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LE PLUS
de Jeune Afrique
HEBDOMADAIRE INTERNATIONAL INDÉPENDANT • 57e année • no 2915 • du 20 au 26 novembre 2016
Reportage Kinshasa la rebelle Algérie Issad Rebrab : « Il est urgent de diversifier notre économie »
Spécial
16
pages
JEUNE AFRIQUE
PATRICK ROBERT
DJIBOUTI
Le dernier défi N 0 2915 • DU 20 AU 26 NOVEMBRE 2016
African King Jamais Mohammed VI ne s’était autant investi (et déplacé) sur le continent qu’en cette fin de 2016. En filigrane : le grand retour du Maroc au sein des instances panafricaines, dans moins de trois mois. ÉDITION GÉNÉRALE France 3,80 € • Algérie 250 DA • Allemagne 4,80 € • Autriche 4,80 € • Belgique 3,80 € • Canada 6,50 $ CAN • Espagne 4,30 € • Éthiopie 67 birrs • Grèce 4,80 € • Guadeloupe 4,60 € Guyane 5,80 € • Italie 4,30 € • Luxembourg 4,80 € • Maroc 25 DH • Martinique 4,60 € • Mauritanie 1 2 00 MRO • Mayotte 4,60 € • Norvège 48 NK • Pays-Bas 4,80 € Portugal cont. 4,30 € • Réunion 4,60 € • RD Congo 6,10 $ US • Royaume-Uni 3,60 £ • Suisse 6,50 FS • Tunisie 3,50 DT • USA 6,90 $ US • Zone CFA 1 900 F CFA • ISSN 1950-1285
Dossier
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Urbanisation
LOGEMENTS SOCIAUX
OLIVIER POUR JA
Face au mur du financement
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Sous la pression urbaine, l’habitat précaire a proliféré autour des grandes agglomérations africaines. Des politiques sont élaborées pour la construction de logements sociaux, qui font parfois appel à des compétences étrangères.
L
JULIEN CLÉMENÇOT
En Côte d’Ivoire, 6 000 appartements et villas sont sur le point d’être livrés, dont 300 à l’intérieur du pays.
a construction de logements, notamment sociaux, est une question prioritaire pour tous les pays subsahariens. La pression urbaine rend l’accès à un habitat décent de plus en plus difficile, et les constructions anarchiques ont proliféré dans la périphérie des grandes agglomérations. Mais, dans la plupart des États, la promotion immobilière n’est pas encore entrée dans les mœurs. Sur le continent, le logement social est plutôt destiné à la vente. Aussi, faute de moyens financiers, partout les ménages privilégient l’autoconstruction, et la plupart des maisons ainsi sorties de terre ne respectent pas les normes en vigueur. « Atteindre cet objectif nécessite beaucoup de pédagogie. Nombreuses sont les familles qui craignent de s’endetter sur dix, quinze ou vingt ans pour financer leur achat », explique Christian Agossa, directeur de la Caisse régionale de refinancement hypothécaire (CRRH) de l’UEMOA. Et même lorsqu’elles décident de franchir le pas, elles rencontrent encore des difficultés pour accéder à des prêts acceptables. Néanmoins, les banques, aidées par exemple par des institutions comme la CRRH (lire p. 98), ont fait des efforts. Et les taux ont baissé en quelques années. Mais, en dépit des volontés politiques affichées, tous les programmes immobiliers accusent du retard en Afrique francophone. « Les objectifs sont définis par des technocrates qui n’ont pas forcément connaissance de toutes les contraintes. Il y a nécessairement une courbe d’apprentissage », estime Christian Agossa. Produire des logements sociaux en masse vendus entre 7 et 10 millions de F CFA (entre 10 700 et 15 200 euros) demeure en effet une grande nouveauté pour les États subsahariens, y compris pour des pays qui ont déjà une certaine expérience dans ce domaine, comme le Sénégal, la Côte d’Ivoire et, dans une moindre mesure, le Mali. Et aucun d’entre eux ne dispose des entreprises de BTP capables d’absorber un carnet de commandes de plusieurs dizaines de milliers de logements en l’espace de trois ou quatre ans. D’ailleurs, au Sénégal, mais aussi au Rwanda ou au Congo-Brazzaville, les pouvoirs publics font appel à des compétences étrangères, qu’elles soient chinoises ou marocaines. N 0 2915 • DU 20 AU 26 NOVEMBRE 2016
Dossier Urbanisation
C’
Tchad
