Ärikinnisvara- ja haldus (november 2024) by Delfi Meedia

ÄRIKINNISVARA

JA -HALDUS

Kinnisvara jätkusuutlikkus ja turvalisus on meie südameasi

Parimad lahendused omanikele, arendajatele, ehitajatele ja üürnikele

Väljaande on koostanud Delfi Meedia erilahenduste ja sisuturunduse osakond

Kinnisvara võludest ja valudest, keerukusest ning lihtsusest

Kuigi maailm muutub pidevalt, on meid alati ümbritsenud ja jäävad ümbritsema mitmesugused hooned ning kinnisvara. Muutub aga see, millised need hooned välja näevad, kes neis tegutsevad ja kuidas nende eest hoolt kantakse. Vastutus nendele konkreetsetele küsimustele vastamisel langeb paljuski küll vastavate spetsialistide õlgadele, kuid väljaandest leiavad põnevat lugemist ka igapäevaselt muudele teemadele pühendunud inimesed.

Arvamusi kinnisvaraturu praeguse olukorra kohta on seinast seina: ühed ütlevad, et langus on möödas ja taastumisprotsess on juba alanud, teised seevastu hoiavad optimismist kaugele ning nendivad, et üldise majanduslanguse taustal ei ole ka kinnisvaraturu endisele tasemele jõudmist lähiajal oodata. Milline on seis ärikinnisvaras – kes, kuhu, kui palju ja millist kinnisvara arendab?

Kui eelmist küsimust laiendada, võib küsida, kuidas ja milliste põhimõtete alusel üldse erinevad ehi

tusprojektid valmivad? Kuidas teevad tellijaga koostööd projekteerijad, ehitajad, arhitektid ja isegi parkimisoperaatorid, et luua täisväärtuslik ning kaasaegseid väärtusi kandev ehitis või kvartal, kuhu sooviksid organisatsioonid kolida? Kuidas lisanduvad siia vestlusesse aga haljastuseksperdid, kellelt oodatakse kontorisse silmapaistva ja esteetilise, ent võimalikult vähenõudliku botaanilise elemendi toomist?

Kõige selle kõrval ei kaota kinnisvaras kunagi tähtsust ka juriidiline ja tehniline pool. Näiteks millal on ehitusloa andmise aluseks projekteerimistingimused, millal lähtutakse aga üldisest detailplaneeringust? Millised vaidlused sunnivad asjaosalisi kohut käima ning milliseid tarkvaralahendusi kasutatakse kinnisvara haldamisel?

Kui mõni neist küsimustest mõjus mõnusa huvitekitajana ja lõi lambi peas põlema, tasub seda lehte edasi sirvida, et nii nendel kui ka mitmetel teistel teemadel oma silmaringi avardada.

Väljaandja: Delfi Meedia AS Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@delfi.ee

Toimetaja: Georg-Marten Meumers, georg-marten.meumers@delfi.ee

Reklaam: Rain Prisk, rain.prisk@delfi.ee

Kujundaja: Marju Viliberg

Keeletoimetaja: Jolana Aru

Trükk: AS Printall

Euribori langus ja T1 keskuse ümberkujunemine

Viimaste aastate jooksul on kinnisvaraturgu sügavalt mõjutanud euribori kõikumised ja üleüldine majanduslik ebastabiilsus. Tallinna ärikinnisvara sektor on sellest eriti puudutatud – küllastunud büroopindade turg ja üldine ettevaatlikkus uute projektide käivitamisel muudavad olukorra väljakutseid pakkuvaks.

TEKST: KAIDO SOMELAR, Ehitustrusti juhatuse liige

Euribori hiljutine langus on küll vähendanud laenukulusid, pakkudes arendajatele ja kinnisvaraomanikele väikest hingetõmbeaega, ent tõeline edu sõltub jätkuvalt kohanemisvõimest ja julgusest turule uusi lahendusi tuua. T1 keskus on üks silmapaistvamaid näiteid sellest, kuidas ümbersünd ja paindlikkus võivad pakkuda ellujäämisvõimalust küllastunud turul. Pärast keerulisi aastaid ja mitut väljakutset on T1 keskendunud mitmekülgsete funktsioonide ja kogemuste loomisele, et tõmmata ligi erinevaid sihtgruppe. Keskuse muutumine multifunktsionaalseks keskuseks, kus kaubandus kohtub meelelahutuse, kultuuriürituste ja koostöötamise võimalustega, on viinud täituvuse märkimisväärse paranemiseni. Siiski on T1 alles poolel teel oma täieliku ümberkujunemise poole – minna on veel omajagu, kuid vabad pinnad hakkavad juba otsa saama, mis on selge märk uuenduste positiivsest mõjust. Oleme Ehitustrustis uhked, et oleme olnud osa sellest transformatsiooniprotsessist, tehes viimased kaks aastat keskuses kõik vajalikud ehitustööd,

kcotsrettuhS:otoF

mis on andnud T1le uue hingamise. Meie töö keskuse ruumide ümberkujundamisel ja ajakohastamisel võimaldab pakkuda atraktiivseid ja paindlikke lahendusi, mis vastavad erinevate rentnike ja külastajate vajadustele.

Euribori langus ja turuprognoosid: mida oodata?

Kuigi euribori hiljutine langus pakub teatud rahalist leevendust, tuleb arvestada, et selle mõju on pikaajaline ning võib sõltuda järgnevatest intressimuudatustest ja laiemast majanduskeskkonnast. Euribori praegune prognoos näitab, et intressimäärad võivad jääda madalaks lähitulevikus, kuid jätkuv surve inflat

sioonile ja majanduse ebakindlus võivad tuua kaasa uusi kõikumisi.

Kui üldine ettevõtluskeskkond on maksutõusude ja majanduslike väljakutsete tõttu keeruline, ei pruugi langetatud laenukulud investoritele kohest kasu pakkuda. Paljud ettevõtted on ettevaatlikud uute rendipindade võtmisel ja eelistavad pigem paindlikke, vajaduspõhiseid lahendusi, mis ei lisa pikaajalisi kohustusi.

Seega võib euribori langus küll pakkuda ärikinnisvara omanikele teatud eeliseid, vähendades laenuteenindamise kulusid ja vabastades rohkem

rahavoogu, kuid kinnisvarasektoris püsima jäämiseks on vajalik pidev kohanemine ja innovatsioon. T1 keskus on tõestanud, et uuenduslik lähenemine ja funktsioonide mitmekesistamine võivad täituvust oluliselt suurendada isegi siis, kui keskus on alles poolel teel oma ümberkujundamisprotsessis.

T1 keskus on üks silmapaistvamaid näiteid sellest, kuidas ümbersünd ja paindlikkus võivad pakkuda ellujäämisvõimalust küllastunud turul.

Püsige konkurentsivõimeline või jääte maha Kinnisvarasektoris on tänapäeval äärmiselt oluline olla kohal ja jälgida trende, mitte loorberitele puhkama jääda. T1 kogemus tõestab, et edukas ümbersünd eeldab nii turu kõverate jälgimist kui ka valmisolekut paindlikuks innovatsiooniks. Kui euribori langus aitab teatud määral laenukulusid vähendada, siis pikaajalist edu määrab oskus muuta oma pind atraktiivseks ja kaasajastatud ärikeskkonnaks, mis vastab tänapäeva nõudmistele. Lõppude lõpuks, olgu euribor madal või kõrge – konkurentsis püsimiseks peab kinnisvaraomanik pidevalt kohal olema ja paindlikult reageerima.

Lidli kaupluse ehitus T1-sse

Foto: Erakogu

Pakume oma kliendile parimat valgusplaneeringut, millega välja tuua parimates värvides ja valguses sära meid ümbritsevas maailmas, luues mugava ja säästliku keskkonna.

TEENUSED

01 Valgustuse kontseptsioon ja seadistamine

Valgusstseenide ja -kujunduse loomine, dünaamilised valgusstseenid, kontrollerite seadistamine, olemasoleva valgustuse ringi programmeerimine uute varjundite välja toomiseks

03 Elektripaigaldiste projekteerimine

Tugev- ja nõrkvoolupaigaldised, andmeside, videovalve, valve

521 3202

02 Valguspaigaldise projekteerimine

Arhitektuurne valgustus, sise- ja välisvalgustus, pargid, väljakud, monumendid, eraaiad, joad

04 Automaatikasüsteemid

Automaatikasüsteemide projekteerimine ja seadistamine

info@microwatt.ee www.microwatt.ee

Tarkvara aitab kinnisvaraomanikul parkimise ise ära korraldada

Selline parkimislahendus, kus parkimiseks tuleb pilet osta füüsilise inimese käest piletiputkast, on tänapäeval üsna haruldane. Selle asemel kasutavad kinnistuomanikud ja ettevõtted digitaalseid parkimisoperaatori teenuseid või ostavad sisse vaid parkimis-tarkvara, mille abil ise parkimist korraldatakse. Mõlemal variandil on omad eelised, kusjuures eriti hoogsalt on levimas just viimane neist.

TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Koostöö parkimisoperaatoritega tuleb kasuks nii maaomanikele kui ka äridele, kelle tegevus toob kaasa arvestatava inimhulga ja autojuhtide liikumise. Esimestel on see hea võimalus jätta parkimise korraldamine kogenud partneri hooleks, kes teeb tööd parkla regulaarse täituvuse ja selle tulemusel parklaomanikule tulu teenimise nimel. Ettevõtetel on võimalik aga pakkuda mõistliku hinnaga parkimiskohta töökoha läheduses nii oma töötajatele kui ka klientidele, mis on mõlema jaoks parkimiskohtade vähesuse ja tõusvate parkimistasude kontekstis oluline lisaväärtus.

Kolm küsimust, mida esitada parkimisoperaatorile

Parkimisettevõtte Snabb tegevjuht Kustas Kõiv leiab, et näiteks kinnisvara omanikul ei pruugi tänapäeval enam traditsioonilisel kujul parkimisoperaatorit vaja minna. „Kinnisvaraomanikule võib piisata vaid mugavast parkimistarkvarast ja paarist numbrituvastuskaamerast. Meie portfellis aina kasvab büroohoonete hulk, mida omanik opereerib edukalt ise ilma eriliste lisakuludeta,“ mainib Kõiv. Kui eesmärgiga täita hõlpsamini vabu äripindu alustatakse siiski parklaoperaatoriga täiemahulist koostööd, võiks tema hinnangul keskenduda kolmele peamisele küsimusele. „Oluline on sel juhul küsida, kui paljudele sõidukitele ja mis hinnaga parkimiskohti

Kellel on õigus parkimist korraldada?

suudetakse tagada, kuidas veenduda, et rentnike klientidel oleks mugav külla tulla ning kuidas garanteerida, et rentniku töötajad ega kliendid ei saaks parkimistrahve,“ lausub Kõiv.

Eestis leidub tema sõnul endiselt parkimisettevõtteid, kelle äritegevus seisneb parkimistrahvidelt teenimises. „Õnneks on ka alternatiivseid ja kliendisõbralikke lahendusi. Soovitame kõik võimalused lauale võtta ja siis otsus teha,“ sõnab Snabbi tegevjuht.

Kuigi parkimistrahvidelt teenimine ei ole autoomanike silmis kindlasti just parim praktika, on siiski tegu tänapäeval paljude kinnistuomanike jaoks olulise kontrollmeetmega, mille abil tagada, et kliendid järjepidevalt parkimiskoha eest tasuksid. Tõhusaks parkimiskontrolliks vajalike ressursside ja teadmistega

Parkimist võib korraldada nii kohalik omavalitsus kui ka eraisik, tulenevalt sellest, kelle omandisse parklana kasutatav kinnisasi kuulub. Kinnisasja omanikul on õigus talle kuuluvat asja vallata, kasutada ja käsutada vastavalt enda äranägemisele. Kinnisasja kasutamise õigus hõlmab muu hulgas sellel parkimisteenuse osutamist ning kinnisasja käsutamise õigus võimaldab kinnisasja allkasutusse andmist selleks, et kolmas isik saaks seal parkimisteenust osutada. Allikas: europark.ee

„Kinnisvaraomanikule võib piisata vaid mugavast parkimistarkvarast ja paarist numbrituvastuskaamerast.“

KUSTAS KÕIV, Snabbi tegevjuht

tuleb siinkohal eramaaomanikele appi just pädev parkimisoperaator.

Milliseid lahendusi pakutakse ettevõtetele?

Kõigil suurematel parkimisoperaatoritel on tänapäeval välja töötatud ettevõtetest klientidele sobilikud elektroonilised lahendused. Näiteks EuroPark on välja arendanud oma äpipõhise lepingulise teenuse, mille kaudu saavad ettevõtte poolt registreeritud autoomanikud vabaduse parkida kõigis EuroParki väliparklates, kasutada teenust kogu Baltikumis ning ettevõte saab kõigi parkimiskulude eest tasuda ühe koondarvega. Lisaväärtusena hõlmab sama teenus võimalust laadida elektriautosid EuroParki laadimispunktides.

AS Ühisteenused pakub samuti teenuseid nii kinnistuomanikele kui ka ettevõtetele. Eramaaomanikele pakutakse muu hulgas parkimisjärelevalve teenust, et oma parkimisalal korda luua. Ettevõtetel on võimalik AS i Ühisteenused elektroonilise platvormi kaudu väljastada nii lühiajalisi kui ka pikema perioodi üleseid parkimislube oma töötajatele ja klientidele.

Ka Snabb pakub lahendusi ettevõtetele: näiteks on võimalik luua ärikliendi konto, kuhu saab lisada ettevõtte töötajad, kellel tekib seejärel enamikus Snabbi parklates soodustus. Samuti saab otsustada, kas parkimiskulud kannab töötaja ise või mingis osas tööandja.

Ettevõtete klientide jaoks arendab Snabb välja ka erilahendusi. „Äge lahendus on näiteks Estonia Rahvusooperil, kes soovis külastajate parkimiskogemuse mugavaks teha, kuna asukoht on Tallinna südalinnas. Koostöös Snabbiga saavad kõik piletiostjad märkimisväärse soodustuse lähedal asuvates parklates – soodustus aktiveerub siis, kui ostetud pileti kood sisestada Snabbi äppi,“ tutvustab Kõiv.

Ruum meie ümber

ehk tänapäeva kool ja kontor

Kuidas toetab kaasaegse lähenemisega ruum selles toimuvat tegevust, räägivad moodsate koolide ja kontorite näitel arhitektuuribüroode 3+1 ning Arhitekt Must arhitektid.

TEKST: EVE KALLASTE / FOTOD: TÕNU TUNNEL

Pärast teist maailmasõda on arhitektuuris suuresti valitsenud modernismil baseeruv praktika, kus ruumi kuju, struktuur ja baasolemus lähtuvad selle funktsioonist. Büroo Arhitekt Must arhitektid tõdevad, et praeguseks on fookus liikunud masinlikult ruumikasutuselt kasutajakesksele disainile – enam ei toimi lihtsalt efektsed ruumid, mis tegelikult ei vasta kasutajate baasvajadustele. Kasvanud on üldine ruumialane teadlikkus ja töökoht või kool valitakse üha enam ka meeldiva ning toimiva keskkonna järgi.

3+1 arhitektid toovad välja, et hästi planeeritud kooli ja kontoriruum peaks olema selline, kuhu sa tahad ka järgmisel päeval tagasi tulla. Siinkohal võib rääkida paljudest erinevatest ruumilistest aspektidest, aga kõige olulisem on selle juures tunne. Inimene peab tundma ennast ruumis hästi. Seda tunnet ei saa kirjeldada seinavärvide ega kindlate objektide asetusega, vaid tunde annab ruum tervikuna – ruum ise, selle geomeetria, valgustus, akustika, loomulik valgus, õhk ja materjalid. Inimene tajub

ruumi erinevate meeltega ja kui kõik meeled on rahul, tunneme ennast seal hästi.

3+1 arhitektide sõnul on kooliruumi puhul üheks põhimõtteks kindlasti kaasaegset õpikäsitlust toetav ruum, et oleks variatiivsust ruumide valimisel erinevate tegevuste läbiviimiseks. Sama võib kanda üle ka kontoriruumi, mis on tegelikult ruum, kuhu inimene suundub pärast kooliruumist lahkumist. Need kaks ruumikäsitlust peaksid olema sarnastel printsiipidel: kui meil on hea kooliruum, siis ootused on juba ette seatud veelgi paremale tööruumile. Ka tööruum peaks pakkuma erinevaid võimalusi, näiteks nii eraldumisvõimalust kui ka koostöötamise kohti.

Inimene

suudab olla produktiivne, kui ruum tema ümber seda toetab.

Arhitekt Musta arhitektid peavad oluliseks koolide ja töökohtade kujundamisel vananenud võimumudelite lõhkumist. Nad ei usu ka koolide vanaaegsetesse aulatesse, kus direktor peab kõnet ja kõik kuulavad. Näi

teks Pelgulinna riigigümnaasiumis on see ruum hoopis avaliku ala osa – seal töötab aulana suur astmestik, mis sulab kokku muu avaliku ruumiga ja kaotab ruumis klassikalise hierarhia. Samas ei ole nende väärtuste pakkumine lihtne – ruumide avamisel peab jälgima ka seda, et säiliks võimalus eraldumiseks nii visuaalselt kui ka akustiliselt.

Milline on teie arvates ruumilahenduse roll õpilaste ja töötajate heaolu toetamisel?

