MAGAZINE
t&d HET MAGAZINE OVER BEDRIJFSVASTGOED VAN TURNER & DEWAELE
I 2 I NAJAAR 2012
Architectuur: de rol van bedrijfsvastgoed in de stad van morgen
Meer interesten uit uw bedrijf!
VOKA-VOORZITTER OOST-VLAANDEREN: HET VERRE OOSTEN LONKT EN KLAUWT
WE MAKEN GRAAG DEEL UIT VAN UW TEAM!
t&d magazine I 2 I najaar 2012
INHOUD
In deze tweede editie van t&d magazine willen we u graag verder informeren over
4
onze huidige portefeuille en de nieuwste trends op het vlak van bedrijfsvastgoed.
Turner
NIEUWS
We laten enkele ondernemers aan het woord. Daarnaast bieden we u graag enkele
beweging.
&
dewaele
voortdurend
in
juridische en financiĂŤle tips aan en nemen we een kijk in de wereld van de archi-
6
tectuur.
ECONOMIE
Interview met Jean-Paul Van Avermaet,
Zo brengen we een gesprek met toparchitect Lieven Achtergael die verschillende
VOKA-voorzitter Oost-Vlaanderen.
stadsontwikkelingsprojecten realiseert. Daarbij is er telkens ruimte voor wonen en werken, met een sterk accent op leefbaarheid en kwaliteit.
10
U leest ook getuigenissen van ondernemers die op ons een beroep deden om hun
Waar moet u op letten bij de overdracht
WET EN BUDGET
dromen te verwezenlijken. Hun verhalen maken duidelijk dat turner & dewaele een
van een familiale onderneming naar de
vaste en betrouwbare partner is. Onze sterktes zijn onder meer veel expertise, een
volgende generatie?
uitgebreid netwerk en een daadkrachtige aanpak.
12 JURIDISCH We beseffen dat de huidige crisis voor turbulente tijden zorgt. Elk bedrijf, klein of
Onderteken niet lichtzinnig een huurover-
groot, weet wat dat betekent. Voor ondernemers is het ook een uitdaging. Daarom
eenkomst voor een bedrijfspand.
laten we graag de voorzitter van VOKA Oost-Vlaanderen aan het woord. Want ook hij is net als wij zeer bekommerd over ondernemers en wat hen bezighoudt.
14 ARCHITECTUUR De toekomstige ontwikkeling van onze
Als vastgoedmakelaars ervaren wij dagelijks hoe ondernemers, bedienden en ar-
steden en de integratie van bedrijfsvast-
beiders zich ten volle inzetten voor hun bedrijf. Sommige zelfstandigen of bedrijfs-
goed in het nieuwe concept.
leiders gaan op zoek naar een grotere kantoorruimte, anderen verhuren een deel van hun bedrijfsruimte omdat die niet gebruikt wordt, nog anderen investeren in
16
nieuwe units. Iedereen heeft specifieke vragen en als vastgoedmakelaar maken
Zet de fiscus buitenspel wanneer u inte-
FISCALITEIT
we ook graag deel uit van uw team! Onze betrokkenheid bij uw plannen en ambi-
resten haalt uit uw vennootschap.
ties is heel sterk.
20 BUSINESSCASE U kunt met al uw vragen, wensen en bedenkingen bij ons terecht. We helpen
Panden in de Koning Leopoldlaan in Mal-
u snel verder! Kom gerust langs in onze kantoren of stuur ons een bericht via
degem staan zelden lang leeg.
www.turner-dewaele.be.
26 BUSINESSCASE Alvast veel leesplezier!
Nieuwbouwateliers in Roeselare blijken erg in trek.
Franky Tytgat en Geert Berlamont Bestuurders turner & dewaele
34 BUSINESSCASE Nieuwe bedrijfsunits in Lokeren bieden prachtige landschapskantoren met een fraai uitzicht.
COLOFON: t&d magazine is een publicatie van bedrijfsvastgoedmakelaar turner & dewaele verschijnt UITGEVER: Stefaan Coucke, gedelegeerd bestuurder Dewaele twee keer per jaar (april en oktober) PUBLICITEITSREGIE: Thierry Magerman, thierry@customregie REALISATIE: Roularta groep OPMAAK PANDENAANBOD: www.mediakantoor.be, Custom Media, roulartacustommedia@roularta.be desire@mediakantoor.be DRUK: Roularta Printing VERANTWOORDELIJKE UITGEVER: Wim Criel, Steenaardestraat 30, 9051 St.-Denijs-Westrem, wim.criel@roularta.be Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microďŹ lm of op enige andere wijze, zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de uitgever.
22-43 Overzicht van de bedrijfsvastgoedaanbiedingen in Oost- en West-Vlaanderen.
NIEUWS
Christiane Dewaele (echtgenote van oprichter Pol Dewaele) Enthousiaste kids
TURNER & DEWAELE GAAT SPORTIEF
VIND UW PAND IN UW HAND De introductie van de iPhone 5 vorige maand toonde het nog maar eens aan: de hype rond de iPhone wordt alleen maar groter en steeds meer mensen gaan op zoek naar informatie op hun smartphone. Daarom introduceert turner & dewaele een iPhone-app. Die is trouwens geïnspireerd op de bestaande, handige app van dewaele vastgoed. U vindt voortaan in geen tijd meer dan 800 bedrijfspanden via uw mobieltje!
Na de zomervakantie organiseerde dewaele groep voor alle medewerkers een partnerdag. Met een triatlon op het programma werd het najaar sportief op gang getrokken. In een lightversie weliswaar: op het pro-
Kurt Van Lancker (winnaar)
Bestuurder Filip Dewaele met Mehdi Devos (nieuwbouw)
NOTEER 22 EN 23 NOVEMBER IN UW AGENDA!
gramma stonden immers 400 meter zwemmen, 20 kilometer fietsen en 4,3 kilometer lopen. De turner & dewaele-medewerkers konden hun sportieve ambities individueel, met twee of zelfs in trio testen. Bij turner & dewaele wordt immers niet alleen op de werkvloer in team gewerkt, maar ook buiten de kantooruren!
UW DROOM MJO OB BIJ TURNER R & DEW DEWAELE?
Op die dagen bent u immers welkom op de stand van turner & dewaele op de Bedrijven-
Start triatlon in het kanaal Brugge-Oostende
De wereld van het bedrijfsvastgoed is boeiend en dynamisch,
contactdagen in de Waregemse Expo. Het is
maar enkel weggelegd voor gemotiveerde professionals. Durft
een ideale manier om met onze medewer-
u die uitdaging aan te gaan? Dan heeft turner & dewaele mis-
kers kennis te maken en ons nieuwste aan-
schien wel een droomjob voor u als vastgoedmakelaar in de ver-
bod te ontdekken. In oktober liep turner &
koop en verhuur van industrieel en commercieel vastgoed. We
dewaele al in de kijker met een fraaie stand
zoeken bachelors of masters – met een diploma in een bedrijfs-
op de Brugse bedrijvenbeurs.
gebonden richting – met lef, passie en doorzettingsvermogen.
Meer info: www.brcw.be
Meer info op www.turner-dewaele.be/jobs
‘PRE-SALE’ VERDIENT ZIJN SPOREN IN ROESELARE Een kantoorruimte in Roeselare werd onlangs via pre-sale met een interessante meerwaarwaarde verkocht. Turner & dewaele introduceerde eerder dit jaar het pre-sale-concept. Het n. gaat om een innovatieve manier om bedrijfspanden of terreinen aan de man te brengen.
165.828 unieke bezoekers de website turner-dewaele.be er reeds
Gedurende een pre-sale-periode kunnen geïnteresseerden onder gesloten enveloppe
bezochten?
een bod uitbrengen op panden die nog niet eerder te koop werden aangeboden. Na
er gemiddeld
die periode worden de biedingen bekeken en wie het hoogste bod uitbracht, wordt de nieuwe eigenaar. Een mooi kantoor in Roeselare werd op die manier in de markt gezet.
