DANSKE LEJERE – Vi er der for lejerne i hele Danmark
TEMA OM LEJERNE OG KOMMUNERNE: Skandale påvirkede mit liv · 3 Store forskelle på kommuners tilsyn med dårlige boliger · 6 Advarer mod centralisering af nævn · 9 Husleje stiger voldsomt og skraldet hobede sig op · 10 Tvivlsomt selskab mødes ofte med begejstring · 15
Lejerne og kommunerne
LEDER
Velkommen i kommunalbestyrelsen ■■Ønsker du som kommunalbestyrelsesmedlem at gøre en forskel for dem, der bor til leje?
Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation.
Det er relevant at spørge om. Kommunalbestyrelses medlemmer ved generelt for lidt om, hvordan tingene ser fra et lejerperspektiv. Og kun et fåtal af de valgte bor selv til leje.
DANSKE LEJERE Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C Tlf. 71 99 44 14 Mandag – torsdag kl. 10.00–13.00 E-mail: info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk
Dette magasin er udgivet af Danske Lejere i december 2021. Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen Tekstmæssig assistance og redigering: Thues Skrivestue
KOMMUNALT TILSYN Når der kunne udvikle sig en skandale omkring Østjysk Bolig – hvor der er forsvundet millioner, så har Aarhus Kommune også en rolle i det. For kommunerne har et tilsyn med den almene sektor. Og politikerne har en opgave i at tilse, at deres tilsyn også føres ordentligt. Der er ikke kun en opgave for embedsværket.
Tekst: Jørgen Dyrholm Jensen, Driftsleder Danske Lejere
Budskabet herfra er også, at tilsynet også handler om at tilse, at der er et sundt beboerdemokrati, da det også er en forudsætning for sundhed i en boligforenings ledelse. Og det er også en forudsætning for, at beboerne positivt er med til at sikre den almene boligform.
KONTROL MED BYGGESAGER, SIKKERHED OG SUNDHEDSFORHOLD En sag som den omkring Grønnely A/S’s hærgen i blandt andet Gilleleje. Den lemfældighed der er i byggesagsbehandling i den sag er beskrevet af Stine Jørgensen i Aarhus. Det er eksempler på, at der er en for lemfældig myndighedskontrol, når det handler om spekulative projekter på lejeboligområdet. Man er blevet så ”erhvervsvenlig” – at man ofte beror den offentlige kontrol på tro og love-erklæringer fra de eksperter, som projektmageren selv aflønner. Man tror på glasuren.
Layout: Karen Hedegaard
Men er det, som kommunen lader sig nøje med? Med den risiko at problemer tårner sig op bagefter både for kommunen og for dem, der skal bo der. Og udover, at der skal være styr på byggesager – så se også efter, hvordan jeres kommune håndterer usunde eller ligefrem farlige boliger.
Tryk: VIA-print/Vinderup Bogtrykkeri
Det ved at gribe ind med pålæg og om nødvendigt at kondemnere det værste på markedet. Og tage ansvarlig hånd om de lejere, der er i klemme i disse boliger, så de genhuses.
BOLIGREGULERING Forsidefoto: Stine Jørgensen fortalte Folketingets boligudvalg om den skandale, der påvirkede hendes liv voldsomt og fjernede hendes tiltro til lejeres retsstilling. Side 3 Foto: Allan Vesterlund
Det er også fortsat et mysterium, at der hvor lejerne generelt er mest marginaliseret, beskyttes de ikke af boligreguleringsloven. Det gælder ned langs vestkysten, hen over Himmerland og så på småøer. Steder, hvor lejerne er færre, og hvor de, der bor til leje i gennemsnit, er mindre ressourcestærke. Men også områder, hvor udlejere i gennemsnit er mindre professionelle. Hvorfor er det netop der, hvor man på kommunalt niveau mener, at lejerne ikke skal have samme beskyttelse, som flertallet af landets lejere har? Der er meget gode kræfter, der er kommet i en kommunalbestyrelse, kan tage fat på. Vi tager gerne en snak om det – og det er uanset hvor i det politiske spektrum, man befinder sig. Men vi gør det med lejernes perspektiv for øje.
2
Lejerne og kommunerne
s
Stine Jørgensen på vej til Christiansborg og Folketingets Boligudvalg. Ved Ridebanen bag Christiansborg. Foto: Allan Vesterlund
Stine fra Aarhus forklarede Folketingets Boligudvalg om sin sag:
Skandale påvirkede mit liv og min tro på ret for lejere Kritisabel ombygning og manglende hjælp fra kommune og huslejenævn har ramt Stines hverdag hårdt. Tekst: Allan Vesterlund, Danske Lejere ■■”Det får mig til at tænke på den dejlige lejlighed jeg havde, men nu har mistet, og det gør mig rigtig trist. Jeg havde en gammel, men optimalt udnyttet lejlighed fuld af lys og med masser af sjæl”.
Alt dette ændrer sig imidlertid i 2018 da ejendommen bliver solgt. Stine blev tilbudt at blive købt ud af sin lejlighed – med krav om at hun svarede indenfor fire dage. Et tilbud hun takker nej til, da hun jo er glad for at bo hvor hun bor, hun har undersøgt hendes retsstilling og at lignende lejligheder ikke hang på træerne.
Fra 2000 til 2018 boede Stine som lejer i en Andelsforening i det centrale Aarhus. Som den lange periode vidner om, så var Stine overordentlig glad for både Aarhus og hendes lejlighed.
3
”Lidet anede jeg, hvad jeg skulle igennem efterfølgende på baggrund af den beslutning”, siger hun og tilføjer: ”Lige nu kæmper jeg en juridisk og politisk kamp. Mit besøg på Christiansborg i dag er en del af den kamp. Men jeg kæmper jo også en kamp for at holde modet oppe og ikke give op. Det der giver mig mod, er at kampen ikke kun
s
Sådan siger Stine Jørgensen.
I begyndelsen af september havde hun sammen med Danske Lejere foretræde for Folketingets Boligudvalg, hvor hun fortalte sin historie.
Lejerne og kommunerne Privatfotos
s
Køkken – som det faktisk så ud (tv.) – og som udlejer forsøgte at få det til at se ud, da de sendte dokumentation til huslejenævnet (th). Før renovering i begge tilfælde.
s
er min, men på vegne af alle lejere som måtte havne i min situation”.
