Danske Lejere Årsskiftet 2018/2019 - Glade for at bo til leje - Kom ud af dårligt lejemål - Ghettopakken - Hvor skal de fattige bo? - Frivillige skal have noget - Det første råd er gratis - Ikke love for meget
Vi er der for lejerne i hele Danmark
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere
Danske
Lejere Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation. DANSKE LEJERE Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C 71 99 44 14 Mandag - torsdag 10.00 - 13.00 info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk
Dette magasin er udgivet af Danske Lejere i december 2018. Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen Tekstmæssig assistance: Thues Skrivestue Forsidefoto: Boligblok i Brøndbystrand, hvor vi i august afholdte et informationsmøde om genhunsingsregler. Brøndby er ikke ramt af Ghettopakken, men sundhedsfare har gjort, at et antal blokke skal nedrives. Erfaringer fra problemerne med at skulle genhuse et stort antal beboere, viser at det absolut ikke er en problemfri proces.
42 sagsbehandlere, nævnsmedlemmer og boliglægdommere brugte en hel lørdag i oktober på at dygtiggøre sig indenfor lejeretten, ved et arrangement afholdt af Danske Lerjere. Underviser var Hans-Henrik Edlund, der er en af landets absolut mest vidende eksperter indenfor lejeret. Han professor og underviser ved jurastudiet i Aarhus.
Hvor skal de fattige bo? Ghettopakken er mest af alt en trist historie om, hvor svag den politiske respekt og forståelse er for lejeboligen som en nødvendig og vigtig del af samfundet. Politikerne tænker som boligejere, og lejerne udgør ikke en tilstrækkelig vælgermæssig trussel for dem. Modsat den effektive måde de offentlige ansatte skabte respekt omkring sig - som en vælgermæssig faktor, som man skulle tage højde for - ved overenskomstforhandlingerne i foråret 2018
Man vil øge prispresset på det private lejeboligmarked, - en gave til grundejerne.
nen for at presse egne borgere udenfor kommunegrænsen.
Flere udsatte borgere – med et lavt indtægtsgrundlag – vil blive presset væk fra de større byer og beskræftigelsesmuligheder - og vil derefter medvirke til at ”ghettoriser” udkantskommuner.
Og helt absurd kan det betyde, at boliger, hvor lejerne har betalt millioner til færdiggennemførte renoveringer, - nu kan komme til at betale for at ødelægge det, der er opnået.
Kertemindes borgmester Kasper Olesen (S) kalder den 23. november overfor Fyns Stiftstidende f. eks. Ghettopakken en bombe under hans kommune.
Ghettopakken påstås at ville løse problemer, - men de dele af planen, der kan medføre nedrivninger, bortsalg og tvangsflytninger vil i stedet kunne skabe massive problemer.
Ikke fordi der er ghettoområder i hans kommune, men grundet frygten for, hvad der sker, hvis der nedrives 2.000 boliger i Vollsmose i Odense. ”De løser jo ikke noget problem med den her pakke. De flytter bare rundt på problemet, så vi får ghettoer nogle andre steder.” citeres han for at sige.
Ghettopakken påvirker ikke kun de lejere, er tvinges til at flytte. Det indskrænker alle lejeres muligheder for at få sig en prismæssig rimelig og ordentlig lejebolig.
Og set herfra et udtryk for, at der kan være indbygget en usund ”kommuneegoisme” i det, hvis kommuner reelt kun tilslutter sig pla-
For hvor skal ”de fattige” egentlig bo?
2
Der er brug for, at tidligere tiders tradition for en progressiv inspireret boligpolitik genoptages. Så de toneangivende politikkere komme til at forstå sig på de sammenhænge, der gør sig gældende. Og der er brug for, at lejerne træder i karakter og bliver en magtfaktor – så politikerne tvinges til at føre en politik, der ikke ødelægger de sociale elementer i vores boligpolitik. Og der er brug for at absurditeten udstilles lokalt fra område til område og fra kommune til kommune. Jørgen Dyrholm Jensen Driftsleder Danske Lejere
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere
Jurist i Aalborg
Frivillige skal have noget ud af at arbejde for os 28-årige Nikoline Brohus Sørensen arbejder som jurist for Danske Lejere til daglig med base i kontoret i Aalborg. Samtidig har hun meget med de frivillige jura-studerende, der frivilligt og ulønnet arbejder for Danske Lejere, at gøre. ”De frivillige skal føle, de får noget ud af det. Både fagligt og socialt”, slår hun fast. Derfor gør hun meget ud af at klæde de frivillige på i forhold til lejelovgivningen.
terfølgende spisning sammen.
de frivillige jurastuderende.
”At vi satser på begge dele giver også et godt ry hos de studerende. Sådan oplever jeg det i hvert fald, og det er jeg glad for, siger hun.
”Først og fremmest fordi jeg også selv synes, det er sjovt, og fordi jeg har muligheden for det”, siger hun.
Var selv frivillig først
Før hun blev ansat har hun også selv som studerende været frivillige hos Danske Lejere. Nogle af de frivillige havner i stillinger, der har med lejelovgivning at gøre.
