DANSKE LEJERE – Vi er der for lejerne i hele Danmark
TEMA OM LEJERNE I DEN PRIVATE SEKTOR: Vedligeholdelse trænger til at blive bedre · 8 Lejere risikerer at tabe uden hjælp · 12 Inflation rammer lejere dobbelt · 16 Hård kritik af kommune efter byggeskandale · 17
Lejerne i den private sektor
LEDER
Vi giver sammenhold hos lejerne Danske Lejere er Danmarks næststørste lejerorganisation.
DANSKE LEJERE Banegårdspladsen 18, 1. sal 8000 Aarhus C Tlf. 71 99 44 14 Mandag – torsdag kl. 10.00–13.00 E-mail: info@danskelejere.dk Website: www.danskelejere.dk
Dette magasin er udgivet af Danske Lejere i juni 2022. Ansvarshavende: Driftsleder Jørgen Dyrholm Jensen Tekstmæssig assistance og redigering: Thues Skrivestue Layout: Karen Hedegaard Tryk: VIA-print/Vinderup Bogtrykkeri
Forsidefoto: Vedligeholdelse af vores boliger trænger til at blive bedre Side 8–11 Foto: Signe Goldmann
■■Dette blad henvender sig til lejere, der bor i den private lejeboligsektor. Og særligt til lejere, hvor der er en beboerrepræsentation, eller hvor man overvejer at danne en.
FLERE LEJERE – INFLATIONEN PLAGER Der er en tendens til, at flere forbliver lejere. Skiftet til ejer bliver sværere. Særligt i de største byer. Det betyder, at flere også får øjnene op for, at man må forsvare sine interesser som lejer. Og det sker bedst i fællesskab. Der er meget i spil lige nu. Inflationen stiger og rigtigt mange rammes af det. Og allermest der, hvor byggerier er nye, og hvor lejen er højest i forvejen.
Tekst: Jørgen Dyrholm Jensen, Driftsleder Danske Lejere
LEJELOV I NY UDGAVE FRA 1. JULI 2022 Lejelovgivningen blev i foråret sammenskrevet, så det skal læses i en ny udgave fra den 1. juli 2022. Der opstår forvirringer om at finde frem til paragraffer, der også øger behovet for hjælp. Gamle kontrakter gælder stadig, men der hvor der henvises til regler i loven, skal man på jagt for at finde dem.
NYBYGGERIER MED MANGLER Der er mange nybyggerier, hvor man skulle tro, at tingene var i orden, når det er nyt. Men det er tit omvendt. Der vil altid være noget, der ikke er i orden. Nogen steder i småtingsafdelingen – og andre steder i den helt grove afdeling. Grønnely A/S, der også fortælles om i dette blad, hører til det sidste. Og det bliver slet ikke lettere, når myndighederne ikke fungerer tilfredsstillende. Der er mange projekter, hvor man har for travlt med at få lejere til at flytte ind, så man hurtigt kan få huslejeindtægter, selv når tingene ikke er ordentligt færdige. Det er nogle af de steder, hvor vi ser størst vækst i antallet af beboerrepræsentationer.
ALTID KLAR TIL EN DIALOG Danske Lejere er altid klar til en uformel snak til lejere, der gerne vil lave en beboer repræsentation. Vores fokus er at gøre det enkelt, så det ikke er belastende at være beboerrepræsentant. En beboerrepræsentation skal kunne indgå i dialog med udlejer ud fra de særlige rettigheder, det giver. Den er ikke være tvunget til andet, men har man lysten til at udvikle sociale aktiviteter, lave gårdfest og så videre, så er det fine tilvalg. Men vær sikker på, at de valgte har lovet sig hen til sådanne ekstraopgaver, så de ikke skræmmes væk. Siden starten af 2021 og frem til sommeren 2022 er der kommet 31 nye beboer repræsentationer med hos os. En vækst, der også giver os større indflydelse, når vi råber op på lejernes vegne. De fleste af de 31 er nyoprettede, men der er også flere, der har været hos andre før - eller stået alene og manglet opbakning.
2
Lejerne i den private sektor
Danske Lejere er både til det fælles og til den enkelte lejer
Foto: Signe Goldmann
BÅDE DET FÆLLES OG DEN ENKELTE
sultater ind mange steder. Se eksemplet i faktaboksen.
direkte mailadgang til den pågældende.
Har Danske Lejere en aftale med en beboerrepræsentation er det vigtigt, at det både ses som en støtte til det fælles og til den individuelle lejer.
Har man en fælles aftale med os, så brug os, når du flytter. Det kan ofte betale sig.
Herigennem får fællesskabet hjælp til fælles spørgsmål om forbrugsregnskaber, ejendommens vedligeholdelse, huslejebudget i de ejendomme, hvor det kan kræves og så videre.
Beboerrepræsentanter lader sig ikke vælge for selv at tage sig af alt, som enkeltlejere bringer op. Og den enkelte ønsker ikke nødvendigvis, at hele fælleskabet skal blandes ind i noget, der kun vedrører det ene lejemål.
OM AT HJÆLPE DEN ENKELTE Man kan som lejer betragte aftalen med Danske Lejere som en billig forsikring, som man kan trække på, hvis der opstår behov. Det er en langt billigere måde at være med på, end hvis man skal betale et dyrt individuelt medlemskab. Det sidste ligger på årsplan mere end 4 gange så højt. En af de sagstyper, som vi ofte har om enkellejemål er flytteregninger. Her får vi store re-
Andre problemer kan være særlige vedligeholdelsesproblemer, der kun vedrører et lejemål.
Det kan også være aftaler om deltagelse i beboermøder eller forhandlinger med udlejer.
Fælles for alle er, at den enkelte lejer henvender sig til en hovedmail. Bag den sidder en jurist, der enten svarer eller sorterer henvendelsen frem til den rette. Og det kan for eksempel være en af vores dygtige frivillige jurastuderende, hvis sagen egner sig til, at de håndterer det. Det gælder rigtigt mange af flytte sagerne.
Beboerrepræsentanter kan derudover også opleve, at de indbydes til møder, hvor man kan dygtiggøres og dele erfaringer.
DET CENTRALE Husk at gøre brug af begge dele – det fælles og det individuelle – når din beboerrepræsentation har en aftale med Danske Lejere
FAKTABOKS:
Et eksempel ■■ Hos en beboerrepræsentation Langkildevej 61–205 i Hvidovre har vi hen over to år sat gang i hele 14 sager om flytteregninger. ■■3 sager er løst ved forlig. ■■ 6 sager løst ved huslejenævnskendelser, hvor vi fik 100 % medhold. ■■ 2 sager er afsluttet ved huslejenævnet med delvis medhold ■■3 sager er under behandling (maj 2022)
Når vi udgiver blade, vil de blive sendt til beboerrepræsentationen, der uddeler det til alle i ejendommen.
I en del af sagerne blev betydelige regninger på 20.000– 30.000 kr. efter, at lejeren havde boet der i en forholdsvis kort periode, nedsat til beskedne beløb på nogle få 1.000 kr.
HJÆLP TIL DET FÆLLES Den valgte beboerrepræsentation får en af vores ansatte som kontaktperson. Det giver
3
Lejerne i den private sektor
Fået penge efter flytning Tekst: Thue Grum-Schwensen Thues Skrivestue
■■På Langkildevej i Hvidovre har lejere i flere tilfælde fået langt flere penge tilbage efter flytning, fordi Danske Lejere er gået ind i sagerne – og i en række tilfælde også har haft dem for huslejenævnet. Den lokale beboerrepræsentation er med i Danske Lejere.
med, at en lejer fik 33.000 kroner tilbage af sit depositum i stedet for godt og vel 4.600 kroner.
MANGE PENGE I stedet for 17.000 kroner fik en lejer 34.000 kroner tilbage fra sit depositum. I et andet tilfælde fik lejer en tilbage betaling på 23.000 kroner, når alt var lagt sammen og trukket fra. I stedet for ingenting.
ROS OG STJERNER Sagerne om depositum har også medført, at Danske Lejere har fået rosende ord og mange stjerne på trustpilot – et sted, hvor brugere kan anmelde alt muligt. At det lykkedes for Danske Lejere at få så mange penge retur
En en tredje sag om depositum endte med, at lejeren fik 33.000 kroner retur i stedet for 11.000. En fjerde sag endte
4
til fraflyttede lejere er baggrunden for de rosende ord. ”Vi er meget tilfredse. Der har været store problemer med udlejer i området. Vi fik medlemskab, og vi er flere, som har fået hjælp med at få depositum tilbage”, hedder det i en anmeldelse.
BEDRE SAMARBEJDE Lene Weng er kontaktperson
Lejerne i den private sektor
Mange bor til leje. Foto: Signe Goldmann
Mange bor til leje ■■Ifølge Statistikbanken under Danmarks Statistik bor mindst 1,5 millioner i private udlejningsboliger. Eller 1.506.000 cirka. På landsplan stiger tallet af lejere samlet set, og stigningen er størst i storbyerne. Når den almene sektor regnes med er der omkring 2,5 millioner, som bor til leje.
Med efter anbefaling ■■En mindre ejendom i Helsinge vil lave en beboer repræsentation. Initiativtageren skriver: ”Jeg er medlem af Faglige Seniorer og de har anbefalet at kontakte Jer” (Danske Lejere, red.). ”Igen et eksempel på, at vi er ved at slå tydeligt igennem. Når andre anbefaler os”, siger Jørgen Dyrholm Jensen fra Danske Lejere
200 nye medlemmer
s
Beboerrepræsentationen på Langkildevej i Hvidovre har haft stor glæde af Danske Lejere.
■■En søndag eftermiddag i marts fik Danske Lejere 200 nye medlemmer, da lejerne i Beringshave i Horsens holdte et ekstraordinært beboermøde på græsset i solskin.
Foto: Rune Skovbjerg Krog
for beboerrepræsentation i bebyggelsen. ”Danske Lejere har været en stor hjælp og vi er meget glade for samarbejdet.”, siger hun. Danske Lejere har hjulpet med flyttesagerne og opgørelserne. Men har også formidlet kontakt mellem udlejer og lejere: ”Udlejer har nu blandt andet ansat en gårdmand, der går op i og interesserer sig for be-
Fra Danske Lejere deltog Allan Graversen Vesterlund og Jørgen Dyrholm Jensen.
boerne, miljøet, omgivelserne med videre. Han er et godt bindeled mellem dem og os.”, siger hun.
Der var en god snak i godt en time og derefter en enstemmig beslutning. Der er tale om en allerede eksisterende beboer-repræsentation, der har mange år på bagen. De valgte i efteråret at forlade en anden større lejerorganisation, og har nu valgt at være med hos Danske Lejere.
Generelt er udlejer blevet mere lydhør overfor beboernes ideer. ”Der er større forståelse fra udlejer, når Danske Lejere udtaler og beskriver problemer eller ønsker, end når en almindelig lejer gør det.”, slår hun fast.
Nye på Amager ■■Et byggeri på Amager, København S, med 74 lejemål under Heimstaden har fået en beboerrepræsentation tilknyttet Danske Lejere. 41 af de 74 lejemål bakkede op.
5
Lejerne i den private sektor
s
Danske Lejere med til at forberede lovforslag:
SFs boligordfører Halime Oguz er glad for samarbejdet med Danske Lejere om at bedre beskyttelse af lejere ved fraflytning.
Lejere skal beskyttes ved fraflytning Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Danske Lejere er med, når SF arbejder med et lovforslag, der skal beskytte lejerne bedre, når de flytter fra en lejlighed i den private sektor. Forslaget kommer sand synligvis til at indebære, at blanketter, der bruges ved fraflytning, fremover skal være de samme og ens. I dag er det kun en vejledning, og udlejere bruger mange forskellige. ”I en del tilfælde er de mere vildledende end vejledende, og vi har haft mange sager, hvor udlejer har forsøgt uretmæssigt at kunne beholde
mere af et depositum, end han eller hun har ret til”, siger Jørgen Dyrholm Jensen, driftsleder i Danske Lejere.
i forbindelse med, at de er flyttet, er kun et eksempel. Men et eksempel, der viser, at regler ikke altid overholdes.
Det virkeligt alvorlige ifølge Danske Lejere er, når blanketter, som ejerne har udformet, vildleder lejere til at tro, at de skal indgå en aftale ved et flyttesyn, så de derefter forhindres i at få et flytteopgør kontrolleret.
