Prorroga Legal
INTEGRANTE: MARÍA PAUVIL
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario
por
tiempo
determinado, con la finalidad de que
al
continúe
vencerse ocupando
el
mismo
como
tal
determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. En el Artículo 80 de la Ley para la regularización y control de arrendamiento inmobiliario, nos hace referencia a que en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto, alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de esta Ley, celebrados por un tiempo determinado o indeterminado, llegado el día del vencimiento del plazo convenido por las partes, estos se prorrogarán
obligatoriamente
para
el
arrendador
y
potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: 1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de (6) meses. 2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. 3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de cuatro (4) años. 4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de cinco (5) años.
Características de la prórroga legal:
3. Es facultativa para el arrendatario, ya
1. Es de orden público relativo, ya que
que la prórroga legal al constituir un
los derechos que la presente ley
derecho facultativo para el arrendatario,
establece para beneficiar o proteger a
denota que éste puede renunciarlo. La
los arrendatarios son irrenunciables;
duda interpretativa que puede surgir
pues se trata de una disposición legal,
pareciera tener su origen en que como
relativamente
no
se trata de un derecho, el arrendatario
autoriza renuncia alguna al momento
no podría renunciarlo y de renunciarlo
de la celebración del contrato, por
quedar el acto volitivo emitido sin valor
afectar un derecho del arrendatario
alguno, debido a que ese derecho se ha
(jurídicamente
contemplado
obligatoria,
que
protegido) como
lo
precisamente
en
constituye el de poder continuar y
protección del mismo, para que pueda
durante determinado tiempo ocupado
continuar
y gozando del inmueble que le fue
precariamente el inmueble recibido en
arrendado, dentro de determinadas
arrendamiento por determinado tiempo,
exigencias legales.
aun en contra de la voluntad del
ocupando
o
poseyendo
arrendandor, a quien la Ley ha impuesto 2. Es obligatoria para el arrendador, ya que una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado, "éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador“. Esta
obligatoriedad
a
su
cargo
únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el
inmueble
arrendamiento determinado
que por
recibió
en
tiempo
es prórroga como obligatoria, siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
4. Opera de pleno derecho, y
7.
significa que la misma procede
obligaciones recíprocas, y es
aun cuando las partes no la
que
hayan establecido al momento de
permanecerán
la celebración del contrato de
mismas
arrendamiento, puesto que por la
estipulaciones convenidas por
sola previsión o regulación la
las partes en el contrato original.
misma procede en beneficio del
El principio de la inmutabilidad
arrendatario
de las obligaciones recíprocas
como
derecho
Inmutabilidad durante
la
de
las
prórroga
vigentes
las
obligaciones
y
tiene su sentido como beneficio
irrenunciable.
en protección de las partes, 5. Aplicable sólo a los contratos
pues constituiría un perjuicio a
por tiempo determinado Si la
las mismas o alguna de ellas, si
relación
por
por disposición de la ley las
tiempo indeterminado, la prórroga
obligaciones quedaran alteradas
legal no procede. En efecto, la
por fuerza o imperio de la
relación arrendaticia por tiempo
prórroga.
arrendaticia
es
indefinido si bien es cierto que tiene
un
inicio
conocible,
no
obstante su momento conclusivo en orden al tiempo no está previsto,
sin
que
pueda
con
certeza saberse ese momento, aun cuando no perpetuo, toda vez
que
tiene
un
momento
extintivo con fundamento en la ley en cuanto las partes pueden ponerle término. Y tratándose de su
indeterminación
temporal,
como se ignora ese momento conclusivo, la prórroga legal no puede
conocerse
cuándo
iniciaría y por cuánto tiempo.
se
La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prórroga del contrato durante el tiempo previsto en la Ley, la extinción del contrato por el vencimiento de la prórroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas
Requisitos de la prórroga legal Para la procedencia de la prórroga legal es necesaria la presencia de varios requisitos, según sea el objeto a que se refiere, el tiempo prefijado y al cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales. Esos requisitos los clasificamos en originarios o consustanciales, derivados o consecuenciales. Los primeros son concurrentes, deben aparecer con el nacimiento del contrato y constar en la escrituración del mismo, así como el establecimiento o fijación de la duración determinada, salvo que esta inicialmente no conste pero que las partes la fijen con posterioridad a la celebración del contrato, toda vez que las partes son libres de disponer lo relativo al tiempo. Los segundos constituyen la consecuencia de los primeros por el ejercicio del derecho a usar y gozar del inmueble recibido en arrendamiento.
Notificación de la Prorroga Legal La prórroga legal establecida en el artículo 70° de la presente Ley, operará de pleno derecho para el arrendatario y/o arrendataria, cuando el arrendador y/o arrendadora le notifique con al menos treinta (30) días antes del vencimiento del único o último contrato su deseo de extinguir la relación arrendaticia, esta notificación se deberá hacer por medio de documento público o de telegrama entregado en la dirección indicada, o en su defecto, en la del inmueble arrendado, o también por medio de documento privado con constancia de recibido. Vencida la prórroga legal el arrendador y/o arrendadora podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble.