DANSKE LEJERE – Vi er der for lejerne i hele Danmark
TEMA OM DEN ALMENE SEKTOR: Aarhus: Iver efter at nedrive for at gøre boliger dyrere · 3 Aalborg: Beboerne er ikke imod renovering, men vil have indflydelse · 6 Bagsværd: Ufærdige boliger i Skoleparken · 8
Almen sektor
LEDER
Uden beboerne intet beboerdemokrati Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation.
■■Fra 70’erne og frem til århundredskiftet var beboer demokratiet i vækst fremad. Siden 0’erne har det været under stigende pres. Der henvises stadig til beboerdemokratiet, – men for ofte får lejere at vide, at de forventes at rette ind overfor andres beslutninger.
DANSKE LEJERE Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C Tlf. 71 99 44 14 Mandag – torsdag kl. 10.00–13.00 E-mail: info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk
Dette magasin er udgivet af Danske Lejere i oktober 2021. Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen Tekstmæssig assistance og redigering: Thues Skrivestue Layout: Karen Hedegaard Tryk: VIA-print/Vinderup Bogtrykkeri
Det store udland har været misundelig – når de så på vores almene boliger, finansieringsmodellen og beboerdemokratiet. Og når man andre steder fik ødelagt en stor del af deres non-profit sektor, så skyldes det i høj grad, at lejerne ikke bakkede op om at forsvare dem.
Tekst: Jørgen Dyrholm Jensen, Driftsleder Danske Lejere
Derfor er det også trist, at vi nu selv ser, at lejerne er for svagt involveret – når der lægges politik på området.
Vi er i Danske Lejere i en unik situation med et stort ansvar, da vi faktisk er i kontakt med almene lejere bredt udover landet. Nutidens almene sektor kan godt opleves som en vognborg, hvor man kryber i ly og ser de mange krav udefra, som noget man skal beskytte sig imod. Det er ikke en oplevelse, der er urimelig, for man angribes, – blandt andet af politikere, der mener sig berettiget til at gribe ødelæggende ind. Men ledelserne i boligorganisationerne kan komme til at se deres egen beboere som indianere, der er i ingenmandsland udenfor vognborgen. Og vi ses så derude blandt ”indianerne”, for der ser folkene i vognborgen oftest intuitivt ethvert for dem forstyrrende element. Men vi er derude for at få nedbrudt barrierer, der hvor boligorganisationerne i deres afmagt ikke tør involvere egne beboere. Beboerne er den vigtigste ressource, hvis sektoren skal forsvares, – de må aldrig blive efterladt udenfor vognborgen, som nogen, der blot skal ”holde mund”.
■■Den 12. august afviklede vi et dialogmøde med tillidsfolk på Vestegnen. Det forud for, at der skulle afgives høringssvar til en ny lovgivning som supplement til ghettolovgivningen. Forsidefoto: Anette Jensen, afdelings formand. med Marianne Røge, næstformand, til venstre, kigger ud over Mariendal i Aalborg, hvor beboerne har stemt nej til en helhedsplan om renovering, fordi de ikke havde fået indflydelse på planen. Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
Læs mere på side 6–7.
Der blev her peget på, at Københavns Vestegn historisk har haft tradition for at være et af de steder, hvor beboerdemokratiet slog stærkest igennem i den almene sektor. Men det er alle landets almene lejere – også dem i Rudkøbing og Varde, der via Boligselskabernes Landbyggefond bidrager til ”festen” – når regningen for ghettolovgivningen skal betales. Var lejerne i langt højere grad klar over det – så det også kunne få vælgermæssige konsekvenser, så ville politikerne ikke handle som de gør. Mange tusinde almene lejere lever i uvished om deres bolig skal rives ned eller bortsælges til private spekulanter. Noget der med det sidste lovudspil kan blive virkelighed fleres steder, hvis der f.eks. der er en kommuneegoistisk interesse i at have færre almene boliger.
2
Almen sektor
s
I Bispehaven er der modstand imod nedrivninger. Privatfoto
Iver efter at nedrive – for at gøre Aarhus dyrere at bo i Tekst: Jørgen Dyrholm Jensen Driftsleder, Danske Lejere ■■Danske Lejere var på besøg i Bispehaven i Aarhus den 4. august 2021. Det er et af to områder i byen, hvor man politisk har besluttet, at man vil fjerne pris billige familieboliger. For at ofre dem på det alter, hvor man påstår at gøre noget ved integration og sociale problemer ved at gøre det sværere at bo i byen, når man er fattig uanset etnicitet.
betydet, at tingene er gået under radaren. I forhold til Bispehaven, så har man senest afvist at stille nedrivningerne i bero, indtil man har fået styr på tingene i Østjysk Bolig.
Og modsat Østjysk Bolig, så er der i Brabrand Boligforening, som Skovgaardsparken hører under, et mere levende beboerdemokrati, der kan yde modstand. Det særligt absurde i forhold til Bispehaven er nemlig, at den hører til det skandaleramte Østjysk Bolig. Her er der en grund til en grundig selvrefleksion i Aarhus. For det handler netop ikke kun om Østjysk Bolig. Det handler om tæt sammenfiltrede interesser, der har bekræftet hinanden over tid. Og det har
Men hvem kan egentlig vide,
s
Aarhus er i en kategori for sig, da byens etablerede magtelite er ubøjelig i at afvise en reel dialog om det fornuftige i at gøre det dyrere at være lejer i byen.
Det sås, da byens borgmester i slutningen af 2020 udtrykte skuffelse over, at Skovgaards parken var kommet af den hårde ghetto-liste. Det forhindrer, at byrådet alene kan gennemtvinge nedrivninger.
3
hvad betydning det kan have haft med den ledelse, der hidtil har haft ansvaret for Bispehaven? Og hvorfor skal Aarhus blive fattigere på billige lejeboliger. Det burde være muligt at bo i Aarhus, uden at det enten skal være alt for småt, eller at du skal være vellønnet.
Bispehaven hører under det skandaleramte Østjysk Bolig. Privatfoto
Almen sektor
Annie Villadsen, Danske Lejere:
Alt for dyrt for beboerne Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Flere personer med positioner i Østjysk Bolig har svindlet sig til et sted mellem 15-20 millioner kroner af beboernes penge. Sådan ser det i hvert fald ud. Ingen er endnu dømt, men politiet har rejst sigtelser, og det ender i en retssag. Svindelsagen har vakt opsigt og har været beskrevet flere steder i pressen. ”Det er en forfærdelig sag. I sidste ende går det ud over beboerne. Det er dem, der kommer til at betale prisen for, at andre tilsyneladende har svindlet”, siger Annie Villadsen fra Danske Lejere. Annie Villadsen er selv valgt til bestyrelsen i en almen boligorganisation, er medlem af beboerklagenævnet og er derudover bestyrelsesmedlem i Danske Lejere. Ganske vist dækker Landsbyggefonden nu tabene og vil derefter forsøge at inddrive så mange af pengene som muligt. Reelt betyder det, at lejere over hele landet er med til at dække tabet.
”Der er ingen grund til at have ondt af boligselskabet, for deres interne kontrol har helt tydeligt ikke været god nok. Det ser ud som om, det her har stået på i adskillige år”, slår Annie Villadsen fast. Men også Aarhus Kommune har efter hendes mening et ansvar. Kommunen har en tilsynspligt i forhold til boligselskaberne. ”Derfor virker det også helt absurd, når nogle politikere bruger det her som argument for udpegede, professionelle bestyrelser, hvor beboerne ikke længere er med. Beboerdemokratiet, og at beboerne vælger bestyrelserne er fundamentalt i netop det almennyttige byggeri”, slår hun fast. ”Det kan godt være, at jeg her ikke udtaler på vegne af Danske Lejere, men personligt synes jeg, at nogle forsøger at slå partipolitisk mønt af denne tragiske sag”, mener hun. Og understreger, det er hendes personlige mening.
Annie Villadsen er selv aktiv i beboerdemokratiet i Aarhus og desuden bestyrelsesmedlem i Danske Lejere. Privatfoto
s
Desuden er det beboerne, som i første omgang har mistet pengene og reelt har finansieret ulovlighederne.
Selv hvis de sigtede bliver dømt og en del af dommen er, at de skal betale pengene tilbage, er det yderst tvivlsomt, at det sker. For det kræver, at de pågældende stadig har pengene til at betale. Og det er sjældent tilfældet i den slags sager.
4
Almen sektor
1100 nye almene lejere Mens det er vigtigt at fastholde, at beboerne fortsat skal have indflydelse, og at magten ikke skal overlades til såkaldt ”professionelle”, bør sagen på andre punkter give anledning til at stramme op. ”Kontrollen skal forbedres, så svindel og humbug bliver hurtigt opdaget og ikke bare får lov til at fortsætte i alt for lang tid, Det gælder både i boligselskaberne og i forhold til kommunen”, siger Annie Villadsen. Hun slår fast, at det er ikke synd for de personer, der er sigtet, for boligselskaberne eller for kommunen. ”Men det er synd for beboerne. Det er penge, som er
■■Hen over sommeren er 1100 almene lejere kommet med i Danske Lejere via kollektive medlemsskaber.
sparet op til vedligeholdelse og istandsættelse. Vel at mærke beboernes egne penge”, slår hun fast.
Fire almene afdelinger og tre almene beboergrupper spredt over hele landet har meldt sig ind. ”Udviklingen har været i gang længe, hvor flere almene afdelinger og grupper går med i Danske Lejere”, fortæller Jørgen Dyrholm Jensen, der er driftsleder hos Danske Lejere.
På det punkt er hun faktisk på linje med Bent Madsen, der er administrerende direktør for Danmarks Boligselskaber: ”Er det synd for os i boligselskaberne? Er vi nu udsat for en hetz? Bliver den almene sektor urimeligt tilsværtet på grund af enkeltpersoners skamfulde svindel? Mit svar er nej. De eneste, det er synd for, er beboerne i Østjysk Bolig”, skriver han i boligselska bernes blad ”Boligen”.
Boligforening med kun 20 huse ■■På Tåsinge finder man en af landets helt små boligforeninger, Bregninge Andelsboligforening (BAB). De har kun en afdeling med 20 boliger. De er med hos Danske Lejere – fordi de har valgt fortsat at være selvstændige. Men det er uansvarligt, hvis man tror, at man kan have en egen administration med kun 20 boliger.
