MON ARGENT I NOVEMBRE 2019 I N°7 I ANNÉE 13 I €6,90
Guide Immobilier
Trouvez un investissement à votre mesure Appartement, kot d’étudiant, garage, résidence-services, hébergement touristique ou rez commercial: quel rendement?
TOUR DE TABLE COMMENT LES EXPERTS VOIENT-ILS ÉVOLUER LES PRIX EN 2020?
TAXATION COMMENT VOTRE INVESTISSEMENT EST-IL IMPOSÉ?
Mon Argent Guide Immobilier
Trouvez l’investissement à votre mesure INVESTIR DANS UN(E)… 18 Appartement Dans le segment d’investissement le plus classique, l’ancien vole la vedette au neuf.
RÉDACTION MON ARGENT
6 De nouveaux records en 2020? Rien n’est moins sûr, selon les experts interrogés par l’Echo. Le point sur les perspectives du marché.
26 Kot ou résidence d’étudiant Le marché s’étant modifié ces dernières années, le kot a perdu de son attrait.
Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C, boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: François Bailly News manager Mon Argent: Carine Mathieu Rédacteurs: Mathilde Ridole Muriel Michel Patrick Luysterman Rédaction finale: Muriel Van den Abbeele Traductions: Tax-Edit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens Willem Ravoet Illustrations: Pieter Van Eenoge Abonnements: tél.: 0800/55.150 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles tél.: 02/422.05.11 info@trustmedia.be Directeur de la rédaction: Isabel Albers Éditeur responsable: Frederik Delaplace
LE MOIS PROCHAIN GUIDE VOTRE ARGENT EN 2020
21 Immeuble de rapport Il a de plus en plus la cote. D’autant que la colocation, mode de vie tendance, offre un rendement élevé.
12 Comment financer votre bien d’investissement? Crédit «bullet», assurance groupe, compte-titres, les options de financement d’une seconde résidence ne manquent pas. 15 Quelles assurances conclure pour votre bien? Un aperçu des assurances qui peuvent s’avérer utiles: assurance loyers impayés, assurance défense en justice, etc. 17 Quelle fiscalité s’applique à un investissement immobilier? Toutes les taxes et les avantages fiscaux passés en revue.
32 Hébergement touristique en Belgique Un investissement au rendement élevé... mais semé d’embûches.
48 Résidence-services Miser sur les vieux jours... à condition de choisir le bon emplacement. Car le marché risque la saturation. 52 Rez commercial Si les commerces souffrent de la vente en ligne, certains tirent néanmoins leur épingle du jeu. 54 Chez soi Aménager un kot, une chambre d’hôtes ou un appartement dans sa propre habitation: est-ce intéressant et comment s’y prendre?
36 Hébergement touristique à l’étranger L’Espagne a perdu de son attrait. Pour autant, l’herbe est-elle plus verte ailleurs? 42 Chambre d’hôtel ou cottage de vacances Trouver la bonne formule d’exploitation est primordial. 46 Garage Le marché est en perte de vitesse. En cause notamment, les changements d’habitudes en matière de mobilité.
LE 14 DÉCEMBRE AVEC L’ECHO Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.
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Financement
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Comment financer votre bien d’investissement? Outre le crédit hypothécaire classique, d’autres options de financement existent pour les investisseurs désireux de placer leurs économies dans la brique: le crédit «bullet», l’assurance groupe ou même votre compte-titres peuvent servir à financer votre projet. Mathilde Ridole
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es records de taux sur le marché belge du crédit hypothécaire se succèdent. De quoi donner le tournis, ou l’envie à ceux qui disposent d’un capital – petit ou grand – de l’investir afin d’en tirer des revenus locatifs. En 2018, 25% des prêts accordés par BNP Paribas Fortis étaient destinés à l’achat d’une résidence secondaire, quel qu’en soit le but (locatif ou récréatif), contre 20% l’année précédente. Parmi ces prêts, il faut distinguer ceux qui sont destinés à mettre en location un bien de loisir et ceux en
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Investir dans une...
Chambre d’hôtel ou un cottage de vacances Trouvez la bonne formule d’exploitation Center Parcs, Pierre & Vacances, Accor Hotel… De nombreux promoteurs proposent d’investir dans des chambres d’hôtels ou des cottages dans un domaine de vacances. Les structures d’exploitation sont multiples, avec leur lot d’avantages et d’inconvénients. Mathilde Ridole
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es investisseurs hésitent souvent à franchir le pas lorsqu’il s’agit d’acheter une chambre d’hôtel ou un bien dans un domaine de vacances. La complexité de la structure a tendance à les freiner. Mais tout dépend de la formule proposée par les grandes chaînes exploitant le bien. Dans certaines d’entre elles, l’investisseur ne dispose pas de la pleine propriété de la chambre ou du logement qu’il a acheté à la découpe. Parfois, la chambre et le terrain sur lequel l’hôtel a été construit sont vendus séparément. Le propriétaire du terrain cède dans ce cas un droit d’occupation pour une période de 27 à 99 ans au propriétaire de l’hôtel. Non sans impact pour l’investisseur, qui doit alors payer un bail emphytéotique au propriétaire du terrain… Bref, des formules compliquées qui rebutent les potentiels intéressés.
