Transformeren waar het kan, nieuwbouw waar het moet

Van kantoor naar woning of van winkel naar kantoor

Het is de missie van VORM Transformatie & Ontwikkeling om met bestaande gebouwen nieuwe historie te schrijven. Een leegstaande school, een rechtbank of een kantoor blijft behouden voor de buurt en krijgt de bestemming wonen. Hoogstaand getransformeerd, gasloos gemaakt en binnen de geldende en soms toekomstige normen van duurzaamheid aangepakt. Een feest voor de nieuwe bewoners, want wie wil er nu niet een modern appartement in een historisch gebouw met metershoge plafonds en glas-in-loodramen, die zijn opgeknapt en voorzien van voorzetramen van HR+++ glas? Maar is het ook altijd een feest voor de bouwers, de ontwikkelaars en ambtelijke beslissers? Christiaan Groeneweg, Hoofd transformaties bij VORM, heeft er een duidelijke mening over. En die mening baseert hij liever op cijfers dan op een preek voor eigen parochie. Hij gaat erover in gesprek met Esther Roth, Projectmanager Aanpak Kantoren bij de gemeente Rotterdam.

Dynamisch ‘Transformatiedashboard’

“Een transformatie wordt in ons vakgebied vaak als duur en oneconomisch ervaren. De voorkeur gaat mij daarom net te vaak uit naar sloop-nieuwbouw. Als transformatiespecialisten binnen VORM roepen we dat het zonde is om niet eerst te kijken wat we kunnen behouden, voordat de beslissing transformeren of nieuwbouw genomen wordt. Vorig jaar hebben we samen met de duurzaamheidsadviseurs van W/E een model ontwikkeld, waarbij we de duurzaamheid en ecologische impact van transformaties in kaart kunnen brengen. We baseren ons daarbij op zes bestaande meettechnieken (MPG, GPR, E&M, BENG, CPG, CO 2 , red.), die de duurzaamheid van een transformatie vergelijken met die van nieuwbouw. Voor zowel de bouw als het toekomstig gebruik, kunnen we de vergelijking trekken.” Dit ‘Transformatiedashboard’, zoals VORM het noemt, is volgens Christiaan geen vaststaand model, maar wordt steeds verrijkt met nieuwe inzichten. “We zijn nu aan het onderzoeken hoe we de sociale context van een ontwikkeling eveneens in een harde waarde kunnen uitdrukken. We kunnen ons namelijk niet aan de indruk onttrekken dat het transformeren van een leegstaand, maar honderd jaar oud kantoorgebouw er bij de omgeving gemakkelijker ingaat, dan het rücksichtslos slopen en er appartementen voor terugbouwen. Welke impact heeft transformatie of nieuwbouw op de buurt en de stad waarin je wil bouwen? We hebben een idee, maar zijn ook hard op zoek naar stedelijke sociologen die ons daarbij willen helpen.”

Economisch verantwoord transformeren

Om het dashboard te optimaliseren, wordt door VORM ook nog een derde component genoemd, die de gehele vergelijking op basis van de waarde voor ‘people, planet, profit’ compleet moet maken. “Ik zei al eerder dat transformeren vaak als economisch onverantwoord wordt ervaren. We willen daar ook een eerlijk vergelijk kunnen trekken met nieuwbouw. Op dit moment wordt er alleen gekeken naar de realisatiekosten en wordt bijvoorbeeld de waarde van het vastgoed op een verworven locatie meteen op nul gezet en meegenomen in de aankoop van de grond. En welke materiaalkosten en bouwtijd kun je door transformatie bijvoorbeeld besparen? Door ons dashboard ook op het economische aspect te ontwikkelen, kunnen we een nog betere uitspraak doen. Loont transformeren daadwerkelijk in alle opzichten, of kiezen we toch om nieuw te bouwen? ”

Leefbaarheid in de stad behouden, leegstand voorkomen

Esther Roth is werkzaam als Projectmanager Aanpak Kantoren bij de gemeente Rotterdam en heeft dagelijks te maken met de uitdaging om de leefbaarheid in een gebied te optimaliseren, onder andere door leegstand te voorkomen. “We zien in de stad dat leegstand in de detailhandel veel voorkomt. We bedenken dan met initiatiefnemers hoe we die gebouwen zo kunnen transformeren, dat daar nieuwe en nuttige functies kunnen ontstaan. Scholing, ontmoeting, wonen of werk. Het is niet gezegd dat we alle kantoren en winkels nu maar moeten gaan transformeren naar wonen, omdat daar momenteel de meeste behoefte ligt. Om de leefbaarheid in een gebied te kunnen garanderen, moet je een mooie mix aan functies en voorzieningen hebben, zodat er een 24/7 dynamiek ontstaat. Overigens is ook niet elk pand geschikt om tot woongebouw te worden getransformeerd. Kijk naar het voormalige V&D-gebouw aan het Beursplein. De enorme winkelvloeren in het pand zijn eenvoudigweg niet geschikt om woningen te realiseren. De transformatie richt zich daarom op het realiseren van kantoren, terwijl om de hoek het oude postkantoor getransformeerd en uitgebreid wordt tot hoogstedelijk woongebied. Zo blijven het evenwicht en beide gebouwen behouden.”

Verdichten door transformatie én nieuwbouw

We vragen Esther ook naar haar opinie over het ‘Transformatiedashboard’, zoals dat door VORM is gepresenteerd. “Het spreekt me enorm aan dat er een goede vergelijking kan worden gemaakt tussen transformeren en nieuw bouwen. In Rotterdam hebben we een toekomstvisie die is gebaseerd op de pijlers circulair, digitaal en duurzaam. Transformatie is daartoe een mooie oplossing. Hoe meer bewijs we daarvoor verzamelen, des te sneller het kan gaan. We zijn overigens ook voorstander van de combinatie van transformatie samen met nieuwbouw. Gebouwen in oude luister herstellen, nieuwe functies ontwikkelen en meer ruimte toevoegen is volgens ons een perfecte manier om onze stad op een duurzame en circulaire manier te verdichten.”