Legislación Registral Y Notarial by Ediciones Legales E.I.R.L.

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

Gunther Hern谩n Gonzales Barr贸n - Oscar Escate Cabrel

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

Gunther Hernán Gonzales Barrón - Oscar Escate Cabrel

Legislación Registral Y notarial - Tomo I Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano © Gunther Hernán Gonzales Barrón (Todos los Capítulos) © Oscar Escate Cabrel (5° y 6° Capítulo)

Diseño de portada: Enrique M. Tello Paravecino Composición de interiores: Enrique M. Tello Paravecino

EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L. Jr. Azángaro N° 1045 of. 119 - Lima Teléfonos: 426-2406 / 426-9601 E-mail: ventas@edicioneslegales.org www.edicioneslegales.org

Primera edición: Enero 2011 Tiraje: 500 ejemplares

Hecho el depósito legal en la Biblioteca Nacional del Perú Nº 2010-12764 ISBN: 978-612-302-406-2 Prohibida la reproducción total o parcial de esta obra sin previa autorización escrita del autor y el editor.

Impreso en Perú / Printed in Peru

Impresión: Aníbal Paredes Galván Av. Las Lomas 1600 - S.J.L. RUC 10090984344

Índice General

Índice General Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano 1. Finalidad del registro: justicia y seguridad en el tráfico jurídico........................................................ 2. Hoy el derecho registral se debate entre dos corrientes antagónicas: el “extremismo” frente al “realismo”............................................................... 3. Algunos temas concretos en los que se aprecia el enfrentamiento entre “extremismo” y “realismo”..... 3.1. La ingenua pretensión del registro como “verdad oficial”.................................................... 3.2. ¿Registro declarativo o constitutivo? ............. 3.3. La primacía (obvia e irrefutable) del título material sobre el asiento registral ................. A) Primera falacia: debe primar el asiento registral por la seguridad del tráfico........ B) Segunda falacia: el asiento registral crea una situación jurídica distinta del acto o negocio que le da origen, por tanto, el primero tiene vida autónoma frente al segundo.................................................. C) Tercera falacia: el asiento registral no es distinto al título, sin embargo, el registrador ya hizo el trabajo de extraer la información trascendente para los terceros. En consecuencia, solo hay que consultar los asientos............................................. D) Cuarta falacia: los títulos tienen naturaleza administrativa.................................. E) Quinta falacia: la primacía del asiento tiene sustento jurisprudencial................. F) Sexta falacia: las normas reglamentarias han decidido la preferencia del asiento registral...................................................

11 24 32 32 35 53 61

82 91 92 99 5

Índice General

G) Séptima falacia: invocar el análisis económico del derecho como tabla de salvación..................................................... 3.4. El conflicto entre el crédito (acreedor embargante) y la propiedad (titular no inscrito)....... A) Una doctrina que se manifiesta a sí misma como contraria a las consideraciones morales................................................... B) La seguridad jurídica y la función del registro....................................................... C) El acreedor embargante no es tercero registral...................................................... D) Sigue el error de la oponibilidad erga omnes del crédito......................................... E) La adquisición por remate judicial no es inatacable............................................... F) La justificación de la preferencia del derecho real sobre el de crédito .................. G) El artículo 2022°, 1er párrafo, del Código Civil: preferencia del título inscrito frente al título no inscrito.................................. H) El artículo 2022°, 2do párrafo, del Código Civil: clara y evidente excepción a la preferencia del registro................................. I) Sobre las disposiciones del derecho común..................................................... J) Las normas procesales sobre tercería de propiedad son compatibles con nuestra interpretación del art. 2022°, segundo párrafo, del Código Civil.......................... K) El legislador procesal de 2008 sí ha puesto fin al debate............................................ 4. El principio de fe pública registral: definición y fundamento................................................................. 4.1. Requisitos..................................................... A) Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso.......................................... 6

