Nr. 167 | Mai 2017
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.
Unser Wanderziel am 21. Mai 2017 Aus dem Verein
Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –
– Wanderung Sösetalsperre – Rahmenvertrag mit Harz Energie – Höhere Grundsteuer kritisiert – Geschäftsbericht 2016
Aktuell & Immobilien – – – –
Neue Stromzähler 2017 Barrierefreies Wohnen Der Perfekte Rahmen Rasenpflege
Energie & Haustechnik – Umdenken beim Dämmen – Lüftung
Recht - Steuer - Urteile – Vorteil kann entfallen – Rechtssprechung – Touristen als Mangel – Streit um das Erbe
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AUS DEM VEREIN
Nr. 167 / Mai 2017
„Die Sösetalsperre von innen“! Der Vorstand des Vereins lädt Sie herzlich ein am Sonntag, 21. Mai 2017 an unserer diesjährigen Informationsveranstaltung teilzunehmen. Folgender Ablauf ist geplant: 10.00 Uhr: Allgemeines Treffen auf dem Parkplatz „Bleichestelle“. Von dort wandern wir zum Staudamm der Sösetalsperre, genauer: zum dortigen Wasserwerk. Alternativ bringt Sie ein Shuttleservice dorthin. Sie können aber auch mit Ihrem eigenen PKW direkt dorthin fahren (ehem. Kurhotel Mariental) oder den PKW am Campingplatz Eulenburg abstellen und die kleine Reststrecke von dort zu Fuß zurücklegen. 11.00 Uhr: Beginn der Führung durch den Staudamm unter fachkundiger Leitung. Rechnen Sie mit einer Dauer von 1,5 bis 2 Stunden. Anschließend gehen oder fahren wir zum Campingplatz Eulenburg, Inh. Rolf Grönig. 13.00 Uhr: Für Sie vorbereitet ist ein leckeres Grillbuffet mit dazu passenden Getränken – Open End. Der Kostenbeitrag für die Veranstaltung beträgt € 10,00 (Kinder: € 5,00) pro Person. Es besteht auch die Möglichkeit nur am Grillbuffet teilzunehmen. Sie sollten dann aber pünktlich um 13.00 Uhr vor Ort sein. Die Veranstaltung findet bei jedem Wetter statt, da auch die Innengastronomie auf dem Campingplatz für Sie reserviert ist.
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AUS DEM VEREIN
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Haus & Grund Rahmenvertrag mit der Harz Energie spart Stromkosten! Mit Wirkung ab 1. März 2017 hat der Haus-, Wohnungs- u. Grundeigentümer Verein Osterode u. Umgebung e. V. - Vorstand mit der Geschäftsführung der Harz Energie GmbH & Co. KG einen Rahmenvertrag über Öko-Strombezug für die Vereinsmitglieder vereinbart. Wenn Sie bereits Kunde der Harz Energie sind, können Sie ab dem vereinbarten Laufzeitende des bestehenden Vertrag als Haus & Grund-Mitglied die Vorteile nutzen. Die Ersparnis gegenüber dem Normaltarif beträgt 0,41 Cent pro kW/h. Ab einem Gesamtvolumen von 300 Einzelverträgen gewährt die Harz Energie zusätzlich 0,40 Cent Bündelrabatt.
Bild 1: Messebesuch mit Altbürgermeister Wolfgang Dernedde
Die gleichen Konditionen gelten natürlich auch, wenn sie noch kein Kunde bei der Harz Energie sind, ab Vertragsabschluss. Zuständig für die Bearbeitung ist bei der Harz Energie, Herr Philip Holzberger, der auch telefonisch für weitere Fragen unter der Tel.: (0 55 22) 92 69 zur Verfügung steht. Je mehr Mitglieder sich für den Vertrag entscheiden, umso günstiger kann es für alle werden. Zögern Sie also nicht, sondern informieren Sie sich umgehend zu Ihrem eigenen Vorteil.
Bild 2 und 3: Der Niedersächsische Umweltminister Stefan Wenzel im Gespräch mit dem Vorstand des Vereins.
Die Bilder zeigen den Messestand des Vereins auf der 7. Harzer Energie-Sparmesse am 1. und 2. April 2017 in der Stadthalle Osterode am Harz.
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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein
Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
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Höhere Grundsteuer kritisiert Osterode. Auf der Jahreshauptversammlung des Vereins im Hotel Zum Röddenberg kritisierte in seinem Geschäftsbericht der Vorsitzende Fred-Rainer Dunemann die Immobiliensituation in Osterode scharf, die aus Sicht des Vereins völlig falsche Maßnahme, die Grundsteuern in der Stadt nun schon zum dritten Mal innerhalb von zehn Jahren massiv anzuheben. Osterode ist damit, verglichen mit dem Umland, tatsächlich um Berge voraus. Bei ständig weiter sinkenden Gewerbemieten, die in 1 A-Lagen teilweise nur noch bei 5 Euro pro Quadratmeter liegen, führt dies zu noch mehr Leerstand, da auch die Gewerbesteuer massiv erhöht wurde und ansiedlungswülige Investoren um Osterode inzwischen einen großen Bogen machen. Im weiteren Verlauf der gut besuchten Versammlung ging der Geschäftsführer des Sanitätshauses Sturm, Schönfelder auf „Barrierefreies Wohnen" und Fördermöglichkeiten ein. Mit einem „Harzer Glückauf“ Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender
Neue Stromzähler werden ab 2017 schrittweise Pflicht l Umfrage: 68 Prozent der Verbraucher haben noch nie von Smart Metern gehört. l Für Verbraucher entstehen zusätzliche Kosten, bei nicht immer gesichertem Nutzen. l Der vzbv fordert ausführliche Information zur Funktionsweise der neuen Technik und zu Datenschutzaspekten. Für Haushalte mit einem geringeren Verbrauch ist der Einbau freiwillig. Beim turnusmäßigen Zählertausch bekommen diese Haushalte eine moderne Messeinrichtung, die aber keine Daten übertragen kann. Allerdings werden auch diese Haushalte zwangsweise mit Smart Metern ausgerüstet, wenn es ihr Vermieter oder zuständiger Messstellenbetreiber will.
Ab dem 1. Januar 2017 werden Smart Meter schrittweise eingeführt. Für Verbraucherinnen und Verbraucher kommt die Nachricht überraschend: Nur 8 Prozent der Verbraucher wissen genau, was ein Smart Meter ist. 68 Prozent haben bislang noch nie von Smart Metern gehört, wie eine repräsentative Umfrage von GfK im Auftrag des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) zeigt.
Nachteile für Verbraucher
Smart Meter sind moderne Systeme zum Strommessen. Im Unterschied zu den heute in der Regel verwendeten analogen Ferraris-Zählern, erfassen intelligente Messsysteme den Verbrauch und die verwendete Leistung in Echtzeit. Sie übertragen diese Informationen außerdem an Messstellenbetreiber und Energieversorger. „Verbraucher müssen sich darauf einstellen, dass in den nächsten Jahren ihr Stromzähler ausgetauscht wird und damit zusätzliche Kosten auf sie zukommen“, sagt Johanna Kardel, Energieexpertin beim vzbv. Es sei daher dringend erforderlich, dass Verbraucher rechtzeitig und umfassend über den bevorstehenden Zählerwechsel informiert werden.
Mit der neuen Messtechnik sollen Verbraucher mehr Informationen zu ihrem Stromverbrauch bekommen und von variablen Tarifen, also Zeiten günstiger Strompreise, profitieren können. Ob die so entstehenden Vorteile die Mehrkosten kompensieren, bleibt allerdings fraglich. „Der Smart Meter-Einbau allein spart keine Energie. Erst eine Verhaltensänderung bewirkt eine Einsparung. Dafür muss die Information aber auch ansprechend aufbereitet sein und konkrete Handlungsempfehlungen beinhalten. Außerdem gibt es die versprochenen variablen Tarife bislang nicht – das muss sich ändern“, so Kardel.
Mehr Informationen zum Datenschutz
Was sich ab 2017 ändert
Neben zusätzlichen Kosten bringt die neue Technik aber auch neue Herausforderungen. Smart Meter erheben Daten, die Rückschlüsse auf Lebensstandard und Gewohnheiten zulassen. „Die technischen Sicherheitsvorgaben der neuen Systeme sind grundsätzlich sehr hoch. Jetzt kommt es darauf an, dass sie eingehalten werden“, so Kardel weiter. Verbraucher können aber darüber hinaus ihre Daten auch freiwillig Dritten zur Verfügung stellen, beispielsweise für Werbezwecke. Sie sollten aber über die Konsequenzen und die Verwendung ihrer Daten informiert werden und einen angemessenen Gegenwert dafür bekommen.
Verpflichtend ist der Einbau ab 2017 für Haushalte und Unternehmen mit einem Jahresverbrauch von mehr als 10.000 Kilowattstunden. Der Einbau startet sobald die Technik am Markt verfügbar ist. Auch Haushalte mit großen Photovoltaik-Anlagen müssen ab dem Jahr 2017 ein intelligentes Messsystem bekommen. Ab dem Jahr 2020 müssen Haushalte mit einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden ein intelligentes Messsystem bekommen und sollen dafür maximal 100 Euro im Jahr bezahlen.
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Bilder von der
Jahreshauptversammlung März 2017
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Geschäftsbericht für die Zeit vom 6. März 2016 bis 4. März 2017 I. Allgemeine Lage Der Welt dürften unruhige Zeiten bevorstehen: So stark wie selten zuvor in den vergangenen 2 Jahrzehnten könnten 2017 politische Entscheidungen Einfluss auf die weltwirtschaftliche Entwicklung nehmen – im Positiven wie im Negativen. Die größten Belastungsfaktoren dürften die Tendenzen hin zu einer restriktiven Einwanderungspolitik sowie zu einer zunehmend protektionistischen Wirtschaftspolitik darstellen. Positionen, die nicht nur in den Vereinigten Staaten, sondern auch in Europa auf dem Vormarsch sind.
produktive Unternehmen künstlich am Leben gehalten und Strukturreformen auf die lange Bank geschoben werden, führt das langfristig dazu, dass die Wirtschaft stagniert und die Situation sich verschärft.
Die Gründe dafür sind vielfältig. Eine wesentliche Triebfeder scheint jedoch die ungleiche Verteilung des in den vergangenen Jahrzehnten erwirtschafteten Wohlstand zu sein. Tatsächlich haben Teile der Mittelschicht, insbesondere in den Industrieländern, von der Globalisierung bislang wenig profitiert – ihre Reallöhne sind mitunter sogar gesunken. Bei diesen Globalisierungsverlierern – und den Menschen, die sich zu ihnen zählen – stoßen die oftmals populistischen Forderungen nach mehr Abschottung und einem stärkeren Nationalstaat vermehrt auf Zustimmung.
Die Europäische Zentralbank hat jüngst ihr Anleiheankaufprogramm um neun Monate bis Dezember 2017 verlängert. In Kombination mit einer moderaten Inflation und der geringen Wirtschaftsdynamik in der Eurozone scheint ein signifikanter Anstieg der Kapitalmarktzinsen unwahrscheinlich. Wir erwarten daher ein weiterhin anhaltend niedriges Zinsniveau in der Eurozone.
Statt gegenzusteuern und die Ursachen der wachsenden Ungleichheit zu beheben, versuchen die jeweiligen Regierungen weiterhin, mit geld- und fiskalpolitischen Maßnahmen die größten Probleme zu überdecken. Das schont zwar einerseits zunächst die Wähler, weil es harte, aber notwendige wirtschaftliche Einschnitte hinausschiebt. Andererseits setzt es einen Teufelskreis in Gang: Wenn wenig
In diesem Zusammenhang stellt auch die Entwicklung des Welthandels eine Herausforderung dar. Immer neue Handelsbarrieren setzen dem internationalen Austausch der Waren, Dienstleistungen und Kapital bereits seit Jahren Grenzen – ein Trend, der sich 2017 fortsetzen dürfte.
Angesichts der aktuell niedrigen Kapitalmarktrenditen dürfte die Nachfrage nach Immobilien als Anlagealternative weiterhin hoch bleiben. Ausgewählte Gewerbeimmobilien in Großstädten und Metropolregionen erscheinen derzeit interessant. Besonderes Augenmerk könnte dabei auf den US-Immobilienmarkt gerichtet werden. Interessante Mietrenditen und ein intakter Immobilienmarkt könnten hier für langfristige Investments sprechen. Bereits seit einigen Jahren geht es mit den Immobilienpreisen in vielen Regionen der USA und Deutsch-
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lands immer weiter nach oben. Auch aufgrund des Mangels an interessanten Anlagealternativen zieht die Anlageklasse zunehmend Kapital an. Die Deutsche Bank hält die aktuelle Preisentwicklung weiterhin für gerechtfertigt und sieht derzeit weder in Deutschland noch in den USA Anzeichen einer überregionalen Blasenbildung. Vielmehr könnte sich der positive Trend fortsetzen: Das interessante Zinsumfeld für Immobilieninvestitionen dürfte 2017 bestehen bleiben und die Nachfrage insbesondere in den Ballungszentren treiben. In Europa könnten sich auch 2017 insbesondere am deutschen Wohnimmobilienmarkt interessante Investmentmöglichkeiten ergeben. Zwar sind die Kaufpreise seit der Finanzkrise 2008 doppelt so schnell gestiegen wie die Mieten. Jedoch dürfte es sich dabei weniger um Vorzeichen einer Blasenbildung als um Nachholeffekte handeln: Vor der Finanzkrise hinkten die Preisund Mietsteigerungen lange hinterher. Damit scheinen deutsche Immobilien auch im europäischen Vergleich aktuell nach wie vor nicht zu teuer.
II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz Die im letzten Geschäftsbericht angesprochene negative Entwicklung des gesamten Immobilienmarktes in Osterode am Harz hat sich unverändert fortgesetzt. Die weitgehenden, politischen Entscheidungen die zum Verlust des Kreisstadtstatus geführt haben, beobachten wir mit Sorge. Osterode muss aufpassen, nicht noch weiter
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abgehängt zu werden. Schon heute bietet z. B. Bad Lauterberg ein wesentlich attraktiveres Einkaufsund Wohnungserlebnis, Dennoch erhöht die Stadt Osterode am Harz seit Jahren massiv die Grundsteuer und verteuert damit das Gut „Wohnen“. Gleich um 30 Punkte, nämlich von 390 auf 420 Prozent greift man hier den Hauseigentümern in die Geldbörse. Dies ist bereits die dritte Erhöhung der Grundsteuer in nicht einmal 10 Jahren. Zuletzt 2014 erfolgte die Anhebung der Grundsteuer B, die damit deutlich über den Sätzen unserer Nachbargemeinden (Herzberg 380 %, Seesen 385 %) liegt. Viele Jahre schon weisen wir darauf hin, dass die Personalkosten der Stadt deutlich über denen vergleichbarer Städte liegen und der Krankenstand Dimensionen erreicht, die Fragen nach Führungsstil und Einsatz aufdrängen. Bevor man immer weiter die Steuern erhöht, sollten im Bereich der Personalkosten betriebswirtschaftliche Grundsätze Einzug halten. In der Öffentlichkeit höre ich oft das von einer bestimmten politischen Richtung verbreitete Märchen: „Die Ladenmieten in der Innenstadt sind zu hoch und daher stehen die Läden leer“. Wenn in der Marientorstraße in 1A-Lage Ladenflächen im Erdgeschoss für € 5,- Kaltmiete angeboten werden, dann frage ich mich ernsthaft: „Wo wollen wir denn noch hin?“ Inzwischen sind ja die Wohnungsmieten schon höher. Überhaupt sieht man an den vielen Leerständen in der Innenstadt, die 2016 noch zugenommen haben, wie es um unsere Stadt bestellt ist. Die von politischer Seite eingeleiteten Maßnahmen greifen höchstens punktuell und führen nicht zu einer Breitenwirkung. Internet und der demografische Wandel sorgen zusätzlich für einen zunehmenden Wegfall der Kaufkraft in unserer Stadt. Über die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise und der Mieten
gibt der „Grundstücksmarktbericht“ des Katasteramtes Osterode am Harz Auskunft. Wesentliche Änderungen gegenüber den Vorjahren sind nicht eingetreten. Gern beraten wir Sie aber in Ihrem speziellen Einzelfall oder stellen Ihnen Material zur Verfügung.
werden zukünftig preiswerter Energie beziehen können. Vorstandsmitglieder nahmen teil: 100-jähriges Bestehen des Schützenhauses, Oktoberfest und JHV der Feuerwehr, Veranstaltungen des VTM, des Fachwerkfünfecks, der Stadt Osterode am Harz und der Mekom.
Der Landkreis Göttingen hat den Denkmalschutz neu ausgerichtet und will hier weniger restriktiv vorgehen, warten wir es ab. Ob das Fachwerkfünfeck für Osterode ein Gewinn ist, werden wir sehen. Wir unterstützen die Veranstaltung und hoffen auf guten Erfolg.
An über 60 Sprechtagen konnten wir mehr als 300 Mitgliedern mit Rat und Tat zur Seite stehen. Mit unserem vierteljährlichen Mitteilungsblatt informieren wir Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, geben Tipps und Ratschläge. Viele Mitglieder sammeln inzwischen die Ausgaben und holen sich bei Bedarf auch mal selber draus eine Rechtsauskunft. Wir arbeiten weiterhin an einer Optimierung der Vereinsverwaltung. Im Vorstand wird eine engagierte, fachlich sehr kompetente Arbeit geleistet. Die Finanzen sind geordnet und bei Herrn Reimer in den besten Händen. Sorge macht uns nur die Zinspolitik der EZB und die daraus folgende Entwicklung auf dem Bankensektor.
III. Die Situation unseres Vereins Der Verein hatte am 01.01.2016 687 Mitglieder. Im Geschäftsjahr traten 19 Mitglieder in den Verein ein und es war gleichzeitig ein Abgang von 37 Mitgliedern zu verkraften, so dass der Verein am 01.01.2017 einen Bestand von 669 Mitgliedern hatte. Der Verlust von 37 Mitgliedern hat sich gegenüber den Vorjahren verringert und der Vorstand hofft, dass der Verein künftig wieder leicht anwächst. Im Berichtszeitraum fanden 7 Vorstandssitzungen und ein Gänseessen statt. Auf der JHV des Vereins informierte Sie der Rechtsanwalt und Notar Jürgen Reddig über „Stolpersteine im Mietvertrag“. Am 29. Mai 2016 hatten wir Sie nach Herzberg eingeladen und dort einen sehr schönen „Familientag“ verlebt. Der Geburtstagskaffee fand am 12.11.2016 erstmalig im „Hotel Zum Röddenberg“ statt, da der „Harzer Hof“ keine Veranstaltungen mehr ausrichten wollte. Herr Geißlreiter, ehem. 1. Kreisrat des Altkreises Osterode am Harz berichtete als Insider über die Landkreis-Fusion. Herr Reddig als zuständiges Vorstandsmitglied hat im Jahr 2016 eine Rahmenvertrag mit der Harz Energie ausgehandelt. Sie als Mitglieder von Haus + Grund Osterode
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Ich danke an dieser Stelle allen Mitgliedern für die Unterstützung des Vereins. Werben Sie in Ihrem Umfeld für die gemeinsame Sache. Dem Vorstand Dank und Anerkennung für den ehrenamtlichen Einsatz. Auch in der Zukunft bleibt Haus und Grund Osterode der starke Partner in allen Immobilienangelegenheiten. Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit.
Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender
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AKTUELL
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Barrieresfreies Wohnen Ein Über-/Ausblick
Demografischer Wandel / Markt
l Es ist kein Geheimnis mehr, daß die Bevölkerung in Deutschland immer älter wird. Im Jahr 2030 wird rund 1/3 der Bevölkerung in Deutschland über 60 Jahre sein und nahezu die Hälfte der Bevölkerung ist dann älter als 50 Jahre (Landkreis GÖ nicht ausgenom men).
l Pflege muß auch zu Hause möglich sein l Höhere Miete wird in Kauf genommen für altersge rechten Umbau
l Der Senior ist ein Problem und eine Chance zugleich. Den klassischen „Senioren“ gibt es nicht – es gibt eine ganze Reihe von völlig unterschiedlichen Lebens stilen, Wünschen und Anforderungen. l Die Zielgruppe Senioren wird nicht nur für die Akteu re im Gesundheitswesen interessant, sondern auch noch für eine ganze Reihe anderer Branchen (Bau wirtschaft, Lebensmittel, Mobilität, Informations technik etc.).
Wohnsituation im Überblick
l Die Bevölkerung in Deutschland wohnt in einer • Mietwohnung (54%)
• In einem eigenen Haus (30%) • In einer Eigentumswohnung (10%) • In einem gemieteten Haus (6%)
Wohnen im Alter im Überblick
l Lt. INSA Studie „50-Plus“ lassen rund 2/3 die Situa tion auf sich zukommen (die deutliche Mehrheit der Befragten!)
l Grundsätzlich gilt: je mehr Personen in einem Haus halt leben, desto häufiger wohnen sie in einem eige nen Haus.
l Es gibt keine konkrete Planung für das Wohnen im Alter • In Zahlen:
l Verheiratete/Verwitwete besitzen häufiger ein Eigen heim:
Was ist für das Wohnen wichtig
l Ruhiges Wohnen wird ab 30 Jahren wichtiger
• • • •
Umzug in eine barrierefreie Wohnung / 38 % Umzug in ein Altersheim, wenn es soweit ist / 17 % Umbau der Wohnung / 27% ... ich lasse es auf mich zukommen / 62%
l Die Alternative Umzug in ein Altenheim wird durch weg als letzte Alternative gesehen (bei freier Ent scheidung / Betreuung / Angehörige).
l Leichte Erreichbarkeit der Wohnung l Erdgeschoß oder höher? l Ein barrierefreies Bad ist wichtig
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Fortsetzung auf Seite 15
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Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
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AKTUELL
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Barrierefreies Wohnen
l Die eigene Wohnung ist der Lebensmittelpunkt eines Menschen, dies gilt insbesondere für ältere Menschen.
l Entscheidend ist aber am Ende der individuelle Bedarf des Menschen!
l Die Wohnqualität ist ein wesentlicher Bestandteil der Lebensqualität.
Förderung
l Mit zunehmendem Alter verändern sich die Bedürf nisse und Ansprüche an das Wohnen.
l Die Pflegekasse
• Der behindertengerechten Wohnungsumbau wird von der Pflegekasse mit einem Zuschuß von 4.000 Euro bezuschußt. • Folgende Maßnahmen werden unterstützt: • Umbauten außerhalb der Wohnung (Personenaufzug) • Umbauten innerhalb der Wohnung (Treppenlift • Umbauten im Bad (Waschtisch, begehbare Dusche) • Die Voraussetzungen für den Zuschuß • Einteilung in einen Pflegegrad / Pflegestufe • Selbstständige Lebensführung muß gesichert sein • Der Antrag muß vor Beginn der Umbaumaßnahme gestellt werden. • Die Pflegekasse erstattet pro pflegebedürftiger Person bis zu 4.000 Euro (Begrenzung bei 16.000 Euro bei mehreren Personen in einem Haushalt). • Die Zuschüsse beziehen sich jeweils auf eine Maßnahme. Ändert oder verschlechtert sich der Zustand kann ein neu er Antrag gestellt werden.
l Es besteht i.d.R. der Wunsch, im vertrauten Wohn umfeld zu bleiben: „Solange es noch geht, bleibe ich zu Hause“.
Ursachen für barrierefreies Wohnen
l Barrierefrei heißt vor allem, Abstimmung auf die je weilige Lebenssituation. • altersbedingt (vorsorglich oder weil es nicht mehr geht)
• • • • •
angeborene oder erworbene Behinderung plötzliche Erkrankung (Schlaganfall) Investition in Eigentum (u.U. auch wegen Förderung) Trend: mobile Wohnkonzepte http://www.sueddeutsche.de/stil/wohnkonzeptmini-haus-klein-aber-oho-1.2703225-2
Bedarfsabfrage
l Fördermittel für Umbau oder Neubau • KfW Fördermittel
l Wohnumfeldplanung / Hilfsmittelabfrage
• • • • • • • • •
• DIN 18041:2016-03 Hörsamkeit in kleinen und mittelgroßen Räumen • DIN 32975:2009-12 Gestaltung visueller Informationen im öffentlichen Raum zur barrierefreien Nutzung
Kundendaten / Kostenträger Einsatzort Angaben zur Person (Alter, Gewicht, Größe) Mobilitätsgrad Wohnumfeld innen/außen (Treppen, Stufen etc.) Vorhandene Hilfsmittel Beteiligte Abteilungen (Care, OT) Pflegedienst / behandelnder Arzt Angehörige
• gegenwärtige Zinsen beachten! • Kredit im Alter möglich? / Bank • Landesförderung (Einkommensabhängiges Darlehen) • Wohn-Riester Eigenheimrente / Entnahme aus dem Riester Vertrag • Fragen Sie Haus & Grund
l http://nullbarriere.de/foerdermittel-umbau-neubau.htm
Fazit
l Bedarfsklärung / To-Do-Liste
l Lassen Sie die Situation nicht einfach auf sich zu kommen.
Barrierefreies Bauen
l Barrierefreies Bauen – bedeutet, Wohnungen, Ge bäude sowie öffentliche Orte so zu planen und zu bauen, dass sie barrierefrei sind, also von allen Men schen ohne fremde Hilfe und ohne jegliche Ein schränkung genutzt werden können.
l Mit zunehmendem Alter ändern sich die Anforde rungen an den Wohnraum.
l Das Themengebiet ist zwischenzeitlich in zahlrei chen Gesetzen, Normen und Richtlinien verankert, die bei einer Förderung zu beachten sind.
l Stellen Sie sich rechtzeitig die Frage: was wäre wenn…
l sich die Lebensumstände ändern.
l Besprechen Sie Ihre Wünsche und Bedürfnisse mit Ihrem Partner oder Angehörigen.
l morgen etwas passiert.
• „(...) für Neubauten gilt und für die Planung von Umbauten und Modernisierungen sinngemäß angewendet werden sollte. (...)" {Stand Feb. 2018) • DIN 18040-2:2011-09 Barriere freies Bauen - Planungsgrundlagen Teil 2: Wohnungen • DIN 18040-3:2014-12 Öffentlicher Verkehrs- und Freiraum • DIN EN 81-70:2005-09 Aufzüge: Sicherheitsregeln für die Konstruktion Einbau von Aufzügen • DIN 1450:2013-04 Schriften - Leserlichkeit
Vortrag: Herr Schönfelder , Sanitätshaus Sturm
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AKTUELL
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Der perfekte Rahmen
Individuelle Zäune verleihen dem Grundstück das gewisse Etwas
Individuell im Design, verleiht ein Zaun dem Eigenheim einen schönen, einladenden Rahmen.
Die Visitenkarte eines Grundstücks ist der Gartenzaun. Als Verzierung des Gartens oder der Hofeinfahrt heißt er Besucher bereits vor der Haustür herzlich willkommen.
einfache Abgrenzung dienen ganz dem Wunsch des Besitzers entsprechend. Wichtig ist jedoch immer, dass er sich harmonisch in den Stil des Hauses, der Gartenhütte oder der Gartenanlage einfügt.
Doch Zaun ist nicht gleich Zaun. Er kann aristokratisch oder verspielt sein, als Schutz oder lediglich als
Für jedes individuelle Grundstück gibt es den passenden Zaun, der dem Eigenheim einen schönen
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Rahmen verleiht. Die Gütegemeinschaft Metallzauntechnik bietet eine vielfältige Auswahl. Ob Gittermatten-, Drahtgitter- oder der berühmtberüchtigte Maschendrahtzaun - exklusive und vielfältige Designs garantieren neidvolle Blicke. Für den Garten ist ein stabiler und langlebiger Metallzaun empfehlenswert. Das Material verrottet nicht, im Ge-
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gensatz zu Holz, und hat gegenüber Kunststoff den Vorteil, nicht zu verblassen. Dank hochwertigem Korrosionsschutz hat der Bewohner auch nach Jahrzehnten Freude an dem Produkt. Gittermattenzäune überzeugen durch eine vielfältige Auswahl und Designs in verschiedenen Farben. Hergestellt aus zweieinhalb Meter langen Zaunfeldern, die über speziell vorgerichtete Pfosten miteinander verbunden werden, sind sie äußerst ro-bust. Eine attraktive Alternative stellen die leichteren, dennoch stabilen Drahtgitterzäune dar. In vielen dekorativen Ausführungen erhältlich, laden sie zum anregenden Plaudern unter Nachbarn ein. Unaufdringlich in Funktion und Wirtschaftlichkeit ist der Maschendrahtzaun. Neben seiner Anpassungsfähigkeit bietet er vor allem ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis. Eine lange Freude an dem Zaun sichert das RAL-Gütezeichen „Metallzauntechnik", auf das beim Kauf geachtet werden sollte. Damit garantiert der Zaun-bauer die besonders hohen Maßstäbe bei der Verarbeitung und Montage sowie eine stetige, unabhängige Qualitätskontrolle. RALGütegesicherte Metallzäune und -tore gewährleisten eine einwandfreie Nutzungssicherheit und erfüllen alle aktuellen Normen.
Robust und langlebig soll er sein: Mit dem RAL-Gütezeichen sind höchste Maßstäbe in Verarbeitung und Montage der Zäune garantiert.
Ein Zaun dient nicht nur der Abgrenzung, sondern auch dem Schutz der gesamten Familie. Ungebetene Blicke bleiben draußen.
Quelle: WohnArt 02/2017
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 167 / Februar 2017
Dämmen ist notwendig und unterstützt dauerhaft die Wohngesundheit, wenn der Dämmstoff aus gesundheitlich unbedenklichen Bestandteilen besteht. Bauherren sollten sich daher mit Blick auf negative Beispiele in der Vergangenheit oder die aktuelle HCBDProblematik für Naturdämmstoffe entscheiden.
Umdenken beim Dämmen Schädlich für die Umwelt und sogar für die Gesundheit – so mancher, früher hoch gelobter Dämmstoff entpuppt sich im Nachhinein als hochgradig bedenklich.
hergestellte Dämmstoffplatten, die vielerorts verarbeitet sind, Sondermüll. Ursache ist das enthaltene Flammschutzmittel HCBD, das als giftig eingestuft wird.
Dämmen ist sinnvoll. Es hilft den Energieverbrauch zu verringern und schont den Geldbeutel. Zudem wird der CO2-Ausstoß im Interesse der Umwelt reduziert. Allerdings gibt es eine Kehrseite: Für manche Dämmstoffe zahlen Bauherren später einen hohen Preis. „Wird der verbaute Dämmstoff Jahre später plötzlich als Sondermüll eingestuft, drohen enorme Kosten bei der Entsorgung - meist in vielfacher Höhe der Anschaffungsinvestition. Zudem kann es während der Nutzungszeit zu negativen Auswirkungen auf die Gesundheit kommen - Beispiele aus der Vergangenheit gibt es genügend", erläutert der Baubiologe Stefan König von Thermo Natur. „Asbesthaltige Faserzementplatten oder hochgiftige Holzschutzmittel sind sicher den Meisten ein Begriff." Seit Oktober 2016 sind auch chemisch
Nicht dämmen ist auch keine Lösung „Durch die Verunsicherung der Bauherren und einem steigenden Bewusstsein für Wohngesundheit stellen wir einen bedenklichen Wandel vom Dämmwahn hin zur Dämmverweigerung fest. Das ist allerdings wenig sinnvoll", so König. „Dämmen ist notwendig und unterstützt dauerhaft die Wohngesundheit, wenn der Dämmstoff aus unkritischen Bestandteilen besteht."
Sie werden in einem umwelt-und gesundheitsverträglichen Prozess getrocknet, zerfasert, zerspant, versponnen und anschließend unter anderem zu Matten, Platten oder Rollen verarbeitet. Thermo Natur stellt Dämmstoffe aus beiden Naturfasern her. Besonders interessant: Die verwendeten Jutefasern stammen von ausgedienten Jutesäcken, die zum Import von Kakaobohnen verwendet werden. Dieses sogenannte Upcycling verwandelt ein eigentliches Abfallprodukt zu einem von Natureplus zertifizierten Dämmstoff. Die Jutefaser kann darüber hinaus sehr gut Feuchte aufnehmen und diese wieder abgeben. So trägt sie zu einem gesunden Raumklima bei.
Naturdämmstoffe, beispielsweise Jute und Hanf, haben sich in den letzten Jahren etabliert. Sie sind gesundheitlich unbedenklich, leistungsstark und dauerhaft beständig. Quelle: WohnArt 02/2017
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AKTUELL
Nr. 167 / Mai 2017
Gartenutensilien, Kinderwagen oder Mülltonnen - schick „versteckt"
Der Außenbereich ist die Visitenkarte eines jeden Hauses. Denn was nutzt die tollste Inneneinrichtung, wenn es draußen sprichwörtlich aussieht wie bei „Hempels unterm Sofa"? Auch wer vom Rauminneren durch ein Fenster hinausschaut, möchte das möglichst ohne Sichteinschränkung tun. Wenn der Blick unnötig getrübt wird oder draußen regelrechtes Chaos herrscht, weil derart viele Dinge sinnlos herumstehen oder durch extreme Witterungsverhältnisse zunehmend beschädigt werden, dann sollte man sich wirklich etwas einfallen lassen. Zudem sollte man bedenken, dass der teure Kinderwagen oder das vermeintlich herrenlose Fahrrad, das an der Hauswand lehnt, zuweilen eine Einladung für Diebe darstellen können. Eine schicke und praxisorientierte Lösung für die Unterbringung von Mülltonnen, gelben Säcken Fahrrädern, Kinderwägen, Gartengeräten oder Mobiliar ist „die-gartenbox"
von Zweiradgarage. Diese „trendige Herberge" für alles, was sicher und ordentlich „versteckt" sein soll, zeichnet sich durch das ansprechende Design ebenso wie die niedrige Gesamthöhe aus. Dadurch ist sie ideal zum Aufstellen vor Hausfassaden geeignet, ohne die Sicht im Fensterbereich nach außen zu beeinträchtigen. Auch wer sich dem Haus nähert, wird es zu schätzen wissen, dass alles an einem Ort stil- und sinnvoll untergebracht ist. Wer meint, durch die niedrige Gesamthöhe müsste man in die Box förmlich hineinkriechen, um an die untergestellten Dinge zu gelangen, der irrt: Die clevere Dachkonstruktion ermöglicht mittels Gasfedern nicht nur das einfache, selbständige Öffnen des Daches, sondern vor allem ein aufrechtes Eintreten. Die Box ist sowohl mit, als auch ohne Sockelboden erhältlich und
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wird in 12 verschiedenen Größen bzw. Typen, sowie in drei Holzausführungen, Fichte unbehandelt und kesseldruckimprägniert sowie in Lärche natur, angeboten. Eine Baugenehmigung ist nicht notwendig, da „die-gartenbox" auf allen nicht öffentlichen Flächen in der Regel genehmigungsfrei aufgestellt wird.
Quelle: WohnArt 03/2017
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AKTUELL
Nr. 167 / Mai 2017
Rasenpflege: Alles schön im grünen Bereich Sattgrün, dicht und unkrautfrei – so lieben wir unseren Rasen. Mit der richtigen Pflege zeigt er sich selbst bei Problemfällen wieder von seiner besten Seite.
Ein grüner Gartentraum
Es ist der Traum fast aller Gartenbesitzer: ein Rasen mit kräftigem Grün und dichter Grasnarbe auf ebener Fläche. Kahle Stellen und Gewächse wie Löwenzahn, Klee oder Moos sind unerwünscht. Aber nicht immer ist der Rasen daheim so makellos, wie man ihn gerne hätte. Verfilzte Flächen, absterbende Gräser oder ein kümmerlicher Wuchs sind nur einige der Probleme, die regelmäßig auftauchen können. Einfach nur den Rasen mähen oder das Vertikutieren im Frühjahr allein schafft dann in der Regel keine nachhaltige Lösung. Um den Ursachen auf den Grund zu gehen, muss man schon genau hinsehen und von Fall zu Fall die angemessenen Maßnahmen ergreifen.
Klee- und Moosbefall
Zu den häufigsten Problemen gehört der Bewuchs mit Moos, Klee und im Frühjahr vor allem mit Löwenzahn. Gerade bei letzterem hilft es, die ersten Pflanzen rechtzeitig per Hand auszustechen. Sonst bleiben die langen Pfahlwurzeln im Boden und der Löwenzahn wächst wieder nach. Ist der Rasen mit Klee und Moos durchwuchert, lohnt sich eine Bestimmung des Bodenzustands durch einen Schnelltest, der preiswert im Baumarkt erhältlich ist. Meist sind es Nährstoffmängel durch unzureichende Düngung, die das Wachstum der Störenfriede fördern. Auch ein stark verdichteter Boden, auf dem sich leicht Staunässe bildet, trägt häufig dazu bei, dass Klee- und Moos sich ausbrei-
ten. Regelmäßiges Belüften des Rasens und ein besonderer BodenAktivator, der die Mikroorganismen im Boden anregt, können langfristig Abhilfe schaffen. Speziell gegen das Moos kann man EisensulfatDünger auf den Rasen aufbringen. Dieser bewirkt, dass das Moos abstirbt. Es lässt sich anschließend einfach ausharken.
Was tun gegen Pilze?
Ebenfalls ein Dorn im Auge von Rasenfreunden sind sogenannte Hexenringe – so werden kreisförmige Anordnungen von Pilzen genannt. Dabei wächst ein unterirdisches Pilzgeflecht (Myzel) von einem zentralen Punkt aus nach außen und bedeckt auf diese Weise eine immer größere Fläche. An den Enden kommen dann die eigentlichen Pilze aus dem Boden. Sie treten besonders auf nährstoffarmen, sandigen Böden auf. Rasenfilz und eine schlechte Bodendurchlüftung fördern den Pilzbefall. Hier hilft es, im Frühjahr oder Herbst den Boden zu belüften, die Stickstoffversorgung zu verbessern, die befallenen Stellen eventuell auszustechen und dann gut zu wässern.
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Tipps gegen Mangelerscheinungen
Weniger problematisch sind kahle oder braune Stellen im Rasen. Meist liegt dem ein Wasser- oder Nährstoffmangel zugrunde. Besonders bei langer Trockenheit im Sommer kann es passieren, dass der Rasen bei einer Wässerung in der prallen Sonne verbrennt. Während einer Hitzeperiode sollte man den Rasen daher nur in den Abendstunden sprengen. Völlig kahle Stellen können aufgelockert und anschließend neu eingesät werden. Wird der Rasen dann nach der Regeneration regelmäßig gemäht, steht einem satten Grün nichts mehr im Weg.
Quelle: Wohnen-Magazin 04/2017
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 167 / Mai 2017
Lüftung
Kontrollierte Wohnraumlüftung zahlt sich aus Moderne auf Energieeffizienz ausgelegte Häuser sind stark gedämmt. Lüftungssysteme sorgen dafür, dass innerhalb der luftdichten Außenhüllen dieser Häuser ein behagliches, gesundes Raumklima entsteht. Die kontrollierte Wohnraumlüftung regelt automatisch den notwendigen Luftaustausch und minimiert dabei die Lüftungswärmeverluste, die bei einem Neubau bereits die Hälfte des gesamten Energiebedarfs betragen können.
Wärmerückgewinnung aus der Abluft
Durch die Installation einer Wohnraumlüftung können die Lüftungswärmeverluste soweit reduziert werden, dass sich je nach Gebäudeart und eingesetztem System eine Heizkostenersparnis zwischen 20 und 50 Prozent ergibt. Zudem ist ein Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung in der Lage, über das 15-fache an Wärmeenergie aus der Abluft im Gebäude zurückzuhalten als es selbst an Strom für seinen Betrieb benötigt. Der Gesetzgeber fordert bei allen Neubauten die Erstellung eines Lüftungskonzepts nach DIN 1946-6. Es sagt aus, wie bei dem geplanten Neubau die gesetzlich vorgeschriebenen Luftwechselraten erreicht werden sollen, also in welchem Zeitraum sich die gesamte Luft eines Raumes einmal komplett austauscht. Ein Gebäudekonzept kann rein rechnerisch mit einer Fensterlüftung auskommen, was aber schon alleine wegen der Wärmerückgewinnung und der Gefahr von Schimmel bei nicht ausreichender Lüftung nicht zu empfehlen ist.
So funktioniert eine kontrollierte Wohnraumlüftung
Die frische Außenluft wird vom Lüftungsgerät angesaugt, gefiltert und erwärmt und strömt in den Zulufträumen gleichmäßig aus (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer). Dann wird die Luft über Flur und Diele zu den Ablufträumen (Küche, Bad, WC) geführt. Dort wird die feuchte und verbrauchte Luft abgesaugt und zum Lüftungsgerät zurückgeführt. Ein Wärmetauscher entzieht der Abluft die Wärmeenergie. Wärmerückgewinnungsgrade von weit über 90 Prozent sind heute technisch möglich. Da die Luftströme voneinander getrennt sind, wird zwar Wärme ausgetauscht, Gerüche und Verunreinigungen aber nicht. Die notwendigen Installationskanäle werden entweder im Boden oder unter der Decke geführt.
Vorteile einer kontrollierten Wohnraumlüftung
20 bis 30 Kubikmeter frische und saubere Luft pro Stunde braucht ein Mensch, um sich wohl zu fühlen. Ein kontrolliertes Lüftungssystem sorgt für einen jederzeit ausreichenden und gesunden Luftwechsel. So tauscht eine Lüftungsanlage die Raumluft zirka alle zwei Stunden komplett aus. Das verhindert eine zu hohe CO2-Konzentration in den Räumen, die uns müde und antriebslos machen würde. Auch vor zu viel Feuchtigkeit in den Räumen und einer damit verbundenen Schimmelbildung wird auf diese Weise vorgebeugt. Bei einer kontrollierten Wohnungslüftung wird auch die Zuluft gefiltert. Weder Staub noch Pollen gelangen von außen nach innen, was nicht zuletzt alle Allergiker zu schätzen
Quelle: aktion-pro-eigenheim 4/2017
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AKTUELL
Nr. 167 / Mai 2017
Polizeiliche Durchsuchung der Mietwohnung - wer zahlt den Schaden? Stellen Sie sich vor, gegen den Mieter Ihrer Wohnung wird wegen einer schwerwiegenden Straftat ermittelt. Weil die Ermittlungsbehörden darauf hoffen, in der vermieteten Wohnung belastendes Material zu finden, kommt es zur hollywoodreifen Durchsuchung der Wohnung. Ein Sondereinsatzkommando bricht die Tür auf, nimmt den Mieter vorläufig fest und geht auch sonst in der Wohnung nicht unbedingt mit Samthandschuhen vor. Nachdem die Polizei die Wohnung verlassen hat, beginnt für Sie der Ärger. Möglicherweise wartet auf Ihren Mieter Untersuchungshaft und im Anschluss unter Umständen sogar eine Freiheitsstrafe. Miete werden Sie von ihm dann wohl nicht mehr sehen und Sie sollten sich schon einmal Gedanken darüber machen, wie Sie sich von ihm trennen können. Vor einer etwaigen Neuvermietung und auch dann, wenn sich alles nachträglich zu Gunsten Ihres Mieters aufklärt und er nach kurzer Zeit wieder auf freiem Fuß ist, steht zunächst die Behebung der durch die Polizei verursachten Schäden an. Die Frage, wer für derartige Schäden aufkommen muss, hat schon häufiger die Gerichte beschäftigt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 49/16) über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter von seinem Mieter Ersatz der Kosten für die Reparatur der vom Spezialeinsatzkommando aufgebrochenen Wohnungstür verlangte. Die Wohnung war durchsucht und der Mieter festgenommen worden, weil gegen ihn der dringende Tatverdacht des unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge - eine mit
einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr bedrohte Straftat - bestand. Zwar fand die Polizei in der Wohnung etwa 26 g Marihuana zu Eigenkonsumzwecken. Das unerlaubte Handeltreiben mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge konnte dem Mieter allerdings nicht nachgewiesen werden, er wurde insoweit in einem späteren Strafverfahren freigesprochen. Mit Blick auf das Marihuana wurde er wegen vorsätzlichen unerlaubten Erwerbs von Betäubungsmitteln zu einer Freiheitsstrafe von drei Monaten verurteilt. Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz hatte durch sämtliche Instanzen keinen Erfolg, der Mieter musste nicht zahlen. Zur Begründung führte der Bundesgerichtshof an, der Mieter habe zwar durch das Aufbewahren des Marihuanas in der Wohnung seine gegenüber dem Vermieter bestehende Obhutspflicht verletzt. Diese Verletzung der Obhutspflicht stehe jedoch in keinem kausalen Zusammenhang mit dem durch die Durchsuchung eingetretenen Schaden. Anders gewendet: Die Durchsuchung hätte selbst dann stattgefunden und der Schaden wäre auch dann eingetreten, wenn der Mieter das Marihuana nicht in der Wohnung aufbewahrt hätte. Letztlich hatte der Vermieter insoweit einfach Pech. Hätte die Durchsuchung wegen des Verdachts der Straftat stattgefunden, wegen derer der Mieter tatsächlich verurteilt wurde, oder hätte sich der Verdacht, der zum Durchsuchungsund Haftbefehl geführt hatte, bewahrheitet, hätte ihm ein Anspruch gegen den Mieter zugestanden. Das muss aber nicht bedeuten, dass der Vermieter mit leeren Händen stehen gelassen wird. In dem dar-
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gestellten Fall dürfte der Vermieter gute Aussichten darauf haben, seinen Schaden vom Freistaat Bayern (das Geschehen fand in Nürnberg statt) ersetzt zu bekommen. Denn ganz allgemein steht einem Bürger, der aufgrund eines rechtmäßigen staatlichen Handelns in seinem Eigentum beeinträchtigt wird, grundsätzlich ein Ersatzanspruch zu, wenn die Beeinträchtigung eine ungewohnte oder atypische Folge des staatlichen Handelns ist. Dass dies auch im Falle einer rechtmäßigen polizeilichen Durchsuchung gilt (der Umstand, dass der Mieter später nicht wegen unerlaubten Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge verurteilt wurde, lässt die Durchsuchung nicht rechtswidrig werden), hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 14. März 2013 (Az. III ZR 253/12) klargestellt. Dies scheint in dem dargestellten Fall auch dem Freistaat Bayern bewusst gewesen zu sein. Denn der Vermieter selbst hat bereits nach dem Berufungsurteil des Landgerichtes die Segel gestrichen. Das Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof setzte der Freistaat Bayern in seiner Funktion als Streithelfer des Klägers fort, um einer eigenen Haftung gegenüber dem Vermieter zu entgehen.
Quelle: WohnArt 03/2017
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oder neue Bodenbeläge.
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RECHT & STEUERN
Nr. 167 / Mai 2017
Vorteil kann entfallen
Erbschaftssteuerbefreiung wurde rückabgewickelt wollte der Fiskus nicht akzeptieren und forderte eine vollständige Rückabwicklung der Steuerbefreiung.
Der Gesetzgeber hat für Ehepartner bei selbstgenutzten Familienheimen die Möglichkeit der Erbschaftssteuerbefreiung geschaffen. Damit soll verhindert werden, dass nach einem Todesfall der überlebende Partner steuerlich erheblich belastet wird oder schlimmstenfalls sogar die Immobilie aufgeben muss. Doch man sollte nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS als Erbe auch einige Grundregeln einhalten, sonst ist der Steuervorteil bedroht. (Finanzgericht Münster, Aktenzeichen 3 K 3757/15 Erb)
Der Fall:
Eine Ehegattin hatte als Alleinerbin eine Immobilie geerbt und bewohnte diese auch. So weit wäre alles im Sinne der gesetzlich vorgegebenen
Das Urteil:
Erbschaftssteuerbefreiung gewesen. Doch binnen zehn Jahren nach dem Erwerb übertrug sie ihrer Tochter das Grundstück und sicherte sich selbst nur einen Nießbrauchsvorbehalt. Das
„Dass die Klägerin den Grundbesitz aufgrund des vorbehaltenen Nießbrauch noch weiter zu eigenen Wohnzwecken nutzt, reicht für den Behalt der Steuerbefreiung nicht aus", entschied das Gericht und schloss sich damit dem Finanzamt an. Das Aufgeben der Eigentümerstellung sei zwar im Gesetzestext nicht ausdrücklich geregelt, aber man dürfe davon ausgehen, dass der Gesetzgeber die Nutzung der zu eigenen Wohnzwecken aus der fortdauernden Rechtsposition als Eigentümer voraussetze
Quelle: WohnArt 03/2017
Kaution verzögert zurück
Vermieter durfte „eine angemessene Frist" beanspruchen Grundsätzlich gibt es keinen Zweifel daran, dass eine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses nicht unangemessen lange beim Vermieter verbleiben darf. Allerdings muss man ihm wenigstens so viel Zeit geben, dass er über einen eventuellen Einbehalt zur Abdeckung von Ansprüchen entscheiden kann. Genau darum stritten die Vertragsparteien im konkreten Fall. Es ging unter anderem um zwei nicht bezahlte Mieten, um eventuelle Schadenersatzforderungen des Eigentümers - und eben um besagte Kaution. Die zuständige Richterin war nicht der Meinung, dass man die nicht bezahlten Mieten mit der Kaution verrechnen könne. Sie verurteilte die Mieterin nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dazu, diese Mieten zunächst zu bezahlen. Das habe nichts mit der Kaution zu tun. Wie viel Zeit der Vermieter zur Rückzahlung dieser einbehaltenen Summe benötige, das hänge „von den Umständen des Einzelfalles ab". Diese könnten so beschaffen sein, „dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter Zumutbar Sind". (Amtsgericht Calw, Aktenzeichen 8 C 148/16)
Quelle: WohnArt 03/2017
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RECHT & STEUERN
Nr. 167 / Mai 2017
Der Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung zu Fälligkeit der Miete Mieter darf bis zum dritten Werktag des Monats überweisen
Beim Überweisen ihrer Miete können sich Mieter künftig mehr Zeit lassen. Die bisher übliche Vertragsklausel, wonach die Zahlung bis zum dritten Werktag des Monats dem Konto des Vermieters gutgeschrieben worden sein muss, ist unwirksam. Damit ist eine Mietzahlung nicht schon dann als verspätet anzusehen, wenn sie nicht bis zum dritten Werktag eines Monats auf dem Mietkonto des Vermieters eingegangen ist. Der Mieter kommt vielmehr erst in Verzug mit der monatlichen Zahlung, wenn die Überweisung nicht bis zum dritten Werktag eines Monats durch ihn angewiesen worden ist.
Der Fall:
Die Parteien schlössen im Jahre 2008 einen Mietvertrag, der unter § 4 folgenden Passus enthielt: „Die Gesamtmiete [...] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats, an den Vermieter auf das Konto-Nr. [...] zu zahlen. [...] Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein [...]." Im August 2013 mahnte die Vermieterin die Mieterin zu-
nächst unter Hinweis darauf ab, dass die Mietzahlungen der Monate Januar, Februar, März, Mai und Juli nicht bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats auf dem Mietkonto eingegangen seien. Im Jahr 2014 zahlte die Mieterin den Mietzins der Monate März, April und Mai jeweils am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Kreditinstitut ein und wies die Mietzahlungen zur Überweisung an. Die Vermieterin vertrat daraufhin die Auffassung, die Mieterin sei mit der Zahlung in Verzug, da die Miete in den genannten Monaten erneut jeweils nach dem dritten Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben worden sei. Deswegen kündigte die Vermieterin im Juli 2014 nach zunächst erfolgloser Abmahnung das Mietverhältnis u.a. wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos und hilfsweise fristgerecht. Anschließend verlangte die Vermieterin klageweise die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung der voranwaltlichen Kosten. Sowohl das Amtsgericht Köln in erster Instanz, als auch das Landgericht Köln als zuständiges Berufungsgericht wiesen die Klage der Vermieterin ab. Die Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) blieb ohne Erfolg.
Das Urteil:
Der revisionsrechtlichen Überprüfung hält das Berufungsurteil stand. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn die auf die verspäteten Mietzahlungen gestützten Kündigungen sind laut BGH unwirksam, weil die Miete rechtzeitig gezahlt worden sei. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB sei die Miete zu Beginn, spätestens bis
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zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspreche § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag zu zahlen sei. Daher reiche es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung aus, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung gemäß § 675f Abs. 3 Satz 2, § 675n Abs. 1 BGB bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Denn dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lasse sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein müsse. Der Begriff „Entrichten" bedeute nach allgemeinem Sprachgebrauch nur „das Bezahlen eines Geldbetrages". Auch die im Gesetz zum Ausdruck kommende Zielsetzung des § 556b Abs. 1 BGB lasse keine anderen Schlüsse zu. Da die Mieterin laut Sachverhaltsdarstellung stets bis zum dritten Werktag eines Monats die jeweilige Zahlung angewiesen habe, liege kein Zahlungsverzug vor. Entgegen der Auffassung der Klägerin könne eine unpünktliche Mietzahlung der Beklagten auch nicht aus der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmung hergeleitet werden, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankomme. Denn zu Recht sei in den Vorinstanzen davon ausgegangen worden, dass § 4 Nr. 3 Satz 1 des Formularmietvertrages, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Denn die mietvertragliche Regelung wei-
RECHT & STEUERN
Nr. 167 / Mai 2017
che zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB ab. Eine Geldschuld müsse aber unter rechtlichen Gesichtspunkten als rechtzeitig erbracht angesehen werden, wenn der Schuldner, hier der Mieter, das zur Übermittlung des Geldes ihm obliegende Erforderliche getan habe. Mithin sei eine Mietzahlung als rechtzeitig erbracht einzuordnen, wenn der Überweisungsauftrag vor Fristablauf, sprich innerhalb der ersten drei Werktage eines Monats, bei dem Geldinstitut von dem Mieter eingereicht werde und das Konto des Schuldners die erforderliche Deckung aufweise. Damit hält das BGH an seiner Auffassung fest, dass eine Geldschuld als qualifizierte Schickschuld zu werten ist, sodass der Schuldner zwar die Verlustgefahr, der Gläubiger allerdings das Risiko des verspäteten Zahlungseingangs trägt, wenn der Schuldner das seinerseits Erforderliche getan hat. Anders als vom Vermieter angenommen sei die Zahlungsverzugsrichtlinie in diesem Fall nicht anzuwenden, da es vorliegend gerade nicht um eine Angelegenheit zwischen Unternehmern gehe, sondern um eine solche zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Die Klausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, da sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermögliche, in denen die Verzögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sei. Die Bestimmungen des Zahlungsverkehrsrechts gemäß §§ 675c ff. BGB würden die Sachund Rechtslage nicht ändern. Eine etwaige Haftung des Zahlungsdienstleisters gegenüber dem Zahlungsdienstnutzer habe keinen Einfluss auf die Unwirksamkeit der von
der Klägerin verwendeten Formularbestimmung. Unzumutbarkeit sei gegeben, wenn der Mieter auf einen Geldanspruch gegen seine Bank verwiesen werde, der unter Umständen erst in einem Rechtsstreit durchzusetzen sei. Dies sei kein hinzunehmender Ausgleich der Folge, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt drohe. Es sei zu betonen, dass grundsätzlich zwar eine formular-mietvertragliche Rechtzeitigkeitsklausel der Inhaltskontrolle standhalten könne, allerdings nur dann, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe, und die Parteien zudem beide Kaufleute seien. Auf Wohnraummietverhältnisse sei dies angesichts der schwerwiegenden Nachteile nicht übertragbar. Mithin bleibe festzuhalten, dass der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse daran habe, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhten.
Mieters erst spätestens am Ende des auf den Zugangszeitpunkt des Zahlungsauftrags folgenden Geschäftstags dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Bei anderen Transaktionen im europäischen Wirtschaftsverbund sind vier Geschäftstage hinzunehmen. Fällt beispielsweise der dritte Werktag eines Monats auf einen Freitag, ist nach der neuen BGH-Rechtsprechung die Zahlung noch fristgerecht, wenn der Mieter sie erst an diesem Tag bei seinem Kreditinstitut beauftragt und die Miete am folgenden Montag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Sofern der dritte Werktag auf einen Samstag bzw. Sonntag fällt, ist die Zahlung erst zum Ende des Dienstags fällig. Es bleibt abzuwarten, welche Schwierigkeiten diese Entscheidung im Mietrecht, aber auch im Bereich der Darlehensverträge und im Finanzsektor allgemein bereiten wird. (BGH, Urteil vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15)
Anmerkung:
Das Urteil des BGH ist eine Kehrtwendung der Rechtsprechung zur Fälligkeit monatlicher Mietzahlungen und damit auch zur Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlungen. Denn es dürfte zukünftig wesentlich schwieriger sein, ein Mietverhältnis aufgrund von wiederholt verspäteter Zahlungen zu kündigen. Es ist stets nachzuprüfen, ob die Mietpartei nicht doch die Zahlung rechtzeitig bis zum dritten Werktag eines Monats zur Überweisung angeordnet hat. Hierbei ist es zu beachten, dass gemäß BGH der Samstag im Wohnraummietrecht nicht als Werktag zu zählen ist. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass nach § 675s BGB der Vermieter verpflichtet ist hinzunehmen, dass der Mietbetrag bei inländischen Vorgängen von dem Zahlungsdienstleister des
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Quelle: WohnArt 03/2017
LärmGeruchsbelästigung und
Meerschweinchen müssen umziehen
Ihr nächtliches Quieken und ihr Geruch kostete einigen Meerschweinchen ihr Zuhause, die zu Versuchszwecken in ei nem Gehege einer Uni wohnten. Eine Nachbarin hatte sich erfolgreich über die beschwert. Kleintiere wie Nager Meerschweinchen oder Kaninchen dür fen zwar draußen gehalten werden, die Käfige müssen aber den laut Landes recht notwendigen Abstand zum nächs ten Grundstück In diesem Fall einhalten. stand das Gehege nur zwei Meter vom Nachbargrundstück der Klägerin ent fernt (Verwaltungsgericht Münster, AZ.: 2 K 1015/13).
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RECHT & STEUERN
Nr. 167 / Mai 2017
Touristen als Mangel
Zu viel Trubel in einem Mietshaus darf nicht sein In Großstädten werden immer häufiger Wohnungen in Mietshäusern an Feriengäste vermietet. Das bringt wegen der kurzen Aufenthaltsdauer der Urlauber erhebliche Unruhe mit sich. Die übrigen, „regulären", Bewohner des Hauses müssen sich das nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht bieten lassen. (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 S 203/16)
Der Fall:
Wer im Urlaub ist, der bleibt gerne länger auf und feiert dann vielleicht auch in der Nacht ein wenig. Das verträgt sich nicht gut mit den Interessen von dauerhaft dort wohnenden Menschen, die morgens in die Arbeit müssen. Außerdem kann eine Vermietung an Touristen noch zu anderen Störungen führen: Die Betroffenen klingeln versehentlich an der falschen Wohnungstüre, sie reisen zu ungewöhnlichen Zeiten an, rollen ihre Koffer über die Flure und fühlen sich eventuell auch der Hausordnung nicht so verpflichtet. Ein Mieter in Berlin wollte sich das nicht gefallen lassen.
Das Urteil:
Die Richter entschieden, dass ein Vermieter seinen Dauermietern gegenüber zur Beseitigung eines solchen Mangels verpflichtet ist. Das gelte auch dann, wenn ein gewerblicher Zwischenmieter diese Zimmervermittlung an Touristen betreibt. Schon alleine, wenn in einem Gebäudeteil viele Wohnungen zu diesem Zweck vermietet werden, dann spricht der Beweis des ersten Anscheins für Lärmimmissionen, die über das übliche Maß hinausgehen.
Klarheit ist gefragt
Bei der Tagesordnung für die Eigentümerversammlung Das Urteil:
Die Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ganz wichtige Veranstaltung. Dort können maßgebliche Entscheidungen getroffen werden, auch solche, die den einzelnen Eigentümer viel Geld kosten. Deswegen erwartet die Rechtsprechung nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass die einzelnen Punkte der Tagesordnung vorher klar bezeichnet werden. (Amtsgericht München, Aktenzeichen 481 C 53/16 WEG)
Der Fall:
In der Einladung zur Eigentümerversammlung war angekündigt worden, dass über Auftragsvergaben für bestimmte Arbeiten abgestimmt werden solle. Stattdessen wurde mehrheitlich beschlossen, den Verwalter
Das Amtsgericht München schloss sich dieser Rechtsmeinung an. Die für die Versammlung vorgesehenen Beschlüsse müssten in der Tagesordnung so genau bezeichnet werden, dass die Eigentümer in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verstehen können, worum es geht und welche Auswirkungen es für den einzelnen wie für die Gemeinschaft hat. Schlagwortartige Bezeichnungen reichten nicht aus. umfassend zum Erteilen von Nachtragsaufträgen zu bevollmächtigen. Aus der Gemeinschaft heraus wurde das in der Folgezeit angefochten. Die Begründung: Das sei aus der Tagesordnung nicht herauszulesen gewesen, mithin habe auch eine Vorbereitung darauf nicht erfolgen können.
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Quelle: WohnArt 03/2017
RECHT & STEUERN
Nr. 167 / Mai 2017
Streit um das Erbe
Zivilprozesskosten sind keine außergewöhnliche Belastung Nicht jeder Erbfall lässt sich friedlich regeln. Manchmal kommt es unter den Erben zu Auseinandersetzungen bis vor die Schranken des Gerichts. Die Kosten dafür sind nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuer der LBS zum Leidwesen der Betroffenen nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich absetzbar. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VIR 70/14)
Der Fall:
Zwei Erbinnen stritten in einem komplizierten Zivilverfahren um die Eigentumsanteile an einem Zweifamilienhaus. Der Bundesfinanzhof musste im Anschluss daran entscheiden, ob solche prozesskosten, wenn sie denn die entsprechende Höhe erreicht haben, als außergewöhnliche Belastung anzuerkennen seien. Davon spricht man im Steuerrecht, wenn es sich um zwangsläufig entstehende Aufwendungen handelt, denen sich der Steuerpflichtige aus rechtlichen, sittlichen oder tatsächlichen Gründen nicht entziehen kann.
Das Urteil:
Der BFH wies genau diese erforderliche Zwangsläufigkeit zurück. Schon in seiner bisherigen Rechtsprechung hatte er Zivilprozesskosten nur dann anerkannt, wenn das Verfahren existenziell wichtige Bereiche bzw. den Kernbereich menschlichen Lebens berührte. Die Richter sahen das im Zusammenhang mit einer erbrechtlichen Auseinandersetzung nicht als gegeben an. Der Steuerpflichtige sei nicht Gefahr gelaufen, seine Existenzgrundlage zu verlieren oder seine lebensnotwendigen Bedürfnisse nicht mehr befriedigen zu können. Die Möglichkeit einer Schmälerung der Vermögensposition zu erleiden, wie hier im Erbprozess, reiche dazu nicht aus.
Zu viert auf 25 Quadratmetern
Das war für den Richter ein klarer Fall der Überbelegung Bis zu einer gewissen Grenze ist es die Privatsache eines Mieters, mit wie vielen Familienangehörigen er sich in seiner Wohnung aufhält - ob es also etwas enger zugeht oder jedem Mitbewohner viel Raum zugestanden wird. Doch eines dürfen Mieter nicht tun: Es ist ihnen nicht gestattet, das Objekt überzubelegen. In einem Münchner Fall war schon via Mietvertrag vereinbart worden, dass sich in einer 25-Quadratmeter-Ein räum wohnung nur der Mieter und höchstens noch seine (Ehe-)Partnerin dauerhaft aufhalten dürften. Im Laufe derzeit kamen allerdings zwei Kinder des Paares hinzu. Der Eigentümer kündigte mit dem Hinweis auf Überbelegung. Die Justiz sah es nach Information des Info-
dienstes Recht und Steuern der LBS ebenso und verwies darauf, dass einem Erwachsenen bzw. zwei Kindern im Alter bis zu 13 Jahren durchschnittlich mindestens zehn Quadratmeter zustehen müssten.
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Das sei hier klar unterschritten. (Amtsgericht München, Aktenzeichen 415 C 3152/15)
Quelle: WohnArt 02/2017
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Einsendes chluss 31. Mai 2 017
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