Arhitekt Must: Pikad ja kitsad koridorid ning suletud kabinettidega ja killustatud ruum ei vasta enam ootustele. Samas ei tööta ka täiesti avatud ja eraldumisvõimaluseta ruum. Oluline on teha organisatsioonile tegelike ruumiliste vajaduste kaardistus ehk nö röntgenpilt.

3+1 arhitektid: Usume, et inimene suudab olla produktiivne, kui ruum tema ümber seda toetab. Kui näiteks kõik kooli klassid on ühesugused, nagu nõukogudeaegsetes tüüpkoolides, tekib üsna kiiresti vaimne väsimus. Lapse ajataju on oluliselt erinev täiskasvanu omast. Seega on kooliruumil suurem roll pakkuda erinevate iseloomudega ruumilisi olukordi ja soodustada lapse meelte erksana püsimist lühemate ajaperioodide vältel.

Lapsed vajavad suurema variatiivsusega mängulisemat ruumi kui ehk täiskasvanud. Lastele on oluline ronimine, jooksmine, turnimine, roomamine, eraldumine, koos mängi

mine jms tegevused, mis vabastavad neid koolitunnis sundasendis istumisest. Täiskasvanu ajataju on pikem ja rutiini taluvus samuti. See ehk eristab kõige enam töö ja õpiruumi kujunduse põhimõtteid. Kui ruum ei muutu igavaks ega monotoonseks, vaid varieerub, tõstab see ka heaolu. Kindlasti ei tee ruumi mitmekülgseks erinevad seinakleebised või värvitoon. Igal ruumil on oma proportsioonid ja kuju, valguse jõudmine ruumi ning selle murdumine jne.

Arhitekt Must: Kuigi liigume järjest enam individuaalsema ja inimtüüpide eripäradega arvestavama ühiskonna poole, jääb ruumi roll keskseks. Heaolu tõstabki selline lahendus, kus on kõik paigas – on kohad, kuhu vajuda oma asjade ajamiseks, ja kohad, mis on loodud suhtlemiseks.

Kõik algab terviklikust keskkonna lahendamisest, mis pakuks samaväärselt palju nagu looduskeskkonnad. Sellise disaini lähenemise kirjeldamiseks on viimasel ajal võetud kasutusse termin „biofiilne disain“, mis proovib seda terviklikkust kajastada nii looduslike materjalide, loomuliku valguse, sisehaljastuse kui ka ruumitunde vaatevinklist.

Meie projekteeritud Pelgulinna riigigümnaasiumi võib sellise disainiprintsiibi loogikast lähtudes vaadelda. Näiteks on kogu ruumi materjal väga naturaalne (puit), sise ja väliruumi vaated on seal suurte klaasseinte kaudu tihedalt kokku seotud, suur keskne astmestik meenutab rohkem mäge kui treppi, oleme pakkunud võimalikult palju erinevaid istumispesi ja

Tallinna Pelgulinna riigigümnaasium. Arhitekt Must

3+1 arhitektid

olemise koopaid, lisaks on siseruumidesse toodud päris puud jpm. Usume, et seal on seetõttu kõigil inimtüüpidel võimalik oma koht leida – nagu looduseski.

Kuidas disainite ruumi, arvestades selle tegevuslikku otstarvet?

Arhitekt Must: Koolide puhul on viimase 15 aastaga toimunud oluline sisestruktuuri muudatus. Ühises kasutuses aula, söögiala, raamatukogu, auditoorium, garderoob olid varasemalt monofunktsionaalsed ja seintega eraldatud ruumid, kus sai toimuda vaid kindlalt paika pandud tegevus. Praeguseks on need ruumid piltlikult öeldes omavahel kokku sulanud üheks, suureks ja läbipõimunud avalikuks ruumiks, kus tegevusalade piirid ei ole üheselt määratletud ning kasutajad saavad ruumi endale sobivalt ümber seadistada ning mõtestada. Selliselt tekib hoonele ka läbi korruste ja hooneosade jätkuv süda, kese, mille kaudu tajutakse ennast ühtse kollektiivina.

3+1 arhitektid: Kooliruumis tuleb arvesse võtta eri vanuses laste eripärasid. Kui inimene on väike, on teda ümbritsev ruum palju suurem, ja samas ruumis võivad täiskasvanud end küll hästi tunda, aga lapses võib see hirmu tekitada. Näiteks koolides on oluline pakkuda erineva kõrguse või kujuga ruume – seal võiksid olla nii pesad, kuhu peitu pugeda, kui ka pidulikke kõrgeid ruume, kus üritusi läbi viia. Me usume, et sellise variatiivsuse kaudu õpib laps ka erinevaid ruume eristama ja aru saama, mis tunnet temas üks ja teine ruum tekitab.

Kool on õpetajatele samal ajal tööruum ja lastele õpiruum. Seega on olulisel kohal ka õpetajad, kes iga

Inimesed viibivad suure osa ärkvelolekuajast koolis või töökohas ja seetõttu ei ole mõistlik eeldada, et nad istuvad kaheksa tundi järjest sirge seljaga laua taga ning töötavad. Keskkond peab soosima päeva tsüklilist ülesehitust, mis vastab ka inimese füsioloogilistele vajadustele teha pause, olla vahepeal pingevabamas olekus ning seejärel jälle pingutatult keskenduda. Sotsiaalne läbikäimine võiks juhtuda loomulikult ja olla sobilik eri tüüpi inimestele.

Kuidas planeerida ruume, mis soodustavad liikumist ja füüsilist aktiivsust?

Kuidas on digitaliseerimine ja tehnoloogia mõjutanud ruumilahenduste loomist?

päevaselt seda kasutavad. Seega peab näiteks klassiruum toetama kindla aine vajadusi ja pidama silmas õpetaja töömugavust. Kontoriruumides on kasutajaga lihtsam, sest kasutaja ei kasva ega muutu enam. Siiski peab see pakkuma erinevaid võimalusi tööülesannete täitmiseks, kuna iga inimese vajadused on erinevad. Hea oleks, kui on võimalik valida, kas töötada kollektiivis, viia läbi erinevaid ühisüritusi või töötada eraldi.

Arhitekt Must: Enne hoonet ennast on oluline ka linnaruumiline aspekt. Seetõttu on näiteks meie projekteeritud koolihoonete välialad avalikud ega ole aiaga piiratud. Mustamäe ja Pelgulinna riigigümnaasiumi spordirajatised, aga ka õuepaviljonid on avaliku linnaruumi osa. Sama põhimõte kehtib nii hoonete sees kui ka väljas –tuleb pakkuda head infra struktuuri, igal pool ja kogu aeg ning see peab olema kergesti kättesaadav ja avatud. Nii kasvab ka liikumine ja füüsiline aktiivsus.

Üldine trend liigub tegevuspõhise kontori suunas.

Kuidas ruumi akustika, valgustus ja sisustuse paigutus mõjutavad inimese võimekust keskenduda ning produktiivne olla?

Arhitekt Must: Kontorimaastikul toimuvad arengud jõuavad enamasti teatud viitega avalike hoonete siseruumi. Praegune üldine trend liigub tegevuspõhise kontori suunas ehk keskse – staatilise ja isikustatud töökoha asemel kasutavad töötajad siseruumi erinevaid alasid vastavalt töö iseloomule.

Suletud kabineti, avatud tööala ja koosolekuruumide kõrvale on tekkinud rida erinevaid tegevusi soosivaid, vähem ja rohkem privaatseid töötsoone, vastates täpsemalt inimeste vajadustele ruumis. Lisandunud on vaiksed alad keskendumiseks, ühistegevuse alad suhtlemiseks, akustilised kabiinid telefoni ja videokõnedeks, võimalused nii püstijala kui ka pikkadeks koosolekuteks. Oluline on ruum seejuures nii akustiliselt kui ka visuaalselt liigendada – liigne avatus läbi korruste või ka korrusepõhiselt omab pigem negatiivset mõju töötingimustele.

3+1 arhitektid: Kogu projekteerimine on viidud mudelprojekteerimise põhimõttele ja see võimaldab meil ka suhteliselt täpselt ruume eelnevalt analüüsida (näiteks akustik saab aluseks võtta täpse ruumikuju ja sellest lähtuvalt mudelarvutada ruumiakustika lahenduse). Hooned on täis erinevaid tehnoloogiaid ja kõik tänapäevastele nõuetele vastavad majad on juba nagu nutiseadmed. Tahvlitena kasutatakse nutitahvleid, kogu küte ja ventilatsioon toimib andurite ning mõõtmistulemuste toel jne. Paneme tehnoloogia enda kasuks tööle, et saavutada südamega tehtud lahendus.

3+1 arhitektid: Liikumist soodustavad kindlasti ruumid, mis on mängulised. Vahel piisab vaid ühest trepialusest üllatuslikust käigust, kus lapsed saavad läbi ronida, et anda ruumile juurde juba mänguline identiteet. Pinna katetel on samuti oluline roll. Kui mingi osa ruumi põrandast katta näiteks kummipuru või vaipkattega, tekitab see kindlasti suurema soovi seal hüpata või pikali visata.

