Market Report Venezia Commercial

Indice · Index

Introduzione 3 Introduction

Il mercato immobiliare commerciale in Italia 4 Non-residential Italian real estate market

Il mercato immobiliare commerciale in Veneto 5 Non-residential Veneto region real estate market

Overview Venezia 6 Venice Overview

Le vie dello Shopping a confronto - settore Retail 8 Shopping Streets in Venice - Retail sector

Il settore Office a Venezia 23 Office sector in Venice

Le immagini e le fotografie di negozi, insegne, eventi, persone e luoghi incluse nel presente opuscolo vengono riprodotte per fini non commerciali ma solo con scopo puramente illustrativo e analitico.

Le analisi e i dati riportati sono aggiornati al 31 Agosto 2022.

Cara Lettrice, Caro Lettore

Con questo primo Market Report dedicato al settore Office & Retail, siamo lieti di inaugurare la nuova divisione Commercial, questo nuovo comparto che costituisce un’eccellente opportunità legata ad un piano di sviluppo già consolidato da diversi anni ed in continua e costante crescita.

Attraverso questa brochure intendiamo offrire alla nostra Città uno studio del mercato non residenziale incentrato in particolare sul mercato immobiliare di negozi (Cat. C/1) e uffici (Cat. A/10).

I dati e i valori riportati fotografano la realtà della città di Venezia centro storico a due anni dall’emergenza da Covid-19, in un momento in cui il mercato commerciale si sta riprendendo dopo l’eccezionale periodo di lockdown. Trend e cambiamenti, che fino a pochi mesi fa si stavano delineando, sono ora finalmente analizzabili. L’emergenza sanitaria ha “per certi versi” modificato ma non annichilito le vendite al dettaglio: dopo un lungo periodo di chiusura, oggi come oggi ci si può rendere conto del ruolo sociale e culturale che i negozi e il Retail hanno per il nostro benessere quotidiano. I dati raccolti infatti evidenziano come, sia a livello locale che a livello nazionale, il mercato immobiliare non residenziale sia in costante e dinamica ripresa dopo la crisi sanitaria.

With this first Commercial Market Report dedicated to the Office & Retail sector in Venice, we are pleased to inaugurate the new Commercial division: this new department constitutes an excellent opportunity linked to a development plan already consolidated sinceseveral years - and in continuous and constant growth. Through this brochure we aim to offer our city a study about the non-residential real estate market, focused in particular on the shops (Cat. C/1) and offices(Cat. A/10).

The reported data and values portray the reality of the city of Venice’s historic center, two years after the Covid-19 emergency, when the commercial market is recovering after the exceptional period of lockdown.

Trends and changes that were taking shape a few months ago are now finally analysable. The health emergency has in some ways modified but not annihilated the retail sales: after a long closing period in fact, today as today we can recognize that stores and retail have a strong social and cultural role for our daily well-being.

The collected data in fact show that, both locally and nationally, the non-residential real estate market is constantly and dynamically recovering after the health crisis.

Giacomo Argenio Sales Director Engel & Völkers Venezia

633.343 2.524.750 12.419 36.984

Stock uffici Italia 2021

Stock negozi Italia 2021 NTN Uffici Italia 2021 NTN Negozi Italia 2021

Il mercato immobiliare non residenziale ha visto una evidente ripresa nel 2021 e nel primo trimestre 2022, grazie all’aumento delle transazioni che riguardano negozi e uffici per un totale di 49.403 NTN*.

Stando ai dati dell’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, dedicato agli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, nel 2021 le compravendite sono infatti cresciute in tutti i settori.

Per quanto riguarda il settore Retail, nel 2021 sono state registrate 36.984 transazioni: +36,9% rispetto al 2020 e +17,3% rispetto al 2019, con la quotazione media nazionale di 1.444 €/m2 (-2,6% rispetto al 2020). Nel 2021 risultano in crescita anche le compravendite di uffici con 12.419 unità, che registrano +30,7% in confronto al 2020 e +17,8% sul 2019; mentre i valori al metro quadro si attestano in media a 1.329 €/m2 (-0,4% rispetto al 2020). In Italia si stima una risalita del mercato retail di circa il +10,5% (oltre 1,46 miliardi di euro) entro fine 2022, grazie a nuovi investimenti nel nostro Paese da parte di catene internazionali.

The non-residential real estate market has seen a evident recovery in 2021 and in the first quarter of 2022, thanks to the increase in transactions involving shops and offices, for a total of 49.403 NTN*.

According to data from the Real Estate Market Observatory of the Revenue Agency, dedicated to tertiary, commercial and production real estate, in 2021 the sales have increased in all sectors. As regards to the Retail sector, 36,984 transactions were recorded in 2021: +36.9% compared to 2020 and +17.3% compared to 2019. The national average price was 1,444 €/m2 (-2.6% compared to 2020). In 2021 the sales of offices have also increased: 12,419 sold units (+30.7% compared to 2020 and +17.8% on 2019).

Regarding the prices data, the values reached an average price of 1,329 €/m2 (-0.4% compared to 2020).

In Italy, it is estimated that the retail market will rise by around +10.5% (over 1.46 billion euros) by the end of 2022 - thanks to new investments in our country by international Brands.

Source: OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate *NTN: Numero di Transazioni Normalizzate - Normalised number of transactions

Veneto

4.869.830 429.779 31.253 EUR 50.600.000

Popolazione Veneto Numero di imprese attive al 31 dicembre 2021 Pil pro capite in Euro nel 2020 Presenze turistiche 2021 (+50,8% sul 2020)

Source: www.venetocongiuntura.it

Il Veneto è la vera locomotiva del “Made in Italy”, che incide per il 25% sull’intero interscambio commerciale internazionale. Si conferma la seconda regione esportatrice italiana, con il valore di oltre 34 miliardi di euro di fatturato estero nei primi 6 mesi del 2021. Nei prossimi anni le vendite all’estero si consolideranno con previsioni di aumento del +5,4% nel 2022 e del +4,1% nel 2023. Nello specifico, è il polo manifatturiero, localizzato nel triangolo Padova-Venezia-Treviso, a brillare particolarmente.

La prima voce export di beni prodotti nella regione risulta essere quella del settore dei macchinari, seguita da occhialeria bellunese e metallurgia. Nel 2020 il PIL Veneto segnava una variazione di -9,7%, tuttavia nel 2021 la ripresa del PIL è stata superiore alla media nazionale, con un +6,9% nel 2021 (rispetto alla variazione nazionale del +6,5%). I consumi sono cresciuti del +4,2% nel 2021 ed è prevista una crescita del +4,9% nel 2022 per poi arrivare al +4,0% nel 2023. Nel 2021 il turismo ha parzialmente recuperato la forte caduta delle presenze complessive e della spesa degli stranieri registrata nel 2020. Le presenze dei viaggiatori italiani e stranieri nel I Semestre 2022 hanno infatti quasi raggiunto i livelli pre pandemici.

Veneto is the real locomotive of “Made in Italy”, which accounts for a good 25% of the entire international trade exchange. Furthermore, it is confirmed as the second Italian exporting region, with a value of over 34 billion euros of foreign turnover in the first 6 months of 2021. In the next years, moreover, the sales abroad will be consolidated with forecasts of an increase of +5.4 % in 2022 and + 4.1% in 2023. Specifically, it is the manufacturing pole in the Padua-Venice-Treviso triangle that shines.

The machinery sector represents the first export item of regional goods, followed by Belluno eyewear and metallurgy. In 2020, the Veneto GDP marked a variation of -9.7%, however in 2021 the recovery of GDP was higher than the national average, +6.9% in 2021 (compared to the national variation of +6.5%).

As for consumption, they grew by +4.2% in 2021 and are expected to grow by +4.9% in 2022 and then reach +4.0% in 2023. In 2021, tourism partially recovered from the sharp drop in overall presences and foreigners’ spending recorded in 2020.

The presences of Italian and foreign travelers in the first half of 2022 have in fact almost reached the pre-pandemic levels.

Overview Venezia

5.727.887 (2021) 7,6 km² 6.960 €/m² 5.150 €/m²

Presenze turistiche ¹ Surperficie Valore medio negozi Centro Storico 2021 ² Valore medio uffici Centro Storico 2021 ²

¹Source: Sistema statistico regionale

² Source: Banca dati OMI delle quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate- RI_2022_NON_RES - Dati 2021

Venezia, città d’arte unica al mondo, offre una sempre più crescente domanda immobiliare: brand che crescono, aziende che investono in nuove Start Up, retailer che approdano o si riposizionano, vie che cambiano tenants e altre che si confermano come prima meta per le vetrine più lussuose, rendono la città sempre più dinamica. Il mercato Veneziano di Retail è energico ed effervescente, capace di attirare ingenti investimenti, anche dall’estero. Considerando la sua unicità a livello globale e la conformazione urbana basata quasi interamente sul flusso pedonale, è facile comprendere il motivo per cui Venezia centro storico detiene, per quotazione a metro quadro per tipologia negozi (C/1), il primato assoluto nazionale di 6.960 €/m2, che è oltre il triplo rispetto al dato medio italiano), seguita al secondo posto da Milano (3.490 €/m2).

Venice, a unique city of art known all over the world, offers an increasingly growing demand for real estate, reinforced by one economic situation that attracts many investors. Growing Brands, new Start Ups, retailers that set up or relocate, streets that change tenants and others that are confirmed as the first destination for the most luxurious shops, give dynamism to the city every day. The Venetian Retail & Office market is lively and effervescent, attractive for huge investors, even from abroad. Considering its uniqueness and its urban conformation based almost entirely on the pedestrian flow, it’s easy to understand why Venice historic center holds the absolute italian record of quotation per square meter for real estate category C/1 (shops), i.e. 6,960 €/m2, more than three times the national averagefollowed by Milan (3,490 €/m2).

