Nr. 168 | August 2017
Aus dem Verein
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– Sommerwanderung – Bestandsimmobilie Grunderwerbssteuer – Hausbau Grunderwerbssteuer
Aktuell & Immobilien – Wetterfeste Dachdämmung – Energieeffizienzlabel – Der richtige Sonnenschutz – Tipps Einbruchschutz
Recht - Steuer - Urteile
Energie & Haustechnik – Komfortlüftung – Durchatmen für Allergieker
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Notarpflicht bei Immobilienkauf Geparkte Möbel Rollator Parkplatz Bunker im Garten
Brandklippe im Harz Titelfoto : Frank Hebestreit
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AUS DEM VEREIN
Nr. 168 / August 2017
Liebe Vereinsmitglieder, die Fotos auf den nächsten beiden Seiten vermitteln einen Eindruck von der sehr gut besuchten Veranstaltung am Sonntag, 21. Juni 2017. Wir hatten Gelegenheit die Wasserversorgung durch die Sösetalsperre unter sachkundiger Führung intensiv kennenzulernen. Ein kurzer Gang durch den Staudamm der Sperre rundete den mit viel Technik versehenen Bereich des Wasserwerkes ab. Nach einem kurzen Spaziergang zur Eulenburg wurden wir dann von der Familie Grönig bestens bewirtet. Die Veranstaltung mit über 80 Teilnehmern, bei sehr gutem Wetter und professioneller Begleitung, organisiert von Herrn Christian Wedemeyer, war rundum gelungen. Ein herzlicher Dank an alle, die dazu beigetragen haben. Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender
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AUS DEM VEREIN
Nr. 168 / August 2017
Bilder von der
Sommerwanderung 2017
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AUS DEM VEREIN
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Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie Grunderwerbsteuer sparen Bewegliches Zubehör im Kaufvertrag gesondert erfassen
Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, sollte darauf achten, dass nicht fest eingebautes Mobiliar gesondert mit angemessenen Kaufpreisen im Kaufvertrag erfasst ist. Bewegliches Zubehör, wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Sauna, ist rechtlich und steuerlich gesehen nämlich nicht Teil der Immobilie und unterliegt damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Darauf weist der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.
gesetzten Werte generell als unrealistisch, wird das Finanzamt einen entsprechenden Nachweis durch geeignete Belege verlangen. Vor Abschluss eines entsprechenden grunderwerbsteuerlich optimierten Kaufvertrages empfiehlt sich die Rücksprache mit der finanzierenden Bank. Durch das Herausrechnen von Zubehör verliert die Kreditsicherheit, welche die Bank erhält, an Wert. Dadurch kann sich die Beleihungsgrenze verändern. Dies kann den Kredit insgesamt unter Umständen verteuern. Insbesondere in Bundesländern mit noch vergleichsweise geringem Grunderwerbsteuersatz kann es passieren, dass die Steuerersparnis durch eine Verteuerung der Finanzierung wieder aufgezehrt wird.
Fantasiepreise für das Zubehör anzugeben, ist dabei nicht ratsam, so der Eigentümerverband. Das Finanzamt akzeptiert solche steuerfreien Extras in der Regel nur in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Kaufpreises. Wird diese Grenze überschritten oder erscheinen die an-
Beim Hausbau Grunderwerbsteuer sparen Kauf des Grundstücks und Bauvertrag zeitlich trennen Wenn Grundstück und Bauleistung nicht aus einer Hand kommen, empfiehlt sich in steuerlicher Hinsicht eine deutliche zeitliche Trennung von Grundstückserwerb und Hausbau. Dann ist nur der Kaufpreis des Grundstücks Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Darüber informiert der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Beim Erwerb vom Bauträger sind die Spielräume gering. Dann geht das Finanzamt nämlich in der Regel von einem einheitlichen Vertragswerk aus und setzt die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des Gesamtpreises fest. Haus & Grund empfiehlt, wenn möglich keinen einheitlichen Gesamtvertrag für Grundstückserwerb und Bauvertrag zu schließen. Das Angebot für den Hausbau sollte nicht in einer Gesamtkalkulation mit den Grundstückskosten erstellt werden. Auch sollten beide Verträge nicht am gleichen Tag, sondern mit möglichst großem zeitlichen Abstand geschlossen werden. Dann wird Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück fällig - nicht jedoch für das noch zu bauende Haus.
Wer neu baut, rechnet meist mit jedem Cent. Da schmerzt die Grunderwerbsteuer besonders, zumal sie nicht kreditfinanziert werden kann. Gestaltungsmöglichkeiten sollten daher unbedingt genutzt werden. So können meist mehrere tausend Euro gespart werden.
Quelle: WohnArt 07/2017
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Ort für die Eigentümerversammlung Verwalterwohnung ist nicht zumutbar Der Gesetzgeber legt Wert darauf, dass Eigentümerversammlungen an einem verkehrsüblich zu erreichenden und allen Beteiligten zumutbaren Ort stattfinden. Die Privatwohnung eines Verwalters zählt nicht dazu (AG Büdingen, Az. 2 C 359/12). Der Fall: Zwischen Verwalter und einem Teil der Eigentümergemeinschaft gab es Differenzen darüber, ob er seine Arbeiten auf korrekte Weise erledige. Trotzdem wurde die Versammlung der Eigentümer in die Wohnung des Verwalters eingeladen. Dagegen protestierte ein
Eigentümer heftig. Das sei angesichts der Meinungsverschiedenheiten nun wirklich nicht der geeignete Ort. Das Urteil: Das Amtsgericht schloss sich voll den Argumenten des Eigentümers an. Es erklärte alle während der Versammlung gefassten Beschlüsse für unwirksam. Unabhängig von inhaltlichen Kritikpunkten sei dafür alleine schon „die Auswahl des Versammlungsortes“ ausreichend gewesen. Die Tatsache, dass man in früheren Zeiten bereits dort getagt habe, ändere gar nichts daran.
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AKTUELL
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Wetterfeste Dachdämmung
Extremen Wetterlagen gelassen entgegensehen Faservliese als reißfestes Trägermaterial mit Bitumen beschichtet werden. Bei HagelschlagTests am Süddeutschen Kunststoffzentrum (SKZ) erwiesen sich solche verstärkten Bitumenbahnen bzw. mit verstärkten Bitumenbahnen kaschierte Dämmelemente aus PolyurethanHartschaum als äußerst robust selbst beim Einschlag großer Hagelkörner.
Foto oben: Wenn die Dachdeckung bei Unwetter Schäden erleidet, kann die darunterliegende Dämmung mit einer so genannten zweiten wasserführenden Ebene zusätzliche Wasserschäden am Haus verhindern.
Schneller Baufortschritt mit Dämmsystemen
Besonders einfach und sicher zu verarbeiten sind Dämmsysteme, bei denen die zweite Foto links: Bei unzureichend gedämmten und gedichteten Dächern kann es zu schweren Wasserschäden am Gebäude wasserführende Ebene kommen, wenn die Dachziegel zu Bruch gehen. bereits ab Werk auf die Dämmelemente aufgebracht sind. Die Bitumenbahnen sind rundum mit einem Überstand Starke Regenfälle, heftige Geliegt nicht alleine an der Dachaufkaschiert, so dass sie sich beim witter, Hagel und Sturm: Immer eindeckung. Auch der Dachaufbau Verlegen überlappen. Diese Überöfter kommt es auch in Deutschdarunter spielt eine wichtige Rolle. stände werden mit selbstklebenland zu regional begrenzten ExEntsprechend aufgebaute Dachden Nahtstreifen schnell und sicher tremwetterlagen, die augenfällidämmungen zum Beispiel halten verklebt und bilden so eine zweite ge Spuren hinterlassen. auch dann noch dicht, wenn Zierückstausichere wasserführende gel oder andere Eindeckungen Ebene. Steigende Versicherungsprämien ihre Schutzfunktion wegen Bebei den Gebäudeversicherungen schädigungen nicht mehr erfüllen zeigen deutlich, dass immer öfter können. Eine wichtige Rolle spielt auch massive Schäden an Wohngedabei die zweite wasserführende bäuden zu beklagen sind. BesonEbene, erklärt Fritz Ekkehard, Leiders tückisch ist es zum Beispiel, ter des Fachbereichs Steildach bei wenn Hagel die Ziegel beschädigt Bauder. Sie befindet sich zwischen oder Stürme sie teilweise abdecken der Dachdeckung und der Dämund anschließend ein Sturzregen mung und sorgt im Schadensfall zu Wasserschäden im Haus führt. dafür, dass das Regenwasser nicht in die Dämmschicht und das Haus Ein guter Dachaufbau kann vor eindringen kann. Um für extremere Wetterlagen gerüstet zu sein, empElementarschäden schützen fiehlt der Dachspezialist BitumenWie gut ein Haus gegen solche Quelle: WohnArt 06/2017 bahnen, deren spezielle KunststoffElementarschäden geschützt ist,
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AKTUELL
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Was ändert sich im Jahr 2017?