Men også at være der til feed-back i forhold til de sager, som de frivillige kommer til at arbejde med.
”For nogle er det omvendt også en måde at finde ud af, at det ikke liger der det, de skal specialisere sig i”, siger Nikoline Brohus Sørensen. Hun understreger, at noget af det, de frivillige også skal lære, handler om at afstemme forventninger.
”Alene det, at vi er der, og er klar til
”Vi lover aldrig en lejer, der kommer
at forholde os til de juridiske problemer, der måtte være, kan også være en hjælp for de studerende og frivillige”, siger hun.
med en sag, at den pågældende har et sikkert resultat. For så giver vi nogle forventninger, der måske ikke kan indfries.
Mange arrangementer
Sikkerhed findes først, når en sag er løst og afgjort. Det er også noget, de frivillige lærer ved at arbejde hos os”, siger hun.
Derudover er der specielt i Aalborg jævnlige arrangementer med både fagligt og socialt indhold. En dag har også være sat af til at uddele folder om ”Danske Lejere” kombineret med ef-
Hun er meget glad for arbejdet med
3
De frivillige udfører en meget stor del af arbejdet hos Danske Lejere. Nok mere end halvdelen. Gennem årene har mere end 300 frivillige haft deres gang i de rammer, der i dag er Danske Lejere. Stud jur. og stud. ha. Jur. De frivillige fungerer som medarbejdere i en organisation med både frivillige og ansatte. De får dermed et selvstændigt ansvar for at håndtere sager. Det forventes, at man arbejder mindst fire timer om ugen – og mange arbejder mere end det.
Nikoline Brohus Sørensen gør meget ud af arbejdet med de frivillige. Hun er her i gang med at tildele uddelingsomåder, da teamet i Aalborg i august påtog sig den tørn at uddele omkring 6.000 informationsflyers i Aalborg. Udover strabasserne ude i byen bød dagen på spisning og hygge.
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere Forlig om flytning glædede lejere:
Vi kom ud af et dårligt lejemål En strid mellem en lejer og en udlejer i Herning Kommune endte med et forlig, der gav lejerne mulighed for hurtigt at flytte uden at miste deres depositum. Dermed kunne lejere komme væk fra en bolig, som de ikke opfattede som ordentlig sat i stand og med mangler blandt andet i form af fugt og svamp. Det fortæller Sara Louise Larsen, som med sin mand Christian Larsen og hendes to børn Alfred og Nora Rosenberg boede på stedet.
”Sagen lagde et stort pres på os og var gået i hårdknude. Nu bor vi et andet sted, og vi har det alle sammen bedre”, fortæller hun.
op til det, som man mente at have aftalt med ham. Standarden på boligen var derfor ikke god nok blandt andet med en dårlig trappe til første sal, og de oplevede også problemer med fugt og deraf følgende svamp blandt andet fordi, der manglede udluftning.
Familien lejede boligen uden at have set det færdige resultat, fordi boligen var ved at blive sat i stand, da de med udlejer aftalte, at de ville leje den og flytte ind. På forhånd havde lejerne aftalt med udlejer, hvad de gerne ville have lavet på boligen.
Talte os ikke efter munden
”Vi havde svært ved at snakke sammen efter, at konflikten havde udviklet sig. Vi havde fået kontakt med en rådgiver, der nok talte os efter munden, men
Grundlæggende handlede striden om, at familien ikke oplevede, at udlejer levede
lod os helt alene, da sagen gik videre til huslejenævnet”, fortæller Sara Louise Larsen. Efter et stykke tid fik familien kontakt med Danske Lejere. ”Vi oplevede, at der langt om længe var nogle, som tog hånd om vores problemer. De talte os bestemt ikke altid efter munden og stillede også kritiske spørgsmål til os, men de forsøgte at finde en løsning, så vi kunne komme videre”, siger Sara Louise Larsen.
Fik depositum fri
Det endte med et forlig, og at sagen derfor blev trukket tilbage og ikke kom i huslejenævnet. Forliget indebar altså, at familien fik mulighed for hurtigt at flytte ud og samtidig fik tilbagebetalt deres depositum. ”For os betød det, at vi kunne komme væk fra noget, vi bestemt ikke var tilfreds med og havde penge til at betale depositum for det nye lejemål. Vi kunne komme videre”, siger Sara Louise Larsen. Men familien mener stadig, at udlejer har et ansvar ved ikke at leve op til sine løfter til, hvad han ville lave. ”Men vi er glade for, at det endte med et forlig, og at vi kunne komme videre med vores liv. Hele familien har fået det bedre efter, at vi er flyttet”, siger hun.
Fandt Danske Lejere på Facebook
Sara Louise og Christian Larsen og de to børn Alfred og Nora Rosenberg har alle fire fået det bedre efter at være flyttet. Privatfoto
4
Hun er også glad for den rådgivning og hjælp, hun har fået fra Danske Lejere. ”Vi fandt organisationen via nogle debatgrupper på Facebook, og det er vi me-
Årskiftet 2018 / 2019
get glade for. Her fik vi den professionelle hjælp, der var brug for”, siger hun. Hun synes også selv, hun har lært noget af hele sagen, og har derfor nogle gode råd, hun gerne vil give videre.
