Making Space and Preserving Space

MAKING SPACE AND PRESERVING SPACE the end of urban sprawl

P5 PRESENTATION THOMAS VERBRUGH 04-11-2014

WASTE OF SPACE

28,5 %

€ 93.100.792

VACANCY

1.95 MILLION

1.9 MILLION

PEOPLE WORKING SOUTH-HOLLAND

PEOPLE WORKING SOUTH-HOLLAND

244500 M2 EMPTY OFFICE RIJSWIJK

1.7 MILLION

PEOPLE WORKING SOUTH-HOLLAND

133000 M2 EMPTY OFFICE RIJSWIJK

CITY CENTRES PROMISING OFFICE LOCATION

BUSINESSPARK DISADVANTAGED OFFICE LOCATION

2000

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2040

A STALLED SITUATION

90% OF

THE VACA

N T B UIL DIN G S C A N N O

T BE T R A N SF O R M E D D U E T O Z O

NING PLA N

0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0

INV EST

0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0

ED

INV

OR

S

UN

TE

LIST

IVA

EST

ME

NT

FUN DS

MUNICIPALITY

PR

LET’S WAIT FOR NEW TENANTS

S

OR

EST

INV

L NA

TIO

INVESTORS TITU

INS

FOR THE E

EUROPEAN PATENT OFFICE

CONO

+16,3%

MY O

F RIJ

SWIJ K

SM

UN

KN

O

38%

W

RIJSWIJK MUNICIPALITY

R EV

ITAL

I ZE

T HE

AL

P LA

L IN

SP

ITI A TI V

OE

“ARCHITECTURE WAS NOT RELEVANT FOR THE INVESTOR”

LP

OL

ES

DE

R

CE

IN

TA X

ON

PA YR

O

LL

COMPA

NIES

N

12%

EN

ER

NG AC

CO RDIN

€

MOVING TO A NEW BUILDING

€

?

00m2 +500

+ €5 0.00 0

.000

500 m

E HOFM EESTERS RIJSWIJK

LA ND PRI CE FOR BUILD ING D

RY AU EBR NF LOA CUE RES

3 201

0

.00

00

0.0

0 1.7

+€

LD SEHO HOU

ICA ER AM OF DP OG T N ATIO REL T IN DEB

!

€€€

BROKER

I BL E

0

O SS

.00

€€€

?

€€€

SP

€€ €?

PA

USER

€

€?

EA

00

BANK !

CH

0.0

€

ADVISER

AS

75

€

ARCHITECT

VESTIA

+€ €

IN G

“WE ARE LEAVING THE PLASPOELPOLDER BECAUSE THE BUILDING IS NOT ON A SOCALLED SIGHT-LOCATION”

€€

IL D

Y CA DE IAL NC INA MF L FRO S REAA TO SAVE SN

SOUTH-HOLLAND COUNTY

THOMAS VERBRUGH

ADVISORY

BU

“WE ADVICE MUNICIPALITIES AND OWNERS ON TRANSFORMATION OF VACANT OFFICE BUILDINGS

N

0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0

SI G

ER SPOELPOLD

€

DE

E PLA

NATIONAL GOVERNMENT

PRO FIT KP MG M ADE W HEN

0

IN TH

OM

G T O R E G I O N A L V ISI O N

+€1.000.00

AN

RAD

VR

FOUNDATION ‘URBANISATOR PLASPOELPOLDER’

PL

UPG

er

0

DEVELOPER

NI

0

rm

?

OR

.00

Fo

SZW

YF

+ 77.000 M2

SUD

€€€

0 +€5

!

?

BZ

I&N

SUB

€€€

00 0.

“IT IS ALL ABOUT BRANDING AND MAKING THAT BRAND EXCLUSIVE”

ZO

26 %D

20

IFF

+€

(DE)CONNECTING NETWORKS

DESIGN QUESTION

CAN A DESIGN FOR A VACANT BUSINESS PARK CHANGE THE SHORT TERM, MONEY-DRIVEN ATTITUDE OF THE MUNICIPALITY TO AN ATTITUDE THAT FOCUSES ON LONG-TERM BENEFITS FOR THEIR CITIZENS?

STARTING POINT: INFRASTRUCTURE

0%

28,5 %

€ 93.100.792

€0

rza duu eten n ge i

URBAN SPRAWL?