/4
WIST U DAT 3,46 minuten
gesurft wordt
tijdens een bezoek aan turner-dewaele.be?
6-tal pagina’s
en. De verkoper stapte enthousiast mee in het verhaal en was achteraf meer dan tevreden.
er een
De uiteindelijke verkoopprijs lag immers hoger dan de instelprijs.
worden?
per bezoek bekeken
/5
ECONOMIE Jean-Paul Van Avermaet is voorzitter van VOKA OostVlaanderen. VOKA is het Vlaams Netwerk van Ondernemingen. Beroepshalve is Jean-Paul Van Avermaet sinds 2010 ook Managing Director van G4S Security Services NV. Als regionale VOKA-voorzitter wijst hij op de hoge loonkost, een factor die nog meer arbeidsintensieve bedrijven tot een verhuis naar het buitenland zal aanzetten.
“ONDER RN NEMERS ZULLEN VERDER R MOETEN KIJKEN” Welke landen bieden perspectieven
Begin september was er een top van
terugval is. Enkele ondernemers had-
voor bedrijven die naar het buiten-
de Pacificlanden, de zogeheten Asia-
den minder goede ervaringen. De be-
land willen?
Pacific Economic Cooperation (Apec).
drijfscultuur is er anders, er spelen
Jean-Paul Van Avermaet, VOKA-
Zij waren bezorgd om de crisis in de
vaak ook andere krachten dan de
voorzitter Oost-Vlaanderen: “Dat is
Europese Unie maar stelden ook dat
principes van de vrijemarkteconomie.
ongetwijfeld het Verre Oosten, in veel
ze er alles aan zouden doen om te
Het heeft ertoe geleid dat sommige
gevallen China. Veel internationale
vermijden dat het op hun economi-
ondernemers het voor bekeken hiel-
ondernemingen wereldwijd trekken
sche ontwikkeling zou doorwegen.
den en zich terugtrokken. Om in die
naar ginds. Europa staat immers niet
Dus dat opent perspectieven. In eigen
landen een succesverhaal op te bou-
meer aan de top van de groeilanden.
land merken we dat bedrijven door de
wen, heb je een lokale partner nodig.
Ook in onze contreien is er behoorlijk
crisis heel voorzichtig geworden zijn.
Die kent de werkwijze en kan bepaal-
wat interesse. Maar we merken een
Er is terughoudendheid om in nieuwe
de risico’s vermijden. Toch blijft het
zekere aarzeling bij Vlaamse onder-
sites te investeren, dat merken we
een interessante regio. De Belgische
nemers. De afstand is zowel letterlijk
zeker bij ondernemingen die hier
economie is immers vooral gericht op
als figuurlijk behoorlijk groot. Het is
hun roots hebben. Die kijken toch wel
nabije landen en Oost-Europa hoort
dus niet vanzelfsprekend om de stap
even de kat uit de boom.”
daarbij.”
te zetten.” Na de val van de Berlijnse Muur
Bieden landen als Maleisië en Indo-
China maakt het momenteel niet
kwamen de vroegere Oostbloklan-
nesië mogelijkheden?
al te best, het land kampt met een
den in beeld. Hoe verloopt de sa-
“Zeker, en dan denk ik onmiddellijk
groeivertraging. Heeft dat een in-
menwerking nu?
ook aan Vietnam. Het groeipoten-
vloed?
“Verschillende bedrijven verplaats-
tieel is er indrukwekkend. Deze lan-
“Echt veel impact zaI het op termijn
ten een deel van hun productie naar
den maken een snelle ontwikkeling
niet hebben. Je ziet ook de intentie
ginds, het was er een stuk goedko-
door. De leuze ‘onbekend is onbe-
van groeilanden om zich te weren.
per. Maar we stellen vast dat er een
mind’ is hier zeker op zijn plaats. Met
/7
ECONOMIE VOKA organiseerden we al missies
tot drie jaar merken we dat bedrijven
pluizen, is de kloof nihil. De overheid
naar Vietnam. Het is heel boeiend
veel meer inspanningen leveren om
mag en moet weliswaar nog steeds
om te zien wat daar allemaal gebeurt
ook ginds een klantenbestand aan te
incentives geven, bijvoorbeeld als het
en met welke snelheid de zaken evo-
boren. Dat is uiteraard een heel po-
gaat om investeringen in innovatie
lueren.”
sitieve evolutie. Voor veel onderne-
en milieuvriendelijke technieken. Die
mers is het een zware investering om
verdienen alle steun.”
Is de loonkost nog steeds de be-
bijvoorbeeld in China een bedrijf op
langrijkste reden om te verhuizen?
te richten. Het vergt veel tijd, energie
De rijkste man van Europa, de
“Niet iedereen in dit land wil het
en geld. Met een nieuwe afzetmarkt
Fransman Bernard Arnault, vroeg
blijkbaar inzien, maar de kostprijs
hebben ze een grotere return, wat
de Belgische nationaliteit aan. Vol-
van arbeid is zeer hoog. En het ziet
soms echt wel een verademing is.”
gens de geruchtenmolen omdat het
er niet naar uit dat er in de toekomst
hier fiscaal voordeliger zou zijn.
beterschap zal zijn, integendeel. Dus
De waarde van bedrijfsvastgoed
Wat denkt u dan?
arbeidsintensieve
zullen
neemt steeds toe, met ook hogere
“Over zijn motieven is er voorlopig
verhuizen naar lagelonenlanden, de
prijzen tot gevolg. Is dat voor on-
vooral veel speculatie. Belangwek-
tendens valt niet tegen te houden.
dernemers ook een reden om naar
kender zijn de plannen van de Fran-
Azië of andere goedkopere oorden?
wat het voor ondernemers misschien
sulaten en economische vertegen-
wel gemakkelijker maakt. We mogen
woordigers. We werken ook nauw
sectoren
We moeten er echter over waken dat
het buitenland te trekken?
se premier François Hollande om
In bepaalde bedrijfstakken hebben
onze troeven, zoals technologische
“Nee, dat speelt niet echt mee vol-
20 miljard euro te besparen, geld dat
we zeer duidelijke troeven, namelijk
ook Afrika niet vergeten. Een aantal
samen met Flanders Investment &
landen doet het heel goed en dan
Trade, Fit. Deze organisatie levert
loopt Zuid-Afrika toch wel in de kijker.”
zeer goed werk en verdient alle on-
knowhow, in België blijven. Er zijn in
gens mij, ik heb nog geen onderne-
vooral van vermogens, bedrijven en
de flexibiliteit en de hoge productivi-
dat segment zeer beloftevolle be-
mer dit als een belangrijk argument
spaarders moet komen. Dat zorgt niet
teit van de werknemers. Dat compen-
drijven die op wereldvlak een rol van
voor delokalisatie weten aanstippen.
meteen voor gemoedsrust gezien de
seert nog steeds de hoge arbeidskost.
betekenis kunnen spelen. Die kennis
Wel is er de soms moeilijke vergun-
samenstelling van onze Belgische fe-
Maar we hebben stilaan een grens
U bent VOKA-voorzitter van Oost-
zetten we sessies op. Zo lopen er ook
ningsproblematiek om lokaal te in-
derale regering. Als het regent in Pa-
bereikt, de hoge loonkosten wegen te
Vlaanderen. Ziet u verschillen met
uitwisselingsprogramma’s
vesteren, dit gaat dan zowel over
rijs druppelt het in Brussel. VOKA zal
zwaar door. Dus er zullen nog bedrij-
andere regio’s en meer specifiek
onze ondernemers een land bezoe-
Zorgt de verhuis van bedrijven voor
de duurtijd als over alle mogelijke
er zeker op toezien dat het in België
ven vertrekken, met een verlies aan
met West-Vlaanderen?
ken en wij buitenlandse ondernemers
meer welvaart in deze landen?