Danske
Lejere ”Før I flytter ind er det en god ide at tjekke husets energimærkning og i BBRregisteret. Begge dele er muligt at finde på internettet”.
Danske Lejere til at kigge en kontrakt igennem. ”Vel at mærke inden den er skrevet under, og inden man er flyttet ind, så man ikke står i problemerne bagefter”, slår Sara Louise Larsen fast.
Det vigtigste råd er, at få
Vores udgangspunkt er altid lejernes reelle interesser ”Når vi har en samtale med en eller flere lejere i en sag, der handler om manglende vedligeholdelse og/eller mangler ved en bolig, forsøger vi at finde ud af, hvad de pågældende egentlig helst vil: Have udført arbejdet eller flytte”.
muligt at få udført det arbejde, der skal gøres. Så er det kravet”, fortsætter han.
Det siger Jørgen Dyrholm Jensen, der er driftsleder hos Danske Lejere.
”I den situation handler det om at give lejer så gode vilkår som muligt i forbindelse med en flytning.
Han understreger, at Danske Lejere altid tager udgangspunkt i og forsøger at varetage lejernes interesser. ”Hvis lejerne gerne vil blive boende, og der er tale om manglende vedligeholdelse og/eller mangler, så handler det for os om så hurtigt som
”Derfor kan vi også godt forstå, hvis lejerne stadig er vrede, fordi en udlejer rent faktisk ikke har levet op til sit ansvar.
Men hvis lejerne egentlig helst vil flytte – måske fordi konflikten med udlejer er kørt op i en spids – så er udgangspunktet et andet.
Det er helt forståeligt, men hvis det bedste for lejerne har været at komme væk og videre, er det først og fremmest det, vi er gået efter i dén konkrete sag”, siger Jørgen Dyrholm Jensen.
Og så forhandler vi med udlejer om det, hvis det er en mulighed”, siger Jørgen Dyrholm Jensen. Han tilføjer, at der af den grund stadig godt kan være alvorlige mangler ved boligen, som bør udbedres.
Han kommenterer ikke de konkrete detaljer i sagen, men forholder sig mere generelt til det gavnlige i at indgå forlig. ”Det kræver at begge parter også kan styre sig, og derfor at advokater og rådgivere har styr på hver deres folk.
For hvis et forlig skal have mening, skal begge parter selvfølgelig holde det”, siger han.
Hvis der har været et forløb med mundtlige henvendelser, så henvis til dem skriftligt overfor udlejer.
Stil forventninger, når du skriver. Ikke i et hårdt sprog. Men høfligt og klart og tydeligt.
”Begge parter havde også i sidste ende, viste det sig, styr på deres folk og den gensidige tillid, der også er nødvendig”, fastslår han.
5
Få forholdene dokumenteret på skrift. Send en e-mail eller et brev til udlejer.
”Derfor begynder vi netop med at finde ud af, hvad der egentlig er det vigtigste for lejerne”, siger han.
I den konkrete sag var han glad for samarbejdet med Danske Lejere, og at det lykkedes at indgå et forlig.
”Ofte er det muligt at finde en løsning, hvor begge parter kan komme videre og ud af noget, der måske ellers kunne være en langvarig og reelt nyttesløs strid.
Ønsker du/I at hjælpe jer selv bedst muligt, så er der her nogle enkelte råd, som kan hjælpe lidt:
Han understreger, at Danske Lejere har haft flere sager af begge typer.
Men det er bestemt ikke altid, at parterne selv midt i deres strid kan få øje på den løsning. Det er en væsentlig årsag til, at man ikke skal være sin egen advokat”, siger han.
Ifølge ham står to parter ofte meget stejlt og langt fra hinanden. Derfor er det ofte en fordel at få andre ind over, når og hvis der skal indgås et forlig.
Gode råd til lejere, hvor der er problemer med vedligeholdelse
Vi oplever alt for opfte, at frustrationerne har bygget sig op, uden at der er skabt et skrftligt bevis for henvendelser og dialog.
Forlig er ofte den bedste udvej for alle Advokat Jørgen Flodgaard var advokat for udlejer i sagen fra Herning Kommune. Han glæder sig også over, der kom et forlig i sagen og over samarbejdet med Danske Lejere.
Fakta fra Danske Lejere:
Gør det klart, at du forventer et svar. Ønsker man hjælp, så holder man under ingen omstændigheder bare huslejen tilbage. Står man i huslejerestance, er der ikke langt til en situation, hvor udlejer med fogedens hjælp kan sætte lejer på gaden. Danske Lejere kan rådgive og hjælpe. Henvend dig, men husk gerne kopi af lejekontrakt, kopier af den kommunikation, der har været med udlejer og eventuelle fotos. Vi kan også få brug for en fuldmagt.