OMBYGNING Stines beslutning betyder i første omgang at hun bor tilbage som eneste lejer i ejendommen – alle andre er flyttet. Den nye investor udfærdiger straks et renoveringsprospekt – uden at inddrage Stine og uden at påbegynde byggeriet. Tværtimod lod den nye investor blot ejendommen stå og forfalde til stor gene for Stine. Fra september 2019 skulle det kritisable dog hurtigt forvandles til det direkte absurde. Her sælges ejendommen nemlig igen til endnu en ny investor. En investor der først forsøger sig med at indvarsle en 50 procents huslejestigning, hvilket Stine med hjælp
fra Danske Lejere dog har held til at bremse i Huslejenævnet. Den spritnye investor ser sig dog ikke tilbage og i november 2019 påbegyndes, uden varsel, en total renovering af hele ejendommen. ”Arbejdstidsreglerne blev slet ikke overholdt. Der var støj, støv, absolut ingen rengøring og byggeaffald og materialer blokerede både opgangen, forhave og indgangsveje.” forklarer Stine. Efter måneders problemer med urent vand, utætte rør, manglende strøm og dermed lys på toilettet, støj, støv, indendørs rygning, blokerede adgangsveje og oplevelser af byggeaffald, der til stor fare for alle kastedes ned fra etagen over hendes lejemål med videre, flygtede Stine i april
2020 fra lejemålet efterladende alle sine ting.
sat en kamp i kampen for anstændighed.
Hele miseren bliver dog ikke mindre absurd, da Stine præsenteres for en samlet regning for renoveringen af hendes 66 kvadratmeter lejlighed på intet mindre end én million kroner. Den høje regning begrunder udlejer med udgifter til en ny altan samt håndværkerudgifter til nedtagning og opsætning af køkken og bad. Udlejer nægter dog at fremlægge nogen form for dokumentation for millionregningen.
Renoveringen har dog efterladt lejligheden med uslebne gulve, skrukke fliser og manglende malerfinish. Fejl, der gør lejligheden ubeboelig.
I mellemtiden bliver ejendommen solgt en tredje gang, og selvom den nye ejer anerkender Stines frustrationer, vil ejer ikke vedgå sig noget ansvar. Danske Lejere går herefter ind i sagen, men den nye udlejer fastholder sin position, og færdiggørelsen er fort-
4
”Første gang jeg genså min lejlighed var jeg grædefærdig. Mit hyggelige køkken med masser af skabsplads var erstattet af et koldt tekøkken med plastikbordplade og plastikvask. Gulvene var så ru at sokkerne hang fast, og lejligheden som helhed lignede mest af alt rendyrket venstrehånds arbejde – Jeg var målløs.” siger Stine Jørgensen. For at undgå det skulle blive ord mod ord, hyrede Stine en uvildig byggesagkyndig. Han beskriver ligeledes lejligheden som ”ikke indflytningsklar” i sin rapport.
Lejerne og kommunerne Privatfoto
MANGLENDE HJÆLP Den udokumenterede millionregning bruger udlejer dog til at sætte huslejen op. Stine kontakter en uvildig beregner. Han kommer frem til et beløb som ligger milevidt fra den millionregning, Stine blev præsenteret før. Med den i hånden forsøger Stine igen, at få huslejenævnet til at sætte en frist for fremlæggelse af regnskab.
s
Desværre for Stine betragter huslejenævnet varslingen af huslejestigning som endelig og vil ikke gøre mere ved sagen.
det mindste komplicerede”, fortæller driftsleder hos Danske Lejere Jørgen Dyrholm Jensen.
Hos Danske Lejere oplever de tit, at offentlige myndigheder trækker sig, når sagerne bliver komplekse. ”Vi oplever desværre alt for ofte at både kommuner og deres huslejenævn forsøger at lukke sager, der bliver bare
Bag betonen skjuler sig to vinduer, der før gav et godt lys inde i det ene beboelsesrum i Stines lejlighed.
FREMLÆGGELSE Torsdag den 2. september havde Stine derfor bevæbnet sig med både billeder, power point og en tørst efter retfærdighed, da hun stod klar foran værelse 145 på Christiansborgs anden sal.
”Det er selvfølgelig til stor skade for den enkelte lejer, men det har også en negativ effekt på både retssikkerheden og retsfølelsen i det her land, og det synes jeg faktisk, politikerne på Christiansborg skulle tage mere alvorligt, end de gør”, fortsætter Jørgen.
”Mit håb er at politikerne igennem min sag kan få øjnene op for, at lejere i Danmark har meget dårlig retssikker-
hed. Investorer og udlejere har så mange ressourcer at trække på og lejerne så få. Derudover er der næsten ingen hjælp at hente for lejerne hos de instanser, der burde hjælpe os. Ejerne begunstiges samtidig af kommunernes indbyrdes kamp om at være de mest erhvervsvenlige. Et så råt og gammeldags boligmarked håber jeg, politikerne vil gøre op med!”, slår Stine Jørgensen fast.
Flere årsager til Stines situation Når Stine Jørgensen er havnet i den klemme, som hun er, har det ifølge Danske Lejere flere årsager. Ud over dem, som Stine selv nævner i artiklen, blandt andet også: ■■Det har betydning, at Fogh-regeringen tilbage i 0’erne åbnede for, at andelsboliger kunne eksplodere i værdi. Oprindeligt var hun mundtligt lovet at kunne købe boligen som andelsbolig. Men det løfte forsvandt, da andelsboligejer opdagede, hvor stor en gevinst, der kunne indkasseres på grund af liberaliseringerne. ■■Et særegent Aarhus-fænomen med fiktive lejlighedssammenlægninger, som Stine har hjulpet til at få belyst. Formelt lægges lejligheder sammen for at få tilladelse, fordi det er muligt i ejendomme med kun to lejemål. Bagefter splittes det igen op i flere boliger. Stine Jørgensen fortalte om sin sag til DR1’s udsendelse Kontant den 2. december 2020: https://www.dr.dk/nyheder/penge/kontant/lejere-chikaneret-ud-af-eget-hjem ■■Kort opsummeret, så viser hendes fortælling, at man politisk bør have øje for, hvordan lejeboligmarkedet reelt fungerer. Og i Stines udgave af problemstillinger særligt i Aarhus og hovedstaden. Det er et politisk ansvar at tøjle markedet, så de som politikere kan være det bekendt også overfor lejerne.