Kuidas arvestate oma projektides keskkonnasäästlikkuse põhimõtetega? 3+1 arhitektid: Kõik meie hooned on projekteeritud võimalikult energiasäästlikult, liginullenergiahoonetena. Projekteerides võtame arvesse ilmakaari ja hoone asetust, passiivse varjestuse vajadust ja loomulikku päevavalgust. Nii et arvestades meie asukohta külmas kliimas, ongi see väga suur keskkonnasäästlikkus, kui me kütame või jahutame hooneid oluliselt vähem.

Arhitekt Must: Arhitektid on kliimakriisi suhtes küllaltki tundlikud ja teadlikud oma tegevusvaldkonna ligi 40% osakaalust globaalses CO2 jalajäljes. Suur teema on lisaks jalajäljele ka hoonete eluiga – tänapäeval valitseb projekteerimisel ikka veel üldlevinud 50aastane standard. Hoonete juures on see sisuliselt kiirmoe tempo. Eluea tõstmisega tuleb kiiremas korras tõsiselt tegeleda – ainult nii saame jätkusuutliku keskkonna ideaalile lähemale.

Varjestus saab olla praktiliselt kasutatav ja ruumi rikastav osa hoonest, et saavutada energiatõhusus.

Tallinna Pelgulinna riigigümnaasium. Arhitekt Must

Projekteerimistingimuste praktika on kirev

Projekteerimistingimuste taotlemine ja andmine ehitustööks on praktikas nüansirohke ning võib viia ka puudutatud isikute kohtuvaidluseni. Selgitusi jagab ehitusvaldkonna jurist Martina Proosa.

TOIMETAS: KADRI HURT

FOTOD: SHUTTERSTOCK

Milleks on projekteerimistingimusi vaja?

Projekteerimistingimusi on vaja taotleda, et saada ehitusluba hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitamiseks (või laiendamiseks algsest mahust üle 33%), kui detailplaneeringu koostamine ei ole planeerimisseaduse ega üldplaneeringu järgi ette nähtud. Näiteks hajaasustuses ja külades, kus elanikke on vähe ja kuhu uue hoone ehitamine naabrite elu ei mõjuta. Kui detailplaneeringuga nähakse ette maa ala terviklik ruumilahendus, antakse projekteerimistingimusi

eelkõige ehitisega seotud tingimuste määramiseks (ehitisealuse pinna suurus, ehitise kõrgus, kasutusotstarve).

Nendest ja muudest asjakohastest tingimustest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel. Mõnikord on kohalikud omavalitsused esitanud ka tingimusi, mida seadus ette ei näe. Näiteks on nõutud avalike teede parandamist või raha taristu välja

ehitamiseks. Selliseid tingimusi on võimalik vaidlustada.

Üldiselt kehtiva detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimusi ei väljastata, v.a ehitusseadustikus toodud juhtumid, kus lubatakse nendega olemasolevat detailplaneeringut täpsustada (EHSi § 27 lg 4). Näiteks suurendada või vähendada hoonestusala või ehitise kõrgust ja sügavust, kuid

mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest. Samuti on võimalik täpsustada arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi, haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid jm.

Projekteerimistingimused kehtivad viis aastat, kuid KOV võib kehtivusajaks määrata ka muu tähtaja või tähtaega muuta. Ehitusloa andmisega projekteerimistingimuste õiguslik tähendus ammendub.

Kas projekteerimistingimusi saab anda ka linnas?

Kohalikul omavalitsusel on õigus erandkorras anda projekteerimistingimusi ka linnades, alevikes ja alevites ühe hoone ehitamiseks olemasolevate hoonete vahele. Ja seda võimalust paljud arendajad kasutavad. Täidetud peab olema kaks tingimust: uus hoone peab sobima ümbritsevasse keskkonda nii mahult, otstarbelt kui ka hoonestuslaadilt ning üldplaneeringus on vastava ala üldised kasutus ja ehitustingimused kindlaks määratud. Ka ei tohi hoone olla vastuolus üldplaneeringus toodud tingimustega.

Kuigi enamik kohalikke omavalitsusi on üldplaneeringus projekteerimistingimuste väljastamise alused ära märkinud, on praktika väga erinev: kes valib detailplaneeringute koostamise, kuigi saaks ka lihtsamat teed minna; kes ei näe probleemi projekteerimistingimusi anda, hoides kokku nii maaomaniku kui ka ametnike aega. Samuti on detailplaneeringu koostamine oluliselt kulukam.

Kui projekteerimistingimused tuleb välja anda 30 päeva jooksul taotluse saamisest, siis detailplaneeringu kehtestamise peab KOV otsustama kolme aasta jooksul. Projekteerimistingimuste andmise menetlus on lihtsam ega vaja enamasti avalikkuse kaasamist. Naabritele tuleb siiski alati anda võimalus esitada oma arvamus. Näiteks on kohus tühistanud projekteerimistingimused põhjusel, et naabreid menetlusse ei kaasatud, ja seetõttu jäeti mobiilimasti asukoha määramisel nende huvidega arvestamata.

Teadma peaks, et kui näiteks soovitakse hoonet ehitada ehituskeeluvööndisse, siis selle vähendamise ettepanekut on võimalik teha vaid detailplaneeringuga.

detailplaneering. Kohus on selgitanud, et naabritel puudub õigus nõuda detailplaneeringu koostamist, kui KOV otsustab kaalutlusõiguse alusel seaduses sätestatud juhtudel detailplaneeringu koostamise asemel väljastada projekteerimistingimused.

On teada vaidlus, kus naaber lei dis, et projekteerimistingimustega kavandatav hoone ei sobi olemas olevasse keskkonda. Kohus leidis, et kuna kaebuse esitaja ei olnud oma väi

teid kavandatava hoone ümbrusesse sobimatusest usutavalt seostanud subjektiivsete õiguste võimaliku rikkumisega, ei olnud miljööga seonduvad põhjendused (nt vajadus planeerida esindustänavat ühtse ja tervikliku ruumilahendusena või olemasoleva tänavapildi rikkumine) asjakohased.

teisel pool paiknevatel kinnistutel oli hoonestus kavandatavast majast kahe väiksema hoonena enam kui 140 m kaugusel, ülejäänute puhul enam kui 180 m kaugusel ning rannast märksa kaugemal. Kuigi kinnistul, kuhu plaaniti uus hoone rajada, olid juba hooned, ei jäänud kavandatav nende vahele, vaid ühele küljele. Hoonestatud ala sooviti seega laiendada suunas, kus seni hooned puudusid.

Värskelt tegi riigikohus näiteks otsuse kohtuasjas, kus taotleti projekteerimistingimusi Lahemaa rahvuspargi territooriumile elamu rajamiseks selliselt, et õuemaa jäi osaliselt ehituskeeluvööndisse, hõlmates nii loodusliku rohu kui ka metsamaa kõlvikuid, kuid hoone ja seda teenindavad rajatised (puurkaev, kogumismahuti, veeja kanalisatsioonitorustikud) oleksid jäänud ehituskeeluvööndist välja. Keskkonnaamet ei andnud projekteerimistingimustele oma nõusolekut, viidates maastikupildi, ajaloolise maakasutuse ja külastruktuuri kahjustamisele elamu ehitamise tagajärjel, ning KOV jättis need väljastamata, kuigi üldplaneeringus oli ette nähtud kinnistu hoonestamine elamuga. Kohus leidis, et ainuüksi vastuolu pärandmaastiku kaitse eesmärkidega on sedavõrd kaalukas, et kooskõlastuse andmisest tuli keelduda.

• EHITUSJÄÄTMETE transport ja utiliseerimine

• LAMMUTUSJÄÄTMETE transport ja utiliseerimine

• OLMEJÄÄTMETE transport ja utiliseerimine

• LIIVA, KILLUSTIKU, MULLA transport

• Mehhaniseeritud LUMEKORISTUS ja -vedu

Arendajad ootavad tööstusparkide rajamiseks soodsamaid tingimusi

„Juba olemasolevad tehnopargid toimivad ja arendajad teevad oma kinnistul palju, et nende lõppkliendil oleks mugav – nii palju, kui saab teha kooskõlas valla piirangutega. Sest niipea, kui oma aiast välja astud, on jant. Need, kes praegu alles planeerivad, on mures,“ ütleb Uus Maa ärikinnisvara kutseline maakler Fred Linnukütt.

