169 mitteilungsblatt web by dietrich kuehne

Nr. 169 | November 2017

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Geburtstagskaffee 11. November, 15.00 Uhr Aus dem Verein

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– Termine / Vortrag – Geburtstagskaffee – Lüftungsanlagen

Aktuell & Immobilien – Sicherheit – Schnee räumen – Wohngefühl – Einbruchschutz – Bodenständig

Energie & Haustechnik – Effizienzklasse A+++ – Innovative Holzheizung – Hausbau: 20 Mängel

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AUS DEM VEREIN

Nr. 169 / November 2017

Vortrag: Bezirksschornsteinfeger Rüdiger Schäder Wichtige Neuerungen und Gesetzesänderungen rund um das wichtige Thema „Kehrordnung“

Termine 2017

Geburtstagskaffee am Samstag den 11. November 2017 um 15:00 Uhr im Hotel zum Röddenberg

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AUS DEM VEREIN

Nr. 169 / November 2017

Liebe Vereinsmitglieder, das Jahr 2017 ist überlagert von wichtigen politischen Entscheidungen. Zuerst die Bundestagswahl und dann die vorgezogene Landtagswahl in Niedersachsen haben die letzten Monate geprägt. Die Medien waren voll von Berichten zu diesen Ereignissen. Die Politiker haben sich wieder einmal mit Versprechungen überboten. Wenn auch nur ein kleiner Teil davon umgesetzt wird, dann haben wir hier in Südniedersachsen bald eine „blühende Landschaft“. Wir hoffen jetzt alle, dass es rasch zu einer Regierungsbildung in Berlin und Hannover kommt. Wir Haus- und Grundeigentümer wünschen uns, dass Steuern und Abgaben nicht weiter ins Uferlose steigen. Der Landkreis Göttingen hat ja bereits für 2018 eine kräftige Erhöhung der Müllgebühren angekündigt. Haus & Grund Osterode blickt auf ein erfolgreiches und sehr arbeitsintensives Jahr 2017 zurück. Wir sind gut aufgestellt und arbeiten daran, stets kompetent und effektiv Hilfestellung zu geben. Auf unserem Geburtstagskaffee am Samstag, 11. November 2017 um 15.00 Uhr im Hotel „Zum Röddenberg“ wird der Bezirksschornsteinfegermeister Rüdiger Schäder uns mit wichtigen Neuerungen und Gesetzesänderungen rund um das wichtige Thema „Kehrordnung“ bekannt machen. Bei Kaffee und Kuchen findet sich dann bestimmt noch Gelegenheit zu einem persönlichen Gespräch. Ich freue mich darauf. Ihr Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

Fachbetrieb der Innung Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a Mitglied im Fachverband 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de

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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein

Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.

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AUS DEM VEREIN

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Lüftungsanlagen: Fluch oder Segen? Neue Broschüre zur kontrollierten Wohnraumlüftung

Dossier: Von der erfolgreichen Umfrage zur Broschüre

Stuttgart, 24.07.2017 - Ob Neubau oder sanierter Bestand: Energieeffiziente Wohngebäude sind heute gut gedämmt und zunehmend luftdicht ausgeführt. Dadurch fehlen die ehemals offenen Fugen durch die frische Luft eindringen kann. Die Bewohner müssen deshalb - auch aus gesundheitlichen Gründen - häufiger lüften. Doch sind sie nicht immer ganztags zu Hause um auch winters regelmäßig die Fenster zu öffnen. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung kann diese Aufgabe automatisch übernehmen und zudem schädliche Partikel aus der Außenluft wegfiltem. Doch Bauherren sind gegenüber dem Einbau von Lüftungsanlagen häufig skeptisch eingestellt und befürchten Nachteile für das Raumklima und Lärmbelästigung. Die neue Pdf-Publikation „Lüftungsanlagen: Fluch oder Segen?" von Melita Tuschinski, Herausgeberin des Experten-Portals EnEV-online.de, erläutert die Vorzüge und Chancen von Lüftungsanlagen. Sie zeigt aber auch auf, mit welchen Problemen Bewohner konfrontiert sind und welche Konzepte und Lösungen dabei helfen können.

30 Experten beantworteten die Fragen zu den Vorzügen, Problemen und Lösungen für die kontrollierte Wohnraumlüftung sowie zu den Tendenzen für die Zukunft - darunter Architekten, Planer, Vertreter von Bauherren- und Industrieverbänden und Hersteller von Systemen und Komponenten für die kontrollierte Wohnungslüftung. Das Dossier stieß auf hohes Interesse unter den EnEV-online Lesern. Melita Tuschinski: „Deshalb gehen wir jetzt einen Schritt weiterund veröffentlichen diese Pdf-Broschüre zu diesem Thema. Wir danken unseren Info-Partnern, die zum Gelingen der ersten Ausgabe beigetragen haben."

Broschüre: Zielgruppe und Themen der ersten Ausgabe

Die Pdf-Publikation lässt sich Schritt für Schritt mit aktuellen Themen erweitern und umfasst sowohl Interviews und Berichte, als auch praktische Arbeitshilfen für Architekten, Planerund Energieberater. Die Informationen sind auch für Bauherren, Eigentümer und Verwalter von Wohngebäuden von Interesse. Die erste Ausgabe der Broschüre „Lüftungsanlagen: Fluch oder Segen?" befasst sich mit folgenden Themen: • Experten-Antworten zur EnEV-online Umfrage, • Sicht der Bauherren zu Lüftungsanlagen, • Beispiele aus der Rechtspraxis, • Praxis-Erfahrungen und Lösungen der Info Partner. Nach dem Öffnen der Pdf-Datei können Leser direkt zu den Beiträgen „springen", wenn sie die Lesezeichen-Funktion aktivieren. Über den kostenfreien EnEV-Newsletter informiert Melita Tuschinski über neue, ergänzte Ausgaben der Broschüre. In Zusammenarbeit mit der Autorin können weitere Info-Partner dazu beitragen, die größten Irrtümer zur kontrollierten Wohnraumlüftung zu widerlegen und Bauherren und Bewohner von den Vorzügen eines kontinuierlichen und effizienten Luftaustausches zu überzeugen, www.service.enev-online.de/portal/kontakt.htm

Vorurteile: Lüftungsanlagen oft unerwünscht

„In EnEV-online sprechen wir vorwiegend Fachleute an, die das Energieeinsparrecht für Gebäude professionell anwenden." erklärt Tuschinski. Die Idee für diese Broschüre entwickelte sich aus den Anfragen etlicher Bauherren, die sich gegenüber Lüftungsanlagen sehr skeptisch zeigten. Die häufigste Frage bezog sich auf die Vorgabe des Architekten oder Planers, dass die Energieeinsparverordnung (EnEV) dazu verpflichtet, im neuen Haus eine Lüftungsanlage zu installieren. „Im Gespräch wurde sehr schnell klar, dass unter Bauwilligen viele Irrtümer und Vorurteile zu Lüftungsanlagen verbreitet sind." erklärt die Architektin Tuschinski. „Und der Blick in Internet-Foren zeigte die große Bandbreite der Unzufriedenheit und falschen Einschätzungen. Deshalb starteten wir zunächst eine Umfrage und haben die Ergebnisse in einem Dossier zur kontrollierten Wohnungslüftung zusammengefasst."

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S I C H ER H E I T

Abschließen oder nicht? Eingangstüren im Mehrfamilienhaus sorgen immer wieder für Ärger. Selbstverriegelnde Panikschlösser können so manchen Konflikt lösen - und halten zugleich für den Fall der Fälle den Fluchtweg offen.

Haustür nachts abschließen - ja oder nein? Spezielle Schließtechnik erhöht die Sicherheit im Mehrfamilienhaus Die Haustür im Mehrfamilienhaus ist häufig ein Stein des Anstoßes: Die einen schließen immer ab, die anderen nie. Ärger ist da vorprogrammiert - und zwischen den Stühlen sitzt die Hausverwaltung.