5
Lejerne og kommunerne
Store forskelle på kommuners tilsyn med dårlige boliger Tekst: Rune Skovbjerg Krog Jurist, Danske Lejere ■■Mens nogle kommuner reagerer med påbud ved eksempelvis skimmesvamp i private udlejningsboliger, lader andre som ingenting og lader dermed lejerne i stikken. Jurist i Danske Lejere, Rune Skovbjerg Krog, har arbejdet med kommunernes tilsyn – og han har mange konkrete eksempler på de store forskelle mellem kommunerne. Her er nogle eksempler:
LOV FEJLTOLKES TIL SKADE FOR LEJERE Ifølge forvaltningsloven er det kommunens pligt at undersøge en sag, så de på den baggrund kan træffe den rigtige afgørelse. I dette tilfælde vælger kommunen alene at høre parternes forklaring, men besigtiger ikke lejemålet eller forsøger på anden måde undersøge sagen til bunds. Herefter får lejer en mundtlig afgørelse om, at sagen er afvist. Efter at Danske Lejere kontakter kommunen og påpeger fejlene, tager kommunen på besøg i boligen, og konstaterer at omfanget af skimmelsvamp er større end først antaget. Herefter bliver udlejer påbudt at udbedre de forhold, som vurderes at være årsag til, at der kommer skimmelsvamp i boligen.
KOMMUNE SPARER SAGSBEHANDLING VÆK En lejer henvender sig til kommunen, fordi lejeren har mistanken om skimmelsvamp på sit barns værelse. Barnet
kan ikke opholde sig derinde, og lejeren tør ikke lade barnet sove derinde, fordi barnets vejrtrækning bliver dårlig.
boligselskabet, som delvist har erkendt problemet..
KOMMUNEN VIL IKKE BLANDE SIG
Kommunen behandler reelt ikke sagen, idet kommunalbestyrelsen har vedtaget at spare på området. Reelt spørger kommunen bare udlejer, om der er skimmelsvamp. Da han afviser det, lukker kommunen sagen og vælger blindt at tro på udlejer uden at undersøge sagen.
Kommunen har rigtig gode muligheder for at lede og styre boligselskabernes måde at håndtere sager om skimmelsvamp, men i dette tilfælde vælger kommunen ikke at bruge mulighederne. Begrundelsen er, man ikke mener, kommunen skal blande sig. Byfornyelsesloven er dog netop vedtaget for, at kommunen kan styre og præge boligstandarden i kommunen og sikre sunde boliger.
I sådan en sag fremstår det helt tydeligt, at udlejer ved, hvordan kommunen reagerer, og hvordan han skal svare. Kommunen burde undersøge forholdet, men gør det ikke.
SAMME PERSON MED FLERE KASKETTER
KOMMUNEN SER KUN PÅ FOTOS Kommunen får tilsendt en række billeder, som viser, at der er skimmelsvamp. Men billederne viser ikke ret meget skimmelsvamp. Ud fra billederne vurderer kommunen så, at der ikke er nok svamp til, at de vil åbne en sag. Lejer får det råd selv at gøre områderne rent. Lejeren kontakter Danske Lejere, og vi kan oplyse lejeren, at langt det meste skimmelsvamp slet ikke er synligt, og derfor heller ikke kan ses på et almindeligt billede. Det hjælper vi lejeren med at gøre kommunen opmærksom på,
Fakta om kommunalt tilsyn
Et byrådsmedlem sidder samtidig på en ledende post i et boligselskab. Selv om det ikke er meningen, at vedkommende skal sagsbehandle, gør den pågældende det alligevel i flere tilfælde – også i denne sag. Sagen bliver indbragt for kommunen, og når helt op i byrådet. Her bør byrådsmedlemmet blive inhabil i sagen og forlade salen, men det sker ikke, og der gøres ikke indsigelse. Byrådsmedlemmerne vedtager, at man ikke vil foretage sig yderligere eller for den sags skyld udtale sig kritisk om, hvordan sagen er håndteret.
■■Kommunalbestyrelsen har pligt til at føre tilsyn med, at boliger ikke er sundhedsfarlige. Uanset om det skyldes indretning eller beliggenhed. Det står i lov om byfornyelse. Det betyder blandt andet, at kommunalbestyrelsen skal reagere, hvis den opdager, at en bolig eller lokaler til ophold er angrebet af skimmelsvamp. Når kommunen får en henvendelse eller på en anden måde bliver klar over, at der er fugt og vækst af skimmelsvamp i en ejendom, skal kommunalbestyrelsen rejse en sag. Som det første skal kommunen undersøge, om problemet udgør en sundhedsfare. Pligten til at undersøge gælder uanset hvilken forvaltning i kommunen, der opdager problemet. Kommunen skal sørge for, at arbejdet er lagt til rette, så det sikrer, at oplysninger om fugt og skimmelsvamp bliver undersøgt så hurtigt som muligt.
I sagen kan det påvises, at der er skimmelsvamp, og at det har forringet lejemålet for lejerne i stor grad. Samtidig har det medført problemer med helbreddet for i hvert fald en lejer. Danske Lejere og en advokat har rejst sagen overfor
Kommunen betaler for undersøgelsen. Kilde: Kommunernes Landsforenings vejledning til håndtering af skimmelsvamp
6
Lejerne og kommunerne
og herefter undersøges det grundigere af kommunen. Det medfører, at der kommer et påbud til udlejer om, at hele lejemålet skal renses, og at lejeren i den periode skal genhuses.
de ikke godkendte ændringer på bygningen. Det burde kommunen have sendt videre til rette del af forvaltning, så de kunne kontrolleres. Kommunen udsteder et påbud, men der er ingen konsekvenser, hvis påbuddet ikke overholdes. Det udnytter udlejer til at undlade at udbedre tingene. Derfor tager Danske Lejere endnu engang fat i kommunen. Herefter får kommunen travlt med at pålægge udlejer at gøre noget, men de fortæller ikke hvordan, det skal gøres.
