Real estate

Promesse di rivoluzione nell’Immobiliare, e non solo

Partiamo dall’ultimo Forum di Scenari Immobiliari, concludendo con la Relazione della Commissione Bilancio della Camera sulla individuazione delle priorità nell’utilizzo del Recovery Fund di ottobre 2020, per cercare una ideale linea di tendenza riferita al settore immobiliare.

Scenari, nell’Outlook 2021, offre la fotografia di un settore in difficoltà dopo lo sconquasso creato dalla pandemia, con dati attuali migliori del previsto e “rimbalzi importanti” per l’anno venturo. Anche gli altri report snocciolano dati, delineano tendenze e forniscono indicazioni su quali rami godono di migliore salute (la logistica) e quali della peggiore (il commercio). Rischiamo di essere storditi dalla girandola di numeri che sempre più ci circonda, con contributi destinati a un repentino oblio. L’attenzione volge verso una ripresa economica da esplicitarsi prima nel recupero di quanto si è perso, qualunque sia il dato esaminato.

La posta in gioco è rilevante: il settore immobiliare in Italia ha pesato nel 2018 per il 19,9% del Pil. È pertanto essenziale focalizzarsi sul percorso per arrivare a tale ripresa, nell’ambito di una politica economica sempre più interdipendente con le Istituzioni europee e nell’attuale contesto di grande incertezza.

Èlegittimo guardare allo stato moderno quale organismo impegnato a incidere direttamente sull’economia del suo territorio. In tal senso usiamo come riferimento gli strumenti di finanza pubblica contenuti, fra gli altri, nei Def, Legge di Bilancio e nei più recenti Pnrr, Mes, Recovery Fund.

Si invocano misure rivolte alla rigenerazione urba-

na con pregevoli proposte di leggi coordinate e strutturate e meno legate all’emergenza dei decreti o, in altri casi meno convincenti, con richieste di una generica centralità per il settore immobiliare.

Aben vedere, le misure dispiegate o programmate nei richiamati documenti sono già previste in larga misura per la rigenerazione urbana e in generale per il

settore immobiliare e delle costruzioni. Su tutte, fra le prime la riqualificazione energetica degli edifici e fra le seconde quelle ricomprese in una ambiziosa «strategia nazionale per le aree urbane, incentrata sui principi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, rigenerazione urbana senza consumo di nuovo suolo»; da attuare con il Debito Pubblico grandemente finanziato dalla Bce (gli sforamenti del vincolo di bilancio sono temporaneamente consentiti dall’Ue), con il Recovery Fund (che però non ha effetti immediati) e, per ora, non con il Mes.

La difficoltà fin qui è la loro ridotta efficacia di sostegno dell’economia, ove adottate con accorgimenti fiscali compensativi, dato il poco spazio di manovra concesso dai conti pubblici italiani. Oltre a ciò, l’efficacia di queste misure è minata alla base da un contesto applicativo tutt’altro che fluido: è sempre necessaria un’attività di validazione e discrezionale da parte della PA che, storicamente rappresenta un fattore di rallentamento nell’attuazione di processi. È un problema in peggioramento negli ultimi decenni e noto a tutti, persino allo Stato. Il piano delineato dalla Commissione nella citata Relazione, prende atto di queste problematiche offrendo una soluzione a duplice binario: per gli investimenti pubblici, vista la «scarsa capacità progettuale e difficoltà nell’utilizzo delle risorse», dovrà investirsi nella digitalizzazione della PA, nella semplificazione delle procedure interne e con assunzione di nuovo personale; per gli interventi volti a favorire gli investimenti privati si punterà su «meccanismi agevolativi automatici» che riducano al minimo l’attività in intermediazione del pubblico. Una rivoluzione!

Ma il problema è di credibilità, nel nostro stesso operato. Siamo un Paese di dannunziani e ci costringiamo a vivere nella perenne emergenza, perché non siamo in grado di mantenere le promesse in tempi ordinari. E anche questa appare essere una promessa straordinaria che difficilmente potrà essere attuata a meno di una radicale trasformazione culturale. Intanto, l’economia reale arranca e i tavoli ministeriali sono pieni di dossier su problemi irrisolti.n

Alberto Deiana

Project Management and Real Estate Executive, Mi.No.Ter.