Store forskelle på kommuners tilsyn med dårlige boliger

Tekst: Rune Skovbjerg Krog Jurist, Danske Lejere

■ Mens nogle kommuner reagerer med påbud ved eksempelvis skimmesvamp i private udlejningsboliger, lader andre som ingenting og lader dermed lejerne i stikken.

Jurist i Danske Lejere, Rune Skovbjerg Krog, har arbejdet med kommunernes tilsyn – og han har mange konkrete eksempler på de store forskelle mellem kommunerne. Her er nogle eksempler:

LOV FEJLTOLKES TIL SKADE FOR LEJERE Ifølge forvaltningsloven er det kommunens pligt at undersøge en sag, så de på den baggrund kan træffe den rigtige afgørelse. I dette tilfælde vælger kommunen alene at høre parternes forklaring, men besigtiger ikke lejemålet eller forsøger på anden måde undersøge sagen til bunds. Herefter får lejer en mundtlig afgørelse om, at sagen er afvist.

Efter at Danske Lejere kontakter kommunen og påpeger fejlene, tager kommunen på besøg i boligen, og konstaterer at omfanget af skimmelsvamp er større end først antaget. Herefter bliver udlejer påbudt at udbedre de forhold, som vurderes at være årsag til, at der kommer skimmelsvamp i boligen.

KOMMUNE SPARER SAGSBEHANDLING VÆK En lejer henvender sig til kommunen, fordi lejeren har mistanken om skimmelsvamp på sit barns værelse. Barnet kan ikke opholde sig derinde, og lejeren tør ikke lade barnet sove derinde, fordi barnets vejrtrækning bliver dårlig.

Kommunen behandler reelt ikke sagen, idet kommunalbestyrelsen har vedtaget at spare på området. Reelt spørger kommunen bare udlejer, om der er skimmelsvamp. Da han afviser det, lukker kommunen sagen og vælger blindt at tro på udlejer uden at undersøge sagen.

I sådan en sag fremstår det helt tydeligt, at udlejer ved, hvordan kommunen reagerer, og hvordan han skal svare. Kommunen burde undersøge forholdet, men gør det ikke.

SAMME PERSON MED FLERE KASKETTER Et byrådsmedlem sidder samtidig på en ledende post i et boligselskab. Selv om det ikke er meningen, at vedkommende skal sagsbehandle, gør den pågældende det alligevel i flere tilfælde – også i denne sag. Sagen bliver indbragt for kommunen, og når helt op i byrådet. Her bør byrådsmedlemmet blive inhabil i sagen og forlade salen, men det sker ikke, og der gøres ikke indsigelse. Byrådsmedlemmerne vedtager, at man ikke vil foretage sig yderligere eller for den sags skyld udtale sig kritisk om, hvordan sagen er håndteret.

I sagen kan det påvises, at der er skimmelsvamp, og at det har forringet lejemålet for lejerne i stor grad. Samtidig har det medført problemer med helbreddet for i hvert fald en lejer. Danske Lejere og en advokat har rejst sagen overfor boligselskabet, som delvist har erkendt problemet..

KOMMUNEN VIL IKKE BLANDE SIG Kommunen har rigtig gode muligheder for at lede og styre boligselskabernes måde at håndtere sager om skimmelsvamp, men i dette tilfælde vælger kommunen ikke at bruge mulighederne. Begrundelsen er, man ikke mener, kommunen skal blande sig.

Byfornyelsesloven er dog netop vedtaget for, at kommunen kan styre og præge boligstandarden i kommunen og sikre sunde boliger. KOMMUNEN SER KUN PÅ FOTOS Kommunen får tilsendt en række billeder, som viser, at der er skimmelsvamp. Men billederne viser ikke ret meget skimmelsvamp. Ud fra billederne vurderer kommunen så, at der ikke er nok svamp til, at de vil åbne en sag. Lejer får det råd selv at gøre områderne rent.

Lejeren kontakter Danske Lejere, og vi kan oplyse lejeren, at langt det meste skimmelsvamp slet ikke er synligt, og derfor heller ikke kan ses på et almindeligt billede. Det hjælper vi lejeren med at gøre kommunen opmærksom på,

Fakta om kommunalt tilsyn

■ Kommunalbestyrelsen har pligt til at føre tilsyn med, at boliger ikke er sundhedsfarlige. Uanset om det skyldes indretning eller beliggenhed. Det står i lov om byfornyelse.

