MAKING SPACE AND PRESERVING SPACE the end of urban sprawl
P5 PRESENTATION THOMAS VERBRUGH 04-11-2014
WASTE OF SPACE
28,5 %
€ 93.100.792
VACANCY
1.95 MILLION
1.9 MILLION
PEOPLE WORKING SOUTH-HOLLAND
PEOPLE WORKING SOUTH-HOLLAND
244500 M2 EMPTY OFFICE RIJSWIJK
1.7 MILLION
PEOPLE WORKING SOUTH-HOLLAND
133000 M2 EMPTY OFFICE RIJSWIJK
CITY CENTRES PROMISING OFFICE LOCATION
BUSINESSPARK DISADVANTAGED OFFICE LOCATION
2000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2040
A STALLED SITUATION
90% OF
THE VACA
N T B UIL DIN G S C A N N O
T BE T R A N SF O R M E D D U E T O Z O
NING PLA N
0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0
INV EST
0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0
ED
INV
OR
S
UN
TE
LIST
IVA
EST
ME
NT
FUN DS
MUNICIPALITY
PR
LET’S WAIT FOR NEW TENANTS
S
OR
EST
INV
L NA
TIO
INVESTORS TITU
INS
FOR THE E
EUROPEAN PATENT OFFICE
CONO
+16,3%
MY O
F RIJ
SWIJ K
SM
UN
KN
O
38%
W
RIJSWIJK MUNICIPALITY
R EV
ITAL
I ZE
T HE
AL
P LA
L IN
SP
ITI A TI V
OE
“ARCHITECTURE WAS NOT RELEVANT FOR THE INVESTOR”
LP
OL
ES
DE
R
CE
IN
TA X
ON
PA YR
O
LL
COMPA
NIES
N
12%
EN
ER
NG AC
CO RDIN
€
MOVING TO A NEW BUILDING
€
?
00m2 +500
+ €5 0.00 0
.000
500 m
E HOFM EESTERS RIJSWIJK
LA ND PRI CE FOR BUILD ING D
RY AU EBR NF LOA CUE RES
3 201
0
.00
00
0.0
0 1.7
+€
LD SEHO HOU
ICA ER AM OF DP OG T N ATIO REL T IN DEB
!
€€€
BROKER
I BL E
0
O SS
.00
€€€
?
€€€
SP
€€ €?
PA
USER
€
€?
EA
00
BANK !
CH
0.0
€
ADVISER
AS
75
€
ARCHITECT
VESTIA
+€ €
IN G
“WE ARE LEAVING THE PLASPOELPOLDER BECAUSE THE BUILDING IS NOT ON A SOCALLED SIGHT-LOCATION”
€€
IL D
Y CA DE IAL NC INA MF L FRO S REAA TO SAVE SN
SOUTH-HOLLAND COUNTY
THOMAS VERBRUGH
ADVISORY
BU
“WE ADVICE MUNICIPALITIES AND OWNERS ON TRANSFORMATION OF VACANT OFFICE BUILDINGS
N
0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0
SI G
ER SPOELPOLD
€
DE
E PLA
NATIONAL GOVERNMENT
PRO FIT KP MG M ADE W HEN
0
IN TH
OM
G T O R E G I O N A L V ISI O N
+€1.000.00
AN
RAD
VR
FOUNDATION ‘URBANISATOR PLASPOELPOLDER’
PL
UPG
er
0
DEVELOPER
NI
0
rm
?
OR
.00
Fo
SZW
YF
+ 77.000 M2
SUD
€€€
0 +€5
!
?
BZ
I&N
SUB
€€€
00 0.
“IT IS ALL ABOUT BRANDING AND MAKING THAT BRAND EXCLUSIVE”
ZO
26 %D
20
IFF
+€
(DE)CONNECTING NETWORKS
DESIGN QUESTION
CAN A DESIGN FOR A VACANT BUSINESS PARK CHANGE THE SHORT TERM, MONEY-DRIVEN ATTITUDE OF THE MUNICIPALITY TO AN ATTITUDE THAT FOCUSES ON LONG-TERM BENEFITS FOR THEIR CITIZENS?
STARTING POINT: INFRASTRUCTURE
0%
28,5 %
€ 93.100.792
€0
rza duu eten n ge i
URBAN SPRAWL?