Valori di riferimento settore Retail

Prezzi al metro quadro 2021 · Prices per sqm 2021

Vendita · Sale

Affitto ·Rent

8,000 – 20,000 Eur/m² 250 – 600 Eur/m²/Mese

3,500 – 12,500 Eur/m² 100 – 250 Eur/m²/Mese

2,600 – 9,000 Eur/m² Max. 100 Eur/m²/Mese

Source: OMI, dati interni

Nella Mappa e nella Tabella soprastante abbiamo analizzato nel dettaglio i prezzi a metro quadro per il settore Retail, suddividendo le vie dello Shopping in tre categorie: High Streets ( ), i percorsi con la presenza maggiore di attività commerciali, un secondo livello (Arancione ) e un terzo livello (Giallo ). Dal prospetto si deduce come nella Shopping Area per eccellenza, ovvero le High Streets, i prezzi di vendita e soprattutto i canoni di affitto siano circa il doppio rispetto a quelli delle altre zone. Ad esempio, un negozio di circa 400m² in Calle Larga XXII Marzo può raggiungere un canone di locazione mensile di oltre € 200.000.

In the Map and the Table above we analyzed in detail the prices per square meter for the Retail sector, dividing the shopping streets into three categories: High Streets ( ), the routes with the greatest presence of commercial activities, a second level (Orange ) and a third level (Yellow ). It can be seen that in the Shopping Area par excellence, that is the High Streets, the sales prices and above all the rental prices are approx. the double those of the other areas. A shop of approximately 400m² located in Calle Larga XXII Marzo, for example, can reach a monthly rent of over € 200,000.

Terzo livello

Venezia si colloca al secondo posto (preceduta solo da Firenze) tra le 50 destinazioni mondiali più adatte al turismo a piedi* - in virtù del fatto che le attrazioni principali sono tutte molto vicine tra loro. La sua conformazione unica al mondo, infatti, basata quasi esclusivamente su flussi pedonali, consente alla città di essere vissuta dal punto di vista commerciale come un unico grande polo commerciale, in cui ogni “calle” accoglie un susseguirsi di negozi e vetrine che ospitano svariate categorie merceologiche. Nelle prossime pagine analizzeremo nel dettaglio le vie principali dello Shopping, le cosiddette “High Streets”, ovvero i percorsi con la presenza maggiore di attività commerciali e con i “Footfall” più intensi:

Comparing Shopping Streets in VeniceHigh Streets

Venice has been ranked in second place (preceded only by Florence) among the 50 most suitable destinations for a walking tourism* in the world - considering that the main attractions are all very close together. Its par ticular and unique conformation in fact, based almost exclusively on pedestrian flows, allows the city to be experienced from a commercial point of view as a single big commercial center, in which each “calle” welcomes a succession of shops and showcases that host various product categories. In the following pages we will analyze the main shopping streets, the so-called “High Streets”, i.e. the routes with the greatest presence of com mercial activities and with the most intense “Footfalls”:

confronto - High Streets

N. Marchi di LussoHigh Streets in Venice

Marco

Mercerie

Campo San Luca

Bacino

San Bortolo · Rialto

Fondaco dei Tedeschi

Area Commerciale Venezia

Nei grafici sottostanti abbiamo deciso di confrontare l’area veneziana che presenta i flussi commerciali più intensi con i principali poli commerciali e aree commerciali nei centri storici presenti in 4 località: il maggior Centro Commerciale della Provincia di Venezia, il più grande Outlet del Veneto, il centro Storico di Verona e il più ampio Centro Commerciale d’Italia. Ci siamo focalizzati sulle aree con il maggior numero di “Footfall” (accessi), che rappresentano oggi il Kpi (key performance indicator) più importante per valutare il suc cesso di una struttura retail complessa, come un centro commerciale o un’area urbana con un’alta concentrazione di negozi: i rating dipendono sempre più dal numero di visitatori di ogni shopping center. Dall’andamento di questo indicatore dipendono performance e fortune dei numerosi investitori.

In the graphs below we decided to compare the Venetian area with the most intense commercial flows with the main shopping centers and commercial areas in the historic centers present in 4 locations: the biggest Shopping Center in the Venice mainland area, the widest Outlet in the Veneto Region, Verona City historic center and the largest Shopping Center in Italy.

We focused on the areas with the highest number of “Footfall” (accesses), which today represent the most important KPI (key performance indicator) for evaluating the success of a complex retail structure such as a shopping center or an urban area with a high concentration of shops: ratings depend on the increasingly number of visitors of each shopping center. The performance and fortunes of numerous investors depend on the performance of this indicator value.

Venezia area Commerciale 38.000.000 c.a.

Centro Commerciale Provincia VE 9.000.000 c.a.

Outlet Veneto 8.000.000 c.a.

Verona area Commerciale 18.000.000 c.a. Centro Commerciale Italia 13.000.000 c.a.

