Direito Urbanístico - Legislação Urbanística e Estatuto da Cidade by Editora Baraúna SE Ltda

Direito Urbanístico Legislação Urbanística e Estatuto da Cidade

Victor Aguiar Jardim de Amorim

Direito Urbanístico Legislação Urbanística e Estatuto da Cidade

São Paulo 2012

CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ _______________________________________________________________

A545d

Amorim, Victor Aguiar Jardim de, 1986Direito urbanístico : legislação urbanística e estatuto da cidade/ Victor Aguiar Jardim de Amorim. - São Paulo : Baraúna, 2012. Inclui índice ISBN 978-85-7923-455-2 1. Direito urbanístico - Brasil. 2. Brasil. [Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001]. 3. Política urbana - Brasil. I. Título. 12-0024.

CDU: 394.44

03.01.12 03.01.12

032352

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Vossa casa é vosso corpo mais amplo. Cresce ao sol e dorme no silêncio da noite, e também ela tem sonhos. Vossa casa não sonha e, sonhando, escapa da cidade para o bosque ou a colina? Ah! Se pudesse enfeixar vossas casas na minha mão e, como um semeador, espalhá-las nas florestas e nas campinas! Fossem os vales vossas ruas e os atalhos verdejantes vossas veredas, para que pudésseis procurar-vos uns aos outros através dos vinhedos e voltar com a fragrância da terra nas vossas roupas. Contudo, o tempo dessas coisas ainda não chegou. No seu temor, vossos pais juntaram-se demasiadamente perto uns dos outros. E esse medo sobreviverá por algum tempo ainda. E durante esse tempo, as muralhas de vossas cidades separarão vossos campos de vossos lares.

Gibran Khalil Gibran

A todos aqueles imprescindíveis em minha trajetória: família, amigos, professores e críticos. Em especial, à minha mãe, Raquel, destacada urbanista goiana, exemplo de dedicação e profissionalismo. Com todo amor e carinho, à Letícia, que, com inexplicável afeto e dedicação, me cativou eternamente.

Sumário

Prefácio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Apresentação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Introdução . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Capítulo I - A Atividade Urbanística . . . . . . . . 25 1.1. O desenvolvimento histórico do conceito de cidade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1.2. A cidade como ator social e fator de viabilização do desenvolvimento democrático . . 26 1.3. O histórico das normas correlatas . . . . . . . 32 1.4. A política urbana na constituição federal de 1988 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 1.4.1. Hermenêutica constitucional . . . . . . . 44 1.4.2. As diretrizes constitucionais relativas à política urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 1.4.3. Distribuição de competências e atribuições entre os entes federativos . . . . . . . . . . . . . . . . 54 1.5. A normatização do direito urbanístico . . . 61 1.5.1. Análise do sistema normativo urbanístico . .61 1.5.1.1. Princípios característicos do direito urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 1.5.1.2. A autonomia científica do direito urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 1.5.2. Classes de normas urbanísticas . . . . 69

1.5.2.1. Limitações administrativourbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 1.5.2.1.1. Restrições urbanísticas . . . . . . 79 1.5.2.1.2. Tombamento . . . . . . . . . . . . . 81 1.5.2.1.3. Servidão pública . . . . . . . . . . 84 1.5.2.1.4. Desapropriação . . . . . . . . . . . 88 1.5.2.1.4.1. Desapropriação urbanística sancionatória . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 1.5.2.2. Tributos regulatórios . . . . . . . . . . . 93 1.5.2.3. Disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo . . . . . . . . . . . . . . . . 102 1.5.2.3.1. Zoneamento do uso do solo . .103 1.5.2.3.2. Assentamento urbano . . . . . 108 1.5.2.3.3. Parcelamento urbanístico do solo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Capítulo II - Do planejamento urbano . . . . . 117 2.1. Do regime jurídico do planejamento urbano . .117 2.1.1. A concepção jurídica das normas relativas ao planejamento urbanístico . . . . . . . . . . . . 117 2.1.2. Os planos urbanísticos . . . . . . . . . . . . 119 2.2. O plano diretor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Capítulo III - Do estatuto da cidade . . . . . . 133 3.1. O estatuto da cidade (lei nº 10.257/01) . . 133 3.1.1. Dos objetivos do estatuto da cidade . . 133 3.1.2. Análise dos instrumentos normativos regulados no estatuto da cidade . . . . . . . . . . . .138 3.1.2.1. Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios . . . . . . . . . . . . . . . . . .138 3.1.2.2. Do iptu progressivo no tempo . . 141 3.1.2.3. Da desapropriação com pagamento em títulos (desapropriação urbanística sancionatória) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .144 3.1.2.4. Do usucapião especial de imóvel 10

urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .148 3.1.2.5. Da concessão de uso especial para fins de moradia . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 3.1.2.6. Do direito de superfície . . . . . 161 3.1.2.7. Do direito de preempção . . . . .163 3.1.2.8. Da outorga onerosa do direito de construir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 3.1.2.9. Da transferência do direito de construir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 3.1.2.10. Das operações urbanas consorciadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 3.1.2.11. Do estudo de impacto de vizinhança . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 3.2. Gestão democrática . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 Conclusão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .183 Referências bibliográficas. . . . . . . . . . . . . . 189

PREFÁCIO

Faculdade de Direito da Universidade Federal de Goiás (UFG), ano de 2007. Ministrando a disciplina de Direito Administrativo para os “quinto anistas”, da Turma 2003-2007, um episódio corriqueiro se destaca: um aluno solicita a palavra e expõe que não havia feito a prova aplicada dias antes e indaga se era possível fazer uma prova substitutiva. Respondo que sim, oral, naquele exato momento e diante dos colegas. Por certo, imaginei que o aluno não iria concordar com os termos e fosse solicitar, ao menos, um tempo para se preparar, mas, para minha grata surpresa, a resposta foi curta e simples: “Estou preparado. Pode iniciar a argüição!” Inicio a avaliação, destrinchando o direito administrativo e aumentando o nível de dificuldade das indagações, à medida que ele ia acertando as respostas. Ao cabo das dez inquirições, para minha grande satisfação, mas não mais surpresa, o aluno acertou todas as perguntas, obtendo nota 10. Este episódio muito me alegrou, pois demonstrou conhecimento, controle emocional e, principalmente, 13

uma coragem ímpar para enfrentar os desafios da vida. O aluno descrito acima é Victor Amorim, que, hoje, tenho a honra de prefaciar este segundo trabalho “Direito Urbanístico – Legislação Urbanística e Estatuto da Cidade”. Sim, segundo livro, pois montado na ousadia e arrojo, que é inerente aos jovens e precursores, desafia o corriqueiro e põe-se a expor, sem medos, posições e visões sobre o direito público. Mesmo com pouco tempo de estrada profissional, não titubeia e lança um excelente instrumento para o interesse público. Esta prova oral, como anteriormente mencionado, me mostrou seu grande conhecimento jurídico, bem como a facilidade de expô-lo. Baseado nestas premissas, o incentivei a exercer a advocacia e a docência. Mais uma vez, a suspeita se confirmou, pois demonstrou possuir um potencial argumentativo diferenciado, porquanto escreve muito bem, de modo rápido e com raciocínio limpo. Não usa de desnecessários efeitos vernaculares para transmitir sua posição, não usa de erudição exacerbada para expor o direito. É sucinto, rápido e certeiro no que diz! De igual modo, é sua atuação em sala de aula, vez que mesmo detendo a capacidade de ser um erudito, consegue e prefere ser um professor na essência, transmitindo o conhecimento de modo fácil, simples, mas elegante. Mas, tão importante quanto o profissionalismo e qualidade no exercício da advocacia e do magistério, foi descobrir o ser humano que é, preocupado com as injustiças sociais, com as mazelas do Judiciário, com os infortúnios provocados pelo litígio jurídico moroso, enfim, angustiado com a tardança dos resultados das demandas

judiciais para aqueles que sofrem a demora inexplicável de uma decisão judicial e que, de regra, são os que mais necessitam de uma decisão. Como se vê, Victor Amorim tem uma atenção especial para a tensa relação jurídico-social e, por certo, é desta inquietação que nasce este livro. Oriundo de suas aflições ainda da época da graduação (quando redigia sua monografia de final de curso), e com o intuito de apaziguá-las, coloca-as neste trabalho para diminuir seu tormento pessoal e aumentar o da comunidade jurídica, deflagrando e incentivando o debate. Nesta obra, o autor expressa, na apresentação, que seu papel primordial é incentivar o debate jurídico-acadêmico. Ouso discordar, porquanto a qualidade do trabalho permite vôos maiores, tornando-o leitura obrigatória não só para acadêmicos, como também e, principalmente, para os administradores públicos, legisladores, em especial os vereadores, demais autoridades públicas, cidadãos que detém representatividade popular e, ainda, juristas que atuam direta ou indiretamente com demandas relacionadas a esta específica seara do direito. O trabalho discorre acerca da importância do Município no federalismo brasileiro, bem como de se debater e respeitar o interesse local em um dado Município, vez que tal realidade configura, certamente, um dos melhores instrumentos para se promover a concreta aplicabilidade da função social aos cidadãos de uma dada comunidade. É uma obra que transita e interliga, de modo claro e inteligente, importantes institutos do direito urbanístico, dentre outros, interesse público local, função social