”I den sammenhæng vil det være en hjælp med et krav om ens fraflytningsblanketter, hvor man ikke bare kan skrive noget ekstra på, og hvor blanketten faktisk vejleder lejeren på en korrekt måde, siger Jørgen Dyrholm Jensen.
”Det ser vi talrige eksempler på gøres med stor opfindsomhed”, siger Jørgen Dyrholm Jensen.
Han er derfor glad for samarbejdet med SFs folketingsgruppe om et muligt lovforslag.
MANGE SAGER
TILFREDS ORDFØRER
Sagerne fra Langkildevej i Hvidovre, hvor lejerne har fået tilkendt rigtig mange penge
Også SFs boligordfører, Halime Oguz, er tilfreds med samarbejdet.
6
Foto: William Vest-Lillesø
”Jeg er meget taknemmelig over mit samarbejdet Danske Lejere. Lejelovgivningen er meget komplekst, og det er derfor helt afgørende, at jeg har nogle praktikere derude, som han klæde mig på, så jeg kan kæmpe for at sikre de bedst mulige forhold for lejerne”, siger hun. Hun er glad for de reaktioner, hun har fået fra Danske Lejere: ”De faglige inputs, som jeg har fået fra Danske Lejere har været meget værdifulde både i forhold til den nye sammenskrivning af lejelovene, men også i forhold til mit arbejde mod at forbedre forholdene for lejere ved fraflytning”, slår hun fast.
Lejerne i den private sektor
LEJER NYT Lejere får indflydelse ■■Danske Lejere er kendetegnet ved at have en ensartet service for medlemmerne udover hele landet. Og strukturen er lavet derefter. Her adskiller Danske Lejere sig fra andre. Øverst en bestyrelse på 13 personer. Den vælges på landsmøderne, som holdes juni hvert år. Medlemmer kan få indflydelse ved at deltage i delegeretmøder, som holdes regionalt. Her vælges
landsmødedeltagerne. Og der kan stilles forslag, der går videre.
Nettoprisindekset kan blive en gyser
Opdelingen i hvor møderne holdes, tager hensyn til fordelingen af medlemmer. I 2022 holdes der syv sådanne delegeretmøder. Og for første gang er området øst for Storebælt delt op i to møder.
■■I 2015 blev lejeloven ændret, så de såkaldte trappelejestigninger ikke længere kunne aftales. I stedet blev det muligt at regulere efter nettoprisindeks.
Vedtægterne findes på vores hjemmeside, https://www.danskelejere.dk/ vedtaegter-danske-lejere/
Det har været ret uproblematisk frem til og med 2021, men begynder nu at gøre ondt. Ved starten af 2022 er der set stigninger på 2,6 - 2,7 procent grundet en inflation, der allerede har været på vej op før den alvorlige internationale krise, vi nu oplever.
Manglende grundejerforening giver problemer ■■Beboerrepræsentationen Thorshammer i Holstebro har været med hos Danske Lejere siden 2016. ■■I alle årene har det været et problem, at den grundejerforening, der skal være i lokalplanområdet ikke er etableret, da det er den, der skal vedligeholde områdets fællesveje og blandt andet også gade belysningen. Ved beboermødet i marts 2022 blev der blandt andet sagt dette: ”Gadelamperne er i en sørgelig stand, nogle er skæve og holdt sammen med Gaffatape og bundet med tøjsnor til træerne.”
Byggeriet har ejermæssigt været omtumlet, men ejes nu af Heimstaden. Det er Hol stebro Kommune, der skal få ejerne sammen om et bord, så grundejerforeningen op rettes.
Reguleringerne 1. januar 2023 ligner en kommende gyser.
To ting er særligt alvorlige. Nettoprisindekses stiger blandt andet på grund af energipriserne. Og her kommer lejerne til at betale stigningen hele to gange – både som en stigning i lejen og en stigning i de energipriser, der skal betales ved siden af lejen. Og det andet er, at nettoprismodellen stort set er anvendt i alle nyopførte ejendomme, hvor lejen i forvejen er skyhøj. Det er problemer, som ikke blev forudset i 2015.
Fælles lov
Organisationskonsulent Allan Graversen Vesterlund hos Danske Lejere presser nu på hos kommunen for at få lokalplanens krav opfyldt.
■■Den 1. juli 2022 er en vigtig skæringsdag Folketinget har vedtaget en sammenskrivning af flere love, så det fremover bliver til en fælles lov for lejerne i den private lejeboligsektor.
”Vi skal ikke med ved bordet, når det sker, men vores medlemmer kan ikke være tjent med, at dele af de vedligeholdelsesproblemer, der har betydning i hverdagen, ender i et juridisk ingenmandsland”, siger han.
Boligreguleringsloven, der før var en særskilt lov, bliver en del af lejeloven. Andre mindre dele fra andre love er også flyttet. Paragrafferne skifter numre og er kastet rundt, så det bliver en øvelse også for eksper-
7
terne at finde rundt i. Og måske også finde heldige og uheldige ændringer i, hvordan teksten skal forstås. Det betyder for eksempel, at mange af de paragraf-henvisninger, som findes i kontrakter, ikke umiddelbart bliver lettet at finde i loven. Derfor er det lige nu ekstra vigtigt, at man har nogen i ryggen, der professionelt arbejder med det i dagligdagen. Træningen i at oversætte fra gammel til ny lov er i gang internt hos Danske Lejere.
Lejerne i den private sektor
På besøg i en beboerrepræsentation:
Vedligholdelse af vores boliger trænger til at blive bedre
8
Lejerne i den private sektor
Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue
med en ordentlig vedligeholdelse”.
■■”Selv om der er kommet ny administrator af boligerne på Nørrebjerg Runddel i Odense, kniber det stadig
Det siger beboerrepræsentant Mette Jensen. Hun er kontaktperson for beboerrepræsentationen i bebyggelsen med rækkehuse. Skimmelsvamp i nogle af badeværelserne har fået lov til at være der alt for længe. Nu er der kommet gang i en renovering. Beboerne håber, det bliver gjort ordentlig denne gang, men er ikke sikre på det. Mette Jensen bruger meget tid som beboerrepræsentant og ikke mindst arbejder hun via mobiltelefonen. Foto: Signe Goldmann
s
”Problemet er lidt, at de ofte vælger en dårlig og billig løsning – og så er det, at det ikke helt holder i længden”, siger Mette Jensen. Hun har selv oplevet, at der er en lagt en mørk bordplade på hendes køkkenbord i det ellers lyse køkken. Og det ser helt forkert ud. Heimstaden, der også ejer bebyggelsen, har overtaget administrationen. Tidligere var det Familiebolig, som administrerede og dermed også stod for vedligeholdelsen. Men nu er det altså Heimstaden, som også ejer andre bebyggelser på Nørrebjerg Runddel og i det hele taget i den sydøstlige del af Odense.
