DANSKE LEJERE – Vi er der for lejerne i hele Danmark
– Danske Lejere styrker beboerdemokrati – Jeg betaler prisen for konflikter – Lejere vandt første runde – Fik penge tilbage for vand – Pas på dine nøgler
Årsskiftet 2019/2020
LEDER
Lejerne kom på dagsordenen i 2019 Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation.
DANSKE LEJERE
2019 blev et usædvanligt år. Lejernes situation kom på dagsordenen. Vi fik atter et boligministerium. Og der er kommet en minister til, der tør træde frem. Vi kan ikke forvente, at han gennemfører alt, som kunne ønskes. Men han tør tale om det. Forud for det, skete der noget allerede ved årets start. Konsekvenserne af den amerikanske kapitalfond Blackstones opkøb i København ramte forsiderne.
Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C
”Buy it, fix it, sell it”, roser de sig selv af som strategi. Men da det mødte København, så det ikke kønt ud, set tæt på.
Tlf. 71 99 44 14 Mandag – torsdag kl. 10.00–13.00
Egentligt er problemet, hvad ”fix it” betyder.
E-mail: info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk
Det er ikke synonym med at ejendommene udsættes for den bedste og mest hensigtsmæssige renovering og istandsættelse. Det er udtryk for, at man laver de arbejder, der giver maximal afkast – så man får mest muligt retur til investorerne. Og her rammer det ind i, hvad lovgiverne vælger at belønne. ”Fix it” er det politikerne bestemmer sig for, at det skal være. Og boligreguleringslovens § 5.2 har været en katastrofe i forhold til de største byer – særligt København og Aarhus. Da det har givet spekulationen fuld skrue.
Dette magasin er udgivet af Danske Lejere i december 2019.
Reelt udnyttes byernes succes til at kapitalinteresser kannibaliserer på byens økonomi – og trækker på den merværdi, der er skabt af byen – mere end det der skabes af investorernes egen indsats i den enkelte ejendom.
Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen
§ 5.2 har trukket Blackstone til. Ved at reglen giver mulighed for at få et betragteligt merafkast udover det det egentligt koster at istandsætte og renovere. Den fremmer interesse for at chikanere lejere ud – mere eller mindre fint. Er i den sammenhæng nærmest en sikkerhed for, at byens billige boliger forsvinder.
Tekstmæssig assistance: Thues Skrivestue Layout: Karen Hedegaard Tryk: Viaprint, Vinderup
Forsidefoto: ”Korsgade” er et alment byggeri centralt i København. Boliger, som er et umådeligt vigtigt bidrag til at fastholde muligheder for at almindelige indkomstgrupper også kan finde en god og stabil bolig i byen. Foto: Jørgen Dyrholm Jensen
Ifølge Danmarks Radios udsendelse ”De riges by” den 28. oktober, har boligstyrelsen opgjort at antallet af udlejningsboliger i København til under 5.000 kroner om måneden faldt fra 48.000 i 2015 til cirka 36.300 i 2019. I samme udsendelse oplystes, at lejen på en 2-værelses i København er steget med over 30% på fem år. Men hvad vil vi med vores byer? Er lejerne der som borgere, – eller er lejernes rolle at være byttedyr for at andre kan trække mest muligt ud af de byer, der lykkes bedst.
OPBRUD Journalister, eksperter og politikere taler nu om det. Nogle gange famlende – fordi de er uvant med at tale om lejernes situation. Men ånden er sluppet af flasken – og den åbenhed skal ikke skræmmes væk. Byer er der for menneskene, og der skal være plads til alle – også lejerne, og det uanset om man er høj eller lav. Lidt ydmyghed til slut. Det skyldes ingen lejerorganisation, at dagsordenen er rykket så voldsomt. De er hver især for svage. Blackstone har deres del af ansvaret – men derudover kom det fra gaden på Frederiksberg og i København, så at sige. Og tak for det. Med venlig hilsen Jørgen D. Jensen, driftsleder Danske Lejere
2
Årsskiftet 2019/2020
Danske Lejere med til at styrke beboerdemokrati ved to møder samme dag Ved et afdelingsmøde i Grenaa Andelsboligforenings afdeling den 5. december deltog Danske Lejeres formand, Karsten Gylling, som dirigent, og ved mødet blev der valgt en ny afdelingsbestyrelse. Den ny formand, Hanne Bang, har forud for gene ralforsamlingen slået fast, at en ny afdelingsbestyrelse skal undersøge tingene grundigt og være aktive – også i forhold til sociale aktiviteter. Desuden er det vigtigt at formidle sin viden til de øvrige beboere i afdelingen.
Baggrunden var blandt andet, at mange beboere var blevet forskrækkede over udgifterne til en facaderenovering. Et flertal af beboerne ønskede en ny afdelingsbestyrelse, og Danske Lejere støttede dem i at benytte de demokratiske muligheder.
