BAUEN IST EMOTION

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Leben eine Frage des Stils.

INTERVIEW: MARINA BERNARDI

ie ZIMA Gruppe feiert heuer ihr 50-jähriges Bestehen, seit 30 Jahren ist das Unternehmen auch in Tirol tätig. So ist 2021 quasi ein Doppel-Jubiläumsjahr, das der ZIMA heuer die Ehrung des Landes zum „Tiroler Traditionsbetrieb“ einbrachte, mit dem runde Betriebsjubiläen beurkundet werden. „Schade, dass wir das aufgrund der aktuellen Situation nicht richtig feiern können“, bedauert Alexander Wolf, Geschäftsführer der ZIMA Tirol mit Sitz in Innsbruck. Wir haben mit ihm indes übers Bauen und Wohnen gesprochen.

ECO.NOVA: Die ZIMA feiert heuer gleich ein doppel-

tes Jubiläum. Was waren die größten Meilensteine

in der Unternehmensgeschichte? ALEXENDER WOLF: Die ZIMA hat sich vor 30 Jahren in Tirol über Imst und Telfs Richtung Innsbruck vorangearbeitet. Möchte man Projektmeilensteine definieren, so war sicher die Entwicklung des Tivoli-Areals, das wir gemeinsam mit der Neuen Heimat Tirol entwickelt und umgesetzt haben, ein großer Durchbruch. Wir haben einen Gutteil der Wohnungen und insbesondere die gewerblichen Flächen samt Hotel und Büros realisiert. Ich denke, wir konnten damit einen wertvollen Beitrag zur Infrastruktur und Lebensqualität in Innsbruck leisten. Auch das Projekt „Leben am Sonnenhang“ war ein großer Wurf – das Wohnbauprojekt im Westen von Innsbruck entstand unter aufwendigsten Bedingungen und wurde ein echter Hingucker. Anfang der 2000er-Jahre konnten wir außerdem aus einem Paket der BUWOG über 800 Wohnungen erwerben und diese zwischenzeitlich gut verwerten. Für die Firmengruppe waren mit Sicherheit die Expansion nach München, Wien und die Schweiz bedeutende Meilensteine der letzten zehn Jahre. Letztlich sind es zahlreiche einzelne Bausteine und insbesondere die Mitarbeiter, die den Erfolg des Unternehmens ausmachen und die viel Spaß und Freude bereitet haben. Auch der Umzug in unser derzeitiges Büro mitten in der Stadt im Jahr 2013 gehört zweifelsfrei dazu, mit dem wir für unsere Mitarbeiter ein angenehmes Arbeitsumfeld schaffen konnten.

Ein Thema der Stunde ist neben dem Klimaschutz oder damit einhergehend die Nachhaltigkeit. Der Begriff wird teilweise schon inflationär verwendet.

Können Sie damit etwas anfangen? Ja, in mehrerlei Hinsicht. Die Realisierung von Wohnbau hat generell einen nachhaltigen Aspekt, weil man im besten Fall für Generationen baut. Wohnbau ist nie kurzfristig, sondern hat immer langfristige Auswirkungen – auf die Bewohner, den Raum und die Umwelt. Wir machen uns deshalb stets Gedanken, wie wir das Thema Bauen weiterentwickeln können. Dafür braucht es Mut für Innovationen und die Bereitschaft für Veränderung. Das hat die ZIMA zweifellos. Wir bedienen uns seit langem intelligenter Bebauungskonzepte, um Grund und Boden zu schonen und die bestehenden Flächen nachhaltig zu nutzen. Ein revolutionärer Schritt war für uns jener in Richtung modulares Bauen. Mit „purelivin“ fördert die ZIMA gemeinsam mit Kaufmann Bausysteme als Produzent klimapositives Bauen. Mit dem modularen Holzmassivbau-Konzept werden seriell vorgefertigte, komplette Raummodule nach dem Plug-&-Play-Prinzip zu multifunktionalen Wohneinheiten kombiniert. Die Arbeit passiert quasi fast vollständig in der Fabrikshalle und nicht mehr vor Ort auf der Baustelle. Das ist auch für die Arbeiter eine Erleichterung, weil sie nicht mehr Wind und Wetter ausgesetzt sind. Das ermöglicht kurze Bauzeiten, reduziert die CO2-Belastung am Bau und schafft Wohngebäude, die zu beinahe 100 Prozent recyclebar sind. Ein klein wenig erinnert das System an Legobausteine für Erwachsene. Nach diesem Prinzip konnten wir mit unserem Partner Kaufmann Bausysteme aus Reuthe bereits Projekte im Bereich Hotel, Student Living, Sozialzentren, Schulen, Büro und Wohnbau mit rund 7.000 Modulen umsetzen – auch über die österreichischen Grenzen hinweg. Derzeit befinden sich weitere reine purelivin-Projekte mit über 350 Wohnungen und über 900 Modulen in Planung und Umsetzung.

ZIMA UNTERNEHMENSGRUPPE

1971 gründeten Horst Zimmermann und DI Franz Markowski (†) die ZIMA Unternehmensgruppe in Vorarlberg, die sich schnell als lokaler Wohnbauträger etablierte. Heute arbeiten rund 180 Mitarbeiter in vier Ländern in sechs Niederlassungsbüros an innovativen und wertbeständigen Immobilienprojekten. Dabei wurden in den vergangenen Jahren mehr als 8.000 Wohnungen und Raum für 6.500 Arbeitsplätze verwirklicht sowie etliche neue Projekte in die Wege geleitet. Aktuell befinden sich über 4.300 Wohneinheiten mit einem Gesamtprojektvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro in der Pipeline. Die ZIMA Unternehmensgruppe zählt zu den größten privaten Immobilienentwicklern im deutschsprachigen Alpenraum. Der Stammsitz ist in Dornbirn. Weitere Niederlassungen befinden sich in Innsbruck, Bozen, München, St. Gallen und Wien. Die Jahresgesamtleistung betrug im Jahr 2020 über 253 Millionen Euro.