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere Par flyttede fra hus til lejlighed:
Glad for at bo i lejlighed tæt på andre mennesker
Annemette og Torben Justesen flyttede for små 11 år siden fra hus til lejlighed. Et skifte, de i dag er glade for. Parret er i dag henholdsvis 66 og 81 år. De boede i et hus i en mindre by og flyttede ind til Langeskov – en mindre stationsby mellem Odense og Nyborg. Her bor de i det almennyttige byggeri Grønløkken. ”Vi havde fået lejligheden fra 1. februar 2008, og da vi fik den tilbudt var de ikke færdige med at bygge. Derfor flyttede vi også ind i en helt splinterny bolig”, fortæller Torben Justesen. Parret fik solgt deres hus på tre måneder og til den pris, de havde forlangt. På den måde var de heldige. Men de skulle være ude af huset den 15. januar. Så hvis ikke havde kunnet låne et hus, havde de stået uden bolig i et par uger. ”Min kusine skulle med sin datter til Australien, og vi fik lov til at låne deres hus i Kerteminde”, fortæller Annemette Justesen. Da de var flyttet ind, gjaldt det også om at pakke hurtigt ud. For kort tid efter skulle parret fejre kobberbryllup. Det betød også, at flyttekasserne ikke bare fik lov til at stå uåbnede.
Slipper for bekymringer
Parret er rigtig glade for deres nye bolig i Langeskov. Kun 200 meter fra et center med mange forskellige butikker. Tæt på bibliotek og andre faciliteter. ”Ved at bo til leje slipper vi også for bekymringerne,
hvis noget går i stykker ved ejendommen. Økonomisk ved vi, hvad huslejen er, og vi slipper for mange praktiske ting omkring vedligeholdelse”, siger Annemette Justesen.
En af årsagerne til, at parret gerne ville flytte, var, at hus med have krævede for meget af det ældre par, hvis det skulle holdes ordentlig. Den bekymring har de ikke nu. De er også kommet tæt på deres naboer. Det sociale er en del af det, og det skal man være indstillet på i en almennyttig lejlighed.
Nabo på 105 år
”Vi kan se, at vores nabo på 105 år sidder og spiller kort nu. Vi har også lånt hendes skur på fire kvadratmeter, fordi det kneb med pladsen i vores”, fortæller Torben Justesen. Da de boede i hus med loft, garage og redskabshus havde de mange steder at lægge ting. Det kniber mere nu.
hvad man har behov for og lyst til”, siger Annemette Justesen og kommer med et par råd til nogle af overvejelserne:
”Derfor har vi været tvunget til at blive bedre til at rydde ud og op, og det går efterhånden også meget bedre”, siger Torben.
”Skal det være tæt på offentlig transport og indkøbsmuligheder? Hvordan med trapper det nye sted – eller er der elevator? Parkeringsmuligheder for eventuel bil.
Før de flyttede i lejlighed havde de været til et arrangement om netop det at flytte fra hus til lejlighed arrangeret i et samarbejde mellem Ældresagen og Danske Lejere. De to foreninger har flere steder gennemført sådanne møder.
Gøre op med sig selv, hvor social man har lyst til at være i for eksempel bibliotekets venner, frivillig i genbrugsbutik eller frivillig på plejehjem. Muligheder for motion og fitness og idræt i almindelighed”.
”Der er nemlig en del ting, der skal tænkes over, når man flytter i lejlighed. Navnlig skal man overveje, 6
Annemette og Torben Justesen er glade for deres lejlighed. Her står de i det åbne køkken. Foto: Thue Grum-Schwensen
Om at sælge bolig og derefter blive lejer Der er et misforhold imellem, at boligejere kan betale 30.000 50.000 kr. til en mægler, ved et boligsalg, - og derefter ikke bruge en krone på at få hjælp og råd til at forberede sig bedst muligt på en fremtid som lejere.
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere
Sager kan udvikle sig på mange måder:
Vi er forsigtige med at love for meget på forhånd Jeanette H. Nielsen på 36 år arbejder som jurist hos Danske Lejere på kontoret i Aarhus og har gennem tiderne ført mange sager for lejere.
have os til at gå videre med sagen overfor udlejer, skal vi typisk også have en fuldmagt, som kan downloades fra vores hjemmeside”, fortæller Jeanette.
Jeanette har en meget væsentlig rolle, som den, der forhåndsvurderer mange af de nye henvendelser, der dukker op i Aarhus.
Hvis alle papirer og dokumenter er på plads, vil man i nogle situationer foreslå lejer selv at skrive til sin udlejer. Eventuelt med sagkyndig bistand fra Danske Lejere.
Og har der ofte ansvaret for de første svar, og senere beslutningen om henvendelsen skal lægges til en anden medarbejder, evt. en af vores jurastuderende. ”Vores udgangspunkt er, at vi ikke lover et sikkert resultat på forhånd.”, slår hun fast. ”Ofte synes folk, at de har en rigtig god sag. Men en ting er, hvad der måske virker rigtigt, noget andet er sommetider jura.”, siger Jeanette Nielsen. Når Danske Lejere får en sag ind, handler det ofte om hurtigt at få en dokumentation på plads. En kopi af lejekontrakt, eventuelle fraflytningsrapporter, billeder, rapporter om for eksempel skimmelsvamp fra fagfolk og andet kan indgå som en del af en dokumentation. ”Hvis lejer eller lejere vil
selv er direkte involveret i konflikten. Det kan give mulighed for at forhandle noget fornuftigt hjem”, siger hun. Nogle sager ender med at komme i for eksempel huslejenævnet, så det altså er andre, som i sidste ende kommer med en afgørelse. I den sammenhæng er det som jurist for lejerne godt og vigtigt at have styr på, hvordan tidligere afgørelser i sager, der ligner, har set ud. Det som med et fint juridisk ord hedder ”præcedens”.
”Det er ikke altid klogt at fortælle, at man har nogle på sidelinien til at hjælpe sig, og det har udlejer heller ikke krav på at vide. Men det afhænger også af den konkrete situation”, siger Jeanette H. Nielsen.
”Vi er generelt åbne for alle de muligheder, der kan være undervejs i forløbet af sag, idet vi tager udgangspunkt i lejeren og lejerens reelle interesser”, siger Jeanette H. Nielsen.
Hvor langt en sag kommer hænger sammen med, hvordan udlejer reagerer. Danske Lejere oplever sager, der hurtigt kan afsluttes, fordi udlejer faktisk giver sig med det samme og giver lejer ret.
Hun understreger, at hendes arbejde generelt er med til at gøre hende skeptisk overfor udlejere. I hvert fald mere end hun har været tidligere.
Andre sager kræver forhandling. Nogle gange direkte med en en udlejer og andre med en rådgiver af en udlejer – for eksempel en advokat.
”Omvendt er det ikke helt retfærdigt. Vi får jo netop de sager, hvor det er gået galt. Men der er god grund til at være opmærksom og passe lidt på. Også for den enkelte lejer”, slår hun fast som sin erfaring.
”Hvis en konflikt mellem lejer og udlejer virkelig er kørt op i en spids, er det ofte godt at kunne forhandle med en rådgiver, der ikke
Jeanette H. Nielsen har stor erfaring med at føre sager for lejere. Foto: Thue Grum-Schwensen
Undgå selvskade Ved at benytte ordet ”selvskade”, vil vi meget gerne pege på to hovedproblemer: 1. At lejere ikke får sendt skriftlige og tydelige beskeder til deres udlejer i de relevante sammenhænge. 2. Lejere, der ofte i berettiget frustration, får sig udtrykt på en sådan måde, at det optrapper konflikten, - og derved gør det sværere for lejer at opnå et fornuftigt resultat.
Danske Lejere: ”Vi skal rumme den umiddelbare og berettigede oplevelse af uretfærdighed. Samtidig skal vi også kunne fortælle, at jura og faktisk ret ikke altid vil give lejeren ret.”
7
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere Danske Lejere var med ved høring i Folketinget om Ghettoplanen:
Plan kan stadig ramme skævt ”Noget af det værste i regeringens forslag til Ghettoplan, nemlig en finansiering, hvor lejerne selv betalte det hele via landsbyggefonden, blev heldigvis ikke sådan”, siger Pelle Roesen, der i det tidlige forår repræsenterede Danske Lejere på en høring om det, som på det tidspunkt var regeringens udkast til en Ghettoplan.
høringen, var den problemstilling oppe. Der er så store forskelle på kommunerne i Danmark, når det handler om almennyttige boliger, at den plan, der lig-
fordi der så ville ske noget. Men det er vel ikke meningen”, siger Pelle Roesen. Mere glidende og mindre firkantede kriterier kunne
”Det var rigtig fint at være med til høringen. Det øgede ens viden og satte nogle ting på plads. Men arbejdet i forhold til ghettoplanen er langt fra slut”, siger han.
At det ikke blev helt så galt skyldes ifølge Pelle Roesen blandt andet en stort indsats fra Boligselskabernes Landsforening (BL). Blandt andet i forbindelse med den høring, han deltog i, som var med til at lægge pres på politikerne. ”Men det ændrer ikke på, at planen stadig kan ramme socialt skævt, blandt andet fordi den ikke tager højde for de store forskelle, der er på kommunerne”, siger han.
Skubbe lejere ud til private udlejere
Nogle steder, hvor der ikke er mange almennyttige boliger, vil det kunne skubbe lejere ud på det private udlejningsmarked. Og det vil gøre det muligt for visse udlejere at begynde at leje meget dårlige boliger ud i områder med mangel på billige lejeboliger. ”For eksempel omkring Slagelse og Korsør eller i trekantsområdet”, siger han. Navnlig i det, der sommetider kaldes udkantsdanmark, risikerer man derfor, at lejere uden mange midler reelt skubbes ud i meget ringe boliger. ”Allerede da jeg deltog i
Danske Lejere er modstandere af at rive gode og velfungerede boliger ned. Her er vi på Motalavej i Halsskov ved Korsør. Foto: Thue Grum-Schwensen ger, simpelthen ikke kan fungere alle steder”, mener han. Desuden mener han, der er et problem med definitionen. Hvad der er ghettoområder defineres ud fra nogle meget firkantede kriterier. ”Vi har områder med store problemer, der ikke defineres som ghettoer, og hvor der derfor måske ikke reelt ikke gøres noget. Nogle steder har jeg hørt nogle snakke om, at det måske kunne være en fordel at komme på ghetto-listen, 8
derfor være en fordel. ”For det handler ikke om, at der ikke er boligområder med problemer. Det er der. Men den plan, som der nu er lavet forlig om, risikerer at ramme de forkerte og meget socialt skævt i hvert fald nogle steder i landet uden for alvor at løse problemerne”, siger han.