TEKST: KADRI HURT / TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTO: SHUTTERSTOCK

Detailplaneeringute menetlus on liiga pikk

„Et uut ärikinnisvaraks sobivat ala apetiitseks teha, on vaja uuenduslikkust ja paindlikkust, kuid Tallinna lähiümbruse tööstus ja logistikaparkide detailplaneeringute menetlemine on üüratult pikk. Kinnisvaraarendajale esitatakse kooskõlastuse saamiseks ka selliseid nõudmisi, millel terve mõistusega pistmist pole. Pead oma lõpptoote mõtlema välja siis, kui teed detailplaneeringut, aga see on absurd. Pikim menetlus, mida olen näinud, oli neliteist aastat,“ selgitab Linnukütt.

Tööstusele ja logistikale spetsialiseerinud kinnisvaramaaklerina nõustab ta arendajaid tehnoparkide detailplaneeringute väljatöötamisel juba aastaid. Akuutseid probleeme näeb ta kõrvalt hästi ja julgeb välja öelda ka seda, millest arendajal oleks

patt rääkida. Hapus olukorras püütakse ju ikka teha naeratavat nägu, et planeeringule kooskõlastus lõpuks saada. Suhteid rikkuda ja kohtuteed minna ei taha ju keegi.

Tööstusparkide arengu teatava paigalseisu näitlikustamiseks toob mees mahlaka võrdluse nõukogudeaegse Nivaga, mis on iseenesest võimas „loom“, aga veereb 2024. aastal tehasest välja sisuliselt samasugusena nagu viiskümmend aastat tagasi selle tootmise alguses. Ka uute tööstusparkide arendamise protsessis pole viimase kümne aastaga ärikinnisvaraeksperdi hinnangul asjad muutunud. Vallaametnikud ei julge võtta vastutust. Ja põhjendused on pigem vanamoodsad.

„Ma ei näe seda varianti, et tuled arendajana mõne innovatiivse mõttega välja ja kohalik omavalitsus ütleb, et vau, see on tõesti äge, teeme muidugi

nii, tõesti on kihvt, lubamegi sinna selle lisandväärtuse (näiteks päikesepargi niikuinii üles songitud hektaritele). Nad ei ütle ka, et kõik on hästi ja räägime ise võrguettevõtetega, et ka nemad ei nuriseks,“ lisab Linnukütt. Tehnopargi arendaja peab aastaaastalt vaid rohkem raha välja käima tasude, maksude näol ja trasside ehituse eest, aga piisavat tuge kohaliku omavalitsuse poolt vastu ei saa. Ja arendaja on valmis ehitanud teed, isegi planeerinud bussipeatused, aga buss ikka ei käi.

Harjumaa tehnoparkide arendamiseks on vaja rohkem kohalike omavalitsuste koostööd.

„Harjumaa tööstusparkide tänava äärse parkimisprobleemi juur on näiteks detailplaneeringutes, mida on vaja kooskõlastada kohalike vee ja kanalisatsiooniettevõtetega, kes aga vaatavad asju hästi oma seisukohast – nagu jumal. Ja kui nemad ütlevad, et ei saa, siis vald ei kooskõlasta.“

Ühistransporti oodatakse pikisilmi „Tallinna kõige nõutum suund arendajatele on Tartu maantee suund kuni Jürini. Sealt on kesklinna hästi kiire ühendus, hea ühendus teiste piirkondadega vasakuleparemale mööda Tallinna ringteed. Ja kui kellelgi tuleb kaup laevaga, siis sadamast on sinna mugavalt lühike maa. Samuti on Euroopast kaubaautoga mööda Tartu maanteed tulla igapidi mugav. Transpordis loeb iga kilomeeter eurosid,“ ütleb Linnukütt.

Ettevõtted on tema sõnul olude sunnil pannud töötajaile oma bussid sõitma, sest sobivat ühistransporti ei käi. See omakorda tähendab, et tehnopargi lõppklient ei taha üürnikuks tulla, sest tema töötajad, kes on täiesti tavalised Eesti inimesed ja saavad täiesti tavalist palka, ei saa mugavalt tööl käia. Pealinna ühistransport tuleb Mõiguni, sealt edasi neid ei huvita. „Oleme ajale jalgu jäänud,“ lisab kogenud maakler ja toob konkreetse näite, et mõni Rae tehnopargi potentsiaalne üürnik ei saa tööstuspargis pinda võtta, sest inimesed ei tule järele. Ja järele ei tule sellepärast, et kaugele on kõndida – eriti talvel on ju ääretult ebamugav. „Ühistranspordi probleem, eelkõige Rae vallas, oleks tulnud kohalike omavalitsuste koostöös juba ammu ammu ja esmajärjekorras ära lahendada. Tööstusparkide lõpptarbimisklientidel – kelle jaoks need hooned tegelikult ju ehitatakse – tekiks ühistranspordiga arvestatav lisandväärtus.“ Kutselise maakleri sõnul on tal keeruline mõista, et Tallinna linn ja vallad ei suuda omavahel tegelikult lihtsat asja kokku leppida. „Kui hakkaks käima buss, võiks ehitada ka büroohooneid. Vallad võtavad tehnopargi arendajate käest kõrgeid tasusid ning viimased peavad kinni maksma ka trasside rajamise. Nad teevad selle oma kuludega ja siis annavad põhimõtteliselt tasuta üle. Oma arendusala piires on see mõistetav, aga arendajad pannakse rahastama ka näiteks pumpla ehitust, mis otseselt nende ala arendusse ei puutu.“

Linnukütt toob eeskujuks VanaNarva maantee kui samuti areneva piirkonna eelise: „See on vana tööstuspiirkond ja sinna tuleb uut tööstust ning tootmist juurde. Suur pluss on see, et Tallinna linnast käib ühistransport Maardusse, ja see on tehnopargi lõppkliendi jaoks suur asi.“

Artikkel avaldus esmakordselt ajakirjas Ehitus ja Kinnisvara käesoleva aasta oktoobris.

UUS SEPA 19 ÄRIHOONE

TARTU ESIMENE A-ENERGIAKLASSI ÄRIHOONE!

Keskkonnasäästlik, energiaefektiivne, modernne, liginullenergia klass, küte ja jahutus maasoojuspuuraukudest, päikesepaneelid elektrienergia tootmiseks.

Üürile anda kaubandus- ja büroopinnad „kõik hinnas” põhimõttel: ei mingeid lisanduvaid kommunaalkulusid!

Millele peaks hooneomanik enne pakase tulekut mõtlema?

Selleks, et talveperiood ei tooks hooneomanikele ootamatuid kulusid ega ebameeldivaid üllatusi, tuleb aegsasti mõelda nii tehnosüsteemide hooldusele kui ka nende õigele seadistamisele. Lisaks on vaja läbi mõelda, kui sagedasti korraldada lumevedu – tiheda lumesaju korral ei pruugi ühest korrast päevas piisata.

TEKST: KERTU KULA, Foruse sisuloomejuht

FOTO: FORUS

Sügisel valmistatakse kütteseadmeid ette talviseks külmaperioodiks. Tegelikult on küttesüsteemi regulaarne hooldus oluline terve kütteperioodi vältel. See tagab seadmetele pikema eluea ja hoiab ära ootamatud kulud. Lisaks vähendab keskkonnajalajälge.

Foruse hooldusmeister Reimo Sivren ja jahutusosakonna juht Kristjan Uueküla kinnitavad, et suuremate miinuskraadide saabudes on ette aimata, kust hakkab teateid tulema – nad tunnevad oma objektide käitumist väga hästi.

Peamiselt nähakse, et hooned on halvasti soojustatud ja pole arvestatud ekstreemsemate külmakraadidega –omanik on ehitamisel võtnud riske. Need ennast sageli aga ei õigusta. Tagajärjeks on süsteemide tõrked ning torude külmumine ja lõhkemine. Halvasti soojustatud majas on samuti

raske tagada soovitud temperatuuri, kui väljas on väga külm.

Katkised seadmed mõjutavad kõike

Sivren ja Uueküla ütlevad, et kõige rohkem kardab külma vesi ehk suuremate külmakraadidega on ohus süsteemid, mis töötavad veega. Üks näide on sprinklersüsteem.

Seega, kui hoone ühes osas on küttesüsteemiga midagi korrast ära, võivad üks hetk ka teiste seadmete torud lõhkeda, sest külma tõttu on vesi torudes paisunud. Tihti on tagajärjeks veeuputus. Näiteks on suurema ohu all ruumid, kus nii sageli ei viibita ja mis on seetõttu minimaalselt soojustatud – trepikojad, koridorid, parklad jne.

Külmakraadid avaldavad mõju paljudele seadmetele. Muu hulgas tuleks pakasega veel üle vaadata oma väliperimeetri valveseadmed – kui seadmed on külmunud ja lume all, ei pruugi need õigesti signaale edastada.

Forus soovitab seega hoone omanikul või valdajal talvel jälgida, et lumevallid ei jääks segama andurite töövälja.