Venezia area Commerciale 340.000 mq

Centro Commerciale Provincia VE 40.000 mq

Outlet Veneto 30.000 mq

Verona area Commerciale 800.000 mq Centro Commerciale Italia 92.000 mq

Venezia area Commerciale 476

Centro Commerciale Provincia VE 126 Outlet Veneto 161

Verona area Commerciale 636

Centro Commerciale Italia 225

Fonte: Report Turismo 2020 - Camera di Commercio di Verona e Statistiche interne

Fonte: GoogleMaps

Fonte: Mark Up Map 2022 su dati Urbistat 2021 e Analisi interne

“Footfall”

Superficie (mq) · Surface (sqm)

Numero negozi · N. Shops

1 · Piazza San Marco

da 15.000 a 20.000 €/m² da 300 a 400 €/m² 80 Media superficie commerciale Shops

60 m² 16 %

% Vacancy Prezzo medio di vendita (2021)

Canone medio di affitto mensile (2021)

Numero di Shops

Il simbolo assoluto di Venezia è piazza San Marco. Patrimonio internazionale dell’Unesco, questo luogo famoso in tutto il mondo è un susseguirsi di monumenti, musei, locali storici, boutique di lusso ma anche uno spettacolare palcoscenico per eventi di fama mondiale. Sotto i portici troviamo inoltre il Caffè Florian, il caffè più antico del mondo risalente al 1720. Nel periodo gennaio-maggio 2019, secondo i dati Global Blue, il Tax Free Shopping a Venezia ha fatto registrare un incremento del +17% con uno scontrino medio pari a 1.091 euro (+11%) rispetto al medesimo periodo del 2018.

The absolute symbol of Venice is Piazza San Marco. UNESCO international heritage, this world-famous place is a succession of monuments, museums, historical places, luxury boutiques but also a spectacular stage for worldwide events. Under the arcades we also find the Caffè Florian, the oldest café in the world dating back to 1720. In the period January-May 2019, according to Global Blue data, the Tax Free Shopping in Venice recorded an increase of +17% with an average till receipt of 1,091 euros (+11%) compared to the same period of 2018.

Fonte: OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate Analisi e dati interni

Antico Caffè Florian in Piazza San Marco

Evento di lancio Play Station 5, 19 dicembre 2020 videogamezone.eu/

Dolce & Gabbana Alta Moda Fashion Show, 2021, www.adcgroup.it

* Year 2022

Categorie Merceologiche

Retailer Category

Fashion (4 %)

Personal Accessories/Jewellery (31 %)

Craftsmanship/Antiques/Glass (16 %)

Art Galleries/Showrooms (4 %)

Bazar/Souvenir (5 %)

Food & Beverage (10 %)

Services (4 %)

Optical/Eyewear stores (1 %)

Household items/Furnitures (4 %)

Leisure & Cultural (5 %)

Vacant (16 %)

principali

Origine Retailers

Retailer Origin Venezia (65 %) Italy (27 %) UK (2 %)

Switzerland (2 %) USA (2 %)

Piazza San Marco

Fonte: Analisi e dati interni

Fonte: Analisi e dati interni * Year 2022

Germany (2 %)

Come suggerisce il nome, Calle Larga XXII Marzo è una delle calli più ampie di Venezia. Qui vi hanno sede i negozi più esclusivi della città e le boutique dei grandi marchi della moda italiana e internazionale come Burberry, Gucci, Chanel, Dolce & Gabbana e altri ancora. Per gli amanti di gioielli di lusso è consigliata una visita in questa zona, dove si trovano esercizi come Cartier, Bulgari e Tiffany. Infine, in questa zona troviamo il celebre Harry’s Bar, storico luogo d’incontro di scrittori, pittori, artisti, aristocratici, Re e regine, inaugurato da Giuseppe Cipriani nel 1931.

As the italian name suggests, Calle Larga XXII Marzo is one of the widest streets in Venice. Here we find the most exclusive shops in the city and the boutiques of the great Italian and international fashion brands such as Burberry, Gucci, Chanel, Dolce & Gabbana and more. For lovers of luxury jewelry, a visit to this area is definetively recommended - here in fact it is possible to find Cartier, Bulgari and Tiffany & co. Finally, in this area we find the famous Harry’s Bar, an historic meeting place for writers, painters, artists, aristocrats, kings and queens, inaugurated by Giuseppe Cipriani in 1931.

2

· Calle Larga XXII Marzo · Vallaresso · Frezzeria

Boutique Dolce e Gabbana, Palazzo Torres, Calle Larga XXII Marzo

Esposizione di Frank Gehry nell’Espace Louis Vuitton, 2016 style.corriere.it

Categorie Merceologiche

Retailer Category

Fashion (51 %)

Personal Accessories/Jewellery (12 %) Hotel (6 %)

Craftsmanship/Antiques/Glass (7 %)

Art Galleries/Showrooms (3 %)

Bazar/Souvenir (2 %)

Food & Beverage (5 %)

Services (4 %)

Optical/Eyewear stores (1 %)

Household items/Furnitures (1 %)

Drugstore/Beauty & Make-Up (1 %)

Leisure & Cultural (1 %)

Vacant (6 %)

