Property Magazine - La Spezia & Levante Ligure - Mobile - Maggio/Giugno 2023

LA SPEZIA (SP)

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SAN BENEDETTO (SP)

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LA SPEZIA MIGLIARINA (SP)

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ARCOLA (SP)

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LA SPEZIA - Via Fiume 83

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RICCO' DEL GOLFO - LOC. VALDIPINO (SP)

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Appartamento di ampia metratura, costituito da 3 camere, sala, cucina, ingresso, ripostiglio, bagno, disimpegno. Annesso balcone. Termoautonomo. Piano 3° con ascensore.

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VIALE GARIBALDI (SP)

(SP)

RIF. 705

LA SPEZIA (SP)

LA SPEZIA, PRESSI P.ZZA C. BATTISTI (SP)

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Bed and Breakfast in condominio

Il regolamento di Condominio non può vietare l’esercizio dell’attività di Bed and Breakfast e/o Affittacamere

L’intraprendere un’attività di Affittacamere o attivare un Bed and Breakfast in uno stabile in condominio non può essere vietato dal regolamento condominiale.

E’ quanto ha stabilito la sentenza n. 24707 del 20.11.2014 emessa dalla Corte di Cassazione, in quanto non viene mutata la destinazione d’uso, pertanto gli immobili restano dedicati a civile abitazione e gli altri condomini non riportano conseguenze dannose, pertanto il regolamento di condominio non può vietare l’esercizio di tali attività.

In primo grado il giudice aveva accolto la tesi del condominio, che aveva proposto il ricorso sulla base del regolamento condominiale, bloccando l’attività di affittacamere. Nel ricorso in appello il giudice accertava che “l’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”. Nell’ulteriore ricorso in Cassa-

zione secondo i condomini si doveva escludere l’esercizio di attività alberghiera, in quanto il regolamento condominiale citava espressamente: “è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”. Ma secondo la Corte di Cassazione non c’erano “conseguenze pregiudizievoli” derivanti dall’attività di Bed and Breakfast per gli altri condomini, considerato anche che in appello si era ritenuto “che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di Bed and Breakfast”; inoltre l’asserzione era in linea anche con quanto contenuto nel regolamento regionale del Lazio n. 16 del 2008 dove si precisa che l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici (vedi anche Corte Costituzionale, sentenza n. 369/ 2008”. Aprire un Bed and Breakfast, o avviare un’attività di affittacamere in un condominio, dopo la sentenza del 20 novembre 2014, risulta indipendente da qualsiasi delibera o regolamento condominiale.

Nessun danno agli altri proprietari se un condomino deciderà di affittare il proprio immobile a giorni, o a settimane.

L'accesso e il passaggio nella proprietà privata per opere condominiali

Se si devono eseguire lavori dimanutenzione sulla facciata dello stabile che richiedono come indispensabile l'accesso nella altrui proprietà privata, in simile ipotesi può presentarsi un conflitto tra il diritto del condominio all' esecuzione di opere ritenute necessarie e l'assoluto rispetto del diritto reale del singolo condomino. Uno dei casi più frequenti è quello dei ponteggi da installare all'interno di un cortile privato situato a piano terra allo scopo di espletare un'attività edile condominiale. La norma codicistica di riferimento è l'art. 843 c.c., che recita: il proprietario del fondo non può negare il diritto di accesso al vicino che abbia la necessità di eseguire opere nella sua proprietà. In giurisprudenza sul punto non si nutre dubbi sul fatto che il diritto riconosciuto a colui che chiede di ottenere l'accesso all'area privata altrui con persone e materiali non costituisce una servitù a carico della proprietà esclusiva, bensì presenta il carattere di una obbligazione propter rem che si

di Flavio Maccione

risolve in una limitazione legale del diritto del titolare dell'area per una utilità occasionale del vicino, fatta salva, a mente dell'art. 843 c.c., un' adeguata indennità se l'accesso e il passaggio cagiona danno. Se da un lato la disciplina codicistica è chiara nell'affermare che il condomino non può assolutamente rifiutare l'accesso e il passaggio allo scopo di permettere l'installazione di un ponteggio nel suo cortile privato per manutenzionare la facciata interna dello stabile, dall'altro la stessa norma impone la sussistenza di una necessità assoluta di accesso e passaggio con uomini, attrezzi e materiali nell'area privata al fine di erigere un ponteggio. La necessità però presuppone l'assenza di accessi alternativi per l'esecuzione delle opere, ovvero la necessità di accedere sul fondo privato altrui non con riferimento al rifacimento della facciata in sé o di altra opera, bensì ai fini dell'erezione del ponteggio. Quindi se l'accesso si presenta necessario perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire i lavori, cede in capo al proprietario del fondo un obbligo, tutelabile anche in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c., di permettere l'entrata e il transito nella sua proprietà allo scopo di eseguire le opere necessarie.