Välikaamerate paigaldusel vaatavad Foruse tehnikud, et need jääks võimalikult palju tuule, vihma, päikese ja lume varju. Talvisel ajal aitab see hoida kaamera puhtana nii tuisanud lumest, jääst kui ka härmatisest. Kindlasti aitab kaasa ka korpusega kaamera, mis ise kaitseb end ilmastikumõjude eest.

Samuti tuleks suuremate külmadega tähelepanu pöörata seadmete akudele, mis võivad tavapärasest kiiremini tühjeneda.

Lisaks tuleb igal hooneomanikul hoolitseda tuleohutuspaigaldiste eest –tuleohutuses räägime inimelude päästmisest. Kui hoonetes on suitsuluugid või tuletõrjehüdrant, peab kontrollima, et need poleks lume all.

Kui hooldusmeistrid märkavad hoonetes puuduseid, ei soovi omanikud väga sageli teha investeeringuid, et süsteemi kaasajastada või mõnda seadet välja vahetada. See võib kokkuvõttes tuua aga veel suuremad kulud.

Külm teeb seadmetele palju liiga, sest materjalidel on erinev soojuspaisumine. Nagu vesi külmudes paisub, nii hakkavad metallid nii öelda liikuma – kui seadmed on valesti kokku pandud, tekib kahjustus.

Olukordi saab ennetada

Foruse pädevad tehnikud suudavad operatiivselt külmast ilmast põhjustatud avariisid likvideerida, kuid näevad, et väga paljusid olukordi saaks tegelikult ennetada. Lahendus on kvaliteetsetesse ja õigetesse seadmetesse

Iga hooneomanik peaks ka mõtlema regulaarsele libeduseja lumetõrjele. Forus näeb oma praktikas, et inimesed soovivad, et teed oleks lumest puhtad, aga paraku ei soovita selle eest maksta.

Kui lepingu järgi toimub lumekoristus talvel reeglina üks kord päevas, siis suurema lumetuisu korral ei pruugi sellest piisata, eriti kui lumekoristus toimub varajastel hommikutundidel.

Valveseadmed lumest puhtaks ja lumetõrje

KVALITEETSED EHITUSTEENUSED ÜLE KOGU EESTI

Ehitame, renoveerime ja vastutame – Ermico Haldus on kindel partner igal ajal!

Telli kõik ehitus- ja renoveerimistööd oma ala pro delt.

Teenindame nii eraisikuid, ettevõtteid kui ka korteriühistuid.

Ermico Haldus – ka kõige pisemad remonditööd saavad tehtud.

Selleks, et täita kliendi ootuseid, soovitab Forus igal hooneomanikul läbi mõelda oma soovid ja vajadused ning arvestada ka ekstreemsemate ilmastikuoludega.

investeerimine ning süsteemide korrektne hooldamine.

Kui hooldusmeistrid märkavad puuduseid, ei soovi väga sageli omanikud teha investeeringuid, et süsteemi kaasajastada või mõni seade välja vahetada. Aina enam hoitakse kokku hoolduskuludelt ja seadmete remonttöödelt. See kokkuhoid ei tasu end pikemas plaanis ära, sest pidevalt tuleb tegeleda niiöelda tulekahjude kustutamisega.

Nii Sivren kui ka Uueküla panevad hooneomanikele südamele, kui oluline on kvaliteetsetesse seadmetesse investeerimine ja õige hooldus. Kõik seadmed tuleb enne külmaperioodi

kontroll

üle vaadata ja tagada hooldus – nii saab vältida ootamatuid olukordi ja omanikul on stressikulu väiksem.

„Odavamate seadmete valik võib esialgu tunduda raha säästmisena, aga julgeme oma kogemuse pealt öelda, et erinevate avariide lokaliseerimine ja probleemidega tegelemine läheb teinekord kliendile oluliselt

kulukamaks kui seadmete välja vahetamine. Neid näiteid on meie praktikas paraku palju,“ kinnitavad Foruse hooldusmeistrid.

Murekohaks pole ainult vanemad hooned, vaid ka uuemad majad. Viimastes on arvestatud energiasäästuga ja süsteemides on seadistatud ruumide temperatuuriks sageli 21–22

kraadi. Näiteks 20 miinuskraadiga ei pruugi sellest kliendile piisata ja kohale kutsutakse tehnik.

Tehnikut tuleb kuulata

Forus selgitab alati objektil välja, miks üks või teine seade katki on läinud – kas mõni süsteem on oma aja ära elanud, need on valesti ehitatud või hooldamata, hoone halvasti soojustatud või on muu põhjus. „Meie töö lõpeb alati ettepanekutega, mida teha selleks, et sarnast olukorda enam ei juhtuks ja ohtu vähendada,“ kinnitab Sivren.

Kui tehnik teeb ettepaneku probleemi lahendamiseks mõni seade välja vahetada, tuleb seda tõsiselt võtta. „Kui ühte hoolduspartnerit ei usu, võta kõrvale teine arvamus ja võin kinnitada, et 90 protsendil juhtudest langevad need arvamused kokku,“ ütles Sivren.

Kokkuvõtteks – selleks, et täita kliendi ootuseid, soovitab Forus igal hooneomanikul läbi mõelda oma soovid ja vajadused ning arvestada ka ekstreemsemate ilmastikuoludega. Forus on hooneomanikele abiks kinnisvara elukaare igas etapiks. Tutvu teenustega täpsemalt ettevõtte kodulehel forus.ee.

KOGU HARJUMAA PIIRES

KONSULTATSIOON

Täishaldusteenus

Täishaldusteenus on kogu haldusstandardi piires kirjeldatud kinnisvara säilimise ja korrashoiu teostamine

Korrashoiu korraldamine

Korrashoiu korraldamisel tagatakse kinnisvara omanikule hoone väline ja sisene heakord, kokkulepitud puhtustase ja koristuse sagedus

Tehnohoolde korraldamine

Tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada kinnistu osaks olevaid ehitisi, tagades nende ning nende üksikute osade ja tehnosüsteemide seisundi vastavuse ettenähtud nõuetele

Küttesüsteemi

Foto: Andres Raudjalg / Forus

Puhtus on kontori mugavuse võti

Kontori puhtus ja korrasolek mängivad olulist rolli töötajate heaolus ning üldise töökeskkonna efektiivsuses. Puhtus mitte ainult ei taga tervislikumat keskkonda, vaid suurendab ka töötajate rahulolu ja produktiivsust. Seetõttu on tavapärase hoolduskoristuse lisavõimalused muutunud üha olulisemaks, et tagada kontori maksimaalne mugavus ja puhtus.

Toimetas: Kairi Prints

Eripuhastus

Tavapärane hoolduskoristus hõlmab igapäevaseid puhastusprotseduure, kuid aeg-ajalt vajab iga kontorihoone põhjalikumat puhastushooldust. Eripuhastus hõlmab tavaliselt muu hulgas ka vaipade süvapesu, akende puhastamist, mööbli hooldust, pindade desinfitseerimist jpm. Süvapuhastuse eesmärk on eemaldada kinnitunud mustus ja bakterid ning anda kontoripindadele taas särav ja värske väljanägemine. Niisuguseid teenuseid ei tasu alahinnata, sest mööbliesemetesse koguneb paratamatult tolmu ja baktereid, mis võivad töötajatele allergiaid ja ebameeldivusi tekitada.

Akende pesu

Puhtad aknad lisavad ruumidele avarust ja valgusküllasust. Aknapesuteenus hõlmab nii sisemiste kui ka välimiste aknapindade või klaasfassaadide puhastamist. Nii pääseb ruumidesse rohkem loomulikku valgust, mis on töötajate heaolu seisukohalt väga oluline. Lisaks jätavad puhtad aknad ruumidest esteetilisema ja eksklusiivsema mulje.

Hoolitsetud sanitaarruumid

Sanitaarruumid on ühed olulisemad kohad, mis peavad olema alati puhtad ja hügieenilised. Võib lausa öelda, et see määrab kontori kvaliteedi, sest päeva jooksul satuvad sinna kõik töötajad ja ilmselt ka paljud kliendid. Lisaks tavapärasele hooldusele tuleks regulaarselt teha sanitaarruumide süvapuhastust, sealhulgas tualettide, kraanide ja põrandate puhastust ning desinfitseerimist. Nii väldid kontoris haiguste levikut ja säilitad hügieenitaset.

Köögi ja söögitubade apetiitsus

Kontoriköökides ja söögitubades käivad pidevalt inimesed, mis tähendab, et need ruumid kipuvad ka kiiresti määrduma. Köögi ja söögitubade puhastusteenus garanteerib nende ruumide põhjaliku hügieeni, et töötajatel oleks mõnus ja tervislik keskkond ka puhkeajaks.

Pehme mööbli puhastus

Pehme mööbel kogub kontoriruumides paratamatult tolmu, mustust ja plekke, nagu vaibadki. Aeg-ajalt pehme mööbli keemiline puhastamine lahendab ka plekiliste ja ebameeldiva lõhnaga mööbliesemete probleemi. Diivanid ja tugitoolid saavad puhastuse käigus vabaks nii tolmust, bakteritest kui ka teistest väikestest osakestest, mida on tavapuhastuse käigus võimatu eemaldada.