Twee-onder-één kapwoningen BuitenWonen RijswijkBuiten, een wijk vol energie

7

Wonen in Wonen à la carte

Uw woning helemaal naar uw eigen smaak Een eigen woning bouwen? Dan komt er nogal wat op u af. Ook financieel. Maar wat als u nu wél de vrijheid wilt van zelf bouwen, maar ook de zekerheid van een project? Dan kiest u voor Wonen à la Carte. Het is een uniek concept dat ook in RijswijkBuiten voet aan de grond heeft gezet. U heeft de volledige vrijheid in het ontwerp van uw eigen huis, zonder dat u voor financiële verrassingen komt te staan!

Vrienden van RijswijkBuiten Inge en Barry van de Wall “de woonConsulent

Een huis ontwerpen met Wonen à la Carte is heel eenvoudig. Het concept werkt volgens een slimme menustructuur. Stap voor stap bepaalt u het uiterlijk en de indeling van uw woning. De oppervlakte, de indeling, het aantal kamers, zelfs de stopcontacten.

In Wonen à la Carte kunt u kiezen uit hoekwoningen of rijwoningen. Tijdens het bouwproces heeft u alle begeleiding die u zich maar kunt wensen.

Uw eigen woonconsulent begeleidt u gedurende het gehele traject. Op al uw vragen is er een antwoord.

Praktisch en verhelderend. In een eerste, vrijblijvend introductiegesprek kunt u zich uitgebreid laten informeren. En bent u enthousiast? Dan kunt u meteen al een optie op een van de kavels nemen! niet duurder dan een ‘gewone’ woning Het allermooiste: als u kiest voor Wonen à la Carte, bent u niet meer geld kwijt dan voor een woning in een project. Ook heeft u altijd zekerheid over eventuele kosten die er nog bijkomen. Die zijn meteen bekend op het moment dat u een keus maakt. Tel daar nu

NO, REUSE!

RE-USE INFRASTRUCTURE

DENSITY

PLASPOELPOLDER

RIJSWIJK BUITEN

rza duu eten n ge i

Twee-onder-ĂŠĂŠn kapwoningen

anno 2000 Uw woning helemaal naar uw eigen smaak

anno 2014

INNOVATIVE IDEAS?

“Van gebruikersparticipatie in de vorm van inspraak en medezeggenschap tijdens het ontwerpproces moest van Klingeren niet veel hebben...inspraak levert zelden of nooit vernieuwende ideeën op maar enkel variaties op het bekende.” Frank van Klingeren

DIFFERENT OR THE SAME?

iK bouw EEn grachtEnhuis

N

RULES

langs dE binnEnsingEl van hEt homErusKwartiEr Komt EEn gEbogEn ‘grachtEnwand’ van grachtEnhuizEn in EEn rij. dE architEctonischE uitwErKing mag pEr pand vErschillEnd zijn. allE KavEls liggEn aan hEt watEr En u mag EEn gEschaKEldE of ‘vrijstaandE’ woning bouwEn.

Belangrijkste regels voor het bouwen | per kavel mag binnen het aangegeven bouwvlak een woning worden gebouwd; | de minimale bouwhoogte van de grachtenhuizen is 7 meter, de maximale is 14 meter; | om te komen tot de gebogen grachtenwand staan de woningen met de achtergevel in de rooilijn, daarachter mag tot 3 meter een steiger worden gebouwd; | woningen worden aaneen gebouwd, dan wel op 1.20 meter uit de zijkavelgrens. voor kavel 51 t/m 90 gaat het om de noordwestelijke zijkavelgrens, voor kavel 91 t/m 106 gaat het om de noordoostelijke zijkavelgrens. hiermee ontstaat de mogelijkheid om aaneen te bouwen of om ‘vrijstaand’ te bouwen. dit laatste is uiteraard afhankelijk van de keuze van uw buurman;

Buurtsfeer de binnensingel lijkt nog het meest op een stadsgracht uit oud-hollandse stadjes waar de achterkanten van de

| voor kavel 51 t/m 77 geldt dat er geparkeerd wordt in openbare ruimte, kavel 78 t/m 106 parkeren op eigen terrein;

woningen ook aan het water liggen. aan de entreezijde (de landzijde) beschikken de woningen over riante voortuinen, deels met parkeergelegenheid op eigen terrein. aan de achterzijde staan de panden ‘met hun voeten’ aan het water van de binnensingel. als u dat wilt, mag u aan uw achtergevel een steiger bevestigen die letterlijk bo-

| in homeruskwartier wordt regenwater gescheiden van het huishoudelijk afvalwater en zo lang mogelijk in de wijk vastgehouden. bij het planontwerp dient rekening te worden gehouden met oppervlakkig regenwaterafvoer;

ven het water komt te hangen. hiermee ligt de achterzijde van de woningen vast. de voorgevels aan de voorkant kunnen verspringen.