Twee-onder-één kapwoningen BuitenWonen RijswijkBuiten, een wijk vol energie
7
Wonen in Wonen à la carte
Uw woning helemaal naar uw eigen smaak Een eigen woning bouwen? Dan komt er nogal wat op u af. Ook financieel. Maar wat als u nu wél de vrijheid wilt van zelf bouwen, maar ook de zekerheid van een project? Dan kiest u voor Wonen à la Carte. Het is een uniek concept dat ook in RijswijkBuiten voet aan de grond heeft gezet. U heeft de volledige vrijheid in het ontwerp van uw eigen huis, zonder dat u voor financiële verrassingen komt te staan!
Vrienden van RijswijkBuiten Inge en Barry van de Wall “de woonConsulent
Een huis ontwerpen met Wonen à la Carte is heel eenvoudig. Het concept werkt volgens een slimme menustructuur. Stap voor stap bepaalt u het uiterlijk en de indeling van uw woning. De oppervlakte, de indeling, het aantal kamers, zelfs de stopcontacten. In Wonen à la Carte kunt u kiezen uit hoekwoningen of rijwoningen. Tijdens het bouwproces heeft u alle begeleiding die u zich maar kunt wensen. Uw eigen woonconsulent begeleidt u gedurende het gehele traject. Op al uw vragen is er een antwoord. Praktisch en verhelderend. In een eerste, vrijblijvend introductiegesprek kunt u zich uitgebreid laten informeren. En bent u enthousiast? Dan kunt u meteen al een optie op een van de kavels nemen! niet duurder dan een ‘gewone’ woning Het allermooiste: als u kiest voor Wonen à la Carte, bent u niet meer geld kwijt dan voor een woning in een project. Ook heeft u altijd zekerheid over eventuele kosten die er nog bijkomen. Die zijn meteen bekend op het moment dat u een keus maakt. Tel daar nu
NO, REUSE!
RE-USE INFRASTRUCTURE
DENSITY
PLASPOELPOLDER
RIJSWIJK BUITEN
rza duu eten n ge i
Twee-onder-ĂŠĂŠn kapwoningen
anno 2000 Uw woning helemaal naar uw eigen smaak
anno 2014
INNOVATIVE IDEAS?
“Van gebruikersparticipatie in de vorm van inspraak en medezeggenschap tijdens het ontwerpproces moest van Klingeren niet veel hebben...inspraak levert zelden of nooit vernieuwende ideeën op maar enkel variaties op het bekende.” Frank van Klingeren
DIFFERENT OR THE SAME?
iK bouw EEn grachtEnhuis
N
RULES
langs dE binnEnsingEl van hEt homErusKwartiEr Komt EEn gEbogEn ‘grachtEnwand’ van grachtEnhuizEn in EEn rij. dE architEctonischE uitwErKing mag pEr pand vErschillEnd zijn. allE KavEls liggEn aan hEt watEr En u mag EEn gEschaKEldE of ‘vrijstaandE’ woning bouwEn.
Belangrijkste regels voor het bouwen | per kavel mag binnen het aangegeven bouwvlak een woning worden gebouwd; | de minimale bouwhoogte van de grachtenhuizen is 7 meter, de maximale is 14 meter; | om te komen tot de gebogen grachtenwand staan de woningen met de achtergevel in de rooilijn, daarachter mag tot 3 meter een steiger worden gebouwd; | woningen worden aaneen gebouwd, dan wel op 1.20 meter uit de zijkavelgrens. voor kavel 51 t/m 90 gaat het om de noordwestelijke zijkavelgrens, voor kavel 91 t/m 106 gaat het om de noordoostelijke zijkavelgrens. hiermee ontstaat de mogelijkheid om aaneen te bouwen of om ‘vrijstaand’ te bouwen. dit laatste is uiteraard afhankelijk van de keuze van uw buurman;
Buurtsfeer de binnensingel lijkt nog het meest op een stadsgracht uit oud-hollandse stadjes waar de achterkanten van de
| voor kavel 51 t/m 77 geldt dat er geparkeerd wordt in openbare ruimte, kavel 78 t/m 106 parkeren op eigen terrein;
woningen ook aan het water liggen. aan de entreezijde (de landzijde) beschikken de woningen over riante voortuinen, deels met parkeergelegenheid op eigen terrein. aan de achterzijde staan de panden ‘met hun voeten’ aan het water van de binnensingel. als u dat wilt, mag u aan uw achtergevel een steiger bevestigen die letterlijk bo-
| in homeruskwartier wordt regenwater gescheiden van het huishoudelijk afvalwater en zo lang mogelijk in de wijk vastgehouden. bij het planontwerp dient rekening te worden gehouden met oppervlakkig regenwaterafvoer;
ven het water komt te hangen. hiermee ligt de achterzijde van de woningen vast. de voorgevels aan de voorkant kunnen verspringen.
