .
BuurtBoost pakt buurt- en gebiedsontwikkeling integraal aan om zo voor iedereen een betaalbare, duurzame en unieke woning in een leefbare buurt te realiseren. Dit doen we samen met bewoners, woningcorporaties en andere belanghebbenden
Met participatietrajecten verrijken we bestaande buurten, bieden we oplossingen voor verduurzamingsopgaven en voegen we slimme & betaalbare (prefab) woonproducten toe.
Samen versnellen we de transformatie, verbeteren we buurten en bouwen we aan een leefbare omgeving.
Sta jij voor een complexe opgave in jouw buurt? BuurtBoost ontzorgt, biedt inzicht, heeft concrete oplossingen en investeert mee.
Laten we samen impact maken!
buurt boost.nl Scan de QRcode voor meer informatieScan de QR-code.
20% goedkoper bouwen en 50% sneller: wie droomt daar niet van? Bij VORM2050 blijft het niet bij dromen. Dankzij slimme techinnovaties en vooral effectieve gedragsverandering maakt dit toekomstgerichte maakbedrijf van dromen realiteit. Hoe? Dat zit hem vooral in een nieuwe kijk op het totale proces van idee tot en met gebruik, vertelt Leen Krijgsman, verantwoordelijk voor innovaties binnen de supply chain van VORM2050. “Met dit concept willen wij een oplossing bieden voor het enorme woningtekort.” Drie ogenschijnlijk simpele ingrepen maken dat mogelijk.
Allereerst door het aantal partners in een project zo klein mogelijk te houden, maximaal vijftien. Ten tweede streeft VORM2050 in het hele proces, vanaf het eerste idee, naar zo veel mogelijk transparantie en betrokkenheid van de partner. De derde ingreep is de maximale inzet op prefab, waardoor de bouwplaats verandert; dat wordt een ‘assemblageplaats’, waar prefab elementen worden geassembleerd. Het resultaat is een slimme en overzichtelijke samenwerking, gestuurd op ieders toegevoegde waarde. Een concept dat vooral bij binnenstedelijke hoogbouw in betaalbare woningbouw vruchten afwerpt.
Die werkwijze is voor het eerst als pilot toegepast bij Fibonacci in Amsterdam en krijgt nu, met dezelfde partners, een vervolg bij High Five, een complex van 921 studentenunits in Utrecht. Vincent
de Wit is assemblagemanager bij VORM2050. “Bij ons worden de prefab badkamers, met toiletborstel en al, tijdens de ruwbouw al geplaatst. Prefab elementen worden gemaakt in een overzichtelijke en comfortabele fabrieksomgeving, waardoor je op locatie snelheid kunt maken met minder mensen.”
Een aantal technologische innovaties ondersteunt die versnelling, vertelt Leen. “De eerste is Bexel, software voor 4D-planning. Tijd is de vierde dimensie. De partners bepalen de doorlooptijden, Bexel maakt aan de hand van die data de optimale lean planning.” In de traditionele bouw zijn werkvoorbereiders soms dagen bezig om varianten in kaart te brengen, vertelt Vincent. “Bexel zoekt de ideale volgorde, zonder dat de haalbaarheid in het geding komt.”
In de toekomst wordt nog een vijfde dimensie toegevoegd: kosten.
Een tweede tech-innovatie is de digitale bouw- of assemblageplaats, in de vorm van OpenSpace, een soort Google Streetview. De assemblageplaats is vanuit iedere locatie digitaal te bezoeken. Dat scheelt veel vervoersbewegingen, op de assemblageplaats en naar de assemblageplaats toe. Daarnaast kan er ook mee worden gecommuniceerd. De mannen schetsen een beeld waarin een bouwproject vanuit elke werkplek gemanaged kan worden. “Met beeldschermen naast elkaar: het BIM-model, de digitale bouwplaats en het logistieke proces’’, zegt Leen. “Zodat we altijd live de realiteit kunnen monitoren en kunnen spiegelen aan het virtuele model. Het moet leiden tot een kwalitatief hoge assemblage in een veilige werkomgeving en met directe communicatie.”