MØDE NUMMER TO Det andet møde samme dag var i Rudkøbing, hvor Jørgen Dyrholm Jensen deltog som dirigent og oplægsholder. I afdeling 5, Viebæltet, under Boligselskabet Langeland. Her arbejder Danske Lejere sammen med beboere, en dygtig og aktiv afdelings bestyrelse og boligselskabets administration. Der er ikke indbyggede konflikter, men der er det fælles problem, at afdelingen over tid har oparbejdet mangler i vedligeholdelse, der kun kan løses gennem lejestigninger. Man har de seneste år haft flere forslag oppe og ikke kunne finde i mål med et projekt, der har kunnet vedtages af beboerne.
Dertil er Danske Lejere også i kontakt med Norddjurs Kommune som tilsynsmyndighed – da der er brug for at få belyst økonomi og drift grundigere. Problemerne afspejler sig blandt andet i referater fra styringsdialoger mellem kommune og boligforeningen.
På det grundlag blev hun to andre, Lena Bremm Sørensen og Jonna Bruun, nyvalgte til bestyrelsen ved kampvalg.
3
Viebæltet i Rudkøbing – et af de steder, hvor Danske Lejere gerne vil være med til at styrke beboerdemokratiet.
Mødet den 5. december var uformelt for at lade beboerne komme til orde og både tale om træk, kulde, utætheder, men også om mulige strategier. Enten en lejestigning, der dækker, at de mest nødvendige ting løses løbende eller måske et projekt, der er lidt dyrere i første omgang, men løser problemerne og på sigt også giver den bedste økonomi. Et problem er, om man kan inddrage, at afdelingen i 2025 er færdige med at betale af på et lån. Det betyder, at man til den tid sparer ret væsentligt i budgettet. Danske Lejeres rolle er at sikre at det er beboerne, der tager deres beslutning på et veloplyst grundlag.
Årsskiftet 2019/2020
Gitte Bjerrum Jensen er beboer repræsentant. Hun oplever at være blevet en form for syndebuk. Her står hun i sin have i bebyggelsen. Privatfoto.
Gitte føler sig som syndebuk:
Jeg betaler prisen for konflikterne Af Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue Gitte Bjerrum Jensen føler sig som en af dem, der betaler prisen for de konflikter, der er i bebyggelsen Friggsvej i Onsild ved Hobro. Ikke nok
med at hun betaler en højere husleje end andre i helt tilsvarende boliger. Det er også som om, at administra tionsselskabet har udnævnt hende til hovedmodstander og skyldig i alle problemerne. Måske fordi hun er beboer repræsentant.
4
”Jeg synes, det er dybt uretfærdigt. Jeg er ikke skyld i problemerne og konflikterne, og jeg så meget gerne, de blev løst”, siger hun.
skab, Andersen Erhverv, overtog administrationen af de mange lejemål i bebyggelsen. Indtil da fungerede det ordentligt.
Hun oplever, at konflikterne for alvor begyndte, da et nyt administrationssel-
Et af problemerne er en vicevært, der selv bor i bebyggelsen og ikke forholder
Årsskiftet 2019/2020
det er derfor administratoren, som har ansvaret.
ERKENDER PROBLEMER Direktør Kim Andersen fra Andersen Erhverv, der i dag er administrationsselskab, er klar over, der er problemer mellem nogle beboere i bebyggelsen. ”Det så vi meget gerne løst. Men der er altså også nogle, som er meget stejle og har et stort medansvar”, siger han. Han ønsker ikke at kommentere viceværtens rolle. ”Vi har ansat ham og er tilfredse og ellers vil det være et anliggende mellem ham og os og ikke andre”, siger Kim Andersen. Han havde håbet, at et beboermøde kunne løse konflikter og problemer, men helt sådan er det ikke gået. ”Vores interesse er, at det kører så gnidningsfrit som muligt, og det er vores indtryk, at langt de fleste beboere er godt tilfredse. Vi har heller ingen problemer med at udleje ledige boliger i bebyggelsen”, slår han fast.
SYNDEBUK sig neutralt til de interne konflikter mellem beboere. ”Jeg er ikke ude efter ham, for i sidste ende er det jo administrationsselskabet og ejerne, der bestemmer. Men sommetider er det en fordel at have en vicevært, der bor et andet sted”, siger hun og tilføjer, at det i hvert fald er hendes oplevelse. Sådan var det under det tidligere administrations selskab.
GAMMEL KONFLIKT Allerede da hun flyttede ind,
var der problemer i forhold til den kommende vicevært, der dengang var almindelig beboer. Han havde boet i den bolig, hun nu flyttede ind, og han ønskede, hun skulle betale for noget hegn i haven, han havde ladet blive stående. Uden at der på forhånd var aftalt noget.