In relazione a tale vincolo, che potrebbe comportare un minore o addirittura l'assenza di godimento del bene, la legge prevede il pagamento di una

indennità a carico di colui che usufruisce dell'accesso al fondo altrui, seppure detto accesso derivi dall'esercizio di un'attività lecita e consentita dalla legge ma che chiaramente prescinde dal risarcimento di eventuali danni provocati per colpa o per l'occupazione invasiva del fondo. Invero non rientra nella norma codicistica il diritto per il vicino o per il condominio di occupare impunemente il fondo altrui, ove procuri un indubbio disagio per l'impossibilità del proprietario di godere del proprio bene a causa dell'inutilizzabilità del cortile, siccome occupato da persone, attrezzi e ponteggi, con l'impedimento magari anche dell'apertura della porta-finestra del cortile.

E' il caso quindi di porsi in tale circostanza una domanda: come quantificare l'indennità di cui all'ex art 843 c.p.c., per l'ipotesi di riduzione di aria, luce e di impedimento dell'apertura della porta del cortile nonché dell'utilizzabilità del cortile privato ovvero del danno provocato da un'attività lecita ma comunque produttiva di pregiudizi?

E' del tutto evidente che una predeterminazione forfettaria del danno o della misura dell'indennizzo va valutata di volta in volta in base ai disagi arrecati oppure è rimessa a una valutazione equitativa del Giudice in caso di mancato accordo tra le parti.

Diversa ipotesi è invece quella che veda il proprietario avente il succielo del proprio balcone ammalorato richiedere al pro-

prietario sottostante l'accesso all'appartamento allo scopo di riparare il succielo del proprio balcone della facciata esterna dello stabile.

In questi casi non è possibile invocare l'art. 843 c.c., ben potendo il proprietario del piano sottostante, richiesto di permettere agli operai l'accesso all'appartamento, di denegare l'accesso nel proprio immobile sia perché ben si potrebbe intervenire sul balcone in aggetto dalla pubblica via ricorrendo all'ausilio di un cestello elevatore, evitando di onerare di responsabilità il proprietario sottostante per incidenti, cadute o comunque per eventuali danni a terzi.

Nel caso invece il proprietario sottostante acconsentisse a concedere l'accesso al proprio appartamento, è consigliabile a titolo precauzionale richiedere l'esibizione di polizza assicurativa delle maestranze, nonché di una dichiarazione di malleva di responsabilità in suo favore con contestuale esibizione di contratto d'opera commissionato dal proprietario del balcone sovrastante, per evitare ogni conseguenza di sorta. Dulcis in fundo, ragioni logiche oltre che giuridiche escludono in simili casi l'applicazione dell'art. 843 c.c., non rientrando certamente nella norma codicistica il diritto del proprietario del balcone sovrastante di obbligare la sottostante proprietà altrui ad accedere all'appartamento allo scopo di riparare il proprio balcone in aggetto.

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Corso Nazionale, appartamento al P.2° di stabile con ascensore, composto da 3 vani + servizio e un balcone. Rifiniture

In zona tranquilla, appartamento di ampia metratura composto da: grande ingresso, soggiorno, cucina, 3 camere, bagno e 3 balconi.

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Grande appartamento di mq 125 c.a. libero e abitabile subito, composto da ampio corridoio d'ingresso, 5 vani + servizio, ripostiglio e balcone.

In palazzina bifamiliare, ampio appartamento al P. 2° ed. ultimo, composto da grande salone con camino centrale, cucina, 4 camere e doppi servizi + balconata e terrazza abitabile. Sottotetto con terrazza abitabile.

