Property Magazine - La Spezia & Levante Ligure - Gennaio/Febbario 2021 - Versione Online

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La Spezia & Levante Ligure Magazine

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Supplemento al nr. 50 di Italia per Voi Gen/Feb 2021 - Aut. Trib. SP del 19/11/2019 N°1740/19

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Property Come fare per AFFITTARE un immobile

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di Gianni Balducci Presidente FIMAA La Spezia Via del Canaletto, 222 - LA SPEZIA Tel. +39 0187 523452 info@fimaalaspezia.it www.fimaalaspezia.it

ualche chiarimento per locare un immobile.

La legge sulle locazioni del 1998 e precisamente la 431 ha eliminato di fatto sia la normativa dell'equo canone che dei patti in deroga, ponendo fine a cinquant'anni di blocchi e vincolismi ed affidando alla libera contrattazione e alla concertazione l’accordo delle parti.

Le possibilità di contratto sono fondamentalmente quattro: · La prima, completamente libera, prevede come unico vincolo una durata contrattuale di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo; · La seconda, ad affitto concordato, o concertato dove le regole ed il canone sono precostituiti con contratti tipo e “tariffe” concertati nei singoli comuni tra parti sociali, Governo e Comuni. Sono previste detrazioni fiscali per chi opta per questo canale. · La terza è quella del contratto di affitto transitorio, la durata che è compresa tra sei e trentasei mesi. Nei capoluoghi di provincia i modelli contrattuali e la determinazione dei canoni sono predisposti secondo quanto stabilito negli accordi territoriali. · La quarta è quella dei contratti per gli studenti, che sono regolati da appositi accordi territoriali in tutte le città sede di università.

La norma si applica a tutte le locazioni abitative, indipendentemente dall'anno di costruzione dell'immobile e dall'ubicazione dello stesso in qualsiasi parte del territorio nazionale, fanno eccezione i contratti che abbiano come oggetto immobili vincolati per il loro interesse storico e artistico. Anche per questi immobili, qualora le parti lo decidano, è applicabile la normativa per il canale concordato. Sono sottratti alla disciplina della norma in argomento gli alloggi affittati esclusivamente per finalità turistiche, intendendosi per tali, le locazioni stagionali di breve periodo, le quali, ai fini dell'imposta di registro con durata contrattuale inferiore ad un mese, sono esenti da obblighi di registrazione. Questi contratti sono disciplinati da apposita legge regionale che nello specifico, per la Regione Liguria,

Property

contratto concordato erano possibili solo nei comuni definiti “ad alta densità” quali La Spezia, Arcola, Santo Stefano e Luni.

Un primo rimedio a questa limitazione è stato introdotto con il recente Decreto rilancio del 2020, che ha reinserito tutti i comuni con meno di 10.000 abitanti. Quest'ultimo limite sarà tra poco superato, salvo nuovi interventi normativi, con l'inizio del 2021, e sarà quindi possibile utilizzare lo strumento del contratto agevolato in tutti i comuni che nel quinquennio precedente il 2014 avevano subito calamità naturali.

E' importante ribadire che al fine della corretta stipula di questi contratti è necessario l'intervento delle associazioni di categoria firmatarie degli accordi territoriali depositati presso i comuni ove è ubicato l'immobile locato. Le associazioni provvedono a calcolare, sulla scorta dei dati forniti, i canoni minimo e massimo richiedibili da parte del locatore, a redigere il contratto seguendo il modello contrattuale depositato ed allegati all'accordo ed a consegnare alle parti l'attestazione della conformità normativa ed economica del contenuto del contratto.

Ogni agenzia immobiliare sarà in grado di consigliare i locatori su quale strada intraprendere nel proprio nuovo percorso locatizio, ma vale la pena rivolgersi ad un proprio consulente, al fine di analizzare anche i contratti già in essere, per adeguarli con gli strumenti normativi introdotti, al fine di ottenere risparmi che nella maggior parte dei casi risultano di importante entità.

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e' la Legge Regionale 12.11.2014, n. 32 E' proprio di questi giorni la notizia che il governo ha attenzionato questo genere di locazioni, stabilendo che per poter usufruire del regime agevolato della cedolare secca (nella misura del 21%) in questa fattispecie, il limite degli immobili che un singolo proprietario può locare sono quattro. Superato questo limite vi sarà la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale e l'esercizio dell'opzione del regime agevolato inibita.