Maar, benadrukt hij, al die imponerende tech-oplossingen zijn slechts hulpmiddelen. De belangrijkste innovatie zit in de gedragsverandering in de nog altijd sterk aan tradities hangende bouwsector. “Dat is voor ons de ultieme innovatie. Dat zit hem in vertrouwen en transparant met elkaar samenwerken. Bedrijven die eerst concurrenten waren, worden bij ons partners van elkaar en verdiepen zich samen in de nieuwste technologie. Een hele andere insteek, waar wij echt in geloven. Want al heb je de beschikking over honderd slimme tech-oplossingen, als één schakel van de keten niet goed meedoet, kom je er nooit. Alleen samen kunnen we het verschil maken, processen slimmer en eenvoudiger inrichten en onze ambitie waarmaken om met behulp van innovaties 20% betaalbaarder en 50% sneller te bouwen.”
Stepstone en The Pulse of Amsterdam zijn twee grote projecten die VORM realiseert in het Kenniskwartier op de Amsterdamse Zuidas. Bouwen op een beperkt oppervlak in een omgeving met een hoge verkeersintensiteit, waar mensen werken en wonen: dat brengt veel uitdagingen met zich mee.
Jorrit Meijer is gemeentelijk projectleider van de Zuidas. Dat gebied, vooral bekend als een corporate omgeving, gedomineerd door advocatuur en financiële dienstverlening, wordt omgeturnd van werk- naar woongebied. “De Zuidas moet een volwaardig stadsdeel worden van Amsterdam”, zegt hij. In opdracht van woningcorporatie Lieven de Key realiseert VORM hier de woontoren Stepstone, met 216 sociale huurwoningen voor starters. The Pulse of Amsterdam is een multifunctioneel complex met naast kantoren en zelfs een bioscoop ook huurwoningen in alle segmenten. “Een innovatief project waarbij duurzaamheid een belangrijke component is, met bijvoorbeeld een gevel die als een soort zonnepanelencentrale werkt”, vertelt Jorrit. Maar hoe bouw je zo’n enorme toren, midden in de stad? De gemeente Amsterdam heeft door de jaren heen
de spelregels voor bouwen in de drukke Zuidas vastgelegd in het zogenaamde BLVC-kader. “Om ervoor te zorgen dat de directe omgeving zo min mogelijk hinder ondervindt van de bouwwerkzaamheden.”
In dat BLVC-kader (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie) staat onder meer dat fundering en damwanden geluidsarm en trillingsvrij moeten worden ingebracht. Het noopt bouwers om met passende oplossingen te komen, waardoor het openbare leven zo veel mogelijk door kan gaan. Jorrit: “Een wegafsluiting is weliswaar veilig, maar we zitten in dit gebied ook met een hoge intensiteit aan verkeersstromen, met name fietsers en wandelaars.”
Die uitdaging heeft VORM met verve opgepakt, vertelt hoofd productie Edwin van den Berg. “Het project is gebaat bij een gestroomlijnd bouwproces, de omgeving bij minimale overlast. Dat betekent dat goed gekeken moet worden naar de bouwlogistiek:
just-in-time aan- en afvoer van bouwmaterialen en materieel. Want er zijn, vanwege de beperkte ruimte, ook minimale opslagmogelijkheden.” Dit vraagt om een doordacht en beheerst proces, waarbij door het projectteam gebruik wordt gemaakt van een online webplatform. De leveranciers kunnen hierop een ticketaanvraag doen voor gebruik van beschikbare ruimte en/of materieel. Hiermee wordt bouwlogistiek meetbaar.
Duurzaamheid is niet alleen in de stedenbouwkundige invulling van de Zuidas leidend, maar ook in de bouwfase. De dagelijkse aanvoer van bijvoorbeeld bouwkramerijen vanuit leveranciers vindt geheel elektrisch plaats. Edwin: “Daarnaast doen wij veel in prefab: de gevel van Stepstone is bijvoorbeeld grotendeels opgebouwd uit voorgeproduceerde betonnen gevelelementen. Dat levert natuurlijk een grote reductie in transportbewegingen op.” Ook veiligheid is een aspect waaraan geen concessies worden gedaan. Vier torenkranen, zo dicht bij elkaar, dat was wel iets om over na te denken. Voor het eerst hebben we hiervoor een anti-collision-
systeem geïntroduceerd, dat in Frankrijk en België al verplicht is. Dat zorgt ervoor dat kranen blokkeren als ze in elkaars draaibereik komen en dat hijswerk boven verboden zones onmogelijk is. Wij voelen wel aan dat dit in Nederland ook verplicht gaat worden. Dit is een mooie leerschool.” Hij noemt het een win-winsituatie. “De gemeente verleidt ons om na te denken over bouwprocessen in combinatie met optimale veiligheid en minimale overlast. Daar worden we allemaal beter van.”