Der har været kørt en sag af en anden lejerforening end Danske Lejere omkring huslejespørgsmålet. Den sag tabte Gitte og den pågældende lejerforening. ”Men en ting er juraen i det. Noget andet er, hvad der er rimeligt”, mener hun.
ET HELVEDE Hun er ikke den eneste, som er utilfreds med forholdene. En del er flyttet, fordi de blev trætte af at bo der. ”Det var et rent helvede at bo der”, siger en af dem, Inga Lauridsen. Hun er glad for at være flyttet. ”I bebyggelsen på Friggsvej var der konstante konflikter. Samtidig virkede det som om administrationen og administrator holdt med nogle beboere mod andre. Faktisk var det ikke til at holde ud”, siger hun. Hun undrer sig også over, at en ansat tilsyneladende i privat regi solgte helse-produkter til beboerne.
Gitte Bjerrum Jensen oplever det på en anden måde, nemlig at hun er blevet en form for syndebuk.
”Jeg har intet mod, at man har en forretning, men det skal ikke blandes sammen. Det er ikke professionelt”, siger hun.
”Jeg og et par andre oplever, at vi hele tiden bliver stillet overfor nye krav, hvis der er et eller andet problem. En hund, der måske gør lidt, eller et eller andet i haven”, siger hun.
Inga Lauridsen havde det meget skidt med de evindelige konflikter.
Den konflikt er fortsat og har udviklet sig siden.
Navnlig det med haven kan godt gøre hende gal.
Både hun og Danske Lejere understreger, at det ikke er viceværten, man er ude efter. En vicevært er ansat af administrationsselskabet, og
”Jeg har en af de mest velholdte haver i hele boligområdet, og så er det helt urimeligt, der skal stilles særlige krav til mig, der oven i
5
købet i forvejen betaler en højere husleje”, slår hun fast.
”Det var som om, at det ikke var muligt bare at bo der. Man skulle tage stilling, og det endte med virkelig at være et helvede. Jeg er glad for at være flyttet og bo et sted med mere ordnede forhold”, slår hun fast.
LÆS MERE NÆSTE SIDE
Årsskiftet 2019/2020
Danske Lejere bliver ved:
Når det er svært at gå den konstruktive vej Af Thue Grum-Schwensen Thues Skrivestue ”Det ligger i vores gener hos Danske Lejere, at vi fortrækker forhandling frem for konflikt, hvor det er muligt. Vi står på lejernes side, men generelt opnår man mere, hvis begge parter er konstruktive og forsøger at finde løsninger. Hvis begge parter er professionelle”. Sådan lyder det fra Jørgen Dyrholm Jensen, der er driftsleder hos Danske Lejere. Baggrunden er blandt andet en sag fra et boligområde Friggsvej i Onsild ikke så langt fra Hobro, hvor det ifølge ham har været meget vanskeligt at komme i dialog med det selskab, som administrerer bebyggelsen. En enkelt lejer, Gitte Bjerrum Jensen, har endda oplevet, at hendes husleje er højere end for de øvrige lejere. Udelukkende fordi administrationen er trætte af hende. At en bestemt lejer betaler en højere husleje erkender administrator. ”Den pågældende ved selv, hvorfor hendes leje er højere end hos andre lejere i samme type bolig”, siger direktør Kim Andersen fra administrationsselskabet Andersen Erhverv. Andersen Erhverv administrerer på vegne af ejerne, en pensionskasse for læger og tandlæger. Kim Andersen ønsker ikke at uddybe spørgsmålet om huslejen, da det ifølge ham
er en sag mellem selskabet og den pågældende lejer.
var der ved synet tale om en pæn bolig, som lejeren har holdt godt, så der reelt kun er tale om mindre ting, der skal laves i forbindelse med fraflytning.
Danske Lejere mener omvendt, at Gitte Bjerrum Jensen fastholdes som syndebuk for et historisk konfliktniveau – fra før Danske Lejere blev inddraget, som alle burde kunne lægge bag sig.
”Og dem erkender vi selvfølgelig”, slår Jørgen Dyrholm Jensen fast. I dag er både Danske Lejere og beboeren tilfredse i den konkrete sag.
Senest har der været en sag i forbindelse med en fraflytning. Det endte godt set fra lejerens synsvinkel.
Det er ikke den eneste konflikt. Der er en beboerrepræsentation. Det er dog ikke anerkendt af administrator, og der er derfor reelt ikke kontakt mellem beboerrepræsentationen og administrator.
”Først vil de ikke gennemføre et syn, men det gør de så alligevel. Men det springende punkt er, om den pågældende bolig skal ny-istandsættes. Når lejer er flyttet ind efter 2015 som i denne sag, skal hele lejemålet ikke ny-istandsættes. Fejl og mangler skal selvfølgelig rettes, men det er jo noget andet”, forklarer Jørgen Dyrholm Jensen.