I lighed med Rune Skovgård Krog håber han også på, at kommuner og boligforeninger har held med i nogle områder at få pillet boligområder ud af Ghettoplanen, så der på den måske på den måde bliver tale om færre nedrivninger og deraf følgende også flere genhusninger.
Selv om han glæder sig over, at finansieringen ikke blev helt så slem, som der oprindelig var lagt op til, synes han stadig, at resultatet samlet set er for dårligt – for lejerne.
”Men der er også grund til at kritisere Ghettoplanen og arbejde for at få den ændret”, understreger han. (Interview fra før planens endelige vedtagelse i Folketinget)
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere
En plan med blinde vinkler:
Danske Lejere advarer mod ghettoplanen ”Der er væsentlige blinde pletter i det, der arbejdes med”. Sådan lyder det i et høringssvar fra Danske Lejere om Ghettoplanen eller, som det officielt kaldes, ”initiativer, der modvirker paralelsamfund”. ”Lejere i den almene sektor i Danmark har generelt kunnet stole på, at de kunne blive boende, hvis de ellers opfyldte de vilkår om adfærd, lejebetaling med mere, der fordres. Undtagelsen har været steder, hvor renoveringer er gennemført med ændringer i lejemåls identitet af blandt andet byggetekniske hensyn. Sædvanligvis ved helhedsplaner”, hedder det i høringssvaret, som fortsætter: ”I de aktuelle forslag til
lovændringer ligger, at lejere kan påtvinges at flytte af hensyn, der hverken beror på deres urimelige adfærd, manglende lejebetaling, bygningsmæssige hensyn eller lignende, men blot beroende på, at man politisk og statistisk har besluttet sig for, at de skal flyttes”.
billig og tryg lejebolig”, skriver Danske Lejere.
Danske Lejere påpeger i høringssvaret, at genhusning generelt rammer lejerne hårdt. Også når genhusning skyldes renoveringer og andet.
Gode og velfungerende boliger bør ikke rives ned eller sælges. Derved indgår de netop ikke længere i det bolig-sociale tilbud, som har været en del af baggrunden for, at de blev opført.
Hvor hårdt, det rammer nogle lejere, overser man i Ghettoplanen efter Danske Lejeres mening.
”Vi ser positivt på enhver opblødning af firkantede krav, det oprindeligt begyndte med. Krav hvor man påtvinges handlinger, der beror på statistik og fjernstyring, men ikke sund fornuft i det konkrete tilfælde”, skriver Danske Lejere i
Initiativerne kan, som de er planlagt, komme til at gøre et indhug i en i forvejen for beskeden mænge boliger, der er tilgængelige for de dele af befolkningen, der har brug for en tilstrækkelig
Grafik fra kampagne på Facebook for almene boligforeninger og beboere, der beder politikerne tænke sig om. høringssvaret. Danske Lejere opfordrer i stedet til, at staten sætter nogle rammer op, der kan være med til at sikre, at alle kommuner lever op til deres ansvar. For eksempel ved at bygge almennyttige boliger.
Korskærparken i Fredericia er et andet af de områder, som allerede er gennemrenoveret for midler fra Landbyggefonden, for at give mulighed for en bedre udvikling. Men hvor man nu trues af nedrivning mv. 9
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere Jurist hos Danske Lejere:
Genhusningen skal være ordentlig ”I værste fald kan den såkaldte ghetto-plan medfører nedrivninger i stor stil, så masser af mennesker skal genhuses. Jeg håber ikke, det går sådan”, siger Rune Skovgård Krog. Han arbejder til daglig på Danske Lejeres kontor i Valby. ”Vi har i forvejen erfaringer med genhusning fra forskellige typer projekter, og de erfaringer vil vi i givet fald få brug for, men bare i meget større skala”, siger han. Hvis en masse lejligheder rives ned, vil det i hvert fald nogle steder i landet kunne føre til, at lejere på grund af mangel på boliger presses ud på et privat boligmarked, hvor det måske pludseligt bliver muligt at udleje meget ringe boliger til nogle af samfundets svageste. ”Hvis der skal gennemføres nedrivninger af boliger, burde det i det mindste være sådan, at der, før man river ned, er opført nye boliger, så beboerne i det mindste kan blive genhuset og få nogle ordentlige boliger som erstatning”, mener Rune Skovgård Krog. Han håber også lidt, at kommuner og boligforeninger i fællesskab for eksempel ved at benytte den kommunale anvisningsret kan få pillet nogle boligområder ud af ghettolisten. I givet fald vil det måske kunne begrænse
antallet af boliger, der skal rives ned. Omkring selve det at genhuse lejere er det ifølge Rune Skovgård Krog noget, der altid volder problemer. Fordi der stort set altid vil være lejere, der har boet samme sted i mange år, der pludselig skal et andet sted hen. Samtidig med at de måske har svært ved at forstå hvorfor. ”Genhusning kan jo også hænge sammen med, at et boligområde skal gennem en omfattende og måske endda nødvendig renovering. Stadig vil det kunne være svært at forstå for nogle lejere, og også derfor er det meget vigtigt, at der sker en ordentlig og respektfuld information”, siger han. Den kan handle om, hvorfor renovering og genhusning er nødvendig. Men det kan også handle om praktiske oplysninger. Hvor vil lejeren blive genhuset, hvordan ser den nye bolig ud, hvordan kommer flytningen til at foregå og meget andet.