beroepsprocedures. Een kluwen van-
droog blijft gezien de al zeer grote
banen als gevolg. Overschakelen naar
“West-Vlaanderen en Limburg zijn
uitnodigen. Telkens valt ons op hoe
mogen we niet verliezen.”
dersteuning. Ook in het buitenland waarbij
“Delokalisatie brengt een zekere ont-
jewelste. Uiteraard is er ook nog de
belastingdruk. Er wordt ook hier al
een loutere diensteneconomie is heel
in Vlaanderen de provincies met de
belangrijk netwerken zijn. Op een
wikkeling mee. De arbeidsomstan-
belastingdruk. Nu hebben we een
vaak gepraat over een vermogens-
gevaarlijk. Onze speerpunt is immers
sterkste samenhang. Verschillende
handelsmissie is het dan ook heel be-
digheden zijn een gevoelig punt. We
systeem met een hoog basistarief en
belasting. Ik wil onderstrepen dat een
net de ontwikkeling van technologie
factoren versterken er elkaar en dat
langrijk dat ondernemers contacten
zien vaak dat de inkomens in deze
heel veel uitzonderingen. Het loont
ondernemer een kapitaal nodig heeft
om die productiviteit blijvend op te
zorgt voor een eigen dynamiek. Je
kunnen leggen.”
om te kunnen ondernemen. Kapi-
krikken. Research and development
hebt er ook een mix van bedrijven die
taalvlucht is dus heel gevaarlijk voor
gaat vaak hand in hand met de indus-
heel lokaal verankerd zijn en bedrij-
Hoe ziet u de toekomst?
onze economie.”
trie en lokale productie. We mogen
ven met een sterke internationale uit-
“Vlamingen hebben het blijkbaar in
onze industriële productie dus niet
straling. Oost-Vlaanderen heeft eer-
de genen om onder de kerktoren te
zomaar overboord gooien.”
der een zeer gevarieerd economisch
zitten. We moeten jongeren dan ook
plaatje met heel specifieke regio’s
aanzetten om meer internationaal
ratings uit te wijzen dat het slecht
We hadden het vooral over het Oos-
en met Gent als sterke economische
te denken. Er zijn zeer zinvolle initia-
gaat, dan zijn er weer berichten dat
ten. De Gentse haven focust sterk
trekpleister. In West-Vlaanderen kijkt
tieven als Erasmus. Maar er valt veel
we behoorlijk presteren.
op Zuid-Amerika. Welk potentieel
men eerder over de Franse grens, in
meer te doen. Het zou fijn zijn als ook
“De afgelopen weken waren er wat
zien jullie daar?
Oost-Vlaanderen zal dat sneller Ne-
leerkrachten voor een buitenlandse
derland zijn.”
ervaring zouden kiezen en zo kennis
landen toenemen, en dat gaat ge-
dus de moeite om je daarin te verdie-
“De hogere prijzen van bedrijfsvastgoed zijn geen belangrijk argument voor delokalisatie.” paard met een sterkere stijging van
/8
“R&D gaat vaak hand in hand met de industrie en lokale productie. We mogen onze industriële productie dus niet zomaar overboord gooien.”
pen, want op die manier kan je erin
Hoe gaat het nu eigenlijk met de Belgische economie? Soms lijken
de consumptie. Dus de arbeidskosten
slagen minder belastingen te betalen.
hoera’s over onze economische situa-
“De zogenaamde BRIC-landen zijn
stijgen ook wel, maar daartegenover
Mij lijkt een lager tarief met slechts
tie. Maar we moeten zeer voorzichtig
niet alleen Rusland, India en China, Wat doet VOKA om de internatio-
zeker dat er op korte termijn rondom
nale dimensie te versterken?
ons vrij weinig groei mogelijk is. On-
staat dat een bedrijf er een nieuwe
enkele uitzonderingen veel duidelij-
zijn, want er hangt ons nog veel bo-
maar ook Brazilië. Zowat het hele
en snelgroeiende afzetmarkt vindt.
ker en beter. Nu is de kloof tussen het
ven het hoofd. Het klimaat is hier nog
Zuid-Amerikaanse
continent
biedt
kunnen doorgeven. Want het is wel
Tot voor enkele jaren verplaatste
tarief en de werkelijk betaalde belas-
steeds niet echt ideaal. Internationale
mogelijkheden. Bovendien zijn de
“We geven infosessies over de groei-
dernemers zullen veel verder moe-
een ondernemer zijn productie en hij
tingen soms veel te hoog en bij som-
bedrijven maken voortdurend de re-
culturele verschillen met ons land er
landen en helpen ondernemers de
ten kijken. We moeten toekomstige
stap te zetten. Dat doen we onder
bedrijfsleiders en managers daarop
andere in samenwerking met de con-
voorbereiden.”
bracht het gros van de goederen te-
mige ondernemers die niet de midde-
kening. Zullen ze hun productie hier
minder doorslaggevend dan de ver-
rug naar Europa. De afgelopen twee
len of de tijd hebben om alles uit te
houden of volledig overbrengen naar
schillen die we ondervinden in Azië,
/9
WET EN BUDGET
PAS DE STATUTEN NA AAN schenking moet gebeuren via een
statuten zet dat de vruchtgebruiker
naar de kinderen of de echtgenoot
Belgische of Nederlandse notaris.
en dus niet de naakte eigenaar stem-
van een aandeelhouder. U kunt in
Maar vóór u gaat schenken, laat u in
recht heeft. Dit heeft als belangrijk
de statuten laten opnemen dat geen
de statuten bepalen dat voor de be-
gevolg dat de kinderen pas volle eige-
enkel aandeel kan overgaan naar de
slissing van de algemene vergadering
naar worden bij uw overlijden en dat
erfgenamen of de partner van de
unanimiteit nodig is. In deze statuten
u tot die periode ook recht hebt op
aandeelhouder zonder toestemming
benoemt u zich bovendien als statu-
de dividenden als vruchtgebruiker. In
van de andere aandeelhouder. Voor
tair zaakvoerder. Hierdoor hebt u met
de praktijk vinden velen dit te verre-
een statutenwijziging is drie vierde
één aandeel een vetorecht tegen uw
gaand. Een betere oplossing bestaat
van de stemmen nodig, dus u past
afzetting als zaakvoerder. Indien u
erin de aandelen eerst te schenken
ze best aan vóór u gaat schenken.
dat wenst, kunt u in de statuten ook
en dan een maatschap op te richten,
Als uw oudste zoon overlijdt, kunnen
al een zaakvoerder-opvolger aandui-
waarin u en de kinderen de aandelen
zijn kinderen geen aandeelhouder
den, bijvoorbeeld uw partner of oud-
van de nv inbrengen. Dit laat u best
worden zonder dat uw jongste zoon
ste dochter. U kunt ook een bezoldi-
begeleiden door een fiscaal advocaat
toestemt.
ging statutair laten vastleggen.
of een vermogensplanner.
· Voor een familiale nv
· Voor een familiale nv
De overdracht van een familiale onderneming aan de volgende generatie verloopt vlotter als u eerst de statuten aanpast. Dat is eenvoudig en kost niet veel.
W
/ 10
Voor een nv geldt geen overdrachts-
Als u levenslang bestuurder wilt
Schoonfamilie buitenspel
beperking, want een nv is in principe
zijn van een familiale nv, dan is dat
U wilt uw aandelen overdragen aan
een open vennootschap waarbij de
minder eenvoudig. Daarvoor moet
uw twee kinderen, maar u wilt vermij-
overdracht van aandelen volledig vrij
u meerderheidsaandeelhouder zijn
den dat als één overlijdt de kleinkin-
is. Nochtans kunt u juridisch wel de
en blijven. Als bestuurder van uw
deren de aandelen verkopen. Of dat
overdracht beperken in uw statuten
nv kunt u op elk moment en zonder
uw schoondochters, die normaal het
als u dat wenst, zoals bij een bvba.
motivering door de algemene verga-
vruchtgebruik erven, zich met de za-
U kunt in de statuten bepalen dat
dering, bijvoorbeeld de kinderen aan
ken gaan bemoeien.
de aandelen niet kunnen overgaan
ie een familiebedrijf over-
den. Ga eerst na wat echt belangrijk
Behoud de controle
wie u schonk, ontslagen worden. Een
draagt aan zijn kinderen
is. Onderzoek vervolgens in samen-
Veel bedrijfsleiders willen de controle
gewone meerderheid volstaat in prin-
heeft dikwijls een aantal
spraak met een advocaat of een ver-
behouden na een schenking aan hun
cipe, afwijkingen kunnen niet in de
wensen zoals het behoud
mogensplanner hoe de statuten op
kinderen. Zo is het familiebedrijf al
statuten. U kunt de nv wel omvormen
van de voorlopige controle over zijn
maat moeten worden gesneden om
weg uit het vermogen voor de latere
naar een bvba of een andere ven-
vennootschap, de schoonfamilie bui-
die doelstellingen te bereiken.
successierechten, maar ideaal is dat
nootschapsvorm. De omvorming naar
ten het familiebedrijf houden en de
Uiteraard zijn er dikwijls juridische
u voorlopig nog de baas blijft. Vaak
een bvba is een goede strategie als
kans op overnames minimaliseren.
grenzen. U kunt wel wensen dat u le-
wil de bedrijfsleider die controle com-
het om een kleine nv gaat. Wie een
Dat kan na een eenvoudige aanpas-
venslang bestuurder blijft en onafzet-
bineren met een stuk inkomen uit de
vennootschap wil omvormen, moet
· Voor een familiale bvba
naar iemand anders, ook niet naar
sing van de statuten. De statuten van
baar bent met maar één aandeel, maar
vennootschap. In die gevallen is het
een strikte procedure volgen. Een be-
In de meeste statuten staat de wet-
de erfgenamen, zonder goedkeuring
de meeste familiebedrijven zijn de-
dat is bij een nv juridisch niet haalbaar.
van belang welk soort vennootschap
drijfsrevisor moet een verslag maken
telijke regeling die bepaalt dat “de
van de andere aandeelhouders of de
zelfde als die voor een gewone bvba
Het is dus belangrijk dat uw wensen
u hebt. We gaan ervan uit dat het fa-
en u moet hiervoor naar de notaris.
overdracht van de aandelen slechts
raad van bestuur. Juridisch is dat een
of nv. Dat is logisch, want bij de op-
juridisch worden afgetoetst. Daarna
miliebedrijf een nv of bvba is.
Dat kost minstens 2500 euro.
geldig kan gebeuren mits instemming
goedkeuringsclausule. Daaraan kop-
richting werkt de notaris met model-
moet u naar de notaris, dat kost zo’n
· Voor een familiale bvba
Een andere oplossing is dat de be-
van ten minste de helft van de ven-
pelt u een clausule die voorziet in een
len die hij maar een klein beetje aan-
800 euro. Wie zijn statuten op maat
Wie een bvba heeft, kan alle aande-
drijfsleider alleen de naakte eigen-
noten die ten minste drie vierde van
voorkooprecht. Voor deze statuten-
past aan uw specifieke wensen.
laat maken, kan kiezen uit tientallen
len aan zijn kinderen schenken op
dom schenkt aan zijn kinderen en
het kapitaal bezitten”. Belangrijk is
wijziging is ook een meerderheid van
Na verloop van tijd is het de moeite
mogelijkheden. We geven twee concre-
één aandeel na. Bij een bvba zijn de
zelf het vruchtgebruik behoudt. Be-
dat deze regel niet geldt als de aan-
drie vierde nodig, zodat u de statuten
om de statuten tegen het licht te hou-
te voorbeelden die vaak voorkomen.
aandelen altijd op naam, zodat de
langrijk daarbij is dat u duidelijk in de
delen van het familiebedrijf overgaan
best vooraf aanpast.
Veel bedrijfsleiders willen de controle behouden na een schenking aan hun kinderen.
/ 11
JURIDISCH
TEKEN EEN WATERDICHT HUURCONTRACT In de Belgische stadscentra heerst een schrijnend tekort aan winkelpanden. Maar ondanks deze schaarste: zet uw handtekening niet lichtzinnig onder een huurovereenkomst.
ding als het niet-verlengen van de
Btw recupereren
zware gevolgen hebben. Hij kan zelfs
huurovereenkomst niet tot het verlies
Voor de investeerder of vastgoed-
zijn handelsfonds verliezen.” De advo-
van het handelsfonds leidt. Dat is bij-
promotor is ook de btw-kwestie be-
cate benadrukt wel dat de geest van
voorbeeld het geval als een zaak al
langrijk. “Omdat huurovereenkom-
de wet erop gericht is om het handels-
maanden gesloten is en de uitbater de
sten in België zijn vrijgesteld van btw,
fonds maximaal te beschermen door
uithangborden heeft weggehaald.”
kan de investeerder de 21 procent btw
de uitbater zo veel mogelijk de kans
Financiële voorwaarden. De finan-
die hij bij de bouw moet betalen, niet
te geven om zijn investering te laten
ciële voorwaarden zijn vrij te bepalen
terugkrijgen”, zegt Didier Grégoire,
renderen. Ze vestigt de aandacht op
door de betrokken partijen. Afhanke-
advocaat bij CMS DeBacker. “Daarom
enkele belangrijke punten.
lijk van de omzet die de handels-
worden bij grote vastgoedprojecten
activiteit genereert, kan de huur vast
vaak allerlei diensten uit de huurover-
Duur. De duur van de huurovereen-
of variabel, progressief of degressief
eenkomst gehaald en in een overeen-
komst is vastgelegd op minimaal ne-
zijn. Maar als een partij het bewijs kan
komst van dienstverlening onderge-
gen jaar, met drie mogelijke verlengin-
leveren dat de huursom minstens
bracht, waar wel btw op verschuldigd
gen. De verlenging moet aangevraagd
15 procent boven of onder de markt-
is.” Zo kan een aanzienlijk deel van de
worden tussen de achttiende en vijf-
prijs ligt, kan ze – enkel de drie laatste
huursom naar het dienstverlenings-
tiende maand voor de vervaldatum
maanden van het lopende driejaren-
contract worden doorgesluisd. Te-
van de overeenkomst, per aangete-
contract – de vrederechter vragen om
recht? “In shoppingcenters zijn dien-
kend schrijven of bij deurwaarders-
de huursom te herzien.
sten onontbeerlijk geworden: parking,
exploot, en moet een aantal specifieke
Verbouwingen. De huurder heeft
vermeldingen bevatten. Zo niet maakt
het recht om verbouwingen te doen
C
wijl de handelsoppervlakte per duizend
Overdracht en onderverhuur. De
de verhuurder vooraf per aangete-
inwoners veel kleiner is dan elders in
huurovereenkomst bevat soms een
kend schrijven of bij deurwaarders-
veiligheid, muziek, sinterklaas... Het
Europa (gemiddeld 233 vierkante me-
clausule die overdracht en onderver-
exploot op de hoogte brengen van zijn
maakt allemaal deel uit van de nieuwe
ter in België tegenover 382 vierkante
huur verbiedt. “Die clausule wordt
plannen. Enkel als hij daar gegronde
winkelbeleving die nodig is om e-com-
meter in Europa), staan er toch meer
echter verworpen als zowel de huur-
redenen toe heeft, kan de verhuurder
merce te counteren”, aldus Grégoire.
huurpanden leeg. “Dat komt doordat
overeenkomst als het handelsfonds
binnen de dertig dagen verzet aan-
De fiscale kwestie kan ook worden ge-
er een tekort is aan kwalitatieve, mo-
wordt overgedragen, en als de ver-
tekenen. In geval van onderverhuur
regeld door de huurovereenkomst te
derne en goed gelegen handelspan-
huurder zich niet kan beroepen op
moet de onderhuurder die het pand
vervangen door een zakelijk recht of
den, terwijl verouderde winkelgalerijen
rechtmatige motieven zoals solvabili-
wil verbouwen zowel de hoofdhuurder
erfpachtrecht. Die formules zijn onder
met veel leegstand kampen”, zegt
teit of reputatie van de overnemer”,
als de eigenaar op de hoogte brengen.
bepaalde voorwaarden onderworpen
Pierre-Axel Chabot, advocaat bij CMS
legt Canivet uit.
de rechtspraak vaak gewag van een
die zijn zaak ten goede komen, voor
ommercieel vastgoed heeft
weigering. De wet voorziet in moge-
zover de kostprijs ervan niet hoger
de wind in de zeilen in onze
lijkheden om de huurovereenkomst
ligt dan drie jaar huurgeld. De huurder
stadscentra. De situatie in
voortijdig op te zeggen als bepaalde
moet de veiligheid, hygiëne en vorm-
België is een paradox: ter-
voorwaarden zijn vervuld.
geving van het gebouw vrijwaren en
De overnamesom is niet wettelijk geregeld.
aan btw. “Het gebruik van zakelijk
Welke overnamesom?
recht stelt echter enkele problemen”,
huurder de huurovereenkomst wei-
De zogenaamde overnamesom – een
zegt Grégoire. “Bij geschillen tussen
Kluwen
gert te verlengen, ook al heeft de
som die de huurder aanvaardt te beta-
verhuurder en huurder zal de huurder
Bovendien is de handelshuurwet van
huurder zijn intentie in die zin rechts-
len bij het afsluiten van de overeen-
de simulatie of de herkwalificatie van
1951 bijzonder rigide en dwingend,
geldig kenbaar gemaakt, heeft die
komst, los van de verplichtingen die
het zakelijk recht in een handelshuur-
zegt Marie Canivet, franchisespecia-
laatste – onder voorwaarden – recht
voortvloeien uit de overeenkomst en
overeenkomst proberen in te roepen
list bij CMS DeBacker. “Die wet regelt
op een uitzettingsvergoeding van
overeenkomstig de waarde van het
om te kunnen genieten van de be-
de meeste aspecten van de handels-
maximaal drie jaar huurgeld. “Die ver-
handelspand – is niet wettelijk gere-
scherming waarin de wet van 1951
huur – duur, overdracht, onderver-
goeding is alleen verschuldigd als de
geld. “Het bedrag wordt bepaald op
voorziet. Het geschil wordt dan vaak
huur, uitzettingsvergoeding... – en zit
handelaar effectief zijn handelsfonds
basis van de machtsverhoudingen
onderling geregeld met een trans-
vol addertjes onder het gras. Voor
verliest. Er is geen reden tot vergoe-
tussen de partijen”, stelt Canivet.
actie.”
DeBacker.
/ 12
een onwetende handelaar kan dat
Uitzettingsvergoeding. Als de ver-
/ 13
ARCHITECTUUR
STADSONT TW WIKKELING MOET OPNIEUW W OP MENSENMAAT Architect Lieven Achtergael heeft veel ervaring met stadsontwikkelingsprojecten. Een gesprek over de grote uitdagingen bij dergelijke realisaties.
ruimte voor wonen, horeca en commerciële functies. Op de hele site, en zeker aan de oever van de Dender, ontmoedigen we het gebruik van de auto en stimuleren we het fietsen. Duurzaamheid is cruciaal op zowel micro- als macroschaal. We willen in
(boven) Militair hospitaal Oostende: de auto als doorgaand verkeer wordt er verbannen. (linksonder) Gerechtsgebouw Gent: toonbeeld van moderne architectuur. (rechtsonder) Militair hospitaal Antwerpen: duurzaamheid biedt een interessant kader om in te werken.
Voor projecten van deze omvang is
U werkt vaak aan het ontwikke-
Aalst graag een zeer hoge score be-
er vaak de PPS-formule, publiek-
len van gemengde stadsdelen, met
halen volgens een kwalificatienorm
private samenwerking. Wat is uw
ruimte voor wonen en werken. Zijn
gebaseerd op BREEAM. Dat is een
ervaring hiermee?
er bepaalde trends?
internationaal keurmerk dat ver-
Lieven Achtergael: “PPS houdt in dat
“Steden liepen vroeger leeg omwille
schillende parameters nagaat, zoals
een private ontwikkelaar een gebouw
van Koning Auto, maar nu heb je echt
groen, mobiliteit, energie enzovoort.
kan realiseren of een gebied ontwik-
wel een heel sterke tendens om kwali-
Niet alleen de gebouwen moeten
kelen, maar dan in samenwerking met
tatief groen in de stad te brengen. Bij
duurzaam zijn, het gaat om de hele
de overheid. Cruciaal is dat elke part-
een masterplan ontwerpen we eerst
site.”
ner zeer goed weet waar hij aan toe is,
de open ruimte, pas daarna laten
dus een goede voorbereiding en een
we er architectuur op los. Woningen
Wat is de impact van de schaarse
duidelijk eisenpakket zijn belangrijk.
met buitenruimte zijn cruciaal om
ruimte en de betaalbaarheid op
Voor het militair hospitaal in Oosten-
gezinnen aan te trekken. Ook heb je
bedrijfsvastgoed?
de, dat onlangs de Prijs Bouwmeester
gebruiksgroen nodig, zoals plaatsen
“De vastgoedprijzen zijn flink geste-
2012 won in de categorie PPS, waren
waar kinderen kunnen spelen. De auto
gen. Kleinere panden zijn vaak een
de criteria onder meer kwaliteit, be-
kunnen we niet meer weren uit de
mogelijkheid om de kosten beheers-
taalbaarheid en een mix van wonen
stad, maar het is perfect mogelijk om
baar te houden. Als architect moet
en commerciële activiteiten.”
het anders aan te pakken. Op de sites
je daar creatief mee omgaan en zeer
van de vroegere militaire hospitalen
veel aandacht aan kwaliteit besteden.
Zijn dat belemmeringen of eerder
van Oostende en Antwerpen bannen
Een kleinere footprint laat ook toe om
een uitdaging voor een architect?
we de auto als doorgaand verkeer. We
meer groen te creëren. Bij het ontwik-
“Een strikt programma geeft duide-
focussen er minstens even sterk op
kelen van bedrijfsvastgoed is er veel
lijkheid. Vaak is er een historische
fietsers en openbaar vervoer.”
aandacht voor de leefbaarheid van de
context die het ook boeiend maakt.
/ 14
omgeving. In onze projecten streven
De vroegere militaire hospitalen van
In welke mate speelt de ecologische
we ernaar om bijvoorbeeld kleinhan-
Oostende en Antwerpen zijn heel bij-
dimensie?
delszaken in woonbuurten weer een
zondere sites, respectievelijk pal aan
“Duurzaamheid heeft veel aspecten.
plaats te geven. Het is onzinnig dat je
zee en in de binnenstad. Dan is het
Zo is er het project Waterfront Corne-
de wagen moet nemen om in een win-
leuk om daarvan te vertrekken. Ook
liskaai in Aalst. Het is een masterplan
kelcentrum ergens aan de rand van
duurzaamheid biedt een kader om in
voor de vroegere Tupperwaresite
de stad een brood te gaan kopen.”
te werken, wat voor een architect een
en wil de rechteroever integreren in
interessante uitdaging is.”
het stedelijke weefsel. We plannen er
www.achtergael.be
/ 15
FISCALITEIT
HOE HAALT TU
VOORDELIG INTERESTEN
belaste reserves. Wanneer u die gren-
fiscale limiet niet overschrijdt. Maar
zen overschrijdt, beschouwt de fiscus
dat is minder vanzelfsprekend dan
de interesten als dividenden, waarop
het lijkt. De fiscus aanvaardt niet dat
u 25% roerende voorheffing betaalt
u een bestaand tegoed opsplitst en
in plaats van 21%. Die dividenden
slechts op een deel interesten vraagt,
zijn niet aftrekbaar voor uw vennoot-
om de herkwalificatie als dividend te
schap, terwijl interesten wel aftrek-
vermijden. De belastingadministratie
baar zijn.
gaat er in zo’n geval van uit dat de interesten toch betrekking hebben
UIT UW VENNOOTS SC CHAP?
Een voorbeeld
op het volledige tegoed, zodat toch
Stel dat u een tegoed van 80.000
nog een deel als dividenden wordt
euro hebt op uw vennootschap, ter-
belast. Als u 2500 euro aan interes-
wijl de fiscale limiet – het gestorte
ten zou vragen op een deel van het
kapitaal plus de belaste reserves –
tegoed (50.000 euro), terwijl het to-
50.000 euro bedraagt. Als u 5% in-
tale tegoed 80.000 euro bedraagt,
teresten vraagt op dat bedrag van
zou daarvan dus nog altijd 937,5 euro
80.000 euro – in de veronderstelling
als dividenden worden beschouwd
dat die rente niet hoger is dan de
(2500 x 30.000 / 80.000).
marktrente – brengt dat 4000 euro
Het is dus belangrijk dat de zoge-
aan interesten op, waarvan 1500 euro
noemde rentegevende lening van
als dividenden worden beschouwd.
meet af aan is afgescheiden van uw
Dat betekent dat u in deze situatie
rekening-courant of andere leningen
voor maximaal 2500 euro aan inte-
waarop u geen interesten vraagt en
resten uit uw vennootschap kunt op-
dat ook zo in de boekhouding wordt
nemen (50.000 euro x 5%). Gelukkig
opgenomen. Het is ook raadzaam een
zijn er optimalisatiemogelijkheden.
afzonderlijke overeenkomst voor de
Belangrijk daarbij is dat de limieten
rentegevende lening op te maken.
gelden per vennootschap en dus niet
Interesten vragen aan uw vennootschap kan een fiscaal interessante aanvulling vormen op uw loon als bedrijfsleider. De fiscus legt wel beperkingen op, maar die kunt u op verschillende manieren buitenspel zetten. Waarop moet u letten?
/ 16
I
per persoon. Als er bijvoorbeeld twee
Het kapitaal verhogen
zaakvoerders zijn en de fiscale limiet
Door het kapitaal van uw vennoot-
50.000 euro bedraagt, is die grens
schap te verhogen, kunt u de fiscale
dus overschreden als beiden een
limiet optrekken, zodat u meer inte-
lening van 30.000 euro toestaan.
resten kunt vragen. Als u het kapitaal van de vennootschap in ons voorbeeld
De lening beperken
zou verhogen met 30.000 euro, stijgt
nteresten opnemen uit uw
interesten geen sociale bijdragen ver-
De eenvoudigste manier om te ver-
de fiscale limiet tot 80.000 euro,
vennootschap is fiscaal
schuldigd, terwijl dat op een loon wel
mijden dat een deel van de interes-
zodat u zonder probleem 4000 euro
interessant, omdat u daar-
het geval is.
ten als dividenden wordt belast, is
interesten kunt opnemen op het vol-
ervoor te zorgen dat de lening de
ledige tegoed van 80.000 euro. Om
op slechts 21% roerende
De wetgever stelt echter twee li-
voorheffing moet betalen (in de ver-
mieten aan de interesten die u aan
onderstelling dat de ‘rijkentaks’ van
uw vennootschap kunt vragen. Om
4% op uw roerende inkomsten boven
te beginnen, mag de rentevoet die
20.020 euro niet van toepassing is).
u aanrekent niet hoger zijn dan de
Dat is heel wat minder dan de belas-
marktrente. Bovendien is het bedrag
ting op lonen, waarvan de tarieven al
waarop u interesten kunt vragen be-
gauw oplopen tot 50%, plus gemeen-
perkt tot het gestorte kapitaal van
tebelastingen. Bovendien zijn er op
uw vennootschap, verhoogd met de
Het is raadzaam een afzonderlijke overeenkomst voor de rentegevende lening op te maken. / 17
FISCALITEIT
de fiscale limiet te bepalen, moet u
die manier kunt u op het volledige te-
Geen geldlening
uitgaan van het gestorte kapitaal aan
goed van 65.000 euro voor 3250 euro
In principe kunnen interesten enkel
het einde van het boekjaar. Dat be-
aan interesten vragen. Houd er wel
als dividenden worden beschouwd
tekent dat als u het kapitaal tijdens
rekening mee dat het omzetten van
als u een geldlening toestaat aan uw
het boekjaar zou verhogen, u voor
een rekening-couranttegoed in kapi-
vennootschap. De fiscale beperkin-
dat jaar al meer interesten kunt op-
taal als een zogenoemde inbreng in
gen spelen strikt gezien dus niet als
nemen.
natura wordt beschouwd, zodat daar-
u uw vennootschap uitstel van beta-
Om het kapitaal te verhogen, moet u
voor een verslag van een bedrijfsre-
ling van een bepaald bedrag verleent.
natuurlijk met geld over de brug ko-
visor vereist is. Dat kunt u eventueel
In de praktijk gebeurt dat vaak bij de
men, wat niet altijd vanzelfsprekend is.
vermijden door uw vennootschap het
oprichting van een vennootschap,
Bovendien moet u ook rekening hou-
tegoed eerst te laten uitbetalen, zo-
wanneer een eenmanszaak aan de
den met de notariskosten en de regis-
dat u vervolgens met dat geld het ka-
vennootschap wordt verkocht. Ge-
tratierechten die zo’n operatie met zich
pitaal kunt verhogen.
woonlijk wordt de verkoopprijs niet onmiddellijk gestort en kan de ven-
meebrengt, tenzij u het kapitaal van
Geen bedrijfsleider of aandeelhouder meer
nootschap dus interesten betalen op
volstorten. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als u een bvba hebt opgericht met
In bepaalde gevallen zijn de fiscale
geen lening werd toegestaan, hoeft
een kapitaal van 18.600 euro, waarvan
beperkingen niet van toepassing. Ze
geen rekening te worden gehouden
slechts 6200 euro is gestort. U kunt
gelden enkel voor een bedrijfsleider
met de fiscale beperkingen.
dan nog de resterende 12.400 euro in-
– zoals een zaakvoerder, bestuurder
Maar het is belangrijk te beseffen dat
brengen zonder een beroep te doen op
of vereffenaar – of een aandeelhou-
de grens vaag is. Volgens de fiscus zal
een notaris.
der van de vennootschap, en voor
er toch sprake zijn van een geldlening
de vennootschap verhoogt door het te
dat tegoed. Aangezien er in dat geval
hun echtgenoten, wettelijk samenwo-
als er bijvoorbeeld te lang uitstel van
Lening omzetten
nende partners en minderjarige kin-
betaling wordt gegeven. Laat u dus
Als u liever geen vers geld in uw ven-
deren. Dat betekent dat als een meer-
goed informeren als u op deze manier
nootschap wilt storten, kunt u het
derjarig kind of uw vriendin – met wie
interesten uit uw vennootschap wilt
kapitaal ook verhogen door een deel
u niet wettelijk samenwoont – een
opnemen.
van uw tegoed of lening om te zet-
lening toestaat aan de bvba waarin
ten in kapitaal. We keren terug naar
u zaakvoerder bent, de interesten
ons voorbeeld. Als u 15.000 euro
nooit als dividenden kunnen wor-
van uw rekening-couranttegoed om-
den beschouwd, zelfs als de fiscale
zet in kapitaal, daalt het tegoed tot
limieten zouden zijn overschreden,
65.000 euro (80.000 – 15.000), maar
op voorwaarde dat ze dus zelf geen
stijgt meteen ook de fiscale limiet tot
zaakvoerder of aandeelhouder van de
Geld lenen aan uw vennoot-
65.000 euro (50.000 + 15.000). Op
bvba zijn.
schap en daarvoor interesten
ONS ADVIES vragen, is een fiscaal interessante manier om een inkomen uit de vennootschap te halen.
Wanneer u de door het x geen / 18
het kapitaal van vennootschap verhoogt vol te storten, hoeft u beroep te doen op een notaris.
Op die inkomsten betaalt u slechts 21% roerende voorheffing. U moet wel rekening houden met fiscale beperkingen, maar die kunt u op verschillende manieren buitenspel zetten.
BUSINESSCASE
VEEL VRAAG NAA A R TOPLOCATIES Langsheen de Koning Leopoldlaan in Maldegem vind je de ene handelszaak naast de andere. Jean-Marc Stockman van drankencentrale PRIK & TIK was al een hele tijd op zoek naar een nieuw pand. Toen garagehouder Kris Demeyere een naburig gebouw te koop aanbood, aarzelde Stockman niet. Dankzij de vlotte samenwerking met turner & dewaele was alles in geen tijd geregeld.
U bent hard aan het werk, welke
moment. Het vorige pand huurden we
ter: je vindt er de ene zaak naast de
men. Ook om die reden is het zeker
koop werd aangeboden, dus Jean-
nog meer kandidaten. Maar we speel-
plannen heeft u?
en dat contract was bijna afgelopen.
andere. Voor de klanten is dit ideaal,
de moeite om nu de zaak te vernieu-
Marc Stockman nam onmiddellijk
den het eerlijk: het pand ging naar de
Jean-Marc Stockman, PRIK & TIK:
De eigenaar wil het gebouw immers
ze komen uit de wijdere omtrek en dat
wen en te investeren.”
contact op met ons. Doorgaans duurt
kandidaat-koper die effectief eerst
“We willen onze drankenwinkel naar
afbreken om er drie nieuwe bedrijfs-
maakt het natuurlijk heel interessant.”
het toch wel twee tot drie maanden
besliste.”
hier verhuizen. De winkelruimte heb-
ruimtes te kunnen bouwen. Dus we
Klaas De Muyt, turner & dewaele:
Waarom wou u het pand verkopen?
om een goed pand te verkopen, maar
ben we opgefrist. Nu volgt het plaat-
hadden echt wel een nieuwe locatie
“Iedereen die in Maldegem handel wil
Kris Demeyere: “Onze investerings-
dit dossier konden we na drie weken
Klaas De Muyt (turner & dewaele, rechts)
sen van de rekken en de aankleding.
nodig. Toen ik het bord zag waarop dit
drijven, komt het liefst naar hier. We
plannen wijzigden. Zowat een jaar
al afronden. We hadden de verkoop
en Jean-Marc Stockman, PRIK & TIK:
Ook willen we een parking aanleg-
pand te koop werd aangeboden, nam
merken dat aan de vragen die bij ons
geleden had ik het terrein in Malde-
van het pand ook via onze website
vlotte samenwerking.
gen. Er liggen nu wel kleine kiezeltjes,
ik onmiddellijk contact op met turner
op kantoor binnenlopen. De handels-
gem gekocht omdat we er een garage
bekendgemaakt,
maar die ondergrond is niet geschikt
& dewaele en toen ging het heel snel.
kilometer is echt wel een Triple A-
wilden vestigen. Maar uiteindelijk
Stockman passeert hier vaak en zag
voor winkelwagentjes. Bij het pand
De ligging is ideaal, we zijn heel goed
locatie, dus optimaal gelegen. De
opteerden we voor een site in Eeklo
het bord.”
is er ook een woning. Daar zal een
bereikbaar. De ruimtes van het pand
prijzen liggen er wat hoger dan in een
en Brugge, dit naast onze bestaande
personeelslid van PRIK & TIK wonen,
zijn uitstekend voor onze zaak en er
afgelegen buurt, maar sluiten aan bij
zaak in Knokke-Heist. We zijn dus
Wat gebeurde er in de drie weken?
zo is er meteen ook iemand die een
is plaats om te parkeren.”
de gangbare bedragen voor handels-
nooit actief geweest in Maldegem,
Klaas De Muyt: “Jean-Marc Stock-
zaken op vergelijkbare locaties.”
hoewel het een prima ligging is. Tur-
man nam onmiddellijk een optie. Hij
ner & dewaele vond heel snel een ko-
legde contact met de bank om alle
oogje in het zeil kan houden.” U was al jaren op zoek naar een ei-
/ 20
maar
Jean-Marc
Waarom besloot u tot de aankoop
gendom. Wat maakte het moeilijk?
Hebt u nog meer uitbreidingsplan-
per en daar waren we zeer tevreden
documenten in orde te maken. De
van net deze handelsruimte over te
Jean-Marc Stockman: “De ligging aan
nen?
over.”
prijs was vastgelegd, er moest niet
gaan?
de Koning Leopoldlaan is bijzonder
Jean-Marc Stockman: “Nee, het blijft
Jean-Marc Stockman: “Onze zaak
goed, dus er is veel vraag. Er komen
loopt goed, het was voor ons dan ook
ook niet veel handelsruimtes vrij,
worden geboden. De verkoper ging
hierbij. We willen onze zaak hier uit-
Hoe pakten jullie de verkoop aan?
snel akkoord, want uiteindelijk beslist
bouwen en zorgen dat alles goed ver-
Klaas De Muyt: “PRIK & TIK was op
hij aan wie hij de koop toewijst. Dat betekende dat ook het tekenen van het compromis snel volgde. Er waren
belangrijk om in dezelfde buurt te
want iedereen wil hier graag blijven.
loopt. Wel is het zo dat mijn dochters
zoek naar een eigen pand. Hun vroe-
blijven. De verhuis komt op het goede
Het is de zogeheten handelskilome-
later graag de zaak willen overne-
gere zaak lag vlak bij het pand dat te
/ 21
BUSINESSCASE
ATELIERS IN ROESELARE BIEDEN VEEL POTENTIEEL
Waarom investeerde u in dit pand? Koen Phlypo, BK-Technics bvba: “Het gaat om een heel recent project. Hier waren ooit sportterreinen, bekend als ‘t Strohof. De afgelopen jaren werd de site niet meer gebruikt en raakte alles in verval. De nieuwe eigenaar van dit project is Globalindus, een industriële investeringsmaatschappij die hier 26 nieuwe ateliers bouwde. De groep deed een beroep op de expertise van turner & dewaele om de ateliers te verkopen en te verhuren. Ik wou beleggen in vastgoed. Na enkele gesprekken met turner & dewaele vond
Koen Phlypo (links) en Geert Berlamont, bestuurder turner & dewaele:
ik het interessant een atelier aan te
samenwerking loopt door.
kopen en dan te verhuren. Nog voor de bouw afgerond was, vond ik al een
heel klein verloop van huurders is,
Ze zijn vlot bereikbaar en kwalitatief
kandidaat. Ik had geen ervaring met
dat de kosten beperkt zijn en dat je
uitgevoerd. Dankzij het concept ‘be-
bedrijfsvastgoed als belegging, maar
in de regio een potentieel aan huur-
drijfsverzamelgebouw’ betaalt u als
ben heel tevreden. Met een rende-
ders hebt die correct betalen. Beleg-
koper niet voor overtollige grond en
ment van 4 procent is het een heel
gers denken vaak niet onmiddellijk
wordt de ruimte optimaal benut.”
goede investering. Op termijn wil ik
aan ateliers, maar de ervaring leert
graag nog zonnepanelen op het dak
dat het een zeer goede investering is.
Richt turner & dewaele zich vooral
plaatsen. Het is niet de bedoeling
De vraag naar huurpanden is immers
op middelgrote ondernemingen?
om mijn eigen zaak hier te vestigen.
vrij groot. ’t Strohof ligt op indus-
Geert Berlamont: “We zijn actief op
Ik beschik immers over een geschikt
triegrond, dus het gaat ook gemak-
de hele markt en hebben sterke part-
pand in Ardooie.”
kelijk om het atelier met een meer-
ners. Er lopen momenteel meerdere
opbrengst te verkopen. Er zijn ook
nieuwe initiatieven, met gevarieerde
U plant nog nieuwe projecten in sa-
huurders die voor een meerwaarde
schaalgroottes. Zowel voor eindge-
menwerking met turner & dewaele?
zorgen en in het atelier bijvoorbeeld
bruikers als investeerders zijn er dus
Koen Phlypo: “Dat klopt. Er loopt
een kantoorruimte maken.”
veel interessante en nieuwe mogelijk-
nu een project met vier nieuwbouw-
Koen Phlypo is zelfstandig installateur van badkamers en centrale verwarming, met een specialisatie in hernieuwbare energie. Hij wou beleggen in vastgoed, aarzelde even, maar opteerde dan toch voor een bedrijfspand: een atelier op de site ’t Strohof in Roeselare. Hiervoor werkte hij samen met turner & dewaele. Hij is bijzonder tevreden over zijn keuze. Geert Berlamont, bestuurder turner & dewaele, is niet verrast, omdat ’t Strohof veel potentieel biedt in de dynamische regio die Roeselare is.
heden.”
woningen. We opteren voor een zeer
Roeselare staat bekend als dynami-
goede, kwalitatieve afwerking. Via
sche regio, speelt dat een rol?
dewaele | vastgoed & advies zal ik de
Geert Berlamont: “Roeselare focust
panden aan geïnteresseerden aan-
sterk op kmo’s. Er is ook een dege-
bieden.”
lijk aanbod van werknemers die in de regio willen werken en dus niet snel
ZEER GEVARIEERD AANBOD
zullen afhaken. En met drie afritten is
Turner & dewaele biedt in Oost-
’t Strohof?
Roeselare ook goed gelegen. Er zijn
en West-Vlaanderen een brede
Geert Berlamont, bestuurder turner
bovendien ook enkele wereldspelers
waaier aan van nieuwbouwpro-
& dewaele: “Tien ateliers zijn aan in-
die een beroep doen op de kmo’s voor
jecten inzake bedrijfsvastgoed.
vesteerders verkocht. We hebben dus
Wat
verklaart
het
succes
van
bepaalde diensten. Alles versterkt
Het aanbod van nieuwbouw-
een gezonde mix tussen eindgebrui-
elkaar. Wij kunnen er momenteel di-
ateliers, handelspanden, opslag-
kers en huurders. Alles ging heel snel.
verse nieuwbouwateliers aanbieden.
plaatsen, kantoorruimtes en kmo-
Het huurrendement bedraagt 3,5 tot
Ze hebben een uitstekende ligging,
units vindt u op pag. 40, 41 en 42.
4 procent. Daarbij komt dat er een
want het gaat om een industriezone.
/ 27
BUSINESSCASE
KWALITEITSVOLLE E NIEUWBOUW D IN TREK OOK IN CRISISTIJD Stijn Mortier en Lieselot Adriansens van turner & dewaele, en klant Filip Hoskens: goede communicatie.
Stijn Mortier, turner & dewaele:
uitzicht. Wellicht speelt de crisis een
“‘s Ochtends kregen we een vraag
rol, want nu gaat het iets moeilijker.
binnen van het bedrijf Apaches. Ze
Ondernemers aarzelen momenteel
waren op zoek naar geschikte pan-
vooraleer ze investeren in een nieuw
den in de regio Lokeren. ’s Middags al
pand. Net daarom ook ben ik heel
brachten we samen een bezoek en de
tevreden dat turner & dewaele de
onderhandelingen met eigenaar Filip
vorige site vlot kon verhuren.”
Hoskens konden we snel afronden. Het ging er dus efficiënt aan toe, met
Ondervindt turner & dewaele ook
medewerking van alle partners.”
dat bedrijven langer aarzelen om te investeren omwille van de crisis?
U heeft nog drie bedrijfsunits in de
Stijn Mortier: “We merken dat zoe-
aanbieding. Welke kopers of huur-
kende bedrijven meer terughoudend
ders hebben jullie voor ogen?
zijn en beslissingen zeer gedetail-
Filip Hoskens: “Ik heb op mijn huidige
leerd worden afgewogen op basis van
site vijf nieuwe bedrijfsunits gereali-
prijs-kwaliteitverhouding, ligging en
seerd. Twee daarvan zijn al verkocht.
financiële draagkracht. Des te meer
Nog voor de gebouwen af waren,
is het belangrijk het pand op de juiste
hadden we alles rond. We zijn op zoek
manier en via de juiste kanalen op de
naar kleine kmo’s of zelfstandigen die
markt aan te bieden.”
aan uitbreiding toe zijn. Het gaat om
Zaakvoerder Filip Hoskens uit Lokeren verhuisde zijn bedrijf van de Spieveldstraat naar een mooi gelegen site in de Klipsenstraat. Daar is ook ruimte voor nieuwe bedrijfsunits die hij verhuurt of verkoopt. Zijn vroegere bedrijfsinfrastructuur kon hij snel verhuren. Turner & dewaele speelde daarbij een belangrijke rol.
Vindt u de panden interessant als
met parkeerruimte. Het is casco: je
belegging?
komt de loods via een poort binnen
Filip Hoskens: “Ja, zeker. Het gaat im-
en dan heb je alle vrijheid om de
mers om kwaliteitsvolle nieuwbouw.
het heel mooi gelegen. We hebben
We opteerden voor beton, een zeer
een prachtige tuin en het huis is pas
degelijke constructie en brandwe-
twaalf jaar oud. De hele site ligt in het groen.” Welke rol speelde turner & dewaele?
/ 34
twee units van 800 vierkante meter
Het is belangrijk het pand via de juiste kanalen op de markt aan te bieden.
rende materialen. Wie erin investeert, heeft er dus belang bij de gebouwen ook te gebruiken. Beleggers vinden het wellicht interessanter om iets te
U had nog niet zo lang geleden een
waren niet van plan weg te trekken,
bruik ik nu zelf. Het huis is nu onze
Filip Hoskens: “Het gebouw aan de
bedrijfsunit opgetrokken, waarom
want het is een site met een mooie
nieuwe woning en dat is heel handig.
Spieveldstraat konden we snel ver-
verhuisde u?
uitstraling. Er ligt ook een vijver. Maar
Mijn echtgenote werkt immers ook
huren, ook al is het een atypisch ge-
Filip Hoskens: “We zijn een producent
toen vernam ik dat er in de Klipsen-
in de zaak. Vroeger hadden we twee
bouw met veel kantoren. We zijn heel
van deuraanmeldsystemen, zoals par-
straat een industrieterrein met een
auto’s nodig om naar het werk te
blij met deze vlotte samenwerking.
ruimte in te richten. De derde unit ligt
rendabel zijn. Het terrein heeft nog
lofoons en videofoons. Drie jaar gele-
woning te koop was. Dat leek me wel
gaan. Het vergde ook organisatie om
Voor iedereen is het belangrijk dat er
boven de ruimte waarin mijn bedrijf
andere pluspunten, zo heb je vlakbij
den bouwden we een gloednieuw be-
wat. Ik ging ervoor en bouwde er zes
de kinderen op te vangen. Nu loopt
snel wordt gewerkt en dat de commu-
is gevestigd. Het gaat om prachtige
ook de belangrijke invalswegen. De
drijfspand aan de Spieveldstraat. We
nieuwe bedrijfsunits, één daarvan ge-
dat allemaal heel vlot. Bovendien is
nicatie goed verloopt.”
landschapskantoren met een fraai
waarde blijft dus gegarandeerd.”
kopen na een faillissement. Anderzijds is de waarde van bedrijfsgrond de afgelopen jaren steeds toegenomen, dus als belegging kan het zeker
/ 35