Energieeffizienzlabel und Austauschpflicht für alte Heizunge Seit Jahresbeginn gibt es Neuerungen, die Hausbesitzer mit älteren Heizungsanlagen betreffen: So bringen ab sofort die Schornsteinfeger Energieeffizienzlabel auf Heizungen an, die älter als 15 Jahre sind. Ziel ist, dem Hauseigentümer einen Überblick zu geben, wie es um die Energieeffizienz seiner Heizung bestellt ist.
Außerdem müssen bereits seit 2014 veraltete öl- und gasbetriebene Standardkessel nach 30 Jahren Laufzeit unter bestimmten Bedingungen ausgetauscht werden 2017 gilt das für Kessel mit Baujahr 1987 und älter. Das Institut für Wärme und Oeltech-nik (IWO) hat die Neuerungen zusammengefasst.
Die Austauschpflicht für veraltete Standardkessel betrifft allerdings nur wenige Hausbesitzer, da die Energieeinsparverordnung (EnEV) einige Ausnahmen vorsieht: So können Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern ihre Heizungen weiter betreiben, wenn sie ihr Haus spätestens am 1. Februar 2002 bezogen haben. Grundsätzlich nicht ausgetauscht werden müssen zudem Öl-Niedertemperatur- und ÖlBrennwertkessel sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW. Wird mit dem Kessel nur Wasser erwärmt, darf er ebenfalls weiter laufen.
Wer seine Heizung auf moderne Öl-Brennwerttechnik modernisiert, ist in jedem Fall auf der sicheren Seite: Der Energieverbrauch sinkt und die Heizung bekommt ein grünes Energieeffizienzlabel.
Achtung!
An unseren Geburtstagskaffee am Samstag dem 11. November 2017 um 15:00 Uhr im Hotel zum Röddenberg wird der Bezirksschornsteinfeger Rüdiger Schäder dazu weitere Informationen geben.
Die Bezirksschornsteinfeger sind seit Beginn des Jahres verpflichtet, bei der jährlichen Feuerstättenschau die Effizienzlabel an Heizungen, die älter als 15 Jahre sind, anzubringen.
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Was steht wo: Das Energieeffizienzlabel ist seit Anfang 2017 Pflicht für ältere Heizungen. Das Label soll über die farbliche Kennzeichnung die Effizienz der Heizungsanlage deutlich machen.
Das Energieeffizienzlabel, das bisher auf neuen Haushaltsgeräten zu finden war, ziert jetzt auch immer mehr Heizungsanlagen: Während neue Heizungen bereits seit 2015 mit dem Energieeffizienzlabel ausgestattet sind, ist das jetzt auch für ältere Anlagen Pflicht. Das Label sortiert die Anlagen über ein Farbsystem in verschiedene Effizienzklassen ein: von A++ bis hin zur schlechtesten Klasse E. Konventionelle Heizkessel werden in die Klassen E bis A eingestuft, moderne ÖlBrennwertgeräte finden sich dabei im grünen Klasse-A-Bereich wieder. Hybridheizungen, die neben Heizöl eine oder mehrere erneuerbare Energien nutzen, werden bei A+ oder A++ eingestuft. Für die Eigentümer der Heizungsanlagen ist das
Labeling durch die Schornsteinfeger kostenlos, der Aufkleber wird beim nächsten regulären Besuch des Kaminkehrers ausgestellt und auf die Anlage geklebt. „Heizungen, die veraltet und somit im orangenen oder sogar roten Bereich eingeordnet sind, arbeiten nicht mehr effizient und sollten modernisiert werden", rät Dr. ErnstMoritz Bellingen, Leiter Energiepolitik beim IWO. „Die kostengünstigste Lösung für Ölheizer ist in der Regel ein modernes und sparsames Öl-Brennwertgerät. Damit sinkt der Brennstoffverbrauch sofort um bis zu 30 Prozent." Zudem können in den meisten Fällen Tank und Anschlüsse übernommen werden. Und gefördert wird die Mo-
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dernisierung ebenfalls: Wer sich für ein Öl-Brennwertgerät entscheidet, kann neben staatlichen Fördergeldern auch die Aktion „Deutschland macht Plus!" nutzen. Insgesamt sind so bis zu 3.200 Euro drin. Infos zur Aktion „Deutschland macht Plus!" und zur Öl-Brennwerttechnik gibt es auf www.zukunftsheizen.de.
Quelle: WohnArt 05/2017
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AKTUELL
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Der richtige Sonnenschutz für Fenster und Dachfenster Außen liegende Verschattung schützt am besten vor Hitze So sehr man den Sommer im Eigenheim auch genießen kann - während längerer Schönwetterperioden wünscht sich so mancher Hausbesitzer ein Wundermittel gegen die Hitze. Denn wenn sich sommerliche Wärme in den Wohnräumen breit macht, leidet der Wohnkomfort erheblich. Gut lachen haben dann Bauherren, die den Sonnenschutz an Fenstern und Dachfenstern gleich mitgeplant haben. Am effektivsten gegen die Hitze sind außen liegende Verschattungen. Wohnräume heizen sich auf, wenn das Sonnenlicht direkt hereinscheint. Vorhänge schaffen dabei nur bedingt Abhilfe. Deutlich wirkungsvoller ist ein heller, außenliegender Sonnenschutz, weil er das Licht reflektiert. So kommt mit Rollläden, Fensterläden und Markisen auf Terrasse und Balkon die Wärme gar nicht erst ins Haus und sommerliche Hitze muss draußen bleiben. Für zusätzlichen Komfort beim Sonnenschutz sorgt eine Automatisierung. Dazu werden die Rollläden mit Motorantrieb und Zeitschaltuhr ausgestattet. So fährt der Sonnenschutz herunter, wenn die Sonne auf die Fenster scheint, und fährt erst am späten Nachmittag oder Abend wieder hoch. Wer den Blick in seinen Garten auch am Tag nicht missen will, kann an den entsprechenden Fenstern so genannte Markisoletten einsetzen. Sie werden senkrecht vor das Fenster montiert und können im unteren Bereich ausgestellt werden. Dadurch fangen sie Sonnenstrahlen ab und hinaussehen ist trotzdem möglich. Im Trend liegen auch die filigranen Raffstores. Ihre beweglichen Lamellen steuern nach Belieben den Lichteinfall und schützen effektiv vor Hitze und neugierigen Blicken.