FORVALTNINGER TALER IKKE SAMMEN
Der foregår samtidig en tvist mellem ejeren af huset og kommunen om, hvem der er ansvarlig for skimmelsvampen. Det føres der retssag om mellem parterne, og ingen vil give indrømmelser. Alt dette medfører at lejeren bliver efterladt alene med ansvaret for at opretholde eget liv med et mindreårigt barn i huset. Danske Lejere tager en dialog med kommunen, hvorefter kommunen hurtigt finder ud af, at de godt kan finde en egnet bolig til lejeren. Lejeren bliver genhuset, og historien ender godt.
UDSKIFTNING AF MEDARBEJDERE Både i beboerklagenævnet og i teknik og miljøafdelingen i en kommune skiftes der lø-
Rune Skovbjerg Krog, Danske Lejere, har arbejdet med, hvordan kommunerne forvalter deres tilsyn med lejeboliger. Privatfoto
s
En lejer med skimmelsvamp i kælderen kontakter Danske Lejere. Lejeren får af andre årsager blandt andet hjælp til rengøring. Men det har kommunen stoppet, fordi skimmelsvampen er så udbredt, at personalet ikke må komme i hans hjem. Samtidig vil en anden afdeling af kommunen ikke hjælpe lejer med at skride ind overfor udlejer. I en tredje afdeling mener de ikke at skimmelsvampen i sig selv er nok til, at lejeren skal genhuses.
Det er der ikke givet tilladelse til fra kommunens side, og arbejdet er ikke udført håndværksmæssigt korrekt. Da lejeren påpeger disse forhold overfor udlejeren, afviser udlejeren at der er skimmelsvamp, og samtidig får lejeren at vide, at lejeren ikke må kontakte kommunen. Det vælger lejeren i samråd med Danske Lejere at gøre alligevel, da både lejers eget helbred samt husdyr har det skidt på grund af skimmelsvampen.
bende personale – det er ret naturligt. Det er bare ikke hensigtsmæssigt, når kommunen er tre år om at behandle en sag om skimmelsvamp. I løbet af den tid har lejeren ikke haft andre muligheder end at blive i boligen. Og hver gang Danske Lejere har rykket for svar, har der været en ny medarbejder, som skulle sætte sig ind i sagen først.
UDLEJER CHIKANERER LEJER, OG KOMMUNEN GØR IKKE NOGET
Kommunen kommer på besigtigelse og konstaterer, at der er skimmelsvamp. Udlejer forsøger at henvise til, at skimmelsvampen sidder ovenpå spærret og derfor ikke er en del af lejers bolig. Det afviser kommunen, men har ikke andre bemærkninger til
En lejer opdager, at der er skimmelsvamp i et fritlagt spær i soveværelset. Spærret er blevet fritlagt i forbindelse med, at udlejeren har åbnet op og lavet en første sal på ejendommen.
7
Lejeren er blevet meget syg, og det ved udlejeren godt. Men udlejeren vælger på ingen måde at tage hensyn til det i de planer, som udlejeren lægger frem for at fjerne skimmelsvampen. Udlejers plan er at transportere skimmelsvampen ind igennem hele boligen og tage den ud i den fjerneste ende, selv om der er mulighed for at tage det direkte ud af vinduet i soveværelset. En mulighed som lejer endda tilbyder selv at betale for. Udlejer opsætter ikke støvvægge ind til soveværelset, og der gives ingen hjælp til at fjerne møbler, mens arbejdet står på. Lejeren ender desværre med at have fået nok både af udlejers chikane og af en kommune, som på ingen måde har gjort noget for at få en ordentlig proces. Derfor flytter lejer ud af boligen. Straks efter lejer er flyttet, stopper udlejer med at udbedre skimmelsvampen, og udlejer igen boligen nu med en ulovlig første sal.
Lejerne og kommunerne
Struktur for huslejenævn til debat:
Måske færre nævn i Danmark Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue
ens. I dag er der ret store forskelle forskellige steder i landet”, siger hun.
■■I stedet for et huslejenævn i hver kommune, byder fremtiden måske på langt færre nævn end i dag. I hvert fald er strukturen for huslejenævnene sat til debat, og der er flere forslag til, hvordan strukturen kan komme til at se ud i fremtiden.
Ifølge hende er ulempen til gengæld, at den lokale viden og det lokale overblik, som huslejenævnene har i dag, kan forsvinde.
”Fordelen kan være, at nævnenes afgørelser bliver mere
VIGTIG DEBAT Debatten er dog vigtig.
Nikoline Brohus Sørensen, jurist hos Danske Lejere: ”Huslejenævn har i dag en alt for forskellig praksis forskellige steder i landet”.
s
Ifølge souschef i Danske Lejere, Signe Lynggaard, kan en centralisering med færre nævn have både fordele og ulemper.
”Derfor vil vi heller ikke anbefale den centralisering, som nogle har foreslået”, siger hun.
”Vi kan konstatere, at der er en alt for forskellige praksis forskellige steder i Danmark”, siger jurist hos Danske
Lejere, Nikoline Brohus Sørensen. I lighed med Signe Lynggaard har hun sit skriveborg placeret på Danske Lejeres kontor i Aalborg, men hun fører sager for lejere i huslejenævn over det meste af landet. Ikke mindst sager om fraflytning og tilbagebetaling af depositum til lejere. I den sammenhæng kan hun konstatere, at der er forskel på, hvad udlejere må regne med – eller ikke regne med – til udgifter, der fratrækkes depositum. ”De regler burde være ens, men praksis er altså forskellig”, siger hun.
DYRT AT ANKE
er det ikke sikkert, det får et lokalt huslejenævn til at ændre sin praksis. ”Derfor skal vi tænke os om mere end en gang, før vi anker”, slår Nikoline Brohus Sørensen fast. Hun er helt enig med Signe Lynggaard i, at der også er fordele ved huslejenævn geografisk baseret på kom munerne. Først og fremmest fordele baseret på kendskabet til lokale forhold – for eksempel mellem forskellige områder og kvarterer i en kom mune. Et huslejenævn er sat sammen med en repræsentant fra lejerne, en fra udlejerne og en jurist.
