Netto Vastgoedgids by De Tijd/L'Echo

DE TIJ D I FEBRUARI 2022 I N ° 2 I JA ARGANG 16

Netto Vastgoedgids

ANALYSE ALLE VLAAMSE PROVINCIES & BRUSSEL PLUS: DE OPKOMENDE BUURTEN

Waar vindt u nog een betaalbare woning?

WAAR VOOR UW GELD HOEVEEL ‘HUIS’ KOOPT U NOG VOOR DE GEMIDDELDE VERKOOPPRIJS?

UW IDEALE DROOMWONING WAT STAAT ER OP DE VERLANGLIJST VAN KANDIDAAT-KOPERS?

VAN EPC F NAAR A+ HOEVEEL KOST HET OM UW WONING KLIMAATPROOF TE MAKEN?

Netto Vastgoedgids

COLOFON ADRES REDACTIE NETTO TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL REDACTIE@NETTO.BE ALGEMEEN HOOFDREDACTEUR ISABEL ALBERS HOOFDREDACTEUR DE TIJD PETER DE GROOTE CHEF NETTO SONJA VERSCHUEREN EINDREDACTEUR JAN LODEWYCKX ARTDIRECTOR ILSE JANSSENS

Waar vindt u nog een betaalbare woning?

REDACTEUREN PETRA DE ROUCK THOMAS LAUREYS DIRK MICHIELSEN THOMAS ROELENS DIRK SELLESLAGH PETER VAN MALDEGEM SONJA VERSCHUEREN FOTO’S SISKA VANDECASTEELE KRISTOF VADINO WOUTER VAN VOOREN

WAAR KRIJGT U WAAR VOOR UW GELD?

ILLUSTRATIES KLAAS VERPLANCKE

Voor een huis in Vlaanderen moet u gemiddeld 329.747 euro betalen? Maar Sint-Martens-Latem is Menen niet. Hoever springt u met dat budget? We gingen huizen kijken.

INFOGRAFIEKEN FRANK SCHULPÉ

In Vlaanderen is de registratiebelasting sinds begin dit jaar grondig hervormd. Het principe: de aankoop van een gezinswoning wordt goedkoper, een tweede verblijf duurder.

WAT WILLEN KANDIDAAT-KOPERS?

De coronacrisis heeft huizenjagers veeleisender gemaakt. Wat staat er hoog op hun prioriteitenlijst?

WAAR IS WONEN NOG BETAALBAAR?

In welke gemeenten en steden is een huis of appartement nog goedkoop? Wat zijn de opkomende buurten? En waar gaan de prijzen regelrecht door het dak? Een analyse, in Vlaanderen en Brussel. 25 31 37 43 49 55 60

ABONNEMENTEN TEL.: 0800/55.150, E-MAIL: ABO@TIJD.BE ADVERTENTIES TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS HAVENLAAN 86C BUS 309 B-1000 BRUSSEL TEL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE VERANTWOORDELIJKE UITGEVER PETER QUAGHEBEUR

Antwerpen Limburg Vlaams-Brabant Brussel en de Vlaamse Rand Oost-Vlaanderen West-Vlaanderen Kust

HOEVEEL KOST EEN KLIMAATPROOF WONING?

Niemand zal er op termijn aan kunnen ontsnappen: elke woning moet energiezuinig worden. Hoever komt u met een renovatiebudget van 10.000, 50.000 en 100.000 euro?

Netto wordt gedrukt bij Roularta Printing.

HOEVEEL KOST EEN HUIS IN UW GEMEENTE? Alle prijzen en prijsevoluties van huizen, appartementen en bouwgronden vindt u op onze interactieve kaart op www.tijd.be/vastgoedkaart VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET www.tijd.be/netto/vastgoed.html 4 I NETTO FEBRUARI 2022

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE

PENSIOENGIDS 26 MAART

Waar krijgt u waar voor uw geld?