In posizione interna e tranquilla, in palazzina di 3 piani con asc., app.to al P. 2° ristrutturato ed ottimamente rifinito. Ingr., sogg., cucinotto, 3 camere, bagno + balconata angolare di mq 18 c. a. Completa la proprietà la cantina e il posto auto.

Posizione interna e tranquilla, appartamento composto da: ingresso, soggiorno con terrazza, cucina, camera con grande balcone, ripostiglio e bagno. Rifiniture anni '80 ben tenute! Libero e abitabile subito!

In casa d'epoca appartamento al P. rialzato composto da corridoio d'ingresso, soggiorno, cucina, 3 camere e doppi servizi. Porzione di spazio esterno (orto) di proprietà. Ristrutturato, ben rifinito!

Ottima posizione, palazzo prestigioso, appartamento al P. ammezzato di mq. 280 c. a. divisi in 12 vani con ampio disimpegno e corridoio, doppi servizi, 2 ingressi. Facilmente divisibile in 2 unità. Attualmente uso ufficio! Ideale anche per attività ricettivà!

Piazza Europa, in palazzo prestigioso, appartamento al P. alto con vista panoramicissima!, 150 mq c.a. divisi in salone doppio, cucina, 3 camere, doppi servizi e ripostigli. Balconata panoramica mare!

LA SPEZIA CENTRO (SP)

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9621 ZONA OSPEDALE - Appartamento di 5 vani + doppi servizi e 2 balconi Rifiniture datate. Euro 220.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@ immobiliarebalducci.it

9605 PAGLIARI - Appartamento di 4 vani con giardino + posto auto coperto nel garage condominiale e cantina. Soggiorno con angolo cottura e ripostiglio, 2 camere e bagno. Euro 210.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it

9569 MAZZETTA - Appartamento al P. 7° (ultimo) di stabile con ascensore, in ordine, composto da 4 vani con terrazza. Euro 195.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it

9565 PEGAZZANO - Bella posizione, stabile senza ascensore appartamento al P.4° di 4 vani in ordine. 1 balcone nel soggiorno. Cantina di mq 20 c.a. Euro 120.000. IMMOBILIARE BALDUCCI • Tel. 0187502970 • info@immobiliarebalducci.it

Rif. 1064 MAZZETTA - In posizione tranquilla luminoso ed arioso vani 5 ed accessori così suddiviso: entrata, salone, ampia cucina, tre camere, ripostiglio e ampio bagno con possibilità di suddividerlo in due e creare i doppi servizi (superficie mq. 120 circa). Dotato di due balconi dai quali si gode una vista panoramica. Buono lo sato interno. Dotato di box auto di mq. 15 circa. Con ampia vista aperta. Posto al piano quinto e penultimo con ascensore. Euro 225.000. AGENZIA IMMOBILIARE TIRRENIA • Tel. 0187.739225 • imm.tirreniasp@ gmail.com

Rif. 1021 FABIANO - In stabile moderno alloggio di mq. 80 circa così suddiviso: soggiorno, cucinotto con veranda, 2 camere e bagno. Annesso sottotetto di mq. 40 c.a dove si può realizzare altra camera e servizio. Completamente ristrutturato. Tetto e facciata ripristinati. Posto al piano 7° ed ultimo. Prezzo tratt. Vista panoramica sulla citta' e vista mare dalla camera. Euro 160.000. AGENZIA IMMOBILIARE TIRRENIA • Tel. 0187.739225 • imm.tirreniasp@ gmail.com

Rif. 1323 PITELLI - Antica villa bifamiliare si vende il piano inferiore: alloggio di mq. 120 pari a 4 vani + taverna di mq. 50 sottostante + giardino di mq. 370 a piane. Euro 440.000 tratt. AGENZIA IMMOBILIARE TIRRENIA • Tel. 0187.739225 • imm.tirreniasp@gmail.com

Rif. 1323 PITELLI - In palazzo d'epoca appartamento di vani 6 e doppi servizi, un balcone d'angolo. Vista mare. Da ristrutturare. Euro 310.000 tratt. AGENZIA IMMOBI-

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Rif. 1163 CENTRO KENNEDY - In stabile moderno e con ottima esposizione angolare, vani 3 ed accessori: entrata, sala, cucina, camera e serv., 1 balcone. P. 1°. Solo parzialmente rinnovato. Libero subito. Euro 120.000. AGENZIA IMMOBILIARE TIRRENIA • Tel. 0187.739225 • imm.tirreniasp@gmail.com