Rune Skovbjerg Krog, der er jurist hos Danske Lejere, er enig i, at det ikke har hjulpet så maget, som man havde håbet, at Heimstaden har overtaget administra tionen.
Badeværelserne skal betragtes og være indrettet som våd rum. Om det kræver ændringer i forhold til den måde, badeværelserne er indrettet på i dag, vil beboerrepræsentationen gerne have undersøgt.
”Heimstaden er ellers kendt for normalt at være parate til en dialog og at gøre tingene rimelig ordentligt”, siger han og håber, det også ender sådan denne gang.
”I virkeligheden må det jo også være det bedste for Heim staden: At tingene bliver gjort ordentligt, så problemerne ikke kommer igen. Det er ikke altid, at billigst er bedst eller for den sags skyld billigst i det lange løb”, slår Mette Jensen fast.
Ifølge Mette Jensen er det største problem skimmelsvamp specielt i badeværelser, og det er værre hos nogle lejere end andre. I nogle af badeværelserne er der ikke vinduer, og det er i de boliger, at problemerne er størst.
”For os er det rigtig godt at være kommet med i Danske Lejere. De kender lovgivningen og har bakket os op. Jeg er sikker på, det har været med til at sikre, at der trods alt er sket fremskridt med renovering af boligerne”, siger hun. s
På sin tur rundt i bebyggelsen Nørrebjerg Runddel snakker Mette Jensen med flere beboere. Foto: Signe Goldmann
9
”Danske Lejere har hjulpet os i forhold til alle tre, og nu håber vi, det bliver bedre. Heimstaden er stadig forholdsvis nye som administratorer af vores boliger, og vi håber meget, der sker noget nu, så boliger bliver sat i stand og renoveret ordentligt”, siger Mette Jensen.
s s s
”Hvis problemerne ikke skal komme igen, er det derfor nok også vigtigt med ventilation. Selvfølgelig skal der ske en renovering af badeværelserne, men ventilation i væggen vil være godt for at forebygge og forhindre, at der bare kommer skimmelsvamp igen”, siger hun.
Beboerrepræsentationen har været med i Danske Lejere et stykke tid, og har i den periode oplevet tre forskellige administratorer.
Lejerne i den private sektor
s
Søren Esbech er en af lejerne i Nørrebjerg Runddel. Her får han en snak med beboerrepræsentant Mette Jensen. Foto: Signe Goldmann
s s s
På besøg i en beboerrepræsentation:
Lejere holder sammen på Nørrebjerg Runddel Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Mette Jensen går rundt mellem de små gule rækkehuse i bebyggelsen Nørrebjerg Runddel III i det sydøstlige Odense. Hun er kontaktperson for beboerrepræsentationen i bebyggelsen med 52 lejemål.
Undervejs hilser hun på flere af de andre beboere. Og hun skal også lige hilse på Søren Esbech, hvor hun ringer på døren. Han er en af de lejere, hvor badeværelset er blevet renoveret efter, at der har været skimmelsvamp. Han åbner og er klar til en snak. Umiddelbart er han rimelig tilfreds. Denne gang. Umiddelbart. For tidligere har
der været lavet noget uden, at det løste problemet.
er lavet, er godt nok”, siger hun.
Det er Mette Jensen glad for. Desværre har hun også hørt fra andre lejere, der er knap så tilfredse med det arbejde, der er udført. Heller ikke denne gang.
Men det handler også om at fastholde kontakten mellem lejerne og det sociale sammenhold. For sammenholdet er vigtigt.
”Det er jo vigtigt at høre de andre beboere og lejere om, hvad de synes, og om det, der
10
”Derfor er det også godt at komme rundt i bebyggelsen og snakke”, siger Mette Jensen.
Lejerne i den private sektor
På besøg i en beboerrepræsentation:
Vi gør meget ud af det sociale Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■I beboerrepræsentationen på Nørrebjerg Runddel III i det sydøstlige Odense bliver der gjort meget ud af det sociale og sammenholdet blandt beboerne. Blandt andet med en årlig sommerfest, gættelege på Facebook, informationstavler, der kan bruges af beboerne, og meget andet.
Et par opslagstavler midt i bebyggelsen bruges også. Ikke mindst af beboerrepræsentationen til at give oplysninger videre.
”Vi har haft problemer med administratorer og vedligeholdelse. Vi håber, det bliver løst efterhånden. Socialt og med hensyn til sammenhold
har vi og vil gerne have et godt sted, der så kan blive endnu bedre”, siger Mette Jensen.
”For os er det vigtigt. Vi bor samme sted og skal have det godt med hinanden”, siger Mette Jensen, der er kontaktperson for beboerrepræsentationen. Der er ikke nogle fælleslokaler i bebyggelsen. ”Ellers ville vi sikkert også have arrangementer hele tiden”, griner Mette Jensen. Sommerfesterne bliver holdt udendørs på en græsplæne, der ligger inde i selve bebyggelsen. Op til jul var der daglig konkurrence i den fælles Facebook-gruppe for beboerne. En gruppe, der bruges aktivt til at styrke det sociale sammenhold blandt beboerne. At en beboerrepræsentation også kan bruges til at give et bedre socialt sammenhold, er vigtigt i Nørrebjerg. ”Selve bebyggelsen er lidt åben og forblæst. Vi ville gerne have lidt mere beplantning og dermed også lidt flere farver og blomster, så det ikke virker så åbent og til tider også lidt blæsende”, siger Mette Jensen. Det kunne også give muligheder for mødesteder og arrangementer. s
Mette Jensen håber, boligerne i Nørrebjerg bliver renoveret ordentligt. Foto: Signe Goldmann
11
Lejerne i den private sektor Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
s
Nikoline Brohus Sørensen og Signe Lynggaard er de to fastansatte på Danske Lejeres kontor i Aalborg. Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
Huslejenævn har forskellig praksis:
Lejere risikerer at tabe uden hjælp Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Huslejenævn rundt omkring i Danmark behandler ikke altid lejerne på samme måde, når nævnet tager stilling i sager, hvor der er uenighed mellem lejere og udlejer.
”Det er et problem, fordi lejere i nogle dele af landet kommer til at stå ringere end i andre dele af Danmark” siger jurist hos Danske Lejere, Nikoline Brohus Sørensen, der sidder på Danske Lejeres kontor i Aalborg.
Det giver en lokal viden og et lokalt overblik.
FORSKELLE ”Men da lovgivningen jo er den samme, bør huslejenævne ikke have en vidt forskellig praksis. Vi kan for eksempel se det i sager om tilbagebetaling af depositum, hvor det er forskelligt, hvad udlejer må
Hun understreger, at det også har fordele, at der i dag er huslejenævn i hver kommune.
12
regne med eller ikke må regne med, når det gøres op, hvad lejeren skal have tilbage. Der er forskelle i forskellige dele af landet”, siger hun. Nikoline Brohus Sørensen har sager over hele landet netop om depositum og flytte opgørelser. Derfor kan hun også konstatere, at der er store forskelle. Et huslejenævn be-
Lejerne i den private sektor
står af en repræsentant for lejere, en repræsentant for udlejere og en jurist. ”Derfor kan det også spille en rolle, om den ene eller den anden part har en stærk eller en svag repræsentant”, slår hun fast.
DANSKE LEJERE HJÆLPER Souschef hos Danske Lejere, Signe Lynggaard, der også har sit skrivebord på kontoret i Aalborg, siger, at det er specielt svært for lejere, der står alene og uden en organisation i ryggen.
Danske Lejere arbejder i den type sager ofte tæt sammen med lokale beboerrepræsentationer i den enkelte bebyggelse.
FORSIKRING ”Når en beboerrepræsen tation går med i Danske Lejere, virker det også som en slags forsikringsordning. Det er meget billigere for den enkelte lejer end at være individuelt med, og så er vi der til for eksempel at hjælpe i sager om fraflytning og de-
positum”, siger Signe Lynggaard. Hun understreger, at Danske Lejere både varetager lejernes kollektive interesser og den enkelte lejers interesser.
KAN ANKES Sager i et huslejenævn kan ankes til boligretten. ”Men der skal vi tænke os grundigt om – også selv om vi vil vinde. Det er både bekosteligt og besværligt. Ofte kan det overhovedet ikke betale sig”, siger Nikoline Brohus Sørensen. Dertil kommer, at det godt kan være, den enkelte lejer får
medhold. Men det er ikke altid, at det får det lokale huslejenævn til at ændre sin praksis. ”Vi har eksempler på, at et lokalt huslejenævn bare fortsætter som hidtil, selv om de endda flere gange er blevet underkendt i boligretten”, fortæller juristen hos Danske Lejere. Og et formål med sådanne sager skulle gerne være at få ændret praksis. Derfor er også vigtigt, hvem der bliver lejerrepræsentanter i et huslejenævn. ”Dygtige lejerrepræsentanter kan gøre en betydelig forskel”, siger Nikoline Brohus Sørensen. s s s
”En lejer, der har klaget, ved jo ikke, hvordan praksis er andre steder i landet. Den vi-
den har vi for eksempel i Danske Lejere, og på den led kan vi hjælpe med gode argumenter, som sommetider kan hjælpe”, siger hun.
Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
s
Nikoline Brohus Sørensen sparrer med en af de frivillige jurastuderende, Patricia Parsa.
13
Lejerne i den private sektor Foto: Michael Bo Rasmussen/Baghuset
Legionella i Hørsholm ■■En beboerrepræsentation i Strandsbjerg i Hørsholm Kommune har arbejdet med, at der var legionella- bakterier i vandet i en del af bebyggelsen. Mindst en lejer har været syg på grund af bakterierne., og sagen har også været omtalt i de lokale medier. Danske Lejere har hjulpet beboerrepræsentationen, og efter pres har ejer og boligadministration sat foranstaltninger i gang. I øjeblikket er beboerrepræsentationen ved at undersøge, om tiltagene er gode nok.
s
Kontor-miljøet på Danske Lejeres kontor i Aalborg.
Derfor er vi hos Danske Lejere s s s
■■”Vi har et ry for både at have et ungt og et godt arbejdsmiljø. Derfor kan vi også tiltrække frivillige jurastuderende til kontoret”, siger souschef i Danske Lejere, Signe Lynggaard. Hun sidder på kontoret i Aalborg, der ud over hende er bemandet med juristen Nikoline Brohus Sørensen og en række frivillige studerende både fra jura- og erhvervs jurastudiet. Alle sidder de og arbejder med konkrete sager, hvor lejere er kommet klemme på den eller den anden måde. De studerende kan bruge det som et led i deres uddannelse. ”Det er studierelevant og in teressant. Men det er ikke den eneste grund. Vi hjælper også nogle konkrete mennesker, der ofte er i en vanskelig situation. Jeg kan godt lide at hjælpe andre”, siger en af de studerende, 22-årige Patricia Parsa, som læser jura. Signe Lynggaard understreger, det er vigtigt at give de studerende, der arbejder frivilligt, ordentlige vilkår.
Danske Lejere har været med til at få stiftet to beboer repræsentationer i bebyggelser i Farum, hvor der mildt sagt er eksempler på byggesjusk.
Vi har oplevet studerende med telefonskræk, hvor de efter at være kommet over det, virkelig er vokset o gså på andre måder”, siger hun.
Tagpap og taghældninger får vandet til at løbe ned i beton-dække i stedet for i tagrender, og derfor er der nu store fugtproblemer. I nogle soveværelser er der indvendig tagrende og nedløbsrør til en spand, og fugtmålere, der bipper.
At udvikle både mennesker og organisationer er det, som først og fremmest tænder Signe Lynggaard.
Det oplyser jurist i Danske Lejere, Rune Skovbjerg Krog. Og lejerne skal stadig betale fuld husleje.
”På den måde har det også været meget spændende i Danske Lejere, som har haft problemer, men er vokset og har udviklet sig. Det er vigtigt, vi fortsætter med at udvikle os, og det er også det, jeg synes er spændende”, siger hun. Hun er selv 38 år.
11 nye medlemmer ■■En lille beboerrepræsentation med 11 lejemål på Østerbro i København har givet besked om, at de vil være med i Danske Lejere. Deres beboerrepræsentant har været aktiv i mange år – og de har tidligere været medlemmer af en anden lejerorganisation.
For den 31-årige jurist Nikoline Brohus Sørensen handler det også om indhold.
Beboerrepræsentation i Skive ■■I bebyggelsen Jægerparken i Skive har der siden 1980erne uafbrudt været beboerrepræsentation.
”Jeg synes simpelthen at leje- jura er enormt spændende at arbejde med”, siger hun.
Da bebyggelsen er delt op i tre afsnit, er der faktisk valgt hele ni beboerrepræsentanter. De er med i Danske Lejere.
At være på et kontor med frivillige studerende i hendes eget fag og i et ungt miljø tæller også på plussiden. Det er med til at give en spændende hverdag.
Der er 111 lejemål i Jægerparken, der ligger på Dalgas Alle i Skive.
”Og så sidder vi her jo først og fremmest for lejernes skyld. Det er meningsfuldt og tilfredsstillende”, slår hun fast.
s
”Det handler om at give dem en god og ordentlig faglig sparring, men også om at støtte deres personlige udvikling.
Vand i beton
Jægerparken i Skive.
Privatfoto
Thue
14
Lejerne i den private sektor
Regler om beboerrepræsentationer Tekst: Rune Skovbjerg Krog, jurist i Danske Lejere ■■Er der opbakning fra mere end halvdelen af lejerne i en ejendom, kan der vælges en beboerrepræsentation. Den vil i langt de fleste tilfælde være på tre personer samt eventuelle suppleanter.
En beboerrepræsentation kan beslutte, at der skal opkræves et beløb over husleje, der skal dække dens arbejde. Der er et loft over, hvor meget man må opkræve.
Ud af det beløb kan man indgå en aftale med en lejerorganisation som Danske Lejere. Hos os i Danske Lejere får man hjælp til de fælles udfordringer på ejendommen, men også til de individuelle for-
Beboerrepræsentationen har rettigheder efter regler i både lejelov og en bekendtgørelse, der særligt handler om netop beboerrepræsentationer. Det er således ikke en forening, men noget, der kan stiftes med lov i hånden. Beboerrepræsentationen skal have en kontaktperson blandt de valgte – men ikke en formand. Er der en beboerrepræsenta tion i en ejendom, så giver det ret til indflydelse. I langt de fleste ejendomme har ejer for eksempel pligt til at have en vedligeholdelsesplan, og med en beboerrepræsentation har lejerne ret til at være i dialog med udlejer om den. Og er der beboerrepræsentation, så skal udlejer orientere den, hvis ejer helt eller delvist taber en sag ved huslejenævnet til en lejer i ejendommen. Ret vigtigt, da det kan give de øvrige lejere en bedre viden om deres rettigheder. I ældre ejendomme – opført før 1991 – har beboerrepræsentationer desuden rettigheder til at få indsigt i udlejers budget for ejendommen. Udlejer skal acceptere, hvis repræsentanterne lader en lejerorganisation deltage i forhandlinger.
s
Der skal holdes et beboermøde en gang om året. Her er alle på valg.
Rune Skovbjerg Krog. Foto: Signe Goldmann
15
hold som eksempelvis fraflytning eller vedligeholdelses sager i de enkelte lejers eget lejemål. Vi hjælper således både det fælles for beboerne og den enkelte lejer.
Lejerne i den private sektor
Inflation rammer lejere dobbelt:
Huslejer ser ud til at stige voldsomt Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue ■■Mange lejere kan se frem til meget store lejestigninger i hvert fald næste år. Årsagen er den voksende inflation, som vil ramme lejerne dobbelt i de udlejningsboliger, hvor det såkaldte nettoprisindeks er gældende. Årsagen til de store stigninger i husleje skal findes i en ændring i lejeloven. De fleste lejekontrakter indgået efter 2015 giver mulighed for, at udlejere kan hæve huslejen efter nettoprisindekset. Og i en tid med rekordhøj inflation kan det blive en grim over raskelse for mange lejere.
Allan Graversen Vesterlund, konsulent i Danske Lejere, slår fast, at titusindvis af danskere vil opleve stigende huslejer.
s
En af de lejere, der bliver ramt, er Susan Rogild fra Glostrup. Hun er også beboer repræsentant i en beboer repræsentation med 112 lejemål. Beboerrepræsentationen er med i Danske Lejere. I forvejen har hun en husleje på 15.000 kroner, som vil vokse muligvis med op til 10 procent alt efter, hvordan priser og inflation udvikler sig. Men det er kun den ene side af det. Den anden er de stigende energipriser, hvor lejere jo selv betaler udgifter til varme,
el og vand ud over huslejen. Og netop stigende energi priser er en af hovedårsagerne til, at der pludselig er kommet inflation efter en række år, hvor priserne stort set har holdt sig i ro.
”Men jeg kommer til at lægge min økonomi meget om. Meget af det, der er med til at forsøde tilværelsen, for eksempel rejser, bliver der meget mindre af ”, siger hun.
URETFÆRDIGT SYSTEM ”Nu kan vi se, hvor uretfærdigt systemet med et netto prisindeks virker. Det er jo prisstigninger, der intet har med bygningernes stand eller service overfor lejerne at gøre”, siger Sudan Rogild.
MERE SPEKULATION Allan Graversen Vesterlund, der er konsulent i Danske Lejere, mener også, at stigningerne, der rammer lejerne dobbelt, er uretfærdige og urimelige.
Den giftige kombination af kommende huslejestigninger og stigende energipriser har allerede fået nogle af lejerne i nogle af de mindre lejligheder i bebyggelsen til at flytte. En mindre to-værelses lejlighed i bebyggelsen i Glostrup, der hører under Heimstaden, koster typisk omkring 10.000 kroner om måneden i husleje.
s
Beboerrepræsentant Susan Rogild er træt af udsigt til store stigninger i huslejen.