Hoever springt u met het budget van de gemiddelde verkoopprijs? Met eenzelfde budget zult u in de ene gemeente een vrijstaande villa kunnen kopen, terwijl u in een andere vrede moet nemen met een bescheiden rijwoning. Tekst: Petra De Rouck

oor een huis in Vlaanderen moet u gemiddeld 329.747 euro betalen, zo blijkt uit cijfers van de Federatie van het Notariaat (Fednot). Maar zoals altijd gaan er achter gemiddelden grote verschillen schuil. Als u een doorsnee optrekje in Sint-Martens-Latem in gedachten hebt, zult u met dat budget bij wijze van spreken nog geen half huis kunnen kopen. De gemiddelde huizenprijs – of beter: villaprijs – ligt in de duurste gemeente van Vlaanderen op 768.265 euro. Met dat laatste budget kunt u gemakkelijk vier huizen aanschaffen in Menen, de goedkoopste gemeente van het land. Want daar bedraagt de gemiddelde huizenprijs 180.967 euro. Tussen beide zit een heel spectrum aan prijsniveaus. Waar komen de grote prijsverschillen in Vlaanderen vandaan? ‘Uiteraard speelt de klassieke regel van vraag en aanbod: hoe meer mensen ergens willen wonen, hoe hoger de prijzen’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. ‘Maar er zijn ook kenmerken van een gemeente of stad die het algemene prijsniveau bepalen.’ De belangrijkste op een rij. 6 I NETTO FEBRUARI 2022

329.747€ Voor een huis in Vlaanderen moet u gemiddeld 329.747 euro betalen. Maar achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil.

GOOIK Te renoveren art-decowoning uit 1940 met een tuin van ruim 7 are en mooie vergezichten over het Pajottenland, gelegen nabij de invalswegen naar Halle, Brussel en Edingen. De woning bestaat uit een hall met trap, zitplaats, salon/eetkamer, keukenruimte, berging en toilet. De eerste etage herbergt drie ruime slaapkamers. Er is een vaste trap naar de zolderverdieping. © CENTURY 21

BOECHOUT Woning op centrale ligging met een aanpalende bouwgrond, die nu dient als extra tuin. Op de gelijkvloerse verdieping is er een hall, living, vernieuwde keuken en een polyvalente ruimte met toegang tot de tuin. Op de verdieping zijn er drie ruime slaapkamers en een vernieuwde badkamer. © ERA

BOUTERSEM Instapklare, vrijstaande woning in een rustige, doodlopende straat in het landelijke Kerkom. Ze heeft vier ruime slaapkamers, twee badkamers, een omheinde tuin en garage. De inpandige werkruimte biedt extra mogelijkheden, zoals een uitbreiding van de woonfunctie of het uitoefenen van hobby's. © ERA FEBRUARI 2022 NETTO I 7

Waar is wonen nog betaalbaar? In welke gemeenten en steden is een huis of appartement nog goedkoop? Wat zijn de upcoming buurten? En waar gaan de prijzen regelrecht door het dak? Een vastgoedtrip, van Aalst tot Zwijndrecht.

Provincie Antwerpen Provincie Limburg

Provincie Vlaams-Brabant Brussel en de Rand

Provincie Oost-Vlaanderen

Provincie West-Vlaanderen

Kust

HOEVEEL KOST EEN HUIS IN UW GEMEENTE? Alle prijzen en prijsevoluties van huizen, appartementen en bouwgronden vindt u op onze interactieve kaart op www.tijd.be/vastgoedkaart

VOLG DE VASTGOEDACTUALITEIT OP DE VOET www.tijd.be/netto/vastgoed.html

FEBRUARI 2022 NETTO I 23

Waar is wonen nog betaalbaar?

Provincie Antwerpen Woningprijzen stijgen het sterkst in het arrondissement Turnhout In de top 10 van Antwerpse gemeenten waar de prijzen van huizen en appartementen vorig jaar het sterkst stegen, staan vijf gemeenten uit de regio Turnhout. Niet toevallig allemaal plekken waar je tot voor kort de goedkoopste woningen van de provincie vond. Maar de inhaalbeweging is ingezet. Tekst: Dirk Michielsen

Gemiddelde huizenprijs per gemeente in 2021 in euro

400.000 375.000 350.000

Turnhout

325.000 300.000 275.000 250.000

Antwerpen

225.000 Geel Geen data beschikbaar

Mechelen

Gemiddelde huizenprijs in provincie Antwerpen in 2021

355.391€

Evolutie 2020-2021

+8,4%

Evolutie 2017-2021

+27,7%

et een oppervlakte van bijna 2.900 vierkante kilometer is de vastgoedmarkt in de provincie Antwerpen niet alleen ontzettend groot, maar ook dichtbevolkt. Voor velen lijkt die markt een heus kluwen, al kun je er wel degelijk structuren en trends in ontdekken. Toch als je de provincie stapsgewijs analyseert. Wij begonnen onze tour d’horizon in het oosten, met het arrondissement Turnhout. Vervolgens staken we door naar het westen, naar het arrondissement Antwerpen, om uiteindelijk te belanden in het meer zuidelijk gelegen arrondissement Mechelen.

ARRONDISSEMENT TURNHOUT Hulshout is sterkste prijsstijger op huizenmarkt Dat we Turnhout als vertrekpunt nemen, is geen toeval. Zo’n 40 kilometer ten zuiden van de stad Turnhout, niet zo ver van Westerlo, ligt Hulshout. De gemeente, in de volksmond ‘Hilset’ genoemd, telt iets meer dan 10.000 inwoners. En hier stegen de woningprijzen vorig jaar het sterkst van heel de provincie Antwerpen. Volgens Fednot, de Federatie van het Notariaat, werd een huis er vorig jaar

29 procent duurder: van 280.000 euro naar 361.000 euro. Hiermee zet Hulshout een duidelijke inhaalbeweging in. Twee jaar geleden behoorde het nog tot de goedkoopste gemeenten van de provincie. Door de toegenomen belangstelling voor huizen in Hulshout ligt de gemiddelde prijs er vandaag al boven het gemiddelde in de provincie Antwerpen. Dat bedraagt 355.391 euro. ‘Hulshout leunt aan tegen Heist-op-denBerg en geniet mee van het aantrekkelijke aanbod scholen en culturele activiteiten voor jonge gezinnen daar. Omdat de prijzen in Heist-op-den-Berg zijn geëxplodeerd en het aanbod er beperkt is, beginnen de prijzen in de omliggende gemeenten – denk aan Hulshout – uiteraard ook te pieken. Trouwens, Hulshout is een aangename, groene gemeente met veel wandel- en fietsroutes’, zegt Femke Van den Broeck, verantwoordelijke voor het kantoor van de vastgoedgroep Heylen in Heist-op-den-Berg. Bij hun zoektocht naar betaalbare woningen strijken nogal wat jonge gezinnen ook neer in Westerlo, ongeveer 10 kilometer ten oosten van Hulshout. Ook de vastgoedmarkt in de meer oostelijk gelegen gemeenten Balen en Dessel, en het iets noordelijker Beerse, lokten het voorbije jaar veel kandidaat-kopers. De gemiddelde huizenprijs in Dessel steeg vorig jaar met 22 procent tot gemiddeld 318.000 euro. In Westerlo bedroeg de prijsstijging 19 procent, tot gemiddeld 324.000 euro. Dankzij een klim met respectievelijk 18 en 16 procent situeren ook Balen (gemiddelde huizenprijs 295.000 euro) en Beerse (362.000 euro) zich in de top 10 van gemeenten met de grootste prijsstijgingen in de provincie Antwerpen. Toch liggen de huizenprijzen er nog altijd onder het provinciaal gemiddelde. Wie niet op zoek is naar een woning, maar naar bouwgrond, vindt eveneens in Balen zijn gading: daar treft u de goedkoopste bouwgrond aan van de provincie Antwerpen (105.000 euro), leren de cijfers van Fednot. FEBRUARI 2022 NETTO I 25

Waar is wonen nog betaalbaar? Provincie Antwerpen

Veel vraag naar huizen op het platteland De goedkoopste huizen in de regio Turnhout vindt u in Herselt en de stad Turnhout: reken op gemiddeld 272.000 euro. ‘Dat de huizenprijzen hier relatief laag blijven, is te danken aan het actieve stadsbeleid daar’, zegt notaris Anne-Mie Szabó. ‘Turnhout tracht jonge mensen aan te trekken en zet daarvoor in op betaalbare en energiezuinige woningen, want ook het duurzaamheidsaspect speelt bij jonge kopers een rol.’ Met een gemiddelde prijsstijging van 8 procent slaagt Turnhout erin om de vastgoedprijzen in toom te houden, zeker in vergelijking met de omliggende gemeenten. Dat daar de prijzen vaak steviger toenemen, is bijna altijd te wijten aan dezelfde factor: corona. ‘Corona heeft de vraag naar vastgoed buiten de steden en bijgevolg ook de landelijke vastgoedprijzen de hoogte in gejaagd. Door de pandemie hebben mensen nood aan buitenlucht en gaan ze op zoek naar een huis met een tuin’, zegt Bart Van Delm, algemeen directeur van Hillewaere Vastgoed, dat onder meer actief is in de regio rond Turnhout. ‘We stellen ook vast dat verkopers van landelijke woningen – die door de fors toegenomen vraag een mooi bedrag krijgen voor hun huis – vaak zelf doorstromen naar de hogere vastgoedklassen. Ze verkopen hun pand voor 300.000 à 350.000 euro en vullen de opbrengst aan met eigen spaarcenten en/of een krediet om zich te positioneren in de klasse boven 550.000 euro.’ ‘Bij die doorstroming speelt de gezondheidscrisis opnieuw een belangrijke rol. Er is niet alleen nood aan meer buitenruimte, maar ook aan woningen met een extra kamer, die kan worden ingericht als thuiskantoor. Door het afstandsonderwijs hadden trouwens ook de kinderen behoefte aan meer persoonlijke ruimte.’

Oud-Turnhout: luxesegment scoort dankzij Nederlanders Ook de prijzen voor luxevastgoed blijven pieken. ‘De luxewoningen die we in 2021 verkochten in Oud-Turnhout, een gemeente met nogal wat kapitaalkrachtige inwoners, waren gemiddeld 43 procent duurder dan in 2020. Zo ging er een villa van de hand voor 4 miljoen euro. Ter vergelijking: in 2020 realiseerden we geen enkele transactie van die omvang. Een gemiddelde vastgoedtransactie bedroeg er vorig jaar 900.000 euro’, aldus Van Delm. ‘Dat steeds meer Nederlanders opnieuw de weg naar het luxesegment vinden, ver-

+29%

In Hulshout werd een huis vorig jaar 29 procent duurder: van 280.000 euro naar 361.000 euro. Hiermee zet de Antwerpse gemeente een duidelijke inhaalbeweging in.

105.000€

Wie op zoek is naar de goedkoopste bouwpercelen van de provincie Antwerpen, vindt zijn gading in Balen: gemiddeld 105.000 euro.

klaart ook mee de aanhoudende prijsklim. Vooral de jongste twee jaar dagen veel meer Nederlandse kopers op voor luxevastgoed. De verklaring is simpel: de vastgoedprijzen in Nederland liggen nog een stuk hoger dan bij ons, en de Belgische vastgoedmarkt is stabieler dan de Nederlandse.’

ARRONDISSEMENT ANTWERPEN Jonge gezinnen bieden tegen elkaar op Ook Schilde en Brasschaat staan te boek als pleisterplaatsen voor gefortuneerden. Meer nog, samen met Hove zijn dat de duurste gemeenten van de provincie. Ze liggen in de groene rand tussen de stad Antwerpen en de Nederlandse grens. Met een gemiddelde huizenprijs van meer dan 555.000 euro is Schilde de absolute koploper, gevolgd door Hove (467.000 euro) en Brasschaat (447.000 euro). Overigens betaalt u in Schilde ook de hoogste gemiddelde prijs voor een appartement: 362.000 euro. Daarmee is een appartement in Schilde duurder dan een huis in de stad Antwerpen (gemiddeld 348.000 euro). Toch blijft ook daar de markt onder stoom staan, onder meer omdat de aanhoudende stadsverfraaiing veel jonge gezinnen naar de stad lokt (zie ‘Door corona kader: Buurt in opmars). zijn de vastgoedOpmerkelijk: de aantrekprijzen op het kingskracht van Antwerpen werkt soms de vlucht naar de platteland sterk in de hand. ‘In gestegen. Mensen buitenrand Antwerpen staan veel jonge hebben nood aan gezinnen te drummen om een woning te kopen. Maar omdat buitenlucht.’ andere gezinnen door het opbod naast een huis in de stad grijpen, verleggen die laatste hun focus naar de rand of zelfs nog verder’, aldus Van Delm. Als die gezinnen uitwijken naar Niel en Boom, komen ze niet alleen terecht in de goedkoopste gemeenten van het arrondissement Antwerpen, maar van de hele provincie. Boom is de goedkoopste gemeente (250.000 euro), Niel de op één na goedkoopste (265.000 euro).