Rif. 1253 LA CHIAPPA - In palazzotto stile Liberty, VANI 3,5 così composto: sala-cucina open space, camera, servizio, scala interna x accedere a camera mansardato, 2 balconi. Ristrutturato. Liberabile in 6 mesi oppure Locato. OTTIMO USO INVESTIMENTO. P. 3° ed ultimo senza ascensore. Euro 120.000 tratt. AGENZIA IMMOBILIARE TIRRENIA • Tel. 0187.739225 • imm. tirreniasp@gmail.com

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Rif. 0000 ADIAC. OSPEDALE - Via Picco, in palazzo d'epoca splendido appartamento mansardato, completamente ristrutturato con pavimento in parquet, ecc. VANI 4: corridoio, sala, cucina, 2 camere e servizio. Al P. 6° ed ultimo. Anche arredato con mobili moderni. Euro 185.000. AGENZIA IMMOBILIARE TIRRENIA • Tel. 0187.739225 • imm.tirreniasp@gmail.com

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IT215 ARCOLA - Nel borgo, casa semindipendente molto caratteristica, disposta su 2 livelli composta: al piano 1°: disimpegno, camera matrimoniale, cameretta, bagno, al piano superiore soggiorno con antico caminetto e tetto con travi a vista, cucinino. Cantina al piano terreno della superficie di circa 20mq. A 7 km dalla Baia Blu e da Lerici, a 11 km dalle spiagge di Marinella e Bocca di Magra. Ideale uso vacanze, investimento e residenza. Euro 35.00. AGENZIA IMMOBILIARE RIVIERA • Tel. 0187986421 • info@immobiliareriviera. com

Rif. 1293 BOLANO - Località Montebello di Fondo, panoramica casa bifamiliare a 3 piani. Dotata di 2 ingressi così suddivisa: P. Terra: cantina; Piano 1°: sala,

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Codiponte - Cielo terra del 1600 nel centro storico di Codiponte, sotto il castello Malaspina. Ristrutturata completamente con materiali di pregio e finestre in castagno massello, su 2 piani, libera su 3 lati e 2 cantine con volti in pietra, possibilità di giardino attiguo. Ingresso indipendente con piccolo portico e forno a legna, soggiorno con camino, cucina con piani di cottura in muratura, rip. sottoscala, al piano superio-

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Tipica casetta Ligure su 2 livelli con ingresso nel soggiorno, 1 camera, cucina abitabile, 1 bagno. A corredare la proprietà grande cantina e ampio giardino attrezzato con barbecue.

Luminoso e caratteristico appartamento su 2 livelli nel borgo storico, ristrutturato in stile, con ampia cantina indipendente rispetto all'appartamento.

Centralissimo appartamento posto al 1° piano di un palazzo storico, con ingresso, soggiorno con cucina a vista, 1 camera, 1 bagno. Da ristrutturare. Posto auto condominiale.

Appartamento con vista mare con ingresso indipendente composto da soggiorno, cucina, 2 camere, bagno , 2 balconate, giardino privato e box. A corredare la proprietà spiaggia privata ad uso condominiale.

Appartamento in posizione dominante a cavallo tra Rapallo e Zoagli con bella vista mare. Composto da ingresso con corridoio, cucina abitabile, ampia camera matrimoniale, soggiorno, bagno finestrato e ripostiglio.

La casa è una necessità, a volte un sogno, ma comunque un obiettivo da raggiungere, da noi troverete non solo professionalità, ma anche supporto e condivisione

Appartamento in villa ligure di nuova edificazione, con garage interno coperto di proprietà e finiture di pregio; composto da ampio soggiorno con cucina a vista, 2 camere, bagno, terrazza con aiuole e cantina.

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App.to ordinatissimo vista mare, con infissi nuovi, contesto residence di ottimo livello, comprensivo di tutti i servizi (piscina, campo da tennis), si trova in posizione dominante all’ultimo piano della palazzina.

Appartamento ristrutturato con ampia superficie 105 mq. c.a.: ingresso in corridoio, grande soggiorno con piccolo studio, cucina abitabile, doppi servizi, due camere, grande dispensa e tre balconi.

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