est le deuxième pays de la sous-région, après la République centrafricaine, à ne disposer d’aucun logement social. Avec la chute des cours du pétrole et la crise économique qui s’est ensuivie, les quelques projets à l’étude dans la périphérie de N’Djamena sont restés dans les cartons. Au milieu des années 2000, un plan de développement urbain et d’amélioration de l’habitat a bel et bien été lancé avec l’aide des Nations unies pour la réalisation de 12 000 logements. Mais, depuis, une centaine seulement ont vu le jour, sur le site de la Patte d’Oie, à la sortie nord de la capitale, à des prix de vente bien éloignés des objectifs initiaux. Créée en 2009, la Société de promotion foncière et immobilière (Soprofim) tente de rendre viable les nouveaux projets de « logements décents » en se chargeant de la promotion immobilière. « Nous voulons accompagner cette ambition à travers un partenariat public-privé », martèle David NgarimademHoudeingar,leministredel’Aménagement du territoire, du Développement, de l’Habitat et de l’Urbanisme. Des entreprises marocaines et turques seraient sur les rangs pour mener à bien plusieurs projets de 10000 logements sociaux chacun. Mais pour l’instant, faute de garanties, aucune ne s’y est vraiment risquée. Concrètement, seules quatre villas témoins d’environ 130 m2 chacune ont été réalisées, dans l’enceinte du ministère. Quant à la Banque de l’habitat du Tchad (BHT), fondée en 2016 pour soutenir financièrement les projets, elle n’est toujours pas opérationnelle. Face à la défection des partenaires étrangers, la Soprofim se tourne de plus en plus vers des promoteurs nationaux pour mener à bien, avec le soutien de l’organisme de financement africain ShelterAfrique, un projet pilote de 500 logements sociaux
Construction de logements dans le quartier populaire de Sidi Moumen, à la périphérie de Casablanca.
dans le 9e arrondissement de N’Djamena. Une goutte d’eau par rapport au déficit de 135000 logements sur tout le territoire. FRANÇOIS-XAVIER FRELAND
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Christian Agossa, DG de la CRRH
hristian Agossa l’assure, la création de la Caisse régionale de refinancement hypothécaire (CRRH) de l’UEMOA a permis en quelques années de faire sensiblement baisser les taux des crédits immobiliers dans les pays de la zone économique ouest-africaine: « Avant 2012, les banques offraient des taux de 14 %, aujourd’hui ils sont en moyenne entre 8 % et 9 % ». Levées sur le marché régional, les ressources de la CRRH sont prêtées sur des périodes allant jusqu’à dix ans aux 54 banques commerciales qu’elle compte au sein de son actionnariat. La CRRH a déjà mis à leur disposition 85,7 milliards de F CFA (130,6 millions d’euros). Actuellement, elle propose un taux de 5,85 %, « le plus bas du marché », assure Christian Agossa. C’est toutefois encore supérieur aux prêts concessionnels. Des ressources bon marché auxquelles la CRRH aimerait aussi avoir accès. Des négociations sont en cours avec des partenaires institutionnels. Avant cela, la Caisse devrait lever 20,5 milliards de JULIEN CLÉMENÇOT F CFA supplémentaires à travers une émission obligataire.
CA C
Depuis 2012, les taux ont baissé
Guinée
n2015,uncodedel’habitatetdelaconstruction a été promulgué pour restructurer les villes et en finir avec les « habitations précaires ». La démolition des constructions anarchiques, achevée dans le centre administratif de Kaloum, se poursuivra dans les autres communes de Conakry après la saison des pluies. Une dizaine de conventions sont signées avec des entreprises guinéennes et étrangères pour la construction, dès janvier 2017, de quelque 120000 logements sociaux, notamment à Lambanyi et Kobaya (nord-est de Conakry), dont 20 000 seront confiés à la société Guinea Mar Grandioso (filiale de China Dreal Group). Plus à l’est, dans la préfecture de Dubréka, le site de Keitaya accueillera la Cité de l’éducation, confiée à l’Association pour le développement de l’habitat social (Adehaso): 768 appartements dont 384 logements sociaux, explique son président, Sékou Cissoko. Ce site de 6,9 ha n’abrite pour l’heure qu’une maison témoin. Une autre convention, non encore finalisée, prévoit « 50 000 logements à Kassonyah, dans la préfecture de Coyah, ajoute Lousény Camara, le ministre de la Ville, de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire. Une zone qui sera reliée à Conakry par une voie express ». Un projet évalué par le ministre à « un peu plus de 1 milliard de dollars », qui seront, précise-t‑il, à financer « entièrement par le privé. Il appartient aux entreprises de lever des fonds chez leurs partenaires financiers ». L’État guinéen, de son côté, accorde des facilités fiscales et douanières (pour les matériaux importés) et octroie le foncier. Sékou Cissoko pousse aussi pour la création d’une banque de l’habitat capable de financer des promoteurs et JEUNE AFRIQUE
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HERVÉ BOUTET/DIVERGENCE
