Möödunud aasta turbulentse tunneb ärikinnisvaraturul veel kaua

Hindade tõus ja Ukraina sõda tõid kaasa muutusi, mis mõjutasid ahelreaktsioonina ehitussektorit ning sellega seotud kinnisvaraturgu.

TEKST: Andi Pleskovski, RE Kinnisvara juhtiv konsultant FOTO: Shutterstock

Koroonakriisist tasapisi taastuma hakanud tarneahelad said mullu uue löögi –teatud ehitusmaterjalide hinnad kerkisid ulmelistesse kõrgustesse või muutusid sootuks kättesaamatuks. Lisaks mõõnale materjaliturul said paljud ehitajad tunda ka tööjõunappust, kui suur hulk meil leiba teenivaid ukrainlasi läksid kaitsma oma kodumaad. Tööd oli, tegijaid enam mitte. Nii seisid kevadsuvel paljud ehitajad silmitsi olukorraga, kus ehitushinna ütlemine tellijale oli pea võimatu. Seetõttu ei osanud ka arendajad teatada üürnikule võimalikku üürihinda uues hoones. Sellist olukorda ei mäleta ka väga pikalt turul tegutsenud osapooled.

Sõda andis uut hoogu elektri- ja energiahindadele

Kinnisvaravaldkonnas on energial kui sisendil suur mõju nii ehituses kui ka hoonete hilisemas ekspluatatsioonis nii omanikule kui ka üürnikule. Hoonete igapäevasel toimimisel ja ärikinnisvara sihtotstarbelisel kasutamisel moo- dustavad kõrvalkulud, mille hulka kuulub ka soojus- ja elektrienergia, märgatava osa. Lisaks kodutarbijatele andsid kiiresti kasvanud energiahinnad valusa hoobi ka äriklientidele. Tõsi, mitmele küll viiteajaga, sest paljudel suurematel tarbijatel olid veel 2022. aasta lõpuni kehtinud fikseeritud hinnaga soodsad lepingud.

Kõige raskemas seisus on ärikliendid, kelle kogukuludest moodustab märgatava osa energiatarbimine.

Juba on kuulda mitme pika ajalooga tootmisfirma pankrotiavaldustest või tegevuse külmutamisest, kuna sisendhindade ja kulude järsk kasv ei võimalda kasumlikult tegutseda. Seega võib prognoosida, et alanud aastal lisandub turule mitmesuguseid vabu tootmispindu. Kuna üldjuhul on need väga spetsiifilised ja ehitatud konkreetse ettevõtte või tegevusala nõudmisi silmas pidades, siis nende kiiresti välja üürimine ilma täiendavate investeeringuteta ei ole lihtne. Omanikud seisavad valiku ees, kas oodata väheneva tootmise- ga riigis sobivat üürnikku või kohandada pinnad turule sobivamaks. 2022. aastat jääb ilmestama ka võrdlemisi järsk üürihindade tõus. Kui nii büroo- kui ka lao- ja tootmispindade sektoris liikusid üürihinnad viimasel viiel-kuuel aastal külgsuunalises koridoris, siis 2021. aasta lõpus algas ja 2022. aastal jätkus viimaste aastate kõige äkilisem tõus ärikinnisvara üürihindades.

Järgmised aastad kulgevad eelmise tuules

Tulevikku vaadates on kõige raskem ennustada, milline saab olema uute pindade pakkumine järgnevatel aastatel. Kuivõrd ärihoone ehitus võtab sõltuvalt mahust aega 1,5–2 aastat, siis praegused otsused mõjutavad juba 2024. aastal ja hiljem valmivat mahtu. Sel aastal valmib Tallinnas viimaste aastate võrdluses rekordiliselt vähe uut äripinda. Mahud on võrreldavad koroonakriisijärgse 2021. aasta omadega, kui turule toodi ruutmeetrites viimase kuue aasta kõige väiksem maht uut äripinda.

Eelnevale lisaks mõjutab läinud sügisel alanud majanduse jahenemine peale arendajate otsustuskindluse ka tarbija ehk üürniku kindlust ja käitumist. Mitmed otsingud on edasi lükatud, kuniks väljavaated majanduse osas selginevad. Büroopindade pakkumist seni rahuldanud tugev nõudlus IT-sektori poolelt on samuti vaibunud, kuna finantseerijad ja investorid on muutunud ettevaatlikuks.

Ühelt poolt on pakkumine madal, kuid samas vajavad edukad ettevõtted endiselt uusi äriruume ja hetkel töös olevad arendused leiavad tõenäoliselt omale oodatud tingimustel üürnikud. Enamgi veel, mitmed 2023. aastal valmivad objektid on juba kas täielikult või suuremas mahus üürilepingutega kaetud. Seetõttu ei ole uuel aastal ette näha ka üürnike poolt pikisilmi oodatud hinnalangust uusarenduste turul. Arendajad viivad olemasolevad projektid ilma hinnaalanduseta lõpule ja kuna lisanduv maht saab olema varasemast väiksem, siis survet üürihindadele ei ole algaval aastal ette näha.

Büroopindade segmendis on huvitav tähelepanek, et paar aastat tagasi valminud hoonetes leidub nüüd vabu eksklusiivseid ja edevaid büroopindu, mille varasemad üürnikud tegutsevad praeguseks tugeva surve all kannataval krüptoturul. A-klassi büroopinda keskses asukohas on endiselt vähe pakkuda.

2023. aasta saab ühelt poolt olema põnev ja väljakutseid esitav, teiselt poolt mitmele kitsamale sektorile ka raske ning paljudele ettevõtetele ilmselt üle jõu käiv. Aga nagu ikka, tekitab see teistele jällegi uusi võimalusi.