Vaipade puhastus

Kontorite põrandal koguvad vaibad pidevalt mustust ja tolmu ning paar korda aastas tuleks ka kontorivaipadele süvapesu teha. Vaipade puhastusteenus hõlmab plekkide eemaldamist ja põhjalikku hooldust ning välimuse värskendamist. See ei aita ainult säilitada kontori puhtust, vaid pikendab ka vaipade eluiga.

Põrandate süvapesu ja vahatamine

Põrandate süvapesu ja vahatamine on oluline osa korrapärasest hooldusest, et säilitada põrandate ilu ning vastupidavus. Süvapesu eemaldab mustuse, rasva ja muud kogunenud saasteained, mis aja jooksul põrandapinda on kulutanud. Pärast põhjalikku puhastust kantakse põrandatele ka kaitsev vahakiht, mis annab neile ka kauni läike. Vahatamine aitab vältida kriimustuste teket ja hoiab põrandad kaua uueväärsetena.

Allikad: impuhastus.ee, maxclean.ee

Foto: Shutterstock

Tarkvaralahendused, nagu Fiix ja AppFolio, võimaldavad kinnisvarahalduritel planeerida ning koordineerida hooldustöid.

Tänapäeva tehnoloogiad muudavad kinnisvarahaldust ja parandavad elukvaliteeti

Haldamine ei seisne enam pelgalt rikete parandamises ega hoonete korrashoius. Moodne tehnoloogia pakub lahendusi, mis võimaldavad kiiret reageerimist, tõhusat probleemide lahendamist ja tõstavad üürnike ning omanike rahulolu. Millised on need uuenduslikud tööriistad ja rakendused, mis tagavad kinnisvarasektori kvaliteetse haldamise?

KOOSTAS: TEHISARU / TOIMETAS: SVEN SULA / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Digitaalse arengu tõttu on kinnisvarahaldus ja hooldus teinud märkimisväärse hüppe. Vanad hooldusmeetodid asenduvad üha enam intelligentsete süsteemidega, mis tagavad operatiivsuse ja parandavad elukeskkonda. Kinnisvarahaldajad kasutavad nutikaid lahendusi, et juhtida hooldustöid, saada reaalajas teavitusi probleemidest ja võimaldada tõhusat suhtlust majaomanike ning üürnikega.

Nutikas hooldus ei tähenda ainult probleemide lahendamist – see tähendab probleemide ennetamist, mis hoiab üürnike rahulolu kõrgel ja kulud kontrolli all.

Reaalajas ülevaade ja kiire reageerimine Kiire reageerimine on iga kinnisvarahalduri prioriteet. Tänu digitaalsetele haldustarkvaradele ja IoT (asjade internet) seadmetele saavad kinnisvarahaldajad reaalajas infot hoone süsteemide kohta. Näiteks AppFolio platvorm võimaldab reaalajas jälgida hooldustegevusi ja edastada töökorraldusi hooldusmeeskondadele, vähendades sellega viivitusi ja parandades reageerimiskiirust. IoTsensorid, näiteks need, mida kasutab Schneider Electric, hoiavad pidevalt silma peal näiteks ventilatsiooni ja küttesüsteemidel, teavitades haldureid niipea, kui süsteemis ilmneb probleem.

Nutikad optimeerivad hooldustöid

Nutikad hooldussüsteemid võimaldavad kinnisvarahalduritel planeerida hooldustöid ja korraldada neid ennetavalt. Näiteks varahaldustark varad IBM Maximo ja Fiix aitavad vältida võimalikke rikkeid, planeerides hooldustöid vastavalt seadmete vanusele ja kasutusajale. Lisaks integreeruvad sel

Kaasaegsed kinnisvarahaldajad kasutavad reaalajas jälgimist, et reageerida probleemidele kohe.

IoT-sensorid tagavad reaalajas andmed hoone süsteemide töö kohta, aidates halduritel vältida ootamatuid probleeme.

Kommunikatsioon on kaasaegse kinnisvarahalduse selgroog. AI-põhised lahendused tagavad efektiivse suhtluse ja probleemide kiire lahendamise.

lised platvormid ettevõtte ressursihaldussüsteemidega, et saada kogu aeg ajakohast infot vara seisukorra kohta. Ennetava hoolduse kaudu on võimalik vähendada ootamatuid kulusid ja tagada süsteemide tõrgeteta toimimine. See kindlustab omakorda üürnikele mugavama ja probleemivabama elu. Näiteks võimaldab Fiix teha analüüsi, mis ennustab seadmete rikkeid ja teavitab hooldusmeeskondi enne probleemide süvenemist.

Kommunikatsioon ja elanikekeskne teenindus Hea kinnisvarahaldus hõlmab ka head suhtlust. AI põhine lahendus Mezo võimaldab otse suhtlemist üürnikega, pakkudes tehnilise toe võimalusi ning automatiseerides rikkeanalüüsi ja hooldusprotseduure. See platvorm mitte ainult ei lihtsusta haldurite tööd, vaid tagab üürnikele selge ja kiirreageeriva toe, muutes kogu kogemuse sujuvamaks ja mugavamaks.

Energiatõhususe eesmärgil kasutavad kinnisvarahaldajad energiahaldustarkvarasid, nagu näiteks Granlund Manager ja Siemensi Energy Management System. Need süsteemid võimaldavad jälgida energiakasutust reaalajas ja annavad soovitusi selle optimeerimiseks, säästes sellega kulusid ning vähendades ökoloogilist jalajälge. Energiatõhusust silmas pidades on lisaks tavapärastele hooldustöödele võimalik märkimisväärselt vähendada energiakulusid, mis on kasulik nii omanikele kui ka üürnikele. Süsteemid pakuvad nägemust energiakasutuse harjumuste kohta ja tuvastavad valdkonnad, kus on võimalik optimeerida. Tehnoloogia kiire areng kinnisvarahalduse sektoris pakub tänapäeval enneolematuid võimalusi, mis tagavad kiire reageerimise, nutika hoolduse ja tõstavad kinnisvara omanike ning üürnike heaolu. Nutikad haldustarkvarad ja reaalajas teavitussüsteemid pakuvad suuremat läbipaistvust ning elukvaliteeti. Üürnike ja omanike jaoks tähendab see tõrgeteta ja energiatõhusat elukeskkonda, mis tõstab nende rahulolu ja elukvaliteeti.

Allikad: secondnature.com, facilio.com, granlundmanager.com

Massaažitool alandab stressitaset

Regulaarse massaažiga on võimalik ennetada ja parandada paljusid ebameeldivaid terviseseisundeid. Kui aga massööri juurde minek on liiga ebamugav või ajakulukas ettevõtmine, on abi heast massaažitoolist.

Massaaž on eriti vajalik inimestele, kes peavad töötama pidevas sundasendis, leevendades lihas ja peavalu ning vähendades istuvast eluviisist tekkinud pingeid. Vähendades lihaspingeid, võivad parimad massaažitoolid aidata kahandada ka peavalude sagedust ja intensiivsust. Mitmed uued massaažitoolide mudelid on varustatud ka tervisesensoriga, mis mõõdab pulsisagedust, hapnikutaset, vererõhku ja mikrotsirkulatsiooni.

Parandab unekvaliteeti ja immuunsüsteemi toimimist

Unetust võib põhjustada keha ülestimuleerimine, nutiseadmed, vaimse tervise probleemid, ravimid jne. Kuid pideva unetuse põhjus on väsimus ja kurnatus. Massaažitool on unetuse ületamiseks hea abimees. Meie massaažitoolidel on automaatprogrammide seas ka rahustav ja uinuda aitav programm, mis kätkeb endas lõõgas

tavat ning rahulikku massaaži, vähendades liigset stressi.

Ühe Austraalias tehtud uuringu käigus selgus, et pärast massaažiseanssi langes aju parema esiosa aktiivsus – see on osa, mis kontrollib meie negatiivseid emotsioone – ja nihkus vasakule esiosale, mis vastutab meeleolu ning stressi reguleerimise eest. Kui stressihormoonide tase on kehas madalam, on immuunsüsteemil lihtsam erinevate haigustekitajatega toime tulla. Kuna massaaž mõjub lõõgastavalt ja stressi vähendavalt, aitab see kaasa ka paremale immuunsüsteemi toimimisele.

seb vererõhk ja pulsisagedus. Kõrge vererõhk omakorda suurendab paljude haiguste, insuldi ja elundite kahjustuste riski. Parimad massaažitoolid aitavad teie keha uuesti tasakaalu viia ja tasakaalus hoida.

dada pingeid ja valu neis piirkondades. Massaaž aitab kaasa lihaste paremale toonusele, mis omakorda parandab rühti ja kehahoiakut.