nu skal til at anvendes i meget større skala på grund af den såkaldte ghettoplan. ”Udgangspunktet også i de genhusningssager, vi har haft, er, at vi altid er på lejernes side, og sådan vil det også blive fremover”, siger han.
”En ting er helt sikker. Hvis informationen ikke er både grundig og ordentlig og tager afsæt i lejerens situation, bliver der ballade. Og det er faktisk helt forståeligt”, mener Rune.
Helt grundlæggende er det et problem at begynde at rive gode og ordentlige boliger ned.
Rune Skovbjerg Krog har også tidligere arbejdet med sager om genhusning. mer, som også har med en skæv sammensætning af beboere at gøre. Jeg forstår godt, det er noget, politikerne vil have gjort noget ved. Men det er også et spørgsmål om, hvordan man gør det”, slår han fast.
”Jeg erkender helt klart, at der er boligområder i Danmark, hvor der er proble-
Han håber som sagt ikke, at de erfaringer, som Danske Lejere har med genhusning
Danske Lejere: ”Vi frygter at Ghettopakken kan bringe mange lejere i klemme i genhusningssager, hvor vi skal være klar til assistere”
10
Årskiftet 2018 / 2019
Danske
Lejere
Souschef for Danske Lejere:
God medlemsservice er vigtig Danske Lejere vil gerne have flere medlemmer. Men ikke hurtigere, end at den gode service til medlemmerne kan fortsætte og følge med. ”Det er lidt en balance. Hvis vi gradvist får flere medlemmer, kan vi også gradvist, og når økonomien tillader det, udvide antallet af ansatte og sikre den samme service, vi hidtil har haft. Men hvis der kommer rigtig mange på én gang, kan det blive svært”, siger souschef for Danske Lejere, Signe Lynggaard. Og det handler heller ikke kun om antallet af ansatte eller frivillige. Men også om at arbejde så effektivt som muligt. Med det mål at sikre det enkelte medlem den bedst mulige service. ”I begyndelsen var vi som organisation ret pressede. Det handlede om at få flere medlemmer og simpelthen om at overleve. I dag går det meget bedre, og det betyder også, at der er blevet luft til at overveje, hvordan vi kan fortsætte den positive udvikling af Danske Lejere”, fortæller hun. Strategien er en fortsat, men gradvis medlemsfremgang, der giver mulighed for at fastholde en omfattende og god service til de enkelte medlemmer. Men det skal også kombineres med en indsats for at fastholde de medlemmer, der allerede er. ”Mange melder sig jo ind, fordi de har en sag. Når sagen er overstået og problemet måske løst, kan det godt være, at de forbliver
medlemmer et stykke tid, men derefter forsvinder de måske”, siger hun. Det handler også om at udvikle nogle tilbud, så medlemmerne føler, de får noget for deres kontingent. Også når de ikke er i gang med en sag eller lignende. ”Det er noget af det, vi skal arbejde videre med”, siger Signe Lynggaard. Hun understreger, der stadig skal være tale om en lejerorganisation, som først og fremmest varetager lejernes interesser. ”Men vi kommer også til at arbejde med at udvikle organisationen”, siger hun og tilføjer, det er vigtigt, at medlemmerne synes de får noget igen for det, de betaler.
Souschef Signe Lynggaard, Danske Lejere, her tænksomt lyttende ved et møde i Odense. Til daglig arbejder hun i Aalborg, med den ekstra faglighed, hun bringer med sig - er opgaven blandt andet at udvikle servicesiden af organisationen.
”I dag er det vigtigt. Når folk betaler noget, forventer de at få noget tilbage. Man er ikke længere bare medlem af eksempelvis en lejerorganisation, fordi man synes, at det skal og bør man”, siger hun.
konkret i forhold til de mange medlemmer, der får hjælp i mange forskellige typer af sager. ”Også derfor er det vigtigt for os at fastholde den høje service, selv om det selvfølgelig kræver ressourcer. Men det er med til at styrke os ikke mindst på længere sigt”, slår Danske Lejeres souschef fast.
