Architettura delle SPA - Alberto Apostoli

CAPITOLO TERZO

La progettazione integrata

Più volte abbiamo ribadito la necessità di identificare ed utilizzare un metodo corretto per l’ideazione e la progettazione dei centri benessere a prescindere dalle loro specifiche esigenze tecniche, dimensionali o tipologiche. La progettazione integrata è un metodo di lavoro piuttosto raro ma indubbiamente utilizzato quando gli elementi in gioco (design, sostenibilità, impiantistica, normative, marketing, specifiche tecniche, ecc) sono diversi o numerosi e necessitano di essere coordinati per garantire buone prestazioni. L’adozione di questo metodo richiede un’ottima capacità di relazione e tecniche che si rifanno al Project Management.

La progettazione integrata gode di alcuni fondamentali vantaggi rispetto ad una gestione autonoma delle diverse fasi progettuali: • garantisce una qualità progettuale uniforme relativa ai diversi aspetti; • semplifica il processo progettuale; • determina un maggior controllo dei costi di progettazione e realizzazione; • accorcia i tempi di progettazione; • assicura la qualità del progetto esecutivo. È ampiamente dimostrato che un buon project management, associato alla progettazione integrata, si traduce in un risparmio quantificabile sino ed oltre al 30% dei costi di progettazione e realizzazione. Per far comprendere meglio la complessità legata al progetto di un centro benessere elenchiamo le diverse figure professionali che potrebbero essere chiamate in gioco e le loro diverse specificità: 1. Project Manager (capo progetto: è normalmente un architetto esperto di centri benessere in grado di dirigere la progettazione affinché siano risolte le aspettative creative/artistiche, tecniche e tecnologiche).

2. progettista del layout (progettista che deve conoscere i flussi dei clienti, del personale, le problematiche relative alle manutenzioni e alla ottimizzazione della gestione, il corretto dimensionamento proporzionale degli spazi in riferimento alla tipologia del centro e alla qualità del servizio ecc.); 3. ingegnere strutturista (se il progetto prevede interventi strutturali importanti o soprattutto se il centro è costruito ex novo); 4. progettista termotecnico (impianto CSZ, trattamento aria, sanitario, idraulico ecc); 5. progettista impianto elettrico; 6. Coordinatore progetto esecutivo (figura particolare che deve integrare all’interno del processo progettuale anche le diverse soluzioni selezionate dai fornitori); 7. programmatore e consulenti per la parte domotica (o di automazione); 33

LA CAP3.indd 33

09/02/12 11:50

ARCHITETTURA delle SPA

8. light designer (ruolo che non può essere svolto dalle aziende fornitrici di corpi illuminanti); 9. graphic designer; 10. consulente pratiche tecnico/amministrative (permessi sanitari, pratica edilizia, pratica ambientale o paesaggistica, parere sovraintendenza, parete vigili del fuoco, ecc.)

11. progettista piano di sicurezza; 12. interior designer; 13. direttore lavori.

Di seguito un possibile organigramma relativo alla progettazione integrata di un centro benessere di medie dimensioni.

Project Manager

Committente imprenditore

Gestore

SPA Manager

Responsabile Comunicazione e Marketing Resp.

Business Plan

Progettista Capo

Interior Designer

Lighting Designer

Termotecnico

Responsabile MEP

Responsabile Pratiche Tecnico Amministrative

Progettista Impianto Elettrico

Consulente progettazione Piscine

Direttore Lavori

General Contractor

Coordinatore Progetto Esecutivo

Computista

Consulente Automazioni

Strutturista

Graphic Designer

Lo schema evidenzia come il Project Manager coordini le figure responsabili delle principali criticità del progetto: gestione, rapporti con la committenza, progettazioni, aspetti tecnici legati agli impianti, problematiche tecniche e amministrative, direzione lavori. Il Project Manager è responsabile della corretta valutazione dei costi di realizzo.

34

LA CAP3.indd 34

09/02/12 11:50

CAPITOLO TERZO La progettazione integrata

Studio di fattibilità Tecnica ed Economica Uno degli errori macroscopici a cui spesso si assiste in qualsiasi progettazione è la mancanza di un serio studio di fattibilità, vale a dire una chiara ed estesa panoramica dei diversi aspetti progettuali, economici, gestionali e tecnico/amministrativi. Questo studio rappresenta il punto di partenza necessario sulla base del quale attuare ogni fase successiva del progetto, si tratta, purtroppo di uno strumento spesso sottovalutato e gestito in maniera approssimativa in quanto, erroneamente, ritenuto superfluo o privo di contenuti reali e attendibili dal punto di vista generale e specifico. Un bravo imprenditore dovrebbe invece considerare lo studio di fattibilità come il momento fondamentale per una corretta valutazione del progetto, sulla base del quale prendere decisioni circa il finanziamento dell’opera, la relativa tempistica, la necessità di avvalersi di partner qualificati; in definitiva il momento in cui individuare le future problematiche e le possibili soluzioni. Nel caso specifico dei centri benessere un corretto studio di fattibilità dovrebbe contenere almeno i seguenti capitoli, in forma più o meno dettagliata in base al concept generale e alle dimensioni della struttura: 1.

STATO ATTUALE IMMOBILE - descrizione dello stato attuale dell’area o dell’immobile (impianti, strutture portanti, terreno, risorse energetiche, gestione del cantiere, foto ecc.); 2. ANALISI TERRITORIO – panoramica culturale generale, peculiarità costruttive, materiali da costruzione e artigianalità specifiche, situazione ambientale e paesaggistica, riferimenti storici ed artistici; 3. CONCEPT - concept dell’opera dal punto di vista imprenditoriale e progettuale; 4.

POSIZIONAMENTO - posizionamento commerciale, identificazione di una strategia di marketing e commerciale adeguata al posizionamento; 5. COMPETITOR ED ORIGINE CLIENTI - analisi delle strutture vicine, dei potenziali competitor, origine della possibile clientela; 6. GESTIONE - idea di gestione (esterna, interna, cooperativa, divisa per business unit ecc); 7. SPECIFICHE TECNICHE DELL’OPERA - specifiche generali delle funzioni e delle principali destinazioni dei singoli spazi, degli impianti, dei materiali prevalenti, layout zone o planimetria generale dell’opera ecc.; 8. BUDGET E COSTI - identificazione budget di spesa per la realizzazione dell’opera finita iniziale (con dettaglio dei costi di progettazione), considerazioni sui costi fissi di gestione, delle utenze, dei consumi energetici/idrici, delle manutenzioni, dei costi promozionali e pubblicitari, delle risorse finanziarie (necessità ad esempio di finanziamenti pubblici regionali, nazionali o europei) ecc.

9. RICAVI – identificazione di un possibile scenario dei ricavi distinto per aree (o business unit); 10. ITER TECNICO/AMMINISTRATIVO – panoramica delle pratiche tecnico amministrative e dei permessi necessari; 11. TEAM GROUP – identificazione di tutti gli attori in gioco (progettisti, contractor e fornitori, gestore/i, manutentore/i, SPA manager, agenzia di comunicazione, PR, ecc).

35

LA CAP3.indd 35

09/02/12 11:50

ARCHITETTURA delle SPA

La redazione dello studio di fattibilità dovrebbe essere un lavoro di squadra portato avanti principalmente dal progettista assieme al gestore e alla proprietà ma, in qualche caso specifico - e se esperto della materia - il solo progettista può essere sufficiente. Questo studio non va interpretato come una mera definizione di decisioni aprioristiche o subordinate agli eventi futuri quanto piuttosto un momento di aperta comprensione e dialogo tra le parti, al fine di semplificare l’iter successivo e le scelte future. Nell’ambito dei lavori pubblici e dell’architettura in genere, lo studio di fattibilità è uno strumento essenziale e previsto dalla legge ma, in ambito privato, è spesso ritenuto un costo evitabile e si tende ad affidare ogni scelta ad una collegialità che difficilmente troverà una sintesi ottimale. Lo studio di fattibilità, inoltre, è ritenuto imprescindibile quando l’investimento è finalizzato solo alla creazione di reddito e nel caso l’imprenditore non costituisca parte attiva ed operativa nella realizzazione dell’opera e nella sua gestione.

Definizione del budget di spesa Sebbene sembri incredibile, nella maggior parte dei casi si assiste a progetti gestiti in assenza di un preciso ed articolato budget di spesa generale che sappia non tanto identificare un costo medio di realizzazione a metro quadro, (cosa, tutto sommato, abbastanza facile da fare se si è a conoscenza della reale situazione della location, della logistica generale, del target client di riferimento) quanto piuttosto assegnare capitoli di spesa coerenti con la tipologia di centro, il target di riferimento e il suo stile. Se, ad esempio, si realizza un centro benessere in un territorio in cui è possibile utilizzare pietre locali di pregio ed adatte al nostro progetto, tale voce assumerà particolare importanza perché diviene parte integrante del concept design, dell’identità ed unicità della struttura. È possibile individuare alcune macro voci ricorrenti da tenere in considerazione fin dall’inizio del progetto e che incidono considerevolmente sull’importo generale dell’opera finita. Per la parte costruttiva sono: 1. Opere edili o strutturali (demolizioni, nuove costruzioni, consolidamenti, vasche, isolamenti o coibentazioni, assistenze edili agli impianti); 2. Opere in cartongesso verticali ed orizzontali, 3. Rivestimenti verticali e orizzontali; 4. Impianto meccanico, idro termico e sanitario; 5. Impianto elettrico e/o automazioni; 6. Illuminazione; 7. Arredo fisso e mobile (comprese le eventuali compartimentazioni in vetro o cristallo); 8. Porte e serramenti (interne ed esterne); 9. Grafica e comunicazione; 10. Attrezzature tecniche specifiche (saune, hammam, docce emozionali, cabine sale, piscine, vasche idromassaggio, lettini ed attrezzature cabine estetiche o trattamenti, attrezzature fitness); 11. Progettazioni (architettonica, impiantistica, tecnico/amministrativa, strutturale, comunicazione/grafica); 36

LA CAP3.indd 36

09/02/12 11:50

CAPITOLO TERZO La progettazione integrata

Un aspetto non standardizzabile riguarda l’assegnazione dell’importo relativo alle varie opere, sia esso stabilito in assoluto o in percentuale, poichè si basa sulle reali condizioni della location o dello stabile in genere. Va sottolineata, però, la necessità di un sistematico e costante monitoraggio di tali costi lungo tutto il percorso progettuale, onde evitare eccessive consuntivazioni o reindirizzare (sulla base degli obiettivi progettuali) alcuni importi. Imprenditori e progettisti dovrebbero aver chiaro, sin da subito, che la struttura che si sta realizzando è un oggetto architettonico che, per sua natura, implica una forte sovrapposizione di opere differenti in grado di determinare altrettanti aumenti di costo, talvolta generati dall’incomprensione dei singoli fornitori sul da farsi. L’esatto importo delle opere, dunque, dovrebbe essere determinato solo sulla base del progetto esecutivo e dopo una reale supervisione in cantiere del lavoro svolto dai principali fornitori.

Progettazione Edile e Strutturale Molti progettisti e imprenditori erroneamente sottovalutano l’incidenza dei costi delle opere edili e di consolidamento strutturale nella realizzazione di un centro benessere: si tratta di un grave errore perché tali costi, e la loro scarsa stimabilità, possono causare il superamento del budget preventivato. La maggioranza dei produttori e delle aziende che si propongono come contractor nel settore li sottovalutano o addirittura evitano di stimarli. Il primo fattore da considerare è lo stato di fatto dell’immobile (ad es. se il centro è all’interno di un edificio parzialmente già realizzato anche se al grezzo) ma una seria valutazione dovrebbe chiarire alcuni aspetti fondamentali quali: - la vicinanza degli scarichi idrici e la possibilità di realizzare una pendenza sufficienti dei sottofondi; - la qualità in termini di isolamento termico ed acustico dei “pacchetti” muro perimetrali o dei solai; - la presenza o meno di infiltrazioni d’acqua dal pavimento o dalle pareti; - la necessità di consolidamenti strutturali soprattutto quando realizziamo piscine o vasche ai piani superiori; - il livello ed incidenza delle assistenze edili agli impianti in aree in cui, magari, troviamo solamente pareti in cemento armato (come spesso accade negli interrati); - la foratura di solai o muri perimetrali al fine di collegare parte degli impianti in copertura.

L’incidenza dei costi di tali opere si aggira mediamente intorno ai 500 euro/mq comprese anche le opere in cartongesso (pareti e controsoffitti), le impermeabilizzazioni, gli isolamenti termici e/o acustici, i cementi armati per vasche e piscine, scavi in opera, consolidamenti strutturali, demolizioni, nuove murature ecc. Le opere in cartongesso (e per esteso qualsiasi sistema costruttivo a secco) permettono di realizzare quasi tutte le partizioni verticali ed orizzontali del centro benessere, tenendo conto, ovviamente delle caratteristiche peculiari degli ambienti. Per le aree umide, ad esempio, è necessario impiegare lastre a base 37

LA CAP3.indd 37

09/02/12 11:50

ARCHITETTURA delle SPA

di cemento e non a base di gesso.

L’impiego di cemento armato (o calcestruzzo armato c.a.) per la realizzazione di centri benessere è spesso marginale se non in edificazioni ex novo o ristrutturazioni incisive.

L’utilizzo di questo materiale può risolvere problematiche importanti in termini strutturali, ad esempio in caso di presenza di falde molto alte, una situazione tipica in vicinanza al mare, a laghi o fiumi. Per utilizzare questo materiale è necessario prestare attenzione all’eventuale presenza di umidità, situazione che spesso si verifica in ambienti ricavati da interrati o in aderenza a declivi del terreno. In questo caso è possibile intervenire con varie soluzioni: realizzare un’ottima impermeabilizzazione, una contro-parete che funga da intercapedine tecnica (che potrebbe rivelarsi fondamentale e ottimale per la canalizzazione dell’impianto meccanico) o utilizzare del cemento osmotico, una particolare malta cementizia capace di rendere le pareti impermeabili, con un buon isolamento termico. L’utilizzo di cemento osmotico rappresenta una barriera all’umidità di ottimo livello qualitativo ma, se non applicato correttamente, può condizionare negativamente la traspirabilità delle strutture. In presenza di un simile inconveniente, l’eventuale umidità presente finirebbe per espandersi fino a raggiungere zone non sigillate col trattamento di cemento osmotico, creando antiestetici rigonfiamenti difficili da rimuovere. Per evitare il problema, anche se in qualche misura le strutture trattate rimangono permeabili al vapore, le pareti impermeabilizzate con cemento osmotico devono essere intonacate con malte deumidificanti.

L’impermeabilizzazione dell’involucro edilizio che ospiterà il centro benessere è di sostanziale importanza se si considera l’elevata presenza di acqua in diverse forme e temperature (liquida, vaporizzata, nebulizzata, ghiacciata, calda), elemento che tende a infiltrarsi ovunque non si sia opportunamente intervenuto.

L’impermeabilizzazione, dunque, deve essere pensata e progettata sin da subito, tenendo in debita considerazione le caratteristiche della location, gli aspetti architettonici, impiantistici o specifici (ad esempio la presenza di piscine o vasche). In casi particolari è necessario ricorrere a sistemi di drenaggio specifici, ad esempio in centri posti ai piani superiori di abitazioni civili, alberghi o strutture commerciali. In questi casi, infatti, una non adeguata impermeabilizzazioni o l’assenza di un sistema di drenaggio può danneggiare non solo il centro ma causare infiltrazioni o allagamenti ai locali adiacenti o sottostanti. La presenza di vasche o piscine impone necessariamente adeguate opere di impermeabilizzazione poiché risulta estremamente difficile rilevare eventuali infiltrazioni ad opera conclusa. Il consiglio è di affrontare il tema con le dovute precauzioni e attenzioni soprattutto in fase di progettazione esecutiva e di cantierizzazione avvalendosi di aziende qualificate. Anche in questo caso le aziende in grado di assisterci nella progettazione sono diverse e devono sempre essere interpellate nel momento in cui l’esperienza del progettista, nel caso specifico, sia carente.

Se dal punto di vista teorico la realizzazione di un centro benessere in un locale interrato o seminterrato è un controsenso in termini sensoriali, emozionali e tecnici, una buona percentuale è proprio realizzata in queste aree soprattutto in strutture alberghiere o sportive già esistenti. Le controindicazioni a tale scelta 38

LA CAP3.indd 38

09/02/12 11:50

CAPITOLO TERZO La progettazione integrata

(ovviamente se non obbligata dalle preesistenze o dall’obiettiva possibilità di reperire spazi fuori terra) sono molte anche se quasi tutte tecnicamente risolvibili con costi variabili, in gran parte determinati dalla capacità del team progettuale di comprenderne i problemi intervenire con soluzioni adeguate. Tra le varie problematiche che si possono riscontrare possiamo elencare: a) scarsa altezza dei locali (questo determina non solo un problema estetico e psicologico per le persone che lo devono vivere ma potrebbe causare problemi di tipo tecnico/amministrativo e soprattutto sanitario); b) scarso isolamento termico ed acustico (nella maggioranza dei casi gli interrati sono realizzati con murature in cemento armato o lastre prefabbricate poste direttamente contro terra); c) difficoltà di alloggiamento dei macchinari esterni (gruppi frigo, UTA, caldaie, pompe ecc) d) poca illuminazione naturale (problema alcune volte risolvibile attraverso lucernari tubolari solari in grado di convogliare la luce esterna verso l’interno del nostro locale); e) problematiche generate dalla difficoltà di ottenimento dei permessi necessari alla realizzazione del centro (normative locali o regionali); f) fondazioni particolari che spesso non permettono la realizzazione di vasche, piscine a filo pavimento, oppure la realizzazione di canalizzazioni interrate necessarie (in alcuni casi) per meglio trattare problemi di condensazioni su vetrate o su muri pregiati preesistenti o ex novo (in pietra, mosaico, affreschi, encausti, marmorini ecc.).

Quest’ultimo aspetto è aggravato, spesso, dall’impossibilità di reperire con esattezza i disegni esecutivi delle fondazioni (in particolare nelle strutture storiche o realizzate per fasi successive) o dalla consistenza del terreno su cui insiste l’edificio. Prima di pensare qualsiasi invaso, piscina, vasca o canalizzazione interrata è opportuno verificare le fondazioni e accertarsi della consistenza sia del sottofondo attuale che del terreno sottostante. Sottovalutare tali aspetti può implicare sia un aggravio dei costi di realizzazione sia la necessità di modificare sostanzialmente il layout del centro se non, addirittura, l’impossibilità di realizzare opere a filo pavimento (vasche a sfioro, percorsi d’acqua, invasi ecc.).

La progettazione impiantistica Nella realizzazione di un centro benessere, di qualunque tipologia e dimensione, la progettazione degli impianti rappresenta una tra le voci di spesa di maggior importanza e criticità. È necessario, dunque, che essa venga integrata sin da subito nel progetto architettonico generale, inclusa la progettazione degli interni, senza alcuna deroga.

Nell’ipotesi di un centro benessere di media grandezza, possiamo identificare la presenza dei seguenti impianti: - impianto elettrico (impianto forza motrice, impianto elettrico generale, automazioni e/o domotica integrata parziale o generale, rivelazione incendi, allar39

LA CAP3.indd 39

09/02/12 11:50