Elenco Brands principali

Origine Retailers

Retailer Origin Venezia (26 %)

Italy (46 %) France (16 %) UK (4 %) Spain (2 %) Switzerland (4 %) USA (2 %)

Calle Larga XXII Marzo

Fonte: Analisi e dati interni

Year 2022

Fonte: Analisi e dati interni

Year 2022

80 m² 9

Media superficie commerciale Shops

da 10.000 a 15.000 €/m² da 250 a 350 €/m² 111

Prezzo medio di vendita (2021) Canone medio di affitto mensile (2021)

La zona delle cosiddette Mercerie rappresentava già nei secoli passati il fulcro delle attività commerciali di Venezia e collega il Ponte di Rialto con Piazza San Marco. In successione si trovano le Mercerie di San Salvador, le Mercerie del Capitello, le Mercerie di San Zulian e le Mercerie dell’Orologio. Lungo tutto il percorso si alternano negozi sfarzosi e di classe come pelletterie e gioiellerie, nonché eleganti punti vendita di abbigliamento, calzature e vetro di Murano. Tra i brands più conosciuti si riportano Pandora, Lacoste, MaxMara, Boggi, Luisa Spagnoli e molti altri.

The area of the so-called Mercerie already represented in past centuries the fulcrum of the commercial activities of Venice and connects the Rialto Bridge with Piazza San Marco. In succession we find the Mercerie di San Salvador, the Mercerie del Capitello, the Mercerie of San Zulian and the Mercerie dell’Orologio. All along the path we are welcomed by sumptuous and classy shops such as leather goods and jewelers, as well as elegant outlets of clothing, shoes and Murano glass. Among the best known brands we can quote Pandora, Lacoste, MaxMara, Boggi, Luisa Spagnoli and many others.

Categorie Merceologiche Retailer Category

Fashion (30 %)

Personal Accessories/Jewellery (17 %) Footwear (4 %) Hotel (1 %)

Craftsmanship/Antiques/Glass (9 %)

Food & Beverage (4 %) Bazar/Souvenir (6 %)

Services (5 %) Optical/Eyewear stores (5 %)

Bookstores (1 %)

Household items/Furnitures (1 %) Supermarket/Grocery (3 %) Drugstore/Beauty & Make-Up (2 %)

Media (2 %) Sport (1 %)

Vacant (9 %)

Fonte: Analisi e dati interni

2022

Numero di Shops

Source: OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate Analisi e dati interni

125 m² 8 %

Media superficie commerciale Shops

% Vacancy

· Campo San Luca

da 8.000 a 12.000 €/m² da 250 a 350 €/m² 66

Prezzo medio di vendita (2021)

Canone medio di affitto mensile (2021)

Il Campo San Luca si trova praticamente in centro alla città: e, proprio per la sua posizione geografica, è il punto d’incontro per eccellenza, vicino agli uffici pubblici e punto di partenza di numerose calli che conducono in tutte le direzioni: Piazza San Marco, Rialto, e verso il Ponte dell’Accademia. Il Campo ospita una serie di caffè all’aperto, banche, pasticcerie, ristoranti e negozi. Affacciato direttamente sul Campo troviamo un imponente Palazzo di 4 piani che ospita il celebre marchio di abbigliamento svedese H&M, affiancato da altre vetrine internazionali come K-Way, Calvin Klein e Tezenis.

Campo San Luca is located quite exactly in the center of the city: due to its geographical position, it is the meeting point par excellence, close to public offices and the starting point of numerous streets that lead in all directions: Piazza San Marco, Rialto, and towards the Accademia Bridge. The Campo hosts a good number of outdoor cafes, banks, patisseries, restaurants and shops. Directly overlooking the Campo we find an imposing 4-storey building that houses the famous Swedish clothing brand H&M, flanked by other international showcases such as K-Way, Calvin Klein and Tezenis.

Categorie Merceologiche Retailer Category

Fashion (33 %)

Personal Accessories/Jewellery (2 %)

Footwear (1%) Hotel (5 %)

Bazar/Souvenir (12 %)

Food & Beverage (13 %)

Services (9 %)

Optical/Eyewear stores (4 %)

Bookstores (1 %)

Household items/Furnitures (1 %)

Supermarket/Grocery (6 %)

Leisure & Cultural (1 %) Media (1 %) Sport (1 %)

Vacant (8 %)

Numero di Shops

Source: OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate Analisi e dati interni

Fonte: Analisi e dati interni

Year 2022

140 m² 11 %

% Vacancy

· Bacino Orseolo

da 8.000 a 10.000 €/m² da 250 a 300 €/m² 18

Prezzo medio di vendita (2021)

Canone medio di affitto mensile (2021)

Numero di Shops

Il Bacino Orseolo si trova a pochi passi da Piazza San Marco ed è uno specchio d’acqua nel quale trovano riposo le Gondole dopo gli innumerevoli giri per gli angusti Canali e Rii di Venezia.

Da qui inizia uno dei principali percorsi che collega San Marco alla zona di Rialto, dove brand nazionali ed internazionali come Zara, Hard Rock Café, Hugo Boss, Boggi, Yamamay e Salmoiraghi & Viganò fanno da sfondo ad alcune delle “calli” più trafficate della città, oltre che a numerosi Ateliers e Botteghe ricche di pregiato artigianato locale.

The Bacino Orseolo (Orseolo Basin) is located a few steps from the right corner of Piazza San Marco and it is a stretch of water where Gondolas find rest after the countless laps through the narrow canals of Venice.

From here starts one of the main routes that connects San Marco to the Rialto area: national and international brands such as Zara, Hard Rock Café, Hugo Boss, Boggi, Yamamay and Samoiraghi & Viganò are the backdrop of some of the busiest “calli” in the city, as well as numerous Ateliers and Shops full of fine local crafts.

Categorie Merceologiche Retailer Category

Fashion (33 %)

Personal Accessories/Jewellery (11 %) Hotel (5 %)

Supermarket/Grocery (5 %)

Bazar/Souvenir (5 %)

Food & Beverage (16 %)

Services (5 %)

Optical/Eyewear stores (5 %) Vacant (11 %)

Media superficie commerciale Shops

Source: OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate Analisi e dati interni

Il Ponte di Rialto è il più antico ponte costruito a Venezia nel 1175. Riassume in sè tutta la gloriosa architettura e storia della Venezia commerciale e marinara. Nel 1458 furono aggiunte le colorate e caratteristiche botteghe che ancora oggi ne allietano l’attraversamento con prodotti agricoli e artigianali di ogni tipo. Ai piedi del Ponte troviamo l’attivissimo e frequentatissimo Campo San Bortolomio (o San Bortolo), che può essere considerato il cuore socio-commerciale della città. Tra i marchi internazionali più celebri si riportano i brand di abbigliamento e accessori Oysho, Sisley, Stefanel, Ray-Ban e Luisa Spagnoli.

The Rialto Bridge is the oldest bridge in Venice, built in 1175. It sums up all the glorious architecture and history of commercial and seafaring Venice: in 1458 were added the colorful and characteristic shops that still today cheer the crossing path with agricultural and craft products of all kinds. At the foot of the bridge, we find the very active and popular Campo San Bortolomio (or San Bortolo), which can be considered the socio-commercial heart of the city. Among the most international brands here, the most famous are the clothing and accessories brands Oysho, Sisley, Stefanel, Ray-Ban and Luisa Spagnoli.

Categorie Merceologiche Retailer Category

Fashion (31 %)

Personal Accessories/Jewellery (17 %)

Footwear (1 %) Hotel (1 %)

Craftsmanship/Antiques/Glass (2 %)

Art Galleries/Showrooms (2 %)

Bazar/Souvenir (9 %)

Food & Beverage (10 %)

Services (9 %)

Optical/Eyewear stores (3 %)

Bookstores & Stationery (3 %)

Supermarket/Grocery (2 %)

Media (2 %) Sport (2 %)

Vacant (6 %)

· San Bortolo · Rialto

120 m² 6 %

da 10.000 a 15.000 €/m² da 250 a 350 €/m² 103 Media superficie commerciale Shops % Vacancy Prezzo medio di vendita (2021) Canone medio di affitto mensile (2021) Numero di Shops

Source: OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate Analisi e dati interni

· T Fondaco dei Tedeschi

Alle spalle del Ponte di Rialto troviamo il Fondaco dei Tedeschi, imponente Palazzo sul Canal Grande che nel 2016 è stato protagonista di un restyling da parte dell’ archistar olandese Rem Koolhaas. La riqualificazione ne ha consentito la riapertura come primo lifestyle department store di DFS Group in Europa: un enorme shopping center che offre prestigiosi prodotti e manufatti di alta gamma, prevalentemente made in Italy, come calzature, abiti e oggettistica. Il palazzo ospita inoltre un ristoranre, una sala eventi e una spettacolare terrazza sul tetto dove ammirare la città a 360°.

Behind the Rialto Bridge we find the Fondaco dei Tedeschi, an imposing Palazzo on the Grand Canal which in 2016 has been totaly refurbished by the Dutch architect Rem Koolhaas. The redevelopment made it possible to reopen it as the first lifestyle department store of the DFS Group in Europe: a huge shopping mall that offers prestigious high-end products and artifacts, mainly made in Italy, such as footwear, clothes and objects. The building also houses a restaurant, an events room and a spectacular roof terrace where you can admire the city with a 360° panoramic view.

Dettagli all’interno del Fondaco dei Tedeschi

L’interno dell’edificio

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Altri percorsi pedonali

Stazione Santa Lucia

Venezia Santa Lucia, grazie al posizionamento unico all’estremità occidentale del Canal Grande, costituisce l’unica porta di accesso alla città lagunare ed è la via che connette Venezia con la terraferma ed il resto del mondo. All’interno della stazione, i 29 milioni di visitatori annuali possono usufruire di un’esperienza di shopping completa composta da negozi, ristoranti e servizi disposti su unico livello. Tra i brands di abbigliamento e cosmetica più celebri che si trovano al suo interno, possiamo trovare Mango, Parfois, Nike Store, Kiko Milano, Sephora e Calzedonia.