Kim Andersen siger, at der har været en beboerafstemning, hvor et flertal ikke ønskede et beboerrepræsentantskab. ”Det er vi faktisk kede af, for vi foretrækker at have en repræsentation, vi kan have en dialog med. Det gør faktisk tingene nemmere”, siger han. Ifølge ham var omkring 80 procent af lejerne imod en beboerrepræsentation i bebyggelsen.
Da flytteregnskabet blev gjort op, slap lejeren langt billigere, end der oprindelig var lagt op. Ifølge Jørgen Dyrholm Jensen blandt andet fordi, Danske Lejere var med i processen og deltog i synet. Han kunne godt ønske sig, at man også på andre områder gik mere i dialog.
Men dem, der sidder i beboerrepræsentationen, og Danske Lejere, anerkender ikke at der skulle være gennemført en afstemning. Blandt andet fordi resultatet af en spørgerunde udført af administrator aldrig har været offentliggjort, og det ikke er lykkedes at få oplyst noget resultatet af denne. Ifølge Danske Lejere sikkert fordi svarprocenten har
”Hvis de bliver ved med at administrere fraflytning som hidtil, vil der med tiden komme stadig flere unødvendige konflikter, fordi antallet af lejere, der er flyttet ind efter 2015, med sikkerhed stiger”, siger Jørgen Dyrholm Jensen. Ifølge ham
6
været ret lav. Mindst halvdelen skal stemme for at nedlægge et beboerrepræsentation. Og så gælder også, at det slet ikke er op til udlejer at gennemføre en sådan afstemning, - den kan kun ske ved at halvdelen af lejerne henvender sig til beboerrepræsentationen – og det er ifølge Danske Lejere ikke sket. Flere, der er flyttet, peger på, at der er konflikter i bebyggelsen. Også internt mellem forskellige beboere, og det i et sådant omfang, at det ikke er rart at bo der. ”At en enkelt lejer, som administrator har set sig gal på, skal betale ekstra husleje, øger jo bare konflikterne frem for at forsøge at løse dem”, mener Jørgen Dyrholm Jensen. Han under streger, at Danske Lejere ikke giver op, hvis en dialog mislykkes i første omgang. ”Vi bliver ved, og det skal de vide”, siger han. Han undrer sig over hele sagen: ”Det kan da ikke være i ejernes interesse. I et lille landsbysamfund kan det være svært at udleje, hvis rygterne svirrer, og uløste konflikter vokser og vokser. Som en administrator i et helt andet byggeri har sagt til os, så er en ordentlig service overfor lejerne en del af lejeværdien i et boligområde”.
Årsskiftet 2019/2020
Lejer ønsker at kende baggrund for pris for køkken:
Svært at få klar besked i Brøndby Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue En modernisering af køkkenet koster. Knud Kjølhede Jensen fra Brøndbyøster sagde i 2005 ja til et tilbud fra sit almene boligselskab. Moderniseringen blev finansieret af et lån, der betales tilbage via huslejen. En tilbagebetaling, der tilsyneladende kommer til at finde sted over mange år og til en tilsyneladende – efter det nuværende niveau – ret høj rente. Knud Kjølhede Jensen har forgæves forsøgt at få Brøndby Kommune til at forholde sig til sagen som tilsynsmyndighed. Han oplever, at boligselskaberne og kommunen gensidigt beskytter hinanden. ”Det er i hvert fald sådan, jeg har oplevet det, selv om jeg ikke kan dokumentere det”, siger han. I hvert fald kunne han ikke komme igennem med sagen. Han har fortsat ikke fået klar besked om, hvad det er, han betaler over sin husleje, hvor blandt andet moderniseringen betales via en tillægsleje. Og han oplever selv, at han betaler for meget, og reelt kommer til at betale dyrt for et forholdsvist beskedent lån. Han frygter, at lånet løber længere, end køkkenet egentlig holder til. At få klar besked har for ham været lidt ligesom at slå i en dyne. Det har ikke været til at trænge igennem tågerne. Danske Lejere har senere rejst sagen overfor det lokale Beboerklagenævn. Men Beboerklagenævnet har afvist
Knud Kjølhede Jensen i det køkken, der er blevet moderniseret, og hvor det er svært at finde ud af prisen ved den tillægs-leje, der skal betale lånet. Privatfoto at behandle sagen, selv om de efter loven kan behandle sager om råderet. De henviser til, at samme ordning gælder flere lejere – og derfor når de ligesom tilsynsmyndigheden frem til, at lejer ikke kan få en dokumentation for lejebetalingen.