WIST U DAT? Steeds meer Nederlanders vinden opnieuw de weg naar het luxesegment in de provincie Antwerpen. Dat verklaart mee de prijsstijgingen. WIST U DAT? Schilde, Hove en Brasschaat zijn de duurste gemeenten van de provincie Antwerpen. Ze staan te boek als pleisterplaatsen voor gefortuneerden.

ARRONDISSEMENT MECHELEN Bonheiden, vreemde eend in de bijt Kandidaat-kopers die toch een stedelijke context verkiezen, kunnen uiteraard ook iets meer ten zuiden van Antwerpen gaan wonen: meer bepaald in Mechelen, de hoofdstad van het arrondissement Mechelen. De huizenprijzen in de stad Mechelen liggen in ieder geval lager dan in Antwerpen-stad. Met gemiddeld 330.000 euro FEBRUARI 2022 NETTO I 27

Waar is wonen nog betaalbaar? Provincie Antwerpen

positioneert Mechelen zich tussen de steden Antwerpen en Turnhout. Ook wie zoekt binnen het luxesegment komt in het arrondissement Mechelen aan zijn trekken. In Bonheiden kost een huis gemiddeld 445.000 euro, in Sint-Katelijne-Waver bijna 400.000 euro. Bonheiden is trouwens de vreemde eend in de top 10 van duurste gemeenten in de provincie; alle andere gemeenten situeren zich in de regio rond Antwerpen. De tegenhanger van Bonheiden is Willebroek: in de goedkoopste gemeente van Antwerpen kost een huis gemiddeld 300.000 euro. ‘Of de woningprijzen in het algemeen, net zoals de prijzen van villa’s in het luxesegment, ook de komende jaren zullen blijven pieken, is moeilijk te voorspellen’, zegt Van Delm. ‘Zoals altijd zal het niveau van de rente bepalend zijn. Het ziet ernaar uit dat de renteniveaus zullen stijgen, maar als de verhogingen beperkt blijven en we dus historisch gezien nog altijd in een klimaat van zeer lage rentes blijven vertoeven, zal de vraag naar vastgoed blijven toenemen.’ ■

Borgerhout (Antwerpen)

BUURT IN OPMARS

BORGERHOUT: JONGE GEZINNEN VALLEN VOOR PLEINEN EN DE ROMA De opwaardering die Borgerhout de afge lopen jaren kende door de investeringen van de stad in nieuwe pleinen, parken en fietsstraten – bijvoorbeeld in de omge ving van de Turnhoutsebaan – trekt heel wat jonge gezinnen aan. Daardoor zijn de vastgoedprijzen in Borgerhout gaandeweg opgeschoven richting die van de traditio neel duurdere buurten, zoals het Zuid en Zurenborg’, zegt Renz Nelis, medeeigenaar van Immovasta, dat onder meer opereert in Borgerhout. De wijk omspant grofweg het gebied tussen de Turnhout sebaan en de Plantin en Moretuslei, die de afgelopen jaren ook vernieuwd werd, net zoals het gemeentehuis van Borgerhout. ‘De vraag naar huizen én appartemen ten in Borgerhout blijft groot, en het zijn zowel jonge gezinnen als jonge singles die er willen wonen. Vooral de fietsstraten vormen een belangrijke aantrekkingsfac tor. Veel jongeren willen geen eigen wagen meer en verplaatsen zich dus met de fiets of het openbaar vervoer. Samen met de opwaardering van de omgeving zijn er ook veel nieuwe restaurantjes bijgekomen, wat de aantrekkelijkheid van de buurt uiter aard ook bevordert. En dan is er nog de cultuurtempel De Roma, die fraai werd ge renoveerd’, aldus Nelis. In tegenstelling tot de huizenmarkt wordt de appartementen markt in Borgerhout constant ‘vernieuwd’. Appartementen gaan snel opnieuw in de verkoop. ‘Dat jongeren vandaag nogal vlug van baan veranderen en dus ook sneller verhuizen, zal daar zeker een rol in spelen. Maar jonge gezinnen die een huis kopen, doen dat eerder omdat ze daar lange tijd willen blijven wonen.’ ■ FEBRUARI 2022 NETTO I 29