Turgutab üldist tervist ja tõstab heaolutunnet USA s tehtud uuringu tulemused näitavad, et massaaž aitab erksana püsida ja ärevust vähendada, paremini magada, pinget taluda ning entusiasmi tagasi saada.

Massaažitool aitab leevendada ka karpaalkanali sündroomi, parandab vereringet ja alandab vererõhku. Kiire elutempo avaldub tihti lihaspingetena erinevates kehapiirkondades, eriti kaelas ja õlgades. Selle pinge tõttu võib sümpaatiline närvisüsteem tekitada reaktsioone, mille tagajärjel tõu

Vähendab lihaspingeid Kindlasti olete pärast pikka ja väsitavat tööpäeva tundnud, et selja ja kaelalihased on pinges ning kanged. Seda seetõttu, et olete pidanud terve päeva istuma sundasendis või tegite rasket füüsilist tööd. Kasutades massaažitooli regulaarselt, on võimalik vähen

Seitsmeaastane garantii ja suur valik Pakume Balti ja Põhjamaades ainsana kuni seitsmeaastase garantiiga massaažitoole. Meil on müügil ligi 15 massaažitoolide mudelit hinnaga 1895–9995 eurot, millega saate tutvuda meie salongis Tallinnas aadressil Tähetorni 21b või kodulehel www.massaazitool.ee. Peatse kohtumiseni!

Tere tulemast! www.massaazitool.ee

VIP A15 Cosmopolitan

Rohelus töökeskkonnas –investeering töötajate heaolusse

Rohelus töökeskkonnas pole enam pelgalt iluelement, vaid oluline tegur, mis mõjutab töötajate heaolu ja tootlikkust. Sisehaljastuse abil saab luua ruume, mis vähendavad stressi, tõstavad meeleolu ja muudavad tööpäeva nauditavamaks. Kuidas aga tagada, et rajatud haljastus ka püsima jääks? Teemat avab haljastusspetsialist ja Green Magicu juhataja Alari Suurmets.

TOIMETAS: MARIANN VILBRE / FOTOD: SHUTTERSTOCK

Kui me räägime sisehaljas tusest ärihoonetes, siis millist rolli mängib rohelus teie hinnangul inimeste heaolus?

Kui me räägime suurtest büroodest, siis neis mängib sisehaljastus üha suuremat rolli. Eriti populaarne on sisehaljastus ja küllus likud taimelahendused näi teks ITsektoris, aga ka koolimajad, lasteaiad, riigiasutused ja teised ühiskondlikud ning riiklikud hooned hakkavad järele jõudma. Ettevõtted ja asutused on tegelikult aru saanud, kuivõrd oluline on rohelus töökohal, ja nõuavad seda projektides üha rohkem. Luuakse suuri siseparke, kus töötajad saavad lõõgastuda, einestada või lihtsalt korraks arvuti tagant rohelusse astuda. Tänapäeval ollakse avatud peaaegu kõigele sisehaljastuses.

vasse kasumisse, isegi kui see võib rajades olla suur investeering.

Niisiis tasub mõelda julgelt ja roheliselt, sest rohelised kontorid on tulevik. Igasugused tehistaimed kontorites on pigem 90ndatesse jääv teema ja naljalt keegi tehistaimi enam ei soovi. Kuna veedame tööl väga suure osa ajast, on hea, kui viibime meeldivas keskkonnas. Sisehaljastusega saamegi töötingimusi oluliselt kvaliteetsemaks muuta.

Kui suurt rolli mängivad tehnoloogia ja nutikad lahendused tänapäeval haljastuse hooldamisel ning planeerimisel?

res igasugune arusaam taimedest ning nende vajadustest. Kastmis süsteem taimekastides võib paberil tunduda väga hea ja see aitab kliendile tihti projekti müüa (reklaamitakse minimaalset hooldust nõudva haljastusena), ent kui taimedele mõeldud kastidel puudub äravool ja automaatika muudkui uputab, saame me pigem tiigi, mitte lopsaka haljastuse.

Rohelus maandab kollektiivi stressi, loob hubasust ja parandab üldiseid töötingimusi ning tänu sellele aitab kaasa ka soovitud tulemuste saavutamisele. Seega on sisehaljastus investeering oma töötajatesse ja selle kaudu ka tule

Enamasti piirdub tehnoloogia kasutamine korraliku valgustuse kasutamisega. Töökeskkonnas ei saa me luua taimedele ideaalseid tingimusi, seega peame enamasti piirduma valgusega. Suurem osa tööruume on taimede jaoks liiga pimedad ja õige spektriga lampide saamine ongi haljastajale tihti suurim töövõit.

Seega mängivad tehnoloogiliselt põhilist rolli valgustus, vesi ja õhk. Ideaalid eksisteerivad enamasti paberil ja tegelikkuses peavad kõik tehnoloogilised võimalused töötama üksteisega harmoonias. Ainult siis on neist ka reaalset kasu. Kui me saame näiteks temperatuuri ideaalseks, aga taimedel on pime, on tulemus pigem halb kui hea. Areneme ja õpime!

Suurimad vead tulenevad projekti koostajate puudulikest teadmistest taimemaailmas.

väga uhke ja rohelise lahenduse, aga puuduvad tingimused, et selline lopsakus ka reaalselt eksisteerida saaks. Siis peame kliendiga koos hakkama neid puudusi jooksvalt vähendama ja tingimusi parandama.

Jätkusuutlik sisehaljastus saab alguse väga hästi läbimõeldud projektist.

Lisaks on kasutusel ka veefiltrid, mis võimaldavad kasta puhta, taimedele sobiliku veega. Ideaalis oleks vaja tagada ka õige õhuniiskus, aga siis ei suudaks töötajad neis ruumides tööd teha, kuna taimed eelistavad õhuniiskust 60–70% ja isegi rohkem. Automaatseid kastmissüsteeme leiab samuti projektidest, aga tihti on need läbimõtlematult sisse kirjutatud ja kirjutajal puudub sealjuu

Mida peate kõige olulisemaks sisehaljastuse planeerimisel ja elluviimisel äripindadel, et projekt oleks pikas perspektiivis jätkusuutlik? Jätkusuutlik sisehaljastus saab alguse väga hästi läbimõeldud projektist. See tähendab, et looja on täielikult kursis taimemaailmaga ja omab pikaajalist kogemust nii sisehaljastuse rajamise kui ka hooldamisega ärikeskkonnas. Ainult nii saab luua läbimõeldud ja juba eos riske maandava projekti, milles on lähtutud eelkõige taimede vajadustest. Oluline on, et projekt hõlmaks kõiki olulisi detaile, mida taimed kasvuks vajavad, alates õigesti projekteeritud tehnoloogilistest võimalustest, lõpetades kvaliteetse rajamiseni välja. Väga tihti puutume kokku nii öelda poolikute lahendustega, kus arhitektid on pakkunud kliendile välja küll

Suurimad vead tulenevadki projekti koostajate puudulikest teadmistest taimemaailmas. Arvuti ekraanil võib tulemus olla visuaalselt küll väga kena, aga rajamisel selgub tihti, et üks või teine liik ei sobi üldse loodud keskkonda või alad, kuhu on sisehaljastus mõeldud, on liiga pimedad, kuumad jne. Näiteks oleme tihti kokku puutunud projektidega, kuhu on määratud valed valgustid või on nõutud kastmissüsteemi, aga on unustatud rajada äravool. Lisaks on oluline tagada professionaalne haljastuse hooldus oma ala spetsialisti poolt. See tagab investeeringu kestma jäämise ja parema tulemuse.

Haljastus on nagu maal, ainult et värvideks on taimed. Seega tuleb läheneda loominguliselt ja lähtuda sellest, milline lõuend on ette antud. Hea, kui see on ideaalile võimalikult lähedal, aga seda saavutada on pea võimatu. Tööruumid ei ole botaanikaaed tingimuste mõistes, aga võivad seda olla roheluse ja lopsakuse osas. Ainult fantaasia seab piirid!

Foto: Erakogu

Alari Suurmets

KINNISVARA HALDUS & SANITAARTEHNILISED TÖÖD

• Teeme santehnilisi töid suuremas mahus kortermajadele ning tööstushoonetele. Pakume nii täislahendust (vesikanalisatsioon-küte) kui ka eraldiseisvaid töid.

• Korterelamute veeja kanalisatsioonipüstakute vahetus ning korteritesisene torustike renoveerimine.

• Septikute, mahutite müük ja paigaldustööd professionaalselt meeskonnalt! Teeme tööd kvaliteetselt ja mõistliku ajakuluga.

• Et Sinul oleks rohkem aega oluliste asjade tegemiseks! Reageerime kiiresti ja meie peale võib kindel olla!

• Pakume korterite remonti võtmed-kättelahendusena.