Le marché est-il intéressant? > Qualité de l’exploitant Si vous envisagez d’investir dans un cottage de vacances, assurez-vous avant tout de la qualité de l’exploitant qui gérera la résidence hôtelière ou le village de vacances. Une bonne gestion et, partant, un taux d’occupation élevé garantiront des revenus plus stables dans la durée. Si l’exploitant est fiable, vous avez aussi plus de chances de récupérer votre logement dans un bon état. En bref, il faut croire pleinement dans le projet avant d’y placer ses deniers. Il est par ailleurs essentiel de s’associer à un exploitant professionnel qui a de l’expérience, car dans le cas de l’immobilier hôtelier, on investit également dans l’entreprise hôtelière. «L’exploitant doit être compétent et avoir de l’expérience dans son secteur. Investir dans un hôtel géré par une marque internationale est rassurant pour l’acquéreur, qui sera plus confiant. Le but est d’investir sans tracas», pointe Thomas Lecluse, de Bricks and Leisure, promoteur immobilier spécialisé dans le secteur. Le temps passé à gérer son bien est quasi nul pour l’investisseur, puisque la gestion de la structure revient entièrement à l’exploitant. «En travaillant avec des hôtels, vous laissez votre investissement entre les mains de professionnels qui peuvent vous offrir plus de sécurité, car ils ont leur propre notoriété commerciale», conclut Thomas Lecluse.
> Emplacement central «Un hôtel dans un emplacement central a une meilleure chance d’occupation qu’un hôtel à la périphérie de la ville, car les visiteurs veulent rester à une distance de marche du centre-ville. Évidemment, cela peut avoir une influence sur le prix», explique Thomas Lecluse. Il conseille par ailleurs, dans le cas d’un investissement pur (le proprié-
Quel rendement pouvez-vous espérer? Ceux qui investissent dans une chambre d’hôtel peuvent compter sur un rendement annuel de 3,5% à 4%, indexé chaque année. Certains exploitants assurent dans le contrat signé avec l’investisseur un rendement garanti, qui peut parfois aller jusqu’à 5%. Le rendement peut aussi dépendre du taux d’occupation. Dans ce cas, l’investisseur doit être très vigilant quant à la capacité de l’ex-
ploitant à maintenir un taux d’occupation élevé. Pour calculer les revenus, on se base alors sur le taux moyen d’occupation de l’hôtel et non pas chambre par chambre. Dans la majorité des cas, 90% des bénéfices (chambres, restaurant, bar, parking, etc.) sont partagés entre les copropriétaires. En tant qu’investisseur, il vaut mieux aussi se renseigner sur la façon dont les bénéfices sont calculés. Généralement, il s’agit du chiffre d’affaires diminué des frais de gestion.
taire n’a pas l’intention de séjourner lui-même dans le bien), d’investir en ville «car la clientèle y est présente 365 jours par an». «Plus l’endroit est prisé, plus l’hôtel aura du succès, c’est évident», appuie Jason Jacobs, expert immobilier chez Realis, spécialiste dans l’immobilier hôtelier.
> Prix abordables Le prix d’une chambre d’hôtel oscille en moyenne entre 100.000 et 150.000 euros. Pour une maisonnette dans un domaine de vacances, il faudra débourser un peu plus. Par exemple, un cottage dans le récent projet «Your Nature» près de Tournai, développé par Peronnes Invest, coûte minimum 155.000 euros. «Plus de 70% des biens de la première phase du projet, qui compte 188 maisons, ont déjà été vendus, alors que l’ouverture est prévue pour septembre 2020», explique Lorendana Vleminckx, commerciale chez Peronnes Invest.
> Demande en hausse Ce type d’investissement trouve de plus en plus preneur. «La demande de chambres d’hôtels continue d’augmenter en Belgique, car le tourisme se porte bien et les taux d’intérêt sont bas», indique Jason Jacobs.
> Rendement garanti En termes de rendement, l’investisseur doit rester aux aguets. Différentes formules coexistent. «Les établissements appliquent souvent un système de 'pool' locatif, qui
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Investir dans une...
Résidence-services Miser sur les vieux jours... au bon endroit Avec le vieillissement de la population, on a tendance à croire qu’investir dans une résidence-services, c’est jouer la carte d’une demande qui va croître dans les années à venir. Mais ce marché serait-il déjà saturé? Mathilde Ridole
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uelques clics sur le web suffisent à cerner l’offre de vente de résidences-services sur le marché belge. Le choix ne manque pas en effet pour l’investisseur qui souhaite acquérir ce type de bien. Les projections démographiques du Bureau fédéral du Plan pourraient par ailleurs le conforter dans son désir d’investissement: le nombre de personnes âgées augmentera de plus d’un million entre 2020 et 2060. Alors, pour l’investisseur, y a-t-il une opportunité à saisir?
Le marché est-il intéressant?
chez Stadim, bureau d’expertise immobilière indépendant.
> Exploitant de qualité L’essentiel est d’être attentif au capitaine du navire, estime Nicolas Vincent, conseiller immobilier chez Buyerside. «Il faut s’assurer que l’opérateur est vraiment de qualité, qu’il va prendre les choses en mains, délivrer les services promis dans la durée, ce qui permettra à la résidence-services de bien vieillir dans le temps.» Outre au chef d’orchestre, le spécialiste conseille d’être attentif aux règles de copropriété, plus particulièrement aux montants des charges. «Si elles sont élevées, il sera moins facile de trouver un locataire.»
> Immobilier géré
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Les résidencesservices bénéficient d’un taux de TVA réduit à 12%. À condition d’être agréées, pas juste enregistrées.
L’achat d’une résidence-services ne se résume pas à un simple investissement immobilier, comme un commerce ou un appartement: il implique aussi une offre de services aux futurs occupants. On parle alors d’«immobilier géré» par un exploitant. Du coup, vous n’avez pas, en tant que propriétaire, autant de prise sur votre bien que dans le cas d’un appartement ou d’un immeuble de rapport que vous gérez vous-même. «À partir du moment où le bien est associé à un service, abstenez-vous d’investir. L’impact de l’exploitation est très important. Le propriétaire n’a aucune emprise, il doit subir les heurts et malheurs de l’exploitant. Il vaut alors mieux devenir propriétaire d’un immeuble complet. Là, vous pouvez dialoguer plus facilement avec un exploitant que vous aurez vous-même choisi», prévient Philippe Janssens, general manager
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> Démographie Avant de choisir «LA» résidence-services dans laquelle investir, il est nécessaire de prendre en compte les projections démographiques du Bureau du Plan. La croissance du nombre de personnes âgées entre 2020 et 2060 sera différente dans les diverses provinces du pays. Le nombre de personnes de plus de 65 ans augmentera ainsi considérablement dans les provinces d’Anvers, de Flandre-Orientale et de Flandre-Occidentale, alors que cette croissance sera bien moindre en Wallonie. C’est donc dans le nord du pays que se situera l’essentiel de la demande dans les années à venir.
> Risque de vide locatif L’offre varie fortement d’une région à l’autre mais
CONSEIL «Le caractère distinctif d’un projet constitue un facteur critique de succès, selon ING Belgique, qui a mené une étude de marché avec Probis, à la fois en termes d’offre de services que d’infrastructure (taille des chambres, terrasse, NDLR), d’implantation dans une région particulière, de la présence de facilités ou encore du prix journalier.»
rencontre relativement bien le besoin, puisque la grande majorité de ce type de séniorerie se situe justement dans les provinces d’Anvers, de Flandre-Occidentale et de Flandre-Orientale. Attention! Il ne faut pas pour autant se ruer sur un bien situé à Knokke. ING Belgique, qui a mené une étude de marché avec Probis, une entreprise de consultance spécialisée dans le secteur des soins de santé, remarque que «les groupes de résidences-services qui entament des activités dans les régions où il existe déjà une offre importante éprouvent, en général, des difficultés à louer.» En effet, en Wallonie et en Flandre, la construction de résidences-services n’est pas soumise à un quota. Tout promoteur est donc libre de bâtir des résidencesservices, ce qui a engendré une forte progression de la construction de ce type de bien, surtout au nord du pays, où à côté des résidences-services agréées, on trouve de plus en plus de résidences-services non agréées ou enregistrées. «Le gros problème a été la surproduction il y a cinq ans. Il existe désormais trop de résidences-services en location qui ne trouvent pas de locataires. Et ce qu’il y a de pire pour un investisseur, c’est le vide locatif, explique le CEO de Trevi, qui ajoute: Avec l’offre qui dépasse la demande, on constate une chute des prix. Les résidences services sont difficilement revendables car les investisseurs savent désormais que ce n’est pas un bon produit d’investissement.»
> Caractère distinctif La banque conseille par ailleurs de viser un projet
Quel rendement pouvez-vous espérer? Le rendement d’une résidence-services varie selon l’opérateur et le type de contrat que le propriétaire a signé avec lui. Plus le risque de vide locatif est faible, plus le rendement le sera également, de 3% à 3,5%, alors que si le propriétaire assume le risque locatif, il peut s’attendre à des rendements un peu plus élevés.
qui se distingue des autres: «Le caractère distinctif d’un projet constitue un facteur critique de succès, explique ING, à la fois en termes d’offre de services que d’infrastructure (taille des chambres, terrasse, NDLR), d’implantation dans une région particulière, de la présence de facilités ou encore du prix journalier.»
> Pouvoir d’achat Un autre facteur important à prendre en considération est le pouvoir d’achat des habitants de la région concernée, par rapport au prix de la résidence-services. «Les projets réussis sont souvent adaptés au pouvoir d’achat du groupe cible», ajoute la banque. Ce facteur est également déterminant pour le CEO du réseau d’agences immobilières Trevi, Eric Verlinden: «On tient compte du fait que le nombre de personnes âgées va augmenter et que la demande devrait donc augmenter également. Mais on ou-
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