Sommer im Eigenheim: Mit einem außen liegenden Sonnenschutz - wie hier ein Rollladen lässt sich die Sonne entspannt genießen Foto: Bundesverband Rollladen + Sonnenschutz e. V. (BVRS)
Bei großflächigen Verglasungen über Sonnenschutzverglasung nachdenken Wer ganze Wandseiten verglast oder großzügige Ausblicke plant, kann auch über hochmoderne Fenstern mit spezieller Sonnenschutzverglasung nachdenken. Dazu zählen Fenster mit Verglasungen, die mit einer metallischen Sonnenschutzbeschichtung versehen sind sowie adaptive Sonnenschutzmöglichkeiten in Form von Gläsern mit integrierten Systemen oder in Form von schaltbaren Verglasungen. Fenster, deren Verglasung mit einer Sonnenschutzbeschichtung versehen ist, reflektieren dauerhaft bis zu 80 Prozent der infraroten Strahlung, die als Wärme spürbar ist. So werden großflächig verglaste Räume im Sommer nicht zur Sauna. Dachfenster unbedingt mit Verschattungsmöglichkeit ausstatten Vor allem im Dach breitet sich Sommerhitze schnell aus. Der passende Sonnenschutz ist für Dachfenster deshalb besonders wichtig. Am ef-
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fektivsten ist auch hier ein außen liegender Sonnenschutz. Solche Rollläden können durch solare Energiegewinnung auch automatisch gesteuert werden - ganz ohne Stromanschluss. Auch Dachfenster mit elektrochromer Verglasung sind erhältlich. Diese verdunkeln sich in mehreren Stufen von kristallklar bis tiefblau. Die Durchsicht bleibt dabei stets erhalten. Passender Sonnenschutz auch auf Terrasse und im Garten Im Freien spenden Markisen oder Sonnensegel Schatten. Mit einer großen Farbvielfalt setzen die modernen Tücher Akzente im Garten und fügen sich als gestalterisches Element in die Architektur des Hauses. Doch sie sehen nicht nur gut aus: Markisen schützen auch vor der gefährlichen UV-Strahlung. Beim Kauf sollten Bauherren auf den UVP-Wert des Stoffs achten. Bei hochwertigen Produkten liegt der damit ausgedrückte UV-Schutz in der Regel zwischen 90 und 100 Prozent. Quelle: aktion-pro-eigenheim 7/2017
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Die Terrasse anlegen und gestalten
Aus Alt mach Holz: Die neue Terrasse schafft einen ebenso natürlichen wie schönen Übergang in den Garten. Foto: Living Art, Hamburg
Mit einer schönen Terrasse braucht man nicht mehr zu verreisen, um in Ferienstimmung zu kommen. Wir zeigen, wie Sie Bau und Gestaltung selbst in die Hand nehmen.
Ihnen, wie Sie Ihre „Terrasse selber bauen“ – in unserem Beispiel verwenden wir widerstandsfähige heimische Kiefer mit Wachskonservierung.
Früher diente der Garten als Anbaufläche für Obst und Gemüse. Heute gestalten ihn viele Menschen zum grünen Wohnzimmer um, und immer öfter wird im mediterranen Stil gebaut. Die Leute wollen so das Gefühl von Urlaub direkt hinter ihrem Haus genießen können. Wer bei Planung und Umsetzung Aspekte wie Wohlfühlen und Entspannung von Anfang an optimal berücksichtigen möchte, sollte sich einen Fachmann suchen – oder besser gleich zwei: Der Gartenplaner entwickelt die Ideen, der Landschaftsgärtner liefert das Know-how. Wir haben hilfreiche Tipps zur Gestaltung Ihrer Terrasse:
Brunnen, Rankgestelle oder Mauern – es gibt viele hübsche Gestaltungselemente, die zugleich einen tollen Nutzwert haben:
Bodenbelag
Ob Holz oder Stein entscheidet die Lage der Terrasse. Steinplatten passen immer, jedoch muss man vorsichtig sein, da sie in der prallen Sonne sehr heiß werden. Der angenehme Effekt: In den Nächten geben sie gespeicherte Tagwärme wieder ab. Holz macht sowohl gepflasterte Hinterhöfe als auch gemütliche Terrassendecks möglich: Wir zeigen
l Brunnen oder Quellsteine ver breiten Ruhe und verschlingen Straßenlärm. l Blumenbeete mit hohen Stauden oder bewachsene Rankgitter se hen toll aus und sind ein natürli cher Windschutz. l Kleine Mauern lassen sich prima aus locker aufeinandergeschich teten Natursteinen und in die Fu gen gepflanzten Rankgewächsen Bauen. l Markisen oder Sonnensegel sor gen für Schatten, so dass man auch während der Mittagshitze draußen sitzen kann.
Oregano- und Basilikumpflanzen in Terrakottatöpfen sehen toll aus und verbreiten auch einen wunderbaren Duft.
Möbel
Abgerundet wird die Planung des grünen Wohnzimmers durch die Auswahl der Terrassenmöbel: Immer öfter sieht man Schlafmöbel und Küchenzeilen auf deutschen Terrassen. Von der einfachen Rattan-Couch bis zum Designersofa, vom schlichten Steingrill bis zum vollelektrischen Küchenblock ist alles zu finden. Was nicht fehlen darf, ist ein Liegestuhl – denn darauf kann man seine Wohlfühl-Oase besonders genießen.
Bepflanzung
Bei der Bepflanzung der Randbeete ist es wichtig, auf die Wuchsausmaße zu achten. Sie dürfen nach ein paar Jahren nicht zu wuchtig werden. Wer sich Italien auf die Terrasse holen möchte, schafft das mit einem kleinen Kräutergarten. Thymian-,
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Quelle: wohnen-magazin 04/2017
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Technische Tipps beim Einbruchschutz Alarmanlagen; Sicherungen für Türen und Fenster
Türen und Fenster sind die häufigste Einstiegspunkte
Durch eine gute mechanische Sicherung von Fenstern und Türen können Sie sich vor Einbruch schützen. Alarm- und Videoanlagen sowie Bewegungsmelder bieten zusätzliche Möglichkeiten der Überwachung. Doch nicht jede technische Lösung macht für jeden Mieter oder Eigentümer Sinn.
Alarm- und Videoanlagen
Fast die Hälfte aller Täter lässt sich durch eine Alarmanlage vom Einbruch abhalten, der anderen Hälfte ist das egal. Denn sie wissen genau, dass sie für ihren Einbruch weniger Zeit benötigen als es dauert, bis jemand auf den Alarm reagiert. Videoanlagen können dabei helfen,
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Besucher am Eingang klar zu identifizieren. Das hat aber mit dem Thema „Einbruchschutz“ nichts zu tun, sondern gehört zum Bereich „Anwesenheitsschutz“.
Bewegungsmelder
Sie machen nur wenig Sinn, denn wir leben ja in der bewegten Natur. Oft
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gehen Bewegungsmelder bei jeder Katze und bei jedem Kaninchen an. Wenn dann ein 500-Watt-Strahler anspringt, gerade im Gartenbereich, sitzt man in den ersten 14 Tagen noch senkrecht auf dem Sofa und schaut nach, ob etwas draußen passiert ist. Danach sagt man sich „Es ist sowieso nur eine Katze.“ Außerdem reagieren die meisten Bewegungsmelder nur auf eine sehr kurze Entfernung, also erst, wenn der Einbrecher schon recht nah am Gebäude ist. Es ist viel sinnvoller, mit einer sanften Dauerbeleuchtung den rückwärtigen Bereich mit Energiesparlampen zu erhellen. Das kann eventuell mit einem eingebauten Dämmerungssensor erfolgen, den man auch über einer Zeitschaltuhr schalten kann. Dadurch wird der schlecht einsehbare Bereich beleuchtet. Wenn sie erst durch einen Lichtkreis müssen, um an Ihr Haus zu gelangen, dann gehen die Einbrecher lieber zum Nachbarhaus, dessen Hof oder Garten komplett dunkel ist.
Fenstergitter
Gitter sind eine gute Methode, um Fenster zu sichern. Sie sind die einzige von Versicherungen anerkannte Variante, wenn ein Fenster bei einem Einbruch auf Kipp gestanden hat. Besonders für das Gäste-WC oder das Badezimmer kann ein Gitter eine gute Sicherungsmöglichkeit darstellen.
Sichere Türen
Wesentliche Sicherheitsmerkmale an Türen sind: l ein stabiles Türblatt l ein besonders befestigter Rahmen l ein spezielles Schließsystem, oft Mehrfachverriegelung l ein Schutzbeschlag mit Zieh schutz oder mit ziehgeschützem Zylinder l eine Bändersicherung
Kellertüren und -fenster
Es gibt sehr effektiv sichernde Gitterroste mit entsprechenden Spezialsicherungen: Die Platten werden dann so montiert, dass der Rahmen des Gitters nicht angreifbar ist und sie werden dann mit Ketten im Mauerwerk der Fensterleibung verankert. Gitter mit Rollkern sind ebenfalls eine sichere Sache. Dabei besteht das Gitter aus Rohren, die in das Mauerwerk eingelassen werden. Im Innern der Rohe befinden sich Metall-Rundstäbe. Da diese Stäbe lose im Rohr liegen, drehen sie sich mit, wenn jemand versucht, es zu zersägen. Gitter mit Rollkernen sollten aber nicht genutzt werden, wenn Tiefparterre- oder Kellerräume auch als Wohnräume genutzt werden. Denn wo man schlecht herein kommt, haben Sie, wenn es mal zu einem Brand kommen sollte, auch keinerlei Möglichkeiten, wieder heraus zu kommen. Diese Art der Sicherung lässt sich besser mit Schlössern erreichen, die nur von innen zu betätigen sind. So können Sie die Türen und Fenster sogar ohne Schlüssel von innen aufmachen und haben dann immer noch einen Fluchtweg offen.
Kellerabgang
Wenn der Täter einen Kellerabgang hinunter geht, ist er für die Blicke Dritter verschwunden. Man kann dort eine DIN-geprüfte Tür der Widerstandsklasse 2 mit Bandseitensicherung und Mehrfachverriegelung einsetzen – oder noch besser eine nach außen aufgehende Tür. Dann kann ein Täter nur zu sich hin hebeln.
Die Widerstandsklassen nach der DIN-Norm
In der DIN-Norm V ENV 1627 werden die Fenster und Türelemente in sechs Widerstandsklassen unterteilt. Ab der Widerstandsklasse 2 erreicht man einen sehr guten Schutz gegen Gelegenheitstäter. Alles, was über die Widerstandsklasse 3
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Überwachungskameras sind Anwesenheitsmelder
hinausgeht, ist für den Privatbereich allerdings viel zu schwer, zu teuer und zu aufwändig. Bei DIN-geprüften Fenstern oder Türen sind Rahmen, Glas und Griff aufeinander abgestimmt. Sie erhalten eine Kopie des Prüfzeugnisses und der Fensterbauer muss Ihnen eine Bescheinigung ausstellen, dass er das Fenster oder die Tür entsprechend der DIN-Norm eingebaut hat. Das hat den Charakter einer kleinen Garantie-Erklärung. DIN-geprüfte Fenster sind relativ teuer, weil sie Verbunds-Sicherheitsglas enthalten. Wem das zu teuer ist, der sollte aber mindestens Beschläge wie bei DIN-geprüften Fenstern sowie einen abschließbaren Griff einbauen. Bei Terrassenoder Balkontüren ist das die günstigste und effektivste Variante.
Professionelle Hilfe beim Einbruchschutz
Auf unserem Portal finden Sie Unternehmen, die mechanische und elektronische Sicherheitstechnik anbieten. Dazu haben wir eine Datenbank mit Fachanbietern für den Einbruchsschutz aufgebaut, die Ihnen bei der Sicherung Ihrer Wohnung / Ihres Hauses oder aber auch Ihres Firmensitzes behilflich sein können.
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
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dauerhafte Frischluft für höchsten Wohnkomfort Vorweg gesagt: kontrollierte Beund Entlüftung mit Wärmerückgewinnung erhält die Bausubstanz und sorgt für mehr Behaglichkeit und bessere Raumluftqualität. Darüber hinaus wird Heizenergie eingespart. Doch warum werden auch gerade in der Bestandssanierung nur selten Lüftungsgeräte eingebaut? Häufig spielen Vorurteile eine Rolle, die sich in der Regel jedoch ausräumen lassen.
Notwendigkeit der Lüftung erkennen
Die Erkenntnis zur Notwendigkeit einer ventilatorgestützten Lüftung kommt meist zu spät. Und dann wird zu Behelfsmitteln gegriffen, die in Sachen Komfort und Wärmerückgewinnung das Nachsehen haben. Aber von Anfang an: Fenstererneuerungen und Dachsanierungen stehen auf der Beliebtheitsskala bei Haus- oder Wohnungseigentümern ganz oben. Dabei spielt nicht nur die bessere Wärmedämmung eine Rolle sondern ebenso die Luftdichte. Die im Haushalt anfallende Feuchte und die „verbrauchte" Luft werden durch den natürlichen Luftwechsel nicht mehr ausreichend abgeführt.
Feuchteschutz
Pro Tag erzeugt ein 4-PersonenHaushalt z. B. durch Atmung, Kochen, Duschen, Blumengießen so viel Wasserdampf, wie etwa eine Menge von 10 Liter Wasser. Besonders in mäßig beheizten Schlafräumen kommt es aufgrund mangelnder Lüftung zu Schimmelbildung. Kalte Luft kann weniger Wasser aufnehmen. Pro Nacht verliert ein Erwachsener durch Atem und Schweiß circa 1 Liter Wasser (im Dampf enthalten), welches an kalten Stellen kondensiert. Entweicht die warme Raumluft durch Fugen und Ritzen unkontrolliert nach außen, entstehen nicht nur hohe Energieverluste. Mittelfristig kann auch die Bausubstanz darunter leiden, da die feuchtwarme Luft auf
Abbildung 1: Fensterlüftung und „atmende Wände"
dem Weg nach außen kondensiert und u. a. zur Zerstörung von Holzkonstruktionen führen kann. Dies hat bei einer Fensterlüftung ein noch disziplinierteres Stoßlüften wegen der guten Luft, vor allem aber um Schimmelbildung zu verhindern, zur Folge. Regelmäßiges Lüften alle zwei Stunden für 5-10 Minuten und das über 24 Stunden ist jedoch aufgrund der Lebensgewohnheiten der Bewohner meist nicht möglich oder zumutbar. Dauerkippstellung ist keine Lüftungsalternative! Vielmehr geht dadurch Wärme verloren, ohne dass die Luft ausreichend ausgetauscht wird. Außerdem macht die „Dauerlüftung" alle Bemühungen des zuvor beschriebenen baulichen Wärmeschutzes zunichte.
Die Wand atmet nicht
Viele Hausbesitzer haben Angst vor einer „Überdämmung" ihres Gebäudes. Sie vermuten, dass durch die künstliche Außenhaut feuchte Luft in den Räumen eingeschlossen wird - etwa wie bei einer Thermoskanne. Sie befürchten, die Wand könne dann nicht mehr atmen (Abbildung 1). Es wird angenommen, dass die Feuchtigkeit im Raum durch die Wände nach außen dringen muss. Dies ist nicht der Fall! Beim Abtransport der Feuchtigkeit aus einer Wohnung spie-
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len die Wände so gut wie keine Rolle. Bei einer ungedämmten Ziegelwand dringen nur etwa 2 Prozent der anfallenden Feuchtigkeit direkt durch die Wand nach außen. Der Löwenanteil von 98 Prozent muss über die Fenster oder komfortabler über eine Lüftungsanlage abgelüftet werden. Eine Wand kann also weder atmen noch die Feuchtigkeit abführen.
Luftqualität
Neben dem Abtransport von Feuchte soll die Lüftung für bessere Raumluft sorgen. Der Mensch verbraucht stetig Sauerstoff und gibt Kohlendioxid (CO2) ab. Die Folgen steigender CO2 Werte in der Raumluft sind mangelnde Konzentration, Müdigkeit, Schlafstörungen und Kopfschmerzen. Auch können Menschen sensibel auf Ausdünstungen aus Möbeln, Bodenbelägen oder Baustoffen reagieren.
Anforderung an die Wohnungslüftung
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) fordert auf Basis der Norm DIN 1946-6 für Neubauten und Renovierungen ein Lüftungskonzept. Im Falle der Renovierung wird das Lüftungskonzept erforderlich, wenn mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht werden oder bei Einfamilienhäusern mehr als ein Drittel
ENERGIE & HAUSTECHNIK
Nr. 168 / August 2017
der Dachfläche. Das Lüftungskonzept legt fest, wie aus Sicht der Hygiene und des Bautenschutzes der notwendige Luftaustausch erfolgen kann. Normgerecht muss eine Lüftung zum Feuchteschutz ständig und nutzerunabhängig sichergestellt sein. Reicht die Luftzufuhr über Gebäudeundichtheiten nicht aus, um die Lüftung zum Feuchteschutz zu gewährleisten, muss der Planer lüftungstechnische Maßnahmen, z. B. ventilatorgestützte Lüftung, vorsehen. Übrigens stellt das Öffnen der Fenster, auch als „freie Lüftung" bezeichnet, keine lüftungstechnische Maßnahme dar. Diese muss in jedem Fall selbsttätig funktionieren.
Ventilatorgestützte Lüftung
Im Bereich der ventilatorgestützten Systeme werden hauptsächlich reine Abluftsysteme und kombinierte Zu- und Abluftluftanlagen angeboten. Die Abluftanlage ist eine Möglichkeit, einen nutzerunabhängigen hygienischen Luftwechsel zu garantieren. Bei einer Abluftanlage wird die mit Feuchtigkeit und Gerüchen belastete Luft aus Küche, Bad und WC mithilfe eines zentralen Ventilators abgezogen. Durch den entstehenden Unterdruck strömt kalte Außenluft über Durchlässe in den Außenwänden oder Fenstern der Wohnung sowie Schlafräumen nach. Mit der abgeführten Luft wird die vorhandene Feuchtigkeit zwar sicher entfernt, aber mit ihr geht auch die darin enthaltene Wärme verloren. Insbesondere im Winter kann es jedoch, wie bei der Fensterlüftung, zu Komforteinschränkungen kommen, wenn eiskalte Außenluft durch die Wandöffnungen in die Wohnräume strömt.
Besser: Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
Komfortlüftungsanlagen sorgen für den hygienisch erforderlichen Luftwechsel und den Abtransport von Feuchtigkeit und Gerüchen. Zusätzlich gewinnen Komfortlüftungsanlagen bis zu 90 Prozent der Wärme aus der Abluft zurück. Je nach Effizienz
Abbildung 2: Zentrale KWL mit Wärmerückgewinnung
der Anlage kann die Außenluft so auf bis zu 18°C vorerwärmt werden. Die Heizkörper müssen nun nur noch den kleinen Bedarf an Restwärme liefern, um die Räume auf die gewünschte Temperatur zu bringen. Wenn ein Haus oder eine Wohnung mit einem Lüftungsgerät komplett versorgt wird, spricht man von einer zentralen Lüftungsanlage. Die zentrale kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL, Abbildung 2) mit Wärmerückgewinnung saugt die verbrauchte und feuchte Luft (Abluft) in Küche, Bad und WC über ein Kanalnetz ab. Dieselbe Menge an frischer Luft wird von außen in die Lüftungsanlage eingebracht und über ein zweites Kanalnetz in die Wohnräume verteilt (Zuluft). Flure bilden die sogenannten Überströmzonen in denen die Luft von den Zulufträumen in die Ablufträume überströmt. Dank besonderer Feinfilter im Lüftungsgerät bleiben Schmutz und Pollen draußen. Die Kanalnetze lassen sich auch in bestehende Gebäude, z. B. in die abgehängte Flurdecke, integrieren. Das Herzstück der Komfortlüftungsanlage ist ein hocheffizienter Wärmeübertrager. In ihm wird die Wärme aus der verbrauchten Abluft auf die nachströmende Außenluft übertragen, ohne die Luftströme zu vermischen. Von dezentralen Lüftungsanlagen spricht man, wenn Einzelraumlüftungsgeräte in der Wand installiert werden. Ein Kanalnetz entfällt, wodurch ein nachträglicher Einbau vereinfacht wird. Die Wärmerückgewinnung ist mit paarweisem Betrieb pro Raum möglich. Im Minutentakt wechseln die Geräte die Betriebsart Zu-, Abluft. In der Abluftphase heizt
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sich der interne Wärmeübertrager auf und gibt sie im Zuluftbetrieb wieder an die frisch einströmende Außenluft ab.
Fazit
Eine kontrollierte Wohnraumlüftung sorgt für gesunde und hygienische Raumluft sowie den Schutz vor Schimmel. Am besten mit Wärmerückgewinnung, so bleibt die Wärme im Haus. Wenn Fenster geschlossen sind, bleiben auch störende Geräusche draußen. Darüber hinaus bieten geschlossene Fenster eine Barriere gegen Einbruch, Insekten, Pollen und Staub. Mit jeder zusätzlichen Dämmung wird das Haus oder die Wohnung dichter. Denken Sie an ein Lüftungskonzept und fragen Sie dazu einen Fachplaner, Architekten oder Fachhandwerker, der dann auf solider basis Empfehlungen formuliert. Er unterstützt Sie auch bei der Suche nach Fördermöglichkeiten, z. B. durch proKlima. Der enercity-Fonds proKlima bezuschusst den nachträglichen Einbau von Komfortlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Bei zentralen Anlagen beträgt die Förderung in Ein- und Zweifamilienhäusern 3000 Euro. Wohnungen im Mehrfamilienhaus werden mit je 1500 Euro bezuschusst. In den Fördersätzen ist eine umfangreiche Qualitätssicherung beinhaltet, die durch unabhängige Ingenieurbüros durchzuführen ist.
Quelle: WohnArt 05/2017
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Neue Aktiv-Küche ist das Glanzlicht im Küchenstudio Hattorf
Kunden und Gäste erleben modernste Kochtechnik „live“ » Hattorf. Große Koch- und Arbeitsinsel. Neueste Küchentechnik wie zum Beispiel das aus Japan kommende Tepan-Yaki-Kochfeld (eine elektrisch beheizbare Edelstahlplatte) und Backöfen mit schonenden Garverfahren. Dazu viel Licht und eine weitläufige Fensterfront. Die umgestaltete Aktiv-Küche ist das Glanzlicht im Küchenstudio Hattorf, erstaunt und begeistert die Besucher gleichermaßen. Das Besondere: Sie können die neuste Technik nicht nur begutachten, sondern auch Arbeitsteilung bei einem Koch-Event: Diane selbst erleben. Sei es als Minde schneidet das Schweinefilet auf. BurkTeilnehmer bei einem der hard Minne (Mitte) und Hartmut Rose legen zahlreichen Koch-Events die Beilagen an. oder als Kunde, der sich für eine neue Küche interessiert. „Sie In der neuen Aktiv-Küche macht möchten unser neues Kochfeld aus- das gemeinsame Kochen in geselprobieren? Kein Problem. Bringen liger Runde noch viel mehr Spaß. Sie sich ein Ei mit und braten Sie Wenngleich sich die ambitionieres selbst“, bietet Geschäftsführer ten Hobby-Köche zuweilen auch Thomas Minde an. und hebt her- erst ein wenig an den Umgang mit vor: „Wir legen höchsten Wert auf den innovativen Geräten herantasten müssen. Thomas und Diane die individuelle Beratung. Bei uns Minde helfen hierbei gern. Auch kauft niemand die Katze im Sack.“
Kochduelle, Workshops und Kochvorführungen mit Profiköchen werden weiterhin für reges Leben und Treiben im Küchenstudio Hattorf sorgen. Ab dem kommenden Jahr lädt eine neue Terrasse bei schönem Wetter zum gemeinsamen Genuss ein. Unabhängig davon bieten die wechselnden Ausstellungsküchen dem interessierten Kunden viele Kaufanregungen. Für fundierte Planung, kompetente Beratung und verlässliche Montage bestens bekannt, punktet das Küchenstudio Hattorf auch mit seinem professionellen Renovierungsservice. „Damit sprechen wir Kunden an, die mit ihrer Küche umziehen oder auch auf neue Technik umstellen möchten.“
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Thomas Minde (links) vorn und die HobbyKöchinnen und -Köche sind vor dem Genuss des Hauptgangs in bester Stimmung. Kornmagazin Ausgabe 04/2016 76
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AKTUELL
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Unzählige Balkone werden - gut versteckt vor den Blicken Außenstehender - Tag für Tag baufälliger. Risse im Bodenbereich, Rost an den Stahlteilen oder abplatzender Beton sind nur einige der häufig anzutreffenden Schäden. Das sieht unschön aus und - viel schlimmer - irgendwann besteht sogar Einsturzgefahr! In Fachkreisen spricht man davon, dass ein nicht unerheblicher Prozentsatz der Balkone von den zuständigen Behörden gesperrt werden müsste.
Dabei ist ein schöner Balkon heutzutage ein fast unverzichtbarer Wohnungsbestandteil, in jedem Fall ein eindeutiger Vermietungsvorteil. Ein Abriss wäre daher keine Lösung. Doch wie soll man sich verhalten? Was ist wirtschaftlicher?
Sanierung oder Neuerstellung? Wie soll die Brüstung aussehen, wie der Belag? Fliesen oder Beschichtung? Welche Abdichtung ist erforderlich? Eine Unmenge an Fragen, die nur der Fachmann beantworten kann.
Die Balkonsaison hat gerade begonnen! Kann man sich auf Ihrem Balkon wirklich noch sicher fühlen? Und stimmt nicht nur der Ausblick, sondern auch der Anblick? Lassen Sie mal den Fachmann dran - jetzt ist die Zeit dafür, damit Sie keine Innung bösen Überraschungen erleben. Und damit der Feierabend oder gar der Urlaub auf Balkonien so recht Mitglied im Fachverband genossen werden kann.
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Quelle: WohnArt 06/2017
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AKTUELL
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Was ist eigentlich ein Bebauungsplan? So lesen Bauherren den B-Plan richtig Vor dem Grundstückskauf ist ein Blick in den Bebauungsplan Pflicht. Doch warum? Was ist im Bebauungsplan - auch B-Plan genannt - geregelt und wie liest man ihn richtig? Wir haben die wichtigsten Informationen rund um den Bebauungsplan zusammengestellt. Grundsätzlich regelt der Bebauungsplan, was Sie wo bauen dürfen, also die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken und die Nutzung einer von Bebauung frei zu haltenden Flächen. Erstellt wird der B-Plan von der jeweiligen Gemeinde. Bebauungspläne sind Satzungen und damit örtliche Gesetze, an die Bauherren sich halten müssen. Eingesehen werden kann der Plan bei der örtlichen Baubehörde, teilweise werden die Pläne auch im Internet veröffentlicht.
Das ist im Bebauungsplan geregelt
Am Bebauungsplan können Bauherren erkennen, ob sich ein Grundstück in einem reinen Wohngebiet oder in einem Gewerbegebiet befindet, mit wie vielen Stockwerken oder in welcher Höhe ein Haus errichtet werden darf, welche Flächenversiegelung zulässig ist und wie dicht die Bebauung auf dem Grundstück sein darf. Dazu kommen oft ergänzende Auflagen zur einheitlichen Ortsgestaltung wie Dachformen, Dachneigung, Farben, Materialien oder sogar bestimmte Haustypen. Teilweise sind sogar Stellplätze für PKW, Spielplätze und Stellflächen für Mülltonnen geregelt. Frei bestimmen dürfen Bauherren nur das, was nicht im B-Plan geregelt ist. Deshalb ist der Blick in den Bebauungsplan vor allem für diejenigen Bauherren unverzichtbar, die genaue Vorstel-
lungen davon haben, wie ihr Haus später aussehen soll. Übrigens: Auch in Sachen Heizung lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan! Denn viele Gemeinden regeln darin inzwischen auch die Art der Wärmeerzeugung und schränken Bauherren so ein. Die Regelungen reichen von einem Verbrennungsverbot bis zu einem Anschlusszwang an Nah- oder Fernwärmenetze. Damit dürfen Bauherren die Art der Heizung nicht mehr selbst wählen, sondern sind im ungünstigsten Fall langfristig an Lieferverträge mit Energieversorgern gebunden.
So lesen Sie den Bebauungsplan 1. Art der baulichen Nutzung Hier werden Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt. Unterschieden werden zum Beispiel reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete (WA größere Nutzungsvielfalt und damit evtl. höhere Lärmpegel). Möglich sind auch Mischgebiete (MI), wo sowohl wohnliche als auch gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Areale ohne Wohnnutzungen können als Gewerbe- oder Industriegebiete festgesetzt werden. Bereiche der Innenstadt oder die Zentren der großen Städte werden oft als Kerngebiete festgesetzt. Neu ist die Gebietskategorie Urbanes Gebiet. 2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung regelt die Größe eines Gebäudes. Dazu zählen Regelungen zur Höhe der baulichen Anlage (Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe), zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse, aber auch zur Versiegelungsintensität (Grundfächenzahl - GRZ, Beispiel:
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Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 darf maximal 160 m² Grund überbaut werden.) und Dichte (Geschossflächenzahl - GFZ) auf dem Baugrundstück. 3. Überbaubare Grundstücksfläche Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe bestimmen den Standort eines Hauses auf dem Grundstück näher. So kann bei tiefen Grundstücken der Gartenbereich von einer Bebauung freigehalten werden und eine bestimmte Stellung des Hauses kann vorgeschrieben werden. Das ist oft in historisch geprägten Städten der Fall. 4. Bauweise Häufig wird im Bebauungsplan auch die Bauweise festgelegt. Die offene oder geschlossene Bauweise schreibt die Stellung des Hauses zu Nachbargebäuden und Grundstücksgrenze vor. Bei der offenen Bauweise muss ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden, bei der geschlossenen Bauweise muss das Haus an Nachbargebäude beziehungsweise Grundstücksgrenze angrenzen.
Quelle: aktion-pro-eigenheim 7/2017
RECHT & STEUERN
Nr. 168 / August 2017
Notarpflicht beim Immobilienkauf Bei Immobilienverträgen schreibt der Gesetzgeber die Mitwirkung eines Notars vor. Hier erfahren Sie, warum das auch sinnvoll ist und was die Juristen leisten. „Pacta sunt servanda.“ Oder für alle Nichtlateiner: Verträge sind einzuhalten. Dieses aus dem Mittelalter bekannte Prinzip der Vertragstreue ist nach wie vor ein elementarer Grundsatz unseres Rechtssystems. Für komplexe Angelegenheiten wie Immobilienkäufe reicht er allerdings nicht mehr aus. Hierfür stellt der Gesetzgeber heute eine zusätzliche Bedingung: die Beteiligung eines Notars, der Rechtssicherheit garantieren und durch klare Formulierungen Streitigkeiten verhindern soll. Der Notar ist – anders als zum Beispiel ein Anwalt – Träger eines öffentlichen Amtes und streng zur Überparteilichkeit verpflichtet. Notarielle Urkunden sind bindend, darin enthaltene Ansprüche können sofort geltend gemacht werden.
Diese Aufgaben übernimmt der Notar
Ohne Beurkundung durch einen Notar bleibt der Kauf einer Immobilie rechtlich also unwirksam. Was aber macht ein Notar genau? Zunächst verfasst er einen maßgeschneiderten Vertrag, der die Wünsche von Käufer und Verkäufer berücksichtigt. Die Inhalte müssen klar formuliert sein und bei Bedarf erläutert werden – der Notar hat eine Belehrungspflicht. Ist der Vertrag von beiden Parteien akzeptiert und unterschrieben, wickelt der Notar den Kauf ab. Er sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen. Ein Beispiel: Der Verkäufer verliert das Eigentum erst dann, wenn er dafür den Kaufpreis erhält.
In Deutschland gibt es laut Bundesnotarkammer rund 7.300 Notare, die dieses Amt entweder hauptberuflich ausüben („Nur-Notar“) oder nebenberuflich („Anwalts-Notar“).
Dazu kann der Notar das Geld des Käufers zunächst als Treuhänder verwalten, bis alle Formalitäten abgeschlossen sind. Oder er lässt eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen, eine Art Reservierungsvermerk im Grundbuch, und stellt eine Fälligkeitsermittlung an den Käufer. Abschließend veranlasst der Notar die Eintragung ins Grundbuch – die Übertragung des Eigentums ist damit vollzogen.
Notarkosten: 1,5 Prozent des Kaufpreises
Notarielle Urkunden sind zwar rechtmäßig, wirtschaftlich fair müssen sie aber nicht zwingend sein. Der Notar beurteilt zum Beispiel nicht, ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist. Wenn Sie sich hierbei unsicher sind, kann ein Wertgutachten weiterhelfen. Die Kosten für den Notar übernimmt in der Regel der Käufer. Dabei sollten etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten eingeplant werden. Nach einem besonders günstigen Notar brauchen Sie übrigens nicht zu suchen: Die Gebühren sind im bundesweit einheitlichen Gerichts-
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und Notarkostengesetz festgelegt und deshalb bei allen deutschen Notaren gleich.
Beispielrechnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 160.000 Euro können folgende Notarkosten anfallen (ohne Grundbuchgebühren): l Für Entwurf und Beurkundung des Vertrages sowie für die rechtliche Beratung: 762,00 Euro l Für den Vollzug (Einholung, Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen): 190,50 Euro l Für die Betreuung (Überwa chung der Kaufpreiszahlung und der Eigentumsumschrei bung): 190,50 Euro l Für die Abwicklung des Vertra ges über ein sog. Notar-Ander konto: 381,00 Euro l Dazu kommen Auslagen für Por to und Telekommunikation so wie 19 Prozent Mehrwertsteuer. l Stellt die abzulösende Bank Treuhandauflagen für die Lö schung der Grundschuld, kann zusätzlich eine Treuhandgebühr anfallen.
Quelle: Wohnn-Magazin 07/2017
Gefährlich, ohne wenn und aber! Schimmelpilze Bakterien und Milben
Handeln, bevor es riecht und krank macht! Ursachenforschung • Laboranalyse • Sanierungsplanung • Hilfe bei Ärger mit Versicherungen und Schadensanierungen • Schimmelspürhunde – Hilfe oder Problem? • Kontrolluntersuchungen • Beratung bei Lüftungs-, Heiz- und Baumängeln
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RECHT & STEUERN
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Geparkte Möbel
Fiskus beteiligte sich nicht an einer Zwischenlagerung bedingten Umzug und der späteren Rückkehr in die Heimat zu tun.
Von Arbeitnehmern wird viel Flexibilität erwartet. Sie sollen in Zeiten der Globalisierung notfalls auch bereit sein, ihren Einsatzort zu wechseln und möglicherweise vorübergehend ins Ausland zu gehen. Doch nicht immer hilft ihnen dabei der Fiskus. Die Kosten für die Zwischenlagerung von Möbeln können nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ohne weiteres steuerlich geltend gemacht werden. (Finanzgericht München, Aktenzeichen 8 K 461/10)
Das Urteil:
Der Fall:
Ein Ehepaar verließ Deutschland für zwei Jahre, um in Großbritannien zu arbeiten. Weil die vorhandenen Elektrogeräte dort nicht nutzbar waren, wurden diese und zudem einiges Mobiliar, das am neuen Wohnort nicht gebraucht wurde, gegen Ge-
bühr zwischengelagert. Insgesamt fielen rund 1.300 Euro dafür an. Diese Summe wollten die „Auswanderer" in ihrer Steuererklärung geltend machen, denn schließlich habe das ja unmittelbar mit ihrem beruflich
Die zuständigen Finanzrichter wollten aber die Lagerungskosten weder als Werbungskosten noch als außergewöhnliche Belastung anerkennen. Sie stellten in ihrem schriftlichen Urteil fest: „Dass die Geräte zeitweise nicht am Hauptwohnsitz England genutzt werden konnten oder den Klägern ein Transport nach England zu aufwendig war, beruht auf einer fehlgeschlagenen Konsumentscheidung bzw. den selbstbestimmten privaten Entscheidungen, einerseits den Wohnsitz und den Arbeitsort zu verlagern und im Übrigen die Möbel nicht zu veräußern oder mitzunehmen. Es lag kein unabwendbares Ereignis zu Grunde (...)." Quelle: WohnArt 05/2017
Wasser marsch
Ein Boiler leckte und der Mieter sollte den Schaden bezahlen Wasserschäden haben es häufig in sich. Wenn aus Leitungen, Spülbecken oder Waschmaschinen Hunderte oder gar Tausende von Litern austreten, dann ist der Sachschaden enorm. Der Bewohner einer Mietwohnung kann allerdings nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nur haftbar gemacht werden, wenn erden Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat. (Olg Düsseldorf, Aktenz. 1-24 U 164/15)
Der Fall:
Ein an der Wand montierter Boiler in einer Mietwohnung war defekt. Möglicherweise lag es an einem Zulaufventil, das nicht vollständig zugedreht war. Jedenfalls traten größere Mengen Wasser aus, ehe der Fehler bemerkt wurde. Der Schaden betrug etwa 10.000 Euro. Die Versicherung des Wohnungseigentümers forderte das Geld von dem Mieter, weil dessen Fehlverhalten ursächlich gewesen sei. Der weigerte sich, es kam zu einem Zivilverfahren durch zwei Instanzen.
Das Urteil:
Die Richter entschieden nach der Beweisaufnahme, dass hier allenfalls eine leichte Fahrlässigkeit des Beklagten anzunehmen sei. Dafür müsse er jedoch nicht haften. Eine weitergehende grobe Fahrlässigkeit, bei der die Übernahme des Schadens tatsächlich in Frage gekommen wäre, hatte die Versicherung dem Mieter nicht nachweisen können. Quelle: WohnArt 05/2017
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RECHT & STEUERN
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Anzügliche Adresse?
Anwohner wehrte sich gegen den Straßennamen „Am Lusthaus" druck zu erwecken. Doch im Regelfalle kann ein Anwohner nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS wenig Einfluss darauf nehmen, wie seine Straße benannt wird. Außer in ganz extremen Fällen muss er es hinnehmen. (Verwaltungsgericht Köln, Aktenzeichen 20 K 3900/14)
Der Fall:
Unter welcher Adresse man wohnt, das kann durchaus eine gewisse Bedeutung haben. Manche Straßennamen sind nicht dazu angetan, einen guten Ein-
Eine Grundstückseigentümerin besaß ein Anwesen in einem Neubaugebiet, das zunächst noch ohne einen offiziellen Namen war. Die zuständige Bezirksvertretung beschloss in der Folgezeit ohne Gegenstimme, diese Straße „Am Lusthaus" zu benennen. Das gefiel allerdings der Anwohnerin ganz und gar nicht. Sie vertrat die Meinung, durch diese Anschrift in ei-
nen anstößigen Zusammenhang gebracht zu werden. Damit werde sie in ihren allgemeinen Persönlichkeitsrechten verletzt.
Das Urteil:
Die Richter des Verwaltungs-gerichts Köln sahen in der Straßenbenennung bei weitem nicht ein so großes Problem wie die Grundstücksbesitzerin. Sie stellten fest, der Beschluss sei „ermessensfehlerfrei" gefasst worden und nicht zu beanstanden. Einer Bezirksvertretung stehe ein gewisser Entscheidungsspielraum zu, der hier nicht überschritten worden sei. Außerdem sei mit dem gewählten Namen ein historischer Bezug zu einem früher in dieser Gegend gelegenen Herrenhaus hergestellt worden.
Defekter Briefkasten
Mieter wollte Schreiben des Eigentümers nicht erhalten haben Die Frage der ordnungsgemäßen Zustellung von Schreiben, etwa mit der Absicht einer Mieterhöhung, wird immer wieder vor Gericht diskutiert. So machen etwa die Adressaten gerne geltend, den Brief gar nicht erhalten zu haben. Allerdings kann man sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ganz so einfach herausreden. (Amtsgericht Berlin-Wedding, Aktenzeichen 18 C 380/15)
Der Fall:
Eine Mieterin klagte gegen eine Mieterhöhung. Zwar hatte der Hauswart das Schreiben in den Briefkasten eingelegt. Allerdings argumentierte die Frau damit, dass schon seit längerer Zeit die dazugehörige Klappe fehle und jeder-
mann an die Post gelangen könne. Sie habe das Schreiben nicht erhalten und somit sei es auch nicht fristgemäß bei ihr eingetroffen.
Das Urteil:
Auch ein Mieter, dem die Immobilie bekanntermaßen nicht gehört, muss dafür sorgen, dass der Briefkasten ordnungsgemäß zu verschließen ist. Das stellte das Amtsgericht Wedding fest. So wäre die Frau im konkreten Fall verpflichtet gewesen, die Eigentümer bzw. die Verwaltung auf das Fehlen der Klappe hinzuweisen und auf eine
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Reparatur zu drängen. Nachdem sie das über ein Jahr lang nicht getan habe, falle die Unzustellbarkeit von Schreiben in ihren eigenen Verantwortungsbereich.
Quelle: WohnArt 07/2017
RECHT & STEUERN
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Gefahr von oben
Holzfigur stürzte vom Fenstersims herab und verletzte Passantin Wer Gefahrensituationen schafft, der muss die Verantwortung für daraus entstehende Folgeschäden übernehmen. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dann, wenn jemand eine schwere Holzfigur auf dem Fenstersims abstellt und diese auf Grund eines Windstoßes herabstürzen kann. (Oberlandesgericht München, Aktenzeichen 20 U 4602/15)
den konnte sie das Krankenhaus wieder verlassen, klagte aber über Folgeschäden (unter anderem Geschmacks- und Sehstörungen). Sie forderte Schmerzensgeld.
Das Urteil:
Der Fall:
Eine Mieterin wohnte im drit-ten Stock eines Hauses. Auf dem Sims eines ihrer Fenster platzierte sie eine etwa ein Kilogramm schwere und 25 Zentimeter hohe Holzfigur. Als das Fenster geöffnet war, stürzte diese Figur unglücklicherweise
herab und traf eine Passantin am Kopf. Die Frau erlitt eine Platzwunde, die mit drei Stichen genäht werden musste. Nach vier Stun-
Die Richter sprachen dem Opfer nach der Beweisaufnahme 3.000 Euro zu. Zwar habe in letzter Konsequenz ein unvorhersehbarer Windstoß für das Herabfallen der Figur gesorgt. Aber die Mieterin habe mit der ungesicherten Positionierung des Objekts eine besondere Gefahrenquelle eröffnet. Somit verursachte sie fahrlässig die Verletzung der Passantin, die sich ganz normal im Straßenraum aufhielt. Quelle: WohnArt 07/2017
Dem Vermieter stank es
Wegen übler Gerüche wollte er die Wohnung besichtigen
Mehr als zwei Wochen lang roch es aus einer vermieteten Einzimmerwohnung ziemlich seltsam. Der Eigentümer erfuhr davon und bestand darauf, dass er in der Wohnung nach dem Rechten sehen
dürfe. Er müsse sich vergewissern, dass es zum Beispiel nicht zu Schimmel oder Fäulnis gekommen sei, was die Immobilie nachhaltig schädigen könne. Der Mieter verweigerte einen Besichtigungstermin. Doch damit hatte er vor Gericht nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keinen Erfolg. Auch wenn die Geruchsbelästigung aktuell nicht mehr vorhanden sei, könne der Eigentümer noch darauf bestehen, sich umzusehen, denn entsprechende Ver-
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dachtsmomente seien ja vorgelegen. Im aktuellen Fall komme noch etwas anderes hinzu: Die letzte Besichtigung liege mehr als fünf Jahre zurück, weswegen der Eigentümer auch ungeachtet des Geruchs wieder mal eine Chance habe bekommen müssen, die Wohnung mit der gebotenen Rücksichtnahme zu inspizieren. (Amtsgericht München, Aktenzeichen 461 C 19626/15)
Quelle: WohnArt 07/2017
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28.07.2015 13:53:58
RECHT & STEUERN
Nr. 168 / August 2017
Einer ging weg...
...und schon war die Eigentümerversammlung beschlussunfähig Es ist gesetzlich genau festgelegt, wie viele Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft (bzw. Anteile) anwesend sein müssen, damit Beschlüsse gefasst werden können. In der Regel wird das zu Beginn der Sitzung festgestellt und bleibt bis zu deren Ende so. Doch im konkreten Fall verließ ein Mitglied die laufende Versammlung und stellte auf diese Weise, ohne dass es aufgefallen wäre, eine Beschlussunfähigkeit her. Die Versammlung wurde fortgesetzt, unter anderem entschied man in einer schon länger währenden Angelegenheit der Tiefgaragensanierung. Der Betroffene focht die Beschlüsse später an. Juristisch konnte man ihn nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS wegen des Verlassens der Versammlung nicht zur Rechenschaft ziehen. Dieses Verhalten sei nicht rechtsmissbräuchlich, denn es gebe weder eine Verpflichtung für einen Eigentümer, überhaupt zu erscheinen, noch eine Verpflichtung, die ganze Zeit dort abzusitzen. (Landgericht Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen 14 S 6933/15 WEG) Quelle: WohnArt 05/2017
Rollator-Parkplatz
Mieterin durfte Gehhilfe neben der Haustür abstellen Inzwischen haben wir uns längst daran gewöhnt, dass viele ältere Menschen mit einem Rollator unterwegs sind. Nur auf diese Weise können sie oft noch mobil sein. Doch was geschieht mit dieser Gehhilfe, wenn sie gerade nicht gebraucht wird? Genau darum drehte sich ein Prozess vor dem Amtsgericht. Ein Hauseigentümer wollte es seiner Mieterin nämlich verbieten, dass sie ihren Rollator rechts neben der Haustür abstellte. Das versperre den Weg zum Keller. Stattdessen bot er an, das Gerät in einem weiter entfernten Schuppen unterzubringen oder es in jedem Einzelfalle in die Wohnung tragen zu lassen. Mit beidem war die Mieterin nicht einverstanden. Das zuständige Gericht sah es nach Information des
Infodienstes Recht und Steuern der LBS ebenso. Zwar scheide der Platz rechts neben der Haustür tatsächlich wegen des Kellerzugangs aus. Aber links neben der Tür dürfe der
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Rollator künftig abgestellt werden. (Amtsgericht Recklinghausen, Aktenzeichen 56 C 98/13) Quelle: WohnArt 06/2017
RECHT & STEUERN
Nr. 168 / August 2017
Anschaffungsnahe Kosten
Hauserwerber durfte Schönheitsreparaturen nicht sofort absetzen Ein Immobilienerwerber, der sein Objekt vermieten will, kann viele Ausgaben steuerlich geltend machen. Häufig ist er daran interessiert, das in vollem Umfang sofort in Gestalt von Werbungskosten tun zu können. Ein höchstrichterliches Urteil schränkt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS diese Möglichkeit allerdings Stark ein. (Bundesfinanzhof, Aktenzei-chen IX R 25/14 und IX R 22/15)
Der Fall:
Ein Immobilienkäufer hatte einige Objekte erworben und diese in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet und renoviert. Dazu zählte eine Reihe von Schönheitsreparaturen wie etwa das Tapezieren, das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern und Türen. Die Ausgaben dafür benannte er als Werbungskosten und wollte sie unverzüglich geltend machen. Das Finanzamt verweigerte sich dieser gewünschten steuerlichen Lösung.
Das Urteil:
Der Bundesfinanzhof schloss sich der Entscheidung des Fiskus an. Es handle sich hier, auch bei den Schönheitsreparaturen, um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur im Wege der Abnutzung steuerlich geltend gemacht werden können - und zwar verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes. Gerade das war nicht im Sinne des Erwerbers gewesen.
Bunker im Garten
Zivilrechtliche Auseinandersetzung um Gewährleistungsausschluss Beim Verkauf von Grundstücken oder Bestandsimmobilien wird in der Regel die Gewährleistung ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht für vorhandene Mängel haftet - außer, er hat diese gekannt und dem Erwerber arglistig verschwiegen. Dann kann er schadenersatzpflichtig werden. Doch wo genau liegen die Grenzen des arglistigen Verschweigens? Das musste nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein Zivilsenat entscheiden. (Oberlandesgericht Brandenburg, Aktenzeichen 5 U 5/14)
Der Fall:
Ein Grundstückskäufer bemerkte nach Vertragsabschluss, dass sich im Garten seines neuen Anwe-
Kartoffelkeller die Rede gewesen, der leicht zu beseitigen sei. Deswegen forderte er gut 20.000 Euro Schadenersatz.
Das Urteil:
sens ein unerwarteter und höchst unerwünschter „Gegenstand" befand: ein Bunker, der noch aus dem Zweiten Weltkrieg stammte. Dieser Bunker erhöhte die Kosten für die Nutzung des Grundstücks erheblich, denn er musste erst aufwändig entfernt werden. Der Erwerber machte geltend, ihm sei das Vorhandensein des unterirdischen Schutzraumes verschwiegen worden. Stattdessen sei nur von einem
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Die Forderung des Käufers wurde letztendlich nicht erfüllt. Der Sachverhalt habe sich hier nicht mehr genau aufklären lassen, stellte das Gericht fest. Und das gehe zu Lasten desjenigen, der das Grundstück erworben habe. Die Brandenburger Richter urteilten, dass in solchen Fällen vom Käufer grundsätzlich sämtliche Voraussetzungen des Schadenersatzanspruches nachgewiesen werden müssten. Ganz besonders betreffe das die Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel. Quelle: WohnArt 06/2017
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