Signe Lynggaard, souschef for Danske Lejere: ”Vi kommer ikke til at anbefale en centralisering af nævn, men en opstramning, der hvor det halter i praksis”.
”Derfor har det også stor betydning, hvem der repræsenterer for eksempel lejerne. En stærk og vidende lejer-repræsentant kan spille en stor rolle”, siger hun.
s
Sagerne kan ankes til Boligretten, men det er både bekosteligt og besværligt. Desuden
Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
8
Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
Lejerne og kommunerne
Medlem af huslejenævn:
Advarer mod centralisering af nævn Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue
Tekst: Signe Lynggaard Souschef, Danske Lejere
■■Karsten Gylling advarer imod at centralisere med færre huslejenævn i Danmark. Og Karsten Gylling ved, hvad han snakker om. Han er medlem af huslejenævnet i Skive Kommune som lejerrepræsentant, lægdommer ved boligretten i Viborg og i øvrigt formand for Danske Lejere.
■■I juni deltog medarbejdere ved Danske Lejere i et to-dages konflikthåndteringskursus ved Eva Seyffert, Cand.Comm med Psykologi. Eva har igennem årene arbejdet målrettet med netop konflikthåndtering og er selv ansat hos Boligselskabernes Landsforening.
VIGTIGT LOKAL FORANKRING
Han understreger, at i sager om lejeniveau og mangler ved det lejede, kræver det, at medlemmer af huslejenævn eller beboerklagenævn har kendskab til den bygningsmasse, det kvarter og de karakteristika, som er gældende for det lokale område.
IKKE BEHOV Allerede ved kommunalreformen, hvor kommuner blev lagt sammen, skete der en centralisering med færre nævn. Hvor hvert nævn til gengæld dækkede et større geografisk område. ”Der er ikke behov for yderligere centralisering”, siger Karsten Gylling.
Kursusdagene var en stor succes og de værktøjer, som vi fik med derfra, har allerede vist sig at være brugbare i hverdagens arbejdsopgaver til glæde for både medarbejdere og medlemmer.
Karsten Gylling slår et slag for at bevare den decentrale struktur for huslenævn og beboerklagenævn. Karsten Gylling er selv medlem af huslejenævnet i Skive Kommune, lægdommer ved Boligretten i Viborg og formand for Danske Lejere. Privatfoto
s
”Hvis huslejenævn og be boerklagenævn skal være troværdige, skal det ikke være noget, der er meget langt væk. Nærhed er vigtigt. Der er også en risiko for meget færre besigtigelser af det lejemål, det handler om. Det så vi også med rets reformen. En lokal forankring er vigtig”, slår Karsten Gylling fast.
Medarbejdere til kursus om konflikter
Han frygter, at en centralisering i virkeligheden vil medføre, at juridiske skøn kommer til at spille en større rolle. Fordi man ikke kender de konkrete lokale forhold og også fordi, der bliver færre besigtigelser. Derfor tror han ikke på, det vil føre til mere ensartede afgørelser. Ifølge ham er det i øvrigt heller ikke et mål i sig selv.
SKÆVVRIDNING Han frygter også, at nævn, hvor mange byer ikke vil blive repræsenterede, kan føre til en skævvridning af arbejdet. For eksempel vil man i storbyerne ikke være opmærksom på de mange dårlige huse på landet på sam-
me måde, som man er i mange mindre provinsbyer. Et argument for centralisering har også været store pukler af sager. ”Sagspukler er et problem i København og Aarhus, men ikke så meget i provinsen. Jeg forstår ikke og tror ikke på, at centralisering løser det problem. Tværtimod”, siger han og tilføjer, at det i værste fald kan føre til ”propper i systemet” og dermed netop større sagspukler. ”Bevar fleksibilitet, effektivitet og gennemskuelighed – bevar den decentrale struktur”, siger Karsten Gylling.
9
Som medarbejder ved Danske Lejere skal man være rummelig, imødekommende og kunne håndtere situationer, hvor lejer ofte er i en vanskelig og opslidende konflikt med sin udlejer. Det kræver, at man kan handle i et konfliktfyldt miljø og forstå konfliktens forskellige facetter. De to kursusdage har givet alle medarbejdere gode og konkrete værktøjer til at kunne forstå og hjælpe vores medlemmer bedst muligt. Det giver os, som organisation, muligheden for at kunne yde en endnu bedre service, men også at kunne finde frem til den helt rigtige handleplan for det enkelte medlem. Kursusholder Eva Seyffert fortæller, at hun også har haft glæde af mødet med Danske Lejere. Hun har stor respekt for Danske Lejeres faglighed og håndtering af medlemmers problemstillinger.
Lejerne og kommunerne
s
Efter salget hobede storskraldet sig op på grund af en strid mellem kommunen og den nye ejer. Privatfoto 1. oktober 2021
Kommune slap skidt fra salg:
Husleje stiger voldsomt og skraldet hobede sig op Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue
Hillerød Kommune har solgt tidligere billige boliger på Horsevænget i Hillerød.
eller har andre udfordringer. I byrådet stemte kun SF og Enhedslisten imod salget.
■■Huslejen risikerer at stige. Imens voksede blandt andet dynger af storskrald.
Lejlighederne var billige boliger, som kommunen blandt andet brugte til at henvise socialt udsatte til. Mange af beboerne er tidligere hjemløse
”Jeg er vred. Jeg er faktisk rasende over det, politikerne valgte at gøre,” siger Marianne Jellesmark, som er beboerrepræsentant og talsperson for
Begge dele er resultatet af, at
10
beboerne til avisen Sjællandske Nyheder. Beboerne modtog 15. juli den første varsling om, at huslejen stiger fra 1. november fra den nye ejer af boligerne. For et lejemål på 81 kvadratmeter lød varslingen på, at
Lejerne og kommunerne
huslejen stiger fra 38.575 kroner om året til 49.314 kroner, altså 10.766 kroner mere om året. Den 10. august kom så den næste varsling om stigning i huslejen. Denne gang lød varslingen på en huslejestigning på 16.119 kroner om året, så den samlede stigning bliver på 26.885 kroner om året. Altså en stigning på 70 procent. Boligerne har tidligere været hårdt ramt af skimmelsvamp
og har krævet millioner til istandsættelse. Varslerne om huslejestigninger er blandt andet begrundet med istandsættelse, vedligeholdelse og behov for forbedringer. Beboerne har søgt hjælp hos Danske Lejere. Desuden har salget medførte bl.a., at storskrald hobede sig op. Den del, der er solgt, er en del af en større bebyggelse, hvor kommunen
stadig også har en del. Og der har været en fælles storskraldsordning. Den ligger på den del, som kommunen stadig ejer. Nu er der så en strid mellem dem, der har købt en del af bebyggelsen og kommunen om, hvad der skal ske med storskrald. Resultatet er, at skraldet hobede sig op. Den nye ejer af de solgte boliger har ikke etableret en erstatning for den ord-
ning, der nu ligger ved de tilbageværende kommunale boliger. Endelig har den nye ejer indført betalingsparkering på en ellers velindrettet P-plads, der så modsat skraldeordningen ligger på hans del. Den har tidligere kunne bruges frit – både af lejere i den solgte del og i kommunedelen. Den P-plads står nu næsten tom, hvorefter lejere generelt kantstensparkerer i stedet.