”Set udefra er det noget vanskelig jura, som det er svært at forstå. Men set udefra er det også svært at forstå, at beboerklagenævnet ikke kan behandle en klage fra en beboer. Så burde nævnet da skifte navn”, siger Knud Kjølhede Jensen.
7
En sådan afgørelse kan ankes til boligretten, men det er for omkostningsfuldt i forhold til indholdet – og derved ender sagen for Knud med, at ingen i Brøndby vil pålægge boligorganisationen at sørge for dokumentation.
Årsskiftet 2019/2020
Boligregulering:
Danske Lejere vandt første runde Tekst: Thue Grum-Schwensen Thues Skrivestue Efter debat, underskrifts indsamlinger og flere andre former for protester, besluttede økonomiudvalget i Skive Kommune at sende et forslag om at afskaffe boligreguleringsloven i Skive til hjørne. Til hjørne i den forstand, at kommunen vil vente på, at lovgivningen bliver ændret. Lovændringer er nemlig på vej. I Vestjylland er der forskelle på, om kommunerne har boligregulering eller ej. Skive Kommune har haft det siden 1979. Holstebro Kommune har haft, men mistede det ved et meget snævert byrådsflertal under en tidligere borgmester. Morsø Kommune er gået den modsatte vej og har indført boligregulering. Bortset fra i Vestjylland, småøer og enkelte kommuner
i Nordsjælland har stort set alle kommuner valgt at bruge boligreguleringsloven. 90 procent af alle borgere bor i kommuner med boligregulering.
delse og i forhold til huslejernes størrelse. Et enigt økonomiudvalg i Skive Kommune fulgte altså ikke indstillingen og valgte i stedet at vente på kommende lovændringer, der blandt andet fremgår af regeringens lovkatalog.
FORSLAG FRA UDLEJER I Skive Kommune kom forslaget fra forvaltningen efter, at en udlejer havde henvendt sig til kommunen, fordi han mente, at boligreguleringen gav ham problemer i forhold til at kunne bruge vedligeholdelsespenge. Et udsagn som Danske Lejere har sat spørgsmålstegn ved.
FØRSTE OMGANG
”Hvis han løbende havde ført vedligeholdelsesregnskaber efter bogen, havde der ikke været noget problem”, mener Jørgen Dyrholm Jensen, driftsleder i Danske Lejere. Værre er, at det vil forringe lejernes vilkår i resten af kommunen. Både i forhold til at penge sat af til vedligehol-
Desuden vil man undersøge forholdene i Morsø Kommune, der har indført boligregulering. ”Vi arbejder også videre i Skive Kommune blandt andet for at påvirke politikerne og forsyne dem med argumenter, så de i hvert fald kender vores synspunkter, siger Jørgen Dyrholm Jensen.
”Jeg opfatter det sådan, at vi har vundet første omgang, men at der fortsat er meget arbejde, som skal gøres”, siger Jørgen Dyrholm Jensen.
Op til økonomiudvalgsmødet i Skive Kommune havde Danske Lejere møder med både den lokale fagbevægelse og lokale politikere.
Danske Lejere vil blandt andet nærmere undersøge, hvordan det egentlig er gået i Holstebro. Ikke så meget set fra kommunens synsvinkle, men fra lejernes. Den del af lejen, der egentlig skulle gå til vedligeholdelse: Bliver den egentlig stadig brugt til det formål.
”Vi er glade for, at politikerne ikke fulgte forvaltningen og gav os tid til at arbejde videre”, siger Jørgen Dyrholm Jensen, som understreger, at beslutningen ikke betyder, at det endelige slag er vundet. ”Men vi har fået tid, og den tid skal bruges godt og fornuftigt”, siger han.
Medlem af huslejenævn på Mors:
Vi har brugt boligregulering som redskab mod forfaldne huse ”Man fik boligregulering i Morsø Kommune, fordi det gjorde det nemmere at få nedrevet nogle af de faldefærdige boliger, der ikke var egnede til mennesker”, siger Helle Tønsberg Vile, der er er medlem af huslejenævnet i Morsø Kommune. Mors er et af de steder i landet, der har været hærget af boligspekulanter i stil med Låsby Svendsen, der har købt billige, men ofte meget forfaldne huse op og lejet dem ud. Der har været flere aktører af den type på Mors. ”Vi har stadig nogle af dem, men den værste spekulation har vi fået sat en stopper for, simpelthen fordi nogle af de mest forfaldne huse nu er
kommune på tværs af blå og rød, som valgte at indføre boligregulering”, fortæller Helle Tønsberg Vile. Det har virket i de år, hvor kommunen har haft det.
En aktiv boligkommission på Mors har været med til at få kondemneret mange forfaldne boliger, der ikke var egnede til menneskeboliger. Her ses boligkommissionen på arbejde i august 2008. Privatfoto væk”, siger Helle Tønsberg Vile.