promotion immobilière et à la société marocaine Abri 2000. Les prix des logements s’étaleront entre 7 et 17 millions de F CFA (entre 10700 et 25900 euros), financés par des prêts consentis aux bénéficiaires sur une période pouvant aller jusqu’à quinze ans. Plusieurs établissements bancaires se sont positionnés pour aider les fonctionnaires grâce à des plans definancementadaptés.Maisdesvoixs’élèventpour critiquer ce projet, destiné à « une infime partie de la population ». EDMOND D’ALMEIDA
d’accorder des prêts aux particuliers. Après avoir investi en Côte d’Ivoire, la Banque de l’habitat tunisienne serait intéressée par le marché guinéen. DIAWO BARRY
T
Togo
out comme ses voisins, le Togo fait face à une augmentation exponentielle de ses besoins en logements. Conséquence: des litiges fonciers, une fixation abusive des prix, des terrains revendus plusieurs fois… Et cela fait bientôt dix ans que l’État promet la construction de logements sociaux. Longtemps restées à l’état de projets, des initiatives se concrétisent depuis janvier 2015 avec le lancement de la construction de la cité Mokpokpo, à Adidogomé, dans la banlieue du nord-ouest de Lomé: 1000 logements sociaux destinés aux fonctionnaires de la ville. On est donc loin de répondre à la demande, que l’on estime à 25000 logements à l’horizon 2020 pour les seules villes de Lomé et de Kara. Les travaux de construction, sur une surface de 12 ha, ont été confiés à la Société ivoirienne de
L
Côte d’Ivoire
e programme de 60 000 logements économiques et sociaux lancé au début du premier quinquennat du chef de l’État, Alassane Ouattara, peine à se concrétiser malgré un investissement public de 35 milliards de F CFA pour les travaux de VRD et le règlement de 5 milliards de F CFA de dédommagement au titre du droit coutumier. Les premières réalisations étaient attendues en 2013 ou en 2014. Elles arriveront finalement à la fin du mois, accusant plus de deux ans de retard, avec la livraison d’au moins 6 000 appartements et villas, dont 300 à l’intérieur du pays. Prévus au départ pour être vendus entre 5 et 7 millions de F CFA, les logements seront finalement commercialisés entre 12 et 15 millions. Les banques rechignaient à financer les souscripteurs sur le long terme à cause de la fragilité des revenus de 60 % des 75 000 Ivoiriens qui s’étaient préinscrits. Parallèlement, le gouvernement a décidé au début de 2015 de changer de stratégie pour élargir l’accès à la propriété. Il a lancé le projet Lotissement à équipement modéré (LEM), qui fait la part belle à l’autoconstruction sur quatre sites dans le district d’Abidjan sur des terrains aménagés (eau, électricité…). Mais pour l’heure, en dehors des maisons témoins, le gouvernement n’a dressé aucun bilan de ce projet. BAUDELAIRE MIEU
L’EXEMPLE MAROCAIN Un appartement pour 250000 dirhams (environ 23000 euros)… La proposition séduit de nombreux ménages marocains, notamment au sein de la classe moyenne. Selon la dernière étude du ministère de l’Habitat, plus de 50 % des logements sociaux de 50 à 80 m2 sont occupés par des familles ayant un revenu annuel compris entre 4000 et 14000 dirhams (de 0,75 à 2,5 fois le revenu médian). Ce programme, démarré en 2010, offre un avantage équivalant au montant de la TVA reversé par l’État aux promoteurs avec lesquels il signe une convention, JEUNE AFRIQUE
ainsi qu’un accès privilégié au foncier. En contrepartie, ces promoteurs doivent respecter un cahier des charges défini par les pouvoirs publics et s’engagent à livrer au moins 500 unités dans les cinq ans. Ces constructions sont l’un des principaux dispositifs devant permettre de réduire davantage le déficit de logements au Maroc, passé de 840000 à 400000 au cours des cinq dernières années. Reste que le nombre de logements effectivement construits – un peu plus de 200000 entre 2012 et 2016 – est inférieur de presque 50 % aux objectifs fixés. Parmi les raisons
invoquées par les promoteurs: les délais d’obtention des permis de construire, le retard pris dans l’aménagement des villes nouvelles et les difficultés à commercialiser les logements hors des grands centres urbains. Malgré tout, le royaume reste un modèle dans le domaine de la promotion immobilière pour bon nombre de pays subsahariens, ainsi que l’attestent les contrats signés par les groupes marocains comme Holmarcom, Addoha, Alliances au Sénégal, en Côte d’Ivoire et, très J.C. récemment, au Rwanda. N 0 2915 • DU 20 AU 26 NOVEMBRE 2016
Dossier Urbanisation INFRASTRUCTURES
Un tunnel pour étancher la soif de Nairobi D’ici à 2018, un aqueduc souterrain devrait approvisionner la capitale kényane en eau potable. Première phase d’un chantier qui en compte cinq, il ne permettra toutefois pas de couvrir tous les besoins de la ville.
À
Nairobi, le dossier du Northern Collector Tunnel(NCT)estdepuis longtemps sur la table. Les premières études sur un aqueduc souterrain reliant le comté de Murang’a à la capitale datent de 1998. Le but d’une telle infrastructure – 11,4 km de long et 3,2 m de diamètre – est de capter les eaux de crue de trois rivières pour accroître l’approvisionnementdelamégapole kényane en eau potable. À l’époque, le projet est déjà décrit comme prioritaire. Pourtant, faute de financements – son coût est actuellement estimé à 6,8 milliards de shillings (60 millions d’euros) –, il sera remisé jusqu’en 2012, date à laquelle la Banque mondiale accepte de débloquer les fonds nécessaires. À cause de la longueur des processus de bouclage du financement et de lancement des opérations, ce n’est qu’en février 2015 que les travaux démarrent. Avant d’être interrompus pendant cent jours après un recours déposé par des opposants au projet (lire encadré). N 0 2915 • DU 20 AU 26 NOVEMBRE 2016
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Le NCT est un exemple typique de la lenteur et de la complexité des initiatives d’utilité publique dans les grandes agglomérations africaines, caractérisées à la fois par une croissance démographique rapide et par des plans d’urbanisme lacunaires. L’ouvrage est désormais attendu pour 2018, soit plus de vingt ans après le début des études. COUPURES. Si le projet fait aujourd’hui polémique, il est censé « ne pas affecter le débit normal de ces rivières », assure Malaquen
Coût du projet : 60 millions d’euros.
Milgo, PDG d’Athi Water, l’agence publique chargée des infrastructures hydrauliques dans la capitale et les provinces environnantes. L’aqueduc, construit par le groupe chinois CGGC (China Gezhouba Group Company), est en effet conçu pour récolter les eaux de crue pendant les saisons de pluie (mars-mai puis octobre-décembre) grâce à un système de débordement, à hauteur de 40 % maximum, et les transporter jusqu’au barrage de Thika, la première source d’alimentation de la capitale. En captant ces flux, il permettra même, selon les partisans du projet, de limiter les risques d’inondations. Milgo insiste sur un chiffre : 140 000. C’est le nombre de mètres cubes supplémentaires qui seront disponibles chaque jour dans la capitale, qui subit régulièrement des coupures d’eau. En septembre, les robinets sont ainsi restés secs pendant deux jours dans presque toute la ville. Entre la conception du NCT et sa réalisation, la population de Nairobi a doublé, passant de 2 à 4 millions d’habitants. « Nous accumulons un retard de dix ans dans l’approvisionnement en eau », déclarait récemment à la télévision l’ingénieur en hydrologie George Khroda, pour qui l’ouvrage ne couvrira pas la totalité du déficit de la ville, estimé à 180 000 m3 par jour. De fait, ce tunnel n’est que la première phase d’un plan qui en compte cinq (autres tunnels, nouveaux barrages, etc.). Les habitants de Nairobi devront donc encore faire preuve de patience. MARION DOUET, envoyée spéciale à Nairobi
UN OUVRAGE CONTESTÉ POLITIQUEMENT Il est surnommé le « tunnel de la discorde ». À la mi-octobre, les médias offraient une large place aux pourfendeurs de l’aqueduc souterrain, parmi lesquels Raila Odinga. Selon le chef de l’opposition, cet ouvrage provoquera la désertification de cinq
comtés en périphérie de Nairobi. Dans la foulée, le gouverneur de la région de Mombasa, Hassan Ali Joho, membre de l’opposition, prophétisait un déficit en eau jusqu’à l’océan Indien, à plus de 500 km. Pour Malaquen Milgo, directeur d’Athi Water, l’agence publique
chargée des infrastructures hydrauliques dans la capitale et les provinces environnantes, il s’agit là de « désinformation », en grande partie liée au démarrage de la campagne pour l’élection présidentielle, prévue M.D. en août. JEUNE AFRIQUE
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