”I endnu højere grad er det med til at gøre folks boliger til et spekulations-objekt”, siger han og understreger, at der jo ikke er tale om, at udlejer får dækket omkostninger. Derimod vil mulighederne for at tjene mere klart være til stede. ”Det er jo ikke stigninger i huslejen, hvor lejerne til gengæld får bedre boliger eller mere service. Baggrunden er jo udelukkende nettopris-
Susan Rogild bor i en lidt større lejlighed og er lidt heldigere stillet. Hun kan nok klare stigninger i både husleje og energi-udgifter.
16
indekset – også hvor prisstigninger og inflation ikke berører husejere og udlejere”, slår han fast. Derfor må politikere og regering også tage udviklingen alvorligt, før det bliver endnu vanskeligere for mennesker med almindelige indkomster at bo i de store byer. Ifølge Allan Graversen Vesterlund undervurderer boligminister Christian Rabjerg Madsen (S) alvoren, når han til Politiken udtaler, at det ikke er et problem, han som minister skal forholde sig til. ”Det er jo nu med en uventet høj inflation, at det uretfær dige med nettoprisindekset viser sig. Titusindvis af danskere vil opleve, at deres husleje i de kommende måneder stiger voldsomt. Mange har i forvejen en så presset økonomi, at de ikke vil kunne betale deres husleje. Her nytter det ikke noget at ministeren blot trækker på skulderen. Han må tage ansvar som minister”, siger Allan Graversen Vesterlund.
Lejerne i den private sektor
Hård kritik af kommune efter Grønnely-skandalen:
Bygningsreglement overtrædes Tekst: Thue Grum-Schwensen, Thues Skrivestue
ind under yderdørene, når det regnede – at flere medier tog sagerne op, herunder TV2 Fyn og TV2 Lorry i København.
■■Akademiingeniør og civiløkonom Sten Jebjerg retter nu kritik af Gribskov Kommune, fordi bygningsreglementet i nogle af Grønnelys bygninger, efter hans mening, er overtrådt.
I forhold til beboelse er isolering i terrændækket ikke god nok. Energiforbrug og varmetab er simpelthen for stort. Lydisolering i bebyggelsen lever heller ikke op til kravene i bygningsreglementet. Firmaet Grønnely har overtaget flere tidligere institutioner og lignende i Gilleleje og omegn for at ombygge dem til boliger, som Grønnely så lejer ud. Projektet har været udsat for voldsom kritik på grund af byggesjusk og lejligheder, der ikke levede op til de krav, der stilles til boliger. Blandt andet har sikringsstyrelsen i nogle byggerier kendt el-installationerne ulovlige.
REGLEMENT OVERTRÅDT Kritikken fra Sten Jebjerg er den seneste udvikling i skandalen. I et brev til kommunen gennemgår han detaljeret bygningsreglementets krav til bygninger ved ændret anvendelse og konstaterer, at de krav ikke er opfyldt.
foretages isolering af fundamenter under ydervægge”, skriver han blandt andet.
Selskabet er entreprenør på egne ejendomme og har i stor udstrækning anvendt østeuropæisk arbejdskraft. 3F har været inde over flere sager. Som en lejer bemærkede, kunne den samme håndværker være
Ifølge driftsleder i Danske Lejere, Jørgen Dyrholm Jensen, er det vigtigt at holde øje med kommuner og andre myndigheder, så der sættes ind, når boligspekulanter som i denne sag overtræder regler og lovgivning. Jørgen Dyrholm Jensen understreger, at der stadig er masser af problemer både med byggeriet i Gilleleje og alle andre steder i landet. Det viser den kritik, som Sten Jebjerg nu retter mod Gribskov Kommune også.
Han undrer sig over, at det tilsyneladende ikke er noget, kommunen tager alvorligt ved at stille krav til bygherren, altså Grønnely. Han bebuder også, at han vil rykke for det, hvis han ikke får et svar. Det er ikke kun i Gilleleje, at Grønnely har købt tidligere offentlige institutioner op med det formål at indrette dem til boliger, som så skulle lejes ud. Over hele landet har Grønnely været udsat for en massiv kritik for byggesjusk – og i øvrigt også flere gange for simpelthen ikke at svare, når lejerne via Danske Lejere klagede.
I PRESSEN Der var så alvorlige mangler i byggeriet – fra ulovlige el-installationer til vand, der løb
Sikringsstyrelsen har tidligere kendt nogle el-installationer ulovlige. Privatfoto.
s
”Det er nødvendigt, at terrændækket udskiftes, og at der i den forbindelse tillige
Sten Jebjerg kritiserer Grib skov Kommune, fordi bygningsreglementets krav til blandt andet terrændæk er overtrådt i skandalen om Grønnely. Privatfoto
s
”Terrændæk og lydisolering er ikke gode nok. At der for mange år siden har været en godkendelse af bygninger, som dengang ikke skulle anvendes til beboelse, er ikke relevant”, siger Sten Jebjerg.
Danske Lejere organiserede beboere i flere af byggerierne – navnlig i Gilleleje og i Langeskov på Fyn. Begge steder begyndte Grønnely i øvrigt at udleje boliger, før de respektive kommuner havde udstedt en ibrugtagnings- tilladelse.
elektriker den ene dag og smed den næste dag – desværre med tilhørende byggesjusk.
17
Lejerne i den private sektor
Udlejer spænder ben for seniorer i Odense Beboere i seniorbyggeri måtte ikke holde møde med Danske Lejere. Mødet skabte bekymring i beboelsen, mente udlejer, og ejerkredsen bag byggeriet forbød derpå mødet i beboernes overdækkede fællesareal Tekst og foto: Beboere på Tekstilgangen i Odense
en is, om man måtte gå i biffen eller have venner på besøg.
■■En gruppe beboere, alle over 60 år, følte sig med ét skudt tilbage til barndommen, hvor selvbestemmelsen lå hos far og mor. Dengang man skulle spørge om lov til at få
Årsag: På initiativ af beboergruppen havde Danske Lejere inviteret alle i den 40 lejligheder store bebyggelse til informationsmøde med emner som: Lejekontraktens indhold, vand- og varmeregnskab, par-
keringsforhold – og med mulighed for at stille spørgsmål til både jurist og daglig leder fra Danske Lejere. Men det måtte fællesområdet altså ikke bruges til, mente udlejer og ejer. Det til trods for, at beboelsens husorden ikke med et ord nævner, at den slags møder skulle være forbudt at holde i det 600 kvadratmeter overdækkede fællesareal, hvor der er langborde og stole til omkring 36 mennesker, foruden smågrupper af loungestole og sofaer.