| met betrekking tot welstand geldt dat bouwaanvragen zullen worden beoordeeld conform de basistoets welstandszorg. voor een volledige beschrijving van de regels voor het bouwen per kavel wordt verwezen naar de kavelpaspoorten.

iK bouw EEn woonwErKvilla dE woonwErKbuurt ligt aan EEn van dE EntrEEs van hEt homErusKwartiEr En bEpaalt daardoor in bElangrijKE matE hEt gEzicht van dE wijK. dE vijftig KavEls vormEn samEn EEn KaraKtEristiEKE buurt mEt vrijstaandE woonhuizEn En villa’s voor Kantoor of praKtijK

Belangrijkste regels voor het bouwen | per kavel mag binnen het aangegeven bouwvlak een woning met een werkruimte worden gebouwd; | de maximale bouwhoogte van de woonwerkvilla is 14 meter; | maximaal 50% van de oppervlakte van de kavel mag worden bebouwd;

aan huis. EEn rEprEsEntatiEvE plEK voor notaris of accountant. voor arts of maKElaar. voor iEdEr diE op zoEK is naar EEn combinatiE van wonEn En wErKEn. Buurtsfeer

26 | homErusKwartiEr

vijftig ruime tot zeer grote kavels bieden plaats aan royale woonwerkvilla’s die een hedendaagse invulling geven aan het begrip ‘representatief’. van

| om samenhang in de buurt te brengen moet de gevel van het hoofdgebouw voor ten minste de helft in de rooilijn worden gebouwd; 27 | homErusKwartiEr | in combinatie met de woonfunctie kan er in het hoofdgebouw een kantoorfunctie, dienstverleningsfunctie, maat-

schappelijke voorziening of atelier gevestigd worden;

de villa’s wordt uiteraard verwacht dat zij aan die representatie een bijdrage leveren met een zorgvuldig ontwerp met een hoog afwerkingsniveau. de forse tuinen en de hagen langs de straten geven de buurt een groen en lommerrijk karakter en brengen, net als in de klassieke villawijken, visuele eenheid in de architectonische verscheidenheid. auto’s parkeren op eigen terrein.

| Er wordt op eigen terrein geparkeerd. het extra benodigde aantal parkeerplaatsen voor de werkfunctie wordt in overleg met de afdeling verkeer bepaald; | om de wijk een groen en representatief karakter te geven legt de gemeente op de kavels een haag aan; | voor de woonwerkvilla’s op kavels 12 t/m 18 geldt dat gebouwen gebouwd binnen de geluidscontour dienen te

Ik bouw een bungalow Ik bouw een woonwerkvilla Ik bouw duurzaam Ik bouw een houten huis Ik bouw een huis Ik bouw in mijn tuin Ik bouw een tuinderswoning Ik bouw een parkvilla Ik bouw in een rij Ik bouw twee- of drie-in-een-rij Ik bouw mijn onderneming Ik bouw hippisch Ik bouw een waterwoning

voldoen aan de wet geluidhinder; | het is toegestaan de woning en werkruimte te splitsen. dit betekent dat voorzien is in de mogelijkheid van twee aansluitingen wat betreft de energieleverantie; | in homeruskwartier wordt regenwater gescheiden van het huishoudelijk afvalwater en zo lang mogelijk in de wijk vastgehouden. bij het planontwerp dient rekening te worden gehouden met oppervlakkig regenwaterafvoer; | met betrekking tot welstand geldt dat bouwaanvragen zullen worden beoordeeld conform de basistoets welstandszorg. voor een volledige beschrijving van de regels voor het bouwen per kavel wordt verwezen naar de kavelpaspoorten.