127/12). Da die meisten Haustüren in Mehrparteiengemeinschaften gleichzeitig die einzige Option für eine Flucht sind, betrifft das nahezu jedes Mietshaus in Deutschland. Abhilfe kann hier spezielle Schließtechnik schaffen.

Ein wichtiger Aspekt ist der Versicherungsschutz im Schadensfall. Denn nicht zu unterschätzen ist das Risiko, dass durch eine verriegelte Eingangstür im Gefahrenfall der Fluchtweg blockiert sein könnte. So hat etwa das Landgericht Frankfurt in einem Rechtsstreit eindeutig entschieden: Haustüren in Mehrfamilienhäusern dürfen nicht verriegelt werden, wenn damit die Flucht ohne Schlüssel in einem Notfall verhindert wird (Aktenzeichen: 2-13 S

Panikschloss hält den Weg nach draußen immer offen

Bestehen etwa Vermieter, Verwalter oder auch Bewohner auf einem abgeschlossenen Haupteingang im Mehrfamilienhaus, verstoßen sie damit gegen Brandschutzvorschriften und gefährden die problemlose Flucht aus einem brennenden Haus. Eine Lösung stellen selbstverriegelnde Panikschlösser

dar, wie sie in öffentlichen Gebäuden bereits zum Einsatz kommen. Mit Mediator, einem selbstverriegelnden Fluchttürschloss mit elektrischem Öffner, bietet etwa Assa Abloy eine Sicherheitslösung für Mehrfamilienhäuser an, die für Ruhe im Haus sorgt. Ein besonderer Vorteil: Für die Nachrüstung sind weder bauliche Verände¬rungen noch eine gesonderte Verkabelung notwendig.

Sicherer Schutz vor Einbrechern und anderen Gefahren

Die Funktionsweise des Sicherheitsschlosses ist schnell erklärt: Fällt die Eingangstür ins Schloss, verriegelt das System automatisch

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- jedoch nur von außen nach innen. Somit ist die Haustür ständig - Tag wie Nacht - verschlossen, die Wohnungen sind vor Einbrechern und anderen ungebetenen Gästen gut geschützt. In der Gegenrichtung von innen nach außen sorgt ein spezieller Mechanismus dafür, dass die Tür jederzeit ohne Schlüssel geöffnet werden kann - der Fluchtweg bleibt frei zugänglich. Auch der Komfort des Türsummers bleibt erhalten: Die Tür kann jederzeit von der Wohnung aus entriegelt werden - auch wenn sie verschlossen ist. Für noch mehr Sicherheit und einen erhöhtenEinbruchschutz ist das System als Mehrpunkt-verriegelung erhältlich, die Haus-, Wohnungs- und Nebeneingangstüren über ein Hauptschloss und zwei Nebenschlösser an drei Punkten fest verschließt und verriegelt.

Fällt die Eingangstür ins Schloss, verriegelt das System automatisch - jedoch nur von außen nach innen. Der Fluchtweg nach außen bleibt weiter frei zugänglich.

Mehr Komfort zu jeder Uhrzeit

Auch in Kombination mit einer Gegensprechanlage lässt sich das Mediator-System einsetzen, was den Komfort zusätzlich erhöht. Wenn in Mehrfamilienhäusern früher die Anweisung galt, die Haustür nach 22 Uhr abzuschließen, wurde gleichzeitig der Summer der Anlage nutzlos. Später Besuch musste mit dem Schlüssel in der Hand persönlich vom Hauseingang abgeholt und wieder hinausbegleitet werden. Mit dem Panikschloss ist das nicht mehr nötig.

Quelle: WohnArt 10/2017

Bundesmeldegesetz vereinfacht Auszugsbescheinigung entfällt seit 1. November 2016 Vermieter müssen ihren Mietern seif 1. November 2016 keine Bescheinigung mehr ausstellen, wenn diese ausziehen. Die vielfach als bürokratiefördernd kritisierte Regelung wurde durch das „Erste Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften" wieder abgeschafft. Sie war genau ein Jahr zuvor mit dem Inkrafttreten des neuen Meldegesetzes eingeführt worden.

zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden. Im neuen Gesetz wird klargestellt, wie zu verfahren ist, wenn Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch sind: Künftig muss neben Name und Anschrift des Wohnungsgebers nur der Name, nicht jedoch die Anschrift des Eigentümers genannt werden. Der Wohnungsgeber kann die Bestätigung gegenüber der Meldebehörde elektronisch abgeben. Gegenüber dem Mieter muss sie schriftlich erfolgen. Die Wohnungsgeberbestätigung wurde eingeführt, um Scheinanmeldungen zu vermeiden.

Die Vermieterbescheinigung ist dann nur noch beim Einzug erforderlich. Mit dieser muss sich der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Einzug beim

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Der Verband der Fußwegreinigungs-Unternehmer e. V. informiert:

Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen

Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.

Für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich

Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die

Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Bau-recht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können - und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen müssen Hauseigentümer den Zustand

des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen - und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen. Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät die ARGE Baurecht auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch

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beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen. Solche „Buckelpisten" sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden. Für den Fall der Fälle rät die ARGE Baurecht zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.

Mit dem Winterdienst Steuern sparen In einem vor dem Bundesfinanzhofs (BFH) verhandelten Fall ging es um die Kosten für eine regelmäßige Schneeräumung auf dem öffentlichen Gehweg vor dem Haus der Auftraggeber. Die Rechnung des beauftragten Unternehmens reichten sie mit der Steuererklärung beim Finanzamt ein und machten die Aufwendungen als sogenannte „haushaltsnahe Dienstleistung" geltend. Das Finanzamt ließ die Kosten jedoch unberücksichtigt, weil der Winterdienst außerhalb des Grundstücks und damit nicht „haushaltsnah" erbracht worden sei. Der BFH gab jedoch der Klage der Anwohner gegen diese Entscheidung statt. Der Begriff „im Haushalt" sei nicht räumlich, sondern funktionsbezogen auszulegen, so die obersten Finanzrichter. Es genüge, dass die Dienstleistung zum Nutzen des Haushalts erbracht werde, auch wenn dies außerhalb der Grundstücksgrenze geschehe. Notwendig ist allerdings, dass die Tätigkeit ansonsten üblicherweise von Familienmitgliedern erbracht wird, dem Haushalt dient und ein räumlicher Zu-sammenhang zum Haushalt bestehe. Dies ist laut ARAG Experten der Fall, wenn - wie hier - der Eigentümer oder Mieter zur Schneeräumung auf dem Gehweg verpflichtet ist (BFH, Az.: VIR 55/12). Die Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen kann sich steuermindernd auswirken - auch, wenn die Tätigkeiten außerhalb der Grundstücksgrenzen erbracht werden.

Quelle: WohnArt 08/2017

Rollator-Parkplatz

Mieterin durfte Gehhilfe neben der Haustür abstellen Inzwischen haben wir uns längst daran gewöhnt, dass viele Menschen mit einem Rollator unterwegs sind. Nur auf diese Weise können sie oft noch mobil sein. Doch was geschieht mit dieser Gehhilfe, wenn sie gerade nicht gebraucht wird? Genau darum drehte sich ein Prozess vor dem Amtsgericht. Ein Hauseigentümer wollte es seiner Mieterin nämlich verbieten, dass sie ihren Rollator rechts neben der Haustür abstellte. Das versperre den Weg zum Keller. Stattdessen bot er an, das Gerät in einem weiter entfernten Schuppen unterzubringen oder es in jedem Einzelfalle in die Wohnung tragen zu lassen. Mit

beidem war die Mieterin nicht einverstanden. Das zuständige Gericht sah es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ebenso. Zwar scheide der Platz rechts neben der Haustür tatsächlich wegen des Kellerzugangs aus. Aber links neben der Tür dürfe der Rollator künftig abgestellt werden. AG Recklinghausen, Az. 56 C 98/13 sualen Maßnahmen gegen ihn komme. Aber hier fehle es trotzdem an einem zwingenden Ursachsenzusammenhand. Ob am Ende eventuell die Polizei wegen eines übertriebenen Einsatzes die Reparatur bezahlen müsse, wurde im vorliegenden Verfahren nicht erörtert.