Nella provincia di La Spezia gli accordi per la stipula dei contratti concordati sono stati recentemente rivisti e depositati nei singoli comuni della provincia. La tipologia in narrativa ha assunto notevole rilievo per il mondo delle locazioni consentendo ai contraenti forti risparmi economici attraverso una fiscalità agevolata. Nello specifico l'adesione a questo canale consente di poter optare per il regime forfettario della CEDOLARE SECCA con un aliquota agevolata del 10% che si contrappone all'aliquota del 21% prevista per i contratti stipulati al di fuori nel canale concordatario.

In alcuni comuni come quello di La Spezia a questa agevolazione si aggiunge un importante risparmio con l'abbattimento dell'imposta municipale (IMU) che si riduce del 50% circa. In tutti i comuni, ove è possibile scegliere questo canale, la riduzione dell'imposta è comunque del 25% anche qualora il comune non abbia normato con apposita delibera specifiche riduzioni.

Con il 31 dicembre 2019 scorso era venuta meno la possibilità di optare per questa soluzione contrattuale in alcuni comuni della provincia, non essendo stata prorogata la disposizione di cui al comma 1 dell'articolo 9 del DECRETO-LEGGE 28 marzo 2014 n.

47. Da quel momento le agevolazioni del

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Lato Fossitermi - Posizione tranquilla e soleggiatissima, in costruzione anni '80 appartamento al piano rialzato con giardino privato recintato: ingresso, salone 36 mq c.a., cucina, disimpegno con doppi servizi, 3 camere, bagno + box auto. Rifiniture in ceramica anni '80 ottimamente conservate!

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RIF. 9527

RIF. 9482

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Tra verde e terrazze, autorevole costruzione attualmente Ideale anche come ufficio. Termoautonomo. suddivisa in 2 distinte unità per oltre 500 mq. Oltre a cantine e autorimessa.

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APPARTAMENTO

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ZONA OSPEDALE (SP)

LA SPEZIA, ZONA COLLI (SP)

In palazzina anni '80 con ascensore, appartamento al P.4° (ultimo) di mq 65 c.a. diviso in 3 vani + servizio e balcone.

Ingresso, soggiorno con balcone, cucinotto, disimpegno, camera con studio e bagno. Cantina di proprietà.

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LA SPEZIA (SP)

APPARTAMENTO

RIF. 9520

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APPARTAMENTO

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Appartamenti

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APPARTAMENTO

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ADIAC. OSPEDALE (SP)

RIF. 1092 APPARTAMENTO

di edificare 240 mq di abitazione + eventuali mansarde e seminterrati. Bel contesto di casette circostanti. Euro 90.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it

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In stabile prestigioso, alloggio di 3 stanze e 3 bagni. Adatto ad uso studio medico con bagni a norma per disabili. Ristrutturato.

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In stabile d’epoca, vani 4 ed accessori: sala, cucina, 2 camere servizio e rip. 2 balconi. Adatto sia come ufficio che come abitazione. Da ristrutturare (pavim. antichi decorati). Termoautonomo. P.2° Con asc.

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In stabile moderno, vani 5 e doppi servizi.

Sala ampia, cucina, 3 camere, doppi serv. 2 terrazze di cui una abitabile. Ristrutturato.

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Facciata e vano scale ristrutturati di recente. Infissi alluminio bianco con doppio vetro; portoncino blindato ultima generazione. L'appartamento è arredato e subito disponbile. Euro 125.000,00. Classe G IPE 150 Kw/mq/anno. AGENZIA IMMOBILIARE RIVIERA • Tel. 0187.986421 • Mob. 339.6523565 IT293 ARCOLA BORGO Comodissimo appartamento con ingresso indipendente: spazioso soggiorno con zona cottura, camera matrimoniale, bagno, disimpegno ampio. Finestre PVC vetro camera, impianto termico autonomo. Parzialmente ristrutturato. Euro 50.000. Classe G. AGENZIA IMMOBILIARE RIVIERA • Tel. 0187.986421 • Mob. 339.6523565 IT105629 ARCOLA ROMITO M. - In trifamiliare, appartamento al piano 1° con ingresso indipendente, mq 120, composto da ingresso, cucina abitabile, due matrimoniali, salone di circa 40 mq, (realizzabile 3° matrimoniale), tre ampi balconi, posto auto e giardino privato 30mq c/a Euro 170.000. AGENZIA IMMOBILIARE RIVIERA • Tel. 0187.986421 • Mob. 339.6523565 IT000148 SARZANA - In ottima zona residenziale e di prestigio, in stabile pentafamiliare, appartamento con ingresso indipendente posto al piano primo e così composto: cucina abitabile, soggiorno, camera matrimoniale,

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Property Pantone, il colore dell'anno 2021 di Sara Fornesi

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C

ome da tradizione, a metà dicembre Pantone ha annunciato il colore dell’anno 2021. Quest’anno parlare al singolare però è un errore: il colore dell’anno non è uno, ma sono due.