‘Anywhere’, Park avenue Charles Jencks

‘Anywhere’, Plaspoelpolder Thomas Verbrugh

STRIP THE FACADES

EXAMPLES

1982

EXAMPLE 1 OFFICE

13

M2

6236

concrete

Verrijn Stuartlaan 28, RIJSWIJK ZH

1978

EXAMPLE 2 HALL WITH BIG SPAN

10

M2

1937

steel

Objectinformatie

Diepenhorstlaan 7, RIJSWIJK ZH bedrijfsruimte

te huur

Diepenhorstlaan 7 RIJSWIJK ZH

Jansen Nadorp Weatherall B.V., Schiefbaanstraat 29, (hoek Oostduinlaan 14) 2596 RC Den Haag, Tel: 070 330 7 350 Fax: 070 330 7 360. E-mail: info@jnwmakelaars.nl Web: www.jnwmakelaars.nl

1959

EXAMPLE 3 HALL WITH OFFICES

6

M2

2192

steel + concrete

&$ &

%') + $ ' $ $()' )

7400

10788

600

PROCESS OF MAKING EXAMPLES

RULES FOR ALL TO CREATE UNITY

1) Strip the facades 2) At least 50% of the loadbearing needs to remain visible from the street 3) The dwellings need to be build using the existing load-bearing construction (no extra foundation can be build (exception for the towers)) 4) Every buildings needs to have pathways to ensure accesibility of the dwellings 5) The architects of the new buildings need to determine a set of rules for the dwellers to work with

1961

EXAMPLE 4 ELABORATED HALL

temporary function

M2

4337

concrete

STEP 1: ADDING BEAMS

STEP 2: ADDING BOXES

STEP 3: ADDING GREENHOUSE

SPATIAL CONFIGURATIONS

DWELLING TYPOLOGIES: STARTER APARTMENT

INFORMAL CARE HOME

DWELLING TYPOLOGIES: FAMILY DWELLING

PASSIVE HOUSE

INFRASTRUCTURE LAYER

PLAYING WITH FLOOR HEIGHTS

INTERIOR VIEW WITH RAISED FLOOR

SMALL DWELLINGS

45 m2

95 m2

Meer digitaal Meer prive Minder openbaar Minder direct contact

Introverte samenleving

PUBLIC VS PRIVATE “De neergaande spiraal ten aanzien van de openbaarheid kon naar Van Klingerens mening alleen worden doorbroken door een radicale tegenbeweging: het stimuleren van woningbouw waarbij het prive-domein tot een minimum zou worden teruggebracht en waarbij de vrijgekomen middelen en ruimte zou worden ingezet voor een openbaar domein met veel meer collectieve voorzieningen van een veel grotere kwaliteit dan voorheen mogelijk zou zijn geweest.�

Frank van Klingeren

RULES FOR ONE BUILDING: THE MARTINI FACTORY

1) All dwellings need to have at least a one-sded free orientation 2) All dwellings need to use the existing structure to build with 3) Dwellings cannot be build directly on top or below three meters above the main axes.

4) Border of private gardens cannot exceed 800 mm in height.

PARKING AND USELESS SPACE

CROSS-STREETS

NEW RULE FOR ALL BUILDINGS 6) Dwellings adjacent to cross-streets cannot have their backside towards this cross-street.

CROSS CONNECTIONS

San Gimignano

Tower as reference point

DOUBLE USE OF TOWERS

Capturing solar power

Black water treatment

Rainwater storage

2014

2020

2030

2040

1. Solving two problems

2. Reusing existing infrastructure

3. Inventing examples

5. Answering spatial discrepancies

6. Designing a framework

0%

â‚Ź0

4. Inventing rules to guide freedom

Rules for all buildings: 1) Strip the façades 2) At least 50% of the load-bearing needs to remain visible from the street 3) The dwellings need to be build using the existing load-bearing construction (no extra foundation can be build (exception for the towers)) 4) Every buildings needs to have pathways to ensure accessibility of the dwellings 5) The architects of the new buildings need to determine a set of rules for the dwellers to work with

CAN A DESIGN FOR A VACANT BUSINESS PARK CHANGE THE SHORT TERM, MONEY-DRIVEN ATTITUDE OF THE MUNICIPALITY TO AN ATTITUDE THAT FOCUSES ON LONG-TERM BENEFITS FOR THEIR CITIZENS?

YES IT CAN!

MAKING SPACE AND PRESERVING SPACE the end of urban sprawl

P5 PRESENTATION THOMAS VERBRUGH 04-11-2014