Der Immobilienmarkt ist in ständiger Bewegung. Worin sehen Sie die gravierendsten Veränderungen der

letzten Zeit? Der Markt ist unglaublich schnell geworden – auch in Tirol, viel mehr aber betrifft es die großen Ballungsräume. Dort werden Projekte und Immobilien bereits des Öfteren verkauft und weiterverkauft, noch bevor sie überhaupt gebaut sind. Immobilien werden so zur reinen Spekulationsmasse. Das ist eine Entwicklung, die auf Dauer nicht gut ist. Der Immobilienmarkt hat sich stark globalisiert, es geht nicht mehr nur um einzelne Investoren, auch Versicherungen, Krankenkassen, Bünde und Städte fangen an, in diesem Kreislauf mitzumischen. Vielfach meint man, es wären nur eine paar reiche Privatkäufer, die Immobilien zu Spekulationszwecken nutzen, aber das ist längst nicht mehr die übliche Praxis. Hier lohnt es sich meines Erachtens durchaus, genauer hinzuschauen. Schon vor Hunderten Jahren waren Gebäude sowie Grund und Boden ein essenzielles Mittel zur persönlichen Vorsorge oder finanziellen Absicherung. Das hat sich nicht verändert, doch der Fokus ist heute ein anderer. Die Nachfrage nach Immobilieninvestments ist nach wie vor groß – wenn auch selektiver. Seit der Finanzkrise im Jahr 2008/09 ist Geld extrem billig geworden. Das hat viele dazu gezwungen, in Immobilien zu investieren. Es ist eine simple Rechnung: Je höher die Geldmenge am Markt und je einfacher es ist, an Geld zu kommen, desto mehr Menschen werden dies für Investitionen nutzen. Real gesehen ist das im Verhältnis zu den privaten Einkommen aber zunehmend ein Problem. Manche Kredite werden schon auf die nächste Generation kalkuliert. Auf der anderen Seite wird aktuell sehr viel Altvermögen vererbt und in Ermangelung an Alternativen kommt auch dieses Geld in den Grundstücks- und Immobilienmarkt. Die Nachfrage ist also ob mehrerer Gründe nach wie vor auf sehr hohem Niveau.

Die Immobilienpreise sind auch während der Pandemie gestiegen, trotzdem wird nach wie vor stark in Immobilien investiert. Wie lange kann das noch so weitergehen, bzw. besteht die Gefahr einer Im-

mobilienblase? Ich sehe bei uns nicht die Gefahr einer Blasenbildung, ein Wertverfall ist nicht zu befürchten. Deshalb sehe ich in absehbarer Zeit auch kein Ende der Preissteigerungen, wenngleich sich die Kurve abflacht. Auf der einen Seite gibt es eine Angebotsknappheit, auf der anderen Seite verfügt Tirol über eine hohe Lebensqualität, die viele Menschen anzieht. In diesem Spannungsfeld wird man Lösungen finden müssen, um vor allem den STADTQUARTIER „STADT CARRÉ“

Im Stadtteil Wilten in Innsbruck realisiert ZIMA Tirol aktuell unter Berücksichtigung besonderer städtebaulicher Vorgaben das Stadtquartier „Stadt Carré“. In einem Mix mit 248 Wohneinheiten entstehen unter anderem 48 geförderte Studentenapartments. Darüber hinaus entstehen im vier Baukörper umfassenden Wohnquartier Geschäftsflächen in der Sockelzone. ZIMA investiert in das Großprojekt ca. 60 Millionen Euro.

„HÄUSER BAUT MAN NICHT FÜR DEN KURZFRISTIGEN PROFIT. MAN BAUT FÜR GENERATIONEN UND DAS BIRGT EINE HOHE VERANTWORTUNG.“

Tirolerinnen und Tirolern künftig noch leistbares Wohnen zu ermöglichen. Und um genau das zu tun, braucht es neben den gemeinnützigen auch private Wohnbauträger und ein Angebot an freifinanzierten Wohnungen. Das ist schwierig in die Köpfe der Gesellschaft zu bekommen, die private Bauträger und Projektentwickler eigentlich immer mehr als die Wurzel alles Üblen ausmachen, die ihre Wohnungen zu horrenden Preisen verkaufen und massenweise Gewinne machen. Doch das stimmt so pauschal nicht. Natürlich sind freifinanzierte Wohnungen im Verhältnis teuer, man darf aber nicht außer Acht lassen, dass wir damit das wohnbaugeförderte Eigentum zu Teil querfinanzieren, das oft nicht mehr umzusetzen wäre. Wir können um den Preis, den die Wohnbauförderung in Tirol zulässt, schlichtweg nicht mehr bauen, selbst wenn uns das Grundstück geschenkt wird. Wir sind uns unserer Verantwortung der Gesellschaft gegenüber bewusst. Es nützt uns die größte Gewinnspanne nichts, wenn die Leute kein Vertrauen mehr in uns und wir damit keine Chance mehr auf Folgeprojekte haben. Nachhaltig wäre das nicht. Ich bin sehr stolz auf unsere Wohnprojekte, in denen eine gesunde Durchmischung herrscht aus jungen Menschen, der Mittelschicht, Familien und finanzkräftigere Klientel. Hier entstehen ehr bunte Communities und das halte ich für sehr wichtig. Es geht uns nicht darum, mit unseren Projekten immer nur den maximalen Profit zu erreichen, sondern um nachhaltiges Bauen und Entwickeln. Und letztlich sind es gerade auch die Bewohner im hochpreisigeren Segment, die wiederum für Wert-

schöpfung in der Region sorgen, weil sie hier einkaufen und Dienstleistungen in Anspruch nehmen. Hier wäre ein etwas breiterer Blickwinkel der Entscheider durchaus angebracht.

Beim Thema leistbares Wohnen spielt auch die Grundstücksthematik ihre Rolle. Grundstücke sind rar gesät und entsprechend teuer. Es wird eng in

Tirol. Grundstücke spielen für dieses Thema die größte Rolle. Wir sind laufend auf der Suche nach Grundstücken und müssen dabei mitunter sehr kreativ sein, um einen fairen Interessensausgleich zwischen allen Beteiligten – Gemeinden und Grundstücksbesitzern – zu finden. Wir haben es in der Vergangenheit geschafft, reichlich Bauland zu mobilisieren, und sind aufgrund unserer Erfahrungen und des guten Einvernehmens mit vielen Gemeinden auch für die Zukunft zuversichtlich. Doch es ist schwierig. Wir kaufen jedoch nicht um Preis, sondern ziehen uns zurück, sobald ein Grundstück den Preis reell nicht mehr wert ist. Wir haben eine gut gefüllte Pipeline und müssen nicht mehr bis zum letzten Anschlag mitgehen. Am Ende des Tages wollen wir unsere Wohnungen zu einem angemessenen Preis verkaufen und nicht mit hochrotem Kopf aus einem Kundengespräch gehen, weil die Quadratmeterpreise vollkommen überzogen sind.

Wie hat sich das Bauen generell in den letzten Jahr-

(zehnt)en verändert? Was sich auf jeden Fall stark verändert hat, sind die Architektursprache und die städtebaulichen Ansätze. Der Flächenverbrauch pro Kopf ist in der Vergangenheit statistisch laufend gestiegen, das bringt nicht nur Veränderungen beim Bauen, sondern auch beim Wohnen. Auch die Geschwindigkeiten haben eine ganz eigene Dynamik bekommen. Während das Bauen an sich, also die tatsächliche Realisierung von Projekten, viel schneller geworden ist, hat sich das Drumherum, die Bürokratie und der Planungsaufwand, deutlich erhöht. Wir produzieren im Vorfeld mittlerweile Stapel von Papieren, sodass ein wirklich effizientes Arbeiten kaum mehr möglich ist. Entscheidungen werden hin und her geschoben und damit verzögert, es gibt keine raschen Entschlüsse, obwohl man alle Mittel dazu hätte, schneller zu sinnvollen Ergebnissen zu kommen. Heute gibt es die unterschiedlichsten (technischen) Hilfsmittel, derer man sich bedienen kann, und dennoch dauern die Prozesse heute wesentlich länger als noch vor 20 Jahren. Das ist ein großes Problem. Auch ökonomisch. Letztlich ist die Zeit unser wertvollstes Gut und jede Verzögerung, während der wir nicht produktiv arbeiten können, kostet Geld. Und hier schließt sich der Kreis zum leistbaren Wohnen, denn irgendwo müssen diese Kosten einberechnet werden.

Die Coronapandemie beeinflusst durch MaterialPreissteigerungen und Beschaffungsprobleme auch

die Baubranche. Wie geht die ZIMA damit um? Als die Pandemie ausgebrochen ist, war uns relativ schnell klar, dass sich das unmittelbar auch auf unser Tun auswirken wird. Wir haben den Vorteil, dass uns mit den Lieferanten und Firmen eine jahrelange, gute Arbeitsbeziehung verbindet, bei der man sich auf Augenhöhe begegnet und miteinander und nicht gegeneinander arbeitet. Das hat uns in dieser Zeit sehr geholfen. Natürlich hadern aber auch wir. Vor allem, als die Investitionsprämie spruchreif wurde, wussten wir, wir müssen die Verträge mit unseren Zulieferern unter Dach und Fach bringen, bevor es eng wird. Die Investitionsprämie war und ist gut gemeint, stellt aber vor allem das Handwerk als Umsetzer vor Herausforderungen. Die Auftragsbücher sind übervoll, doch es mangelt an Fachkräften und teilweise an Material. Und wenn Material vorhanden ist, sind die Beschaffungspreise kaum mehr realistisch zu kalkulieren. Weil die Frist für die Prämie recht eng gesteckt ist, sind viele Projekte nicht bis zu Ende gedacht und Handwerker stehen oft vor halbfertigen Plänen. Darunter leiden folglich auch wir, weil sich damit auch unsere Projekte verzögern. Das wiederum ist schlecht für die Wohnungspreise, weil durchaus mehr Wohnungen am Markt sein könnten, als es aktuell sind. Da Projekte jedoch stillstehen, müssen wir auch den Verkauf aufschieben. Aufgrund der guten und stabilen Partnerschaften mit unseren Unternehmen sind wir aber bislang gut durch die Krise gekommen. In solchen Zeiten zeigt sich einmal mehr, dass ein Miteinander deutlich mehr bringt als Einzelkämpfertum und Egoismus.

ZOLLERSTRASSE 6, INNSBRUCK

purelivin ist ein revolutionärer Ansatz fürs Bauen und Wohnen. Seriell vorgefertigte Module aus Massivholz werden nach dem Prinzip „Plug & Play“ zu multifunktionalen Wohneinheiten kombiniert. Das Ergebnis sind Gebäude, die entscheidende Vorteile in Sachen Gesundheit, Raumklima und Werthaltigkeit haben. Holz massiv in Kombination mit der seriellen Vorfertigung in herausragender Qualität ermöglicht kurze Bauzeiten, was gerade in Zeiten der Pandemie unter anderem einen Schutz für die Handwerker bietet. Außerdem werden Immissionen und Lärm vor Ort auf ein Minimum reduziert. Ende 2020 wurden die ersten WohnbauReferenzprojekte erfolgreich abgeschlossen und fristgerecht den Bauherren bzw. den neuen Mietern übergeben.

FALLSTRICKE BEIM IMMOBILIENERWERB

Die Nachfrage nach Immobilien in Österreich scheint unersättlich zu sein. Gemäß jüngstem Property Index von Deloitte*) wird europaweit auf die Einwohneranzahl bezogen am meisten in Österreich gebaut. Dennoch ist eine Neubauwohnung hierzulande teurer als in jedem anderen Land in Europa.

TEXT: ROLAND M. WEGLEITER & MARIO KATHREIN

Gerade in Tirol sind die Immobilienpreise besonders hoch. Der Erwerb einer Immobilie bedarf eines finanziellen Kraftaktes. Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass rechtliche Fallstricke außer Acht gelassen werden. Der vorliegende Beitrag liefert Ihnen einen Überblick über etwaige Stolpersteine beim Immobilienerwerb und zeigt häufig vernachlässigte Aspekte auf.

ERWERB EINES GRUNDSTÜCKES Bei unbebauten Grundstücken ist zunächst die jeweilige Widmung des Grundstückes im Sinne des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) zu betrachten. Für die Realisierung Ihres Bauprojektes regelt der Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde den zulässigen Verwendungszweck. Es besteht kein Rechtsanspruch auf Umwidmung einer Fläche.

Gemäß § 11 Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) müssen unbebaute Baugrundstücke allgemein binnen zehn Jahren bebaut werden. Für Baugrundstücke im Gewerbe- und Industriegebiet nach § 39 TROG beträgt die Bebauungsfrist hingegen 20 Jahre. Wird diese Frist nicht eingehalten, sieht der Gesetzgeber die Zwangsversteigerung vor, welcher jedoch durch einen weiteren Übertragungsakt entgangen werden kann.

Beim Grunderwerb sind Bürger von EU- und EWR-Mitgliedstaaten Inländern gleichgestellt. So genügt beim Erwerb von Baugrundstücken die Anzeige des Eigentumserwerbs bei der Grundverkehrsbehörde. Bei Drittstaatsangehörigen ist hingegen eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig.

Gerade in Tirol ist der Umstand zu beachten, dass der Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken immer der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf. Beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke kommt, wenn der Erwerber kein Landwirt ist, die sogenannte Interessentenregelung gemäß § 7a TGVG zur Anwendung. Es werden ansässige Landwirte bevorzugt. Sie können das Grundstück quasi als Vorkaufsberechtigte zu ortsüblichen Konditionen (Schätzpreis eines Gutachters der Agrarbehörde des Landes Tirol) erwerben.

Sollte das Grundstück bebaut sein, ist darauf zu achten, dass sich der aktuelle Bebauungsstand auch mit dem ursprünglich bewilligten Bauvorhaben deckt. Abweichungen in der tatsächlichen Umsetzung können dazu führen, dass es sich um einen sogenannten Schwarzbau handelt, zu welchem im schlimmsten Fall die Behörde einen Abbruchauftrag erteilt. Ebenfalls ist darauf zu

*) Der Property Index liefert einen umfassenden Überblick über den europäischen Immobilienmarkt. Dabei werden die allgemeinen Marktentwicklungen sowie die Wohnpreise in ausgewählten europäischen Ländern und Städten verglichen.

achten, dass die Nutzung einer Liegenschaft zu Erholungszwecken (Freizeitwohnsitz) nur nach entsprechender behördlicher Bewilligung zulässig ist. Ansonsten droht die Untersagung der Nutzung per Bescheid und eine Geldstrafe bis zu 40.000 Euro (§ 13a Abs. 3 TROG).

Darüber hinaus kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass vor dem Erwerb eines unbebauten Grundstückes die Frage der Zufahrt oder der Leitungsrechte nicht hinreichend geklärt ist. Weniger offensichtlich sind Aspekte im Zusammenhang mit etwaigen Kontaminationen oder Altlasten, die den Wert der Liegenschaft immens beeinträchtigen können, oder auch die Frage, ob die Liegenschaft in Gefahrenzonen (Wildbach, Lawinen etc.) liegt. Hier ist eine genaue Prüfung besonders wichtig, wie auch Regelungen zur Haftung und Gewährleistung im Vertrag.

Ferner ist bei jeder Immobilientransaktion der Grundbuchsstand (und die Urkundensammlung) genauestens zu prüfen. Insbesondere finden sich jeweils im C-Blatt (Lastenblatt) die auf dieser Liegenschaft haftenden Lasten (wie Pfandrechte, Leibrenten, Dienstbarkeiten, Bauverbote, Vorkaufsrechte etc.). Allgemein gilt der Publizitätsgrundsatz, das heißt, alle Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, beispielsweise ein in den Lasten nicht verbüchertes Geh- und Fahrrecht, muss der Erwerber bei Unkenntnis nicht dulden. Diesfalls muss der Erwerber aber gutgläubig sein. Somit ist eine genaue Besichtigung des Grundstücks ebenso wie die Prüfung des Grundbuchs samt den zugehörigen Urkunden von zentraler Bedeutung.

Die Praxisgruppe Immobilienrecht von CHG Czernich Rechtsanwälte (v. l.: Dr. Daniel Tamerl, Mag. Raphael Dorda, Dr. Christoph Haidlen, Dr. Roland M. Wegleiter, MMag. Katharina Schwager, Nicole Kluckner, nicht im Bild: Mag. Mario Kathrein, LL.M.)

ERWERB EINER EIGENTUMSWOHNUNG Anders stellt sich die Situation beim Erwerb einer Eigentumswohnung dar. Hier regeln das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der jeweilige Wohnungseigentumsvertrag die Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern.

Die genaue Prüfung des Wohnungseigentumsvertrages ist unerlässlich. Dort können unter anderem individuelle Abrechnungsmodalitäten abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen oder bestimmte Benützungsregelungen für Allgemeinflächen vorgesehen sein. Sofern keine abweichende Regelung besteht, sind die Aufwendungen für die Liegenschaft grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Abweichende Aufteilungsschlüssel oder abweichende Abrechnungseinheiten werden oft für bestimmte Gebäudekörper oder Liegenschaftsteile vorgesehen. Zu denken ist daran, dass die laufenden (Betriebs-) Kosten für die Tiefgarage nur von den Eigentümern der Abstellplätze oder die Kosten eines Liftes nur von jenen Eigentümern, welche diesen auch benützen können, getragen werden.

Bis zur WEG-Novelle 2002 wurden Garagen, Abstellplätze, Kellerabteile etc. für gewöhnlich nicht als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte parifiziert. Diesfalls sind sie Zubehör zum eigentlichen Wohnungseigentumsobjekt, beispielsweise der Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeiten. Folglich können bei älteren Objekten Kfz-Abstellplätze nicht ohne weitere Zwischenschritte isoliert veräußert werden. Insbesondere ist der Wohnungseigentumsvertrag auch dahingehend genauestens zu prüfen, ob die Zuordnung einzelner Zubehörobjekte korrekt erfolgt ist und es sich bei vermeintlichen Zubehörobjekten nicht um Allgemeinflächen handelt, welche fälschlicherweise im Kaufvertrag mit übertragen werden.

Nach § 5 Abs. 1 WEG können nicht mehr als zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Somit können auch zwei Personen bei einem Wohnungseigentumsobjekt gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch verbüchert werden. Sie müssen in keinem Naheverhältnis stehen. Über ihre Anteile kann nicht getrennt verfügt werden. Diese können nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden. Wollen mehr als zwei Personen ein Wohnungseigentumsobjekt gemeinsam erwerben, ist das beispielsweise über eine dazwischengeschaltete Gesellschaft möglich.

Selbst nach dem Erwerb einer Wohnung bestehen für den Eigentümer einige Fallstricke. So bestehen insbesondere Schranken hinsichtlich der zulässigen Verwendung des Wohnungseigentumsobjektes. Zum einen sind vor allem die landesgesetzlichen Vorschriften zu beachten, insbesondere das Tiroler Raumordnungsgesetz. Zum anderen ist auch der jeweilige Wohnungseigentumsvertrag heranzuziehen. Die Verwendung einer Wohnung als Geschäftslokal oder die Vermietung über Airbnb kann eine unzulässige Nutzung darstellen, wenn die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen (insbesondere Flächenwidmung) sowie der Wohnungseigentumsvertrag (über den Verwendungszweck) dies nicht zulassen.

DIE ROLLE DES TREUHÄNDERS Der Treuhänder dient dem Interessensausgleich beider Vertragsparteien. Um für beide Parteien völlige Sicherheit (das Zug-umZug-Prinzip) gewährleisten zu können, wird der Kaufpreis vom Käufer zunächst auf ein eigens eingerichtetes Treuhandkonto überwiesen. Das Geld gelangt erst dann in die Verfügungsmacht des Verkäufers, wenn das Eigentumsrecht des Käufers entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag (z. B. lastenfrei) im Grundbuch einverleibt wurde. Erst durch die Zwischenschaltung des

VERTRAUEN IST GUT, KONTROLLE IST BESSER. ENTSPRECHEND DER INVESTITIONSHÖHE SOLLTE AN EINER SORGSAMEN PRÜFUNG UND ABWICKLUNG BEIM ERWERB EINER IMMOBILIE NICHT GESPART WERDEN. ALS SPEZIALISTEN KÜMMERN WIR UNS DARUM, DASS SIE KEINE BÖSEN ÜBERRASCHUNGEN ERLEBEN.

Treuhänders trägt keine Vertragspartei das Risiko, in Vorleistung gehen zu müssen.

Zur Absicherung des treuhändig anvertrauten Geldes wurde von der Tiroler Rechtsanwaltskammer bereits 1995 das Anwaltliche Treuhandbuch geschaffen. Dadurch besteht zudem ein Versicherungsschutz der auf den Treuhandkonten verwahrten Gelder gegen widerrechtliche Zugriffe des Rechtsanwaltes.

KAUFNEBENKOSTEN

IMMOBILIENERTRAGSTEUER Aus Verkäuferperspektive gilt es zu erörtern, ob Immobilienertragsteuer (ImmoESt) abzuführen ist. Dies ist grundsätzlich bei jedem entgeltlichen Erwerb der Fall, also nicht bei Schenkungen oder Erbschaften. Abzustellen ist auf den letzten entgeltlichen Erwerb: Falls die Liegenschaft vor 31. März 2002 angeschafft wurde, wird die ImmoESt auf Basis des Verkaufspreises pauschaliert: Entweder mit 4,2 Prozent des Verkaufspreises oder, sofern die Liegenschaft nach dem 31. Dezember1987 derart umgewidmet wurde, dass nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine erstmalige Bebauung möglich war, mit 18 Prozent des Verkaufspreises.

Bei einem Erwerb nach 31. März 2002 ist der Differenzbetrag zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent zu besteuern. Die Anschaffungskosten sind unter Berücksichtigung diverser Kosten zu ermitteln.

Der Verkauf einer Liegenschaft kann unter Umständen von der ImmoESt ausgenommen sein, etwa wenn die Liegenschaft dem Verkäufer mehrere Jahre als Hauptwohnsitz diente. Ebenso sind Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, sofern sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben, von der Besteuerung ausgenommen. Hier sind eine Reihe von gesetzlichen Bestimmungen auf den konkreten Einzelfall anzuwenden. Daher muss die Berechnung der ImmoESt immer im konkreten Fall erfolgen.

GRUNDERWERBSTEUER Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beträgt 3,5 Prozent des Wertes der Gegenleistung (Achtung: Das muss nicht zwingend der Kaufpreis sein!) und fällt bei allen Liegenschaftstransaktionen an, egal ob Grundstück oder Wohnung. Die GrESt fällt im Gegensatz zur ImmoESt auch dann an, wenn ein unentgeltlicher Erwerb vorliegt. Diesfalls gibt es eine doppelte Begünstigung: Die GrESt wird vom Grundstückswert berechnet. Dieser ist in der Regel (deutlich) geringer als der Verkehrswert. Ferner beträgt die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und darüber hinaus 3,5 Prozent. Übertragungen unter den im Gesetz vorgesehenen nahen Angehörigen gelten immer als unentgeltlich.

EINTRAGUNGSGEBÜHR Die grundbücherliche Eintragungsgebühr beträgt 1,1 Prozent vom Wert des einzutragenden Rechts. Bei begünstigten Erwerbsvorgängen wie Schenkungen im Familienkreis oder gesellschaftsrechtlichen Umgründungsvorgängen ist die Eintragungsgebühr grundsätzlich vom (günstigeren) dreifachen Einheitswert zu berechnen.

SONSTIGE KOSTEN Zu beachten sind zusätzlich vor allem Kosten für notarielle oder gerichtliche Beglaubigungen, Löschung und Eintragung von Pfandrechten, Maklerprovision sowie die Kosten für die Vertragserrichtung.

Eine konkrete Kostenkalkulation kann nur anhand des jeweiligen Einzelfalles vorgenommen werden. Als Faustregel haben sich für eine grobe Schätzung der Kaufnebenkosten rund 10 Prozent des Kaufpreises etabliert. Diese Kaufnebenkosten sollten Sie daher beim Immobilienerwerb bei Ihrer finanziellen Planung jedenfalls berücksichtigen.

RA Dr. Roland M. Wegleiter (oben) und RAA Mag. Mario Kathrein, LL.M., CHG Czernich Haidlen Gast & Partner Rechtsanwälte GmbH

CHG CZERNICH HAIDLEN GAST & PARTNER RECHTSANWÄLTE

Bozner Platz 4 6020 Innsbruck Tel.: 0512/56 73 73 office@chg.at www.chg.at

Seit 1999 verstehen sich CHG Rechtsanwälte mit 35 Mitarbeitern als eine auf Unternehmens- und Wirtschaftsrecht spezialisierte Anwaltskanzlei mit Niederlassungen in Innsbruck, St. Johann, Vaduz und Wien sowie einer Partnerkanzlei in Bozen. Die Kanzlei entwickelt pragmatische Lösungen mit Sachverstand – auf einer fairen und transparenten Honorarbasis. Dies bestätigen auch mehre Rankings. So konnte die Kanzlei beispielsweise zuletzt im TrendAnwaltsranking 2021 den alleinigen Spitzenplatz als beste Kanzlei außerhalb Wiens verteidigen. Eine eigens eingerichtete Praxisgruppe Immobilienrecht unter der Leitung von RA Dr. Roland M. Wegleiter deckt das gesamte Spektrum der Immobilienwirtschaft ab und sucht stets nach der finanziell und steuerlich besten Lösung für den Klienten.

AUGEN AUF BEIM IMMOBILIENKAUF

Damit der langgehegte Traum der eigenen Immobilie nicht zum schlimmsten Albtraum wird.

TEXT: DR. ESTHER PECHTL-SCHATZ

Ein langersehnter Wunsch geht in Erfüllung: Sie kaufen ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung? Dann sollten Sie auch darüber informiert sein, welche Ansprüche Sie als Käufer einer Immobilie haben, wenn die Immobilie, der gekaufte Grund, die erworbene Eigentumswohnung oder Haus samt Grund nicht jene Eigenschaften aufweist, die Sie sich erwartet haben bzw. die Ihnen zugesichert wurden. Was sollten Sie bereits im Vorfeld beachten, damit es gar nicht so weit kommt, dass der Traum der eigenen Immobilie zu Ihrem schlimmsten Albtraum wird? Umgekehrt sind alle Liegenschaftsverkäufer gefragt: Wie sicher können Sie sich als Verkäufer einer Liegenschaft, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sein, dass der Käufer nicht nachträglich Ansprüche gegen Sie stellt und versucht, den Kaufpreis zu mindern oder vom Vertrag zurückzutreten? Dieser Beitrag soll einen kurzen Überblick über mögliche Gefahren beim Kauf einer Immobilie aufzeigen und verdeutlichen, welche Anspruchsgrundlagen ein Käufer gegenüber einem Verkäufer haben kann.

IMMOBILIE MIT EIGENSCHAFTEN Grundsätzlich ist zu sagen, dass das Kaufobjekt, wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, die im redlichen Verkehr gewöhnlich vorausgesetzten oder die ausdrücklich oder schlüssig bedungenen Eigenschaften aufweisen muss. Das Kaufobjekt muss insbesondere „nach der Natur des Geschäftes“ oder „den getroffenen Vereinbarungen gemäß“ verwendet werden können.

Was aber sind die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften einer Immobilie? Dazu gehört, sollte nicht ausdrücklich etwas Abweichendes vereinbart werden, dass der Verkäufer dem Käufer lastenfreies Eigentum verschafft. Das bezieht sich einerseits auf Geldlasten, die der Verkäufer vor oder Zug um Zug mit der Eigentumsübertragung an den Käufer zu tilgen hat. Zu beachten gilt, dass aus dem Grundbuch ersichtliche andere Lasten wie Servituten (Dienstbarkeiten) und Reallasten im Zweifel als vom Käufer übernommen gelten. Wenn der Verkäufer ausdrücklich Lastenfreiheit der Liegenschaft mittels der Vertragsurkunde zusagt, so gilt zu beachten, dass dies dennoch nicht gänzliche Lastenfreiheit bedeuten kann, dies wenn es zum Beispiel offenkundige Rechte dritter Personen an der Liegenschaft gibt. Ergibt sich beispielsweise im Zuge einer Besichtigung, dass auf der Kaufliegenschaft Liftstützen stehen, so gilt diese Eigentumseinschränkung trotz der Formulierung der Lastenfreiheit als mitübernommen, da sich vorige Formulierung nur auf eingetragene Dienstbarkeiten bezieht, aber nicht auch auf allfällige Rechte dritter Personen erstreckt, die im Zuge der Besichtigung des Kaufobjektes offensichtlich, also offenkundig waren. Dies gilt beispielsweise auch für Heustadel auf landwirtschaftlichen Grundstücken, die seit vielen Jahrzehnten dort stehen.

BEI EINEM EINFAMILIENHAUS IN EINER SIEDLUNG DARF AUCH VORAUSGESETZT WERDEN, DASS ES AUF NATÜRLICH GEWACHSENEM GRUND UND BEISPIELSWEISE NICHT AUF EINER BAUSCHUTTDEPONIE ERRICHTET WURDE.

Nimmt man im Zuge der Besichtigung derartige Gebäude wie Heustadel, Schuppen oder Liftsäulen wahr, so empfiehlt es sich für den Käufer jedenfalls, nochmals zu hinterfragen, wie lange sich diese Gebäude bzw. Anlagen schon dort befinden und wer diese bisher benützt hat bzw. zu benützen berechtigt war. Nimmt der Käufer derartige Anlagen nämlich im Zuge der Besichtigung wahr, bzw. werden dem Käufer diese Anlagen bei der Besichtigung der Liegenschaft gezeigt, kann sich der Käufer, selbst wenn im Vertrag später „lastenfreie Übergabe“ steht, nicht darauf berufen, dass er diese Last nicht mit übernommen hat und er den Kaufpreis gemindert haben will, da in jedem Kaufvertrag sich gewöhnlich auch der Passus befindet „wie besichtigt und wie der Verkäufer die Liegenschaft bisher benützte oder zu benützen berechtigt war“. Wenn also seit Jahrzehnten oder gar Jahrhunderten auf dem Grundstück ein Heustadel steht, der von einem Dritten bzw. dessen Rechtsvorgänger benützt wird bzw. wurde, so ist im Zweifel wohl davon auszugehen, dass eine Dienstbarkeit zu Gunsten eines Dritten besteht, auch wenn man dazu im Lastenblatt des Grundbuches nichts findet.

Bei dem Kauf eines Baugrundstückes ist neben der Flächenwidmung als Bauland bzw. der Zulässigkeit der Bebaubarkeit grundsätzlich auch ein nichtkontaminiertes Erdreich, das dessen Deponierung auf übliche (kostengünstige) Weise ermöglicht, eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft. Ferner ist auch die in den Vertragsgesprächen genannte Größe der Liegenschaft, wenn sie für die Bildung des Kaufpreises maßgeblich war, eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft. Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kann der Käufer davon ausgehen, dass die Quadratmeterangaben über die Wohnfläche stimmen. Auch statische Probleme oder eine defekte Feuchtigkeitsisolierung widersprechen den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften. Bei einem Einfamilienhaus in einer Siedlung darf auch vorausgesetzt werden, dass es auf natürlich gewachsenem Grund und beispielsweise nicht auf einer Bauschuttdeponie errichtet wurde.

Der Verkäufer hat jedenfalls für alle ausdrücklich zugesagten als auch für aus der Natur des Geschäftes herrührenden Eigenschaften des Kaufobjektes Gewähr zu leisten, also im Falle von derartigen Sach- und/ oder Rechtsmängeln dafür einzustehen. Dasselbe gilt, wenn der Verkäufer ungewöhnliche Mängel oder Lasten verschweigt oder fälschlich vorgibt, dass die Sache zu einem 83

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bestimmten Gebrauch tauglich wäre oder bessere Eigenschaften als üblich aufweist. Dann hat der Verkäufer auch für derartige Zusagen, sollten sie sich im Nachhinein als nicht korrekt herausstellen, einzustehen. Wenn der Verkäufer zum Beispiel sein Grundstück als „Baugrundstück“ anbietet und auch die Preisfindung einem Baugrundstück entspricht, die Formulierung „Baugrundstück“ im schriftlichen Vertrag dann aber keinen Eingang findet oder vielleicht sogar eine „bestimmte Verwendbarkeit“ ausgeschlossen wird, haftet er dennoch dafür, dass dieses Grundstück auch bebaut werden kann bzw. kommen dem Käufer Ansprüche auf Wandlung (Rücktritt) zu, sollte sich herausstellen, dass es keine Baulandwidmung gibt.

In der Erklärung des Verkäufers, „dass auf dem kaufgegenständlichen Grundstück ein Wohnhaus im Rohbau steht“, liegt die Zusicherung, dass der Rohbau zur Gänze auf dem kaufgegenständlichen Grundstück und nicht auch zum Teil auf dem Nachbargrundstück steht sowie dass nach Fertigstellung die baubehördliche Benützungsbewilligung ohne weiteres erteilt wird, zugrunde. Neben der Geltendmachung von Sach- und Rechtsmängeln ist auch denkbar, dass der Käufer den Kaufvertrag aufgrund eines vom Verkäufer veranlassten Geschäftsirrtums anficht und eine Rückabwicklung des Vertrages oder eine Vertragsanpassung (meistens Herabsetzung des Preises) verlangt. Als Irreführung kommen in Betracht: die aktive Vorspiegelung falscher Tatsachen und die Unterdrückung des wahren Sachverhaltes, wodurch der Käufer in Irrtum geführt oder in Irrtum belassen wird. Auch ohne den Vorwurf von arglistiger Irreführung kann eine Haftung des Verkäufers in Betracht kommen, wenn er etwa fahrlässig Aufklärungspflichten verletzt, die ihn über dem Umweg des Schadenersatzrechtes zu einer Leistung verpflichten können, wodurch der vorher vereinnahmte Kaufpreis wiederum geschmälert werden kann oder es gar zur Vertragsaufhebung, also Naturalrestitution führen kann. Ob eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht und ob er diese verletzt hat, hängt wiederum davon ab, welche Eigenschaften der Käufer aufgrund redlicher Verkehrsauffassung nach den Vorgesprächen oder aufgrund einer ausdrücklichen oder schlüssigen Zusage erwarten durfte.

WERT-SACHEN Letztlich gibt es neben Gewährleistung, Irrtum und Schadenersatz noch die sogenannte „Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes“ (laesio enormis). Das Gesetz lässt die Anfechtung eines Vertrages über die Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes zu, wenn – aus Sicht des Käufers – die Kaufsache weniger wert ist als die Hälfte des vereinbarten bzw. bezahlten Kaufpreises; aus Sicht des Verkäufers, wenn der Verkehrswert der Liegenschaften mehr als das Doppelte des vereinbarten Kaufpreises beträgt. Der betreffende Vertragsteil ist dann „über die Hälfte verkürzt“.

Wie Sie sehen, kann es im Falle eines Immobilienkaufes und dabei getätigter oder nicht getätigter Zusagen aufgrund verschiedenster Aspekte mehrfache Problematiken geben, die – was weder Käufer noch Verkäufer wollen – zu Haftungs- und Gewährleistungsansprüchen sowie zu Schadenersatzforderungen oder gar zur Rückabwicklung des Kaufgeschäftes führen können. Es empfiehlt sich jedenfalls, das Sprichwort „Augen auf beim Immobilienkauf“ zu beherzigen und sich eines/einer professionellen Vertragserrichters/Vertragserrichterin zu bedienen, der/die auf mögliche Gefahren hinweist und rechtzeitig aufklärt und für Sie handelt. www.anwaelte.cc

Seit Beginn meiner selbstständigen Tätigkeit im Jahr 2002 bin ich mit der Verfassung von Liegenschaftskaufverträgen aller Art befasst und stehe Ihnen gerne professionell zur Seite, damit Ihr Liegenschaftskauf am Ende zum wohlersehnten Traum und nicht zum jahrelangen Albtraum vor Gericht wird.

DR. ESTHER PECHTL-SCHATZ

Für weitere Fragen in diesem Zusammenhang stehen mein Team und ich selbstverständlich gerne zur Verfügung. Terminvereinbarung unter 05412/63 030 oder imst@anwaelte.cc. www.anwaelte.cc

WOHNEN UND WOHNEN LASSEN

HAUSVERKAUF MIT WOHNRECHT

Die statistische Lebenserwartung der Österreicher steigt stetig an, die Menschen werden also immer älter. Wenn es Gesundheit und Lebensumstände erlauben, möchten die meisten von uns in den eigenen vier Wänden alt werden und nicht den letzten Lebensabschnitt mit Umzügen und Wohnortwechseln verbringen. Gerade diese eigenen vier Wände sind es aber, die viele finanzielle Ressourcen binden und es vor allem in der Pension an Liquidität mangeln lassen. Ein neuer Ansatz beim Immobilienverkauf kann hier Abhilfe schaffen: Man verkauft seine Wohnung, kann aber weiter darin wohnen bleiben. Das Zauberwort: (lebenslanges) Wohnrecht.

INTERVIEW: MARINA BERNARDI

Mit dem Wohnen im Alter ist es tatsächlich eine Crux: Es ist vor allem die heutige Pensionistengeneration, die sich im Laufe ihres Lebens (Wohn-)Eigentum aufbauen konnte und heute vielfach in eigenen Wohnungen und Häusern lebt, die zwar einen beträchtlichen Wert darstellen, deren Vermögen aber gebunden und damit nicht verwertbar ist. Dazu kommen beim Wechsel von der Arbeitswelt in den Ruhestand oftmals finanzielle Einbußen (im Schnitt liegen Pensionen etwa ein Drittel unter dem Letztgehalt), bei gleichzeitig quasi ausschließlicher Frei-Zeit, die man mit Hobbys oder Reisen verbringt, die in der Regel Geld kosten. Auch die Gesundheitskosten nehmen vielfach zu. Manche Eltern möchten außerdem ihre Kinder beim Aufbau eines eigenen Lebens finanziell unterstützen – und das bereits zu Lebzeiten und nicht erst in Form eines Erbes. Seine Immobilie zu verkaufen, um Liquidität zu schaffen, und folglich in eine Mietwohnung oder alternative Wohnformen zu ziehen, ist für viele jedoch keine Option. Sie möchten in ihrer vertrauten Umgebung bleiben und alt werden.

VERKAUFEN UND WOHNEN BLEIBEN Rund 450.000 Menschen über 65 Jahre leben in Österreich allein oder mit dem Partner in einem Eigenheim. Nicht wenige davon stehen vor genau diesem Problem: Der finanzielle Status quo lässt sich nicht mehr mit der aktuellen Wohnsituation vereinbaren, ohne dabei an Lebensstandard und -qualität einzubüßen. Ein neues Investorenmodell kann hier helfen: Pensionisten können ihre Immobilie lukrativ verkaufen, ohne ausziehen zu müssen. Den gesetzlichen Rahmen dafür gibt es bereits: das Wohn- oder Wohnungsgebrauchsrecht nämlich. „Obwohl die sogenannte Immobilienverrentung in vielen Ländern seit langem praktiziert wird, gibt es in Österreich bisher so gut wie keine Anbieter dieser Liegenschaftsübertragungsform“, erklärt Birgit Polster von deaurea. „deaurea bietet mit ausgesuchten, exklusiven Kooperationspartnern in ganz Österreich Beratung und Vermittlung von immobiliengestützter Altersvorsorge.“ Die Innsbrucker Bonne Apart Group hat sich intensiv mit dem Thema auseinandergesetzt und bietet in Kooperation mit der deaurea diese Möglichkeit nun exklusiv in Tirol an – bringt also Immobilienverkäufer mit potenziellen Käufern zusammen und schafft damit einen Mehrwert für beide Seiten. Wir haben mit Geschäftsführer Simon Kikl gesprochen.

© DAVID JOHANSSON

„Ältere Menschen möchten gerne in ihrem Zuhause wohnen bleiben, haben aber oft einen erhöhten Finanzbedarf. Der Verkauf mit zugestandenem Wohnrecht ist ein Modell mit Zukunft.“

SIMON M. KIKL, GF BONNE APART GROUP

ECO.NOVA: Es klingt fast zu schön, sein

Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben zu können. Was steckt

hinter diesem Investorenmodell? SIMON KIKL: An und für sich ist die Regelung über ein sogenanntes Wohnrecht nichts Neues. In der Regel geschieht die Übertragung oder der Verkauf einer Immobilie jedoch ans nahe Umfeld. Eltern zum Beispiel übertragen ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten an die Kinder, sichern sich im Gegenzug jedoch ein lebenslanges Wohnrecht. Drastisch ausgedrückt, warten die neuen Besitzer damit ab dem Zeitpunkt der Übertragung auf das Ableben der Bewohner, um die Immobilie selbst nutzen zu können. Im Fall unseres Modells ist das anders: Die Eigentümer verkaufen ihre Immobilie an Investoren, die selbst kein Wohnbedürfnis haben.

Der Vorteil für die Verkäuferseite ist klar: Ihr Lebensumfeld und die Lebensumstände ändern sich kaum, doch der finanzielle Spielraum erweitert sich enorm. Was

aber hat der Käufer davon? Viele Menschen legen ihr Geld heute in Immobilien an. Nicht alle davon möchten es in anonyme Anlegerwohnungen oder abstrakte Modelle investieren. In der Regel kaufen Investoren die Immobilien nicht, um sie selbst zu nutzen. Mit diesem Modell haben sie langfristig einen verlässlichen Bewohner bzw. Nutzer, der sich gleichzeitig um die Erhaltung der Immobilie kümmert.

Welche Verpflichtungen gehen mit diesem Wohnrecht für die Bewohner einher?

Die Bewohner können entweder befristet – zum Beispiel, wenn sie wissen, dass sie in absehbarer Zeit in eine Seniorenresidenz wechseln wollen –, oder auch lebenslang wie gewohnt in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen, nur dass es ihnen eben nicht mehr gehört. Im Gegenzug wird der Verkaufspreis sofort und zur Gänze ausbezahlt und steht zur freien Verfügung. Sie bezahlen auch keine Miete im herkömmlichen Sinne, sind aber für die Erhaltung und Instandsetzung zuständig und bezahlen die Betriebskosten. Sind noch Kredite offen, können diese rückgezahlt werden.

Wie errechnet sich der Verkaufspreis

der Immobilie? Weil eben keine laufende monatliche Miete bezahlt wird, ist der ausgezahlte Kaufpreis natürlich niedriger als der aktuelle Marktwert. Vereinfacht gesagt, wird dafür das Recht, weiter in der Immobilie zu wohnen, bewertet. Es wird also die fiktive Miete für die vereinbarte Dauer des Wohnrechts abgezogen. Bei lebenslangem Wohnrecht berechnet sich die Dauer nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Der Verkäufer hat – abgesehen von den Betriebskosten – keinen Kostenaufwand mehr fürs Wohnen. Der Käufer wiederum erhält die gesamte Miete durch den verminderten Kaufpreis sozusagen bereits im Voraus.

Ab welchem Alter ist dieses Modell auf

Verkäuferseite interessant? Je jünger der Verkäufer, desto höher ist naturgemäß seine weitere Lebenserwartung. Damit steigt natürlich auch der finanzielle Abschlag für das Wohnrecht. Sinn macht das Modell für Menschen ab 70 bis 75 Jahren, wenn die Lebenserwartung – je nach Lebensumständen – noch bei etwa 20 oder 25 Jahren liegt. Je nach Wert der Immobilie kann man ungefähr mit einem Verkaufserlös in Höhe von 60 bis 75 Prozent des Verkehrswertes rechnen.

Gibt es einen Punkt, auf den man beson-

ders achten muss? Generell ist es ratsam, sich dafür mit Profis an einen Tisch zu setzen, damit die Sache rechtlich einwandfrei geregelt wird. Vorsicht ist auf steuerlicher Seite geboten: Normalerweise sind Erlöse aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes von der Immobilien-Ertragssteuer befreit. Voraussetzung ist, dass man seinen Hauptwohnsitz woanders anmeldet. Das ist diesem Fall nicht gegeben, weil man ja dort wohnen bleibt. Das heißt, die Immo-Steuer wird fällig. In den meisten Fällen liegt diese pauschal bei nur 4,2 Prozent des Verkaufspreises, da viele der in Frage kommenden Immobilien vor dem 31. März 2002 gekauft worden sind. bei Immobilien, die nach März 2002 erworben wurden, liegt diese aber bei 30 Prozent vom Verkaufsgewinn. Dennoch ergeben sich aus diesem Modell für den Verkäufer zahlreiche Vorteile.

RECHENBEISPIELE:

Einfamilienhaus, 220 m2, in Axams

Alter Verkäufer: 79 Jahre Lebenserwartung: 88 Jahre Marktwert: 1.200.000 Euro Wert Wohnrecht: 295.000 Euro Verkaufspreis: 905.000 Euro

Wohnung, 95 m2,in Innsbruck

Alter Verkäufer: 68 Jahre Lebenserwartung: 85 Jahre Marktwert: 620.000 Euro Wert Wohnrecht: 260.000 Euro Verkaufspreis: 360.000 Euro

WEITERE INFORMATIONEN

Bonne Apart Group

Maria-Theresien-Straße 29 / 3. OG 6020 Innsbruck Tel.: 0512/90 90 60 office@bonne-apart.at www.bonne-apart.at www.deaurea.at