| met betrekking tot welstand geldt dat bouwaanvragen zullen worden beoordeeld conform de basistoets welstandszorg. voor een volledige beschrijving van de regels voor het bouwen per kavel wordt verwezen naar de kavelpaspoorten.
iK bouw EEn woonwErKvilla dE woonwErKbuurt ligt aan EEn van dE EntrEEs van hEt homErusKwartiEr En bEpaalt daardoor in bElangrijKE matE hEt gEzicht van dE wijK. dE vijftig KavEls vormEn samEn EEn KaraKtEristiEKE buurt mEt vrijstaandE woonhuizEn En villa’s voor Kantoor of praKtijK
Belangrijkste regels voor het bouwen | per kavel mag binnen het aangegeven bouwvlak een woning met een werkruimte worden gebouwd; | de maximale bouwhoogte van de woonwerkvilla is 14 meter; | maximaal 50% van de oppervlakte van de kavel mag worden bebouwd;
aan huis. EEn rEprEsEntatiEvE plEK voor notaris of accountant. voor arts of maKElaar. voor iEdEr diE op zoEK is naar EEn combinatiE van wonEn En wErKEn. Buurtsfeer
26 | homErusKwartiEr
vijftig ruime tot zeer grote kavels bieden plaats aan royale woonwerkvilla’s die een hedendaagse invulling geven aan het begrip ‘representatief’. van
| om samenhang in de buurt te brengen moet de gevel van het hoofdgebouw voor ten minste de helft in de rooilijn worden gebouwd; 27 | homErusKwartiEr | in combinatie met de woonfunctie kan er in het hoofdgebouw een kantoorfunctie, dienstverleningsfunctie, maat-
schappelijke voorziening of atelier gevestigd worden;
de villa’s wordt uiteraard verwacht dat zij aan die representatie een bijdrage leveren met een zorgvuldig ontwerp met een hoog afwerkingsniveau. de forse tuinen en de hagen langs de straten geven de buurt een groen en lommerrijk karakter en brengen, net als in de klassieke villawijken, visuele eenheid in de architectonische verscheidenheid. auto’s parkeren op eigen terrein.
| Er wordt op eigen terrein geparkeerd. het extra benodigde aantal parkeerplaatsen voor de werkfunctie wordt in overleg met de afdeling verkeer bepaald; | om de wijk een groen en representatief karakter te geven legt de gemeente op de kavels een haag aan; | voor de woonwerkvilla’s op kavels 12 t/m 18 geldt dat gebouwen gebouwd binnen de geluidscontour dienen te
Ik bouw een bungalow Ik bouw een woonwerkvilla Ik bouw duurzaam Ik bouw een houten huis Ik bouw een huis Ik bouw in mijn tuin Ik bouw een tuinderswoning Ik bouw een parkvilla Ik bouw in een rij Ik bouw twee- of drie-in-een-rij Ik bouw mijn onderneming Ik bouw hippisch Ik bouw een waterwoning
voldoen aan de wet geluidhinder; | het is toegestaan de woning en werkruimte te splitsen. dit betekent dat voorzien is in de mogelijkheid van twee aansluitingen wat betreft de energieleverantie; | in homeruskwartier wordt regenwater gescheiden van het huishoudelijk afvalwater en zo lang mogelijk in de wijk vastgehouden. bij het planontwerp dient rekening te worden gehouden met oppervlakkig regenwaterafvoer; | met betrekking tot welstand geldt dat bouwaanvragen zullen worden beoordeeld conform de basistoets welstandszorg. voor een volledige beschrijving van de regels voor het bouwen per kavel wordt verwezen naar de kavelpaspoorten.
‘Anywhere’, Park avenue Charles Jencks
‘Anywhere’, Plaspoelpolder Thomas Verbrugh
STRIP THE FACADES
EXAMPLES
1982
EXAMPLE 1 OFFICE
13
M2
6236
concrete
Verrijn Stuartlaan 28, RIJSWIJK ZH
1978
EXAMPLE 2 HALL WITH BIG SPAN
10
M2
1937
steel
Objectinformatie
Diepenhorstlaan 7, RIJSWIJK ZH bedrijfsruimte
te huur
Diepenhorstlaan 7 RIJSWIJK ZH
Jansen Nadorp Weatherall B.V., Schiefbaanstraat 29, (hoek Oostduinlaan 14) 2596 RC Den Haag, Tel: 070 330 7 350 Fax: 070 330 7 360. E-mail: info@jnwmakelaars.nl Web: www.jnwmakelaars.nl
1959
EXAMPLE 3 HALL WITH OFFICES
6
M2
2192
steel + concrete
&$ &
%') + $ ' $ $()' )
7400
10788
600
PROCESS OF MAKING EXAMPLES
RULES FOR ALL TO CREATE UNITY
1) Strip the facades 2) At least 50% of the loadbearing needs to remain visible from the street 3) The dwellings need to be build using the existing load-bearing construction (no extra foundation can be build (exception for the towers)) 4) Every buildings needs to have pathways to ensure accesibility of the dwellings 5) The architects of the new buildings need to determine a set of rules for the dwellers to work with
1961
EXAMPLE 4 ELABORATED HALL
temporary function
M2
4337
concrete
STEP 1: ADDING BEAMS
STEP 2: ADDING BOXES
STEP 3: ADDING GREENHOUSE
SPATIAL CONFIGURATIONS
DWELLING TYPOLOGIES: STARTER APARTMENT
INFORMAL CARE HOME
DWELLING TYPOLOGIES: FAMILY DWELLING
PASSIVE HOUSE
INFRASTRUCTURE LAYER
PLAYING WITH FLOOR HEIGHTS
INTERIOR VIEW WITH RAISED FLOOR
SMALL DWELLINGS
45 m2
95 m2
Meer digitaal Meer prive Minder openbaar Minder direct contact
Introverte samenleving
PUBLIC VS PRIVATE “De neergaande spiraal ten aanzien van de openbaarheid kon naar Van Klingerens mening alleen worden doorbroken door een radicale tegenbeweging: het stimuleren van woningbouw waarbij het prive-domein tot een minimum zou worden teruggebracht en waarbij de vrijgekomen middelen en ruimte zou worden ingezet voor een openbaar domein met veel meer collectieve voorzieningen van een veel grotere kwaliteit dan voorheen mogelijk zou zijn geweest.� Frank van Klingeren
RULES FOR ONE BUILDING: THE MARTINI FACTORY
1) All dwellings need to have at least a one-sded free orientation 2) All dwellings need to use the existing structure to build with 3) Dwellings cannot be build directly on top or below three meters above the main axes. 4) Border of private gardens cannot exceed 800 mm in height.
PARKING AND USELESS SPACE
CROSS-STREETS
NEW RULE FOR ALL BUILDINGS 6) Dwellings adjacent to cross-streets cannot have their backside towards this cross-street.
CROSS CONNECTIONS
San Gimignano
Tower as reference point
DOUBLE USE OF TOWERS
Capturing solar power
Black water treatment
Rainwater storage
2014
2020
2030
2040
1. Solving two problems
2. Reusing existing infrastructure
3. Inventing examples
5. Answering spatial discrepancies
6. Designing a framework
0%
â‚Ź0
4. Inventing rules to guide freedom
Rules for all buildings: 1) Strip the façades 2) At least 50% of the load-bearing needs to remain visible from the street 3) The dwellings need to be build using the existing load-bearing construction (no extra foundation can be build (exception for the towers)) 4) Every buildings needs to have pathways to ensure accessibility of the dwellings 5) The architects of the new buildings need to determine a set of rules for the dwellers to work with
CAN A DESIGN FOR A VACANT BUSINESS PARK CHANGE THE SHORT TERM, MONEY-DRIVEN ATTITUDE OF THE MUNICIPALITY TO AN ATTITUDE THAT FOCUSES ON LONG-TERM BENEFITS FOR THEIR CITIZENS?
YES IT CAN!
MAKING SPACE AND PRESERVING SPACE the end of urban sprawl
P5 PRESENTATION THOMAS VERBRUGH 04-11-2014