Svindelsagen i Østjysk Bolig
Derfor er der en aftale med Svendborg Andelsboligforening (SAB), som Danske Lejere har været med til at forhandle på plads.
■■ Alt tyder på, at flere personer har svindlet sig til 15-20 millioner kroner af beboernes penge. Politiet har sigtet de pågældende.
Det betyder at økonomistyring og drift håndteres af SAB.
■■ Alt tyder på, at svindlen har fundet sted i mere end ti år.
Danske Lejere har også hjulpet BAB med at få godkendt nye vedtægter hos Svendborg Kommune, som bl.a. forbyder BAB selv at ansætte eget personale. En sikring af, at selvstændigheden kan håndteres ansvarligt.
■■ Ingen har tilsyneladende opdaget hverken svindlen eller studset over, hvad der ligner et voldsomt overforbrug i forhold til for eksempel dyre rejser, golfudstyr og en ridebane.
Men man er netop stadig en selvstændig enhed. Og derfor deltager bestyrelsen for BAB også i styringsdialogen med kommunen med deltagelse af bl. a. Danske Lejere. Det sker en gang hvert efterår.
■■ Kun på grund af at en whistleblower gik til det kommunale tilsyn i Aarhus, blev svindlen opdaget.
5
Almen sektor
s
Afdeling 1013, Aalborg. Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
”Beboerne er ikke imod renovering, men vi vil gerne have indflydelse” ■■Det siger Anette Jensen, formand for afdelingsbestyrelsen i afdeling 1013 Mariendal i Aalborg, hvor beboerne ved en urafstemning forkastede en helhedsplan for renovering af boligerne i afdelingen. Afdelingen omfatter vejene Præstemarken, Degnelodden, Provstejorden og Klokkervangen. Det nej medførte også, at der blev valgt en ny afdelingsbestyrelse med Anette Jensen som formand.
”Vi har hele tiden sagt, det skulle være et konstruktivt nej og har derfor også haft vores egne forslag til renovering. For vi er enige i, at der er behov for at renovere boligerne”, siger hun.
med almennyttige boliger også deltog. ”På den måde fik vi faktisk noget ud af at sige nej til den store og forkromede helhedsplan, der var ved at blive trukket ned over hovedet på os, uden at vi var blevet spurgt”, siger Anette Jensen.
Hun er optimist og tror, det ender med, at beboernes indsigelser og egne forslag bliver taget alvorligt. Ikke mindst efter et møde, hvor Aalborg Kommunes tilsyn
Når beboerne reagerede og stemte nej, skyldes det også, at det i de materialer, der blev
6
sendt ud ved urafstemningen, så ud som om, at beboerne var blevet inddraget. ”Sådan oplevede vi det overhovedet ikke. Tværtimod. Men vi har også hele tiden holdt fast i, at det skulle være et konstruktivt nej, så vi kan komme med en fornuftig renovering og helhedsplan, hvor beboerne får indflydelse”, siger hun.
Almen sektor
s
Alle er enige om, at der er behov for renovering. Men beboerne vil have medindflydelse. Her en facade beskyttet mod vand. Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
s
Bestyrelsesmedlemmerne Per Langkilde Sørensen (blå trøje), Mikael Pedersen (sort trøje), Marianne Røge, næstformand (rød trøje) og Anette Jensen, afdelingsformand (sort kjole), diskuterer renoveringsplanerne. Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset I første omgang reagerede Plus Bolig, som Mariendal hører under, med mangel på villighed til at ændre på den oprindelige helhedsplan og ingen interesse i de
forslag, som bestyrelsen kom med.
så vi beboerne også har indflydelse”, siger Anette Jensen.
”Det er et af afdelingens største problemer”, slår Anette Jensen fast.
På mødet med kommunen var der enighed om, at beboerne både skal inddrages mere og have mere og bedre oplysning også om, hvilke muligheder og alternativer, der er, og hvilken indflydelse, de forskellige alternativer har blandt andet på huslejen.
Men skal der arbejdes videre med en fornuftig og ansvarlig renovering, der kan sættes i gang, forhåbentlig når alt normaliseres efter corona- pandemien. Byggematerialer er under corona-tiden blevet dyrere.
Her var der også enighed om at infrastrukturen skal granskes, noget som afdelingsbestyrelsen har at italesat allerede i september 2020 over for administrationen.
”Nu ser det ud til, at vi er kommet ind i en reel dialog, hvor vi kan komme videre, og
”Vi har travlt. Beboerne har ventet så længe, men samtidig skal det altså gøres ordentligt”, siger Anette Jensen.
Ny bestyrelse fik opbakning Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Den ny bestyrelse i afdeling 1013, Mariendal, i Aalborg fik på et afdelingsmøde i begyndelsen af september 2021 opbakning fra beboerne til at fortsætte. Ikke bare som bestyrelse, men også linjen med
det konstruktive nej til den renovering og helhedsplan, som beboerne tidligere har forkastet ved en urafstemning. Konstruktivt – fordi man godt ved, at der skal renoveres, men beboerne skal have indflydelse på processen.
Og den bestyrelse skulle så stå sin prøve på afdelingsmødet. Det lykkedes.
Umiddelbart efter det nej kom en hel ny bestyrelse til.
Mødet havde en massiv tilslutning med 150 deltagere.
”Der var opbakning til vores linje”, fortæller Anette Jensen, der dermed også kan fortsætte som afdelingsformand.
7
Der er 174 boliger i afdelingen. Et massivt flertal på mødet bakkede den ny bestyrelse op. Der skete en enkelt og helt frivillig udskiftning i bestyrelsen, der bortset fra det fortsætter uændret.
Almen sektor
Renovering i Bagsværd:
Ufærdige boliger i Skoleparken
Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■I en bolig i Skoleparken i Bagsværd bølger loftet op og ned. Boligselskabet har erkendt, at loftet skal skiftes helt ud. Imens kommer lejeren til at flytte. ”Vi har foreslået forskellige former for genhusning, mens det arbejde står på”, fortæller jurist Rune Skovbjerg Krog fra Danske Lejere. Også i andre boliger er der fejl. Og det er lidt paradoksalt, fordi hele bebyggelsen har været gennem stor renovering, hvor samtlige beboere har været genhuset. De første er vendt hjem. Men altså til lejligheder og boliger, der fremstår ufærdige. Og samtidig generet af, at ombygninger og renoveringer i resten af bebyggelsen fortsætter, hvor håndværkerne ofte går i gang klokken 05 morgen. Med støj og møg til følge.
”Det er en kæmpe renovering. Det eneste af det gamle, der står tilbage, er faktisk kældrene. Byggeriet er også blevet pænt, men desværre virker det flere steder som om, at det er ikke blevet gjort helt færdigt, og at der er sjusket”, siger Rune Skovbjerg Krog.
ting, der skal udbedres rundt omkring, selv om det ikke er så voldsomt som med loftet, der skal skiftes ud”, siger Rune Skovbjerg Krog fra Danske Lejere.
Det mest grelle eksempel er det bølgende loft, hvor Danske Lejere nu arbejder for, at beboeren kan genhuses, mens loftet skiftes ud.
Desuden er der støjproblemerne, fordi hele bebyggelsen endnu ikke færdig.
Flere andre steder er der revner i vægge og hakker i gulv. Boligselskabet har tilbudt en generel kompensation i form af en uges husleje. Men det er hverken beboere eller Danske Lejere tilfredse med.
”Kommunerne har jo tilsyn med almennyttigt byggeri. Derfor har vi i denne sag også prøvet at råbe politikerne i Gladsaxe Kommune op”, fortæller Rune Skovbjerg Krog.
”Ulemperne er simpelthen for store. Der er rigtig mange
Dog kun med delvis succes, idet det umiddelbart ikke har
8
ført til ændringer eller forbedringer for beboerne. ”Vi tror dog, det er med til at lægge et vist pres. Derudover er det også med til at gøre politikerne lidt mere bevidste om, at de har tilsynspligt og dermed faktisk også muligheder for indflydelse, hvis de ønsker det”, siger juristen fra Danske Lejere.
Almen sektor
s
Efter at beboerne vendte hjem efter en meget stor renovering, kunne de konstatere, at store dele af byggeriet reelt var ufærdigt. Foto: Jesper Clausson
Seneste:
Sagen kan ende i retten ■■Sagen om de ufærdige boliger i Skoleparken i Bagsværd kan ende i retten. I hvert fald tyder meget på, at lejerne i bebyggelsen og Danske Lejere sætter en advokat på sagen.
Baggrunden er blandt andet, at kommunen har lukket sagen, uden at lejerne er kommet ordentligt til orde. Kun Boligselskabets forklaring er tilsyneladende hørt.
Det oplyser jurist Rune Skovbjerg Krog fra Danske Lejere.
”Vi foretrækker dialog og forhandlinger, men det ser desværre ud til i denne
omgang ikke at kunne lade sig gøre”, siger Rune Skovbjerg Krog. Ved siden af og uden direkte sammemhæng er der også en sag om betaling for a conto vand uden, at der er opsat målere ved hvert lejemål. Flere lejere har rejst den sag.
9
”Højesteret har tidligere i en anden sag kendt den praksis ulovlig. I øjeblikket venter vi i den konkrete sag fra Skoleparken på en afgørelse”, siger Rune Skovbjerg Krog. Thue
?
Almen sektor
Quiz om almene boliger Hvor meget ved du om almene boliger. Vi har lavet en quiz. Du får en forhåndsoplysning: Når man bor i en almen bolig, kan man bo under 2 forskellige ordninger, der hedder henholdsvis ordning a og ordning b.
1 = Husordensregler X = Om naboerne vil med 2 = Vedligeholdelsesreglementet
Ordning A: Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, som omfatter maling og lakering. Pligten til at istandsætte ved fraflytning overtages gradvist af boligorganisationen hen over lejeperioden.
7. H vis du skal genhuses midlertidigt fra din bolig, har du så ret til at blive genhuset i ______? 1 = Samme kommune X = Hele landet 2 = Det bestemmer udlejer
Ordning B: Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt og lejer betaler til en vedligeholdelseskonto.
8. H vor mange lejere bor i almene boliger i Danmark (2021)? 1 = ca. 300.000 X = ca. 500.000 2 = Ca. 1 mio
Og så kaster vi os ud i det:
1. Hvornår har udlejer typisk overtaget den fulde indvendige vedligeholdelsespligt under ordning A: 1 = 8 år X = 8 år og 4 mdr. 2 = 10 4 mdr.
9. K ommunerne har anvisningsret til så mange % af de almene boliger i kommunen? 1 = 5% X = 25% 2 = 50%
2. Din kæreste og dig har boet sammen i en almen bolig. Nu har din kæreste fortalt, at hun har fundet en anden, og I skal derfor ikke længere bo sammen. Det er din kæreste der står på lejekontrakten, men du ønsker at blive boende. Hvor lang tid skal I have haft fælles husstand før du kan blive i lejemålet? 1 = 1 år X = 3 år 2 = 2 år
10. P å et afdelingsmøde er det blevet besluttet at man ikke må have kæledyr i boligerne mere. Du har allerede en hund. Må du beholde den? 1 = Ja, jeg havde den før så den må jeg beholde. Jeg må bare ikke anskaffe mig et nyt kæledyr X = Nej, alle kæledyr skal fjernes 2 = Jeg skal søge om særlig tilladelse til at beholde min hund
3. Hvilke sager kan beboerklagenævnet IKKE behandle? 1 = Erstatning X = Vedligehold 2 = Nabostridigheder
11. H vem sidder med det endelige juridiske og økonomiske ansvar i en boligforening? 1 = Det gør man selv som lejer X = Det gør afdelingsformanden 2 = Det gør organisationsbestyrelsen
4. Hvis udlejer ikke har skrevet et prisoverslag på synsrapporten ved fraflytning, hvor lang tid har udlejer så til at sende den til lejer? 1 = 7 dage X = 14 dage 2 = 16 dage
12. V iceværten står og banker på din dør. Han oplyser han skal ind for at lave en mindre opgave der ikke er akut i dit lejemål. Hvor længe inden han skal ind har du ret til at blive varslet? 1 = Han har ret til at komme ind med det samme X = Der skal varsles 6 uger i forvejen 2 = Han skal give besked en uges tid før
5. Du har boet i en almen bolig under ordning B. Hvad kan udlejer forlange af istandsættelse ved fraflytning? 1 = Ingenting X = Betaling for det jeg har ødelagt (misligholdelse) 2 = Maling og gulvbehandling
13. Hvem bestemmer hvem der må deltage på det årlige afdelingsmøde udover beboerne og dem fra boligorganisationen? 1 = Afdelingsbestyrelsen bestemmer hvem der bliver lukket ind til mødet X = Afdelingsmødet stemmer ved mødets start om det 2 = Kommunen har fastsat regler for det
6. Du er glad for at holde fester og inviterer vennerne over hver fredag. Hvad skal du være opmærksom på i den forbindelse?
Find svarene på bagsiden af bladet!
10
Almen sektor
Danske Lejere advarer mod udskamning:
Almene lejere gjorde en stor indsats under pandemien Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■”Kommunerne har grund til at være stolte af lejerne i almennyttige byggerier”. Sådan lyder det fra Danske Lejere. Og det budskab har de slået fast i blandt andet opslag på Facebook og andre steder: ”Til kommunerne – vær stolte af jeres lejere”, har det lydt fra Danske Lejere.
SVAREDE IGEN I Ishøj svarede beboerne igen. De undrede sig over borg mester Ole Bjørstorps negative udtalelser om, at der skulle sættes ind overfor de almene boligselskaber og deres beboere i forbindelse med Covid19. ”Men hvad er det, borgmesteren ønsker. Vi er trådt i karakter og har gjort en stor indsats. Borgmesteren kan ikke være bekendt at komme med den slags udtalelser”, sagde Dorthe Hjort, formand for afdeling 2 i Vildtbanegård – en almen boligafdeling i
Blandt andet i Skive blev der tilbudt vaccinationer ude i det almennyttige byggeri, som illustreret ved dette opslag fra august 2021 i et etagebyggeri med 300 beboere. Privatfoto
s
Flere steder i almene boliger har lejerne følt, at de blev udskammet i forbindelse med Covid19-pandemien. Specielt fordi Covid19 ramte hårdt med mange smittede i nogle almennyttige bebyggelser, hvilket nogle steder førte til bebrejdelser og udskamning – også fra politisk side.
Ishøj Kommune, til Sjællandske Nyheder (SN). Afdelingsformændene i Vildtbanegård Maria Ronild, Dorte Hjort, Lonnie Nielsen og Søren Mortensen pointerer overfor avisen: ”Vores beboere har været gode til at spritte gelænder og dørhåndtag af i opgangene, når de har fået viden om, at der for eksempel er en i opgangen, der er smittet. Vi tilbød kommunen, at vi kunne hjælpe med at huse nogle af skoleklasserne i vores selskabslokaler, for at løse problematikken omkring afstand i klasserne. I dette tilfælde blev det ikke nødvendigt. Senere tilbød vi at huse
testcenter i vores selskabs lokaler, og det blev til to arrangementer i november/ december i henholdsvis Svanereden og Oasen. Dette tilbud har stået åben lige siden, hvilket kommunen har fået besked på flere gange”.
LOKALE VACCINATIONER Også andre steder har beboerne i almene boligafdelinger gjort en stor indsats. For eksempel ved at bakke op bag vaccinationer som i et etagebyggeri med 300 lejere i Skive. ”Under Covid-nedlukningen søgte nogen at udskamme andre for deres ansvar. Det kunne være de skiturister, der
11
boostede epidemien ved start. Det har været de unge og så har nogen kredse været efter de almene lejere. Man glemmer her, at folk bor tæt i mange lejeboligbyggerier og at rigtigt mange af de frontlinjearbejdere, der ikke kunne stå epidemien igennem ved hjemmearbejde, netop er lejere”, siger Jørgen Dyrholm Jensen, driftsleder i Danske Lejere. Han understreger, der er folk, som man skal række ud for at nå. Både gymnasieelever og almene lejere. Derfor er det godt at komme ud til folk for eksempel med vaccinations- tilbud i bebyggelserne.
Almen sektor
Renovering og helhedsplan i Skanderborg:
Danske Lejere har sikret os indflydelse Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Britt Nielsen er glad for, at afdeling 8 Vestervang i Skanderborg Andelsboligforening er med i Danske Lejere. For det har været en stor hjælp, da der muligvis med støtte fra Landsbyggefonden skulle laves en helhedsplan for renovering af den lidt ældre bebyggelse.
LANGT TILBAGE Planerne om en renovering går langt tilbage. I 2016 besluttede beboerne på et afdelingsmøde at gå med i Danske Lejere.
Også af den grund er det en tradition efterhånden, at en repræsentant for Danske Lejere er dirigent ved afdelingsmøderne. ”Vi føler os trygge ved at have dem i ryggen”, siger Brit Nielsen. Specielt når det handler om at sikre lejerne indflydelse.
Tilbage i 2016 var Landsbyggefonden på besøg. Landsbyggefon dens sekretariatschef Birger R. Kristensen (med briller) deltog. Til venstre Ellen Hansen fra afdelingsbestyrelsen. Privatfoto
s
”Danske Lejere har været med til at skubbe på for at sikre, at vi, der bor her, faktisk får medindflydelse”, undersreger Britt Nielsen. Hun er formand for afdelingsbestyrelsen.
”Det har vi ikke fortrudt. De har også den viden om til tider ret indviklede regler, som vi andre ikke altid har”, slår hun fast.
TAGES STILLING Danske Lejere har også været med, når der skulle forhandles mellem afdelingsbestyrelse og administration. Særligt i den seneste tid, hvor der skal tages alvorligt stilling til, hvordan afdelingen skal renoveres. Om det skal ske over den løbende vedligeholdelsesplan og optagelse af lån, der hvor de opsparede midler ikke rækker.
Eller om det skal være gennem en helhedsplan med støtte fra Landsbyggefonden. Afdelingsbestyrelsen har lovet beboerne, at de skal stå overfor et oplyst grundlag, når beslutningen tages. I juni 2021 blev der holdt et
velbesøgt afdelingsmøde, hvor planer blev fremlagt, uden at der skulle besluttes. Det gav inspiration til at få flere detaljer beskrevet.
MED I PROCESSEN Danske Lejere har været med
Renoveringer og helhedsplaner ■■Almene afdelinger skal som udgangspunkt vedligeholdes ud fra en fastlagt vedligeholdelsesplan, hvor målet er, at planen rækker 30 år ud i fremtiden. Ud fra den skal der over lejen det ind, der over tid er nødvendigt for at dække de arbejder, der er i planen.
finansieringen fra flere kilder og noget af den reelle betaling forskydes til en fjern fremtid. Landbyggefonden vurderer, hvad de mener, lejen kan ligge på, når en helhedsplan er gennemført. Og derefter regner de baglæns, når støttemulighederne skal sammensættes. Med det mål, at man rammer den leje, som de har sat som niveauet.
Beløbende afsættes i regnskabet som henlæggelser, der løbende kan trækkes fra.
Det er altid lejerne, der har førsteretten til at vurdere forslag til en helhedsplan. Der er et krav om inddragelse. Men siger lejerne nej, så kan slutresultat være at en hovedbestyrelse i samspil med kommunen bestemmer og overruler lejerne.
Er der udfordringer, der ikke kan dækkes ind, kan der optages lån. Det sker som udgangspunkt kun, hvis beboerne vedtager det. Bruger man den metode – uden at det er en helhedsplan, så er det ene og alene beboerne selv, der beslutter, hvor høj lejen kan blive.
Det undgår man, ved at holde på, at man har ret til konstruktiv medinddragelse. For det er faktisk meningen.
Helhedsplaner er mere omfattende, og her søges støtte fra Landsbyggefonden. De bestemmer ikke, hvad der præcist skal laves. Men de støtter kun de arbejder, som de finder sikrer et byggeri på lang sigt. Når de er inde over, sammensættes
”En helhedsplan handler om at gøre en afdelingen til et bedre sted at bo. Noget man ikke oplever, hvis man blot tromles oppefra”, siger driftsleder i Danske Lejere Jørgen Dyrholm Jensen.
12
Almen sektor
s
Afdeling 8 Vestervang i Skanderborg Andelsbolig forening. Privatfoto i hele processen. Det illu streres af, at vi også var med allerede tilbage den 23.
november 2016, hvor landbyggefonden var på besøg. Britt Nielsen har i dele af perioden været afdelingsformand,
men har også holdt en pause fra det arbejde. ”Set i bakspejler er det rigtig godt, Danske Lejere har været med i processen. Det er
med til klæde os på, så vi kan komme videre på en måde, hvor beboere og lejere har indflydelse og er med til at bestemme, hvad der skal ske”.
Forslag blev afvist, men det endte godt Først blev forslaget afvist. Men i anden omgang lykkedes det. ■■Det handlede om mulighed for at fjerne et dørtrin, så kørestolsbrugere, rollatorbrugere og gangbesværede kunne få adgang til deres redskabsskure.
Danske Lejere forhandlede om det med boligorganisationen. Formelt havde lejeren krav på et ekstraordinært afdelingsmøde. På grund af Covid-situationen og forhandlinger om en løsning, som Danske Lejere deltog i, blev man enige om at vente til afdelingsmødet i september 2021. Det fandt sted 1. september.
s
Allerede i august 2020 foreslog en lejer, der er enkelt- medlem af Danske Lejere, det. Men boligorganisationen, Domi i Odder, sendte det ikke ud til beboerne, så det kunne behandles på et afdelingsmøde den 2. september 2020.
Referatet. Forslaget kom igennem. Privatfoto
Forud for afdelingsmødet var administrationen i gang med at nedgøre forslaget, og kom men denne helt urealistiske forestilling om udgiftens størrelse, – og ville have det vurderet som et forbedringsarbejde: ”Hvis det er muligt, uden at ustabilisere skuret, kan trinet fjernes og der påfyldes beton i
hul samt forlængelse af dørbund. Vi anslår at udgift hertil vil være ca. 40.000 kr. for alle skure, som finansieres over 20 år. Hvis der stemmes ja, vil det betyde en huslejestigning på kr. 0,14 pr. m2 pr. måned, svarende til 8,40 kr. pr. måned.”, lød det.
13
På afdelingsmødet blev det slået fast, at der ikke var nogen grund til at fjerne trinet andre steder, end der hvor beboere havde behov for det. Derved kunne økonomien også holdes indenfor budgettet, og det blev enstemmigt vedtaget.
Almen sektor
Danske Lejere med til konference:
En hel dag om lejer-interesser i alment byggeri Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue
”Når og hvis vi hører noget til Danske Lejere, handler det ofte om helt konkrete sager, som Danske Lejere er gået ind i. På konferencen kunne Danske Lejere så præsentere sig mere generelt med viden om og holdninger til den almene sektor. Det kunne vi som organisation godt gøre noget mere”, siger Arne Ditlevsen.
■■Danske Lejere deltog aktivt, da Rødovre Boligselskab 11.–13. juni 2021 holdt konference for medlemmer af afdelingsbestyrelser med flere i boligselskabet. Om lørdagen den 12. juni stod Danske Lejere og Jørgen Dyrholm Jensen, Driftsleder i Danske Lejere, for en hel dag med undervisning. Herunder adskillige dilemmaer og historier fra afdelinger, som deltagerne skulle forholde sig til i grupper.
Ifølge ham klædte konfe rencen ikke bare deltagerne på med viden, men viste også noget om, hvad de beboervalgte afdelingsbestyrelser kan – og hvad de ikke kan. ”Det er vigtigt. Både i det daglige og i mulige konflikt situationer. Og det blev forklaret ret tydeligt”, siger han.
”Det var meget spændende. Selv om jeg har været med længe, lærte jeg bestemt også noget”, siger Arne Ditlevsen. Han er ikke fra Rødovre, men fra Fyn, hvor han er formand for en afdelingsbestyrelse og sidder i repræsentantskabet for boligselskabet. Desuden er han medlem af bestyrelsen for Danske Lejere og deltog i konferencen som en slags observatør.
”Jeg holder oplæg for boligforeninger her på Fyn om, hvordan man får boligforening og beboerdemokrati til at fungere godt. På
”Meget af det kan jeg bruge direkte, og det samme, er jeg sikker på, gælder i det hele taget i afdelingsbestyrelser i den almene sektor. Også derfor var sådan en dag rigtig god”, slår Arne Ditlevsen fast.
s
”Det var rigtig godt, og jeg er helt sikker på, at både Rødovre Boligselskab og Danske Lejere fik noget ud af det. Øget viden om den almene sektor set fra lejernes vinkel og mulighed for at præsentere også Danske Lejere mere generelt”, siger Arne Ditlevsen og tilføjer, at han selv kunne tage hjem med ny viden lige til at give videre.
Det samme med rettigheder for den enkelte i forhold til de kollektive rettigheder, som lejerne har.
Han understreger, det er vigtigt også at lære noget om lovgivning og jura. Det er noget af det, som Danske Lejere ved noget om og er gode til at give videre.
Arne Ditlevsen. Privatfoto
konferencen fik jeg ny viden, som jeg direkte kan bruge”, fortæller han.
ud af at snakke med deltagerne fra Rødovre Boligselskab. Både om forskelle og ligheder og om erfaringer fra arbejdet i afdelingsbestyrelser.
Ud over det formelle program fik Arne Ditlevsen også meget
14
”Hvis du bare kaster dig ud i det, kan du godt føle dig noget alene. Også fordi lovgivningen på nogle punkter er ganske indviklet”, siger han.
Almen sektor
s
Trods en alvorlig dagsorden var der også hygge over smurte boller og lagkage, da lejere fra Hedestien i Varde diskuterede tilbygninger en lørdag eftermiddag i august. Privatfoto
Næsten en million bor i almene boliger
Smurte boller, lagkage og tilbygninger ■■Danske Lejere kommer ud til almene lejere overalt i landet. Her var 18 lejere fra Hedestien i Varde samlet en lørdag eftermiddag i august for at høre om beboerdemokrati. Det mest centrale var, at det er et ældre rækkehusbyggeri, hvor lejerne historisk og gennem tiden har lavet en del tilbygninger. Og hvor man ikke i tilstrækkeligt omfang har haft styr
på reglerne, når man gav lejerne tilladelser. En problemstilling, der findes mange steder i landet. Nu vil boligorganisationen rydde op. Det er netop slet ikke så nemt, idet lejerne enkeltvis jo også har rettigheder. Lørdagsmødet lå forud for et kommende afdelingsmøde, hvor de skal sikre sig, at de
■■Ifølge Statistikbanken under Danmarks Statistik bor rigtig mange danskere i almene boliger. Næsten en million eller mere præcist: 971.808 opgjort i begyndelsen af 2021. får givet boligorganisationen klare signaler om, at ”oprydning” ikke kan ske ved at krænke den enkelte lejers rettigheder. Mødet blev holdt på KFUMs soldaterhjem lige overfor den lokale kaserne i byen. Og på traditionel vestjysk maner med smurte teboller, lagkage og også mulighed for en småkage. Jørgen
15
Det er fordelt på flere forskellige typer af boliger. De fleste bor i etageejendomme, men blandt de almene lejeboliger er der også villaer, rækkehuse, kollegieboliger og andet. Almene boliger er altså meget andet end de få bebyggelser, der ofte omtales i pressen. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik
Almen sektor
Medarbejdere til kursus om konflikter Tekst: Signe Lynggaard Souschef, Danske Lejere ■■I juni deltog medarbejdere ved Danske Lejere i et to-dages konflikthåndteringskursus ved Eva Seyffert, Cand. Comm med Psykologi. Eva har igennem årene arbejdet målrettet med netop konflikthåndtering og er selv ansat hos Boligselskabernes Landsforening. De udlåner hende blandt andet til boligorganisationer, der ønsker at arbejde med samme typer problemstillinger. Kursusdagene var en stor succes og de værktøjer, som vi fik med derfra, har allerede vist sig at være brugbare i hverdagens arbejdsopgaver til glæde for både medarbejdere og medlemmer.
at man kan handle i et konfliktfyldt miljø og forstå konfliktens forskellige facetter. De to kursusdage har givet alle medarbejdere gode og konkrete værktøjer til at kunne forstå og hjælpe vores medlemmer bedst muligt. Det giver os, som organisation, muligheden for at kunne yde en endnu bedre service, men også at kunne finde frem til den helt rigtige handleplan for det enkelte medlem. Kursusholder Eva Seyffert fortæller, at hun også har haft glæde af mødet med Danske Lejere, hvor hun er blevet klogere på de dilemmaer og problematikker, som vi møder i hverdagen. Hun har stor respekt for Danske Lejeres faglighed og håndtering af medlemmers problem stillinger. s
Som medarbejder ved Danske Lejere skal man være rumSouschef Signe Lynggaard, melig, imødekommende og Danske Lejere, beretter fra et kunne håndtere situationer, hvor lejer ofte er i en vanske- kursus om konflikthåndtering for medarbejderne i Danske Lejere. lig og opslidende konflikt Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset med sin udlejer. Det kræver,
Svar på quizzen på side 10 1. X 8 år og 4 mdr. 2. 2 2 år 3. 1 Erstatning 4. X 14 dage 5. X Betaling for det jeg har ødelagt (misligholdelse) 6. 1 Husordensregler 7. 1 Samme kommune 8. 2 Ca. 1 mio 9. X 25% 10. 1 Ja, jeg havde den før, så den må jeg beholde. Jeg må bare ikke anskaffe mig et nyt kæledyr. 11. 2 Det gør organisationsbestyrelsen 12. X Der skal varsles 6 uger i forvejen 13. X Afdelingsmødet stemmer ved mødets start om det
Beboerklagenævn og retssikkerhed ■■Under coronaen udsendte staten bekendtgørelser, med mulighed for undtagelser. Men der var boligorganisationer, der gik for langt og opfandt deres egne. En var at forbyde fraflytter at deltage i flyttesyn. Det har kostet dem, der hvor vi har haft sagerne i beboerklagenævnene. Lejerne har kort og godt ikke skullet betale for istandsættelsen. Der har været flere sådanne sager, bl.a. hos AAB i Aarhus og senest Svendborg Andelsboligforening.