108 118 121 129 136 146 153 158 164 168 173

176 179 188 196 197

Índice General

B) Elemento de regularidad en la cadena de transmisiones: confianza en el registro.... 202 C) Elemento subjetivo: buena fe del adquirente....................................................... 209 D) Elemento de no contradicción: no debe constar en el registro las causales de nulidad o extinción del título antecedente... 220 E) Elemento de cierre: inscripción del título. 221 4.2. La usucapión siempre vence al tercero de la fe pública registral. El inexistente problema de la “usucapión contra tabulas” .................. 223 A) El art. 952° CC es aplicable para solucionar este conflicto, y no el art. 2014° CC... 225 B) Por definición, los modos de adquisición originarios son más poderosos que los derivados................................................ 230 C) La posesión consolidada es mejor título que el mero formalismo........................... 232 D) Esa es la opinión común en los sistemas de registro declarativo como el nuestro... 235 E) Esta misma situación también se presenta en los sistemas con registro constitutivo 245 5. Las relaciones entre el Derecho Civil y el Derecho Registral: el caso singular de la resolución unilateral del contrato............................................................ 254 5.1. La lesión o infracción del derecho de crédito. 254 5.2. Remedios frente a la infracción o lesión del crédito........................................................... 257 5.3. Cláusula resolutoria y resolución del contrato.............................................................. 260 5.4. Sobre la inscripción de la resolución del contrato.............................................................. 262 5.5. El Derecho Civil y el Derecho Registral no necesariamente responden a la misma lógica.... 263 5.6. La calificación del registrador siempre es limitada........................................................... 267 7

Índice General

5.7. El registro no puede inscribir la resolución del contrato por virtud de una declaración unilateral del acreedor: violación de los principios registrales de fehaciencia del acto y legitimación................................................... 5.8. ¿Por qué solo le creemos al acreedor?............ 5.9. El manido argumento de la “seguridad del tráfico”........................................................... 5.10. Crítica del extremismo que pretende convertir el registro en “verdad oficial”......................... 5.11. ¿Qué dice el Derecho Comparado sobre la inscripción de la resolución del contrato?...... 5.12. ¿Tiene algo que ver en este tema el tracto sucesivo? El llamado “ruleteo” de los principios registrales...................................................... 5.13. No es lo mismo la cláusula resolutoria que una condición suspensiva o resolutoria......... 5.14. Un problema serio en la práctica: no se sabe diferenciar entre la cláusula resolutoria y la condición ...................................................... 6. Las relaciones entre el Derecho Civil y el Derecho Registral: la necesidad de instrumento público...... 6.1. Procedimiento registral.................................. 6.2. Las importantes decisiones de la sala transitoria del tribunal registral sobre esta materia... 6.3. El error común de las otras salas del tribunal registral......................................................... 6.4. Se insiste en el error: ahora se dice que la calificación del registrador puede recaer sobre fotocopias........................................................ 6.5. Nuevamente repetimos: el Derecho Civil y el Derecho Registral no están en el mismo plano.... 6.6. Un falso argumento: el artículo 66° del reglamento general de los registros públicos ........ 6.7. Un error final................................................. 7. Propuesta de reformas para el libro IX del Código Civil, sobre registros públicos................................. 8

273 276 280 282 286 290 294 298 302 302 306 309 310 318 319 321 323

ร ndice General

7.1. Advertencia................................................... 7.2. Derecho Registral en el Cรณdigo Civil de 1984.. 7.3. Perfeccionar la norma sobre el registro declarativo............................................................. 7.4. El acreedor embargante no es tercero registral................................................................ 7.5. El conflicto entre derechos de distinta naturaleza............................................................ 7.6. Delimitaciรณn del principio de prioridad.......... 7.7. El principio de prioridad no se aplica a los registros de personas.................................... 7.8. El principio de tracto sucesivo no se aplica a los registros de personas............................... 7.9. Aclarar la norma de protecciรณn de terceros en los registros de sucesiones intestadas y de testamentos................................................... 7.10. Protecciรณn del registro personal en las incapacidades......................................................

323 325 330 334 342 347 352 360 374 376

Gunther Hern谩n Gonzales Barr贸n - Oscar Escate Cabrel

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

Estudio preliminar del derecho registral peruano

1. FINALIDAD DEL REGISTRO: JUSTICIA Y SEGURIDAD EN EL TRÁFICO JURÍDICO Es común sostener que el Registro es un instituto que otorga seguridad jurídica a los derechos, ya sea para defender la adquisición realizada, ya sea para consolidar las transmisiones por realizarse. LACRUZ y SANCHO señalan que la finalidad primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, ya que las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes son reemplazadas a través de una simple consulta1. PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS considera que la seguridad proporcionada por los derechos inscritos facilita su tráfico y el crédito territorial; asimismo, ello contribuye al desarrollo de la economía (la construcción, la agricultura, la industria) y también ha permitido la multiplicación de los propietarios, en tanto se facilitan las adquisiciones al crédito2. LÓPEZ MEDEL distingue entre la seguridad negativa y la seguridad positiva. Por la primera, el adquirente obtiene protección 1 2

LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral, Bosch, Barcelona, 1984, pág. 11. PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, CRPME, Madrid, 1999, 2a edición, Tomo II, pág. 439.

Gunther Hernán Gonzales Barrón - Oscar Escate Cabrel

en virtud de la inscripción frente a cualquier pretensión ajena; mientras que por la segunda, el titular, ya inscrito, se encuentra en ventaja para transferir respecto del que no lo está3. La pregunta que surge es: ¿Solo tiene relevancia la seguridad jurídica? ¿El Registro no está incardinado con otro valor fundamental que inspira el ordenamiento? Aquí entran en juego las disputas filosóficas: para unos debe primar la justicia representada por el “interés del propietario” de no ser despojado sin su consentimiento; para otros debe primar la seguridad jurídica representada por el “interés del tercero” de ver consumada su adquisición por haber confiado en una apariencia razonable, aunque el transmitente no sea el verdadero propietario. Se dice que hay un conflicto entre la justicia y la seguridad jurídica, pero el ordenamiento finalmente optará por alguna de las alternativas. En tal sentido, si el Registro es una institución de seguridad, entonces parece claro que debe optar por el “interés del tercero”. Se dice que el valor inferior de la apariencia prima sobre el valor superior de la verdad como una medida desesperada para evitar los conflictos eternos o las dudas insuperadas. Eso mismo ocurre con la cosa juzgada, en donde se admite que una solución injusta pueda convertirse en definitiva para evitar un debate interminable; o en la prescripción extintiva de los derechos, por el que se puede beneficiar a un sujeto que incumplió la ley, pero de esa manera se impide que las pretensiones jurídicas puedan hacerse valer indefinidamente en el tiempo. Se agrega, entonces, que la seguridad jurídica, como hermana menor de la justicia, se impone en algunos casos por razones de

LÓPEZ MEDEL, José. Propiedad Inmobiliaria y Seguridad Jurídica. Estudios de Derecho y Sociología Registral, CRPME, Madrid, 1995, pág. 69.

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

política legislativa, en cuanto se considera preferible, en ocasiones, que prime la simple apariencia por sobre la realidad jurídica. Sin embargo, otra corriente jus-filosófica intenta revalorar la posición de la seguridad jurídica, negando que exista una tensión entre esta y la justicia, pues la primera ya implica el aseguramiento de intereses valiosos, como la certeza, la estabilidad, y eso también es justicia. La decisión que privilegia la seguridad jurídica es justa por sí misma, por lo que no hay un conflicto real entre ambos valores. Así, utilizando el ejemplo de la cosa juzgada, se dice que este es un instituto de justicia por cuanto protege la paz social, aun cuando la decisión concreta del juez pueda ser considerada injusta desde otra perspectiva. En tal caso, se presenta una tensión o pugna de la justicia consigo misma, pues si bien la cosa juzgada produce a veces una injusticia, ello sirve para la realización de la propia justicia4. Esta postura pretende conciliar los conceptos de justicia y seguridad jurídica, aduciendo que la seguridad nunca es injusta, siempre que en ella se salvaguarden los valores fundamentales del ordenamiento. Para nosotros la cuestión es más simple: el Derecho puede optar por distintas reglas técnicas para solucionar los conflictos de intereses; en algunas de ellas se valora fundamentalmente la justicia material de dar a cada uno lo suyo, lo que implica también no ser despojado arbi-

PÉREZ LUÑO, Antonio Enrique. La Seguridad Jurídica, pág. 117. La postura del profesor español ha sido tomada al pie de la letra por: MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Seguridad Jurídica y Seguridad del Tráfico. ¿Existen consecuencias injustas detrás de una opción potencialmente justa? (documento), pág. 10: “En el Estado de Derecho la seguridad jurídica asume unos perfiles definidos como presupuesto del Derecho, pero no de cualquier forma de legalidad positiva, sino de aquella que dimana de los derechos fundamentales”.

Gunther Hernán Gonzales Barrón - Oscar Escate Cabrel

trariamente; y en otras soluciones se valora una justicia más formal, de apariencia, limitada a lo que es posible y razonable dentro de ciertos límites, y que llamamos seguridad jurídica. Por tanto, si bien es correcto afirmar que existen varias soluciones razonables a un mismo problema, también debe reconocerse que dentro de esas soluciones unas se inclinan por la justicia y otras por una justicia formal (seguridad); sin embargo, debemos estar prevenidos de que el solo interés por la estabilidad y certeza puede llevar a una solución injusta. Por ejemplo: si hoy se dictase una ley que estableciera el plazo de un año para adquirir por prescripción adquisitiva, entonces parece claro que ese hipotético legislador buscaría privilegiar la seguridad jurídica a efectos de precluir (extinguir) en plazo sumario todos los debates sobre la propiedad. Ello produciría el efecto beneficioso de dar certeza respecto a las titularidades reales; sin embargo, esa norma estaría afectada por una radical injusticia, ya que los propietarios se encontrarían sujetos a una carga de conservación de su derecho realmente intolerable, y con lo cual bien podría decirse que el derecho queda vaciado de contenido al ser facilitada en grado sumo la posibilidad de que la titularidad se extinga por un hecho casi incontrolable. Sobre este punto, el filósofo alemán Gustav RADBRUCH explica magníficamente que una solución favorecedora de la seguridad jurídica puede todavía ser justa, aunque como “justicia menor”, lo cual implica el reconocimiento de diferentes dosis dentro de este valor: “Siendo, por tanto, la seguridad jurídica una forma de la justicia, tenemos que la pugna de la justicia con la seguridad jurídica representa un conflicto de la justicia consigo misma. Por eso, este conflicto no puede ser resuelto de una manera unívoca. Trátese de una cuestión de grado: allí donde la injusticia del Derecho Positivo alcance 14

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

tales proporciones que la seguridad jurídica garantizada por el Derecho Positivo no represente ya nada en comparación con aquel grado de injusticia, no cabe duda de que el Derecho Positivo injusto deberá ceder el paso a la justicia. Sin embargo, por regla general, la seguridad jurídica que el Derecho Positivo confiere justificará también, precisamente en cuanto forma menor de la justicia, la validez del Derecho Positivo en cierta medida injusto”5. Por tanto, no es correcto decir que la seguridad jurídica siempre se identifica con la justicia, como dice PÉREZ LUÑO, sino más bien que la seguridad es una justicia de menor entidad, que se encuentra en otro plano valorativo, y que incluso puede devenir en injusticia cuando solo se privilegia el orden6. Este mismo debate atraviesa 5 6

RADBRUCH, Gustav. Introducción a la Filosofía del Derecho, Fondo de Cultura Económica, México, 2005, pág. 44. Es cierto que no hay una solución única de justicia para cada conflicto humano, dada la relatividad de criterios para decidir la mejor respuesta en cada caso; sin embargo, de esa premisa se ha extraído la falsa conclusión de relativizar las soluciones dadas por el Derecho, y considerar que cualquiera de ellas es justa y admisible; por tanto, la que opta por la seguridad jurídica también es una alternativa “justa” (en este clamoroso error incurre, por solo copiar sin reflexionar por su cuenta, MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Op. Cit., pág. 17, quien sigue en este punto el dictado de PÉREZ LUÑO, sin mayor reflexión o crítica). En tal sentido, si bien ES ADMISIBLE QUE PUEDAN EXISTIR VARIAS SOLUCIONES MÁS O MENOS RAZONABLES, sin embargo, hay unas inspiradas netamente en el valor de justicia material, y otras que se inspiran más bien en la justicia formal o de continente (seguridad jurídica); se trata, pues, de una menor o mayor dosis de uno u otro concepto, lo cual se encuentra en concordancia con la naturaleza de ciencia problemática que tiene el Derecho. Recuérdese que la Justicia se representa con una balanza en donde la ventaja de uno afecta al otro, y en ese tránsito es necesario pesar y contrapesar las dosis a efectos de lograr un delicado equilibrio. La solución netamente justa es la que incorpora los valores trascendentales de la sociedad que subyacen en el sistema jurídico; por su parte, la solución netamente segura es aquella que privilegia el formalismo, la certeza, la rapidez, la preclusión de los debates, etc., al margen de la solución de fondo. La justicia es el valor, lo sustantivo, el contenido; la seguridad jurídica es la forma o el continente.

Gunther Hernán Gonzales Barrón - Oscar Escate Cabrel

todo el Derecho y se encuentra presente en una serie de instituciones jurídicas. El Registro no puede ser una excepción a esta compleja problemática, y si bien en esta materia se habla reiteradamente de la seguridad jurídica, lo cierto es que nuestro instituto debe contar con una suficiente base de justicia que lo haga viable, pues su finalidad no puede reducirse a buscar la certeza por encima de todo. Recuérdese que en las controversias propietarias siempre hay un sujeto a quien el Derecho prefiere, pero también hay otro que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decídase lo que se decida habrá alguien que se verá privado de su interés, y a quien el ordenamiento lo dejará con las manos vacías. El conflicto se presenta entre el propietario que desea conservar su derecho, mientras por el otro lado se encuentra el tercero que pretende confirmar su adquisición por haber confiado en una apariencia razonable, a pesar que el transmitente no es titular del derecho. Pues bien, para hallar una solución armoniosa es necesario pensar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solución facilista en aras de la simple seguridad jurídica (“solo el titular inscrito es propietario y vence siempre en caso de conflicto”). Si bien existe el “interés del adquirente” por consolidar la transmisión (a quien usualmente denominamos “tercero”), también existe el legítimo “interés del propietario” por conservar su derecho. En tal sentido, hay que estar prevenidos de buscar soluciones mágicas y dogmáticas, pues se hace necesario repensar los intereses en pugna que se encuentran detrás de todo conflicto. La doctrina ha advertido con toda razón que el principio de la autonomía privada impide generalizar la protección de los terceros adquirentes de buena fe en perjuicio de los titulares de los derechos que hayan procedido rectamente, en tanto ello implicaría subvertir las bases mismas del 16

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

Derecho Privado, ya que en tal caso se legalizaría sin más la extracción impune de bienes sin el consentimiento del titular7. Es un sentimiento natural el que nadie puede ser despojado en forma arbitraria de su patrimonio. Por ello, cabe preguntarse: ¿los ciudadanos estarían de acuerdo con ser despojados de un bien suyo a favor de un tercero, solo por el hecho que esta tenga buena fe y no conozca la falsificación realizada, o que ignore el error del notario o del registro? La respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurídico no puede apoyarse en simples reglas técnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la sociedad a la cual van dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener viabilidad social o legitimidad en cuanto a los valores compartidos por esa misma comunidad. La seguridad jurídica, efectivamente, no implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés exclusivo de una de las partes del conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado, y para ello rechazamos la ilusión óptica de que “toda seguridad ya es justicia”. Por tal razón, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias.

Un exceso de seguridad desligada del contenido implica una norma injusta, lo que demuestra que no siempre la seguridad es justa. Según HERNÁNDEZ GIL, Antonio (Obras Completas, Tomo I: Conceptos Jurídicos Fundamentales, Espasa Calpe, Madrid, 1987, pág. 450), el Derecho es siempre aproximación a la justicia, con todas las complejidades que ello implica; no ocurre lo mismo con la seguridad ya que por sí misma no es apta para expresar la esencia última de lo jurídico; la seguridad representa el orden, pero si este se encuentra abstraído de contenido entonces no equivale a derecho. MIQUEL GONZÁLEZ, José María. La posesión de bienes muebles, Editorial Montecorvo, Madrid, 1979, pág. 491.

Gunther Hernán Gonzales Barrón - Oscar Escate Cabrel

En consecuencia, la seguridad será preferida en los casos en que sea muy difícil llegar a conocer la verdad material, en cuya hipótesis esa dificultad allana el camino para preferir la verosimilitud frente a la inaccesible realidad. Por tal razón, el Registro –como muchas otras instituciones jurídicas– busca armonizar ambos valores, sin soluciones radicales que nieguen la verdad, y sin admitir soluciones imposibles para acceder a esa verdad. El Derecho es una ciencia del espíritu y, por tanto, admite esos relativismos. No se olvide que las corrientes filosóficas modernas propugnan acercarse a las ciencias tal como son, y no como debieran ser, de acuerdo a moldes matemáticos o físicos. VALLET nos recuerda que la seguridad jurídica de cualquier negocio dispositivo sobre un bien inmueble, depende de la previa titularidad que ostente el transferente. En una sociedad de ámbito reducido y en la cual el movimiento negocial fuese escaso, es fácil que entre la visibilidad posesoria y la exhibición de los títulos, quedase suficientemente cubierto ese presupuesto básico de seguridad jurídica de las transmisiones de inmuebles. En la sociedad moderna (“de masas”), por el contrario, estos medios no son suficientes, y por ello se recurrió al Registro de la Propiedad como instrumento estatal que crea una apariencia (título formal), que, aun cuando fuese errónea, se convierte legalmente en una garantía para terceros de buena fe8. Sin embargo, este mismo autor nos recuerda que el Registro debe adecuarse a un conveniente equilibrio entre la seguridad estática (para

VALLET DE GOYTISOLO, Juan. “La seguridad jurídica en los negocios dispositivos de bienes inmuebles”. En: Revista de Derecho Notarial, Madrid, 1978, pp. 228-229.

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

nosotros, “justicia material”) y la dinámica9, por lo cual hay que dar entrada a los fenómenos extraregistro que tienen una justificación racional para la adquisición de titularidades, aun cuando se trate de hechos ajenos al formalismo del libro registral, o tal vez por eso mismo, ya que la formalidad no puede vencer a la sustancia. Aquí debo citar, sin dudas, la afirmación de la mejor doctrina europea en el sentido que la propiedad se justifica gracias a la posesión, ya que el título formal es solo un medio para lograr la finalidad del derecho, cuál es, el aprovechamiento y disfrute de los bienes, esto es, poseer. Por tanto, si desde una perspectiva axiológica el fin se encuentra en grado superior al medio, entonces es evidente que la posesión se encuentra en situación de primacía sobre la propiedad10, y no al revés como a veces se sostiene en nuestro medio11. En efecto, si el ordenamiento jurídico reconoce el monopolio de un sujeto sobre los bienes, con exclusión del resto, ello solo se justifica en cuanto ese sujeto debe incorporar ese bien a la producción, generar ri-

Ibíd, pág. 233. Seguidamente el autor agrega que: “Al cuidar de armonizarlas, en materia inmobiliaria, no podemos olvidar el hecho evidente de que las casas son edificadas fundamentalmente para ser habitadas, y los fundos rústicos son primero para labrarlos, para alimentar el ganado o para aprovechar sus productos forestales”. “El fin trasciende al medio, es más importante que el medio; en el sistema, es el prius lógico. La posesión tiene esta importancia central, que no se puede reconocer a la propiedad”: SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. Il Possesso, Giuffrè, Milán, 2000, pág. 9. En esta desacertada postura continúa, por ejemplo: MEJORADA CHAUCA, Martín. “Comentario al artículo 897°”. En: VVAA. Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, Tomo V., pág. 80, quien sigue diciendo que la posesión es una “apariencia de propiedad” y, por tanto, la posesión solo merecería protección en cuanto pálido reflejo de la propiedad. Esta tesis se encuentra refutada desde hace mucho tiempo, y para ello basta citar algunos nombres ilustres como Luigi Mengoni, Ángelo Falzea, Massimo Cesare Bianca y el mismo Rodolfo Sacco.

Gunther Hernán Gonzales Barrón - Oscar Escate Cabrel

queza, mejorar la economía con beneficio general, obtener rentas que generen impuestos, etc. El Derecho no reconoce una propiedad egoísta e individualista que se olvida del bien común. Eso no es admisible ni social, ni económicamente. Y tampoco desde una perspectiva moral, pues sería inaceptable tutelar el dominio de quien se cruza de brazos y no hace nada con el bien, cuando existen millones de seres humanos que mueren de hambre, con todo lo doloroso que eso significa. Por tal motivo, resulta evidente que la usucapión o adquisición de la propiedad por efecto de la posesión no puede ser erradicada del Derecho, ya que en ella está la ontología misma, la razón de ser del dominio, por encima de cualquier formalismo12. Incluso, y para horror de los economicistas jurídicos nacionales, 12

Algunos sostienen que la usucapión debe ser removida totalmente a favor del Registro, pues “no se puede admitir el despojo”. La idea es simplemente absurda, pues la propiedad toda está llena de guerras de conquista, invasiones, usurpaciones, fraudes, abusos, despojos, abandonos, olvidos, etc. Es muy difícil pensar que un solo pedazo de tierra no haya pasado por alguna de estas patologías. Para eso surge la usucapión como hecho jurídico calificado de PRECLUSIVO, esto es, que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las adquisiciones: “En presencia de una situación de hecho que expresa un interés real y actual, y a falta de hechos que, dentro de un razonable marco de tiempo transcurrido, demuestran la real vigencia de una situación jurídica incompatible, el Derecho legítimamente deduce que del pasado remoto no sobrevive algún interés jurídico el cual exija y amerite su garantía, en preferencia del interés manifestado por la situación de hecho presente. Para superar el eventual conflicto entre la situación jurídica nueva y el estado jurídico preexistente y, al mismo tiempo, para tener en cuenta la hipótesis opuesta de total coincidencia entre ellos, el Derecho se vale de efectos jurídicos que cubren la alternativa de la innovación y de la conservación y que por su eficacia se diferencian sea de los hechos exclusivamente constitutivos, sea de aquellos exclusivamente declarativos” (FALZEA, Ángelo. Voz: Efficacia Giuridica. En: Voci di Teoria Generale del Diritto, Giuffré Editore, Milán 1985, pág. 410). Por su parte, el padre de la antropología moderna, el eminente jurista inglés, profesor de Oxford, Henry Sumner MAINE (El Derecho Antiguo, Tomo II, pág. 65) ha dicho que la usucapión es una regla de oro legada para siempre por la jurisprudencia romana, y por medio del cual la falta de regularidad del título de propiedad queda siempre salvada, por lo que la propiedad y la posesión pueden volver

Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano

la usucapión tiene plena vida en el Common Law, aunque con el nombre de adverse possession13, que bien puede traducirse como “posesión contradictoria”, lo cual implica que se trata de una posesión en contradicción respecto del título del propietario. Por tanto, la finalidad del Derecho Registral es arbitrar un sistema que permita conocer el estado de los derechos (por ejemplo: la información sobre el propietario, los gravámenes, la situación física), facilitando de esta manera el tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia y seguridad. En este sentido, la doctrina más moderna viene proclamando las ventajas de un sistema sin soluciones radicales, en donde la inscripción juegue un papel importante para la seguridad del tráfico, pero sin cerrar los ojos a la realidad extrarregistral14. El Re-

a reunirse en una sola mano; luego agrega que por algo este instituto ha subsistido y se mantiene en el Derecho Comparado. Sin embargo, en opinión nuestra, lo que sí puede ser discutido en nuestro ordenamiento es el plazo legal extraordinario de diez años para que opere la usucapión, el cual es REDUCIDO según un análisis comparativo con los sistemas jurídicos nacionales más representativos, y lo que permite sospechar, obviamente, que en ese tiempo se puedan mantener las contradicciones entre el interés de quien pretende conservar el derecho y el interés del que busca la preclusión del debate. Sobre este punto, el del plazo, sí merece pensarse en serio una reforma legal. En el Derecho inglés se admite la usucapión contra el registro luego de doce años según la LAND REGISTRATION ACT de 2002, aunque el sistema es bastante detallista y complicado, de acuerdo a la conocida complejidad del régimen de propiedad en ese país, el que tiene un origen histórico feudal. Sobre el particular puede verse: RIDALL, J.G. Land Law, 7a edición, Lexis-Nexis, Londres, 2003, pág. 587 y ss. Por su parte, en el Derecho de Irlanda, fuertemente inspirado por el sistema inglés, el plazo de la adverse possession es también de doce años a favor del poseedor en concepto de dueño (squatter), según el STATUTE OF LIMITATIONS de 1957: COUGHLAN, Paul. Property Law, 2a edición, Gill & MacMillan, Dublín 1998, pág. 212 y ss. FARÍAS BATTLE, Mercedes. “Realidad del Tráfico y Registro Mercantil (algunas reflexiones sobre el principio de inoponibilidad)”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1998, pág. 912.