Det betyder blandt andet, at kommunalbestyrelsen skal reagere, hvis den opdager, at en bolig eller lokaler til ophold er angrebet af skimmelsvamp.

Når kommunen får en henvendelse eller på en anden måde bliver klar over, at der er fugt og vækst af skimmelsvamp i en ejendom, skal kommunalbestyrelsen rejse en sag. Som det første skal kommunen undersøge, om problemet udgør en sundhedsfare.

Pligten til at undersøge gælder uanset hvilken forvaltning i kommunen, der opdager problemet. Kommunen skal sørge for, at arbejdet er lagt til rette, så det sikrer, at oplysninger om fugt og skimmelsvamp bliver undersøgt så hurtigt som muligt.

Kommunen betaler for undersøgelsen.

Kilde: Kommunernes Landsforenings vejledning til håndtering af skimmelsvamp

og herefter undersøges det grundigere af kommunen. Det medfører, at der kommer et påbud til udlejer om, at hele lejemålet skal renses, og at lejeren i den periode skal genhuses.

FORVALTNINGER TALER IKKE SAMMEN En lejer med skimmelsvamp i kælderen kontakter Danske Lejere. Lejeren får af andre årsager blandt andet hjælp til rengøring. Men det har kommunen stoppet, fordi skimmelsvampen er så udbredt, at personalet ikke må komme i hans hjem. Samtidig vil en anden afdeling af kommunen ikke hjælpe lejer med at skride ind overfor udlejer. I en tredje afdeling mener de ikke at skimmelsvampen i sig selv er nok til, at lejeren skal genhuses.

Der foregår samtidig en tvist mellem ejeren af huset og kommunen om, hvem der er ansvarlig for skimmelsvampen. Det føres der retssag om mellem parterne, og ingen vil give indrømmelser.

Alt dette medfører at lejeren bliver efterladt alene med ansvaret for at opretholde eget liv med et mindreårigt barn i huset. Danske Lejere tager en dialog med kommunen, hvorefter kommunen hurtigt finder ud af, at de godt kan finde en egnet bolig til lejeren. Lejeren bliver genhuset, og historien ender godt.

UDSKIFTNING AF MEDARBEJDERE Både i beboerklagenævnet og i teknik og miljøafdelingen i en kommune skiftes der løs Rune Skovbjerg Krog, Danske Lejere, har arbejdet med, hvordan kommunerne forvalter deres tilsyn med lejeboliger. Privatfoto

bende personale – det er ret naturligt. Det er bare ikke hensigtsmæssigt, når kommunen er tre år om at behandle en sag om skimmelsvamp. I løbet af den tid har lejeren ikke haft andre muligheder end at blive i boligen. Og hver gang Danske Lejere har rykket for svar, har der været en ny medarbejder, som skulle sætte sig ind i sagen først.

UDLEJER CHIKANERER LEJER, OG KOMMUNEN GØR IKKE NOGET En lejer opdager, at der er skimmelsvamp i et fritlagt spær i soveværelset. Spærret er blevet fritlagt i forbindelse med, at udlejeren har åbnet op og lavet en første sal på ejendommen. Det er der ikke givet tilladelse til fra kommunens side, og arbejdet er ikke udført håndværksmæssigt korrekt. Da lejeren påpeger disse forhold overfor udlejeren, afviser udlejeren at der er skimmelsvamp, og samtidig får lejeren at vide, at lejeren ikke må kontakte kommunen. Det vælger lejeren i samråd med Danske Lejere at gøre alligevel, da både lejers eget helbred samt husdyr har det skidt på grund af skimmelsvampen.

Kommunen kommer på besigtigelse og konstaterer, at der er skimmelsvamp. Udlejer forsøger at henvise til, at skimmelsvampen sidder ovenpå spærret og derfor ikke er en del af lejers bolig. Det afviser kommunen, men har ikke andre bemærkninger til de ikke godkendte ændringer på bygningen. Det burde kommunen have sendt videre til rette del af forvaltning, så de kunne kontrolleres.

Kommunen udsteder et påbud, men der er ingen konsekvenser, hvis påbuddet ikke overholdes. Det udnytter udlejer til at undlade at udbedre tingene. Derfor tager Danske Lejere endnu engang fat i kommunen. Herefter får kommunen travlt med at pålægge udlejer at gøre noget, men de fortæller ikke hvordan, det skal gøres.

Lejeren er blevet meget syg, og det ved udlejeren godt. Men udlejeren vælger på ingen måde at tage hensyn til det i de planer, som udlejeren lægger frem for at fjerne skimmelsvampen.

Udlejers plan er at transportere skimmelsvampen ind igennem hele boligen og tage den ud i den fjerneste ende, selv om der er mulighed for at tage det direkte ud af vinduet i soveværelset. En mulighed som lejer endda tilbyder selv at betale for.

Udlejer opsætter ikke støvvægge ind til soveværelset, og der gives ingen hjælp til at fjerne møbler, mens arbejdet står på. Lejeren ender desværre med at have fået nok både af udlejers chikane og af en kommune, som på ingen måde har gjort noget for at få en ordentlig proces. Derfor flytter lejer ud af boligen.

Straks efter lejer er flyttet, stopper udlejer med at udbedre skimmelsvampen, og udlejer igen boligen nu med en ulovlig første sal.

Struktur for huslejenævn til debat: Måske færre nævn i Danmark

Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue

■ I stedet for et huslejenævn i hver kommune, byder fremtiden måske på langt færre nævn end i dag. I hvert fald er strukturen for huslejenævnene sat til debat, og der er flere forslag til, hvordan strukturen kan komme til at se ud i fremtiden.

Ifølge souschef i Danske Lejere, Signe Lynggaard, kan en centralisering med færre nævn have både fordele og ulemper.

”Fordelen kan være, at nævnenes afgørelser bliver mere ens. I dag er der ret store forskelle forskellige steder i landet”, siger hun.

Ifølge hende er ulempen til gengæld, at den lokale viden og det lokale overblik, som huslejenævnene har i dag, kan forsvinde.

”Derfor vil vi heller ikke anbefale den centralisering, som nogle har foreslået”, siger hun.

VIGTIG DEBAT Debatten er dog vigtig.

”Vi kan konstatere, at der er en alt for forskellige praksis forskellige steder i Danmark”, siger jurist hos Danske Lejere, Nikoline Brohus Sørensen.

I lighed med Signe Lynggaard har hun sit skriveborg placeret på Danske Lejeres kontor i Aalborg, men hun fører sager for lejere i huslejenævn over det meste af landet. Ikke mindst sager om fraflytning og tilbagebetaling af depositum til lejere.

I den sammenhæng kan hun konstatere, at der er forskel på, hvad udlejere må regne med – eller ikke regne med – til udgifter, der fratrækkes depositum.

”De regler burde være ens, men praksis er altså forskellig”, siger hun.

DYRT AT ANKE Sagerne kan ankes til Boligretten, men det er både bekosteligt og besværligt. Desuden er det ikke sikkert, det får et lokalt huslejenævn til at ændre sin praksis.

”Derfor skal vi tænke os om mere end en gang, før vi anker”, slår Nikoline Brohus Sørensen fast.

Hun er helt enig med Signe Lynggaard i, at der også er fordele ved huslejenævn geografisk baseret på kommunerne. Først og fremmest fordele baseret på kendskabet til lokale forhold – for eksempel mellem forskellige områder og kvarterer i en kommune.

Et huslejenævn er sat sammen med en repræsentant fra lejerne, en fra udlejerne og en jurist.

”Derfor har det også stor betydning, hvem der repræsenterer for eksempel lejerne. En stærk og vidende lejer-repræsentant kan spille en stor rolle”, siger hun.

s Nikoline Brohus Sørensen, jurist hos Danske Lejere: ”Huslejenævn har i dag en alt for forskellig praksis forskellige steder i landet”.

Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset

s Signe Lynggaard, souschef for Danske Lejere: ”Vi kommer ikke til at anbefale en centralisering af nævn, men en opstramning, der hvor det halter i praksis”.

Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset