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Real estate
IL MERCATO CHE VERRÀ
Il Mapic, rinomato salone dell’immobiliare che si svolge annualmente a Cannes, ci offre una ghiotta occasione per una riflessione sullo stato di salute del mercato immobiliare alla luce delle repentine evoluzioni e tumulti di questi ultimi anni, i cui effetti sono ancora da dispiegarsi completamente. Alla crisi pandemica, infatti, si sono presto sommati altri shock, quali la crisi delle materie prime e delle catene di fornitura, il caro energia, la crisi ucraina e, non ultima, un’inflazione galoppante. Occorre poi ricordare l’impatto dei nuovi modelli di consumo, l’avanzare del commercio online e le trasformazioni digitali che investono tutto il settore. Tutto questo ha avuto come corollario un generalizzato clima di prudenza da parte della totalità degli attori del settore, in attesa di poter ripartire quando i fondamentali ritorneranno a valori pre-2019.
Atestimonianza di ciò, è facile riscontrare come il mercato immobiliare abbia fatto registrare un rallentamento sia per quanto riguarda le transazioni, sia per i nuovi sviluppi. Il 2022 ha segnato una moderata ripresa anche se non estesa a tutti i sottosettori e non omogenea sul territorio nazionale. Un recente report pubblicato da J.L.L. sul mondo retail, “Global Real Estate Perspective”, conferma questa contrazione. Al contempo il report restituisce una linea di tendenza in ripresa per il 2022, da consolidare per gli anni a venire, nel medio periodo. I fattori condizionanti sopra riportati hanno parzialmente modificato il quadro inizialmente tracciato per il 2022 ma non lo hanno completamente stravolto. È chiaro che la strategia attendista dominante (fra il 2017 e il 2021 il capitale investito è passato da una quota del 45% al 25%) deve passare obbligatoriamente attraverso una ripresa dei consumi (a volumi, in primis) il cui verificarsi è tutt’altro che scontato anche a seguito dell’impennata inflattiva, per consentire una ritrovata sostenibilità dei valori immobiliari.
Per favorire questo processo, il settore certamente non è rimasto a guardare. È in atto, infatti, un generale ripensamento del settore immobiliare, esteso alla quasi totalità di formati e asset, per venire incontro alle nuove esigenze dei consumatori e per contrastare
l’inflazione. Non è un caso, infatti, che gli sviluppi di nuovi insediamenti sono superati in quantità dalle riqualificazioni e/o ammodernamenti dei vari asset immobiliari come non è un caso il fiorire del formato discount.
La panoramica su quali siano le tendenze che dovrebbero guidare verso una maggiore propensione all’investimento viene confermata da un altro report realizzato da PwC e Urban Land Institute, “Emerging Trends in Real Estate 2022”, che individua una maggiore propensione laddove vengano ravvisati investimenti per opportunità di valore (!) senza preferenze o pregiudiziali per il tipo di asset, ma con indicazioni chiare su dove rivolgere l’attenzione, ovvero: per quegli spazi in cui alla tradizionale funzione commerciale si abbini un’offerta esperienziale per meglio intercettare le varie tipologie di domanda, laddove venga ravvisata una migliore capacità di diversificare il rischio attraverso la presenza di più funzioni nello stesso immobile ovvero, non meno importante, laddove l’asset esprima una chiara impronta progettuale, realizzativa e gestionale verso la sostenibilità ambientale.
Il quadro è complicato. La decrescita nel valore degli investimenti ha riguardato quasi tutti i settori, come emerge dal rapporto di Cbre “Market Outlook 2022” con due sole eccezioni: un concreto interesse per gli immobili nelle high street (spesso riferiti come “trophy assets”) e immobili definiti mixed-use, retail park e simili. Un impulso è venuto dal settore logistica, in un numero sempre maggiore di casi gestito – nella parte immobiliare – dallo stesso operatore retail. Se la spinta inflattiva non accenna a diminuire, con il permanere delle altre condizioni sopra richiamate, il recupero di valore sottostante viene a spostarsi in avanti nel tempo e, conseguentemente, è lecito attendersi che il volume degli investimenti appaia destinato a rimanere nel breve periodo sugli attuali livelli.
L’occasione del Mapic lascia intravedere una dichiarata necessità del settore immobiliare di ritrovarsi e discutere su progetti e tendenze, anche se è assolutamente presto per registrare inversioni di tendenza rispetto al quadro sopra delineato. In altri termini, tante parole e pochi deal.n