La coppia di colori scelta per il 2021 è GRIGIO + GIALLO, più precisamente PANTONE 175104 Ultimate Gray + PANTONE 13-0647 Illuminating.

“Un connubio di colori stabile nel tempo e incoraggiante che trasmette un messaggio di forza e speranza” queste sono le parole ufficiali utilizzare da PANTONE per presentare i suoi colori dell’anno.

Ma scendiamo nel dettaglio: Ultimate Gray è un grigio neutro che richiama elementi affidabili, che offrono basi solide e sono destinati a durare nel tempo, anzi il loro aspetto invecchiato ne mette in mostra la capacità di resistere al passaggio del tempo, come i ciottoli sulla spiaggia. Ma è anche il grigio della saggezza e dell’intelligenza.

Illuminating, invece, è un giallo brillante e vivace, una tonalità calda e allegra che ricorda il potere di infondere positività tipico

del sole. Non è la prima volta che vengono scelti 2 colori, era già successo nel 2015 con Rose Quartz e Serenity (un rosa e un blu), ma quell’anno le due tonalità erano state pensate per fondersi insieme, come segno di fluidità.

Quest’anno, la scelta di combinare due colori è stata voluta per dimostrare come due elementi indipendenti e diversi tra loro, due toni complementari, possano collaborare e sostenersi a vicenda ed è stata dettata dal momento storico che stiamo vivendo, in cui abbiamo bisogno di pensare che le cose torneranno a splendere e ad essere concrete e solide.

Queste le parole di Leatrixe Eiseman, executive director del Pantone Color Institute: “Il mix tra Ultimate Gray stabile nel tempo e il giallo vibrante Illuminating esprime un messaggio di positività supportato da grande fortezza. Concreta e salda, ma allo stesso tempo calorosa e ottimistica, questa combinazione colori ci trasmette un senso di resilienza e speranza. Abbiamo bisogno di sentirci incoraggiati e risollevati; è qualcosa di essenziale per la mente umana.”

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Appartamento mq.90 fronte mare, soggiorno con cucina a vista, con balcone, 2 ampie camere, 2 bagni, posto auto.

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Property Ecobonus 110% per il fotovoltaico

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l nuovo Decreto Rilancio, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 19 maggio e convertito in Legge il 17 luglio 2020, comprende, tra le varie misure, una nuova forma di incentivazione dedicata al settore delle costruzioni e del risparmio energetico: l’Ecobonus 110%.

Si tratta di un'agevolazione vincolata alla realizzazione di almeno uno degli interventi di ristrutturazione cosiddetti «trainanti», vale a dire necessari per poter ottenere il beneficio, effettuati dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021.

Gli interventi trainanti sono i seguenti, e per ognuno sono fissati dei tetti di spesa massima diversi se il lavoro è effettuato in condominio o presso unità immobiliari singole: • cappotto termico, cioè l’isolamento dell’immobile con materiali che rispettino i criteri ambientali minimi; • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti negli edifici unifamiliari o nelle parti comuni degli edifici con quelli a pompa di calore o con caldaie a condensazione. Per quanto riguarda gli impianti solari o fotovoltaici e i sistemi di accumulo, beneficeranno dell'ecobonus del 110% solo se viene fatto almeno uno degli interventi «trainanti» detti sopra. Il decreto Rilancio riconosce l'ecobonus del 110% per le spese finalizzate alla «coibentazione delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio». Ovvero per il cappotto termico.

di Sara Fornesi

Stando a quanto disposto dalla legge sulla definizione di «edificio», l'ecobonus si può applicare a un fabbricato composto o meno da più unità immobiliari, ma anche ai singoli appartamenti all’interno dei condomini grazie ad una coibentazione interna delle superfici.

Il secondo intervento trainante che dà diritto all'ecobonus del 110% è quello effettuato sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, a pompa di calore (compresi gli impianti ibridi o geotermici) o con impianti di microcogenerazione. La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, vale anche per gli edifici unifamiliari e, quindi, non condominiali. Viene richiesta la ristrutturazione dell’impianto termico, comprensiva di sostituzione del generatore di calore, intervento sulle tubazioni di distribuzione e sostituzione dei terminali di emissione.

Requisiti tecnici Per ottenere l'ecobonus del 110%, il contribuente deve presentare: • progetto; • relazione di conformità prima dell’inizio dei lavori; • attestato di qualificazione energetica per la chiusura dei lavori;

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• attestato di prestazione energetica (l’Ape).

Sarà vincolante per ottenere il bonus che gli interventi comportino un salto di due classi energetiche dell’edificio. Nel caso non fosse possibile, deve essere garantito il passaggio alla classe energetica più alta, da dimostrare con l’attestato della prestazione prima e dopo i lavori rilasciato da un tecnico abilitato come dichiarazione asseverata.

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cedenza può scegliere la detrazione diretta per: • la trasformazione dell’importo in credito di imposta con possibilità di successiva cessione ad altri soggetti (fornitori, istituti di credito, altri intermediari finanziari); • un contributo sotto forma di sconto in fattura, pari, al massimo, all’importo della spesa fatturata, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

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Chi ne ha diritto Si può beneficiare dell'ecobonus del 110% nel caso in cui gli interventi vengano realizzati sulle parti comuni. Le spese vanno ripartite tra i beneficiari finali, vale a dire tra i condòmini, in base ai millesimi posseduti. Possono ottenere l'ecobonus del 110% anche le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, nel caso in cui l’edificio unifamiliare sia adibito ad abitazione principale, cioè quella in cui il contribuente dimora abitualmente con la sua famiglia ed ha la sua residenza anagrafica. La detrazione comprende anche gli interventi sulle parti comuni se le unità immobiliari si trovano in edifici con più case, uffici o negozi di un unico proprietario e, quindi, non condominiali. Non ci sono vincoli sulla tipologia dell’immobile.

Chi sostiene spese per i lavori citati in pre-

impianti di riscaldamento tradizionale

Property CASE, la pandemia cambia i gusti degli italiani

I

di Manuela Barsotti agente presso IDEALCASA Soluzioni Immobiliari

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l Covid-19 ha modificato completamente il concetto di abitazione. Dopo i vari step di confinamento, la casa ideale richiama i disegni fatti a scuola: 4 muri, il balcone, il prato con l'albero.

Il mercato immobiliare è radicalmente cambiato, chi cerca casa generalmente oggi richiede uno spazio esterno, una terrazza od un giardino. Richiesta altresì una maggiore ampiezza degli spazi rispetto a prima, quasi a sottolineare la sofferenza nell'essersi trovati diverso tempo "segregati" in spazi ridotti.

Questa tendenza viene riscontrata in tutte le zone di nostra competenza, sia in Versilia, che a Massa Carrara, a Sarzana ed a La Spezia.

Il problema è quello che le abitazioni con terrazza o giardino scarseggiano e costano moltissimo: i prezzi non sono stati ridimensionati dalla crisi dovuta alla pandemia, le richieste dei venditori (purtroppo) non si stanno ridimensionando, gli acquirenti vorrebbero spendere meno e risulta difficile quanto prima, nonostante l'elevata domanda, arrivare a concludere una trattativa.

Quella che sembrava la valvola di sfogo del nostra mercato di zona, ovvero quello delle seconde case, dopo un rapido sussulto di prima estate, si è ovviamente bloccato, per motivi contingentali.

Aggiungiamo il fatto che nelle varie manovre governative atte al limitamento dei contagi esista poca chiarezza nella misura in cui possiamo operare: sia i venditori che gli acquirenti si chiedono ogni giorno se l'autocertificazione per necessità abitativa sia valida nelle varie zone multicolor oppure no.

Infine, un pensiero riguardo tutti gli strumenti "tecnologici" che si stanno cercando di ottimizzare (visite virtuali e quant'altro): ok a qualsiasi innovazione e/o facilitazione della vita quotidiana in campo immobiliare, ma facciamo attenzione, l'acquisto della casa (o la sua locazione) rimane una cosa da toccare assolutamente con mano, sia per quanto riguarda la visita in loco che per la visione dei documenti e, concludo, non dimentichiamo che niente potrà mai sostituire l'empatia interpersonale che si instaura durante un incontro.

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Facilità di parcheggio. Molto interessante come 1^ abitazione o come investimento.

160.000 A.P.E.: G

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Centralissima, bella casa d'epoca con giardino. Libera sui tre lati, in posizione riservata. Composta da ingresso, cucina abitabile, sala, tre camere, bagno e piccolo locale uso lavanderia. Ristrutturata recentemente, mantenendo intatto il suo sapore antico. Il giardino attrezzato per pranzare all'aperto, con le sue piante e i fiori regala un'esplosione di colori in centro città, l'ideale per chi predilige le comodità ma non vuol rinunciare ad uno spazio all'aperto.

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279.000

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