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Nr. 169 / November 2017

Eine Dämmung mit Mineralwolle zahlt sich aus. Energieberater unterstützen bei der Planung und sprechen Empfehlungen aus.

Wohngefühl rauf, Betriebskosten runter Eine fachgerechte Dämmung spart deutlich Kosten ein Der positive Effekt einer Dämmmaßnahme ist nicht nur ein optimales Wohngefühl, sondern macht sich auch schnell im Geldbeutel bemerkbar. Ein gedämmtes Haus verbraucht zum Beispiel weniger Brennstoff, um die gleiche Innentemperatur zu erreichen - das Ergebnis ist eine spürbare Reduktion der Heizkosten. Da es sich bei der Entscheidung jedoch um eine Investition handelt, stellt sich Bauherren die Frage, ob sich die Maßnahme am Ende auszahlt. Die gute Nachricht: Eine fachgerechte Dämmung mit Mineralwolle – egal ob Glas- oder Steinwolle – lohnt sich tatsächlich und das Kosten-/Nutzenverhältnis lässt sich bereits vorab relativ genau ermitteln. Bei der Planung der individuellen Maßnahmen ist es wichtig, von Beginn an auf die Unterstützung von Experten zu setzen. Ein erfahrener

Energieberater ist hier der richtige Ansprechpartner, denn er ist in der Lage, sowohl die energetische Situation des Hauses zu analysieren als auch Schwachstellen zu identifizieren und Empfehlungen auszusprechen. Kleinere Projekte, etwa das Anbringen von MineralwolleDämmschalen an Heizungsrohren oder die Dämmung der obersten Geschossdecke können passionierte Handwerker problemlos selbst erledigen. Aufwendigere energetische Sanierungen wie die Installation eines Wärmeverbundsystems (WDSV) lohnen sich dagegen, wenn ohnehin eine umfassende Sanierung des gesamten Hauses geplant ist: Hier lassen sich die „Sowieso-Kosten" wie das Aufstellen eines Gerüsts sowie Material und Arbeitszeit ideal ausnutzen. In die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Dämmung fließen dann nur noch die Kosten ein, die für den energe-

tischen Bereich verwendet werden. Eine weitere Möglichkeit zu sparen sind Fördergelder. Es gibt unter anderem verschiedene Programme des Bundes, die in Form von zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) abgewickelt werden. Ein weiterer Vorteil der Dämmung liegt in der deutlichen Wertsteigerung des Gebäudes. Eine weniger energiehungrige Immobilie lässt sich nicht nur leichter verkaufen oder vermieten, sondern bringt auch höhere Erträge. Ebenfalls nicht außer Acht zu lassen sind zudem die positiven Eigenschaften von Mineralwolle im Alltag: eine hohe Behaglichkeit, sowie ein deutlich verbesserter Brand- und Schallschutz. Mehr unter www.der-daemmstoff.de.

Quelle: WohnArt 09/2017

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Einbruchschutz?

Polizeiliche Empfehlungen bieten Orientierung - „Die Versicherung zahlt doch" - „Bei mir ist nichts zu holen" - „Wir haben einen Hund". Auch wenn diese Aussagen richtig sein können, zeigen sie, dass die Gefahr und die Folgen eines Einbruchs falsch eingeschätzt werden. Der Hund ist nicht immer da-heim, sondern wird Gassi ge-führt oder ist mit im Urlaub. Ob tatsächlich nichts zu holen ist, weiß der Einbrecher im Vorfeld nicht. Und auch wenn die Versicherung den finanziellen Schaden eines Einbruchs ersetzt, sind Erinnerungsstücke meist unwiederbringlich verloren und das Sicherheitsgefühl in den eigenen vier Wänden nachhaltig verletzt. Die Polizei Hannover setzt sich dafür ein, über das Einbruchrisiko sachlich aufzuklären. Die Technischen Fachberater der polizeilichen Beratungsstelle räumen mit Mythen und Vorurteilen auf und informieren zu tatsächlichen Täterarbeitsweisen sowie Schwachstellen an Haus und Wohnung. Sie zeigen auf, wie man durch richtiges Verhalten das Einbruchrisiko senken kann und welche Kriterien Sicherheitstechnik erfüllen sollte, damit ein Einbruchversuch scheitert. Die polizeilichen Empfehlungen bieten Orientierung in der Vielfalt der Produkte und Ratschläge.

Technik-Tipps:

Sicherheitstechnik sollte nach entsprechenden Normen ihre Einbruchhemmung nachgewiesen haben. Zur polizeilichen Empfehlungspraxis zählen damit u. a.: l Fenster und Türen ab der Widerstandsklasse RC 2 (DIN EN 1627) oder

l Pilzkopfzapfen-Beschläge in Fenstern und Fenstertüren (DIN 18104 Teil 2) oder l geprüfte aufgeschraubte Sicherungen/Schlösser an Türen, Fenstertüren und Türen (DIN 18104 Teil 1) l abschließbare Fenstergriffe, die mindestens 100 Nm Drehmoment widerstehen (DIN 18267) l Mehrfachverriegelungen für Haustüren, optimal mit Hakenschwenkriegel (DIN 18251) l Profilzylinder mit Bohr- und Ziehschutz (DIN 18252) l Überfall-und Einbruchmeldeanlagen ab Grad 2 (DIN EN 50131)

l Fenster und Türen immer abschließen, wenn man das Haus verlässt und l bei Abwesenheit immer die Klingel abschalten (Anwesenheitskontrolle durch Täter) l Anwesenheit simulieren -Beispiel: in verschiedenen Räumen zu verschiedenen Zeiten Licht an- und wieder ausgehen lassen l eine gute Nachbarschaft pflegen, auf einander Acht geben l im Verdachtsfall sofort über die Rufnummer 110 die Polizei informieren

Verhaltens-Tipps:

Die Technische Prävention kann sinnvoll durch richtiges Verhalten ergänzt werden - hier rät die Polizei u. a.:

Quelle: WohnArt 09/2017

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Geländer müssen Fachbetrieb Vorschriften entsprechen! der Innung

Balkongitter und Treppengelän der im und am Haus können für Kinder gefährMitglied im Fachverband lich werden, wenn sie ihren Kopf durch die Geländerstäbe stecken und sich nicht mehr selbst befreien können. Damit das nicht passiert, dürfen Gitterstäbe höchsIhr zuverlässiger Partnervoneintens zwölf Zentimeter Abstand ander haben, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Das reicht gerade C.L.Schröder jun. OHG aus, damit derFrank Kinderkopf nicht hindurch Willi und Wedemeyer passt. Gefährlich sind auch waagerechte Gitterstreben,

Scheffelstr. 3-5 denn Kinder benutzen sie gern als Klettergerüst. solltenam deshalb immer 37520Streben Osterode Harz senkrecht angeordnet sein. Es hat Tel. 05522/6857- Fax 3383 also gute Gründe, warum es für Geländer Vorwww.wedemeyer-schroeder.de schriften gibt. Vorsicht ist auch bei Geländern vor Französischen Baikonen geboten. Ihre Befestigung muss sogar statisch berechnet werden, damit niemand beim Anlehnen abstürzt. Heimwerker sollten das bedenken und selbst bei Fachfirmen kritisch prüfen lassen, ob nach Statik gebaut wird. Dachdeckermeister

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AKTUELL

Nr. 169 / November 2017

Bodenständig Urteile zum Themenkreis Fußboden: Teppich, Parkett, Schmutzmatte Um eines kommt niemand herum, der ein Gebäude betritt: den Kontakt mit dem Fußboden. Mal besteht der Untergrund aus Holzdielen oder aus Parkett, mal aus Teppich oder sogar nur aus Beton. Doch egal, welcher Belag: Immer wieder kann es einen Rechtsstreit wegen des Bodens geben. Weil er für die darunter Wohnenden zu laut ist, weil jemand ausrutschte und sich verletzte, weil er nicht mehr schön anzusehen ist. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner ExtraAusgabe neun Urteile deutscher Gerichte vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof vor, die sich mit diesem Thema befassen. Es geht dabei unter anderem um Katzen, die einen Parkettboden gründlich ruinierten, und um eine nicht funktionierende Fußbodenheizung. Wohnungsinhaber fühlten sich gestört, nachdem der über ihnen wohnende Eigentümer den Bodenbelag gewechselt hatte. Vorher war es der „leisere" Teppichboden gewesen, nachher war es Parkett. Das sollte rückgängig gemacht werden, befand der Kläger. Schon bei der Errichtung des Gebäudes in den 70er Jahren sei schließlich von der hochwertigen Ausstattung mit Teppichböden die Rede gewesen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 73/14) gestand jedoch dem Miteigentümer die Wahl des Bodens zu. Die Belästigung sei unterhalb der Trittschallgrenze von 63 Dezibel und somit zumutbar. Fehlende Fußleisten machen den Gesamteindruck eines Wohnraumes im Regelfall bestimmt nicht schöner. Doch ein Mieter kann deswegen nicht automatisch seine monatlichen Zahlungen an den Eigentümer mindern. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie sei nämlich auch ohne Fußleiste möglich, befand das Amtsgericht Rheine (Aktenzeichen 14 C 230/11). Weder werde die Gesundheit der Mieterin beeinträchtigt noch müsse diese deswegen von ihren alltäglichen Gewohnheiten abweichen, hieß es im Urteil. In Berlin stritten Eigentümer und Mieter um eine andere Frage. Sie waren sich uneins darüber, ob ein Dielenboden unter die Rubrik „hochwertiger Bodenbelag" falle. Das hätte dem Mietspiegel zu Folge als Sondermerkmal eine höhere Einstufung des Objekts bedeuten können. Doch auch ein abgezogener, abgeschliffener und gewachster Dielenbelag sei nicht mit den geforderten gehobenen Ansprüchen zu vereinbaren, urteilte das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 220/1 1). Laut Mietspiegel wären als hochwertig „Parkett, Naturoder Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Bodenbelag" in Frage gekommen. Manchmal passt der gewünschte Bodenbelag rein technisch einfach nicht in die vorhandene Umgebung. Das mussten Mieter erleben, als sie statt des vorhandenen Linoleums einen Teppichboden verlegen lassen wollten. Dafür war aber der Abstand zwischen Boden und Türunterkante zu gering. Deswegen beantragten die Mieter beim Eigentümer, die Türe entsprechend kürzen zu dürfen. Das wurde ihnen schließlich vom Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (Aktenzeichen 111 C 319/09) verweigert. Die Begründung: Der vorhandene Abstand erfülle die entsprechenden DIN-Normen, mehr könne ein Mieter nicht fordern.

Ein alter, abgenutzter Teppichboden stellt nicht nur eine optische Beeinträchtigung dar, er kann auch zu einer Stolperfalle werden. Das war bei einem zwölf Jahre alten Modell in einer vermieteten Wohnung der Fall. Aus diesem Grund minderte der Mieter seine Zahlungen und erhielt vor dem Landgericht Darmstadt (Aktenzeichen 6 S 17/13) Recht. Die zuständigen Zivilrichter befanden, eine fünfpro-zentige Minderung sei angemessen, denn das vorhandene Problem gehe weit über ästhetische Fragen hinaus. Schmutzfangmatten mögen eine sinnvolle Einrichtung sein, weil sie vermeiden helfen, dass allzu viel Staub, Dreck und Matsch in die Innenräume eines Gebäudes gelangen. Was aber, wenn sich eine Frau mit ihren Stöckelschuhen in den Löchern einer solchen Matte verfängt, stürzt und erhebliche Verletzungen davonträgt? So war es am Eingang eines städtischen Gebäudes geschehen. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 1 1 U 127/15) lehnte die Forderung nach Schadenersatz ab. Die Matte sei klar erkennbar und bei vorsichtigem Begehen gefahrlos zu überwinden gewesen. Auch wenn man vielleicht im ersten Moment nicht daran denkt - Tiere sind in der Lage, einen Parkettboden komplett zu ruinieren. So waren drei Katzen in einer Drei-Zimmer-Wohnung oft mehrere Stunden unbeaufsichtigt gewesen und hatten auf den Holzboden uriniert. Das Parkett wurde so schwer beschädigt, dass es ersetzt und sogar die darunter liegende Betondecke abgefräst werden musste. Die Haftpflichtversicherung der Tierhalterin müsse für den Schaden nicht aufkommen, beschied das Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 5 W 72/13). Es handle sich um eine übermäßige Nutzung der Mietsache, die nicht durch den Vertrag mit der Assekuranz abgedeckt sei. Eine Fußbodenheizung wird von vielen Bauherren als sehr angenehm empfunden. Gerne nehmen sie dafür einen gewissen planerischen und finanziellen Aufwand in Kauf. Doch wenn die Heizung nicht richtig funktioniert, ist das ärgerlich. Ein Eigentümer hatte mit dem Heizungsbauer abgemacht, dass die neue Fußbodenheizung in der Lage sei, bei Außentemperaturen bis minus 1 6 Grad den Wohn-raum auf 23 Grad Celsius zu erwärmen. Doch diese Leistung konnte auf Grund des Raumvolumens nicht erbracht werden. Das hätte nach Überzeugung des Oberlandesgerichts München (Aktenzeichen 9 U 2902/14) der Heizungsbauer erkennen und dem Bauherrn klar machen müssen. Er müsse die baulichen Gegebenheiten einbeziehen, weswegen hier ein Mangel seiner Arbeit vorliege. Regelungen im Mietvertrag, wonach ein Teppichboden nach Beendigung des Vertragsverhältnisses bedarfsunabhängig erneuert werden muss, sind unwirksam. Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer einen Teil der Kaution zurückbehalten, weil der Mieter vor seinem Auszug keinen neuen Teppichboden verlegt hatte. Das Amtsgericht Dortmund (Aktenzeichen 425 C 2787/14) betrachtete die Regelung im Einklang mit der BGH-Rechtsprechung als unwirksam, denn sie stelle wegen ihrer starren Formulierung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 169 / November 2017

Auf Effizienzklasse A+++ kommt es an! Wer sich ein neues HaushaltsGroßgerät zulegt, sollte immer auf das EU-Label achten. Gerade beim Kauf dieser Geräte legt man seine Stromkosten auf viele Jahre hinaus fest. Wer also auf sparsame Geräte der Effizienzklasse A+++ setzt, verringert seine Stromkosten nachhaltig und unterstützt gleichzeitig die Energiewende in Deutschland.

Neue Trends bei Haushaltsgeräten

Smarte Technik ist in aller Munde. Neue Geräte werden zunehmend mit smarter Technologie ausgestattet. Damit versprechen die Hersteller mehr Komfort und mehr Nutzen für den Verbraucher. (1) Zum Beispiel die Einbindung ins Internet: Damit können die Geräte per Handy gesteuert und aktuelle Informationen aufs Gerätedisplay gebracht werden. Oder im Fall eines Defekts erhält der Kundendienst einen Zugriff auf das Gerät. (2) Oder die Automatisierung: Zum Beispiel die automatische Waschmittel-Dosierung bei Waschmaschinen oder die automatische Abtaufunktion in Gefriergeräten. (3) Oder einfach mehr Qualität für den Verbraucher: Durch die gezielte Regelung von Temperatur und Feuchte im Kühlschrank bleiben LeWbensmittel länger frisch.

Strom kosten sparen mit intelligenter Technik

Smarte, intelligente Technik beeinflusst auch den Energieverbrauch von Elektrogeräten. Zunehmend kommen effiziente Antriebsmotoren und Steuerungssysteme sowie geeignete Programme zum Einsatz. Das bedeutet, dass die Geräte sparsamer werden. Inzwischen sind Geräte mit der guten Energieeffizienzklasse A++-I- in der Breite auf dem Markt verfügbar. Dies gilt ganz allgemein für Haushaltsgeräte in den Katego-

rien Kühlen/Gefrieren, Waschen und Trocknen sowie Geschirr spülen. Die Effizienzklasse muss dabei mindestens A+ erreichen; für Wäschetrockner ist mindestens Klasse B vorgeschrieben. Achten Sie beim Neukauf von Haushaltsgeräten also auf das

EU-Label und wählen Sie nur sparsame Geräte der Effizienzklasse A+++. Hat man ein verschwenderisches Gerät gekauft, hat das teure Folgen, denn in der Nutzungsphase fallen Jahr für Jahr hohe Stromkosten an.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 169 / November 2017

Wie stark unterscheiden sich die Energieeffizienzklassen?

Je nach Gerätekategorie (zum Beispiel Kühlgerät oder Trockner) liegen die Anforderungswerte der Effizienzklassen auf unterschiedlichem Niveau. Entsprechend unterscheidet sich auch die Einsparung, die durch die Wahl eines spar-samen Geräts der Klasse A+++ erzielt wird. Beispiel Kühl-Gefrier-Kombinationen Hier benötigt ein sparsames neues Gerät der Klasse A+++ weniger als 150 Kilowattstun-den (kWh) im Jahr. Das wenig sparsame Gerät der Klasse A+ hat dagegen einen fast doppelt so hohen Verbrauch (290 kWh). Im Vergleich zu Geräten, die älter als 10 Jahre alt sind, ist der Verbrauch - aufgrund des technischen Fortschritts - sogar um das Dreifache gesunken! Beispiel Wäschetrockner Hier ist der Unterschied zwischen den erlaubten Effizienzklassen noch größer. Ein sparsamer Trockner aus Klasse A+++ liegt bei höchstens 160 kWh Jahresverbrauch. Diese Trockner verwenden die WärmepumpenTechnologie. Dagegen verbrauchen Trockner der verschwenderischen BKlasse gut 500 kWh im Jahr - das ist mehr als das Dreifache.

Um wieviel sinken meine Verbrauchskosten?

Durch den Ersatz eines etwa 10 Jahre alten Geräts durch ein neues Gerät der Klasse A+++ reduzieren sich die Stromkosten erheblich: • Bei einem Umstieg auf eine neue Kühl-Gefrier-Kombi-nation der Klasse A+++ spart man etwa 90 EUR pro Jahr. • Bei einem neuen Wäschetrockner, der 3 Mal in der Woche genutzt wird, beträgt die Einsparung 120 EUR pro Jahr. • Fazit: es lohnt sich auf Effizienzklasse A+++ zu setzen und sein altes Gerät zu ersetzen. • Wo entsorge ich alte Haushalts geräte? Zur Entsorgung alter Haushaltsgeräte gibt es mehrere Möglichkeiten:

1. Entsorgung des Altgeräts bei der Lieferung des Neugeräts durch den Anlieferer 2. Selbständige Ablieferung bei einem aha-Wertstoffhof oder bei einem

großen Elektromarkt (falls ein gleichwertiges Neugerät gekauft wird) 3. Beauftragung des kostenpflichtigen aha-Abholservice (Telefon 0800 999 11 99) Quelle: aktion-pro-eigenheim 10/2017

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Kein Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen Sondereigentum kann gemäß § 3 Abs. 1 WEG nur an Räumen begründet werden, nicht aber an Grundstücksflächen. Voraussetzung ist gemäß § 3 Abs. 2 WEG, dass die Wohnungen oder Räume in sich abgeschlossen sind. Das bedeutet, dass das Sondereigentum nicht ohne Weiteres zugänglich ist, also keine Zutrittsmöglichkeit durch Dritte von anderen Sondereigentumsräumen oder vom gemeinschaftlichen Eigentum besteht. Der Herrschaftsbereich des Sondereigentums soll durch die Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 WEG nicht nur klar und dauerhaft abgegrenzt, sondern auch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt sein. Diese Abtrennung kann durch Wände und Decken erfolgen, bei Baikonen und Terrassen aber auch dadurch, dass sie aufgrund ihrer Lage nur die Sondereigentumsräume betreten werden können.

Dies ist bei ebenerdigen, vor den Erdgeschosswohnungen liegenden Terrassen in der Regel aber nicht der Fall. Fehlt bei diesen Terrassen eine vertikale Abgrenzung gegenüber der übrigen Grundstücksfläche und damit gegenüber dem Gemeinschaftseigentum, kann Sondereigentum nicht begründet werden. Insofern besteht lediglich die Möglichkeit, Sondernutzungsrechte einzuräumen (KG Berlin, Beschluss vom 06.01.2015, 1 W369/14). Nur die Eintragung dieses Rechts gewährleistet das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht durch die jeweils Berechtigten. Es muss allerdings eine klare und eindeutige flächenmäßige Abgrenzung in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan ausgewiesen. Das Sondernutzungsrecht muss also hinreichend bestimmt sein.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 169 / November 2017

Innovative Holzheizung wird auch im Neubau gefördert BAFA-Zuschuss für Brennwerttechnik und Partikelabscheidung Normalerweise fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) nur in bestehenden Gebäuden das Heizen mit Erneuerbaren Energien. Doch es gibt auch Zuschüsse im Neubau - und zwar im Rahmen der Innovationsförderung für Holzheizungen, die entweder besonders emissionsarm oder besonders effizient sind. Das gilt für Heizungen mit Brennwerttechnik und Partikelabscheidung, der Zuschuss beträgt mindestens 2.000 Euro. Den BAFA-Zuschuss für Holzheizungen im Neubau gibt es für Pelletöfen, Pelletheizungen, Hackschnitzelheizungen und Scheitholzvergaserkessel, wenn diese entweder eine Partikelabscheidung (Staubminderung) nutzen oder Brennwerttechnik (Abgaswärmetauscher).

Die Zuschüsse im Überblick: • 2.000 Euro Zuschuss gibt es für einen Pelletofen mit Wassertasche, für einen Scheitholzvergaserkessel mit vorhandenem Pufferspeicher von mindestens 55 l/kW sowie für einen Scheitholzvergaserkessel mit neu errichtetem Pufferspeicher von mindestens 55 l/kW. Eine Partikelabscheidung ist in allen Fällen Voraussetzung für die Förderung. • 3.000 Euro Zuschuss gibt es für eine Pelletheizung mit Partikelabscheidung oder Brennwerttechnik, einen Hackschnitzel-Kessel mit vorhandenem Pufferspeicher von mindestens 30 l/kW und Brennwerttechnik sowie einen Scheitholzvergaserkessel mit vorhandenem Pufferspeicher von mindestens 55 l/kW und Brennwerttechnik.

Für eine Pelletheizung mit Brennwerttechnik erhalten Bauherren attraktive Zuschüsse Foto: ÖkoFEN

• 3.500 Euro Zuschuss erhalten Bauherren für eine Pelletheizung mit neu errichtetem Pufferspeicher von mindestens 30 l/kW mit Partikelabscheidung oder Brennwerttechnik, Hackschnitzel-Kessel mit vorhandenem Pufferspeicher von mindestens 30 l/kW und Partikelabscheidung, Hackschnitzel-Kessel mit neu errichtetem Pufferspeicher von mindestens 30 l/kW mit Partikelabscheidung oder Brennwerttechnik sowie für Scheitholzvergaserkessel mit neu errichtetem Pufferspeicher von mindestens 55 l/kW und Brennwerttechnik.

So beantragen Sie den BAFA-Zuschuss Der Antrag auf Förderung muss innerhalb von neun Monaten gestellt werden, nachdem die Heizung in Betrieb genommen wurde. Dafür müssen Bauherren folgende Unterlagen direkt beim BAFA einreichen: Förderantrag, Fachunternehmererklärung, vollständige Rechnung

– adressiert an den Antragsteller/ die Antragstellerin – in Kopie sowie die Schornsteinfegerabnahmebescheinigung für die Biomasseanlage. Alle dafür nötigen Informationen, eine Liste der förderfähigen Anlagen sowie Formulare zur

Quelle: aktion-pro-eigenheim 10/2017

AKTUELL

Nr. 169 / November 2017

Verspätete Müllabfuhr

Grundbesitzer konnte Ermäßigung der Gebühren nicht durchsetzen Wer Gefahrensituationen schafft, der muss die Verantwortung für daraus entstehende Folgeschäden übernehmen. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dann, wenn jemand eine schwere Holzfigur auf dem Fenstersims abstellt und diese auf Grund eines Windstoßes herabstürzen kann (Oberlandesgericht München, Aktenzeichen 20 U 4602/15). Der Fall Eine Mieterin wohnte im dritten Stock eines Hauses. Auf dem Sims eines ihrer Fenster platzierte sie eine etwa ein Kilogramm schwere und 25 Zentimeter hohe Holzfigur. Als das Fenster geöffnet war, stürzte diese Figur unglücklicherweise herab und traf eine Passantin am Kopf. Die Frau erlitt eine Platzwunde,

die mit drei Stichen genäht werden musste. Nach vier Stunden konnte sie das Krankenhaus wieder verlassen, klagte aber über Folgeschäden (unter anderem Geschmacks- und Sehstörungen). Sie forderte Schmerzensgeld. Das Urteil Die Richter sprachen dem Opfer nach der Beweisaufnahme 3.000 Euro zu. Zwar habe in letzter Konsequenz ein unvorhersehbarer Windstoß für das Herabfallen der Figur gesorgt. Aber die Mieterin habe mit der ungesicherten Positionierung des Objekts eine besondere Gefahrenquelle eröffnet. Somit verursachte sie fahrlässig die Verletzung der Passantin, die sich ganz normal im Straßenraum aufhielt.

Schallschutz

bei Wechsel von Teppichboden auf Parkett Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur einen solchen Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Danach sind Wohnungseigentümer grundsätzlich auch berechtigt, über die Gestaltung des Bodenbelags in ihrer Wohnung selbst zu entscheiden, da der Bodenbelag im Regelfall im Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers steht. In einem jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer den vorhandenen Teppichboden entfernt und durch Parkettbelag ersetzt. Durch diese Veränderung fühlte sich ein Miteigentümer beeinträchtigt, weil sich nach seiner Auffassung der Trittschall durch das Auswechseln des Bodenbelages erhöht habe. Das Amtsgericht hatte der entsprechenden Klage stattgegeben, das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Der BGH hat die Abweisung der Klage bestätigt (BGH, Urteil vom 27.02.2015, V ZR 73/14).

In seiner Begründung stellte der BGH fest, dass der Kläger durch den Austausch des Bodenbelags nicht nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG betroffen sei. Grundsätzlich sind bei einem Austausch des Bodenbelages, so auch bei Ersatz des Teppichbodens durch einen Parkettbelag, die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Etwas anders kann dann gelten, wenn sich aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ein höheres Schallschutzniveau ergibt, nicht aber aus einem sogenannten „besonderen Gepräge" der Wohnungsanlage. Unerheblich sei auch, dass die im Zeitpunkt der Errichtung erstellte Baubeschreibung und entsprechende Verkaufsprospekte eine Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden vorsahen. Es spiele keine Rolle, welcher Bodenbelag bei Errichtung des Gebäudes vorhanden und ob er durch den Bauträger oder den Erster-werber bestimmt worden war. Auch die Frage der einheitlichen Ausstattung aller Wohnungen stelle kein geeignetes Kriterium dar für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende Schallschutzniveau. Gegen ein „dauerhaftes Gepräge" sprechen im Übrigen nach Auffassung des BGH auch die sich im Laufe der Zeit ändernden geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge.

RECHT & STEUERN

Nr. 169 / November 2017

Nur ein Schreibtisch

Selbstständiger konnte in Firmenräumen nicht richtig arbeiten tionen kann das nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS trotzdem möglich sein - zum Beispiel dann, wenn in der Firma nur ein Schreibtisch in einem stark frequentierten Raum zur Verfügung steht. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II! R 9/16)

Der Fall:

Normalerweise gilt die Regel: Wer in seinem Unternehmen über einen Arbeitsplatz verfügt, der darf nicht auch noch zusätzlich ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich geltend machen. Doch in bestimmten Konstella-

Ein selbstständig tätiger Logopäde hatte in seinen Betriebsräumen einen Schreibtisch zur Verfügung. Doch in besagtem Raum hielten sich auch seine Angestellten auf und gingen ihren eigenen Arbeiten nach. Das dort praktizierte offene Praxiskonzept sorgte für ein ständiges Kommen und Gehen. Das sei ungeeignet für seine Verwaltungsarbeiten, befand der Logopäde. Deswegen müsse er zu Hause arbeiten. Der Fiskus sah dafür keine

Notwendigkeit und verweigerte die Anerkennung eines häuslichen Arbeitszimmers.

Das Urteil:

Man müsse eine Gesamtwür-digung des Einzelfalles vor-nehmen, um zu einer Entscheidung zu kommen, befand der Bundesfinanzhof. Dabei sei die Beschaffenheit des Arbeitsplatzes in der Firma zu bedenken (Ausstattung, Größe) und auch die Art und Weise, wie der Betroffene ihn nutzen könne. Im konkreten Verfahren müsse man nach Abwägung aller Faktoren zugestehen, dass die zusätzliche Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers für Verwaltungsarbeiten angemessen sei.

Quelle: WohnArt 08/2017

Polstermöbel ohne Fiskus

Das Neubeziehen von Sofas in einer Werkstatt ist steuerlich nicht absetzbar Seit der Staat den Bürgern die Möglichkeit einräumt, die Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend zu machen, gibt es immer wieder heftigen Streit um die Frage, was genau denn nun „haushaltsnah" ist und was nicht. Wenn Arbeiten für eine Immobilie ausgeführt werden, dies aber weit davon entfernt in einer Werkstatt geschieht, hat der Steuerzahler nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Chance. (Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Aktenzeichen 1 K 1252/16)

Der Fall:

Ein Ehepaar ließ zwei Sofas und einen Sessel neu polstern. Der Handwerker nahm die Möbel mit zu sich in die Werkstatt und verrichtete

der Gesetzgeber nicht gedacht, lautete die Begründung.

Das Urteil:

dort die Arbeiten. Anschließend versuchten die Eheleute, die Aufwendungen in Höhe von knapp 2.600 Euro als haushaltsnahe Dienstleistung geltend zu machen. Das Finanzamt erkannte dies nicht an. An derartige Leistungen habe

Zwar ende der Haushalt in steuerlichem Sinne nicht immer zwingend am Gartentor, entschieden die Finanzrichter. Das sehe man zum Beispiel daran, dass Gehwegreinigung und Winterdienst durchaus anerkannt würden. Aber die Arbeiten in einer Polsterei fielen keinesfalls unter diese Regelung. Ein unmittelbarer räumlicher Zusammenhang zum Haushalt sei nicht zu erkennen. Hätte der Gesetzgeber auf diese Nähe keinen Wert gelegt, so hieß es im Urteil, dann hätte er auf das Tatbestandsmerkmal „im Haushalt" verzichten müssen.

Quelle: WohnArt 09/2017

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RECHT & STEUERN

Nr. 169 / November 2017

Türe auf, Türe zu?

Eigentümer und Mieter stritten um angemessene Schimmelbekämpfung Für den schlimmsten Fall der Unverträglichkeit hat das Wohnungseigentumsgesetz vorgesorgt. In Paragraf 18 ist festgelegt, dass Mitgliedern das Eigentum entzogen werden kann, wenn sie die ihnen obliegenden Verpflichtungen in schwerwiegender Form verletzen. Ist das der Fall und wurde das Objekt verkauft, dann darf der Erwerber nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Alt-Eigentümer allerdings auch nicht weiter dort wohnen lassen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VZR 221/15)

Der Fall:

Ein Ehepaar war wegen Beleidigungen, Bedrohungen und einer Körperverletzung gegenüber einem

anderen Eigentümer zum Verkauf seiner Wohnung verurteilt worden. Im anschließenden Zwangsversteigerungsverfahren erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Objekt und erlaubte den Alt-Eigentümern, weiterhin dort zu wohnen. Das war natürlich nicht im Sinne der Miteigentümer gewesen, die ausdrücklich einen Auszug der Betreffenden gewollt hatten.

Eigentümer mussten deswegen ausziehen.

Das Urteil:

Über zwei Gerichtsinstanzen hinweg erhielt die Eigentümergemeinschaft mit ihren Beschwerden Recht. Es sei den Nachbarn nicht zuzumuten, dass sie weiter mit dem Ehepaar unter einem Dach wohnen - sei es nun als Eigentümer oder als bloße Nutzer der Wohnung. Die renitenten Alt-

Quelle: WohnArt 08/2017

Trotz Rauswurf weiter da

Erwerber durfte Alt-Eigentümer nicht in der Wohnung lassen Der Eigentümer einer Wohnung darf von seinen Mietern erwarten, dass sie alles Zumutbare unternehmen, um das Entstehen von Schimmel in der Immobilie zu verhindern. Dazu zählt zum Beispiel das regelmäßige Lüften. Nicht zumutbar ist es hingegen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, wenn ein Mieter in der Nacht seine Schlafzimmertüre geöffnet lassen soll, um einen dauerhaften Luftdurchzug zu ermöglichen. (Landgericht Bochum, Aktenzeichen 1-11 S 33/16)

Der Fall:

In einer Mietwohnung hatte sich Schimmel gebildet, dessen Beseitigung in aller Regel aufwändig und teuer ist. Eigentümer und Mieter stritten sich darum, wer denn für den Schaden verantwortlich sei. Der Eigentümer verwies darauf, er

habe ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften verteilt. Der Mieter führte an, er habe sich korrekt verhalten, die Raumtemperatur bei 20 bis 22 Grad Celsius gehalten und mehrfach am Tag stoßgelüftet. Ein Gutachter stellte fest, dass die nachts geschlossene Schafzimmertüre verantwortlich für das Entstehen der Feuchtigkeit gewesen sei. Nun musste die Justiz entscheiden, ob man vom Mieter hätte verlangen dürfen, dass er bei offener Türe schläft.

Das Urteil:

Die Richter des Landgerichts Bochum verneinten das. Es sei kein

übliches, von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Verhalten, aus Lüftungsgründen nachts die Schlafzimmertüre nicht zu schließen. Deswegen müsse der Eigentümer für die Beseitigung des Schimmels aufkommen und könne die Kosten nicht an den Mieter weiterreichen.

Quelle: WohnArt 08/2017

RECHT & STEUERN

Nr. 169 / November 2017

Hund & Katz und mehr

Urteile deutscher Verwaltungs- und Zivilgerichte zum Thema Tierhaltung in Haus und Garten Viele Deutsche würden nur ungern auf die Haltung von Tieren in den eigenen vier Wänden verzichten. Diese Hausgenossen werden als Bereicherung des täglichen Lebens betrachtet. Dabei sind die Interessen der Im-mobilienbesitzer höchst unterschiedlich: Die einen schätzen die altbewährten „Klassiker" wie Hunde und Katzen, die anderen finden Vergnügen daran, sich mit ausgefalleneren Hausgenossen wie Reptilien zu umgeben. Grundsätzlich können zwei Probleme dabei auftauchen. Das eine ist die Frage, ob die Tierhaltung in bestimmten Wohnsituationen überhaupt erlaubt ist, weil sich Vermieter und Nachbarn gestört fühlen könnten. Die andere Frage stellt sich im Zusammenhang mit der artgerechten Haltung. Gelegentlich wird das von den Behörden überprüft und führt zu Auflagen oder Verboten. Die Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS stellt neun Urteile deutscher Gerichte zu diesem Thema vor. Das generelle Verbot der Katzenund Hundehaltung im Mietvertrag ist nicht rechtswirksam. Der Eigentümer einer 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon hatte seine Mieter aufgefordert, eine von ihnen gehaltene Katze zu entfernen, denn das sei ja vertraglich so vereinbart. Doch das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 210 C 103/12) bezeichnete das pauschale Verbot als rechtswidrig. Die grundsätzliche Bedeutung von Haustieren in unserer Gesellschaft erfordere es, eine Interessenabwägung durchzuführen. Diese habe hier nicht stattgefunden. Das Ergebnis hätte gelautet, dass solch ein verhältnismäßig kleines Tier auf

77 Quadratmetern durchaus leben könne. Gerade Katzen werden häufig nicht nur innerhalb eines Hauses bzw. einer Wohnung gehalten, sondern erhalten „Freigang". Ein Autobesitzer war der Überzeugung, dass die Nachbarskatze bei solch einem Ausflug die Karosserie seines Autos geschädigt habe und zog deswegen vor Gericht. Er behauptete, über Haare des besagten Tiers zu verfügen und einen DNA-Nachweis führen zu können. Das reichte dem Amtsgericht Aachen (Aktenzeichen 5 C 511/06) nicht aus, denn die Katze könne ja irgendwann tatsächlich

ohne Folgen über das Autodach gelaufen sein. Man müsse das Tier schon ganz konkret beim Verursachen eines Schadens erwischt haben. Eine Wasserschildkröte ist zwar kein besonders großes Tier, benötigt aber trotzdem ausreichend Platz, wenn sie innerhalb einer Wohnung gehalten werden soll. Ein Mann konnte der Schildkröte nur eine Wolldecke als Unterschlupf bieten und ließ sie ansonsten an einem öffentlichen Teich in der Nähe schwimmen, wobei er sie an einer Boje befestigte. Das alles schien dem zur Nachprüfung entsandten

RECHT & STEUERN

Nr. 169 / November 2017

Amtsveterinär untragbar. Und das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Aktenzeichen 16 L 1319/11) vertrat nach einer Klage des Schildkrötenhalters die Auffassung des Amtes. Manchmal übertreiben es Tierfreunde dramatisch, wenn man sie denn überhaupt noch so nennen kann. Die Mieterin einer gut 50 Quadratmeter großen Wohnung quartierte dort 80 Kanarienvögel und Zebrafinken, eine Katze und ein freilaufendes Kaninchen ein. Die Vögel hatten ein gan-zes Zimmer als Voliere für sich. Das Amtsgericht Menden (Aktenzeichen 4 C 286/13) hielt eine fristlose Kündigung durch den Vermieter für angemessen, denn es liege eine klare Gefährdung der Mietsache vor. Es kann grundsätzlich durch-aus erlaubt sein, dass ein Immobilieneigentümer viele Tiere hält. Dann muss er diesen allerdings auch ein angemessenes Umfeld bieten. Ein Mann hatte sich für seinen entlegenen Aussiedlerhof elf deutsche Doggen angeschafft. Die Behörden verboten ihm das nicht von vorneherein. Sie wiesen ihn aber an, die Räume, die nicht ausschließlich Wohnzwecken dienten, sondern in denen sich die Hunde aufhielten, aus hygienischen Gründen entweder zu fliesen oder mit einem abwaschbaren Anstrich zu versehen. Der Betroffene kam dem nicht nach, letzten Endes bestätigte deswegen das Verwaltungsgericht Koblenz (Aktenzeichen 2 K 30/16.KO) ein von den Behörden verhängtes Verbot jeglicher Tierhaltung. Auch ein ständig im Freien gehaltener Hund hat einen Anspruch auf einen trockenen, geschützten Rückzugsort. Er darf aus Tierschutzgründen nicht dauerhaft bei jeder Witterung an einer Leine angebunden sein, denn das könne seiner Gesundheit erheblich schaden. Das Verwaltungsgericht Aachen (Aktenzeichen 6 L 23/13) bestätigte

eine behördliche Anordnung, der zufolge eine Hundehütte bzw. ein witterungsgeschützter Liegeplatz errichtet werden müsste. Gelegentlich kommt es vor, dass ein Grundstückbesitzer ein verletztes Wildtier bei sich aufnimmt und es gesund pflegt. Im konkreten Fall handelte es sich um einen Habicht, der an einem Halsinfekt litt und ohne Hilfe kaum überlebensfähig gewesen wäre. Doch dem Bundesnaturschutzgesetz zu Folge musste der Greifvogel nach seiner Genesung unverzüglich freigelassen werden, entschied das Verwaltungsgericht Trier (Aktenzeichen 5 K 27/11.TR). Einziges Kriterium sei, dass er sich selbstständig erhalten könne. Bei giftigen Tieren erheben Behörden und Gerichte ganz besondere Anforderungen an den Halter. Ein Nachbar störte sich daran, dass ein anderer Hausbewohner 25 bis 30 Giftschlangen und sechs Pfeilgiftfrösche in seiner Wohnung untergebracht hatte. Der Nachbar fühlte sich durch den Geruch gestört und

befürchtete auch die Möglichkeit des Entwischens der Tiere. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 Wx 51/03) entsprach der Klage, denn die Haltung von solch gefährlichen Schlangen und Fröschen überschreite den zulässigen Gebrauch des Sondereigentums durch einen Wohnungseigentümer. Ein Schweinemastbetrieb in der Nachbarschaft hat nicht zwangsläufig eine unzumutbare Geruchsbelästigung zur Folge. Wenn ein neuer Stall über einen Abluftwäscher verfügt, der zu einer mindestens 70-prozentigen Geruchsminderung führt, dann müssen Anwohner in 550 bzw. 270 Metern Entfernung damit leben. So entschied es das Verwaltungsgericht Arnsberg (Aktenzeichen 7 K 2487/10). Unter Würdigung aller Um-stände sei die Schweinemast im konkreten Fall noch zumutbar.

Quelle: WohnArt 09/2017

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28.07.2015 13:53:58

RECHT & STEUERN

Nr. 169 / November 2017

Achtung, Marder!

Bei akutem Befall eines Objekts muss der Immobilienverkäufer informieren Der Verkäufer einer Immobilie hat den Erwerber über Sachmängel des Objekts zu informieren - insbesondere über solche, die der Käufer von sich aus gar nicht erkennen kann. Der akute Befall eines Hauses durch Marder gehört zu dieser Art von Sachmängeln. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS muss das erwähnt werden, nicht hingegen ein schon länger zurückliegender „Besuch" von Mardern. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 22 U 104/16)

in der ganzen Anlage. Der Käufer hatte von beiden Fällen nichts erfahren und forderte deswegen 20.000 Euro, um seinen Anteil an ausstehenden Arbeiten zum Marderschutz bezahlen zu können.

Das Urteil:

Der Fall:

Ein Käufer erstand für 110.000 Euro eine Wohnung in einem Fünffamilienhaus am Rande der Stadt Hagen. Sieben Jahre vor Vertragsabschluss hatten Marder - hundeartige Raubtiere - das Objekt befallen, so dass

die Gemeinschaft Schutzmaßnahmen in Auftrag geben musste. Ein Jahr vor Vertragsabschluss war erneut ein Marder aufgetreten dieses Mal allerdings nur in einer bestimmten Wohnung und nicht

Der Zivilsenat des OLG Hamm befand, dass ein aktueller Marderbefall tatsächlich einen Sachmangel darstelle und Schadenersatzforderungen begründen könne. Hier aber liege der gravierende Fall bereits lange zurück und beim späteren Fall sei den Verkäufern nicht nachzuweisen, dass sie überhaupt davon gewusst hätten. Deswegen gingen die Erwerber leer aus.

Quelle: WohnArt 07/2017

Auf Butterbrotpapier

Beschaffenheit des Testaments sollte ernsthaften Testierwillen erkennen lassen

Eine ältere Dame war verstor-ben und hatte hauptsächlich einen Nachlass in Gestalt einer Immobi-

lie hinterlassen. Die möglichen Erben verwiesen auf zwei Testamente, denen zu Folge sie begünstigt gewesen wären. Es handelte sich um einen etwa acht mal zehn Zentimeter großen Zettel, der von Hand mit der Schere ausgeschnitten worden war, und um ein mehrfach gefaltetes Blatt, dessen Beschaffenheit dem von Butterbrotpapier entsprach. Der erste der beiden Zettel war mit „Tesemt" statt mit „Testament" überschrieben. Ein Gericht befand nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, das alles lasse nicht

unbedingt „einen ernstlichen Testierwillen" erkennen. Auch der Auffindeort, eine Schatulle mit leeren, gebrauchten Briefumschlägen, bestärke diese These. Hier seien Zweifel angebracht, ob die Dokumente wirklich als letzter Wille gedacht waren und deswegen liege kein gültiges Testament vor. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 10 W 153/15)

Quelle: WohnArt 07/2017

RECHT & STEUERN

Nr. 169 / November 2017

Der willige Neffe

War die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben, um später verkaufen zu können? Der Gesetzgeber bringt Verständnis dafür auf, dass ein Wohnungs- oder Hauseigentümer einer Immobilie sie in bestimmten Situationen plötzlich selbst nutzen oder seine nahen Verwandten dort unterbringen will. Deswegen gibt es das Instrument der Eigenbedarfskündigung. Stellt sich allerdings später heraus, dass diese Kündigung nur vorgeschoben war, kann es für den Verkäufer teuer werden. Die höchste deutsche Revisionsinstanz hegte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei der Einquartierung eines Neffen genau diesen Verdacht. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 214/15)

Der Fall:

Der Eigentümer eines Hauses einigte sich mit seinen Mietern auf einen

Räumungsvergleich. Die Begründung: Er wolle einen Neffen in dieser Immobilie unterbringen. Nicht einmal ein Jahr später wurde das Haus allerdings verkauft. Der alte Mieter vertrat im Zivilprozess die Meinung, dieser Verwandte habe gar nicht wirklich dort wohnen wollen. Er sei nur eine Art „Platzhalter" gewesen, um das Objekt problemlos veräußern zu können.

Das Urteil:

„Wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt", so der Bundesgerichtshof im Leitsatz des Urteils, und kurzfristig einen Ver-

wandten einquartiere, dann liege der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe. In diesem Falle könne es dem Eigentümer hauptsächlich darum gegangen sein, den Neffen später „ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können". Quelle: WohnArt 09/2017

Eine Frage des Alters

Hausverkäufer hatten ihr Objekt zwei Jahre jünger gemacht Bei Menschen kann es extrem unhöflich sein, nach dem Alter zu fragen. Wenn der Betreffende es nicht verraten will, dann ist das seine Angelegenheit. Bei Häusern und Wohnungen gilt das nicht - zumindest dann nicht, wenn sie veräußert werden. In dieser Situation muss der Verkäufer dem Käufer das genaue Alter nennen. Tut er das nicht, droht die Rückabwicklung des Vertrages. Im konkreten Fall lagen nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zwischen der Angabe im Notarvertrag und dem wahren Alter des Hauses zwei Jahre. Es war schon 1995 erstmals bezogen worden und nicht erst 1997, wie es in dem Vertrag hieß. Nach Ansicht der zuständigen Richter stellte diese falsche Angabe des Verkäufers eine Pflichtverletzung dar und beeinträchtigte die Kaufsache erheblich. Der Vertrag musste rückabgewickelt werden. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 22 U 82/16)

Quelle: WohnArt 08/2017

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