Venezia Santa Lucia Station, thanks to its unique position at the western end of the Grand Canal, represents the only gateway to the lagoon city and it is the road that connects Venice with the mainland and the rest of the world.

Inside the station, the 29 million annual visitors can enjoy a complete shopping experience consisting of shops, restaurants and services arranged on one level. Among the most famous clothing and cosmetics brands that are located inside, we can find Mango, Parfois, Nike Store, Kiko Milano, Sephora and Calzedonia.

250 €/m²

= 6.250 €/m²

Strada Nuova

€/m²

La maggior parte dei turisti arriva a Venezia con il treno. Proprio dalla stazione ferroviaria, a nord di Ponte degli Scalzi, inizia Rio Terà Lista di Spagna, una lunga via costellata di negozi per tutti i gusti, da cui dare il via agli acquisti veneziani. Attraversato il particolare Ponte delle Guglie, veniamo accolti dalla Strada Nuova, dove potersi soffermare a curiosare tra i negozi dei marchi più conosciuti, ma anche all’interno di piccole botteghe che offrono prodotti di ottimo artigianato locale.

Questa lunga arteria pedonale conduce direttamente sino alla zona di Rialto in circa 30 minuti a piedi.

Most part of the tourists arrive in Venice by train. Right from the train station, north of Ponte degli Scalzi, begins Rio Terà Lista di Spagna, a long street full of any type of service, from which to start shopping in Venice. By crossing the peculiar Ponte delle Guglie, we are greeted by the Strada Nuova, where we can stop and enjoy the shops of the most well-known Brands, but also discover small shops that offer excellent local handicraft products. This long pedestrian artery leads directly to the Rialto area in about 30 minutes walking.

Domanda Prezzo medio di vendita (2021) Prezzo medio di affitto (2021)

Domanda Prezzo medio di vendita (2021) Prezzo medio di affitto (2021)

Other pedestrian routes

Rialto Mercato · San Polo

Il Mercato di Rialto è uno dei più antichi d’Italia. Diviso fra la Loggia della Pescheria e il Campo de l’Erbaria (Piazza delle Erbe), è ancora oggi un luogo imprescindibile per il viaggiatore e il cuore pulsante di un quartiere, Rialto, originariamente Rivo Alto, tra i più antichi della città. Il mercato di Rialto è un tripudio di suoni, colori e profumi della venezianità più genuina. In quest’area troviamo sicuramente un tipo di shopping più “mattiniero”, in cui negozi di artigianato, abbigliamento e calzature locale si fondono con i vivaci mercati di pesce, frutta e verdura.

The Rialto Market is one of the oldest in Italy. Divided between the Loggia della Pescheria and Campo de l’Erbaria (Piazza delle Erbe), it is still today an important place for travelers and the beating heart of one of the oldest neighborhoods of the city, Rialto (originally “Rivo Alto”) The Rialto Market is a riot of sounds, colors and scents of the most genuine Venetian life. In this area we certainly find a more “early morning” type of shopping, where local craft, clothing and footwear shops blend with the lively fish, fruit and vegetable markets.

Accademia · Salute

Il sestiere di Dorsoduro vanta una ricca presenza, di chiese, palazzi e musei, seconda solo al sestiere di San Marco. L’arteria che conduce dal ponte dell’ Accademia-San Vio sino alla Chiesa della Salute ci accoglie con un susseguirsi di negozi, botteghe artigianali e gallerie tipiche di questa zona a vocazione artistica (in quest’area si trova infatti il celebre Museo Guggenheim). Da segnalare una recente collaborazione fra Christian Dior e le Gallerie dell’Accademia: la maison del gruppo Lvmh firmerà infatti le divise per gli addetti alla vigilanza.

The Dorsoduro district boasts a rich presence, of churches, palaces and museums. The artery leading from the Accademia bridge-San Vio up to the Salute Church welcomes us with a succession of shops, crafts stores and galleries typical of this area with an artistic vocation (in this area there is in fact the famous Guggenheim Museum).

Noteworthy is a recent collaboration between Christian Dior and the Gallerie dellAccademia Museum: the LVMH group’s maison will in fact sign the uniforms for the Security staff.

= 6.250 €/m² 125 €/m² Domanda Prezzo medio di vendita (2021) Prezzo medio di affitto (2021)

Altri percorsi pedonali

Riva degli Schiavoni

La Riva degli Schiavoni è un lungo tratto pedonale che costeggia la laguna da Piazza San Marco sino ai Giardini della Biennale. La riva prende il nome dai mercanti provenienti dalla Dalmazia che ai tempi della Repubblica di Venezia era chiamata anche “Schiavonia” e che qui approdavano con le loro navi mercantili allestendo le loro bancarelle commerciali. Oggi è un trafficato punto di passaggio su cui affacciano diversi edifici di grande importanza storico/artistica: Palazzo Ducale con il Ponte dei Sospiri, il monumento equestre a Vittorio Emanuele II e diversi palazzi antichi adibiti a residenze private, ristoranti o ad hotel di lusso.

The Riva degli Schiavoni is a long pedestrian footpath that runs along the lagoon from Piazza San Marco to the Giardini della Biennale. The shore takes its name from the merchants from Dalmatia who at the time of the Republic of Venice was also called “Schiavonia”: here they landed with their merchant ships setting up their commercial stalls. Today it is a busy crossing point overlooked by several large historical/artistic buildings: Palazzo Ducale with the Ponte dei Sospiri, the equestrian monument to Vittorio Emanuele II and several ancient buildings used as private residences, restaurants or luxury hotels.

+ 8.500 €/m² 150 €/m²

Domanda Prezzo medio di vendita (2021)

Prezzo medio di affitto (2021)

= 7.500 €/m² 50 €/m²

Domanda Prezzo medio di vendita (2021)

Prezzo medio di affitto (2021)

La “via” Garibaldi (l’unica a chiamarsi così a Venezia) venne aperta nel 1808 coprendo parte del rio di Castello ed è asse di un quartiere popolare e vivace, di semplice e autentica venezianità. Posta nel popoloso sestiere di Castello, la via Garibaldi è sempre piena di vita e ricca di negozi di ogni tipo, bar e ristoranti. Questa zona viene apprezzata per il perfetto connubio tra la vera “venezianità” e la vicinanza alla Biennale e a San Marco, per gli spazi verdi e per la tranquillità. Inoltre, le bellissime spiagge del Lido si trovano a soli 10 minuti di vaporetto.

The “via” (the only one to be named this way in Venice) Garibaldi was opened in 1808 covering part of the Rio di Castello and it is the heart of a popular and lively neighborhood, of simple and authentic Venetian lifestyle. Located in the populous Castello district in fact, Via Garibaldi is always full of life and full of shops of all kinds, bars and restaurants. This area is appreciated for the perfect combination of the real “Venetian life” and the proximity to the Biennale Expo and San Marco, for the green spaces and tranquility. Furthermore, the beautiful beaches of the Venice Lido are just 10 minutes away by water bus.

Via Garibaldi

Nel primo Semestre 2022, si evidenzia come il comparto Uffici, con € 2,2 miliardi e un’incidenza pari al 37% sul totale investimenti, si riconferma il settore dominante in Italia dopo che lo scorso anno era stato superato dalla logistica.

I due settori sono cresciuti rispettivamente del +201% e del +147% rispetto allo stesso periodo del 2021, raggiungendo una market share complessiva pari a oltre il 60% sul totale volumi, seguiti da hospitality e living (entrambi a quota 0,7 miliardi di euro investiti, in aumento rispettivamente del +37% e del +54% rispetto al primo semestre 2021).

Analizzando le quotazioni medie nazionali, il Comune di Venezia detiene il dato medio più elevato (3.791 €/m2 nel 2021). Per quanto riguarda i canoni di affitto, la quotazione più alta riferita all’intero Comune di Venezia attualmente è 22 EUR/m2.

Ovviamente, la quotazione riferita al solo Centro Storico di Venezia è notevolmente più elevata. Nella Tabella seguente riportiamo i dati OMI* (Osservatorio del Mercato Immobiliare) riferiti al 2021.

Si evince infatti come i Sestieri con i prezzi a metro quadro più alto, sia per la vendita e conseguentemente anche per l’affitto, sono San Marco e Dorsoduro.

Gli immobili accatastati come ufficio localizzati in queste zone, che rappresentano il vero cuore commerciale ed operativo di Venezia, possono raggiungere un prezzo di compravendita pari a 7,800 €/m2 e di 29 €/m2 in locazione.

According to the data referred to the firs half of 2022, we can assume that the Office sector, with € 2.2 billions and an incidence of 37% of the total investment amount, reconfirms itself as the dominant sector in Italy after being overtaken by logistics the previous year.

The two sectors grew by +201% and +147% respectively, compared to the same period in 2021 reaching an overall market share of over 60% of total volumes, followed by hospitality and living (both at 0.7 billion euros invested, increasing respectively of +37% and +54% compared to the first half of 2021).

Analyzing the national average prices, the Municipality of Venice holds the highest average figure (3,791 €/m2 in 2021). Regarding the rental prices, the the highest price referring to the entire Municipality of Venice is currently 22 EUR/m2.

Obviously, the price referring only to the historic center of Venice is considerably higher.

The following table shows the OMI* data (Real Estate Market Observatory) referring to 2021.

In fact, it is clear that the Sestieri (Neighborhoods) with the highest prices per square meter, both for sale and consequently also for rent, are San Marco and Dorsoduro. In fact, the properties stacked as offices located in these areas, which represent the real commercial and operational heart of Venice, can reach a sale price of 7,800 €/m2 and 29 €/m2 for rent..

2021

Il Settore Office a Venezia · Office Sector in Venice

divisions

Venice

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