CHIKANE ”Jeg synes, det nærmer sig det groteske, at godt og vel voksne mennesker på den måde skal finde sig i at blive bestemt over”, siger Hanne Sørud, der bor i Tekstilgangen 9 og sammen med andre af sine bofæller stod bag henvendelsen til Danske Lejere. Helle Lund var også med i gruppen, og hun udtaler, at der efter hendes mening er tale om ren chikane fra ejers side. s
De 27 lejligheder har direkte udgang til et overdækket fællesareal på 600 kvadratmeter udstyret med loungemøbler, siddegrupper og langborde til fællesarrangementer.
18
”Jeg kan kun opfatte forbuddet mod at holde møde i fællesområdet som ren chikane fra ejernes side. Der har tidligere været demonstration af hjertestarter, besøg af Rotary og bryllup for et familiemedlem til en af beboerne. Det var der ingen problemer i, selv om der deltog mennesker, som ikke bor i Vævestuen”, understreger hun. Danske Lejere aflyste på baggrund af uroen mødet i fællesområdet. Daglig leder Jørgen Dyrholm Jensen, forklarer: ”Ejerne af Tekstilgangen 9 accepterede ikke, at beboelsens fællesområde bruges til dette formål. Det indrettede vi os efter, selv om vi synes, det var et naturligt sted at holde mødet, så beboerne kunne deltage uden af skulle ud i februarmørket”.
REGLER FOR FÆLLESOMRÅDER Sagen fra seniorbeboelsen i Odense rejser naturligvis flere spørgsmål. Vi har valgt at fokusere på, hvem der egentlig bestemmer, hvad et fællesareal må bruges til. Beboerne i Tekstilgangen har ved indflytning fået udleveret de såkaldte Husordensregler. De indledes med følgende ord:
Lejerne i den private sektor
”Der står i lejeloven, at udlejer skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Der står også, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, som gælder for ejendommen. Lejeren skal også sørge for, at reglerne overholdes af resten af husstanden og andre som får adgang til lejligheden. Det er altså lejerens ansvar, at børn, logerende, gæster og andre som er på besøg, overholder reglerne og ikke generer de øvrige beboere. Det er udlejers ønske, at Tek stilgangen skal være et godt sted at bo. Derfor har boligselskabet fastlagt nogle enkle fælles regler, der kan være med til at skabe et godt klima blandt beboerne, sikre god ro og orden for beboerne og holde bebyggelsen og fællesarealerne i pæn stand.” Afsnittet om fællesarealer begynder således:
”Der må ikke permanent placeres havemøbler, grill, bålstedsanordninger, tørre stativer, cykler, legetøj eller lignende på friareralerne”, hedder det også, ligesom der er bestemmelser for cykler, trampoliner, parkering af biler, opsætning af antenner og paraboler, affaldssortering og regler for, hvornår der skal være ro i bygningen, herunder hvornår man
Lejlighederne er placeret på første sal i en tidligere Tekstilfabrik i Odense.
s
”Alle beboere har et medansvar for at holde fællesarealer rene og i god orden. Ophold på fællesarealerne, herunder leg og boldspil, skal foregå på en måde, så det ikke er til gene for de øvrige beboere” og fortsætter med mere detaljerede opremsninger om leg og boldspil.
må hamre og bruge bore maskine. Ikke et eneste ord specifikt om det overdækkede fællesområde på Tekstilgangen 9.
FREMTIDEN PÅ TEKSTILGANGEN Beboergruppen, der i sin tid kontaktede Danske Lejere, har på trods af den håndfaste behandling fra udlejer og ejer ikke mistet hverken lysten eller modet til at gå vi-
dere med at forbedre for holdene omkring deres lejemål. ”Vores store mål er at få skabt en egentlig beboerrepræsentation, sådan at beboerne her får formel indflydelse på deres egne fællesområder. Det synes vi kun er ret og rimeligt, ikke mindst når vi tænker på, at der er tale om et fællesskab af seniorer. Vi har været alt muligt, da vi var aktive på arbejdsmarke-
19
det: Pædagog, præst, journalist, salgschef, mekaniker, gartner, tillidsrepræsentant og meget andet godt. Det er da mærkeligt, at al vores erfaring og viden ikke bliver sat i spil, fordi udlejer og ejer af bygningen har en meget stereotyp opfattelse af, hvad seniorer er, og hvad de ønsker sig i deres liv”, siger Hanne Sørud og Helle Lund.
Lejerne i den private sektor
QUIZ Find svarene på quizzen nederst på siden! A. Hvad er det lovmæssige grundlag for en beboerrepræsentation? 1) Lejeloven kap. 11 samt bekendtgørelse om beboer repræsentation 2) Foreningsretlige regler 3) Frit aftalte forhold
B. Hvor mange lejemål skal der minimum være i en ejendom, for at man kan oprette en beboerrepræsentation? 1) 3 2) 6 3) 9
C. Hjælper Danske Lejere også lejer der fraflytter en ejendom med beboerrepræsentation med deres fraflytningssag? 1) Mod et ekstra gebyr, ja! 2) Nej! 3) Ja, og uden ekstra gebyr!
F. Kan udlejer modsætte sig, at beboerrepræsentationen vælger at søge bistand hos en lejerorganisation som Danske Lejere? 1) Nej 2) Ja, hvis udlejer ikke finder det nødvendigt 3) Ja
G. Hvem skal opkræve betalingen til beboerrepræsentationen ifølge bekendtgørelse om beboerrepræsentation? 1) Lejerorganisationen 2) Lejerne selv 3) Udlejer via huslejen
D. Hvor mange beboerrepræsentanter skal der vælges i en ejendom med 15 lejemål? 1) 1 2) 2 3) 3 1) 2) 3) 3) 2) 1) 3)
SVAR PÅ QUIZZEN:
1) Kommunen 2) Udlejer 3) Naboejendommens lejere
A: B: C: D: E: F: G:
E. 1 gang årligt skal beboerrepræsentationen holde et møde, hvor samtlige lejere indkaldes til mødet. Hvem skal udover lejerne indkaldes til mødet?