En dat is precies de bedoeling, zegt Jorrit. “Het kader is juist bedoeld om te triggeren dat innovatieve bouwmethoden worden opgepakt. Dat vergt van de bouwer een andere manier van denken. Fijn om te constateren dat zulke dingen nu anders gaan.” Voor de projectleiding op de Zuidas is het een uitdaging om te anticiperen op alle ontwikkelingen, zowel boven de grond als in de ondergrond, zegt assistent-projectleider Jasper Reuver. “The Pulse of Amsterdam en Stepstone zijn mooie voorbeelden van de bouwplaats van de toekomst. Innovatief, snel én duurzaam.”
We staan als sector voor complexe en urgente opgaven: het tekort aan betaalbare woningen, wet- en regelgeving, de impact van de bouw op het klimaat, overmatig gebruik van grondstoffen en de onnodige vernietiging daarvan. Dit vraagt om anders denken én doen. Het duurzaamheidsdashboard van VORM laat zien hoe bestaand en nieuw vastgoed scoort op duurzaamheid. Kwantitatief en kwalitatief, voor nieuwbouw, transformaties en
renovaties. We drukken dit uit in termen van onder andere CO2uitstoot, milieuprestatie, broeikasgasemissie en circulaire prestaties. Naast de milieutechnische en economische effecten, wordt ook het maatschappelijk belang van transformaties en renovaties meegewogen. Ook de invloed van een gebouw op zijn omgeving en de mate waarin bestaande elementen kunnen worden behouden, zijn belangrijk bij het beoordelen van bestaand vastgoed.
Meer weten om duurzame keuzes te maken als gemeente, woningcorporatie of belegger? Scan de QR-code!
Scan de QR-code.
Sneller, betaalbaarder en duurzamer ontwikkelen en bouwen gaat niet vanzelf. Daarom past VORM slimme innovaties toe om te versnellen. Dat is hard nodig. “We investeren fors in nieuwe bedrijven, samenwerkingen en initiatieven die bijdragen aan de duurzame versnelling van de enorme woningbouwopgave, zoals OMRT, BuurtBoost, Smart2Prefab, Technische Installaties VORM (TIV), CD20, Brainial en DAT Bouwsystemen”, vertelt Aldo de Vries, Strategisch Manager bedrijfsvoering bij VORM. “Alleen door kennis te delen, nieuwe wegen te zoeken en conventies te doorbreken kan de sector de woningbouwopgave oplossen.”
VORM is als verantwoordelijke bouwende ontwikkelaar continu bezig met het optimaliseren van bestaande processen, producten en innovaties. VORM initieert, innoveert en participeert. Een belangrijke vraag die wij onszelf stellen: hoe kunnen wij samen oplossingen bedenken voor het enorme woningtekort, door ons werk nog beter te doen en onze projecten nog betaalbaarder, duurzamer en unieker maken?
“De belangrijkste oorzaak van tijdverlies en hoge kosten is de inefficiënte complexe keten van bedrijven in het ontwikkel- en bouwproces”, zegt Aldo. “Door deze keten te digitaliseren werken we slimmer, sneller en tegen lagere kosten. Daarom investeren wij bijvoorbeeld in techbedrijf OMRT. Zij ontwikkelen parametrische
ontwerpsoftware die het ontwikkel- en bouwproces minimaal 50% versnelt en verduurzaamt.”
“In de jaren 90 konden wij niet wat we nu doen”, verduidelijkt Jasper Spiegeler van OMRT. “De computers waren niet krachtig genoeg om alle processen te berekenen en op elkaar af te stemmen. Maar de techniek wordt slimmer, dus de vastgoedsector kan daarin mee. Traditioneel werken er ruim honderd partijen samen binnen één project en is het wachten tot het ergens misgaat en je terug moet naar start. VORM noemt dat heel mooi de ‘showstoppers’. Op basis van de ingevoerde wensen, vertaald naar parameters, worden alle mogelijke ontwerpen gegenereerd en kan een ontwerpteam het beste ontwerp zelf kiezen. Die showstoppers worden er dus aan het begin al uit gehaald, zodat je sneller en efficiënter maakbare gebouwen ontwikkelt. De oplossingen zijn geen eenheidsworst. Veel bouwinformatie is generiek, de parameters bepaal je zelf, waardoor de eigenheid gewaarborgd blijft.”
De voordelen van OMRT heeft VORM in de praktijk ervaren. Aldo: “Na het invullen van de parameters rollen er duizenden oplossingen uit. Bij één opgave in Zwijndrecht kwamen er met de ingestelde randvoorwaarden nul oplossingen uit. Dat gebeurt ook. Door in overleg met de opdrachtgever enkele parameters aan te passen werd het project ineens wél mogelijk. Met dit systeem brengen we de doorlooptijd van een groot project terug van zeven naar een jaar.”
Aantal participaties, initiatieven en samenwerkingen die bijdragen aan de versnelling van bouw- en ontwikkeltrajecten
BuurtBoost is een buurtontwikkelaar met een maatschappelijke missie: iedereen verdient woongeluk!
ONTWIKKELEN BOUWEN MAKEN
Digitaliseren van de keten en verbinden van spelers middels ketensamenwerking en integratie.
Voor iedereen een betaalbare, unieke woning in een leefbare buurt.
Slimmer, sneller, beter
VORM is de meest verantwoordelijke en innovatieve bouwende ontwikkelaar.
Om te kunnen versnellen in de tenderfase is VORM dit jaar een samenwerking aangegaan met softwarebedrijf Brainial. “Samen met Brainial kan VORM met behulp van artificiële intelligentie (AI) in minder tijd tenderdocumentatie doorgronden en de klantvraag beter en vollediger interpreteren. Dat vertaalt zich in de verhoging van kwaliteit en verlaging van faalkosten”, aldus Aldo. Met de inzet van slimme digitalisering streeft VORM naar 50% tijdsbesparing en 20% kostenbesparing. Ook SUPLA draagt hieraan bij door spelers met elkaar te verbinden en slimme oplossingen aan te reiken.
“Versnelling zit niet alleen in automatisering en digitalisering, maar ook in ketenintegratie”, stelt Aldo. VORM is daarom mede-eigenaar van duurzame prefab beton- en houtcascobouwer CD20
CD20 hanteert een open en gepatenteerde bouwmethodiek voor alle soorten gebouwen. “Ook de overname van houtbouwfabriek DAT Bouwsystemen in Middelharnis, eind 2021, past in deze visie. Deze overname stelt ons in staat betaalbare duurzame woningen en appartementen te realiseren. DAT Bouwsystemen levert bovendien het product Construq, prefab woningen voor de particuliere woningbouw”, aldus Aldo.
Hij vervolgt: “Nieuwe initiatieven en plug & play oplossingen zoals Smart2Prefab en TIV zijn voorbeelden van ketenintegratie en kennis waarmee wij verdere invulling geven aan duurzame betaalbare woningbouw.” Smart2Prefab levert prefab badkamers en wc’s en TIV verzorgt de installatietechniek op slimme wijze in de woning, zoals in de Optopper van BuurtBoost. BuurtBoost is een begrip binnen de initiatieven van VORM. Als buurtontwikkelaar met een maatschappelijke missie realiseert BuurtBoost sociale en fysieke wijkverbetering. In nauwe samenwerking met gemeenten, corporaties, partners en vooral de bewoners door middel van participatie realiseert BuurtBoost breedgedragen verbeteringsplannen.
Weten hoe OMRT jouw bouw-, ontwikkelen vergunningstrajecten systematisch versnelt?
Neem contact op met Jasper Spiegeler via spiegeler@omrt.tech. Andere ideeën of vragen?
Neem dan contact op met Aldo de Vries via a.devries@vorm.nl.
Scan de QR-code.
Eiland van Spijk, Spijkenisse Liduina, Warmond