Men det kræver, at kommunen er parat til at have boligregulering.
Og til det har man kunnet bruge boligreguleringsloven.
”Det var derfor en enig
8
”En hjælp var det også, at vi en årrække også havde en meget aktiv boligkommission, som netop var opmærksom på det her problem med rigtig dårlige huse, som blev lejet ud”, siger Helle Tønsberg Vile. ”Man har haft rigtig gode erfaringer med boligreguleringen på Mors. Det har ikke stoppet al boligspekulation, men det har været et vigtigt redskab”, siger hun. Thue
Årsskiftet 2019/2020
Danske Lejere tjekker Holstebro:
Er vedligeholdelse ok efter stop for boligregulering Danske Lejere er ved at tjekke flere ejendomme i Holstebro Kommune for at finde ud af, om der faktisk bruges penge på vedligeholdelse i fornødent omfang. I kommuner med boligregulering går en del af huslejen til vedligeholdelse, og det er
muligt via regnskaberne at se, om pengene faktisk er brugt til det formål. For nogle ejendomme går de ind på en vedligeholdelseskonto hos Grundejernes Investeringsfond (GI).
Holstebro Kommune, som har fravalgt boligregulering. ”Specielt en ejendom på Østerbrogade i Holstebro er vi opmærksomme på. Det er en ældre ejendom uden energimærkning”, siger driftsleder i Danske Lejere, Jørgen Dyrholm Jensen.
Derfor vil Danske Lejere undersøge forholdene i
Der er udbetalt godt og vel 1,8 millioner til ejeren fra vedligeholdeskonti efter, at boligreguleringen blev ophævet. ”Derfor er det interessant, om der er brugt penge på vedligeholdelse”, siger Jørgen Dyrholm Jensen.
I huslejenævn i 30 år:
Boligregulering forebygger den værste boligspekulation Tekst: Thue Grum-Schwensen Thues Skrivestue Lige fra boligregulering blev indført i Skive Kommune i 1979 og frem til og med udgangen af 2018, har Kristian Pedersen siddet i Huslejenævnet i Skive Kommune. Som repræsentant for den lokale lejerforening. ”De seneste år har vi ikke haft så mange sager, men det skyldes udelukkende, at alene det, at vi har boligregulering, har en forebyggende effekt i forhold til de værste udskejelser”, siger Kristian Pedersen. Boligreguleringen blev indført efter, at S og SF havde fået flertal i byrådet i den daværende Skive Kommune, og både de to partier og fagbevægelsen arbejdede sammen i den sag. I samarbejde med fagbevægelsen blev der også stablet en lokal lejerorganisation på benene. ”De første år var der mange sager. En udlejer i Grønnegade skrev til sine lejere, der klagede over væggelus, at han ikke havde noget forbud mod husdyr. Det skulle han nok
Kristian Pedersen med sin scrap-bog fra de første år i arbejdet i lejerforeningen og huslejenævnet i Skive Kommune. Det hjælper ham med at huske tilbage på de mange sager. Han samlede selv artiklerne til scrap-bogen sammen. Privatfoto ikke have gjort. I hvert fald blev det dyrt fort ham, at han ikke havde gjort noget for at stoppe skadedyrene”, husker Kristian Pedersen.
ud af, at de ikke bare kan te sig, som de vil, og så har det en stærk forebyggende effekt, at man har boligregulering og nogle, der er klar til at bruge reglerne”, siger Kristian Pedersen.
Og det var kun en af mange sager, hvor huslejenævnet kom ind over, og hvor det var muligt at bruge boligreguleringsloven.
Ifølge ham selv kendte han ikke voldsomt meget til regler og lovgivning, da han blev valgt ind i huslejenævnet. Men det er kommet efterhån-
”Efterhånden finder udlejerne
9
den, og der gik faktisk ikke ret lang tid, før han var kommet godt ind i reglerne og kunne bruge sit kendskab til fordel for lejerne. ”Dengang i 1979 havde jeg nu ikke forudset, at jeg kom til at sidde i huslejenævnet i 30 år. Men det har jeg aldrig fortrudt”, slår han fast.
Årsskiftet 2019/2020
Penge tilbage for vand:
Ny beboerrepræsentation er gået med i Danske Lejere Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue Anja Milacic er en af de nye beboerrepræsentanter, der er kommet med i Danske Lejere. I en bebyggelse med 112 lejemål på Banegårdsvej og Østbrovej i Glostrup ved København. Et flertal har besluttet både at oprette beboerrepræsentationen og at tilslutte sig Danske Lejere på et møde i Glostrup den 31. oktober i år. Allerede nu har det givet konkrete resultater. I et brev fra udlejer, Heimstaden, slipper beboerne for efterbetaling i forbindelse med vandregninger. ”Vi har desværre måtte konstatere at vi ikke har leveret vandregnskabet rettidigt jævnfør lejelovens § 43. Derfor har vi valgt at frafalde alle krav om efterbetaling på vandregnskabet. Dette gælder uanset om man er boende, fraflytter, skulle opkræves 10 kr. eller 10.000 alle krav om efterbetaling frafaldes”, hedder det i brevet til lejerne.