Kommuner er dårlige til at sælge boliger ■■”Kommuner er generelt dårlige til at administrere deres boliger, men endnu dårligere til at sælge dem”, siger drifts leder i Danske Lejere, Jørgen Dyrholm Jensen. Han tilføjer: ”De har slet ikke styr på, hvad der sker i sådan en proces. Det er en guldgrube for en køber at få fat i sådan noget her, hvor den, der sælger, har undervurderet værdien og slet ikke har nogen idé om de penge, der kan scores ved det her. Hvis politikerne reelt vidste, hvad der sker, så havde de aldrig udsat borgerne for det”. Jørgen Dyrholm Jensen mener ifølge Sjællandske Nyhe-
der, at Hillerød Kommune har forsømt at opregulere budgettet for Horsevænget-ejendommene siden 2006, og at ejendommene derfor nu kunne sælges til en for lav pris i forhold til den reelle værdi – og udlejer nu kan sætte hus lejen op. ”Det er en gratis omgang for udlejeren – en omgang som Hillerød Kommune har lagt op til, at udlejeren kan inkassere. Der er jo regler, der beskytter lejerne, men den første varsling om huslejestigning er en indbygget katastrofe, som var indlagt i selve salgskomplekset,” siger han og mener, at kommunen i stedet skulle have administreret boligerne fornuftigt og have ladet hus lejen stige løbende.
”Så kunne boligerne både have bidraget positivt til kommunens økonomi og have været brugt til de mennesker, som har brug for en bolig, der ikke er hundedyr,” siger han og lover, at Danske Lejere vil vende hver en sten i sagen for at undgå for stor en huslejestigning for beboerne.
I forhold til varsling nummer to, som handler om forbedringerne, kan der være elementer, som er rimelige, men Danske Lejere vil for eksempel gøre indsigelse mod, at lejerne skal betale for et solcelleanlæg, og mener også, at en del af arbejdet er vedligeholdelse.
Salg af Horsevænget ■■Hillerød Kommune opførte i 1949-1962 boliger med 87 lejemål på Horsevænget 27 til 52. Heraf blev 61 lejemål solgt i 2021. ■■Det har kun været muligt at få en bolig i bebyggelsen gennem Hillerød Kommunes boligsociale liste.
11
Lejerne og kommunerne
s
Carlsro i smukke efterårsfarver. Beboere frygter sammenlægning af boliger som led i en renovering. Privatfoto
Beboere frygter sammenlægning af lejligheder:
Kun plads til de rige Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Beboere i Carlsro i Rødovre Kommune frygter en renoveringsplan, hvor mindre boliger og rækkehuse lægges sammen til større. Foreløbig har 38 lejere henvendt sig til Danske Lejere, fordi de er utilfredse med planen. En af lejerne Mikela Rosen kilde forklarer, at hun bor i et rækkehus med to et halvt værelse. Taget skal skiftes, og boliger lægges sammen, så der i stedet bliver tale om en fire-værelses-bolig. ”Det er jeg ikke særlig interesseret i”, siger hun.
Mikela Rosenkilde bor i lejligheden sammen med sin kæreste. Hun oplyser, at lejere har henvendt sig til Rødovre Kommune for at få oplyst, om sammenlægninger til større lejligheder reelt var et krav fra Landsbyggefonden for at give million-tilskud til renoveringerne.
EN PERLE Hun vil gerne bevare den perle, som hun ser Carlsro som. En anden lejer udtrykker det således: ”Personligt tror jeg at nogen har fået øje på vores fine Arne Jacobsen-byggeri, bemærket at det ligger 20 minutter fra Rådhuspladsen, og at det er et stort og grønt område. Huse med helt pænt størrelse haver. Altså temmelig attraktivt i en i forvejen forbygget storby. Det tror jeg, at det her i virkeligheden handler om. Nogen har landet deres gribbe-øjne på vores unikke perle. Vil have os ud - og mere pengestærke familier ind.”
KOMMUNE-EGOISME Jørgen Dyrholm Jensen, driftsleder i Danske Lejere, henviser til en anden sag fra Rødovre Kommune, hvor mindre lejligheder sammenlægges til større. ”Men i dag er det i modstrid med lovgivningen og intentionerne om billige boliger. Faktisk vil det kræve en dispensation, som man prøver
12
at få det til at se ud som om, at beboerne selv ønsker”, slår han fast og fortsætter: ”Set herfra tale om en særlig afart af en ”kommuneegoisme”, der desværre er udbredt i hovedstadsområdet. Alle ønsker at sikre sig flest mulige ressourcestærke og skubbe svagere grupper videre. Man forstår godt, at kommunerne prøver på det enkeltvis, men så er det til gengæld ret vigtigt, at man oppefra siger fra. Rødovre Kommune er på mange måder en god mellemvare i området, når det handler om almene boliger. Men i stedet for at gå efter at presse egne borgere så forlang i stedet, at andre kommuner med kun få almene boliger tager et større ansvar.”