I Danmark findes der også flere forskellige lejerorganisationer både nationalt og lokalt. Det er ikke dem alle, som Danske Lejere konkurrerer med. Der et et samarbejde med flere af dem.
At udbrede kendskabet til organisationen er også en del af det. Alt for mange mennesker – også lejere – ved ikke, at Danske Lejere eksisterer.
”Men at der også er en vis konkurrence, kommer vi ikke udenom. Vores linie er ikke at sige noget ondt om andre og i stedet tilbyde den bedst mulige service til vores medlemmer”, siger Signe Lynggaard.
Derfor er det også vigtigt at
På den måde vil man både forsøge at blive den bedste og samtidig kunne vise det
11
gøre opmærksom på, at man findes. I modsætning til flere andre i Danske Lejere har Signe Lynggaard ikke selv en fortid i andre lejerforeninger og organisationer. Og hun er ikke jurist som flertallet af de ansatte. Hun bringer en mere serviceorienteret og kommerciel tilgang ind i teamet med en uddannelse som cand. merc. org., og tidligere ansættelser i serviceorienterede virskomheder.
Et særkende ved os er, at vi hver måned besvarer omkring 400 spørgsmål. Via vores netformular kan lejere spørge, og vi besvarer det første spørgsmål gratis. Der kommer mange forskellige spørgsmål.
Danske
Lejere Spørgsmål: Jeg har uheldigvis slået en lille flig af en keramisk kogeplade. Jeg har sagt til udlejer, at jeg selv sørger for at udskifte kogepladen til en identisk model.
Eksempler fra ”Det første råd er gratis”
fraflytning. Ved et syn fik jeg at vide at film ikke gælder som bevis (kun fotos) på grund af EUs data beskyttelseslov.
Udlejer insisterer på at udskifte kogepladen og efterfølgende fratrække det fra mit indskud.
I min verden giver det ingen mening overhovedet, da jeg jo har ret til at filme i min egen lejlighed. Det skal nævnes, at jeg overtog en totalt smadret lejlighed, som ikke var rengjort.
Kan udlejer forlange selv at skifte, hvis jeg selv kan udskifte inden fraflytning?
Så mit spørgsmål er, kan det passe at jeg ikke kan bruge video som dokumentation?
Spørgsmål:
Spørgsmål:
Vi har sløjfeanlæg og jeg har derfor været tvunget til at betale for fuld tv-pakke indtil nu.
Jeg er flyttet i august. Kan udlejer beholde indskud indtil han har afregnet el? Er der en frist på hvor længe?
I foråret 2017 blev det vedtaget at YouSee skulle lave vores anlæg om og at vi ville overgå til grundpakken. På baggrund af det har jeg fra januar 2018 betalt for grundpakke. I slutningen af oktober fik jeg et brev om, at jeg skal
Og kan han opkræve mere end acontovarmen, når der ikke er opsat separat måler op i hver lejlighed? Vi har ikke en chance for at se ores/underboens forbrug hver for sig? Vil I kunne hjælpe mig med at få det afsluttet?
Møde hos Ældresagen i Aarhus i maj måned. Danske Lejere har i flere byer afholdt sådanne møder, hvor kommende lejere har kunnet få indsigt i, hvad der venter, når man har solgt sin ejerbolig. Se også artiklen side 4. Svar:
Svar:
Man må gerne selv istandsætte så længe man bor i lejemålet – og du skal ikke aflevere lejemålet i bedre stand end du modtog det. Så er den nye kogeplade, du selv kan sætte ind, i samme kvalitet og funktionalitet som den nuværende (uden skade), så må du gerne det.
Ja, det kan godt passe, at du ikke kan bruge video som dokumentation. Mange nævn afviser det som bevismateriale, da det er svært at håndtere i deres sagsbehandling. Men det har ikke noget at gøre med databeskyttelsen. Selvfølgeligt må du filme i din egen lejlighed.
Spørgsmål: Jeg skal fraflytte min lejlighed. Da jeg flyttede ind filmede jeg hele lejligheden, for at have dokumentation for dens dårlige stand ved
betale for fuldpakke for hele 2018 med tilbagevirkende kraft, da YouSee stadig ikke har ombygget anlægget. Svar: Umiddelbart, så bør boligorganisationen/YouSee acceptere, at man ikke bagudrettet kan påtvinge dig andre ydelser, end den ydelse, som du var stillet i udsigt gjaldt (grundpakken)
En løsning kan være at tage screenshot fra videoen, der hvor det viser mangler. Så bliver det til fotos, der er lettere at håndtere.
Kan den uenighed ikke afgørelse på anden vis, så kan det ende med en sag i beboerklagenævnet. 12
Svar: Er der ikke varmemålere, så kan varme godt fordeles efter m², men er der ikke særskilte el-målere, så skal I slet ikke betale noget til el. Og hvis en ejer berettiget står og venter på at kunne lave et forbrugsregnskab så giver det ikke ret til at beholde hele depositummet. Praksis er her, at så kan han beholde et beløb, der kunne være rimelig som sikkerhed. (De spørgsmål og svar, der er med her, er redigeret)