ET SKRIDT PÅ VEJEN
I brevet fra Heimstaden står der også:
Selv om Anja Milacic ser det som et første skridt, er hun ikke helt tilfreds. ”Det hele begyndte med, at vi opdagede, der var problemer i deres afregning. Enhedsprisen var højere, end den burde være”, siger hun og tilføjer: ”At der ikke kommer nogen efterregninger er et skridt. Men der er også nogle, der burde have penge tilbage, som ikke får det”, siger hun. Alt i alt er det dog stadig en god udvikling og et godt første skridt. ”Danske Lejere har i hele forløbet været en stor hjælp. Både i forhold til Heimstaden men også i arbejdet med i det hele taget at oprette en beboerrepræsentation. De har fuldstændig styr på reglerne, hvordan man gør, pog hvilke krav, der skal opfyldes”, siger Anja Milacic. Derfor har hun på alle måder kun ros og roser til Danske Lejere. ”Vi har ikke bare fået den hjælp, vi havde brug for. De har støttet og bakket op hele
Anja Milacic ved vand- og varmerør. Efter en sag om vandregninger er beboerne på Østbrovej i Glostrup kommet med i Danske Lejere, og det er hun glad for. Privatfoto
s
Anja Milacic ser det som skridt på vejen. Og et helt konkret udtryk for, at det er en fordel med både beboer repræsentation og tilknytningen til Danske Lejere.
”Vi er i øjeblikket i dialog med Danske Lejere for at gå regnskabet igennem igen, med henblik på at rette eventuelle fejl”.
10
Årsskiftet 2019/2020
vejen, og da det her faktisk er mere arbejdskrævende, end jeg som udgangspunkt troede, har det virkelig været dejligt”, siger hun og understreger, at hun er klar til at anbefale Danske Lejere overfor andre lejere.
EN ANELSE TEKNISK Administrationschef Tina Hansen fra Heimstaden bekræfter, at der ikke bliver efterbetalinger for vand. ”Vi har stået med en lidt special sag på vores ejendom på Østbrovej i Glostrup, hvor omstændighederne gjorde, at vi havde svært ved at afregne vandregnskabet inden for fristen. Sagen er en anelse teknisk, men helt enkelt forklaret handler det om, at regnskabsåret for vandregnskabet ikke fulgte regnskabsåret i lejekontrakten, hvilket
gav nogle udfordringer, som igen påvirkede, at det korrekte beløb blev opkrævet og at der efterfølgende blev udsendt efteropkrævninger”, lyder hendes forklaring. ”Efter god dialog med både Danske Lejere og beboer repræsentationen har vi i det konkrete tilfælde trukket efteropkrævningerne tilbage og har nu investeret i at få enderne til at mødes, så vi fremover kan varsle rettidigt og med en langt bedre gennemsigtighed for både os selv og for vores beboere”, tilføjer Tina Hansen. Hun slår fast, at Heimstaden er glad for beboerrepræsentationer i sine bebyggelser. ”Hos Heimstaden ser vi en stor værdi i at der bliver oprettet beboerrepræsentationer og vi arbejder proaktivt
for at hjælpe vores beboere med at etablere beboerrepræsentationer. Det giver os en meget bedre dialogkanal til at tage eventuelle ønsker, sager, forhold eller misforståelser op med beboerne”, siger Tina Hansen.
ressourcespil ved konflikter, som ofte bedst løses, når lejerne er repræsenteret ved et fælleskab”, siger driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen fra Danske Lejere.
Danske Lejere er glade for det, når udlejere er med på, at der oprettes beboerrepræsentation. ”Danske Lejere værdsætter, når udlejer er med på, det er fornuftigt, at der er en beboerrepræsentation. Og det bør en professionel udlejer være, og er det heldigvis også tit, selv om vi ser undtagelser. Det kan koste udlejer, at lejerne har styr på tingene – ved at styrke deres rets stilling gennem en beboer repræsentation. Men det kan samtidigt for begge sider være en måde, hvor man mindsker
FAKTA: Østbrovej i Glostrup er kun en af flere beboer repræsentationer i Storkøbenhavn, der er kommet med i Danske Lejere. Alene i år er der kommet otte nye med fra Storkøbenhavn.
Sag om underslæb endt med politianmeldelse:
Ulykkelig sag i beboerrepræsentation En sag om underslæb i en beboerrepræsentation er nu endt med, at beboerrepræsentationen og Danske Lejere har meldt en tidligere beboer repræsentant til politiet. Anmeldelsen er sket i november 2019. I første omgang undgik man en politianmeldelse, fordi der blev indgået en aftale om
tilbagebetaling af de godt og vel 100.000 kroner, det handlede om. Underslæbet er begået over flere år og blev opdaget i 2017. Efter at den aftale i et stykke tid ikke er blevet overholdt, er det altså endt med en politianmeldelse. I den periode underslæbet har stået på, har det knebet med, at
revisionen har kontrolleret, om kassebeholdningen egentlig var der. ”Sørg for at have procedurer på plads. Revision betyder blandt andet, at man kontrollerer, at kassebeholdningen er til stede. I denne sag var der korrekte regnskaber over flere år, men kassebeholdningen manglede. Var det blevet
11
tjekket, ville det have været til gavn for alle parter. Det er ulykkeligt, at vi ender der, hvor en tidligere beboerrepræsentant må anmeldes efter at have forgrebet sig på fælles midler”, siger driftsleder i Danske Lejere, Jørgen Dyrholm Jensen. Thue
Årsskiftet 2019/2020
Alle kan komme galt afsted:
Lejer – pas på dine nøgler Tekst: Thue Grum-Schwensen Thues Skrivestue
gennemføres reparationer og vedligehold. Men lejerne har krav på varsel, hvis det ikke er uopsættelige opgaver, og adgang kan ske efter aftale mellem parterne.
Pas på nøglerne til din lejlighed. Desto flere, der kan låse sig ind, desto værre kan det gå. Fortæl for eksempel udlejer og vicevært, at de ikke har krav på at have en nøgle til din lejlighed. Hvor galt, det kan gå, illustreres udmærket af en artikel i Aarhus Stiftstidende den 22. september 2019. Tre søskende passer en lejlighed i Aarhus for deres syge mor, som er på hospitalet. Ud over dem har både vicevært og udlejer nøgle til lejlig heden. Lejligheden siges op med tre måneders varsel, da det viser sig, at moderen er så syg, at hun ikke kan vende tilbage til lejligheden. En dag er de dyre smykker, som moderen har, og som befinder sig i lejligheden, væk. De er forsvundet fra lejligheden. Og der er ingen tegn på indbrud. Fordi fem forskellige personer ud over moderen har nøgler – de tre søskende, vicevært og udlejer – viser det sig at være
Foto: Niels Johan Juhl-Nielsen
Konsulent Anja Lintrup Sørensen fra Forsikrings oplysningen i Danmark bekræfter overfor Danske Lejeres blad, at der i en sådan situation kan være et problem med forsikring. Pas på dine nøgler. Som lejer også nøglerne til din lejlighed. umuligt at få forsikringen til at udbetale forsikring. Summa Summarum: Værdier for 100.000 kroner er sporløst væk. ”Så voldsomme og for alle involverede parter ulykkelige sager er heldigvis sjældne, men det er et godt eksempel på, hvorfor udlejer og vicevært ikke har krav på en nøgle til din private bolig”, siger Jørgen Dyrholm Jensen, driftsleder i Danske Lejere.
Ifølge ham har kloge udlejere ikke nøgler og kommer kun i lejligheden efter aftale med lejer. Han kan også fortælle om et tilfælde med et ungt boligsøgende par, der skulle se et ledigt lejemål. Da lejeren ikke var hjemme, ville udlejer bare låse sig ind. Det fik det unge par til at sige farvel og tak. Dér ville de ikke bo. Selv om udlejer og vicevært ikke har krav på nøgler til en lejlighed, har de efter lejeloven krav på adgang, hvis der for eksempel skal
”Udgangspunktet er, at der skal være tale om indbrud, og at boligen skal have været forsvarligt aflåst. Hvis flere personer har nøgler, og der ikke er tegn på indbrud, kan vurderingen godt være, at boligen ikke har været forsvarligt aflåst”, siger hun.
FAKTA: Lejelovens paragraf 20: Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Det opfatter Danske Lejere både som en pligt og en rettighed.
Danske lejere i det store billede Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen (billedet) fra Danske Lejere leverede en international vinkel på vilkårene for lejere og byer ikke mindst i Europa ved et arrangement i København i Ingeniørforeningen IDA. Danske Lejere deltager jævnligt i debatter og holder oplæg. Ved arrangementet i IDA handlede det om byernes
udvikling, og de problemer det giver. Ud over oplægget fra Jørgen Dyrholm Jensen var der oplæg fra Peter Schultz Jørgensen (Byernes Jord) og Kristoffer Weiss (Kritisk By). De omkring 40 fremmødte repræsenterede mange forskellige fagligheder og indgangsvinkler, og på den baggrund kom der en kvalificeret debat om udviklingen i og af de største byer.