Lejerne og kommunerne
Medlem af huslejenævn på Mors:
Boligregulering gør det nemmere at stille krav til udlejer Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■”Det er blevet nemmere at stille krav til en udlejer. Hvis Låsby-Svendsen typer udlejer faldefærdige huse, der måske endda er sundhedsfarlige, er det meget nemmere at stille krav”, siger Helle Tønsberg Vile, der sidder som lejer-repræsentant i Huslejenævnet i Morsø Kommune. På den led er boligregulering blevet et led i kampen mod udlejning af usle og faldefærdige boliger. Morsø Kommune har indført boligregulering. I modsætning til Holstebro Kommune, der ikke har boligregulering. Det er byrådet i en kommune, der afgør, om der skal indføres boligregulering eller ej.
FLERE STRENGE ”Vi er glade for boligreguleringen, fordi vi altså får flere strenge at spille på”, siger Helle T. Vile.
Helle T. Vile ser arbejdet i dag som en logisk fortsættelse. ”Men det er meget svært at stille de nødvendige krav til en udlejer, hvis der ikke er boligregulering”, slår hun fast.
NÅET MEGET Efterhånden er man nået et stykke vej på Mors, fordi de fleste af de meget faldefærdige huse er blevet revet ned. Boligregulering har været brugt som et af de redskaber, der har gjort det muligt. Mors har været et af de steder i landet, hvor boligspekulanter har købt billige og meget forfaldne huse og lejet dem ud. Boligreguleringen i Morsø Kommune blev indført i enighed. På tværs af rød og blå blok. ”Vi har haft rigtig gode erfaringer med boligregulering på Mors. Det har bestemt ikke stoppet al boligspekulation, men det er et vigtigt redskab, som virker”, siger Helle T. Vile.
Et forfaldent hus på Mors sat til udlejning. Den slags huse er der blevet færre af. Privatfoto
s
Før i tiden havde Morsø Kommune en boligkommission, der også var meget aktiv i arbejdet med at undgå udlej-
ning af de mest faldefærdige huse på land og i by.
Hvad er boligregulering? ■■Boligreguleringsloven giver lejere flere rettigheder, end de ellers har efter lejeloven. Loven regulerer blandt andet, hvilket niveau huslejen må fastsættes til at være på. Derudover har loven betydning for, hvilke regler der gælder for vedligeholdelse og forbedringer af boligen.
Om boligreguleringsloven gælder, afhænger af, hvilken kommune lejemålet er placeret i. Det er op til den enkelte kommune at beslutte, om den skal gælde – og det har de fleste kommuner valgt, at den skal.
13
Langt de fleste lejere bor derfor i kommuner med boligregulering. Undtagelser er i det væsentligste småøer, en stribe hen over Himmerland og en del af Vestjylland. Kun her synes man, at lejerne fortjener en dårligere beskyttelse end normalt.
Lejerne og kommunerne
s
Fra informationsmøde den 12. oktober 2021. Det er BL-formand Palle Adamsen, der er indsat som midlertidig bestyrelsesformand i Østjysk Boligforening, der her fortæller om planerne. Privatfoto
Danske Lejere var med ved møder i Bispehaven Danske Lejere deltog i møder i Bispehaven i Aarhus den 12. oktober og den 30. november 2021. ■■I oktober var det et informationsmøde, som den midlertidigt indsatte ledelse for Østjysk Bolig, havde indkaldt til.
Afdelingsformand Alex Young Pedersen siger om, hvorfor de valgte den mulighed:
Planen er at bruge over 400 millioner til nedrivning og tilstødende arbejder i en helhedsplan, som man tidligere havde lagt sammen med blandt andet Aarhus Kommune.
”Der var fuld opbakning i afdelingsbestyrelsen til at vælge vores egen dirigent. Valget faldt på Jørgen Dyrholm Jensen fra Danske Lejere, fordi han havde tæt kendskab til vores aktuelle situation både gennem løbende dialog samt deltagelse på et tidligere afholdt informationsmøde om helhedsplanen, hvor Jørgen også havde ageret dirigent. For os var det vigtigt at dirigenten har kendskab til afdelingen, er på beboernes side, formår at inddrage beboerne i diskussionen og kan forholde sig neutral i den givne situation. De egenskaber fandt vi hos Jørgen og derfor faldt valget på ham.”
Den skal ikke give huslejestigninger i første omgang. I stedet finansieres det ved at Bispehaven årligt skal modtager et lån til at betale af på lån, indtil man engang i fremtiden synes, at beboerne i Bispehaven skal til at betale af på den betydelig gæld, der bliver resultatet. Den 30. november holdtes det afgørende møde. Dirigent ved mødet var Danske Lejeres driftsleder Jørgen D. Jensen.
Det var i stedet et spørgsmål om man synes, at man skal administrere politikken, der kommer oppefra – eller man skulle stå imod. Og også et spørgsmål om man ikke ville have kunnet komme lempeligere igennem end nedrivninger – ved at benytte andre instrumenter i Ghettolovgivningen end nedrivning. På den vis var det en mødesal, hvor alle kunne ønske noget andet. Men hvor man skulle vælge mellem: • at administrere en symbolpolitik, hvor man oppefra søger at bilde befolkningen ind, at man gør noget ved boligsociale problemer ved at fjerne billige familieboliger i en storby som Aarhus.
Ingen ved mødet argumenterede for, at det var positivt at nedrive boliger.
• eller sende det opad bl.a. til de kommunalpolitikere, der også kan gøre en forskel, hvis de vil andet end symbol-
14
politik på lejernes bekostning. Debatten den 30. november foregik meget værdigt, og alle synspunkter kom til orde. Og da resultatet kom, var der også respekt for den klarhed, der var over resultatet. Ved den skriftlige afstemning stemte 171 imod planen og 33 stemte for. Dermed fulgte beboerne helt overvældende afdelingsbestyrelsens anbefaling. Og af den grund kommer byrådspolitikerne i Aarhus uvægerligt til at skulle se nærmere på, hvad de egentlig vil som kommune. Afdelingsbestyrelsen fulgte ret hurtigt efter afdelingsmødet op ved at have et foretræde for kommunens økonomi udvalg. Danske Lejere
Lejerne og kommunerne
Ejendomsselskab slår sine folder i flere kommuner:
Trods mange sager modtages de ofte med begejstring Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Et ejendomsselskab, Grønnely A/S, der har specialiseret sig at købe tidligere og nedlagte offentlige institutioner for at indrette bygningerne til lejligheder, modtages ofte med begejstring ude i den enkelte kommune, selv om selskabet har efterladt sig stribevis af sager. Senest er det set i Give i Vejle Kommune, hvor selskabet har købt det tidligere sygehus. Bygninger, som man lokalt har frygtet, ville blive svære både at komme af med og få anvendt til noget. Andre steder i landet er der set massevis af sager med selskabet.
