Caracas, 13 de diciembre de 2013
Ciudadano Ministro Ricardo Molina Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat Su Despacho.
Apreciado Ministro Molina: Con agrado me dirijo a usted en oportunidad de expresar nuestra entera satisfacción por la invitación que nos extendiera como representantes del Sector Inmobiliario de Venezuela, para analizar la situación actual de los inmuebles y el impacto generado por recientes circunstancias económicas en la búsqueda del bienestar de la población de nuestro país. Como bien hemos expuesto en la pasada reunión del día 11 de diciembre del corriente, para nosotros es muy importante poder incorporarnos en esta y otras iniciativas que nos permitan reflexionar sobre las oportunidades actuales de incidencia de una manera proactiva y comprometida, en el problema de acceso a la vivienda que hoy siguen padeciendo muchas familias venezolanas. En este sentido, creemos que es de vital importancia atender ciertos aspectos de esta situación que sin duda afloran las verdaderas causas del problema, y por consiguiente, asoman planteamientos que objetiva y comprobadamente permitirán superar en el corto, mediano y largo plazo, la crisis inmobiliaria que lamentablemente estamos sufriendo. Las siguientes son algunas propuestas en las cuales hemos venido trabajando desde una perspectiva técnica, sobre la base de políticas que en décadas anteriores posibilitaron un desarrollo inmobiliario sostenido. Con un carácter enunciativo, y con la premura que los acontecimientos recientes requieren, nuestro equipo de investigación ha señalado lo siguiente: Precios en el Mercado Secundario: El incremento de los precios en el mercado secundario responde fundamentalmente a la necesidad de las familias de mantener el valor de su inmueble que, en la mayoría de los casos, conforma la totalidad de su patrimonio. Sin duda, el inmueble permite protegerse de la inflación, y en este sentido, las propuestas puntuales para promover una sinceración de los precios en el mercado secundario, son las siguientes:
1) Estimular la producción de inmuebles en el sector primario, alcanzando con ello una disminución de la presión sobre los precios en el mercado secundario. 2) Controlar la inflación en el corto plazo. 3) Flexibilizar y agilizar los planes de financiamiento, especialmente dirigidos al mercado secundario. Estimulación de la producción en el sector primario: la producción de viviendas en el sector primario está en gran medida paralizada, producto de dos causas fundamentales como la revisión del valor, y algunos aspectos previstos en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. En este sentido, apuntamos: 1) Sincerar el valor de venta referencial de Bs. 500.000 establecido el 23 de marzo de 2012, en Gaceta Oficial No. 39890, a efectos de determinar los inmuebles susceptibles de ser financiados con recursos de la Gaveta Hipotecaria. Esto permitiría iniciar casi de inmediato, alrededor de 50.000 viviendas. 2) Prever una forma automática de actualización del valor antes referido tomando en cuenta por ejemplo, la Unidad Tributaria como factor de ajuste. 3) Crear un plan de promoción de viviendas destinado a la clase media, lo que contribuiría efectivamente a que los precios del mercado secundario se ajusten a niveles más cónsonos con las capacidades económicas de la familia venezolana. Existe una propuesta concreta que el Ministro Rafael Ramírez, Coordinador del Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, realizó a principios de este año en una reunión con representantes del sector bancario. En esa reunión se propuso la posibilidad de otorgar créditos para vivienda destinados a la clase media, fuera de la Gaveta Hipotecaria Obligatoria, conforme al siguiente esquema: Créditos destinados a la construcción:
Tasa 15,40% anual
Créditos a largo plazo:
Tasa 16,40% anual
Estos créditos estarían dirigidos a familias con ingresos superiores a 15 salarios mínimos. Este plan que estamos seguros sería acompañado por un buen número de bancos, tiene la ventaja de que generaría recursos adicionales a los de la cartera obligatoria. Por otro lado, los adquirentes potenciales de los productos construidos con este plan dejarían libres algunos inmuebles de menor costo, que serían adquiridos por grupos familiares con recursos limitados. Esta propuesta interesante originada en el mismo Poder Ejecutivo Nacional no se materializó, y solo requiere la modificación de una resolución del Banco Central de Venezuela.
4) Hacer una revisión profunda de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Existe un estudio pormenorizado de dicho instrumento que haríamos llegar a ustedes en próximas reuniones. 5) Estabilizar el suministro y condiciones de adquisición de materia prima. Arrendamiento de vivienda: la actual Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda ha presentado algunos efectos que han promovido un decrecimiento importante del sector. La multiplicidad de trámites y formalismos excesivos cercena a las partes la posibilidad de celebrar contratos en forma dinámica; el incumplimiento de las obligaciones principales por las partes ha conllevado a una reiteración de conductas anárquicas sin sanción alguna. En este sentido, las reformas más urgentes serían inicialmente: 1) Revisar el método de avalúo del inmueble, tanto para el precio de venta como para la fijación del canon de arrendamiento, así como identificar claramente los gastos de mantenimiento de activos fijos y los gastos de servicios por uso a cargo del propietario e inquilino, respectivamente. 2) Simplificar los procedimientos y descentralizar las funciones de la SUNAVI, previéndose la delegación a todas las Alcaldías. 3) Procedencia del desalojo del inmueble en forma expedita, al menos cuando se hayan cumplido los extremos establecidos en la propia ley y cuyo incumplimiento sea netamente imputable al inquilino. 4) Establecer un subsidio a los arrendadores o propietarios por la fijación de un canon de arrendamiento bajo, y por no poder desocupar su inmueble cuando una situación de insolvencia no sea imputable al inquilino. Propuestas para la creación de la Ley de Arrendamiento Comercial: a pesar de no estar al tanto de las conversaciones sostenidas hasta ahora, nos permitimos realizar las siguientes observaciones conceptuales, a la espera de nuestra incorporación en el desarrollo de este tema: 1) Evitar procedimientos complejos y formalistas, así como promover la descentralización de los órganos a los cuales se les atribuya alguna competencia. 2) Dejar a las partes contratantes en libertad de celebrar sus acuerdos, conforme a su voluntad, en atención a que en este tipo de contratos no existe un débil jurídico. Tipificar las situaciones a ser sancionadas en forma clara, y en el supuesto de incurrirse en algunas de estas situaciones, establecer la participación del Estado para mediar en su solución. 3) Estudiar detenidamente el método de valoración de los inmuebles y la rentabilidad, con la finalidad de evitar posibles distorsiones, teniendo en cuenta factores como la ubicación y las características del inmueble.
Todo lo anterior constata la importancia de ahondar en las verdaderas causas del problema. Las esferas política, técnica y económica no pueden desvincularse de las decisiones que en este y otros sectores productivos deben tomarse para paliar la crisis. Por esta razón agradecemos sinceramente la incorporación de estas propuestas en el proceso de discusión que se ha iniciado, y esperamos seguir participando en las mesas de trabajo dispuestas para tal fin, en los próximos días. Reiteramos nuestra buena voluntad a colaborar con esta gestión, y esperamos que los elementos expresados en este documento denoten una vez más, nuestra más desinteresada intención de apoyar cualquier proceso que permita el desarrollo de nuestro país, así como el fiel cumplimiento de todo marco jurídico que permita profundizar en la búsqueda de una mayor posibilidad en el acceso a una vivienda digna, y en la convivencia ciudadana. Ese es nuestro propósito como organización al servicio de los venezolanos. Reiterando mis más altos conceptos de estima y consideración, se despide, Cordialmente,
Aquiles Martini Pietri Presidente
CC.: Mayor General Hébert Josué García Plaza Vicepresidente del Consejo de Ministros para el Área de Desarrollo Territorial