MANGE SAGER ”Vi har blandt andet sager med Grønnely i Langeskov på Fyn, hvor vi har hentet penge hjem til flere lejere, i Sønderborg, Ejby og Gilleleje”, oplyser Jørgen Dyrholm Jensen, Driftsleder i Danske Lejere. Jurist hos Danske Lejere, Sofie Mikkelsen, har været med til at hente penge hjem i Langeskov. Det skyldes, at lejere er flyttet ind, før der har ligget en ibrugtagningtilladelse. Det har ikke været lovligt at tage bygningen i brug. ”Desuden har der her som andre steder været store mangler og fejl”, siger Sofie Mikkelsen.
har”, siger Jørgen Dyrholm Jensen. Han mener, hele sagen viser noget om, at kommunerne bør være lidt mere på vagt og undersøge tingene lidt grundigere. Ikke mindst af hensyn
til kommende beboere og lejere i bygningerne, der jo også vil være borgere i den pågældende kommune. Det kan både handle om Grønnely og om andre ejendoms selskaber.
VIL BLIVE BOENDE I Gilleleje vil lejerne generelt gerne blive boende blandt andet på grund af stedets beliggenhed. Her har lejerne oprettet en beboerrepræsentation med Peter Bergstrøm som talsmand og beboerrepræsentant. ”Byggesjusk på byggesjusk. Sådan opfatter vi lejere det, og det kan undre, at kommunen har udstedt en ibrugtagningstilladelse, selv om kravene i byggetilladelsen efter vores mening ikke er overholdt”, siger Peter Bergstrøm, som understreger, at den del nok er lovligt for kommunen, der kan udstede tilladelsen uden grundige undersøgelser, selv om det efter hans mening ikke burde været det. I Gilleleje, hvor der er tale om en tidligere skole, har sikringsstyrelsen også været inde på grund af, at beboerne er utrygge ved el-arbejde og el-installationer i specielt fællesområder.
GENERELT PROBLEM ”At kommuner bliver glade for at kunne komme af med offentlige bygninger, der bygges om til lejligheder, forstår jeg godt. Men begejstringen kan undre lidt, når kort tids research på internettet hurtigt viser lidt om de mange sager, som netop dette selskab
El-arbejde i Gilleleje. Beboerne er utrygge ved sikkerheden, og sikringsstyrelsen er inde over den sag. Privatfoto
s
Derfor har Danske Lejere på vegne af fire lejere ophævet
lejemålet og forlangt depositum betalt tilbage. Det er også sket i alle fire sager uden de helt store problemer. I gennemsnit er der hentet omkring 30.000 kroner hjem til hver lejer i de fire sager.
15
Lejerne og kommunerne
QUIZ A Hvem fastsætter reglerne for sagsbehandlingen af sager om skimmelsvamp? 1 Folketinget fastsætter det i lovgivningen X Regionerne fastsætter reglerne, da miljøområdet hører under regionerne 2 Kommunerne skal føre tilsyn med boligernes sundhedsmæssige tilstand og fastsætter derfor sagsbehandlingen B Hvor mange kommuner er i 2021 såkaldte regulerede kommuner? 1 15 X 47 2 79 C Hvad vil det sige, at være en reguleret kommune i lejeretlig forstand? 1 At kommunen følger reglerne i både lejeloven og boligreguleringsloven X At kommunen er sat under administration af staten for at regulere boligforholdene 2 At kommunen bestemmer hvem der har ret til at bosætte sig i deres kommune D Hvilken kommune har med 66% almene lejere, den højeste andel almene lejere i landet? 1 Albertslund X Brøndby 2 Gentofte E Kan en udlejer forpligte lejer at underskrive en fraflytningsrapport, således at lejeren også accepterer udlejers krav? 1 Ja, lejer skal skrive under for at få rapporten og derfor kan udlejer godt tilpligte lejer at skrive under X Nej, en underskrift på en fraflytningsrapport er kun kvittering for modtagelse og lejer bliver ikke forpligtet ved at skrive under en gang på rapporten 2 Ja, udlejers rapport er endegyldig, så lejer kan lige så godt skrive under
F Hvem udpeger formanden for et huslejenævn? 1 Det gør kommunens forvaltning X Det gør boligministeriet efter indstilling fra kommunal bestyrelsen 2 Formanden vælges ved direkte valg af borgerne i kommunen G Hvem vælger de øvrige medlemmer til huslejenævnene? 1 Det gør kommunalbestyrelsen efter indstilling fra kommunens forvaltning X Det gør borgmesteren i samråd med sin kommunaldirektør 2 Det gør kommunalbestyrelsen efter indstilling fra de større lejer- og udlejerorganisationer i kommunen H Hvor skal en lejer af en almen bolig i udgangspunktet genhuses, hvis genhusningen er midlertidig? 1 I samme kommune, men lejeren kan dog vælge anden løsning X Det står boligselskabet frit for at genhuse lejeren i hele landet 2 I samme region I Kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder i almene boliger, når lejestigningen overstiger: 1 2 procent X 5 procent 2 15 procent
Find svarene på quizzen nederst på siden!
A: 2 Kommunerne skal føre tilsyn med boligernes sundhedsmæssige tilstand og fastsætter derfor sagsbehandlingen B: 2 79 C: 1 At kommunen følger reglerne i både lejeloven og boligreguleringsloven D: X Brøndby E: X Nej, en underskrift på en fraflytningsrapport er kun kvittering for modtagelse og lejer bliver ikke forpligtet ved at skrive under en gang på rapporten F: X Det gør boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen G: 2 Det gør kommunalbestyrelsen efter indstilling fra de større lejer- og udlejerorganisationer i kommunen H: 1 I samme kommune, men lejeren kan dog vælge anden løsning I: X 5 procent
SVAR PÅ QUIZZEN:
